賃貸マンション経営とは？メリットやアパート経営との違いについて徹底解説

賃貸マンション経営とは？

相続した家をそのまま放置している方や、不動産投資を検討している方のなかには、「賃貸マンション経営の方法について知りたい」「賃貸マンション経営ってもうかるのか気になる…」という方もいるのではないでしょうか？賃貸マンション経営は、区分所有のマンションや一棟マンションを取得して貸し出すことで安定した収入を得られる不動産投資のことです。

この記事では、賃貸マンション経営のメリットや経営リスク、アパート経営との違いなどについて解説していきます。賃貸マンション経営を考える際はぜひ参考にしてみてください。

賃貸マンション経営のメリット

賃貸マンション経営を行うメリットは、次の通りです。

長期にわたって収入が得られる

賃貸マンション経営では、入居者さえ確保できれば、長期的に安定した家賃収入が見込めます。なぜなら、災害で建物が損壊したり、周囲の環境が大きく変わったりしない限り、家賃が激減することは少ないからです。

リスクが小さい

賃貸マンション経営は株式や外国為替（FX）といった金融商品の投資に比べてリスクが小さいというメリットがあります。なぜなら、マンションは、土地や建物のように形があり、そのもの自体に価値がある「現物資産」として扱われているため、売却しない限り資産として手元に残り続けるからです。

さらに、売却せずに保持し続けている場合も、株式やFXと比べて資産が大きく損なわれるリスクが小さいので安心です。

また、インフレの際も、金融商品と比較して価格変動が緩やかなため対策が取りやすく、物件の条件によっては、投資した金額を利益が下回る「元本割れ」のリスクも低く抑えられます。加えて、現金とは異なり実質的な価値が下がる可能性が低いというのもポイントです。

資産を保持できる

土地や建物などの不動産は、売却することでまとまった資金を一時的に確保することはできますが、継続的な収入を得ることはできません。一方、賃貸マンション経営を行えば、資産を保有したまま継続的な収入を得られるというメリットがあります。

節税効果がある

賃貸マンション経営には、節税効果も期待できます。これは、賃貸マンション経営で発生する管理費や修繕費、登記費用などが経費として計上できるだけでなく、賃貸物件の取得費は減価償却の対象にもなるためです。減価償却とはマンションの購入費を一定期間に分けて計上することをいい、一定期間内の所得を抑えることが可能です。

所得税や住民税は所得が多いほど高くなりますが、このように経費を差し引いて所得と見なされる分を減らせば、税金の負担を軽減できます。

そのほか、相続時に発生する相続税にも節税効果があります。通常、遺産を現金で相続した場合はその金額が課税の対象となりますが、建物や土地で相続した状況においては、固定資産税評価額が課税の対象となるからです。固定資産税評価額は時価の7割程度になるため、その分、現金で相続するよりも節税できます。

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区分所有と一棟マンション経営の違い

賃貸マンション経営には、区分所有のマンション経営と一棟マンション経営の2種類があります。それぞれの特徴について確認していきましょう。

区分所有

区分所有のマンション経営とは、分譲マンションの1住戸で賃貸経営を行い、入居者からの家賃収入を得る不動産投資方法を指します。これは主にマンションでのみ行われる方法で、アパートの場合は区分ではなく一棟で賃貸経営を行うのが一般的です。

区分所有のマンション経営は、この後ご紹介する一棟マンション・アパート経営に比べて初期費用を大幅に抑えられるため、不動産投資に慣れていない初心者の方にもおすすめです。ただし、貸し出すのは1住戸のみなので、一棟マンション経営と比べると、その住戸の入居者がいない間は家賃収入がゼロになってしまう空室リスクの影響が大きいといえます。

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一棟マンション

一棟マンション経営は、相続または購入した土地に一棟マンションを建築する、または既存の一棟マンションを購入して、賃貸経営を行うことです。この経営方法では、区分所有のマンション経営と同様に、入居者からの家賃収入を得ることができます。このタイプの賃貸経営は、区分所有のマンションに比べて初期費用がかかるため、自己資金が十分にある方や、不動産経営の知識が豊富な方に向いているでしょう。

賃貸マンション経営とアパート経営の違い

賃貸マンション経営と似た不動産経営の方法としてアパート経営があります。ここでは、賃貸マンション経営とアパート経営の違いについても見てみましょう。

初期費用

一棟マンション経営とアパート経営では、アパート経営のほうが初期費用を抑えられる傾向にあります。なぜなら、マンションは重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造で建てられることが一般的で、木造・軽量鉄骨造のアパートよりも建設費用が高い傾向にあるためです。しかし、アパートに比べてマンションは家賃を高く設定しやすく、2LDK～3LDKの間取りであれば、長期的に見ると大きな収入を得やすいというメリットがあります。また、区分所有のマンション経営と比較すれば、アパート経営のほうが必ずしも初期費用が安いとはいえない場合もあります。

耐用年数

上記で述べた通り、マンションは重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建てられることが多く、アパートは木造や軽量鉄骨造で建てられることが多いため、マンションのほうが法定耐用年数が長くなります。法定耐用年数が長いとローンの借入期間も長くできるため、毎月の返済負担が少なくなるのが特徴です。アパートとの取得費用の差が大きくない区分所有のマンション経営なら、ローンの借入期間を長く設定できることで、月々の負担が軽くなる可能性があります。

始めやすさ

マンション経営の場合、一棟マンションでの経営もありますが、区分所有のマンションで賃貸経営することも可能です。一方でアパート経営の場合は、一棟経営が基本です。そのため、区分所有のマンション経営で賃貸経営をスタートするほうが、初期費用や管理費用を抑えることができるため、始めやすいといえるでしょう。

賃貸マンション経営のリスク

ここからは、賃貸マンション経営を行う際のリスクについて解説します。個人での賃貸マンション経営を検討している方は、参考にご活用くださいね。賃貸マンション経営に少しでも不安を抱えている方は、不動産会社や賃貸管理会社といったプロに事前に相談してから、経営を始めると安心です。

空室のリスクがある

賃貸マンション経営は、入居者がいないと家賃収入を得られません。そのため、賃貸マンション経営を行う際は入居者を確保できる見込みがあるかを事前に確認する必要があります。一般的には立地条件やエリア、アクセスがよいといった好条件の住宅ほど、入居者が見つかりやすいといえるでしょう。

なお、入居者が見込めるかどうか不安な方は、事前に不動産会社に相談することがおすすめです。募集時の賃料や条件等に関してプロのアドバイスをもらうことで、賃貸マンション経営の失敗を防ぎやすくなります。

築年数が古くなると利益が減る

築年数が古い物件では、築年数の相場に応じて家賃を低く設定する必要があるほか、利回りが低くなったり、修繕やリフォームなどを行うための費用が発生したりすることがあります。そのため、築年数が古い物件で賃貸マンション経営を行う際は、築浅の物件と比較すると、利益が減ってしまう場合があることを、基礎知識として覚えておきましょう。なお、利回りとは、賃貸経営を行う物件の取得価格に対する年間の家賃収入の割合を示したもので、賃貸経営の収益力の判断材料の1つとされています。

また、修繕やリフォームを行う場合はその費用に加えて、発注手続きや立ち会いといった手間もかかります。ただし、これらの手間は、賃貸管理会社に委託することも可能です。三井のリハウスでは、独自のネットワークを生かした強力な集客力での空室対策が強みであるほか、オーナー様の賃貸経営をサポートする管理プランをご用意していますので、ご興味のある方はぜひお気軽にお問い合わせください。

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売却のタイミングを逃してしまうケースがある

賃貸経営をやめてマンションを売ろうとしたとき、スムーズに売却できないケースがあります。これは、築年数が経過したことが原因で、デザインや間取りが顧客のニーズに合わなくなったり、物件の劣化が目立っていたりする場合があるためです。

このような事態を避けるためには、賃貸経営を始める際に、あらかじめ「〇年経過したら売却を検討する」という長期的な計画を立てておくことが大切です。また、こうした計画を立てる際は、賃貸経営について詳しい不動産会社に相談するのがよいでしょう。物件周辺の相場・市場推移や売却時に発生する税金といった、賃貸経営に必要な知識や情報を豊富に持っている不動産会社なら、売却計画を明確化してくれるはずです。

賃貸マンション経営の初期費用リスト

賃貸マンション経営を検討している方のなかには、「経営にはどんな費用がかかるの？」「いくらくらい必要なの？」と疑問に思っている方もいるのではないでしょうか？そのような方に向けて、ここでは賃貸マンション経営に必要な初期費用についてお伝えします。必要な費用の内訳は以下の通りです。

賃貸マンション経営に必要な費用の一覧

必要な費用は、賃貸経営の種類によってそれぞれ異なります。そのため、事前によく確認してから、賃貸経営の準備を進めるようにしましょう。

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賃貸マンション経営をするなら信頼できる不動産会社に相談しよう

ここまで賃貸マンション経営について、そのメリットやリスクなどを解説してきました。賃貸マンション経営を行う際には、失敗を防ぐためにも「節税のため」「安定した収益を得るため」「相続する資産として残すため」といった経営を行う目的を明確にしておくことが大切です。

加えて、賃貸マンション経営を成功させるためには、住む人のニーズに合わせた物件や設備を選んだり、適切な家賃設定をしたりすることも重要です。三井のリハウスでは豊富な取引実績から、オーナー様に合わせたマンション経営のサポートや幅広い管理業務の対応が可能です。

また、三井のリハウスでは賃貸マンション経営を行う方へ向けて、経営する際の家賃相場を計算できる賃料査定をはじめとしたさまざまなサービスをご提供しています。賃貸マンション経営をお考えの方は、ぜひお気軽にご利用ください。

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