賃貸管理会社とは？物件を貸す際に知っておきたい基礎知識

賃貸管理会社とは？

賃貸物件の管理や運営を「賃貸管理」といい、不動産所有者が不動産を貸し出す際にサポートする会社を賃貸管理会社といいます。

たとえば、分譲マンションを所有していて、転勤を理由にその物件を賃貸として貸し出したい人がいるとします。その人が不動産を貸し出した経験がない場合、「賃貸管理の経験がないため何をすればよいか分からない」といった気持ちや、「賃貸管理は大変そうだから自分でできるか心配」といった不安を抱えることもあるでしょう。

そのような人の代わりに入居者とのやりとりを行ったり、設備の交換の手配をしたりと、賃貸管理の幅広い業務をサポートしてくれるのが賃貸管理会社です。ちなみに、賃貸管理会社は、不動産管理会社とも呼ばれています。不動産の所有者であるオーナーは、賃貸管理会社に管理委託費を支払って管理業務を委任するのが一般的です。

今回は、特に自分が区分所有している賃貸マンションを貸し出したいという人に向けて、賃貸管理会社が一般的に行う業務や管理を委託するメリットなどについて詳しくご紹介します。

賃貸管理会社の業務内容は？

賃貸管理会社の業務内容は、大きく「入居者管理」と「建物管理」の2つに分けられます。ここでは、それぞれの業務内容について、詳しく見ていきましょう。

まずは、入居者管理の業務について詳しく解説します。

入居者募集

賃貸管理会社は、区分所有のマンションの場合「分譲賃貸」として入居者を募集します。入居が決まると、貸主は賃料の1か月分の初期費用を賃貸管理会社に支払うことが一般的です。入居者の募集は、広告を出す媒体やエリアなどをはじめとして、その会社の営業力やノウハウが問われるため、信頼できる会社選びが重要です。

賃貸借契約関係の手続き（新規・更新）

借主が見つかると、賃貸借契約に関する手続きに移ります。この際、契約者となる借主や実際にそこに住む入居者の審査も同時に行われ、借主には安定的な収入があるのか、入居者がトラブルを起こす可能性がないかなどの情報を確認します。そして、審査に通り入居が決まると、新規賃貸借契約手続きを行います。また、更新手続きも継続して行ってくれるため安心です。

賃料集金・滞納者への督促

賃貸管理会社は、貸主に代わって、賃料の集金を行います。もし、賃料の滞納があった場合は督促も行います。

しかし、一般的に借主は保証会社へ加入することになっているため、滞納された場合は、賃料と同じ金額を保証会社から受け取ることが可能です。その際、保証会社が入居者へ督促を行います。

クレーム・トラブル対応

賃貸管理会社は、入居者からのクレームやトラブルにも対応してくれます。入居者からのクレームやトラブルは、放っておくと退去や賃料の支払い拒否にもつながることがあるため、早急に対応しなければなりません。よくあるクレームやトラブルの例として、以下のようなものが挙げられます。

・騒音
・水漏れ
・異臭・悪臭
・ペットに関する問題

クレームやトラブルの対応は問題が複雑で精神的にも負担となることが多いため、知識や経験が豊富な賃貸管理会社が代行してくれると負担の軽減になるだけでなく、迅速に解決できるでしょう。

退去の立ち会い・精算

賃貸管理会社は退去時の立ち会いや敷金の精算なども行ってくれます。退去時は、原状回復費用を巡るトラブルが入居者と起こりやすい場面です。話し合いで揉めた際も、豊富な知識と経験を備えた賃貸管理会社に、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（※1）をもとにした適切な対応を依頼できます。

修繕工事の手配

居住中や退去後などに室内の修繕が必要なときは、工事を手配します。入居期間中に設備の故障や不具合があった場合にはその解消を、退去後は入居前の状態への回復を目的とした工事が行われます。

費用負担に関しては一般的に、通常使用で発生する損耗の範囲であれば貸主負担となり、入居者の過失によるものは借主負担となります。

建物・設備メンテナンス

建物・設備に関する日々のメンテナンスは、自主管理しようとすると貸主にとって大きな負担となります。そのため、メンテナンスは賃貸管理会社に依頼することで、負担を軽減できるでしょう。

また、日頃から知識と経験が豊富な賃貸管理会社がメンテナンスを行うことにより劣化を抑えられるため、建物の資産価値が落ちにくくなるでしょう。

メンテナンスの範囲については、区分所有のマンションを貸す場合は専有部に限られます。アパートや一棟マンションの場合は、以下のようなものが挙げられます。

・共用廊下
・ごみ置き場
・キッチン
・お風呂
・エレベーター
・消防設備

場所によって毎日メンテナンスを行うところもあれば、数か月に一度で済むこともあります。建築基準法で義務付けられている「法定点検」を行わなければならない箇所もあるため、注意が必要です。こうしたメンテナンス業務も賃貸管理会社に依頼できます。

長期修繕計画の作成

長期修繕計画とは、建物の資産価値や機能を損なわないために作成する長期的な修繕計画のことです。法律で計画の作成が定められているわけではありませんが、作成するのが一般的です。長期的な視点で修繕を施すことで、建物の劣化を抑えることができ、資産価値を維持できます。

区分所有のマンションを貸し出す場合は、管理組合が長期修繕計画を作成します。そのため、貸主が作成する必要はありません。ただし、アパートや一棟マンションの場合は、長期修繕計画の作成と、それに伴う大規模修繕工事を実施する必要があります。そういった場合は、賃貸管理会社に作成を依頼すると安心です。

賃貸管理会社に委託するメリットは？

賃貸管理会社の具体的な業務内容と併せて、委託するメリットについてもお伝えします。今回紹介するメリットは以下の2つです。

・業務の手間と時間が省ける
・専門知識と経験を生かして管理してくれる

以下で詳しく見ていきましょう。

業務の手間と時間が省ける

賃貸の仲介や管理を委託することで、入居者の募集から運営管理に至るまで、賃貸にかかわる煩雑な業務を代行してもらえます。これらを自分だけで行おうとすると大きな労力がかかります。また、自分の住んでいる場所と貸し出している物件の場所が離れている場合は、物理的に対応が不可能な場面も出てくるでしょう。

また、賃貸管理会社は毎月の賃料の集金や滞納があった場合に、借主へ督促をかけてくれます。賃料の支払いがなければ貸主の収入がなくなってしまうため、スムーズな集金は賃貸運営において重要なポイントです。万が一滞納に至っても、しっかりと対応してくれるので安心できるでしょう。

専門知識と経験を生かして管理してくれる

賃貸管理会社は、豊富な経験と専門知識を持っている賃貸管理のプロフェッショナルです。そのため、自分で運営するよりも効率的な賃貸管理が期待でき、空室率の減少や利益率のアップなどにつながるでしょう。

賃貸管理会社との契約

賃貸管理会社との契約には、「管理委託契約（一般管理契約）」と「サブリース契約」の2つがあります。管理委託契約とは、物件の貸主が管理会社と結ぶ契約のことで、貸主が賃料や敷金、礼金の設定を行います。一方、サブリース契約とは、貸主が管理会社に物件を貸し出し、管理会社が借主に転貸する際の契約です。基本的な契約内容は管理委託契約と変わりません。

管理委託契約とサブリース契約の違いは、空室の際の対応にあります。管理委託契約で空室が出た場合、貸主は家賃収入を得ることができません。一方、サブリース契約では、空室が出ても管理会社から一定の賃料を得られます。サブリース契約のほうが管理委託費は高くなりますが、収入の安定性は高いといえるでしょう。

三井のリハウスでは、貸主さまのニーズに合わせた管理プランをご用意しております。不動産の貸し出しを検討されている方は、ぜひ一度お問い合わせください。

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賃貸管理手数料の相場

管理手数料の相場は、会社やオプションの有無、サービス内容次第で変わりますが、一般的に月額家賃の5％前後といわれています。また、管理手数料は定額ではなく、賃料の〇％という形で決まっていることが多い傾向があります。管理手数料とは、管理を委託した場合に賃貸管理会社へ支払う報酬で、月々支払う形が一般的です。

よくある質問

ここからは、賃貸管理会社に関するよくある質問に答えていきます。

全国展開型の管理会社と地域密着型の管理会社どちらがいい？

賃貸管理会社を選ぶ際は、個人の状況や求める強みによって判断基準が変わります。たとえば、全国展開型の管理会社は管理戸数が多く、豊富な経験や知識、ネットワークを持っています。しかし、手数料が高かったり、画一的なルールにより柔軟性がなかったりするのが特徴です。

一方で地域密着型の管理会社は、管理戸数が少なくサービスの範囲は狭いものの、特定の地域情報に強かったり、対応が柔軟だったりします。これらの特徴は、自分に合った賃貸管理会社を選ぶ際の判断材料になるでしょう。

三井のリハウスは、幅広いネットワーク、豊富な経験や知識を有しています。また、全国各地に拠点があるため、地域に密着した業務を行えるのも特長です。全国展開型管理会社のメリットに加え、地域密着型管理会社の利点も持ち合わせる三井のリハウスへ、ぜひお気軽にお問い合わせください！

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賃貸管理と賃貸仲介の違いは？

賃貸管理と賃貸仲介は、業務の目的と内容によって区別されます。賃貸管理は、貸主の不動産賃貸経営をサポートするのが主な目的で、賃貸物件の管理や入居者への対応が主な業務内容です。一方、賃貸仲介は集客を目的としており、賃貸借契約の締結に伴う業務を行います。

自主管理と管理委託の特徴の違いは？

自主管理とは、マンションの賃貸管理を貸主自身で行うことです。賃貸管理会社への管理手数料が必要ない分、費用を抑えられます。一方、管理にかかる手間や時間は、管理委託よりもかかるのが特徴です。また、貸主自身が主体となって管理を行うため、マンション管理に関する専門知識を身に付けておく必要があります。

管理委託は、マンションの賃貸管理を賃貸管理会社に任せることで、管理にかかる手間や時間を節約できます。管理委託費はかかりますが、専門知識を有した管理会社が管理を行うため、家賃収入を上げやすいのもうれしいポイントです。

時間や手間をかけても管理費用を抑えたいのであれば、自主管理がおすすめです。しかし、管理費用と、管理にかかる時間や手間を比較した際、貸主自身の負担が軽減され、専門知識をもとに管理を担ってくれる管理委託は、メリットも多く安心できるでしょう。

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賃貸管理会社を選ぶポイント

最後に、賃貸管理会社を選ぶポイントについてご紹介します。具体的には、以下のようなポイントで賃貸管理会社を選ぶとよいでしょう。

・集客力がある
・地域情報に詳しい
・トラブルへの対応力が高い
・豊富な管理実績がある
・担当者との相性がよい

賃貸管理業務は、大きく「入居者管理」と「建物管理」の2つに分けられます。どの業務が賃貸管理会社の強みなのかを見分けることで、自分の求める賃貸管理会社を選べるでしょう。

たとえば、空室を作りたくない意向が強い場合は、集客力がある、地域情報に詳しいなど、入居者募集業務に強い管理会社が適しています。一方、入居者の満足度を保ち、長く住んでほしいという場合は、トラブルへの対応力が高い会社を選ぶとよいでしょう。

また、豊富な管理実績があるということは、管理業務のノウハウがあるという証明になります。そのため、まずは管理実績の豊富さを基準に賃貸管理会社を選ぶのもおすすめです。

最後に、賃貸管理会社とやりとりをするうえで、最も重要なポイントが担当者との相性です。管理業務を遂行していくためには、担当者と密にコミュニケーションをとる必要があります。信頼できる担当者と管理業務が行えるよう、相性も重視して選びましょう。

賃貸管理は三井のリハウスにお任せ

ここまで、賃貸管理会社の定義から選ぶポイントまで解説してきました。賃貸管理会社を選ぶ際は、さまざまな視点から評価し、自身に最適な賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。

なお、区分所有のマンションを賃貸に出す場合は、三井のリハウスがおすすめです。三井のリハウスでは、自社のホームページや大手ポータルサイトへの掲載のほか、三井不動産グループなどへの紹介を行っています。

幅広いネットワークによる集客活動ができるだけでなく、フリーメンテナンスサービスやWeb・コールセンターの24時間受付・対応など、トラブルへの対応力が高いのも魅力です。2万件を超える豊富な管理実績がある三井のリハウスへ、ぜひ一度無料相談してみてはいかがでしょうか？

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※1出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」、国土交通省住宅局
https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf
（最終確認：2025年9月22日）