新築マンション投資を成功させるにはどうすればいい？失敗例やメリットも解説

新築マンション投資が成功しにくいといわれる理由は？

「新築」とは、建設された後に誰も住んだことがない、かつ建設工事の完了から1年以内の物件のことを指します。

新築マンションを購入して行う投資は人気がある一方で、中古マンション投資に比べて成功しにくいといわれることもあります。主な理由は以下の2点です。

・購入費が高いため
・利回りが低い傾向があるため

それぞれ、以下で詳しく解説します。

購入費が高いため

新築マンションは、中古マンションに比べて購入費が高くなる可能性があります。その理由は、本体価格に販売事業者の利益や広告費等のコストを加えて販売するためです。通常、購入費が高くなるにつれてローンの借入額も高くなるため、綿密な資金計画を立てなければなりません。

利回りが低い傾向があるため

「利回り」とは、投資した物件から得られる収益のことをいいます。新築マンションは、中古マンションに比べて取得費用が高くなるため利回りが低い傾向があり、投資が成功しにくいといわれています。この点は、マンションだけでなくアパートにも当てはまるため、新築物件への投資を検討している方は注意しましょう。

新築マンション投資のメリット

成功しにくいといわれる新築マンション投資ですが、メリットも多くあります。ここでは、以下の4つのメリットについて詳しく解説します。

・入居者が見つかりやすい
・修繕費が少ない
・売却しやすい
・保証期間が10年ある

入居者が見つかりやすい

新築マンションは、人気があるため入居者が見つかりやすい傾向があります。主な人気の理由は、外観や内装がきれいで、新しい設備がそろった利便性の高い物件が多いことです。また、借り手の多くには、前に誰かが住んでいた物件よりも、まだ誰も住んだことのない物件のほうが魅力的に映るでしょう。このような点から、新築マンションは周辺相場より賃料を高く設定しても、入居者が見つかりやすいというメリットがあります。

修繕費が少ない

中古マンションに比べて修繕費がかかりにくいことも、新築マンションのメリットといえます。修繕費は築年数がたつほど上がっていく傾向があり、中古マンションの場合は、設備の導入や修繕に多額の費用が必要になる可能性もあります。その点、新築マンションなら、しばらくの間は中古マンションほどの修繕費はかからないでしょう。

売却しやすい

新築マンションは、万が一収益化がうまくいかなくても早く高く売却できる可能性があります。新築マンションは、周辺の中古マンションに比べて資産価値が高い傾向にあることから、購入希望者が集まりやすいためです。

また、先述したように、中古マンションと比べて修繕が少なく、売却時の諸費用も抑えられます。そのため、売却することで利益を得られやすい点もメリットです。

保証期間が10年ある

新築住宅の売主である販売事業者が建築後1年未満の新築住宅を販売するときは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」の規定で、買主に引渡しをした日から10年間は契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う決まりです。つまり、物件引渡し後に欠陥が見つかった場合、その修繕費は売主である販売事業者に負担してもらえます。万が一、販売事業者が倒産した場合でも、契約不適合責任を履行できるよう、売主には供託（公的機関にお金を預けておくこと）もしくは住宅瑕疵担保責任保険への加入が義務付けられています。

一方、中古マンションの場合は品確法が適用されず、売買契約書に記載がない瑕疵に対する責任（契約不適合責任）を負う期間は、通常2年となります。ただし、個人間の売買の場合は、一般的に3か月以内とする特約が適用されることに注意が必要です。中古マンションに比べて、新築マンションのほうが長期的に保証を受けられるのはメリットといえるでしょう。

新築マンション投資の失敗例

ここでは、新築マンション投資におけるよくある失敗例とその理由を見ていきましょう。

【失敗例】期待した家賃収入が得られない

新築マンションには運用歴がないため、空室リスクや家賃変動の予測が難しいという特徴があります。それが原因となって、期待した家賃収入を得られず、投資に失敗することもあり得るでしょう。

しかし、先述したように、新築マンションは誰も住んだことがなく、内装や外観がきれいであるため、周辺相場より賃料を高く設定できます。このメリットを生かすためには、立地条件や家賃相場をしっかりと調査することが大切です。

家賃収入を得て、新築マンション投資を成功させるためには、運用の知識が豊富な不動産会社に相談するとよいでしょう。入居希望者が求める条件と物件がマッチしているか、家賃相場はどれくらいかなどについて、的確なアドバイスをもらえます。

【失敗例】売却時に想定よりも高値にならない

一般的に、新築マンションは中古マンションより高値で売却しやすいとされていますが、想定したほどの値段では売却できないケースもあります。なぜなら、新築マンションを所有して数年経過すると、売り出し時には「中古物件」として扱われ、新築時より資産価値が下がることもあるからです。なかには、購入した価格より売却価格が安くなってしまうケースもあります。

ただし、売買の市況によっては、新築時より高値で売れることもあります。たとえば、立地や設備などが好条件の物件や、新築分譲時に人気だった物件などは、市況によって価格が上昇する可能性があります。投資用マンションの購入を検討する際には、買い手のニーズの安定性や、現時点で推定できる売却価格を踏まえて物件を選ぶとよいでしょう。

新築マンション投資で成功するためのポイント

新築マンション投資を成功させるためには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。ここでは、成功するための5つのポイントをご紹介します。

しっかりと計画を立てる

新築マンション投資を成功させるためには、まず資金計画をしっかり立てることが大切です。マンションを購入しても、すぐに利益が出るとは限りません。また、新築マンションは利回りが低く、家賃収入から諸経費を差し引いたときは赤字になる可能性もあります。

その後売却する場合は、所有期間によってかかる税金が変わります。所有期間が5年超は「長期譲渡所得」、5年以下は「短期譲渡所得」とされ、短期譲渡所得のほうが税率は高くなります。詳細は以下をご覧ください。

●譲渡所得についてはこちら

しかし、不動産を長く保有しているほうが得になるとは限りません。その理由は、築年数が経過すると売却時の価格が下がったり、建物の老朽化が進むことで修繕費がかかったりする可能性があるためです。

こうしたリスクを回避するためには、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。頭金を多く用意しておいたり、管理にかかる諸費用を削減したりして、収益が得られるように運用していくことが必要でしょう。

利回りを把握する

利回りがどのくらいになるかを把握しておくことも、新築マンション投資を成功させるポイントの1つといえます。しかし、利回りだけで物件の収益性を判断するのは危険です。

利回りが高いと、その分リスクも高くなる傾向があるためです。たとえば、物件価格に対して得られる家賃収入が高い場合、賃料が高過ぎる可能性があります。すると、周辺の物件と比べて賃料が高いため、入居者が決まらない空室リスクが生じやすくなります。利回りだけでなく、周辺の家賃相場や仲介手数料、物件取得費といった諸費用も含めて賃料を設定しましょう。

●不動産投資の利回りについてはこちら

最終的な戦略を考える

新築マンション投資を行う際は、そのマンションを最終的にどうするのかという出口戦略を立てることも大切です。「所有し続ける」「自分で住む」「売却する」など方法はさまざまですが、売却する場合は、売るタイミングや希望売却価格などを具体的に考えておくとよいでしょう。

マンションの規模による特徴の違いを把握する

マンションは規模によって特徴が異なりますが、代表的なところでは「修繕積立金」が挙げられます。修繕積立金とは、建物のメンテナンスのために区分所有者が毎月積み立てる費用です。

金額はマンションの住戸数や共用設備などによって異なり、一般的に500戸以上の大規模マンションや、50戸以下の小規模マンションでは修繕積立金が高くなる傾向があります。修繕積立金が高くなる理由としては、大規模マンションの場合は共用部分が多く、その分費用がかかることが挙げられます。また、小規模マンションの場合は、共用部分を少ない戸数で維持しなければならないためです。マンションを購入する際は、規模による違いにも注目してみるとよいでしょう。

新築マンションの募集ノウハウがある不動産会社に相談する

新築マンションでは、竣工・引渡し後に、マンション内の同タイプの住戸も入居者募集を開始します。そのため、競合物件との価格競争が生まれやすく、募集方法を工夫しなければ希望通りの賃料での成約が難しい可能性もあります。

希望条件での早期成約を目指すなら、新築マンションの募集ノウハウを把握していて、顧客ストックも充実している大手不動産会社に仲介を依頼するとよいでしょう。

よくある質問

ここからは、新築マンション投資を考えるうえでのよくある質問に回答していきます。

投資用のマンションは、新築と中古のどちらがいい？

新築か中古かは、投資の目的や資金計画によって異なります。新築マンションは、入居率の高さや売却のしやすさ、また、修繕費がかかりにくいことが魅力です。その反面、購入価格が高額になりやすく、購入直後に中古物件となると、資産価値が下落するリスクもあります。

一方、中古マンションは、新築に比べて購入価格が低く、利回りが高くなりやすい傾向があります。また、築年数が経過した物件は価格の下落が緩やかな傾向があり、過去の運用実績を参考にできるため、収支計画が立てやすいでしょう。ただし、物件の状態によっては、修繕やリノベーションの費用が発生することには注意が必要です。

新築投資で成功する人はどんな人？

新築マンション投資で成功するのは、しっかりと資金計画を立て、余裕を持った資金管理ができる人でしょう。長期的な視点に立つことで、リスクを客観的に見極め、赤字にならないための対策を練ることができます。また、表面的な利回りだけでなく、周辺の家賃相場や空室リスク、諸費用なども検討し、総合的に収益性を判断することが重要です。

さらに、不動産の賃貸管理や市場動向、不動産投資の最新情報などについて知識をアップデートし続ける姿勢も大切です。信頼できる不動産会社や専門家の意見を取り入れ、冷静に判断できる人は成功しやすいといえます。

新築投資は不動産会社に相談しよう！

新築マンション投資は、入居者が集まりやすいため安定した家賃収入を得やすく、修繕費用も発生しにくいのがメリットです。また、立地や設備などの条件がよいマンションや、坪単価が上昇する見込みのあるエリアであれば、数年間保有することで購入時よりも高く売れる可能性があります。

ただし、利回りや家賃の変動リスクの把握、ローンの支払い計画など、専門的な知識が必要であるため、投資の分野に明るい不動産会社に相談するのがおすすめです。特に、初めて投資を検討する場合や、最新の市況を踏まえて物件選びをしたい場合は、プロの意見を聞くことでよりよい投資計画を立てられるでしょう。

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