2026年（令和8年）度税制改正の内容

所得税・住民税

不動産を購入するためには多額の資金を用意しなければなりません。不足する資金は借入れに頼ることになります。一人で購入することが困難な場合には、共同で購入する場合もあるでしょう。持分とはその不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査しなければなりません。資金を出した者と所有者が違う、借入金の当事者と所有者が違う、資金の出所を無視し単純に夫婦2分の1ずつにするなど間違った登記をしてしまうと、間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とみなされ、贈与された人には贈与税が課税されます。

現行制度

1. ①特定居住用財産の買換え特例
   譲渡資産に対する譲渡所得税を買換資産に引き継ぐことで、課税を将来に繰り延べる制度
2. ②居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除
   譲渡資産に係る譲渡損失を他の所得と通算し、通算しきれない部分を3年にわたって繰り越す制度
3. ③特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
   ローン残高のある住宅ローン残高を下回る金額で売却した場合に、一定額を他の所得と通算し、通算しきれない部分を3年にわたって繰り越す制度

2026年（令和8年）1月1日以後

現行制度を2年間延長

※ただし、①及び②の買換え資産のうち2028年（令和10年）1月1日以後に居住の用に供する新築等取得をした家屋で「災害危険区域内」に在するものは適用除外

現行制度

1. ①認定住宅等の新築等をした場合の所得税の特別控除
2. ②一定の改修工事を行った場合の所得税の税額控除

2026年（令和8年）1月1日以後

1. ①「災害危険区域内」に新築等取得をし、2028年（令和10年）1月1日以後に居住の用に供する場合を除き、3年延長
2. ②3年延長
   ※その年の合計所得金額が1,000万円以下の場合に限り、床面積要件を「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和する

登録免許税

現行制度

土地の売買による所有権移転登記に対する税率が、本則では1000分の20のところ、1000分の15となる制度

2026年（令和8年）4月1日以後

現行のまま3年間延長

不動産取得税

現行制度

1. ①土地の取得から3年以内に建物を新築すると軽減が受けられる特例
2. ②認定長期優良住宅に該当すれば控除額が1,300万円となる特例

2026年（令和8年）4月1日以後

1. ①現行のまま5年間延長
2. ②要件を見直し5年間延長

現行制度

宅地建物取引業者が新築住宅を取得した場合におけるみなし取得時期を住宅新築の日から1年（本則6ヶ月）に延長する特例

2026年（令和8年）4月1日以後

現行のまま5年間延長

固定資産税

現行制度

1. ①新築住宅の固定資産税を3年間（マンションは5年間）2分の1に減額
2. ②新築の認定長期優良住宅の固定資産税を5年間（マンションは7年間）2分の1に減額

2026年（令和8年）4月1日以後

課税床面積の要件を見直し、5年間延長
床面積要件の上限を240㎡以下（現行280㎡以下）とする
床面積要件の下限を40㎡以上（現行50㎡以上）とする^※

※東京都特別区内の一定地域については50㎡以上に据え置く

財産評価

変更点

貸付用不動産の相続税評価額
相続開始前5年以内に有償で取得または新築した一定の貸付用不動産については、課税時期における時価で評価する
なお、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80%で評価することができる

適用時期
この改正は2027年（令和9年）1月1日以後に相続等により取得する財産に適用する