売る方 不動産を売却するときの税金
譲渡所得の計算方法 
3,000万円特別控除と居住用財産の買換え特例の比較
所有期間が10年超の場合
マイホームの譲渡所得が3,000万円以下である場合は3,000万円特別控除の適用で税金は発生しません。3,000万円を超えたときは買換資産の価格により、「3,000万円特別控除」＋「10年超所有軽減税率の特例」又は「特定居住用財産の買換え特例」の有利不利を比較する必要があります。
ケース1「3,000万円特別控除」＋「10年超所有軽減税率の特例」
親からの相続により取得した自宅（取得費不明、10年超所有）を2024年（令和6年）4月に7,000万円で譲渡しました。譲渡費用は300万円でした。
「3,000万円特別控除」＋「10年超所有軽減税率の特例」の適用要件を満たしている場合の税金はいくらですか。
①譲渡所得を求めます
譲渡収入7,000万円 −（取得費7,000万 × 5% ＋ 譲渡費用300万円）＝ 6,350万円
②課税譲渡所得（3,000万円特別控除後）
譲渡所得6,350万円 − 特別控除3,000万円 ＝ 3,350万円
③10年超所得軽減税率の特例」適用後の税額
所得税 ＝ 3,350万円 × 10.21% ＝ 342万円
住民税 ＝ 3,350万円 × 4% ＝ 134万円
合計 476万円
ケース2「特定居住用財産の買換え特例」＋「長期譲渡所得の税率」
上記ケース1と同じ条件で譲渡をし、5,000万円の物件（取得費用を含む）に買い換えた場合、特定居住用財産の買換え特例の適用を受けると税金はどうなりますか?
「譲渡代金＞買換え代金」の場合には、その差額について長期譲渡所得の税率で課税されます。
①譲渡収入金額
7,000万円 − 5,000万円 ＝ 2,000万円
②所得費・譲渡費用
（7,000万円 × 5% ＋ 300万円）× 2,000万円7,000万円 ＝ 185万円
③譲渡所得
2,000万円 − 185万円 ＝ 1,815万円
④税額
所得税 ＝ 1,815万円 × 15.315% ＝ 277万円
住民税 ＝ 1,815万円 × 5% ＝ 90万円
合計 367万円
ケース1476万円＞ケース2367万円
2024年（令和6年）分の確定申告においては、ケース2の特定居住用財産の買換え特例を選択した方が有利となります。
（注）税額計算は円単位で計算しますが、便宜上「1万円未満」を切り捨てて計算しております。
店舗兼住宅の場合の居住用の買換え・事業用の買換え
特定居住用財産の買換え特例を適用するには、買換資産の家屋の床面積が50㎡以上かつ土地面積が500㎡以下という要件があります。店舗兼住宅とその敷地を一括で譲渡して、その譲渡代金全額を使って店舗兼住宅とその敷地を取得し、特定居住用財産の買換え特例を適用する場合の面積要件の考え方は次のようになります。
家屋
店舗兼住宅のうち居住用部分の床面積が50㎡以上であること
土地
買換資産の土地全体が500㎡以下であること
なお、譲渡した不動産の事業用部分については、特定事業用の買換え特例の適用を受けることが可能なケースもあります。
※本サイトは2024年（令和6年）1月1日に施行されている法令及び2024年（令和6年）2月2日に国会に提出された法案に基づき作成しており、今後変更される可能性があります。
監修
東京シティ税理士事務所