賃貸管理会社を変更する際のトラブルとは？対策や変更の手順を解説

賃貸管理会社の変更でよくあるトラブル4つ

賃貸管理会社（不動産管理会社）の変更は、貸主（オーナー）にとって多くのメリットがある一方、手順や引き継ぎに不備があるとトラブルが起こる恐れがあります。特に借主への配慮不足や、旧管理会社との連携ミス、契約の切り替え漏れなどには注意が必要です。具体的に起こりうるトラブルは以下の通りです。

・借主からの不満が出る
・旧管理会社との引き継ぎ漏れが発生する
・保証や火災保険の適用が切れる
・管理会社の質が低下する

1つずつ見ていきましょう。

借主からの不満が出る

賃貸管理会社の変更は、貸主の判断で行われることが多いため、借主が不満を抱き、トラブルに発展する恐れがあります。たとえば、賃料の振込先が変わることや、変更手続きの過程で個人情報が扱われることなどは、借主にとって負担やリスクに感じられます。こうした不安を軽減するためにも、変更理由や手続き内容を丁寧に説明し、借主が納得できるよう配慮することが大切です。

旧管理会社との引き継ぎ漏れが発生する

旧管理会社からの引き継ぎに関するトラブルにも、注意が必要です。過去の修繕履歴や借主からのクレーム内容の共有が不十分だと、新しい管理会社で適切な対応ができません。また、敷金や預り金の精算基準が曖昧で退去時にトラブルが生じる、鍵や個人情報の管理不備によって防犯上のリスクが生じるといったこともあります。

これらを防ぐためには、旧管理会社との円滑な連携と書面での確認を徹底することが重要です。

保証や火災保険の適用が切れる

賃貸管理会社との契約解除により、賃貸保証会社の保証や火災保険が切れてしまう恐れがあります。賃貸保証会社とは、万が一借主が賃料を滞納した際に、一時的に賃料の立て替えをしてくれる会社です。火災保険については、旧管理会社が代理店を兼ねている場合、契約終了と同時に解約となるケースがあります。

これらが切れたままだと、賃料の滞納や万が一の事故に対応できなくなります。賃貸管理会社を変更する際は、保証や火災保険を引き継げるのか、それとも再度契約を結ぶ必要があるのかを確認しておきましょう。

●賃貸保証会社の役割や仕組みについてはこちら

管理会社の質が低下する

賃貸管理会社選びを誤ると、管理の質が低下してしまうリスクがあります。管理会社を変えたからといって、必ずしも管理状況がよくなるとは限りません。以前よりも清掃が行き届かない、連絡のレスポンスが遅いなどの不満が生じる場合もあります。

さらに、管理の質の低下は借主の満足度の低下につながるため、退去や空室リスクも増えかねません。契約前に、管理会社の実績や具体的なサービス内容、対応体制を十分に見極めることが大切です。

賃貸管理会社の変更に伴うトラブルへの対策

賃貸管理会社を変更する際に起こりうるトラブルは、適切な対策を行うことで事前に防げることがあります。貸主が主体となって、会社選びや借主への説明、旧管理会社との情報共有を行うことがポイントです。具体的な対策としては、以下の3点が挙げられます。

・会社選びは慎重に行う
・借主へあらかじめ丁寧に説明する
・引き継ぎをしっかり行う

会社選びは慎重に行う

新しい賃貸管理会社を選ぶ際は、諸条件の確認が重要です。管理委託費の安さや、営業担当者の人柄だけで即決しないようにしましょう。

特に新しい管理会社を選ぶときに見るべき点は、実務面での実績です。具体的には、緊急時の対応スピードや借主とのコミュニケーション頻度、物件経営に対する具体的な提案力などが挙げられます。単なるコストダウンではなく、費用に対して十分な価値が得られるかどうかを基準に、信頼できるパートナーを見極めることが重要です。

●賃貸管理会社の選び方についてはこちら

借主へあらかじめ丁寧に説明する

賃貸管理会社の変更は、突然行うと借主に不安感を与える恐れがあります。あらかじめ、変更理由や借主側のメリットを丁寧に説明することで、トラブルを避けられるでしょう。

ポイントは、管理の質や修繕対応においてのポジティブな理由を伝えることです。また、振込先変更をはじめとする重要事項は、複数の手段で周知し、問い合わせには快く対応する姿勢を示しましょう。

引き継ぎをしっかり行う

賃貸管理会社の変更の際は、引き継ぎも重要なポイントです。管理会社任せにせず、貸主自身も関与して引き継ぎの進捗を確認しましょう。特に、敷金や費用・未収賃料などの金銭面、継続が必要な賃貸保証会社、火災保険の契約内容は、口頭だけでなく、必ず書面で明確にする必要があります。

また、未解決のクレームや修繕履歴も漏らさず共有することで、新しい管理会社がスムーズに業務を開始できます。

賃貸管理会社を変更する理由

「賃貸経営をしているものの、どういうときに賃貸管理会社の変更を検討すべきなのか分からない」という方もいるかもしれません。賃貸マンション・アパートの賃貸管理会社が変更される際の主な理由は、管理体制の改善や費用対効果の向上です。具体的には以下の3つが挙げられます。

・会社や担当者に不満がある
・より質の高いサービスを受けたい
・管理コストを抑えたい

管理会社を変更すると、これらの改善が期待できるというメリットがあります。以下で詳しくみていきましょう。

会社や担当者に不満がある

主な変更理由の1つは、管理業務に関する報告がない、依頼したことに十分に対応してもらえないなど、現在の賃貸管理会社や担当者への不満です。担当者の対応がよくないと、賃貸経営に影響が出るだけでなく、物件の評判が下がったり、借主からの不満が生じたりすることがあります。

賃貸経営にあたり、貸主と賃貸管理会社とのやりとりは必須であるため、不満があれば変更を検討しましょう。

●管理会社の対応が悪い場合の対処法についてはこちら

より質の高いサービスを受けたい

同じ業務内容でも、賃貸管理会社によって対応範囲や質に差が生じる恐れがあります。そのため、より質の高いサービスで、借主にも満足してほしいという方は、委託する賃貸管理会社を見直すことがおすすめです。

三井のリハウスでは、借主の設備トラブルに対して、コールセンターで24時間受付対応しています。また、賃貸中に発生した設備の修理や交換について、回数問わず5万円（税込5万5,000円）まで負担するフリーメンテナンスサービスをご用意しています。借主へのサポート体制も万全ですので、賃貸管理業務は三井のリハウスにお任せください。

●三井のリハウスの賃貸管理サービスについてはこちら

管理コストを抑えたい

賃貸管理会社に支払う管理手数料が高い場合も、管理会社の変更を検討する理由になります。ただし、安易に安い賃貸管理会社へ変更するのでなく、管理手数料の内訳について確認したうえで慎重に検討しましょう。

賃貸管理会社を変更する流れ

賃貸管理会社の変更は、現在の契約内容を確認したうえで新しい管理会社を選び、現在の管理会社への解約通知、借主への通知という流れで行います。

1．現在委託している管理会社との契約内容を確認する
2．新しい管理会社を選ぶ
3．現在の管理会社に解約を通知する
4．借主へ通知する

上記の流れについて、ステップごとに解説します。

1．現在委託している管理会社との契約内容を確認する

まず、管理委託契約書の記載事項を確認します。特に注意しておきたい項目は以下の2点です。

・違約金の発生有無
・解約予告期間

国土交通省による賃貸住宅標準管理委託契約書の第20条では、解約の3か月前に文書で申し入れをする、または3か月分の管理報酬相当額を支払うことを原則とするモデルが示されています。（※1）ただし、標準管理委託契約書はあくまで指針であり、実際の契約内容は賃貸管理会社ごとに異なるためよく確認しましょう。

2．新しい管理会社を選ぶ

新しい賃貸管理会社を探す際には、現在の管理会社で不満に感じていることや、改善したいことなどを整理しておくとよいでしょう。それらを解消できるかが、新たな賃貸管理会社を選ぶ際の基準となります。

加えて、会社選びでは、管理やトラブルへの対応力があるか、担当者は信頼できるかなどを確認することが大切です。

3．現在の管理会社に解約を通知する

新しい賃貸管理会社が決まったら、管理委託契約書の内容に従って、現在の管理会社に解約の通知をします。場合によっては解約を引き止められる恐れがあるため、納得してもらえるよう解約したい理由を明確にし、説明できるように準備しておきましょう。

4．借主へ通知する

最後に、賃貸管理会社が変更になったことを借主に知らせます。借主への通知は、書面で行うことが一般的です。

賃貸管理会社の変更時に押さえたいポイント

賃貸管理会社の変更時のポイントとなるのは、変更時期と借主にとってのメリットです。

・賃貸管理会社の変更に適した時期を選ぶ
・借主にとってプラスな面を整理する

1月～3月、9月～10月は引越しが多く、賃貸管理会社の繁忙期となるため、変更は避けたほうがよいでしょう。繁忙期をすぎた4月、もしくは11月以降に、これまでの賃貸管理会社へ解約の通知を行い、ゆとりあるスケジュールで新しい管理会社へ移行することが大切です。

また、賃貸管理会社を変更する際、貸主の都合のみでは借主の不満を生んでしまうことがあります。借主にとってプラスになる面を整理し、納得してもらえるように伝えることが重要です。

賃貸管理会社を変更して賃貸経営を成功させよう！

賃貸管理会社とのやりとりに不満がある場合や、より安定した賃貸経営を目指したい場合は、管理会社を見直すことで解決につながることがあります。経験豊富な信頼できる賃貸管理会社へ変更し、より安心できる賃貸経営を実現しましょう。

三井のリハウスの賃貸管理サービスでは、書類作成や覚書の締結などの煩雑な手続きを、経験豊富な担当者が丁寧にサポートします。また、大手ポータルサイトへの掲載やグループ会社を含む独自のネットワークを生かした高い集客力により、多くの貸主さまが悩まれる空室対策にも強く、早期成約につながるサポートが可能です。ぜひ一度、お気軽にお問い合わせください。

●三井のリハウスへの賃貸管理のご相談はこちら

※1出典：国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」
https://www.mlit.go.jp/common/001228954.pdf
（最終確認：2026年1月26日）