不動産取引の際に、売買の手続きを依頼する不動産会社へ支払う仲介手数料というものがあります。これが意外にも高額になるものです。提示された金額を見て驚いたことがある人も多いのではないでしょうか。
自ら納得したうえで不動産の取引をするためには、仲介手数料についても、しっかりと理解をしておくことが必要です。
この記事では、仲介手数料にはどのような意味があるのか、いつ、いくら支払うのかについて解説します。
さらに、会計処理の際の留意点や、今後実施される消費税増税の影響、仲介手数料以外にかかる費用などにも注目し、仲介手数料に関するさまざまな疑問についてまとめています。
不動産売買にかかる仲介手数料とは？
マンションや土地、戸建など不動産の売買は個人間でも可能ですが、不動産取引に精通した人でないかぎり、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介（媒介）を依頼する際にまず必要なのが、不動産会社との媒介契約です。
契約を結ぶことで不動産会社は売買先を探す活動を開始し、この活動に対する報酬として、仲介手数料が発生するしくみとなっています。
営業活動に対する成功報酬
不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社は売買のためにさまざまな営業活動をおこないます。
たとえば、不動産情報サイトに情報を掲載したり、新聞折り込み広告を手配したり、チラシのポスティングをしたりするほか、購入検討者の物件見学に立ち会ったりなどの販売活動をおこないます。
この活動の報酬は、売買が成立したうえで支払われる「成功報酬」となっています。
したがって、物件の売却や購入の仲介を依頼したものの売買契約が成立しなかった場合、仲介手数料は請求されません。
各種手続きの代行費用も含む
不動産会社の仲介としての役割は、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させることです。
よって、売却物件の販売活動だけでなく、売主と買主の契約条件の調整、契約書類作成、契約から引き渡しまでの事務手続きなどもおこないます。
これらの活動も仲介手数料に含まれています。
仲介手数料の相場は？
不動産売買に仲介手数料の支払いが発生することはわかりましたが、いくらぐらいかかるのか、相場はあるのかなど気になる人は多いでしょう。
仲介手数料に関するトラブルを防ぐためにも、仲介手数料に対する法規制を理解しておきましょう。
仲介手数料には上限がある
不動産会社が受け取る仲介手数料には、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。
したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求した場合は法令違反となります。
しかし、法令で定められているのはあくまでも上限額で、下限額については設定されていませんので、上限額以内であれば不動産会社が自由に決めることができます。
不動産取引の際の、不動産会社に対する仲介手数料は下記のように定められています。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 | |
|---|---|---|
| 1 | 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 2 | 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 3 | 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
参照URL：
宅地建物取引業法
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html
https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf
https://www.mlit.go.jp/common/001307056.pdf
仲介手数料の計算例
では、実際に仲介手数料を計算してみましょう。
仮に、不動産の売買価格が4000万円だとします。
仲介手数料は取引物件価格（税抜）によって算出できる速算式があります。
取引物件価格（税抜）は400万円を超えているので次の計算式を使います。
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
消費税が10％とすると仲介手数料は以下のとおりです。
仲介手数料 ＝ 4000万円 × 3％ ＋ 6万 ＝ 126万(税抜き)
消費税を加えて138万6000円(税込)
土地・建物で扱いは変わる？
中古住宅、新築一戸建て、土地の売買には仲介手数料がかかります。
ただし、売主から直接、不動産を購入する場合は仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料は不動産業者などに取引の媒介を依頼し、成約に至れば発生することを覚えておきましょう。
仲介手数料を支払うタイミングはいつ？
仲介手数料は成功報酬であることから、不動産の売買が成立するまでは支払う必要がありません。
また、手数料は売買価格が決定しないと算出できません。
一般的には売買契約時に半額を、引渡し時に残りの分を支払います。
全額を一括で支払うこともできますが、不動産会社の仕事は売買契約が成立したら終わりではありません。
引き渡しまでには各種事務手続きなどが残っているので、2回に分けて支払うのが賢明と言えます。
気持ちよく取引を完了させるために、支払いのタイミングは事前に確認しておくことをおすすめします。
仲介手数料の会計処理
不動産を売買する際にはさまざまな諸費用や税金が発生します。
ここでは、仲介手数料にかかる消費税や会計処理に関して解説します。
仲介手数料に消費税はかかる？
2019年10月1日から消費税が改正され、8％から10％となりました。この増税により不動産を売買する際の仲介手数料にも影響があります。
消費税が対象としているのは、国内で事業者が事業として対価を得て行う取引です。
仲介手数料は、不動産会社に仲介業務の対価として支払うお金なので、居住用・事務所用にかかわらず課税されることになります。
仲介手数料の勘定科目は？
不動産売買を会計処理する必要がある人は、仲介手数料をどのように仕訳するかで迷うかもしれません。
仲介手数料の勘定科目は不動産を購入するか売却するかによって異なります。
たとえば、不動産を売却した場合の仲介手数料は「支払手数料」となります。
反対に不動産を購入した場合については、仲介手数料は「土地」や「建物」の勘定科目に加算することになります。
仲介手数料以外に必要となる費用
不動産を売却する際には、仲介手数料のほかにも登記費用などの、以下のような費用がかかります。
実際にどんな費用がかかるのか、事前に確認しておきましょう。
引っ越し費用
引っ越しにかかる費用は、不動産会社に依頼すれば概算を教えてくれるほか、専門会社も紹介してくれます。
しかし、自分でインターネットで探したほうが安いケースもあるので、まずは数社に見積りを依頼するなど情報収集をしてみましょう。
なお、不動産を買い替える際、タイミングによっては今までの住まいからすぐに新居に住み替えられないケースもあります。仮住まいが必要になる時は、現在の家から仮住まい、その後、仮住まいから新居、と2回分の引越し費用がかかるので注意が必要です。
建物解体費用
また、必要に応じてかかる費用として、建物解体費が挙げられます。
この手配に関しても、不動産会社に依頼もしくは、専門の会社を探し、自ら直接依頼することができます。
ただし、解体業者の比較は見積金額だけでなく、作業内容についてもしっかりと確認をすることが大切です。
ご近所へ「解体工事のお知らせ」といった予定日時が記載された書面などを配布してくれるなどの配慮があるかどうかも、業者選びのポイントになります。
手付金
不動産の売買契約が成立した際に、買主は売主に手付金を支払います。
これは契約が成立した証拠であるとともに、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合の違約金として使われることもあります。最終的に手付金は、売買代金の一部に充当されます。
手付金は不動産売買価格の5％～20％内がほとんどですが、不動産会社が売主になる場合は法律で20％以内と定められています。
登記費用
不動産の売却時には「所有権移転登記」という、買主に所有権を移す手配が必要となり、それにかかる登記費用は買主の負担となります。
一方、売主が負担するのは「抵当権抹消登記」などの費用で、売却した不動産に住宅ローンが残っていた場合におこないます。
抵当権抹消には登録免許税に加え、司法書士に支払う報酬が必要で、合計で2万～3万円程度が一般的です。
まとめ
この記事では不動産売買にかかる仲介手数料の意味から、その相場を知る方法として上限額や計算例を見てきました。
また、不動産の売買の際には、仲介手数料以外でも引っ越し費用などさまざまな費用がかかること、仲介手数料の支払いタイミング、増税の影響など会計処理についても解説しました。
今後、不動産売買を考えている人は、仲介手数料について理解し、より安心して売買手続きを進めていきましょう。
参考サイトURL：
【不動産売買にかかる仲介手数料とは？】
https://ieul.jp/column/articles/22/
https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/kaisha/chukaitesuryo/
https://suumo.jp/yougo/t/chuukai/【仲介手数料の相場は？】
https://ieul.jp/column/articles/22/
https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/kaisha/chukaitesuryo/【土地・建物で扱いは変わる？】
https://suumo.jp/yougo/t/chuukaitesuuryou/【仲介手数料を支払うタイミングはいつ？】
https://ieul.jp/column/articles/22/
https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/kaisha/chukaitesuryo/【仲介手数料を安くするポイント】
https://ieul.jp/column/articles/22/
https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/kaisha/chukaitesuryo/【仲介手数料の会計処理】
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_money/yachin_syohizei/
https://www.nihon-fudousan.co.jp/column/uritai/6407/【仲介手数料以外に必要となる費用】
https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/zeikin/hiyou/
https://suumo.jp/article/jukatsu/baikyaku/baibaikeiyaku/tetsukekin/
