マンション査定の注意点！評価で見られるポイントも解説

マンション査定の注意点は種類ごとに異なる

マンション査定には「AI査定」「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」の3種類があります。査定の種類によって注意すべき点が異なるため、事前に確認したうえでご自身に適した方法を選択するのがおすすめです。それぞれの査定方法の注意点や依頼方法を比較できるよう、以下の一覧表にまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

査定を依頼する際に必要な書類は特にありません。ただし、権利証（登記識別情報）があるか確認しておくと安心です。また、購入時のパンフレットや図面などを保管している場合は、参考資料として活用できるため、事前にそろえておくとよいでしょう。

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査定を受ける前の注意点

査定を受ける前には、事前準備や下調べを行っておくとよいでしょう。これらの事前準備をしておくことで、査定やその後の売却活動をより円滑に進めやすくなります。具体的な注意点は以下の通りです。

・成約価格の相場を把握しておく
・依頼する不動産会社を見極める
・最低限の片付けはしておく
・故障部分を確認しておく

それぞれ詳しく見ていきましょう。

成約価格の相場を把握しておく

査定額（査定価格）が妥当かどうかを判断するためには、成約価格の相場をあらかじめ知っておきましょう。不動産会社のなかには、媒介契約を目的として相場よりも高過ぎる査定額を提示することもあります。相場より高過ぎる査定額を参考にして売り出し価格を決めてしまうと、買い手が見つからず売却活動が長期化する可能性があるため、気をつける必要があります。事前に相場を把握しておけば、相場と大きく乖離があった際は査定額の根拠を確認することができます。

相場は、同じマンションの売り出し事例や成約事例から判断するのが望ましいでしょう。同じマンションの売り出し事例がない場合には、周辺マンションの売り出し情報のなかから、自分の物件と条件が似ている物件の価格を調べてみるほか、「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」を利用するのもおすすめです。レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣の承認のもと、指定流通機構が保有する不動産取引価格情報のデータを検索できるサービスです。三井のリハウスのサイトでも、エリアや駅からマンションの売却相場を調べることができます。ぜひお気軽にご利用ください。

依頼する不動産会社を見極める

マンション査定をする際に気をつけるべきポイントには、仲介を依頼するにあたって信頼できる不動産会社かどうかを見極めることも挙げられます。不動産会社の信頼性を判断する際、分かりやすい要素は取引実績です。そのほか、得意な分野やエリアといった会社の強みを確認しておくのもおすすめです。

一般的に、大手不動産会社は地元の不動産会社に比べ、豊富な取引実績と知名度を有し、売却活動時の広告宣伝力が高く、サービスも充実していることが多いのが特徴です。

一方、地元の不動産会社は大手不動産会社に比べ、その地域の特性に詳しい傾向があります。

ただし、無料だからといって複数社に査定を依頼すると、各社とのやりとりが必要になります。このような対応が煩わしいと感じる方は、複数の不動産会社への査定依頼は避けたほうがよいでしょう。

全国に店舗を持つ三井のリハウスは、大手の強みである幅広い販売網を持ちながらも、エリアごとの特性にも精通しています。また、累計取扱件数100万件を超える豊富な実績があることも強みです。不動産会社選びでお困りの方は、ぜひお近くの三井のリハウスへお気軽にご相談ください。

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最低限の片付けはしておく

清掃の有無は査定額に影響するわけではありません。ただし、訪問査定の際に不動産会社の担当者が物件内の全室を見て回るため、過度に散らかっていると査定がスムーズに進まない場合があります。

壁紙のはがれや穴などが目立つ場合は、メンテナンスを怠っていると思われてしまうこともありますので、全室の状態を確認し、査定時に伝えられるようにしておきましょう。

内覧は買主に直接物件を見てもらう機会であるため、最低限の掃除や整理整頓、換気などをして気持ちよく訪問してもらう準備を整えておきましょう。

故障部分を確認しておく

査定を依頼する前に、設備の故障がないか確認しておくことも大切です。設備の故障に気付かず売却活動に進むと、引渡し後のトラブルや値下げ交渉につながる可能性があります。査定前に確認した故障は、担当者に伝えておきましょう。

不動産会社がマンション査定時に確認するポイント

査定でチェックされる項目は、建物の状態と部屋の状態、環境の3つに分けられ、以下のような内容を確認します。

それぞれの評価内容について詳しく見ていきます。

築年数

マンションの築年数は査定額に影響するため、重要なポイントとなります。一般的にマンションは築年数が新しいほど査定額が高く、古くなるほど査定額が低くなりやすいものです。ただし、築年数が新しくても物件の劣化や汚れが目立つ場合は、査定額が下がってしまう可能性もあるため留意しましょう。

耐震性能

マンションの耐震性能も査定時にチェックされるポイントです。耐震性能は築年数や建築確認を受けた時期と関係しています。1981年6月1日以降に建築確認を受け「新耐震基準」にもとづいて建てられた建物は、原則として一定の耐震性能を備えていると評価されます。近年、大規模地震への不安が高まっていることから、新耐震基準に適合しているかどうかは、査定時の重要な確認項目です。また、免震構造や制震構造のマンションは、地震の際の安全性を重視する買主にとって安心材料となるでしょう。

なお、新耐震基準に該当しない建物であっても、耐震診断の結果や耐震基準適合証明書、耐震改修の実施状況、修繕・維持管理の状況を示す資料などにより、建物の安全性や管理状況を説明できる場合があります。そのような資料がそろっていれば、査定額が評価される可能性もあるでしょう。古い物件の売却に不安を抱えている方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。豊富な実績に基づき、プロが最適な売り出し方をご一緒に検討いたします。

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管理状態

マンションのエントランスや廊下、エレベーターといった共用部分も、査定時にチェックされるポイントの1つです。管理体制が整っているマンションは、細かな部分まで手入れされ、共用部分がきれいに保たれています。また、オートロックや監視カメラをはじめとしたセキュリティ対策や、宅配ボックスの有無、駐車場の仕様なども、査定額に影響を与える要素の1つです。

建物内の部屋の位置

物件がマンションの何階にあるのか、日当たりがよいかなどは、買主の生活に大きく影響するため、査定時の重要なポイントです。マンションは階数が上がるほど価格も上昇する傾向があります。高い階数ほど、日当たりや眺望がよいなどの理由で、査定額も高く評価される可能性があるでしょう。特に南向きの部屋は、日光が差し込む時間が長いので人気があるとされています。

また、風通しのよさも査定額に影響するポイントの1つといえるでしょう。隣接する建物との距離が近い場合などは、風が遮られやすく、湿気がこもりがちになるためです。

角部屋は複数方向に窓を設けられることが多く、通気性の面で評価されやすい傾向があります。一方、中部屋は窓が一方向に限られることが多く、空気の流れを確保しにくいため、評価に差が出る場合があります。

間取り

間取りは買主が不動産購入時に気にするポイントの1つでもあるため、査定時には重要視されます。玄関から洗面所へ直接行けるなど、生活動線や家事動線に配慮された暮らしやすい間取りであれば、査定時に評価されやすいでしょう。

一方で、ニーズが限られやすい個性的な間取りやリビングがない2DKなどは需要が少ないため、評価が低くなる場合もあります。

設備の状態

不動産会社は築年数を考慮し、設備の不具合についてもチェックします。フローリングの床や壁の傷だけでなく、キッチンや浴室・トイレや洗面台といった水まわり設備、給湯器、各所の換気扇等の室内設備の不具合の有無も、査定の対象となります。

また、床暖房やディスポーザーや食洗機といった後付けが難しい設備は、その分評価されて査定額が上がる可能性があります。

なお、施工ミスやメンテナンス不足など、経年劣化以外による瑕疵（かし）がある場合は、査定の際に隠さず伝えましょう。瑕疵を隠したまま売買契約を結んだ場合、不適合責任を巡るトラブルに発展する可能性があります。

リフォーム履歴

不動産会社は、室内のリフォーム履歴も、現時点での設備の状態と同様に確認しています。築年数が経過していてもリフォーム履歴があるということは、物件が大切に維持されているという印象を与え、査定額にもプラスに働く場合があります。

しかし、リフォーム履歴が査定額で考慮されるとはいえ、査定額を上げることを目的にリフォームするのはおすすめしません。というのも、リフォームにかかったコストを売り出し価格に上乗せして回収できるとは限らず、トータルで見たときに損をしてしまう可能性もあるためです。また、買主が購入後に自分好みにリフォームしたいというケースもあるため、リフォームを検討する際は不動産会社にも相談して慎重な判断をしましょう。

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交通アクセスや生活の利便性

交通アクセスや周辺の生活環境も、査定時に重要視されるポイントの1つです。「最寄り駅が近く、都市部にアクセスしやすい」「近隣に商店街やスーパー、コンビニが充実している」といった便利な条件を備えたマンションは、査定額が上がる可能性があります。さらに、ファミリー層向けの物件の場合、近くに公園や学校があり、子育てしやすい環境が確保されているとより高く評価されるポイントとなるでしょう。

建物内での音

マンション内や室内で聞こえる音についても、不動産会社は査定の考慮に入れています。たとえば、上下左右の住戸から聞こえる会話や足音のほか、エレベーターや自動ドアといったマンションの設備から発生する機械音も、想定以上に大きく聞こえる場合があります。

また、マンション外から聞こえる幹線道路や鉄道の走行音、継続的な工事音などの騒音も、査定時には評価対象になる場合があります。

音は人によって感じ方が違うため、売主が慣れている音であっても、買主にとっては気になる場合があります。

マンション査定時のNG行動

マンションの査定時に瑕疵（かし）があるにもかかわらず、物件の価値が下がることを恐れ、隠してしまうのはNG行動の1つです。

瑕疵とは、取引される不動産に通常有するべき品質・性能を欠く不具合のことです。

物件の瑕疵には、以下のようなものが挙げられます。

・心理的瑕疵：過去の事故や周辺環境によって、借主や買主などに抵抗感や心理的負担を与えるもの
・物理的瑕疵：雨漏りやひび割れ、地盤沈下など、建物や土地に欠陥や破損があるもの
・法律的瑕疵：建築基準法や都市計画法、消防法などの法律あるいは法令や条例に違反しているもの

適合しない物件を売却し引渡すと、売主は「契約不適合責任」を問われる場合があります。契約不適合責任が発生した場合は、買主から、追完請求や代金減額請求、損害賠償や契約解除などを受けるため注意が必要です。

リスクを避けるためには、マンションに不具合があるかどうかを事前にチェックしたうえで、不動産会社の担当者に必ず伝えるようにすることが大切です。

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マンション査定を受けた後の注意点

査定額を提示された後は、その額を参考に売り出し価格を設定します。その際、マンション売却の成功に向けて注意すべき点は以下の3点です。

・査定の根拠を聞く
・ローン残債と照らし合わせる
・売り出し価格を上げ過ぎない

それぞれ、具体的に見ていきましょう。

査定の根拠を聞く

不動産会社から提示された査定額が、相場より高過ぎる場合や安過ぎる場合は、その査定額になった根拠を聞いてみましょう。査定額はマンションの売り出し価格の基準となるため、適正価格より高過ぎても買い手が見つかりにくく、安過ぎると損をしてしまいます。査定額が想定していた価格と大きく異なっていたとしても、一喜一憂するのではなく、その根拠を確認してみることが重要です。

「なぜほかの会社より高いのか」「なぜ過去の取引事例より大幅に安いのか」といった質問を不動産会社の担当者に投げかけ、明確な説明が返ってくるなら、その会社は信頼できる不動産会社といえるでしょう。

ローン残債と照らし合わせる

マンションにローン残債がある場合は、通常、決済時に買主から受領する残代金や自己資金等でローン残債を完済する必要があります。査定段階で住宅ローンを完済できていない場合は、ローンの残債と査定額を比較してみることが重要です。査定額が残債より高ければ、マンションの売却代金のみでローンを完済できる見込みが大きいといえます。

一方、売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、売却代金に加えて何らかの方法で不足分に対応しなければなりません。売買契約上、住宅ローンを完済しないと、不動産に設定されている抵当権が抹消できず、買主に引渡すことができないためです。ローン残債と売却代金の差額を埋めるためには、預貯金を切り崩したり、金利が高い住み替えローンを利用したりする必要があるでしょう。

売り出し価格を上げ過ぎない

売り出し価格が高過ぎると、マンションがなかなか売れない状況が続く場合があるため留意しましょう。マンションを売り出す際の価格は、査定額を参考にしながら、周辺の類似物件の売り出し状況や売却希望価格などを考慮して決めます。「できるだけ高く売りたい」「いつまでに売りたい」といった要望を不動産会社に伝え、相談しながら適切な売り出し価格を設定しましょう。

【体験談あり】査定・仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際のポイント

マンションの査定が終わり、売却の仲介をしてもらう不動産会社を選ぶ際にもポイントがあります。単に査定額だけを比較するのではなく、不動産売買の実力や実績などを含め、総合的に信頼できる会社に売却の仲介を依頼すれば、売却における不安材料も減らせます。ここでは、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミをご紹介します。

査定額が適切か

マンションの売却を成功させるためには、適正な売り出し価格を設定することが重要です。売り出し価格が相場よりも高いと、売却できる確率は下がり、買い手が見つかるまで時間もかかる可能性があります。「査定額が一番高いから」と、単純に価格だけで会社を選ばないよう心がけましょう。査定額が相場からかけ離れている場合は、根拠を聞いてみることをおすすめします。

【30代・初めて売却した方の体験談】
初心者でも分かりやすく丁寧に売却までの流れを教えていただき、安心して売却を進めることができました。最初にデータ分析をし、適切な売却額の提示をしていただけたことが非常に安心感へとつながりました。また、担当者の人柄もとてもよく、気持ちよく売却を進められました。身近な人が不動産で悩んでいたら、三井のリハウスを紹介させていただきたいと思っております。

売却戦略は具体的か

不動産会社選びでは、不動産売買の販売力を見極める姿勢も大切です。ネット掲載、チラシ配布といった具体的な売却戦略をチェックしましょう。

また、売りに出す前にハウスクリーニングやリフォームを行うべきか質問してみましょう。リフォームを行うことで必ずしも査定額が上がるというわけではないですが、物件の状態によっては、内覧前にハウスクリーニングやリフォームを行うことで、買主からの印象がよくなり、結果的に売買契約につながりやすくなることがあります。

ハウスクリーニングやリフォームの必要性は、修繕や清掃にかかる費用と、売却による利益を比較しながら決めます。そのため、根拠を持って具体的なアドバイスをくれる不動産会社であれば、信頼できるといえるでしょう。

【40代・売却戦略により買主が見つかった方の体験談】
地元の不動産会社へお願いしていましたが、なかなか買い手が見つからず、大手の三井のリハウスにお願いしました。広告掲載や見学会を開いてくださり、早く買い手が見つかったので助かりました。担当者の方がとても信頼できる方で、三井のリハウスに頼んでよかったです。ありがとうございました。

【50代・希望の金額で売却に成功した方の体験談】
担当の方には、少しでも高く売れるようにと希望を伝えたのですが、それを上回る結果で応えてくれました。お人柄もよく、親身にこちらの話をお聞きいただき、終始とても丁寧な対応でした。担当の方から、「3か月から6か月以内に売れますので、先に新居を探しましょう」と提案がありました。それからトントン拍子に新居と買い手も見つかり、値引き交渉に対応していただいた結果、無事に売買が成立しました。

販売実績は豊富か

不動産会社ごとに、販売実績が豊富な地域や物件のタイプは異なる点にも注意しましょう。会社の得意とする地域であれば、どうすれば売れやすいかを経験上熟知しているため、マンションの売却がスムーズに進められます。過去に同じマンションや周辺で販売実績があるかを確認してみるとよいでしょう。

【50代・実績豊富な不動産会社で売却に成功した方の体験談】
担当者の方に丁寧に対応していただき、満足できる契約内容になりました。取扱物件の豊富さや実績もさることながら、担当者が売主や買主のこともよく考慮していることが三井のリハウスの強みであったと思います。

担当者の対応は誠実か

売却や交渉を担当する不動産会社の担当者の対応を見て、誠実で信頼できるかどうかを見極めましょう。こちらの要望に寄り添い、質問にも分かりやすく答えてくれる担当者が対応すれば、納得のいく形で売却を進めやすいといえます。

担当者の対応を判断するうえでは、メールのやりとりのみでなく、直接会って話を聞くことも大切です。マンションの売却活動には時間がかかり、何か月もかかわっていくことになるため、自分と相性がよく信頼できる担当者でないと、不安やストレスを抱えてしまう可能性もあります。何より、直接会話をして相談や手続きを進めたほうが、文面でのやりとりよりも多くの情報が交換できるというメリットがあります。

【60代・担当者の対応にご満足いただいた方の体験談】
とても親切で、分からないこと、疑問に思うことなど電話やメールだけでなく直接顔を出してくださいました。すべての決定も焦らせることなく時間もかけていただきました。ありがとうございました。

査定は早めに受けるのがおすすめ

マンション売却の一連の流れにおいて、査定は最初の一歩に過ぎません。簡易査定や訪問査定が終わってから買主が決まるまでの売却期間は、一般的には3か月～6か月ほどを要し、売買契約を結んでから引渡しまでは2か月～3か月ほどかかるとされています。

このように、マンションの売却には約半年はかかることが一般的であるため、余裕を持って売却活動を進める必要があります。希望価格で売却するためにも、早めに査定を受けてみましょう。

また、中古マンションは、築20年前後が比較的売りやすいとされています。築年数が古いと売却に不利といわれますが、住宅ローンの返済が進んでいるため、逆に手元に残る現金が多くなることもあるのです。ただし、これ以上築年数が増えてしまうと、経年劣化が進むことで、査定額が下がる傾向があるため、注意が必要です。マンションの売却時期や金額の希望が具体的に決まっている方は、早めに査定を受けることをおすすめします。

三井のリハウスでは、AI査定・簡易査定・訪問査定の3種類の無料査定を受け付けております。累計取扱件数100万件以上の実績にもとづく、精度の高い査定結果を提供しておりますので、ご興味のある方はぜひ一度お問い合わせください。

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