「マンション経営はやめとけ」って本当？メリットや始め方、費用も解説

マンション経営の基礎知識

マンション経営を始める前には、まず経営の基礎知識を身に付けておくことがおすすめです。ここでは特に大切な「マンション経営の仕組み」「マンション経営にかかる費用」「マンション経営開始までの流れ」についてご紹介します。

三井のリハウスでは、賃貸経営の無料相談を受け付けています。マンション経営を検討中の方はぜひご相談ください。

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マンション経営の仕組み

マンション経営のパターンは、一棟マンションを購入または建設して各部屋を賃貸するものと、区分所有してその部屋を賃貸するものに分けられますが、一般的なのは区分所有でのマンション経営です。

マンション経営では、毎月の家賃収入に加えて、礼金や更新料といった不定期な収入もあり、これらの収入から経費を差し引いたものは、一般的に「利益」と呼びます。しかし、初期費用がかかるため、利益を得られるのは初期費用を回収してからと考えておきましょう。

マンション経営の費用

マンション経営にかかる費用は大きく分けて初期費用と維持費用の2種類があります。初期費用や維持費用に含まれる具体的な費用について、以下に一覧表でまとめました。

マンション経営にかかる費用は、区分所有での経営か、一棟購入での経営かで異なります。たとえば区分所有の場合、マンションの共用設備は管理組合に委任することになるため、建物管理費・修繕積立金が必要になります。

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始めるまでの流れ

マンション経営を始めるまでには、賃貸用の物件の購入から賃貸借契約を結ぶまで、多くの過程があります。区分所有で物件探しからマンション経営を始める場合の一般的な流れは以下の表の通りです。

賃貸借契約には、基本的に借主が希望すれば契約更新できる普通借家契約と、貸主の都合で契約期間を決められる定期借家契約の2種類があります。既に借主がいる賃貸中の物件を購入した場合（オーナーチェンジ物件）は、賃貸借契約を旧所有者（物件の売主）から引き継ぐことで、「7．賃貸条件の設定」以降の作業を省略できます。ただし、この場合は内見ができないため、室内・設備の様子や細かい修繕履歴などを全ては把握できない場合がある点に注意が必要です。

また、必要書類の用意やローン審査には時間がかかるためスケジュールに余裕を持って行動するようにしましょう。

マンション経営は本当に「やめとけ」？事実を検証

マンション経営は、やめとけといわれることも多くあります。しかし、実際に都内や首都圏の賃料推移のデータを見ると、マンション経営が必ずしも失敗するというわけではなく、やめておいたほうがよいとはいえません。以下は、2026年度の第一四半期までの首都圏賃料相場の概況です。

出典：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

この資料からも分かるように、少なくとも首都圏においては、ここ数年の賃料は上昇傾向にあります。不動産価格の上昇トレンドに伴い、賃料相場も上がっているため、マンション経営がハイリスクローリターンのような状況になっているわけではありません。

マンション経営は「やめとけ」といわれる理由

マンション経営はやめとけといわれるのには、「空室や賃料滞納の恐れがある」、「初期費用や維持費用が高く、なかなか儲からない」、「悪質な業者が多い」などの理由があります。それぞれ詳しく見ていきます。

空室や賃料滞納の恐れがある

マンション経営による収益は家賃収入であるため、借主が見つからず空室が続いたり、賃料を滞納されたりすると想定していた収入を得られません。そのため、安定性を気にして、やめとけという人がいます。特に、区分所有でワンルームマンションを経営している場合は、空室や賃料滞納が長期化すると収入がゼロになってしまう可能性があります。

空室リスクを避けるには、物件選びを慎重に行う、賃料設定を定期的に見直す、物件のメンテナンスを怠らないといった対策が必要です。

また、賃料滞納に個人で対応するのは難しいので、信頼できる管理会社と契約しておくことがおすすめです。

初期費用や維持費用が高く、なかなか儲からない

一棟マンションを建設した場合は初期費用が高くなるため、回収に長期間かかることに加えて、黒字化するまでにも時間が必要なことが理由で、マンション経営はやめとけといわれることもあります。

一方で区分所有の場合、初期費用の回収に数年も要することは、さほどありません。区分所有や、自分が住んでいた部屋を賃貸に出す場合には、信頼できる不動産会社に収支シミュレーションを依頼するとよいでしょう。

悪質な業者が多い

マンション経営のための投資商品を勧めてくる不動産会社のなかには、悪質な不動産会社も多くあります。このような失敗談をよく耳にすることも、マンション経営はやめとけといわれる理由の1つです。

マンション経営を考えている場合は、契約後の管理体制まで含めて複数の不動産会社を比較するとともに、なるべく信頼できる大手の不動産会社に相談するようにしましょう。

三井のリハウスでは、賃貸経営として区分所有の分譲マンションの豊富な取引実績があり、マンション経営の無料相談を受け付けています。賃貸経営のプロがマンション経営や賃貸管理に関する不明点やお悩みに分かりやすくお答えしますので、ぜひご相談ください。

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マンション経営が「やめとけ」ではない理由

マンション経営を含め、不動産投資はやめとけといわれることが多くある一方で、定期的な安定収入や節税効果、運用資産が手に入るといったよい点もあります。それぞれ詳しく見ていきます。

安定収入を得やすい

周辺環境が激変したり、災害に見舞われたりしない限り、賃料が大きく下がることは少ないため、借主がいれば長期にわたって安定的な家賃収入を得られます。

賃貸物件を新築する場合、マンションとアパートで迷う人も多くいますが、マンション経営のほうが効率的といえるでしょう。その理由は、マンションのほうが建設コストがかかりやすい一方、住宅性能が高いため賃料水準を高く設定しやすく、高層建築も可能であるためです。

また、賃料はエリアの相場を1つの要素として決める必要があります。周辺の類似物件をリサーチして適正な賃料を設定すれば、空室リスクも抑えられるため、周辺の相場賃料を調べておくとよいでしょう。

●こちらから近隣の募集中物件を検索して相場を確認できます

節税効果を期待できる

マンション経営には、相続税や固定資産税などの納税額を抑えられる可能性があります。たとえば資産を相続する場合、現金で相続するよりも、土地に賃貸物件を建てて相続すると相続税を節税できます。というのも、土地の相続税評価額が下がるほか、自分が居住する建物よりも評価額が下がるためです。

また、更地を所有している場合、マンションを建てれば「住宅用地の特例措置」が適用され、固定資産税と都市計画税を節税できます。建物の取得費用の一部は、減価償却費用として毎年経費に計上でき、不動産所得を減額できるので、所得税の節税につながります。

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資産になる

マンションを所有するということは、将来にわたって運用できる資産が手に入るということです。立地条件がよいマンションは一般的に資産価値が下がりにくく、市場や景気の状況とタイミングがよければ、高く売却できる可能性があります。また、建物の価値は築年数の経過に伴って下がることが一般的ですが、土地の価値は残るため、建物を解体して土地として売却したり、別の用途で再利用したりすることも可能です。

マンション経営のリスク

マンション経営は空室や滞納により、収入が入らないリスクのほかに、不動産価格が下落してしまうリスクや地震や火災などの災害リスクが考えられます。特に、災害で大きな被害を受けると突然高額な修繕費が必要になることもあるため、損害保険の加入も検討しましょう。

火災保険はローンを利用した場合、必ず加入する必要がありますが、地震保険は任意となります。ただし地震保険は単独加入できず、火災保険とセットで契約する必要があるため、注意しましょう。

このように、マンション経営には多くのリスクがあります。これらを考慮した資金計画の構築や随時のトラブル対応が必要になるため、信頼のおける不動産会社に相談し、賃貸管理を依頼するのがおすすめです。

三井のリハウスでは、マンション経営の無料相談や賃料査定を行っています。ぜひご相談ください。

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マンション経営用の物件の選び方

マンション経営においては、立地やマンションのタイプ、築年数などを基準に物件を選ぶことがポイントです。物件選びは、マンション経営を始めるうえで重要なカギとなります。以下では、空室リスクが低く、収益を見込める物件を選ぶためのポイントについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

立地条件

安定した家賃収入を確保するには、ニーズの高いエリアを選ぶことが大切です。特に人口の流入が多い都市部やその近郊であれば空室リスクは低い傾向があります。さらに交通アクセスがよく、商業施設・病院・学校なども近い立地なら、利便性が高く借主を集めやすくなります。また、災害リスクを避けるため、ハザードマップもチェックしておくとよいでしょう。

マンションタイプ

マンションは、主に単身者向けのワンルームタイプとファミリータイプの2つに分けられます。たとえば、若年層が多いエリアではワンルームタイプ、子育て世帯が多いエリアではファミリータイプが適しているでしょう。

一方で、収益性を考えた場合、単身世帯が増加している今はワンルームのほうが空室リスクを抑えられる可能性もありますが、賃料水準が高く、単身世帯と比べて長期間住む傾向があるのはファミリータイプのマンションです。

物件のエリア、マンション経営を行う期間など、さまざまな角度からどちらのほうが適しているのかを検討しましょう。

中古・新築

中古と新築のどちらを選ぶかも、マンション経営を行ううえで重要なポイントです。中古マンションは新築より物件価格を抑えやすく、初期費用を軽減しやすいほか、物件によっては高い利回りを期待できます。一方、新築マンションは建物や設備が新しいため、購入直後は修繕費が発生しにくい傾向があります。ただし、新築は購入価格が高く、購入直後に価格が下落するケースも少なくありません。一方、中古は築年数や立地、管理状況によって資産価値や修繕費に大きな差が生じます。

新築・中古のどちらが有利とは一概にはいえないため、購入価格や家賃収入、立地、築年数、将来の売却計画などを総合的に比較して選ぶことが重要です。

マンション経営で成功させるためのコツ

マンション経営で失敗しないためには、自己資金の用意や出口戦略の策定、不動産会社選びなどの対策に加えて、利回りに固執しない姿勢が重要です。ここからはマンション経営を安定的に行うためのコツをご紹介します。ポイントを押さえて、収益を得られるようにしましょう。

自己資金を十分に用意する

マンション経営を始める前には、自己資金を十分に用意しておくと安心です。自己資金が多いと融資を受けやすくなるほか、ローンの借入金を減らせるので早く返済を終えられます。また、修繕費が必要になったり、ローン金利が上昇したりといった急な支出にも余裕を持って対応できるでしょう。

利回りだけで判断しない

物件の利回りは経営を行ううえで重要なポイントですが、あくまで想定であり、確実に保証される数値ではありません。そのため、利回りだけで物件を選ばないようにしましょう。利回りのよい物件でも、周辺環境が変わったり建物が劣化したりすれば、賃料が下がる、空室期間が長くなるといったことが起こる場合があります。そのため、物件を選ぶ際は、周辺に眺望を遮る建物が建つ可能性はないか、マンションの管理やメンテナンスは行き届いているか、マンションをいつまで所有・賃貸するか、といった点まで考慮することが大切です。

出口戦略を考えておく

マンション経営を始めるにあたり、そのマンションを売却する出口戦略まで考えておくことも必要です。売却時に大きな損失を出さないよう、売却方法やタイミングを検討しておきましょう。

たとえば売却方法には、収益物件のまま売却する、次の空室時に売却するなどが挙げられます。また売却に適したタイミングは、減価償却期間が終了するときや、新築の場合なら長期譲渡に切り替わる6年目以降などが一般的ですが、市場状況も関係するため、経済の動向もチェックしておくことが大切です。

●長期譲渡所得に関する詳しい記事はこちら

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション経営において不動産会社は、物件選びや購入手続き、入居中の管理、更新、解約の手続きなどを一緒に行ってもらうパートナーです。信頼できる不動産会社を見つけられれば、マンション経営を安心して進められるでしょう。特にマンション経営初心者の場合は、購入物件の情報収集から売買契約、その後の賃貸募集・管理まで請け負ってくれる会社を選ぶとスムーズで不安も少ないでしょう。

マンション経営に向いている人

マンション経営に向いているのは、広めの土地を持っている人や自己資金に余裕がある人、物件を持っている人、長期的投資ができる人などです。以下でそれぞれ詳しく説明していきます。

ある程度の広さの土地を所有している人

所有している土地を活用するために賃貸住宅を建てて経営する場合、もともと広めの土地を所有している人は、マンション経営に向いているといえます。というのは、マンションは一戸建てやアパートなどと比べて建築する際に広いスペースが求められるからです。

持っている土地が狭い場合は、一戸建ての賃貸住宅や駐車場経営、トランクルーム経営など、比較的狭い土地でもできる土地活用が適しているでしょう。

自己資金に余裕を持って始められる人

一棟マンションも、区分所有のマンションで賃貸経営する場合も、初期投資や運営費に備えられる自己資金に余裕がある人は、マンション経営を安定的に進められるため、向いているといえるでしょう。マンション経営は、高い初期費用に加えて、突発的な修繕などの維持費や空室リスクが存在しますが、自己資金に余裕があれば柔軟な対応が可能になります。

自己資金の目安として、一般的には初期費用の20％～30％とされていて、残りはローンを組むことが多いです。

使っていないマンションの一室を持っている人

相続や転勤などで使っていないマンションの一室がある人も、マンション経営に向いているといえます。区分所有のマンションを一室以上持っていれば、その物件を貸し出すことができるからです。その場合は、初期費用をかなり抑えてマンション経営を始められるでしょう。

長期的に考えて投資ができる人

マンション経営で実質的に利益を得られるようになるのは初期費用やローンの分を回収した後となります。そのため、長期的な視点で資金計画にもとづき、着実に経営できる人が向いているでしょう。

長期の経営計画を立てられる自信がないという方や苦手意識がある方は、賃貸経営のプロに相談するのもおすすめです。

三井のリハウスではマンション経営の無料相談を行っています。それぞれに合った最適な経営計画をご提案しますので、ぜひご相談ください。

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よくある質問

一部屋でのマンション経営や賃貸経営以外のマンション経営の種類など、マンション経営に関するよくある質問に答えていきます。

一部屋でマンション経営するのはあり？

一部屋でのマンション経営（区分所有でのマンション経営）は一棟マンションより大幅に費用を抑えて始められるという点でおすすめです。特に、転勤や相続で生まれた空き部屋を活用する場合は、初期費用をかなり抑えることができます。

三井のリハウスは、区分所有のマンションの賃貸経営をサポートしています。豊富な実績を活かして幅広い提案を行っていますので、空き部屋を活用したマンション経営を考えている方は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

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賃貸経営以外のマンション経営はありますか？

マンション経営は、賃貸経営が一般的ですが、ほかにも民泊やレンタルスペースとしてのマンション経営も存在します。ただし、これらのマンション経営方法は管理委任先もまだ多くないため、マンション経営が初めての人には向いていないといえるでしょう。

初めてのマンション経営はプロに相談

マンション経営成功のためには、メリットとリスクの理解、物件選び、収支シミュレーションを立てるなどさまざまなプロセスが必要です。そのため、「1人で進めるのは難しい」と感じたら、賃貸経営のプロである不動産会社に相談しましょう。

三井のリハウスではマンション経営の無料相談を受け付けています。最適な経営プランをご提案しますので、まずはこちらよりお気軽にお問い合わせください。

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