東京都でマンション経営をするメリット！都内でおすすめのエリアも紹介

マンション経営をする前に知っておきたい都内の特徴

マンション経営を検討している方は、特に賃貸ニーズが高いといわれる東京都内の不動産に興味があるのではないでしょうか？東京都は最も人口が多く、日本全体で人口減少が懸念されているなかでも緩やかに増加を続けています（2025年時点）。外国人人口も日本で一番多く、外国人からの賃貸需要も考えられます。また、インバウンド需要や円安による外国人投資家の流入などによって、近年地価も上昇しています。

このように都内のエリアには、ほかの地方とは違った特徴があり、不動産投資を行うには非常に有利といえます。そこで以下では、都内特有のマンション経営のメリットや注意点を解説します。

都内でのマンション経営がおすすめな理由

都内でのマンション経営には、地方とは違ったメリットがあります。ここからは、都内だからこそマンション経営がおすすめな理由を4つご紹介します。

・単身世帯が多いため
・人口流入が多いため
・ワンルームマンションに建築規制がかけられているため
・再開発が進んでいるため

1つずつ見ていきましょう。

単身世帯が多いため

都内でのマンション経営がおすすめの理由として、東京都は単身世帯の多い地域であることが挙げられます。東京都の統計（※1）によると、2020年における東京都の家族類型別世帯数では、単身世帯の割合が50.2％と半数を超えており、この傾向は今後も続くと予測されています。

単身世帯は駅からの距離や引越しのしやすさなどを重視して、持ち家ではなく賃貸マンションを選ぶ人が多くいます。そのため、単身世帯の多い東京都は、マンション経営に適しているエリアといえます。

人口流入が多いため

人口の流入が多いことも、都内でマンション経営を行うのがおすすめといえる理由の1つです。先でも紹介した通り、多くの地域が人口減少に陥っているなかでも、東京都は緩やかに人口が増加しています。また、大企業の本社や有名大学などが東京都にあることで、地方から来る社会人や学生が多く、賃貸マンションの需要が高いといえます。ただし、一口に都内といっても、人口が増加しているエリアとそうでないエリアがあるため、慎重に見定めましょう。

ワンルームマンションに建築規制がかけられているため

ワンルームマンション建築規制（ワンルーム条例）があることも、東京都内のマンション需要に拍車をかけています。

ワンルームマンション建築規制とは、ワンルームの建築を制限する自治体ごとの条例のことで、特に東京23区のような人口の多い都市部では厳しい規制がされています。たとえば、渋谷区には「渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」があり、港区には「単身者向け共同住宅等の建築及び管理に関する条例」があります。

これらの規制により新規物件の供給が限られる一方で、2024年の1年間における東京への転入超過数は、7万人超でした（※2）。単身世帯が多い東京都内は、マンション需要の高さに対して供給が足りないという状況にあります。そのため、競合物件が少ない都内のワンルームマンションは、比較的入居者を確保しやすいといえます。

再開発が進んでいるため

東京都では再開発が進んでおり、将来性が見込まれる地域が多いこともマンション経営をおすすめできる理由の1つです。再開発は23区のみならず、多摩地域など都内各地が対象となっています。再開発が進められている地域は、利便性やブランド力の向上、需要の高まりによる地価の上昇も期待されるため、マンション経営においては狙い目になる可能性があります。

●賃貸マンション経営についてはこちら

東京都内でマンション経営を行う注意点

都内でのマンション経営にはさまざまなメリットがあるため人気です。しかし、人気があるからこその注意点もあります。以下では、都内でマンション経営を行う際の注意点を3つご紹介します。

・競争率が高い
・利回りが低い
・回転率が高い

競争率が高い

都内のマンション経営は、比較的競争率が高いという点に注意が必要です。日本の中心都市である東京都の投資用マンション（第三者に賃貸することで所有者が家賃収入を得ることを目的としたマンション）は、世界でも注目されており、市場に出てもすぐに売れてしまうことがあります。実際に国土交通省（※3）の調査によると、都内のマンション価格は1975年を基準にした場合、2023年には5倍以上に上昇しています。

人気のエリアや好条件の物件は購入が難しく、さらに自分の理想の条件を求めるとなると、競争率はより高くなります。

●家賃相場の推移についてはこちら

利回りが低い

都内のマンション価格は地方と比べると高価になってしまい、利回り（投資した金額に対する収益の割合）が低くなってしまう可能性があることも注意点です。しかし、マンション経営には利回りのほかにも、空室率や経年劣化・地価変動などによる家賃下落リスクといった、さまざまなチェックポイントがあります。そのため、物件選びの際は利回りだけにとらわれず、多角的な視点から評価することが必要です。

回転率が高い

学生や単身者の多い東京都では、卒業や就職・転勤などによる入退去の回転率が高く、マンション経営者の負担になりがちです。回転率の高さが負担になる理由としては、退去のたびに部屋のクリーニングや原状回復をする必要があるためです。また、退去があるごとに次の入居者を募集しなければならず、空室が長引くリスクもある点に注意が必要です。

都内のマンション経営を行う際のコツ

都内でマンション経営をするうえで、必ず押さえておきたいコツは以下の3つです。

・慎重にエリアを選定する
・事前に知識を付ける
・管理を徹底する

1つずつ見ていきましょう。

慎重にエリアを選定する

エリア選びは慎重に行うようにしましょう。都内のマンションであれば、どのエリアでも人気があるとは限りません。人気のあるエリアの一例としては、学生街やビジネス街が挙げられます。需要の低いエリアのマンションはほかと比べて物件価格が安価かもしれませんが、その代わりに入居者が安定しないこともあるので注意が必要です。

事前に知識を付ける

マンション経営を行うなら、事前に基礎知識を身に付けておくことをおすすめします。マンション経営は相続をきっかけに始める人も多く、副業としても人気があります。しかし、事前に何も知らない状態では、失敗のリスクが高まります。マンション経営に関する知識のほかに、都内の不動産情報や賃貸借契約のことなども調べておくとよいでしょう。

●マンション経営の始め方についてはこちら

管理を徹底する

マンション経営において特に重要なのは、物件管理を徹底することです。物件がよい状態に保たれていれば、入居者を確保しやすくなることはもちろん、既に入居している人にも長く住み続けてもらえるため、空室リスクを減らせます。

また、マンションをはじめとする建物は、年を経るごとに劣化して資産価値が下がるのが普通です。しかし、定期的な点検や適切なメンテナンスを行うことで、資産価値を維持し、好条件での売却につながる可能性もあります。物件管理に自信のない方は、不動産会社に管理を委託することも検討してみましょう。

●委託管理についてはこちら

よくある質問

以下では、都内のマンション経営に関するよくある質問について回答していきます。

都内でマンション経営をするならどこがおすすめ？

都内でマンション経営をするなら、以下のようなポイントを押さえたエリアがおすすめです。

・人気が高まっている区や線路沿いにある
・再開発が進んでいる
・街自体に独自の魅力があり、周辺地域との差別化ができている

マンション経営は中長期的な投資になります。現時点の資産価値だけでなく、将来的な価格上昇が見込めるかどうかにも注目しましょう。

●東京の再開発についてはこちら

都内でマンション購入を避けたほうがよいエリアは？

都内でマンション経営のために物件を購入する場合、避けたほうがよいと考えられるエリアは主に次の3つです。

・将来の人口予測が減少傾向にある
・駅やスーパーなどの主要施設へのアクセスが悪い
・災害リスクが高い

都内でも、エリアによって人口予測は異なります。東京都の人口予測については、東京都庁が運営する「東京都の統計」を確認してみましょう。また、駅からの距離や最寄りの路線などは資産価値に影響するため、事前の調査が必要です。災害リスクについては「東京都防災マップ」を確認しましょう。

マンション経営にはどのような種類がありますか？

マンション経営には主に、一棟マンション経営と区分マンション経営の2種類があります。一棟マンション経営とは、マンションを一棟ごと購入、または建設して賃貸経営をする方法です。区分マンション経営とは、マンションの一室を購入して賃貸経営する方法です。

一棟所有での経営は高い初期費用がかかります。一方、区分所有での経営は所有する部屋数が少ないため、空室が出るとその影響を直接受けやすく、リスクの分散が難しいという側面があります。それぞれの特徴を踏まえたうえで、自身の都合に合うほうを選択しましょう。

都内でマンション経営を行うなら三井のリハウス

今回は都内のマンション経営について、地方とは違う魅力や押さえておきたいコツなどを紹介しました。都内でのマンション経営にはさまざまなメリットがありますが、同時に注意すべき点も存在します。また、マンション経営をするうえで、マンションのエリアの選定や徹底的な物件管理は重要です。少しでもマンション経営に不安を感じたら、信頼できる不動産会社に相談をしましょう。

三井のリハウスでは、マンション経営に関するご相談や賃料査定を無料で受け付けています。ぜひ一度ご検討ください。

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※1出典：「予測結果の概要」、東京都の統計
https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/syosoku/sy24rf0002.pdf
（最終確認：2025年8月26日）

※2出典：「住民基本台帳人口移動報告　2024年結果」、総務省統計局
https://www.stat.go.jp/data/idou/2024np/jissu/pdf/gaiyou.pdf
（最終確認：2025年8月26日）

※3出典：「令和6年度　住宅経済関連データ」、国土交通省
https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html
（最終確認：2025年8月26日）