家の査定を受ける際のポイントは？準備や注意点、不動産売却のコツを解説

家の査定は売却の第1ステップ

家の査定は、売却の第1ステップです。査定とは、その物件がいくらで売却できそうか不動産会社に算出してもらうことです。不動産会社に依頼すれば、査定は無料で受けることができます。

家の売り出し価格は査定額（査定価格）をもとにして決めるため、精度の高い査定結果を得ることは不動産売却において大切です。相場に見合った、より現実的な査定結果を得るためにも、「やっておくべき準備はあるか」「どんな注意点があるか」など査定に関する基礎知識について知りたい方もいるのではないでしょうか？

この記事では家の売却を検討している方へ向けて、査定の事前準備や注意点などを解説します。まずは、査定の種類と流れから見ていきましょう。

家の査定の種類

不動産会社が行う査定には、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があります。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

AI査定

AI査定とは、Web上で過去の取引事例をもとにAI（人工知能）が査定額を算出するものです。メールアドレスと、住所や築年数といった物件情報を入力することで即時に結果が分かるようになっています。特にマンションの場合は、同じマンション内の過去の成約事例を用いることで機械的に価格を算出することができるため、AI査定とは相性がよいでしょう。

また、AI査定は一般的に電話番号を入力する必要がないため、不動産会社から営業電話がかかってくる心配がありません。そのため、家を売却する意思が固まっていない検討段階の方でも安心して受けられる査定方法です。

AI査定は、不動産会社の持っている情報量が査定結果の精度の高さに影響するため、取引実績が豊富な会社に依頼することをおすすめします。ただし、物件情報のみで家の査定額を算出しているので、訪問査定に比べると精度が下がることに注意が必要です。

三井のリハウスでもマンションのAI査定を行っています。累計取引件数100万件以上の実績を生かしたリハウスAI査定で、エリア動向に沿った価格を把握できますよ。ちなみに三井のリハウスのサイトでは、専有面積と価格ごとに売り出し物件数を確認したり、該当エリアの購入検討者の分布を価格帯別にチェックしたりすることができます。相場や購入検討者について把握しやすくなるため、スムーズな売却につながるでしょう。

簡易査定

簡易査定とは、間取りや築年数などの物件情報をもとに不動産会社の営業担当者が査定額を算出するもので、Webやメール、電話で依頼することができます。似ている物件の成約価格や公示地価（国土交通省が発表する土地の価格）、路線価（国税庁が発表する道路に面している1㎡あたりの土地の価格）なども加味して評価されます。

市場の動向も含めて査定額を算出するため、AI査定よりも精度の高い結果を期待できるのが特長です。一方でAI査定と同様、家の状態を実際に確認できないため、訪問査定に比べると精度は下がってしまいます。簡易査定はマンション・一戸建ての両方に対応でき、一般的には数日以内で査定結果が得られるため、査定に時間をかけたくない人や、一戸建てに住んでいてとりあえず査定を受けてみたいという方におすすめの査定方法です。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に家を訪問して査定を行う方法です。実際に現地を訪れて、より詳細な物件情報を含めて査定額を算出します。所有者への聞き込みや建物の内部まで細かくチェックして査定を行うので、AI査定や簡易査定よりも精度の高い結果が期待できるでしょう。ただし訪問査定の場合、査定結果が出るまで一般的に1週間程度の時間が必要となることを覚えておきましょう。

以上のように、3つの査定にはそれぞれ異なる特徴があります。手軽に受けられるAI査定と簡易査定は、家のおおまかな査定額を知りたい方に適しています。

一方で訪問査定は、日程を決めて不動産会社の営業担当者を実際に家に招く必要があったり、査定結果を得られるまでに数日～1週間程度かかったりするなど、AI査定や簡易査定に比べると時間と手間がかかります。そのため、売却の意思が固まっている方におすすめの査定方法です。訪問査定の際には営業担当者と直接コミュニケーションを取ることができるため、家の売却に関して不安や疑問がある場合には、相談に乗ってもらうことができるでしょう。

家の査定を受ける際の準備

ここからは家の査定を受ける際の準備についてご紹介します。適切な準備を行うことで、スムーズな査定につながりますよ。

書類をそろえておく

査定時に必要な書類や用意しておくとよい書類を、事前にそろえておきましょう。主に査定で準備しておくとよい書類は以下の通りです。

査定時にそろえておくとよい書類
・登記済証（権利証）または登記識別情報
・間取りの分かる図面
・一戸建てと土地の場合は土地の確定測量図
・一戸建ての場合は建築確認申請書と建築確認済証、検査済証
・リフォームの履歴が分かる資料（あれば）

そのほか、引渡し時には以下の書類が必要です。
今すぐ必要はありませんが、引渡しまでには準備をしておきましょう。

引渡しに必要な書類
●マンションと一戸建て共通
・新築時やリフォーム時の設計図
・固定資産税納税通知書
・固定資産評価証明書
・印鑑証明（引渡し時の3か月以内に発行のもの）
・住民票
・身分証明書

●マンションの場合
・購入時のパンフレット
・管理規約や使用細則

●一戸建ての場合
・土地の確定測量図／境界確認書
・越境の覚書
・建物の設計図書
・建築確認済証、検査済証

査定時には、「登記済証（権利証）または登記識別情報」を用意しておくと望ましいでしょう。登記済証（権利証）または登記識別情報通知書は、不動産の所有者を証明するものです。自宅の売却は所有者しかできないため、所有者であることを証明するために必要不可欠な書類です。

土地の確定測量図は測量を行ったうえで、隣接する全ての土地の所有者と境界線の同意ができていることを証明します。土地や一戸建ての場合には一般的に土地の境界が確定していることが売買の条件となるため、確定測量図はやはり必要不可欠な書類です。

また「住宅性能評価書」や「耐震診断報告書」、「アスベスト使用調査報告書」といった住宅の品質を保証する書類は物件の価値を高める可能性があるため、そろえておくとよいでしょう。

相場を把握する

家の査定を依頼する際には、相場を自分でも調べておきましょう。相場を把握しておくことで、不動産会社が算出する査定額が適切かどうか判断しやすくなります。不動産売却では、査定額を参考に売り出し価格を決めていくため、たとえば、査定額が相場よりも高過ぎる場合は販売活動の段階で買い手が現れない可能性があります。逆に相場より安過ぎる場合は、損をしてしまうかもしれません。相場を調べるためには以下の2つの方法があります。

不動産情報サイト・チラシ
売り出し中の物件の情報が集まっている不動産情報サイトや、不動産会社が地域で配布するチラシなどをチェックしてみましょう。マンションや一戸建て、土地の売り出し価格が分かるため、相場を把握することができます。

エリアや家の種類など、自分の家と似た条件の物件に絞って探すと、相場を知るうえでよい指標になるでしょう。ただし、不動産情報サイトやチラシに書かれた売り出し価格はあくまで売主が決定したものとなるため、相場に沿っていない場合もあります。また、最終的な成約価格は買主との調整で決まるため、その後の成約価格と同額になるとは限らない場合があることを覚えておきましょう。

公示価格
先ほどもお伝えしましたが、公示価格とは国土交通省の土地鑑定委員会が、決まった標準地の価格を判定して毎年3月に公示するものです。この価格は土地取引の参考価格にされており、標準地近隣の相場価格を把握することができます。国土交通省の「土地総合情報システム」に掲載されているので、チェックしてみてくださいね。

査定額は不動産会社が算出する推定価格であり、売り出し価格は売主が最終的に決定します。そのため、所有する不動産の相場を売主自身でも知っておくことは、適切な売り出し価格を設定するうえでも、よい判断基準になるでしょう。

セールスポイントをまとめておく

あらかじめ家のセールスポイントをまとめておき、査定時に営業担当者に伝えることで、査定額が高くなる可能性があります。眺望のよさや間取りの利便性、周辺環境の便利さなど、その物件に住んでいる人にしか分からない魅力があるはずです。

マンションであれば共用部分の使いやすさや管理状態がよいと評価が上がることがあります。リフォームをしている場合には、具体的なリフォームの履歴を伝えておきましょう。

修繕履歴や利用履歴を確認する

一戸建ての場合は建物の修繕履歴、土地の利用履歴を確認しましょう。建物の外壁や屋根などの適切な維持修繕、定期的なシロアリ防虫対策がされていると評価が高くなります。また、土地の場合は、過去の利用履歴によっては地中埋設物（がれきや古い配管など）があったり、土壌汚染があったりする恐れがあります。いずれも分かる範囲でまとめておくとよいでしょう。

ただし、査定を受けるにあたって、必ずしも修繕やリフォームを行わなければならないということはありません。リフォームを行うと、購入希望者からの物件の第一印象がよくなる場合がある一方で、リフォーム後の物件が購入希望者の好みでないと、成約につながりにくくなることも考えられます。

また、金額にもよりますが、リフォームにかかった費用が売却額で回収できないリスクもあります。そのため修繕やリフォームを検討している場合には、メリットと注意点を踏まえて判断しましょう。迷ったときには不動産会社に相談することをおすすめします。

なお、建物や設備の故障や欠陥、室内で発生した事件や事故などの瑕疵（かし）と呼ばれる欠点は、査定額に影響しますが、隠さずに伝えることが大切です。不動産売買時には売主に「契約不適合責任」というものが発生します。売買後に契約内容と違う部分が発覚した場合、売主は修繕費用の負担や場合によっては契約解除などの対応を行わなければなりません。

家の査定前にやっておくとよいこと

家の査定を受ける前に、やっておくとよいことをご紹介します。以下でお伝えすることを踏まえて、査定や家の売却を進めていきましょう。

希望の売却価格と売却時期の設定

査定を受ける際には、希望の売却価格と売却完了時期を設定しておくとよいでしょう。希望の売却価格を決めておくことで、査定額と比較した際に売却活動を進めるかどうか検討することができます。さらに、買い替えをする場合にも予算を考えるうえで役立ちますよ。

また希望の売却完了時期を設定することは、売却活動の計画を立てる際にも必要です。不動産売却は一般的に3か月から半年ほどかかるため、時間に余裕がなくなってしまうと、売り出し価格を下げなければならないケースもあります。そのため事前にスケジュールを立てて、できる限り希望の価格や時期に沿った不動産売却を行いましょう。

住宅ローンの残債を確認する

家を売却するには、引渡しと同時に住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを借り入れる際に金融機関から担保として設定される抵当権を抹消しないと、原則として家は売却できず、抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が必要だからです。そのため、家の査定前に住宅ローンの残債を確認し、査定結果が残債を上回るか確認しましょう。住宅ローンの残債がある場合には、売却で得た代金を残債の返済に充てて一括返済し、抵当権を抹消します。

家の売却額で住宅ローンの残債を支払えない場合には、最終手段として任意売却という方法で家を売却できる可能性があります。任意売却は、住宅ローンの残債があっても債権者の許可を得られた場合、一定の条件で不動産を売却することができるという方法です。ただし、任意売却は最終手段であり、信用情報に遅延履歴が記載される恐れがあるため、やむを得ない事情がない限り利用は避けるようにしましょう。

家の査定を受けるタイミング

査定を受けるタイミングでは、住み替えをしようと思ったときのほか、相続時や離婚時も考えられます。ここからは、相続や離婚のシーン別に詳しく説明していきます。

相続をするとき

家を相続する際にも家の査定が必要な場合があります。なぜなら、相続した家を売却するときや、資産を相続人同士で分割することを考えるときに、相続人はその不動産の価値を知る必要があるためです。

相続した家を売却、または賃貸に出して活用したいと考えた場合、家がどのくらいで売却できるのか、または月々どのくらいの金額で貸し出せるのかを把握しておきたいでしょう。そのために、査定を依頼し、具体的な額の目安を知っておくことができます。また、相続した家を複数の相続人で分け合う場合にも、家の推定価格を知ることが必要になります。ただし、売却を前提としない場合には不動産会社の無料査定は利用できないため、不動産鑑定士による有料査定が必要となります。

離婚をするとき

離婚をする際には財産分与を行う必要があります。財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に築いた「共有財産」を分け合うことです。

家を財産分与する場合には、「売却して得た利益を分け合う」「一方が家に住み続けて他方が資産額の半分をもらう」といった方法があります。売却を前提とする場合は不動産会社による無料査定で売却価格を把握することで問題ありません。しかし売却を前提とせず、単に資産価値を把握したい場合には、不動産鑑定士による有料査定を依頼しましょう。

査定から売却までの期間や流れ

家の査定を依頼してから、売買契約、引渡しまでには一般的に3～6か月程度かかります。売却する家の引渡しまでの流れを順に追っていきましょう。

[ 1 ] 査定

いくつかの不動産会社へ訪問査定を依頼します。訪問査定では、不動産会社の担当者と直接やりとりが行えるため、査定額だけではなく、各不動産会社の対応もしっかりと見極めて、売却の仲介を依頼する会社を検討します。

[ 2 ] 媒介契約

不動産会社に家の売却を仲介してもらうために、媒介契約を結びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」という3つの形態があります。

また、媒介契約の段階で、「ホームインスペクション」を検討するのもおすすめです。ホームインスペクションとは住宅診断、建物状況調査のことで、建築の専門家が調査した家の状況を購入希望者に示すことができるため、購入希望者が安心して家を購入しやすくなります。

[ 3 ] 売却活動

売却活動は主に不動産会社の業務となりますが、ネットやチラシなどで広告を展開し、購入希望者を募ります。売主側は、依頼した不動産会社が媒介契約通りの売却活動をしているか、報告はあるかなどをチェックします。売却活動期間の目安は2～5か月です。

また、売主が入居中の段階で購入希望者から内覧の要望があれば、売主が立ち会いをすることが一般的です。売却する自宅を購入希望者が訪れて家の様子を細かくチェックするため、内覧が始まる前は掃除を徹底し、内覧当日は丁寧な接客を心がけ、購入希望者への印象をよくしましょう。

[ 4 ] 売買契約

売却活動を経て買主が見つかったら、媒介契約を結んでいる不動産会社から買主へ、売買する物件情報や売買取引に関する重要事項を説明し、いよいよ売買契約へと進みます。契約の際には、売主と買主双方が契約内容を確認し、売買契約書に署名をします。通常、買主が売主に手付金を支払い、売主は不動産会社への報酬として仲介手数料の半額を支払います。

[ 5 ] 引越し

売買契約の成立後、売主は引越しをして、家を引き払います。売主が引き払った後、買主は不動産会社と現場で、物件の状況が契約通りであるかの確認をします。

[ 6 ] 引渡し

引越しを済ませた売主が買主に鍵や重要書類を渡して、引渡しとなります。引渡しは、売買契約後、1か月が目安です。ここで売主に住宅ローンが残っている場合は、引渡しと同時に残債を全て返済して抵当権を抹消し、所有権移転登記手続きをします。

通常、引渡しでは3件の支払いが発生します。1件目は買主による売買価格の残金の支払い、2件目は不動産会社に対する仲介手数料の残金の支払い、3件目は買主による固定資産税等の精算金の支払いです。

1月1日に1年分を課税される固定資産税は、物件の引渡し日を境に、引渡し以前を売主が、引渡し以降を買主がそれぞれ負担するのが合理的です。

査定を通じて信頼できる不動産会社を見つけよう

ここまで家の査定の種類や、事前に行うとよい準備、注意点などについてお伝えしてきました。準備を行い、注意点を把握して査定を受けることで適切な査定額を得られるでしょう。そのため、ここでお伝えした情報を査定前までに十分に確認しておくことをおすすめします。

また、不動産会社に査定額を算出してもらったら、必ず根拠を聞くようにしましょう。査定額は見積書で一目瞭然ですが、その根拠は説明してもらわなければ分からない部分があります。根拠を説明してもらうことで、依頼した不動産会社の対応も確かめましょう。

不動産会社に査定を依頼する際には、公式のホームページでサービス内容を調べたうえで依頼すると安心です。加えて、大手不動産会社か中小不動産会社かによってもそれぞれ特徴が異なるため、見ておくとよいでしょう。

査定は不動産会社の営業担当者の誠実さや信頼性を見極める機会でもあります。気になることや疑問点は積極的に質問や相談をして、信頼できる不動産会社かどうかを見極めましょう。誠実に対応してくれる不動産仲介会社がパートナーとなってくれれば、売却はスムーズに進むはずです。この記事でお伝えしたことを参考に、家の査定を受ける前にはしっかりと準備をしてよりよい家の売却につなげてくださいね。

三井のリハウスでは、手軽にできるAI査定や簡易査定、精度の高い査定額が算出できる訪問査定を承っております。家の売却を検討している方は、ぜひ三井のリハウスの査定サービスをご活用ください。

この記事のポイント＜Ｑ＆Ａ＞

• Q家の査定の種類って？ A家の査定には、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があります。査定結果の精度や、査定にかかる時間がそれぞれ異なるため、自分に合った査定の種類を選ぶとよいでしょう。家の売却をどれくらい具体的に考えているかによっても、適切な査定方法は変わってきます。
  
  ●家の査定の種類についての解説はこちら
• Q家の査定を受けるための準備とは？ A家の査定を受ける前に、書類の準備や相場の把握、修繕履歴や利用履歴の確認などをしておきましょう。また家のセールスポイントをまとめておくことも、査定での高い評価につながります。適切に準備をしておくことで、スムーズに査定を進めることができます。
  
  ●家の査定を受けるための準備についての解説はこちら
• Q家の査定前にやっておくとよいことは？ A家の査定前にやっておくとよいこととして、希望の売却価格や売却時期の設定と、住宅ローンの残債の確認があります。家の売却を行うためには、住宅ローンを完済していなければなりません。家の売却額を使って返済できる場合は問題ありませんが、できない場合には売却を取りやめる、もしくは必要やむを得ない状況なら最終手段として任意売却という方法を検討しましょう。
  
  ●家の査定前にやっておくとよいことについての解説はこちら
• Q家の査定を受けるタイミングはいつ？ A家の査定を受けるタイミングは売却したい時期によりますが、住み替えをしようと思ったときや相続時、離婚時にも家の価値を知るために査定が必要な場合があります。売却を前提とせず、資産価値だけを知りたい場合には不動産鑑定士による有料査定が必要になることもありますよ。
  
  ●家の査定を受けるタイミングについての解説はこちら
• Q査定から売却までの期間や流れは？ A家の査定を不動産会社に依頼してから、家の売却が完了するまでには一般的に3～6か月ほどかかります。査定の後は、媒介契約、売却活動、売買契約、引越し、引渡しというステップで進んでいきます。売却の流れを把握しておくことで、査定後もスムーズに売却を進めることができますよ。
  
  ●査定から売却までの期間や流れについての解説はこちら