投資用マンションをリフォームする際の注意点！経費計上やコツなどについて解説

投資用マンションのリフォームにかかる費用は経費計上できる？

投資用マンションのリフォーム費用を経費計上できるかどうかは、リフォームの内容によって決まります。適切な経費計上は節税につながりますが、判断を誤ると不正計上になりかねないため、慎重に対応しなければなりません。判断に迷う場合は、税理士に相談するのがおすすめです。

経費として計上できる場合

「修繕費」に該当する費用は、その年に全額を経費計上できます。修繕費とは、建物や設備の維持、原状回復のためにかかる費用のことです。具体的には、壁紙の貼り替え、外壁の塗り替え、給湯器の修理、雨漏りの修繕などが該当します。また、リフォームの金額が20万円未満の場合や、おおむね3年以内の周期で行われるリフォームも修繕費として計上可能です。

以下は、国税庁が出している修繕費と資本的支出の区分を表すフロー図です。

（※1）「国税庁 No.1379 修繕費とならないものの判定 修繕費と資本的支出の区分（フロー図）」より引用

経費として計上できない場合

「資本的支出」に該当する費用は、一括での経費計上はできません。資本的支出とは、建物や設備の新設・取り換え、物件の価値向上や耐用年数の延長につながる工事、用途変更のための模様替え、機械の部品を質や性能の高いものに取り換えた場合などを指します。これらの費用は、建物の取得価額に加算され、耐用年数に応じて減価償却を行う必要があります。

どちらの場合にせよ、経費計上できる場合に備え、リフォームの見積書、請求書、写真といった証拠書類は大切に保管しておきましょう。

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投資用マンションのリフォームにおいて経費計上できるものの具体例

投資用マンションのリフォームにおいて、経費計上できるものの具体例は以下の通りです。

・壁紙の貼り替え
・外壁の塗り替え
・給湯器の修理

それぞれ詳しく解説します。

壁紙の貼り替え

壁紙の貼り替えは、投資用マンションの内装を清潔かつ魅力的に保つため、頻繁に行われるリフォームの1つです。通常、この修繕は物件の価値を維持するための原状回復とみなされ、20万円未満の費用であれば全額を修繕費として経費計上できます。なお、素材によっては資本的支出とみなされることもあるので、従来と同じ程度の素材で貼り替えることがポイントです。

外壁の塗り替え

外壁の塗り替えも、建物の外観を維持し、劣化を防ぐために必要な修繕とみなされます。支出が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で修繕が行われている場合は、建物の維持管理目的のため、修繕費として経費計上が可能です。ただし、高額な場合は資本的支出として扱われる可能性があるため、注意しましょう。

給湯器の修理

給湯器は、借主の快適な生活を確保するために欠かせない設備です。故障した給湯器の修理目的が原状回復や維持管理の場合、修繕費として経費計上できます。ただし、完全に新しい給湯器に交換する場合は、資本的支出として扱われる可能性が高くなります。

投資用マンションのリフォームをする際のコツ

投資用マンションのリフォームをする際のコツは、主に以下の2つです。

・ターゲットを明確にする
・費用対効果を重視する

それぞれ詳しく見ていきます。

ターゲットを明確にする

投資用マンションの効果的なリフォームを実現するコツは、ターゲットを明確にすることです。物件の周辺環境や特性を考慮し、単身者向けかファミリー向けか、若年層かシニア層かなど、ターゲットを決定します。ターゲットが求める設備や機能に焦点を当てたリフォームをすれば、入居率の向上につながる可能性が高まります。

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費用対効果を重視する

投資用マンションをリフォームする際は、費用対効果を意識しましょう。たとえば、手に触れる金属部分（階段の手すり、キッチン・洗面所の蛇口、ドアノブなど）のリフォームは、比較的低コストで印象を大きく変えられます。一方で、高額な設備をリフォームしたとしても、賃料アップや入居率向上に直結するとは限りません。リフォームにかかる費用に見合うメリットがあるか、慎重な検討が欠かせないでしょう。

投資用マンションのリフォームをする際の注意点

投資用マンションをリフォームする際の注意点には、主に以下の2つがあります。

・管理組合の承認を得る
・借主のニーズに合わせたリフォームを行う

詳しく解説します。

管理組合の承認を得る

投資用マンションをリフォームする際の注意点として、まず管理規約を確認し、管理組合の承認を得ることが挙げられます。

たとえば、防音フローリングにはL40やL45といった遮音等級を表す規定があり、床材を指定している場合もあります。また、工事開始前には管理組合への申請が必要です。約1か月前からの申請が求められることもあるので注意しましょう。

これらの手続きを怠ると、工事の遅延や中止につながる恐れもあるため、時間には十分な余裕を持って準備することが重要です。

借主のニーズに合わせたリフォームを行う

投資用マンションのリフォームやリノベーションでは、自分の好みではなく、借主のニーズに合わせて行います。需要に合ったリフォーム内容にすることで、空室率を下げ、安定した収益を得られるでしょう。

たとえば、若い単身者向けの物件であれば、モダンで機能的なデザインを採用する、ファミリー向けの物件であれば、収納スペースの充実や安全性の向上に重点を置くなど、ターゲット層を明確にしてリフォームを計画することがポイントです。

投資用マンションをリフォームするなら後悔する前に専門家に相談しよう

投資用マンションのリフォームをする際、誰にも相談せずに個人で進めると、必要以上に費用が高くなってしまうこともあります。そのため、事前に信頼できる賃貸管理のプロに相談することがおすすめです。

三井のリハウスは、気になる部分だけのリフォームから全面リフォームまで、ご予算やご希望に合わせたリフォームプランを提案します。また、三井のリハウスの賃貸管理サービスでは、賃貸経営に関するさまざまなご相談を承っております。ぜひ一度ご相談ください。

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※1出典：「No.1379 修繕費とならないものの判定」、国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1379.htm
（最終確認：2025年3月11日）