家賃の値上げ交渉は可能？成功させるコツや拒否された場合の対処法を解説

家賃の値上げ交渉は可能か

家賃（賃料）の値上げは、以下で解説する「正当な理由」を満たせば可能です。とはいえ、家賃の値上げには、民法の定める借地借家法に基づいた法的な交渉や手続き、契約が必要になります。これらは、複雑な作業になるため、弁護士や賃貸管理会社などに相談しながら進めることがおすすめです。

一方、借主（入居者）にとって、家賃の値上げはメリットがないため、明確な理由のない一方的な値上げ交渉には納得しがたいでしょう。そこで今回の記事では、値上げ交渉に求められる正当な理由や手順、また難点やリスクについて紹介します。注意すべきポイントをしっかりと押さえ、値上げ交渉がスムーズに進むようにしましょう。

家賃の値上げ交渉をするための正当な理由

先述の通り、家賃の値上げは、借地借家法第32条に定められる「借賃増減請求権」に基づいて、貸主（オーナー）が借主に対して請求できる権利です。借主が貸主に対して家賃の値下げを請求することも可能ですが、今回は貸主から借主への家賃の値上げ請求について解説していきます。

家賃を値上げするには、値上げするに値するだけの「正当な理由」が必要になります。過去に認められたことのある正当な理由の例は主に以下の2点です。

・土地や建物の価値上昇
・税金・管理費用負担額の増加

借賃増減請求権とは、「客観的に相当である賃料」への増減額を認めてもらうものであり、「請求する側が相当であると考える賃料」への増減額を認めてもらうものではありません。契約締結時の不公平を是正するものではないため、「契約したときに家賃を低く設定し過ぎた」といったケースでは適用されません。

土地や建物の価値上昇

地域の再開発、建物のリフォーム・リノベーションによる魅力度向上などの理由から賃貸物件の住宅需要が高まった場合、土地や建物の値段が高騰する場合があります。

土地や建物の価値が上昇し、周辺の類似物件の家賃相場が以前と比較して値上がりしているにもかかわらず、以前と同じ家賃で契約するとなると、貸主は本来得られるであろう利益を損失していることになります。これも、値上げ請求の正当な理由として過去に認められたことのある例です。

税金・管理費用負担額の増加

土地や建物の価値が上がれば、比例して固定資産税の課税金額も増えます。固定資産税額は3年に1回のタイミングで見直されるため、将来的に課税金額が増える可能性もあるでしょう。

また、分譲マンションの場合は特に、維持・管理のための修繕積立金や管理費が経年に伴って値上がりする可能性があります。このように、収入に対して支出が増えてしまった場合も、正当な理由として過去に認められた事例が確認されています。

家賃の値上げ交渉の手順

家賃の値上げ交渉をする際の手順は以下の通りです。

・家賃値上げの理由を書面化する
・家賃値上げの請求を通知する

家賃値上げの理由を書面化する

家賃の値上げを交渉したい場合は、まず値上げの正当な理由を明確にし、それが分かる文書を作成しましょう。税金や管理費が上がっていることが値上げの理由であれば、それらを証明するための書類が必要です。

借主にとって納得感のある交渉を行うには、値上げが妥当であると理解できる文書を作成し、説明しなければなりません。

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家賃値上げの請求を通知する

家賃の値上げを請求する場合、契約の種類にかかわらず法律上では通知時期の規定はありません。ただし、借主は値上げに応じるか退去するかを検討しなくてはならないため、急な通告によるトラブルを避けるためにも、値上げが決定した時点で早めに通知するのがよいでしょう。

上記のような手順を踏み、入居者から合意を得られたら、覚書を作成します。将来的な契約に備え、合意内容を書面にしておくことで、その後のトラブルを防げるのです。

家賃の値上げを拒否されたら？

家賃の値上げを借主と交渉し、拒否されてしまった場合、基本的には値上げすることができません。これは、借地借家法には、借主の権利を保護する面もあるためです。

対処法として、複数回にわたっての借主との話し合いや、裁判などが挙げられますが、いずれの方法も長期的な対応が求められます。貸主と借主の立場が対等であるという点で、交渉には双方の合意が必要であることが、値上げ交渉の難しさといえるでしょう。

家賃の値上げ交渉のリスク

家賃の値上げ交渉をする際のリスクは以下の通りです。

・借主に退去されてしまう
・裁判に発展する可能性がある

順番に解説していきます。

借主に退去されてしまう

家賃をめぐる交渉が難航し、ほかの類似物件のほうが条件がよいと判断された場合、借主が退去してしまう恐れがあります。すると、新たな借主が見つかるまでの期間は空室となるため、収入がなくなってしまうのです。

すぐに新しい借主が決まるようなよほどの人気物件でない場合は、入居者の退去に伴う空室リスクを考慮して、より慎重に値上げ交渉を進める必要があるでしょう。

裁判に発展する可能性がある

家賃をめぐる交渉で折り合いが付かないと、最悪の場合には裁判に発展する恐れがあります。裁判まで発展した場合、裁判にかかる費用や、判決が確定するまでの時間に大きな負担がかかります。また、裁判期間中は以前の契約と同じ家賃になるため、すぐに家賃を値上げできないという点にも注意が必要です。

家賃の値上げ交渉を成功させるためにすべきこと

家賃の値上げを成功させるためにすべきことは以下の通りです。

・借主が納得できる説明を用意する
・交渉を行う旨を早いうちに通知する
・過剰な値上げを行わない

値上げ交渉を行う際には、背景を具体的に説明することで、借主に納得してもらいやすくなります。また、貸主と借主の双方が納得のいく結果にするために、家賃の値上げを早めに通知することが大切です。

さらに、提示する値上げの理由に対して相応な金額を提示し、過剰な値上げを行わないことも、家賃の値上げ交渉を成功させるうえで重要なポイントです。たとえば、5,000円の値上げに納得してくれても、1万円の値上げには納得してもらえない場合があります。家賃を値上げすることで、貸主の収入は増加する反面、値上げ後の家賃に納得のいかない借主が退去してしまっては、収入がなくなってしまいます。

家賃の値上げをする際には、妥当な金額かを慎重に検討し、借主に納得してもらいやすい増額幅にするよう注意が必要です。

これらに留意して交渉を行うことで、貸主・借主双方が納得できる契約更新につながるでしょう。

家賃の値上げ交渉は賃貸管理会社に任せられる？

貸主と借主の賃貸借契約の間に、賃貸管理業務を担う不動産会社が入っていたとしても、値上げ交渉そのものを賃貸管理会社に任せることはできません。家賃変更は、借地借家法をはじめとする法的な要素を含んだ交渉の1つであり、このような交渉で当事者間を取り持つことができるのは、有資格者である弁護士のみとなっています。そのため、話し合いの域を超えた交渉に賃貸管理会社が携わることは「非弁行為」であり、違法となってしまいます。

値上げ交渉における賃貸管理会社の役割は、交渉の材料となる客観的なデータの用意や、借主と貸主の間を取り持ち、意向を取り次ぐことです。賃貸管理会社が今まで培ってきたノウハウや実績が求められるため、豊富な取り扱い実績を持つ賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

家賃の値上げ交渉のノウハウが豊富な賃貸管理会社を選ぼう

これまで、値上げ交渉に必要とされる正当な理由や、値上げ交渉の難しさ・リスクについて解説してきました。借主の権利を保護しながら、自身にとっても納得のいく家賃を設定するために、交渉前の入念な準備は欠かせません。

値上げ交渉を成功させるためには、値上げの根拠となる客観的なデータを提供したり、信頼できる賃貸管理会社に過去の交渉事例を尋ねたりすることが大切です。三井のリハウスの賃貸管理サービスでは、貸主と借主の間を取り持ち、双方が納得のいく契約の実現をサポートします。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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