賃貸管理とは？業務の内容や管理形態、不動産会社に依頼するメリット

賃貸管理とは？

賃貸管理とは、マンションやアパートなどの賃貸物件を貸し出す際に発生する管理業務のことです。建物の維持管理や家賃の回収、トラブルへの対応など、さまざまな業務を行います。賃貸物件の管理形態は主に3種類あり、物件の貸主によって適切な方法は異なるため、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

【賃貸管理の業務】建物の管理

建物の管理は借主の確保にもつながる重要なポイントです。マンションやアパートなどの建物は、築年数に伴い劣化するのが一般的ですが、しっかりと管理すれば劣化や故障を防ぐことにつながります。

分譲マンションの一部屋を貸す場合、基本的に専有部の管理を賃貸管理会社に委託します。専有部とは、マンションの所有者が単独で保有する居室のことです。簡単にいうと、マンションのなかでその部屋に住んでいる人だけが使える空間を指し、室内の水回りや、床・壁・天井などの設備の管理を賃貸管理会社に委託するのが一般的です。

一棟賃貸マンション、アパートの賃貸経営を行う場合には、空室が増えたり、家賃収入が低下したりすることを防ぐために、建物自体の定期的なメンテナンスを行います。そのため、将来的に必要となる修繕や、それに伴う費用、実施時期を検討して長期修繕計画を立てることが一般的です。しかし、分譲マンションの場合、こうした業務はマンションの管理組合が管理会社に委託して行います。

【賃貸管理の業務】借主への対応

建物の管理のほかに、貸主は借主への対応を行う必要があります。業務内容は以下の通りです。

借主の募集・契約

賃貸経営を行うのであれば、まずは借主を確保する必要があります。募集を行い、内見を実施する流れが一般的です。借主が決まったら、賃貸借契約を結びます。契約の際には賃貸借契約書や重要事項説明書といった書類の作成、借主への説明などを行います。

ただし、これらの業務は専門的な知識が必要となるため、基本的に不動産管理会社へ依頼することになります。

家賃の回収

借主が物件で暮らし始めたら、毎月の家賃を回収します。借主が家賃を滞納するケースもあるため、家賃が支払われない場合には、入金が確認できない事実の通知が必要です。

近年は契約の際に、借主の家賃保証会社利用を必須とするケースが多くなっています。家賃保証会社は家賃滞納発生時に貸主が代位弁済の申請をすれば家賃と同価格の保証額を支払ってくれるので、貸主は安定した家賃収入が得られます。

トラブル・クレーム対応

マンションやアパートの賃貸経営では、トラブルやクレームが発生することがあり、貸主はそれらに対応しなければなりません。主なトラブルには、水漏れや設備の不具合、住民同士のトラブルなどが挙げられます。

トラブルはいつ発生するか分かりませんが、発生時には速やかな対応が必要です。

賃貸管理の3つの形態

賃貸管理には「自主管理」「委託管理」「サブリース」の3つの形態があります。

自主管理

自主管理とは不動産管理会社に依頼せず、貸主自身で賃貸管理業務を行う方法です。委託費用がかからないため、費用を抑えられますが、業務対応を自ら行わなければならないので、時間や手間がかかるといった注意点があります。

委託管理

委託管理とはマンションやアパート経営の管理を、不動産管理会社に委託する方法です。この管理形態の場合、委託費用が発生しますが、複雑な賃貸管理の業務を委託することで、手間がかからないといったメリットがあります。

サブリース

サブリースとは不動産管理会社が貸主から物件を借り上げて、借主と賃貸借契約を結ぶ方法です。借主と契約を結んでいるのは不動産管理会社になるため、借主のトラブルは不動産管理会社が対応します。また、空室時の家賃保証がある場合は、借主の有無に左右されず、安定した収入を得ることが可能です。ただし、委託管理に比べると委託費用が高いこともあるので注意しましょう。

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賃貸管理を任せる不動産管理会社を選ぶ際のポイント

賃貸管理は専門知識が必要なだけでなく複雑な業務も多いため、賃貸管理を行う不動産管理会社に任せるケースが一般的です。ここからは不動産管理会社を選ぶポイントについて解説します。

対応力があるか

賃貸経営において発生するトラブルを想定して、そのトラブルに不動産管理会社が対応する力があるかを見極めましょう。素早い対応をしてくれるか、土日や祝日でも入居者からの連絡を受け付けてくれるかなどについてチェックすることが大切です。

また、不動産管理会社の担当者についても賃貸管理に関する知識は豊富か、相談や質問に親身になって答えてくれるかなどを事前に確認しておきましょう。

集客力があるか

賃貸経営は借主が見つからないと家賃収入が得られないため、集客力は不動産管理会社を選ぶ際の非常に重要なポイントです。賃貸仲介業務も行う不動産管理会社に管理を任せる場合は、借主の募集や空室対策を効果的に行ってくれるかどうかもチェックしましょう。

集客の方法は不動産管理会社によって異なります。大手不動産管理会社の場合は、ポータルサイトやホームページへの掲載のみならず、グループ会社や店舗数の多さから知名度が高い傾向があるため、広い範囲での広告活動が期待できます。

得意な分野は何か

不動産管理会社によって得意な分野は異なるため、所有する物件の種類や該当エリアでの実績があるかどうかも確認しておくことがおすすめです。三井のリハウスは、都市部の分譲マンションを得意としています。不動産管理会社に依頼する前に、ホームページやサービスメニューなどを確認しておくことが大切です。

業務の範囲は十分か

委託できる業務の範囲も不動産管理会社によって異なります。たとえば、設備の不具合の連絡を24時間受け付けている会社もあれば、そうでない会社もあります。特に賃貸経営が初めての方は、幅広い業務を請け負ってくれる不動産管理会社に委託することがおすすめです。三井のリハウスは、書類の作成やトラブル対応など、賃貸管理の煩雑な業務をお手伝いいたします。豊富な賃貸管理実績を生かして万全にサポートいたしますので、賃貸管理にお悩みがある方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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よくある質問

賃貸物件の貸主にとって物件の賃貸管理方法は、経営の安定性や負担の大きさを左右する重要なポイントです。管理方法の特徴を理解し、ご自身の状況や目的に最適な方法を選びましょう。

自主管理はきつい？

賃貸住宅の自主管理は業務が多岐にわたるため、専門的な知識や迅速な対応が求められます。「令和4年度住宅市場動向調査報告書」（※1）によると、賃貸住宅（普通借家）の入居時に困った経験として、1位は「近隣住民の迷惑行為」で、それに次ぐ2位は「家主・管理会社の対応」でした。このことからも、「管理の対応の質」は入居者にとって重要なポイントであることが分かります。

委託費用・手数料の相場は？

賃貸管理を不動産管理会社へ委託する場合、委託費用・手数料の相場は、家賃の5％～7％程度といわれています。賃貸管理を不動産管理会社に委託することで、入居者対応や契約手続き、家賃回収などの負担が大幅に軽減されるのは、メリットの1つです。

たとえば、入居者からのクレーム対応や設備トラブルの一次対応、退去精算業務などは委託管理で代行されます。自主管理ではこれらを貸主自身が行う必要があり、時間的、精神的な負担は大きいといえるでしょう。委託費用と自分で管理する場合の負担を比較して、どちらが適しているのかを見極めましょう。

時間とお金に負担のかからない賃貸管理がおすすめ

賃貸管理の適切な方法は貸主によって異なります。時間に余裕のある方は、不動産管理会社への委託費用を抑えられるため、自分で管理することも選択肢の1つですが、賃貸管理業務は専門知識やトラブル等への対応力が必要です。忙しい方や賃貸経営に慣れていない方は、不動産管理会社に委託することをおすすめします。負担を感じることなく管理できる方法を選びましょう。

所有する物件で賃貸経営を始める場合、どのくらいの家賃収入が得られるのか、目安を把握しておくことが大切です。三井のリハウスでは所有する物件のおおまかな家賃を把握できる「賃料査定」を実施しています。賃貸経営を検討している方は、ぜひ利用してみてください。

また、そのほかにも家賃の入金管理や、設備が故障した際の受け付け、緊急対応など、貸主さまのニーズに合わせたサービスを提供しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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※1：「令和4年度住宅市場動向調査報告書」、国土交通省　住宅局
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001610299.pdf
（最終確認：2025年7月29日）