マンション経営の失敗7選！原因や成功させるための対策法についても解説

マンション経営に失敗するとどうなるのか？

マンション経営（1棟マンション経営、区分マンション経営）には、長期的な収益を期待できる、節税効果があるなどの大きなメリットがあります。一方で、マンションを経営していても期待通りの結果にならず、失敗するケースも少なくありません。マンション経営における失敗とは、「空室が長期間続く」「利益が出ない」「赤字になる」といった状況のことです。

このような事態を避け、マンション経営を成功させるためには、よくある失敗事例を知っておくことが大切です。そこでこの記事では、マンション経営の失敗につながる7つの事例と、成功率を上げるためにできる対策について解説します。不動産投資にご興味をお持ちの方は、以下の記事も併せてぜひご覧ください。

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マンション経営の失敗につながる事例7選

ここでは、マンション経営の失敗につながる事例のなかでも、代表的な以下の7つをご紹介します。

・利回りを高く見積もりすぎた
・ローンを借りすぎた
・節税効果を得られなかった
・入居者トラブルが起きた
・空室対策が不十分だった
・サブリース契約を理解していなかった
・修繕積立金が高額だった

それぞれの事例について詳しく見ていきましょう。

利回りを高く見積もりすぎた

「利回り」とは、投資金額に対して得られる収益を割合で示したものです。利回りが過度に低くなってしまった場合、マンション経営は失敗に陥ってしまいます。

利回りが低くなる主な原因には、マンションの経営計画を立てる際に利回りを高く見積もりすぎたことが挙げられるでしょう。マンション経営の利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。表面利回りとは、物件の購入価格に対して年間収入がどの程度得られているかを表した割合です。一方、実質利回りとは、表面利回りから、不動産運営や物件購入時の諸経費を差し引いて得られる値です。一般的には、表面利回りのほうが実質利回りより収益を高く見積もります。そのため、表面利回りだけを見てマンションの経営計画を立ててしまうと失敗する恐れがあります。

また、新築マンションは買い手に人気のため、収益性が高く見えるかもしれません。実際は、中古マンションに比べると購入費用が高く、その分の利回りが低くなることもあるので注意しましょう。

ローンを借りすぎた

マンション経営では、「ローンの返済が厳しすぎて経営がうまくいかなくなった」という失敗もよくあります。マンション経営を始める際は、物件の購入資金としてローンを借りるのが一般的ですが、ローンの借入額が多いと月々の返済額も多くなるので注意が必要です。ローンは無計画に利用せず、ファイナンシャルプランナーや不動産会社などのプロと相談のうえ、ゆとりのある返済プランを立ててから借入額を決めましょう。

節税効果を得られなかった

マンション経営は相続税や所得税などの節税効果が高いといわれますが、十分な節税効果を得るには以下のような条件を満たす必要があります。

・相続税の場合…相続財産からローン借入額を差し引いた金額が、基礎控除額以下になる
・所得税の場合…減価償却期間が短い物件を所有する

マンション経営のために借りていた建築費や物件購入費の借入額が残ったまま相続した場合、その金額は相続財産から差し引けます。しかし、その金額が基礎控除額を上回れば相続税が発生します。

所得税の場合、マンション経営で得た収入から経費と減価償却費を差し引くことで節税になります。減価償却とは、何年にもわたって使える高額なものを購入した際、その年に全額を費用計上するのではなく、数年に分けて計上することです。マンションは木造アパートに比べて減価償却期間が長く、毎年計上できる減価償却費が少なくなります。また、所得税や住民税は、マンション経営以外にも収入がある会社員や公務員が対象です。

このように、マンション経営によって節税効果を得られる人はある程度限定されているため、計画なくマンション経営を始めると期待した節税効果が得られないリスクがあります。

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入居者トラブルが起きた

マンションの入居者による近隣トラブルが、マンション経営の失敗を招くこともあります。よくある入居者トラブルには、騒音問題やごみ出しのルール違反、共用スペースへの私物放置などが挙げられます。こうしたトラブルによって居住環境が悪くなると、入居者が引越したり、借り手が付かなくなったりして、結果的に収入減少のリスクにつながるでしょう。

また、入居者による賃料の滞納も、安定した家賃収入を得られない原因となるため、万が一に備えて賃貸管理会社や保証会社を付けることも検討しておくとよいでしょう。

空室対策が不十分だった

所有するマンションが空室になった際、新たな入居者を早く見つけることは、マンション経営において非常に重要です。空室対策といっても、単に不動産紹介サイトに物件情報を掲載するだけでなく、ターゲットを見直したり、内見につなげる対策を考えたり、方法はさまざまあります。

また、空室対策は貸主だけで行わず、プロの不動産会社とともに行うのがおすすめです。三井のリハウスは都市部の区分マンションの賃貸管理実績が豊富で、独自のネットワークを生かした集客による空室対策が整っております。マンションの空室に不安がある方やお困りごとがある方は、ぜひ一度ご相談ください。

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サブリース契約を理解していなかった

マンション経営では、「委託管理」「サブリース」「自主管理」の3つの管理形態があります。そのうち、サブリース契約とは、貸主がサブリース会社と賃貸借契約を結ぶことで、サブリース会社が物件を借主に転貸するシステムです。サブリース会社が賃貸借契約の締結や賃料の集金といった業務を請け負うので、貸主の負担が軽減されます。

そのため、マンション経営の初心者はサブリース契約に頼ることもあるでしょう。しかし、契約中に賃料の値下げを交渉されたり、値下げを断った結果、契約を解除されたりするトラブルも起こり得ます。また、注意点としては貸主が入居者を選べなかったり、物件を売るときに不利になったりすることが挙げられます。サブリース契約時には、契約内容をよく確認し、契約期間や契約条件、違約金などについてしっかり理解することが重要です。

修繕積立金が高額だった

修繕積立金とは、建物の定期的な修繕のために毎月徴収される費用のことで、マンションの区分所有者が管理組合に支払うことが一般的です。修繕積立金は、およそ5年から10年ごとに金額が増えていくため、築年数が長い物件は、修繕積立金が高い傾向にあります。

修繕積立金は、マンションが空室かどうかにかかわらず毎月徴収されるため、収支が取れていないと赤字が増えてマンション経営が失敗してしまう恐れもあります。

マンション経営で失敗する原因

マンション経営では、事前準備をいかに丁寧に行うかが結果に大きな影響を与えます。上記で挙げた失敗事例に共通しているのは、事前準備が足りなかった点でした。マンション経営に必要な事前準備には、知識、資金、長期的な視点の3つが挙げられます。この3つのキーワードを踏まえて、マンション経営に失敗してしまう原因を知っておきましょう。

知識が全くなかった

マンション経営に必要な知識には、基本的な用語や法律、税金などが挙げられます。不動産会社とともにマンション経営を行う場合、法律や税金のような専門知識はプロに相談しながら理解すれば問題ありません。ただ、基本的な知識は貸主自身もしっかりと把握しておく必要があります。

資金計画が不十分だった

マンション経営の失敗を避けるためには、初期費用だけでなく、その先の資金繰りも見通した資金計画を立てなければなりません。たとえば、修繕積立金やローンの返済額、そのほかの予期せぬ出費など、考えられる出費を月々の収入から差し引いて考える必要があるでしょう。

長期的な視点がなかった

マンション経営を行う際には、長期的な運用シミュレーションを立てておきましょう。たとえば、短期的な収益に気を取られて周辺の相場より賃料を高く設定すると、入居者が集まりにくくなって結果的に経営が破綻する恐れもあります。まず、周辺に住む人の年齢や家族形態、年収の水準などをリサーチし、賃貸ニーズやエリアの将来性を把握しておくことが大切です。さらに、万が一想定できないことが起こった場合の対処法や、マンションを何年運用したら売却するのかという出口戦略も考えておくとよいでしょう。

マンション経営で失敗しないための対策

マンション経営における失敗を避けるには、上記でご紹介した事前準備のほかにも、以下の対策を心がけましょう。

・入居ニーズの高い物件を選ぶ
・節税効果に期待しすぎない
・信頼できる不動産会社を選ぶ

それぞれの対策について、1つずつ詳しく見ていきます。

入居ニーズの高い物件を選ぶ

物件を決める際は、入居ニーズの高い物件を選びましょう。マンションの周辺にスーパーや学校、病院など生活に必要な施設があったり、物件に合った世帯が多く住んでいたりするエリアは、借主が見つかる可能性が高いといえます。

節税効果に期待しすぎない

マンション経営では思い通りの節税効果が得られない場合もあります。その理由は、マンション経営では毎年計上できる減価償却費が少なく、名目上の赤字を大きく出せないためです。マンション経営での節税効果は、ローン返済や経費に減価償却費を加え、帳簿上に記す支出を収入よりも大きくすることで得られます。しかし、マンションは耐用年数が長いので、一度に計上できる減価償却費が多くありません。

また、1年目は物件の購入費をはじめとする初期費用の支出が大きくなります。一方で、2年目以降の主な支出は維持費と減価償却費のみになるため、1年目よりも節税効果が小さくなりやすい点にも注意が必要です。ほかにも空室が続いたり、投資用ローンの金利が変動したり、貸主だけではコントロールができないこともあります。そのため、リスクがあることも考慮して、マンション経営を行いましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション経営を始めるうえで必要な準備や運営業務は、非常に多く複雑です。また、入居後に設備故障や家賃滞納といったトラブルが発生した場合、スピーディーかつ適切な対応が必要になります。これらを貸主1人で行うことは困難なため、不動産会社の協力を得るのが一般的です。マンション経営の失敗を防ぐためには、不動産会社選びを慎重に行うことが特に重要といえます。実績が豊富で、多くの貸主から信頼されている不動産会社は、不動産投資において起こり得るさまざまなケースに臨機応変に対応できる能力があり、非常に力強いパートナーになるでしょう。

三井のリハウスは、多数の取扱実績をもとにお客さまのあらゆる要望に真摯に向き合い、満足いただけるサービスを提供します。さらに、賃貸期間の連絡受け付け・取り次ぎや、設備故障24時間緊急対応など、有事の際も貸主さまをサポートするサービスが充実しています。マンション経営に不安を感じる方は、ぜひご相談ください。

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マンション経営で失敗したときにとる行動

マンション経営がうまくいかない場合は、売却する選択肢も考えてみましょう。なかなか借主が付かない不動産を持ち続けていると、維持管理費がかかり続けるだけでなく、経年とともに価値も下がってしまいます。不動産会社と相談しても改善が見込めない場合は、なるべく早く売却を決断しましょう。

マンション経営で失敗しないために、プロの不動産会社に相談しよう

この記事では、マンション経営が失敗してしまう代表的な事例のほか、失敗を招く原因、成功するための対策について解説してきました。マンション経営を成功させるためには、不動産の基礎知識や市場の動向を把握し、さまざまな事態に対応できるように準備しておくことが大切です。

しかし、貸主1人だけで判断し対応するのは難しいため、不動産のプロとともにマンション経営を行うのがおすすめです。三井のリハウスでは、マンション経営におけるさまざまなサポートを行っています。賃貸物件の幅広い管理業務を、貸主さまに代わって対応することに加えて、収支確認や契約・更新に関する手続きをWeb上で完結できるサービスも提供しております。さらに、賃貸管理だけでなく、賃貸と売却のダブル査定といった三井不動産グループならではの幅広いご提案も可能です。マンション経営でお困りの際は、ぜひ三井のリハウスへお問い合わせください。

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