入居者募集はどうやる？方法と成功させるコツについて詳しく解説

入居者の募集は自分でできる？

入居者募集は、賃貸経営における重要なポイントの1つです。貸主（大家さん）のなかには入居者募集を自ら行う方もいますが、不動産会社への依頼が一般的になっています。不動産や賃貸経営に関する専門知識が求められるうえ、適切に行わないと空室が長期化するリスクもあるからです。

それでも「不動産会社に任せるだけでなく、自分でもできることをしたい」と考える貸主の方もいるでしょう。今回はそのような方のために、入居者募集を成功させるコツやうまくいかなかった場合の対処法をご紹介します。

入居者の募集方法

賃貸物件の入居者募集には、不動産会社に依頼して行ってもらう方法と、貸主が自ら行う方法があります。

不動産会社に依頼する方法

先述の通り、入居者を募集するには、賃貸を扱う不動産仲介会社への依頼が一般的です。その際の契約の方法には、「一般募集」と「専任募集」の2つがあります。

一般募集
一般募集とは、入居者募集を複数の不動産会社に依頼する契約形態のことです。複数社が同時に募集をかけるため、多くの人の目に留まりやすくなります。いち早く入居希望者を見つけて契約を成立させた不動産会社に仲介手数料が支払われるため、スピーディーに進むケースもあります。

専任募集
専任募集とは、入居者募集を特定の不動産会社のみに依頼することです。かかわる会社が1社のため、やりとりの手間が省けます。また、上記の一般募集と違って「一対一」の関係になるのでさまざまな相談がしやすいこと、定期的な活動報告をしてもらえることなどもメリットです。

貸主が個人で行う方法

貸主個人が行う入居者募集を「自主管理（自主客付け）」といいます。この方法には、不動産会社に依頼する経費を節約できる、賃貸経営のノウハウを得られるというメリットがあります。

注意点は、内見の対応や賃貸借契約書の作成なども、個人で行わなければならないことです。内見のスケジュールがすぐに調整できないと空室期間が長引くかもしれませんし、契約には専門知識が求められます。個人にかかる時間や手間を考えると、不動産会社への報酬はかかりますが、プロにお願いしたほうが安心といえるでしょう。

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入居者募集を成功させるコツ

貸主の方のなかには、「コストを抑えたい」「入居者のターゲットを絞りたい」といった理由で、自分で入居者募集をしたい方もいるでしょう。ただ、いざ自分で行うとなると、不安や疑問が出てくるはずです。ここからは、貸主が自ら入居者募集を行うときのコツを3つご紹介します。

・物件の強みと弱みを把握する
・部屋を掃除する
・設備投資をする

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

物件の強みと弱みを把握する

入居者募集を行う前には、物件の強みと弱みを把握することが大切です。強みは効果的なアピール、弱みは改善策の検討につながります。以下の方法で客観的に把握してみましょう。

・立地を確認する
・競合物件と比較する
・近隣の賃料（家賃）動向を調査する

立地を確認する
物件探しにおいて、立地は重要なポイントです。どのような立地がよいのかはターゲットによって異なります。たとえば、ファミリー世帯向けなら周辺の治安がよい、学校や商業施設が近いといった条件がそろえばよい立地といえるでしょう。単身者向けなら、最寄り駅からの距離や周辺地域の利便性などが重視されます。

改めて立地を確認して、どのターゲットに、どのようなアピールをしたらよいのかを考えてみましょう。逆に、入居者にとってよい立地といえない場合は賃料を下げたり、別の強みを見つけたりすることが大切です。

競合物件と比較する
所有物件と競合物件を比較すると、入居者の目線に立った差別化ポイントが見えてくるかもしれません。入居希望者は、複数の物件をピックアップして比較するのが一般的です。そのため、賃貸ポータルサイトで競合物件の築年数や広さ、間取り、設備などを調べてみましょう。比較しながら、所有物件の強みと弱みを書き出してみてください。

近隣の賃料（家賃）動向を調査する
賃貸物件を探すとき、入居希望者が重要視するものの1つが賃料（家賃）です。毎月の支出のなかでも、賃料は多くの割合を占めます。そのため、立地や築年数、間取りといった条件が同じであれば、借主は賃料の低い物件を選ぶ可能性が高いでしょう。所有物件の賃料が周辺物件よりも高ければ、初めから入居先候補にならないことも考えられます。

入居者募集では賃料が弱みにならないよう、近隣物件の動向を踏まえ、適正な価格を設定しましょう。

●周辺の募集中物件から賃料水準を知るにはこちら

部屋を掃除する

部屋の清掃は、物件の印象アップに欠かせません。内見があっても入居につながらない状況が続いているなら、室内にほこりがたまっていないか、空気がよどんでいないかなど、物件の清潔感を確認しましょう。

また、エレベーターや廊下といった共用部の清掃は、マンションの管理組合が委託している管理会社が行います。共用部が汚れていると、部屋に入る前から印象が悪くなり、成約率の低下につながってしまうこともあります。あまりに管理が行き届いていないと感じる場合は、管理組合へ相談するのも一案です。

設備投資をする

入居者募集を成功させるには、費用対効果が高い設備投資もおすすめです。エアコンや食洗器、LED照明、収納棚などの設置は、競合物件との差別化につながります。借主にとって「あったらうれしい」と思う需要の高い設備を導入して、アピールしてみましょう。

入居者を募集してもなかなか決まらないときの対処法

入居者募集を始めたものの、なかなか借主が決まらないと焦ってしまう方もいるでしょう。ここからは、空室期間を長引かせないための対処法をご紹介します。具体的には以下の3点です。

・インターネットの活用
・適切な価格設定
・入居条件の緩和

インターネットの活用

入居者募集方法の主流は、時代の流れとともにチラシからインターネットへ移行しています。より多くの方に情報を届けるためには、インターネットを活用できるとよいでしょう。

賃貸管理を行う不動産会社に入居者募集を委託する場合、インターネット上に物件情報を登録・掲載するのも不動産会社の仕事です。なかにはインターネットへの掲載を積極的に行っていない会社もあるため、所有物件の情報がきちんと掲載されているかを一度確認してみましょう。

一方、貸主自らが入居者を募集する場合、不動産ポータルサイトやレインズ（REINS）は利用できません。代わりにSNSや入居者募集の専用アプリなどを使うとよいでしょう。広告料のかからないSNSを利用すれば費用削減にもつながります。

適切な価格設定

借主が決まらない原因には、適正価格を設定できていないということも考えられます。近年、賃貸物件の数が増えているため、借主は複数の物件を比較検討のうえ決定することが一般的です。賃料や敷金・礼金の価格が周辺の相場とかけ離れていると、入居希望者が現れず、空室期間が長引いてしまうことがあります。

入居条件の緩和

入居希望者を広く集めるには、入居条件を緩和するのも一案です。たとえば、楽器の利用やペットの入居を許可することなどが挙げられます。物件の立地や間取りによって効果的な条件は変わるため、それぞれの特性を考えてから決めましょう。

入居者募集は信頼できる不動産会社に依頼しよう

これまで、入居者募集を成功させるコツや、借主が決まらない場合の対処法をご紹介してきました。入居者募集は貸主自身でも行えますが、手間がかかり、専門知識も必要です。効率よく募集するためにも、入居者募集は信頼できる不動産会社に依頼することをおすすめします。

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※2024年3月末時点

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