分譲マンションを貸す！流れや注意点などの基礎知識まとめ

分譲マンションを貸すにはどうすればよい？

分譲マンションを貸して賃貸経営を行う際は、原則として住宅ローンを完済しておく必要があります。というのも、住宅ローンは契約者本人が住むことを融資の条件としているため、収益目的で他人に貸し出すと契約違反になってしまうからです。

さらに、分譲マンションを貸すとなると、物件の管理や借主への対応といったさまざまな業務も発生します。もし、これらの業務にご自身で十分な時間を割けなかったり、専門的な知識が不十分だったりする場合には、賃貸管理会社に管理を委託するのが一般的です。

分譲マンションを貸すと儲かる？

保有する物件の魅力に左右されるため、一概に「儲かる」とはいえません。具体的には、立地や経営方法、そのマンションならではの強みなどが、収益を左右する重要なポイントになります。

たとえば、都心や駅周辺など、人の流れが多い立地は安定した需要が見込めるため、比較的収益を得やすい傾向があります。実際に国土交通省の調査（※1）でも、都市部のほうが不動産価格指数が安定、もしくは上昇していることが示されています。この不動産価格指数とは、全国の不動産取引価格の動向を示す指標のことで、都心部の物件は価格変動が小さく、資産価値が維持されやすい点が特徴です。

また、マンションを貸して利益を出すには、空室対策が特に重要です。だからこそ、賃貸管理会社を選ぶ際には、実績の多さや認知度の高さといった集客力につながるポイントを重視します。

競合物件にはない独自の強みをアピールポイントとして的確に捉え、うまく集客活動に活用できれば、安定した収益を出せる可能性は高まるでしょう。プロである賃貸管理会社に相談すれば、入居希望者の心をつかむような物件の強みを見つけ出す手助けもしてくれます。

分譲マンションを貸すメリット

所有している分譲マンションを貸し出すメリットとして、家賃収入が得られる以外にも、資産を手放さずに保持できることや、節税につながることが挙げられます。

・資産を手放さず保持できる
・家賃収入を得られる
・節税につながる

それぞれ詳しく解説します。

資産を手放さず保持できる

物件を売却せずに賃貸として利用すれば、資産を手放さずに保持し続けることになります。また、建物の不動産価値は築年数が経過すると低下する傾向にありますが、賃貸として利用することで、空き家として放置するよりも建物の劣化スピードを抑えられるでしょう。なぜなら、借主がいる間は、その人が換気や掃除をしてくれるためです。ただし、借主による使用損耗があることは認識しておきましょう。

家賃収入を得られる

マンションを賃貸物件として貸し出すことで、毎月の家賃収入を継続的に得られます。そのため、継続的に物件にかかる諸費用（固定資産税等の税金や、管理費、修繕積立金など）について、家賃収入を充てることができます。

節税につながる

マンションを貸して家賃収入を得る場合、所有している物件にかかる固定資産税や管理費、修繕積立金などは確定申告で経費として計上できます。その結果、課税対象となる所得金額が減り、節税につながります。計上できる経費については、後ほど詳しくお伝えします。

また、将来の相続対策としても有効です。売却して現金で残すよりも不動産として残しておいたほうが、相続税が安くなる可能性があります。なぜなら、相続税の計算基準となる「相続税評価額」は、実際に売買される価格（時価）よりも低く設定される傾向があるからです。

分譲マンションを貸すときの流れは？

マンションを貸し出すまでの流れは以下の通りです。

1．不動産会社を探す
2．貸し出す方法を決める
3．賃料を設定する
4．借主を募集する
5．契約手続きを行う

それぞれ詳しく解説します。

1．不動産会社を探す

分譲マンションを貸し出すにあたって、借主を見つけたり賃貸の管理を行ったりする必要があります。これらを自分だけで行うのは難しいので、貸主と借主をつなぐ仲介業務や、入居後の設備の故障・不具合への対応、賃料回収などを行う管理業務は、不動産会社（賃貸管理会社）に依頼するとよいでしょう。仲介業務と管理業務のどちらかだけを行う不動産会社もあれば、両方の業務を行う不動産会社もあります。

●賃貸管理会社についてはこちら

2．貸し出す方法を決める

依頼する不動産会社が決まったら、借主にどの契約方法で貸し出すか決めましょう。マンションの賃貸借契約には普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2つがあります。

普通賃貸借契約
普通賃貸借契約は、一般的な契約方法で、国土交通省の「令和6年度住宅市場動向調査報告書」によると、賃貸借契約全体の約94％を占めます。（※2）

一般的な契約方法のため、借主が見つけやすく賃料や共益費などの条件も相場通りに設定できます。しかし、正当な事由がない限り貸主側から契約を解除できないので注意が必要です。また、契約期間は一般的に2年間とされています。

定期賃貸借契約
定期賃貸借契約は、普通賃貸借契約とは異なり、契約期間を自由に設定できます。そのため、転勤や単身赴任などで決まった期間のみ貸し出したい場合に向いている方法です。一方で、普通賃貸借契約と比較して契約期間に縛りがあるため、借主が見つかりにくく、場合によっては相場よりも賃料を低く設定する必要も出てきます。

3．賃料を設定する

契約方法を決めたら、賃料を設定しましょう。賃料は貸主が自由に設定できますが、高過ぎると借主が見つかりにくいので、相場に合った賃料にすることが重要です。賃料を設定する際は、築年数や間取り、設備、周辺施設などを考慮して設定するとよいでしょう。所有するマンションの周辺エリアで、同じようなマンションの賃料価格を調べておくと適切な賃料を設定できます。

4．借主を募集する

ここまで決まったら、借主の募集を開始します。多くの場合、入居前に内見をすることが一般的なので、借主を募集する前にマンションを空室にできると理想的です。借主募集にあたっての広告作成や掲載手続きは不動産会社の仲介業務の範囲になっています。

5．契約手続きを行う

入居希望者が現れたら、最後は契約手続きを行います。ここで、借主に対して継続的な支払い能力があるかの審査や、申込内容の確認も行われます。そして、審査が通り入居が決まれば、賃貸借契約が結ばれ、マンションは正式に貸し出されます。そのマンション特有のルールや設備の使用方法などについて借主に伝えておくとよいでしょう。

分譲マンションを貸す際にかかる費用は？

マンションを貸す際にかかる費用は、ハウスクリーニング代等の貸す前にかかる費用以外に、不動産会社への報酬やランニングコストが挙げられます。

・ハウスクリーニング代等の貸す前にかかる費用
・不動産会社への報酬
・管理費や税金などのランニングコスト

それぞれ詳しく解説します。

ハウスクリーニング代等の貸す前にかかる費用

マンションの貸し出しを行う前にかかる費用として、一般的なのはハウスクリーニング代やリフォーム代です。引渡しの前に、借主へきれいな状態で部屋を渡すためのハウスクリーニングが必要です。また、場合によっては壁紙の張り替えや設備の交換などのリフォームを行うケースもあります。

そのほかにも、引越し費用や不要な家具を撤去するための粗大ごみ費用などもかかります。あらかじめ、貸し出す前にどれくらいの費用がかかるのか概算しておくとよいでしょう。

不動産会社への報酬

仲介業務や管理業務を委託した場合には、不動産会社への報酬として、仲介手数料や管理手数料、初期費用などを支払う必要があります。

仲介手数料の場合は、宅地建物取引業法により、賃料の1か月分までが上限と定められています。貸主と借主の負担割合は双方の合意により調整できますが、不動産会社が受け取れる合計額は賃料の1か月分を超えることはありません。貸主が仲介手数料を支払うケースはまれで、多くの場合は借主が賃料1か月分の仲介手数料を支払うのが通例です。

管理手数料は、賃貸管理会社に管理を委託する際に発生するコストです。月額賃料の5％前後が目安となりますが、委託範囲によって異なります。

また、賃貸管理会社に依頼する際に、「管理登録料」や「契約事務手数料」などと呼ばれる初期費用もかかります。初期費用の相場は、賃料の1か月～1.5か月分です。

管理費や税金などのランニングコスト

マンションの貸し出しには、管理手数料以外にも貸主側が負担するランニングコストとして、設備の故障や修繕費用、固定資産税、マンションへの管理費や修繕積立金の支払いなどさまざまな費用がかかります。あらかじめ、ランニングコストにはどのような項目があるのかを調べたうえで、年間どれくらいのコストがかかるのか概算しておくとよいでしょう。

分譲マンションを貸す前にするべきことは？

マンションを貸す前にするべきことは、収支のシミュレーション以外に、金融機関への連絡や火災保険の見直しなどが挙げられます。

・収支をシミュレーションしておく
・金融機関に連絡を入れる
・火災保険の見直しをする
・禁止事項を決めておく
・事前に写真を撮っておく

それぞれ詳しく解説します。

収支をシミュレーションしておく

マンションの貸し出しには収入を得るだけでなく、支出もあります。そのため、事前に収支のシミュレーションをして、毎月や毎年の収支がどれくらいなのかをしっかり把握しておくことが大切です。次の表のように収支にはさまざまな費用があります。

収入

支出

金融機関に連絡を入れる

マンションの住宅ローン返済が残っている場合は、貸し出す前に必ず金融機関へ相談が必要です。なぜなら、多くの住宅ローンは契約者自身が住むことが融資の条件となっており、無断で貸し出すと契約違反になる恐れがあるためです。

金融機関に相談した結果、一般的に金利が高い「不動産投資ローン」への借り換えを求められることが多いです。ただし、転勤など貸し出す期間が一時的なものであれば、住宅ローンのままで許可されることもあります。

いずれにせよ、まずは金融機関に連絡し、今後の返済計画について話し合うようにしましょう。

火災保険の見直しをする

火災保険は、居住用と貸し出し用でプランが異なるため、必要に応じて見直しましょう。貸し出す前に不要なものは解約して、必要なものには加入しておきましょう。

禁止事項を決めておく

マンションを貸し出す前に、借主が守るルールを決めておくことがおすすめです。たとえば、タバコやペットは、部屋に臭いが付いたり、壁紙が汚れたりすることがあります。そういったトラブルを未然に防ぐために、不動産会社と相談し、禁止事項や条件などを設定しておくとよいでしょう。ただし、厳しくし過ぎてしまうとかえって借主が決まらない恐れがあるので注意しましょう。

事前に写真を撮っておく

賃貸物件の退去時には、借主は原則として、部屋の内装や設備を入居前の状態に戻す「原状回復」を行う必要があります。賃貸物件の退去時には、原状回復をめぐるトラブルが少なくありません。実際に独立行政法人国民生活センターに寄せられた原状回復に関する相談件数は年間1万件を超えます（※3）。このようなトラブルを未然に防ぐため、部屋の隅々まで事前に写真を撮っておくことが非常に重要です。

写真という客観的な記録があれば、退去時に見つかった傷や汚れがもとからあったものか、借主が付けたものかを明確に判断する材料になります。

なお、原状回復とは、借主の責任によって生じた汚れや傷を戻すことを指し、経年劣化や通常損耗などは原状回復の対象外です。

分譲マンションを貸す際の注意点

分譲マンションを貸す際の注意点は、費用がかかること以外に、空室リスクや相場の下落などが挙げられます。

・費用がかかる
・空室リスクがある
・貸主の都合で途中で契約を解除することはできない
・売却時の相場が下がる可能性がある

それぞれ詳しく解説します。

費用がかかる

マンションを貸し出す際は、さまざまな費用がかかり、家賃収入が安定して手に入るまで、収支がマイナスとなってしまう恐れがあることに注意しましょう。事前にかかる費用としては、ハウスクリーニング代やリフォーム代、管理を依頼する不動産会社へ支払う初期費用などです。貸し出した後にかかる費用としては、管理を依頼する不動産会社への管理手数料や修繕積立金、税金などがあります。

空室リスクがある

契約の方法にもよりますが、マンションを貸し出しても空室が続いてしまい、家賃収入が途絶える恐れがあります。また、家賃収入が入ってこなくても、管理手数料や修繕積立金は支払い続けなければならないため、収支がマイナスになってしまう可能性があります。

貸主の都合で途中で契約を解除することはできない

普通賃貸借契約を結んだら、2年ごとに契約更新を行うことが一般的です。「貸主がその物件に住まなければならなくなった」というような正当な事由がない限り、貸主側から途中で契約の解除はできません。正当な事由があれば、6か月前に解約予告できますが、多くの場合、正当な事由としてなかなか認められません。たとえば老朽化を理由とするが倒壊までの危険がない、といった事由は不当とみなされるため契約解除は難しいといえます。

定期賃貸借契約を結んだ場合は、自由に定めた一定期間で契約を終了できますが、貸主側から途中で契約を解除することは正当事由の有無にかかわらずできません。

売却時の相場が下がる可能性がある

入居中の物件を売却する場合は、収益物件（オーナーチェンジ物件）という扱いになります。この場合、物件の需要が投資用に限られてくるため、査定価格や売却価格が、居住用として売却する場合と比較すると低くなる傾向があります。

分譲マンションを貸すことで節税につながるポイント

分譲マンションを貸すことで節税につながるポイントは主に以下の2つです。

・費用は経費として計算する
・不動産所得が赤字の場合

それぞれ詳しく解説します。

費用は経費として計算する

収入から経費を差し引いた金額が不動産所得として税金がかかる対象となります。そのため、経費を多く計上して不動産所得を低く見積もると、かかる税金は少なくなります。経費として計上できるものは、次のようなものがあります。

・管理費
・修繕積立金
・損害保険料
・減価償却費
・修理費
・ローンの利息
・固定資産税
・都市計画税
・印紙税
・証明書発行手数料

このほかにも、不動産会社へ支払う費用や税理士への依頼料、交通費や通信費なども経費として計上できます。経費として計上するために、領収書やレシートは大切に保管しておきましょう。

不動産所得が赤字の場合

もし空室が続いてしまったことによって、不動産所得が赤字になってしまった場合、ほかの所得と損益を合算して所得税を計算できます。この場合は、トータルの所得に税金がかかるので、不動産所得が赤字であることによって、全体の所得額が下がり、結果として所得税も下がります。そのため、不動産所得が赤字でも、経費をしっかりと計上しておくことで節税につながるでしょう。

よくある質問

分譲マンションを貸したいと考えたときに、よくある質問に回答します。

・ローンが残っているマンションを貸すことは可能？
・仲介業者を通さずに個人で分譲マンションの賃貸はできる？
・賃料はどのように決めるのがよい？

それぞれ詳しく解説します。

ローンが残っているマンションを貸すことは可能？

金融機関へ事前に相談し、承諾を得られれば可能です。

注意点として、ご自身が住むことを条件に低金利で借り入れられる「住宅ローン」を利用している不動産は、原則として収益目的で他人に貸し出せません。もし無断で貸し出してしまうと契約違反となり、最悪の場合、ローンの一括返済を求められるリスクがあります。そのため、マンションを貸し出す前には、必ずローンを組んだ金融機関へ相談しましょう。

転勤など一時的な理由であれば、そのまま住宅ローンを継続できるケースもありますが、基本的には金利がより高い「不動産投資ローン」への借り換えを求められることが一般的です。

仲介業者を通さずに個人で分譲マンションの賃貸はできる？

法律上は可能ですが、専門知識のない個人での運営は推奨できません。

というのも、借主募集から契約手続き、賃料回収、入居中のトラブル対応、そして退去時の精算まで、賃貸経営の業務は非常に多岐にわたります。こうした業務を知識が不十分なまま進めると、家賃滞納や借主との思わぬトラブルに発展するリスクが常に伴います。

そのため、安心・スムーズな賃貸経営を実現するためにも、信頼できる不動産会社をパートナーにすることが賢明といえるでしょう。

賃料はどのように決めるのがよい？

賃料は、ご自身のマンションと条件が近い物件（競合物件）の相場を調べながら決めるのが基本です。具体的には、「最寄り駅」や「駅からの距離」、「築年数」、「間取り・広さ」、「設備」などが似ている物件を不動産情報サイトなどで探し、参考にするとよいでしょう。

ただし、部屋の状況や最新の市場動向によっても適正な賃料は変動するため、最終的には不動産会社に賃料査定を依頼するのがより確実な方法です。

●家賃の決め方についてはこちら

分譲マンション賃貸でお悩みなら三井のリハウスへ

分譲マンションを貸し出す際は、将来的なライフプランや発生するコストを十分に見据えたうえで判断することが重要です。また、信頼できる不動産管理会社を選ぶことも、安定した賃貸経営への第一歩です。

三井のリハウスでは、「売る」「買う」「貸す」「借りる」において豊富な実績を誇り、抜群の集客力で空室リスクの低減を実現しています。そのほかにも、賃貸中の物件を売却したい方や、転勤先の物件探しにお悩みの方など、多様なニーズに応えるサポート体制も整えています。さらに、分譲マンションの取扱実績も豊富なため、賃貸経営や不動産売却を検討中の方は、ぜひ一度ご相談ください。

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●不動産の貸し出しをご検討中の方はこちら

※1出典：「不動産価格指数」、国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
（最終確認：2025年11月13日）

※2出典：「令和6年度住宅市場動向調査報告書」、国土交通省住宅局
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900667.pdf
（最終確認：2025年11月13日）

※3出典：「賃貸住宅の原状回復トラブル」、独立行政法人国民生活センター
https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html
（最終確認：2025年11月13日）