専任媒介契約とは？一般媒介や専属専任媒介との違いも併せて解説

そもそも媒介契約とは？

「媒介契約」とは、不動産の売買や賃貸借をしたい人が仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約です。不動産でいう媒介とは、不動産を売りたい人や買いたい人、貸したい人と借りたい人の間に入ってその取引を取り持つことであり、一般的には「仲介」ともいいます。

不動産の売買や賃貸借の取引では、トラブルが発生することがないよう、不動産に関する専門知識や経験が必要なうえ、専門的な書類を準備する必要もあります。そのため、不動産の売買や賃貸借の取引を行う場合には、不動産取引を業とする不動産会社に仲介（媒介）を依頼することが一般的です。

不動産売却時に、不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、媒介契約の種類によって契約内容はそれぞれ異なります。主な特徴は、次の表の通りです。

「自己発見取引」とは、不動産の売主が自ら買主を見つけて、不動産会社を介さずに直接売買を行う取引です。一般媒介契約および専任媒介契約では、自己発見取引が可能ですが、不動産会社に仲介を依頼することもできます。一方、専属専任媒介契約では自己発見取引はできません。不動産売買における専属専任媒介契約では、売主が自ら買主を見つけた場合でも必ず不動産会社を介さなければならないため、仲介手数料が発生します。

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専任媒介契約とは？

媒介契約のうち、専任媒介契約では、売却の仲介を依頼できる不動産会社は1社のみです。また、専属専任媒介契約とは異なり、自己発見取引が許されているため、買主や借主と直接取引することもできます。不動産会社の立場を考えると、依頼者と自社のみが取引する契約であるため、責任も重く、精力的に売却活動を行ってくれる可能性が高いのが特徴です。

公益財団法人不動産流通推進センターが2026年4月に公表した2025年度分の指定流通機構の活用状況調査（※1）によれば、不動産を売却する際の仲介を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約のうち、最も多く結ばれている契約方式は専任媒介契約となっています。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は、積極的に売却活動してもらえるうえ、売却活動において依頼者の負担が少なく、業務報告も約束されるのがメリットです。具体的には以下のようなメリットが挙げられます。

・一般媒介契約よりも積極的に売却活動してもらえる
・依頼者の負担が少なく、売却活動内容や報告に義務がある
・ほかの媒介契約と比べてバランスがよい

それぞれ詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約よりも積極的に売却活動してもらえる

専任媒介契約の場合、仲介の依頼先の不動産会社は1社に限定されるため、不動産会社は責任をもって売却活動を進めてくれるでしょう。売却活動は自社のみであることから、時間や費用をかけるなど積極的な売却活動のインセンティブとなり、売主や貸主だけでなく、不動産会社にとってもメリットのある契約といえます。

依頼者の負担が少なく、売却活動内容や報告に義務がある

専任媒介契約の場合、不動産会社にはレインズへの登録義務があるだけでなく、2週間に1回以上の売主や貸主への報告義務もあるため、売却活動の進捗を定期的に把握できるのがメリットです。レインズとは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略で、指定流通機関が提供する不動産会社間の情報交換システムです。

専任媒介契約の場合、レインズへの登録が媒介契約後7営業日以内に義務付けられています。レインズに掲載されると、不動産情報が速やかに不動産業者間で公開されます。

また、専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社のみと契約するため、複数の不動産会社とのやりとりが不要になり、募集において情報提供や内覧の調整などが煩雑になりにくい、といったメリットがあります。

ほかの媒介契約と比べてバランスがよい

専任媒介契約の契約内容は、一般媒介契約よりも厳しく、専属専任媒介契約よりはやや緩い内容となっています。

一般媒介契約では、売主と不動産会社双方で任意な部分が多く、それぞれの行動があまり制限されません。依頼者は複数の不動産会社との契約や自己発見取引が可能であり、指定流通機構のレインズへの登録義務がなく、また売主に対する報告義務もありません。

一方、専属専任媒介は制限がかなり厳しく、不動産会社はレインズへの登録を契約締結後5営業日以内に行う必要があり、報告も1週間に1回以上です。依頼者にとっては、すぐに情報が公開され、状況を把握しやすいというメリットがある一方で、自己発見取引ができないといった制約を伴います。

その点、専任媒介契約では、売主の自己発見取引が可能で、指定流通機構のレインズへの登録義務や報告義務の日数、頻度がやや緩くなっています。しかし、取引において不動産会社が負う責任という面では、専属専任媒介契約と大差ありません。

専任媒介契約の注意点

専任媒介契約では、依頼できる不動産会社は1社に限られるため、依頼先は慎重に選ぶことが大切です。依頼した不動産会社の販売力や提案力、担当者の対応が取引の成否に大きく影響します。

たとえば、物件情報の発信が不十分だったり、購入希望者への対応が適切でなかったりすると、売却までに時間がかかる可能性があります。また、担当者との意思疎通がうまくいかない場合は、希望どおりの売却活動を進められないこともあるでしょう。

専任媒介契約では、一般媒介契約のように複数の不動産会社へ同時に依頼することはできません。そのため、契約前に不動産会社の実績や得意分野、担当者の対応などを十分に確認しておくことが大切です。

また、契約後はレインズへの登録状況や業務報告の内容も確認し、不明点があればその都度不動産会社へ相談しましょう。

一般媒介契約、専属専任媒介契約とどう違う？

専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な契約といえます。ここでは、専任媒介契約以外の2つの媒介契約の特徴をそれぞれ見ていきましょう。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べる点です。複数の不動産会社へ依頼することで、一般的には情報公開の範囲が広がり、より条件のよい購入希望者や入居希望者が見つかる可能性もあります。

一方で、複数社へ依頼できることから、不動産会社によっては専任媒介契約や専属専任媒介契約ほど積極的に売却活動を行わない可能性があります。また、一般媒介契約にはレインズへ登録する義務がないため、不動産会社に物件情報が広く公開されないケースもあります。さらに、一般媒介契約では不動産会社に業務報告義務がありません。複数の不動産会社へ依頼する場合は、各社の活動状況に差が出ることもあるため、事前に業務報告の方法や頻度を確認しておくと安心です。

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専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約の最大の特徴は、自己発見取引ができず、依頼できる不動産会社は1社に限られるという点です。この特徴から、買主や借主を自己発見した場合でも、必ず依頼した不動産会社が仲介に入ることになり、売買契約が成立した場合は仲介手数料を支払います。

また、不動産会社は媒介契約締結後5営業日以内にレインズへの登録を行い、依頼者への業務報告を1週間に1回以上行うことが義務付けられています。これは専任媒介契約の2週間に1回以上と比べても高い頻度であり、売却活動についてより頻繁に報告を受けられます。

その意味では、専属専任媒介契約で依頼する不動産会社には、そのほかの媒介契約と比べてより強い信頼が必要ともいえます。

専任媒介契約が向いている人は？

専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却活動を依頼する契約です。不動産会社にはレインズへの物件情報登録や定期的な業務報告の義務があるため、売主は販売状況を把握しながら売却活動を進められるほか、自己発見取引も認められています。これらの特徴から、専任媒介契約は以下のような人に向いています。

・売却活動の状況を把握しながら進めたい人
・きちんと業務報告を受けたい人
・自己発見取引の可能性がある人
・複数の不動産会社とのやり取りに時間をかけたくない人

それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却活動の状況を把握しながら進めたい人

売却活動の状況を把握しながら進めたい人には、専任媒介契約が向いています。専任媒介契約および専属専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務と業務報告義務があります。そのため、物件情報が不動産会社間で共有されるとともに、売主は売却活動の状況について定期的な報告を受けながら売却を進められます。

なお、専任媒介契約では媒介契約から7営業日以内、専属専任媒介契約では5営業日以内にレインズへ登録しなければなりません。

きちんと業務報告を受けたい人

一般媒介契約では、売却活動の報告は義務付けられておらず、その頻度も指定されません。専任媒介契約では2週間に1回以上の報告が義務付けられるため、きちんと業務報告を受けたい場合は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選びましょう。

なお、専任媒介契約の業務報告は2週間に1回以上となっているため、報告の頻度は1週間に1度の依頼も可能です。

自己発見取引の可能性がある人

友人や知人、親族といった身近な人が売却する不動産を購入する可能性がある場合には、自己発見取引ができない専属専任媒介契約ではなく、専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

複数の不動産会社とのやり取りに時間をかけたくない人

複数の不動産会社とのやり取りに時間をかけたくない人には、専任媒介契約が向いています。

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できる一方、それぞれの不動産会社との連絡や進捗状況の確認が必要になる場合があります。また、売却活動の状況を把握するために、各社から情報を収集しなければならないこともあるでしょう。

専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、窓口となる不動産会社が1社に限定されるため、連絡や相談の相手を一本化できます。そのため、不動産会社とのやり取りにかかる負担を抑えながら売却活動を進められます。

専任媒介契約が向いていない人は？

専任媒介契約は多くの長所があるものの、複数の不動産会社に依頼ができなくなってしまうため、おすすめできない場合があります。具体的には以下のような人が挙げられます。

・複数の不動産会社に売却活動を依頼したい人
・物件情報を限定的に公開しながら売却を進めたい人

以下でそれぞれ詳しく見ていきましょう。

なお、自分が専任媒介契約に向いているのかいないのかが分からない場合は、不動産会社に相談してみてもよいかもしれません。媒介契約についてお困りの点があれば、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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複数の不動産会社に売却活動を依頼したい人

専任媒介契約を締結すると、売却の仲介を依頼できるのは1社に限られます。そのため、複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼したい人には向いていません。

特に、より多くの不動産会社に物件情報を扱ってほしい場合や、複数社の販売網を活用して買主・借主を探したい場合は、専任媒介契約では不便に感じることもあるでしょう。また、地方や郊外の不動産などでは、地域の不動産会社の評判や営業力なども分からないため、1社に絞りたくないということもあるかもしれません。また、広く情報を公開したい物件の場合でも、1社だけでは売却活動の範囲が限られてしまうケースもあります。

物件情報を限定的に公開しながら売却を進めたい人

物件情報の公開範囲をできるだけ限定したい人には、専任媒介契約は向いていない場合があります。専任媒介契約では、レインズへの登録義務があり、契約締結日の翌日から7営業日以内に物件情報を登録しなければなりません。そのため、物件情報はレインズを通して不動産会社間で共有されます。一方、一般媒介契約ではレインズへの登録は任意であるため、不動産会社と相談しながら情報の公開範囲を調整しやすいという特徴があります。

たとえば、住宅ローンの返済が難しく任意売却を行う場合など、売却活動をできるだけ限定的に進めたいケースもあるでしょう。また、近隣住民や取引先などに売却予定であることを知られたくないと考える人もいるかもしれません。

このように、物件情報の共有や公開をできるだけ抑えながら売却活動を進めたい人には、専任媒介契約よりも一般媒介契約の方が適している場合があります。

一般媒介契約が向いているケース

ここまで解説したように、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼できることが大きな特徴です。そのため、複数社の販売網や顧客ネットワークを活用しながら売却活動を進めたい場合に向いています。

一方で、複数の不動産会社との連絡や情報共有が必要になるため、売却活動の状況を自ら管理する手間は増えます。こうした負担を許容できる場合は、有力な選択肢となるでしょう。

専属専任媒介契約が向いているケース

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と共通する部分が多く、どちらを選ぶべきか迷うことも少なくありません。

両者の主な違いは、専属専任媒介契約では自己発見取引が認められていないことと、不動産会社の業務報告義務がより厳しく定められていることです。

そのため、自ら買主を見つける可能性は低く、信頼できる不動産会社に売却活動を一任したい場合には、専属専任媒介契約が向いています。また、売却活動の状況をできるだけこまめに把握したい場合にも適した契約形態といえるでしょう。

不動産会社に支払う費用や支払いのタイミングは？

媒介契約は、締結しただけでは特に費用は発生しません。不動産の売買の仲介では、売買契約が成立して初めて仲介手数料の支払いが発生します。以下で費用や支払いのタイミングについて詳しく見ていきましょう。

媒介契約だけで費用はかからない

媒介契約を結ぶだけなら、手数料などの費用は一切かかりません。また、不動産会社へ支払う仲介手数料は、あくまでも成功報酬であるため、支払いタイミングは売買契約の成立時（または取引完了時）となっています。

仲介手数料には上限がある

売買取引が成立した際に、不動産会社に支払う仲介手数料は、法律で上限が定められています。取り扱う不動産の価格に応じた上限が定められており、法律で定められている仲介手数料の上限は以下の通りです。なお、仲介手数料は消費税が課税されて請求されます。

なお、仲介手数料については、「低廉な空家等の媒介の特例」があることも認識しておきましょう。この特例の対象は、物件価格が800万円以下の建物または宅地です。空き家に限らず居住中の建物や土地、区分所有建物（マンション）なども対象となります。売買の場合、不動産会社は媒介契約締結時にあらかじめ依頼者へ説明し合意を得ることで、最大30万円＋消費税を仲介手数料として受領できます。

買主との価格交渉がある場合を考慮すると、実際の成約価格は契約するまで分かりませんが、売り出し価格をもとに、どれくらいの金額を不動産会社へ仲介手数料として支払う必要があるのかを事前に概算でも把握しておくと、資金計画を立てるのに役立ちます。

なお、仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なりますが、売買契約時に半金、決済・引渡し時に残金というケースが多いようです。

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●仲介手数料の上限と計算方法についてはこちら

媒介契約は信頼のおける会社と結ぼう

媒介契約を締結する際には、その不動産会社が信頼できるかという点が重要です。こうした契約では、依頼した不動産会社によって売却結果が大きく左右されるため、慎重に選ぶようにしましょう。

以下では、三井のリハウスで査定をし、不動産売却をした方の体験談を一部ご紹介します。

【50代・三井のリハウスと専任媒介契約を締結し、売却した方の体験談】
去年の4月から3か月くらいの間に、不動産会社5社に机上査定や訪問査定を依頼しました。でもどの会社もこれといった決め手がなく、どうしようか迷っていました。検討を続けるなか、三井のリハウスさんだけ査定依頼をしていないことに気付き、訪問査定依頼メールで査定をお願いしました。すると翌日には担当の方が自宅に来られて、すぐに査定していただけました。

担当の方々のテキパキとした話し方が心地よく、説明も非常に納得できたので、次の日に専任媒介契約をお願いしました。売却活動中もこちらの要望を親身に聞いていただき、希望の3か月以内で成約になりました。本当にありがとうございました。感謝しております。

不動産をスムーズに、そして納得した条件で売却するためには、不動産会社選びと仲介を依頼する際の媒介契約の種類が重要です。そのため、いずれも慎重に検討するようにしましょう。

媒介契約を結ぶ際は、不動産会社の販売実績に加え、営業担当者の印象や対応も確認し、信頼できるか、売却活動に意欲的かといった視点で選ぶのがおすすめです。特に、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ぶ場合は、複数の不動産会社に仲介（媒介）を依頼できないため、信頼できる不動産会社と契約できるかが重要です。今回ご紹介した3つの媒介契約の特徴を理解し、不動産会社の実績や実際の対応を比較検討したうえで、納得のいく不動産売却を進めていきましょう。

●不動産会社の選び方についてはこちら

100万件以上の取引実績がある三井のリハウスでは、不動産に関する経験や知見が豊富な担当者がお客さまをサポートします。査定を無料で行っているため、不動産の売却を検討されている方は一度三井のリハウスまでお気軽にご相談ください。

●不動産売却の相談はこちら

※1出典：公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況について2025年度分」
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo_2025.pdf
（最終確認：2026年6月22日）