賃貸経営における家賃の決め方とは？目安や計算方法などを紹介

家賃の算出方法3つ

区分所有のマンションを不動産投資として貸し出すことを検討している人にとって、家賃をいくらに設定するかは大きな悩みどころでしょう。家賃が高過ぎると借主（入居者）が見つかりにくくなり、安過ぎると期待した収益（手取り）が得られなくなるためです。そこで今回は、賃貸物件の家賃の決め方や、適正な家賃の算出方法について解説します。

区分所有のマンションを貸し出す際の家賃算出方法は、主に以下の3つです。

・賃貸事例比較法
・積算法
・収益分析法

それぞれについて解説していきます。

賃貸事例比較法

賃貸事例比較法とは、貸し出したい物件のあるエリアで自身の物件と類似した競合物件を集めて、比較しながら家賃を算出する方法です。建物の立地、間取り、階数、築年数、設備などを分析しながら、家賃の額を細かく調整していきます。

ただし、同じような物件でも貸主の事情や物件の状態により家賃が相場と異なるものもあります。例外的な物件は含めず、なるべく条件が似ている事例を数多く集めて比較するようにしましょう。そうすることで、より適正な家賃の算出につながります。なお、周辺に類似物件が少ない場合は比較が難しく、家賃を正しく算出できない可能性があるため、注意が必要です。

積算法

積算法とは、投資の元本に対して適正な利益をどれだけ確保できるかという観点で家賃を算出する方法です。計算式にすると「家賃＝（基礎価格×期待利回り＋必要諸経費）÷12か月」となります。

基礎価格とは、試算手法にて家賃を求める際に基礎となる価格で、再調達原価を求める「原価法」または周辺の類似物件がどれくらいの価格で販売されているかを調べる「取引事例比較法」といった不動産の鑑定評価の方法をもとに算出するのが一般的です。計算の一例は次の通りです。

例）
・基礎価格：5,000万円
・期待利回り：年利5％
・必要諸経費：年50万円の場合

（5,000万円 × 5％ ＋ 50万円） ÷ 12 ＝ 25万円／月

積算法は計算式がシンプルなため、どれくらいの家賃収益が得られるかを貸主が想定しやすい算出法といえるでしょう。しかし、収益の大きさばかりにこだわると家賃が高くなり過ぎてしまい、借主が見つかりにくくなる恐れがあるため、期待利回りは現実的な数値に設定するといった冷静な判断が必要です。

●不動産の価値を知る「取引事例比較法」について詳しくはこちら

収益分析法

収益分析法とは、店舗や事業所などの事業用物件を活用すると、どれくらいの収益が得られるかという観点で家賃を算出する方法です。ただし、これは主に企業向けの賃貸物件の家賃算出に用いられています。

家賃の決め方で重要なポイント

家賃の決め方に大きく影響する物件の関連要素は多岐にわたり、主に以下の表に記載された項目が挙げられます。

家賃の決め方に影響する要素

上記の通り、物件そのものだけでなく周辺環境の状況も、家賃を設定する際の大きな要素になると考えておきましょう。こうした貸し出したい物件の特徴をまとめた資料を作っておくと、家賃を決める際に考慮すべきポイントを見落とすことなく検討できます。賃貸管理会社に家賃設定の相談をする場合は、賃貸管理会社とのやりとりがスムーズになるのでおすすめです。

●マンションを貸すコツに関する記事はこちら

家賃を決める際の注意点

家賃を決める際、特に気を付けたい点は次の4つです。

・周辺の類似物件の家賃相場を調べておく
・物件を貸し出す目的に優先順位を付けておく
・普通賃貸借契約か定期賃貸借契約かを明確にしておく
・賃貸経営による支出がどれくらいの額になるのか計算しておく

順番に見ていきましょう。

周辺の類似物件の家賃相場を調べておく

家賃を決める際は、自分が貸し出したいマンションと似ている物件の相場を調べることが重要です。賃貸物件を探している人は、住みたい地域の家賃相場を詳しく調べ、相場感をつかんでいることが多く、相場から大きく外れた家賃を設定すると、借主が見つかりにくくなるからです。

相場よりも高過ぎる家賃の場合は、それにふさわしい設備や間取りであるか、逆に相場よりも安過ぎる場合は瑕疵をはじめとする問題がないかなど、借主はより慎重に判断します。賃貸マンションを探している方が安心して検討できるよう、周辺の類似物件の家賃相場を調査したうえで、物件に合った適切な家賃を設定するよう心がけましょう。

また、周辺の家賃相場を調べる際に賃貸物件の情報サイトを利用する方もいると思いますが、インターネット上の家賃と実際の家賃は異なるケースがあります。参考にしたい物件が見つかった際は、担当の不動産会社に直接問い合わせるのも1つの方法です。

●近隣の募集中物件の家賃相場はこちら

●賃料査定のお問い合わせはこちら

物件を貸し出す目的に優先順位を付けておく

「早めに空室を埋めたいから、家賃は相場より少々低めでもよい」「すぐには借主が見つからなくてもいいので、家賃は適正範囲内で高めに設定して、将来的な収益を確保したい」など、自身の希望を明確にしておくと、最適な家賃設定がしやすくなります。

優先順位が曖昧なまま家賃を決めると、一度決定した金額を短期間で変更する事態になりかねません。特に、高く設定し直すことは避けたほうがよいため、最初の方針決めが肝心といえるでしょう。

普通賃貸借契約か定期賃貸借契約かを明確にしておく

所有している物件に住む人がおらず売却の予定もないなど、借主の意向で更新して差し支えない状況であれば、借主が見つかりやすい「普通賃貸借契約」での貸し出しがおすすめです。一方、海外にいる親族が帰国するまでといった期間限定で貸し出したいのであれば、「定期賃貸借契約」による貸し出しを検討しましょう。

特に「定期賃貸借契約」の場合は、原則として更新できません。そのため、借主が知らなかったといったトラブルが起きないよう、丁寧な事前説明を徹底しましょう。契約前に借主の疑問を解消し、信頼関係を築いておけば安心です。

●賃貸借契約の種類に関する記事はこちら

賃貸経営による支出がどれくらいの額になるのか計算しておく

マンションを賃貸に出すと、収入のみならず支出も発生します。想定される支出項目には、貸し出す前の清掃費や修繕費、借主の入居後に自然発生した設備故障の修繕費などが挙げられます。

ほかにも、マンションの修繕積立金や管理費、固定資産税などは、自分が住んでいなくても貸主負担が通例です。赤字の発生を防ぐため、実際の支出額がどれくらいになるのか具体的に想定したうえで家賃を設定しましょう。

家賃を高く設定しながら借主を見つける方法

家賃を高めに設定しても借主を見つけやすくする方法は、次の通りです。

・物件の状態や賃貸条件のレベルを上げる
・あくまで適正範囲内にとどめる前提で検討する

具体的に解説していきます。

物件の状態や賃貸条件のレベルを上げる

「この物件なら相場より少し高くても借りたい」と思ってもらえるよう、工夫してみましょう。たとえば、事前のハウスクリーニングや修繕を徹底して居住空間のレベルを高めておけば、借主から見た物件の印象はよりよくなるはずです。また、ペット飼育の許諾や、敷金・礼金といった初期費用の減額、インターネットの回線利用料を無料にするなど、賃貸条件自体に魅力を付加させれば借主にとってはうれしい特典となるでしょう。

ただし、貸主自身に過度な我慢や苦労を強いられるほどの賃貸条件はおすすめできません。特典の付加によって支出が増え過ぎてしまったら、家賃を高く設定する意味が薄れてしまいます。収支のバランスも含めてどこまでなら許容できるか、貸主自身が納得できる範囲で検討しましょう。

あくまで適正範囲内にとどめる前提で検討する

いくら家賃を高くしたくても、あまりに法外な金額であれば借主は現れないでしょう。家賃の算出は、まず前述の賃貸事例比較法などで相場感をつかむことが重要です。そのうえで自身の物件が持つ長所を客観的に評価し、常識の範囲内でいくら程度なら家賃の上乗せが可能か、相場よりやや高めでも借り手が付きそうか、などを賃貸管理会社に相談してみるとよいでしょう。

家賃や貸し出し条件の相談は信頼できる賃貸管理会社を選ぼう

ここまで、区分所有のマンションを賃貸として貸し出す際の家賃の決め方について解説してきました。

できるだけスムーズに借主を見つけ、希望する収益を得るために、家賃の設定は大変重要なポイントです。家賃を決めたいけれど初めてのことで不安だという方には、賃貸運営の実績が豊富な賃貸管理会社への相談をおすすめします。

信頼できるプロのサポートをもとに適正な家賃を設定できれば、納得のいく賃貸経営が目指せるでしょう。また賃貸経営には集客力が不可欠であり、賃貸管理会社を選ぶ際は借主の募集や貸し出し条件の設定、空室対策などを効果的に行ってくれるかどうかも確認のうえ検討しましょう。

三井のリハウスでは、都市部の分譲マンションを中心にさまざまな賃貸物件を取り扱っています。安心できる賃貸経営のために、家賃、管理費、敷金、礼金、更新料などの金額設定のほか、駐車場付きやペット可、楽器の使用可など、さまざまな貸し出し条件のご相談・ご提案が可能です。

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※1 2024年3月末時点