不動産管理会社とは？業務内容や契約の種類、会社の選び方などについて解説

不動産の管理会社とは？

不動産会社には大きく分けて「開発」「流通」「管理」の業態があり、「開発」の分野はデベロッパーと呼ばれる不動産開発業者が、「流通」の分野は主に不動産仲介会社が役割を担います。不動産仲介会社の主な業務は、不動産を貸したい貸主（売りたい売主）と、借りたい借主（買いたい買主）の賃貸借契約（売買契約）を成立させることです。たとえば、賃料・売却価格の査定や広告、内見のセッティング、契約・引渡しの仲介などを行います。

また、不動産会社の「管理」の分野は多岐にわたりますが、不動産管理会社が行うものとしては「賃貸管理」や「建物管理」が代表的です。これらの管理の詳しい業務内容については、次で説明します。

不動産仲介会社と不動産管理会社は分かれていることもありますが、三井のリハウスのように、仲介と管理の両方を行っている会社もあります。この記事では不動産を所有している方や、賃貸経営を検討している方に向けて、不動産管理会社に関連した知識だけでなく、賃貸経営を行うのに必要な賃貸借契約についての知識も併せて解説していきます。まずは「賃貸管理」と「建物管理」、それぞれの業務内容について見ていきましょう。

不動産管理会社の業務内容

先ほど述べたように、不動産管理会社の業務内容は「賃貸管理」と「建物管理」の2種類が代表的です。ここでは、それぞれの業務内容について詳しく解説していきます。

賃貸管理の業務内容

賃貸管理では、オーナー（貸主）が所有するアパートやマンション、一戸建てなどの賃貸経営のサポートや、入居者の住環境を整えるためのフォローやメンテナンスを行います。主な業務は以下の通りです。

・家賃の集金や管理
・契約更新手続き代行
・入居者からのトラブルやクレームなどの相談受け付け
・設備の不具合連絡の受け付けや修繕工事の手配

●賃貸借契約の種類や契約の流れ、注意点などはこちら

●賃貸管理の管理形態や詳細な業務に関する記事はこちら

建物管理の業務内容

建物管理では、建物の状態を維持するために、主に共用部のメンテナンスや清掃を行います。主な業務は以下の通りです。

・建物や共用設備の清掃、メンテナンス、利用受け付け
・防犯や外部の方との応対
・管理費や修繕積立金の集金と管理、長期修繕計画の策定など

不動産管理会社の契約方法

管理会社に賃貸管理を依頼する際には、「管理委託契約」を締結します。管理委託契約とは、オーナー（貸主）から不動産会社へ、賃貸管理の業務について委託するための契約のことです。この契約の当事者は、オーナー（貸主）と管理会社であり、管理にあたっての対応業務やサービス内容は管理会社によってさまざまです。

また、賃貸管理に関する契約に伴い、物件の貸し借りに関する建物賃貸借契約を結ぶことがあります。建物賃貸借契約は「貸主（所有者）と借主（入居者）が直接契約を行う場合」と「不動産会社が転貸する場合」の2種類に分かれます。それぞれについての詳しい説明は以下の通りです。

貸主（所有者）と借主（入居者）が直接契約を行う場合

契約の当事者は貸主と借主であり、建物賃貸借契約の一般的な形態です。この場合は、借主と契約するか否かの判断は貸主が行い、不動産会社は判断する立場にありません。

不動産会社が転貸する場合

まず、不動産会社が貸主（所有者）とマスターリース契約を締結して物件を借り受けます。そして転借人（入居者）に対し貸主としてサブリース契約を締結して物件を転貸します。この場合は、「貸主と借主が直接契約を行う場合」とは異なり、転借人（入居者）と契約するか否かの判断権限は不動産会社にあります。

●サブリースに関する記事はこちら

三井のリハウスでは、不動産のあるエリアによって、以下のように異なるプランを用意しているため、オーナー様のニーズに合わせた管理プランで賃貸経営をサポートすることが可能です。

［ 1 ］ 賃料管理や設備不具合の対応、更新・解約手続きなどをサポートする「管理受託プラン」
［ 2 ］ 物件を転貸する形で貸主として転借人との対応を行う「転貸プラン」（利用に条件あり）

賃貸経営をお考えの方は、ぜひご検討ください。

●三井のリハウスの賃貸管理プランについてはこちら

不動産管理会社に支払う費用

管理会社に支払う費用として「管理手数料」があります。これは、賃貸管理業務の対価として毎月支払う費用で、相場は月額賃料 + 管理費等の5～9％ほどですが、不動産管理会社やプランによって異なります。

また、賃貸借契約の際に、仲介業務を行った不動産会社に支払う費用としては「仲介手数料」があります。仲介手数料の上限は貸主と借主合わせて賃料1か月分 + 消費税です。原則としては、貸主と借主が0.5か月分ずつ支払いますが、事前承諾があれば片方が1か月分支払ってもよいため、借主が支払うケースが一般的です。

●賃貸管理会社に関する記事はこちら

不動産管理会社を選ぶ際のポイント

不動産の賃貸管理を不動産管理会社に依頼する際には何を基準に選べばよいのか、疑問に思っている方もいるのではないでしょうか？信頼できる不動産管理会社を選ぶコツを以下にご紹介します。

契約手続きやトラブル対応などの管理体制があるか

不動産管理会社に依頼する際は、契約手続きやトラブル対応などの管理体制があるかを確認しておくとよいでしょう。不動産の賃貸経営をしていると、入居者からのクレームや、設備の故障などのトラブルが発生することがあります。そのため、トラブル対応が可能な会社に管理を依頼しておくと安心です。入居者の相談を受け付けるコールセンターや、Webでの各種手続きサービスを行っている不動産管理会社は、管理体制が比較的整っているため、おすすめです。

信頼できそうか

賃貸管理の依頼において信頼できる不動産管理会社を選ぶことは、非常に大切です。疑問や不安がある場合は、不動産管理会社と契約を結ぶ前に積極的に質問して、解消しておくとよいでしょう。また、事前にホームページを見て、その会社の実績を確認することもおすすめです。実績のある会社は豊富なノウハウを持っていることが多いため、よい対応が期待できます。

地域の情報が豊富か

管理と仲介のどちらも対応している会社の場合は、その会社の集客力やセールス力を確認することも重要です。集客力やセールス力に関しては、物件周辺での取引実績や周辺環境を把握しているか否かで判断するとよいでしょう。というのも周辺施設の充実度や、生活のしやすさといった、所有する不動産の地域に関した情報を多く持っている企業は、その土地や物件に合った入居者を見つけやすいというメリットがあるからです。

●不動産会社の選び方に関する記事はこちら

頼れる不動産管理会社を選んで賃貸経営を始めよう

ここまで賃貸経営をする際に必要となってくる不動産管理について、不動産管理会社の業務内容や契約の種類、依頼する会社の選び方などをご紹介してきました。現時点で賃貸経営についての知識がなくて不安な方や、仕事が忙しくて賃貸経営を行う余裕がない方でも、この記事でご紹介した内容を参考に、頼れる不動産管理会社に依頼すれば、賃貸経営を行うことは十分可能です。

三井のリハウスではこれまでの信頼と実績に基づき、賃料の入金管理や設備故障の緊急対応など、オーナー様のニーズに合わせたさまざまな賃貸管理サービスをご用意しています。不動産管理をお考えの際はぜひご依頼ください。

●三井のリハウスの賃貸管理プランについてはこちら

また、賃貸経営を行うためには、不動産管理を行うだけでなく、賃貸借契約を結ぶ必要があります。通常、不動産管理は不動産管理会社が、賃貸借契約は不動産仲介会社が分担して行っていますが、三井のリハウスでは管理と仲介の双方を行っているため、賃貸経営をよりスムーズに行うサポートが可能です。使用していない物件を所有している方や投資として賃貸経営に興味を持っている方はぜひ、三井のリハウスで行っている賃貸サポートのサービスを検討してみてはいかがでしょうか？

●賃貸経営をご検討の方はこちら