Column / 2020 10,01

不動産売買にかかる仲介手数料とは?上限と計算例、ポイントを解説

マンションや戸建てなどの不動産を売買するときには、手続きを依頼する不動産会社へ支払う「仲介手数料」というものが発生します。今回は、仲介手数料にはどのような意味があるのか、いつ、いくら支払うのかについて解説します。

宮原裕徳

株式会社ラムチップ・パートナーズ 所長。税理士。日本のみならず、東南アジアも含めた不動産にかかわる会計・税務に精通している。法人や個人向けの節税セミナーなども行っている。
https://www.miyatax.com/

不動産売買にかかる仲介手数料とは?

マンションや戸建てなどの不動産を売買するときには、手続きを依頼する不動産会社へ支払う「仲介手数料」というものが発生します。場合によっては高額になることもあり、提示された金額を見て驚いてしまうかもしれません。納得のいく不動産取引を行うためには、この仲介手数料についても、あらかじめしっかり理解しておくことが必要です。

そこで今回は、仲介手数料にはどのような意味があるのか、いつ、いくら支払うのかについて解説します。さらに、会計処理の際の留意点や、消費税、仲介手数料以外にかかる費用など、仲介手数料に関するさまざまなポイントもご紹介していますので、ぜひチェックしてください!

家の模型と電卓

マンション、戸建て、土地といった不動産を売買するときは、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。仲介を依頼する「媒介契約」を結ぶと、不動産会社は売買のためにさまざまなことを行ってくれます。それらに対する、不動産会社への報酬が仲介手数料です。

媒介契約に関する記事はこちら
専任媒介とは?不動産売却時の不動産会社の選び方も併せてご紹介
不動産売却にかかる税金はいくら?必要な費用の計算や節税対策をご紹介

売買が成立して初めて発生するもの

仲介手数料の主な意味合いは、「成功報酬」です。
媒介契約を結んだ不動産会社は、売買のためにさまざまな営業活動を行います。たとえば、不動産情報サイトに情報を掲載したり、チラシのポスティングをしたりするほか、購入検討者の物件見学に立ち会ったりなどの販売活動も行います。
その結果、晴れて売買が成立すれば、不動産会社には仲介手数料を請求する権利が発生するわけです。逆に、物件の売買契約が成立しなかった場合は、仲介手数料を請求されることはありません。

各種手続きの代行費用も含む

不動産会社は営業活動だけでなく、売主と買主の間に立って契約条件を調整したり、契約書類を作成したり、契約から引渡しまでの事務手続きなども行います。
こうした各種手続きに対する代行費用も、仲介手数料には含まれています。

仲介手数料はいくらぐらい?

仲介手数料の意味合いを理解したところで、次は「実際いくらぐらいかかるのか」「相場はあるのか」という、具体的な金額について見ていきましょう。
自分で金額を把握できる、計算方法もチェックしてみてくださいね!

仲介手数料には上限がある

不動産会社が受け取る仲介手数料には、「相場」というものはありません。代わりに、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。
不動産会社は、この上限額を超えて仲介手数料を請求することはできませんが、上限額以内であれば、自由に金額を決めることができるようになっています。

●仲介手数料の上限額

建物の売買価格(税抜) 仲介手数料の上限
400万円超 建物の売買価格(税抜) × 3% + 6万円 + 消費税
200万円超~400万円以下 建物の売買価格(税抜) × 4% + 2万円 + 消費税
200万円以下 建物の売買価格(税抜) × 5% + 消費税

※速算式を利用した場合

仲介手数料の計算例

では、実際に仲介手数料を計算してみましょう。
仮に不動産を4000万円で売買した場合、建物の売買価格(税抜)が400万円を超えているので、次の計算式を使います。

建物の売買価格(税抜) × 3% + 6万円 + 消費税

消費税(10%)を加算すると、仲介手数料は以下の通りです。

仲介手数料 = 4000万円 × 3% + 6万 = 126万(税抜)
消費税を加えて138万6000円(税込)

速算式でない場合も含めた、詳しい仲介手数料の計算方法に関する記事はこちら
売却時にかかる仲介手数料はいくら?計算方法と、よくある疑問にお答え

売買するのが建物でも土地でも、仲介手数料はかかる?

不動産には建物(マンションや戸建て・中古も新築も含む)、土地という種類がありますが、建物であっても土地であっても、仲介手数料の扱いは変わりません。いずれも不動産会社を通して売買すれば、仲介手数料がかかります。

ただし、不動産を売主から直接購入する場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。仲介手数料は、あくまで不動産会社に取引を依頼し、かつそれが成功した場合のみ発生することを覚えておきましょう。

積み上げられた小銭と家の模型

仲介手数料を支払うタイミングはいつ?

仲介手数料は成功報酬なので、不動産の売買が成立するまでは支払う必要はありません。また、手数料の金額も売買価格が決定しないと算出できないので、「契約成立後」が支払いのタイミングということになります。

一般的には、売買契約時に半額を、物件の引渡し時に残りの分を支払います。
全額を一括で支払うこともできますが、不動産会社の仕事は売買契約が成立したら終わりではありません。その後も各種の手続きが残っているので、引渡しまでを差しさわりなく進めるには、2回に分けて支払うのが賢明といえるでしょう。

ただし、これはあくまで一般的な流れですので、支払いのタイミングは事前にきちんと確認しておくことをおすすめします。

仲介手数料を抑えることはできる?

相談する夫婦

仲介手数料は、売買を取り付けてくれた不動産会社への成功報酬…とはいえ、なるべく金額は抑えたいのが正直なところ。仲介手数料の値引きを交渉することはできるのでしょうか?

結論からいえば、会社のルール次第です。たとえば、組織内で統一化されたルールに沿って売買活動を行っている会社では、担当者の一存で値引きに応じることは難しいという事情があります。一方、そうしたルールのない会社であれば、こちらの相談に耳を傾けてくれる可能性はあるでしょう。

ただし、仲介手数料をむやみに引き下げようとするのもよいこととはいえません。繰り返しになりますが、仲介手数料とは、売買に必要な営業活動や各種手続きに対する報酬だからです。それを引き下げてしまえば、不動産会社から十分なサービスを受けられなくなる恐れがあります。結果、売却が大幅に遅れてしまったりすることのないよう、強引過ぎる交渉には注意しましょう。

また、初めから「仲介手数料割引」「無料」などとしている不動産会社の場合も、なぜ安くなっているのか、理由をきちんと聞いておくと安心でしょう。

仲介手数料に消費税はかかる?

仲介手数料は大きな金額になることもあるので、消費税の負担も気になるポイントですね。
結論からいうと、仲介手数料も消費税の課税対象になります。消費税が対象としているのは、国内で事業者が事業として対価を得て行う取引です。仲介手数料は、不動産会社に仲介業務の対価として支払うお金なので、居住用・事務所用にかかわらず課税されることになるわけです。

仲介手数料以外に必要となる費用

仲介手数料は、不動産売買にかかる費用のメインといえるものですが、ほかにもたくさんの費用がかかります。売却後のライフプランが狂ってしまわないように、必要な費用一式を事前に確認しておきましょう。

計算をする女性の手

引越し費用

引越しにかかる費用は、不動産会社に依頼すれば概算を教えてくれるほか、専門会社も紹介してくれる場合もあります。
しかし、自分でインターネットで探した方が安いケースもあるので、まずは数社に見積りを依頼するなど情報収集をしてみましょう。

なお、不動産を買い替える際、タイミングによっては今までの住まいからすぐに新居に住み替えられないケースもあります。仮住まいが必要になるときは、現在の家から仮住まい、その後、仮住まいから新居、と2回分の引越し費用がかかるので注意が必要です。

建物解体費用

建物付きの土地を売却する場合は、必要に応じて建物解体費もかかります。
この手配に関しても、不動産会社に依頼するか、もしくは専門の会社を探して、自ら直接依頼することができます。

ただし、解体業者の比較は見積金額だけでなく、作業内容についてもしっかりと確認をすることが大切です。ご近所へ「解体工事のお知らせ」として、予定日時を記載した書面を配布してくれる配慮があるかどうかも、業者選びのポイントになります。

手付金

不動産の売買契約が成立した際、買主から売主に支払うのが手付金です。
手付金は、売買代金の一部を先払いすることで、契約キャンセルを防ぐ意味合いを持っていますが、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合の違約金として使われることもあります。
手付金の金額は、不動産売買価格の5~20%内がほとんどですが、不動産会社が売主になる場合は法律で20%以内と定められています。

登記費用

「不動産登記」とは、その不動産が誰のものなのかを明らかにするために行う手続きのことです。不動産売買にかかる登記費用には、「所有権移転」と「抵当権抹消」の2つがあります。

所有権移転とは、不動産の所有権を買主に移すことで、費用は買主が負担します。
抵当権抹消とは、売却した不動産に住宅ローンが残っていた場合に行う手続きで、費用は売主が負担します。抵当権抹消には、登録免許税に加え、司法書士に支払う報酬が必要です。

印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた「課税文書」と呼ばれる書類にかかる税金のことです。この税金を納めるためには、書類に収入印紙を貼ります。

不動産売買契約書もこれにあたり、売主と買主が平等に負担するのが一般的です。
また、不動産会社が不動産を売却した場合は領収書にも収入印紙が必要ですが、個人が売主となってマイホームを売却した場合、領収書に収入印紙は必要ありません。

●不動産売買契約書の印紙税額

記載金額 印紙税額
50万円以下のもの 200円
100万円以下のもの 500円
500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円

営業マンと夫婦

不動産売買にかかる仲介手数料の意味、上限額や計算式から金額を把握する方法について、お分かりいただけましたか?
仲介手数料の支払いタイミングや会計処理、仲介手数料以外にかかる諸費用も大切なポイントです。

マイホームの住み替えや、それにともなう新生活をスムーズに迎えるために、ぜひ覚えておいてくださいね。