家を貸すメリットは？注意点や賃貸経営を成功させるためのポイントを解説

使っていない家は貸したほうがよい？

家を貸出すメリットとして「家賃収入」「将来の自己使用」があるため、使用していない家は賃貸に出すことを検討するのがおすすめです。しかし家を貸すことには、知っておくべき注意点もあります。そのため、家を貸す際は、メリットと注意点などを総合的に比較検討したうえで判断しましょう。

転勤や親との同居などの理由で一定期間使用しなくなった家や、相続によって取得した家を活用する方法の1つが「家を貸す」ことです。といっても、所有している家を貸したいと思っている方のなかには「どんな手順で行えばいいの？」「注意するべきポイントは？」など、疑問や不安を感じているケースも多いでしょう。そこでこの記事では家を貸すことのメリットや注意点、管理方法やかかるお金、賃貸経営のポイントなどについてご紹介します。

家を貸すことのメリット

家を貸すことには、定期的に収入が得られることや再び自宅として住めるといったメリットがあります。ここからは家を賃貸として出した場合のメリットを3つご紹介します。

定期的な収入が得られる

家を賃貸に出す大きなメリットとして、借主がいる限りは定期的な家賃収入を得られることが挙げられます。既にある収入に加えて、家賃収入という形で不労所得を得られるため、収入面でのメリットが大きいでしょう。また、家を使用していなくても、保有しているだけで固定資産税をはじめとした支出が発生するため、賃貸で家賃収入を得られれば支出負担分を補填できます。

再び住める

家を貸出しても所有者は自身のままであるため、将来的に自分や家族がその家に住みたいと考える場合、空室になった際に再び住めます。

家を貸さずに売却すると、基本的には将来その家に住むことはできなくなってしまいます。子どもや親族のために家を残したいとはっきり決めていなくとも、将来使用する可能性が少しでもある場合、家自体を手放す必要がない賃貸は有効な手段といえるでしょう。

家の劣化を防げる

家を貸すことは、空室で放置することによる劣化を防ぐことにもつながるのがメリットです。建物は使われなかったり、掃除を行わなかったりすると傷みが早くなりますが、誰かに貸出して住居として使ってもらえば、使用による劣化は進みますが、換気や掃除などを行ってもらえるので、自然な劣化は抑えられます。

家を貸出す際の注意点

家を貸出すことにはさまざまなメリットがある一方で注意点も存在します。具体的には、管理業務や所得税の発生、空室で収入が得られず支出の補填にならない可能性があるといったことが挙げられます。ここでは、家を賃貸に出す際の注意点について詳しく解説します。

管理業務が発生する

賃貸に出す場合は「借主との手続きの管理」と「部屋の管理」という2つの管理業務が発生します。借主との手続きの管理とは主に、入退去の手続きや賃料（家賃）の集金、滞納の督促、トラブル対応などです。一方で部屋の管理とは、設備の故障や不具合が起きた場合の対応を指します。特に給排水、給湯設備などの故障については、緊急対応が必要になることもあるため注意が必要です。

また、家を貸出す前には部屋のクリーニングや、場合によっては壁紙の張り替え、設備の交換などリフォームの必要が出てくることもあり、これらの業務を自力で行うには大きな負担がかかってしまいます。

後ほどこちらでも解説しますが、管理業務は賃貸管理会社（不動産会社）に委託すれば負担を減らすことができます。安心して賃貸経営を行うために、管理業務の詳細や委託についてもぜひ事前に知っておきましょう。

●賃貸管理や管理会社の選び方についてはこちら

所得税が発生する

家を貸して得られた収入には、所得税が課されます。家を貸すことは賃貸事業となるため、賃料で得た収入が、ある一定額を超えると不動産所得として確定申告が必要となり、所得税の納税義務が発生します。

●賃貸マンションにかかわる税金についてはこちら

空室になる可能性がある

家を貸して収入を得るには、前提として借主がいなければなりません。もし借主が現れなければ、その間は空室となって家賃収入を得られないため、たとえば管理費や修繕積立金といった、分譲マンションでかかる支出の補填ができないかもしれません。長期にわたり入居希望者が見つからない場合は、賃貸管理会社と借主のニーズを再度検討し、募集条件を設定し直すことが必要です。

トラブルが起こるリスクもある

家を賃貸に出すと、貸主と、借主や入居者の間でトラブルが起こることもあります。そうしたトラブルを防ぐために、契約書にトラブルに関する事項を記載しておくことが必要です。たとえ知人や親戚など身内間の契約であっても、きちんと契約書を取り交わしましょう。

しかし、賃貸におけるトラブルを個人で防止・解決するのは難しいのが実情です。そのため、貸主と借主や入居者の間でトラブルが生じた際は、まずは賃貸管理会社に相談しましょう。トラブルの内容によっては賃貸管理会社の対応や、弁護士等への相談で解決できるかもしれません。

住宅ローンに関して手続きが必要な場合がある

基本的には住宅ローンの残債がある物件を貸出すことはできません。なぜなら住宅ローンは、一般的に契約者が居住していることが契約上の条件となっているためです。ただし、転勤や介護などのやむを得ない理由があると金融機関に認められた場合や、投資目的で家賃収入を得ることを目的とする不動産投資ローンへの借り換えを行う場合などは、必要な手続きを行ったうえで貸出せる場合もあります。金融機関によって契約条件は異なるため、自分の住宅ローンについて確認することが必要です。

家を賃貸に出す際のポイント

賃貸経営を行うにあたり、自身のケースに合わせた判断・選択をする必要があります。特に家を賃貸に出す際は、より多くの入居希望者を集客し、安定した経営を行うための事前準備を万全にしておくことが大切です。ここでは、以下のポイントについて詳しく説明していきます。

・賃料設定
・契約形態
・借主（入居者）の選定
・貸出し前の部屋の清掃
・賃貸管理会社の選定

適切な賃料設定をする

適切な賃料設定は、周辺環境や賃貸に出す物件の状態、競合物件の存在、また家がある都道府県などによっても変わります。そのため、家を貸出す際にはさまざまな要素を加味しながら賃料を検討することが重要です。

賃料は借主が物件を選ぶ際や、入居するかどうかを決める際の重要なポイントの1つです。賃料が高ければ利益が大きくなる一方で、借主を確保できず空室期間が長くなるリスクもあります。反対に賃料が安ければ借主が見つかりやすい傾向がありますが、家賃収入が少なくなり利益は小さくなります。

三井のリハウスでは、無料で賃料のシミュレーションを行うことが可能です。適切な賃料設定がいくらなのかを知りたい方は、ぜひお試しください。

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自分に合った契約形態を選ぶ

賃貸借契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2つがあります。それぞれの契約形態の特徴は以下の通りです。

普通賃貸借契約（普通借家契約）
普通賃貸借契約の契約期間は2年が一般的です。借主（入居者）が契約の継続を希望する場合、貸主は原則、契約更新を行う義務があります。普通賃貸借契約の注意点は、貸主が所有物件に居住したくなっても、貸出しを辞めることが難しいところです。正当事由があれば6か月前の予告で解約可能ですが、正当事由と認められた判例が少ないため、借主が解約しない限り所有物件に戻れない可能性が高いでしょう。

定期賃貸借契約（定期借家契約）
定期賃貸借契約は貸主が契約期間を決めることが可能で、更新はありません。そのため転勤や海外赴任の間だけ貸す「リロケーション」の場合は、定期賃貸借契約がおすすめです。なお、貸主と借主の合意があれば、新しい条件で契約を結び直すことが可能です。

ただし、契約期間が短い場合は、相場よりも賃料を低く設定しないと借り手を見つけにくくなる傾向があります。また大手法人の社宅契約の場合、法人の規定により定期賃貸借契約では契約できないことがあるので注意が必要です。

それぞれの契約内容を確認し、自分に合った契約形態を選ぶことが大切です。普通賃貸借契約の場合、自分の戻りたいタイミングで所有物件に戻れない可能性もあるので注意しましょう。

借主（入居者）を慎重に選ぶ

賃料の滞納があった場合に備えて、借主に賃貸保証会社の利用を義務付けることが一般的になっていますが、トラブルを回避するためにも安心して家を貸せる借主（入居者）を選びましょう。

家を貸す際の懸念事項の1つに、契約者である借主や物件を使用している入居者とのトラブルが考えられます。賃料の支払いが遅れたり、汚損が発生したりなど、トラブルが発生する可能性が高くないか、借主（入居者）を見極めることが大切です。滞納分の賃料を強制的に徴収したい場合、裁判沙汰になるケースもあります。

●賃貸保証会社の役割や利用するメリットについてはこちら

貸出し前は部屋をきれいにする

最低限の準備として、貸出す前にハウスクリーニングを行うこともポイントの1つです。部屋をきれいにすることで入居希望者が集まりやすくなったり、契約の申し込みをもらえる可能性が高まったりします。

また、設備の故障や不具合がある場合は事前に修理したり、取り替えを行ったりするとよいでしょう。そのほか壁紙の張り替えや傷・汚れの補修など、部屋の状態を整えると好印象につながります。

信頼できる賃貸管理会社を選ぶ

後悔のない決断をするためには、賃貸経営をしっかりサポートしてくれて信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが大切です。営業担当者の人柄や対応の迅速さなど、さまざまな観点から契約する賃貸管理会社を見極めましょう。

●賃貸管理会社の選び方についてはこちら

●マンションの貸出しについてはこちら

家を貸すときの管理方法は3種類

賃貸の注意点として管理業務が発生することを挙げましたが、管理方法には管理委託、サブリース、自主管理の3つがあります。ここでは3つの管理方法について、メリットと注意点をそれぞれご紹介します。

管理委託

管理委託とは、賃貸物件の管理を賃貸管理会社に委託する方法です。賃貸管理業務を行っている管理会社に管理手数料等を支払うことで、賃貸物件の管理業務全般または一部を委託する形になります。管理業務を面倒に感じる方におすすめの方法です。

メリット
1番のメリットは、何といっても面倒な管理業務を自分でしなくてもよい点です。管理業務は時間的負担が大きいものから専門性を求めるものまで多岐にわたるため、それらを委託できるのは重要なポイントでしょう。特に遠方の不動産を賃貸に出したい場合は距離的制約が発生するため、管理委託を選択することがおすすめです。

注意点
管理業務委託に伴い管理手数料等の費用が発生するため、その分が家賃収入での利益から差し引かれることに注意が必要です。

サブリース

サブリースとは、貸主の物件を賃貸管理会社が一括で借り上げ、入居者に転貸する方法です。

メリット
サブリースでは、賃借人が個人ではなく不動産会社のため、空室期間でも一定の賃料が支払われ、収入の変動を抑えられる点がメリットです。また、入居者対応や設備トラブルなどの管理業務も賃貸管理会社に任せられるため、管理の手間を軽減できます。

注意点
空室保証が付いたものであれば、空室リスクを賃貸管理会社が負うことになるため、管理委託と比べて家賃収入が低く設定されていることが一般的です。また、礼金や更新料などの一時金は賃貸管理会社に入ることになります。さらに、初期募集期間や退去時の賃料が免除される「免責期間」が設けられることもあるため、貸主の収入が減る可能性がある点には注意が必要です。加えて、サブリース契約は将来的に賃料の減額が求められるケースもあるため、契約前に条件を十分に確認することが大切です。

自主管理

自主管理とは、文字通り賃貸物件の管理を賃貸管理会社に委託せず、貸主自らで行う方法です。

メリット
管理委託やサブリースとは異なり、自分で管理をするため、それに伴う管理手数料を支払う必要がなく、収益が大きくなる点がメリットです。

注意点
先述の通り、家を賃貸に出す場合は多岐にわたる管理業務を行う必要があります。それらを一手に担う形になるため、手間と時間がかかってしまいます。また、賃貸業務とは別に本業がある場合は、時間的制約もあるため、自主管理の方法をとるのは難しいといえるでしょう。

●賃貸管理会社に委託するメリットについてはこちら

●サブリースのメリットや注意点についてはこちら

家を貸す際に必要な費用や税金

家賃収入を得られる一方で、物件の貸出しにはさまざまな費用や税金がかかります。ここでは諸費用と税金に分けて解説していきます。

費用

家を貸す際には、賃貸管理会社への報酬をはじめ、物件のメンテナンスにかかる費用や、保険などの費用がかかります。

賃貸管理会社への報酬
賃貸管理会社に募集や管理を依頼するのであれば、管理開始にあたっての初期費用として仲介手数料を支払う必要があります。賃貸借契約を締結するタイミングで賃料の1か月分を支払うのが一般的であり、借主が全額負担し、貸主は支払わないケースが多いです。

管理手数料
管理委託やサブリースなど賃貸管理会社に管理業務を任せる場合は、管理手数料を支払う必要があります。一般的に月額費用となり、相場は会社やオプション、サービス内容によって異なりますが、月額賃料等の5％～10％程度といわれています。

クリーニング代やリフォーム費用
貸主は家を貸出す前に、ハウスクリーニングを行います。物件によっては、壁紙の張り替えや水回り設備の交換などをはじめとしたリフォームを行うとよいケースもあります。

修繕費
賃貸に出す物件が分譲マンションの場合、賃貸物件として利用する前から管理組合へ支払っていた管理費や修繕積立金などの支払いは、賃貸に出してからも発生します。一方で一戸建ての場合は、物件の修繕が発生すると費用を自分で負担しなければなりません。そのため、修繕積立金の代わりとなる修繕費用を用意しておく必要があります。

火災保険
賃貸に出す場合、基本的に貸主は火災保険に加入します。賃貸物件では貸主が専有部分や室内（マンション）、建物全体（一戸建て・アパート）などを補償する火災保険に入り、借主は家財の補償、貸主に対する損害賠償責任の補償、貸主以外の第三者への損害賠償責任の補償をする火災保険に入るのが一般的です。

火災保険は補償の範囲を設定できます。設定していない範囲は補償が受けられないため、自分に必要な補償をよく検討して選ぶことが大切です。

原状回復費用
貸出した物件において、経年劣化による通常摩耗や、故意・過失などのない損傷は借主に原状回復費用の負担を要求できないため、貸主が負担する必要があります。

原状回復の費用負担については、貸主と借主の間でトラブルが発生するケースがあります。トラブルを回避するためにも、それぞれの負担範囲を契約書に詳しく記載しておくことが大切です。借主が合意すれば「ハウスクリーニング費用を借主が負担する」といった特約を契約書に含められ、その場合はクリーニング費用の負担を避けられます。

●原状回復についてはこちら

●原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについてはこちら

税金

家を貸す間に納める税金は、前述した所得税に加えて、固定資産税および都市計画税があります。固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点の不動産の所有者に課される税金であるため、家を貸している場合でも家の所有者である貸主が負担します。

家を貸出すまでの流れ

家を貸出す最初の流れとして、まず借主を見つける必要があります。借主の募集は、賃貸管理会社に依頼するのが一般的です。なお賃貸管理を行っている不動産会社のなかには、賃貸管理（貸主の入居者募集）と併せて賃貸仲介の業務（借主の部屋探し）も行っている会社が多くあります。

ここでは、所有している物件を貸出すまでの流れを5ステップに分けてご紹介します。

1．依頼する賃貸管理会社を探す

まずは、入居者募集やその後の管理を依頼する賃貸管理会社を探します。賃貸管理会社を選ぶときは、信頼できる会社を選ぶことが大切です。「賃貸経営に関する知識は豊富か」「実績はあるか」「質問をしたときに丁寧に答えてくれるか」などを確認し、十分な集客を期待できるかを意識して選びましょう。

また入居者募集に際しての賃料は、貸主の希望にもとづいて決められます。しかし、スムーズに借主を見つけるためには、希望する賃料が相場に対して適切かを確認する必要があるでしょう。賃料については、賃貸管理会社に賃料査定を依頼すれば、相場を踏まえた金額の提案を受けられます。この場合においても、提案された賃料の根拠や、類似の成約事例をしっかり説明できる会社を選ぶことが大切です。

三井のリハウスでは、無料で賃料査定を受けられるサービスを提供しています。ぜひお気軽にご利用ください。

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●賃料査定の方法や不動産会社の選び方についてはこちら

2．賃貸借契約の種類を選ぶ

賃貸に出す物件について、借主とどのような賃貸借契約を結ぶのか決めておきましょう。普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の契約方法を比較すると以下の表のようになります。

以上のように、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約にはさまざまな違いがあります。どちらが適しているか判断が付かない方は、賃貸管理会社に相談しましょう。

3．媒介契約か代理契約かを選択する

賃貸管理会社を介して賃貸借契約を結ぶ場合は「媒介契約」と「代理契約」という2種類の依頼方法があります。どちらの依頼方法でも、借主（入居者）の募集は賃貸管理会社が行います。

媒介契約の場合、借主選びの決定権は貸主自身にあります。そのため、貸主本人が借主を判断し、選ぶことになります。

一方で代理契約の場合、賃貸借契約の名義は賃貸管理会社となります。そのため、あらゆる権限が賃貸管理会社に与えられており、借主選びの決定権は賃貸管理会社にあります。しかし、実務上は貸主と相談しながら借主を決めていくのが一般的です。なお代理契約の場合、契約書の押印は賃貸管理会社となるため、契約書のやりとりが簡略化される傾向があります。

4．借主（入居者）を募集する

依頼方法が決まったら借主（入居者）の募集を開始します。この段階で賃料や入居条件など、家を貸す具体的な内容を設定することが一般的です。適切な賃料設定を行うのは難しいため、賃貸管理会社に相談したり、周辺の賃料相場を参考にしたりするとよいでしょう。

5．賃貸借契約を結ぶ

入居希望者が現れ、内見をしたうえで双方の契約の意思が固まれば、いよいよ契約となります。なお、一般的には借主（入居者）の内見に貸主の立ち会いは不要で、賃貸管理会社と書類のやりとりをするだけで契約できます。内見で契約に至らなかった場合には、また次の入居希望者が現れ、内見を経て契約に至るまで募集を繰り返すことになります。

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よくある質問

以下では家を貸す際のよくある質問に回答していきます。

個人で家は貸せる？

基本的に、賃貸管理会社を通さず個人で家を貸すことも可能です。ただし、自分で管理業務を行う自主管理は多くの専門知識が必要になり貸主の負担は大きいといえます。そのため、家を貸す際には賃貸管理会社を通すことがおすすめです。

家を貸すのに資格は必要？

家を貸す場合は、どの管理方法でも基本的に資格は不要です。不動産売買を事業として行う場合は資格が必要ですが、賃貸の場合は資格なしでも運営ができます。ですが、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士など不動産に関する資格を持っていると賃貸運営に関する知識を生かした円滑な取引が行える場合もあるのでおすすめです。

家を貸すと個人事業主として判断される？

家を貸しても個人事業主として判断されることはありません。その理由としては家を貸すことで家賃収入を得たとしても、その所得は事業所得ではなく不動産所得として扱われるためです。また、一定の条件内に収まっている場合は副業に該当することもなく賃貸運営を行えます。

家を貸すときは賃貸管理会社に相談しよう

家を貸すことには、家賃収入を得られるほか、将来再び住めるといった売却では得られないさまざまなメリットがあります。一方で、空室が続けば収入が途絶えてしまったり、借主との間でトラブルが発生したりする可能性もあり、注意が必要です。

家を貸す際は、メリットと注意点を踏まえて判断することが重要です。家や土地に関する知識は複雑なことも多いため、検討の段階で分からないことがあれば賃貸管理会社に相談してみましょう。

三井のリハウスでは、家の賃貸を検討している方へ向けたサービスを行っています。長年の実績と経験を生かした幅広いネットワークによる入居者募集や充実した管理プランをご用意しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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