マンションを賃貸に出す方法！メリットやデメリットのまとめ

分譲マンションを「賃貸に出す」という選択

所有しているマンションを使わなくなった場合、売却する以外に「賃貸に出す」という選択肢もあります。賃貸に出したマンションの入居者が家賃を払ってくれれば、通常の収入に加え、不労所得として家賃収入を得られます。

ただし、賃貸に関する知識がないまま分譲マンションを賃貸に出すと、失敗するリスクが高くなる可能性があります。そこで今回は、使用していないマンションの利用方法について検討している方に向けて、マンションを賃貸に出すメリットやデメリットと併せて、賃貸に出す流れや賃貸と売却の選び方などを解説していきます。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出す一番のメリットは金銭的な利益が生じることです。具体的には、家賃収入を得られることに加え、経費計上による節税効果が望めることや、資産として残しておけることが挙げられます。

家賃収入を得られる

マンションを賃貸に出すことで得られる最大のメリットは、入居者がいる限り家賃収入を継続的に得られることです。

また分譲マンションは、通常の賃貸用マンションよりも高額で貸し出せる可能性が高いといえます。分譲マンションは居住者が長く暮らすことを前提としているため、設備が充実している傾向があり、広さや防音性、断熱性にも優れていることが多いからです。分譲マンションであれば高い家賃を設定しやすい分、貸主の収入も多くなります。

特に、賃貸管理会社に委託すれば、賃貸管理に手間をかけることなく家賃収入を得られます。三井のリハウスでは、分譲マンションの区分所有者の方が物件を賃貸に出す場合の賃貸経営をサポートしております。入居者の募集から賃貸期間中のトラブル対応までお任せいただけますので、ぜひご相談ください。

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賃貸経営にかかる費用を経費計上できる

マンションを賃貸に出すことで、物件所有や賃貸経営にかかる税金や修繕費などの費用を経費として計上できることもメリットの1つです。具体的には、以下のような支出を経費計上できます。

・修繕費
・固定資産税
・都市計画税
・ローンの利息
・管理手数料
・入居者の募集にかかった費用
・火災保険料
・地震保険料

賃貸経営にかかるこれらの費用を経費計上できれば、所得税・住民税の課税対象となる不動産所得が減少し、結果的に貸主の収入増加につながります。ただし、マンション経営に直接関係のない費用や、所得税・住民税は経費計上できないことを理解しておきましょう。

また、経費計上するために特定の条件が必要な場合もあります。たとえば、修繕費を経費として扱うには、1つの修理・改良にかかる費用が20万円未満であること、または、おおむね3年以内の周期で行われる修理・改良であること、といった基準をクリアしている必要があります。賃貸経営を始める前に、どの費用を経費計上できるのか、しっかり把握しておくことが重要です。

資産を残せる

マンションを賃貸に出せば、自分の資産として残しておくことができます。賃貸として貸し出しておいて、まとまった資金が必要になった場合に売却をする、ということもできるでしょう。特に、マンションを所有しているうちに周辺地域の人気が高まった場合は、マンション自体の価値が上昇する可能性があります。近くで大規模開発の予定がある場合や人口が増えている場合は、一旦賃貸に出しておいて、価値の上昇を待つことも1つの手といえます。

また、将来的にその家が住居として必要になったとしても、資産として残っていればそのマンションに再び住むことができます。加えて、住居は使われず放置されていると傷みが早くなるため、賃貸に出して誰かに住んでもらうことによってマンションの資産価値を維持できることもメリットの1つです。

マンションを賃貸に出す際のデメリット

マンションを賃貸に出すことには、収益が不安定になり得ることや資金調達に制限があること、貸主の希望通りの使い方がしにくくなることなどのデメリットが伴います。こういったデメリットが気になる方はマンションを売却し、すぐにまとまった現金を得るのも選択肢の1つです。売却を検討している方は、三井のリハウスの無料査定で売り出し価格の目安を調べてみましょう。

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空室のリスクがある

マンションを賃貸に出しても、入居者が見つからなければ空室となってしまい、家賃収入を得ることはできません。その場合は、家賃収入がない状態でランニングコストを支払い続けることになるため、赤字になるリスクがあります。マンションを賃貸に出す際は、幅広い集客網を持つ賃貸管理会社を選び、空室リスクをできるだけ回避できるようにしましょう。

住宅ローンを利用できないことが多い

分譲マンションを貸し出す場合は、原則として住宅ローンを利用できないこともデメリットの1つです。住宅ローンは、自分が家に住むことを前提に借り入れできるローンであるため、住宅ローンが残っている家を賃貸に出すことはこの条件に反します。ただし、転勤や介護といったやむを得ない理由で短期的に家を賃貸に出す場合は、金融機関の合意が得られれば、住宅ローンが残っていても貸し出せることもあります。

住宅ローンの残債がある物件を貸し出す場合は、賃貸経営で収益を得ることを目的とした「不動産投資ローン」への借り換えを行う方法が一般的です。とはいえ、不動産投資ローンは住宅ローンと比較して金利が高く設定されている傾向があり、結果的に費用が多くかかることもあります。

途中で賃貸借契約を解除できない

一度、マンションを貸し出し、賃貸借契約を結ぶと、貸主の都合で解除することが難しくなります。賃貸借契約には「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」の2種類があり、一般的には普通賃貸借契約が結ばれます。

普通賃貸借契約とは、借主が希望する限り契約が更新され続ける方式で、2年に1回の更新が一般的です。借主に退去してもらうには正当な事由が必要で、さらに6か月前までに借主に退去願いの通知を出して立ち退き料を支払う必要があります。そのため、普通賃貸借契約の場合は、貸主側からの契約解除は難しいでしょう。

一方の定期賃貸借契約は、貸主が定めた契約期間の満了時に確実に賃貸借契約を終了できる方式で、貸主に有利な契約といえます。将来的にマンションに戻ってくる予定がある場合は、定期賃貸借契約のほうが適しています。ただし、似た条件の物件を普通賃貸借契約で結ぶ場合より家賃相場は低くなる傾向があります。

賃貸に出すと売却時の買い手が限定される場合がある

賃貸中の状態でマンションを売却する場合、買い手が限定され、売り出し価格や売却期間に影響する可能性があります。

入居者がいる状態で売却する場合、その物件は「オーナーチェンジ物件」となります。オーナーチェンジ物件は自己居住用として購入しにくいため、購入希望者は投資家が中心となる傾向があります。

また、投資家は居住目的の購入者とは異なり、家賃収入や期待利回りなどの収益性を重視して購入を検討します。そのため、投資家目線で価格が判断されることで空室の状態と比べて成約価格が低くなる可能性があります。加えて、自己居住目的の購入者を含めた幅広い層にアプローチしにくくなるため、買い手が見つかるまで時間を要することも少なくありません。

このような、マンションを賃貸に出すデメリットが不安な方は、マンションを売却してすぐに現金化するのもおすすめです。三井のリハウスでは、累計100万件以上の取扱実績をもとに、お客さまの不動産売却を丁寧にサポートします。まずは、無料査定でマンションがいくらで売れそうか調べてみましょう。

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マンションを賃貸に出す流れ

マンションを賃貸に出す際の手順としては、賃貸管理会社と契約した後に、借主との賃貸借契約の方法や入居条件を設定して、入居者を募集するのが一般的です。1つずつ見ていきます。

1．仲介を依頼する不動産会社を探す

マンションを賃貸に出す際に、仲介を依頼する場合は、不動産会社を探すところから始めましょう。自分で入居者を探す場合は、不動産会社への依頼は必要ありませんが、契約時には専門的な知識が必要です。そのため、入居者を募集するときから不動産会社に依頼するほうが、後の工程もスムーズかつ確実に進められるでしょう。

この際、入居者が見つかりやすいように、広範なネットワークを持つ不動産会社を探すのがおすすめです。三井のリハウスでは、ホームページへの掲載に加え、提携企業や三井不動産グループなど広範な集客網による入居者募集を行っています。ぜひご利用ください。

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2．不動産会社と契約する

仲介を依頼する不動産会社が決まれば、不動産会社と契約を結びます。契約には、「媒介契約」「代理契約」の2種類があります。それぞれについて見ていきましょう。

媒介契約
媒介契約は、貸主が入居者を選ぶことができる方式です。信頼できる人であると自分で判断してから入居者を決めたい方は、媒介契約が向いているでしょう。

代理契約
代理契約は、入居者の選定を不動産会社に任せる形態です。遠方に住んでいる方や、判断を全て不動産会社に任せたいという方は、代理契約が適しています。

3．賃貸契約方法を選択する

賃貸契約には、「普通賃貸借契約」「定期賃貸借契約」「サブリース」の3つの方法があります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

普通賃貸借契約（普通借家契約）
普通賃貸借契約（普通借家契約）とは、2年に1度の更新を行う契約形態で、ほとんどの場合この方法が採用されます。この契約を結ぶ際、借主が更新を希望する場合、正当な事由がなければ貸主からの契約解除はできません。また、契約解除を行う場合も、立ち退き料の支払いが必要になるケースも多くあります。

定期賃貸借契約（定期借家契約）
定期賃貸借契約（定期借家契約）は、契約期間満了時に確実に賃貸借契約が終了する契約です。期間が満了すると一旦契約が終了するため、数年後に自分が住む場合など、一定の期間のみの貸し出しを希望する場合は定期賃貸借契約が向いているでしょう。しかし、借主にとっては、家主が再契約に応じなければ退去を強いられるというリスクがある契約のため、入居希望者が現れにくい点には注意が必要です。

サブリース
サブリースは、不動産会社を通して借主へマンションをまた貸しする方法です。不動産会社へ払う管理費や維持費として10％～20％程度の手数料が発生しますが、管理や維持を不動産会社へ任せられる点はメリットといえます。

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4．入居条件と賃料を設定する

不動産会社と契約を交わしたら、入居者の募集を始めるために、入居条件や賃料の設定を行います。賃料の設定は、入居希望者の数や貸主の収入に直結する重要な要素です。周辺物件の賃料を調べたり、不動産会社にアドバイスをもらったりするなどして、適切な条件・賃料を決めるようにしましょう。

5．賃貸借契約を締結する

入居希望者が現れたら内見を行います。内見に貸主は立ち会わず、不動産会社の担当者に鍵を貸し出して行うのが一般的です。内見によって部屋の設備や契約条件に納得してもらえれば、入居の申し込み・入居審査を経て、最終的に賃貸借契約を締結します。

分譲マンションを賃貸に出す際の費用と税金

分譲マンションを賃貸に出す際の費用としては、設備を修繕するための費用や不動産会社に支払う費用が、税金としては所得税と住民税がかかります。

かかる費用

かかる費用としては、以下のような費用が挙げられます。

設備の修繕費・リフォーム代
部屋や設備が老朽化している場合はメンテナンスや交換、場合によってはリフォームを行う必要があります。また、ドアの開閉がしにくかったり、水回りが劣化していたりと、生活に支障をきたすほど老朽化が進んでいる場合はリフォームを検討してみてもよいでしょう。ただし、リフォームには高額な費用がかかる可能性があるため、リフォームをする場合は事前に不動産会社の担当者に相談するのがおすすめです。

仲介手数料
入居者を不動産会社に探してもらう場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料とは、入居者が決まった場合に、不動産会社へ支払う成果報酬のことです。仲介手数料には上限があり、以下のように計算できます。

家賃の1か月分＋消費税

管理委託料
不動産会社に賃貸管理を委託する場合、初期費用や毎月の管理委託料の支払いが必要です。一般的に、管理委託料は、家賃の5％前後とされています。なお、管理委託料を経費として計上する際には、確定申告が必要です。

クリーニング代
マンションを貸し出す前には、部屋のクリーニングが必要です。壁紙が傷んでいたり劣化していたりする場合は、リフォームを検討してみましょう。内見の際にも、部屋や設備が整っていれば、入居希望者も物件に対してよい印象を持ってくれる可能性が高まります。

支払う税金

マンションを貸し出す場合は、賃貸経営による不動産所得に対してかかる、所得税と住民税の2種類の税金を支払う必要があります。所得税とは、個人の所得に対して課税されるもので、一方の住民税とは、住所地の行政サービスのために課される地方税の一種です。どちらも、確定申告をして納税をします。

なお、マンションを保有している限り、固定資産税や都市計画税も発生しますが、賃貸に出す場合は経費として計上することが可能です。

マンションを賃貸に出す際のポイント

マンションを賃貸に出して成功するには、入居者とのトラブルを未然に防ぎ、実際に賃貸に出してからの利益を正確に把握することがポイントになります。そのため、十分に採算の取れる資金計画を立てること、適切な賃貸管理を行ってくれる会社を選ぶこと、もとの状態を記録しておくことに細心の注意を払いましょう。

将来の資金計画をシミュレーションする

マンションを貸し出す前に、将来発生する費用と得られる家賃収入を計算し、十分に採算が取れるか確認しておくことが重要です。将来リフォームが必要になる可能性や、入居者が一定期間現れない可能性があることも念頭に置いて、十分に収益を得られる資金計画を立てましょう。

信頼できる管理会社と契約する

賃貸管理を委託する場合は、信頼できる賃貸管理会社を見極めることも賃貸経営で成功するポイントです。優良な管理会社であれば入居者の募集が効率的で空室リスクを抑えられるほか、賃貸期間中の入居者対応や貸主への経営状況の報告も入念に行ってくれるでしょう。

三井のリハウスでは、入居者募集から賃料の入金管理までオーナーさまの賃貸管理業務を丁寧にサポートしています。ぜひ気軽にご相談ください。

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貸し出す前の状態を記録しておく

賃貸マンションの入居者は、退去時に原状回復をする必要があり、原状回復に必要な分の費用は入居者の負担になります。この際、貸し出す前の状態が曖昧だと、どこまで入居者が費用を負担するかをめぐってトラブルに発展する可能性があります。そのため、賃貸に出す前に設備の動作状況や床・壁の傷、カビや結露の発生状況などを写真や文字情報で記録するようにしましょう。

マンションを賃貸に出すか売却するかはどうやって決める？

使わないマンションを所有している場合、マンションを賃貸に出すか、売却するかは難しいポイントです。どちらか迷っている場合は、以下のような基準で考えてみるのがおすすめです。

・今すぐ現金化が必要か
・資産を今手放してもよいかどうか

それぞれ解説します。

●マンションを売るか貸すかについてはこちら

今すぐ現金化が必要か

今すぐまとまった現金を得るか、長期的に少しずつ利益を得るかというのが売却と賃貸の最大の違いであり判断基準です。売却代金でローンを返済したい、別の住居の頭金を払いたいといった場合は売却が向いています。逆に、資金に余裕のある場合や、定期的な収入を得たい場合は賃貸が向いているでしょう。

資産を今手放してもよいかどうか

将来的にさまざまな形で利用できるマンションという資産を今手放すかどうかも、売却と賃貸の判断基準になります。管理の手間が面倒な場合や、資産整理を進めたい場合は売却が向いています。一方で、将来もう一度自分がマンションに住む可能性がある場合や、地域エリアの地価上昇が期待できる場合は、資産を手放さずに賃貸に出しておくほうがよいでしょう。

ただし、普通賃貸借契約の場合は、必ずしもオーナーの希望通りの時期に契約を解除できるわけではないことを理解したうえで最終的にどちらがよいのかを判断することが大切です。

【体験談あり】使わないマンションは売却するのも一案！

マンションはその状況に応じて売却するか賃貸に出すか判断するのが重要です。マンションを売却するときも、賃貸に出す場合と同様に、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。ここからは、三井のリハウスを利用してマンションの売却に成功した方の体験談をご紹介します。

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他社でマンションの売却の仲介依頼をしており、1年間売却できずにいました。もうすぐ第一子が産まれることもあり手狭になることから、売却を急ぎたいと思い不動産仲介取引No.1の三井のリハウスに相談しました。担当の方が親身に相談に乗っていただき、1日でも早い売却を約束してくれました。

初めはなかなか状況が変わりませんでしたが、連絡も小まめにしていただき、なんと第一子が産まれた当日に買主が見つかった旨、ご連絡をいただきました。今は売却したマンションより広い一戸建て賃貸に家族3人で過ごしていますが、次回マンションを購入する際もぜひ三井のリハウスにお願いしたいと思います。引き続きよろしくお願いします。

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マンションを賃貸に出すと、家賃収入を得られること以外にもさまざまなメリットがある一方、今すぐにまとまった現金が必要な場合や、資産として残しておく必要がない場合は売却するほうが向いているケースもあります。どちらを選ぶにせよ、信頼できる不動産会社を見極めるのが成功のポイントです。

三井のリハウスでは、不動産売却の仲介も賃貸管理も、丁寧にサポートいたします。豊富な売買仲介取扱件数によるデータをもとに、幅広い情報を取りそろえております。売却か賃貸かお迷いの方も、お客さまに最適の方法をご提案いたしますので、気軽にご相談ください。

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