転勤時に持ち家を貸したくない場合はどうすればいい？賃貸に出さずに売却するメリットも解説

転勤時に住宅ローン返済中の持ち家は、原則として賃貸に出せない

転勤の際に持ち家を売却しない場合、賃貸住宅に出すという選択肢もあります。売却しないものの、そのまま空き家にしておくだけでも固定資産税や都市計画税を負担しなければなりません。特に持ち家がマンションの場合は、毎月、管理費や修繕積立金の支払いも必要になります。

そうした負担を考えると、できれば他人に貸したくはないものの、家賃収入でそうした負担を軽減できないかと転勤を機に持ち家を賃貸に出すべきか悩んでいる方もいるでしょう。ただし、賃貸住宅に出すことを考えている方にまず知っておいていただきたいのは、「住宅ローン返済中の持ち家は原則として賃貸に出せない」ということです。

住宅ローンは、住宅ローンの対象となっている住宅に自ら居住することを前提とした融資であり、ローンを借りている金融機関に無断で第三者に貸し出すと契約違反となる可能性があります。なぜなら、住宅ローンは自宅を購入するための資金であることから、購入した家を人に貸すと「投資目的」と見なされ、資金使途（融資金の使い方）の契約違反と判断されることもあるためです。

もしも、住宅ローン返済中の家を無断で貸した場合は、期限の利益の喪失（債務者の契約違反によって、本来であれば順次履行（分割払い）する予定だった債務を一気に履行しなければならなくなること）により、一括返済を求められることがあります。そのため、住宅ローン返済中で転勤によって持ち家に住み続けることが難しい場合は、売却を選択肢の1つとして検討しましょう。

持ち家を転勤時に貸したくない理由

住宅ローンの返済がない、あるいは金融機関から特に許可を得られるケースで、賃貸住宅に出すことができるのに転勤時に持ち家を貸したくない主な理由としては、他人が自分の家で生活することへの抵抗感が挙げられます。第三者が住むことで、床や壁などが汚れてしまったり、傷が付いてしまったりする可能性があるためです。

また、賃貸住宅に出す際の契約によっては自分が転勤から戻ってきたときに、賃貸契約期間が残っており、自分が持ち家に住めなくなるという懸念もあるでしょう。加えて、住宅ローン返済中の家は原則として賃貸に出せないため、無断で貸し出してしまうと、契約違反によって一括返済を求められる可能性もあります。

一方で、金融機関から賃貸住宅に出すことの許可が得られた場合でも、家賃収入がローンの返済を下回るケースでは、毎月の収支がマイナスとなってしまう場合があります。こうした住宅ローン返済にかかわることも賃貸住宅に出すことへの不安となります。

ここでは、持ち家を貸したくない理由について、「トラブルやリスク面での不安」や「戻ってきたときに自分が住めない懸念」「住宅ローンに関する不安」の3つの観点から詳しく説明します。

なお、持ち家を貸し出した際のトラブルへの不安が大きい場合は、売却を検討するのも選択肢の1つです。売却することで、空き家を維持するための費用負担や他人に貸すことによるトラブルやリスクなどが発生することがありません。

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トラブル・リスク面での不安がある

賃貸住宅に出すことができる場合でも転勤時に持ち家を貸したくないと感じる理由として、借主とのトラブルやリスクへの不安が挙げられます。たとえば、そもそも他人が自分の家に住むことに抵抗感がある人や、賃貸に出したことで家が傷つくことが心配な人もいるでしょう。こうしたトラブルやリスクへの不安が大きい場合は、無理に賃貸に出す必要はありません。一方で、空き家のまま所有していても、固定資産税や維持管理費などの費用はかかり続けます。そのため、賃貸として活用しないのであれば、売却を検討するのも1つの方法です。

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転勤から戻ってきたときに自分が住めない懸念がある

賃貸住宅に出すことで、自分が転勤から戻ってきたときに自分の持ち家に住めなくなるというのも貸し出したくない理由の1つです。賃貸借契約の種類によっては、ある程度入居期間を調整できますが、転勤からいつ戻るか分からない場合は、一時的にでも持ち家に住めなくなる可能性は否めません。

転勤から戻ってきたときにどうしても今の持ち家にまた住みたい、資産として持ち続けたいという方以外は、売却も有効な選択肢の1つです。

住宅ローン返済への不安がある

金融機関から許可が得られれば、賃貸住宅に出せる場合があります。ただし、金融機関に許可を得ず、無許可で持ち家を賃貸住宅に出していることが発覚すると、住宅ローンを一括返済しなければならなくなります。また、金融機関から許可を得られた場合でも、住宅ローンの返済額やマンションの管理費・修繕積立金といった毎月の負担の合計額を超える家賃が得られなければ、毎月の負担（家賃では足りない分）が家計を圧迫することになります。

こうした住宅ローン返済への不安も、転勤時に持ち家を貸したくない理由として挙げられるでしょう。

状況を整理しよう。持ち家を転勤時に貸したくない場合の確認ポイント

転勤時には持ち家をどうするか判断する必要があります。適切な選択をするためにも、状況を整理したうえで今後の対応を検討することが大切です。

リスクを負ってまで持ち家を貸したくない場合、まずは「家族の状況」「転勤期間」「返済と費用」の3つを確認しましょう。これらの状況によって、そもそも持ち家を維持するべきか、売却を検討するべきかなど、適した選択肢が変わるためです。また、転勤が長期間に及ぶ場合やもとの居住地に戻る予定がない場合は、売却も選択肢となるでしょう。

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家族の状況

転勤時に持ち家をどうするかについては、家族の状況を踏まえて今後の方針を検討しましょう。たとえば、配偶者の仕事や子どもの学校の都合により、家族全員が転勤先に移ることが難しい場合は、単身赴任を選択して家族は家に残るケースもあります。この場合、そもそも貸し出すという選択肢はありません。一方、家族全員で転勤先に移る場合は、持ち家を空き家のまま維持するか、金融機関に許可を得て賃貸住宅に出すか、あるいは売却するかといった選択肢が検討できます。

その際、さまざまな理由で貸し出したくない場合は、空き家として費用を負担して維持するか、売却するという2択になります。

転勤期間

転勤期間の長さによって、持ち家をどうするかの選択肢は異なります。たとえば、転勤期間が2年～3年程度の短期間と分かっているケースでは、空き家にしておいても費用負担は限定的であり、一般的には単身赴任を選択して、残った家族が住み続けるという方もいるかもしれません。しかし、転勤期間が3年以上の長期、またはいつ戻るか分からない場合、あるいは転勤から戻ってきても今の持ち家に戻らなくてもよいと考える場合は、持ち家の売却を選ぶ人が多い傾向があります。

転勤時に持ち家をどうするべきかお悩みの方は、まずは経験豊富な不動産会社に相談するのがおすすめです。さらに、売却をしたいものの具体的に何から始めればよいか分からない方は、無料の査定を受けてみるのもよいでしょう。三井のリハウスでは、豊富な取引実績を活かしたAI査定や簡易査定、訪問査定を用意しています。また、家の売却を検討している方向けに、さまざまなサポートも行っています。ぜひ一度、ご相談ください。

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返済と費用

転勤時に持ち家をどうするべきか考える際には、住宅にかかる費用も重要なポイントの1つです。家族の状況を踏まえて単身赴任することになった場合、転勤先での家賃を会社が負担する場合でも、持ち家の住宅ローンや家族の生活費に加えて、転勤先での生活費がかかるため、家計の負担はどうしても増えるでしょう。

一方、家族で転勤先へ移住しても、住宅ローンを返済中の持ち家を売却したり、賃貸住宅に出したりすることもしない場合、空き家であっても住宅ローンの返済は続きます。また、住宅ローン返済の有無にかかわらず、住宅の維持費として、固定資産税等の税金、建物の維持管理のための費用が発生することも考慮しなければなりません。

このように、持ち家を空き家として維持する場合、さまざまな費用が発生するため、賃貸住宅に出すことも検討しましょう。住宅ローンを借りている場合は、金融機関に貸し出すための許可を得る必要があり、返済と維持費の合計と家賃とのバランスを考えなければなりません。従って、転勤時に持ち家をどうするか判断する前に持ち家を維持するために必要な費用を把握しておくことが大切です。

転勤時に家を貸したくないなら「売却」が有力な選択肢

転勤時の持ち家については、多くの方が売却を選ぶ傾向があります。特に金融機関の許可を得て賃貸住宅に出さない場合は、売却によって住宅ローンの返済がなくなることが最大のメリットです。また、持ち家を売却することで、空き家の維持にかかる固定資産税や火災保険料、管理の手間などが不要になります。特に、転勤期間が長くなると予想される場合や、持ち家に戻らなくてもよい場合は、売却が有力な選択肢となるでしょう。

以下では、持ち家を売却するメリットや、売却がおすすめの人について詳しく説明します。

メリット

転勤時に持ち家を売却するメリットとして、主に以下の3つが挙げられます。

・住宅ローンの返済がなくなる
・税金や維持費の負担がなくなる
・家の管理やメンテナンスの負担が減る

持ち家の売却に伴い住宅ローンを完済すれば、その後は住宅ローンの返済負担がなくなります。空き家の場合は住宅ローン分は、そのまま家計の負担となるでしょう。金融機関の許可を得て賃貸住宅に出すとしても、空室時や、家賃がローン返済額を下回るような場合は、収支が赤字になり、家計を圧迫する場合があります。

また、家を所有している間は、固定資産税や火災保険料、修繕費用などの維持費の負担、管理の手間といったものが継続します。売却することで、これらの経済的負担や手間がなくなります。特に、現在のように不動産価格が上昇傾向にある状況では、購入時より高く売却できるケースやローンの残債を完済しても売却資金が手元に残るケースもあるでしょう。

持ち家の維持管理に手間をかけたくない方や、住まなくなった持ち家の住宅ローンの負担をなくしたい方は売却を検討してみることをおすすめします。三井のリハウスでは、経験豊富な売却のプロがお客さまの要望に合わせた提案を行います。ぜひ一度、ご相談ください。

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おすすめの人

転勤時に持ち家の売却をおすすめしたい人は、以下の通りです。

・持ち家の住宅ローン返済を終わらせたい人
・賃貸住宅に出す際の手間や費用を避けたい人
・転勤先でもよい条件で住宅ローンを借りて住宅を購入したい人

持ち家の住宅ローンが残っているという場合、持ち家に住まなくなっても住宅ローンの返済は続きます。金融機関の許可を得て、賃貸住宅に出すという選択肢もありますが、許可を得られるかは金融機関の判断になります。許可を得て貸し出せた場合でも空室時や、ローンの返済額より家賃が下回れば家計を圧迫する場合もあるでしょう。また、賃貸住宅に出す手間や修繕費などの費用もかかります。空き家として維持する場合は、住宅ローンの返済や家の維持費は全て自己負担となります。こうしたリスクや負担を避けたい場合は売却することが得策です。

また、転勤先で住宅の購入を検討している人にも、持ち家の売却がおすすめです。新居購入のために住宅ローンを借りる場合、従前の持ち家の住宅ローンの返済が続いていることで、審査が厳しくなり、住宅ローンを希望通りに借りられなくなることがあります。事前に持ち家を売却して従前の住宅ローンを完済しておけば「他の借入がない＝貸しやすい」という状態になるため、新居の住宅ローン審査が通りやすくなるでしょう。

【口コミあり】転勤による持ち家の売却に成功するポイント

持ち家の売却に成功するためのポイントとして、実績のある不動産会社に依頼することが挙げられます。特に、信頼できる不動産会社を見極めるためには、「細かい条件や要望にも親身に対応してくれるか」「口コミの評価がよいか」などの基準にもとづいて判断するのが重要です。以下では、実際に三井のリハウスを利用して持ち家の売却に成功した方の体験談をご紹介します。

【40代・海外転勤で持ち家を売却した方の体験談】
海外転勤で急きょ持ち家を売却することになりました。売却のやりとりは海外からとなるため、不安もありましたが、短期間かつ海外からのやりとりにおいても時差を感じることなく、非常にレスポンスよくスムーズに対応してくださいました。海外とのやりとりで、通常とは異なった状況下でも、最善の取引方法を調べながらさまざまな提案をいただきました。希望価格や希望日までに商談をまとめていただいたことに対して感謝しかありません。このたびはありがとうございました。

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転勤時に持ち家を貸したくないと悩んだら三井のリハウスへ

ここまで、転勤時に持ち家を貸したくない理由や持ち家を売却するメリットなどについて説明してきました。賃貸住宅に出すことを検討しているものの、さまざまな理由でやはり持ち家を貸したくない場合は、家族の状況や転勤期間、持ち家の維持費などを踏まえて今後の対応を検討することが大切です。特に転勤が長期間に及ぶ場合や、持ち家の住宅ローン返済や維持費の負担を不安に思う場合、転勤先で新居の購入を考えている場合は、売却を視野に入れてみるとよいでしょう。

三井のリハウスでは、全国ネットワークや豊富な取引実績を活かして、お客さま一人ひとりに合わせた売却プランを提案します。また、経験豊富な売却のプロが、売却の相談から売買契約、アフターフォローまでサポートします。ぜひ一度、ご相談ください。

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