マンションの売り方のコツは？高く、早く、売却するためのポイントを解説

マンションを売る方法は？

転勤や家の老朽化、相続などの理由で、中古マンションを売却したい人のなかには、どうやって売却するのかやり方が分からない人もいるのではないでしょうか？「まず誰に相談したらよいのだろう？」「買い手が見つからなかったらどうしよう」など、疑問や不安に思うことが数多くあるはずです。では、マンションを売却するにはどんな方法があるのでしょうか？

マンションの売り方には、主に「仲介」「個人売買」「買取」の3つの方法があります。「仲介」は、不動産会社へ仲介を依頼をして、買主を探してもらう方法です。相場に近い価格で売却できる可能性が高いですが、後ほどご紹介する「買取」と比較すると売却完了までに時間がかかる傾向にあるため、売却金額にこだわる人に向いている販売方法です。

「個人売買」は、不動産会社の力を借りずに自分で買い手を探して売却する方法です。しかし、不動産売却には専門的な知識や経験が必要な場面もあるため、初心者には難易度が高く現実的ではない方法といえるでしょう。

「買取」は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。買い手を探す手間が省けるため、ほかの方法と比較すると短期間で売却できる可能性が高いですが、売却価格は相場よりも安くなる傾向があります。そのため、売却スピードを優先させたい人におすすめです。

実際に売却する際には仲介か、買取を利用する人がほとんどです。そこで今回は、マンションを売却したい人に向け、初心者でも相場通りに売却できる可能性が高い「仲介」と、早く売れる可能性のある「買取」について、基本的な流れや、高く、早く売却するための売り方のコツを解説します。

●不動産買取についてはこちら
不動産買取とは？仲介との違いを解説！

仲介でマンションを売却する流れ

仲介は、最も一般的といえる売却方法です。相場通りに売却できる可能性が高く、できるだけ高額で売りたい人におすすめの売却方法です。

マンションの売り出しから成約までの期間の目安は、一般的に3か月～半年程度になります。前述の買取と比べると、売却できるまで長く時間がかかる傾向があるため、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。

[ 1 ] 事前準備を行う

事前準備として、マンションの売却にかかる税金や諸費用について確認しておきましょう。不動産の売却では、手元に入るお金が大きい分、税金や仲介手数料、引越し代などかかる費用も多いので事前にどのくらいかかるか調べておくと安心です。

また、住宅ローンを利用して物件を購入した人は、住宅ローンの残債を確認しておきましょう。残っている住宅ローンがある人は、売却にあたって物件の売却額や自己資金などを利用して一括返済する必要があります。

また、物件がどのくらいで売却できるのか相場についての情報収集をしておくとよいでしょう。相場が分かっていると、不動産会社に査定を依頼したときに提示された査定額と比較することができます。そのため、不動産会社のポータルサイトを用いて、自分の住んでいるマンションと似たような物件がいくらで売り出されているのか相場を把握しておくことが大切です。

[ 2 ] 査定を依頼する

不動産会社に無料で査定を依頼することができます。査定には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2つがあります。簡易査定とは電話やWebを通して、依頼主が提供した物件情報から査定額を算出する簡易的な査定のことで、訪問査定とは担当者が現地を訪れ、部屋の状態や周辺環境、道路の位置関係なども含めた物件の状況を加味して結果を算出する査定方法です。訪問査定のほうが手間や時間はかかりますが、査定額の精度は高くなります。

複数の不動産会社に依頼して結果や対応を比較することで、仲介を依頼する不動産会社を選びやすくなります。

[ 3 ] 媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に、不動産会社と売主との間で結ぶ契約のことです。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

以下の表からそれぞれの特徴を確認しましょう。

●レインズについて詳しくはこちら

[ 4 ] 販売活動を行う

媒介契約の内容に沿って、不動産会社が販売活動を行います。そして、価格が決まり、本格的に販売活動が始まると「レインズ」や不動産サイト、広告や不動産情報雑誌への掲載による広報活動が始まります。レインズとは国から指定された不動産会社だけが利用できる不動産情報サイトです。レインズに掲載されると、リアルタイムで一気に全国の不動産会社に共有されるので、多くの不動産会社や購入希望者の目に留まるようになります。

また、販売活動中は興味を持った買い手が物件の見学のために家を訪れる「内覧」が行われ、売却予定の家にまだ住んでいる場合は、売主がその対応を行うのが一般的です。内覧当日は、清掃、整理整頓を心がけましょう。特に汚れが目立ちやすい玄関周りや水回りの清掃を念入りすると印象がよくなります。

[ 5 ] 売買契約を結ぶ

購入希望者のなかからお互いに条件の合う相手と売買契約を結びます。お互いが書面で条件に同意した後、売主、買主はそれぞれの不動産会社担当者の立ち会いのもとで売買契約を行います。契約日には、物件の重要事項や契約書についての説明、契約書への記名と押印などの事務的な作業と、法的効力を持った契約の印としての手付金の受け取りを行います。

[ 6 ] 決済・引渡しを行う

決済は売主、買主、不動産会社、司法書士が同席して執り行われるのが一般的です。決済時には、手付金を差し引いた売買代金の残金を受け取り、そこから、固定資産税や管理費、修繕積立金などの金銭の清算を行います。住宅売却金額を利用して住宅ローンを返済する場合には、この時点で売買代金から支払います。

また、不動産の所有権移転登記や、売却する物件に抵当権が残っている場合は抵当権の抹消手続きなど、登記関係の処理を行う必要があります。この場合、売主のみでは行わず担当の司法書士が行うのが一般的です。

[ 7 ] 確定申告を行う

物件売却によって譲渡所得がある場合には、確定申告を行わなければなりません。譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことをいいます。譲渡所得があるかどうかは、購入価格と購入時にかかった諸費用、売却時にかかった諸費用を合算して売却金額より高いかどうかで確認できます。

買取でマンションを売却する流れ

不動産会社の仲介で物件を売却する流れを紹介しました。続いて買取でマンションを売却するステップを見ていきましょう。

[ 1 ] 事前準備を行う

まず、不動産買取を行う前に必要書類を確認しましょう。買取を選ぶ人は、なるべく短い時間で家を売却したい人が多い傾向にあります。そのような人は事前に必要書類をそろえておくだけでより取引がスムーズになるためおすすめです。

また、仲介の場合と同じように、ローンの残債確認や、相場、かかる税金の把握など不動産売却に関する予備知識を身に付けておくことが大切です。

[ 2 ] 査定を依頼する

不動産会社で査定額の見積もりをお願いしましょう。この際、不動産会社は仲介のみでなく、買取もしている不動産会社を選ぶ必要があります。また、不動産会社は1つの会社のみに絞らず、複数の会社に打診して決めるとよいでしょう。複数社に問い合わせることで、査定額の比較ができるだけでなく、営業担当者の対応も確認でき、不動産会社選びにも役立ちますよ。

三井のリハウスでは、買取業者の選択に悩んでいる、不安があるという方に向けて、複数の不動産会社からお客さまにとって一番よい条件のご売却先を紹介する買取サポートシステムを導入しています。

●詳しくはこちら

[ 3 ] 買取業者を決める

査定を行った不動産会社のなかから買取業者を決定します。買取業者を選ぶときは、どんな物件を一番多く売り出しているのかサイトで確認することが大切です。マンションの買取が得意ではない不動産会社を選んでしまった場合、マンションを相場より安く買われてしまったり、買取を断られる可能性があります。

不動産会社ごとに得意な物件種別は違います。その不動産会社がどのタイプの物件の販売を得意とする傾向にあるのか、注意して見てみましょう。

また、買取の場合は単純に金額面で条件がよいところを選ぶのもよいのではないでしょうか。仲介の場合、査定の段階で売却価格が確定していないのに対し、買取の場合は、この段階で金額が確定しているので、想定している金額のまま取引されることが一般的だからです。

[ 4 ] 条件を確認する

買取をする不動産会社が決まったら、引渡し前の条件について確認しましょう。売却前に必要な書類や、引渡し日、入金日などのスケジュールを確認しておくことが大切です。また、家財の処分を自身で行う必要があるのか、不動産会社が行うのかの確認も忘れずにしましょう。条件の確認を行うことは、今後のトラブルや予想外の出費を抑えるうえでも非常に大切です。

[ 5 ] 売買契約を結ぶ

不動産会社からの条件に納得した場合は売買契約を締結します。売買契約の際は焦らず念入りに売買契約書のチェックを行いましょう。前段階の条件通りに契約されているかや、不明瞭な箇所や不利な条件がないかの確認をするとよいでしょう。契約締結後に不備に気付き、売主側から契約解除を申し立てた場合、不動産会社が納めた手付金の2倍の額を支払わなくてはならないという条件があるため、不明な点は全て確認しておくことが大切です。

売買契約書に目を通し終わり、契約が締結されると売買代金の一部である手付金を不動産会社から受け取ることができます。

[ 6 ] 決済・引渡しを行う

決済の前に公共料金の清算や住宅ローンの返済など、できる限りのことは済ませておきましょう。住宅ローンの返済には、不動産の所有権移転登記や金融機関の抵当権抹消など、難しいことも多いので、不動産会社に相談しつつ司法書士を介して行うことをおすすめします。また、決済当日に慌てないよう、必要書類も再度確認するようにしましょう。

決済日当日は、売買代金から手付金を引いた代金の受け取りや、鍵や関係書類を不動産会社に引渡します。

[ 7 ] 確定申告を行う

仲介同様、売却で利益が出た場合は、確定申告が必要になります。買取価格が、諸費用を含めた購入価格と売却時にかかった諸費用の合算よりも高額だった場合は利益があるとみなされます。逆に大きく下回ってしまった場合は確定申告の必要はありませんが、税金控除制度が利用できる場合があるため、確定申告をすることをおすすめします。控除の対象の条件を満たしているか、事前に確認してみるとよいでしょう。

マンション売却にかかる費用は？

不動産を売却するときには、税金や諸費用がかかります。次で詳しく見ていきましょう。

売却にかかる主な税金

マンションの売却時には税金がかかります。主な税金としては以下の通りです。

・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得にかかる税金

印紙税とは契約書といった課税文書にかかる税金のことです。マンションの売却においては、売買契約書の作成時に発生する税金で、契約書に収入印紙を貼ることで納めます。納める金額は、売買契約書に記載の金額によって変わります。

登録免許税とは、登記を行う際にかかる税金です。マンションの売却時には、抵当権を抹消する必要がある場合に抵当権抹消登記の費用としてかかります。また、マンションを売却することで所有者が変更になるため、所有権移転登記も必要になりますが、この費用は買主負担となるのが一般的です。

譲渡所得にかかる税金とは、不動産を売却したことによって出た利益を指す「譲渡所得」に対してかかる、所得税や住民税などを指します。譲渡所得は、以下の計算式で導くことができます。

譲渡所得＝ 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用

●マンションの売却のときかかる税金について詳しく知りたい人はこちら
マンションの売却にかかる税金はいくら？簡単な計算方法とシミュレーション

売却にかかる主な諸費用

マンションの売却時にかかるのは税金だけではありません。詳しく見ていきましょう。

・仲介手数料
・司法書士報酬
・ハウスクリーニング代や引越し代など

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却する際に成功報酬として発生する料金です。支払う金額の上限額は物件の価格によって決まっているため、あらかじめどのくらいかかりそうなのか自身で計算しておくのがおすすめです。

司法書士報酬とは抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、司法書士への報酬として支払うお金です。

また、売却に伴い引越しが発生する場合には引越し代がかかり、内覧の際にハウスクリーニングを行えばその費用もかかります。

●仲介手数料について詳しく知りたい人はこちら
不動産売買にかかる仲介手数料とは？上限と計算例、ポイントを解説

●引越しの費用に関して詳しく知りたい人はこちら
引越しにかかる費用は？人数別の相場や安く抑えるコツを解説！

上記でご紹介したように、売却にはさまざまな費用がかかり、さらには1月1日時点で不動産を所有しているとその年の固定資産税の支払いも発生します。しかし、売却年の固定資産税については、売却した日に基づいて一部の金額を買主から受け取れる場合があります。また住宅ローンも途中で完済することにより、保証金等が戻ってくるケースがあります。

マンション売却を成功させるコツは？

納得のゆく売却にするためには、いくつかコツがあります。ここでは、より希望に近い売却へ導くためのコツをご紹介します。

売却のタイミングを押さえる

マンションを売る際に、需要の高い時期を狙うと高く売れる可能性が高まります。不動産売却では年に2回売り時のシーズンがあります。それは、1〜3月と10月です。1月～3月は、4月の新生活に向けて住宅販売が最も盛んになります。また、10月は多くの企業が決算期に入り、人事異動が激しくなる時期のため、住宅の需要が高まるのです。

●家を売るタイミングはこちら
家を売るタイミングはいつ？不動産売却のベストタイミングを紹介

信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介でマンション売却を行う場合は、不動産会社の見極めが特に重要です。不動産会社を選ぶ際は、査定額だけで選ばず、経験や実績、親身になって対応してくれるかなど、総合的に見極めて判断することが大切です。

内覧時には掃除や片付けで印象アップを目指す

内覧は、購入希望者の購入意欲を左右します。そのため、物件の第一印象がよくなるように、掃除や片付けを徹底して行いましょう。特に水回りや玄関は目につきやすいので入念に掃除をすることが大切です。また、ペットを飼っている人、たばこを吸う人は室内の臭いを意識するようにしましょう。必要によってはハウスクリーニングを依頼することもおすすめです。

税金の優遇措置や特例を知って費用を抑える

マンションを売却したときに課せられる税金には、優遇措置や特例が用意されているものもあるため、あらかじめ理解しておくことで、税金の負担を抑えられる可能性があります。たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」を利用すれば、マイホーム売却時の譲渡所得が3000万円分控除され、譲渡所得にかかる税金を減らすことができます。

また、「譲渡損失の損益通算」では、マイホームの売却時に損失が出てしまった場合や、住宅ローンの残債が売買代金を超えてしまっている場合、売却した年のほかの利益から損失分を相殺して所得税や住民税が減額されます。さらにその1年で、損失分が相殺しきれなかった場合は、翌3年間の所得からも差し引かれます。

ほかにも、「取得費加算の特例」として、相続により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できます。

基本的な知識を押さえて納得できる売却を！

マンションの売り方には、いくつかの方法があります。高く売りたいのか、早く売りたいのかで方法が変わるため、自分のニーズに合った売り方を検討してみるとよいでしょう。また、自身の所有する不動産を納得して売却するためには、不動産についての知識が必要です。売却までの流れのなかで、自分が何をすべきかを的確に理解することが重要といえます。

それでもより専門的な知識が必要とされる場面も多いため、分からないことや知りたいことは専門家に聞くようにしましょう。「三井のリハウス」では、マンション売却について、さまざまなご相談を承っています。ぜひ、一度お問い合わせしてみてはいかがでしょうか？

●マンション売却について、知りたいことや聞きたいことがあれば「三井のリハウス」へ

マンションの売り方について、リアルな実態をプロにインタビュー

マンションの売り方について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

マンションは売るつもりで買うべき？

「10年後はこのエリアはこうなる（再開発がある、新駅ができるなど）から築年が古くなってもこのぐらいで売れるだろうな」、「住宅ローンを借りてこの物件に住むと毎月の賃料よりも安く住めるから、10年後に1,000万円値下がりしても住宅ローン控除と支払い差で買ったほうが得だな」といった出口戦略を考える方もいます。

ただし、売ることを考え過ぎて買えなくなるのは本末転倒だと思います。実際、売ることを考え過ぎて、購入すること自体迷ってきた…という方もいらっしゃいました。そんなときは、マンションを買いたいと思った気持ちに立ち返ってみましょう。「家族が増えて手狭に感じたから」、「結婚したから」、「友人がマンション買っていいなと思ったから」…など、マンションを買いたいという気持ちに素直になってみるのがおすすめです。

高く売るためのポイントは？

マンションを高く売るために気を付けるとよいポイントは、居住中に室内に個性を出し過ぎないことだと思います。オーソドックスな一般受けする部屋が売れやすいので、自分のセンスに合わせた独特な部屋だと、その個性に共感して価値を見いだせる人が現れない限り高値で成約させることは難しいでしょう。

たとえば、70㎡のファミリータイプをワンルームにしてしまったケースを想定すると、買い手にとっては、その物件をリフォームして間取りを元のファミリータイプ仕様に戻す手間や費用をかけるより、もともと3LDKの部屋を買おうという心理になる方が多いと思います。

また、購入時に見るとよいポイントは、マンション内での希少性です。大規模マンションであれば、ファミリータイプの同じような部屋がほとんどなので、眺望のよい高層階や角部屋といったマンション内でも差別化できる部屋がより高く売れる傾向にあります。

中古マンション売却でよくある失敗ケースは？

高値を追求し過ぎるあまり、購入希望者さまの価格交渉に応じなかった結果、販売活動が長期化して値下げを余儀なくされ、最終的に最初の申し込みよりも低い金額で成約してしまったというケースがあります。こうした失敗を防ぐためには、あらかじめこのぐらいで売れたらよいなという腹積もりを持って売却活動に臨むことが大切だと思います。