賃貸の管理会社は変更できる？手順や注意点を解説
賃貸管理会社を変更することで、不動産経営に対する悩みや不満を解決できる場合があります。この記事では、賃貸管理会社の変更を検討する3つの理由や、管理会社変更の流れと併せて、起こりうるトラブルや押さえておきたいポイントについて解説します。
目次
賃貸管理会社は変更できる！
不動産の賃貸経営を行う人のなかには、「今の賃貸管理会社に不満がある」「賃貸管理会社を変更したいけどどうしたらよいか分からない」などの悩みを抱える方がいるのではないでしょうか？賃貸管理会社を変更することで、現在抱えている悩みが解決され、より満足度の高い賃貸経営ができる可能性があります。また、借主（入居者）にとっても大きなメリットとなる場合もあるでしょう。
今回は、賃貸経営をする方に向けて、賃貸管理会社を変更する流れや、変更時のリスク、ポイントまで分かりやすく解説します。まずは、賃貸管理会社を変更する3つの理由について見ていきましょう。
賃貸管理会社を変更する理由
賃貸経営をしている人のなかに、「ほかの経営者は、なぜ賃貸管理会社の変更を検討するの？」「どのようなタイミングで変更するの？」と疑問に思う人もいるでしょう。賃貸マンション・アパートの賃貸管理会社を変更する主な理由は以下の3つです。
・会社や担当者に不満がある
・より質の高いサービスを受けたい
・管理コストを抑えたい
会社や担当者に不満がある
1つ目の理由は、管理業務に関する報告がない、依頼したことに十分に対応してもらえないなど、現在の賃貸管理会社や担当者に不満があることです。担当者の対応がよくないと、賃貸経営に影響が出るだけでなく、物件の評判が下がったり、借主からの不満が生じたりする恐れもあります。
賃貸経営にあたり、貸主（オーナー）と賃貸管理会社とのやりとりは必須であるため、不満があるのであれば変更を検討しましょう。
より質の高いサービスを受けたい
同じ業務内容でも、賃貸管理会社によって対応範囲や質に差が生じる恐れがあります。より質の高いサービスで、借主にも満足してほしいという方は、委託する賃貸管理会社を見直すことがおすすめです。
三井のリハウスでは、借主の設備トラブルに対して、コールセンターで24時間受付対応しています。また、賃貸中に発生した設備の修理や交換について、回数問わず5万円（税込5万5,000円）まで負担するサービスをご用意しています。借主へのサポート体制も万全ですので、賃貸管理業務は三井のリハウスにお任せください。
管理コストを抑えたい
賃貸管理会社に支払う管理手数料が高い場合も、賃貸管理会社を変更する理由の1つです。毎月の管理手数料の相場は、賃貸管理会社やサービス内容、オプションによって差がありますが、賃料の5％前後が目安です。ただし、安易に安い賃貸管理会社へ変更するのでなく、管理手数料の内訳について確認したうえで慎重に検討しましょう。
賃貸管理会社を変更する流れ
賃貸管理会社を変更する流れは以下の通りです。
［ 1 ］ 現在委託している管理会社との契約内容を確認する
［ 2 ］ 新しい管理会社を選ぶ
［ 3 ］ 現在の管理会社に解約の通知をする
［ 4 ］ 借主へ告知する
ステップごとに詳しく解説します。
［ 1 ］ 現在委託している管理会社との契約内容を確認する
まず初めに、管理委託契約書の内容を確認します。特に注意しておきたい項目は以下の2点です。
・違約金の発生有無
・解約予告期間
国土交通省による賃貸住宅標準管理委託契約書の第20条では、解約の3か月前に文書で申し入れをするまたは、3か月分の管理報酬相当額を支払うことが条件となっています。
［ 2 ］ 新しい管理会社を選ぶ
新しい賃貸管理会社を探す際には、現在の管理会社で不満に感じていることや、改善したいことなどを整理しておくとよいでしょう。それらを解消できるかが、新たな賃貸管理会社を選ぶ際の基準となります。
加えて、会社選びでは、管理やトラブルへの対応力があるか、担当者は信頼できるかなどを調べておくことが大切です。
［ 3 ］ 現在の管理会社に解約の通知をする
新しい賃貸管理会社が決まったら、管理委託契約書の内容に従って、現在の管理会社に解約の通知をします。場合によっては解約を引き止められる恐れがあるため、納得してもらえるよう解約したい理由を明確にし、説明できるように準備しておきましょう。
［ 4 ］ 借主へ告知する
最後に、賃貸管理会社が変更になったことを借主に知らせます。借主への告知は、書面で通知することが一般的です。
【注意】賃貸管理会社の変更で起こりうるトラブル
賃貸管理会社の変更では、以下のようなトラブルが発生する恐れがあります。
・借主からの不満が出る
・保証が切れる
1つずつ見ていきましょう。
借主からの不満が出る
賃貸管理会社の変更に伴い、借主からの不満が出る恐れがあります。これは、賃貸管理会社を変更するほとんどのケースが貸主の都合によって行われ、借主にとってはマイナスとなることがあるためです。たとえば、賃料の振込先が変わったり、賃貸管理会社変更時に個人情報が漏れるリスクが発生したりします。借主の不満が出ないよう、納得してもらえるような丁寧な説明と対応を心がけましょう。
保証が切れる
賃貸管理会社との契約を解除することで、家賃保証会社との保証が切れてしまう恐れがあります。家賃保証会社とは、万が一借主が賃料を滞納した際に、一時的に賃料の立て替えをしてくれる会社です。保証が切れたままだと、賃料を滞納されても回収できないままとなります。賃貸管理会社が変わっても保証の引き継ぎが行えるのか、再度契約を結ぶ必要があるのかを確認しておきましょう。
賃貸管理会社の変更時に押さえたいポイント
賃貸管理会社の変更時に押さえておきたい2つのポイントをご紹介します。
・賃貸管理会社の変更に適した時期を選ぶ
・借主にとってプラスな面を整理する
1～3月、9～10月は引越しが多く、賃貸管理会社の繁忙期となるため、管理会社の変更は避けたほうがよいでしょう。繁忙期をすぎた4月、もしくは11月以降に、これまでの賃貸管理会社へ解約の通知を行い、ゆとりあるスケジュールで新しい賃貸管理会社へ移行することが大切です。
賃貸管理会社を変更する際、貸主の都合のみでは借主の不満を生んでしまうことがあるため、借主にとってプラスになる面を整理し、納得してもらえるように伝えることが重要です。
賃貸管理会社を変更して賃貸経営を成功させよう！
ここまで、賃貸管理会社の変更における理由や変更方法、起こりうるトラブルまで解説してきました。賃貸管理会社に対して何らかの不満があったり、より充実した賃貸経営を望んだりする場合には、賃貸管理会社の変更を検討することで解決につながることがあります。経験豊富な信頼できる賃貸管理会社へ変更して賃貸経営への満足度を上げましょう。
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