空室対策おすすめ5選！賃貸経営に役立つアイデアをご紹介

空室対策は必要不可欠

マンション経営やアパート経営などの賃貸経営において、安定した家賃収入を得るには空室対策が必要不可欠です。空室対策には、低コストですぐにできるものからコストも時間もかかるものまで幅広い選択肢があります。区分所有か1棟所有か、自己資金はどのくらいあるのかといった状況によって対策方法は自ずと絞られてきますが、その方法が空室の原因に合ったものでないと効果を得られず逆に損をしてしまう恐れもあります。そのため、空室の原因をしっかりと踏まえて、費用対効果の高い対策を実践することが有効です。この記事では、さまざまな空室対策のアイデアや自分に合った対策の選び方を、分かりやすく解説していきます。

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おすすめの空室対策アイデア5選

空室対策にはさまざまな方法があり、なかにはリフォームやリノベーションのように手間や費用の負担が大きな方法もあります。このように工事によって建物を大きく変えるのも1つの手ではありますが、今回はマンションの区分所有者であっても実践できるような、比較的取り組みやすい空室対策のアイデアを以下の通り5つ紹介します。

・実力のある仲介会社を選ぶ
・ターゲットを見直す
・内見からの成約率を増やす
・借主（入居者）が負担する費用を削減する
・借主とのコミュニケーションの機会を作る

実力のある仲介会社を選ぶ

1つ目の空室対策のアイデアは、会社を慎重に選ぶことです。実際に部屋探しをしている人への営業を担うのは主に仲介会社であるため、賃貸の営業に長けた仲介会社に依頼することが重要となります。より具体的には、集客活動を積極的に行ってくれることはもちろん、親切で丁寧なコミュニケーションを取ってくれる会社であれば安心できるでしょう。

三井のリハウスは、都市部の分譲マンションについて豊富な賃貸管理実績を持っています。また、自社ホームページ、大手ポータルサイトへの情報の掲載や、グループ会社を含む独自のネットワークなどの強みを生かした高い集客力で、入居者の募集を行っています。お客さまの状況に合わせて懇切丁寧に対応いたしますので、賃貸物件についてお悩みの際はぜひお気軽にご相談ください。

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ターゲットを見直す

地域に合わせて賃料を設定することや、その地域の特徴的なターゲット層のニーズを踏まえたアピールを行うことも空室対策の1つの手段です。借主となり得る客層の年齢や家族形態などは、地域によって異なります。そのため地域の客層の特性を見直すことでより効果的なアプローチができ、賃貸借契約にもつながるでしょう。たとえば子育て世帯の割合が高く、閑静で落ち着いた環境や、公園や病院までの近さが重視される場合、それらを積極的にアピールすることが効果的です。

内見からの成約率を増やす

多くの人が部屋を決める際、候補となる物件の内見を行ったうえで、契約するか否かを判断しています。つまり、内見してもらう機会を増やすことで、入居が決まる可能性も高くなるでしょう。内見の機会を増やし、成約率を上げるためには以下3つの工夫が挙げられます。

・広告に掲載する情報や内容の見せ方を見直す
・部屋を常にきれいな状態にしておく
・古い設備機器を交換する

部屋を探している人は、物件の広告を見て内見に行くかどうかの判断をするのが一般的です。そのため広告に掲載する写真やレイアウトを見直し、魅力が伝わるように工夫することで、内見者数の増加が期待できるでしょう。また内見から入居につなげるためには、定期的に自ら掃除をしたり、ハウスクリーニングで細かい部分を掃除したりすることで清潔感を保ち、内見の際の印象を上げることも重要です。加えて、古い設備機器をあらかじめ交換しておくと、古い機器が悪目立ちすることなく、内見者も快適な生活をイメージしやすいでしょう。

借主が負担する費用を削減する

借主が負担する費用を抑えることも、空室対策として挙げられます。費用の種類としては、主に敷金・礼金といった初期費用と、賃料やネット（Wi-Fi）料金などの維持費用の2つがあります。これらの費用を一部値下げすることで、より借主を獲得しやすくなるでしょう。また毎月の賃料を下げることで、家賃検索においてより多くの人の目に触れる可能性が上がる効果も見込めます。ただし、一度下げた賃料を再び上げることは難しく、家賃収入が減ってしまう可能性があるため注意が必要です。

そのほかには、入居から数か月間の賃料を無料にする「フリーレント」を導入する選択肢もあり、この場合であれば毎月の賃料は下げずに済みます。しかし、設定した数か月の期間の家賃収入は得られないという注意点もあります。そのため、借主の負担費用の削減についてはメリットと注意点を考慮し、慎重に検討していきましょう。

借主とのコミュニケーションの機会を作る

空室対策では既存借主に退去されないための工夫も必要です。そのためには、借主との関係性を良好に保つことを心がけましょう。たとえば、借主が貸主（オーナー）に意見を伝える場所を作り、そこで上がった声を積極的に聞き入れて改善に努めていくと、長期の入居につながりやすくなります。

【事例で解説】空室になる理由5つ

そもそも空室はなぜ生まれてしまうのでしょうか？その理由は物件や周囲の環境などにあることが多く、代表的な原因は以下の通りです。

・物件の立地が悪い
・物件の機能性が下がっている
・賃料が高い
・地域のニーズに合わない
・借主とのコミュニケーションが不足している

【事例1】物件の立地が悪い

学校や病院などの生活に必要不可欠な施設が遠い、駅が遠く交通の便が悪い、繁華街が近く治安が悪いなど物件の立地の悪さは空室が増えてしまう1つの原因になります。似たような条件の物件が立地のよい地域にあれば、借主は立地がよいほうに流れてしまいやすいでしょう。

【事例2】物件の機能性が下がっている

老朽化したトイレやキッチン、給排水管をそのままにしていると、見た目の印象が悪くなり清潔感を損なってしまううえに、最新機種に比べて機能性の面でも劣ってしまうため、空室の一因となります。また賃貸借契約につながりにくいだけでなく、借主の入居中に設備が故障することでトラブルに発展する恐れもあるため注意が必要です。設備機器のほかに、間取りの使い勝手が悪い場合も、入居希望者が減る原因になり得ます。そういった場合は思い切ってリフォームを検討してみるのも1つの手段です。

【事例3】賃料が高い

物件の状態や、周囲の相場に対して賃料が高いと、入居希望者がほかの物件に流れてしまい空室になりやすくなってしまいます。そのため賃料を設定する際には、競合物件やエリアの家賃相場を十分に調べたり、物件の状態を加味したりすることが大切でしょう。

【事例4】地域のニーズに合わない

物件の条件が地域のニーズに合わないと、空室につながってしまうことがあります。たとえば、ファミリー層が多いエリアでは、部屋数の多い物件のほうがよりニーズがあるでしょう。一方で単身者や子どもがいない共働き夫婦が多いエリアであれば、テレワークができる作業スペースがあるとニーズが高まると予想できます。空室を生まないためには、物件がある地域にどのような世帯が多く、ライフスタイルにはどのような傾向があるのかを具体的に把握し、それに合わせた物件の訴求を考えることが重要です。

【事例5】借主とのコミュニケーションが不足している

貸主と借主の間でコミュニケーション不足している場合、物件や管理体制への不満から借主が退去してしまうことがあります。空室対策では新しい借主を見つけるだけでなく、借主が出ていかないようにすることも重要なので、入居する借主にも日ごろから十分配慮しましょう。

自分に合った空室対策の選び方

ここまでさまざまな空室対策を紹介してきましたが、数多くあるアイデアのなかから、どの空室対策を選べばよいのか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか？空室対策において重要なのは物件の状況を詳しく把握したうえで、それに適した対策を実践していくことです。具体的には次の流れで進めていくとよいでしょう。

まずは、賃貸に出す物件の強みと弱みを把握しましょう。そのためには、仲介会社にヒアリング調査を行うことが効果的です。これによって広告でアピールすべきポイントや、優先的に改善すべきポイントが明確になります。物件の状況が把握できたら次は、物件のあるエリアの特徴や競合物件について把握しましょう。環境やターゲット層、周辺物件の家賃相場などを知ることで、物件エリアでアピールできる点や競合物件と差別化できる部分を見つけられたり、募集条件を変更すべきかどうかを判断できたりします。

またこれらの状況の把握から、課題を見つけることができたら、いきなり大きな課題に取り組むのではなく、簡単に実践できる空室対策から少しずつ取り組んでいきましょう。

賃貸経営における空室対策は三井のリハウスに相談を！

今回は、賃貸経営において欠かせない空室対策について、代表的な方法や物件に合った対策の選び方などを解説してきました。空室対策はさまざまあり、かかる費用や見込める効果の大きさも多岐にわたるため、所有する物件に必要な空室対策を見極めることが大切です。加えて、プロからも意見をもらうことで、より効果的な空室対策ができ、入居者獲得や借主との長期の契約が見込めるでしょう。

三井のリハウスでは長年の実績と経験から、市場ニーズや地域、1つ1つの物件に合わせた提案を行っています。初めて貸主になる方からも数多く選ばれており、賃貸経営に関する初歩的なサポートから日々の賃貸管理で生まれるお悩みの解決まで、お客さま1人ひとりに寄り添ったサービスを提供いたします。「なかなか入居者が決まらない」「どんな空室対策をすればよいか分からない」など空室対策にお悩みを抱えている方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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