大家になる5つのリスクと失敗の回避方法とは？賃貸経営のメリットも解説

大家になる3つのメリット

大家とは、アパートやマンションなどの賃貸物件を所有し、その物件を第三者へ貸し出す人を指します。主な役割は、建物の維持管理をはじめ、借主の募集・審査、賃料の回収、そして借主間のトラブル対応など、多岐にわたります。

近年では、老後の生活設計や将来的な資産形成を目的とし、本業は会社員、副業で大家というケースも増えているようです。

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一般的に、大家になることには以下のようなメリットがあると考えられています。

・安定した収入が見込める
・節税対策になる
・資産を増やせる

今回の記事では、メリットと合わせて大家になる前に知っておくべき失敗の回避方法についても触れていきますので、ぜひ参考にしてくださいね。

安定した収入が見込める

大家になる魅力の1つは、賃料による安定した収入が期待できる点です。一般的な普通賃貸借契約は通常2年間のため、その期間中は毎月一定の収入を見込めるでしょう。

しかしながら、賃貸借契約期間の満了や予期せぬ事情で借主が退去した場合、空室が生じ、収入が減ってしまうリスクもあります。安定的な収入を確保するためには、空室リスクへの対策が不可欠です。空室対策については、後ほど詳しく解説いたします。

節税対策になる

大家になることで、主に以下の3つの税金において節税効果が見込めます。

・所得税
・住民税
・相続税

所得税と住民税は、不動産投資によって得た家賃収入から、賃貸経営に必要な経費（修繕費、保険料など）を差し引いた金額に課税されます。これらの経費を適切に計上することで、課税対象となる所得を減らし、結果的に税負担を軽減できるでしょう。

また、大家になることは相続税対策にもつながる可能性があります。現金を相続した場合、その金額が相続税の課税対象です。一方、不動産では固定資産税評価額にもとづいて相続税が計算されることが一般的です。固定資産税評価額は、市場価格と比較して低く評価される傾向があるため、相続税の負担を抑える効果があるでしょう。

資産を増やせる

大家になることで、家賃収入による資産形成を行えます。また、資金や管理体制に余裕があれば、複数の物件を取得し賃貸経営の規模を拡大することで、より多くの収益が期待できます。

なお、建物は経年劣化により価値が減少していくものの、土地の価値は大きく変わりません。そのため、将来的に賃貸経営から撤退する場合は、その時々の時価で売却が可能です。土地は長期的な資産として残り続けるため、撤退時の資金を確保できる点でも将来の選択肢を広げられます。

大家になるリスクと失敗の回避方法｜空室の問題

大家になるうえで、大きなリスクの1つは、空室の問題です。空室が発生することは、その期間の家賃収入が減少することを意味します。

この問題を回避するためには、物件の魅力を高め、入居者を維持する工夫が必要です。具体的には、物件の周辺環境と所有物件の特性を入念に見直し、どのようなニーズが高いのかを把握すること、ターゲットとする借主層に合致するような家賃設定を行うことが重要です。

その際には、近隣の競合物件の賃料や設備などの情報を収集し、比較検討することも忘れないようにしましょう。また、ターゲット層のニーズによっては物件のリフォームを実施し、最新の設備を導入するなど、物件の魅力を高めるための対応も検討しましょう。

しかし、適切な空室対策を講じていても、借主の転勤やライフスタイルの変化など、予期せぬ退去は珍しくありません。そのため、次の借主が見つかるまでの期間、空室が続くことも想定したうえで、無理のない資金計画を立てておくことが非常に重要となるでしょう。

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大家になるリスクとその対策｜賃料下落の問題

賃料の下落リスクも大家になるうえでは考えておかなければなりません。一般的に物件の築年数が経過すると、物件の価値は低下します。その結果、以前と同じ賃料設定では入居希望者が見つかりにくくなる恐れもあります。このような理由から長期間空室が続いた場合は、賃料の引き下げを余儀なくされる場合もあるでしょう。

賃料を維持するためには、物件の状態によってリフォームや修繕を実施し、価値を維持・向上させる工夫が大切です。また、借主に対して丁寧な対応や適切な管理を行うことで、長期的な入居を促し、空室期間を短縮することも有効な手段です。

ほかにも、物件選定時には、価値が下がりにくい立地を選ぶことも1つの方法でしょう。たとえば、駅や大型商業施設、大学のキャンパスなど、周辺環境の利便性が高いエリアに位置する物件は、需要が安定している傾向があるためです。

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大家になるリスクとその対策｜家賃滞納の問題

家賃の滞納も、賃貸経営における代表的なリスクです。一般的に、3か月以上滞納が続くと賃貸借契約の解除が認められるケースもありますが、法的に定められているわけではありません。また、強制退去には手続きを踏まなければならず、その期間も含めると長期で家賃収入が得られなくなるため、大家としては可能な限り避けたいトラブルでしょう。

家賃滞納を未然に防ぐためには、入居希望者の支払い能力の有無を事前に判断し、過去の滞納歴も併せて確認することが大切です。また、借主の賃料保証会社への加入を必須とすれば、滞納時には保証会社が賃料を立て替えてくれるため、リスクを大幅に軽減できる効果的な手段といえるでしょう。

万が一、家賃の滞納が発生してしまった場合には、速やかに借主への連絡や督促を行う必要があり、借主と直接交渉することで、さらなるトラブルに発展する可能性も否定できません。

このようなトラブルを避けるためには、専門的な知識と経験を持つ賃貸管理会社に対応を委託するとよいでしょう。

三井のリハウスの賃貸管理サービスでは、貸主さまが安心して賃貸借契約を結べるよう、信頼できる提携保証会社をご紹介しております。（※1）家賃滞納にお悩みの方、または事前にしっかりと対策を講じたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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大家になるリスクとその対策｜災害の問題

大家になるにあたり、物件が自然災害に遭うリスクがあることも十分に理解しておきましょう。地震や台風、洪水などは、物件の一部破損や設備不良を引き起こし、大家にとって予期せぬ負担となる可能性があります。

自然災害の発生そのものを防ぐことはできませんが、万が一のための対策は講じておきましょう。たとえば、事前に火災保険や地震保険に加入しておくことで、被害に遭った物件の修繕費用などをカバーできる場合があります。補償内容は保険会社やプランによって異なるため、契約前に詳細を確認しておきましょう。

さらに、大家になるリスクを軽減するためには、物件の所在地を選ぶ段階で、自然災害のリスクが低いエリアを検討することも有効です。ハザードマップといった資料を確認し、過去の災害発生状況を考慮することで、より安全な賃貸経営を目指せるでしょう。

大家になるリスクとその対策｜老朽化の問題

賃貸経営においては、物件の老朽化も重要なリスクです。いかなる物件も、築年数の経過による老朽化は避けられません。物件の老朽化は、その価値を低下させるだけでなく、魅力の低下による空室や賃料下落のリスクを引き起こし、大家の収入を圧迫する要因となります。

また、老朽化が進むにつれて修繕費用が増加し、収入減少と費用の増大により、場合によっては赤字経営に陥る可能性も考慮しなければなりません。このような老朽化リスクを最小限に抑えるには、計画的な対策が不可欠です。

具体的には、定期的な物件のメンテナンスや設備の点検を怠らないことで、建物の寿命を延ばし、突発的な大規模修繕の発生を抑制できます。また、長期的な修繕計画を策定し、将来的に必要となるであろう修繕の時期や費用を予測しておくことで、資金計画を立てやすくなるでしょう。

三井のリハウスが提供する賃貸管理サービスには、貸主さまのリスクを軽減するため、賃貸中に発生した設備・建具などの修理・交換について、回数に制限なく5万円（税込5万5,000円）までを負担するフリーメンテナンスサービスが含まれております。

対象となる設備は、給湯器、床暖房、水回り設備、電気設備など多岐にわたります。ぜひ、三井のリハウスの賃貸管理サービスを活用し、安心して賃貸経営を行ってください。

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大家になるリスクを防ぐためにはプロのサポートを受けよう！

大家になることで、安定した収入や節税効果、資産形成といった魅力的なメリットを期待できる一方で、空室、賃料下落、自然災害による被害など、さまざまなリスクが存在することも事実です。

大家になるリスクを認識し、適切な対策方法を図ることは、不動産投資を成功させるための重要な要素です。また、賃貸経営を安全かつ効率的に行うには、ご自身だけで業務を担うのではなく、経験豊富な賃貸管理会社や、不動産の専門知識を持つプロフェッショナルのサポートを受けることも賢明といえるでしょう。

三井のリハウスでは、長年の実績と豊富な知識にもとづき、貸主さまの賃貸経営を全面的にサポートする賃貸管理サービスを提供しております。借主からの問い合わせ対応や賃料の入金管理、契約更新の手続き、退去時の敷金精算まで、煩雑な業務を貸主さまに代わって行います。

さらに、将来的な物件の売却や買い替えのご相談にも対応しており、貸主さまの長期的な資産運用をサポートいたします。大家になるリスクを最小限に抑え、安心して賃貸経営を行うために、ぜひお気軽にご相談ください。

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よくある質問

ここからは、大家になるにあたってよくある質問をご紹介します。

大家になるために必要な資金は？

大家になるための資金としては、物件価格の1割～2割程度の自己資金を用意しておくとよいでしょう。具体的な価格は購入する物件の種類や規模によって大きく異なるため、余裕のある資金計画を立てることをおすすめします。

会社員が大家を始めるには？

会社員が大家を始めるには、まず不動産投資に関する基本的な知識を身に付けましょう。なぜなら、管理会社に委託する場合でも、一定の知識を持っていないとトラブルや失敗につながる恐れがあるためです。

基本の情報収集が終わった後は、いよいよ物件を探し、売買契約の締結、決済、入居者の募集へと進んでいくことになります。

会社員をしている大家は儲からない？

いいえ、計画次第で儲かります。

不動産投資は長期的な安定収入が期待できる一方、空室や賃料下落などさまざまなリスクも伴うため、成功させるためにはある程度の知識やリスク対策への理解などが必要です。

※1：ご紹介する保証会社ならびに各社の保証内容につきましては、営業担当者にご確認ください。