心理的瑕疵とは？ほかの瑕疵との違いや売却時の注意点について解説

心理的瑕疵について理解しよう

不動産における瑕疵（かし）とは、土地や建物にある欠陥のことを指します。瑕疵には4つの種類がありますが、なかでも扱いが難しいといわれるのが心理的瑕疵です。不動産売却においてはトラブルの原因になることもあるので、売主の方は心理的瑕疵についてあらかじめ正しく理解しておくことが大切です。

今回は不動産の売却を予定している方に向けて、瑕疵の定義や売却時の注意点などをご紹介していきます。

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不動産における瑕疵の種類

先にも述べたように、不動産における瑕疵は心理的瑕疵も含め、主に4種類に分類されます。それぞれの定義は以下の通りです。

[ 1 ] 心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、不動産が通常有する品質や設備自体に問題はないものの、住む人に心理的抵抗や嫌悪感を与える瑕疵のことです。具体的には、自殺や殺人、一定期間放置された孤独死、火災、忌まわしい事件・事故などが当てはまります。これらが過去に起きた土地や物件のことを、一般的に「事故物件」と呼びます。

[ 2 ] 物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、不動産そのものにある重大な欠陥や破損のことで、土地に対する瑕疵と建物に対する瑕疵に分類されます。

土地の物理的瑕疵

・地中障害物
・土壌汚染
・擁壁の倒壊　など

建物の物理的瑕疵

・雨漏り
・壁のひび割れ
・シロアリ被害
・建物の傾き　など

不動産における4つの瑕疵のうち、最も瑕疵が分かりやすく、多くはリフォームや建て替えなどによって解決できます。

[ 3 ] 法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、法律や条例などの制限によって自由な使用収益が阻害されることです。その不動産が建築基準法や都市計画法に反しているために生じる瑕疵で、具体的には以下の通りです。

建築基準法

建築基準法とは、建築に関する基礎的な法律で、住民が安全に暮らせるよう1950年に制定されました。建築基準法に抵触する事例には、再建築不可の物件が再建築できるものとして売られている、といったことが当てはまります。

都市計画法

都市計画法は、都市を適正に発展させることを目的として、1968年に制定されました。建築基準法と同様に、住民が快適に暮らせるよう都市計画の基本を定める役割があります。都市計画法に抵触するケースには、市街化調整区域のような原則建物を建てられない土地が、建物の建築が可能な物件として売却されている、といったことが当てはまります。

[ 4 ] 環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、不動産そのものに欠陥はないものの、現在の周辺環境に問題があることです。具体的には、土地や家の近くに嫌悪施設（反社会的組織の事務所や墓地、高圧線、下水処理場など）がある物件が相当します。

売却する不動産にこれらの瑕疵が認められる場合、売主は買主へ告知する義務があります。告知せず、買主の了解を得ないまま売却を行って後から発覚した場合、買主から修補請求や契約解除、最悪の場合は損害賠償請求を受けることもあります。

しかし、心理的瑕疵の場合は、それが瑕疵であるかどうかを判断するのが難しいといわれています。では、心理的瑕疵の判断基準はどのようになっているのでしょうか？次でご説明しましょう。

心理的瑕疵の判断基準

先ほどもお伝えしましたが、心理的瑕疵物件とは過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件・事故などが発生した物件のことをいいます。自然死は原則として心理的瑕疵に該当しませんが、特殊清掃が必要となるほど一定期間放置された、いわゆる孤独死の場合は、心理的瑕疵に含まれます。

しかし、このような心理的瑕疵は買主や借主の個人により、どの程度の瑕疵を許容するのかは異なるため、心理的瑕疵に当たる基準は曖昧であるといえます。ただし、どこまでを瑕疵とするか、その判断基準は難しいですが、判断基準がないというわけではありません。基準となるのは、「通常一般人の感じ方」で、住み心地のよさを欠き、居住する物件として適さないと判断される物件が心理的瑕疵物件となります。そのため、買主の個人的な主観によったり、ハラスメントのように受け取る人の一方的な感情だけを基準に判断されたりすることは正しいとはいえません。

心理的瑕疵とほかの瑕疵の違い

心理的瑕疵はそれ以外の瑕疵と扱いが異なる点があります。具体的な相違点は次の通りです。

売買取引においては告知期間が明確ではない

心理的瑕疵以外の3つの瑕疵においては、物理的に解消する方法があるため、「瑕疵が解消されている状態」であれば告知の必要はありません、

対して、心理的瑕疵の場合は告知期間の扱いが特殊です。法的効力はありませんが、国土交通省によるガイドラインでは、賃貸の場合は少なくとも3年間は心理的瑕疵についての告知義務があるとされています。

一方、売買取引に関しては、告知期間はガイドライン上で明確にはなっていません。というのも、売買に関しては過去の判例で必要とされた告知期間にかなりの幅があり、基準の期間を定めにくいからです。売買の判例では7年で説明義務が不要になったものもあれば、50年でも説明義務が求められたものもあります。

追完請求ができない

心理的瑕疵以外の瑕疵においては、「追完請求」ができます。追完請求とは、瑕疵の解消を目的とした修繕や修理などの実施を後から請求することをいいます。

一方、心理的瑕疵は物理的に解消することが原則として不可能といえるため、個人間売買の場合は、追完請求の代わりに契約解除もしくは損害賠償請求での対応が想定されます。

瑕疵物件に当てはまる場合の注意点

所有する不動産が、ここまでご紹介してきたような瑕疵物件に当てはまる場合、売却リスクを伴うことがあります。売買でのトラブルを防ぐためにも、以下の注意点を理解しておきましょう。

契約不適合責任を問われることがある

不動産売却の取引を行う際には、売主は買主に対して瑕疵を伝えなければなりません。具体的には、売却する物件がどのような物件であるかを売買契約書に記載し、買主に契約不適合責任を問わないこととする了解を取ります。

もし告知義務を怠り、契約目的に適合しない物件を売ると「契約不適合責任」を問われる恐れがあるので注意しましょう。契約不適合責任とは、契約目的に反する取引が行われた場合、その責任を売主が負うことをいいます。契約不適合責任を問われると、売主は追完請求（修補請求）や契約解除、損害賠償を請求されることがあります。

この契約不適合責任は、かつては「瑕疵担保責任」という名称で、売主が事前に把握していなかった場合も含め、瑕疵が売買後に発覚したときはその責任を売主が負うというものでした。しかし、民法改正によって契約不適合責任に変わったことで、契約内容と異なるものを売る（たとえば、契約書に瑕疵が記載されていない等）と契約不適合責任を負うことになりました。

そのため、取引の際に瑕疵について正直に伝え、買主の了解を得ることで、契約不適合責任を回避し、トラブルを防ぐことができるでしょう。

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高値での売却が見込めない

瑕疵のある不動産は、通常の不動産に比べて価値が低くなる傾向があります。先ほどもお伝えしましたが、特に心理的瑕疵の場合は解消することが困難なため、価値が下がったままになってしまうのが通例です。しかし、死因や経過期間、事件当時の報道のされ方、立地条件などによって価値の下がる度合いは変わってきます。

また、解体や再建築などを行うことで瑕疵の影響が小さくなる場合もありますが、大規模な修繕や工事には費用がかかるため、不動産会社に相談して検討するとよいでしょう。

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瑕疵を正確に告知してトラブルを防ごう

今回は、心理的瑕疵を中心に、不動産における瑕疵や売却時の注意点などについて詳しく解説しました。

心理的瑕疵は、通常一般人が買主の立場に置かれた場合の感じ方が判断基準になること、また売主には告知義務があることは既にお伝えした通りです。しかし、告知するべきかどうかを何に基づいて判断すればよいのか、疑問に思った方もいるのではないでしょうか？

判断をする際の参考となるものには、国土交通省によって作成された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」があります。このガイドラインは売主も買主も安心して不動産取引が行えるようにする、という目的で2021年10月に策定され、心理的瑕疵についての考え方や告知期間、調査方法、そして留意事項が記載されています。不動産売却を検討している方は、参考にしてみるとよいでしょう。

●国土交通省による心理的瑕疵に関するガイドラインについてはこちら

それでも告知するべきかどうかの判断が難しい場合には、不動産会社へ相談することをおすすめします。不動産取引のプロとして、専門的な知識や過去の取引情報などを蓄積しているので、有益なアドバイスをもらえるでしょう。また、所有する物件がいくらで売れるか査定してもらったり、売却方法や資金計画について相談したりすることも可能です。

三井のリハウスでは、無料で不動産査定や売却のご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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