Column / 2020 12,03

不動産を相続することになったら?手続きの流れとよくある疑問を解説

もし、マンションや戸建てなどの不動産を相続することになったら、一体何から行えばよいのでしょうか?いざというときに慌てないよう、知らないがゆえに損をしないよう、事前に相続について知っておくと安心ですよ。
今回は、手続きの流れや気になる税金のことまで、不動産相続の基本的なポイントを解説します。

村田洋一

さくら事務所 不動産コンサルタント。宅地建物取引士、行政書士。消費者にとっての最良の不動産取引を目指し、多岐にわたる不動産トラブルの相談を受ける。
https://www.sakurajimusyo.com/

不動産を相続することになったら、どうすればよい?

もし、マンションや戸建てなどの不動産を相続することになったら、一体何から行えばよいのでしょうか?いざというときに慌てないよう、知らないがゆえに損をしないよう、事前に相続について知っておくと安心ですよ。

今回は、手続きの流れや気になる税金のことまで、不動産相続の基本的なポイントを解説します。不動産を相続する可能性がある方は、相続の基礎知識を事前にしっかり押さえましょう!

家の模型を手渡しする様子

不動産相続の手続きの流れは4ステップ

初めに、不動産相続の手続きがどのような流れで進むか、4つのステップに分けてご紹介します。それぞれのステップで相続する人が知っておくべきポイントも解説しますよ。

[ 1 ] 相続する財産、相続人を確認する

まずは、不動産の登記状況や預貯金、株式、借金などの資産と、相続人を確認します。
相続財産や相続人が後になって新たに出てくると論争になってしまうこともあるので、相続財産や相続人の確認は、相続の専門家に依頼するとよいでしょう。

遺言書がある場合、勝手に開封してはいけません。遺言書を開封するには、家庭裁判所の検認手続きが必要です。
また2020年からスタートした、自分で書いた遺言書を法務局に預けておく「自筆証書遺言書保管制度」を利用している場合は、交付の申請が必要になります。詳しくは法務局のホームページで確認してくださいね。※1

相続人が複数いる場合や遺言書がない場合の不動産の相続は、相続人全員で行う「遺産分割会議」によって不動産の所有者を決め、相続登記に進みます。

[ 2 ] 遺産の分割協議をする

遺産分割協議とは、相続人全員で、どのように遺産を分けるかを決める話し合いのことです。相続人が自分1人だけの場合は必要ありません。

不動産を分ける主な方法は3つあります。

●換価分割
不動産を売却して、現金化したものを遺産分割する方法

●代償分割
1人が不動産を相続し、ほかの相続人にその不動産の価値を現金化したものを支払う方法

●共有分割
相続人全員が共有財産として相続する方法

相続する方法は遺言書に指定があればそれに従います。また、協議で決めた内容は遺産分割協議書にまとめます。この遺産分割協議書を行うことで正式に遺産が相続人のものになるのです。

話し合いをする老夫婦

[ 4 ] 不動産所有者の名義変更をする

不動産を相続するには所有権移転登記をし、名義変更をする必要があります。名義変更は遺産分割協議が終わったタイミングで行い、必要書類を揃えて法務局に申請します。必要書類は遺言書や相続人などによって異なりますが、主に以下のようなものがあります。

・相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書、住民票
・被相続人(死亡した人)の戸籍謄本、住民票
・不動産の固定資産税評価証明書、登記事項証明書
・遺産分割協議書(遺言書が存在する、または法定相続分で相続することが決まっている場合は不要となるケースある)

これらの書類は法務局や役場などに取り寄せが必要なうえ、相続人が多いほど揃える書類が増える手間がかかります。不動産の相続には、申告期限があるため、早めに準備をしておきましょう。また、相続の手続きは自分で行えますが、正しく手続きを行わないと、法的に認められないこともあるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

[ 5 ] 相続税の申告・納付をする

相続財産の価格が、後述する基礎控除を超えた場合は申告が必要になります。相続税を納めるのに必要な申告書の作成は税理士に依頼するのが一般的です。

注意したいのが、申告期限は被相続人が死亡した翌日から10ヶ月以内ということです。申告期限を超えてしまうと無申告加算税と延滞税を納めなくてはいけないため注意しましょう。

また、納付方法は金融機関の窓口が一般的ですが、税務署の窓口やクレジットカード、コンビニでも支払うことができますよ。

窓口で対応する男性

不動産を相続するのは誰?

不動産を相続する権利は、誰にあるのでしょうか?「遠縁の人は相続人に入る?」「義理の姉と実兄の子どもの優先順位は?」と聞かれたら正確に答えられない方も多いと思います遺産を相続する親族の範囲や順位は民法によって定められています。

この民法で定められた相続人のことを「法定相続人」といいます。法定相続人にあたる人は配偶者と血族です。ここでいう血族には血縁関係のある「自然血族」と、養子縁組で法的な親子関係にある「法定血族」の2種類があります。また、血族のなかにも優先順位があります。

●第一順位の血族
子ども、および代襲相続人、配偶者(妻や夫)

●第二順位の血族
両親や祖父母などの直系尊属、配偶者(妻や夫)

●第三順位の血族
兄弟姉妹や代襲相続人、配偶者(妻や夫)

血族の優先順位は上記の通りですが「代襲相続人」とは誰を指すのでしょうか?代襲相続人とは法定相続人が死亡しており相続ができないとき、代わりに相続する血族のことを指します。たとえば、第一順位にあたる子が死亡した場合は孫が代襲相続人に、第三順位の兄弟姉妹が死亡しているときはその甥や姪が該当します。

また、同じ順位の血族が複数いる場合は全員が相続人になります。このように複数の相続人で不動産を相続する場合は、必ず「遺産分割協議書」を作成します。遺産分割協議書はその後の手続で必要になるだけでなく、親族間で起こる後のトラブルを防ぐのにも役立つのです。

遺産分割協議書は、内容を具体的かつ明確にすること、また、実印を押印することが求められます。不備があると正式な書類として認められないため、不安な場合は専門家に相談するとよいでしょう。

相続について相談する窓口は?

不動産の相続人は法律で細かく決められていることが分かりましたが、自分の場合はどうなるのかいまいち分からない場合もあるでしょう。不動産相続は相続人の問題だけでなく、その手続きも専門性が高く、知識が必要なため、専門家のサポートを受けるのが一般的です。

そもそも家や土地は高額なものであり、親族間で大きな揉めごとになる可能性もあります。こうしたトラブルを防ぐためにも、不動産相続ではどの専門家に何を頼むのかを知っておくと安心です。どのような専門家がいるか順番に見ていきましょう。

弁護士バッジを付けた男性

弁護士

弁護士なら法的根拠に基づいた具体的な解決策を導き出すことができ、トラブルの解決に大きな期待が持てます。不動産相続では、相続人同士の意見の食い違いや協議に応じない相続人がいるなど、相続に関するトラブルは裁判が必要になる場合もあります。こうしたトラブルが起きたときは、弁護士に相談するのがよいでしょう。

相続のトラブルは大きな金額が動くため、その後の親族関係に大きな影響を及ぼす可能性があります。事態の泥沼化を防ぐためにも法律家の力を借りることが最善策といえるでしょう。

司法書士

相続に必要な名義変更(所有権移転登記)をするときは、登記申請の代理権を持つ司法書士に依頼するとよいでしょう。名義変更は必要な書類の用意や、確認すべきことなど、初心者が自分だけで進めるには難しいことが多くあります。スムーズに手続きを進めたいときは、不動産相続に強い司法書士に相談しましょう。司法書士には登記のほかにも、遺言書の確認や相続放棄、成年後見などの手続きも依頼できますよ。

税理士

相続財産の調査や評価、相続税の申告や遺産分割協議書の作成が必要な場合は、税理士に相談することをおすすめします。税金の負担を少しでも減らすためには、その道のプロにお願いするのがベストです。しかし、税理士によって得意分野に違いがあります。相続について相談をするときは必ず不動産相続のノウハウや実績がある、相続専門の税理士を選ぶようにしましょう。

相続にかかる税とは?

ここまで相続の手続きや相続人の範囲などを解説してきましたが、相続の知識として忘れてはならないのが相続税です。相続は資産を得られる代わりに税金が発生するため、必要な知識がないと損をしてしまうこともあります。

しかし、相続税は場合によって控除や特例を受けられることもあるのです。ここからは相続するときに知っておきたい、相続税の基礎知識について解説します。

相続税の申告書と電卓

相続税は不動産の評価額で決まる

相続税の金額は相続する不動産の評価額によって決まります。相続税は、土地を買ったときの価格や建築にかかった費用で決まるわけではないのです。

また、不動産の評価は土地と建物を区別して行うため、評価額を算出する計算式は2種類あります。今回はそのうちの1つの計算方法をご紹介します。

・土地の評価額 = 路線価 × 補正率 × 地積

・建物の評価額 = 固定資産税評価額 × 1.0

評価額は自分で出すこともできますが、土地の計算は非常に複雑です。自分で把握するのが難しい場合は、専門家に依頼することをおすすめします。

相続税には控除や特例制度がある

相続税は必ずしも発生するわけではなく、基礎控除によって免除されることがあります。そもそも相続税とは、被相続人の預貯金や不動産などの総資産の金額から、債務や葬儀代などを差し引いた金額(課税価格)にかけられる税金です。特別控除は、この課税価格からさらに控除額が差し引かれます。

基礎控除額の計算式は以下の通りです。
相続税の基礎控除額=3,000万円+(法定相続人の人数×600万円)

このように相続税の基礎控除のベースは3,000万円で、そこからさらに法定相続人1人につき600万円が控除されます。つまり、法定相続人が多いほど控除額が増えて相続税が減るという仕組みになっているのです。

なお、課税価格が基礎控除を下回った場合は相続税は発生せず、申請の必要もありません。相続税について調べるときは、まず基礎控除額がいくらになるかを調べておき、申請の必要があるかどうかを確認するとよいでしょう。

パソコンで作業する女性

また、不動産相続では、多額の相続税を支払うために、相続する不動産を売却しなければならないケースもあります。こうした場合、被相続人が死亡した日から3年10ケ月以内に不動産を売却することで「取得費加算の特例」を使うことができます。

この特例は相続税額のうち、一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。取得費とは不動産売却にかかる費用のことで、この金額が多いほど譲渡所得税が軽減されます。つまり、相続税として支払うものを取得費にできるので、所得税の節約になるということです。

これらの控除や特例は節税対策としてぜひ活用したいものですが、計算や申請に不備があると適用されない場合もあります。ミスのないよう、相続税に強い税理士に相談して進めるのがおすすめですよ。

譲渡所得税に関する記事はこちら
不動産売却にかかる税金はいくら?必要な費用の計算や節税対策をご紹介

そのほかにかかる税

不動産相続では相続税以外にもかかる税金が存在します。相続を進めるときに、どのような税金があるのかを知っておきましょう。

●登録免許税
不動産を相続して名義変更を行う際に支払う税金が「登録免許税」です。登録免許税は、固定資産評価証明書に記載された不動産価格に税率0.4%を掛けたものになります。計算式で表すと以下の通りです。

不動産価格(固定資産税評価証明書記載額)×税率0.4%

また、2021年3月31日までに登記しており、一定の条件を満たしていれば、相続した土地の登録免許税が非課税になる制度があります。

●固定資産税
不動産にかかる税金が「固定資産税」です。固定資産税は相続した不動産の価値をもとに金額が決められ、その不動産がある市町村に納めます。もし、相続した不動産に住んでおらず、放置している状態でも相続人は固定資産税を支払う義務があります。

●所得税
所得税は死亡した被相続人の収入にかかる税金です。ここでいう所得税は、死亡した人がその年に支払うはずだった税金のこと。この所得税は相続人が代理で「準確定申告」をして納付します。相続した土地や建物などの資産にはかかりませんが、遺産を賃貸や売却をして収入を得たときや死亡保険金を受け取ったときなどに所得税がかかります。また、ケースによっては支払い義務がない場合もあります。やや仕組みが複雑ですので、自分の場合はどうなのか判断に悩んだら専門家に相談するのがおすすめです。

相続のことは早めに話し合っておこう

不動産相続は、不動産所有者が思わぬ事故や病気に遭ってしまい急に訪れる場合があります。また、不動産の所有者が認知症になると、法的に相続人は売却できなくなるケースも出てくるでしょう。

故人が亡くなった際に遺志が明らかになっていないと、さまざまな争いに陥りやすくなります。相続のトラブルを未然に防ぐためには、不動産を所有している方が元気なうちに遺言書の作成をしておくことが大切ですよ。相続対策や相続税の節税も行うことができ、後になって「やっておけばよかった」と思うことも避けられるでしょう。

いざというとき冷静に対応できるよう、親族間で話し合いの場を設けておくと安心ですね。また弁護士にオンラインで相談できるサービスもあるので、まずは気軽に利用できるものから、不動産相続の対策を始めてみるのもおすすめですよ。

※1出典:法務局における自筆証書遺言書保管制度について,法務局
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji03_00051.html
(最終確認:2020年10月27日)