税金のQ&A
不動産を購入するときの税金Q&A
不動産の持分
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1:ローン申し込み時の注意点
ご夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りて購入する場合、ローンの形態として次の3つが考えられます。
- ①それぞれが個別債務者として申し込み住宅ローンを借りる。
ご夫婦それぞれ借入れしたローンをそれぞれの持分に反映してください。 - ②夫を主たる債務者、妻を収入合算の連帯保証人として住宅ローンを借りる。
借入金は夫の単独の借入れとなりますので、ローンの全部が夫の持分に反映されます。 - ③夫を主たる債務者、妻を収入合算の連帯債務者として住宅ローンを借りる。
ご主人・奥様連帯の債務ですので、どちらの債務としてもかまいません。債務は半々ずつ負担するなどお二人で負担分を決めてください。
その場合それぞれ負担する債務を持分に反映させてください。取り決めた債務は必ずそれぞれが返済するようにします。
- ①それぞれが個別債務者として申し込み住宅ローンを借りる。
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2:奥様がローンを組んだ後、出産等で退職した場合
仕事を辞め収入が無くなった後の奥様の住宅ローンは、ご主人が負担することになります。この負担したローンの償還金が、ご主人から奥様への贈与とされ贈与税の対象となる恐れがあります。長期にわたり返済しなければならない住宅ローンです。将来奥様が仕事を辞める可能性がある場合、奥様のローンの負担を少なくしておく工夫が必要でしょう。
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共働きで何年も経っており、預貯金の区分のつかないご夫婦がいるのではないでしょうか。預金の区分けのために今から何年も前の預金通帳を引っぱり出して整理しなければと悩んでいませんか。このような場合、会社から過去5年間の収入証明（「源泉徴収票」など）をもらい、二人の収入を並べてみましょう。下記の算式でそれぞれの出資割合を算出することができます。
夫婦の全預金額×（夫の過去5年分の年収）（妻の過去5年分の年収）/夫の過去5年分の年収=夫の出資金額 （注）妻の出資金額は同じように分子を「妻の過去5年分の年収」と置き換えて計算します。
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「親子間借入れ」では次の2つの相談が多くあります。
●返してもらわなくても良いといわれている、又はある時払いの催促なしの場合、贈与となるか？ → 贈与となる可能性有
●実際に借りて返済を行なう場合の条件は？ → 以下の条件に注意
贈与とみなされ贈与税が課税されるような無用の誤解を生まないように次の点に注意し、きちんと借入れについて取り決めをしてください。
①金銭消費貸借契約書を作成する
パソコンで作成しても手書きのものでも形式は問いません。借入金額・ 利息・返済期間等の借入条件をしっかり記載してください。
なお借入金の金額に応じた収入印紙を貼り、消印することを忘れないでください。②一定の利息はつける
市中金利と比べ極端に低い金利や無利息であると、借りる人に経済的利益が生じるため、贈与税課税の問題が起こる可能性があります。③契約書に従い毎月確実に返済する
返済は“持参払い”よりも“振込”がよいでしょう。返済した確実な証拠を振込用紙や預金通帳で証明できるようにしてください。
返済は原則借りた翌月からとし、異常に長い据え置き期間（例えば1年後とか2年後）を設けないようにした方がよいでしょう。④返済期間は返済完了年の親の年齢がおおむね80歳までの期間とする
親の年齢を考慮した常識的な返済期間にしてください。たとえば、75歳の親に35年返済は非常識と判断されます⑤他の住宅ローンとの兼ね合いで返済可能な償還金とする
金融機関では年収の一定割合以下の返済額となっているかで貸付の判断をしています。年間総返済額は他のローン返済額も含め年収の40%以内を目安としてください。
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贈与税
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子供の所有であるかは預金が作られた内容で実質的に判断されます。
①預金が親等の相続により取得したものである場合
相続とは自然発生により財産が子供に帰属します。子供名義と判断してかまいません。②毎年贈与して作った預金であるとした場合
未成年者については、親が法定代理人として代理権を持っています。そのため、親から未成年の子に贈与を行う場合には、贈与者が親、受贈者が子であることに加えて、親が子の“代理人”として受け取ったことを記した贈与契約書を作成すべきです。③お年玉を毎年貯めた子供の預金がある場合
お年玉は日本の長年の慣習であり、非常識な金額でない限りは子供の預金としていいと思われます。④高校生の時アルバイトで貯めた預金
自分の労働で貯めた預金ですのでこれも子供の預金としていいと思われます。
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次の点が判断の基準となると思われます。
①贈与契約書を作成しておくこと
贈与契約は、口頭による場合でも成立しますが、贈与の内容を明確に残しておくことは重要です。また、当該贈与契約書に基づいて口座振り込みなどにより、お金の移動がわかるようにしておきます。②預金通帳やカード、証書、印鑑等を子が保管（管理）していること
③親名義の預金の印鑑とは別のものとしていること
④贈与税の申告と納税を自分でしていること
贈与税は年間110万円までは、非課税のため申告は不要です。しかし、贈与の実績を明確にするためにも、110万円を超える贈与を行うことも1つの方法です。ちなみに、111万円の贈与の場合の贈与税は1,000円となります。
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奥様名義の預金が作られた資金の源泉がご主人の場合、実質的所有者であるご主人の預金として扱われます。専業主婦である奥様の預金であると言えるのは、下記のようなものに限られます。
- ①相続で、親の遺産分けでもらった財産
- ②結婚前のお勤め時代の預金
- ③結婚式でいただいたご祝儀
- ④子供時代のお年玉など
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手続方法
- ①住宅の所有者が、新耐震基準に適合すること又は過去に耐震改修を実施して「新耐震基準」に適合させた住宅であることについて、建築士（登録事務所に属する建築士に限ります）等に耐震診断を依頼し、建築士等が新耐震基準に適合すると認めた場合には「耐震基準適合証明書」を発行してもらえます。
- ②申請者は原則として売主とされます。ただし、何らかの理由により申請者が売主以外の場合は、各税務署に確認が必要です。
- ③所有権の移転の日までに証明書を取得していることが要件となります。
- ④証明書は、家屋の取得の日前2年以内に、その証明のための家屋の調査が終了したもの、評価されたもの又は保険契約が締結されたものに限ります。
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証明書の種類
- 【1】耐震基準適合証明書 [原本]
- ①建築士法に基づき登録された建築士事務所に所属する建築士
- ②建築基準法に基づく指定確認検査機関
- ③住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づく登録住宅性能
評価機関
上記のいずれかが、住宅の耐震診断を行い、新耐震基準に適合すること、又は、過去に耐震工事を実施して新耐震基準に適合していることを認定した証明書です。
【2】建設住宅性能評価書 [写し]
品確法に基づく登録住宅性能評価機関が、住宅を評価した結果を記した書面です。耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）1・2・3である評価書が耐震基準を満たす証明書となります。
等級1:建築基準法に規定された最低限の耐震基準を満たす水準
等級2:等級1の1.25倍の地震力に耐えられる水準
等級3:等級1の1.50倍の地震力に耐えられる水準
地震力とは、地震が建物に作用する力のことで、構造計算で求めます。【3】既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書 [原本]
既存住宅売買瑕疵保険が締結されていることを証する書面で、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行します。構造計算偽装事件を契機として、住宅の売主が、瑕疵担保責任を果たすことができない事態が明らかになりました。住宅瑕疵担保責任保険法人とは、住宅の購入者を保護するために、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づき、国土交通大臣に指定された法人です。
- 【1】耐震基準適合証明書 [原本]
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以下のいずれかの方法が考えられます。いずれの場合も住宅ローンを利用する金融機関の承諾が必要です。
- ①子が単独債務者として住宅ローンを組み、単独の所有者となります。その後父の売却資金3,000万円をローンの返済に充てます。
同時に持分1/2を子から父へ3,000万円で譲渡し､登記変更します。登記費用が2度生じるデメリットがあります。 - ②金融機関承諾のもと、当初より子と父の持分を1/2ずつの登記持分とします。
父の自宅売却代金をもって子の住宅ローン3,000万円を弁済します。
- ①子が単独債務者として住宅ローンを組み、単独の所有者となります。その後父の売却資金3,000万円をローンの返済に充てます。
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｢相続時精算課税選択の特例｣および｢住宅取得等資金の非課税制度｣を受ける要件として、贈与の翌年3月15日までに取得かつ自宅として居住あるいは居住することが確実であると見込まれること｣という要件があります。ご質問の場合の手付金は特例の適用は不可となります。2024年(令和6年)に親が用意した手付金について、もし2025年(令和7年)3月15日までの取得と居住が間に合わない場合は、次のような選択肢が考えられます。
贈与の翌年の3月15日までの住宅取得・居住が間に合わない場合
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不動産取得税
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不動産取得税の軽減の特例は50㎡以上240㎡以下の床面積に対して適用されます。この場合の床面積ですが、マンションの床面積は共用部分を按分して専有部分に加算した面積が基準になります。これを課税床面積（Q.16 参照）といいます。そのため登記簿の床面積が48㎡でも50㎡以上の基準を満たす可能性があります。固定資産税評価証明書をご覧ください。“現況床面積”の欄で50㎡以上であれば不動産取得税の軽減の特例を受けることができます。
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「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」というものがあります。これには家屋用と土地用の2つの書類があり、いずれもその取得の日から60日以内に都道府県税事務所に対して提出することになっています。しかし、都道府県税事務所では登記時に提出された書類等から軽減措置が受けられるかどうかを自主的に判断し、処理される場合もあります。納税通知書が送られてきたら、これが適切に処理されているかどうかをチェックしてみてください。万が一軽減が受けられるのにこの処理がされていなければ、ただちに上記の申告書を提出してください（必要書類一覧を参照）。期限後であってもその申告が認められないという制度ではないようです。
（注）詳細は、不動産が所在する都道府県税事務所へご確認ください。
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印紙税
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①消費税額等が区分記載されているとき、②税込金額及び税抜金額が記載されているときには、「記載金額」は税抜金額となります。
- （例1）
- 「工事請負金額5,500万円のうち消費税額等500万円」と記載した場合「記載金額は5,000万円」→印紙税額は「1万円」
- （例2）
- 「請負金額5,500万円（税込）」、又は「請負金額5,500万円（消費税額等10%を含む）」と記載した場合「記載金額は5,500万円」→印紙税額は「3万円」
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消費税
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消費税は、建物に対して課税されますが、土地に対しては課税されません。
消費税が契約書等に記載されている場合にはその消費税から建物価格を逆算することができます。 建物価格 ＝（消費税 ÷ 購入時の消費税率）＋ 消費税
土地価格 ＝ 購入代金 − 建物価格
（注）消費税率は購入時の税率で計算してください。
（例）1995年（平成7年）に戸建を購入し、そのときの契約書に購入代金6,000万円（うち消費税90万円）と書かれている場合
取得時の建物の価格 （90万円 ÷ 3%）+ 90万円 = 3,090万円
取得時の土地の価格 6,000万円 - 3,090万円 = 2,910万円Q.19 参照
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住宅ローン控除
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住宅ローン控除は、住宅取得のためのローンと一体として借入れた返済期間10年以上の土地のローンも対象になります。
ご質問のように土地を先に取得し、その後住宅を建てた場合には、次のような基準のいずれかを満たせば先行して取得した土地のローンも対象になります。 - ①建築条件付住宅地分譲の場合は、取得から3ヶ月以内に（建築）請負工事契約を締結すること
- ②土地取得から2年以内にこの土地の上にローン付で住宅を取得すること
なお、金融機関等からの借入金に係る債権を担保するためのその家屋を目的とする抵当権が設定されている必要があります。 - ③土地・建物のための住宅金融支援機構等の借入金で家屋の新築着工後に受領したもの
- ④地方公共団体等からの借入金で建築条件が付されているもので新築前に受領した借入金
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海外転勤の場合
①家族も海外に行く場合
すでに住宅ローン控除の適用を受けていた人で、住宅ローン控除の適用期間内に再度居住した場合は再適用を受けることができます。
そのためには次の期日までに、次の書類を税務署に提出する手続きが必要です。住宅ローン控除を受けていた者が帰国後に再適用するケース 住宅に居住した年に出国し、帰国後から住宅ローン控除を適用するケース 出国前
（税務署へ提出）- ①転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書
- ②未使用分の「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」及び「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」※税務署から交付を受ける場合に限る
手続き不要 帰国後
（確定申告書に添付して提出）- ①（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（再び居住の用に供した方用）
- ②住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
※2ケ所以上から交付を受けている場合はその全ての証明書
- ①（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（再び居住の用に供した方用）
- ②特定事由によりその家屋を居住の用に供さなくなったことを明らかにする書類
- ②本人は海外単身赴任し、家族は日本に残る場合、引渡日から6ヶ月以内に家族が入居し、その後も引き続き入居するのであれば、海外単身赴任している非居住者期間中を含め、住宅ローン控除の適用があります。
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国内転勤の場合
この場合も海外転勤者と同様に、居住していない期間は住宅ローン控除の適用が受けられません。手続きも上記と全く同様の手続きを取ることになります。しかし、単身赴任で本人の家族が引き続き居住し、転勤命令等が解消された後には同居すると認められる場合には、引き続き住宅ローン控除の適用があります。
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原則的に購入した本人が住まなければ適用がない制度です。しかし、本人が住めなかったことに転勤や転地療養その他のやむを得ない事情がある場合、引渡の日から6ヶ月以内に本人の家族が住み、やむを得ない事情が解消した後は本人と家族が同居すると認められる場合には住宅ローン控除の適用はあります。
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●中古マンションを2,500万円で購入…住宅ローン1,500万円（当初借入額）
●500万円のリフォーム…リフォームローン500万円※1（当初借入額） 【居住開始年の住宅ローン控除額計算例】
年末ローン残高:住宅ローン…1,400万円 リフォームローン…400万円住宅ローン控除額
- ①購入分 1,400万円＜2,000万円（個人から購入した場合のローン控除限度額） → 1,400万円 × 0.7% = 98,000円
- ②リフォーム分 400万円＜2,000万円 - 1,400万円 = 600万円（リフォームローン控除限度額） → 400万円 × 0.7% = 28,000円
- ③ ① + ② = 126,000円＜14万円※2 → 126,000円
※1 住宅ローン控除の対象となるリフォームは、床・階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事等となります（増改築等工事証明書が発行される工事）。
※2 購入分とリフォーム分のローン控除を重複適用する場合は、最も高い控除限度額（2,000万円×0.7%）が限度となります。
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専有面積と登記床面積
分譲マンション等の区分所有建物ではパンフレット等に記載されている専有面積と登記簿上の面積（登記床面積）は異なります。パンフレットの専有面積は壁の中心（壁芯）を基に計算をしますが、登記床面積は内法（うちのり）によって計算をします。従って登記床面積はパンフレット上の専有面積より少ないことになります。所得税法上のマイホームの特例は登記床面積で判断します。専有面積40㎡又は50㎡をわずかに上回っているマンションは要注意です。登記床面積が40㎡未満又は50㎡未満の場合があります。
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床面積（延床面積と課税床面積）
各種不動産の税金には軽減の特例が設けられており、この特例を受けられる一定の条件の一つとして床面積基準がありますが、ここで言う床面積とは延床面積のことです。戸建やマンションのメゾネットタイプの場合には各階の床面積（登記床面積）を合計したものが延床面積です。一方マンションの固定資産税・不動産取得税上の床面積は共有部分を加算した床面積を課税床面積として税額を求めます。この明細は固定資産税評価証明書により知ることができます。
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当初借りた住宅ローンに比べて借入条件が有利なために住宅ローンを借り換えることもあると思いますが、以下の要件を満たす住宅ローンの借り換えであれば、その借り換え後の住宅ローンについても住宅ローン控除を受けることができます。
- ①新たな住宅ローンが当初の住宅ローンを返済するためのものであることが明らかなこと※1。
- ②新たな住宅ローンの償還期間が10年以上である等、住宅ローン控除を受けるための要件（詳細はこちらから→）を満たすものであること。
当初借りたローンについて確定申告を行っていれば新たなローンについて、あらためて届け出を行う必要はありません。なお、住宅ローン控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間（2024年［令和6年］入居の場合10年間）※2であり、借り換えによって延長されることはありません。
※1 全部事項証明書や金銭消費貸借契約書などにより確認できること（提出の必要はありません）。※2 一定の要件を満たす場合は13年間
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住宅ローン控除の対象となる借入は「返済期間が10年以上」でなければなりません。繰上返済した結果、最初の返済日から短くなった償還期間の最終の償還月までの期間が10年に満たないときは、繰上返済後のローン控除は適用が受けられません。
しかしその期間が10年以上であればその年以後もローン控除の適用が受けられます。
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住宅ローン控除を受けるための確定申告の際に添付する住宅借入金等特別控除額の計算明細書において、購入した不動産の取得対価を家屋部分と土地部分に区分して記載する欄があります。土地・建物を一括して取得した場合の取得対価の区分はQ.19に記載した方法に基づいて算出します。もし売買契約書に消費税が記載されている場合にはその消費税額から建物価格を逆算する方法で算出します。
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所得税の確定申告書の受付は、その所得の発生した年の翌年2月16日からで確定申告期限は3月15日です。ただし、住宅ローン控除等による還付の申告については、還付を受ける所得の発生した年の翌年であれば2月15日以前でも受け付けてくれます。通常、還付申告した際に還付金を受け取れるのは約1ヶ月後（目安）となりますので、なるべく早い時期に還付を受けたいと考えている方は、お早めの申告書の提出をおすすめします。なお、e-Taxにより申告手続を行った場合（Q.36 参照）、通常よりも早く、約3週間程度で還付金を受け取ることができます。
※詳しくは国税庁ホームページをご参照ください。
また、税務署に出向いて還付申告のための申告書の記載の仕方を詳しく教わりたい方は、事前予約が必要となる場合がありますので所轄税務署にお問い合わせください。
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※本サイトは2024年（令和6年）1月1日に施行されている法令及び2024年（令和6年）2月2日に国会に提出された法案に基づき作成しており、今後変更される可能性があります。
監修
東京シティ税理士事務所