不動産経営とは？マンションやアパート賃貸のメリット、行う際のコツを詳しく解説！

不動産経営とは？

不動産経営とは、所有しているマンションを活用したり、マンションやアパートを新築または購入したりして賃貸経営を行うこと
です。入居者から家賃をもらうことで利益が得られるだけでなく、税負担を抑えられることもあります。そのため、使っていない土地や家をそのまま所有しているよりは、不動産経営をすることがおすすめです。

この記事では、使用していない不動産を所有している方や、投資用の物件の取得を検討している方に向けて、不動産経営を行うメリットや経営を成功させるコツなどについて解説します。

不動産経営のメリット

不動産経営をするならまず、どのようなメリットがあるかを知っておくことが大切です。ここでは不動産経営のメリットを3つご紹介します。

安定した家賃収入が期待できる

不動産経営には、入居者を確保できれば安定した家賃収入を得られるというメリットがあります。特に借主がファミリーの場合は、子どもの通学先が変わらないよう、引越しをせずに同じ家に長く住む傾向があるため、長期間の入居が期待できます。

また一棟マンションやアパートは戸数が多く、空室リスクが分散されるため、区分所有のマンションや一戸建てと比較すると収入がゼロになってしまうリスクは低くなります。

税金を抑えられる

不動産経営を行うことで、所得税や住民税などを節税できる可能性があります。なぜなら、不動産経営で発生する管理費や修繕費といった費用は経費になり、総所得を減らすことができるからです。また、減価償却を行うことでも、一定期間の不動産所得を抑えられます。減価償却とは、マンションやアパートなどの建物を購入する際にかかった費用を、法定耐用年数の期間内に分割して計上することです。

上記の所得税や住民税のほかに、相続税を抑えられるというメリットもあります。現金で相続した場合はその金額が課税対象となりますが、建物や土地の場合は固定資産税評価額が課税対象となります。固定資産税評価額は時価の7割程度になるため、現金での相続よりも節税につながるのです。

手持ちの資金が少なくてもできる

不動産経営には初期費用がかかりますが、不動産投資ローンを利用すれば、手持ちの資金が少なくても経営を始めることが可能です。金融機関は不動産経営を行う物件を担保にするため、大きな金額でも借りやすい傾向があります。

また、区分マンションは一棟マンションやアパートに比べると、購入費用が抑えられます。購入費用を回収できないというリスクが低くなるため、初心者の方でも経営を始めやすいでしょう。

不動産経営のコツ

不動産経営というと、難しいイメージを持っている方が多いのではないでしょうか？しかし、不動産経営は事前にポイントを押さえておけば、初心者の方でも安心して行うことができます。ここからは不動産経営のコツについてご紹介します。

空室リスクの少ない住宅を選択する

不動産経営を行う物件は、入居者を確保しやすい住宅を新築または購入することが重要です。そのためには、主に以下のような要素をチェックする必要があります。

・交通のアクセスがよい
・生活環境が充実している
・設備がそろっている
・管理が行き届いている
・賃貸のニーズが豊富なエリア

また、上記のような要素によって家賃設定も変わります。家賃が高過ぎると入居者が確保できなかったり、低過ぎると期待しているほどの収益が得られなかったりするため、相場に見合った家賃設定をすることが大切です。

不動産経営を行った場合にどのくらいの家賃が得られるか、事前に確認しておくとよいでしょう。三井のリハウスでは無料で賃料査定を受けられます。ぜひご活用ください。

長期的な計画を立てる

不動産経営を行う際は、長期的な計画を立てておくことが重要です。マンションやアパートの購入費用を回収するには一定の期間が必要となります。どのくらいの期間で回収できるのか、事前に把握しておくとよいでしょう。

また、築年数の経過に伴い、マンションやアパートの価値は低くなることが一般的です。住宅の価値が下がると家賃も低く設定しなければならないため、築年数が増すほど収入が減る点にも注意する必要があります。修繕やリフォームが必要になるケースもあるので、その際にかかる費用についても考慮しておきましょう。

さらに、不動産経営をしていた住宅を相続する、売却するなど、最終的にその物件をどうするのかも検討しておく必要があります。築年数が古いマンションやアパートは売却に時間がかかるケースもあるので、早いうちから計画しておくことがおすすめです。

不動産経営を検討するなら利回りについて知っておこう！

利回りとは、賃貸経営を行うためのマンションやアパートの購入費用・建築費用に対して、どのくらいの利益が得られるかを表した数値のことです。利回りを把握することで、得られる収益の目安や、初期費用のおおまかな回収時期などを知ることができるため、不動産経営を行う建物や土地を選ぶ際にも役立ちます。

利回りにはいくつかの種類がありますが、ここでは特に覚えておくとよい「表面利回り」と「実質利回り」の2種類をご紹介します。概要と計算方法を詳しく見ていきましょう。

表面利回りの概要と計算方法

表面利回りとは、マンションやアパートなどの購入価格と1年間の家賃収入のみを参考に計算する収益割合のことで、「グロス利回り」といわれることもあります。表面利回りの計算方法は以下の通りです。

・表面利回り（％） ＝ （年間家賃収入 ÷ 物件購入価格） × 100

不動産会社の資料に記載されている利回りの多くは、表面利回りをもとにしています。ただし、おおまかな数値であるため、目安として捉えるとよいでしょう。

実質利回りの概要と計算方法

実質利回りとは、表面利回りに購入時の諸費用や年間の運営費、固定資産税といった費用も加えて計算する収益割合のことで、「ネット利回り」といわれることもあります。実質利回りの計算方法は以下の通りです。

・実質利回り（％） ＝ （年間収入 – 年間諸費用） ÷ （物件購入価格 + 購入時諸費用） × 100

実質利回りは、表面利回りに比べて実態に近い数値を算出できます。そのため、不動産経営の際は実質利回りを参考にすることが一般的です。

また、利回りの平均値や平均収益額は地域や物件によって異なるため、エリアに詳しい不動産会社に相談するのがよいでしょう。自身が目指す賃料収益額や不動産経営の計画に適した物件を探しましょう。

不動産経営で得られる所得はどのくらい？

マンション経営やアパート経営を検討している方のなかには「不動産経営はどのくらいもうかるの？」と疑問に思っている方もいるのではないでしょうか？ここでは、不動産経営で得られる収入について見ていきましょう。

不動産経営の平均所得は上昇している傾向にあります。2011年は511.7万円でしたが、2021年には542.7万円に増加しています。ただし、一棟マンションや区分マンション、アパートなど不動産経営をする住宅の種類や、空室状況によって実際の収入は異なるため注意が必要です。

たとえば一棟マンションやアパートは住戸数が多いため、満室になれば収入が多くなりますが、空室が増えると収入が得られなくなってしまいます。そのため、前述したようにできるだけ空室リスクの少ない住宅を選ぶようにしましょう。

不動産経営は信頼できる不動産会社に相談しよう

ここまで不動産経営を行うメリットや成功させるコツなどについて解説してきました。不動産経営には安定した収益が期待できる、節税効果を得られるなどのメリットがあります。ただし、計画が不十分だったり、借主のニーズに合っていない住宅を新築・購入してしまったりすると、十分な収入を得られなくなってしまう恐れがあるため、注意が必要です。

不動産経営を検討する際には、不動産会社や賃貸不動産経営管理士に相談することがおすすめです。安定した収益を得るにはどうしたらよいか、賃貸住宅選びのアドバイスをもらうことができます。また、自分では調べきれない知識や空室対策も教えてくれるため、不動産経営の成功につながるでしょう。

三井のリハウスでも、不動産経営を検討している方に向けた提案や、不動産経営中の賃貸管理に関するサポートを行っています。ぜひお気軽にお問い合わせください。