委託管理とは？不動産管理会社に依頼するメリットや注意点を解説！

委託管理とは？

委託管理とは、賃貸マンションやアパートなど賃貸物件の全て、または一部の管理を不動産管理会社に依頼することです。家賃の入金管理や、賃貸期間中の連絡受け付けといった、賃貸物件の管理において必要な業務を管理会社に任せられます。また、賃貸住宅の管理方法には、委託管理のほかにも、自ら管理業務を行う「自主管理」という方法もあります。

これから賃貸経営をする方のなかには、「どうやって管理したらよいか分からない」と感じていたり、既に賃貸経営を行っている方のなかには「自主管理が大変で、委託管理を検討したい」と考えている方もいるでしょう。自分に合った管理方法を見つけるにあたっては、それぞれの特徴を把握しておくことが大切です。この記事では、賃貸マンションの管理方法の1つである委託管理を行う方法や、メリット、注意点について詳しくご紹介します。

不動産管理委託契約の種類

管理会社に賃貸マンションの管理を依頼する際には、「不動産管理委託契約（賃貸管理委託契約）」を正式に取り交わす必要があります。これは、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって、管理会社に以下の2点が義務付けられているためです。

・マンション管理会社は、契約を締結する前に重要事項を説明しなければならない
・マンション管理会社は、管理業務主任者の記名がある、一定の事項を記載した書面を、契約を締結した際に交付する必要がある

これらの規定によって、貸主（オーナー）と管理会社の双方が、契約内容について納得した状態で契約を結ぶことができるでしょう。

なお、不動産管理委託契約には、「一般管理契約（管理委託契約）」と「サブリース契約」の2種類があります。どちらもマンションの管理を委託するという点では共通していますが、それぞれの契約には異なる特徴があるため注意が必要です。ここでは2種類の具体的な内容について解説します。

一般管理契約

一般管理契約（管理委託契約）とは、物件の貸主が管理会社に、賃貸マンションの管理業務の代行を依頼する際に結ばれる契約です。管理会社に委託できる業務は大きく事務管理業務、管理員業務、建物・設備管理業務などがあります。具体的な業務内容は以下の通りです。

・入居者募集、契約、引渡し
・家賃や修繕積立金などの入金管理、未収金対応
・賃貸期間中の連絡受け付け、取り次ぎ
・退去立ち会い、原状回復工事の手配

一般管理契約は、家賃、敷金、礼金などの金額の設定を貸主自身が行えるので、委託管理費用はかかるものの希望した収益を得られる可能性が期待できます。一方で、相場とかけ離れた金額設定をしてしまうと、入居希望者が減ってしまう可能性があるため注意が必要です。また、入居者が減って空室が多く発生した場合には、貸主が空室対策を行う必要があり、空室期間が長く続くと収益性も大きく減少する恐れがあります。

サブリース契約

サブリース契約とは、貸主が管理会社に物件を貸し、その会社が借主に転貸する契約です。サブリース契約では、一般管理契約と同じように一般的な管理業務を委託できるほか、管理会社が空室対策や広告活動まで行ってくれます。

一般管理契約とサブリース契約の違いは、空室リスクと収入の安定性です。前述した通り、一般管理契約では、入居者がいないと収益が得られないという空室リスクがあります。一方で、サブリース契約では、貸主は空室の有無にかかわらず契約時に定めた一定の金額を管理会社から受け取れるため、安定した収入を得られるでしょう。しかし、サブリース契約は家賃の設定を貸主自身で行えないうえ、委託管理費用は一般管理契約よりも金額が高い傾向があるため、一般管理契約と比べると収益が少なくなる傾向がある点には注意しましょう。

なお、一般管理契約とサブリース契約では、建物賃貸借契約の当事者が異なります。一般管理契約の場合、貸主と借主が契約を結びます。一方、サブリース契約は、貸主と借主が直接契約せず、管理会社がそれぞれと契約する方式です。この場合、管理会社は所有者から見ると借主となり、入居者から見ると貸主となります。

●サブリース契約のメリットや注意点に関する記事はこちら

委託管理のメリット

「自分に適した管理方法かどうか」を見極めるためには、メリットと注意点を把握しておく必要があります。そこで、委託管理のメリットについて、自主管理の場合と比較しながらご紹介します。委託管理のメリットは以下の通りです。

・管理業務の負担が減る
・知識や経験がなくても賃貸経営ができる
・遠方のマンションでも管理できる
・入居者の満足度が上がる

1つずつ詳しく見ていきましょう。

管理業務の負担が減る

マンションの管理業務は、物件の管理から借主の対応まで多岐にわたります。自主管理では、これらの管理業務を自ら行う必要があるのに対して、委託管理では、業務の多くを管理会社に任せられます。

管理業務は、場合によっては多くの時間と労力を割くことになるため、負担に感じる貸主もいるでしょう。そのような貸主は、委託管理によって管理の手間を省けるのは大きなメリットといえます。

●三井のリハウスの賃貸管理プランとサービスはこちら

●賃貸管理の業務や依頼するメリットに関する記事はこちら

知識や経験がなくても賃貸経営ができる

初めて賃貸マンションのオーナーになるという方は、賃貸管理のプロである管理会社に任せれば不安要素を減らせるでしょう。自主管理の場合、貸主自身が管理業務を行う必要があるため、知識や経験がないと適切な対応が行えず、トラブルに発展するケースもあります。一方、管理会社は、豊富な経験と知識に基づいた方法で、賃貸管理を行っています。経験がない方は、まずはプロに任せるのがおすすめです。

遠方のマンションでも管理できる

管理会社が管理業務を行うため、遠方の物件でも問題なく運用可能です。たとえば、遠方のマンションを購入した場合でも、委託管理を行うことで、貸主が頻繁に物件を訪れる必要がなくなります。自主管理の場合は、設備の故障の対応や点検といった管理業務のために、物件に頻繁に足を運ぶことは必要不可欠です。

このように、遠方のマンションを購入した場合に加えて、マンション購入後の急な転勤や引越しの際にも、委託管理を依頼すれば対応できます。

入居者の満足度が上がる

万が一トラブルが起きた場合でも、管理会社による迅速で適切な対応が可能になるため、入居者の満足度向上につながります。自主管理の場合、貸主が設備故障やトラブルに対応しなければならないため、対応に遅れが生じてしまうケースもあるでしょう。その点、委託管理を依頼すればプロである管理会社が対応にあたってくれるため、個人で行うよりも早く、適切な対応が可能です。

委託管理の注意点

ここまで委託管理のメリットについてご紹介してきましたが、いくつかの注意点も存在します。具体的には以下の通りです。

・委託管理費用がかかる
・管理会社の能力に左右される

委託管理費用がかかる

管理会社にマンション管理を依頼する際は、対価として委託管理費用を支払います。委託管理費用は、マンションの規模や管理会社によって異なります。そのため、契約する際には事前に相場を調べたうえで、価格が適切か判断しましょう。また、管理会社のなかには、委託管理費のほかにシステム手数料や、更新事務手数料の支払いが必要なケースもあるため、事前に確認しておくことがおすすめです。

管理会社の能力に左右される

賃貸管理の全て、または一部を管理会社に任せるということは、マンション管理の質が管理会社の能力に左右されるということです。もし、借主からの問い合わせや、トラブルへの対応が遅れたら、借主の物件に対する満足度は下がってしまいます。委託管理を依頼する際は、対応の質やスピード、丁寧さなどをよく確認し、信頼できる管理会社か見極めることが重要です。

委託管理は信頼できる不動産管理会社に依頼しよう！

ここまで、マンションの管理方法の1つである、委託管理について解説してきました。委託管理は、管理の手間が省け、遠方の物件でも管理可能であるため、マンションを所有している貸主におすすめの管理方法であるといえるでしょう。しかし、コストがかかることや、入居者の満足度が管理会社の能力に左右される可能性があるといった注意点も存在します。委託管理を依頼する際は、信頼できる不動産管理会社を見極めることが大切です。

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※ 2024年3月末時点