賃料査定の方法とは？やり方や不動産会社の選び方まで詳しく解説
賃料査定とは、物件がどれくらいの賃料で貸し出せるかを不動産会社に査定してもらうことです。この記事では賃貸経営を始めたい方向けに、査定方法や計算方法、不動産会社の選び方などを解説します。
賃料査定とは
賃料査定とは、その物件がどの程度の賃料で貸し出せるかを不動産会社に査定してもらうことをいいます。賃貸経営や不動産投資を行う人にとって、賃料査定は重要なプロセスの1つです。
物件の貸主（オーナー）は、査定結果を参考に賃料を設定しますが、賃料はその後の賃貸経営を大きく左右します。賃料の設定が低過ぎると貸主は損をする一方、高過ぎると借主が集まりにくく、空室期間が長くなってしまうからです。
また、その物件を将来的に売却する場合にも、賃料は大きな影響を及ぼします。なぜなら、投資用物件では、家賃収入をもとに物件価値を評価する「収益還元法」が査定で重視されるためです。賃貸経営を成功させ、また将来の売却を有利に進めるためにも、適正な賃料の判断材料となる賃料査定は重要です。
三井のリハウスでは、簡単な入力で無料査定を行えるサービスを提供しております。賃貸、売買どちらも扱っているため、W（ダブル）査定も可能です。物件の活用にお悩みの方は、ぜひご相談ください。
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賃料査定の種類は？
賃料査定には複数の種類があり、多くの場合は簡易査定（机上査定）で行われますが、不動産会社の営業担当者が実際に現地に足を運んで調査する訪問査定が行われる場合もあります。さらに、AI査定と呼ばれる方法では、過去の賃料等の取引データや周辺の相場、物件の条件をもとにAIが瞬時に査定を行います。手軽に行えるものの、人の判断が加わらないため、簡易査定や訪問査定に比べると精度はやや劣るでしょう。訪問査定では、物件の間取りや眺望、設備やリフォーム状況などを目視でチェックし、細かく調べて査定を行うため、より精度の高い結果が得られます。
三井のリハウスでは、Web上での簡易査定も受け付け中です。物件の所在地や専有面積などの必要情報を入力すると、営業担当者から査定結果と資料が届きます。訪問査定のように室内状況を考慮していない、おおまかな査定額となるものの、手軽にすぐ知りたい方におすすめのサービスです。
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これらの賃料査定は、類似物件やエリアの需要、不動産関連の一覧表などを見て、総合的に評価されます。具体的なやり方は、以下の通りです。
賃料査定の計算方法
賃料を算出する方法には、「賃貸事例比較法」と「積算法」の2つがあります。査定基準や判断材料が異なるため、それぞれの特徴を理解して賃料設定に活用しましょう。
三井のリハウスでは、賃料査定後も三井不動産グループのネットワークを活かした集客活動や、手厚い賃貸管理プランでお客さまをサポートいたします。無料査定からお気軽にお試しください。
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賃貸事例比較法
賃貸事例比較法とは、対象物件と同じ周辺エリアにある条件が類似した賃貸物件の事例を比較し、適正な賃料を算出する方法です。間取りや築年数、立地などが似ている物件を基準にするため、地域の賃料相場に合った賃料を算出できるのが特徴です。類似物件の情報が多いほど、より精度の高い査定が期待できます。
ただし、賃貸事例比較法は類似物件の賃貸事例をもとに賃料を算出するため、比較できる事例が少ない場合や、条件が近い物件が見つからない場合は、査定精度が低くなる可能性があります。そのため、後述する積算法と併用して賃料の参考にするとよいでしょう。
積算法
積算法とは、物件に投じた資本から期待できる利益をもとに賃料を算出する方法です。具体的な積算法の計算式は、以下の通りです。
賃料＝（基礎価格×期待利回り＋必要経費）÷12か月
基礎価格とは、賃料を求めるための基礎となる物件の価格のことです。期待利回りとは、その物件への投資金額に対して期待される収益の割合です。また、ここでの必要経費とは、物件の年間の維持管理費や固定資産税や都市計画税を指します。
積算法を用いることで、物件の収益性を考慮した賃料の算出が可能です。ただし、周辺の類似物件の相場を反映しないため、市場相場とかけ離れた賃料になる可能性があります。
賃料査定で確認されるポイント
賃料査定では、物件の状況や周辺環境、契約の種類、エリアの賃貸ニーズなど、さまざまな要素を総合的に確認して適正な賃料を算出します。それぞれの要素が賃料に影響を与えるため、どれか1つだけで査定額が決まるわけではありません。ここでは、適正な賃料を算出するために確認される主なポイントについて詳しく解説します。
物件状況
賃料査定に影響を与えるポイントとして、物件の状況が挙げられます。具体的には、間取りや面積、築年数はもちろん、階数やリフォームの有無なども影響する要素です。さらに、日当たりや建物の構造、セキュリティ設備の充実度なども評価されます。
周辺状況
物件の周辺状況も、賃料査定で重視される項目です。交通の便や周辺施設などから、住みやすい物件かどうかが評価されます。具体的には、駅やバス停からの距離、治安のよさ、学校やスーパーへのアクセスのよさなどが評価対象です。
契約の種類
契約の種類も賃料査定に影響を与える要素です。賃貸借契約には、契約期間の更新ができる「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と契約更新ができない「定期賃貸借契約（定期借家契約）」があります。定期賃貸借契約は、契約期間が限定されることから、普通賃貸借契約に比べて借主が限定される傾向があります。その結果、物件の立地やエリアにもよりますが、普通賃貸借契約と比べて需要が低くなる場合があり、普通賃貸借契約の物件よりも低い賃料で査定額を提示されることも少なくありません。
周辺ニーズ
物件があるエリアの賃貸ニーズも、賃料査定で確認されるポイントの1つです。不動産会社は、周辺の類似物件の募集状況や成約事例などを参考にしながら、そのエリアでどのような物件が求められているのかを把握します。
たとえば、単身世帯が多いエリアでは、オートロックやモニター付きインターホンなどのセキュリティ設備が充実した物件が好まれる傾向があります。一方、ファミリー世帯が多いエリアでは、遮音性や学校・公園へのアクセスのよさなどが評価されやすいでしょう。
三井のリハウスでは、全国約270店舗（※）の拠点数を誇り、地域に密着して賃貸事業を行っています。その地域のニーズを分析し、適正な賃料価格をご提案します。
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自分で賃料査定を行うことが難しい理由
自分で賃料査定を行うことが難しい理由は、必要な情報を個人で集めるのは容易ではないうえ、物件を適切に評価するためには専門知識や経験が必要だからです。不動産会社は、周辺の類似物件の成約事例や募集状況、市場動向などをもとに総合的な視点で賃料を査定します。これらの情報のなかには一般には入手しにくいものもあるため、個人で精度の高い賃料査定を行うのは厳しいといえるでしょう。そのため、適正な賃料を把握したい場合は、不動産会社へ依頼するのがおすすめです。
三井のリハウスは、長年の実績から豊富なデータと、多くの過去成約事例と培ったノウハウをもとに、精度の高い賃料査定を行います。賃料査定をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。
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よくある質問
以下で、賃料査定に関するよくある質問に回答します。
今の賃料から値上げをしたいときはどうすればいい？
現在の賃料を見直したい場合は、不動産会社に賃料査定を依頼してみましょう。現在委任している不動産管理会社以外にも、新しい不動産管理会社に依頼してみるのもおすすめです。しかし、既に契約している部屋の賃料を途中から値上げすることは、正当な理由がなければ基本的にはできません。
AI査定の精度はどのくらいですか？
AI査定は、賃料の目安を把握するには役立ちますが、訪問査定と比べると精度は低い傾向があります。AI（人工知能）は膨大な取引データをもとに短時間で査定結果を算出できる一方、現地調査を行わないことから、物件の状態や設備、周辺環境などを十分に反映できません。より正確な賃料を知りたい場合は、訪問査定を利用するとよいでしょう。
賃料査定を受けてみよう！
賃料査定は、不動産会社それぞれが持っているデータにもとづいて算出するため、会社によって査定結果が異なる場合があります。複数の不動産会社に査定を依頼した場合は、査定額のみで判断するのではなく、各社のサービスの強みや担当者の対応など幅広い観点から不動産会社を選ぶようにしましょう。
また、不動産会社から提示される査定結果は、あくまで目安です。自分でも情報を集め、相場を把握しておきましょう。実際に賃料を設定する際には、物件の立地や設備の充実度など、影響する要素を考慮することも大切です。
もし賃料についての疑問や不安があれば、担当者に相談することもできるので、まずは不動産会社へ賃料査定を依頼してみるとよいでしょう。三井のリハウスでも無料で賃料査定を受け付けていますので、ぜひご利用ください。
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※：2026年3月31日時点
