賃貸の不動産オーナーになるには？流れや後悔しないための経営のコツを解説

不動産オーナーとは

不動産オーナーとは、土地や建物、マンションの一室などの不動産を所有している個人または法人のことです。オーナーが自ら居住する場合もありますが、多くは第三者に賃貸し、家賃収入を得ることで不動産の収益化を図っています。

不動産オーナーの主な仕事は、物件の管理と借主への対応です。具体的には、建物や設備の修繕・メンテナンス、入居者募集や賃料の集金・督促、退去時の立ち会いや敷金精算など、多岐にわたります。また、不動産を所有し、収益を得る場合、固定資産税や所得税などを納めることも必要です。

ただし、こういったオーナー業務は、不動産管理会社に委託することも可能です。不動産の管理業務を委託する「管理委託契約」、あるいは不動産管理会社が物件を借り上げる形で管理する「サブリース契約」を結ぶことで、オーナーにかかるさまざまな負担の軽減に役立ちます。

不動産オーナーになるメリット

不動産オーナーになって賃貸経営を行う主なメリットは、以下の2つです。

・長期的かつ安定した家賃収入を得られる
・相続税対策になる

それぞれ詳しく解説します。

長期的かつ安定した家賃収入を得られる

不動産オーナーになる最大のメリットは、毎月決まった家賃収入を継続的に得られることです。借主がいる限り、長期的かつ安定した収益が期待できるため、副収入として家計の支えになるでしょう。賃貸物件を増やせば、本業と同等、あるいはそれ以上の収入を目指すことも可能です。

また、不動産は資産価値の変動が緩やかです。株やFXのように突然価値がゼロになるリスクは低いため、安心して保有しやすい資産といえるでしょう。

相続税対策になる

不動産を賃貸物件として運用することは、相続税の負担軽減に効果的です。相続税は、相続した財産の価値「相続税評価額」をもとに算出されます。不動産の場合、自身が居住する目的の不動産の相続税評価額に比べて、自身が自由に使用できない賃貸物件は、相続税評価額が低くなります。

不動産オーナーになるリスク

不動産オーナーになって賃貸経営を行う際の主なリスクは、以下の3つです。

・空室リスクや賃料下落のリスクがある
・維持管理の手間・コストがかかる
・すぐに現金化しにくい

それぞれについて、詳しく解説します。

空室リスクや賃料下落のリスクがある

賃貸経営では、借主が見つからずに空室が続くと、その間の家賃収入がなくなり、収益が大きく下がることがあります。また、築年数の経過や周辺環境の変化、競合物件の増加などにより、賃料を下げざるを得ないこともあるでしょう。

このようなリスクを踏まえると、安定収入を得るために入居者募集の方法を工夫したり、物件の管理や運営の知識を深めたりするといった継続的な努力が必要といえます。

維持管理の手間・コストがかかる

不動産オーナーになり賃貸経営を行うようになると、物件を維持・管理する義務が生じます。設備故障が起きたり、借主からクレームが来たりした場合、直接的な対応は不動産管理会社に依頼できます。しかし、どのように対応するかは、オーナー自身が管理会社と相談して決めなければなりません。

また、建物や設備は年数とともに劣化するため、修繕やメンテナンスのコストもかかるでしょう。経年劣化のほか、災害や事故などによる大きな損壊が発生した場合、まとまった支出になるリスクもあります。

すぐに現金化しにくい

「まとまった資金がほしい」「経営がうまくいかない」といった理由で不動産を手放したいと思っても、すぐに現金化しにくいのが不動産の特徴です。株式や投資信託などと比べて流動性が低く、仲介での売却には一般的に3か月～6か月かかります。買い手がなかなか見つからない場合は、売り出し価格を下げなければならないこともあります。

不動産オーナーになるための流れ

不動産オーナーになるための流れは以下の通りです。

1．予算や物件の条件を決める
2．物件を探す・情報収集する
3．ローン審査に申し込む
4．売買契約・決済を行う
5．管理会社の選定・管理体制を決める
6．入居者募集・賃貸借契約を結ぶ

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

1．予算や物件の条件を決める

まずは自身の資金状況を把握し、どの程度まで投資できるか予算を決めます。新築か中古か、1棟か区分所有か、どのエリアがよいかなど、希望する物件の条件も明確にしておきましょう。

2．物件を探す・情報収集する

インターネットや不動産会社を活用して条件に合う物件を探すと同時に、賃貸経営に関する情報収集を行います。周辺の賃料相場や需要、競合物件の状況などをリサーチし、将来的な収益性を見極めることが重要です。

3．ローン審査に申し込む

物件の絞り込みができたら、自己資金と融資のバランスを考え、金融機関でローンの事前審査を受けましょう。1つの金融機関で融資を断られても、ほかでは審査が通る可能性もあるため、複数の金融機関に相談してみるのがおすすめです。借入金額は無理のない範囲で設定しましょう。

4．売買契約・決済を行う

ローンの審査に通ったら、売買契約の締結です。物件の重要事項説明および売買契約が完了して決済が済むと、物件の引渡しとなります。

5．管理会社の選定・管理体制を決める

入居者募集や物件管理を委託する場合は、不動産管理会社の選定が必要です。自主管理も可能ですが、専門の会社に委託することで借主への対応や物件管理にかかる手間を軽減できます。管理業務を委託する場合は、管理委託契約かサブリース契約かを決めることも必要です。

6．入居者募集・賃貸借契約を結ぶ

入居者募集を行い借主が決まったら、賃貸借契約を締結します。入居が始まればいよいよ家賃収入が発生し、不動産オーナーとしての賃貸経営がスタートします。

不動産オーナーとして成功するコツ

不動産オーナーとして経営を成功させるコツは、主に以下の3つです。

・市場調査と適正な賃料設定を徹底する
・物件の価値向上と差別化を図る
・信頼できる管理会社や専門家と連携する

それぞれ詳しく解説します。

市場調査と適正な賃料設定を徹底する

賃貸経営で成功するためには、まず地域の賃貸需要や賃料相場、競合物件の状況をしっかりと調査することが重要です。市場調査にもとづいて適正な賃料を設定することで、空室リスクを抑え、安定した入居率を維持できるでしょう。

物件の価値向上と差別化を図る

物件の魅力を高めるために、内装のリノベーションや最新設備の導入などを検討してみることも、不動産オーナーとして成功するためのポイントの1つです。「この物件を借りたい」と思ってもらえるようにアップデートすることで、物件の価値向上につながり競合物件とも差別化できる可能性があります。ただしコストがかかるため、行う前には費用対効果を慎重に検討することが大切です。

信頼できる管理会社や専門家と連携する

賃貸経営には、専門的な知識や経験が求められます。そのため、信頼できる不動産管理会社や税理士などの専門家との連携が成功のカギとなるでしょう。特に、不動産管理会社選びは重要なポイントです。信頼できる会社を選ぶことで、入居者募集やトラブル対応、賃料回収などの業務負担を軽減できるだけでなく、長期的な安定経営にもつながるでしょう。

よくある質問

ここでは、不動産オーナーに関する2つのよくある質問をご紹介します。

・空室がなかなか埋まらない場合、どのような対策がある？
・賃貸経営を始める際に必要な資格や知識はある？

それぞれ詳しく解説します。

空室がなかなか埋まらない場合、どのような対策がある？

空室が続く場合は、まず賃料設定が周辺相場と合っているかを見直すことが重要です。また、物件の魅力を高めるためにリフォームや設備のグレードアップを行ったり、不動産ポータルサイトや地域の仲介会社などの、複数の媒体で積極的に募集活動を実施したりすることも有効です。不動産管理会社と連携し、ターゲット層に合わせた広告やキャンペーンを展開することで、早期成約につながる可能性があります。

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賃貸経営を始める際に必要な資格や知識はある？

賃貸経営を始めるために特別な資格は必要ありません。不動産オーナーとして物件を所有し、賃貸に出すこと自体は誰でも可能です。ただし、法律、税金、建物管理など幅広い知識が求められます。事前に勉強したり、信頼できる不動産管理会社や専門家に相談したりする心がけが必要でしょう。

不動産投資セミナーや書籍、専門サイトなどで情報収集を行い、リスクや運営ノウハウを学んでおくと安心です。

●不動産経営についてはこちら

不動産オーナーに興味がある方は三井のリハウスへ

不動産オーナーになって賃貸経営を成功させるには、事前に注意点や基礎知識を知り、不動産管理会社を慎重に選定することが重要です。

三井のリハウスでは、長年の実績と豊富な知識にもとづき、貸主さまの賃貸経営を全面的にサポートする賃貸管理サービスを提供しています。本サービスでは、借主からの問い合わせ対応から賃料の入金管理、賃貸借契約更新の手続き、退去時の敷金精算まで、煩雑な業務を貸主さまに代わって行います。そのほか、将来的な物件の売却や買い替えのご相談など、貸主さまの長期的な資産運用もサポートします。賃貸物件の不動産オーナー業にご興味をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。

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