不動産投資の7つのメリット！リスクや成功させるポイントについても解説

不動産投資はやったほうがいい？

不動産投資に興味を持ちつつも、今やってもいいのか迷っている方も多いのではないでしょうか？首都圏のマンション家賃相場は2025年も一貫して上昇しています。「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」によると、東京23区では前年同期比で7.99％、横浜・川崎市でも5.57％増加しています（※1）。これは、周辺地域へ需要が流れていた2024年と比較して、2025年は都心部の需要が回復傾向にあることを示しています。

賃料や地価の上昇が継続しており、賃貸需要は安定しているため、不動産投資のチャンスは依然として大きくあります。不動産投資は、安定収益としておすすめの投資方法といえるでしょう。

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不動産投資の7つのメリット

不動産投資を行う大きなメリットは、収入が得られることです。また、利益率が低い場合でも、不動産投資を行っているだけで節税効果があります。

加えて株や債券、暗号資産などさまざまな投資の種類があるなかで、不動産投資は比較的価値が変動しにくく、ローンを組めば自己資金を抑えて始められるのも利点です。

収入が得られる

不動産投資の最大のメリットは、賃貸経営を行うことで毎月安定した家賃収入が手に入る点です。最初は自己資金が必要ですが、貯蓄をしっかり行っている方なら副業として始めやすいという特長もあります。本業と並行することで収入を増加させられるのは、非常に魅力的でしょう。

ただし、空室の状態が続いたり、利回りが低かったりすると収入が十分に得られない点には注意が必要です。投資用物件を選ぶ際は、立地とニーズを考えたうえで購入することを心がけましょう。

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所得税・住民税の節税効果がある

不動産投資は、投資用物件を購入してからしばらくの間、毎年の所得税や住民税の金額を軽減できるのもメリットです。その理由としては、「減価償却費の発生」「損益通算の利用」の2点が挙げられます。

投資用物件の購入費用は、耐用年数の間だけ減価償却費として計上され、所得を少なく申告できるため、節税効果があります。減価償却とは、建物や設備といった、経年劣化を伴う資産の取得にかかった費用を、何年かに分けて経費として計上していくことを指します。

また、不動産の購入後、会計上の支出が収入を上回り、不動産所得がマイナスとなってしまった場合には、「損益通算」を行うことが可能です。損益通算を行うことで、不動産投資による赤字の分だけ、ほかの所得を少なく申告できます。これにより、課税対象所得を減らし、所得税や住民税が減額できる仕組みとなっています。

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相続税が抑えられる

相続が発生した際に投資用物件を所有していれば、同じ資産価値の現金を持っているよりも相続税が抑えられる可能性があります。これは、相続税の課税対象額（相続税評価額）の算出方法が、現金と不動産では異なるためです。

相続税評価額は、現金を相続する場合には額面通りの金額とされるのに対して、不動産については「固定資産税評価額」が用いられます。固定資産税評価額は時価の70％～80％程度のため、現金ではなく不動産の形で資産を保有していたほうが、節税効果があるといえるのです。

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保険の役割を果たす場合がある

不動産投資は、生命保険の役割も果たす可能性があります。不動産購入時に金融機関から加入を求められる「団体信用生命保険（団信）」は、不動産投資ローンの契約者が亡くなった場合に残った借入額を免除でき、ローン残債がゼロになる保険です。

団信が下りた後であっても、遺族は不動産を手放す必要はなく、不動産経営を続けられます。貸し出しをやめて物件を売却することも可能です。

インフレに強い

不動産投資には、インフレに強いというメリットもあります。土地や家のような現物の資産はもの自体に価値があり、現金や有価証券よりも価値が下がりにくいためです。一方で、預貯金や株式などといった金融資産は、インフレによって目減りしてしまいます。

また、不動産の価格は、インフレとともに上がる傾向がありますが、現金や預貯金は物価の上昇に伴い、その相対的な価値は下がってしまいます。同様に、不動産投資を始める際に借り入れたお金もインフレとともに価値が下がるため、返済の負担は実質的に軽減されるといえます。このように、投資用物件を所有していると、インフレが起こった場合でも所有財産の価値が大きく下がりにくい傾向があるため、安心感があるでしょう。

レバレッジ効果がある

レバレッジ効果が高いことも、不動産投資の特長の1つです。レバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きな利益を生めることを意味します。投資資金を全て用意しなければならない株式とは違い、不動産投資は、不動産投資ローンを利用すれば、物件価格全額の自己資金を用意せずとも始めることが可能です。

不動産投資ローンを利用して購入した物件をよい利回りで賃貸運営し、よい条件で売却できれば、投資した自己資金よりも大きな収益が見込めます。ただし、利回りが低かったり借り入れの金利が高かったりすると「逆レバレッジ」になり、損をする恐れがあるため注意が必要です。

収入の予測がしやすい

不動産投資は資産価値が変動しにくいため、収入の予測を行いやすいという特長があります。入居者が見つかりさえすれば、購入費用や家賃収入、住宅ローンの返済期間や月々の返済額などといった条件は初期のうちに出そろっているため、確実性の高い資金計画を立てられます。

不動産投資の注意点

不動産投資では、税金が毎年かかること、修繕を行う必要があることに注意しなければなりません。以下で注意点とその対策について詳しく解説します。

固定資産税や都市計画税がかかる

土地や建物などの不動産を所有すると、固定資産税、地域によっては都市計画税がかかります。固定資産税は、市町村（東京23区は都）が公表している固定資産税評価額に標準税率1.4％をかけて計算されます。また、市街化区域内に不動産を所有している場合に課される都市計画税は、固定資産税評価額に税率0.3％をかけて計算されます。なお、0.3％は制限税率のため、各自治体によって0.3％の範囲内で定められます。空室で家賃収入が得られない状況でも、これらの税金は必ず毎年発生するため、資金計画を立てるうえで常に念頭に置いておきましょう。

修繕を行う必要がある

物件は経年劣化するため、修繕を行わなければなりません。原状回復費用の貸主負担分のほか、特約がない限り、クリーニング費用なども原則として貸主負担です。

また、建物が古かったり、設備が悪かったりすると入居者が集まりにくくなり、空室リスクが高まる点にも注意が必要です。不動産投資用に中古の物件を購入する際、修繕を要する箇所がないか念入りにチェックしましょう。外から見える部分だけでなく、配管といった内部まで確認しておくことをおすすめします。

不動産投資のリスク

不動産投資は、借主や市場の動向によって収入が左右されるというリスクがあります。以下で、注意すべきリスクとその対策を解説していきます。

空室になると家賃収入が得られない

不動産投資では、空室により家賃収入が得られない場合があります。不動産投資ローンの借り入れを行っている場合は、家賃が減少したり、ゼロになったりした場合でもローンを返済しなければならないため、特に注意が必要です。

空室を避けるためには、物件の価値を高めることが重要です。不動産購入時点で、生活利便施設が多い、交通アクセスがよいといった需要が高いエリアを選ぶことをおすすめします。購入後も設備を充実させる、リフォームやリノベーションをするなど、入居者のニーズを満たせるようにメンテナンスやグレードアップを行いましょう。

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入居者が家賃を滞納する恐れがある

不動産投資には、入居者が家賃を滞納するリスクもあります。家賃滞納に関するトラブルが起こってしまうと、収益の問題だけでなく、貸主と入居者の精神的なストレスにもつながります。そのため、家賃の回収は賃貸管理会社に任せるケースが一般的です。

なお、家賃滞納は長引くほど回収率が下がる恐れがあるため、滞納が発生した場合は早めに対応するようにしましょう。

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価格変動が生じる恐れがある

投資用に購入した不動産は、最終的には売却することが多いでしょう。しかし、築年数を重ね過ぎた不動産は、売却する際の資産価値が大幅に減少してしまう恐れがあるため、注意が必要です。一方、購入してから数年で売る場合にも注意しなければなりません。なぜなら、不動産を所有していた期間によって売却する際にかかる税金も変わるからです。

所有期間が5年超のものは「長期譲渡所得」、5年以下のものは「短期譲渡所得」とされ、短期譲渡所得のほうが税率は高くなります。その点を考慮した場合、「5年間の定期賃貸借契約」という貸し方も方法の1つです。

5年が経過すると賃借人が退去して空室となり、居住用物件として売り出すことも可能となります。賃貸中の投資用物件（オーナーチェンジ物件）よりも流通性が増すだけでなく、タイミングが合えば売却時の税金を抑えることにつながります。

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先ほどお伝えしたように、建物・設備のメンテナンスやリフォーム・リノベーションは空室リスクの減少だけでなく、資産価値をキープするうえでも有効です。また、利便性がよく底堅い人気が見込まれる物件であれば、価格の大きな下落は防げる可能性があります。購入物件は立地や将来的な都市計画を踏まえて決定することが重要です。

金利変動が生じる恐れがある

不動産投資ローンを借り入れる場合、金利の変動にも注意が必要です。借り入れを行った金融機関にローンを返済する際は、利息を上乗せして支払わなければなりません。返済している間に金利が上がり、ローンの返済が滞ってしまわないように、資金計画をしっかりと立てることが大切です。

不動産投資を成功させるための2つのポイント

不動産投資を成功させるためには、長期的な目線を持つことや購入前の入念な調査が欠かせません。ここでは不動産投資を成功させるためのポイントを2つご紹介します。

長期的なリターンを考えて不動産投資を行う

不動産投資は、入居者の家賃が利益になるため、長期的に安定した収入を見込めます。一方で、不動産投資はすぐに大きな利益が得られるわけではありません。不動産投資を行う場合は短期運用ではなく、なるべく長い目で見るようにしましょう。

不動産購入時にしっかり調査する

不動産投資において不動産を購入する際、物件について念入りに調査することが大切です。主に見るべきポイントには、建物・設備のコンディション、共用部分の状態、立地や周辺環境などが挙げられます。上記でもお伝えしたように、不動産投資では物件を長期的に運用することが多いため、購入は慎重に行いましょう。

よくある質問

不動産投資においてよくある質問に回答します。

不動産投資に向いている人は？

安定した収入がある人や自己資金がある人のように、資金繰りに余裕を持てる人が向いています。不動産投資には、初期費用やローンなどで資金が必要になるケースが多くあるためです。さらに、空室の際は家賃収入が減少するため、その期間に耐えられる資金があるかも重要です。

また、不動産投資は変動が少なく安定的な収益が得られるため、堅実に副業を行いたい人にも向いています。

会社員が不動産投資するメリットは？

会社員は継続的かつ安定した収入があるため、ローンの融資審査で有利に働く可能性が高いことが大きなメリットです。また、会社として副業が禁止でも、不動産投資は可能なケースが多くなっています。そのため、会社員の給与にプラスとなる収入を得られるというメリットもあります。

不動産投資にかかる費用は？

不動産投資の初期費用は、ローンの頭金や手数料などで15％～30％程度が目安です。一方、不動産を金融機関からの融資のみで購入する「フルローン」という方法を用いる場合、頭金は必要ありません。ただし、フルローンは金利の上昇や毎月の返済額が大きいといった注意点もあるため、慎重に検討しましょう。

メリットの多い不動産投資を始めよう！

不動産投資は空室や家賃滞納などのリスクもありますが、長期的に安定収入が得られることや、インフレに強いといったメリットも多い投資方法です。不動産投資を成功させるためには長期的な運用を考えること、そして不動産購入時の調査を徹底的に行うことが大切です。不動産投資の目的は、副収入の確保や、老後の生活の資金源などさまざまですが、長期的に賃貸経営を行ううえで目的をはっきりさせておくとよいでしょう。

不動産投資に対して難しい印象があり、始めにくいと悩んでいる方はぜひ三井のリハウスにご相談ください。幅広いネットワークを活用した情報量と実績によって、不動産の購入から賃貸経営、売却や買い替えまでサポートいたします。

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※1出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）
（最終確認：2025年11月12日）