マンション売却の成功例の1つは、時間に余裕を持って計画的に売却できたケースです。マンションの売却にかかる期間は、一般的に3か月～6か月といわれています。売却にかける期間がこれよりも短いと、売却を急いでしまい、相場より低い価格で売らざるを得ないこともあります。

また、時間がないことを理由に、マンション売却に関する基礎知識を身に付けずに動いてしまったり、不動産会社や買主とのコミュニケーションを怠ったりすると、後にトラブルに発展する恐れもあります。特に売却期限が決まっている場合は、時間に余裕を持って売却活動をスタートし、計画的なスケジュールを立てて進めましょう。

【マンション売却成功例2】相場に対して妥当な価格で売り出した

適正な売り出し価格を設定することは、マンション売却を成功させるポイントの1つです。

失敗例としてよくあるのは、より高く売りたいという思いから相場よりも大幅に高い価格で売り出した結果、購入希望者が集まらないケースです。この場合、なかなか売れず結局は値下げすることになり、相場よりも安く売ることになってしまいがちです。

妥当な価格で売り出すには、査定を受ける前に相場を把握しておくことが重要です。自分でも相場を把握していれば、不動産会社からの査定額に対する説明を理解しやすくなります。相場を把握するには、不動産会社のサイト等で近隣のマンションの価格を検索してみるとよいでしょう。

三井のリハウスでは、所有するマンションのエリアや最寄り駅から、周辺の相場情報や購入希望者数、売却中の物件情報などを調べることができます。

●三井のリハウスの相場情報についてはこちら

なお、不動産会社のサイトに掲載されているのは売り出し価格であり、売主と買主が最終的に合意した成約価格とは異なります。また、調べた相場と実際の査定額にはある程度差が出ることも理解しておきましょう。なぜなら、実際の査定では立地や築年数・面積といった基本的な情報以外に、建物の状態や周辺環境といったその物件独自の情報も加味して算出されるためです。

【マンション売却成功例3】タイミングが適切だった

適切なタイミングでマンションを売却できていることも成功例の1つです。マンション売却のタイミングを見極めるポイントは以下の通りです。

・年度替わり ・不動産市場の動向 ・周辺の環境 ・マンションの築年数

年度替わりを控えた2月～3月頃は、就職、転勤、進学など新生活に備えて引越しをする人が増えるため、マンション需要が高まります。その時期に合わせて売却できるよう、売却にかかる期間を計算しておくとよいでしょう。

不動産市場の動向や周辺環境の状況によっても、マンションの需要は変動します。不動産の相場は、国内外の経済状況や金利政策などに影響されるため、経済状況をチェックしながら適切なタイミングを見極めるとよいでしょう。また、近隣に新たな駅が開業する、大型商業施設がオープンするといった周辺環境の開発が進むタイミングも、マンション売却に適した時期だといえます。

さらに、マンションの築年数もマンションの売却時期を見極める重要な要素です。マンションの資産価値は、築年数が経過するにつれて下がることが一般的です。より高い価格で売却するには、なるべく早く売り出すことが大切です。

これら4つのポイントを押さえ、マンション売却の時期を慎重に検討しましょう。

【マンション売却成功例4】内覧に向けて万全な準備をしていた

マンション売却を成功させるには、内覧に備えてきちんと準備をしておくことが重要です。内覧に来た購入希望者に、物件に対してよい印象を持ってもらうことで、早期売却につながります。

内覧準備としてまず行っておきたいのは、掃除と整頓です。特に、購入希望者を迎える玄関や、汚れが目立ちやすい水回りはきれいにしておきましょう。汚れがひどく、自分での掃除に限界がある場合は、プロによるハウスクリーニングを依頼するのも1つの方法です。ペットを飼っていたり、喫煙の習慣があったりする場合は、臭い対策も念入りに行うことをおすすめします。

また、物件のアピールポイントを事前にまとめておくことも大切です。住んでいるからこそ分かる立地のよさや治安など、書類を見るだけでは分からない情報を口頭で伝えられると、より物件の魅力を理解してもらえるでしょう。また、注意点も交えながら話すと、誠意を伝えられるため、購入を検討している人によい印象を持ってもらいやすくなります。

●マンションの内覧についてはこちら

【マンション売却成功例5】不動産会社と密にコミュニケーションが取れていた

売却活動は、不動産会社の担当者と密にコミュニケーションを取りながら進めることで成功につながります。

不動産会社によっては、販売活動中の報告がなく、「活動内容が分からない」「問い合わせや内覧後の状況が把握できない」といったケースがあります。そうした場合は、売主から不動産会社の担当者に知りたい情報を聞かなければなりません。

マンション売却において、売却活動を不動産会社に任せきりにすることはトラブルの要因となります。自分からも担当者に連絡し、しっかり連携を取りながら進めましょう。

マンション売却を成功させるためのコツ4選

マンション売却を成功させるためのコツには、主に以下の4つがあります。

・売却の流れを理解しておく ・売却にかかる費用や必要書類を理解しておく ・税金の特別控除を活用する ・信頼できる不動産会社を選ぶ

それぞれ詳しく説明していきます。

売却の流れを理解しておく

マンション売却の流れを事前に理解しておくことで、売却活動をスムーズに進めやすくなります。売却の流れは以下の通りです。

1．査定を依頼する 2．不動産会社と媒介契約を結ぶ 3．売却活動を開始する 4．売買契約を結ぶ 5．引渡し・決済を行う 6．確定申告をする

一般的に、マンション売却は不動産会社への査定依頼から始まります。査定によりマンションの推定売却価格を把握し、資金計画を立てることが重要なポイントです。

不動産査定には、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があります。それぞれ査定の精度や結果が出るまでの日数は異なるため、以下の記事を参考に自分に合った方法を選びましょう。

●不動産査定の種類についてはこちら

査定を受けたら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、以下の表に特徴をまとめています。

それぞれの違いを理解し、自身の状況に合った契約方法を選択しましょう。

●媒介契約の種類についてはこちら

不動産会社の担当者と相談しながら売り出し価格や売却条件を決めた後、媒介契約を締結し、本格的に売買活動を開始します。購入希望者が現れた場合、内覧の対応をしますが、先ほど述べたように、内覧は物件に対する購入希望者の印象を左右するため、しっかりと準備をしておきましょう。

購入希望者と売主の条件が整えば、売買契約に進みます。売買契約は、売主と買主、それぞれを仲介する不動産会社が顔を合わせて締結するのが一般的です。宅地建物取引士から買主への重要事項説明の後、売買契約書の読み合わせが行われ、その後、契約の証拠として、買主から売主へ手付金が支払われます。

売買契約を結んだ後には、決済をし、買主に物件の引渡しを行います。決済では、手付金を引いた売買の残代金が買主から支払われます。また、このとき不動産会社への仲介手数料も支払いますが、売買契約時と物件の引渡し時の2回に分けて、半金ずつ支払うのが一般的です。

マンション売却で利益が出た場合や、特例の適用を受ける場合には、必ず確定申告を行わなければなりません。売却損が出た場合でも、軽減措置の特例を利用できることがあるため、利益と損のどちらが発生しても特例の確認と確定申告は忘れないようにしましょう。

●売却の流れについてはこちら

売却にかかる費用や必要書類を理解しておく

マンション売却では、売却にかかる費用や必要書類を事前に調べておくことも重要です。費用を事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。書類には取得に手間がかかるものもあるため、事前に用意しておくことで焦ることなく手続きを進められます。

不動産売却にかかる費用の目安は、一般的に成約価格の3.5％～4％で、具体的にかかる主な費用は以下の通りです。

・印紙税 ・仲介手数料 ・登記費用（住所変更や抵当権の抹消が必要な場合） ・譲渡所得にかかる税金 ・住宅ローンの返済にかかる費用 ・その他の費用

それぞれの詳しい金額については以下の記事をご確認ください。

●不動産売却にかかる費用についてはこちら

マンション売却の際に用意すべき主な書類は以下の通りです。

・登記済証（権利証）または登記識別情報 ・本人確認書類 ・物件の間取り図 ・固定資産評価証明書 ・実印・印鑑証明書 ・固定資産税、都市計画税納税通知書の写し ・住民票 ・抵当権抹消書類（抵当権の抹消が必要な場合） ・買主に引き渡す書類

それぞれの取得方法やどのような書類かなど、詳しくは以下の記事をご覧ください。

●不動産売却に必要な書類についてはこちら

税金の特別控除を活用する

優遇措置や特例を活用することで、マンション売却の際に課される税金の負担を減らせる可能性があります。たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用することで、譲渡所得にかかる税金を最大3,000万円まで控除できます。

また、軽減税率の特例を受けられることもあります。特例を利用した際の税額は、課税長期譲渡所得（所有期間が5年を超える不動産を売却したときの利益）の金額に応じて、以下の表のように求められます。

ただし、これらの特例を利用する場合にはいくつかの要件があるため、事前に確認しておきましょう。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

●軽減税率の特例についてはこちら

信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を選ぶことも、マンション売却を成功させるコツの1つです。何を得意分野とするか、取引実績はどの程度かを確認し、安心して任せられるかどうかを見極めましょう。また、担当者が売主の希望を聞き、売却活動について説得力のある提案をしてくれるかどうかも重要です。

マンション売却で失敗しないためにプロにも相談してみよう！

マンション売却を成功させるためには、今回ご紹介したコツを押さえるとともに、事前に基礎知識を身に付けておきましょう。知識がないまま売却を進めてしまうと、トラブルにつながったり、ミスに気づかなかったりする恐れがあります。

また、マンション売却のプロである不動産会社に相談することで、より成功に近づけます。三井のリハウスでは、不動産売却のプロがお客さまのお悩みに合わせてマンション売却のサポートをしています。まずは無料査定から、お気軽にご相談ください。

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住宅の購入にあたっては、多くの人が住宅ローンを利用するでしょう。その住宅ローンの金利が高いか、低いかは、購入のしやすさや購入意欲に影響するものです。そのため、不動産の購入・売却を考えている人は、住宅ローンの金利動向に注目しておく必要があります。

日本では長らく、大規模な金融緩和政策によるマイナス金利政策が実施され、住宅ローン金利も超低金利が続いていました。しかし、2024年3月、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、約17年ぶりに政策金利を引き上げて短期金利を0％～0.1％程度としました。続いて2024年7月には政策金利を0.25％程度に、2025年1月には0.5％程度にまで引き上げています。これは、2008年以来の水準です。

ローン金利は金融政策の影響を受ける

住宅ローンには、大きく分けると「固定金利型」と「変動金利型」があります。固定金利型とは、契約時の金利が一定期間あるいは全期間固定していて、契約後に市中の金利が上がっても、固定期間中は適用金利が上がらないタイプです。利用する消費者からすれば、金利が上がらず、返済額も増えない点は安心できますが、その分金利は高めに設定されています。

一方、変動金利型とは、借入後に市中の金利が上がれば、適用金利が見直されるタイプです。利用者にとっては、返済額が増えるという金利リスクがあるわけですが、その分、金利は低く設定されています。

2025年3月現在、変動金利型は主要銀行では0.3％台から0.6％台で利用できますが、固定金利型は1％台から2％前後です。そのため、返済額にも大きな違いがあり、住宅ローン利用者の7割から8割（※1）は変動金利型を利用しているといわれます。

変動金利型は短プラ＋1.0％が基準金利

主要銀行における変動金利型の金利は、短期金利の指標である「短期プライムレート（優良企業向けの貸出期間1年未満の金利）」＋1.0％となっており、短期金利の影響を受けます。2025年1月に短期金利が0.5％程度に引き上げられた際、変動金利型の基準金利も1.625％から1.875％に引き上げられました。それによって、短期プライムレート＋1.0％の変動金利型の基準金利は、2.625％から2.875％に上がることになります。

ただ、実際には、物件の条件や利用者の条件などに応じて金利引き下げが行われ、優遇金利が適用されます。その最優遇金利は、主要銀行では0.3％台から0.6％台ですが、基準金利同様に0.25％程度引き上げられ、0.5％台後半から0.8％台後半になるのではないかとみられています。

年内にもう一段の引き上げがあるのか

2025年春段階の経済状況を考慮すると、今後も年内にはもう一段か二段の金利引き上げがあるのではないかとみられています。

具体的には、短期金利が0.5％程度から0.75％程度に引き上げられ、短期プライムレートが1.875％から2.125％程度になる可能性が高いでしょう。そうなると、変動金利型の住宅ローンの基準金利も2.875％から3.125％程度に上がり、それに応じて金利引き下げ後の適用金利も上がるのではないでしょうか。

変動金利型の返済負担額が重くなる可能性

上述のように、変動金利型は政策金利である短期金利の影響を受けます。その短期金利の引き上げが続き、かつ今後も引き上げが想定されるなかでは、変動金利型の住宅ローンの返済負担が重くなる可能性は高いでしょう。

ただし、住宅ローンの金利がどの程度上がるのかは、物件や利用者などの条件によって異なります。たとえば、金融機関によっては、環境にやさしい住まいについては、金利を0.2％程度引き下げる優遇策を実施しています。また自己資金割合の高い人についても、金利を0.2％程度低くする優遇策があります。

そのため、多くの銀行では、変動金利型の適用金利は「0.325％～」「0.625％～」などと表記されているのにお気付きでしょうか？この場合、最優遇金利は0.325％や0.625％ですが、すべての人が最優遇金利で借りられるわけではありません。優遇幅が小さくなって、最優遇金利より少し高めの金利になることもあるのです。実際にどの程度の金利になるかは、個別にインターネットや窓口で確認してから資金計画・返済計画を立てなければなりません。

変動金利型ローンにはリスクを軽減する仕組みがある

ただ、金利が上がって、返済額が増えるときなどには、利用者の負担が急激に増えないようにするためのルールが設定されています。それが、5年ルール、125％ルールといわれるものです。

変動金利型だからといって、頻繁に金利や返済額が変わっては計画を立てにくいですし、大幅な返済額の増額があると、不安で利用しにくくなってしまいます。そうしたリスクを少しでも小さくして、安心して利用してもらえるようにするのが、これらのルールの目的です。

変動金利型の5年ルールと125％ルールとは

5年ルールとは、借入後に金利が上がっても、5年間は返済額を増やさず、5年後に見直すというものです。ただし、その間は、返済額の利息分と元金分の割合を調整して対応します。たとえば金利が上がったときには、返済額はそのままにして、利息分を増やし、元金分を減らします。その分、元金の減り方が遅くなるわけです。反対に金利が下がったときには、元金分が増えて、利息分が減るので、元金の減り方が早くなります。

利用者からすれば、金利が上がっても5年間は返済額が増えないので、比較的計画を立てやすくなるでしょう。しかも、金利が上昇して返済額が増える場合には、増額率を25％までに抑えることになっています。それが、125％ルールといわれるものです。

125％ルールがあれば、金利が大幅に上がって返済額が増える場合でも、3割、4割と大きく増えることはありません。25％以内であれば、5年の間には収入も増えるでしょうから、金利上昇を想定して家計管理を徹底しておけば、返済額が多少増えても対応できるのではないでしょうか。

固定金利型には2つの金利タイプがある

固定金利型は、変動金利型に比べて金利水準が高いために、利用者はさほど多くありません。なお、固定金利型には、「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」の2つがあります。

固定金利期間選択型とは、2年・3年・5年・10年など固定期間が一定に限られており、固定期間終了時には、その時点の金利で再び固定金利期間選択型か、変動金利型に変えるかを選べるものです。固定期間の短いタイプは、変動金利型並みの低い金利で利用できるうえ、一定期間は金利が変わらないので、固定金利型の安心感と金利の低さの両方をそれなりに享受できます。このことから、「変動金利型と全期間固定金利型のいいとこ取り」ともいわれます。金利は、固定期間が短いほど低く、固定期間が長くなるほど高くなります。主要銀行では、固定金利期間選択型の固定期間3年は1％台の前半で、固定期間10年が1％台の半ば、固定期間20年以上が2％前後から2％台の前半となっています。

一方、全期間固定金利型とは、原則的に完済までの金利が決まっていて、市中の金利が上がっても、適用金利や返済額は変わりません。

固定金利型の金利も上がり始めている

今では、固定金利型の金利も上がり始めています。変動金利型が政策金利である短期金利の影響を受けるのに対して、固定金利型は長期金利の影響を受けます。実は、長期金利とは、市中の金利動向の先行きを見通して短期金利に先立って変化する特性を持っているものです。そのため、長期金利の指標である「長期プライムレート（優良企業向けの貸出期間1年超の貸出金利）」は、2019年までは1.0％を切る水準だったのが、2020年4月には1.1％に、2023年には1.5％前後に、そして2024年12月には1.9％まで上がり、2025年の1月には2.0％、2月には2.2％まで上がっています。

それに伴って、固定金利型住宅ローンの金利も、変動金利型ローンに先立ってジワジワと上がってきました。図表1は全期間固定金利型の代表格ともいうべき、独立行政法人住宅金融支援機構が民間機関と提携して実施している「フラット35」の金利の推移です。（※2、※3）2022年4月には、返済期間21年～35年の金利のうち、最も多くの金融機関が採用し、かつ一番低い金利は1.30％だったのが、2025年3月には1.94％まで上がっているのが分かります。

図表1　フラット35最頻・最低金利の推移（単位：％）

（※2、※3）独立行政法人住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移（最低～最高）令和3年4月から令和5年3月まで」「【フラット35】借入金利の推移（最低～最高）令和5年4月から」を元に作成

金利リスクは小さいが金利は高めの設定

固定金利型は、金利リスクが小さい一方、金利は高めなので、利用者はさほど多くありません。しかし今後、金利が本格的に上がっていけば、金利の上がらない固定金利型の安心感が見直される可能性もあるのではないでしょうか。

特に、フラット35には大幅な金利引き下げ制度があり、住宅性能が高い物件を購入する場合には、5年、10年の間の金利が最大1.0％引き下げられ、変動金利型並みの金利で利用できることがあります。5年後、10年後には本来の金利に戻って返済額が増えますが、それでも変動金利型などと違って、あらかじめ分かっているので、準備しておける安心感があるのは大きいでしょう。

金利動向と不動産購入・売却への影響

住宅ローンの金利動向は、住宅市場に大きな影響を与えます。超低金利が長く続いた時期には、安心して金利の低い変動金利型を利用できたため、マンションや戸建住宅の販売が促進されました。しかし、2024年以降、短期金利が引き上げられ、変動金利型住宅ローンの金利が上昇傾向にあり、住宅市場に影響が出てくるのではないかと懸念されています。

独立行政法人住宅金融支援機構の住宅ローン利用予定者を対象にした調査によると、2024年7月の日銀による短期金利の引き上げを受けて、58.2％の人が、住宅取得計画に「変化あり」と回答しています。（※4）

金利先高感で買い急ぎが出る可能性

住宅取得計画の変更を考えている人のうち、18.4％は「住宅予算を減らす方向で考えている」とし、「住宅取得時期を前倒ししようと考えている」とする人も16.4％います。（※4） 金利が上がって返済負担が増えれば、その分借入可能額の減額につながるので、それまで予定していた予算を下げなければならないかもしれません。ならば、金利の低いうちに買ってしまったほうがよいのではないかと考える人もいるわけです。

金利の上昇は、中長期的には消費者の購入意欲を削ぐことになります。一方、短期的には「買い急ぎ」を発生させ、一時的にしろ住宅市場を活性化させる可能性もある、ということが分かります。

どんな影響が出るのか見極めが重要になる

上述をまとめると、「住宅ローン金利が上がりそうだから、住宅市場が動かなくなるのではないか」と決めつけるのではなく、金利上昇に伴って、さまざまな動きが出てくる可能性があることを頭に入れておく必要があるといえます。

金利上昇のマイナス面のみにとらわれず、プラス面が発生する可能性もあることを知っておけば、どのような行動をとるべきか判断できるようになるのではないでしょうか。また、わずかな金利差でも市場にはかなり大きな影響を与えることがあるので、十分に注意しておきたいものです。

不動産購入と住宅ローン金利の関係

住宅ローン金利は、コンマ以下の単位で変化します。しかし「わずかな金利差だから大したことはないだろう」と、軽く考えてはいけません。住宅価格が高騰している分、住宅ローンの利用額も増えており、わずかな金利変化が住宅ローン返済額を大きく左右するからです。

また、金利が下がれば負担が軽減され、借入可能額が増えるので、購入意欲は高まるのが普通です。ただし、まだまだ下がるという先行き見通しが強い場合は、もう少し待ったほうがよいのではないかという「買い控え」が発生する可能性があります。反対に、金利が上がり始めると、もっと上がってしまう前に買っておかないと買えなくなるのではないかと「買い急ぎ」が出てきて、市況を活性化させる可能性もあるのです。

適用金利によって返済額はこんなに違ってくる

最近は住宅価格の高騰が続いており、利用しなければならない住宅ローンの借入額も増える傾向にあります。それだけに、適用金利によって返済額にどの程度の差が出てくるのかという点は、しっかりと理解しておく必要があるでしょう。

図表2にあるように、借入額3,000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの場合、金利0.4％の毎月返済額は7万6,557円です。しかし、適用金利が0.6％に上がると、返済額は7万9,208円になります。さらに、適用金利が0.8％になると、8万1,918円と月額8万円台に増え、1.0％だと8万円台の半ばにまで届いてしまいます。

図表2　借入額別・金利別の毎月返済額 設定条件：35年元利均等・ボーナス返済なし

年間23万円近くもの差になることもある

上では借入額3,000万円を例に挙げましたが、最近はその程度では済まず、5,000万円、7,000万円、あるいは1億円が必要というケースもあるでしょう。「パワーカップル」と呼ばれる共働き夫婦の場合、夫婦それぞれが1億円のローンを組んで、2億円のマンションを買うこともあるようです。

たとえば、借入額が7,000万円になると、金利0.4％の毎月の返済額は17万8,633円です。それが、0.6％では18万4,820円に、0.8％では19万1,142円に、1.0％だと19万7,599円にまで増えます。1.0％になると、0.4％より月額では2万円近く、年間では23万円近くも負担が増えることになるのです。これでは、とても返済していけないという人も出てくるのではないでしょうか。

金利は融資実行時の金利が適用される

上述のシミュレーションを見て、「短期間にそんなに適用金利が上がるはずはない」と思われる方もいるかもしれません。しかし、注意しておきたいのは、住宅ローン金利は契約時ではなく融資実行を受けるときの金利が適用される点です。

中古住宅や完成済みの新築住宅なら、すぐに引渡しを受けることができるので、契約時に近い金利が適用されるでしょう。しかし、大規模なマンションなどの場合、契約から引渡しまで1年、2年とかかることも珍しくありません。その間に想定以上に金利が上がって、予定していた金額の融資を受けられず、計画を見直さざるを得なくなるという事態が起こり得るのです。

大規模なマンションなどでは、入居開始の少し前に現地での内覧会・説明会が開催されます。そこで、金融機関の担当者が改めて住宅ローンについて説明してくれるのですが、金利が上がっていると返済額が増えるので、当初予定していた金額の融資を受けられず、計画の変更や中止を求められるといったケースもあります。それだけに、ある程度の金利上昇を見込んで、それでも家計に影響がないことを十分に確認しておく必要があるでしょう。

購入も売却もタイミングの見極めが大切

日本では十数年の長きにわたって、金利のないマイナス金利時代が続いたため、金利の動きにあまり関心を持たれませんでした。しかし、金利のある時代に入った現在、そういうわけにはいきません。

金利が上がると、購入希望者の間では、金利先高感から「買い急ぎ」が発生するかもしれませんし、上がり過ぎると「もう手に負えない」と諦めが出てくるかもしれません。それは売却を考えている人も同様で、金利が上がり始めると、金利の低いうちに売ったほうが買い手がつきやすいと考える「売り急ぎ」が出てくるでしょう。反対に金利が下がると、まだまだ下がるかもしれないと売却をいったん止める「売り控え」が発生する可能性もあります。

このように、金利の動きは市況にさまざまな影響を与えます。そのため、金利の動きを注視すると同時に、それによって市況にどんな変化が出てくるのかをある程度予測できるようにしておきたいものです。そのうえで、売り時・買い時のタイミングを見極められるようにしておくのが、不動産の購入・売却を成功させるための条件といってよいでしょう。

三井のリハウスでは、不動産売却・購入に関するさまざまなご相談に対し、豊富な実績にもとづく知見を生かして親身に対応します。お客さまのご事情やご要望に合わせた提案を行っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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※1出典：「住宅ローン、変動金利型が根強く～民間住宅ローンの令和4年度の実績を公表します～」，国土交通省 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001733622.pdf （最終確認日：2025年3月13日）

※2出典：「【フラット35】借入金利の推移（最低～最高）令和3年4月から令和5年3月まで」，独立行政法人住宅金融支援機構 https://www.flat35.com/files/400359529.pdf （最終確認日：2025年3月13日）

※3出典：「【フラット35】借入金利の推移（最低～最高）令和5年4月から」，独立行政法人住宅金融支援機構 https://www.flat35.com/files/400370971.pdf （最終確認日：2025年3月13日）

※4出典：「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用予定者調査（2024年10月調査）】」，独立行政法人住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/files/400372465.pdf （最終確認日：2025年3月13日）

東京都港区三田では、いくつもの再開発が進行中です。これらの再開発プロジェクトは、老朽化した建物や整備されていない歩道を改善し、地域の防災性を高めることを目的としています。また、マンションや商業施設の建設も進められ、より便利で魅力的なエリアの形成を目指しています。

三田は交通の利便性が非常に高く、オフィス街・学生街として発展している地域です。多くのビジネスパーソンや学生が行き交い、活気あふれるエリアとなっています。

一方で、三田は江戸時代に武家屋敷街として発展した歴史を持つ地域でもあります。現代でも、佐土原藩邸（現在は綱町三井倶楽部）や御田八幡神社（709年創建）など、由緒ある建物が残っています。このような歴史的な土地柄ゆえに、古い木造建築物や複雑な細街路が今なお多く残っているのです。以下でエリアごとに再開発の計画を見ていきましょう。

三田再開発はいつから？

三田エリアでは、地域全体の活性化と利便性の向上を目指した複数の再開発プロジェクトが進行中で、それぞれ異なるスケジュールで進められています。主要なプロジェクトの着工時期と完了予定時期は以下の通りです。

三田エリアの再開発の代表例

三田エリアで進んでいる複数の大規模再開発プロジェクトについて、主なものを詳しく見ていきましょう。

三田五丁目西地区第一種市街地再開発事業

三田五丁目西地区は、白金高輪駅に近く、住宅、オフィス、店舗、工場などが混在する地域です。この地域では、老朽化した木造建築物が密集し、道幅の狭い道路が多いことから、防災性の向上が急務となっていました。再開発事業はこれらの課題を解決し、安全で快適な市街地を形成することを目的としています。

特徴的な取り組みとして、三田五丁目初となる街区公園規模の「（仮称）だるま広場」の創出があります。また、白金高輪駅と地域をつなぐ歩行者ネットワークの整備も進められています。さらに、交差点の改良や交通のハブの強化も行われる予定です。具体的には、シェアサイクルポートの設置、タクシー配車サービスの乗降場所の提供、デジタルサイネージの設置などが計画されています。

三田小山町西地区第一種市街地再開発事業

三田小山町西地区は、麻布十番駅近くに位置する約2.5ヘクタールの区域です。この地域は、小規模な土地利用や老朽化した木造建築物、さらに細街路が多いことから歩道が未整備で、オープンスペースや緑地が不足していました。この再開発事業は、これらの課題を解決し、安全で快適な魅力ある複合市街地を形成することを目指しています。

（仮称）港区三田一丁目計画

2025年3月に竣工の「三田ガーデンヒルズ」と命名されたプロジェクトです。この計画は、広尾ガーデンヒルズ以来、38年ぶりに三井不動産グループと三菱地所グループが共同で手掛ける大規模な再開発事業であり、港区最大規模の敷地面積を誇る旧逓信省簡易保険局庁舎跡地を活用しています。歴史的建造物の保存と再生、環境配慮型の都市設計、そして上質な暮らしを提案するこのプロジェクトは、地域の新たなランドマークとなることを目指しています。

「三田ガーデンヒルズ」は、単なる住宅地ではなく、「職住近接」と「環境共生」をテーマにした複合型都市空間を提供します。地域コミュニティとの共生も目指しており、歴史的建造物の保存や緑地空間の創出はもちろん、防災性や環境性能に優れた設計によって地域全体の価値向上に寄与することが期待されています。この計画の詳細については次項でさらに詳しく解説します。

三田再開発で注目のマンション！三田ガーデンヒルズって？

三田ガーデンヒルズは、2025年3月17日から引渡しが始まったマンションで、豊富な共用施設と充実したサービスを提供しています。主な施設概要は以下の通りです。

港区で最大の敷地面積25,246m²を有する分譲マンションで、階数を最大地上14階に抑えた全6棟（PARK MANSION棟・NORTH HILL棟・WEST HILL棟・EAST HILL棟・SOUTH HILL棟・VILLA棟）で構成されています。

コンセプトは「THE GATED HERITAGE」。「港区三田エリアの象徴としてこの地固有の価値ある環境を維持し、住む人だけの護られたすまいとくらしを提供することで、日本が誇れる邸宅を創出したい」というメッセージが込められています。

施設空間

三田ガーデンヒルズは、環境配慮と歴史的価値の継承を両立させた空間を創出しています。このプロジェクトでは、全戸が国内最大規模のZEH-Oriented仕様を取得予定であり、太陽光発電設備や燃料電池を導入することでCO2排出量実質ゼロを目指しています。さらに、建物全体が「カーボンニュートラルデザインプラン」と「バイオフィリックデザインプラン」を採用し、自然との共生を重視した設計が特徴です。

「都心の森」として既存樹木を含む約130種の植栽を活用し、約7,700㎡に及ぶ広大なランドスケープも創出します。また、年間約500トンの雨水を利用した、持続可能な環境保全にも取り組んでいます。さらに、旧逓信省簡易保険局庁舎の一部を保存・再現し、その歴史的価値を外観デザインに生かすことで、新旧が融合した魅力的な景観が実現されているのも魅力的です。

居住スペース

三田ガーデンヒルズの居住スペースでは、多様なライフスタイルに対応するため、ワンルームからペントハウスまでさまざまな間取りが用意されています。一部住戸には大型テラスやルーフバルコニーが設置されており、都心でありながら開放感あふれる生活が可能です。さらに、高度なセキュリティシステムが導入されており、居住者のプライバシーと安全性が確保されています。

共用施設も非常に充実しており、ワークスペースやフィットネスルームだけでなく、ゴルフレンジやサウナ、岩盤浴など多彩な設備があります。これにより、住民は日常生活のなかで快適さと利便性を享受できます。また、マンション内のバーラウンジで帝国ホテルのバーテンダーによるサービスを受けられるといったコンシェルジュサービスが提供される予定です。

●三田ガーデンヒルズのマンションライブラリーについてはこちら

大家（大家さん）・管理会社・仲介会社は役割に違いがあります。それぞれの違いは、おおまかに以下の表の通りです。

つまり、管理会社と仲介会社は大家をサポートする役割があるともいえます。

大家の役割

大家とは、「自身の所有する物件を第三者に貸し、家賃収入を得る個人や団体」のことを指します。大家が担う役割と業務の具体例を以下の一覧表にまとめたので、参考にしてください。

上記以外にも、突然のトラブル対応をはじめ、大家の担う役割は多岐にわたります。しかし、これらの業務を1人で行うのは大きな負担がかかるため、賃貸管理会社（不動産会社）に管理を委託するという方法もあります。

管理会社の役割

管理会社とは、「大家から委託された物件の管理を行う会社」のことを指します。管理会社の役割は、大家との契約にもとづいて、これまで大家が行ってきた管理業務を担うことです。一般的に、区分所有マンションや一棟マンション、一棟アパートなどの賃貸物件の管理業務を行います。専門知識やノウハウのある不動産会社に賃貸管理を任せることで、業務のクオリティーやスピードが上がるでしょう。これによって、借主の安心感から長期契約につながる可能性があります。結果として、物件の評判が上がったり、空室率が減少したりすることもあるでしょう。

貸主にとって不安要素になりがちな賃料の未払いに対しても、管理会社が保証会社を通じて滞納分を立て替え保証してくれたり、電話や書面などにより借主に通知してくれたりといった専門的なサービスを提供していることもあります。大家が賃料の未払いに個別で対応するのは大きな負担です。これを管理会社が代行してくれるのは、管理を委託する大きなメリットの1つでしょう。

さらに、これまでの経験を生かして、管理会社から新しい設備の導入やリフォームの提案をする場合もあります。そのため、中長期的には賃料アップも狙えるでしょう。

三井のリハウスでは、賃貸管理業務も行っております。マーケット分析力と三井不動産のグループ力を生かした募集条件のご提案で、年間6,800件（※1）を超える成約件数があります。ぜひお気軽にご相談ください。

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管理会社との賃貸管理委託契約には、「一般管理契約（管理委託契約）」と「サブリース契約」という2つの契約方法があります。自分により適した契約方法を選びましょう。

●一般管理契約（管理委託契約）についてはこちら

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仲介会社の役割

仲介会社とは、「部屋を探す入居希望者と、借主を探す大家・管理会社をつなぐ会社」のことです。仲介業務を専門に行う会社と、賃貸管理業務も兼ねて行う会社の2種類があります。仲介会社が担う役割と業務の具体例を一覧表にまとめたので、参考にしてください。

賃貸経営は集客力が非常に重要です。そのため、仲介会社を選ぶ場合は、入居者の募集や空室対策を効果的に行ってくれるかどうかも確認しましょう。三井のリハウスは賃貸管理業務と併せて賃貸物件の仲介業務も行っています。都市部の区分所有マンションで賃貸経営する方への仲介業務や賃貸管理実績が豊富であり、ホームページやポータルサイトの掲載、グループ会社を含む独自のネットワークを生かした集客力が強みです。賃貸経営についてお悩みの場合は、ぜひお気軽にご相談ください。

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大家・管理会社・仲介会社の関係性

大家、管理会社、仲介会社の関係性を、役割とお金の観点から解説します。

まずは役割から見ていきましょう。管理会社と仲介会社では役割が違いますが、なかには一体となっている場合もあります。その場合は、工数が減る分、業務がスムーズに進行するでしょう。三井のリハウスでは、24時間緊急対応サービスを提供する管理業務から、全国277店舗（※2）を超える幅広いネットワークを生かした仲介業務まで一貫して行っています。管理と仲介を1つの会社に依頼したい場合は、お気軽にお問い合わせください。

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次に、お金の観点から解説していきます。敷金や礼金、初回賃料を管理会社を通して大家に支払ったり、大家に直接支払ったりすると、仲介会社に払う仲介手数料と合わせて2度振り込みが必要です。この支払方法では、手数料が余分にかかるため、仲介手数料と初回のみ必要な費用を合わせて仲介会社に支払い、その後大家に送られる場合もあります。

よくある質問

ここでは、大家と管理会社に関するよくある質問をご紹介します。よくある質問は主に以下の2つです。

・大家と管理会社の間でトラブルが起きたらどうする？ ・自主管理と管理委託の違いは？

詳しく見ていきましょう。

大家と管理会社の間でトラブルが起きたらどうする？

大家と管理会社の間でトラブルが発生した際は、第三者に相談することをおすすめします。相談先の具体例としては以下の2つが挙げられます。

・公的な相談窓口 ・弁護士等の専門家

公的な相談窓口としては、国土交通大臣が指定した「住まいるダイヤル」、独立行政法人国民生活センターが提供する「消費者ホットライン」、そして各自治体の窓口などがあります。これらの第三者に相談してもトラブルが解消されない場合、管理会社を変更することも解決策の1つです。豊富な実績・情報を持つ、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

自主管理と管理委託の違いは？

大家が直接管理する自主管理と、管理会社に委託する管理委託のメリットを解説します。それぞれのメリットを理解したうえで、自分に適した管理方法を選びましょう。

まず、自主管理のメリットは以下の通りです。

・コストを抑えられる ・不動産管理の知識を得られる

自主管理では、管理手数料がかからないので、コスト削減につながるでしょう。また、自主管理を行うことで賃貸管理に必要なノウハウが身に付くため、今後、管理委託を行う際にも、適正な管理会社を見極める能力を持つことができます。

続いて、管理委託のメリットは以下の通りです。

・賃貸経営以外の本業に集中できる ・精神的・肉体的ストレスが軽減される ・生活の幅が広がる ・よりよい賃貸経営ができる可能性がある

副業で賃貸経営を行う人も増えています。物件の大家であれば、24時間365日体制でトラブルの対応に備えなければなりません。そのため、肉体的・精神的ストレスを感じることも少なくないでしょう。管理委託することで、それらのストレスが軽減され、本業に集中できる可能性があります。

また、大家をしていると、突然のトラブルに備えて、管理している不動産の近くに住んだほうがよいこともあります。管理委託すれば、このような懸念もせず、自身の居住地を自由に決められます。また、自宅から離れた魅力的な物件への投資も可能です。

自主経営では解決できなかった問題も、専門的な知識やノウハウを持った不動産会社に委託することで、入居率の向上をはじめ、これまでの賃貸経営の課題を改善できる可能性が高まります。

実際に、国土交通省が実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」（※3）によると、自主管理を行っている人の割合は18.5％に留まります。このことから、多くの人が管理委託を行っていることが分かるでしょう。

賃貸管理は三井のリハウスにお任せ！

賃貸経営を大家だけで行うのは負担になることもあります。そのため、管理会社に賃貸経営を任せるのがおすすめです。仲介、管理をともに行ってくれる不動産会社（賃貸管理会社）であれば、よりスムーズな賃貸経営になるでしょう。

三井のリハウスでは、年間5,000件（※1）を超える取引実績で、仲介から管理まで一貫したサービスを提供しています（※4）。また、賃貸中に発生した設備・建具等の修理・交換について、回数に制限なく三井のリハウスが5万円（税込5万5,000円）まで負担するフリーメンテナンスサービスをはじめ、魅力的なサービスを多数ご用意しています。一度、賃貸管理に関してお気軽にお問い合わせください。

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※1　2023年4月～2024年3月実績。

※2　2024年4月1日現在。

※3　出典：「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査＜結果概要＞」、国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001320853.pdf （最終確認：2025年3月11日）

※4　一部エリアでは提供しているサービスが異なる場合があります。

マンションを購入するとき、まず大切なのは無理のない資金計画を立てることです。そのために理解すべきポイントである、「住宅ローン」と「諸費用」についてそれぞれ解説します。

住宅ローン

住宅ローンは、毎月支払うという点で賃貸の家賃と同じように捉えられることがありますが、実際には幅広い視点で考える必要があります。なぜなら、金利タイプによっては毎月の返済額が変わるためです。また返済額のほかに「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」「各種保険料」など、さまざまな維持費も発生します。

一般的に、住宅ローンの返済額については、無理のない範囲として「収入の20％～25％」を目安にするとよいでしょう。ただし、年収は昇進や転職などで変動する可能性があり、支出も子どもの教育費や親の介護といったライフステージの変化に伴い増減することがあります。そのため、中長期的な視点を持ちながら、返済期間や金利なども含めて慎重に借入可能額を検討することが重要です。

また、住み替えを検討している方については、現在住宅ローンを返済中であっても、以下の方法で完済することで住み替えに向けて売却活動を行うことができます。

どちらの方法を選ぶにしても、住宅ローンの残債を確認し、いくらで売れそうか相場を把握したうえで資金計画を立てることが大切です。

また、住宅ローンの完済後には、住宅に設定されていた抵当権を抹消する必要があります。これは、抵当権を抹消しなければ、不動産を第三者に譲渡することができないためです。抵当権抹消の手続きには専門性が求められるため、司法書士に依頼するのがよいでしょう。

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諸費用

マンションを購入する際には、建物の購入代金のほかにも支出が発生します。一般的に、新築マンションは物件価格の3％～7％、中古マンションは物件価格の6％～10％ほどの費用が購入代金とは別にかかると想定しておくとよいでしょう。

諸費用の主な内訳は、以下の表の通りです。新築のみ、中古のみに発生する費用については、表の後半に記載しています。

マンション購入時の諸費用は、現金で支払うことが一般的です。しかし、まとまった現金の用意が難しい場合は、住宅ローンに組み込んだり、諸費用ローンを組んだりすることもできます。ただし、住宅ローンに諸費用を組み込めるかどうかは金融機関によること、諸費用ローンは住宅ローンと比べると金利が高く利息の負担が増える恐れもあることには注意が必要です。これらの注意点も把握したうえで、マンション購入を進めていきましょう。

マンション購入の注意点【物件の条件】

マンションは購入して終わりではなく、長く住み続けるものです。安心して生活し続けられるかどうか、以下の4点を事前に確認しておきましょう。

・災害リスク ・周辺環境と資産価値 ・リフォーム・リノベーションの有無 ・マンション管理

それぞれ詳しく解説していきます。

災害リスク

マンションを購入する際は、地震や津波、洪水、液状化といった災害リスクを事前に把握することが重要です。まずは、国土交通省や各自治体が出しているハザードマップを確認しましょう。起こり得る災害リスクを把握したうえで、洪水リスクは低いか、土砂災害の危険度や高潮による浸水想定などを確認できると安心です。また、新耐震基準を満たしているかどうかは、建築確認申請書や確認済証で確認できます。

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周辺環境と資産価値

購入を検討しているマンションの周辺環境が、自分のライフスタイルに適しているかどうかは非常に重要な要素です。気になる物件を見つけたら、実際に現地へ足を運んでみましょう。最寄り駅や商業施設、学校、病院などへのアクセスを確認できるだけでなく、騒音の有無や治安なども肌身で体感できるでしょう。

また、購入したマンションは自分の資産になります。資産価値の高い物件を選べば、売却する、賃貸物件として活用するといった将来の選択肢も広がるでしょう。そのため、物件選びでは中長期的な視点を持つことが大切です。一般的に、立地や管理状態のよい物件は資産価値が下がりにくいといわれます。

リフォーム・リノベーションの有無

購入するマンションが中古の場合は、リフォーム・リノベーションの有無を確認することが大切です。リフォーム・リノベーション済みのマンションは、修繕した設備や内装などが部分的に新築同様の性能になっている反面、価格は高くなる傾向があります。また、不動産買取業者をはじめとした法人による再販物件の場合、販売価格に建物部分の消費税が含まれることに注意が必要です。

リフォームやリノベーションによって専有スペースは新築のような見た目になっていても、建物自体が古いと、給排水管のような目で見て分かりにくい箇所まで管理が行き届いていないケースもあります。そのため、不動産買取業者がどのような工事を行ったのかという履歴をしっかり確認しておきましょう。

一方で、リフォーム・リノベーションをしていないマンションは、築年数が経過するにつれて必要性が高まることもあります。リフォーム・リノベーションが必要になった場合に備えて、制限がないかを事前に管理規約でチェックしておくと安心です。

マンション管理

マンションごとに規定されている管理規約や、将来的な修繕について定めた長期修繕計画にも注意しましょう。

管理規約は、共有部分と専有部分の区分や、管理費・修繕費の金額、算出方法、用途、さらには管理組合の規定などを定めたものです。たとえば、バルコニーや配管など、共有部分か専有部分かの区別を確認しておかないと、将来的な修繕やリノベーションの可否を把握できない恐れがあります。また、管理費や修繕積立金の算出方法、管理組合における区分所有者の権利内容などもあらかじめ理解しておくと、認識のずれによる不都合を防げます。

マンションの共用部の大規模修繕や定期点検について定めた長期修繕計画は、特に中古マンションを購入するにあたって重要です。中古マンションは、新築マンションに比べ設備が劣化している可能性があり、築年数が古くなるほど修繕積立金も増加するのが一般的です。購入直後に修繕積立金が増額することもあるため、修繕積立金の増額予定の有無を確認しておきましょう。

マンション購入の注意点【内覧】

マンションを購入する前には必ず内覧をして、自分の目で物件の状況を確かめましょう。中古マンションならば物件を訪問し、新築マンションならばモデルルームを見学します。ここでは「居室内」「建物全体」のチェックポイントを簡単にご紹介します。

居室内

居室内は、以下の箇所を重点的にチェックしましょう。

建物全体

建物全体は、以下の箇所を重点的にチェックしましょう。

居室内と建物全体のほか、上下左右にどのような人が住んでいるか、周辺環境も含めて実際の住み心地はどうかといった点も、不動産会社の担当者を通じて確認しておくとよいでしょう。

マンション購入の注意点【契約】

契約に関する2つの注意点について、それぞれ解説します。

契約に関する疑問点を残さない

マンションの売買契約の際には、宅地建物取引士による契約内容の確認や重要事項の説明を経て、契約締結へと進みます。登記内容や購入金額、支払い日などの説明を口頭で受けますが、内容が専門的で複雑であるため、重要事項説明書については事前にコピーをもらい目を通しておくことが望ましいでしょう。

署名・捺印をすると合意したと見なされるため、事前に不明点を洗い出し、必ず確認することが重要です。

なお、不動産取引では、不動産会社が売主となっている物件の購入については、土地に定着しないテント張りの案内所等で申し込み等を行った場合、クーリングオフが適用できます。不動産取引におけるクーリングオフとは、購入申し込みや契約締結の状況が冷静な判断を行うには不適当な状況だったとき、購入後一定期間、買主・申込者から通知をすることで申し込みの撤回や契約解除が認められる制度です。宅地建物取引業法上、売主と買主のいずれも業者である場合には適用されません。

資金の事前準備を怠らない

マンションの売買契約時には、契約の証として売買価格の5％～10％程度の手付金を支払う必要があります。売買契約が問題なく進めば、購入代金の一部に組み込まれますが、契約時にはまとまった自己資金が必要なので手付金はしっかりと用意しておきましょう。

不動産会社の仲介で購入する場合は、不動産会社に対して仲介手数料の支払いも生じます。支払いは、売買契約時と物件の引渡し時の2回に分けるのが一般的です。

また、住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、売買契約後から引渡し前までに手続きが集中します。住宅ローンの本審査は売買契約後に行いますが、引渡し日には手付金を差し引いた残代金を一括で支払う必要があるため、住宅ローンの手続き期限には注意が必要です。直前になって慌てないように、計画的に進めておきましょう。

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マンション購入の注意点【不動産会社選び】

マンションを購入する際、不動産会社に仲介を依頼すれば、物件探しや契約手続きまで幅広いサポートを受けられます。信頼できる不動産会社かどうかは、「レスポンスの早さ」「契約を急かさない」「対応の手厚さ」といった点を参考にするとよいでしょう。ただし、不動産会社そのものが信頼できても、実際には担当者自身の力量が問われる場面が多いため、対応が気になったときは担当者の変更を相談してみるのも1つの選択肢です。適切なサポートを受けることで、より満足度の高いマンション購入が実現できるでしょう。

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マンション購入の注意点を押さえて住み替えを成功させよう

マンションの購入は、人生でも数少ない大きな買い物です。後悔することがないよう、上記でご紹介した注意点を押さえて慎重に進めていきましょう。

マンションの購入前に現在の住まいの売却を考えている場合は、売却の仲介を依頼する不動産会社選びも大切です。実績のある不動産会社に仲介を依頼すれば、より高く不動産を売却できる可能性が高まり、新居の購入に充てられる資金が増えるでしょう。

三井のリハウスは、累計取扱実績100万件以上に及ぶ豊富な実績のもと、スムーズな不動産売却をサポートしています。また、住み替えについてもお客さまの状況に合った提案が可能です。まずはお持ちの不動産について、精度の高い無料査定をご利用ください。

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住宅を購入するにあたり、新築住宅と中古住宅のどちらを選ぶかは、そのメリットを把握しておくと判断しやすくなります。主なメリットを順番に見ていきましょう。

最新の機能や設備が備わっている

新築の物件であれば、最新技術が搭載された設備が備わっているのが一般的です。タッチレス水栓や食器洗い乾燥機などを備えたシステムキッチン、浴室暖房付きバスルーム、タンクレストイレなど、日常的に使用する設備の機能が充実しています。

また、建築基準法にもとづく最新の耐震基準を満たした住宅であれば、地震による倒壊の懸念も少ないでしょう。柱や梁といった構造上の問題も少なく、安全性の高さが特長です。

維持費用が抑えられる

内装や外装だけでなく設備も全て新しいため、すぐには修繕費用がかかりません。より耐久性に優れた建材が使われることが多く、修繕が必要となるタイミングが遅くなります。また、省エネ効果のある高性能建材や構造であれば気密性や断熱性が高くなり、高熱費を抑えられるという恩恵も得られるでしょう。

そして、新築住宅には、法律にもとづき、雨漏りや構造耐力上の主要な部分などの不具合について10年間の売主の修補責任も付いているため、万一の不具合の際にも安心です。

税制優遇を受けられる

住宅ローンを利用して住宅を新築・取得した場合には、年末のローン残債の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除できる住宅ローン控除（住宅ローン減税）という税制優遇を受けられる場合があります。特に、中古住宅が最大10年間控除できるのに対し、優遇期間が長く設定され、年間の最大控除額も高く設定されているのは大きなメリットです。ただし、2024年1月以降に新築確認を受けた住宅が住宅ローン控除の適用を認められるためには、その住宅が省エネ基準を満たしていなければなりません。

また、新築住宅では住宅ローン控除のほかにも住宅にかかる固定資産税が3年間（マンションの場合は5年間）減額されるという優遇が受けられます。

新築住宅のデメリット

購入後に後悔しないよう、事前に新築住宅のデメリットも知っておくとよいでしょう。主なデメリットは以下の通りです。

価格が高い

新築住宅は、中古住宅に比べ購入価格が高いのが一般的です。これには、設備性能の高さだけでなく、建築資材や建築費、人件費の高騰などさまざまな要因があります。新築住宅の購入価格には設備以外の付加価値が含まれているため、中古住宅を購入しリフォームを行った際にかかる総費用よりも高くなる場合があります。また、資産価値の下落するスピードが早い点にも注意が必要です。

完成後をイメージしにくい

新築住宅は、未完成の状態で販売されることが多いため、完成後の住宅を具体的にイメージしにくいこともデメリットの1つです。結果として、想像しえなかった問題から購入を後悔することになる場合もあります。購入前に完成予想図を確認していたとしても、たとえば、望んでいた日当たりや眺望が得られなかったり、近隣住民や騒音に悩まされたりといったことが考えられます。

人気エリアに住めるとは限らない

駅が近く、周辺施設も充実しているなど、立地条件がよいエリアには、既に多くの建物が建っています。そのため、新築住宅を建てる土地が少なく、仮に見つかっても購入希望者が殺到し抽選販売となるケースもあります。また、人気エリアの需要の高さに応じて、販売価格は中古住宅に比べて格段に高くなることも無視できない点です。

中古住宅のメリット

他方、中古住宅にもメリットがあります。主なメリットについて解説します。

価格が割安

中古住宅の最大のメリットは、新築住宅に比べ安く購入できることです。また、中古住宅のなかには想像以上に建物のコンディションが良好なものもあり、割安に感じる物件もあります。新築住宅とは対照的に、資産価値の下落スピードが遅いという特徴もあります。

実物を確認してから買える

中古住宅は実物を見たうえで購入できるため、入居後の暮らしをイメージしやすいというメリットもあります。間取りや日当たり、建物内外の劣化状況が把握できるだけでなく、近隣住民や周辺環境も把握しやすいため、入居前後のイメージがかけ離れることは少ないでしょう。

立地の選択肢が多い

中古住宅は、都市部、郊外を問わず、幅広いエリアで売りに出されています。新築住宅を見つけることが難しい立地条件のよい都市部や人気エリアでも、中古住宅なら見つかるでしょう。また、多くの選択肢のなかから、理想の立地条件に近い住宅を探すことも可能です。

中古住宅のデメリット

ランニングコストがかかる

中古住宅は、建物や設備が古く修繕費用がかさみがちです。特に、キッチンやバス、トイレなどの水回り、壁紙やフローリングは、すぐに修繕が必要な場合もあります。また、新築住宅に比べて耐震性や断熱性が劣る場合が多く、これらを改善するためには高額なリフォーム費用がかかることがあります。

住宅ローンの借り入れに条件が付けられることがある

中古住宅を住宅ローンで購入する場合、借り入れに条件が付けられることがあります。たとえば、住宅ローンの審査対象には物件の担保価値等が含まれており、築年数が古いと返済期間を短縮される場合が考えられます。購入前に住宅ローンの事前審査を受ければ、希望通りの借入条件を満たせるかどうかを確認できます。物件探しの早い段階で受けるのがおすすめです。

●住宅ローンの審査についてはこちら

耐震基準を満たしていない場合がある

1981年以前に建築された旧耐震基準の建物は、建築基準法改正により耐震基準が強化された現在の耐震基準を満たしていないものが多くあります。耐震基準を満たしているから被害が出ないとはいい切れませんが、旧耐震基準の建物の場合、耐震診断や耐震補強工事の有無などから、安心して暮らせる建物であるか見極めるのがよいでしょう。

新築と中古、費用面ならどっちがお得？

ここまで見てきたように、新築住宅と中古住宅には、それぞれ長所と短所があります。購入費用、メンテナンス費用、設備の性能、立地条件など住宅選びに重要な諸条件は、購入者の資金計画やライフスタイルによって優先順位が変わるものです。新築住宅と中古住宅、後述する一戸建てとマンションのそれぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、自分の理想に合った住宅を選ぶよう心がけましょう。

よくある質問

新築の一戸建てとマンションのメリット・デメリットは？

新築の一戸建て、マンションの主なメリットとデメリットは以下の通りです。

中古の一戸建てとマンションのメリット・デメリットは？

中古の一戸建て、マンションの主なメリットとデメリットは以下の通りです。

住み替えを検討しているなら、まずは査定から

この記事では、新築と中古の住宅のメリットとデメリットについて解説してきました。それぞれのメリットやデメリットを理解したうえで物件選びを始めましょう。

住宅購入を検討している方のなかには、住み替えを考えている方もいらっしゃるでしょう。そのような方は、今住んでいる家をより高く売却できれば、その分新居の購入に充てられるため、不動産売却に欠かせない不動産会社選びがより重要です。経験豊富な信頼できる不動産会社に売却のサポートを任せましょう。

三井のリハウスでは、購入だけでなく、売却のサポートも行っています。たとえばマイホームの住み替えを検討していて、不動産の購入だけでなく売却も検討されている方は、三井のリハウスにお気軽にお問い合わせください。豊富な取引実績を持つ担当者が、新築と中古のどちらがふさわしいかといったお悩みから、不動産をより高く売却する方法まで、的確なアドバイスでサポートします。まずは不動産の無料査定を受けてみてはいかがでしょうか？

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賃貸マンションのお風呂リフォームには「全体リフォーム」「部分リフォーム」「設備リフォーム」の3種類があります。それぞれのおおまかな工期は以下の通りです。

なお、工事に必要な部品や設備機器の納期は、工期目安に含まれていません。そのため、部品取り寄せの状況によって、工事開始まで時間がかかることもあります。

以下でそれぞれのリフォームの特徴について詳しく見ていきましょう。

全体リフォーム

賃貸マンションにおけるお風呂の全体リフォームとは、全体的に設備を新品に交換することをいいます。リフォームの範囲が広いため、浴室のイメージや機能性を大きく変えられるのが特徴です。具体的な全体リフォームの例には、以下の2つが挙げられます。

・ユニットバス入れ替え ・浴槽交換

ユニットバスとは、壁・床・天井・浴槽が一体になっている浴室です。トイレや浴槽、洗面台が一緒の3点、浴槽と洗面台が一緒の2点、浴室独立の1点ユニットバスがあります。入れ替え費用はメーカーやグレード（ロー・ミドル・ハイ）によって異なるため、物件と収益に適したものを選びましょう。また、もとの浴室が在来浴室（現場で防水加工し、家の構造に合わせて作る浴室）の場合、ユニットバスを入れるには壁を広げる工事が必要になり、費用が増えて工期が伸びることもあります。

浴槽には「埋め込み型」と「据え置き型」があり、埋め込み型は浴室の壁や床を取り壊す費用がかかります。一方、据え置き型は浴槽の交換のみで終わるため、工事が簡単です。

部分リフォーム

賃貸マンションにおけるお風呂の部分リフォームとは、壁や床、天井などの設備を部分的に補修することをいいます。全体リフォームよりも費用と期間を抑えられるうえ、部分的であってもお風呂全体のイメージアップや機能性の向上などには十分に効果的です。部分リフォームの具体的な例には、以下の3つがあります。

・壁・床・天井張り替え ・浴室ドア交換 ・浴室塗装

壁や床、天井の張り替え費用は素材によって異なります。また、別々に施工するよりも、まとめたほうがコストを抑えられる可能性が高いため、業者と相談しながら決めるのがおすすめです。

浴室ドアの交換費用は、ドアのみか、枠も含めて交換するかによって変わります。浴室塗装は、軽微な劣化や工事が難しい場合に有効です。浴室を解体せずに、美観や防カビ・抗菌効果が得られるというメリットがあります。

設備リフォーム

賃貸マンションにおけるお風呂の設備リフォームとは、機器の交換や新設を指します。主に、お風呂の機能性や安全性の観点から行われます。

設備リフォームの具体例は以下の通りです。

・追いだき機能設置 ・水栓・シャワーヘッド交換 ・手すり設置 ・浴室暖房乾燥機設置

お風呂に追いだき機能を後付けすれば、お湯の入れ替えや足し湯が不要になるので、水道代を節約できます。追いだき機能の設置工事には、給湯器交換のみならば1日、配管工事を含むと1週間程度かかります。さらに、水栓やシャワーヘッドも交換すれば、節水効果を期待できるほか、水圧調整も可能です。

シニア向けの賃貸物件であれば、手すりを設置できると安心です。また、バリアフリーが目的のリフォームには補助金を支給する自治体もあるので、事前に確認してみましょう。

浴室暖房乾燥機には、電気式とガス温水式があります。いずれも設置するには、「換気扇が付いているか」「スペースは確保できるか」といった設置条件のチェックが必要です。

【賃貸マンションのお風呂リフォーム】費用を抑えるコツ3選

賃貸マンションのお風呂のリフォームにかかる費用を抑えるには、以下の3つのコツがあります。

・まとめてリフォームを依頼する ・リフォーム業者の閑散期に依頼する ・補助金制度を利用する

それぞれのコツについて、以下で詳しく見ていきましょう。

まとめてリフォームを依頼する

浴室の設備交換とリフォームをまとめて依頼すると、費用総額を抑えられる可能性があります。というのは、解体工事とまとめて行うことで工数が省けるためです。工事をまとめられるか、まとめた場合の費用はいくらになるか、業者に相談してみましょう。

リフォーム業者の閑散期に依頼する

リフォーム業者の閑散期は、契約獲得のために競争が激化しやすい時期です。そのため、閑散期に依頼すれば、競合の会社より優位に立つために、通常よりも価格を低くしてくれたり、値引き交渉に応じてくれたりする可能性が高くなるでしょう。また、見積もりや施工にも時間をかけてもらいやすいので、納得のいくリフォームにもつながるといえます。

リフォーム業者の閑散期は、一般的にゴールデンウィーク明けの5月～8月頃です。一方、繁忙期は新生活が始まる1月～3月頃や、年末が近づく9月～11月頃といわれています。可能であれば、閑散期に合わせてスケジュールを検討してみましょう。

補助金制度を利用する

賃貸マンションのお風呂リフォームをする際、補助金制度を利用できる場合があります。主な補助金制度は以下の通りです。

・住宅セーフティネット制度 ・長期優良住宅（増改築）認定制度 ・既存住宅の断熱リフォーム支援事業 ・介護保険における住宅改修

上記のほか、「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」から、お住まいの自治体にリフォーム補助金制度があるかどうかを検索できます。各制度には利用のための条件があるほか、運用は自治体によって異なり、既に募集を終了している場合もあります。詳しくは、各自治体のホームページでご確認ください。

【賃貸マンションのお風呂リフォーム】押さえておきたいポイント

賃貸マンションのお風呂リフォームを行う際に押さえておきたいポイントをご紹介します。

・タイミングと工期を確認する ・利回りを意識する

それぞれのポイントについて、見ていきましょう。

タイミングと工期を確認する

入居希望者の内見とリフォームの時期が重なると、部屋のイメージを十分伝えられず、契約獲得の機会を失ってしまう恐れがあります。また、入居中にリフォームを行う場合は、完了するまでお風呂が使えません。

リフォームにかかる工期が長くなるほど、上記のような影響は大きくなってしまいます。そのため、工期が長い場合は内見が多い時期を避けるとともに、既に入居者がいる場合には、早めの予告や近隣の入浴施設の案内といった対策をしておきましょう。

利回りを意識する

利回りとは、不動産の購入価格に対して、家賃収入がどのくらい得られているかを示した割合です。お風呂をリフォームすれば、不動産価値が高まって入居者獲得につながりやすくなり、高い利回りをキープできるかもしれません。一方で、費用をかけ過ぎると回収するのに時間がかかるため、利回りが下がってしまうこともあります。そのため、リフォームを検討する際には、以下の計算式を参考に予算を考えてみましょう。

利回り＝年間家賃収入÷（物件取得費用＋リフォーム費用）×100

リフォーム費用を回収するために賃料を上げることも可能ですが、相場から外れ過ぎると空室につながってしまうこともあるので注意が必要です。

よくある質問

賃貸マンションのお風呂リフォームに関して、よくある質問をご紹介します。今回は以下の2つについて、回答していきます。

・賃貸のリフォーム費用は誰が負担する？ ・賃貸のユニットバスの交換時期は？

賃貸のリフォーム費用は誰が負担する？

経年劣化に伴った破損を修繕するためのリフォームであれば貸主負担です。たとえば、給湯器の故障や天井のカビ汚れなどが挙げられます。一方、借主の過失による破損であれば、借主負担です。

賃貸のユニットバスの交換時期は？

国土交通省住宅局が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」によると、ユニットバスや浴槽の耐用年数は建物と同じとされています。具体的な耐用年数は、木造の物件であれば22年、鉄骨や鉄筋コンクリートの物件であれば47年ですが、耐用年数と耐久年数（物理的に使用できると見なされる期間）は異なります。ユニットバス交換時期の目安は15年ほどが一般的です。

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差し押さえとは、借金や税金、保険料などの支払いを怠った債務者に対して、金融機関や国などの債権者が支払い金を回収するための手段です。たとえば、借金の返済を滞納し続けている人に対して、自動車やブランド品などの財産を回収したり、不動産を競売にかけて金銭に転換するなどの手続きを行い、借金を回収したりします。差し押さえは民事執行法で規定されている正当な行為です。

差し押さえになる原因

ここでは、差し押さえに至る代表的な3つの原因について詳しくご紹介します。

借金返済の滞納

差し押さえになる1つの原因として、クレジットカードや住宅ローンなど、金融機関から借りたお金の返済を怠ることが挙げられます。ただし、民間企業が差し押さえを行うには裁判所での手続きが必要で、返済が1日や2日遅れたからといってすぐに差し押さえられるわけではありません。万が一、支払いを忘れていた場合は速やかに対応することで差し押さえのリスクを軽減できるでしょう。

支払いができずに借金の滞納が続くと、最悪の場合「滞納処分」となり、差し押さえられてしまいます。滞納処分とは、債務者の意思にかかわらず、滞納している借金を強制的に回収するための手続きです。

また、借金を滞納すると、滞納した分の延滞金も支払わなければなりません。たとえば、クレジットカードでは、支払いが1日でも遅れると延滞金が発生し、信用情報にも影響が出る場合があります。

税金の滞納

税金の滞納も差し押さえに至る原因の1つです。税金の滞納は、借金の滞納とは異なり、税務署職員や役所の職員の職権で、裁判所の手続きなしに差し押さえができます。また、税金を滞納すると延滞金が発生し、結果として支払うべき金額が増加します。

養育費の未払い

離婚時の取り決めに違反し、支払わない場合も差し押さえの理由となります。

養育費未払い時の差し押さえには、「債務名義の正本」および「送達証明書」が必要です。債務名義の正本とは、強制執行を行うために必要な文書で、送達証明書とは、債務名義を相手に送付したことを証明する書類です。

差し押さえの対象

差し押さえの対象は主に以下の3つです。

・債権 ・不動産 ・動産

債権

債権とは、特定の人に対して、特定の行為や給付を求められる権利です。債権を利用して預貯金や給与を差し押さえることもできます。代表的な債権には、「預金債権」「給与債権」「賃料債権」があります。

預金債権 預金債権とは、預金口座を持つ人が金融機関に対して金銭の支払いを求める権利です。具体的には普通預金、定期預金、当座預金などが対象です。

給与債権 給与債権とは、正社員やパート・アルバイト、派遣社員などの場合、会社から支給される給与の受け取り権です。上限はあるものの、給与のほか、賞与や退職金も差し押さえの範囲に含まれます。また、給与債権が差し押さえられる際には、勤務先への通知が行われます。

賃料債権 賃料債権とは、債務者がマンションやアパートなどを経営する場合に、賃借人から賃料を受け取る権利です。この権利も差し押さえの対象です。賃料債権が差し押さえられた際には、賃借人にもその状況が伝わります。

不動産

土地や建物などの不動産も差し押さえの対象です。不動産は、所在が明確であるため、比較的容易に差し押さえができます。また、場所や状態にもよりますが、一般的に不動産は高い財産的価値を持ちます。特に、住宅ローンを利用している場合、金融機関（債権者）が不動産を強制競売にかけることで、融資金の回収を目指すことがあります。

動産

現金やブランド品、貴金属などの動産も差し押さえの対象です。債務者の自宅や事業所に立ち入り、そこで発見した動産を売却して滞納金の返済に充てるケースです。不動産と動産の回収に優先順位はなく、債務者が不動産を所持していない場合に、動産の差し押さえが行われることもあります。動産の差し押さえでは、実際に自宅や会社に執行官が立ち入るため、債務者に自ら支払いを促す目的で行われることがあります。

差し押さえの対象ではないもの

人間として最低限度の生活を送るために必要な財産は、差し押さえの対象とはされません。これらを差し押さえると、憲法25条に違反することになります。

具体的には、以下のようなものが該当します。

・現金66万円未満 ・家具や衣服、台所用品などの生活必需品 ・農具や漁具などの職務上必要不可欠なもの

また、債権についても差し押さえが禁止されているものがあります。たとえば、給与や賞与などの給与債権は、原則として4分の1までしか差し押さえできません。さらに、国民年金や厚生年金などの受給権や生活保護受給権、児童手当受給権なども差し押さえの対象外です。

差し押さえの流れ

差し押さえが行われるプロセスについてご説明します。流れを知っておくと、実際に督促状が届いた際に、どのように対処したらよいのかが分かるでしょう。

通常、差し押さえでは「これから差し押さえを行います」という通知はありません。事前に知らせると、債務者が財産の移動や処分をする可能性があるためです。しかし、差し押さえに至るまでには複数のステップが存在します。

1．債権者による督促状の送付（未払い残高明示） 2．支払われない場合、裁判所へ申し立て 3．裁判所から「成立した支払督促」の通知 4．支払われない場合、裁判所による差し押さえ命令（仮執行宣言付支払督促）

仮執行宣言付支払督促とは、債権者が債務者に対して送る、支払い督促に仮執行宣言が付与された文書で、法的に強制力を持つものです。この文書が債務者に届いてから、2週間以内に債務者が異議申し立てを行わない場合、債権者は差し押さえを進められます。

借金滞納による差し押さえを回避する方法

借金滞納による差し押さえを回避する方法としては、大きく2種類あります。詳しく見ていきましょう。

残債の一括返済

住宅ローンをはじめとする残債の一括返済は、差し押さえを回避する方法の1つです。ただし、残債を一括で支払う能力のある人が、滞納を繰り返すことはあまり考えられません。支払い能力がない債務者は、差し押さえを回避するために、家族や親族、知人から資金を借りて返済する方法もあります。

債務整理

残債を一括返済できない場合は、債務整理を行う方法もあります。債務整理とは、裁判所や債権者と交渉して借金の減額や免除を目指す手続きです。債務整理には3つの方法があります。

任意整理 裁判所を介さずに債権者と直接交渉して借金を減額し、3年～5年で返済を完了する方法です。借金については、借金の利息の上限を定めた、利息制限法の上限金利にもとづき再計算され、上限金利を超えた利息は減額となります。個人での交渉も可能ですが、弁護士や司法書士に債務整理を依頼すると債権者に「受任通知」が送られ、取り立てを禁止できるほか、債務整理を終えるまでは返済も止められるというメリットがあります。

個人再生 裁判所に申し立てを行い、住宅を保有しながら借金を5分の1～10分の1に減額する方法です。個人再生の場合は、「民事再生法」にもとづいた基準で減額され、任意整理や後ほど説明する自己破産に比べて大幅な減額が望めます。ただし、主に以下のような一定の条件を満たす必要があります。

・継続して安定した収入があり、返済能力があること ・住宅ローンを除く借金総額が5,000万円以下であること

個人再生には、個人商店主や小規模事業者を対象にした小規模個人再生と、会社員や公務員が利用する給与所得者等再生があります。

自己破産 裁判所に申し立てを行い、生活必需品を除く財産を処分して全ての借金を免除してもらう方法です。自己破産を行うためには、「支払不能」であると裁判所に認められる必要があります。法的に借金の返済義務がなくなるメリットはありますが、不動産等ほとんどの財産を手放さなければなりません。

また、借金の原因が浪費やギャンブルの場合は自己破産できません。さらに、破産手続きで虚偽の説明を行うと、自己破産できないだけでなく、犯罪になる可能性もあるため注意しましょう。

税金滞納による差し押さえを回避する方法

税金は「非免責債権」であるため、自己破産の対象外です。自己破産後であっても支払いを免れることはできません。そのため、以下の方法で支払うことで差し押さえを回避しましょう。

税務署や自治体に相談する

税金の支払いが難しい場合、まずは納付書に記載された税務署や自治体に相談しましょう。支払いの意思を示したうえで、支払いが難しい理由や支払いの目途を伝えれば、対処方法を案内してもらえる可能性があります。

税務署に納税の猶予を申請する

病気や災害、失業などによって税金の支払いが難しい場合は、最長1年間の猶予期間内で、税金を分割して納付できる制度があります。ただし、猶予が認められるためには条件があるため、国税庁のホームページで詳細の確認が必要です。

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家や車などを売却する

固定資産税がかかる家や土地、自動車税や重量税がかかる車など、税金の負担となっている資産を売却するのも1つの手です。これらの資産から発生する税金を滞納して差し押さえになると、安価で売却される可能性が高いため、そうなる前にできるだけ高値での売却を考えましょう。

住宅ローンの滞納は早めの対処が肝心

住宅ローンの支払いを滞納している方は、できるだけ早めに動くことが肝心です。不動産を差し押さえられてしまうと、競売によって一般的な相場よりも低い値段で売却されてしまうこともあるからです。そうなる前に以下の方法で早めに手を打っておきましょう。

リスケジュール

リスケジュールとは、債務者が債権者と交渉して、毎月の返済額や返済期限を変更してもらうことです。リスケジュールできれば、その期間は差し押さえられることはありませんが、返済総額が増える可能性があります。差し押さえの可能性がある際は、早めの相談でリスケジュールを検討することも1つの方法です。

任意売却

任意売却とは、債権者の了承のもと、住宅ローンを完済せずとも抵当権を解除し、所有者の希望に近い条件で一般個人へ不動産を売却する方法です。任意売却は、強制的に安く売却される競売に比べると自由度は高いですが、住宅ローンの残債があるため売却後も返済は続きます。

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リースバック

リースバックとは、自宅を一度売却し、その後は賃料を払いながら同じ家に住み続ける方法です。一度で多額の資金を得られ、売却後は不動産の所有に伴う税金の支払いがなくなるなどのメリットがありますが、買取価格が一般相場より低くなるという傾向があります。

リースバックを検討する際は、無料で行える不動産査定を利用して、家の売却相場を把握することから始めましょう。

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差し押さえられる前に早めの対処をしよう！

今回は差し押さえについて、対象となる財産や流れなどをご紹介してきました。借金や税金などの滞納がある方は、この記事を参考に、できるだけ早い対策を行うことをおすすめします。

また、今回ご紹介した差し押さえの回避方法は、あくまで延滞が続いて対応が困難になったときの選択肢の1つです。そうならないように、事前の対処をすることが重要です。たとえば、定められた期日に借金や税金の支払いができない場合は、金融機関や税務署の窓口へ早めに相談することが賢明です。また、住宅ローンの滞納があるなら、債権者である金融機関に状況を説明して、対処法を早急に見つけましょう。

なお、住宅ローンの返済滞納による差し押さえを防ぐためには、滞納のリスクがある、もしくは既に滞納してしまっている不動産をできるだけよい条件で売却することが大切です。経験豊富で信頼できる不動産会社に仲介を依頼すれば、満足のいく価格で売却できるでしょう。

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インスペクションとは、英語で「調査」や「点検」などの意味を持ちます。不動産売買では、中古住宅の売買契約前に行う不動産調査のことを指すのが一般的です。この調査では、住宅の劣化や欠陥を調べるほか、修理が必要な時期やかかる費用のアドバイスも行われます。インスペクションを行うのは、民間資格を取得した人や建築士などの「ホームインスペクター」と呼ばれる専門家です。

目的・重要性

中古住宅を安心して売買するために、インスペクションは重要な役割を担っています。もし、建物の欠陥に気付かずに中古住宅を売却してしまうと、引渡し後に買主とトラブルになってしまう可能性があります。事前にインスペクションを行っておくことで、専門家の客観的な診断のもと、建物のコンディションを明確にして売り出せるでしょう。なお、インスペクションの実施依頼は、売主だけでなく、買主も行えます。

近年では、中古住宅市場におけるインスペクションの重要性はますます高まっています。2018（平成30）年4月には、宅地建物取引業法（宅建業法）の改正により、不動産売買におけるインスペクションについての説明や、調査結果の報告などが、不動産会社に対して義務化されました。ただし、インスペクションの実施は義務化されていません。

また、2020（令和2）年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと、名称、内容が変更されました。契約不適合責任とは、契約目的に反する取引が行われた場合、その責任を売主が負うことをいいます。これにより、これまで分かりにくかった中古住宅の売買に関するルールが明確化されました。もし、欠陥や不具合に気付かずに売買したときは、売主にかかる責任がさらに重くなります。

加えて、2024（令和6）年4月には建物状況調査に係る改正宅地建物取引業法施行規則等が施行され、中古住宅売買の標準媒介契約約款が改正されました。この改正により、宅建業者がインスペクションのあっせんを無とする場合は、その理由を明記することとされています。国がインスペクションのさらなる普及に力を入れていることが分かります。

●契約不適合責任（瑕疵担保責任）についてはこちら

調査方法

検査は、屋根や外壁、内壁、排水管や給湯管などの状態を専門家が目視や専門機材でチェックする方法が一般的です。さらに、修繕が必要な箇所があれば、かかる費用や実施するタイミングまでアドバイスしてくれます。インスペクションは売買契約の前に1回行うのが一般的で、物件の規模にもよりますが1時間～3時間程度かかります。

検査項目

検査項目は会社によって異なりますが、主に以下の部分を確認します。

また、建物内部にある鉄筋の状態や、戸建ての床下・屋根裏などを見る場合は、機械を使ってより精度の高い調査を行うこともあります。このような調査は、基本料金とは別にオプション料金がかかることが一般的です。詳しい料金については後ほど説明します。

インスペクションのメリット

売主と買主、それぞれにとってのインスペクションのメリットを具体的に見ていきましょう。

売主側のメリット

売主にとっての大きなメリットは、売却する不動産をインスペクション済みの物件として売り出すことで、早く、高く売れる可能性が高まることです。「プロの検査済み物件」としてインスペクション未実施の物件と差別化でき、買主が見つかりやすくなります。また、インスペクションによって適切な修繕を行うことで、成約価格が上がるかもしれません。

さらに、物件の状態をきちんと説明したうえで売買契約ができるため、買主から売買後に覚えのない修理費を請求されたり、クレームをいわれたりといったトラブルを未然に防ぐことができます。

買主側のメリット

買主にとって最も大きなメリットは、インスペクション済みの物件を購入できる安心感でしょう。プロによる検査で建物の状態が分かるため、検査をしていない物件よりも不具合の有無や、内容などを明確に把握できた状態で購入できます。

また、修繕が必要な箇所や劣化状況が分かるため、購入後の維持費用やリフォーム費用などが予測できることも買主にはうれしいポイントです。もし売主側でインスペクションを行っていなければ、買主側でインスペクションの実施を検討するとよいでしょう。

インスペクションを申し込む際の注意点

インスペクションを申し込む際の注意点として、以下のようなものが挙げられます。

インスペクションで不具合が見つかった場合は、売却前に修繕が必要となるケースがあります。そもそもインスペクションには一定の費用が必要です。そこに修繕費がかかると、売却による最終的な利益が減ってしまう恐れもあるでしょう。

また、少々の修繕では解決できないほどの大きな不具合が見つかった際には、売却しにくくなることもあります。不具合が目立つ検査結果は値引き交渉の要素にされやすく、想定より低い価格での売却になってしまう傾向があるためです。

インスペクションを行った場合の売却の流れ

売主がインスペクションを行ってから不動産を売りたい場合の一般的な流れは以下の通りです。

1．不動産査定を受ける 2．媒介契約を結んだ不動産会社にホームインスペクターを紹介してもらう 3．事前に図面や案内図などの必要書類を送る 4．インスペクションを実施する 5．報告書を受け取る 6．不適合の場合は修繕を検討する 7．購入希望者と売買契約を結び、後日引渡しを行う

インスペクションを依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結ぶときに、専門家であるホームインスペクターをあっせんしてもらうのがおすすめです。不動産会社にお願いすれば、依頼先を探す手間が省けます。

インスペクションの費用の相場はいくら？

インスペクションの費用は検査を請け負う業者や物件の規模によって異なりますが、相場は一戸建ての場合は6万円程度、マンションの場合は5万円程度です。ただし、この価格は基本料金の価格です。基本料金では、床下や小屋裏（屋根裏にできる空間）を外側や点検口から目視で確認するだけなのが一般的です。基本料金でどこまで点検してもらえるか、事前に確認しておきましょう。

オプションの料金がかかることがある

ホームインスペクターが建物の中に入って点検する場合や、機械を使った検査、耐震性の審査を行う場合は追加料金がかかり、10万円を超える場合もあります。一見高額に思えますが、築年数が古く、状態が不安な物件ではこうした調査をすることで、後々のトラブルを避けられます。必要があれば、前向きに検討してみましょう。

補助金の利用でお得になる

上記のように、インスペクションにかかる費用は安くありませんが、実施によって補助金を受けられる可能性があります。

補助金の制度には、国土交通省が行っている「長期優良住宅化リフォーム推進事業」に加えて各自治体が独自で行っているものもあります。たとえば、兵庫県では、売買を予定している既存の一戸建て住宅に対して、一定の基準を検査する「ひょうごインスペクション」を行う場合、最大2万5千円を補助する支援を行っています。

補助金を利用する要件に合えば節約につながります。お住まいの自治体で補助金の制度があるか、チェックしてみてくださいね。

インスペクションの依頼はどこにするのがよい？

インスペクションを行う業者には、不動産会社やリフォーム会社のほか、インスペクションの専門業者もあります。ホームインスペクションの業者を選ぶときは、以下のポイントを押さえておきましょう。

会社の実績や経験が、検査する建物の特徴と合っている

依頼する会社の実績や、過去に携わってきた建物の種類はチェックすべきポイントです。インスペクションといっても、建物の種類や工法によって、見るべき点は違います。検査してもらう物件に近い建物を扱った経験があれば、より適切な診断ができるでしょう。

なお、建築士の資格を持つホームインスペクターがいるというだけで会社を決めるのはよくありません。大規模施設と一戸建て住宅では、建築や診断に必要な知識や技術がそれぞれ異なります。そのため、大規模な建築物を設計できる1級建築士だからといって適切な診断が可能とは限りません。資格よりも経験や実績、またどのような建物の検査に定評があるかを重視して適切な診断ができる会社を選びましょう。

対応や説明がしっかりしている

検査内容やその結果を説明する際、一般の人にも分かるように話しているかという点も重視しましょう。インスペクションは、建物の状態を売主や買主がきちんと把握するためのものです。優れた知識や検査の技術があっても、その内容を分かりやすく説明できなければ、インスペクションを行う意味が薄れてしまいます。

ホームインスペクターの担当者とは、検査後もやりとりをする機会があります。対応やコミュニケーションに違和感があると、その後の売買取引に影響することもあるため、対応に信頼を持てる会社を選ぶようにしましょう。

費用が相場と同じくらいである

適正な検査をしてもらうには、それ相応の費用が必要です。そのため、基本料金の相場を大きく下回る業者には注意しましょう。インスペクションの費用を安くする代わりに、リフォームや修繕工事を勧めて利益を得ている可能性があります。価格だけを見て決定せず、実績や経験など、会社の中身で判断することが大切です。

三井のリハウスでは、専門の調査会社をご紹介しています。詳しくは以下のリンク先をご覧ください。

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インスペクションと瑕疵保険の検査の違い

インスペクションと似ているものに「瑕疵（かし）保険の検査」があります。瑕疵とは、傷や故障など、売買する物件に見られる不具合を指します。瑕疵保険は「既存住宅売買瑕疵保険」とも呼ばれ、万が一物件の購入後に見つかった瑕疵について補修費用を補償するものです。買主の安心のために売主が、あるいは買主自らが加入でき、双方にメリットがあります。ただし、瑕疵保険が適用されるのは、定められた基準に適合した物件のみです。

瑕疵保険の検査は保険の対象部位のみ

瑕疵保険の検査目的は、あくまで保険に加入する基準を満たしているかどうかの確認です。そのため、検査の範囲は屋根や外壁など、保険の対象部位のみです。もちろん、修繕のアドバイスもされません。

インスペクションの検査は網羅的

インスペクションの検査目的は、住宅の状態を客観的に見て、把握することです。そのため依頼すれば目視以外の高度な検査もできます。

上記を踏まえた瑕疵保険の検査とインスペクションの違いは以下の通りです。

建物に長く住めるように将来を見据えた検査をしたい場合は、瑕疵保険の検査だけでは不十分な場合もあります。また、瑕疵保険を利用する場合も、状況によってはインスペクションも行うことでより安心して売買ができるでしょう。

ホームインスペクションを依頼して安心安全の売却を

不動産売買は、売主、買主どちらにとっても生活を左右する大きな取引です。思わぬトラブルを未然に防ぐために、インスペクションは有効な対策といえます。不動産売却の際は契約前にインスペクションを行っておくと、契約後のトラブルを回避できるでしょう。

なお、インスペクションを依頼する場合、間取り図の提出を求める業者が多いため、あらかじめ準備しておくことをおすすめします。

不動産会社によっては売却、購入前に簡単な建物調査を行ってくれる会社もあります。三井のリハウスでは売却物件、または購入検討物件の住宅設備や建物の状態を、独自の基準により無償でチェックするサポートを行っております。契約締結後に契約不適合が発覚した場合も、条件を満たしたうえで保証期間内であれば、費用を負担いたします。不動産の売却、購入をご検討の方はぜひご活用ください。

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不動産の売却を検討している方は、まず査定から始めましょう。納得のいく売却のためには、査定を依頼する不動産会社も慎重に選ぶ必要があります。豊富な取引実績のある三井のリハウスに、ぜひお問い合わせください。

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マンションや土地などの不動産売買において、売却相談や媒介契約の締結、売却活動は、売主と不動産会社の担当者が相対することなく、郵送で行えます。しかし、売買契約の手続きは、原則、売主、買主、不動産会社の担当者が立ち会って行われます。不動産が遠方にある等立ち会いが難しい場合に限っては、以下のいずれかの方法で、売主本人の立ち会いなしでの売却が可能です。

・代理権を付与した代理人を立てる ・司法書士に代理を依頼する ・持ち回り契約を結ぶ

それぞれ順番に解説していきます。

代理権を付与した代理人を立てる

売主が売買契約に出向くことができない場合は、代理権を付与した代理人に依頼する方法もあります。代理人を立て、代理委任状を作成すれば、仲介する不動産会社との媒介契約をはじめ、購入希望者との売買契約の締結、買主への不動産の引渡し手続きなどを委ねられます。

代理人は売主が自由に選べるものの、代理人が行った署名捺印の責任は売主が負うことになり、代理人が行った法律行為は売主本人が行ったものと同等の効力を発します。契約時のトラブルを避けるためにも、親族や知人、専門家といった信頼できる人を選ぶことが重要です。

司法書士に代理を依頼する

売主が売買契約に立ち会えないときには、司法書士に代理を依頼することも選択肢の1つです。司法書士とは、登記業務や供託業務を請け負う法律事務の専門家です。報酬が発生するものの、不動産売買における専門的な手続きの代理を依頼できます。

ただし、売買契約が締結され、決済が行われるときには、原則として売主本人の同席が求められます。決済前に本人確認ができている、または本人が病気で同席することが難しいなどの場合に限り、同席が不要なこともあります。

遠方にある不動産を売却する場合は、遠征費が別途かかることもあるため、依頼する前に費用の見積もりを取っておくとよいでしょう。

持ち回り契約を結ぶ

持ち回り契約とは、不動産売買契約の手続き方法の1つです。この方法では、売買を仲介する不動産会社の担当者が、売主と買主のもとにそれぞれ出向いて不動産売買契約を締結します。遠方の不動産売却や、何らかの理由で売主と買主の立ち会いが難しい場合に限って用いられ、両者が同席することなく売買契約を締結します。

しかし、顔を合わせる機会がないため、やりとりには時間がかかることもあります。売主と買主の認識のずれによって意図しないトラブルが発生する恐れもあるため、持ち回り契約を結ぶのであれば慎重に進めることが大切です。

遠方の不動産を売却する際の流れ

遠方の不動産売却は、通常の売却方法の流れと大きく変わりません。具体的な流れは、以下の通りです。

・売却準備を行う ・媒介契約を結ぶ ・売却活動を行う ・売買契約を結ぶ ・引渡しを行う

順番に、ご紹介していきます。

売却準備を行う

まずは、売却準備として物件の査定を不動産会社に依頼しましょう。オンラインで完結するAI査定や簡易査定、不動産会社の担当者が物件の詳細を確認する訪問査定という3種類の方法があります。

遠方にある不動産の売却を具体的に検討している方は、より精度の高い訪問査定がおすすめです。空き家の場合は、事前に鍵を送付しておけば不動産会社が対応してくれることもあります。

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媒介契約を結ぶ

査定結果を踏まえて、仲介を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を結びます。不動産仲介会社との媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。

売却したい物件のエリアにある不動産会社に依頼する場合は、媒介契約書を郵送してもらい、それに署名と押印をして返送するという方法があります。

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売却活動を行う

媒介契約の締結後は、不動産会社による売却活動が始まります。売主は不動産会社から適宜報告をもらい、進捗を把握しておきましょう。なお、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告義務が課せられるため、安心して売却活動を行えます。

売買契約を結ぶ

買主が決定したら、売買契約を締結し、手付金の納付が行われます。遠方にある不動産の売買契約は、代理人、司法書士による代理、持ち回り契約によって対応できる場合もあります。

引渡しを行う

最後に、売買代金の残金決済と引渡しを行います。原則、売主本人の立ち会いが必要ですが、難しければ、引渡しのプロセスも代理人や司法書士に依頼することも検討しましょう。

遠方の不動産を売却する際の注意点

遠方の不動産を売却する際は、計画的に進めることが大切です。通常の不動産売却とは異なり、書類や鍵の郵送、代理人の調整などに時間がかかるため、計画的に進めないと焦って失敗につながる恐れもあります。そのため、余裕のあるスケジュールを立てることをおすすめします。

遠方にある不動産売却の注意点は、通常の売却と大きく変わりません。主に、以下の点をあらかじめ押さえておきましょう。

・余裕のあるスケジュールを立てる ・総合的な判断で不動産会社を選ぶ ・媒介契約は状況に合った方法を選ぶ ・内覧では快い対応をする ・売買契約書の内容を精査する ・引渡し前にやっておくべきことを怠らない ・売却で利益が出た方、また、特例を使いたい方は確定申告をする

●家を売る際の注意点やコツについてはこちら

遠方の不動産を売却する際の2つのポイント

遠方の不動産をスムーズに売却するためには、以下の2つのポイントを押さえておきましょう。

・信頼できる不動産会社を選ぶ ・専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶ

具体的に解説します。

信頼できる不動産会社を選ぶ

代理人と同様に、不動産会社選びにおいても信頼性が重要です。特に遠方の不動産を売却したいのであれば、売却予定の物件があるエリアに精通していると安心でしょう。また、遠方の場合は、対面ではなく電話や郵送、オンラインでのやりとりが増えることもあります。担当者のスピードやコミュニケーションの進め方などから信頼性を判断するのも大切なポイントです。

不動産会社選びのために、遠方まで出向くことは、売主にとって負担になることもあります。不動産会社選びの手間を減らすには、売主の居住地にありながら、売却予定の土地にも詳しい不動産会社を探すという方法もおすすめです。

●不動産会社のよい選び方についてはこちら

専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶ

遠方の不動産売却では、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶのがよいといわれています。物理的な距離がある不動産の売却では、報告義務があるほうがより安心して任せられるからです。

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約できますが、売主への報告義務がありません。不動産会社によっては状況を把握しにくくなる恐れがあることを念頭に置いておきましょう。

●一般媒介契約との違いについてはこちら

遠方のマンション売却は三井のリハウスで

マンションや一戸建て、土地など、遠方の不動産を売却する方法やスムーズに進めるポイントなどについてお伝えしました。遠方の不動産を売却する場合、持ち回り契約を結ぶときはもちろん、代理人を立てたり司法書士に依頼したりするケースでも仲介を行う不動産会社選びは非常に重要です。信頼して任せられる不動産会社を選んで、遠方にあるマンション売却を成功させましょう。

三井のリハウスは、全国のさまざまな地域に店舗を展開しています。遠方にある不動産を売却したいとお考えでしたら、お近くの三井のリハウス窓口までご相談ください。所有不動産があるエリアの各センターと連携して、売却活動をサポートいたします。

累積取扱件数100万件以上の豊富な実績を生かし、遠方にあるマンションや一戸建て、土地の売却にも対応いたします。自身の立ち会いが難しい場合でも、まずは所有している不動産の無料査定にお気軽にお申し込みください。

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災害に対する備えは、いざというときに役立ちます。家族で分担し、日頃から話し合っておきましょう。

家の中の安全対策

家具が転倒・移動しないよう、ネジや突っ張り棒、粘着シート、ストッパーなどを設置しておきましょう。特に、睡眠中は災害があってもすぐに反応できないことがあります。寝室には背の高い家具は置かず、万が一家具が倒れたり動いたりしてもドアや窓などをふさがない配置にしましょう。

家の周りの安全対策

屋根や壁・塀などにひび割れやずれ、欠けなどの傷みがないか、日頃から点検しておきましょう。また、家の周りにごみを置きっぱなしにしないことも大切です。火災が起きたときに燃え広がる原因になるからです。

マンションの場合は、避難経路を確保するために共用部にものを出しっぱなしにしないことも大切です。また、万が一のときに備え、消火器の位置や非常階段の場所も確認しておきましょう。

備蓄

災害時の備蓄は最低でも3日分、できれば1週間程度の食料を用意しておくことが推奨されています（※1）。小さなお子さまがいる場合は、ミルクや離乳食、避難中にリラックスできるような嗜好品も入れておくとよいでしょう。また、避難をするときにすぐ持ち出せる非常持ち出し袋も用意しておくことも大切です。

家族との連絡方法の共有

災害時に家族が別の場所にいたとき、どこで落ち合うのか決めておきましょう。また、連絡手段は複数持っておくことが大切です。電話がつながらない場合にも、SNSや「災害用伝言ダイヤル（171）」・「災害用伝言板（web171）」は使えることがあります。これらの使い方を確認しておいたり、緊急時に連絡する親戚や知人を共有しておいたりするのもよいでしょう。

ハザードマップの確認

ハザードマップとは、自然災害が発生した際に被害が想定される地域や、避難場所・避難経路などを表示した地図のことです。ハザードマップは、市区町村の役場で入手できるほか、「ハザードマップポータルサイト」でも確認できます。自宅、職場や学校などがある地域の災害リスクについて知っておきましょう。

家に花粉を持ち込まないための対策

つらい花粉症を少しでも軽くするには、家の中に花粉を持ち込まないことが大切です。

家に帰ってきたら

玄関前で洋服やかばん、帽子などについた花粉を落としてから、家に入りましょう。洋服ブラシや粘着クリーナーをかけるのがおすすめですが、手で払うだけでもかまいません。できれば帰宅後すぐに入浴して、髪の毛や顔、体に付いた花粉を洗い流しましょう。

洗濯をするとき

花粉の時期は、部屋干しが基本です。また、必ず柔軟剤を使いましょう。柔軟剤には静電気の発生を防ぐ効果があり、花粉の付着を抑えられます。毎回洗えないジャケットやコートなどには、静電気防止スプレーをかけておくと、外出時の花粉の付着を減らせます。

掃除をするとき

室内の花粉は、人が動くだけですぐに舞い上がります。そのため、掃除をするのは朝起きてすぐか、帰宅直後がおすすめです。花粉が空気中に浮遊している状態だと掃除をしても取り除けませんが、夜間や外出中のように、室内に誰もいない状態がしばらく続いた後なら、床に落ちた花粉を効率よく掃除できます。まずはフローリングワイパーなどで乾拭きをし、花粉を吸着して取り除いてから、掃除機をかけましょう。

家事動線がよい間取りのアイデア5選

掃除に洗濯、料理、片付けなど、日々の家事は多岐にわたります。スムーズに動けて効率よく家事を進められる間取りのアイデアをご紹介します。

水回りをひとまとめにする

料理や掃除、洗濯など、家事は複数を同時に行うことも多いでしょう。キッチン・浴室・洗面所・ランドリースペースを近くにすると、移動のための時間や労力が少なくなります。たとえば、キッチンから洗面所やランドリースペースへつながる間取りだと、料理をしながら洗濯機を回す動作が楽になります。

洗面所と物干しスペースを近くにする

洗濯機置き場のある洗面所から物干しスペースまでが近いと、洗濯の負担が軽くなります。あるいは、洗濯機置き場と室内干しスペースを備えたランドリールームを作ったり、洗濯物を干すバルコニーや庭の近くに洗面所を配置したりできると、よりスムーズでしょう。洗面所に余裕があるなら、部屋干し用のハンガーラックを設置するという方法もおすすめです。

玄関の近くにキッチンを配置

買ってきた食材をキッチンに運び込んで片付ける作業は、意外にも負担が大きいものです。しかし、玄関の近くにキッチンを配置すれば、重いものを持って長く移動する必要がなくなります。さらに、玄関とキッチンの間にパントリーを挟んだ間取りなら、食材を片付けながら移動できるうえに、玄関からキッチンが丸見えになってしまう心配もありません。

玄関に収納スペースを作る

玄関に収納スペースを設置すると、アウトドア用品やガーデニング用品、自転車など、外で使うものを出し入れしやすく便利です。また、帰宅したときに脱いだアウターや帽子、バッグなどの仮置き場が作れると同時に、花粉を室内に持ち込まずに済むというメリットもあります。急に届いた荷物の保管スペースにもなるので、部屋が散らかるのを防げますよ。

キッチンから見渡せるリビング

小さなお子さまがいるご家庭なら、キッチンからリビングを見渡せる間取りだと、家事をしながら様子を確認できて安心です。一緒にテレビを見つつ声をかけながら料理をしたり、勉強のサポートをしたりもできます。調理中のニオイをリビングに広げないための換気対策は必要ですが、部屋を広く使えて配膳もしやすいというメリットもあります。

梅雨入り前にやっておきたい家事5選

じめじめした季節を少しでも快適にすごせるよう、梅雨入り前にやっておきたい家事をまとめました。

エアコンの掃除

エアコンの汚れに湿気が加わると、エアコン内部にカビや雑菌が繁殖し、稼働させたときに嫌なニオイをまき散らしてしまうことがあります。エアコンを本格稼働させる梅雨入り前に、フィルターのお手入れをしておきましょう。

寝具の手入れ

湿気がたまった寝具は、カビやダニの温床になることがあります。梅雨入り前にシーツの洗濯や布団の天日干しを済ませておくと安心です。また、ベッド下は湿気がたまりやすい場所です。収納スペースとして使っている場合は、除湿剤を入れ、換気するなどの湿気対策をしておきましょう。

害虫対策

梅雨から夏にかけては、ゴキブリやコバエ、ダニといった害虫が発生しやすい時期です。これらの害虫を避けるには、水回りを掃除し、食べ物を出しっぱなしにしないことが大切です。また、布団のダニは、布団乾燥機や布団クリーナーを使うか、スチームアイロンで高熱を当てることで駆除できるでしょう。

カビ・ニオイ対策

梅雨入りすると、窓を開けての換気がしにくくなります。室内に湿気がたまると、カビやニオイにつながることもあるので、晴れた日には部屋の窓を2か所以上開けて、換気をしましょう。また、クローゼットや押し入れなどの収納も、湿気がたまりやすい場所です。扉や引き出しを定期的に開け、風を通しておきましょう。除湿剤は最下段の隅に入れておくと効果的です。

レインウエアの準備

梅雨入りすると活躍する傘やレインコートには、防水スプレーをかけておくのがおすすめです。雨水が洋服に染み込んだり、電車や室内で周囲を濡らしてしまったりするのを抑えられます。小さなお子さまがいる場合は、レインウエアの出番が多くなる前に、サイズアウトしていないかチェックをしましょう。

ニオわせない、部屋干しのコツ

部屋干しで困るのは生乾きのニオイですよね。室内でも上手に洗濯物を乾かすコツをご紹介します。

雑菌を付けない、増やさない

洗濯物のニオイの原因は、主に雑菌の繁殖によります。水分や汚れが残る洗濯機の中は、まさに雑菌の温床です。洗う前の衣類を洗濯機の中に入れておくのはやめましょう。また、湿気が多い環境では、雑菌が一気に増殖します。汗や雨などで濡れた衣類をそのまま放置したり、ランドリーボックスに入れっぱなしにしたりすると、ニオイの原因となります。すぐに洗濯できないときは、一度干して乾かしておきましょう。

丁寧に洗って、汚れを残さない

洗濯物に残った汚れは、雑菌の栄養となります。できるだけ丁寧に洗って汚れを残さないためには、洗濯機の容量を守ることが大切です。洗濯物の詰め込みすぎに注意しましょう。また、洗剤は多ければ多いほど汚れをよく落とせるわけではありません。逆に溶け残ってニオイの原因になることもあるので、適正な量を使うことが大切です。そのうえで、除菌効果のある洗剤や柔軟剤、漂白剤を使えば、生乾きのニオイ防止に効果を期待できるでしょう。

素早く乾かす

洗濯物をきれいに洗っても、長時間湿った状態が続くと、また雑菌が繁殖してしまいます。短時間で素早く乾かすためには、風通しのよい場所に間隔をあけて干すようにしましょう。さらに、扇風機やサーキュレーターを活用し、室内の空気を動かすと素早く乾かせます。一方、カーテンレールに洗濯物を引っ掛けるのはおすすめできません。風通しが悪く、乾きにくくなるだけでなく、カーテンの汚れが洗った洗濯物に付いてしまうこともあります。どうしても干すスペースがない場合は、カーテンレール用の物干しハンガーを用意しましょう。

もしニオイが気になったら…

洗濯物の生乾き臭は、意外に頑固です。洗い直したり、天日干ししたりしてもなかなか消えないほか、一度消えたはずのニオイが洋服を着たときにまた戻ってしまうこともあります。こうした生乾き臭の原因となる雑菌は熱に弱いため、60℃以上のお湯につける、アイロンを当てる、乾燥機で乾かすなど高温に晒すと、死滅させられるでしょう。熱に弱い材質の場合は、酸素系漂白剤を溶かしたぬるま湯につけ置きをしたり、除菌消臭スプレーを使ったりするのがおすすめです。

お部屋のニオイはどこから？原因と対策

部屋の中のニオイが気になったときに、チェックしたい場所とその対策をご紹介します。

布製品

カーペットやカーテン、クッション、寝具といった布製品には、ニオイが付着しやすいものです。くさいと感じたら丸洗いするのが一番ですが、簡単に洗えないものは天日干しも効果的です。干せないときは、スチームアイロンを当てたり、除菌消臭スプレーを使ったりするのもよいでしょう。

洗濯物

部屋干しをすると洗濯物が乾きにくく、雑菌が繁殖して嫌なニオイを発生させることがあります。雑菌の繁殖を防ぐには、丁寧に洗って汚れをしっかり落とし、素早く乾かすことが大切です。室内の空気が停滞していると、洗濯物の乾きが悪くなるので、換気扇を回したり、エアコンの除湿（ドライ）機能を使ったりするのもおすすめです。

エアコン

エアコンは部屋の空気を吸い込み、温風や冷風を吹き出します。しかし、部屋の空気とともにほこりや油分、ニオイ成分なども一緒に吸い込んでしまうため、フィルターは汚れやすく、そのまま放置しておくと悪臭が気になることもあります。まずはフィルター掃除をして、それでもニオイが気になるときは専門業者によるクリーニングを検討しましょう。

玄関

玄関のニオイの原因の1つは靴です。靴に付いた皮脂汚れや汗によって雑菌が繁殖し、嫌なニオイが発生します。できれば毎日同じものを履かず、履いた後は消臭スプレーや除湿剤を使うとよいでしょう。靴箱にも除湿剤を入れておくと安心です。また、使った後の傘もくさくなりがちなので、濡れたまま畳まず、広げて乾かしてから片付けるようにしましょう。

生ごみ

暑い季節に気になるのが生ごみのニオイです。水分を多く含むとニオいやすくなるので、できるだけ水気をよく切ってからごみ箱に入れましょう。さらに新聞紙に包むと水分を吸収してくれるため、ニオイが軽減します。また、スナック菓子の空き袋もニオイが外に漏れにくいので、生ごみを入れて捨てるのにおすすめです。旅行で長期間生ごみが捨てられないときは、冷凍してしまうのも1つの手です。生ごみが出たらすぐにポリ袋に入れて冷凍し、次のごみ収集のタイミングまで保管しておきましょう。

水回り

排水口の掃除が行き届いていないと、パイプにカビや雑菌が繁殖してニオイにつながります。排水管用の洗浄剤を使って、詰まりや汚れを落としておきましょう。ただし、洗浄剤を入れた後に長時間放置すると、取れたはずの汚れが再び固まって詰まってしまうこともあります。洗浄剤の説明書をよく読み、適切なタイミングで水を流してください。

また、ふきんやスポンジも水回りのニオイの原因になります。煮沸消毒をしたり、漂白剤を溶かした水につけ置きしたりして、除菌しましょう。その後しっかりと乾燥させることも大切です。

【お部屋の場所別】カビ対策

カビは、汚れや湿気の多い場所に発生します。気を付けたい場所とその対策をまとめました。

エアコンのカビ対策

エアコンは冷房を使用しているとき、その内部に湿気が残ります。フィルターの汚れに湿気が加わるとカビが発生しやすくなり、そのまま使い続けると、部屋中にカビをまき散らすことにもなりかねません。エアコンの風がカビくさいと感じたら、要注意です。フィルターは定期的に掃除するようにしましょう。

窓・カーテンのカビ対策

冬になると、窓に結露が生じます。結露は、室内の暖かい空気が冷たい窓ガラスや壁に接し、空気中の水蒸気が冷やされて水滴に変わることで生じます。結露を放っておくと、窓枠やサッシ、カーテンや壁にカビが生える原因になるため、こまめに拭き取りましょう。水気を拭き取った後にアルコール除菌スプレーを使っておくと、カビ予防になります。

寝具のカビ対策

人は寝ているときにも、たくさんの汗をかいています。起きてすぐの布団は湿気をたっぷり含んでいるので、そのまま畳んだりベッドメイクをしたりせず、30分ほど掛け布団をめくったままにして、湿気をよく飛ばしましょう。また、定期的に天日干しをしたり、布団乾燥機を使って布団を乾燥させたりすることも大切です。寝具のカビが気になる場合は、寝室での加湿器の使用は避けたほうがよいでしょう。

クローゼット・押し入れのカビ対策

クローゼットや押し入れにものが詰め込まれていると、湿気がこもってカビが生えることがあります。収納スペースには余裕をもたせ、通気性を保ちましょう。また、定期的に扉や引き出しを開けて、扇風機やサーキュレーターなどで風を当てておくと、内部の湿気を飛ばせます。湿気は下のほうにたまるので、除湿剤を使う場合は、収納スペース下部の隅に置くのがおすすめです。また、一度着た洋服は汗の湿気を飛ばすために、部屋で一晩干してからクローゼットに戻すようにしましょう。

浴室のカビ対策

湿気が多い浴室のカビ対策には、高温のお湯をかけるのがおすすめです。カビの「菌糸」と呼ばれる部分の多くは50℃以上の温度で熱すると死滅します。また、温度が高いお湯のほうが石けんかすや皮脂といった油脂系の汚れも流れやすく、かつ蒸発しやすいので、水気が残りにくいというメリットがあります。加えて、定期的に市販の浴室用防カビ剤を使うのも効果的です。

マンションでも安心！ベランダ掃除のやり方

水を流すことが難しいマンションやアパートといった集合住宅でもできる、ベランダ掃除の方法をご紹介します。

STEP1：手すりや物干し、室外機を拭く

最初に濡れ雑巾で手すりや物干し、エアコンの室外機の汚れを拭きます。拭いただけでは取れない頑固な汚れには、霧吹きで少量の水をかけ、汚れを浮かせてから拭くとよいでしょう。エアコンの室外機に落ち葉やほこりといったごみが詰まっているときは、ほうきや歯ブラシで掻き出しましょう。ただし、室外機を動かすことは、ガス漏れの原因となる恐れがあり非常に危険です。室外機を動かさないでできる範囲の掃除をしましょう。

STEP2：床に落ちている大きなごみや砂ぼこりを取る

ベランダは落ち葉や砂ぼこり、花粉などで汚れています。乾いているうちにほうきでごみを掃き取っておきましょう。細かいごみは掃除機で吸い取ると簡単ですが、室内で使うノズルをベランダに使いたくないという方もいるでしょう。その場合は、トイレットペーパーの芯をカットして、使い捨てのノズルにするのがおすすめです。

STEP3：濡らした新聞紙をまき、ほうきで掃く

一戸建てのように水を流しても問題ない環境なら、ホースやバケツなどで水をまき、デッキブラシでこすって、汚れを落とします。ただし、マンションやアパートといった集合住宅で大量の水を流すと、下の階に水漏れしたり、横の部屋のベランダに汚れが流れてしまったりして、トラブルになることもあります。集合住宅では、適当な大きさにちぎった新聞紙を水で濡らし、よく絞ってからばら撒き、ほうきで掃いて汚れをからめ取りましょう。

STEP4：排水溝のごみを取る

排水溝にたまったごみを取り除き、雑巾や歯ブラシなどで汚れを落とします。頑固な汚れには濡らした新聞紙をかぶせて、汚れを浮かせてからこするとよいでしょう。最後にペットボトルを使って、排水溝に水を少しずつ流します。ここでも、大量の水を流すとトラブルに発展する恐れがあるので、十分注意しましょう。

STEP5：頑固な汚れを落とす

ここまでしても落ちない頑固な汚れには、住居用の中性洗剤（スプレータイプ）を使いましょう。汚れに吹き付けてから雑巾や歯ブラシでこすり、水で少しずつ洗剤を洗い流します。できるだけ洗剤を使いたくない場合、メラミンスポンジも便利です。スポンジに少量の水を含ませるだけで、頑固な汚れをこすり落とせます。

半年に1回を目途に

風雨に晒されているベランダは汚れやすい場所です。3か月に1度はほうきを使って大きなごみを取るようにしましょう。また、半年に1度を目途にしっかりと掃除をするのがおすすめです。

いつの間にかいる！？コバエの発生源と対策

コバエとは体長数ミリの小さなハエの仲間のことで、家庭で見かけるのは1種類だけではありません。発生しやすい場所と対策をまとめました。

食べ物・生ごみ

キッチンでよく見かけるのは、ショウジョウバエとノミバエです。ショウジョウバエは腐ったものや果物の発酵臭などのニオイを好みます。また、ノミバエは生ごみに卵を産み付ける習性があります。そのため、生ごみや食べ物は出しっぱなしにしないことが大切です。特に、気温の高い時期は繁殖しやすくなるので注意しましょう。

ペットや野生動物

ノミバエは動物の死骸やフンにも産卵し、繁殖します。ペットを飼っている以外に、ネズミのような野生動物が室内や庭に入り込んでしまっているような場合も要注意です。ペットのフンはこまめに処理し、野生動物の出入りがある場合は早めに駆除してください。

観葉植物

キノコバエは観葉植物の土に使われる有機物を餌とし、さらに土に産卵して繁殖します。発生してしまったら、土を入れ替えるのが効果的です。また、卵は土の表面に産み付けられるので、深さ5cm程度まで有機物質を含まない無機土に変えるとよいでしょう。

排水口

浴室や洗面所などの排水口といった、汚れた水回りを好むのがチョウバエです。石けんかすから生じるぬめりを餌とするため、こまめに掃除をしましょう。排水口には排水管用の洗浄剤を、バスタブの裏側にはカビ取り用洗剤を定期的に使用し、汚れを落としておくと安心です。

大量に発生してしまったら…

コバエが大量に発生してしまったら、市販のコバエ駆除剤を使いましょう。また、自作でコバエトラップを作ることも可能です。穴をいくつか開けたペットボトルや紙コップなどの容器にめんつゆと酢を入れ、食器用洗剤を数滴垂らします。置いておくと、ニオイにつられて寄ってきたコバエを駆除できます。ただし、お子さまやペットが誤飲しないよう、置き場所については十分ご注意ください。

ゴキブリが出やすいのはこんな家！

できることなら出会いたくないゴキブリ。よく出る家にはこんな傾向があります。

観葉植物の多い家

観葉植物は、ゴキブリにとって住みやすい環境を作り出すことがあります。水をあげることによって適度な湿気をもたらし、肥料が餌となるためです。プランターや鉢の底に住み付いて、土に産卵することもあります。外から植物を室内に持ち込むときに一緒についてきてしまうこともあるので、よく確認するようにしましょう。

1階にある家

ゴキブリは飛ぶこともできますが、高く飛ぶのは得意ではありません。そのため、高層階よりも1階のほうが入ってきやすい傾向があります。樹洞や落ち葉の下などにも生息しており、公園のように樹木が多い場所が近くにある場合は注意が必要です。窓や玄関を長く開け放すことはやめ、換気をするときも網戸を使い、隙間がないかよく確認しましょう。

ネットショッピングをよく利用する家

ゴキブリが外から室内に入ってくる原因のひとつに、段ボールがあります。保温性があり、狭くて暗い隙間のある段ボールはゴキブリに好まれやすく、そこに産卵することもあるためです。ネットショッピングを利用することが多く、段ボールがよく届く家は要注意です。購入後はできるだけ早く段ボールを処分し、再利用は避けましょう。

飲食店が近い家

食べ物や水が豊富な飲食店には、ゴキブリが出やすい傾向があります。1階に飲食店があるマンションや隣に飲食店がある家は、排水管や換気扇などを伝って侵入してくることもあります。また、ごみ集積所が近くにある場合も注意が必要です。気になる箇所は穴埋めをしたり、フィルターで覆うようにしましょう。

汚い家

ゴキブリは雑食性の昆虫です。人間の食べ物はもちろんのこと、油や髪の毛、ほこり、動物のフンさえも食べて生き延びることができます。つまり、汚いほどゴキブリが喜ぶ環境ということなのです。餌になるような汚れがないよう、日頃からこまめに掃除をするようにしましょう。

※1出典：今日からできる食品備蓄。ローリングストックの始め方，政府広報オンライン（内閣府大臣官房政府広報室） https://www.gov-online.go.jp/useful/article/202103/2.html （最終確認：2025年3月10日）

不動産売却におけるセカンドオピニオンとは、仲介を依頼している不動産会社の営業方針や売り出し価格の提案について、ほかの専門家から意見をもらうことです。

「セカンドオピニオン」という言葉は医療分野で使用されることが多く、診断や治療方針について主治医以外の医師の意見を求めることを意味します。不動産売却でも同様に、メインでやりとりをしている不動産会社以外に意見を仰ぐことがあります。

以下では不動産売却におけるセカンドオピニオンについて詳しく解説します。

役割は第三者の意見を聞くこと

不動産売却におけるセカンドオピニオンの役割は、第三者の意見を聞くことです。不動産の売却には専門的な知識が求められます。そのため、媒介契約を結んだ不動産会社の売却方法や売り出し価格が適切かどうかを、自身で判断するのが難しいこともあるでしょう。売却を進めるなかで不安や疑問を感じたとき、専門知識を有する第三者の意見を聞くことで解消される可能性があります。

受けるとよいタイミングは有効期間満了の前

不動産会社と媒介契約を結んでいるのであれば、有効期間が終了する直前にセカンドオピニオンを受けるのが望ましいでしょう。宅地建物取引業法上、不動産会社との媒介契約の有効期間は3か月です。有効期間満了が近づいても物件が成約できないときには、セカンドオピニオンを参考にしてもよいかもしれません。

媒介契約を結んだ直後では、具体的な売却活動が進んでおらず、不動産会社の意見の正否を判断することが難しいからです。また、何が不安でどのような対応に不満を感じるのかといった自分の考えがまとまっていない段階では、第三者の意見でかえって混乱してしまう恐れがあります。

なお、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、契約する不動産会社は1社のみと決められていますが、セカンドオピニオンとしてほかの不動産会社に意見を聞くことは可能です。

●媒介契約についてはこちら

不動産売却にセカンドオピニオンが重要な理由

不動産売却を成功させるためには、法律や契約に関する専門知識を持つ第三者の意見を聞くことが重要です。以下では不動産売却にセカンドオピニオンが必要な理由を2つご紹介します。

第三者の客観的な意見を聞ける

セカンドオピニオンを利用するメリットは、不動産売却について客観的な意見を聞けることです。セカンドオピニオンを求める相手は第三者であるため、中立的な意見が得られるでしょう。特に媒介契約を交わした不動産会社が提案する売り出し価格や売却戦略などの有効性について、不動産知識や法律知識などを駆使して、柔軟に判断してもらえる可能性があります。

不安や悩みの解消につながる

不動産の売却活動中に生じる不安や悩みを、セカンドオピニオンによって解消できることがあります。スムーズに売却が進まない場合、募集方法や売り出し価格に不安を感じることもあるでしょう。不安の解決手段が分からない場合は、専門家に意見を求めることで異なる視点からの解決策を提示してもらえるかもしれません。

不動産売却のセカンドオピニオンがおすすめのケース

不動産売却でセカンドオピニオンの利用がおすすめのケースは3つあります。

・不動産の知識を持っていない ・情報の正当性が判断できない ・仲介を依頼している不動産会社の対応に満足していない

以下では、この3つを詳しく解説していきます。

不動産の知識を持っていない

自分に不動産の知識がない、または、周囲に不動産の知識を持っている人がいない場合、セカンドオピニオンの利用がおすすめです。第三者のアドバイスが判断の根拠となり、スピーディーかつ高値での不動産売却につなげやすくなります。

情報の正当性が判断できない

不動産の知識を持っていても、その情報の正否が判断できない場合は、セカンドオピニオンを求めるのが望ましいでしょう。既に知識を持っていても、売却が満足に進まない場合には何らかの課題があるはずです。専門家にセカンドオピニオンを求めることで、異なるアプローチによる解決策を提示してもらえる可能性があります。

仲介を依頼している不動産会社の対応に満足していない

不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼していても、その対応に満足していないときには、セカンドオピニオンとして専門家の意見を聞いてみましょう。担当者の報告や連絡が遅い、販売活動に積極性が感じられないといった不満を感じている場合、満足のいく売却が期待できないこともあります。セカンドオピニオンを求めることで、その原因や解決策に関する意見を得られ、安心できるでしょう。

不動産売却のセカンドオピニオンを依頼する業者

不動産売却のセカンドオピニオンを依頼するのにはどのような業者がよいのでしょうか。以下3つが主な専門家です。

・不動産会社 ・行政書士・司法書士・弁護士 ・住宅ローンアドバイザー・ファイナンシャルプランナー

詳しく見ていきましょう。

不動産会社

既に媒介契約を結んで売却活動を進めていても、売却方法や価格交渉などで、不安や悩みが生じることもあるでしょう。その際は、別の不動産会社に相談するのがおすすめです。

三井のリハウスは、100万件を超える取引実績にもとづく豊富な知識で、不動産売却に関するお悩みにお答えします。特に、売り出し価格について悩まれている方は、セカンドオピニオンとして三井のリハウスによる無料査定を受けてみてはいかがでしょうか？

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行政書士・司法書士・弁護士

不動産売却において法律に関する意見を求めている方は、行政書士・司法書士・弁護士にセカンドオピニオンを依頼するのがおすすめです。不動産売却は法律にもとづいて契約が取り交わされるため、訴訟や賠償のリスクが伴います。それらのリスクについて、あらかじめ検討しておきたい方は専門家に相談しましょう。また、複雑な手続きや書類作成についても助言をもらえることがあります。

住宅ローンアドバイザー・ファイナンシャルプランナー

不動産売却にまつわる資金面について相談をしたいときには、住宅ローンアドバイザー・ファイナンシャルプランナーに依頼してもよいでしょう。売却だけでなく、不動産購入や住宅ローンの返済、その後のあらゆる支出を視野に入れた、長期的な目線での意見を聞ける場合があります。資金面に漠然とした悩みを抱えている方は、ライフプランの設計をサポートしてもらいながら、資金計画を立ててみるとよいでしょう。

不動産売却のセカンドオピニオンにかかる費用

媒介契約を締結していない別の不動産会社にセカンドオピニオンとして意見の提示をお願いしたいときは、無料の査定を依頼するとよいでしょう。この場合の査定は営業の一環として行われますが、売却のために必要な営業方針や売り出し価格について意見を聞けます。

また、媒介業務とは別に不動産コンサルティング業務を行っている不動産会社に依頼する方法もあります。費用は1時間あたり5,000円～1万円程度で、一定の時間を超過すると別途費用がかかることもあります。なお、不動産コンサルティングの業務委託契約では、業務範囲・内容、報酬額などを明らかにした書面が必要です。これは、媒介業務との区分を明確化するために、「不動産コンサルティング制度検討委員会」から提言されています（※1）。媒介契約との区分が不明瞭にならないよう注意しましょう。

法律の専門家のうち弁護士に依頼する場合は、1時間あたり5,000円～1万円程度が相場となっています。

住宅ローンアドバイザー・ファイナンシャルプランナーに依頼する場合の費用相場は、1時間あたり5,000円～2万円程度です。

不動産売却のセカンドオピニオンとして査定を依頼しよう！

媒介契約を結んでいる不動産会社の提案に不安や疑問を感じた場合には、第三者の専門家の意見を参考にすることで納得のいく売却が実現しやすくなります。

三井のリハウスは、100万件を超える取引実績と蓄積された知識をもとに、不動産売却に関してお悩みの方に不動産売却の専門家としての意見を提供します。まずは無料査定で、ご所有の不動産の価値を改めて知ることから試してみてはいかがでしょうか？

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※1出典：不動産コンサルティング制度検討委員会報告書，不動産コンサルティング制度検討委員会 https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/2010/11/houkokusho1.pdf （最終確認：2025年3月4日）

マンション購入を後悔する理由の1つとして、購入前の物件のイメージと、実際に住んでからの印象のギャップが挙げられます。以下は物件自体に関してよくある後悔の一覧です。

・間取りが使いにくい ・日当たりが悪い ・駐車場・駐輪場が使いにくい ・近隣住民のマナーが悪い ・設備・共用施設に不満を感じる ・管理組合・管理規約が煩わしい

マンション購入前のイメージと、実際に住んでからの印象が一致しないことで生じる後悔が多いようです。特に、新築マンションを建物の完成前に購入した場合、入居前にモデルルームを見学しただけでは上記のような問題に気付けなかったというケースもあります。

また、マンションは、一戸建てとは異なり、集合住宅です。新築・中古を問わず、近隣住民とのトラブルや共用施設、管理組合など、集合住宅では避けられない部分での悩みが生じやすいでしょう。

マンション購入についての後悔【周辺環境】

物件の間取りや設備に満足していても、建物周辺の環境を十分に調査しなかったために後悔する事例があります。周辺環境についての主な後悔は以下の通りです。

・利便性が悪い ・騒音が気になる ・近所に大きな建物が建った ・災害リスクが高い

実際に住んでみたら、最寄り駅へのアクセスが思ったより不便に感じたり、工場や道路からの騒音が想像以上に大きかったりすることがあります。また、マンション購入後に近隣に大きな建物が建ち、想像していた眺望が得られないことや、起こってからでないと気付かなかった災害リスクも後悔のもとです。

マンション購入についての後悔【費用】

マンション購入にあたっては、売買契約が完了した後にも費用の支払いが生じます。購入後の費用面で後悔する主な事例は以下の通りです。

・住宅ローンの組み方に問題があった ・固定資産税が高かった ・管理費・修繕積立金が値上がりした ・教育費の負担が増えた

住宅ローンでマンションを購入し、いざ返済を始めてみると、家計のやりくりに困る人もいます。具体的には、固定資産税が予想以上に高かったり、マンションに特有の管理費・修繕積立金が値上がりしたりと、思わぬ支出での苦労が原因です。子育てをするなかで、教育費の増加により家計が逼迫することもあります。

マンション購入についての後悔【購入時期】

納得のいく物件を見つけられても、購入時期を見誤ったと後悔する人もいます。以下は、購入時期について後悔している人の例です。

・独身向けのマンションを買った後に結婚が決まった ・子どもが生まれてから買うべきだった ・転職や転勤で住む場所が変わった ・市況や税制の改正を考慮して買うべきだった

マンション購入には多大な費用がかかるため、人生設計に変更が生じても、それに合わせた住居の変更は簡単ではないことが多いでしょう。特に、結婚、出産、転職、転勤などのライフイベントに直面した際に、それらを待ってからマンションを購入するべきだったとの後悔があります。

また、時期によってマンション価格は上下し、購入にあたって適用される税制上の優遇も年々変化していくため、それらを把握したうえで購入するべきだったとの声もあります。

マンション購入で後悔しないためのポイント3選

ここまで、マンション購入に際しての後悔、失敗例を見てきましたが、同じような後悔をしないためにはどのような点に気を付ければよいのでしょうか？マンション購入に関する後悔を未然に防ぐための主なポイントを3つご紹介します。

・現地調査を念入りに行う ・余裕ある資金計画を立てる ・ライフイベントを考慮する

それぞれ解説していきます。

現地調査を念入りに行う

物件や周辺環境について後悔しないためには、徹底的な現地調査が重要です。現地調査では、間取りや設備の把握だけでなく、実際の生活を具体的にイメージしてみましょう。たとえば、部屋の使い方や収納の計画、家事の動線を、平日と休日に分けて考えると調査が具体的になります。エントランス、エレベーター、駐車場・駐輪場、ごみ置き場などの共用部分のチェックも忘れずに行うとよいでしょう。

また、物件と最寄り駅までの道のりを歩いたり、周辺の施設や該当地域の開発計画について調べたりしておくと、購入後の懸念を減らせる可能性があります。不動産会社や売主に近隣住民の様子や管理組合の活動内容などを聞くのもおすすめです。

そして、地震、洪水、土砂災害のリスクも軽視できません。マンションの耐震性、耐久性だけでなく、土地自体の災害リスクも考慮すべきポイントです。国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」では周辺地域のハザードマップを調べることができます。うまく活用し、天災に耐えられるマンションであるかを検討しましょう。

●ハザードマップポータルサイトはこちら

余裕ある資金計画を立てる

マンション購入後に発生する支出を想定し、余裕のある資金計画を立てましょう。住宅ローンを組む際は、長期間にわたる返済を考慮し、自身の返済能力や将来の出産・教育・介護費用なども含めて借入額を検討することが大切です。

固定資産税、管理費、修繕積立金など、住宅ローンの支払い以外の支出も把握しておきましょう。特に、中古マンションの場合は大規模修繕の実施状況や修繕積立金の残高を確認しておくことで、費用増加の有無も予想できます。新築分譲マンションの場合は、長期修繕計画書で将来の修繕積立金がどれくらい上昇するのかを確認しておくとよいでしょう。

また、子どもの教育費は教育方針に左右されることがあります。選択肢に応じた予算を見積もるようにしましょう。

ライフイベントを考慮する

マンション購入にあたっては、ライフイベントを考慮しましょう。マンション購入は多額の費用を要するため、簡単にやり直せるものではありません。結婚や子育ての予定がある場合には、確定するまで購入を遅らせたり、同居人が暮らせる物件の購入を検討したりするのがよいでしょう。転職や親との同居など、この先の人生設計も加味したうえでマンションを購入することが大切です。

マンション購入で後悔してしまった場合の解決方法

マンションを購入して後悔する事例は幅広く、どんなに気を付けていても後悔する事柄が出てくるかもしれません。そのようなときに役立つ、主な解決方法が以下の3つです。

・リフォーム・リノベーションを行う ・賃貸に出す ・売却する

詳しく見ていきます。

リフォーム・リノベーションを行う

物件の間取りや設備に関する後悔は、リフォーム・リノベーションを行うことで解決する場合があります。生活スタイルに合わせた間取りの設計・変更や、デッドスペースの空間活用、設備の交換などがその例です。物件の広さそのものは変えられませんが、工夫次第で悩みを解消できる可能性はあるでしょう。

ただし、マンションの場合、バルコニーや配管などは変更することが難しく、管理規約にリフォーム・リノベーションの制約が設けられていることもあるため、注意が必要です。

賃貸に出す

今住んでいる物件を賃貸に出すことも、マンション購入に後悔したときの解決策の1つです。購入したマンションから引越したいけれども手放したくない人や、将来的に再度住む可能性がある人に向いています。

メリットとして、賃貸で得られた家賃収入を貯蓄やローンの返済に活用できるだけでなく、住み替えの費用に充てることもできますが、転勤等やむを得ない事情がある場合を除き、不動産投資ローンへの借り替えが必要です。不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高くなるのが一般的であるため、計画的に進めるようにしましょう。

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売却する

マンション購入の後悔を解決するために売却を検討するのもおすすめです。マンションの売却代金をローンの返済や新しい物件の購入代金に充てられる利点があります。

実際に住み始めなければ求める条件が分からないのは仕方ないことです。後悔している場合や、購入当時に想定していなかった生活上の変化に対応したい場合には、売却して新しい物件への住み替えを検討してみるのもよいでしょう。

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売却するならまずは査定を！

より理想の条件に近い物件に住み替えればマンション購入後の後悔を解決できるでしょう。マンションは、新築・中古にかかわらず、なるべく早く売ることが資産価値を落とさず高値で売却するコツです。売却の際には、市況を把握するといった、より高く売るためのポイントを意識して準備を進めましょう。

マンション売却において最も重要なポイントは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。三井のリハウスは、100万件を超える取引実績と豊富な知識でマンション売却をサポートします。まずは、無料査定を利用して購入したマンションの価値を調べてみてはいかがでしょうか？

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リースバックとは、マイホームを売却しても、同じ物件にそのまま住み続けられる制度です。具体的には、所有者が不動産会社やリースバック会社などに自宅を売却し、その後すぐに物件を購入した不動産会社等と賃貸借契約を結んで賃借人となります。これにより、まとまった売却資金を得ながらも、住み慣れた自宅に住み続けることができ、従来の生活を維持できます。

リースバックは、住宅ローンの返済に困っている人や、老後資金を確保したい高齢者にとって有効な方法の1つです。また、住み慣れた家を離れたくない人にも適しており、近年注目を集めています。

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高齢者がよく利用するリバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージは、高齢者が自宅を担保に金融機関から融資を受ける制度です。この制度では、契約者は生涯自宅に住み続けられ、毎月の返済は主に利息のみで済みます。そして、契約者の死亡後または契約期間の満了時に、金融機関に借入金を返済する仕組みです。返済方法は、自宅売却によるか自己資金によるかを選べます。

リースバックとリバースモーゲージの主な違いは、所有権の扱いと資金を得る方法です。リースバックでは不動産の所有権を手放し、売却によって一括で資金を得ますが、リバースモーゲージでは所有権を保持したまま、融資という形で資金を得ます。

また、リースバックは毎月の家賃の支払いが必要で、個人だけでなく企業の事業資金調達にも活用されることがあります。一方、リバースモーゲージは、契約者が生きているうちの支払いは主に利息のみであるため、資金のほとんどは個人の老後の生活や住み替えに利用されるのが一般的です。事業用資金や投資目的には利用できない点に注意が必要です。

これらの違いを踏まえ、個々の状況や目的に応じて、リースバックとリバースモーゲージのどちらが適しているかを慎重に検討することが重要です。

以下にそれぞれの違いを分かりやすくまとめましたので、ぜひご活用ください。

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リースバックを高齢者が利用する理由

高齢者がリースバックを利用する主な理由は以下の通りです。

・老後の資金確保 ・住み慣れた環境での生活継続 ・突発的な出費への対応 ・住宅ローンや借金の返済 ・高齢者施設の入居金確保

高齢者がリースバックを利用する主な理由は、経済的な安定と生活環境の維持にあります。リースバックは、自宅を売却することで一時的にまとまった資金を得られ、かつ同じ家に住み続けられるという特長があります。これにより、年金だけでは不十分な老後の生活資金を確保しつつ、長年慣れ親しんだ環境で生活を続けられるでしょう。

また、高齢期には予期せぬ医療費や介護費用が必要になることがあります。リースバックを利用することで、こうした突発的な出費に対応できる資金を手元に用意できます。

住宅ローンの返済に苦労している高齢者にとっては、リースバックによってローンを一括返済し、毎月の支出を軽減できる点も魅力的です。加えて、将来的に高齢者施設への入居を考えている場合、その入居金を確保する手段としてもリースバックは有効です。

このように、リースバックは高齢者の多様なニーズに応える資産活用方法として注目されています。ただし、契約内容をよく理解し、慎重に検討することが重要です。

リースバックを高齢者が利用するメリット

高齢者がリースバックを利用する主なメリットは以下の3つです。

・自宅に住み続けながら資金を得られる ・ランニングコストが少なくなる ・資金使途が自由である ・将来的に再購入の可能性がある

それぞれ詳しく解説します。

自宅に住み続けながら資金を得られる

住環境を維持しながら資金を得られる点は、リースバックの大きなメリットです。高齢者にとって、長年住み慣れた家や地域を離れることは精神的にも身体的にも大きな負担です。しかし、リースバックを利用すれば、近隣との人間関係や日常生活のリズムを崩すことなく、経済的な余裕を手に入れられる可能性があります。特に、年金だけでは十分な生活資金を確保できない高齢者にとって、この点は魅力といえるでしょう。なお、リースバックは一戸建てだけでなく、マンションにも適用できます。

ランニングコストが少なくなる

リースバックは、家を賃貸住宅として借りるため、自宅の所有に伴う維持費が不要になります。具体的には、固定資産税や修繕費、建物の火災保険料などがあり、マンションなら管理費・修繕積立金も挙げられます。リースバックを利用した場合、これらを負担するのは、原則物件を購入した不動産会社等です。そのため、入居後に支払うのは毎月の家賃等で、家を所有していたときよりも維持費を抑えられるケースが多いでしょう。

資金使途が自由である

リースバックで得た資金は、使い道に制限がありません。老後の生活資金として活用するだけでなく、突発的な医療費や介護費用、長年の夢だった旅行資金、孫への教育資金など、高齢者のさまざまなニーズや願望に応じて自由に活用できます。これにより、経済的な不安を解消しつつ、より充実した老後生活を送れるでしょう。

ただし、成約価格や将来の家賃上昇リスク、契約期間など、さまざまな条件を慎重に検討しなければなりません。家族や専門家とよく相談したうえで決断することが重要です。

将来的に再購入の可能性がある

リースバックには、自宅を再び購入できる「買戻しの特約」が付与される場合があります。「買戻しの特約」とは、一定の要件を満たしたとき、不動産の売主は買主に対して売買の解除をすることができるもので、民法により定められています。一度は資金繰りが厳しくなり賃貸として暮らしたとしても、将来的に資金に余裕ができ、自宅を購入できる可能性は十分に考えられます。ただし、「買戻しの特約」は売買契約と同時に結んでおく必要があるため、契約条件をきちんと確認するようにしましょう。

リースバックを高齢者が利用する際の注意点

リースバックの利用を検討している方のなかには、リースバックのデメリットを知りたいと思っている方もいるでしょう。ここでは、リースバックの注意点をご紹介します。高齢者がリースバックを利用する際の注意点は主に以下の3つです。

・契約内容の複雑さと理解不足のリスクがある ・経済的な負担が重くなる可能性がある ・悪質な勧誘や詐欺的行為の危険性が潜んでいる

それぞれ詳しく解説します。

契約内容の複雑さと理解不足のリスクがある

リースバックを契約する際は契約内容の複雑さと理解不足のリスクを理解しておく必要があります。リースバックは、売買契約と賃貸借契約の2つを締結する複雑な仕組みです。そのため、高齢者が判断能力の低下により契約内容を十分に理解しないまま契約してしまうケースが多発しています。これにより、後々トラブルに巻き込まれる危険性が高くなります。前述の「買戻しの特約」についても、契約時に結ぶことが要件であるため、よく契約内容を理解しておかないと将来的に再購入することができない恐れがあります。

経済的な負担が重くなる可能性がある

リースバックの成約価格は、通常の相場価格の60％～80％になる傾向があります。さらに、売却後は家賃相場が高く設定されることがあり、毎月の負担が大きくなりがちです。最悪の場合、数年で資金が底をつき、家賃が払えなくなって住む家がなくなる恐れもあるでしょう。

悪質な勧誘や詐欺的行為の危険性が潜んでいる

悪質な勧誘や詐欺的行為の危険性も見過ごせません。一部の業者は高齢者の不安を煽り、長時間の勧誘や虚偽の説明で契約を迫ることがあります。国土交通省や国民生活センターが注意喚起を行うほど、高齢者を狙った悪質なリースバック契約が横行しています。

これらの点を考慮すると、高齢者がリースバックを利用するときはリスクを踏まえたうえで慎重に検討する必要があるでしょう。

老後の資金にお悩みならまず三井のリハウスへ！

今回の記事では、高齢者がリースバックを利用する理由やリースバックのメリット、注意点について解説しました。高齢者は老後資金の確保や、住み慣れた環境で生活し続けるためなどの理由でリースバックを利用しているケースが見られます。一見メリットが多いように感じますが、注意点でも解説した通り、高齢者が利用するリスクも決して少なくないのが実情です。

老後資金のためにリースバックを検討している方には、リースバックよりも高値で売却できる可能性がある仲介での売却活動がおすすめです。マイホームを売却して得たお金で新たな住宅を購入する、もしくはシニア向け賃貸住宅に居住するなど、状況に合わせた住み替えができます。なお、家を仲介で売却するなら、まずは実績があり信頼できる不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。

三井のリハウスは、不動産の無料査定を随時受け付けています。100万件を超える豊富な取引実績をもとに、高精度な査定サービスを提供しています。まずはお気軽にご相談ください。

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マンション査定は、依頼先によって費用がかかる場合と、かからない場合があります。依頼先は、物件の査定を行う目的によって異なります。

それぞれの査定の違いについて、詳しく見ていきましょう。

不動産会社に依頼する場合は無料

不動産売却にあたり不動産会社が行う査定は無料で行われます。これは、不動産会社が営業活動の一環として査定を行うためです。不動産会社による査定では、過去の取引実績や物件情報などをもとに査定額（査定価格）を提示します。

不動産鑑定士に依頼する場合は有料

国家資格を持つ不動産鑑定士が行う鑑定は有料です。これは、第三者の立場で不動産の価値を評価するための鑑定です。不動産鑑定士は法律に規定された「不動産鑑定評価基準」にもとづいて鑑定を行い、その結果をまとめた不動産鑑定評価書や不動産査定書を作成します。なお、不動産鑑定評価書は不動産鑑定士の独占業務で、裁判資料等にも活用できます。

費用のかかるマンション査定を受けるケース3つ

法律にもとづいた客観的な評価が必要な場合は、有料の不動産鑑定を受けるのが一般的です。不動産鑑定を受けたほうがよい主なケースを3つご紹介します。

・遺産分割や財産分与を行う場合 ・同族会社間等でマンション取引を行う場合 ・立ち退き料や賃料でトラブルになった場合

不動産鑑定が必要なケースについて、1つずつ見ていきます。

遺産分割や財産分与を行う場合

遺産相続の際に相続人全員で財産を分ける遺産分割や、離婚時に夫婦協力のもとで築いた財産を分ける財産分与では、財産を公平に分けるために不動産鑑定を受けたほうがよいこともあります。このような場合、不動産鑑定士から不動産鑑定評価書を取得し、裁判所に提出することで適切な遺産分割や財産分与が行えます。

同族会社間等でマンション取引を行う場合

同族会社間や、法人とその役員の間でマンションの売買を行う場合には、不動産鑑定評価書の提示が必要なケースがあります。売主と買主に利害関係がない第三者間での不動産売買では、両者が納得していれば原則として成約価格がいくらになっても問題ありません。ですが、同族会社間や、法人とその役員のように近しい関係の相手と不動産売買を行う際には、物件の正当な評価よりも安過ぎる価格で取引を行うと税制上問題になる恐れがあります。そこで買主に損失を与えないようにマンションの適正価格を税務署に示すため、不動産鑑定評価書をもらうことがあります。

立ち退き料や賃料でトラブルになった場合

賃貸物件において、立ち退き料や賃料で賃借人とトラブルになった場合に、不動産鑑定による不動産鑑定評価書が役立つケースもあります。借主がマンションの価値と相応しない立ち退き料や賃料を要求した場合に、貸主が不動産鑑定評価書にもとづいて交渉するためです。また、トラブル時以外にも賃料値上げ等の交渉段階で利用されるケースもあります。

不動産鑑定にかかる費用

上記で説明したように不動産鑑定には費用がかかります。不動産鑑定の費用相場は、一般的な住宅の場合、20万円～30万円程度といわれます。ただし、物件の規模や種類によって異なり、鑑定の難易度が高いほど費用も高くなるため注意が必要です。

●不動産鑑定についてはこちら

不動産会社によるマンションの無料査定の種類

不動産会社による査定は、営業活動の一環として行われるため、費用がかかりません。マンションの売却において、売却後の資金計画を立てたり、媒介契約を結ぶ不動産会社を決めたりするうえで、査定額を出すことは必須といえます。

マンション査定は、大きく分けてAI査定・簡易査定（机上査定）・訪問査定の3種類があり、用途や目的に合わせて自分に合った査定方法を選ぶことが大切です。それぞれの査定方法について、以下で詳しくご紹介します。

AI査定

AI査定とは、AI（人工知能）が不動産会社の取引事例やレインズの成約事例をもとに査定額を算出する方法です。物件の住所や間取り、築年数といった基本情報を入力すると、過去の類似した事例をもとにAIが査定額を算出します。取引実績が豊富な不動産会社ほどデータが多く蓄積されているため、より高精度の価格が出やすいという特徴があります。

また、マンションの場合は類似物件や似た間取りが多く、物件ごとの程度の差が少ないので、過去のデータを参照するAI査定と相性がよいとされています。特に都市部では類似物件の多さから精度が高い傾向があります。

AI査定は、不動産会社とやりとりせず手軽に受けられるため、マンション売却に興味を持ち始めた方におすすめです。一方で、査定を行う際に物件個別の事情は考慮されていないため、後々ご紹介する簡易査定や訪問査定に比べて査定の精度が低い点に注意しましょう。

簡易査定

簡易査定は、不動産会社の営業担当者が間取りや築年数、立地などの基本データや、過去の取引事例、路線価や公示価格を用いて査定額を算出する方法です。数日以内に査定額が分かることが一般的で、基本データや過去の取引事例を参考にするという点ではAI査定と共通していますが、簡易査定では人が査定を行うため、AI査定より精度の高い査定結果を得られる可能性が高いです。ただし、物件や周辺環境を直接見て査定を行うわけではないので訪問査定と比べて精度は下がります。

簡易査定は、不動産会社の担当者を自宅に招く必要がないため、マンションの売却を検討し始めた方におすすめの査定方法です。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が実際に物件へ足を運んで行う方法で、机上のデータだけでは知り得ない周辺環境や物件の特性を踏まえて査定額が算出されます。従ってAI査定や簡易査定と比較して精度の高い結果が得られます。査定結果が出るまでは早くて2日～3日、遅くても1週間程度かかるため、マンションの売却を本格的に検討している方におすすめの査定方法です。

精度の高い訪問査定を受けることで、適切な売り出し価格を設定でき、売却後の資金計画も立てやすくなります。そのため、マンションを売却する前には必ず訪問査定を受けましょう。

マンションの査定前に準備しておくこと

スムーズに売却活動をしていくには、査定前から準備を進めておいたほうがよいことがあります。査定の前に準備するべきこと、やっておいたほうがよいことを事前に把握し、売却に備えましょう。

書類を準備する

マンション売却には、物件情報や所有関係を説明するために多くの書類が必要ですが、査定に必要な書類は、本人確認書類のみです。もし可能であれば、以下の書類を事前に準備しておくと、スムーズな査定や売却につながるでしょう。

・物件の間取り図 ・登記済証（権利証）または登記識別情報 ・マンションを購入したときに入手した重要事項説明書、売買契約書 ・リフォーム履歴が分かる書類 ・マンションのパンフレット

●不動産売却に必要な書類についてはこちら

マンションの相場を調べておく

査定額が妥当な価格であるかを見極めるため、自分で相場を調べておくことも大切です。相場の調べ方としては、不動産流通機構が運営しているREINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）や、国土交通省が公表している不動産情報ライブラリを参考にするとよいでしょう。

レインズマーケットインフォメーションでは、実際に売買された物件の事例を調べられます。さらに、不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格に加えて地価も検索できます。どちらも「東京都港区赤坂」といったエリアを指定し、類似の条件を指定することでおおまかな相場が分かります。

●REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）はこちら

●不動産情報ライブラリはこちら

●相場の調べ方についてはこちら

部屋を片付けておく

査定では間取りや立地、設備といった諸条件が重視されるため、掃除を徹底したからといって査定評価が上がるとは限りません。しかし、部屋を片付けておけば、査定時だけでなく、内覧でもよい印象を与えられます。

また、売却前のリフォームは、慎重に検討しましょう。なぜなら、リフォーム費用を上乗せした売り出し価格は、相場を大きく上回ってしまうことがあるからです。また、買い手の希望に沿わないリフォームは、かえって買い手がつきにくくなる恐れもあります。

●査定額を決めるポイントについてはこちら

住宅ローンの残債を確認する

売却前に住宅ローンの支払いを終えていない方は、提示された査定額で完済できるかどうか判断するために、住宅ローンの残債を確認しておきましょう。

原則、不動産売却は住宅ローンを完済し、不動産に付いている抵当権を抹消しないと第三者へ譲渡できません。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った際に、融資元の金融機関が担保にした不動産を売却することで優先的に弁済を受ける権利のことです。

住宅ローンの残債がある場合は、マンションの売却代金を充てて残債を一括返済すれば売却可能です。そのため、査定額が残債を上回るかどうかチェックしておく必要があります。

●抵当権についてはこちら

マンションの査定を不動産会社に依頼する際の注意点

マンションの査定を不動産会社に依頼する際の主な注意点として、以下の2つが挙げられます。

・自分に合った不動産会社を見つける ・物件の情報はできるだけ詳細に伝える

それぞれの注意点について、見ていきます。

自分に合った不動産会社を見つける

査定後、そのまま仲介を依頼する可能性もあるため、査定の時点で不動産会社の丁寧さや誠実さを確認しておきましょう。なかには媒介契約を結ぶために相場価格からかけ離れた高額な査定額を提示する不動産会社もあるため、査定額の根拠を尋ねて、納得できる回答が返ってくるかを確認することが大切です。

さらに、より精度の高い査定額を得るためには、豊富な取引実績を持つ不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

●信頼できる不動産会社の見つけ方についてはこちら

物件の情報はできるだけ詳細に伝える

マンション査定の際には、詳細な物件情報を不動産会社へ伝えることがポイントです。提供する情報が少ないと、精度が落ち、適切な売り出し価格の設定ができません。売り出し価格が相場に見合っていないと売却の際に売れ残ってしまったり、損をしてしまったりする可能性があります。

また、売却物件に瑕疵（かし）がある場合は、不動産会社に必ず伝えるようにしましょう。瑕疵とは土地や建物に欠陥があることを指し、物理的な故障や汚染、法律的な制約、心理的影響が懸念される場合（いわゆる事故物件）がこれにあたります。売買契約後に瑕疵が見つかった場合、買主とのトラブルにつながる可能性があるため、事前に共有しておきましょう。

●瑕疵についてはこちら

費用のかからないマンション査定なら三井のリハウス

査定はマンション売却における重要な第一歩です。以上で述べたように、マンション売却のための査定は不動産会社の無料査定を利用しましょう。

また、査定における注意点を把握しておくことで、査定時のトラブルを防ぎ、後の売却をスムーズに進めやすくなり、納得のいく売却につながるでしょう。

三井のリハウスでは、ご紹介したAI査定・簡易査定・訪問査定全てに対応しているほか、100万件以上の累計取引実績から得た豊富なデータや経験をもとに高精度な査定をご提供しております。

また、地域に密着して展開しておりますので、一人ひとりに寄り添いながら不動産のプロが売却をサポートいたします。マンション売却をご検討の方は、この機会にぜひご活用してみてはいかがでしょうか？

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不動産の売却にあたり、不動産会社選びは、大手と中小でそれぞれメリットが異なるため、一概にどちらがよいとはいい切れません。以下の早見表を参考に、ご自身の物件と照らし合わせてチェックしてみましょう。

不動産売却では、大手か中小かといった基準で不動産会社を選ぶのではなく、一般的な大手と中小のメリットをどちらも兼ね備えている不動産会社を選ぶことが重要です。

たとえば、地域密着型の中小不動産会社のほうが地元の情報に強く、その地域の不動産売却に精通していると感じるかもしれません。しかし、大手不動産会社であっても、地域に根差した店舗配置や経営を行っている不動産会社であれば、同様の強みを持っているといえます。それに加え、ブランド力と知名度の高さに支えられる安心感があれば、大手不動産会社を選ぶ人もいるでしょう。

今回は大手不動産会社と中小不動産会社のそれぞれの特徴を比較しながら、最適な選択ができるよう、それぞれのメリットや注意点、選び方のポイントなどを解説します。

大手不動産会社のメリット

大手不動産会社に仲介を依頼する場合には、主に以下のような4つのメリットがあります。

・販売網が広く、販売活動も充実している ・取引実績が豊富である ・アフターフォローがしっかりしている ・安心感がある

それぞれのメリットについて、詳しく見ていきます。

販売網が広く、販売活動も充実している

全国に幅広く展開している大手不動産会社では、知名度が高いため、店舗やWebサイトを通じて全国から売り手と買い手が現れる可能性が高くなります。従って、大手不動産会社に売却を依頼することで、売り手と買い手がマッチしやすいといえるでしょう。

また、大手不動産会社は潤沢な予算のもと、幅広い媒体への広告出稿が可能です。さらに、最新のITツールを活用した販売戦略（VR内覧、オンライン相談など）にも対応することで、よりスピーディーな売却が期待できる点も魅力です。

取引実績が豊富である

大手の不動産会社は、多くの取引実績を持っていることも強みの1つです。これは、さまざまな顧客、物件の取引実績を保有していることを意味します。実績が豊富なほど販売戦略を幅広く提案できるので、自分の希望や物件の状況にふさわしい対応をしてもらえる可能性が高まるでしょう。

アフターフォローがしっかりしている

大手不動産会社に仲介を依頼すると、充実したアフターフォローが受けられる傾向があります。代表例の1つが、物件引渡し後の契約不適合についてのサポートです。

通常、引渡し後に契約内容との違いが見つかったときには、売主は「契約不適合責任」を負わなければいけません。たとえば、雨漏りやシロアリ被害が発覚したときの修繕や駆除は、売主負担です。大きな問題が発覚すると契約解除となる場合もあります。

しかし、大手不動産会社であれば、契約不適合が見つかっても条件の範囲内で費用のサポートが受けられる場合があります。また、売却前に設備や建物をチェックしてもらえるサービスを展開している会社もあります。このようなフォローサービスが付いていると、売主・買主双方にとって安心材料になるでしょう。

三井のリハウスでは、売却前の設備・建物チェックのサービスや、万が一、引渡し後に建物の不具合が見つかった場合には一定の範囲内で対応費用を負担するサービスなど、充実のサポート体制で不動産売却をバックアップしています。

●三井のリハウスの360°サポートについてはこちら

安心感がある

先述のメリットから生まれるブランド力と知名度の高さは、売主や買主双方に安心感をもたらすでしょう。不動産の売却と購入は、人生における大きな決断の1つといえます。安心感のある不動産会社であれば、売買を任せられると考える方も多いかもしれません。

大手不動産会社の注意点

大手不動産会社に売却を依頼するうえでの注意点は、地域密着性に欠ける場合があることです。特に、郊外の物件や地域特有の取引慣習があるエリアでは、地元に強い中小不動産会社のほうが有利なケースも考えられます。

「自分の物件のエリアに詳しい担当者なのか？」「地域の相場をきちんと把握しているのか？」と不安に感じる方もいるでしょう。その場合は、担当者に該当エリアでの取引実績を聞いたり、地域情報に精通しているかを確かめたりしましょう。

三井のリハウスは、日本全国に店舗を展開し、地域に根差した活動で実績を積み上げています。そのため、エリア情報に精通した経験豊富な担当者が、お客さまの売却活動をサポートします。所有している不動産の売却をお考えでしたら、まずは無料査定からお気軽にご相談ください。

●無料査定はこちら

中小不動産会社のメリットとは？

中小不動産会社に売却を依頼するメリットは以下の2点が挙げられます。

・地域に密着した営業スタイルである ・対応が柔軟で親身に取り組んでもらえる

中小不動産会社のメリットについて、1つずつ詳しく説明します。

地域に密着した営業スタイルである

中小不動産会社に不動産の売却を依頼するメリットは、地域密着型の強固なネットワークを生かした売却活動を行ってくれる可能性があることです。地域に根差した情報網で、相場や顧客ニーズを的確に把握し、地元の有力者や他業種とのつながりを生かした独自の販売戦略を行う不動産会社もあります。

「売れにくい不動産だと思っていたが、事業用として思わぬ買い手が付いた」といった、地域の情報網を生かした売却ができる可能性も考えられます。ただし、これらの特徴は大手不動産会社であっても全国展開による地域密着型の店舗配置や経営を行っているところであれば、同様の特徴が見られるでしょう。

対応が柔軟で親身に取り組んでもらえる

柔軟性が高い点も特徴の1つです。会社規模が小さいからこそ、例外的な判断でも素早く対応しやすいといったことがあります。そのため、売主の都合に合わせて柔軟に対応してもらえる可能性が高まります。

これらの特徴は、大手不動産会社であっても見られる場合はあります。経営スタイルは各社で異なるため、実際にやりとりを進めていくなかで確認しておくとよいでしょう。

中小不動産会社の注意点

中小不動産会社に売却を依頼する際の注意点は、以下の2点があります。

・情報の拡散力が弱い ・会社によってサービス品質に差が出る

それぞれの注意点について、詳しく説明します。

情報の拡散力が弱い

不動産売却を中小の不動産会社に依頼する際には、情報の拡散力が弱い点に注意が必要です。

中小不動産会社は、大手不動産会社に比べて資金力が少ないため、物件の宣伝を大々的に行うのは難しいでしょう。また、保有顧客数も少ないため、購入希望者へ物件の情報が届きにくく、売却までに時間がかかってしまうリスクも考えられます。

また、会社としての実績が少ないことで、得意な売却物件の種類が限定されてしまうこともあります。たとえば、「一戸建ての売却には慣れていてもマンションの売却実績がない」「土地の売却実績はあるが、一戸建てやマンション売却の実績が少ない」などです。不得意な分野の売却活動は、知識や経験が少ないため、スムーズに行えない可能性があります。

会社によってサービス品質に差が出る

中小不動産会社は会社規模や経営方針が多種多様であり、提供されるサービスの質に差が出やすいという点は否めません。特に、売却活動における経験やノウハウ、ITツールの活用状況などは会社によって大きく異なるでしょう。

また、担当者個人の力量に依存しやすい点にも注意が必要です。大手不動産会社のように研修制度やマニュアルが整備されていない場合、担当者の経験やスキルによって対応の質にばらつきが生じる可能性もあります。

不動産会社は大手？中小？物件別の選び方

ここまで、不動産会社の大手と中小の特徴をご紹介してきました。それぞれの特徴を把握したうえで、物件の状況に応じた、不動産会社選びのポイントを解説していきます。

大手が適している物件

都市部の人気エリアや新興住宅地、または駅に近い物件は、地元の人だけでなく、別エリアからの引越しを検討している人からも高い需要が見込めます。大手の資金力を生かした宣伝により、多くの人たちのもとに情報を届けて購入希望者を集めることで、売主の希望に沿った買い手が見つかる可能性が高まるでしょう。

中小が適している物件

郊外にある、築年数がかなり経過しているなど、需要が少なく売りにくいと思われる不動産の場合は、地域に根差した不動産会社を選ぶと売却のチャンスがあるでしょう。

地元をよく知る地域密着型の不動産会社だからこそ、物件の魅力をアピールできる可能性があります。さらに、独自の人脈を駆使して、個人だけでなく企業の買主を見つけてくれるかもしれません。

●不動産会社の選び方のコツについてはこちら

不動産会社選びでどこがいいか迷ったらまずは査定を！

ここまで大手不動産会社と中小不動産会社の特徴について解説してきました。仲介を依頼する際は、大手でも中小でも信頼感があり、親身になってくれる会社に依頼しましょう。

不動産会社のよしあしを見極めるためには、査定を依頼するのがおすすめです。不動産会社が行う査定は基本的に無料です。また、査定をしてもらったからといって必ずしも仲介を依頼しなければいけないわけではありません。

査定を依頼することで、売りたい不動産の売り出し価格の目安を知ることはもちろん、依頼した不動産会社が信頼できるかどうかを見極めることもできます。そのためには、査定の結果が出たら、自分で価格相場を調べながらも担当者に価格の根拠を尋ねるようにしましょう。相場と査定結果との乖離や、担当者の説明の納得度、対応の丁寧さなどを見て信頼できるかどうかを判断するのがおすすめです。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績と全国規模の顧客基盤を強みに、なるべく早くかつ高値での売却活動を実現します。また、経験豊富なスタッフがお客さまそれぞれのご要望に沿った売却活動を丁寧にサポートします。店舗や電話だけでなくWebからでも気軽に相談できるので、ぜひ一度ご相談ください。

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仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼した際、売買契約を結んだときの「成功報酬」として支払う費用のことです。仲介手数料の基本についてご紹介します。

仲介手数料の内訳

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。媒介契約を結んだ後、不動産会社はチラシやポータルサイトを通じて物件情報を公開し、売主の売却活動を支援します。仲介手数料に含まれるのは、販売活動の過程で発生した物件情報サイトへの掲載料、購入検討者の内覧対応といった営業活動費、物件調査費などです。

さらに、不動産会社は契約から引渡しまでの事務手続きを行います。具体的には売主と買主の間に立った契約条件の調整や契約書類の作成などです。これらの代行費用も仲介手数料に含まれます。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、買い手が見つかり、売買契約が成立した後に支払います。通常、不動産会社には売買契約時に半金を支払い、引渡し時に残りの半金を支払うことが一般的です。

ただし、売買契約後に売却を取りやめたり、買主が購入を取りやめたりした場合でも、仲介手数料を請求されることがあります。契約の解除も想定した資金計画を事前に検討することが重要です。

仲介手数料の相場

不動産会社が受け取る仲介手数料には明確な「相場」がありません。代わりに、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。不動産会社は、この上限額を超えて仲介手数料を請求することはできません。しかし、上限額以内であれば自由に金額を決められます。

不動産会社が法定の上限を超える仲介手数料を請求することは法律違反です。ただし、下限は設けられていないため、不動産会社によって仲介手数料に差が生まれることがあります。仲介手数料無料や半額を売りにした不動産会社があるのはそのためです。

仲介手数料の上限額は以下の通りです。

●詳しい仲介手数料の計算方法についてはこちら

●仲介手数料の相場についてはこちら

仲介手数料を抑える方法と注意点

ここからは仲介手数料を抑える方法について2つ、ご紹介します。

個人間取引を行う

売主と買主が個人間で不動産の取引を行えば、仲介手数料がかかりません。個人間取引は、売主と買主が知人や友人である場合に多いケースですが、売主と買主の間を取り持つ不動産会社が介入しないため、売買契約の成功報酬である仲介手数料を支払う必要はありません。

しかし、不動産の売買には専門的な知識が求められ、理解しないまま行うと両者に不利益が発生する場合があります。たとえば、売買契約書等の不備が原因で住宅ローンの審査に通りづらくなったり、売却後に不動産の欠陥が見つかったりといったリスクが考えられます。これらのトラブルによって売主と買主の関係が悪化する恐れもあるため、仲介手数料が発生したとしても不動産売却は不動産会社に依頼するのが安心です。

初めから仲介手数料が無料・半額の不動産会社を選ぶ

仲介手数料には下限がないため、仲介手数料無料や半額と謳っている不動産会社が存在します。しかし、仲介手数料の安さのみを重視するのは避けたほうがよいでしょう。不動産仲介では、仲介手数料のみを追求すると、早く売るために相場より安く売り出すことを勧められ、売主が不利益を被ることもあります。また、仲介手数料以外の費用が請求されることも考えられるでしょう。

従って、仲介手数料の安さだけでなく、不動産会社の信頼性と能力も重要な選択基準です。安易に仲介手数料の安さだけを重視せず、信頼できる不動産会社を選ぶよう心掛けましょう。

仲介手数料の安い不動産会社を選ぶデメリット

仲介手数料の安い不動産会社を選ぶことは注意が必要です。不動産会社にもよりますが、積極的な販売活動をしてくれない、物件が希望通りに売れないといったことが起こり得るからです。また、仲介手数料以外の費用がかさみ、結果的に高くなることがあります。仲介手数料の安い不動産会社を選ぶデメリットは以下の通りです。

・サポートが不十分な場合がある ・高く売るための交渉が不十分になるリスクがある ・売買契約後にも不安が出てくる恐れがある ・仲介手数料以外の費用がかかるケースもある ・経験不足の担当者になるリスクがある

それぞれ紹介していきます。

サポートが不十分な場合がある

仲介手数料を抑えるために、不動産会社としてのサポート内容に物足りなさを感じる可能性があります。その結果、物件の魅力を十分にアピールできない、買主との交渉で不利な条件を受け入れてしまうといったリスクがあります。

高く売るための交渉が不十分になるリスクがある

仲介手数料が安い不動産会社は、早期売却を優先するあまり、物件の本来の価値を正当に評価できないことがあります。その結果、大切な資産を相場よりも低い価格で売却してしまう恐れがあります。

売買契約後にも不安が出てくる恐れがある

仲介手数料が安い不動産会社は、売却後のサポートも中途半端になる可能性があります。売買契約後に生じるさまざまな疑問や問題に対して、迅速かつ丁寧な対応が期待できないかもしれません。

仲介手数料以外の費用がかかるケースもある

仲介手数料が安い不動産会社は、「広告宣伝費」といった名目で追加費用を請求することがあります。しかし、本来これらの費用は仲介手数料に含まれているはずです。そのため、安く見えても結果的にほかの費用で高くつく可能性があります。

経験不足の担当者になるリスクがある

仲介手数料が安い不動産会社では、駆け出しの担当者が対応することもあります。そのため、不動産取引の複雑なノウハウに精通しておらず、適切な価格交渉や売却戦略を立てられない可能性があります。結果として、売主にとって不利な取引になってしまうかもしれません。

安さだけで決めずに信頼できる不動産会社を選ぼう

仲介手数料は、不動産会社の報酬に直結するため、安さを売りにする不動産会社と安易に媒介契約を結んでしまうと、積極的な販売活動をしてくれないケースがあります。そのため、仲介手数料の安さだけで、不動産会社を決めるのは控えましょう。特に中古物件では、不動産の売り方次第で売却価格が100万円単位で変わることもあります。

適切な不動産会社を選ぶには、仲介手数料の安さだけにとらわれず、「物件をスムーズに高く売ってくれる」不動産会社を選ぶようにしましょう。その際に役立つ指標として、実績があるかを見るのがおすすめです。実績の多さは不動産売却についての知識や経験が豊富であることを示すため、その不動産会社が信頼できるかどうかの指標となるでしょう。

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。仲介手数料を安くしようとするのではなく、信頼できる不動産会社に仲介を依頼して物件自体を高く売るか、仲介手数料以外の費用を抑えることが大切です。

●信頼できる不動産会社の選び方についてはこちら

仲介手数料よりも税金を軽減できるかをチェックしよう

仲介手数料ではなく、不動産売却にかかる税金なら、条件を満たせば費用を抑えられる場合もあります。ここでは、不動産売却時に利用できる税金の軽減措置についてご紹介していきます。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、居住用の不動産売却時に発生する譲渡所得のうち、3,000万円分の所得までの税金を控除できる制度のことです。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。利用には主に以下の条件を満たす必要があります。

・マイホームを、住まなくなってから3年以内に売る ・マイホームを売るまでに土地活用をして利益を得ていない ・売った年から3年前までこの特例を受けたことがない ・売主と買主に親子といった特別な関係がない

詳しくは以下の記事をご覧ください。

●3,000万円特別控除に関する記事はこちら

特定居住用財産の買換えの特例

この特例は、買換えを前提に不動産売却をする場合、居住用不動産を取得した際に活用できる特例です。正式名称は「特定の居住用財産の買換えの特例」です。譲渡利益の課税を繰り延べできるので、新居購入の資金を確保しながら、不動産売却を進められます。ただしあくまで繰り延べなので、税金がかからないということではありません。利用する場合は、主に以下の条件を満たす必要があります。

・新たに取得する住宅は築25年以内、もしくは一定の耐震基準を満たす ・床面積50㎡以上 ・売却年の前年から翌年までの間に、新しい不動産を取得する ・新たに取得する土地面積が500㎡以下 ・一定期間の居住を満たす

詳しくは以下の記事をご覧ください。

●特定居住用財産の買換えの特例についてはこちら

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、譲渡所得のうち、6,000万円以内の部分については、通常20.315％（長期譲渡所得）の税率が14.21％になる制度のことです。利用条件として、不動産の所有期間が10年以上なら利用できます。ただし、「特定の居住用財産の買換えの特例」との併用はできないため、注意が必要です。

不動産売却は頼れる不動産会社へ

不動産売却にかかる仲介手数料を抑える方法や、仲介手数料が安い不動産会社を選ぶデメリットについて紹介しました。仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと後悔することもあるため、注意しましょう。不動産会社は、不動産売却を納得のいく方向へ導くパートナーだからこそ、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

自宅の売却をご検討の場合は、三井のリハウスにご相談してみてはいかがでしょうか？100万件を超える累計取扱件数から得た豊富な知見で、スムーズな売却をサポートいたします。また、売却後の住み替えの選択肢を豊富に備えており、さまざまな住み替え先のご提案が可能です。物件の無料査定を行っていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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よくある質問

ここからは不動産売却の仲介手数料について、よくある質問をご紹介します。

不動産売却でかかる税金は？

不動産売却をする際には、仲介手数料以外にも主に以下の税金がかかります。

税金は時期や条件によって、軽減措置が適用されることがあります。軽減措置が受けられるか事前に確認しておきましょう。

不動産売却で仲介手数料以外にかかる諸費用は？

そのほかの諸費用についても、費用を抑えられる可能性があります。たとえばハウスクリーニングは必須ではありません。また、住宅ローンを完済した家を売却して住み替える場合、新居を購入してから売却すれば仮住まいが不要となり、引越し費用が1回で済むでしょう。このように、余分な出費を抑えるためにも、不動産会社に相談することがおすすめです。

和室は洋室に比べると、入居希望者からの人気が低い傾向があります。そのため、和室のある物件は、洋室の物件よりも借主が決まりにくく、空室期間が長引いてしまうリスクも懸念点です。

この背景には、和室特有の「古さ」を感じやすい内装や、畳の維持管理の手間が挙げられます。畳は定期的なメンテナンスが必要で、ダニの発生リスクや掃除の煩雑さから敬遠されがちです。特に若い世代のなかには、畳の正しい手入れ方法を知らない方も少なくありません。

このような状況を踏まえると、和室付きの賃貸物件を所有している貸主は、入居促進のために賃貸管理会社へ依頼することをおすすめします。専門的な知識とノウハウを持つ賃貸管理会社に相談することで、和室を洋室にすべきかどうかを含め、最適な対策を提案してもらえるでしょう。

和室を洋室にすべきか悩んでいる方は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。経験豊富なプロの視点から、賃貸経営における課題解決をサポートいたします。

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賃貸物件で和室を洋室にするメリット

和室を洋室にリフォームして賃貸住宅経営を行うメリットは以下の2つです。

・入居率が上がる可能性がある ・メンテナンスが楽になる

ここでは、それぞれのメリットについて以下で詳しく解説していきます。

入居率が上がる可能性がある

賃貸物件において、洋室の人気が高い主な理由は、スペースの有効活用ができる点や、インテリアレイアウトの自由度の高さなどです。

たとえば、布団の収納に押し入れが必要な和室と比べ、洋室のベッドであれば寝室に出したまま下部のスペースを有効活用できます。加えて、フローリングの洋室はベッドやソファなど、重量がある家具の設置に適しています。畳よりも床材のへこみや傷みを気にせず自由に配置できるため、インテリアにこだわりたい方からも支持を集めやすいでしょう。模様替えの自由度が高く、自分好みの空間を演出できる点が、洋室の大きな強みといえます。

ただし、近年注目されている「和モダン」スタイルのようなデザイン性の高い和室は、借主に好印象を与える可能性も十分にあります。和室より洋室の入居率が高いとは必ずしも断言できない点には留意すべきでしょう。

メンテナンスが楽になる

和室を維持管理するうえで、湿気によるカビの対策は避けられません。定期的な換気や畳の表替えなどは、相応の手間と費用がかかります。しかし、洋室にリフォームすることで、これらのメンテナンス負担を大幅に軽減できます。

フローリングは、ロボット掃除機による自動清掃、水拭きによる汚れの除去、そして定期的なワックスがけといった多様な清掃方法に対応可能です。そのため、きれいな状態を維持しやすいでしょう。

さらに、和室から洋室にすると、借主の退去に伴うハウスクリーニングでもメリットがあります。和室の場合、傷・汚れがなくても、経年による変色等で畳の表替えやふすまの張り替えが必要です。一方、洋室であれば、フローリングの軽微な傷の補修といった比較的安価かつ短時間で済む作業が中心となるため、原状回復費用を抑えられる可能性があります。

賃貸物件の和室を洋室にする際のリフォーム方法

賃貸物件の和室を洋室にする際、必要になる主なリフォームは以下の通りです。

・畳をフローリングに変える ・壁紙を貼る ・押し入れをクローゼットに変える ・ふすまを外して引き戸に変える

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

畳をフローリングに変える

床の畳をフローリングに変更することは、部屋の印象を大きく変える効果的な方法の1つです。ただし、既存の畳を撤去する際に下地と入り口の間に段差が生じる場合があります。これは畳の厚みによるもので、必要に応じて下地の高さを調整する追加工事が発生することもあります。

リフォーム業者に依頼する際は、部屋の広さ、畳撤去後の下地調整の有無、そして使用するフローリング材の種類などによって工事期間が変動することを理解しておくことが重要です。事前に業者と打ち合わせを行い、工期や費用について明確にしておけば、スムーズなリフォームを実現できるでしょう。

壁紙を貼る

もし既存の壁が和風の意匠や、土壁、砂壁の場合は、洋風の壁紙（クロス）に貼り替えることで、部屋全体の雰囲気を変えられます。特にマンションでは、新築時から洋風の壁紙が使用されているケースも多く、リフォームにかかる手間や費用を抑えられる可能性が高いでしょう。

押し入れをクローゼットに変える

ふすまを洋風の扉に交換し、内部にハンガーパイプを取り付けることで、従来の押し入れをクローゼットへと転換できます。洋服を掛けて収納できるため、利便性が向上するでしょう。ただし、押し入れの中央に中段がある場合、ロングコートやワンピースといった丈の長い衣類が収納しづらくなるため、中段の撤去も検討する必要があります。

収納スペースの機能性向上は借主の満足度を高め、ひいては入居率の向上にもつながる可能性があります。単に見た目だけでなく、借主のライフスタイルや使い勝手を考慮し、収納の内部構造まで見直すことが効果的なリフォームのポイントです。

ふすまを外して引き戸に変える

和室を洋室化するリフォームでは、隣接する部屋との仕切り部分の変更も検討事項です。特に、和室との間仕切りがふすまの場合は、洋風ドアへの交換が一般的です。

既存の枠をそのまま活用できれば、仕切り部分の調整といった大掛かりな工事を省略し、リフォーム費用と工期を抑えられます。そのため、既存のふすまと同じサイズの引き戸タイプのドアを選定することが、効率的なリフォームのポイントです。

和室を洋室にする際の費用

一般的な賃貸マンションやアパートにおいて和室を洋室にリフォームする際の費用は、工事内容や既存の和室の状態によって大きく変動します。そのため、複数のリフォーム業者から見積もりを取り、費用の内訳を確認しながら慎重に検討を進めることが重要です。

また、リフォームによって洋室化したとしても、必ずしも空室が解消されるとは限りません。入居希望者が現れず、リフォーム費用だけがかさんでしまうリスクも考慮しましょう。

リフォーム費用のリスクから実施をためらう場合、ほかの空室対策も視野に入れることをおすすめします。たとえば、賃貸管理会社を変更したり、現在の賃料設定を見直したりすることで、和室のままでも入居希望者を増やせる可能性があります。

リフォームは空室対策の有効な手段の1つですが、費用対効果を十分に検討し、ほかの選択肢とも比較しながら総合的に判断することが大切です。場合によっては、現状維持や、より低コストな改善策（部分的なリフォーム、DIYなど）が最善の選択となることもあります。

●空室対策についてはこちら

費用を抑えて和室を洋室にするコツ

先述の通り、リフォームの予算に懸念がある場合、DIYは費用を抑えるための有効な選択肢です。

お住まいのマンションの管理規約によって、大規模なリフォーム工事が制限されている場合にも、DIYは実現可能な代替手段として検討する価値があります。

以下で、DIYでできる手軽な方法を見ていきましょう。

畳の上からフローリングシートを貼る

畳を剥がしてフローリングに貼り替えなくとも、既存の畳の上にフローリング調のシートやクッションフロアを敷設することで、手軽に洋風の床を実現できます。

フローリングシートとは、表面にフローリングの木目などが印刷されたシート状の素材です。一方、クッションフロアは、塩化ビニールを主原料としたクッション性のある床材で、木目調やタイル調など多様なデザインが印刷されています。

これらの方法は、畳を撤去してフローリングを施工する本格的なリフォームと比較すると大幅に費用を抑えられ、比較的簡単に洋室の雰囲気を演出できるというメリットがあります。DIY初心者の方でも、取り組みやすい方法といえるでしょう。

ふすまを取り外す

フローリングシートやクッションフロアを用いて床を洋風に仕上げた後、さらに空間を広く見せたい場合は、部屋を仕切るふすまを取り外すという選択肢があります。これにより、2つの空間が一体化し、広々とした1つの洋室として利用できるようになります。

また、押し入れのふすまを撤去し、内部を洋風の収納ケース等で整理すれば、「見せる収納」として活用することも可能です。これにより、単なる収納スペースとしてだけでなく、インテリアの一部として、おしゃれなオープン収納空間を演出できます。

さらに、ふすま自体をリメイクする方法もあります。たとえば、ふすまの上から洋風のデザインが施されたシートを貼り付けることで、和室特有の雰囲気を抑え、部屋全体の調和を図れるでしょう。

和室の賃貸物件における空室は三井のリハウスにご相談を

これまで解説してきたように、賃貸物件においては、一般的に洋室が和室よりも需要が高いとされ、和室を洋室にリフォームすることが入居率向上につながる可能性があります。

しかしながら、リフォームには注意すべき点も少なくありません。たとえば、費用がかかること、マンションの管理規約によっては制限があること、リフォームをしても必ずしも借主が現れるとは限らないことなどです。そのため、現在空室の和室を抱える貸主さまには、リフォーム以外の空室対策も視野に入れることをおすすめします。

リフォームを行うべきか否か、あるいはほかにどのような対策が有効か、ご自身だけで判断するのが難しい場合もあるでしょう。判断に迷ったときは、賃貸管理会社や不動産会社などの専門家に相談し、客観的な意見やアドバイスを求めるのが有効です。

三井のリハウスでは、区分所有マンションをお持ちの方を中心に、空室対策を含む賃貸経営のサポートをしております。賃貸のプロが、物件の状況・地域の市場動向・貸主さまの希望などを総合的に考慮し、最適な提案をいたします。また、リフォームが必要と判断された場合は、リフォーム業者や要望に合わせた最適なリフォームプランをご紹介いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

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投資用マンションのリフォーム費用を経費計上できるかどうかは、リフォームの内容によって決まります。適切な経費計上は節税につながりますが、判断を誤ると不正計上になりかねないため、慎重に対応しなければなりません。判断に迷う場合は、税理士に相談するのがおすすめです。

経費として計上できる場合

「修繕費」に該当する費用は、その年に全額を経費計上できます。修繕費とは、建物や設備の維持、原状回復のためにかかる費用のことです。具体的には、壁紙の貼り替え、外壁の塗り替え、給湯器の修理、雨漏りの修繕などが該当します。また、リフォームの金額が20万円未満の場合や、おおむね3年以内の周期で行われるリフォームも修繕費として計上可能です。

以下は、国税庁が出している修繕費と資本的支出の区分を表すフロー図です。

（※1）「国税庁 No.1379 修繕費とならないものの判定 修繕費と資本的支出の区分（フロー図）」より引用

経費として計上できない場合

「資本的支出」に該当する費用は、一括での経費計上はできません。資本的支出とは、建物や設備の新設・取り換え、物件の価値向上や耐用年数の延長につながる工事、用途変更のための模様替え、機械の部品を質や性能の高いものに取り換えた場合などを指します。これらの費用は、建物の取得価額に加算され、耐用年数に応じて減価償却を行う必要があります。

どちらの場合にせよ、経費計上できる場合に備え、リフォームの見積書、請求書、写真といった証拠書類は大切に保管しておきましょう。

●マンション投資についてはこちら

投資用マンションのリフォームにおいて経費計上できるものの具体例

投資用マンションのリフォームにおいて、経費計上できるものの具体例は以下の通りです。

・壁紙の貼り替え ・外壁の塗り替え ・給湯器の修理

それぞれ詳しく解説します。

壁紙の貼り替え

壁紙の貼り替えは、投資用マンションの内装を清潔かつ魅力的に保つため、頻繁に行われるリフォームの1つです。通常、この修繕は物件の価値を維持するための原状回復とみなされ、20万円未満の費用であれば全額を修繕費として経費計上できます。なお、素材によっては資本的支出とみなされることもあるので、従来と同じ程度の素材で貼り替えることがポイントです。

外壁の塗り替え

外壁の塗り替えも、建物の外観を維持し、劣化を防ぐために必要な修繕とみなされます。支出が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で修繕が行われている場合は、建物の維持管理目的のため、修繕費として経費計上が可能です。ただし、高額な場合は資本的支出として扱われる可能性があるため、注意しましょう。

給湯器の修理

給湯器は、借主の快適な生活を確保するために欠かせない設備です。故障した給湯器の修理目的が原状回復や維持管理の場合、修繕費として経費計上できます。ただし、完全に新しい給湯器に交換する場合は、資本的支出として扱われる可能性が高くなります。

投資用マンションのリフォームをする際のコツ

投資用マンションのリフォームをする際のコツは、主に以下の2つです。

・ターゲットを明確にする ・費用対効果を重視する

それぞれ詳しく見ていきます。

ターゲットを明確にする

投資用マンションの効果的なリフォームを実現するコツは、ターゲットを明確にすることです。物件の周辺環境や特性を考慮し、単身者向けかファミリー向けか、若年層かシニア層かなど、ターゲットを決定します。ターゲットが求める設備や機能に焦点を当てたリフォームをすれば、入居率の向上につながる可能性が高まります。

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費用対効果を重視する

投資用マンションをリフォームする際は、費用対効果を意識しましょう。たとえば、手に触れる金属部分（階段の手すり、キッチン・洗面所の蛇口、ドアノブなど）のリフォームは、比較的低コストで印象を大きく変えられます。一方で、高額な設備をリフォームしたとしても、賃料アップや入居率向上に直結するとは限りません。リフォームにかかる費用に見合うメリットがあるか、慎重な検討が欠かせないでしょう。

投資用マンションのリフォームをする際の注意点

投資用マンションをリフォームする際の注意点には、主に以下の2つがあります。

・管理組合の承認を得る ・借主のニーズに合わせたリフォームを行う

詳しく解説します。

管理組合の承認を得る

投資用マンションをリフォームする際の注意点として、まず管理規約を確認し、管理組合の承認を得ることが挙げられます。

たとえば、防音フローリングにはL40やL45といった遮音等級を表す規定があり、床材を指定している場合もあります。また、工事開始前には管理組合への申請が必要です。約1か月前からの申請が求められることもあるので注意しましょう。

これらの手続きを怠ると、工事の遅延や中止につながる恐れもあるため、時間には十分な余裕を持って準備することが重要です。

借主のニーズに合わせたリフォームを行う

投資用マンションのリフォームやリノベーションでは、自分の好みではなく、借主のニーズに合わせて行います。需要に合ったリフォーム内容にすることで、空室率を下げ、安定した収益を得られるでしょう。

たとえば、若い単身者向けの物件であれば、モダンで機能的なデザインを採用する、ファミリー向けの物件であれば、収納スペースの充実や安全性の向上に重点を置くなど、ターゲット層を明確にしてリフォームを計画することがポイントです。

投資用マンションをリフォームするなら後悔する前に専門家に相談しよう

投資用マンションのリフォームをする際、誰にも相談せずに個人で進めると、必要以上に費用が高くなってしまうこともあります。そのため、事前に信頼できる賃貸管理のプロに相談することがおすすめです。

三井のリハウスは、気になる部分だけのリフォームから全面リフォームまで、ご予算やご希望に合わせたリフォームプランを提案します。また、三井のリハウスの賃貸管理サービスでは、賃貸経営に関するさまざまなご相談を承っております。ぜひ一度ご相談ください。

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※1出典：「No.1379 修繕費とならないものの判定」、国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1379.htm （最終確認：2025年3月11日）

不動産を売却するには「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

仲介

仲介による不動産売却とは、所有するマンションや一戸建て・土地を売却する際、不動産会社に仲介を依頼して一般の個人から買主を探してもらうことです。不動産売却のなかでは一般的な方法です。

買取

買取とは、不動産買取業者に物件を直接買い取ってもらう方法です。買主を探す必要がないため、迅速に売却できます。ただし、仲介と比べると成約価格が6割～8割程度になることが多いので注意が必要です。

●仲介と買取について詳しい記事はこちら

【不動産売却の基礎知識】流れ

不動産売却の流れは、大きく以下の6ステップに分けられます。

1．査定 2．媒介契約 3．売却活動 4．売買契約 5．決済・引渡し 6．確定申告

6つのステップの流れとそれぞれのポイントを把握して手続きを進めていけば、スムーズかつ満足のいく売却につながるでしょう。

なお査定の期間は、依頼する査定の種類によって変動します。査定方法とその結果が出るまでの期間について、詳しくは以下の記事が参考になります。

●不動産査定の種類と結果が出るまでの期間について詳しい記事はこちら

1．査定

不動産売却をするとき、まずやることは所有している物件の査定です。不動産会社の査定を受ける際には、担当者の対応や説明の丁寧さ、売却計画の提案力などをチェックしましょう。不動産査定の種類やポイントは後述します。

2．媒介契約

査定を依頼した不動産会社のなかから、信頼できる会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売主と買主の仲介をしてもらう契約のことです。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、契約条件や売主への報告頻度が異なります。それぞれの媒介契約の詳細については、以下の記事をご参照ください。

●媒介契約について詳しい記事はこちら

3．売却活動

媒介契約後は、不動産会社と一緒に売却活動を行います。不動産会社は広告・宣伝活動を行い、売主は内覧の準備や対応にあたります。目標時期までに購入希望者が見つからない場合は、不動産会社と相談しながら、売り出し価格やホームページの掲載内容を見直すことがおすすめです。

4．売買契約

購入希望者から購入申込書を受け取り、記載された希望条件の折り合いが付いたら売買契約に進みます。不動産売買の契約締結時には、買主から手付金を受け取るのが一般的です。手付金の相場は売買価格の5％～10％とされています。

5．決済・引渡し

売買代金の決済と引渡しは同日に行うのが一般的です。買主が住宅ローンを利用する場合は、その金融機関で行われます。売主、買主、不動産会社の担当者のほか、司法書士が立ち会って登記手続きも行います。

鍵や必要書類の引渡しも行うため、売主は引渡し日までに、引越しや書類の準備を済ませておかなければなりません。

6．確定申告

不動産を売却したら、翌年の2月中旬～3月中旬頃に確定申告を行います。不動産売却によって利益が出たときの確定申告は必須です。もし赤字になってしまっても、特例が利用できる場合があるので、忘れずに行いましょう。

【不動産売却の基礎知識】かかる費用・税金

不動産売却には、さまざまな費用と税金が発生します。

費用

不動産売却にかかる費用総額は、物件価格の約7％～8％になるといわれます。そのため、必要なタイミングでスムーズに支払えるよう、主な費用の内訳を把握しておきましょう。

仲介手数料には、宅地建物取引業法で定められた上限があります。上限は売買価格によって決まっており、売買価格が400万円以上の場合は「売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」です。

新居に移るまで仮住まいとなるときは、引越しが2回になるため、あらかじめ引越し費用を確認しておくとよいでしょう。

上記のほか、住宅ローンが残っているときは一括返済手数料がかかることもあります。また、必要に応じてハウスクリーニング費用や家財の処分費用などもかかるでしょう。確定申告を行う際に、仲介手数料をはじめとする諸費用を経費に入れることで、後述の譲渡所得にかかる税金を節税できることがあります。自分ではよく分からず困ったときには、不動産会社や税理士などのプロに相談してみましょう。

●仲介手数料について詳しい記事はこちら

税金

不動産売却を検討している方にとって、税金は特に大きな不安要素となりがちです。以下は、不動産売却にかかる主な税金をまとめた一覧表です。ぜひ参考にしてみてください。

もし譲渡所得が出ても、特例を利用すれば節税が可能です。代表的なのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で、マイホームを売却した譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

ただし、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できないため、住み替えの際はどちらの特例を利用するか検討が必要です。譲渡所得の金額が少ないときは、住宅ローン控除を優先したほうが節税効果を得られる場合もあるため、売却前に比較するとよいでしょう。

●3,000万円の特別控除の特例について詳しい記事はこちら

●住宅ローン控除について詳しい記事はこちら

【不動産売却の基礎知識】事前準備

不動産売却で大切なポイントは、書類の事前準備と不動産会社選びです。

書類

不動産売却に必要となる、主な書類は以下の通りです。

・登記済証（権利証）または登記識別情報 ・本人確認書類 ・固定資産税の納税通知書の写し ・実印・印鑑証明書 ・固定資産評価証明書 ・住民票 ・抵当権抹消書類 ・（マンションや一戸建ての場合）物件の間取り図 ・（一戸建てや土地の場合）土地測量図・境界確認書

マンション、一戸建て、土地によって必要な書類は異なります。不動産会社に確認しながら用意するとスムーズでしょう。

●不動産売却に必要な書類について詳しい記事はこちら

不動産会社の選び方

より高く早く売るには、不動産会社のサポートが欠かせません。大手から中小までさまざまな不動産会社があるなかで、選ぶ基準にしたいのは次の6つのポイントです。

・物件のあるエリアに精通している ・営業店舗が多い ・対応がスピーディー ・提案力がある ・売却実績が豊富 ・インターネット広告が充実している

不動産会社を選ぶときのポイントとして知りたい情報は、インターネット検索である程度把握できるほか、査定に際した担当者とのやりとりを通じて分かります。不動産会社探しのコツは、以下の記事で解説しています。

●不動産会社はどこがいいかの判断基準について詳しい記事はこちら

不動産売却における査定の基礎知識

不動産売却を検討中の方が、最も気になるのは「いくらで売れるのか？」ということでしょう。所有している不動産がどの程度の価格で売れるのかを、おおまかに把握できるのが不動産会社による「査定」です。

不動産会社が市場における推定価格を算出し、売主は、提示された査定額（査定価格）を参考に売り出し価格を決めます。不動産売却を考えている方は、査定の種類とポイントについて理解しておきましょう。

査定の種類

査定には、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があります。具体的な方法とメリットは、以下の通りです。

また、それぞれの査定に向いている人は以下の通りです。

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査定を受けるときのポイント

査定を受けるときのポイントは、自分でも相場を調べておくことです。査定額と相場を比較することで、市場価格と乖離した価格で売り出すリスクを減らせるからです。

相場を把握するには、不動産のポータルサイトや国土交通省のサイト「不動産情報ライブラリ」「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」、チラシなどで実際の取引価格を調べてみましょう。三井のリハウスでも、マンション、一戸建て、土地、それぞれの都道府県ごとの相場が調べられます。ぜひご活用ください。

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相場と大きく異なる査定額が出た場合は、その根拠について担当者に質問してみましょう。明確で納得できる説明をしてもらえれば、売り出し価格を決めるのに役立つほか、その不動産会社の誠実さも確認できます。

●査定について詳しい記事はこちら

不動産売却に最適なタイミングは？

ここでは、不動産の売り時を判断する主な要素について見ていきましょう。

市況

市場で取引される不動産価格が上がっているか、下がっているかを把握することで、売り時を見極めやすくなります。不動産価格の動向を把握するには「不動産価格指数」が役立ちます。不動産価格指数とは、国土交通省が公表している不動産取引の統計データのことです。

（※1）国土交通省より引用

上記は、国土交通省が公表している2024年10月分の不動産価格の動向グラフです。グラフを見ると、近年の不動産価格は全体的に上昇傾向にあり、特にマンション価格の上昇が大きいと分かります。

築年数

築年数から売却のタイミングを判断するなら「なるべく早め」がおすすめです。築年数が新しいと高く売れる傾向があるからです。木造一戸建ての場合、税法上の耐用年数は築22年のため、それをすぎると住むことは可能な一方で、資産価値はほとんどなくなってしまうでしょう。マンションも、築25年～30年ほどで設備の老朽化が進み、価値が下落する場合が多いとされています。

所有期間

不動産の所有期間で売却のタイミングを見極めるには、譲渡所得への課税率の観点から5年が1つの目安です。所有して5年以下の不動産は「短期譲渡所得」の区分になり、5年超の「長期譲渡所得」に比べて税金が倍近くかかるからです。具体的な違いは以下の表にまとめました。

ただし、3,000万円の特別控除の特例を利用するのであれば、築年数が新しいうちに売却したほうがよい場合もあります。専門知識の豊富な不動産会社は、このような複数のポイントを踏まえて売却のタイミングを提案できるため、不安な点があれば相談することがおすすめです。

季節

春の新生活がスタートする前の1月～3月は、新年度・新学期を迎える前の生活環境の変化に伴い、不動産の需要が高く売れやすい時期です。従って1月～2月に売買契約ができれば、2月～3月の引渡しが進めやすいでしょう。売却活動から引渡しまでには3か月～6か月かかることを意識したうえで、前年の10月～11月頃までには不動産会社と媒介契約を済ませておきましょう。

●家を売るタイミングについて詳しい記事はこちら

不動産売却理由ごとの注意点

不動産売却は、以下のようなさまざまな理由で行われます。

・住み替え ・転勤 ・相続 ・離婚 ・住宅ローンの残債がある

ここでは、相続や離婚といった場合も含め、知っておきたい不動産売却時の注意点をケース別に解説します。

住み替えが理由の場合

「より便利な場所に引越したい、広い家に移りたい、新しい家に住み替えたい」など、住み替えは不動産売却によくある理由です。マンションから一戸建て、一戸建てからマンション、分譲住宅から賃貸マンションやアパートへの住み替えなどさまざまなケースがあるでしょう。住み替えの場合、所有する不動産を売却してから住み替え先の不動産を購入する「売却先行」と、住み替え先の不動産を購入してから自宅を売却する「購入先行」の2つの方法があります。それぞれメリットと注意点があるため、どちらが自分に適しているか慎重に検討しましょう。

●売却先行と購入先行について詳しい記事はこちら

転勤が理由の場合

急な転勤で、自宅を売却するケースもあります。転勤先から戻れる可能性があれば、所有している物件を賃貸に出すことも1つの選択肢ではありますが、管理に手間がかかることもあります。売却するか賃貸に出すか悩む場合は、専門知識の豊富な不動産会社に相談してみましょう。三井のリハウスでは、売却も賃貸もサポートが可能ですので、ぜひご相談ください。

●賃貸経営でお困りの方はこちら

相続が理由の場合

相続した不動産を売却する場合、重要なのは相続人の確定です。遺言書がなければ、法律で定められた相続人である「法定相続人」全員の共有財産となるので、どのように処理するか相続人同士で協議が必要です。「代表者が相続して売却し代金を分ける」「相続人全員の共有名義にしてから売却する」など、よく話し合ったうえで決定しましょう。

分割協議がまとまったら、不動産の「相続登記」を行ってから売却に移ります。相続登記は、相続した不動産の所有権を相続人に変更する手続きです。被相続人名義のままでは売却ができないため、注意が必要です。

●相続登記について詳しい記事はこちら

●相続登記の義務化について詳しい記事はこちら

相続による不動産売却は手続きが煩雑なうえ、期限の決まった特例もあり、手早くたくさんの項目を確認しなければならず大きな負担となるでしょう。三井のリハウス・シニアデザインでは、相続に伴う事務手続きから不動産売却までワンストップでサポートする「相続おまかせ売却パック」をご案内しています。相続による売却方法でお悩みの方はお気軽にご相談ください。

●相続おまかせ売却パックのお問い合わせはこちら

離婚が理由の場合

夫婦が離婚する場合、結婚生活で築いた財産を分け合う「財産分与」の手続きが必要です。住まいは売却・現金化して分け合うのが最も簡単な方法ですが、注意したいのは名義と売却のタイミングです。住まいが夫婦の共有名義である場合、相手の同意がなければ売却できません。なかなか合意に至らないときの相談先は弁護士になるでしょう。

また、住まいを売却するのに最適なタイミングは、夫婦の状況によります。離婚後に連絡を取りたくなければ離婚前が最適でしょう。なぜなら、売却活動では内覧時の対応や売却金額の交渉など、連絡や相談が必要になることが度々あるためです。

納得のいく売却活動をしたい場合には離婚後に売却するとよいでしょう。そうすることで、早く離婚したいあまりに焦って安く売却してしまうのを防げます。

●離婚に伴う家や住宅ローンの財産分与について詳しい記事はこちら

住宅ローンの残債がある場合

住宅ローンが残っている不動産でも、売却は可能です。ただし、売却するには抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンの担保として金融機関によって設定されるもので、ローン返済が滞った場合、その不動産を売却して代金を回収できる権利のことです。

この抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなければならないため、住宅ローンの残債を調べてから家の査定を受け、売却代金でローンを完済できるかどうかを確認しましょう。ローン残債が売却代金を上回る「オーバーローン」の場合は、自己資金で補う、住み替えローンを利用するなどの対策が必要です。

●住宅ローンの残債がある不動産売却について詳しい記事はこちら

特殊な不動産売却とその注意点

ここからは、扶養家族が不動産売却を行う場合や、認知症の親の不動産を売却する場合といった特殊な不動産売却について見ていきます。

扶養家族が不動産を売却する場合

扶養家族とは、ほかの家族の収入によって養われている人のことです。扶養家族がいる人は、社会保険料の控除や所得税の控除（配偶者控除、配偶者特別控除）を受けられます。

不動産売却のなかには、扶養に入っている配偶者が「親から相続した不動産を売却したい」というケースもあります。扶養家族が不動産を売却して利益を得た場合、通常であれば、社会保険の扶養から外れることはありません。ただし、配偶者控除や配偶者特別控除といった所得税の控除から外れる場合があります。

たとえば、不動産の譲渡所得も含めて所得が48万円（2019年分以前では38万円）を超えて発生すると、配偶者控除が受けられません。さらに、配偶者には譲渡所得に対する税金の支払いが発生します。

しかし、一度配偶者控除が適用されなくなった場合でも、翌年以降また所得が少なくなれば、再び控除を受けられるようになります。不動産を売却する前に名義を世帯主に変更する方法もありますが、贈与税が発生する場合もあるので、判断しかねるときには税理士に相談してみましょう。

認知症の親の不動産を売却する場合

不動産売却は、登記簿に記載されている名義人自身にしか行えないことになっています。しかし、「親が認知症になり介護施設へ入居するので実家を売却したい」という場合、親の代わりに不動産売却を行うにはどうすればよいのか、というのもよくある疑問の1つです。

認知症が進んでいて本人の意思確認が難しいと診断される場合は、「法定後見制度」を利用し、不動産売却を行います。法定後見制度とは、本人が重要な手続きや契約を行えなくなった場合、代行する後見人を家庭裁判所が選ぶ制度のことです。自治体の家庭裁判所に審判の申し立てを行い、裁判所の審判を経て後見人に選定されると、本人に代わって不動産売却を進められます。

親の判断能力が残っている間に委任状を書いてもらうことで売却が進められるケースもあるので、実家をどのようにするかは親が元気なうちに相談しておくのがおすすめです。

●法定後見制度について詳しい記事はこちら

不動産売却について、リアルな実態をプロにインタビュー

不動産売却について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！よくある質問や、営業歴の長い三井のリハウス社員が経験したエピソードをご紹介します。

よくある売却理由は？

理由としては、住み替えのための売却が多い印象です。子どもの成長に合わせて、以下のようなタイミングで引越しをするケースがよく見受けられます。

・子どもが生まれるタイミング ・子どもが小学生になるタイミング ・子どもが大学を卒業し巣立つタイミング

特に子どもが中学受験をする場合は、中学入学のタイミングで住み替えをされる方も多いですね。

売却初心者に必要な心構えは？

とにかく焦らないことが大切です。焦る気持ちは分かりますが、不動産が売れるかどうかはタイミング次第なところがあります。売り出し価格を相場より高くしていても、その物件を気に入ったら買う人はおり、反対に、条件面にはあまりこだわらず、安ければ買うという人もいます。売れるかどうかは、こうした需要・供給のバランスと価格次第ですので、焦らないことがより高く売るコツだと思います。

たとえば、5,500万円が相場の物件を売るとします。最初は相場より高めの6,000万円くらいで売り出し、1か月半たっても売れない場合は、以下のような対応が考えられます。

・パターンA：まず5,980万円に値下げし、売れない場合はさらに5,580万円まで下げる（段階を踏んで値下げする） ・パターンB：5,380万円くらいまで一気に値下げする

とにかく早く売って安心したい方には、パターンBがよいでしょう。ただし早さを優先する場合、相場よりも価格を下げないと成約が取れにくく、手元に残る金額が少なくなる恐れがあります。一方、段階的に価格を下げるパターンAのほうが、時間はかかるものの高く売れる可能性があります。売却を急いでいないのであれば、焦らず、段階的に値下げをして買い手を待つのがよいでしょう。

住み替えの売却エピソード

住み替えで大変だったのが、住んでいる家の売却と、引越し先の住み替えのタイミングがずれたときです。

住み替えの方法には、新しい家を先に買ってから住んでいる家を売る「購入先行」と、もとの家を売ってから新しい家を探す「売却先行」があります。一般的なのは購入先行のほうですが、購入先行で中古物件を買う場合、購入先物件に住んでいる人の退去スケジュールによって、引越しの日程が変わります。

予定通りに退去してもらえれば問題ありませんが、遅れるとさまざまな調整が必要です。たとえば、下記のようなスケジュールを想定していた場合、購入物件に住んでいる人の退去が1か月以上ずれると、自分たちの引越しや引渡しのスケジュールもずれてしまいます。

・8月に購入物件に住んでいる人が退去する ・9月に新しい家に引越す ・10月に今の家の引渡しを行う

スケジュールがずれる場合は、待つ代わりに価格を下げてもらうといった交渉を行うことがあります。初めから余裕を持ったスケジュールにしておくことが大切ですが、売主・買主双方の不動産会社で事前にしっかり話をしておくこともトラブル防止になります。

また、契約から引渡しまで時間が空くと、物件の状態が変わってトラブルになることもあります。引渡しまでは所有者に責任があるため、子どもが壁に穴を開けたといった場合は売主に修繕する責任がありますが、備え付け家具の小さな傷、日焼け程度なら経年劣化として扱われることが一般的です。スムーズな住み替えのために、こうした可能性も頭に入れておきましょう。

転勤の売却エピソード

ご家族で住んでいる不動産を売却する場合、転勤するご本人が先に引越して、残ったご家族が残務を引き受けることが一般的です。私の経験では、旦那さま名義で所有している物件にご家族で住んでおり、辞令が出た旦那さまが先に引越し、奥さまが残務を引き受けるケースが多くありました。注意点は、旦那さまが引越す前に本人確認を終わらせ、売却に必要な各種書類をそろえておくことです。こうしたケースでは、名義人である旦那さまがいるうちにできる限りの手続きを終えることが、スムーズに売却するためのコツです。

相続物件の売却エピソード

相続した物件を売却する場合や、共有で不動産の相続を受けている場合、相続人のなかに遠方に住んでいる方がいると手続きが大変でした。

たとえば、相続した物件が東京都にあり、相続を受けた3人のうちの1人が青森県に住んでいるといったケースです。物件を売るためには、本人確認や委任状といった対面で行う手続きがあるため、遠方に住んでいる方がいるとやりとりが大変でした。

また、相続人が複数人いると、売却の話を進めていたのに、途中で誰かが「売りたくない」と心変わりをする場合もあります。ある程度、不動産会社が個別に話をしたり、対応の提案をしたりしますが、それぞれが納得しなければ売却はできません。相続物件の売却をする際は、相続人の意思を固めておくことが大切です。

資産整理の売却エピソード

お金に困っているという理由で売却をしようとしていた方がいたのですが、売却活動の途中で物件を差し押さえられてしまい、売却できなくなったというケースがありました。差し押さえは、事前に督促が来ますが、具体的な日時の通達はありません。そのため、差し押さえられないか、あらゆる可能性について入念に確認しておくことが必要です。というのも、税金や住宅ローンなどの支払いが滞ることによる差し押さえ以外に、離婚が絡んだ資産整理において、元配偶者が一方的に物件を差し押さえてしまったというケースもあるためです。

また、シニアの方の不動産売却で、老人ホームに入るための頭金を売却で賄いたいケースは大変でした。家の売却は所有権を抹消してからでないと入金されないので、売却してお金を手にしてから頭金を支払うとなると、売却後、老人ホームに入居できるまで住む場所がなくなってしまいます。対処法としては、「売却後も一定期間住まわせてほしい」といった交渉を行い、「引渡し日を、残代金決済後から何日後とする」といった形で引渡し猶予を設けます。条件を受け入れる代わりに値下げ交渉になることもありますが、値下げをする場合は賃貸の家賃相場などを基準に、双方が納得できる額を探ることになるでしょう。

離婚の売却エピソード

離婚における不動産売却では、夫婦の意見が合わないことがよくあります。たとえば、家を出て行く夫は、物件を売って現金化して財産分与をしたいと思っているけれども、妻のほうは売らずに住み続けたいといったパターンです。売却の手続きが進んでからこうした状況になると、買い手にも迷惑がかかってしまうため、夫婦で意見を合わせてから売却を依頼することが大切です。

不動産売却は会社選びから！

不動産売却は、不動産会社と協力し合って進めていくものです。今回の記事でご紹介したこと以外に分からないことや不安なことが出てきたときでも、信頼できる不動産会社が一緒なら安心して売却を進められます。後悔しないよう、査定時の対応や実績の豊富さを基準に、ベストパートナーと思える不動産会社を選びましょう。

三井のリハウスは、累積取扱件数100万件を超える豊富な実績で不動産売却をサポートいたします。全国のさまざまな地域で店舗を展開しているので、エリアに密着した売却活動が可能です。さらにWebやメルマガ、店頭での直接のご案内など、多角的なサービスでスムーズな売却へ導きます。初めての不動産売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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※1出典：不動産価格指数（令和6年10月・令和6年第3四半期分）を公表 ～不動産価格指数、住宅は前月比1.0％下落、商業用は前期比0.6％上昇～，国土交通省 不動産・建設経済局不動産市場整備課 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001859867.pdf （最終確認：2025年3月4日）

不動産売買契約書とは、土地と建物の売買契約締結時に作成する書類です。売買代金の支払い日、金額、土地や建物の地番、面積、売主と買主の氏名等が記載されています。マンションの場合は、先に述べた項目に加えて、専有部分、敷地権といった土地の詳細情報も記載されています。

不動産売買契約書は、売買契約時に、売主と買主の双方で契約内容に相違がないかを確かめる大切な書類です。また、文書で契約内容を残しておけば、購入から時間が経過しても、売主と買主の意見の食い違いを防げるメリットがあります。

重要事項説明書との違い

不動産売買契約書は取引上の取り決めを明記しているのに対し、重要事項説明書は取引で重要な情報を買主へ提供することを目的にした書類です。

不動産会社が売買取引を仲介する場合、宅地建物取引業法にもとづき、売買契約が成立する前に、宅地建物取引士による重要事項の説明が義務付けられています。具体的には、売買する不動産に関する登記簿情報や適用される法律・法令など、売買契約書よりも細かな情報が提供されます。

不動産取引に必要な手続きはオンラインでも可能

2022年5月の宅地建物取引業法改正により、不動産取引関連の多くの書類で電子化が認められました。これにより、重要事項説明書や不動産売買契約書も電子契約での取り交わしが可能となりました。

取引相手が遠方にいる場合や外出が困難な場合でも、オンラインなら手続きがスムーズに進むでしょう。また、印紙税は「紙の文書」に課せられる税金のため、電子契約書には印紙税がかからないというメリットもあります。

不動産売買契約書の内容と確認ポイント

続いて、不動産売買契約書に記載される内容と確認ポイントについて、詳しく見ていきましょう。

不動産売買契約書の主な内容

不動産売買契約書は、売主と買主の合意のもと、売買の仲介を行う不動産会社によって作成されます。主な内容は、次の11項目です。

1．売買物件の表示 不動産売買契約書には、売買が行われる対象物件の情報が記載されています。この情報は、法務局で取得できる登記簿謄本から確認できます。なお、一般的に使われる住所と、登記簿上の地番が異なるケースもあるので、登記簿謄本を確認する際には注意が必要です。

2．売買代金、手付金の額、支払期日 売買代金の支払い方法や、支払期日など、売主と買主の双方で合意にもとづく内容が記載されています。手付金とは売主に対して売買代金の一部を現金で支払う費用で、売買契約の成立を証明する意味合いがあります。一般的に、手付金は売買代金の5％～10％程度です。

3．所有権の移転と引渡しの時期 不動産の取引では、「購入代金の支払い」「物件の引渡し」「所有権移転登記の手続き」を同じ日に行うことが一般的です。これを同時履行といい、「引渡しをしたのに売主が代金を受け取れない」「購入代金を払ったのに引渡しをしてもらえない」といったトラブルを防ぐ目的があります。

4．付帯設備等の引き継ぎ 住宅やマンションの売却時には、家電や敷地内の植物など、売主から買主に引き継がれる設備を明確に定めなければなりません。売買契約書によっては、引渡し後7日以内に発生した主要設備の故障や不具合は、売主側に責任があると規定されることもあります。なお、付帯設備の具体的な記載は、設備表等の別紙に記載されます。

5．抵当権等の抹消 売主は所有権を移転するまでに、「抵当権」のように所有権を損害する要因を、事前に抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンの借入者がローン返済できなくなった場合に、金融機関が担保物件から優先的に返済を受けることができる権利です。

6．税金の清算 売買代金のほかに、固定資産税等の清算が必要です。固定資産税等は、原則、1月1日時点で所有している人に対して1年分の税金が課され、全額を所有者（売主）が納税します。しかし、1年の途中で売買が行われた場合、引渡し日を基準に日割り計算を行い、残代金と合わせて買主が売主に日割り清算分を支払うことが一般的です。日割り計算の起算日は、暦に合わせて1月1日とする場合と、国の会計年度に合わせて4月1日とする場合があります。たとえば、起算日が1月1日の場合は、買主は引渡し日から12月31日までを売主に支払うことで清算します。不動産売買契約書には、清算の起算日や清算方法について記載されます。

7．手付解除の期限 手付解除とは、購入契約の成立から引渡しまでの間に、契約を解除できるようにするものです。売買契約を結んだ後に、買主の都合で契約を解除する場合、手付解除の期限内に手付金を放棄すれば解除できます。売主都合の場合は、手付金の2倍の金額を買主に支払います。なお、手付解除の有効期限は売主と買主の当事者間で決定します。

8．契約違反による解除 売主か買主のどちらかが、契約に違反した場合の取り決めです。契約に違反した側が違約金を支払い、契約を解除する方法が一般的です。基本的には、違約金は売買代金の20％までの範囲で設定されます。

9．引渡し前の滅失・損傷 売買契約の成立から引渡しまでの間に、対象となる不動産が損傷した場合の売主と買主が負う責任についても、契約書に記載します。自然災害等で不動産に修復不可能な損傷が発生したときには、両者ともに契約の解除が可能です。ただし、補修することで契約の履行が可能であれば、売主が補修して引き渡すことが定められていることもあります。なお、契約を解除する場合は、売主は買主から受け取った金銭を無利息で返還しなければなりません。

10．反社会的勢力の排除 売主および買主が反社会的勢力でないこと、物件を反社会的勢力の事務所、その他の活動拠点にしないことを明記します。なお、取引相手が反社会的勢力とのかかわりがあると発覚した場合は、契約を解除できます。

11．契約不適合責任 契約不適合責任とは、契約書に記載されたものとは異なるものを売ったときに売主が課される責任のことです。免責事項として売買契約書に記載されていない欠陥があった場合、買主は売主に対して建物の修繕や売買代金の減額（個人間の売買ではないものが多い）、契約解除、損害賠償などの請求ができることを規定しています。なお、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、民法改正により名称や法的な責任範囲が変更されました。

不動産売買契約の流れと必要書類

ここからは不動産売買の契約の流れと、必要な書類について見ていきましょう。

契約の流れ

契約のおおまかな流れは以下の通りです。

1．必要書類の準備 契約の前に、土地・建物登記済証または登記識別情報、印鑑証明書などの必要書類を準備します。詳しい必要書類の内容については、この後お伝えします。

2．重要事項説明書の合意 必要書類がそろったら、重要事項説明書を読み合わせて、合意形成を進めます。このとき、売主と買主の双方が立ち会います。

3．不動産売買契約書の合意 重要事項説明書の内容に合意したら、不動産売買契約書の読み合わせをします。

4．内容を確認後、署名と押印 契約内容を確認し、互いに納得できたら、両者の署名、押印のうえ、収入印紙を貼り付け、消印を行います。

5．売買契約の成立 署名、押印、印紙消印の全てが終わった段階で、買主は売主に手付金を支払い、売買契約が成立します。

なお、不動産売買契約書は、同一の書面を2通作成し、割り印をしたうえで、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管することが一般的です。紛失しないよう、十分に注意しましょう。

●売却までの流れについてはこちら

売主の必要書類

不動産の売買契約で、売主が必要な書類を一覧表にまとめました。

引渡し時に必要となる主な書類は以下です。

上記に加えて、契約をする本人の実印や、不動産会社に支払う仲介手数料（売買契約時は半金）が必要です。

●不動産売却にかかる税金についてはこちら

●不動産売却にかかる手数料についてはこちら

買主の必要書類

買主の必要な書類は以下の通りです。

買主は上記の書類に加えて、手付金や、仲介手数料の半金を準備する必要があります。また、住宅ローンを利用する場合は実印が必要です。

不動産売買契約書をチェックするときの注意点

不動産売買契約書を確認するときは、以下の内容を押さえておきましょう。

記載されている数字や内容に誤りがないか

契約金額や面積、日付などの細かい数字も丁寧に確認して、内容に漏れや誤りがないかをチェックしましょう。契約書の小さな間違いが、トラブルに発展することもあります。

たとえば固定資産税等の清算や所有権の移転といった取り決めは、いつまでに、誰が、何をするかが明確になっているかという点が重要なチェックポイントです。

無理のある条件はないか

支払期日や引渡しの時期、手付解除の期間などが、無理のある条件になっていないか、よく確認しましょう。ただし、契約成立後に、双方の状況が変わることもあり得ます。契約違反による解除をはじめリスクに備えた内容も、双方に無理がない条件で細かく記載しておくと安心です。

信頼できる不動産会社の選択を！

不動産売買契約書の内容はどれも重要ですが、不動産取引に関する知識が豊富でないと、契約内容の全てを自分1人で理解するのは難しいかもしれません。そういったときは、信頼できる不動産会社に一度相談することをおすすめします。不動産会社のサポートにより、不動産売買がスムーズに進む可能性が高くなるでしょう。

三井のリハウスでは、不動産売買契約書の作成をはじめ、査定から建物チェックや住まいのクリーニングまで、売却に関するサポートをさまざまな角度から行っています。家の売却を検討中の方は、まずは無料査定から、お気軽にご相談ください。

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一戸建ての査定とは、一戸建て物件の価値を調査し、売却の予想価格を算出することです。一戸建てでも、マンションや土地の売却と同様に、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的です。

不動産を売却する際には「売り出し価格」を決めます。売り出し価格は不動産会社の査定によって算出された査定額（査定価格）を参考に設定します。また、家の住み替えを検討しているのであれば、次の住まいを買うための費用が支払えるかどうかを確認するのにも役立つでしょう。

●家の売却についてはこちら

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一戸建ての査定は3種類

一戸建ての査定には「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があります。それぞれの特徴を把握し、状況に合った査定を選びましょう。

AI査定

AI査定とは、過去に取引された成約事例の蓄積データをもとに、売却の予想価格をAIが算出する方法です。Webサイト上で、所在地、土地面積、建物面積、階数、建物構造、築年数などの物件情報を入力すると査定額がすぐに分かります。蓄積データが多いほど精度が高まる特徴があるため、不動産の取引実績が豊富な不動産会社のサービスを使うのがおすすめです。

しかし、実際の建物の状況、周辺環境を考慮できないため、AI査定の結果と取引価格には差が出てしまうという注意点があります。査定額の概算を今すぐに知りたいという方に向いています。

簡易査定

簡易査定とは、築年数や所在地、面積などの物件情報や、類似物件の取引価格などをもとにして算出する査定方法です。不動産会社の営業担当者は物件を訪問せず、机上で入手できる書面に表示されたデータのみを利用するため、「机上査定」とも呼ばれています。簡易査定はWebやメール、電話などで依頼でき、訪問査定より短い期間で査定結果を得られる手軽さがメリットです。

一方で、査定の精度は訪問査定のほうが高いというのが一般的です。そのため、まだ売却を検討中の方や、とりあえずおおまかな金額だけを知りたいという方に適しています。

●簡易査定についてはこちら

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が実際に物件を訪れて調査する方法です。簡易査定で参考にする情報に加えて、日当たりや建物の状態、周辺環境など現地で得られる情報も考慮して査定額を算出するため、精度の高い査定結果が得られます。

ただし、訪問査定は不動産会社の営業担当者を家に招かなければならないため、日程調整や準備が必要です。加えて、査定結果は早ければ2日～3日、最長で1週間ほどかかることもあります。そのため、より詳細な査定額を知りたい方や、売却の意思が固まっている方におすすめです。

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一戸建ての査定で準備すること

一戸建ての査定をスムーズに進めるためには、事前準備が大切です。後々のトラブルも避けられるため、以下に挙げる項目を確認しておきましょう。

所有者名義を確認しておく

査定では、売却したい物件の所有者と査定の依頼者が同一人物なのかを確認する「真の所有者の確認」が行われます。所有者を確認できる登記簿謄本は、不動産会社が訪問査定の際に取得することが一般的です。

不動産の所有者と査定の依頼者が同じであれば問題ありません。しかし、相続した不動産では「所有権移転登記」を行っておらず、所有者と査定の依頼者が一致しないこともあります。所有権移転登記とは、登記簿謄本の名義を新たな所有者に変更することです。この手続きを行っていない場合は、買主が所有者を客観的に確認できないため、実質的には売却ができません。

相続した一戸建てで所有権移転登記をまだ行っていない場合は、速やかに手続きをしましょう。また、スムーズに査定を進めるため、登記簿謄本の所有者が誰になっているのかを正確に把握しておくことも大切です。

●所有権移転登記の手続きについてはこちら

相場を理解しておく

不動産会社の提示する査定額が適正か判断するために、自分でも一戸建ての相場を調べておきましょう。相場を調べる方法の1つが、国土交通省が公表している「不動産情報ライブラリ」です。不動産情報ライブラリでは、全国の都道府県にある不動産の取引価格や土地の公示価格を手軽に調べられます。

また、「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」でも相場を確かめられます。レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通機構が運営するオンラインシステムで、過去の不動産取引情報の参照が可能です。

●不動産情報ライブラリはこちら

●レインズマーケットインフォメーションはこちら

なお、三井のリハウスのWebサイトでも、地域ごとに一戸建ての相場価格が調べられます。ぜひ下記から必要事項を入力し、ご自身のエリアの相場をご確認ください。

【エリアごとの相場価格を調べる】

●首都圏 ・東京都 ・神奈川県 ・埼玉県 ・千葉県 ・茨城県

●関西 ・大阪府 ・兵庫県 ・京都府 ・滋賀県 ・奈良県

●中部 ・愛知県 ・岐阜県 ・三重県

●ほかのエリア ・北海道 ・宮城県 ・広島県 ・岡山県 ・福岡県

一戸建て査定の流れ

一戸建ての査定を依頼するときの主な流れは以下の通りです。

1．査定に必要な情報を把握する 2．査定を申し込む 3．不動産会社に必要な情報を提供する 4．査定結果を受け取る

それぞれのステップについて、詳しく解説します。

1．査定に必要な情報を把握する

査定を受ける場合は、不動産会社に以下の情報を伝えられるようにしておきましょう。

・住所 ・物件の種類（一戸建て、土地、マンション） ・面積 ・築年数 ・間取り

2．査定を申し込む

必要な情報がそろったら、Web上のフォームやメール、電話から査定を依頼しましょう。訪問査定では営業担当者との日程調整も必要です。

査定の前に準備する書類は、身分証明書（運転免許証やマイナンバーカードなど）のみです。そのほかにも以下の書類が用意できれば、スムーズかつ精度の高い結果が得られるでしょう。

●無料査定の申し込みはこちら

3．不動産会社に必要な情報を提供する

査定では不動産会社に物件の基本データを伝えます。もし不動産会社から追加の質問があれば、分かる範囲で回答しましょう。

訪問査定の場合は訪問日までに、必要最低限の掃除をしておくとよいでしょう。建物の劣化部分や設備の故障があれば、必ず不動産会社の営業担当者に伝える必要があります。万が一、報告漏れがあると、売却完了後のトラブルにつながることもあるからです。

4．査定結果を受け取る

簡易査定の結果は電話やメールで数日中に伝えられます。訪問査定の結果は、早ければ2日～3日、遅くても1週間程度で営業担当者から査定書として渡されることが一般的です。追加で自治体による物件調査が必要になったときは、査定結果が出るまでに時間がかかることもあります。

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査定結果に納得できた場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。売主と買主を仲介する不動産会社には、売買契約成立時に仲介手数料を支払います。仲介手数料は、売買契約成立時に全額もしくは半金だけを支払い、残りは引渡しのときに支払う場合もあります。売却活動ではコミュニケーションを取る機会が多くなるため、信頼できる不動産会社を選びましょう。

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一戸建ての訪問査定で見られるポイントは？

一戸建ての訪問査定で見られる主なポイントは以下の通りです。

・築年数 ・建物の状態 ・土地 ・周辺環境

築年数

建物の価値は築年数が経過するにつれて下がっていくことが一般的です。木造一戸建て住宅の場合、近年では築30年～35年程度で建物の価値をほぼゼロに査定することもあります。

建物の価値がなくなっても土地の価値は残るため、査定額がゼロになることはありません。物件によっては更地にしてからの売却を検討してもよいでしょう。

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建物の状態

建物の状態も評価を左右する要因の1つです。建物の外部と内部、それぞれのポイントについてご紹介します。

外部 訪問査定では屋根や外壁などの塗装剥がれ、雨漏り、破損箇所などがチェックされます。築年数が経過している場合は、木材の腐食も重要なポイントです。なお、外装の修繕は、売却価格で修繕費用を回収できるかどうかを考えて行いましょう。

そのほか、建物の傾きも重要な評価対象です。建物が傾く主な原因としては、「不同沈下」や「施工不良」などが挙げられます。不同沈下とは、地盤の固さや建物の負荷のかかり方によって地盤が歪み、不均等に建物が地中に沈み傾くことです。一方、施工不良とは、地盤改良や杭工事が不十分だったことによる建物の傾きが築年数の経過によって表れることです。建物に傾きがあると住み心地や安全性に影響するため、査定額が大きく下がってしまう恐れもあります。

内部 日当たりや風通しが悪い物件は評価が下がることもあります。室内の管理状態も重要で、壁紙やフローリングの劣化、部屋の清潔度、水回りの設備故障の有無なども見られるでしょう。

一方で、ベランダや窓から有名な山やランドマークが見えたり、景色をさえぎる建物がなく周辺を一望できたりする眺望の良い物件は好評価につながります。そのほか高級システムキッチンや高級ユニットバスがある場合も、プラスに働くでしょう。

土地

土地も一戸建て査定の評価対象に入っています。土地は立地が良いほど査定額が高くなることが一般的です。また、土地の形状も重要な要素で、間口が広く奥行きは短めの長方形だとプラスに働くでしょう。

なお、土地そのものの向きや、道路に面している方向がいくつあるかによっても評価は変わります。評価が高まりやすいのは、日当たりの良い南東向きの角地です。

土地には「用途地域」として、地域によって建築できる建物の用途が決められています。一戸建てやマンション、大型商業施設などのさまざまな建物を建てられる地域であれば、用途の多様性が高いため、土地の評価も上がる傾向があります。

周辺環境

建物や土地だけでなく、周辺環境も重要な評価項目の1つです。プラスになるポイントとしては、建物から最寄り駅までの距離や、近くに商業施設があるかなどが挙げられます。

一方でマイナス評価を受けやすいポイントもあります。たとえば、最寄り駅に停車する列車の本数が少なかったり、夜間でも交通量の多い大きな道路が近かったりすると低評価を受けることがあります。また、産業廃棄物処理場、墓地、下水処理場などの嫌悪施設が近くにあると、騒音や安全面の観点から評価が下がるケースもあります。

一戸建て査定を受ける際の注意点

実際に一戸建ての査定を受ける際には、次の2点に注意しましょう。注意点を把握したうえで査定を受ければトラブルを防ぐことができ、スムーズな売却活動につながります。

瑕疵や不都合な情報を隠さずに伝える

シロアリ被害や雨漏りなど、建物に関する瑕疵が見つかった場合は、隠さずに不動産会社の営業担当者に報告しましょう。

瑕疵とは、建物や土地の欠陥や不具合のことです。物件の瑕疵や不具合を隠して物件を売却した場合、修繕の請求や損害賠償、契約解除など、売却後に契約不適合責任を追及される恐れがあります。契約不適合責任は、旧民法では瑕疵担保責任と呼ばれていました。詳しくは以下の記事を参照してください。

●契約不適合責任（瑕疵担保責任）についてはこちら

中古物件の売却を検討している方のなかには、「念入りに確認しても売却後に瑕疵が見つかって責任を問われないか不安」と感じる方もいるかもしれません。そのような方は「インスペクション（住宅診断）」の利用がおすすめです。インスペクション済みだと買主にとっても安心材料となるため、売却しやすくなる可能性があります。

●インスペクションについてはこちら

三井のリハウスで実施している不動産取引の安心サービス「360°サポート」では、売買契約前の設備チェックを行っています。建物の状態について事前に知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

●360°サポートについてはこちら

査定額の根拠を聞く

不動産会社から査定額を提示されたら、その根拠を具体的に聞いてみましょう。根拠を聞くことで、提示された査定額が適切かどうか判断できます。また、可能な範囲で取引事例を見せてもらうことも有効です。

先述の通り、売り出し価格は査定額を参考に設定します。売却のタイミングによっては、売り出し価格が高過ぎると家が売れ残ってしまったり、低過ぎると損をしてしまったりすることもあるため、注意が必要です。

また、不動産会社の営業担当者とは売却活動でかかわる機会が多くなります。訪問査定では直接会話ができるため、信頼できるか、相談しやすいかなどを確認しておくとよいでしょう。

一戸建ての不動産売却のコツ

一戸建ての査定を受けた後に、その不動産をできるだけ早くかつ高く売るための主な方法として、以下の3つをご紹介します。

・信頼できる不動産会社を選ぶ ・売り出し価格を高めに設定する ・物件の印象を良くしておく

それぞれ解説していきます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産売却では、仲介を依頼する不動産会社のサポートが重要です。もし査定を複数の会社に依頼したときは、査定額だけで判断しないほうが賢明です。自分が売りたい物件と似た物件の売却実績があるか、営業担当者がどれだけ親身になってくれるかなども重視して選びましょう。

売り出し価格を高めに設定する

売り出し価格を査定額より少し高めに設定して売却活動をスタートすると、高い取引価格で売却できる可能性があります。なぜなら査定額はあくまでも推定の取引価格で、購入希望者からの値下げ交渉が入ることもあるからです。希望する条件より安く売って損をしないように、売り出し価格は不動産会社と相談しながら慎重に決定しましょう。

物件の印象を良くしておく

物件の印象を良くすると、購入希望者が早めに見つかり、より高く売却できる可能性が高まります。先に挙げた一戸建ての訪問査定で見られるポイントを参考にしたり、査定後に不動産会社からアドバイスをもらったりすると良いでしょう。

●家の売却時の注意点やコツについてはこちら

●一戸建て売却の基本的な流れと成功ポイントについてはこちら

一戸建ての査定に関するよくある質問

最後に、一戸建ての査定に関するよくある質問に答えていきます。

一戸建ての査定額の計算方法は？

査定額の算出方法には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があります。一戸建ての場合、土地価格は取引事例比較法、建物価格は原価法を用いることが一般的です。

取引事例比較法とは、売却したい物件と類似する取引事例をもとに価格を算出する方法で、土地やマンションの査定で利用されることが一般的です。この方法では、類似した事例が多くあり、最新のデータを使用するほど精度が高くなります。そのため、満足度の高い査定結果を得るには、取引実績が豊富な不動産会社への依頼がおすすめです。

一方で、原価法とは、所有する一戸建てを再建築した場合に発生するコストをもとに価格を算出する方法です。まず、再建築した場合のコストを計算し、そこから築年数の経過に応じて減価修正を行います。近年の一戸建ての査定では、築30年～35年程度で建物価格をゼロとする傾向があります。

原価法の計算式は「査定額＝坪単価×総面積×（耐用年数－築年数）÷耐用年数」です。実際に計算してみましょう。

〈例〉面積30坪、築15年の木造一戸建てで、再建築した際の費用が坪50万円の場合

坪50万円×30坪＝1,500万円 1,500万円×（35年－15年）÷35年＝約857万円

上記の建物の査定額は約857万円です。戸建ての査定では、さらに土地価格が加わります。

以下の記事では、取引事例比較法・原価法・収益還元法について解説しています。査定額の算出方法について詳しく知りたい方はチェックしてみてください。

●査定額の算出方法についてはこちら

訪問査定時にリフォーム歴を伝えたほうがいい？

過去にリフォームをしている場合は、不動産会社の営業担当者に修繕履歴を伝えましょう。省エネや耐震に関するリフォームをしていると、建物の価値が上がる可能性もあります。そのほか、キッチンのリフォームは内覧者の好印象につながります。特に、高級感のある人工大理石の天板やデザイン性の高い水栓金具を使っている場合は、内覧者への強いアピールになるでしょう。

一戸建ての売却を検討中ならまず査定を依頼しよう

査定は一戸建てを売る際の最初のステップです。家の売却を成功させるには、査定結果をもとにした資金計画を立てることが重要です。住宅ローンの残債がある場合は、売却によって得た資金で完済できるか、次の家に住み替えるための資金は十分か、売却時に発生する税金は支払えるかなど、事前に検討しておきましょう。

一戸建ての査定は、取引実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。豊富なデータにもとづく精度の高い査定を行ってもらえるほか、売却に関するさまざまな不安や疑問も相談できます。不動産会社を探す際は企業のサイトや口コミなどを参考に、さまざまな情報を踏まえて信頼できる不動産会社を選びましょう。

売買仲介取扱件数が累積100万件を超える三井のリハウスでも、無料査定を承っています。また、物件の基本情報を入力するだけですぐに査定額を調べられる「リハウスAI査定」も提供しています。一戸建ての売却を検討中の方は、ぜひ一度ご利用、ご相談ください。

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引越しの準備は、入居予定日の1か月～1か月半前には始めるようにしましょう。新居が決まった時点で、引越し業者の手配や引越し前の手続きなどを進めます。引越しを終えた後も、役所で転出転入の届け出、警察署で運転免許証の住所変更など、やることがたくさんあります。

引越し手続きの詳細は、以下の早見表の通りです。時系列に沿って記載していますので、ぜひチェックリストとしてご活用ください。

【引越し前の手続き】新居が決まったらすぐにやること

新居が決まったら、すぐに引越し業者を選び、引越しの日時を決めましょう。駐車場や駐輪場を契約している場合は、解約の手続きを行います。ここでは、新居が決まったらすぐにやるべき手続きについて解説します。

引越し業者の手配

新居が決まったら、すぐに引越し業者を決めましょう。繁忙期の1月～3月は混雑が予想され、予約が取りにくくなるため、余裕を持って早めに予約をしておくと安心です。

引越し業者を決める際には、複数の会社に見積もりを依頼し、見積もり額を比較して業者を選ぶことをおすすめします。引越し業者を選ぶにあたっては、金額だけでなく、不要な荷物の処分やエアコンの移設などオプションの有無も考慮して、自分の希望に合う引越し業者を選びましょう。

三井のリハウスでは、信頼できる引越し業者をご紹介しています。複数の会社に一括で見積もりを依頼し、料金を比較検討できますので、ぜひご利用ください。

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駐車場や駐輪場の解約手続き

駐車場や駐輪場を借りている場合には、解約手続きを早めに済ませましょう。解約手続きは1か月前までに申し込みが必要なケースが多いようです。ただし、契約内容によっては、1か月以上前に解約を告知する必要がある場合もあるので、事前に契約書を確認しておきましょう。

駐車場を借りている場合は、月極契約が一般的で、月の途中で解約したとしても1か月分の賃料を請求されることが多いようです。また、契約によっては、解約の申し入れを2か月～3か月前までにしなければならないケースもあります。

【引越し前の手続き】1か月前から2週間前までにやること

引越し1か月前から2週間前までに行う手続きには、粗大ごみを処分する手配や子どもの転校手続きなどがあります。また、引越し業者を使わず、自分で引越しする場合は、荷造りのための梱包材を早めに手配しておきましょう。

粗大ごみ回収の手配

新居に持っていくもの、持っていかないものなど、荷物は早めに整理しておくのが理想です。新居に持っていかず一般ごみで捨てられないものは、不用品として粗大ごみに出したり、リサイクルショップに引き取ってもらったりするなど、処分の方法を検討しましょう。粗大ごみは予約制の自治体も多く、回収してもらうまでに時間がかかるため、事前にごみの回収について調べ、現住所の自治体に回収の申し込みをしておきましょう。

転校手続き

小学生や中学生の子どもがいる場合は、引越し前の旧居にいるうちに、通っている学校から「在学証明書」「教科書給付証明書」をもらう必要があります。公立小中学校へ転校する場合の一般的な手続き方法は、以下の通りです。

1．転校が決まった時点で、その旨を学校へ伝える 2．引越し先が決まり次第すぐに、もとの学校で「在学証明書」「教科書給付証明書」の発行を依頼し、後日受け取る 3．事前に、引越し後に転入する学校を役所で確認する 4．転校先の学校へ連絡し、転校手続きの日程を決める 5．引越し後14日以内に、引越し先の役所に転居届または転入届を提出する 6．引越し先の役所で、学校教育に関連する課に「在学証明書」を提示して「転入学通知書」を受け取る 7．転校先の学校に「在学証明書」「教科書給付証明書」「転入学通知書」を提出する

転園手続き

保育園に通う子どもがいる場合は、引越しが決まったら今住んでいる自治体の窓口と新居の自治体へ相談します。保育園は、受け入れの人数制限もあり希望の保育園へ転園できるとは限らないため、早めの相談が必要です。

なお、幼稚園は、保育園と違って就労証明書や所得証明書を求められることはありません。また、私立と公立では手続きが異なるので、事前に確認することが重要です。

インターネット回線の手続き

インターネットの回線に関する手続きでは、移転先で現在使っている回線やプロバイダーが利用できないことがあるため、あらかじめ移転先で利用できるインターネット回線の確認が必要です。

移転先でも同じ回線事業者を利用するのであれば住所変更の手続きを、事業者が異なる場合は、旧居の回線とプロバイダーを解約し、新たに利用する回線とプロバイダーを契約します。また、引越し先に回線設備が整っていない場合は、工事が必要です。

新居のガスの開栓予約手続き

ガスの開栓にはガス事業者の立ち会いが必要なため、早めに開栓の予約が必要です。普段は2週間前ぐらいでも予約が取りやすいですが、繁忙期の1月～3月は特に予約が取りにくくなるため、新居が決まったらすぐに、できれば3週間～1か月前に予約したほうがよいでしょう。

【引越し前の手続き】2週間前から前日までにやること

引越し2週間前からは、最寄りの役所へ転出届を提出したり、水道やガスなど公共のインフラ関連事業者に停止の連絡をしたりといった手続きをしなければなりません。それぞれを詳しく見ていきましょう。

旧居の役所で届け出

旧居の役所で行う手続きは、引越し先や家族の状況によって異なります。役所での手続きは一度で済むよう、自分の場合はどのような手続きが必要なのか、以下のリストをよく確認しましょう。

手続きには、対応する書類と併せて、マイナンバーカードや運転免許証・健康保険証といった本人確認書類、実印を持参します。

なお、同じ市区町村内での引越しであれば、転居届を提出すると自動的に印鑑登録の住所も変更されるので、印鑑登録の抹消や新規登録の手続きは必要ありません。ただし、同じ市内でも区が変われば手続きが必要な場合もあるため、詳細は役所で確認しましょう。

マイナンバーカードを所持し、要件を満たす場合は、マイナポータルから転出届の申請が可能です。ただし、転居届や転入届の提出については、来庁予定の申請のみで、マイナポータルから直接提出することはできません。

郵便の転送手続き

郵便物の「転送手続き」を引越し前日までにしておくと安心です。転送手続きは郵便局が無料で行ってくれるサービスで、届け出した日から1年間、旧居宛の郵便物を新居に転送してもらえます。手続きは郵便局の窓口のほか、インターネットから申し込むことも可能です。

各種ライフラインの解約と申し込み手続き

電気、ガス、水道、固定電話などライフラインの停止・開始手続き、転出・転居届の手続きも、引越し前日までには行っておきましょう。

ライフライン関係の停止・開始の申し込みは、インターネットや電話で手続きできるものもあります。その際には、「契約者氏名」「現住所」「転居先住所」「引越し予定日」「お客さま番号」などの情報が必要です。各公共料金の領収書や検針票を手元に準備しておきましょう。

特に、ガスの開栓は立ち会いが必要なため、2週間前には開栓の予約を取るのがおすすめです。繁忙期は予約が取りにくいため、引越し日が決まったらすぐに連絡するとよいでしょう。

固定電話の手続きについては、事業者を変更する場合や、同じ事業者でも管轄エリアが変わる場合（例：NTT東日本からNTT西日本に変更）、解約と契約の両方の手続きが必要です。また、電話工事は予約制で行われており、繁忙期は予約が取りにくいこともあるため、必要な場合は早めに申し込むようにしましょう。

【引越し手続き】当日にやること

引越し当日は、旧居と新居で引越し作業をしますが、忙しい作業のなかでも旧居のライフラインの停止を忘れないように注意しましょう。また、新居ではライフラインの確認をします。

旧居のライフラインの停止

旧居で行うこととしては、ライフラインの停止・閉栓があります。電気、水道、ガスの停止・閉栓をするとき、事前に停止日を連絡しておけば、基本的に立ち会いは不要です。当日に行うことは電気のブレーカーを下げ、水道やガスの元栓を閉めるだけです。ただし、当日に水道料金の清算があったり、ガスメーターが室内やオートロック内にあったりする場合は、立ち会いが必要になることがあります。

新居のガスの開栓

電気、水道の使用を開始するとき、事前に手続きをすれば基本的に立ち会いの必要はありません。電気は、スマートメーターが導入されている場合、事前に開始手続きをしておかないと引越し当日から使用できませんので、電力会社と必要な手続きを行っておきましょう。

水道は、元栓を開ければ使用できますが、問題なく使用できることを確認したら、新居に用意されている「使用開始申込書（はがき）」に必要事項を記載して郵送するか、インターネットで使用開始の手続きをしましょう。

ガスを利用するためには、利用者の立ち会いのもとでガス事業者の担当者による開栓作業が必要です。そのため、引越しの少なくとも2週間以上前には新居で使うガス会社へ連絡し、開栓立ち会いの予約をしておきましょう。ただし、繁忙期は2週間前でも予約が取れないことが多くなるため、新居が決まったらすぐに開栓立ち会いの予約を取っておくことをおすすめします。当日は、担当者が開栓作業とガスの状態のチェックをして、問題がなければ立ち会い者がサインして終了です。

【引越し後の手続き】新居に引越した後にやること

一連の引越し作業を終えても、まだ手続きが残っています。新居に引越した後、手続きを怠ると過料が課せられることもあります。これから紹介する手続きを速やかに行いましょう。

新居の役所で行う手続き

引越した後は、旧居の役所で手続きをしたものを中心に改めて手続きを行います。たとえば、異なる市区町村に引越した場合、旧居の役所で転出届を提出した後、新居の役所で転入届を提出しなければなりません。この手続きは、引越し日から14日以内に申請を完了しないと5万円以下の過料が課せられることがあるので、注意が必要です。

また、以下の手続きにおいては必要書類が異なるので、事前に確認と準備をしておきましょう。

なお、結婚を機に引越す場合、婚姻届が提出されることで、住民票の内容の一部が自動的に修正されます。修正される内容としては、住民票の「姓」が戸籍の「姓」に変更されるほか、住民票の「本籍」「筆頭者」が新しい本籍・筆頭者に更新され、世帯主との続柄が妻・夫などに変更されます。

婚姻届の内容が新しい戸籍に反映されるまでには、数日から数週間かかるため、急ぎの場合には、新しい戸籍や住民票ができるまで「婚姻届受理証明書」を発行してもらいましょう。

ただし、2人が既に一緒に住んでいるケース以外は、住民票の異動手続きが必要です。そのときは婚姻届と前住所からの転出届（転出証明書）が必要になるので、事前に転出の手続きをし、転出証明書を、婚姻届や転入届と一緒に提出します。

運転免許証の住所変更

自動車の運転免許証は、記載の住所を管轄する警察署または運転免許更新センター・運転免許試験場で変更します。運転免許証の住所変更にあたっては、以下のものが必要です。

・運転免許証 ・運転免許証記載事項変更届（警察署や運転免許センターの窓口にあります） ・氏名と新住所が記載された書類

「新住所が記載された書類」には、以下の書類が該当します。 ・住民票の写し（マイナンバーが記載されていないもの） ・マイナンバーカード ・健康保険証 ・在留カード ・公共料金の領収証や消印付き郵便物など

車やバイクの登録変更手続き

車庫証明書は警察署、車検証は運輸支局（陸運局）、軽自動車の車検証は軽自動車検査協会で住所の変更をします。変更期限は15日以内です。現在の住所の管轄外に引越す場合は、ナンバープレートの変更も必要です。ナンバープレートの変更は車検証の変更後に行います。なお、登録変更手続きは新住所の管轄する警察署で行います。また、車庫証明書や車に貼付するステッカーは即日交付とはならず、申請後1週間程度かかる場合があるので、変更期限の15日以内に取得するためには引越し後1週間ぐらいまでに申請しましょう。

そのほか、自動車税納税通知書の送付先の変更も必要です。送付先は、車検証に登録されている住所に送られてくるので、引越し時期に応じて変更しておきましょう。また、任意で加入している自動車保険は保険会社に住所変更の連絡をしましょう。

そのほかに必要な住所変更

上記に加えて、勤務先へ新住所を届け出るほか、銀行口座やクレジットカード、各種保険といった金融関係、保有している資格の住所変更も忘れずにしておきましょう。また、新聞や食材、クリーニングなどの購入契約先や登録している通販サイトなどでも住所変更手続きを忘れないようにしましょう。

パスポートの住所変更は、通常、必要ありません。ただし、引越しに伴い、本籍の都道府県が変わった場合には変更手続きが必要です。なお、本籍が変わっても同じ都道府県内であれば、変更の手続きは不要です。

よくあるお悩み・トラブル

引越しの手続きの際によくあるお悩み・トラブルは以下の通りです。

・手続きが多く、申請漏れが心配 ・ライフラインの開始・停止の遅れや申請漏れには細心の注意を ・引越し費用の予想外の増加

それぞれ詳しく解説します。

手続きが多く、申請漏れが心配

引越しに伴う手続きは、多岐にわたるうえ煩雑です。本記事でご紹介した通り、引越し前後では、役所への転出・転入手続き、免許証や保険などの各種登録情報の変更、さらに金融機関や勤務先、資格登録の住所変更など、多くの手続きが必要です。これらの手続きは時間と労力がかかるため、手続きをし忘れてしまうこともあるでしょう。

また、住所変更手続きは、インターネットで可能なものも増えていますが、窓口での手続きが必要な場合もあるため、事前に計画を立てて行うのがポイントです。手続きが必要な項目をリスト化し、どのタイミングで行うべきかスケジュールを組んでチェックしていくことで申請漏れを防げるでしょう。今回の記事でご紹介した早見表を参考に、チェックリストを作成してみてはいかがでしょうか？

ライフラインの開始・停止の遅れや申請漏れには細心の注意を

引越し前にライフラインの解約や開始手続きのタイミングが遅れたり、申請漏れがあったりすることで、引越し当日から新居で電気・ガスが使えなくなるトラブルが発生することがあります。特にガスは、開栓作業の立ち会いが必要となるため、引越し当日からガスを使用したい場合には、早めに事前の申し込みが必須です。

これらの手続きを忘れると、新生活のスタートに支障が生じる恐れがあるので注意しましょう。対策としては、解約と開始が必要なものをリスト化し、手続きのタイミングごとにグループ分けをしてチェックしていくことがおすすめです。

引越し費用の予想外の増加

実際の引越し費用が、予算を大幅に上回ってしまうケースがよくあります。これは、エアコンの移設費やダンボールの数が予定より増えたり、不用品の処分費が追加になったりしてしまうためです。原因としては、荷物の種類や量の見積もりの甘さが挙げられます。引越しの荷物は事前にしっかり確認、整理し、予算を超えないよう不用品はなるべく事前に処分しましょう。また、費用を少しでも安くするために、複数の引越し業者から見積もりを取り、比較して予算内になるよう検討することが大切です。

繁忙期には引越し料金が高くなる傾向があるため、荷物を減らすだけでなく、休日よりも平日を選ぶ、あるいは引越し業者の都合に合わせるといった工夫をすることで費用を抑えられるケースがあります。引越し手続きと同様、引越し費用の相場もあらかじめ確認しておくことが重要です。

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引越しの手続きは手順を押さえてスムーズに行おう！

引越しでは、荷物の整理だけでなく、引越しに伴う手続きが必要です。1か月以上前から始まり、引越し後まで、その時期に合わせてやるべきことがたくさんあります。転出・転入届の提出やマイナンバーカードの住所変更手続きなど、期日までに手続きをしないと過料の対象となったり、効力を失ったりするものもあるため、ご紹介した情報を参考にチェックリストを作成しながら、プランを立てて進めることが大切です。

三井のリハウスでは、不動産の査定や売却の仲介だけでなく、引越しのサポートも行っています。家の売却や引越しをするとき、お客さまのご負担を少しでも軽減できるよう、不動産の無料査定から引越し業者の紹介まで、お客さまのニーズに寄り添ったサポートを行っています。ぜひ一度ご相談ください。

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なお、引越しに伴い、不動産の売却を検討している方には三井のリハウスがおすすめです。取扱件数100万件以上の豊富な実績をもとに、不動産売却をサポートします。まずは、無料査定から始めてみませんか？

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不動産買取は、一般の個人に向けて物件を売却するのではなく、不動産買取業者に買い取ってもらう方法です。不動産買取業者は、買い取った物件にリフォームを施すことで付加価値を加え、再度販売します。

買取では、売主が不動産買取業者と直接取引することもできますが、仲介を行う不動産会社が間に入ることで、よりスムーズに安心して取引できます。仲介を通さないと、買取のプロ（不動産買取業者）対素人（売主）の取引となり、不利な条件での取引となる恐れもあります。そのため、買取の際もなるべく仲介会社を通したほうが安心です。

●マンション買取についてはこちら

種類は2つ

不動産買取には、「即時買取」と「買取保証」の2つがあります。即時買取とは、不動産の売却活動を行わず、査定額に納得でき次第、不動産買取業者に買い取ってもらう方法です。一方、買取保証とは、仲介と買取の両方を行う不動産会社が、まず一般の個人に向けて売却活動を行い、買主が見つからなかった場合に買い取る方法です。

買取保証は、仲介で買主が決まらなければ自社で買い取れるため、積極的に売却活動を行ってくれないケースもあり注意が必要です。また、不動産会社によっては買取を行わず、仲介だけを行っているところもあるため、依頼する前に会社のWebサイトでサービス内容をよく確認しましょう。

不動産仲介との違い

不動産買取と不動産仲介の大きな違いは、買主、売却期間、成約価格の3つです。具体的な違いは以下の表の通りです。

不動産買取と不動産仲介では、買主（不動産を買ってもらう相手）が異なります。買取では不動産買取業者に直接買い取ってもらいますが、仲介では不動産会社を通じて買主を見つけます。

また、買取は、最短1週間、長くても1か月程度で売却が完了できます。一方、仲介は一般的に3か月以上の時間を要します。不動産仲介を依頼する際は、いつまでに売りたいかを決めたうえで、計画的に売却活動を進めるとよいでしょう。

さらに、買取では、成約価格が仲介の約6割～8割になるケースが多いことに注意しましょう。買取を行う不動産会社は、リフォームや修繕を施してから不動産を再販するため、かかった費用や再販のための諸経費などを差し引いて買取価格を設定します。そのため、仲介での売却に比べて手元に残る金額が少なくなる傾向があります。

不動産買取価格の相場は仲介価格の約6割～8割

不動産買取価格は、仲介価格の約6割～8割であることが多いです。以下の表は、2024年の中古マンションの不動産仲介相場を地域別にまとめたものです。（※1）

不動産の地域別仲介相場

上の表から、東京都の不動産仲介相場が最も高いことが分かります。

上の表にある首都圏の不動産仲介の相場価格をもとに、計算した不動産買取価格の相場（仲介の約6割～8割）は以下の通りです。

首都圏の不動産仲介相場と買取相場の比較

たとえば、不動産の買取相場が仲介の約6割だった場合、約1,900万円もの差が出ます。ただし、あくまでも相場であり、物件の立地や条件、ニーズによって実際の価格は大きく変わる可能性があることを理解しておきましょう。

不動産買取相場を自分で調べるにはどうすればよい？

不動産の買取相場を自分で調べる方法には、主に以下の3つがあります。

・不動産会社のサイトで確認する ・国土交通省の不動産情報ライブラリで確認する ・REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）を利用する

それぞれ詳しく解説します。

不動産会社のサイトで確認する

不動産の買取相場は、不動産買取業者のサイトを見ても明記されていないことがほとんどです。そのようなときは、不動産会社のサイトを見れば、仲介の相場から買取価格の目安を算出できるでしょう。

三井のリハウスのサイトでは、マンションを仲介で売却する際の相場価格や、マンションを探している購入希望者の情報を地域ごとに調べられます。間取りや築年数で条件を絞って見ることもできますので、ぜひ、ご自身のエリアの相場を調べてみてください。

【エリアごとのマンションの相場価格を調べる】

・首都圏 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県

・関西 大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県

・中部 愛知県 岐阜県 三重県

・ほかのエリア 北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

国土交通省の不動産情報ライブラリで確認する

国土交通省が提供する不動産情報ライブラリは、実際に不動産取引をした人のアンケート結果をデータベース化したものです。買取相場を調べる際の参考にできます。

確認できる情報は、地域ごとの物件の取引価格や地価公示価格（地価公示法に沿って決定される土地の価格）、都市計画情報などです。買取を検討する物件がある地域に絞り込み、不動産に関する幅広い情報を、地図と重ね合わせて調べられます。

レインズマーケットインフォメーションで確認する

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通省から指定された不動産流通機構が運営する物件情報提供サイトです。一般の方も無料で閲覧でき、現在売り出し中の物件情報や過去の成約事例を見ることができます。

市区町村や間取り、立地など、選択条件を絞って検索できるため、売却を検討している物件により近い成約事例について把握できます。条件が似た物件の成約価格が分かれば、適切な売り出し価格を設定できるでしょう。

不動産買取のメリット

不動産買取のメリットは、主に以下の点が挙げられます。

・短期間で現金化しやすい ・掃除や修繕の手間が省ける ・契約不適合責任を免除できる可能性がある ・仲介だと難しい物件も売却できる ・周囲に知られず売却できる ・突然解除されるリスクが低い

それぞれ詳しく見ていきましょう。

短期間で現金化しやすい

先述した通り、買取は仲介よりも短期間で現金化しやすいのが特長です。不動産会社が買主を探す仲介と違い、不動産買取業者が自ら買主になってくれるので、買取価格に合意できればすぐに売却できます。

また、買取は買主を探す時間がかからないので売却スケジュールが立てやすいというメリットもあります。そのため、進学や転勤などで売却を急いでいる方や、売却期限が決まっている方におすすめです。

掃除や修繕の手間が省ける

仲介で物件を売却する場合は、内覧での印象をよくするために、掃除や修繕、プロによるハウスクリーニングなどを行う場合があります。しかし買取は、リフォームを前提としているため、不動産買取業者による内覧に備えてハウスクリーニングや修繕を行う必要はありません。また、不用品回収業者と連携する不動産買取業者もあり、残置物があってもそのまま買取をしてもらえるケースもあります。

契約不適合責任を免除できる可能性がある

契約不適合責任とは、以前は瑕疵担保責任と呼ばれていたもので、品質に関して契約内容に適合しない場合、売主が一定期間内に負わなければならない責任のことです。買取の場合、売主の契約不適合責任が免除される可能性があります。

たとえば、買主が一般個人の場合、売買契約書に記載されていないシロアリの被害や給排水管の故障などが見つかれば、売主は修理に応じなければなりません。しかし、買主が不動産買取業者の場合、売却後の契約不適合責任を免除する契約条件であることが多いです。

ただし、責任が問われないことが多いとはいえ、後のトラブルを避けるために、売買契約時に契約不適合責任が免除になる条項があるか、しっかり確認しましょう。

また、売主が個人である場合、キッチンや浴室などの主要設備の修繕を行わないという特約を入れることが可能です。買取の売買契約時は、特約事項を追加するとよいでしょう。

●契約不適合責任（瑕疵担保責任）についてはこちら

仲介だと難しい物件も売却できる

買取では、仲介での売却が難しいとされる不動産でも買い取ってもらえる可能性があります。たとえば、築年数が経過している物件や、事件や事故で人が亡くなった心理的瑕疵のある物件、ごみ処理場や火葬場などの嫌悪施設に近い物件など、いわゆる「訳あり物件」と呼ばれる不動産が挙げられます。

買取は、上記のような物件を所有しており、なかなか売却できずに困っている方に適した売却方法です。

●心理的瑕疵についてはこちら

周囲に知られず売却できる

近隣トラブルや離婚などの事情で不動産を売却する場合、「周囲に知られたくない」と考える方もいるでしょう。買取の場合、不動産買取業者とのやりとりのみで済むため、周囲に売却を知られるリスクは少ないといえます。一方、仲介で不動産を売却するときは、インターネットに物件情報を公開したり、折り込みチラシを近隣に配布したりするため、自宅を売りに出していることが周囲に知られてしまう可能性があります。

突然解除されるリスクが低い

買取の場合、個人ではなく、法人である不動産買取業者が買い取ってくれるため、売買契約を突然解除されるリスクは低いといえます。一方、仲介の場合は、買主が住宅ローンを組んで購入することが多いため、「融資利用の特約」により売買契約を解除される場合もあります。

融資利用の特約とは、買主が銀行やローン会社から融資を受けられなかった場合、買主から一方的に不動産の売買契約を白紙解約できるというものです。通常、買主が住宅ローンを利用しない不動産買取では、売買契約を突然解除されるケースは考えにくいでしょう。

不動産買取の流れ

不動産買取を検討している方は、手続きの流れをあらかじめ理解しておくとスムーズです。流れは以下の通りです。

1．事前準備をする 2．不動産買取業者に買取査定を依頼する 3．不動産買取業者と売買契約を結ぶ 4．決済・引渡しを行う 5．確定申告

1．事前準備をする

買取を依頼する前には、情報収集と必要書類の準備を行います。まずは、売却したい物件に関する情報を以下のように整理しましょう。

・物件の状況…過去の修繕履歴、住宅ローンの残債など ・相場価格…物件の売却相場はいくらくらいか

これらの情報を事前に集めておくと、売却計画を立てやすく、買取価格の交渉も進めやすくなります。

次に、用意する主な必要書類は以下の通りです。

・登記識別情報通知（登記済権利証） ・固定資産税納税通知書 ・印鑑証明書 ・住民票または戸籍の附票（住所変更登記が必要な場合） ・写真付き身分証明書（運転免許証やマイナンバーカードなど） ・購入時の売買契約書や重要事項説明書 など

不動産売却に必要な書類は多く、確認や取り寄せに時間がかかることもあります。売却を考えたら、書類は早めに準備しましょう。

●不動産売却時の必要書類についてはこちら

2．不動産買取業者に買取査定を依頼する

次に、不動産買取業者に査定を依頼しましょう。買取の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2つがあります。

簡易査定は手軽に受けられるのがメリットです。ただし、不動産を手放す意思が固まっている場合は、より精度の高い訪問査定がおすすめです。

●不動産査定についてはこちら

3．不動産買取業者と売買契約を結ぶ

不動産買取業者から提示された査定価格に合意できれば、不動産買取業者と売買契約を結びます。契約前には、手付金額の金額設定、引渡しのスケジュール・引渡し条件・必要書類・入金日などの確認、契約不適合責任の免責条件の調整などが行われます。

このとき、「家の中の家具・家電は売主が処分するのか」「残置物ごと引き受けてもらえる場合の費用はいくらか」といった細かな点まで確認しておくことが大切です。

買取の場合、買主が不動産買取業者なので、疑問点を気軽に聞きやすいのもメリットです。たとえ小さなことでも、分からないことはしっかり確認しておきましょう。

4．決済・引渡しを行う

売買契約を結んだ後、物件の引渡しと決済（買取価格の入金）を行います。一般的には司法書士の立ち会いのもと、必要書類の処理と鍵の受け渡しを行ったら、不動産買取業者とのやりとりは終了です。

決済・引渡しがスムーズに進むように、準備すべき書類の内容や登記にかかる必要費用などを事前に不動産買取業者に確認しておきましょう。

5．確定申告

売却後は、確定申告を忘れずに行いましょう。利益が出た場合に確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税が課せられることがあります。その場合、本来支払うべき税額よりも高い金額を納めることになるため注意が必要です。

また、利益が出なかった場合でも、確定申告をすることで節税できる可能性があります。「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」の特例に該当する場合、不動産売却で出た損失を所得から控除できます。税金の軽減措置を受けたいときは、忘れずに確定申告をしましょう。

税金の特例に関する詳しい要件については国税庁公式ページをご確認ください。

ここまで、不動産買取の流れについてお伝えしてきました。不動産買取では、不動産買取業者と直接やりとりするのでなく、不動産売却の知識が豊富な仲介会社に入ってもらうことで、スムーズかつ安心して売却ができます。

三井のリハウスでは、買取サポートシステムを提供しています。当社が直接買取を行わず、中立的な立場で、複数の不動産会社のなかからお客さまにとって最適な売却先をご紹介します。ご興味のある方は、一度ご相談ください。

●三井のリハウス買取サポートシステムはこちら

●不動産売却における税金についてはこちら

●譲渡所得の計算についてはこちら

不動産買取の注意点

不動産買取の注意点として、主に以下の点が挙げられます。

・成約価格が仲介よりも安くなる ・売却に伴う諸費用や税金がかかる ・住宅ローンを完済する必要がある ・不動産によっては買い取ってもらえない場合がある

1つずつ順番に解説していきます。

成約価格が仲介よりも安くなる

上記でもお伝えしたように、不動産買取では成約価格が仲介の約6割～8割になることが一般的です。これは、不動産会社が買い取った後でリフォームや修繕を行うことを前提としており、その費用を成約価格から差し引くためです。

●不動産相場に関する記事はこちら

売却に伴う諸費用や税金がかかる

買取では、仲介での売却と同様に、不動産登記にまつわる費用や、売買契約書に必要な印紙代、所得税や住民税などの譲渡所得に課される税金がかかります。これらの諸費用や税金がいくらかかるか、あらかじめ把握しておくことが重要です。

●不動産売却時の仲介手数料や諸費用についてはこちら

住宅ローンを完済する必要がある

買取であっても、仲介を通しての売却であっても、不動産売却では住宅ローンを完済しておく必要があります。なぜなら、住宅ローンの残債がある状態だと、抵当権が抹消できないためです。

抵当権とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関が不動産を担保にできる権利です。通常、売却代金を充当して住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。完済できず抵当権が残ったままの不動産は、第三者に譲渡できません。

住宅ローンが残っていて、不動産の売却代金を充当しても完済できないオーバーローンの場合で、自己資金を充てても完済できないときには、任意売却という選択肢もあります。ただし、任意売却を行うと信用情報に登録されるため、利用は慎重に判断しましょう。

●住宅ローンの抵当権抹消についてはこちら

●任意売却についてはこちら

不動産によっては買い取ってもらえない場合がある

物件の状態が著しく悪い場合、買い取ってもらえないことがあります。建物が損傷していたり、老朽化が進み過ぎていたりする不動産は買取を行っても再販が見込めないため、買取が困難となるケースがあることを覚えておきましょう。

不動産買取のトラブルと対策

不動産買取でよくあるトラブルの例は以下の通りです。

・買取価格が低過ぎる ・契約後に買取価格を下げられる ・想定外の費用や手数料を請求される ・契約内容を理解していなかった

不動産買取の相場は、仲介の約6割～8割です。不動産の状態によっては、5割程度になるケースもありますが、極端に低い価格を提示された場合は注意が必要です。

買取は、基本的に、査定価格がそのまま買取価格となります。買取を確実にするために、意図的に相場より高い査定価格を提示し、契約後に不動産の損傷を理由に値下げされるケースもあります。不動産の状態をしっかり確認してもらい、査定価格を出してもらうように依頼しましょう。

不動産買取後に、想定外の費用を請求される恐れもあります。たとえば、不用品の処分費用を後になって請求されるといった例が挙げられます。かかる費用は不動産買取業者に抜け漏れなく確認しておきましょう。

また、契約内容をきちんと理解していないと、想定外のトラブルに発展しやすくなります。契約内容は書面化し、どんな小さな疑問や不安も残さないようにしましょう。

不動産買取業者の選び方

不動産買取でのトラブルを防ぐためには、信頼できる不動産買取業者を選ぶことが大切です。取扱件数や実績は豊富であるか、担当者は丁寧な対応をしてくれるかといったことを、契約前によくチェックしましょう。

また、不動産買取業者によって、付帯サービスの内容が異なります。たとえば、不用品処分サービスを行っている業者に依頼すれば、家具や家電の処分にかかる費用負担を軽減できます。さらに、一戸建てやマンションなど、業者によって得意な不動産が異なります。その業者が得意とする不動産であれば、再販の自信があることから適正価格で買い取ってもらいやすくなるでしょう。

【早見表】不動産買取と不動産仲介のどちらが向いている？

買取と仲介、条件が大きく異なる2つの不動産売却方法のどちらを選ぶかは、売主の状況によります。自分がどちらに向いているか、以下の表で比較してみましょう。

上の比較表から分かるように、スピーディーな売却を望む方や、仲介では売りにくい物件を所有している方には不動産買取が向いているでしょう。ただし、築年数が経過した状態の悪い建物や、瑕疵のある物件については、場合によっては買い取ってもらえないこともあるため注意が必要です。

一方、売却期限に比較的余裕があったり、需要の高い物件を所有していたりする方は、不動産仲介が適しています。特に、好条件の物件を所有している場合、市場価格、もしくはそれ以上の価格で買主が見つかる可能性が高いため、仲介を選ぶのがおすすめです。

頼れる不動産会社を選んで、満足のいく不動産買取を

不動産買取は、速やかに売却したい方や、仲介では売却が難しい物件を所有している方に適した売却方法です。しかし、仲介に比べて成約価格が低くなってしまう可能性もあることに注意しましょう。

所有している不動産を高く売りたい方には、不動産仲介がおすすめです。「売却を急いでいないけれど、不動産の状況から不動産買取のほうがよいのでは…」と悩んでいる方も、まずは不動産会社に相談してみるのがよいでしょう。

三井のリハウスでは、不動産仲介を行っています。豊富な経験と実績を持つ信頼できる担当者が、お客さまのお悩みに応じて丁寧に対応します。不動産仲介を検討している方は、まず無料査定を受けてみてはいかがでしょうか？不動産買取か、不動産仲介かでお悩みの方も、まずはお気軽にご相談ください。また前述の通り、三井のリハウスでは、買取サポートシステムも提供しています。よりよい条件で不動産買取を進められるよう、おすすめの不動産会社（購入検討先）をご紹介します。

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不動産買取についてよくある質問

ここからは、不動産買取に関してよくある質問にお答えします。

買取は早く売れる？

不動産買取は、仲介よりも早く売却できるというメリットがあります。その反面、成約価格が仲介と比較して安くなることや、不動産によっては買い取ってもらえない可能性があるといった注意点があります。買取の基本的な知識を理解したうえで検討することが大切です。

●不動産買取のメリット

●不動産買取の注意点

不動産買取が安い理由は何ですか？

不動産買取価格が安い理由は、不動産買取業者が買い取った不動産を再販するためです。再販のために必要なリフォームや修繕の費用が差し引かれるため、成約価格が安くなります。

※1出典：首都圏不動産流通市場の動向（2024年），公益財団法人東日本不動産流通機構 http://www.reins.or.jp/ （最終確認：2025年3月4日）

固定資産税とは、毎年1月1日に土地や建物の所有者に課される税金です。たとえば、家やマンションを所有している場合、土地と建物の両方が固定資産と見なされ、課税対象となります。またそれらの固定資産を所有している限り、固定資産税を支払い続ける義務が生じます。

1年の途中で売買が行われた場合も、1月1日時点の所有者である売主が全額納税する必要があります。ただし、一般的には、引渡し日を基準に日割り計算を行い、残代金と合わせて買主が売主に日割り清算分を支払います。

今回は、不動産売却後の固定資産税について、基礎知識を解説していきます。

●不動産売却の基礎知識についてはこちら

納税義務者は1月1日時点の所有者

固定資産税の納税義務は1月1日時点の不動産の所有者に課されます。そのため、1年の途中で不動産を売却した場合でも、納税義務者は変わらない点に注意が必要です。1月1日以降に不動産を売却した場合、元の所有者である売主が、売却年の固定資産税を支払う必要があります。

売主と買主による日割り清算

とはいえ、売却後は所有権がないにもかかわらず、このように売主のみに納税義務があるのは不平等といえるでしょう。そのため、実際は、売主と買主の話し合いによって負担割合を決めることが一般的です。この場合多くは、固定資産税を日割り清算し、引渡し以降の固定資産税額を買主が売主に対して支払います。

このように、売主と買主の双方が固定資産税を分担する場合であっても、法律上の納税義務者は売主のままで変わりません。そこで、買主は分担した引渡し以降の固定資産税を売主に支払うことで負担の割合に偏りが出ないようにするのが一般的です。

日割り清算を行う際に重要となるのが、起算日です。起算日とは、固定資産税を日割り清算する際に必要な、売主と買主の所有期間を決める基準となる日を指します。固定資産税等の公租公課の起算日は下記2通りの考え方があります。

・暦に合わせて1月1日～12月31日であるとする考え方 ・国の会計年度に合わせて4月1日～翌年3月31日であるとする考え方

関西と九州では慣習で4月1日を起算日とすることが多いです。たとえば、起算日が1月1日の場合は、売主は1月1日から買主への引渡し前日までを負担し、買主はその後の12月31日までを負担します。一方、起算日が4月1日の場合は、売主は4月1日から買主への引渡し前日まで、買主はその後、翌年の3月31日までを負担します。

このように、起算日が異なる場合、負担する固定資産税等の清算金額も変わるため、注意が必要です。日割り清算を行う際には、後のトラブルを避けるためにも、起算日が契約書に明記されていることを確認しましょう。

●固定資産税の計算方法についてはこちら

固定資産税等清算金とは？

固定資産税等清算金とは、不動産の売買を行うときに、対象不動産に賦課されるその年の固定資産税や都市計画税を、所有日数に応じて買主が売主へ支払うお金のことです。不動産を売買するとき、買主は、固定資産税等清算金を売主に支払い、売主と固定資産税の負担を分担することが一般的です。この固定資産税等清算金ですが、「どのようなお金で、いくらかかるのか」知らない方が多いのではないでしょうか？

不動産売買の際に買主が支払う

売主は物件を引渡す前日までの分の固定資産税を負担し、買主は、引渡日以降の固定資産税を負担します。特に、買主が負担する金額のことは、引渡日以降の固定資産税に相当する金額のため、「未経過固定資産税等に相当する額」と呼ばれています。

この固定資産税等清算金は、不動産の購入を行ったときに一度だけ売主に支払うものです。翌年以降の固定資産税は、買主が支払います。

義務ではないが慣例になっている

固定資産税等清算金の支払いは、法律的に規定はありません。しかし、不動産取引の契約において、売買契約書のなかに必ず条項として組み込まれています。

また、都市計画税は、都市計画の区域内に不動産を持っている人に毎年賦課される地方税で、都市計画区域外の土地や家屋にはかからない税金です。そのため、不動産の所在地により、固定資産税等清算金に、都市計画税が含まれる場合があります。都市計画税を支払わなければならない場合は、固定資産税同様、売主と買主で日割り計算されることが一般的です。

固定資産税等清算金はいくら支払うの？

固定資産税や固定資産税等清算金について分かってくると、具体的にどのくらいの費用を支払う必要があるのか気になりますよね。ここでは、固定資産税等清算金の計算方法をご紹介するとともに、具体的な負担額のシミュレーションも行います。

清算額の決まり方は？

売主宛に送付された納税通知書記載の納税額をもとに清算することが一般的です。ただし、売主が納税通知書を紛失してしまった場合は、市区町村役場で取得する公課証明書（市区町村により呼び名は異なります）に記載の相当額をもとに清算する場合があります。

また、起算日（1月1日や4月1日）から、売主に納税通知書が送付されるまでの間（年税額が不明なタイミング）で引渡し日が設定されている場合は、下記のようなパターンが考えられます。

・年税額が確定してから清算を行う ・前年度の税額で清算する ・前年度の税額で仮清算を行い、売主に納税通知書が届いた段階で再清算を行う

どの方法で清算を行うかは、買主との話し合いで決め、売買契約書に記載します。

負担額をシミュレーション

それでは、次の条件で固定資産税等清算金の負担額のシミュレーションをしてみましょう。

・起算日 1月1日 ・引渡し日 5月16日 ・固定資産税 10万円 ・都市計画税 5万円

5月16日に不動産の引渡しを行ったとすると、1年のうち、売主の所有日数は135日となります。固定資産税等清算金は、固定資産税と都市計画税を合わせた額なので、15万円となり、売主と買主の負担額は次のような計算で求められます。

売主：15万円×135日÷365日＝5万5,479円 買主：15万円－5万5,479円＝9万4,521円

この場合、買主は、売主に9万4,521円を、残代金決済日に不動産売買代金とは別に支払う必要があります。残代金決済日は、売買代金から、手付金を引いた残りの分を支払う日を指しています。

また、上記の例は、うるう年（366日）ではない場合の例です。うるう年であることを見落としてしまうと、清算額に誤りが生じてしまうので注意しましょう。

固定資産税を支払う際の注意点は？

不動産売買では一般的に、固定資産税等清算金を買主から売主に支払うということを上記でお伝えしてきました。ここでは、実際に固定資産税等清算金を支払う場合、また受け取る場合に注意しておきたいことを解説します。

固定資産税等清算金には消費税がかかる場合も

固定資産税等清算金に消費税が課税されるのは、売主が課税事業者である場合です。個人がマイホームを売却する場合には、消費税の課税対象にはなりません。ただし、個人であっても賃貸収入を得ていた物件を売却する場合には固定資産税等清算金は消費税がかかります。また、消費税が課税されるのは建物のみで土地には課税されない点にも注意しましょう。

正しい知識を持って気持ちのよい取引を！

不動産売却を行う際は、固定資産税の基本を理解しておくことが大切です。また、売主と買主で固定資産税の負担割合を決める場合には、売買契約書にその旨が記載されているか確認しましょう。売買契約前に負担額を知りたい方は、仲介に入る不動産会社に相談すると計算してもらえるでしょう。

不動産売却における固定資産税の取り扱いには、ほかにも、条件によって支払う金額が変化するといった複雑な点が多くあります。そのため、売却のパートナーには、信頼できて相談しやすい不動産会社を選ぶことが大切です。

三井のリハウスでは、不動産売却に関するご相談を承っています。スムーズな取引をサポートするほか、不動産売買におけるさまざまな疑問についてもお答えします。豊富な取引データにもとづく査定を無料で受けることができますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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キッチン全体を交換する場合の費用相場は、50万円～150万円程度です。キッチンの大きさや仕様にもよるため、費用相場は幅広い傾向があります。コンパクトなミニキッチンであれば、比較的安く交換できるでしょう。一方、キッチンのグレードを上げたり、間取りを変更したりする場合には費用が高くなることもあります。

また、キッチンの設備を部分的に交換することも可能ですが、複数の設備交換を考えている場合はキッチン全体を変えるほうがお得なケースもあります。そのため、リフォームの際には複数の専門業者へ見積もりを依頼し、慎重に比較検討することがポイントです。

●マンションリフォームの費用相場についてはこちら

賃貸物件のキッチン（台所）リフォームの種類

賃貸物件のキッチンリフォームの種類を目的別に分けると、主に以下の3つがあります。

・老朽化した設備の修繕 ・レイアウトの変更 ・収納スペースの確保

それぞれの種類について、詳しく説明していきます。

老朽化した設備の修繕

キッチン本体の耐用年数は10年～20年程度といわれています。キッチンは毎日使うため、劣化するスピードが速い傾向があります。物件を貸し出す前に、キッチンの設備や床、壁紙などに不具合があれば修繕が必要です。異音や水漏れ、排水溝から異臭がするといった場合にも必ず修繕しておきましょう。

主なリフォームの方法は2つあり、修繕が必要な部分のみの交換と、システムキッチンへの変更です。老朽化の状況や予算に合わせて修繕する箇所を検討しましょう。

レイアウトの変更

物件のターゲット層のライフスタイルや家族構成に応じて向いているキッチンのスタイルは異なります。ターゲット層に合わせてキッチンのレイアウトを変更することで、より多くの入居希望者が集まるかもしれません。キッチンの主なスタイルは以下の6つです。

・I型 ・L型 ・U型 ・Ⅱ型 ・アイランド型 ・ペニンシュラ型

たとえば、作業スペースを広く確保できるL型やU型のキッチンは、複数人で作業がしやすく、コンロや冷蔵庫への動線も短くなるため作業効率が上がる傾向があります。また、I型の対面式キッチンやアイランド型は、開放感があり、リビングにいる家族の様子が見やすい点がメリットです。

収納スペースの確保

物件のターゲット層に応じて、キッチンの収納スペースを確保するためにリフォームを行うケースもあります。レイアウトの変更を行うのであれば、合わせて検討するとよいでしょう。また、収納棚を備え付けておくことで、物件の魅力が高まって入居希望者を集めやすくなる可能性もあります。

賃貸物件のキッチンリフォームで使える補助金

貸主（大家さん）が賃貸物件のリフォームを行う際、以下のような補助金制度が利用できます。

・子育てグリーン住宅支援事業 ・給湯省エネ2025事業 ・各自治体の補助金制度

子育てグリーン住宅支援事業とは、国土交通省による事業で、子育て世帯を中心に改修費用の支援を行うものです。省エネや子育て対応、バリアフリーに関するリフォームを対象に、最大60万円の補助が受けられます。ただし、こちらの補助金制度は、2024年11月22日以降にリフォーム工事に着手した物件が対象になるので注意が必要です。

給湯省エネ2025事業は、高効率給湯器の導入にかかる費用の一部が補助される制度です。なお、導入する給湯器の種類によって補助金額が異なるため、きちんと確認しましょう。こちらも2024年11月22日以降に工事に着手したものが対象です。ここまでご紹介した2つの補助金制度には、それぞれ要件があるため、きちんと確認しておくのがおすすめです。

上記のほか、各自治体でもキッチンのリフォームで利用できる補助金制度が設けられていることがあります。補助金の対象となるリフォーム内容や、補助金額といった運用は自治体によって異なります。また、制度が終了している場合もあるため事前に確認しておきましょう。

●子育てグリーン住宅支援事業についてはこちら

●給湯省エネ2025事業についてはこちら

賃貸物件のキッチンリフォームの費用は誰が負担する？

賃貸物件のキッチンリフォーム、設備の交換にかかる費用は、原則貸主側が負担します。これは民法第606条により、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と規定されているからです。ただし、借主の故意や過失による設備の不具合は、借主が負担することもあります。

また、借主は退去時に原状回復義務があるため、賃貸借契約中に発生したシンクの水あかや、食べこぼしによるシミなどの清掃は借主が行わなければなりません。

賃貸物件のキッチンリフォームの注意点

貸主が賃貸物件のキッチンをリフォームする際の注意点は、主に以下の3つが挙げられます。

・管理規約を確認する ・近隣住民に伝えておく ・余裕のある資金計画やスケジュールを立てる

それぞれの注意点について、順番に詳しく見ていきます。

管理規約を確認する

賃貸マンションをリフォームする際は、違反をしないよう、事前に管理規約を確認しておきましょう。管理規約はマンションによって異なり、リフォームできる範囲が制限されていることもあるため、注意が必要です。特に、ガスや電気、水回りは、建物の構造上、移動や交換が難しいため、工事に細かな制限が設けられていることもあります。

近隣住民に伝えておく

リフォーム工事をする場合は、前もって近隣住民に伝える必要があります。特に、工事が始まる1週間前までには伝えるようにしましょう。伝える範囲は、両隣、上3軒、下3軒が一般的で、心配な場合には2つ隣やエレベーター前の住民にも伝えておくのがおすすめです。事前の周知なしでリフォームを開始すると、騒音や異臭による苦情が発生し、近隣住民とのトラブルに発展する恐れがあります。周知すべき内容は、主に以下の3つが挙げられます。

・リフォームの内容 ・リフォームの日時・期間 ・リフォーム業者の連絡先

余裕のある資金計画やスケジュールを立てる

賃貸物件のキッチンを交換したり、リフォームしたりする際は、余裕のある資金計画を立てましょう。リフォームに費用がかかり過ぎると、家賃収入だけでは回収できず損をするリスクがあります。リフォームの内容を決めたら、事前に費用相場を調べて把握しておくのがおすすめです。

また、借主への引渡し日の目途が立っている場合には、そこから逆算し、余裕のあるスケジュールを組むことが大切です。万が一、多少工期が伸びても支障がないように計画を立てましょう。

賃貸物件のキッチンリフォームに迷ったらプロに相談しよう！

賃貸マンションやアパートのキッチンリフォームにかかる費用は、設備の種類や工事の規模によって大きく異なるため、一概にはいえません。また、貸し出す前にリフォームをすべきかはケースバイケースなので、個人で進めるよりプロに相談するのがおすすめです。

三井のリハウスでは、気になる箇所だけのリフォームから全面リフォームまで、ご予算やご希望に合わせたプランをご提案します。また、三井のリハウスの賃貸管理サービスでは、賃貸経営に関するさまざまなご相談を承っています。キッチンリフォームにお悩みの貸主さまは、お気軽にお問い合わせください。

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家賃滞納は、訴訟や給与の差し押さえといったトラブルにもつながるため、期限内に支払うことが重要です。家賃を滞納すると、延滞損害金が発生します。また、家賃を3か月以上滞納すると、貸主と借主の信頼関係が破綻したとみなされ、貸主（オーナー）は賃貸借契約を解除できるのが一般的です。

家賃を滞納してしまった場合の流れ

まずは、家賃を滞納した場合の流れについて詳しく見ていきましょう。

督促までの流れ

賃貸借契約を結ぶ際には、保証会社を利用することが一般的です。家賃を滞納した場合、まず貸主が電話や訪問、督促状によって借主（家賃滞納者）に支払督促を行います。

数日たっても借主からの入金がなく、連絡が取れない場合、貸主は保証会社に代位弁済を請求し、保証会社が貸主に立て替え払いを行います。

強制退去までの流れ

家賃の滞納が続くと、賃貸借契約の解除や物件の明け渡し請求が行われます。内容証明郵便によって、「賃貸借契約解除通知書」が送られてくることが一般的です。内容証明郵便とは、いつ、誰から誰宛てにどのような内容の文書が送られたかを日本郵政が証明するものです。送付された時点で借主に解除通知が送られたことが証明されるため、通知を見ていなかったといった責任逃れができません。

3か月以内に家賃と延滞損害金を全額支払った場合、通常は継続契約書を結んで引き続き部屋に住むことができますが、3か月たっても家賃を回収できない場合は強制退去（明け渡しの強制執行）させられるケースもあります。強制退去が認められる具体的な状態は以下の通りです。

・家賃を3か月以上滞納している ・支払いの意思がない ・貸主・借主間の信頼関係の喪失

保証会社が貸主に滞納した家賃を立て替えて支払っている場合、借主は貸主に対しては滞納していない状態ですが、保証会社への返済義務が発生します。また、保証会社が家賃を立て替えて支払った際にも、貸主は借主に対して契約解除や物件の明け渡し請求を行うことができます。

なお、保証会社ではなく連帯保証人が存在する場合に滞納が発生すると、連帯保証人に通知され、借主に代わって連帯保証人が支払い義務を負うことになります。

家賃滞納によるリスク

家賃滞納が引き起こす3つの主なリスクをご紹介します。

・信用情報に傷が付く ・遅延損害金が発生する ・連帯保証人への負担がかかる

1つずつ解説していきます。

信用情報に傷が付く

家賃を滞納すると、信用情報機関に延滞情報が記載されることがあります。保証会社を利用している場合、2か月間滞納が続くと記載されることが一般的です。

延滞情報が記載されていると、返済能力に問題があるとされ、クレジットカードやローンの審査に影響を及ぼすことがあります。また、クレジットカードが利用停止となるケースもあるため注意が必要です。特に、クレジットカード発行後、利用状況や返済状況を審査する「途上与信」が頻繁に行われるカード会社の場合は、利用停止になりやすい傾向があります。

遅延損害金が発生する

家賃を滞納すると、滞納した家賃に加えて遅延損害金を支払わなければなりません。遅延損害金は、支払期限を1日でもすぎたら発生します。遅延損害金の利率の上限は14.6％と法律で定められていて、14.6％以下であれば貸主が希望する利率を設定できます。ただし、賃貸借契約書に遅延損害金の利率が記載されていない場合、民法の法定利率が適用されます。以前は、賃貸借契約書に記載がない場合は5％（貸主が賃貸業を事業としている場合には6％）と決められていましたが、2020年の民法改正で3％に変更されました。

ここでは、「家賃15万円、遅延損害金利率（年利）14.6％、延滞日数2か月（61日）」の例で遅延損害金を計算してみましょう。

15万円×0.146×61日÷365日＝3,660円

以上の計算式から、2か月分（61日）の遅延損害金は3,660円です。なお、うるう年の場合は366日で割ります。

いつまでも家賃が支払えず、延滞日数が伸びると、遅延損害金は高くなってしまいます。また、滞納期間が長期化すると、貸主と借主の間でトラブルにつながる可能性もあるため注意が必要です。

連帯保証人への負担がかかる

家賃を滞納すると、滞納した借主の代わりに連帯保証人が支払い義務を負います。借主からの支払いがなく連絡も取れない場合は、連帯保証人に連絡が入り、滞納分の支払いを求められることがあります。

家賃を滞納した場合、連帯保証人の日常生活や信用情報にも影響することを頭に入れておきましょう。

家賃を滞納しないための対策

家賃を滞納しないための対策についてお伝えします。

・貸主や管理会社に相談する ・公的支援制度を利用する ・引越しを検討する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

貸主や管理会社に相談する

家賃の支払いが難しくなった場合、まずは貸主や管理会社へ相談しましょう。早めの相談と誠実なコミュニケーションは、貸主や管理会社と信頼関係を築くうえで重要です。相談の際は、失業、病気、家族の事情など、具体的かつ明確に滞納の理由を説明しましょう。

公的支援制度を利用する

公的支援制度を利用することも1つの選択肢です。滞納している家賃の支払いや、今後の住居を確保するためのサポートを受けられる可能性があります。

たとえば「住居確保給付金」は、離職や廃業によって家賃の支払いが困難な人を対象に一定期間、家賃相当額を支給する制度です。利用できるかどうかは世帯収入や預貯金合計額にもよるため、居住する地域の自立相談支援機関で確認しましょう。

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引越しを検討する

現在の家賃負担が重過ぎる場合は、家計に見合った家賃の物件への引越しを検討しましょう。初期費用はかかりますが、家賃負担の軽い物件に引越したほうが、長期的には生活が安定するでしょう。家賃の理想は一般的に収入の3分の1程度とされているため、自身の収入と照らし合わせて適切な物件を探しましょう。

また、2025年秋から「住宅セーフティネット法」の改正法が施行される予定で、低額所得者や高齢者、子育て世帯といった住宅確保要配慮者は、賃貸住宅により安く住める可能性があります。

三井のリハウスでは、賃貸に精通した担当者が、お客さまのニーズや家賃に合わせた最適な物件選びをサポートします。ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

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家賃滞納を繰り返さないように気を付けよう！

家賃を滞納すると、信用情報に傷が付いたり、高額な遅延損害金を支払うことになったりと、事態が長引くほどトラブルも増えます。また、滞納が長期化すると、裁判に発展したり、強制退去しなければならなくなったりするケースもあります。

家賃の支払いをうっかり忘れてしまわないよう、リマインダー機能を利用したり、自動振り込みの設定をしたりするとよいでしょう。

また、賃貸物件の貸主は、借主の家賃滞納によって収益が減ってしまうため、少しでも早く滞納を解消したいものです。家賃の滞納が長引くと、貸主と借主の間でトラブルに発展することもあります。万が一に備えて、貸主は信頼できる不動産会社に賃貸管理業務を依頼することが大切です。

三井のリハウスでは、賃貸物件を借りたい方、ご所有の物件を貸したい方、それぞれに向けたサービスを行っています。賃貸に関するご相談は、ぜひ三井のリハウスにお問い合わせください。

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賃貸物件の退去費用とは一般的に、原状回復のためにかかる設備の修繕費用やハウスクリーニング費用などを指します。借主が入居期間中に付けてしまった汚れや傷は、全て自費負担する必要はなく、一部は貸主側が負担するよう定められているケースもあります。

退去費用をめぐるトラブルは多く、消費者庁の調べによると、2023年4月から12月までに寄せられた消費生活相談のうち、不動産賃借は全体で2番目に多い29,339件（※1）です。特に、解約時に高額な違約金や修理代金を請求されたという退去費用に関する相談が多くなっています。

この記事では、賃貸物件の退去費用の相場を、間取りや補修箇所ごとにご紹介するとともに、退去費用の抑え方や高額請求への対処法についても詳しくお伝えします。ぜひ参考にしてみてください。

賃貸の原状回復費用を負担するのは借主

借主（入居者）には、「原状回復義務」が課せられています。原状回復義務とは、賃貸物件の退去時に、借主の行動が原因で発生した損耗や損害を、借主の責任で修繕し補償しなければならないという義務です。故意・過失にかかわらず、借主が付けた傷や汚れは、たとえ不注意によるものでも、原則として借主が費用を負担して復旧しなければならないとされています。

費用負担の範囲は、国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にもとづいて決められています。基本的な負担区分は以下の通りです。

借主が負担する退去費用は、原状回復費用の合計から貸主の負担となる費用を差し引いた額です。上記の通り、経年劣化や通常損耗による損害分の原状回復費用は貸主の負担となり、これらの修繕やクリーニングにかかる費用を借主が負担する必要はありません。以下で、原状回復費用の負担区分について詳しく解説します。

原状回復費用における借主の負担区分

貸主は経年劣化と通常損耗による損傷分の原状回復費用を、借主は自身の故意または過失による損傷分の原状回復費用を支払います。貸主・借主どちらが支払うかは「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にもとづいて原則4つに区分されており、以下のような考え方によって判断されます。

（※2）

以下のグラフは、先ほどの表の内容を表したものです。

（※2）「国土交通省住宅局　原状回復をめぐるトラブルとガイドライン　（再改訂版）」より引用

経年劣化と通常損耗は払わなくてよい

経年劣化と通常損耗による損傷の原状回復費用については、借主ではなく貸主側が負担しなければなりません。経年劣化とは、時間の経過に伴って品質が下がることです。一方、通常損耗とは、日常生活で発生した汚れや傷などのことを指します。以下にそれぞれの具体的な例をまとめたので参考にしてみてください。

過失と故意は払わなければならない

過失や故意による損傷の原状回復費用は、退去の際に借主が支払わなければなりません。過失や故意による損傷の例は以下の通りです。

・食べ物や飲み物をこぼしたときにできた床・畳のシミ ・ものを落としてできたフローリングの傷 ・子どもの落書き ・ペットが付けた汚れ ・タバコによる臭いや壁の黄ばみ ・鍵紛失の際の交換費用

これらは、意図していなくても、過失や故意による損害とされます。仮にこれらの損害を加えてしまった場合は速やかに貸主に報告し、適切に対応しましょう。

特約によって決められた費用も含まれる

賃貸借契約時に、その契約のみに適用される特約が決められている場合もあります。現在、上記のガイドラインでは貸主負担とされる費用項目についても、特約により借主の負担と決められているケースもあります。

また、入居時に既に耐用年数を超えていた設備でも、借主の過失や故意で破損・損傷してしまうと修繕費用を請求される場合があります。耐用年数に関係なく、借りているものは大切に使いましょう。

借主が払わなければならない賃貸の退去費用

ここまでをまとめると、借主が負担する退去費用は、以下の通りです。

借主が負担する退去費用＝原状回復費用の合計＋特約によって定められた費用−経年劣化・通常損耗による回復費用

また、原状回復費用の負担割合については、耐用年数と経過年数が考慮されます。たとえば、壁紙の耐用年数は6年です。壁紙を張り替えたばかりの状態で入居を開始し、3年間住んでいた場合、退去時の修繕費用の借主負担分は、経過年数を考慮すると50％です。

退去費用の相場

退去費用の相場は、部屋の広さや居住年数、補修箇所によって異なります。たとえば、面積が広く部屋数の多い物件は、退去費用が高くなる傾向がありますが、これらの要素だけで退去費用が決まるわけではありません。また、長期的な居住で生じる傷や汚れは経年劣化・通常損耗と見なされ、先述した通り費用は貸主が負担します。

明確なのは、補修や清掃が必要になるほど退去費用が高くなるということです。賃貸物件に住む際はできるだけ傷を付けないように注意し、定期的な清掃を怠らないようにしましょう。

敷金と退去費用

賃貸の退去時にかかる原状回復費用は、入居時に貸主へ支払った敷金から差し引かれます。原状回復費用が敷金よりも高額の場合は退去時に追加の支払いが必要となり、敷金の範囲内であれば差額分は返還されます。計算式に表すと以下の通りです。

敷金の残金＝敷金−原状回復費用

2020年4月1日に施行された民法でも、経年劣化と通常損耗による損傷は原状回復義務に含まれないことが明文化されました。つまり、賃料の未払いや借主の故意または過失による損傷がなく、特約の定めがないなどの場合には、敷金は返還されます。

敷金なしの場合

入居時に敷金を支払っていない物件では、原状回復費用の借主負担分は、そのままの額が退去時に請求される場合があるため、注意が必要です。契約内容にもよりますが、入居時に退去時のハウスクリーニング代が設定されていることもあります。

高額請求の可能性がある条件とは

退去費用は、自分が思っていた以上に高額になってしまう場合があります。たとえば、ペットによる傷や汚れ、タバコのヤニによる汚れや臭いなどがあると、高額請求のリスクが高まります。

ペットを飼っている場合には傷や汚れが付きやすいため、あらかじめ賃料の1か月～2か月分の敷金を支払い、退去時の修繕費用に充てられるケースがあります。

また、タバコのヤニによってクロスの張り替えが必要な場合、請求費用が高額になる恐れがあるため、室内での喫煙には注意しましょう。

賃貸の退去費用が払えないときの対処法

提示された退去費用が高過ぎて払えない場合でも、踏み倒してはいけません。連帯保証人や緊急連絡先の人へ請求が届いたり、訴えられてしまったりする恐れがあります。退去費用を払えないときの対処法は以下の通りです。

・国土交通省住宅局の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と賃貸借契約書を確認する ・貸主（大家さん）や管理会社に相談する ・消費生活センター（消費者ホットライン）に相談する ・弁護士をはじめとする専門家に相談する

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

国土交通省住宅局の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と賃貸借契約書を確認する

請求された退去費用が、ガイドラインで「貸主負担が適当」とされている場合、ガイドラインを根拠として交渉できます。賃貸借契約書に記載されていない内容については、ガイドラインに従うのが一般的です。しかし、賃貸借契約書で借主負担の特約が結ばれている場合は、借主が原状回復費用を負担しなければなりません。

ガイドラインと契約書をよく確認したうえ、冷静な姿勢で退去費用に関する交渉に臨みましょう。

貸主（大家さん）や管理会社に相談する

ガイドラインや賃貸借契約書の内容と、請求された退去費用を照らし合わせたうえで、貸主や管理会社に金額の交渉をしてみましょう。管理会社の担当者は専門的な知識を持っているため、より正確な退去費用を示してくれる場合があります。

消費生活センター（消費者ホットライン）に相談する

貸主や管理会社と交渉しても退去費用の請求額に納得がいかなければ、公的な相談窓口を利用するのがよいでしょう。消費生活センター（消費者ホットライン）は、無料相談サービスを提供しています。消費生活センターは各自治体に設けられており、局番なしの188の番号で、地方公共団体が設置している身近な消費生活センターや消費生活相談窓口を案内してくれます。

弁護士をはじめとする専門家に相談する

上記のような対処をしても問題が解決しない場合、弁護士や司法書士などの専門家に相談し、法的措置を取ることも選択肢の1つです。この場合、民事調停や裁判でトラブルの解決を図ります。

民事調停とは、裁判所が当事者の間に入った話し合いで問題解決を図る手段です。裁判より少ない費用で行えますが、いずれにしろ、お金、時間、手間がかかります。当事者間での解決が望めないときの最終手段として考えておくとよいでしょう。

退去費用を抑えるポイント

借主が退去時に支払う費用は、原状回復費用と敷金の差額分です。原状回復費用が敷金の範囲内に収まれば、敷金の一部が手元に戻る可能性もあるため、できる限り原状回復費用を抑えたいと考える方もいるのではないでしょうか？

退去時の出費は、入居前の工夫や普段生活しているときの心がけ次第で抑えられます。ここからは、退去費用を抑えるポイントについてお伝えします。

契約内容をきちんと確認する

入居時には、賃貸借契約書をしっかりと読んでおくことが大切です。生活するうえでの注意点や原状回復費用の特約など重要な項目が記載されているため、不明点や疑問が残らないように確認しましょう。

入居前からあった汚れ・傷は記録する

入居時に既にあった汚れや傷は、自分の使い方が原因ではないことを証拠として残すため、入居時に撮影しておくとよいでしょう。あらかじめ管理会社に報告・提出をしておくことで、退去時に補修費用の負担を求められるリスクやトラブルの回避につながります。

日頃から掃除・設備の整備を行う

原状回復費用を抑えるには、不注意によって傷や汚れが付かないように心がけるほか、日頃からの掃除が重要です。

たとえば、シミやカビなどの汚れ、浴室の鏡のうろこ汚れなどは定期的な掃除を怠っていると落としにくくなり、通常のハウスクリーニング費用に加えて清掃費用が発生することもあります。

さらに、エアコンや食洗器などの設備本体やフィルターの汚れは、掃除せずに放置していると故障につながって、退去時に修理代金を請求される恐れもあるため注意が必要です。

退去費用をあらかじめ準備しておこう！

賃貸物件を退去するときは、退去費用が思いがけない額になってしまうこともあります。入居時には、賃貸借契約書をしっかり確認するようにしましょう。また、日頃から丁寧に掃除をしておくと退去費用を抑えることにつながります。

退去費用の高額請求や貸主と借主の負担基準などで困ったことがあれば、専門家に相談するのもよい方法です。三井のリハウスでは、全国に広がるネットワークを生かして、物件を借りている方に向けてさまざまなサポートを行っています。

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よくある質問

最後に、賃貸の退去費用に関するよくある質問をご紹介します。

・解約日までの賃料は日割りで払える？ ・DIYは過失に含まれる？ ・賃貸物件に10年以上住んだら退去費用は安くなる？

以下でそれぞれについて詳しくお答えします。

解約日までの賃料は日割りで払える？

賃料の支払いには日割りと月割りの2種類があり、それぞれ解約日と支払う賃料が異なります。以下に日割りと月割りの特徴を比較してまとめています。参考にしてみてください。

物件を退去する前には、一般的に1か月～2か月前までに家主または不動産会社へ解約予告をする必要があります。賃貸借契約書に記載された解約予告期間をよく確認しておくことが大切です。

また、退去する物件の解約日よりも新居の賃料発生日（契約開始日）が先になった場合、旧居と新居の両方の賃料を支払う「二重家賃」の期間が発生します。これは準備次第で回避できるため、スケジュールをうまく調整して可能な限り短くしましょう。

DIYは過失に含まれる？

最近人気のDIYですが、内容によっては高額請求されることもあるので気を付けましょう。釘やネジを刺して、壁に穴が空いてしまうと、修繕にかかる費用が大きくなることもあります。賃貸用のDIYグッズを利用すれば退去費用を増やすことなく、理想の部屋を実現できるでしょう。

賃貸物件に10年以上住んだら退去費用は安くなる？

以下のグラフの通り、設備の耐用年数が6年～8年であれば、6年～8年住むことで借主の原状回復義務は0％に近くなります。これは、物件の損傷のうち、経年劣化と認められる部分が多くなり、借主の支払い額が減るためです。明らかな故意や過失による損傷がなければ、10年以上住むことで退去費用は安くなるでしょう。

（※2）「国土交通省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」より引用

※1出典：「令和5年度 消費者政策の実施の状況」、消費者庁 https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_research/white_paper/assets/consumer_research_cms201_240614_31.pdf （最終確認：2025年2月27日）

※2出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」、国土交通省住宅局 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf （最終確認：2025年2月27日）

利回りとは、賃貸経営をする際に、物件購入価格に対して1年間の家賃収入がどれくらいの割合かを示したものです。利回りは物件の収益力を判断する材料の1つとされます。利回りの数字からは、その物件でどの程度の収益を得られるのか、また投資した資金を何年で回収できるのか、などが分かります。不動産投資の利回りは、主に以下の3種類です。

・表面利回り ・実質利回り ・想定利回り

それぞれ詳しく解説していきます。

表面利回り

表面利回りは、税金や管理費などの経費を含めず、物件購入価格と1年間の家賃収入をもとにして計算する収益割合のことです。「グロス利回り」と呼ばれることもあります。表面利回りは以下の方法で計算します。

表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件購入価格）×100

たとえば、物件購入価格が5,000万円で年間家賃収入が300万円の場合、表面利回りは以下のように求められます。

（300万円÷5,000万円）×100＝6％

実質利回り

実質利回りは、表面利回りに、購入時の諸費用、年間運営費、固定資産税、火災保険料、修繕費などを加味した収益割合のことです。実質利回りは以下の方法で計算します。

実質利回り（％）＝（年間収入－年間諸費用）÷（物件購入価格＋購入時諸費用）×100

具体的な例で考えてみましょう。年間収入300万円、年間諸費用50万円、物件購入価格が5,000万円で購入時諸費用が500万円の場合の実質利回りは、以下の式で求められます。

（300万円－50万円）÷（5,000万円＋500万円）×100＝4.55％

不動産投資では、実質利回りを重視し、判断の目安にすることが重要です。不動産投資では、物件購入の費用だけでなく、さまざまな諸費用が発生するため、表面利回りだけを見て判断すると、実際の収益とのずれが生じてしまいます。

なお、実質利回りの経費に含まれる具体的な諸費用は以下の通りです。計算に細かく入れ込むほど、現実的な実質利回りになるでしょう。

・登記費用 ・司法書士への報酬 ・仲介手数料 ・不動産取得税 ・火災保険料、地震保険料 ・固定資産税 ・管理委託手数料 ・ローン返済額 ・修繕費 ・修繕積立金など

想定利回り

想定利回りは、一棟マンションや一棟アパート投資において、住戸が満室であることを想定しています。計算方法は以下の通りです。

想定利回り（％）＝満室を想定した年間家賃収入÷物件購入価格×100

想定利回りは満室を想定しており、実際には思うように入居者が入らない、諸費用が高くなるといった理由で当初の想定を下回ることがあります。そのため、あくまでも目安として考えましょう。

また、物件広告に掲載されている利回りは、表面利回りか想定利回りが一般的です。諸費用はケースバイケースで、あらかじめ正確には算出できません。記載の利回りには、どこまでの費用が含まれているのかを不動産会社に確認できると安心です。

不動産投資の利回りの相場

利回り相場について地域別に見ていきましょう。以下の表は、三井不動産リアルティが表面利回りの平均値を記載したものです。（※1）

※2 都心エリア：港区・千代田区・中央区・渋谷区・文京区    城南エリア：品川区・目黒区・世田谷区・大田区    城西・城北エリア：杉並区・中野区・練馬区・豊島区・台東区    城東エリア：江東区・墨田区・江戸川区・葛飾区・足立区    横浜・川崎エリア：横浜市・川崎市

※3 一棟マンション・一棟ビル・アパートの利回りを指します。

上記の表を見ると、都心・城南エリアは利回りが低く、都心から離れるほど利回りが高いと分かります。ただし、投資物件を選ぶとき、利回りだけに着目するのは一概に正しい選択とはいえません。なぜなら賃貸経営の物件選びには、利回り以外にも物件の状態、築年数、環境など考慮すべき要素が多くあるからです。詳しくは後ほど説明します。

不動産投資の理想の利回りと最低ライン

不動産投資における物件種別の理想の利回りは、以下の表の通りです。

中古物件の場合、物件の購入価格が比較的安いため、適切な家賃設定をすれば新築よりも高い利回りが期待できます。ただし、あまりにも物件が古く、リフォームや修繕が必要なときはそれらの経費を差し引かなければなりません。

不動産投資において理想の利回りや最低ラインを設定することは複雑です。その理由は、投資の目的によって許容する範囲が変わるからです。副業として不動産投資を行う場合、利回りの最低ラインは低くなるでしょう。一方、本業であればある程度生計が立てられる収入を得る必要があります。そのため、自身の不動産投資の目的に合わせて資金計画を立て、投資価値の高い物件を慎重に選ぶことが大切です。

不動産投資の利回りのシミュレーション方法

気になる投資物件に出会った場合は、利回りを計算して、収益のシミュレーションをすることがおすすめです。これによって、具体的な計画を立てやすくなります。

新築の区分マンションの場合

新築の区分マンションを想定して、利回りを計算してみましょう。

〈例〉

・表面利回り （20万円×12か月÷5,000万円）×100＝4.8％

・実質利回り （20万円×12か月－2万円×12か月）÷（5,000万円＋500万円）×100＝3.9％

以上のような新築物件を想定した場合、表面利回りは4.8％、実質利回りは3.9％です。ただしここでは、管理費のみを諸経費として計算しています。実際はさらに諸経費が計上されるため、実質利回りは上記の数値よりも小さくなることが想定されます。

中古の区分マンションの場合

次に、中古の区分マンションのケースをシミュレーションしてみましょう。

〈例〉

・表面利回り （17万円×12か月÷3,500万円）×100＝5.8％

・実質利回り （17万円×12か月－2万円×12か月）÷（3,500万円＋270万円）×100＝4.7％

以上のような中古物件を想定した場合、表面利回りは5.8％、実質利回りは4.7％です。ただし、中古物件の場合、今後リフォームやメンテナンスが必要になることも考えられます。その場合は、諸経費がかさむため、実質利回りはこの数値よりも下がると予想されます。

シミュレーションした時点で、利益が見込めない場合は、物件の購入は見送りましょう。また、中古物件では、リフォーム費用がかかるケースもあるため、注意が必要です。利回りを計算する際におおよそのリフォーム費用を把握できれば、諸経費に計上して、実質利回りを計算してみるとよいでしょう。

不動産投資で利回りを確認する際の注意点

利回りを確認する際に注意したいことは以下の4つです。

・表面利回りのみで判断しない ・経費を含めてシミュレーションする ・高利回りの物件に注意する ・物件の条件を確認する

先ほども説明したように、表面利回りは経費が考慮されていません。表面利回りだけを見て判断するのではなく、何にどの程度の費用が発生するのかを事前に調べてシミュレーションすることが重要です。

また、高利回りの物件が必ずしもよい物件であるとは限りません。いざ不動産投資を始めると、入居者がなかなか集まらない、建物の修繕に高額な費用がかかるなど、何らかの理由で思うように収入が得られないこともあるからです。そのため、高利回りという理由だけで物件を選ぶのではなく、以下のような条件を確認しておきましょう。

・築年数 ・立地 ・耐震基準 ・瑕疵 ・周辺環境

投資用賃貸物件を探す際、利回りの高さだけが全てではありません。大切なのは、需要が見込める、条件のよい物件かどうかです。なかには、理想より利回りが低くても、長期的にはよい投資先になる物件もあります。

不動産投資の利回りに悩んだらプロに相談しよう

不動産投資物件選びは、利回りも含め、立地や建物の構造、築年数、耐震性などさまざまな要素を考慮しなければなりません。個人やインターネットでは調べきれない情報や、疑問が出てくることもあるでしょう。その場合は、不動産投資に関する知識が豊富な不動産会社へ相談することをおすすめします。

なかでも、物件の特性や地域ごとの賃貸のニーズなどは、不動産会社に尋ねるとよいでしょう。

三井不動産リアルティでは、不動産の購入や賃貸募集、賃貸管理、売却まで、三井不動産グループの総合力を生かしてトータルでサポートしています。ぜひ一度、お気軽にご相談ください。

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よくある質問

ここからは、不動産投資の利回りに関してよくある質問にお答えします。

不動産投資の利回り10％とはどのような意味？

不動産投資の利回り10％とは、仮に5,000万円で取得した物件を賃貸経営したときに、毎年500万円の家賃収入が得られることを指します。ただし、上記は表面利回りの場合であり、実質利回りは低くなるため注意が必要です。なぜなら、表面利回りには物件の購入以外にかかる諸経費が考慮されていないためです。

不動産投資の利回りの目安や最低ラインは？

不動産投資の利回りの目安は、新築の場合、一棟マンションで6％～8％、区分マンションで6％～8％です。中古の場合は、一棟マンションで4％～5％、区分マンションで5％～8％が目安です。

また、不動産投資の利回りの最低ラインを明確に出すことは難しいといわれています。なぜなら、物件の条件や不動産投資の目的によって異なるためです。

投資資金を回収するまでに何年かかる？

不動産投資における資金の回収期間は、一般的に5年～10年といわれています。短期間で回収しようとすると、家賃を上げる必要があるため、結果として空室が増えるリスクがあります。そのため、余裕のある投資計画を立て、焦らず行うことがポイントです。

※1 出典：「投資用不動産マーケットレポート2024．2Q」，三井不動産リアルティ株式会社 https://pro.mf-realty.jp/cms/sites/default/files/uploaded/market-report/2024-11/%E6%8A%95%E8%B3%87%E7%94%A8%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%9E%E3%83%BC%E3%82%B1%E3%83%83%E3%83%88%E3%83%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%882024.2Q.pdf （最終確認日：2025年2月27日）

1年以上の長期間にわたって売れない家には、次のような理由があると考えられます。

・売り出し価格が適切でない ・仲介を依頼した不動産会社との相性がよくない ・物件自体に問題がある

以下でそれぞれ詳しく解説します。

売り出し価格が適切でない

ストレスを抱えてしまうほど家が売れない理由の1つには、売り出し価格が適切でないことが挙げられます。家をいくらで売り出すかは、まず不動産会社の査定を受け、その査定価格をもとに売主が決定します。しかし、相場よりも極端に高い売り出し価格を設定すると、買い手の検討候補から外されてしまうリスクが高くなります。

このような失敗を避けるためには、事前に相場価格を把握しておくことがおすすめです。自分で相場価格を確認するには、「不動産情報ライブラリ」や「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」、各不動産会社のポータルサイトなどを参照するとよいでしょう。

また、三井のリハウスのホームページでは、不動産のある地域や条件を入力するだけで現在の売り出し価格を簡単に調べられます。さまざまな物件を取り扱っているため、自分が売却したい家と似た物件情報が見つかる可能性も高いでしょう。

●三井のリハウスで相場価格を調べたい方はこちら

●相場価格を調べる方法に関する詳しい記事はこちら

仲介を依頼した不動産会社との相性がよくない

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。たとえば、一戸建ての売却に強い、マンション売却に強い、特定のエリアに強いなどです。不動産会社の得意分野と売りたい物件の条件が合っていないことは、家が長期間売れない原因になります。そのような場合は、別の不動産会社と媒介契約を結び直すことを検討してみるとよいでしょう。不動産会社を選ぶ際は、ホームページで取引実績を調べてから判断することが大切です。

また、不動産会社の得意分野には合っていても、担当者に不満を感じることがあるかもしれません。たとえば、対応が遅い、質問や相談について十分に答えてくれないといった場合です。このようなときは、不動産会社に相談して担当者を変更してもらうことも検討しましょう。

物件自体に問題がある

物件自体に何らかの問題があることも、家が長期間売れない原因の1つです。物件自体の問題としてまず挙げられるのは、築年数の古さや利便性の悪さで、建物や設備が老朽化していたり、駅や商業施設にアクセスしにくかったりすると、購入検討者から敬遠される恐れがあります。

また、売りたい物件がマンションの場合、間取りによって売れ行きに差が出ることもあります。一般的に売れにくいとされる間取りは、4LDKや2DKなどです。4LDKは広くて価格が高いこと、2DKはリビングがなく買主のニーズを満たしきれないことなどが理由です。ただし、リビングのある2LDKは、4LDKと比較すると部屋が少ない分、価格を抑えられるため、ファミリー層に人気があります。広々とした4LDKや2人暮らしには便利な2DKが売れないというわけではありません。4LDKの売却についての詳しい情報は、以下の記事をご覧ください。

●4LDKマンションの売却に関する詳しい記事はこちら

築年数や立地といった物件の条件は変えられません。しかし、内覧前に整理整頓やハウスクリーニングを行えば、物件の印象アップにつながる可能性はあります。また、必要に応じて、建物や設備の補修・交換を検討してもよいでしょう。

【家が売れないストレスを感じたら】売却に向けた対処法4選

家がなかなか売れずにストレスを感じている場合、具体的な対策を講じないと、より長期化する恐れがあります。家が売れずにお悩みの方は、不動産会社の担当者と販売戦略を見直し、特に次の項目について再検討してみましょう。

・売り出し価格 ・ターゲットを理解したアプローチ ・広告掲載内容 ・案内時の対応

以下でそれぞれ詳しく解説します。

売り出し価格

前述の通り、家が売れない原因の1つは売り出し価格です。見直す場合には、まず売りたい家と同じような条件の物件をリサーチし、相場価格を把握してみましょう。次に、現状の売り出し価格と相場価格を比較し、大きな乖離がないか確認してみてください。そのうえで、どの程度までなら売り出し価格を下げてもよいか、不動産会社とも相談しながら検討しましょう。

ただし、売り出し価格を下げ過ぎると、早く売れても住宅ローン返済やその後の生活資金などに影響が出てしまう恐れがあるため、注意しなければなりません。

ターゲットを理解したアプローチ

家を買いたいターゲットが誰なのか理解したうえでアプローチできているか、見直してみましょう。

たとえば、家の間取りは重要な要素です。2DK、2LDKであればカップルや夫婦、3LDK、4LDKであれば1世帯や2世帯のファミリーがターゲットになります。また、立地条件も影響します。周辺に児童向け施設が多いのか、もしくは医療・福祉施設が多いのかによって、ターゲットとなる年齢層は変わります。

そのほか、ビジネス街へのアクセスのよさや娯楽施設の有無なども考慮し、これらの魅力を感じてもらえる買主の目に届くよう販売活動をしてもらいましょう。

広告掲載内容

購入希望者を集めるためには、広告の画像やコンテンツが魅力的であるかが重要です。物件があまりに売れない場合は、HPやチラシに掲載する写真のとり直しや、セールスコピーの変更を不動産会社にお願いしましょう。

写真は、部屋をきれいにした状態や日当たりがよい状態でとり直してもらうのがよく、セールスコピーは、売りたいターゲットに向けて家の魅力をアピールした内容に変更してもらいましょう。また、間取り図や設備など、購入希望者が知りたい情報を網羅したコンテンツになっているかを意識することも大切です。

案内時の対応

物件に興味を持ってもらっても、実際の印象が悪ければ購入意欲は減退してしまいます。物件に案内する際には、購入希望者の印象がよくなるように以下の点に注意しましょう。

・掃除・整理整頓をする ・消臭する ・部屋を明るくする ・質問の回答を用意する

物件の第一印象をよくするために、掃除は欠かせません。特に、購入希望者が気になる水回りや玄関は入念に掃除をするとよいでしょう。また、タバコやペットの臭いは敬遠される場合があるため、換気や消臭剤でしっかりと対策することが大切です。ほかにも、カーテンを開け、全ての照明を点けること、物件に関する質問にその場で回答できるようにしておくことで、購入希望者の印象はよくなりやすいでしょう。

家が売れないストレスを感じても避けるべき行動

ストレスを感じるほど家が売れない状況でも、以下のような行動は避けましょう。

・フルリフォームする ・空き家のまま放置する

以下でそれぞれ詳しく解説します。

フルリフォームする

フルリフォームとは、基礎部分や柱・梁などの構造部分は残したまま、全面的な改修工事を行うことです。物件の価値向上というメリットはあるものの、状況によっては建て替えと同じくらいの費用がかかることもあります。そのため、フルリフォームを検討する場合は、かかる費用を売却代金で回収できるかどうか、慎重にシミュレーションすることが必要です。フルリフォームするよりも、売り出し価格を下げて売却したほうが損をしない場合もあるため、不動産会社の担当者に相談するのがよいでしょう。

●売却前のリフォームに関する詳しい記事はこちら

空き家のまま放置する

空き家だからといって、メンテナンスをせず放置してしまうと、建物の劣化による倒壊や犯罪利用などにより、近隣住民に迷惑がかかる恐れがあります。また、物件を所有している限り、毎年固定資産税がかかります。空き家のまま放置するよりは、たとえ希望金額より安くても売却したほうがよいでしょう。さらに、売り出し価格を下げても家が売れない場合、不動産買取業者に買い取ってもらうという選択肢もあります。

●買取に関する詳しい記事はこちら

家が売れないストレスを感じたら三井のリハウスへ！

ストレスを感じるほど家が売れない場合でも、原因を把握して適切に対処することで、家が売れる可能性は高まります。

三井のリハウスでは、100万件以上の取引実績をもとに、不動産売却に関するお悩みやご相談をお受けしています。家が売れないストレスを感じたら、お気軽にお問い合わせください。

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二世帯住宅は、間取りや構造によって大きく以下の3つに分けられます。

・完全同居型 ・完全分離型 ・一部共有型

それぞれのタイプについて、どのような特徴があるのか詳しく見ていきましょう。

完全同居型

完全同居型は、1つの家で親世帯と子世帯が寝室のようなプライベートな空間以外の部分を共有しながら同居する二世帯住宅です。完全同居型の二世帯住宅は、リビングやキッチン、浴室、トイレなどを2つの世帯で共有するため、水道光熱費を節約できるメリットがあります。

完全分離型

完全分離型は、玄関やリビング、水回りなどの生活空間を世帯ごとに分離した二世帯住宅のことです。さらに、上下階で分ける「上下分離型」と、左右で分ける「左右分離型」の2つに分けられます。

完全分離型の二世帯住宅は、電気や水道が世帯ごとに設置されるため、それぞれの世帯で使用した分の光熱費が明確になります。しかし、キッチンや浴室、トイレなど、水回りの設備が増える分、もともとの建築費用が高くなりがちです。この建築費用を回収するために、売り出し価格を高めに設定し過ぎると、買い手の予算に適さず売れにくくなってしまうことがあるので注意しましょう。

一部共有型

一部共有型（一部共用型）は、生活空間の一部だけを共有するタイプの二世帯住宅です。共有する部分は、「玄関のみ」「リビングのみ」「浴室のみ」といった形で自由に決められます。そのため、プライバシーの確保や節約など、優先したい価値観に合わせて生活空間を分離できます。しかし、どこを共有しているかによって売却のしやすさが変わってくるため、注意が必要です。

二世帯住宅が売却しにくい理由

二世帯住宅は売りにくいといわれることが多くあります。その理由には主に以下の3つが挙げられます。

・売り出し価格の設定が難しい ・ターゲットが絞られる ・売り出し価格が高い

3つの理由について、1つずつ詳しく見ていきます。

売り出し価格の設定が難しい

二世帯住宅は、種類によって相場が大きく異なり、価格設定が難しいため、売れにくいといわれることがあります。

たとえば「完全同居型」は、キッチンや浴室、リビングなどを共有することから、「完全分離型」や「一部共有型」と比較して延べ床面積が少ない分、建築費用も抑えられるのが特徴です。そのため、ほかの2つの二世帯住宅のタイプと比べて、売り出し価格が安く設定される傾向があります。「完全同居型」は一般的な間取りの中古一戸建てと変わらないため、売り出す際は二世帯住宅としてアピールしたほうがよいか、不動産会社の担当者に相談しましょう。

反対に「完全分離型」の場合は、それぞれの世帯にキッチンや浴室などの水回りが必要なため、一般的な間取りの住宅に比べて建築費が高くなる傾向があります。その住宅を売却する段階になると、売主が建物の取得費分を回収しようとするあまり、一般的な相場よりも売り出し価格を高めに設定してしまいがちです。

さらに「一部共有型」は、何を共有するかを独自で決めているため、その物件ごとに間取りはさまざまです。共有している設備の内容によって、個別性が高く、価格設定が難しいという特徴があります。

このように、二世帯住宅のタイプによって、売り出し価格に大きく幅があり、購入希望者が戸惑ってしまうことから、売却しにくいといわれています。二世帯住宅は通常の一戸建てより流通量が少ないことから、不動産会社によって査定価格に差が出ることもあります。より精度の高い査定結果を得るには、二世帯住宅の売却実績が豊富な不動産会社に相談するようにしましょう。

ターゲットが絞られる

二世帯住宅が売れないといわれる理由として、ターゲットが絞られる点が挙げられます。近年、住宅の購入を検討する人の多くは核家族世帯のため、二世帯住宅のニーズは高くありません。さらに、二世帯住宅にはさまざまな種類やバリエーションがあるため、購入希望者のニーズと一致する間取りが少ないことも、ターゲットが絞られる原因の1つです。

売り出し価格が高い

二世帯住宅は、一般的な住宅と比べて売り出し価格が高くなりやすい点から売れにくいといわれます。前述の通り、二世帯住宅は、タイプによって水回りやガスなどのインフラをそれぞれの世帯専用に設置する必要があり、高い建築費用がかかります。さらに、二世帯が住むために広い土地を要しますが、土地の面積が広くなるほどコストも増えるのが一般的です。

このように、建築費用が高い二世帯住宅は、取得の際にかかる費用も一般的な住宅に比べて高くなります。そのため、売主は、取得時にかかった費用を回収する目的で売り出し価格を高く設定してしまうことが多いでしょう。

二世帯住宅の売却を成功させるコツ4つ

売却しにくいといわれる二世帯住宅でも、コツを押さえれば売却を成功に導くことができます。二世帯住宅の売却を成功させるコツは、主に以下の4つが挙げられます。

・売り出し価格を見直す ・バリアフリーの場合は強くアピールする ・内覧の準備を入念に行う ・経験豊富な不動産会社に仲介を依頼する

それぞれのコツについて詳しく見ていきます。

売り出し価格を見直す

二世帯住宅がどうしても売れないときは、売り出し価格を見直しましょう。好みの設備や間取りを取り入れた二世帯住宅は、完成までに費用がかさむことがあります。このような場合、売主はかけた費用を、できるだけ売却価格で回収したいと思うでしょう。しかし、上記で説明したように二世帯住宅のターゲットは限られているため、売り出し価格が高いと買い手の予算に合わない場合があります。なかなか売れない場合は、値下げをすると買い手が見つかることもあります。値下げの幅やタイミングは、不動産会社の担当者に相談するのがおすすめです。

●不動産の相場価格についてはこちら

バリアフリーの場合は強くアピールする

所有している二世帯住宅がバリアフリーの場合、積極的にアピールするのがおすすめです。二世帯住宅の購入を検討している人のなかには、親の介護を理由に同居を希望する方が多くいます。このような購入希望者にとって、階段や浴室の手すり、段差の少ない設計、滑りにくい素材の床やバスタブなどは魅力的でしょう。また、安全な設備はシニア世代だけでなく、小さな子どもがいる家庭にもアピールポイントになります。

内覧の準備を入念に行う

二世帯住宅のターゲットは限られているからこそ、購入希望者が現れた際は、内覧で物件の魅力を最大限に伝えることが重要です。内覧準備の例としては、掃除や整理整頓、換気、アピールポイントをまとめることなどが挙げられます。特に、掃除しても取り除けない汚れや、購入希望者が気にしがちな水回りなどはハウスクリーニングを依頼してもよいでしょう。

●ハウスクリーニングの相場についてはこちら

経験豊富な不動産会社に仲介を依頼する

二世帯住宅をスムーズに売却するためには、経験豊富な不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。上記で説明したように、二世帯住宅は売り出し価格が高いことやターゲットが絞られることから売却しにくいともいわれます。そのため、売却の経験が豊富な不動産会社に依頼してアドバイスをもらいながら売却を進めていきましょう。

二世帯住宅の売却についてよくある質問

二世帯住宅の売却に関して不安を感じている方へ、ここでは二世帯住宅の売却についてよくある質問を2つご紹介します。

・売り出す前にリフォームは必要？ ・買取での売却はおすすめ？

それぞれの質問について見ていきましょう。

売り出す前にリフォームは必要？

二世帯住宅を売り出す前のリフォームは必ずしも必要ではありません。リフォームを行い、一般的な間取りに変更すれば、ニーズの幅が広がる可能性があるものの、リフォームを行ったからといって必ず売却できるとは限りません。リフォームを行う前に、まずは不動産会社と相談することが重要です。

買取での売却はおすすめ？

二世帯住宅を買取で売却するのは、あまりおすすめできません。買取は、個人向けに売却する仲介とは異なり、不動産買取業者に物件を直接買い取ってもらう売却方法です。不動産買取業者は、買い取った物件をリフォームするといった付加価値を加えて再度販売するため、成約価格が仲介の6割～8割程度となる点に注意が必要です。

二世帯住宅の売却は三井のリハウスへ

ここまで、二世帯住宅の種類から売れないといわれる理由、売却のコツ、よくある質問まで説明してきました。二世帯住宅は、コツを押さえて売却を進めることが大切です。特に、経験豊富な不動産会社に依頼し、精度の高い査定価格をもとに適切な売り出し価格を設定すれば、売却の可能性が高まるでしょう。

三井のリハウスは、100万件以上の実績にもとづく豊富な知見を生かし、売却を丁寧にサポートします。二世帯住宅の売却にお悩みの方は、まずは三井のリハウスの無料査定を受けてみませんか？

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所有する土地を売却する際にかかる税金の種類には、主に以下の4つがあります。

・印紙税 ・登録免許税 ・所得税 ・住民税

これから土地を売却する予定のある方は、土地売却の流れを理解し、4つの税金についての知識を深めておくとよいでしょう。

土地売却の流れについては、以下で詳しく解説していきます。

●土地売却の流れに関する記事はこちら

印紙税

印紙税とは、売買契約書に課せられる税金で、納税額は契約書に記載された金額（成約価格）に応じて異なります。印紙税相当額の収入印紙を、売買契約書をはじめとする課税文書に貼付して納付します。2014（平成26）年4月1日から2027（令和9）年3月31日までは軽減措置として以下の税額が適用されます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記を行う際に課税される税金です。抵当権付きの土地を売却する場合に必要で、不動産1件につき1,000円が、一戸建ての場合には土地1筆と建物のそれぞれに課されます。抵当権抹消登記を司法書士に依頼する際の相場は、1万5,000円～2万円程度ですが、住所変更登記を含むと3万円～5万円になることもあります。

また、売却によって不動産の所有権が移転する「所有権移転登記」にも登録免許税がかかりますが、通常は買主の負担となり、売主が対応する必要はありません。

所得税と住民税

所得税と住民税は、土地を売却してプラスの譲渡所得が発生した場合に課される税金です。譲渡所得とは、土地や建物などの資産を売却して得た所得のことで、所得税と住民税をまとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。譲渡所得が発生しない場合には、これらの税金も発生しません。譲渡所得にかかる所得税と住民税の計算方法は以下で詳しく解説します。

所得税 所得税の納め方には複数あり、現金での納付以外に、銀行の口座振替での納付やクレジットカードでの納付などがあります。また、所得税と併せて「復興特別所得税」も納める必要があります。復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に必要な財源を確保するための特別税で、2013（平成25）年から2037（令和19）年の25年間、所得税額に2.1％を上乗せして納税します。

住民税 住民税には、「普通徴収」と「特別徴収」という2つの納税方法があります。

普通徴収は、納付通知書に従い、自ら納税の手続きを行う方法です。一括払いのほかに、6月、8月、10月、翌1月の4回に分割して支払う方法もあり、納税課の窓口や銀行、コンビニなどで支払えます。自治体によって支払い方法が異なるので、自治体のホームページを確認しましょう。

一方の特別徴収は、会社員をはじめとする給与所得者が対象で、勤めている会社が住民税を計算して、給与から天引きする方法です。なお、所得税の確定申告や年末調整を済ませていれば、住民税の申告は不要です。

●不動産売却にかかる税金に関する記事はこちら

【納付時期】土地売却にかかる税金はいつ払う？

次に、土地を売却する際にかかる4つの税金を納めるタイミングについてご紹介します。それぞれの税金を納める時期は、以下の通りです。

上記4つの税金は、いつ払うかはもちろん、納付額や納付方法も異なるため、売却前にあらかじめ把握しておきましょう。

土地売却にかかる税金の計算方法

前で述べた通り、土地を売って譲渡所得（売却益）が出た場合、所得税と住民税が課税されます。所得税・住民税は、譲渡所得に一定の税率をかけて算出しますが、税率は土地の所有期間によって変わります。

ここでは、譲渡所得の算出方法と、所有期間によって異なる税率について解説します。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得とは、譲渡収入額（不動産を売却したときに得られる収入）から、物件の取得費と、諸費用（購入時と売却時にかかった仲介手数料、土地の測量費、登記費用など）を差し引いたものです。

以下の画像のようなイメージを持つと分かりやすいでしょう。なお、取得費が分からない場合は、譲渡収入額の5％を取得費とします。

所有期間による税率の違い

所得税と住民税の税率は、土地の所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、それぞれの税率は以下の通りです。

土地の所有期間が5年以下か5年超かは、売却した年の1月1日時点での所有年数で決まります。たとえば、2019年3月に取得した土地を2024年8月に売却した場合、実際の所有期間は5年5か月ですが、譲渡した年の1月1日でカウントされるため、4年10か月と見なされます。この場合には短期譲渡所得に該当するため、適用される税率は39.63％です。

●譲渡所得にかかる税金に関する記事はこちら

土地売却にかかる税金のシミュレーション

譲渡所得の算出方法や税率を踏まえて、土地を売却する際にかかる税金を計算してみましょう。売却価格1,000万円で、所有期間4年および7年の土地を例に挙げて、それぞれ解説していきます。

売却価格1,000万円・所有期間4年の土地のシミュレーション

まずは、1,000万円で売却した土地の条件を以下の通り設定し、かかる税金を求めてみます。

譲渡所得を求める 税金の計算をする際はまず、譲渡所得を算出しましょう。先述した通り、譲渡所得は、土地の取得費（購入価格）と経費を売却価格から差し引いた価格なので、以下の計算式で求められます。

1,000万円－（700万円＋100万円）＝200万円

税率をかける 今回の場合、土地の所有期間が5年以下であるため、譲渡所得にかかる税率は39.63％です。従って、所得税・復興特別所得税・住民税の合計は以下の通りです。

200万円×0.3963＝79万2,600円

たとえば、住宅ローンの残債があった場合は、上記で算出した金額に、抵当権の抹消登記にかかる登録免許税と印紙税を合わせたものが、所有期間4年の1,000万円で売却した土地にかかる税金です。住宅ローンを完済して抵当権の抹消登記が終わっている場合は、登録免許税の費用はかかりません。

売却価格1,000万円・所有期間7年の土地のシミュレーション

次に、1,000万円で売却した土地にかかる税金について見ていきましょう。売却する土地の条件を以下の通りとして、実際にかかる税金を求めてみます。

譲渡所得を求める 上記条件の場合、譲渡所得を求める計算式は以下の通りです。

1,000万円－（700万円＋100万円）＝200万円

税率をかける 今回の場合、土地の所有期間が5年を超えているため、譲渡所得に適用される税率は20.315％です。従って、所得税・住民税・復興特別所得税の合計は以下の通りです。

200万円×0.20315＝40万6,300円

たとえば、住宅ローンの残債があった場合は、上記で算出された金額に、抵当権の抹消登記にかかる登録免許税と印紙税を加えたものが、所有期間7年の1,000万円で売却した土地にかかる税金の総額です。

なお、土地の売却時にかかる税金は、次項でご紹介する「3,000万円控除の特例」が適用される場合は、譲渡所得はなしと見なされ税金は発生しません。税負担を軽減する特例については、次で詳しく見ていきましょう。

●不動産売却時の税金シミュレーションはこちら

土地売却に役立つ税金負担を減らせる特例

土地売却にかかる税金は、特例や控除の適用により負担を減らせるケースがあります。ここからは、自分が住んでいた土地を売却した際に節税できる特例について解説します。

3,000万円特別控除の特例

自宅または土地を売却した際に活用できる特例の1つが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。不動産を所有していた期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円まで控除可能です。

ただし、この特例を利用するには、敷地の建物を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るといったことをはじめ、複数の要件を満たす必要があります。

●3,000万円特別控除の詳しい適用要件についてはこちら

●3,000万円特別控除に関する記事はこちら

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売る際には、一定の要件を満たすことで軽減税率の特例が適用され、所得税と住民税の税率が軽減されます。

この特例が適用されると、先ほどご紹介した長期譲渡所得の場合の20.315％よりも低い税率で所得税と住民税を算出できます。

なお、土地売却でこの特例を受けるためには、建物を取り壊して1年以内に譲渡契約を結んでおり、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年末までに売るといったことをはじめ、複数の要件を満たす必要があります。詳細について、あらかじめ確認しておきましょう。

なお、マイホームを売ったときの軽減税率の特例は、先に挙げた3,000万円特別控除の特例との併用が可能です。

●軽減税率の特例の詳しい適用要件はこちら

ご紹介してきた各特例を利用するためには、確定申告が必要です。土地を売却した翌年の、2月から3月の定められた期間内に必ず行いましょう。土地の売却で利益を得た場合、申告期限をすぎると無申告加算税や延滞税が課税されることがあり、さらに特例も利用できなくなってしまうため、注意が必要です。

相続した土地の売却時にかかる税金と特例

ここからは、相続した土地の取得費が不明な場合の税金の計算方法や、相続した土地の売却で活用できる特例について解説します。

相続した土地が取得費不明の場合の譲渡所得の計算方法

相続した土地の取得費が分からない場合は、先述の通り、不動産の売却時に得られる譲渡収入額の5％を取得費として計算します。たとえば、土地の譲渡収入額が4,000万円の場合、取得費は以下のように求められます。

物件取得費の求め方 4,000万円×0.05＝200万円

譲渡所得の求め方 さらに、物件を売るためにかかった費用（譲渡費用）が150万円の場合、譲渡所得は譲渡収入額－（物件取得費＋譲渡費用）で求められるため、課税譲渡所得は以下の計算式で算出できます。

4,000万円－（200万円＋150万円）＝3,650万円

相続した土地の売却で利用できる特例

相続した土地を3年以内に売却する際には、以下の2つの特例を利用できます。

・取得費加算の特例 ・相続空き家の3,000万円特別控除

それぞれ詳しく見ていきましょう。

取得費加算の特例 相続した土地を売却する場合、相続税を支払う人に適用される「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。この特例は、相続税額の一部を取得費に加算することで譲渡所得を減らせる制度で、結果的に税金も抑えられます。

●取得費加算の特例についてはこちら

相続空き家の3,000万円特別控除 相続により取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の利用が可能です。この特例が適用されると、譲渡所得から最大3,000万円が控除されることがあります。ただし、利用するには一定の要件を満たす必要があるため、事前に国税庁のWebサイトで詳細を確認しておきましょう。

注意したいのは、上記でご紹介した2つの特別控除は併用ができないことです。また、相続した不動産を売却する際には、相続登記をしなくてはなりません。相続登記の申請は、2024（令和6）年4月1日より義務化が開始したため、忘れずに行いましょう。

●相続空き家の3,000万円特別控除についてはこちら

●相続登記の義務化に関する記事はこちら

土地売却に迷ったら不動産会社に相談しよう！

土地売却の際には、税金の納付時期や計算方法をしっかりと理解しておくことが重要です。また、売却時に高額な税金が発生することもあるため、特別控除について知っておくと、資金計画が立てやすくなり、手元に残る金額も増えるでしょう。

土地売却を検討されている場合、まずは不動産会社に査定を依頼し、土地をどのくらいで売却できるかを把握することがおすすめです。三井のリハウスでは、取扱件数100万件以上の実績にもとづく、豊富な経験と知識で不動産売却をサポートしています。また、数多くの店舗を展開しており、地域に密着したサービスを提供しています。無料査定も行っていますので、土地売却をご検討の方はぜひお気軽にお問い合わせください。

●土地査定のお申し込みはこちら

各エリアの土地の売却相場については以下のリンクから確認できますので、ぜひ参考にしてみてください。

首都圏 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県

関西 大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県

中部 愛知県 岐阜県 三重県

他のエリア 北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

不動産売買の際、不動産仲介業者（不動産会社）との間に起こり得るトラブルとして主に以下の4つがあります。

・多額の仲介手数料を請求される ・重要事項の説明が不十分でトラブルに発展する ・契約解除の際に揉めてしまう ・売買の対象設備について買主とトラブルになる

これらについて、1つずつ詳しく解説していきます。

【トラブル例】多額の仲介手数料を請求される

不動産仲介業者に不動産売買の媒介を依頼する場合、仲介手数料を支払う必要があります。この仲介手数料について、宅建業法（宅地建物取引業法）で定められている上限を超える額を請求してくることがないか注意が必要です。仲介手数料の上限は以下の表を参考にしてください。

なお、2024（令和6）年7月1日から設けられた「空き家等にかかる仲介手数料の特例」により、物件価格が800万円以下の宅地・建物については、合意を得られた場合に限り、上表の上限を超えて仲介手数料を請求できるようになりました（30万円の1.1倍が上限）。

仲介手数料の上限を確認したうえで、トラブル対策のために契約前に金額を確認し、疑問がある場合は必ず解消しておきましょう。

●仲介手数料についての詳しい記事はこちら

【トラブル例】重要事項の説明が不十分でトラブルに発展する

不動産売却後に、買主に伝えていなかった不具合が見つかると、トラブルに発展する恐れがあります。

不動産を売却する場合、売主は把握している限りの建物の欠陥や設備の不具合を、契約締結時に買主に伝える必要があります。不動産仲介業者が売主に代わって重要事項の説明を行いますが、このときの説明が不十分であると、買主に伝わっていなかった不具合が引渡し後に見つかり、クレームが入ることがあるでしょう。その場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負い、損害賠償を請求される恐れがあります。

売却前には、買主に伝えなければならない欠陥や不具合を不動産仲介業者に共有し、重要事項説明書にも記載漏れがないかを事前に確認するようにしましょう。また、万が一売主も知らない不具合が見つかった場合にどう対応するかについて、売買契約書で確認しておきましょう。なお、買主に伝えていなかった不具合が見つかった場合に損害を補償する、既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくのも対策の1つです。

三井のリハウスでは、売却および購入検討物件の建物の状態や住宅設備を、無償でチェックするサービス「360°サポート」を提供しています。売買契約前に物件の状態が明らかになることで、安心して取引ができます。

●360°サポートについて詳しくはこちら

【トラブル例】契約解除の際に揉めてしまう

不動産売買においては、買主の住宅ローンが通らず、売買契約の締結後に受領済みの手付金を買主に返還しなければならないケースもあります。このとき、不動産仲介業者からの事前説明が不十分だったり、売主が事前説明をきちんと聞いていなかったりすると、売主が手付金を既に使い切ってしまっており返還できないというトラブルが起こりかねません。

このようなトラブルを回避するためには、売買契約書に記載されている契約解除に関する記載内容についての事前確認が大切です。あらかじめ契約書の内容に目を通し、分からないことについては理解できるまで不動産仲介業者に問い合わせるようにしましょう。

【トラブル例】売買の対象設備について買主とトラブルになる

売買の対象設備について、買主と揉めることもあります。たとえば、売主としてはエアコンやカーテン、照明器具は売買対象として認識しておらず撤去したが、買主は売買対象として認識していたため引渡し後にトラブルに発展するといったケースです。これは、売主が作成した設備表に不備があった場合や、不動産会社の買主への事前説明が不十分であった場合に起こるトラブルです。設備表には設備の有無だけでなく故障の有無も記載し、売主自身が買主に漏れなく告知するようにしましょう。

不動産仲介業者とのトラブルを未然に防ぐにはどうすればいい？

不動産売買における不動産仲介業者とのトラブルを未然に防ぐためには、以下の3点に気を付けましょう。

・契約書類をよく確認する ・不動産売買に関する基礎知識を持っておく ・安心して依頼できる不動産仲介業者を見極める

契約書類をよく確認する

不動産仲介業者とのトラブルを防ぐためには、あらかじめ、重要事項説明書や売買契約書などを入手してよく確認しましょう。契約不適合責任による損害賠償が発生する恐れのある事項や、契約解除時の条件についてなど、トラブルに発展するリスクの高い項目が記載されているかが確認の対象となります。少しでも疑問に感じたときには、理解できるまで不動産仲介業者に質問するのがよいでしょう。

不動産売買に関する基礎知識を持っておく

不動産売買に関する基礎知識を持っておくことで、不動産仲介業者に頼り過ぎず自身で理解しながら売却を進められるので、トラブルを防ぎやすくなります。不動産売却時は、売却の流れや税金・費用に関する知識などをある程度身に付けておきましょう。売却の過程で分からないことがあった場合には、分からないままにせず必ず不動産仲介業者の担当者や買主と確認しながら進めることが重要です。

安心して依頼できる不動産仲介業者を見極める

不動産売却では、実績が豊富で信頼できる不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことが大切です。まずは査定を依頼し、担当者が親身に相談に乗ってくれるか、質問に対して納得のいく回答をくれるかといったことを確認しながら、信頼できる人物・会社であるか見極めるとよいでしょう。

三井のリハウスでは、不動産売却に関する幅広いサポートを行っています。不動産売却を検討している方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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不動産仲介業者とトラブルになったときの相談先

不動産売却を行うなかで、担当者と万が一トラブルが起きてしまったときの相談先は以下の通りです。

・取引をした不動産仲介業者の問い合わせ窓口 ・取引をした不動産仲介業者の営業責任者 ・宅建業者が社員となっている公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会の苦情解決窓口 ・都道府県の宅建業課や不動産業課といった宅建業に関わる相談窓口 ・公益財団法人不動産流通推進センターの不動産相談窓口 ・独立行政法人国民生活センター ・法テラス（日本司法支援センター） ・弁護士

トラブルの際は、自分だけの判断で解決しようとせず、上記のような相談先を頼りましょう。相談する前には、トラブルの内容や経緯を記録しておくとスムーズに進みます。また、トラブルの内容によって相談先が異なるため、事前に確認しておくことがおすすめです。

信頼できる不動産仲介業者に依頼しよう！

不動産売買におけるトラブルにはさまざまなものがあります。トラブルを防ぐためには、やりとりの内容を書面に残し、疑問を残さずに進めていくことが重要です。さらに、不動産売却に関する基本的な知識を身に付けておくとよいでしょう。

また、不動産売却の際は信頼できる不動産仲介業者に依頼することも大切です。三井のリハウスでは、豊富な取引実績や経験を生かして、信頼できる担当者が丁寧にサポートします。まずは無料査定から、お気軽にご相談ください。

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マンション売却のお金の流れで、入金や支払いといった大きな動きがあるのは売買契約時と決済・引渡し時の2回です。それぞれについて、1つずつ見ていきましょう。

売買契約時の入金

売買契約時には物件の購入者から手付金が入金されます。手付金とは不動産の購入の契約を結んだ証拠として、売買契約締結時に支払うお金を指します。物件にもよりますが、通常、中古なら購入金額の5％、新築なら購入金額の10％が相場です。たとえば、3,000万円でマンションを売却する場合は「3,000万円×5％＝150万円」が手付金として入金されることが一般的です。

売買契約時の支払い

一般的に、売買契約時に売主が支払わなくてはならない主な費用は「仲介手数料の半額」と「売買契約書に貼付する印紙代」が挙げられます。

不動産会社への仲介手数料は、不動産の売買契約が成立したとき、売主と買主の双方が不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法によって上限額が定められており、成約価格が400万円を超える場合は「（成約価格（税抜）×3％＋6万円）＋消費税」と計算されます。

●仲介手数料について詳しい記事はこちら

不動産売買の契約が成立した際には印紙税を支払わなくてはなりません。印紙税は、不動産売買契約書に印紙を貼って消印することで納税と見なされます。納める額は契約金額によって異なり、2014（平成26）年4月1日から2027年（令和9）年3月31日までは軽減措置が適用されます。

決済・引渡し時の入金

決済・引渡し時には、買主から物件の残代金が入金されます。残代金は、マンション売却代金から手付金を差し引いた額です。たとえば3,000万円でマンションを売却する場合、手付金は「3,000万円×5％＝150万円」のため、残代金は2,850万円です。

決済・引渡し時の支払い

決済・引渡し時には不動産会社へ仲介手数料の残額を支払います。売買契約時に半金を支払っていた場合は残額を、もし半金を支払っていなかった場合は、全額を支払います。

そのほか、以下のお金の流れが生じることもあります。個々の状況によって異なるため、不動産会社と確認しながら進めましょう。

・固定資産税等精算金または管理費等精算金 ・火災保険の解約に伴う解約返戻金 ・住所変更や抵当権抹消等の登記費用や司法書士報酬 ・住宅ローンを繰り上げ返済するための事務手数料

マンション売却に関する具体的なお金の流れ

マンション売却には複数のプロセスが発生しますが、その都度お金が動くとは限りません。各プロセスに伴う具体的なお金の流れや、基本的な情報を押さえておきましょう。

具体的には以下の6段階です。それぞれに生じるお金の流れと、かかる期間やお金が発生する目安は次の一覧表の通りです。

査定

マンション売却を考え始めたら、不動産会社に査定を依頼して、推定売却価格を把握しましょう。不動産会社による査定は無料のため、お金の流れは生じません。

媒介契約

査定を受けた不動産会社のなかから、最も納得のいく査定額を提示し、信頼できそうと判断した会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する契約のことです。この段階でも特に金銭的なやりとりはありません。

売却活動

不動産会社が広告や宣伝、内覧などを通じて売却活動を行い、購入希望者を募ります。居住中のマンションの売却を考えている場合は、売主も内覧時に協力が必要です。ここでも、お金のやりとりは発生しません。

売買契約

購入希望者から物件購入の申し込みが入ったら、申し込み条件を確認し売主の応諾後、売買契約に進みます。このとき、買主から売主へ、マンション売却価格の5％程度の手付金を支払うのが一般的です。そのほかのお金の流れとしては、売主と買主ともに、売買契約書に貼る印紙代と不動産会社に仲介手数料の半金を支払います。

決済・引渡し

売買契約後、買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関で残代金の決済と引渡しが行われます。同時に、売主、買主、不動産会社の担当者、そして司法書士が立ち会い、所有権移転登記の手続きを済ませるのが一般的です。

主なお金の流れは、買主から売主へ売買価格から手付金を差し引いた残代金の入金があります。また、決済・引渡しのタイミングでも売主と買主ともに不動産会社へ残りの仲介手数料を支払います。売買契約時に支払っていない場合には一括で支払うこともあります。

確定申告

売却時に利益が出た場合は、翌年度の2月～3月頃に確定申告をして、必要な税金を支払います。

なお、固定資産税は「その年の1月1日時点の所有者」が支払うこととされています。そのため、年度の途中で不動産を売却しても、納税義務者は変わりません。ただし、売却後は所有権がないのに固定資産税を支払うのは不公平でしょう。実際には、売主と買主が話し合い、固定資産税を日割り計算するケースが一般的です。

マンション売却のお金の流れに関する注意点

マンション売却のお金の流れでは、あらかじめ注意しておきたい3点があります。

・契約解除すると手付金の返還と同額の支払いが必要 ・決済・引渡し時の入金には時間がかかる ・売却利益が出たら税金の支払いがある

それぞれ詳しく解説していきます。

契約解除すると手付金の返還と同額の支払いが必要

売買契約時、売主が買主から受け取った手付金を使うことに問題はありません。ただ、万が一契約をキャンセルすることになったときのために、物件の引渡しが終わるまでは使わないほうが賢明です。契約がキャンセルされると、手付金の扱いは以下のようになります。

不動産売買では「手付金」を設定して、簡単にキャンセルされないような仕組みになっています。

決済・引渡し時の入金には時間がかかる

決済・引渡し時は、売主がお金を受け取るまでに時間がかかることがあります。

主な理由は2点あります。1つ目は、買主が住宅ローンを組んでマンションを購入する場合、金融機関の本審査や融資実行の手続きに、一般的には1か月程度かかるからです。2つ目は、引渡し時には売主や買主など関係者の日程調整に時間がかかってしまうためです。

さらに、万が一引渡し時に、残置物があるといった、契約書類と物件の状態が異なる場合は、合意形成に至るまで引渡しはできません。再度、日程調整から行わなければなりませんので、相違がないように注意しておきましょう。

売却利益が出たら税金の支払いがある

マンション売却代金から諸費用を引いても、そのマンションを取得した費用より高く、売却による利益が出た場合は、譲渡所得となります。譲渡所得には復興特別所得税（2037年まで）を含む所得税と住民税が課され、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれることもあります。譲渡所得税には要件にあてはまれば控除が受けられる特例もあるので、事前に確認するとよいでしょう。

マンション売却をして利益が出なければ税金の支払いは発生しません。ただし、売却によって赤字になってしまった場合（譲渡損失）は、税金の特例措置が受けられる可能性もあるため、確定申告をしたほうがよいことを覚えておきましょう。

●不動産売却にかかる税金について詳しい記事はこちら

マンション売却は売却先行にするとお金の流れがスムーズ

マンション売却をして住み替えを考えている場合、売却先行にするとお金の流れがスムーズです。売却先行とは、現在住んでいる家を先に売ってから、新たにマイホームを購入することをいいます。反対に、購入先行は、新たなマイホームを購入してから、自分が住む家を売る手順です。

それぞれの方法のメリットと注意点を以下の表にまとめました。

売却先行は売却資金を購入資金に充てられるほか、住宅ローンを完済してから新居の購入手続きに進むので、お金の流れが分かりやすくなります。マンション売却では、仮住まいや二重ローンの期間ができるだけ短くなるようなスケジュールを立てるとよいでしょう。

●売却先行と購入先行について詳しくはこちら

マンション売却のお金の流れでよくあるトラブルと対処法

マンション売却では、お金に関するトラブルが生じることもあります。ここではよくあるトラブルの対処法について解説します。

振込手数料のトラブル

マンション売却では、振込手数料をどちらが支払うかで、トラブルに発展するケースもあります。一般的には、振り込みを希望する側が手数料を負担します。たとえば、本来なら1回の支払いで済むところ、売主が夫と妻の口座別の振り込みを希望すれば、1回目は買主、2回目は売主の負担です。スムーズな取引のために、売主と買主でしっかり相談をして決めましょう。

水道光熱費や火災保険の解約漏れのトラブル

水道光熱費や火災保険の解約漏れもトラブルになることがあります。売主が停止の手続きを忘れていると、住んでいない家の公共料金や保険を払い続けることになります。たとえ使っていなくても契約者が支払うことになるので、引渡し日付の解約を忘れないようにしましょう。

買主からの残代金振り込みが遅れるときのトラブル

買主が残代金を振り込んでも売主が残代金の着金を確認できないというトラブルもあります。そのときは振り込んでもらう口座が正しいか今一度確認しましょう。よくあるのが、ローン返済用口座と、決済時の振込口座が異なるケースです。銀行から送られている繰り上げ返済依頼書に記載されている口座番号を確認し、買主に伝える前にも口座が正しいか、注意しておきましょう。

あまりにも長引き、決済が行われないと判断した場合は、買主の契約違反となります。違約金を請求したうえで解約もできるため、不動産会社に相談しましょう。

マンション売却のお金の流れに不安があれば三井のリハウスへ

ここまでマンション売却のお金の流れについて整理し、注意点やトラブルの対処法をご紹介してきました。マンション売却は大きな金額が動くため、売主としてはいつお金が入ってくるのか、不安に感じることも多いでしょう。

三井のリハウスでは、累計取扱実績100万件の豊富な経験を生かし、お金の流れを含めてスムーズな売却を行うためのサポートを行っています。具体的な査定額が分かると資金計画が立てやすくなり、売却時のお金の流れについて不動産会社の担当者に相談することもできます。マンション売却をご検討中の方は、まずは無料査定をしてみてはいかがでしょうか？

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家の売却における「赤字」とは、購入したときの価格よりも売却したときの価格が安くなってしまうことを指します。赤字が出てしまうケースには、主に以下の4つが挙げられます。

・家の状態が著しくよくない ・立地がよくない ・不動産市場が低迷している ・売却活動が十分ではない

上記のほか、「売却価格は購入価格を上回っていても、売却代金で住宅ローンの残債を払いきれなかった」「仲介手数料や印紙税といった売却にかかる諸費用がかさんだ」といった理由から、トータルで見ると赤字になることもあります。

赤字になっても確定申告をすることで税金を減らせる

家の売却で赤字が出てしまった場合でも、要件を満たしていれば確定申告をすることで「損益通算」と「繰越控除」によってほかの所得から赤字を差し引くことができます。これにより節税が可能となり、金銭的な負担を抑えられます。では、損益通算と繰越控除とは何か、以下で詳しく見ていきましょう。

損益通算

損益通算とは、譲渡損失（今回の場合、家の売却で出た赤字）が発生した場合に、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などほかの所得から控除することです。つまり、譲渡損失が出た場合の所得税は、給与所得や事業所得などから譲渡損失を差し引いた所得をもとに計算した分を支払えばよいことになります。損益通算の適用を受けることで、所得税を節税できるのです。

繰越控除

前述した損益通算で、ほかの所得よりも譲渡損失のほうが上回った場合、1年間の所得からは控除しきれなくなります。その場合、繰越控除を利用することで、その後の最大3年間にわたりマイナス分を損益通算できます。これは、一度の損益通算で課税所得から損失を引ききれない場合に適用されます。

たとえば、所得が400万円の会社員が家の売却により1,600万円の譲渡損失が出た場合、その年の所得税は損益通算のため0円となります。そして、次の年以降もこの3年間の繰越控除を利用することで、4年間は所得税を支払う必要がありません。また、住民税も2年目以降から3年間ゼロになります。

損益通算と繰越控除について解説しましたが、これらが適用される特例はいくつかあり、その特例ごとに利用するための条件が異なります。それぞれの特例の内容やその条件については、次項以降で解説します。

●不動産売却時の確定申告について詳しい記事はこちら

家の売却で赤字になった場合に使える特例

家の売却で赤字になってしまった場合でも、税金が控除される特例を利用することで、金銭的な負担を減らせます。使える特例は主に以下の2つです。

・マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 ・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれ簡単に解説します。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、マイホームの買い換えで売却額よりも新居の値段が上回った場合に適用できます。この特例を利用することで、譲渡損失をほかの所得から控除できます（損益通算）。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、住宅ローンの残債が売却額で払いきれない場合に適用されます。上述の、売却額よりも取得額が上回る場合に発生する譲渡損失が損益通算の対象となるのではなく、あくまで住宅ローンの残債が売却額を上回った部分が損益通算の対象となります。

これらの2つの特例に共通するのは、損益通算と繰越控除ができる点です。適用要件を満たしている場合は、特例を賢く利用して、家の売却で生じた赤字を補い、金銭的な負担を軽減しましょう。

家を売却して赤字が出た際に使える2つの特例の条件

ここからは、先述した家を売って赤字が出てしまったときに使える2つの特例について、適用を受けるための条件（要件）をそれぞれご紹介します。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例の主な要件は以下の通りです。

・5年を超えて所有していたマイホームの買い替えである ・所得が3,000万円以下である ・売却する相手が親子や夫婦など特別な関係にあたらない ・旧居売却の前年1月1日から翌年12月31日までの間（3年以内）に新居宅を購入する ・新居宅の床面積が50㎡以上ある ・新居宅を購入した年の翌年12月31日までに入居する ・新居宅を購入した年の12月31日時点で新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがある

詳しい要件については以下のサイトをご確認ください。

●マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例についてはこちら

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例の主な要件は以下の通りです。

・5年を超えて所有していたマイホームの売却である ・住宅ローンが10年以上残っている ・売却する相手が親子や夫婦など特別な関係にあたらない ・売却額が住宅ローンの残高を下回る ・2025（令和7）年12月31日までに売却を行う

ただし、合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用ができません。特例の適用を受ける際には、あらかじめ上記の条件を確認しておくとよいでしょう。

詳しい要件については以下のサイトをご確認ください。

●特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例についてはこちら

家の売却で赤字にならないためのコツ

そもそも家を売るなら、なるべく赤字になるのは避けたいものです。赤字にならないために覚えておきたいコツは、主に以下の3つです。

・高めの売り出し価格を検討する ・売り時を見極める ・契約する不動産会社を慎重に選ぶ

以下、それぞれ詳しく解説します。

高めの売り出し価格を検討する

赤字にならないために、売り出し価格を少し高めに設定することを検討しましょう。これは、売却時には購入希望者からの価格交渉が行われることが多いためです。初めからやや高めの売り出し価格を設定しておけば、交渉に応じやすくなり、値引きの負担も抑えられます。

また、売却期間に余裕があって売り急いでいない場合も、高めの売り出し価格を設定して待つことがおすすめです。ニーズがあれば、希望価格での売却がかなう可能性もあります。しかし、あまりに相場からかけ離れた金額だと売れなくなってしまうため、不動産会社と相談しながら価格を決めることが重要です。

●売り出し価格についての詳しい記事はこちら

売り時を見極める

需要が高く、高額で売れる時期に売却することもコツの1つです。たとえば、新年度や新学期が始まる前の2月～3月や企業の決算期後、人事異動の機会が増える9月～10月が、不動産の需要が高まる時期とされています。ただし、物件の特徴やエリアの状況によっても売り時は変わるので、プロである不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

加えて、所有する家の相場価格を調べることも、売り時を見極める参考になります。物件の相場価格を調べるには、不動産情報サイトを調べたり、不動産会社に相談したりするのが一般的です。また、近隣の売買実績や公示価格を参考にするのもよいでしょう。相場価格の調べ方については以下の記事をご覧ください。

●不動産の相場についての詳しい記事はこちら

契約する不動産会社を慎重に選ぶ

契約する不動産会社を慎重に選ぶことは、最も重要なポイントです。売却活動のパートナーとなる不動産会社は、家を高値で売却できるかどうかを左右する重要な存在だからです。たとえば、不動産会社による売却プランや販売活動次第で、結果が大きく変わることも考えられます。豊富な実績と経験のある不動産会社を見極めることが必要です。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績と全国にわたる店舗網を生かし、納得のいく売却を実現するお手伝いをしております。信頼できる不動産会社をお探しの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

●不動産売却のご相談はこちら

家の売却ならまずは三井のリハウスへ

家を売って赤字になってしまった場合は、特例を賢く利用して金銭的な負担を減らしましょう。また、事前に対策をすることで赤字を回避することも可能です。そのなかでも、売却活動のパートナーである不動産会社選びは非常に重要です。豊富な実績があり、信頼のおける不動産会社を選びましょう。

三井のリハウスでは、家の売却に関するご相談を承っております。100万件以上の取引実績にもとづいた売却プランのご提案や資金計画のアドバイスなど、不動産売却に関する幅広いサポートを行います。経験と実績ともに豊富な担当者が丁寧に対応しますので、家の売却についてお悩みの方は、まずは無料査定から、お気軽にご相談ください。

●無料査定はこちら

市街化調整区域とは、市街化（街づくり）を行う予定のない地域を指します。無秩序な市街化を防ぐために設けられたもので、自然環境や農地を保護するため、基本的に新たな建物を建てたり、建て替えたりすることができません。そのため「市街化調整区域の土地を所有しているものの、手放したくても手放せず、不安を感じている」という方もいるのではないでしょうか？

そこで今回は、市街化調整区域について詳しく解説するとともに、区域内の不動産を売却する方法についてご紹介します。

3つの都市計画区域

まず、市街化調整区域の概要について見ていきましょう。日本の土地は都市計画法により、「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」に分かれています。このうち、都市計画区域は国や自治体が規制をかけて管理する地域で、以下の3つに区分されます。

・市街化区域 ・市街化調整区域 ・非線引き区域

それぞれについて詳しく説明します。

市街化区域

市街化区域とは、既に市街化されているか、あるいは、この先10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域です。代表例は東京23区で、住宅や店舗、商業施設が建ち並び、生活インフラの整備が積極的に進められています。また、市街化区域は目的や用途に応じて21の地域地区に分けられ、そのうち「用途地域」にあたる地域は、住居系、商業系、工業系に分類され、建ぺい率や容積率、建物の高さなどに制限があります。

●用途地域について詳しくはこちら

市街化調整区域

市街化調整区域は、自然や資源の保護を目的とした地域で、先述の通り、無秩序な市街化を防ぐために使用制限が設けられています。原則として、新しい建物は建てられず、既存の建物も建て替えができないため、区域内の不動産は「再建築不可物件」となります。所有する土地が市街化調整区域かどうかを確認するには、Webサイトで調べる方法や、市区町村の役所に行き、都市計画課の窓口で問い合わせる方法が挙げられます。

●再建築不可物件について詳しい記事はこちら

非線引き区域

非線引き区域とは、市街化区域でも市街化調整区域でもない区域を指します。都市計画にもとづき、区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることを「区域区分」または「線引き」といい、現時点で区域区分されていないエリアを指します。

●日本の都市計画について詳しくはこちら

市街化調整区域の家が売れない理由

市街化調整区域は用途が制限されるため、一般の土地と比べて売れにくいといわれています。なぜ売れにくいのか、詳しく見ていきましょう。

インフラが整っていない

市街化調整区域は市街化を抑制するエリアで、人が暮らすことは想定されていません。そのため、不動産の持ち主が自分でインフラを整備しなければならないケースが一般的です。不動産を購入した後、インフラを整えるには多くの費用と労力を要するため、売れにくくなります。

新たに建物を建てられない

先述の通り、市街化調整区域内では原則として新たに建物を建てられません。建物を建築する場合、行政から開発許可や建築許可を得る必要があります。また、既存の家の建て替えやリフォーム、リノベーションを行うときも許可が必要になることがあります。さらに、開発許可が得られても、建物の容積率や建ぺい率など自治体で定められた条件に従う必要があるため、手間や制限の多さから購入を控える人が多くなるでしょう。

住宅ローンを組みにくい

土地や建物を購入する際、住宅ローンを組むのが一般的です。しかし、市街化調整区域にはさまざまな制限があるため、担保評価が低く、金融機関の審査に通りにくい傾向があります。住宅ローンを組めない場合、購入のハードルが高くなり、売れにくくなります。

市街化調整区域の農地を手放したい場合

農地を売却する場合、農地のまま売るか、他の用途で使えるように転用（農地転用）して売るか、2つの選択肢があります。農地を転用したり、転用前提で売却したりする場合は、農地の所在する市町村の農業委員会を経由して都道府県知事等に申請書を提出し、許可を得る必要があります。

以前は、農地を取得するには一定以上の耕作面積が必要という農地法の決まり（下限面積要件）があり、売り手が見つからない原因となっていました。しかし、2023（令和5）年4月の法改正で下限面積要件が廃止され、小さな面積でも農地の権利を取得できるようになり、個人が参入しやすくなりました。つまり、買い手のハードルが下がったことにより、売りやすくなったのです。

これまで、市街化調整区域にある土地のなかでも農地は特に売れにくいとされていました。農地法改正によって、農地を売りたい人や、相続した農地の処分に困っていた人が売りやすくなる可能性があります。

市街化調整区域の家を売却する方法

市街化調整区域内に土地や家を所有しているものの、使い道がなく放置している場合、固定資産税や管理費用などがかかってしまいます。そのため、売却したいと考える方も多いでしょう。市街化調整区域の不動産を売却するポイントは、建物なしの更地で売ることです。

土地の購入者は、以下のような活用方法が見込めます。

・資材置き場にする ・太陽光パネルを設置する ・駐車場経営をする

資材置き場は、業者に土地を貸し出すことで地代を得るため、最小限の管理で長期的な収入が期待できます。また、太陽光発電のパネルを設置することも1つの活用方法です。電力会社が一定期間電気を買い取ってくれる「再生可能エネルギー固定価格買取制度」のもと、安定した収入を得られます。車の交通量がある程度見込めるエリアであれば、駐車場経営も可能です。駐車場経営は設備投資がそれほどかからず、月極駐車場として長期契約を得られれば、毎月一定の賃料を得られます。

ただし、更地は、建物がある場合に比べると固定資産税が高くなってしまいます。スピーディーに売却したほうが売主の負担は少なく済むため、不安なことがあれば不動産会社に相談してみましょう。

●更地の活用方法について詳しい記事はこちら

市街化調整区域の家を売る前に確認したいポイント

市街化調整区域の不動産を手放す際は、事前に確認しておくべきポイントがあります。以下の点を押さえてから、売却活動をスタートさせましょう。

自治体の区域指定制度を確認する

区域指定制度とは、市街化調整区域であっても、自治体が指定した区域内の土地であれば住宅や店舗・事業所の建築の許可を得られる制度です。要件を満たす必要はありますが、指定区域内での売却や、新しい住宅の建設も少しずつ増えていくことが予想されます。自治体の窓口やWebサイトで、所有する土地が区域指定されていないか確認しましょう。

土地の地目を確認する

土地の地目とは、不動産登記法にもとづき、土地の用途を総合的に判断して認定された土地の種類のことです。田・畑・宅地・山林などのほか、どれにも当てはまらない雑種地も含めて23種類に区分されています。特に注意したいのは地目が農地の場合で、売却するには農業委員会や都道府県への申請が必要となります。

線引き前の建物か線引き後の建物かを確認する

土地に建物が建っている場合、所有する土地が市街化調整区域に区域区分（線引き）される前からあるかどうかで売却の条件が異なります。

線引き前に建てられた建物は、行政の都合で後から市街化調整区域に指定されたため、売却のために許可を得る必要はありません。一方、線引き後に建てられた建物は、行政の開発許可を受けて建設されており、申請して認められないと建築物の増改築ができません。増改築の申請は所有者が行わなければならず、買主にとって購入後の大きな負担になることが予想されるため、売却しづらくなるでしょう。

市街化調整区域の線引きは、主に1970（昭和45）年頃に行われていますが、地域によって異なるため、自治体の窓口やWebサイトで確認しましょう。

市街化調整区域の土地を手放したいなら不動産会社に相談しよう

市街化調整区域の不動産は、一般の市街化区域と比べて取引が複雑で流通量も少ないため、売りにくいのが実情です。また、市街化調整区域にはさまざまな制限があり、条件の確認や適切な売却戦略が求められます。こうした不動産の処分に困っている場合は、専門的な知識や経験を持った不動産会社に相談することがおすすめです。

三井のリハウスでは、地域密着型の店舗展開と100万件を超える取引実績にもとづき、お客さまのご事情やご要望に合わせた提案を行っています。不動産のプロがご自宅を訪れて調査する訪問査定を無料で行っていますので、ぜひお気軽にご依頼、お問い合わせください。

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接道のない土地とは、公道や私道など、建築基準法で定められた4m以上の道路に2m以上接していない土地のことを指します。このような土地は、建築基準法の規制によって建物の再建築が制限されることもあり、一般的には売れにくいといわれています。ここからは、接道のない土地の主な種類について詳しくご紹介します。

周りがほかの土地に囲まれている

周囲がほかの土地に囲まれ、道路に直接接していない土地は、接道のない土地です。このような土地は「袋地」と呼ばれます。さらに、池や沼、河川、水路、海などを通らなければ公道に到達できない土地や、崖が存在して土地と公道の間に著しい高低差がある土地のことを「準袋地」と呼びます。

袋地や準袋地は、建築基準法の制約により建物の建築が制限されるため、注意が必要です。また、袋地に建てられた建物には、非常時の避難経路が確保されにくいといったリスクも伴います。

接道義務が満たされていない

道路に接する部分があったとしても、接道義務を満たしていない土地は、接道のない土地といえます。建築基準法第43条では、建築物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められており、この基準に満たない土地は接道義務を満たしていないため、原則として新たな建築が認められません。ただし、接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内にのみ適用される規則であるため、その区域外の土地には原則適用されませんが、自治体によっては条例で接道義務を定めている場合もあります。

接道義務を満たしていない土地の購入では、将来的な建築計画が制限されるリスクを考慮し、専門家の助言を受けることが重要です。また、既存の建物（物件）のリフォームについても、接道義務を満たしていない場合、大規模な改修や増築は原則認められていません。

接道のない土地はなぜ売れにくいのか

接道のない土地が売れにくい理由は、主に以下の3つです。

・建て替えや大きなリフォームができない ・住宅ローンの審査が通りにくい ・隣人トラブルが多い

それぞれ詳しく解説します。

建て替えや大きなリフォームができない

接道義務を満たしていない土地では、建築基準法によって新たに建物を建てることが制限されます。さらに、建て替えや大規模なリフォームを行う場合でも、同様の接道義務が適用されるため、現行の建物を改修するための許可を得るのは困難です。この結果、接道のない土地では、建物の老朽化に対応した修繕や再建築が十分に進められず、不動産の価値が下がる原因となります。

住宅ローンの審査が通りにくい

接道のない土地が売れにくいもう1つの理由として、住宅ローンの審査が通りにくいことも挙げられます。金融機関は、貸し付けた資金が確実に回収できるよう、担保となる不動産の価値を重視します。接道のない土地は、上述の建築基準法の制約により建物の新築や大規模なリフォームが難しく、将来的な利用価値が低いと評価される傾向があります。そのため、担保価値が低いと見なされ、ローンの審査が通りにくくなる恐れがあります。

●住宅ローンの審査についての詳しい記事はこちら

隣人トラブルが多い

接道のない土地では、隣人とのトラブルが発生するリスクが高いでしょう。公道に出るための通路を確保する必要がある場合、通路の所有者に承諾を得たり、隣接する土地の所有者と交渉したりしなければなりません。さらに、通行権を得た場合でも、その使用条件やメンテナンスに関する摩擦が生じることもあるでしょう。

たとえば、通路や敷地の利用時間や頻度、維持費の負担などで意見が対立し、隣人とトラブルになることが考えられます。こうしたトラブルは日常生活に支障を来すだけでなく、法的な争いに発展するかもしれません。そのため、接道のない土地は購入希望者にとってリスクが高く、売れにくい傾向があります。

接道のない土地を売る方法

接道のない土地を売れやすくする2つの方法についてご紹介します。

43条但し書き（43条2項）の許可を取得できるか確認する

建築基準法第43条第2項では、特定の条件下で接道義務を緩和する制度が定められています。自治体の許可が認められると、接道のない土地でも既存の道路や通路を活用して建築物を建てられることがあります。接道義務を満たすことが難しい袋地のような土地でも、許可が得られれば建物を建てることができ、購入希望者を増やせるでしょう。

特例許可の実績の有無や第43条第2項1号の認定基準、第43条第2項2号の許可基準を満たすかどうかなどは、事前に市区町村役場で確認しておきましょう。

接道義務を満たすようにする

接道義務を満たすことで、建て替えやリフォームが可能になり、売れる可能性が高くなります。隣接する土地の全部や一部を購入することで接道義務を満たせるのであれば、購入を検討しましょう。たとえば、隣地の所有者と交渉して道路に面した部分を購入し、自分の土地と一体化することで接道義務を満たせる場合があります。この方法は、隣地所有者の協力が必要ですが、成功すれば建築基準法の制約をクリアし、土地の価値を高められます。

接道していない土地の固定資産税

接道していない土地の固定資産税は、通常、接道している土地よりも低く設定されやすいでしょう。固定資産税は土地の立地条件や利用可能性などによる評価額にもとづいて計算されます。そのなかでも、接道していない土地は、アクセスが制限されて利便性が低いとされ、評価額も低くなる傾向があります。しかし、長期間にわたって土地を所有している場合、累積的な税金の負担が大きくなるでしょう。

接道していない土地の所有が経済的な負担となる場合もあるため、接道していない土地は売却を検討することが推奨されます。売却によって、固定資産税の支払いがなくなるだけでなく、得られた資金をほかの土地の購入や有効な投資に充てられるでしょう。

さらに、売却することで管理の手間やコストからも解放されます。接道していない土地は、維持や管理が難しく、放置すると雑草が繁茂するなど環境に悪影響を及ぼすこともあります。このようなリスクも踏まえて、接道していない土地は売却を検討するのがおすすめです。

接道のない土地を売るためのコツ

接道のない土地を売るためには以下のポイントを押さえることが大切です。具体的に見ていきましょう。

実績が豊富で、親身に寄り添ってくれる不動産会社と契約する

接道がない土地の売却では、特に仲介を依頼する不動産会社選びが重要です。実績豊富な不動産会社は、接道のない土地の売却に関する知識と経験を備えており、適切なアドバイスや戦略のもとで売買活動を行ってくれるでしょう。また、広範なネットワークを持った不動産会社なら、購入希望者へ効果的に魅力を伝えることができます。

三井のリハウスは、豊富な取引実績をもとに、最後まで親身にサポートを行っています。土地の売却に不安がある方は、ぜひご連絡ください。

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内覧の対応をよくする

内覧時の対応をよくすることも、土地を売れやすくするための重要なコツといえます。内覧の希望があったときには、購入希望者に対して好印象を与えることが非常に大切です。内覧前に土地や建物内をきれいに掃除し、雑草やごみを取り除くなどして見栄えをよくするとよいでしょう。第一印象は購入検討者に直接アピールするための大切な要素のため、きれいに整った状態で内覧を迎えましょう。

接道なしの土地を売るなら三井のリハウスへ

今回の記事では、接道なしの土地について、売却の方法やコツについて詳しく解説しました。接道なしの土地の売却活動を成功させるためには、建築基準法第43条但し書きの許可（43条2項）の取得や、接道義務を満たして再建築可能にすることが大切です。また、取引実績豊富な、信頼できる不動産会社と契約することで、接道のない土地でも売却がスムーズに進む可能性が高まるでしょう。

三井のリハウスでは、不動産の無料査定を常時承っており、累計取扱件数100万件を超える実績があります。不動産売却に関するさまざまなご相談に対し、経験豊富なスタッフが親身に対応します。接道のない土地の売却でお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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世界貿易センタービル。建て替えプロジェクトの全貌

2024年7月、株式会社世界貿易センタービル・鹿島建設株式会社・東日本旅客鉄道株式会社・東京モノレール株式会社により世界貿易センタービル建替えプロジェクトの詳細が発表されました。建て替えビルは地上46階建てとなる本館を中心に2027年より順次開業が予定されており、それに先行して南館が2021年に完成しています。南館と本館はターミナルで接続され、ターミナルの屋上には庭園が整備される予定です。再開発により、浜松町駅周辺エリアの交通利便性を大幅に向上し、交通の要所としての役割が強化されることになります。

大規模な吹き抜け空間「ステーションコア」

新ビルでは、「ステーションコア」と呼ばれる大規模な吹き抜け空間が設けられます。これが街の玄関口として来訪者をもてなす空間となり、憩いの場も提供されます。この「ステーションコア」を中心にJR、東京モノレール、バス、タクシーが効率よく接続され、ビジネスや観光客の乗り換え動線がシームレスに統合されることで乗り換えの利便性が大幅に向上する予定です。東京モノレールへのアクセスもスムーズになり、国際的な交通拠点としての機能もさらに強化される見込みです。

多種多様な機能を備える次世代ビル

新しい世界貿易センタービルの本館には、オフィスや、日本初進出となるラグジュアリーホテル「ラッフルズ東京」、多言語対応のメディカル施設「ワールドメディカルセンター」が設けられます。ターミナルには商業施設「アトレ」や国際会議場等、賑わいを生み出す施設が設けられる予定です。ターミナルの屋上には広大な屋上広場が設置され、緑豊かなスペースとしてビジネス利用者や地域住民に開放されます。また、ビルは環境に配慮した最新の設計が施され、低炭素社会に貢献する持続可能な開発が目指されています。

〈参考サイト〉 【株式会社世界貿易センタービルディング プレスリリース】 https://www.wtcbldg.co.jp/info/images/20240722_1.pdf

お台場に世界最大級の噴水。「ODAIBAファウンテン（仮称）」を整備へ

2024年9月13日、東京都は東京オリンピックの競技会場ともなったお台場海浜公園の沖合に、新たなランドマークとなる噴水「ODAIBAファウンテン（仮称）」を整備する計画を発表しました。高さ150メートルの噴水と、東京都の花である「ソメイヨシノ」、桜をモチーフとした横幅250メートルの噴水を組み合わせて整備され、完成すれば世界最大級の規模となります。この巨大な噴水は、2025年度末の完成を目指して工事が進められ、東京の新しい観光資源として注目されています。

高さ150メートルとなる世界最大級の噴水

高さ150メートルの「ODAIBA ファウンテン（仮称）」は、世界の著名な噴水と比較しても最大級のスケールです。例えば、ドバイにある巨大ショッピングモール「ドバイ・モール」に隣接する「ドバイ・ファウンテン」は高さ150メートルであり、ラスベガスのベラージオ・ホテルの前にある「ベラージオの噴水」は高さ140メートルに達します。これらの噴水は世界的な観光スポットとして人気を集めており、それらに匹敵する規模を誇る「ODAIBA ファウンテン（仮称）」も、世界的な観光スポットの一つとなることが期待されます。

ライトアップにより夜も華やかに演出

噴水ショーは音楽やライトアップと連動し、日中だけでなく夜間も華やかな演出が施される予定です。これにより、東京ベイエリアの美しい水辺と近代的な都市の魅力を融合させた新しい観光体験が生まれるでしょう。

東京都は湾岸エリアのさらなる活性化を目指しており、この噴水を、ベイエリアの新たなランドマークとして位置付けて整備する予定です。国内外から訪れる観光客に対する新たな観光資源が誕生することで、ベイエリアのさらなる活性化と発展に寄与することが期待されます。

〈参考サイト〉 【東京都 報道発表／令和6年9月】 https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2024/09/13/13.html

海外赴任や転勤などで自宅をしばらく空ける際、無人のまま放置しておきたくないと思う方もいるのではないでしょうか？家を放置していると、居住しているときよりも劣化が進みやすいため、換気や清掃といった定期的なメンテナンスが必要です。

そこで考えられる対応の1つが、賃貸住宅として貸し出すことです。留守の間に人に住んでもらえれば家の劣化を防げますし、不動産収入も得られて一挙両得ではないかと考える方も多いでしょう。しかし、住宅ローンで購入した家を、ローン未完済の状態で賃貸に出すことは、原則として認められていません。住宅ローンは、その不動産に名義人が住むことを前提としているため、名義人が不在のまま第三者に貸し出すことはできないのです。

また、賃貸として不動産を貸す場合は、不動産投資ローンを組む必要があります。以下の表から分かるように、そもそも住宅ローンと不動産投資ローンでは、返済原資や金利など異なる部分が多くあります。

●不動産投資のメリットや注意点についてはこちら

●家を貸し出すメリットについてはこちら

●海外赴任中の持ち家の対処法についてはこちら

●転勤中の自宅を貸し出す方法についてはこちら

住宅ローンで購入した家を賃貸に出したことがバレたらどうなる？

住宅ローンの借入残高がある状態で持ち家を賃貸に出していることが、銀行をはじめとする金融機関に発覚した場合、住宅ローン残債の一括支払いを求められたり、不動産投資ローンへの借り換えを要求されたりするリスクがあります。住宅ローンは、契約者の居住が条件であり、賃貸に出すのは契約違反となるためです。

●持ち家を賃貸にする方法についてはこちら

賃貸に出したことがどうしてバレる？

住宅ローンで購入した家を、賃貸に出していることが発覚する大きなきっかけは郵便物です。金融機関から住宅ローン契約者宛てに書類が送られた際、郵便物の宛名と居住者の名前が異なると、送り主である金融機関に返還されます。その結果、金融機関は、不動産の居住者が住宅ローンの契約者でないと気付くことになります。

住宅ローンの不正利用は、場合によっては法的措置が取られる行為のため、バレない裏ワザなるものは存在しません。

住宅ローンで購入した物件を賃貸に出す例

ここで、住宅ローンで契約した物件を偽装して賃貸に出し、問題になるような例をご紹介しましょう。

Aさんはこだわりのマイホームを購入しましたが、突然の海外赴任により一家で海外に引越すことになりました。最低でも5年は帰国できず、新築の一戸建てには年に1回帰れるかどうかという状況です。すると、友人から「不在の間、お金を払うから住まわせてくれないか？」と提案されました。

Aさんは住宅ローンが残った家を賃貸に出すことが契約違反であることを知っていましたが、銀行に相談せずに家賃を直接振り込んでもらえばバレないだろうと、軽い気持ちで承諾してしまいました。しかし、友人が自分の名前で表札を出し、住宅ローンの書類が金融機関に返還されたことから契約違反が発覚してしまいます。銀行は住宅ローンの一括返済を求めるもAさんは支払えず、不動産投資ローンへ借り換えをすることに。不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高いため、友人から支払われる家賃よりも支払額が多くなり、毎月赤字状態になってしまいました。

住宅ローンで契約した物件を勝手に賃貸に出すと、高確率で金融機関にバレます。すると、一括返済であれローンの借り換えであれ、かなりの金銭的負担がのしかかることになるのです。

住宅ローンが残っているが賃貸に出したい場合はどうする？

住宅ローンが残っていても、購入した自宅を賃貸に出すことが許可される場合もあります。自宅を賃貸に出すことを考えている場合は、まず金融機関に相談しましょう。理由によっては、さまざまな状況を踏まえたうえで賃貸に出すことが認められるかもしれません。

また、不動産投資ローンに借り換えることで賃貸に出せるケースもあります。しかし、不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高くなる傾向があり、住宅ローン控除も受けられない点に注意が必要です。借り換える際には、以下のような費用もかかります。

・事務手数料 ・保証料 ・印紙税 ・抵当権の設定費用・抹消費用 ・繰り上げ返済手数料など

ローンを借り換える際は、どれくらいの資金が必要になるか事前に確認しておきましょう。

住宅ローンで購入した家を賃貸に出す以外にできること

家をしばらく使わなくなる場合、賃貸に出す以外にもいくつかの方法が考えられます。

・売却する ・空き家にする ・セカンドハウスにする

売却する

その家に再び住む可能性が低い方には、売却がおすすめです。売却の方法には、主に仲介と買取の2種類があります。家を売却するとまとまった資金が得られるため、貯金や生活費、金融投資などに活用できます。また、家にかかる税金がなくなるため、経済的・心理的な負担を減らせることもメリットです。

ただし、家を売却するには住宅ローンの完済が必要です。売却代金を充てるか、もしくは売却代金と自己資金を合わせて完済できなければ売却できないことに注意しましょう。

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空き家にする

住宅ローンが残っていて、かつ自宅を手放したくない場合には、空き家にするという選択肢も考えられます。ただし空き家は、長期間全く手を付けずに放置しておくと劣化が早くなり、住めない状態になったり、荒廃によって近隣住民に被害を及ぼしたりする恐れがあります。知人や親族に定期的なメンテナンスを依頼するか、空き家管理サービスを利用しましょう。

セカンドハウスにする

しばらく使わない家を、セカンドハウスとして所有するのも選択肢の1つです。この場合、元の家も所有した状態で、転勤先や移住先でも住居を持つことになります。しかし、居住していた家をセカンドハウスとする場合、住宅ローンの契約は続けられず、セカンドハウスローンへ借り換える必要があります。セカンドハウスローンは、住宅ローンと比較して審査条件が厳しく、金利が高い傾向にあるため注意が必要です。また、セカンドハウスにする場合でも、家で生活していない期間のメンテナンスは定期的に行うようにしましょう。

長期間家を不在にするなら三井のリハウスへ相談を

この記事では、海外赴任や他地域への転勤などにより長期間自宅を不在にする際、住宅ローンが残ったまま自宅を賃貸に出すことが可能かどうかについて解説してきました。結論として、住宅ローンを残したままの自宅は原則賃貸には出せず、無許可で賃貸に出した場合、住宅ローンの一括返済や法的措置を求められる恐れが高くなります。住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出したい場合は、一度金融機関に相談しましょう。

また、正当な理由なしに賃貸に出している場合は、不動産投資ローンへ借り換えて正しく賃貸経営を行いましょう。不動産投資ローンへの借り換えが難しい方には、売却という選択肢もあります。三井のリハウスでは、豊富な取引実績と三井不動産グループのネットワークを生かして、売却を含めたさまざまなサポートを行っています。長期間家を不在にする予定があり、賃貸に出すか、売却するかでお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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親が亡くなって家を相続したり、高齢者施設に入所したりした場合、もともと住んでいた実家をどうするか考えなければなりません。空き家になった実家の活用方法として挙げられるのは以下の3つです。

・家族の誰かが住む ・売却する ・賃貸住宅にする

これらの選択肢のなかでも、家の立地がよかったり、家を手放す決心がつかなかったりする場合は、賃貸住宅にすることがおすすめです。この記事では、実家を賃貸に出すことのメリットや注意点について解説します。

実家を貸し出すメリット

実家を貸し出すメリットとして、以下のような内容が挙げられます。

・家賃収入が継続的に得られる ・物件の劣化対策になる ・家周辺の治安悪化を防げる ・住み直す必要性が出た場合に対応できる

これらのメリットについて、それぞれ解説します。

家賃収入が継続的に得られる

実家を貸し出す際、最初に思い浮かぶメリットは家賃収入（賃料）が得られることでしょう。家賃収入は、借主が見つかれば基本的には毎月得られるものであり、建物や設備の維持管理費用として活用できたり、親の介護費用の一部として利用できたりします。

物件の劣化対策になる

空き家は、掃除や換気が行われないため、通常よりも劣化が早く進む傾向があります。そのため、実家を手元に残すとしても、賃貸に出して、誰かに住んでもらうほうが建物の劣化を遅らせられるでしょう。また、入居者が家の不具合に気付いてくれるため、適切なタイミングでメンテナンスができるでしょう。

家周辺の治安悪化を防げる

実家が一戸建ての場合、空き家のままにしておくと、家周辺の治安が悪化することもあります。たとえば、空き巣や放火の被害にあったり、害獣や害虫のすみかになったりする問題が考えられるでしょう。また、荒れた状態のまま放置していると、隣人から苦情が来る恐れもあります。実家を賃貸物件として貸し出すことで、これらのリスクを防止することが可能です。

住み直す必要性が出た場合に対応できる

実家を貸し出していても、物件の所有権は変わりません。そのため、親族や知人が将来的に実家に戻る可能性がある場合は、定期賃貸借契約の締結をおすすめします。定期賃貸借契約については後で詳しく説明します。

また、転勤や出張などで家を長期間空ける場合も、空き家のままにしたり、売却を急いだりせず、賃貸に出すことがおすすめです。前述した通り、借主が住みながら家をメンテナンスできることが理由として挙げられます。

実家を賃貸に出す注意点と対策法

実家を賃貸に出すにはいくつかの注意点があります。前述したメリットと比較・検討して、総合的に判断し、後悔のない選択をすることが大切です。具体的な注意点は以下の通りです。

・借主との契約内容に注意する ・借主が物件を傷付けてしまう可能性がある ・貸し出す前に家の荷物を整理する

これらの注意点について、1つずつ解説します。

借主との契約内容に注意する

貸主と借主との間で結ばれる契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種類があります。それぞれの違いは、以下の一覧表の通りです。

前述した通り、親や自分が将来的に実家に戻る可能性があれば、定期賃貸借契約を結ぶことがおすすめです。

普通賃貸借契約は、賃貸契約としては一般的ですが、契約の更新が前提であり、原則として貸主は契約の更新を拒否できません。また、更新を拒否できたとしても、立ち退き料を払わなければならない場合がほとんどです。

一方で、定期賃貸借契約では、契約時に貸主が契約期間を設定できます。そのため、契約が満了すれば借主の事情に関係なく、再契約しないことも可能です。ただし、契約終了の1年から6か月前には、契約終了や再契約の通知を送る必要がある点に注意しなければなりません。

●賃貸借契約についてはこちら

借主が物件を傷付けてしまう可能性がある

借主の生活習慣や性格は、ほとんどの場合、契約前には分かりません。そのため、実際に住み始めてから、借主が建物や設備を粗雑に扱ってしまうことも考えられるでしょう。

借主が住んでいてできた損傷は、借主が対処するか、貸主が対処するかは場合によります。国土交通省が、賃貸住宅で起きたさまざまなトラブルの対応事例についてまとめているので、参考にしてみましょう。

●民間賃貸住宅に関する相談対応事例集はこちら

これらのトラブルが実家で発生した場合を想定して、どこまで許容できるか事前に考えておくとよいでしょう。

貸し出す前に家の荷物を整理する

実家を賃貸に出す際には、もともと使用していた家具や家電の扱いを考えなければなりません。一般的には、必要最低限の整理をして借主も使える形で残すか、全て片付けるかのいずれかになるでしょう。

家具や家電を残しておく場合は、整理にかける労力を最低限に抑えられることに加え、家具や家電が物件の付加価値になることもあります。一方で、それらをどのように使ってもらえるかは分かりません。また、家具・家電付きの物件にニーズがあるのは、単身者や海外からの移住者など特定の層に限られます。そのため、一般的なファミリー層をターゲットとする場合は、付加価値になりにくいとも考えられます。なお、残しておいた家具や家電も所有者は貸主になるため、借主が勝手に改造したり処分したりはできません。

全ての家具や家電を片付ける場合は、新居やトランクルームへ移動させるか、処分することになります。片付けに手間はかかるものの、貸主、借主双方にとってメリットとなる場合もあるでしょう。

どちらの方法がより自分に適しているかを、慎重に考えて決断しましょう。

実家を賃貸として貸し出すまでの流れ

実家を賃貸にするまでの一般的な流れは、以下の通りです。

1．賃貸管理業務を代行する不動産会社に依頼する 2．借主を募集する 3．賃貸借契約を締結する

賃貸経営を行う際は、借主の募集や家賃の徴収、設備の修繕、税金の納付など多くの管理業務をこなさなければなりません。これらを貸主個人で行うのは難しいため、賃貸管理業務を代行する不動産会社に委託することが一般的です。委託する不動産会社を選ぶ際は、取扱実績が豊富で対応が丁寧な会社を選びましょう。

三井のリハウスでは、市場調査にもとづいた適切な賃貸プランをご提案するほか、全国的なネットワークを活用した幅広い集客も可能です。賃貸管理会社をお探しの際は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

●三井のリハウスへのご相談はこちら

実家を賃貸に出す際によくある質問

ここでは、実家を賃貸に出す際によくある質問に答えていきます。この記事では、以下の3つの質問をご紹介します。

・リフォームはどれくらいすべき？ ・親族に貸してもよい？ ・管理会社を探すときのポイントは？

リフォームはどれくらいすべき？

リフォームの必要性は、物件の立地や状態などによって異なるため、一概にどのようにすべきとはいえません。

実家を賃貸に出す際のリフォームは、費用対効果をよく考えて行うとよいでしょう。物件の価値を高めるためであっても、何も考えずに進めてしまうと、借主が見つからず、多額のリフォーム費用を投じただけになってしまう恐れもあります。このようなリスクを避けるために、まずはそのままの状態で賃貸管理会社に相談してから、どの程度リフォームするかを決めることがおすすめです。

親族に貸してもよい？

実家の持ち主の子どもを含めた親族に、実家を無償ないし少額で貸す場合でも、贈与税はかかります。ただし、扶養義務のある父母や祖父母が、子や孫に必要と認められる生活費として、実家を無償ないし少額で貸す場合は、贈与税がかからないケースもあります。

管理会社を探すときのポイントは？

賃貸経営において、賃貸管理業務を代行する不動産会社選びは重要です。自分に合った不動産会社かどうかを吟味したうえで、契約を結びましょう。不動産会社を選ぶ際の主なポイントには、以下の3点が挙げられます。

・管理手数料は適正か ・空室対策のノウハウがあるか ・トラブルへの対応力があるか

経験や実績が豊富な不動産会社であれば、貸主の幅広い要望に柔軟に対応してもらえる場合があるでしょう。

●不動産管理会社の選び方についてはこちら

空き家になった実家を貸すなら三井のリハウスへ

この記事では、実家が空き家になった際の活用方法の1つである、賃貸住宅にすることについて解説してきました。賃貸に出すという選択肢は、実家の所有権をもとの所有者やその子ども、親族に残しつつも実家を有益に活用できる点が魅力的です。

賃貸に出すには、さまざまな管理業務や手続きが必要となるため、賃貸管理会社とともに賃貸経営を行うのが一般的です。賃貸管理を委託する不動産会社を選ぶ際に検討すべき点には、取扱実績が豊富であるか、対応が丁寧であるかなどが挙げられます。

三井のリハウスでは、家を賃貸に出したいと考えているお客さまに向けて賃貸管理業務のサポートを行っています。賃貸に関する豊富な取扱実績があるだけでなく、三井不動産グループのつながりを生かした多様なサービスが提供可能です。実家の使い道にお悩みの方は、ぜひ一度、三井のリハウスにお問い合わせください。

●三井のリハウスへのお問い合わせはこちら

近年、上昇傾向にあるといわれるマンションの家賃相場が気になる人もいるのではないでしょうか？この記事では、2024年9月に公開されたデータ「マンション賃料インデックス」を参考に、家賃相場の推移から動向を解説します。

「マンション賃料インデックス」は、アットホーム株式会社と株式会社三井住友トラスト基礎研究所が、共同で開発した賃料データです。不動産ポータルサイトのアットホームが蓄積しているマンションの成約事例にもとづき、その成約賃料をヘドニックアプローチという統計的手法で品質調整し、四半期ごとの指数として算出しています。これをアットホームラボ株式会社が編集協力し、アットホームにて公開しております。なお、ここでは2009年第1四半期を基点とした連鎖型のインデックスを掲載しています。

この連鎖型インデックスでは、前期や前々期と比べて家賃相場がどれくらい上下したかを指数として見ることができます。この指数は、景気動向指数に関係していると考えられており、 GDP （国内総生産）等の国の統計データにも採用されています。

【2024年最新版】首都圏エリアの家賃相場の全体概況

首都圏エリアの家賃相場は、エリアやマンションのタイプによって違いはあるものの、全体的には年々上昇傾向にあります。

＜首都圏　エリア別インデックス推移＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

前年の同時期と比べて軒並み上昇

首都圏（東京23区・東京都下・横浜市・川崎市・千葉西部・埼玉東南部）では、前年の同時期に比べると全てのエリアで賃料が上昇しています。特に、千葉西部は5.97の上昇となっており、千葉県の上昇率は徐々に高くなってきています。また、横浜・川崎市や埼玉東南部にも千葉県ほどではないものの同様の傾向が見られます。

この背景として考えられるのは、東京23区や都下の賃料が高くなったことで、比較的賃料が安い周辺へと需要が流れている可能性です。これにともなって、東京都の周辺地域の賃料も上昇していると考えられます。

また、件数で見ると、2024年第1四半期から2024年第2四半期にかけて、23区のマンション取引件数は8,132件（※1）（30.6％）減少となっています。件数からも、賃料が高止まりしている23区内のマンションから周辺地域へ流れている可能性が伺えます。

前々年の同時期と比べると上昇傾向の強さが鮮明に

さらに前々年の同時期と比べると、首都圏全ての地域で賃料が上昇していることが分かり、上記のグラフからも見受けられるように、継続的な上昇傾向があります。また、特に23区は2020年第3四半期を皮切りに賃料の上昇率が停滞していたようですが、1年半ほどかけて上昇傾向に戻っています。インデックスを経済指標として見れば、23区とほかの地域との乖離が大きくなり過ぎ、ほかの地域の賃料水準が23区の上昇水準に追いつくまで一時的に停滞していたとも考えられます。

この点を家賃相場の推移から考えると、コロナ禍において23区の新規賃貸住宅の供給が需要に追いつかず、23区の賃料が上昇したことがあります。一方で、急激な賃料の上昇に予算が合わない層が周辺へ流れ、結果的に周辺地域の賃料が上昇し、その間に23区の新規供給が回復したといった見方もできます。

前期（2024．Q2）と比べると上昇傾向が一部鈍化

前年同期や前々年同期と比べると、顕著な上昇傾向が見られ、前期（2024．Q2）と比べると、千葉西部では2.83、埼玉東南部で1.77と上昇傾向が続いています。しかし、横浜・川崎市では1.14、東京23区で0.61、東京都下では－0.34となっており、一部に上昇傾向の鈍化が見られます。比較対象の第2四半期が4月～6月、第3四半期が7月～9月という時期的な違いもありますが、第1四半期の1月～3月と比べれば、第2四半期と第3四半期ではそれほど需要動向に差がないと思われるため、上昇傾向の鈍化には意味があるのではないでしょうか？

昨今の人口の減少に加え、物価上昇に対して実質賃金が下がっている状況では、一般家計の支払える賃料には限界があり、いずれ賃料上昇も鈍ってくるのはやむを得ないものと考えられます。従って、この先、ゆっくりと賃料が頭打ちを迎えるのか、今後の動向を注視する必要があるでしょう。

東京23区・東京都下の家賃相場の推移をマンションタイプ別に見る

東京都において、マンションタイプ別の家賃相場はそれぞれどのように推移しているのかを見ていきましょう。マンションタイプは、以下のように床面積に応じてシングルタイプ、コンパクトタイプ、ファミリータイプに分けられています。

＜東京23区　タイプ別インデックス＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

＜東京23区　タイプ別インデックス推移＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

＜東京都下　タイプ別インデックス＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

＜東京都下　タイプ別インデックス推移＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

シングルタイプでは東京都下で上昇傾向に陰り？

冒頭の全体（総合）と比べると、東京23区は前々年同期や前年同期比、前期比でやや上昇率が高く、東京都下については、前々年同期比、前年同期比、前期比いずれも上昇率が全体よりも明らかに低くなっています。特に、都下の前期比においては、－2.14と下落傾向が見られることが特徴的です。以上から、シングルタイプでは、東京23区は引き続き衰えなく上昇傾向が見られるものの、東京都下では賃料の頭打ちが近づいている印象があります。

コンパクトタイプでは両エリアとも上昇傾向が続く

同様に全体（総合）と比べると、東京23区は前々年同期比ではやや高い上昇率ですが、前年同期比と前期比ではほぼ全体と変わらない上昇率となっています。また、東京都下では、前々年同期比、前年同期比、前期比いずれも全体よりも上昇率が高くなっています。こうしたことから、コンパクトタイプでは、東京23区、東京都下のいずれも引き続き上昇傾向が続く可能性があると思われます。

ファミリータイプでは23区で上昇傾向に陰り？

同様に全体（総合）と比べると、東京23区では前々年同期比、前年同期比、前期比のいずれもファミリータイプの上昇率が低くなっています。特に、前期比では－1.37と下落傾向が見られ、シングルタイプ同様、賃料の頭打ちが近い印象があります。一方、東京都下では、前々年同期比では全体より高い上昇率となっており、前年同期比、前期比でも全体よりやや高い上昇率を示しています。以上より、高騰している23区では賃料上昇は続いているものの、予算が合わない層が23区と比べてまだ賃料が低い都下や他県へ流れている可能性があります。

エリアの傾向まとめ：タイプによって賃料の動向に差

全体（総合）では見えなかった傾向が、タイプ別に分けることで見えてきます。東京23区では、全体的には上昇傾向が続いているように見えますが、シングルタイプは引き続き堅調な上昇率を示しています。ファミリータイプの上昇率は意外と低く、直近の前期比では下落（－1.37）傾向が見られます。物価上昇に伴いファミリータイプを求める家族世帯の家計負担は大きく、賃料の予算にも限界があるため、上昇傾向に歯止め（高い賃料では借り手がつかない）がかかりつつある可能性があるかもしれません。

一方、東京都下は、23区とは逆に前年同期比ではコンパクトタイプとファミリータイプが大きく上昇しているものの、シングルタイプは前々年同期比、前年同期比でも上昇率が低く、特に前期比では下落傾向が見られます。都下のこうした傾向は、シングルタイプの供給過多か、予算に合わない層の需要が東京都以外の地域へ移った可能性が考えられます。

東京23区内の区で見る家賃相場の傾向は

公益財団法人東日本不動産流通機構では、東京23区におけるマンションの成約平均賃料の動向を四半期ごとに公表しています。ここでは2024年7月～9月、2023年7月～9月、2022年7月～9月のデータを比較して賃料の動向を見てみましょう。

2022年から2024年までの同期の平均賃料の比較では、23区全体で賃料は上昇しており、特に都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）は2024年7月～9月期には単価ベースで4,000円／㎡を超え、なかでも港区は5,000円／㎡（平均建物面積39.55㎡、平均賃料198,000円）を突破しています。（※1）平均賃料が上昇を続けているなかでも、成約件数は2022年～2024年で比較してもおおむね減っていないことから、都心部の賃貸需要は安定しているといえます。

また、都心部の賃料高騰の影響か、江東、荒川、板橋の各区で賃料上昇は続いているものの、いずれの区でも成約件数が大幅に増加しており、23区内でも都心部からその外へ賃貸需要が流れている傾向が見られます。

横浜・川崎エリアの家賃相場の推移をマンションタイプ別に見る

＜横浜・川崎　タイプ別インデックス＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

＜横浜・川崎　タイプ別インデックス推移＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

シングルタイプは上昇ペースが鈍化か

シングルタイプの賃料は、上昇が続いているものの、前年同期比や前々年同期比と比べると上昇率が明らかに鈍っています。特に前々年同期比は総合が6.05であるのに対して、1.57と、ほかのタイプと比べて昨年からそれほど賃料が上昇していないことが分かります。

コンパクトタイプでは上昇が緩やかになりつつある

コンパクトタイプの賃料は、前々年同期比と比べると7.88と急激な上昇率となっていますが、前年同期比2.99、前期比0.43と徐々に上昇率が落ち着いてきている印象があります。今後、このまま賃料の上昇は落ち着く可能性があります。

ファミリータイプもコンパクトタイプと同様の緩やかな上昇傾向

ファミリータイプは前々年同期比6.60、前年同期比1.88、前期比0.20と賃料上昇が落ち着いてきた印象があり、コンパクトタイプ同様、このまま賃料上昇が落ち着く可能性があるように思われます。

エリアの傾向まとめ：全体的に賃料上昇に落ち着きが見られる

横浜・川崎エリアは、全てのタイプで、賃料の上昇傾向が緩やかになってきています。特にシングルタイプは前々年同期比でも上昇率はそれほど高くなく、今後このエリアでは賃料上昇がどこまで続くのか注視する必要があるようです。

千葉・埼玉エリアの家賃相場の推移をマンションタイプ別に見る

＜千葉西部　タイプ別インデックス＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

＜千葉西部　タイプ別インデックス推移＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

＜埼玉東南部　タイプ別インデックス＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

＜埼玉東南部　タイプ別インデックス推移＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

シングルタイプは千葉西部では上昇傾向が落ち着くが、埼玉東南部では上昇傾向が続く

シングルタイプでは、前々年・前年同期比で千葉西部は高い上昇率を示しているものの、前期比では0.93と上昇率が緩やかになり、一昨年からの急な上昇に対して、今後、やや賃料上昇が落ち着く可能性があります。一方、埼玉東南部は、前々年同期比、前年同期比、前期比いずれも中程度の上昇率で推移しており、引き続き賃料上昇傾向が続く可能性が高いように思われます。

コンパクトタイプは千葉西部では引き続き上昇傾向、埼玉東南部は上昇傾向が緩やかに

コンパクトタイプは、千葉西部では前々年同期比、前年同期比、前期比いずれも高い上昇率を示しており、引き続き賃料上昇が続く可能性が高いようです。一方、埼玉東南部では、前々年同期比より前年同期比の上昇率が高かったものの、前期比がほぼ横ばいとなっており、今後の動向には注意が必要です。千葉西部と埼玉東南部では、コンパクトタイプの賃料の動向に差が出ており、埼玉東南部のコンパクトタイプの賃料上昇は鈍化する傾向があるでしょう。

ファミリータイプでは千葉西部、埼玉東南部とも賃料上昇傾向が鈍化

ファミリータイプは、千葉西部では前々年同期比で9.96と非常に高い上昇率を示していましたが、前年同期比で4.90、前期比で0.63と上昇に鈍化が見られます。さらに、千葉西部のインデックス値は125.55とほかのタイプと比べてもこの15年の上昇率が非常に高く、特に一昨年と比べて急激に上昇しています。一方、埼玉東南部では、前期比で－1.29と下落傾向が見られるため、賃料の上昇に陰りが見えるといえるでしょう。次の四半期のインデックスを注視する必要があります。

エリアの傾向まとめ：千葉西部は引き続き賃料上昇傾向・埼玉東南部はコンパクトタイプとファミリータイプに上昇の一服感か

千葉西部は、全てのタイプの賃料で上昇傾向が見られ、引き続き賃料上昇が続く可能性が高いと思われます。特に、千葉西部のファミリータイプはインデックス値が125.55となっており、2009年以降ではほかのタイプと比べて非常に高い数値を示しています。相対的に最も賃料が上昇しているため、今後の推移が気になります。

一方、埼玉東南部は、シングルタイプに関しては上昇傾向が続いており、引き続き賃料上昇の可能性が高いものの、コンパクトタイプとファミリータイプでは、前期比でやや下落傾向が見られるため、今後は著しく上昇する可能性が低いという見方ができます。

首都圏以外の主要都市の家賃相場の推移をマンションタイプ別に見る

続いて、首都圏以外の札幌市、仙台市、京都市、大阪市、名古屋市、福岡市の推移を見てみましょう。

シングルタイプは地域によって賃料の動向に大きな差がある

＜地方都市タイプ別インデックス　シングルタイプ＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

＜地方都市タイプ別インデックス推移　シングルタイプ＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

名古屋市と大阪市は、前々年同期比、前年同期比、前期比のいずれも下落傾向が続いており、特に前々年同期比の水準を下回っていることから、今後も賃料下落の傾向が続く可能性があります。また、大阪広域も大阪市と似たような動向を示しており、賃料の下落傾向があります。

一方、仙台市は前々年同期比、前年同期比、前期比のいずれも堅調に上昇傾向が続いており、今後もしばらくこの傾向が続く可能性が高いと思われます。

ほかの札幌市や京都市、福岡市では、前々年同期比と前年同期比では上昇傾向があるものの、前期比ではやや下落傾向が見られ、今後の動向に注視する必要があるようです。特に福岡市ではインデックス値が123.00まで上昇しており、下落傾向が顕著に出ているわけではありませんが、今後の動向が気になります。

コンパクトタイプはすべての地域で引き続き上昇傾向が見られる

＜地方都市タイプ別インデックス　コンパクトタイプ＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

＜地方都市タイプ別インデックス推移　コンパクトタイプ＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

コンパクトタイプは、全地域で前々年同期比が上昇しており、特に京都市、大阪市、大阪広域では10以上の上昇傾向を示しています。前年同期比と前期比でも全地域で上昇傾向を示しており、引き続き全地域で上昇傾向が継続する可能性もあるでしょう。ただし、前期比ではやや上昇傾向に落ち着きがあるように思われます。

さらに、インデックス値を見ると、大阪市と京都市では既にそれぞれ139.45、134.28と高い水準にあり、今後どこまで上昇するのか注視する必要があります。一方、名古屋市のインデックス値は2009年第1四半期の水準よりやや下回っており、ここ15年賃料としてはほぼ変わっておらず、上昇傾向があるとはいえないようです。

ファミリータイプでは上昇傾向の地域と下落傾向の地域があり、賃料動向の差が大きい

＜地方都市タイプ別インデックス　ファミリータイプ＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

＜地方都市タイプ別インデックス推移　ファミリータイプ＞

出所：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

ファミリータイプは、シングルタイプ以上に地域ごとの賃料動向に差があります。大阪市と札幌市は、インデックス値が140を超えており、この15年で賃料が大きく上昇しました。特に、大阪市は、前々年同期比で20以上、前年同期比で15以上の上昇となっているうえ、前期比でも6以上の上昇と賃料上昇が顕著で、今後も上昇傾向が続く可能性が高いでしょう。

札幌市は、前年同期比ではやや下がっているものの、前期比で8以上上昇しており、大阪市同様今後も賃料上昇の可能性があります。仙台市はゆっくりですが着実に上昇しており、福岡市は前々年同期比で20以上の上昇と急激な上昇となっています。賃料上昇の過程に違いがあるものの、いずれの地域もインデックス値が135以上と上昇傾向が続くのか、やや落ち着くのか今後の動向を注視したいところです。

大阪広域は、前々年同期比ではやや下回っているものの、前年同期比や前期比ではやや上昇しており、ゆっくりと上昇傾向が続いています。京都市は、インデックス値が102.70とここ数年はやや上昇傾向があるものの、15年間ではそれほど賃料は変化しておらず、比較的安定した賃料水準にあるといえます。名古屋市は、インデックス値が80.87と15年間で見ると、賃料水準は20近く下落しています。前々年同期比、前年同期比、前期比いずれも下落傾向を示しており、引き続き下落が続く可能性が高いでしょう。

地域的な賃料の動向は

札幌市は、全体的に賃料上昇の傾向がありますが、この25年のファミリータイプの上昇率が高く、シングルタイプについては賃料上昇が続く可能性は不確かです。コンパクトタイプとファミリータイプはしばらく上昇していく可能性が高いでしょう。

仙台市は、全タイプがゆっくりと上昇しており、引き続きゆっくりと上昇していく可能性が高いようです。名古屋市は、シングルタイプが15年前と比べてインデックス値がやや上回っているものの、コンパクトタイプとファミリータイプでは下回っており、特にファミリータイプでは20程度下がっていることから、今後もコンパクトタイプとファミリータイプは下落する可能性が高いと思われます。

京都市は、コンパクトタイプで上昇傾向が続いているものの、ほかのタイプでは上昇傾向が鈍化しています。特にファミリータイプはインデックス値が102.70と、15年前と比べてもそれほど上昇しておらず、賃料はおおむね安定していると思われます。

大阪市は、コンパクトタイプとファミリータイプで賃料の上昇率が大きく、今後もこの傾向が続きそうな気配があります。一方でシングルタイプは直近で下落傾向が見られ、今後の動向を注視する必要があるでしょう。大阪広域では、コンパクトタイプとファミリータイプに緩やかな上昇傾向が見られますが、シングルタイプにやや一服感があり、大阪市のシングルタイプの下落傾向があるため、その影響で需要が市内に向いた可能性があるようです。

福岡市は、全タイプで上昇傾向が続いており、特にファミリータイプは急激な上昇傾向となっているため、今後の動向に注意が必要です。

家賃相場の推移は定期的にリサーチしよう

マンションの家賃相場は、首都圏ではここ数年上昇が続いていますが、地方都市では上昇傾向が続く地域と、ゆっくりとではあるものの下落傾向が見られる地域もあります。

首都圏でもタイプによってやや傾向が異なり、たとえば、東京都下のコンパクトタイプのように15年前と比べてもそこまで賃料が上昇していないものや、千葉西部のファミリータイプのようにここ数年で高い上昇率となっているものもあります。

一方、地方都市では、当然ではあるものの、地域ごとに賃料の動向が大きく異なっています。たとえば、名古屋市のようにシングルタイプ以外で賃料が下落している地域もあれば、札幌市や大阪市のファミリータイプのように首都圏以上に上昇率の高い地域もあります。

賃料の変化は、さまざまな要因によるものなので、一概に要因を特定できません。ですが、たとえば、首都圏に隣接している地域では、東京23区の賃料が高くなり、需要層の予算を超えてくるとほかの地域へ需要が移動することや、マンション価格の上昇でこれまで購入していた層が賃貸需要層にとどまることなども賃料の動向に影響を与えるものといえます。

これから不動産投資を目指す方や、既に投資家（不動産オーナー）である方が、投資先の不動産の地域や間取り（タイプ）、賃料設定などを検討するうえでは、こうしたインデックスは有用な指標になります。今後も定期的に推移を見守り、気になるエリアの情報は積極的に調べることをおすすめします。

三井不動産リアルティでは有益な情報をご提供するとともに、マンションに関するご相談を受け付けています。より詳細な情報をお求めの方は、マーケットレポートを請求してみてはいかがでしょうか？ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

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※1出典：「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」、公益財団法人東日本不動産流通機構 （最終確認：2025年1月14日）

参考：「マンション賃料インデックス公表資料　2024年第2四半期」、アットホーム株式会社・株式会社三井住友トラスト基礎研究所 （最終確認：2025年1月14日）

一般的に、大手の賃貸管理会社は中小の賃貸管理会社より管理戸数や実績が多く、それぞれの会社ごとに独自のブランドイメージや強みを持っています。

一棟マンションや区分所有マンションなど、賃貸管理会社ごとに得意な物件の分野があります。たとえば、三井のリハウスは、マンションの区分所有者が個別に貸し出す物件の賃貸管理において豊富な実績を持っています。

●区分所有マンションの賃貸経営についてはこちら

なお、物件案内や契約を行う仲介業者と違って、賃貸管理会社は入居者の募集、審査、賃料の集金や借主の契約更新、メンテナンスなどの業務を行います。なかには仲介と管理の両方を行う賃貸管理会社もあります。

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この記事では、大手の賃貸管理会社のメリット・注意点を、地域密着型の中小の賃貸管理会社と比較しながら解説します。

大手と中小の違いを一覧で比較

大手の賃貸管理会社と、地元に根付いている中小の賃貸管理会社は「強み」に違いがあります。自分に合った賃貸管理会社を見つけるために、それぞれのメリットや注意点を踏まえて、どちらが自分にとってよりプラスであるかを考えるとよいでしょう。

それぞれの主な違いを以下の一覧表で比較しました。

たとえば、手数料といった費用面を重視するのであれば、地元にある中小の賃貸管理会社から検討するとよいかもしれません。対して、管理体制やトラブル対応など、賃貸経営を行ううえでの手間やストレス負担の軽減を重視するなら、まずは大手の賃貸管理会社に問い合わせるのがおすすめです。

●賃貸経営についてのご相談はこちら

大手賃貸管理会社を選ぶメリット

大手の賃貸管理会社に依頼するメリットについて、以下で詳しく解説します。

サービスの質が保たれている

大手の賃貸管理会社では、管理業務の運営がマニュアル化されている場合も多く、一定以上の品質でサービスが受けられるでしょう。地域に左右されず、求めるサービスが受けられる安心感は、大手ならではのメリットです。また、大手賃貸管理会社はこれまでの豊富な実績・経験にもとづく管理業務のノウハウを用いて、さまざまなトラブルに対応してくれます。

たとえば、三井のリハウスでは賃料等の収納代行・ご送金、原状回復工事の手配をはじめ、コールセンターの24時間受付・対応など、さまざまな管理サービスをご用意しております。

●三井のリハウスの賃貸管理プラン・サービスについてはこちら

集客力に優れている

仲介業務も行っている大手の賃貸管理会社は、高い知名度や独自のブランド力があるため、中小の賃貸管理会社と比べて集客力が高く、空室の状態が続きにくいでしょう。また、大手賃貸管理会社は全国展開をしていることが多く、ネットワークを活用した集客も魅力の1つです。

三井のリハウスでは、全国に277店舗（※1）の拠点があり、幅広いネットワークとWebによる集客活動を行っています。

安定した経営力がある

大手賃貸管理会社は、大企業グループの系列会社や、ハウスメーカーの子会社であることが多く、経営基盤が安定しています。そのため、管理を依頼している途中に会社が経営の危機に陥り、サービスを受けられなくなるといった不安が少ないでしょう。

大手賃貸管理会社を選ぶ際の注意点

大手の賃貸管理会社を選ぶ際には、メリットだけでなく注意しておくべき点もあります。以下で詳しく解説します。

管理手数料が高い

中小の賃貸管理会社に比べて、大手賃貸管理会社の管理手数料は高い傾向があります。管理手数料とは、賃貸管理会社に管理業務を依頼する際にかかる料金のことです。

ただし、管理手数料が高い分、管理内容が充実しているケースも多く見られます。安さだけに注目するのではなく、管理手数料がサービス内容に見合った金額かどうかで選ぶようにしましょう。

急なトラブルへの柔軟な対応が難しい

大手の賃貸管理会社の注意点として、急なトラブルが起きた際に柔軟な対応ができないこともあります。大手の賃貸管理会社は、大規模な組織内で従業員が適切に判断・対処できるように、マニュアル化された業務の運営を行っています。イレギュラーなトラブルが起きた場合、確認や状況把握に時間を要することもあるでしょう。現場で即座に対応することが適切ではないと判断した場合は、上司や本社とも連携を取るため、対応までに時間がかかることもあります。

しかし、いつ発生するか分からない設備故障やトラブルに備えるため、24時間いつでも連絡可能な受付サービスを提供している会社もあります。大手の賃貸管理会社のなかでも、そのような賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。

なお、三井のリハウスでは、設備故障に対する24時間受付・対応を行っているため、設備に不具合がある際はどの時間帯でもすぐに相談が可能です。

担当者が変わりやすい

大手賃貸管理会社は、中小と比べると、人事異動によって担当者が変わりやすい傾向があります。数年かけて担当者と信頼関係を築いても、担当者が変わればまた最初から話をしなければなりません。また、以前は融通が利いていたことも担当者の変更によって不便になったり、引き継ぎが不十分でトラブルに発展したりする恐れもあるでしょう。ただし、中小の賃貸管理会社でも人事異動はあります。企業規模にかかわらず、担当者変更に伴うリスクは付き物だと心得ておきましょう。

中小の賃貸管理会社を選ぶメリット

地元に特化した中小の賃貸管理会社にも、大手とは違った独自のメリットがあります。以下、地域密着型のメリットについても詳しく解説します。

フットワークが軽い

中小の賃貸管理会社では、社員一人ひとりの担当物件が少ないため、フットワークが軽く、トラブルがあればすぐに相談できるところがメリットです。もちろん、担当者の力量次第にはなりますが、小規模な運営体制では、大手に比べると個人の裁量が大きくなるため、担当者の経験が豊富であるほどイレギュラーなトラブルにも柔軟に対応してくれるでしょう。

地域情報に詳しい

地域密着型の中小の場合、地元特有の情報や客層を深く知っている傾向があります。それにより、独自のネットワークやノウハウを生かした集客が得意といえます。

管理手数料が安い

中小の賃貸管理会社は、管理手数料が大手に比べてリーズナブルなことが多いでしょう。管理を依頼するうえで費用の負担を抑えたい場合は、中小の賃貸管理会社に依頼するほうがよいかもしれません。ただし、管理手数料が他社より安くても、サービスが不十分な場合は見直しが必要です。

中小の賃貸管理会社を選ぶ際の注意点

地域密着型である中小の賃貸管理会社を選ぶ際に注意すべき点を、以下で詳しく解説します。

サービスの質が不安定

地域密着型では、大手と違って管理業務がマニュアル化されていない可能性もあり、担当者ごとに対応が異なる場合があります。担当者がまだ業務に不慣れだったり、担当者が変わったりすると、管理の質が落ちてしまう恐れもあるでしょう。また、大手と比べて人手が足りず、規模によっては対応しきれないトラブルもあるかもしれません。

集客力が弱い

中小の賃貸管理会社の場合、集客力に限界を感じることが多い傾向があります。地域密着型は、地域特有の情報にもとづいた集客を行ってくれますが、インターネットや全国ネットワークを最大限活用できる大手と比べると、空室の状態が続く可能性も高いでしょう。特に、WebやSNSを用いておらず、募集方法が店先の広告のみといったような場合には注意が必要です。

長期経営に不安がある

長い間経営を続け、地元に根付いている中小の賃貸管理会社は、経営者の高齢化や後継者不足などの理由で倒産してしまう恐れがあります。管理を依頼していた会社が倒産すると、引き続きサービスを受けられなくなり、新たな依頼先を探す必要があります。長期間の賃貸経営を考えている方には、大手がおすすめでしょう。

賃貸管理会社を選ぶ際のポイント

賃貸経営を成功させるためには、信頼できる賃貸管理会社を選んだり、評判の悪い管理会社を避けたりすることが必要です。納得できる賃貸管理会社を選ぶためのポイントは、以下の通りです。

・集客力 ・トラブルへの対応の早さ ・サービス内容 ・安定した経営状況

集客力

集客力は、安定した賃貸経営において重要な要素です。集客力が優れていれば、空室になっても新たな借主が決まりやすいでしょう。

その会社が担当する管理物件の平均募集期間や、空室対策のノウハウが備わっているかどうかが、集客力を見極める参考になります。

トラブルへの対応の早さ

トラブルが発生した際の対応の早さも、賃貸管理会社を選ぶポイントの1つです。トラブルへの対応が遅れると、それに対する不満から退去者が出る恐れもあります。緊急で連絡しても、対応してくれる体制やサービスが整っている賃貸管理会社を選ぶとよいでしょう。

サービス内容

管理業務の内容が、自分の希望と合っているかも確かめておく必要があります。賃貸経営において自身が悩んでいる要素に強い会社を選ぶのがおすすめです。

なお、サービス内容に対して管理手数料が適正な価格であるかを判断することも重要です。管理手数料の安さだけで選んでしまうと、空室対策が不十分だったり、緊急時の対応が手薄だったりして後悔することがあるため、注意しましょう。

安定した経営状況

経営状況が安定していれば、サービスの質が担保されていて信頼できると考えられます。自身が安心して継続的に賃貸管理業務を委託できるだけでなく、入居者も安心して快適な生活が送れるでしょう。実績が豊富で経営状況に心配がない賃貸管理会社に委託するのが安心です。

●不動産管理会社の選び方についてはこちら

本当に頼れる賃貸管理会社を選ぼう

賃貸管理会社は、大手と中小でそれぞれ異なるメリットがあります。失敗しない会社選びをするためにも、自分の希望に合ったサービスがそろっている賃貸管理会社に依頼するのがよいでしょう。ほかの仕事で忙しく、賃貸経営にあまり時間をかけられない方には、さまざまな管理業務をまとめて依頼しやすい大手がおすすめです。

三井のリハウスは、区分所有マンションで賃貸経営される貸主さまを中心に、豊富な取引実績を持っています。三井不動産グループの幅広いネットワークやノウハウを生かし、お客さまのご希望に沿ったサービスを提供します。賃料の無料査定も行っているので、賃貸経営にお悩みの方はぜひご相談ください。

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※1 2024年4月1日時点。

亡くなった親の家を売却する際、兄弟間の話し合いがうまくまとまらないと、トラブルに発展する恐れがあります。たとえば、遺産分割協議でどのような方法をとるか、親の家を売却して得た代金をどのように分けるかなどで対立することが考えられるでしょう。

亡くなった親の家を相続しないままの売却はできず、売却するには相続登記が必要です。亡くなった親が所有していた不動産を兄弟で売りたい場合、相続登記により亡くなった被相続人から相続人へ名義変更がされているか否かについて注意しましょう。

●相続登記に関する詳しい記事はこちら

●不動産を相続する方法に関する詳しい記事はこちら

亡くなった親の家を兄弟で相続する場合、遺産分割を行う必要があり、不動産の名義が単独名義となるケースもあれば、共有名義となるケースもあります。特に、共有名義で分割した場合、売却の方法は複数になるため注意しましょう。詳しくは後ほど説明します。

亡くなった親の家を兄弟で相続するための遺産分割の方法

親が亡くなって相続が発生した場合、兄弟で実家を売却する前に、名義変更のための遺産分割方法を決めます。亡くなった親の家を売るための主な遺産分割方法は、以下の4種類です。

・現物分割 ・換価分割 ・代償分割 ・共有分割

いずれかの遺産分割方法を選び、相続登記を行った後に売却ができます。

現物分割

現物分割とは、それぞれの相続人が相続財産を種類別に現物の状態で相続する遺産分割のことです。この方法のもとでは、兄弟間で不動産は兄、株式は弟が承継するといった遺産の分割がなされます。現物分割後は、兄弟のなかで家を単独で承継した1人だけが売却を行えます。

なお、土地に関しては、分筆により兄弟で分割して相続することが可能です。分筆によって得た持分は、持ち主が自由に売却できます。

換価分割

換価分割とは、登記後に亡くなった親の家を売却し、その代金を相続人である兄弟間で分け合う方法です。この方法を用いることで、売却を済ませながら現物分割より公平に遺産を分割できます。兄弟で行う場合、換価分割を目的とした代表者を1人決めて不動産の売却を行い、ほかの兄弟へ必要な額を分ける形になるでしょう。ただし、不動産売却の際、相場を知らずに売り出し価格を設定したり、焦って売り急いだりすると、安値で売って損をしてしまう恐れがあります。売却の際には慎重に売却活動を行いましょう。

●不動産売却のご相談はこちら

代償分割

代償分割とは、相続人のうちの1人が不動産全体を相続し、ほかの相続人に代償金を支払う遺産分割方法です。この方法であれば、ほかの兄弟に代償金を支払う必要はありますが、兄弟の1人が亡くなった親の家を単独で相続して売却することが可能です。また、換価分割と異なり、代償金を支払えば売却を急がなくてよいため、遺産分割後、売却するまでは亡くなった親の家にそのまま住んでいられます。

共有分割

共有分割は、不動産を兄弟で共有して相続する方法です。この方法では、相続人へ名義変更する際に兄弟の共有名義となります。売却の際は、単独名義の不動産と異なりいくつかのパターンがあるため、しっかりと理解したうえで最適な方法を選びましょう。共有分割で相続した不動産の売却方法は、次の章で詳しく説明します。

●売却による分割方法に関する詳しい記事はこちら

亡くなった親の家を兄弟の共有分割で相続した際の売却方法4つ

亡くなった親の家を兄弟で共有分割して相続登記をした場合は、名義人が複数人となるため、売却にはいくつかのパターンがあります。主な売却パターンは以下の4つです。

・共有者全員の同意により、不動産全体を売却する ・自分の共有持分だけを売却する ・ほかの共有者に自分の共有持分を売却する ・ほかの共有持分を全て買い取った後に売却する

それぞれについて以下で詳しく解説します。

●不動産共有名義に関する詳しい記事はこちら

共有者全員の同意により、不動産全体を売却する

共有者の全員が同意すれば、不動産全体を相場価格で売却することが可能です。この場合、兄弟全員が名義人として売主になり、売買契約を結んで決済を行います。売却によって得られた代金を兄弟で分割すれば、亡くなった親の遺産を持分割合に応じて分配できます。兄弟間の意見の衝突なしに売買活動を進められる場合には効果的な方法だといえるでしょう。

自分の共有持分だけを売却する

共有名義の不動産でも、専門の不動産買取業者に自分の持分だけを売却することが可能です。自分の持分を業者に買い取ってもらうことで、代金を受け取りながら、亡くなった親の家の共有関係から脱することができます。ただし、買取の場合は、市場での売却に比べて得られる代金が安くなりやすいうえに、第三者と共有することが人間関係や訴訟のトラブルを招きやすいため、注意が必要です。

ほかの共有者に自分の共有持分を売却する

家の共有者であるほかの兄弟に、自分の持分を買い取ってもらうことも可能です。ほかの兄弟に経済的余裕があったり、より大きな持分を欲しがっていたりする場合にはこの方法を検討してみるとよいでしょう。兄弟間であれば比較的スムーズに売却しやすいため、有効な手段といえます。

ほかの共有持分を全て買い取った後に売却する

ほかの兄弟から共有持分を全て買い取り、親の家を共有名義から単独名義にして売却する方法もあります。兄弟が親の家の共有持分を手放したがっていたり、ほかの共有持分を買い取れる資金力があったりする場合は、この方法で売却を検討してみましょう。

亡くなった親の家を兄弟で売る際のトラブル2つ

遺産分割協議や共有持分の売却の際に、兄弟間で起こり得るトラブルやその対策について解説します。

遺産分割協議のときに対立が起こる

亡くなった親の家を売却したい場合は、遺産分割協議において、売却する意向と分割方法を兄弟で合意することが必要です。そもそも家を残すか売るかで意見が分かれ、兄弟間で対立が起きてしまうこともあるでしょう。そのような場合は、代償分割を選択することで家を残したい兄弟の1人が家を相続し、売却を保留にできます。ただし、代償金の金額を遺産分割協議で話し合って決定しなくてはなりません。また、口約束によって後にトラブルに発展しないよう、話し合いで決まった内容は遺産分割協議書に残しておくようにしましょう。

それぞれの分割方法について兄弟で確認しつつ、亡くなった親の家をどのような分割方法で、誰の名義で相続するかをよく話し合うことが大切です。

共有持分を売却するときに対立が起こる

ほかの共有者に自身の共有持分を買い取ってもらう場合、その売買の成約価格についてトラブルになる可能性があります。成約価格は査定や不動産鑑定で提示された価格を参考に、お互いが納得できるよう話し合って決めましょう。

また、共有持分を売却する際には、登記費用や印紙税などがかかる点に注意が必要です。

自分の共有持分のみを売る場合でも、トラブルや兄弟との関係悪化を避けるために、事前に相談・確認をしてから売却するようにしましょう。

●共有持分の売却で起こるトラブルや費用に関する詳しい記事はこちら

●相続した不動産を売却して分割する際の税金に関する詳しい記事はこちら

親の家を相続して売却する流れ

亡くなった親の家の相続手続きと、売却の流れは以下の通りです。

1．遺言書の確認 2．相続人の確認 3．遺産分割協議（遺言書がない場合） 4．相続登記 5．査定・売却活動 6．売買契約 7．決済・引渡し

相続では、多くの手続きや書類が必要です。遺産分割協議の際や、共同で不動産売却を行う際は、兄弟でよく話し合って決めるようにしましょう。

●遺産相続手続きに関する詳しい記事はこちら

亡くなった親の家を売る際は査定を活用しよう

亡くなった親の家を兄弟で売りたい場合、遺産相続協議や共有持分の売却に関する場面では、兄弟間での相談が非常に重要です。兄弟での話し合いを経て売却の準備が整ったら、スムーズに家を売るために不動産会社に査定を依頼しましょう。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績を生かして不動産の売却活動をサポートします。無料査定も行っているため、相続した不動産や共有名義の不動産の売却にお困りの方は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

●無料査定はこちら

不動産の売却時には、準備しなければならない書類が数多くあります。さらに、不動産の種類によって必要な書類は変わります。以下で土地、一戸建て、マンションの場合に分けて順番に解説します。

土地売却に必要な書類

登記済証（権利証）または登記識別情報
本人確認書類
実印・印鑑証明書
住民票
固定資産税納税通知書
固定資産評価証明書
土地測量図・境界確認書
抵当権抹消に必要な書類（住宅ローンの残債がある場合）

特に、土地測量図・境界確認書は土地・一戸建ての売買において重要な書類です。これらは、土地の面積や形状、隣地との境界を定義した図面のことで、境界が明確になっていないまま売却すると、トラブルに発展してしまうことがあります。もし境界が不明確な場合は、改めて測量が必要なケースもあるため、不動産会社の担当者や土地家屋調査士等の有資格者に相談しましょう。

また、住宅ローンを完済しておらず、抵当権が設定された状態では不動産を第三者に譲渡できないため、売却するには抵当権抹消登記をしなければなりません。その手続きの際に求められる書類（抵当権抹消に必要な書類）を用意する必要があります。

一戸建て売却に必要な書類

登記済証（権利証）または登記識別情報
本人確認書類
実印・印鑑証明書
住民票
固定資産税納税通知書
固定資産評価証明書
土地測量図・境界確認書
抵当権抹消に必要な書類（住宅ローンの残債がある場合）
間取り図・設備仕様書
建築確認済証・検査済証

一戸建てやマンションを売却するときには、建物の間取り図や住宅設備の仕様書が必要です。これらの書類は不動産会社が広告に使用し、購入希望者の購入の決め手になることもあります。

また、建築確認済証・検査済証は、建物が建築基準法を遵守していることを証明する書類です。これらの書類がない一戸建ての場合、住宅ローンの借り入れが困難になるほか、家のリフォームや増築の制約を受けるリスクもあるため、購入希望者の懸念となり得ます。

マンション売却に必要な書類

登記済証（権利証）または登記識別情報
本人確認書類
実印・印鑑証明書
住民票
固定資産税納税通知書
固定資産評価証明書
抵当権抹消に必要な書類（住宅ローンの残債がある場合）
間取り図・設備仕様書
マンションの管理規約

マンションを売却する場合、マンションの管理規約が分かる書類を準備しましょう。これは、買主にマンションの使用に関する規則を伝えるために用いられます。

ここまで不動産の種類別にご紹介してきたチェックリストは、主に必要になる書類です。状況によって追加で用意する書類もありますので、不動産会社の担当者に確認してみましょう。

不動産売却にかかる費用のチェックリスト

ここからは、不動産売却にかかる主な費用について解説します。費用のチェックリストは以下の通りです。

仲介手数料
登記費用
印紙税
譲渡所得にかかる税金

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却が成立した際に、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法によって成約価格に応じた上限額が設定されています。

●仲介手数料に関する詳しい記事はこちら

登記費用

登記費用とは、ローン完済によって抵当権抹消登記を行う際にかかる費用です。住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合のみかかり、不動産の登記簿から抵当権の記載を抹消する手続きに際し発生します。この手続きは自身で行うことも可能ですが、専門知識を要するため、司法書士に依頼するのが安心でしょう。その場合の依頼費用の相場は1万5,000円～2万円程度、住所変更登記を合わせると3万円～5万円になることもあります。

印紙税

印紙税とは、不動産売却時に取り交わす売買契約書に対して課税される税金のことです。売主用と買主用の2通の契約書にそれぞれ発生します。ただし、売買契約を紙の書類ではなく電子契約で行った場合は印紙税がかかりません。

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得とは、不動産を売却した際に発生する利益のことで、所得税と住民税が課されます。2つをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。譲渡所得にかかる税金の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の土地・建物は、所得税と住民税を合わせて39.63％、5年超の土地・建物は20.315％と決められています。なお、売った年の1月1日現在で所有期間が10年を超えているマイホームの場合は、軽減税率の特例が適用され、その限りではありません。また、不動産売却によって利益が発生しない場合は譲渡所得にかかる税金はかかりません。

●長期譲渡所得・短期譲渡所得に関する詳しい記事はこちら

不動産売却の注意点

不動産売却は多くの人にとって初めてのことであり、安全かつスムーズに進めるには事前に注意点を把握しておきましょう。不動産売却の前に知っておきたい、主な注意点は以下の通りです。

・適切な売却方法を検討する ・不動産売却の流れを押さえる ・査定価格のみで不動産会社を選定しない ・売却した翌年には確定申告を行う

適切な売却方法を検討する

不動産を売却する方法で最も一般的なのは、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」です。しかし、「少しでも早く売りたい」といった特別な事情がある場合は、そのほかの売却方法を選ぶと有効なこともあります。

たとえば買取は、不動産買取業者に物件を直接買い取ってもらう方法です。売却活動が不要なため、スピーディーな現金化が可能ですが、買取価格は仲介で売却する際の6割～8割程度になる点に注意しましょう。

また、「今の家に住み続けながらまとまった資金を手に入れたい」という場合は、リースバックを検討してもよいでしょう。リースバックとは、リースバック事業者に不動産を売却した後、事業者と賃貸借契約を結び、家賃を払って住み続ける方法です。同じ家に住み続けられるメリットがある一方、家賃が発生すること、条件によってはずっと住めない場合があることなどの注意点があります。

上記のような事情がなければ、最も高く売却できる可能性がある仲介を選ぶのがおすすめです。相場に見合った価格で売却できる可能性が高いうえ、実績豊富な不動産会社に依頼すれば早期売却もしやすくなるでしょう。

●不動産の買取に関する詳しい記事はこちら

●リースバックに関する詳しい記事はこちら

不動産売却の流れを押さえる

不動産の売却完了までにはさまざまな手続きが必要です。仲介を依頼する不動産会社の選定、媒介契約・売買契約の締結など、完了までには長期間に及ぶこともあります。手続きは以下の順序で進みます。

・不動産会社への査定依頼 ・媒介契約の締結 ・売却活動 ・売買契約の締結 ・決済・引渡し

あらかじめ流れを押さえ、計画を立てることでスムーズな売却を実現しましょう。

●不動産売却の流れに関する詳しい記事はこちら

●不動産売買に関する詳しい記事はこちら

査定価格のみで不動産会社を選定しない

仲介を依頼する不動産会社は、査定価格の高さだけで選ばないようにしましょう。提示された査定価格が実際の成約価格になるとは限りません。不動産会社に査定価格の根拠を聞いたうえで、不動産会社の販売実績やサポート体制など複数の要素を考慮して選ぶのがよいでしょう。

売却した翌年には確定申告を行う

不動産の売却によって利益が出た場合、確定申告をしなければなりません。確定申告とは、1年間の所得に対する納税額を国に申告し、税金を納める手続きです。売却により利益が生じたにもかかわらず申告を行わないと、税務署の調査が入り、無申告加算税や延滞税が課されることがあります。また、特例の要件を満たせば税金の優遇を受けられることや、利益が出ず赤字になってしまった場合も申告によって節税できることもあるため、売却が完了した翌年には確定申告を忘れずに行いましょう。

●不動産売却時の確定申告に関する詳しい記事はこちら

不動産を高く売る方法

不動産をなるべく高く売るには、事前にコツを押さえておくことが重要です。不動産売却を成功させるコツは以下の通りです。

・相場価格を知る ・売却の時期を選ぶ ・物件の印象をよくする ・信頼できる不動産会社を選ぶ

具体的に見ていきましょう。

相場価格を知る

不動産の相場価格を知ることで、売り出し価格の妥当性を判断しやすくなるでしょう。相場価格より低過ぎると損をしてしまい、高過ぎると買い手が付きにくくなってしまいます。自分で調べる際には、所有する不動産に近い条件の物件がいくらで取引されているか無料で閲覧できる、「不動産情報ライブラリ」「REINS Market Information」などを利用してみましょう。

売却の時期を選ぶ

不動産の需要が高まる時期に売却することで、より高値で取引しやすくなります。一般的に、新年度前の1月～3月と人事異動の多い9月～10月に需要が高まるため、可能であれば、それらのタイミングに合わせて計画的に売却活動を行うとよいでしょう。

物件の印象をよくする

買い手を付きやすくするためには、物件の印象をよくしましょう。築年数の古い物件でも、外壁や内装のメンテナンスを行うことで見栄えがよくなります。自身で清掃を行うほか、専門業者によるハウスクリーニングの利用も検討してみましょう。

また、内覧時に物件の魅力を最大限にアピールできるよう、事前に整理整頓を心がけるのも効果的です。第一印象を左右する玄関周りや、内覧者からの注目度が高い水回りはより念入りに行いましょう。さらに、明るく心地よい印象を与えられるよう、室内は全ての照明をつけましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産を高く売却するには、実績のある不動産会社に仲介を依頼することが重要です。過去の取引実績のほか、得意な分野・エリアなどは不動産会社によって異なります。また、売却についての疑問や相談に対する担当者の対応も、信頼できるかどうかを判断するうえで参考となるでしょう。売りたい不動産の特徴と照らし合わせながら、親身になって対応してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

査定は信頼できる不動産会社に依頼しよう！

ここまで、不動産売却で必要な書類やかかる費用についてチェックリストを用いながらご紹介してきました。うまく活用しながら準備を漏れなく行い、納得のいく売却を成功させましょう。

また、売却を成功させるために重要なのは「不動産査定」です。所有する不動産がいくらで売れそうなのかをまず把握することで、適切な売り出し価格を決めたり、資金計画を立てたりするのに役立つでしょう。より精度の高い査定結果を得るために、取引実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。

三井のリハウスは、累計取扱件数100万件以上の実績をもとに、無料のAI査定・簡易査定・訪問査定を行っています。査定後は、売却に関するさまざまなサポートも受け付けているため、不動産売却をご検討中の方はぜひお気軽にご相談ください。

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家族信託とは、信頼できる家族に自分の財産に関する権限を与え、財産の管理・処分・運用を依頼することです。営利を目的とせずに他者が財産管理や処分などを行うことから、民事信託とも呼ばれます。この家族信託や民事信託は公的な表現ではありませんが、一般的に家族に財産管理を依頼する場合の通称として使われています。

仕組み

家族信託は「委託者」「受託者」「受益者」の3者間で行われる仕組みです。財産の所有権を持つ「委託者」が信頼できる家族に財産の管理を依頼すると、依頼された家族が「受託者」となります。そして、この「受託者」が財産を管理・処分・運用することによって生じた利益を受け取る人が「受益者」です。「委託者」と「受益者」が同一の場合もあります。

注目される理由

家族信託は、2006年の信託法改正から制度が始まり、高齢化とそれに伴う認知症患者数の増加によって注目されるようになりました。

総務省統計局の調査によると、全国の高齢者（65歳以上）の割合は2024年9月15日現在、29.3％と過去最高を更新（※1）しています。また、厚生労働省の調査では、高齢者のうち要介護（要支援）認定者の割合は、2023年3月末で全国平均19.0％です。さらに詳しく内訳を見ると、前期高齢者（65歳以上75歳未満）に占める要介護（要支援）認定者の割合は10.4％、後期高齢者（75歳以上）に占める要介護（要支援）認定者の割合は89.6％（※2）となっています。

このような現状から、財産の所有者が何らかの理由で財産管理・処分ができなくなってしまったときの備えとして行われることが多いと考えられます。そこでこの記事では、将来のために家族信託を検討している方に向けて、家族信託のメリットや手続きの流れ、費用などについて徹底解説します。

家族信託のメリット

家族信託を活用することで得られるメリットは主に3つあります。それぞれ具体的に見ていきましょう。

柔軟に財産の管理ができる

家族信託を組成しておくと、財産の所有者が財産を動かせなくなったときでも、その家族が柔軟に財産を管理できます。

たとえば、財産の所有者が認知症になってしまった場合、本人が銀行からお金を引き出したり、所有している不動産を売却したりすることは難しいでしょう。しかし、本人から家族信託を受けた人がいれば、その人が財産の管理や処分、そのほか必要な行為を行うことができます。同様に、認知症等で判断力が低下した人のための財産管理方法として「成年後見制度」がありますが、成年後見制度を使って自宅を売却する際は、家庭裁判所の許可が下りなければ売却することができず、時間や手間がかかります。対して家族信託の場合は、受託者の判断で売却が可能なので、より柔軟に管理ができます。

●成年後見制度についてはこちら

遺言機能がある

家族信託には、遺言書のような効果もあります。財産の所有者が生きている間の財産管理だけでなく、死亡した後、誰に資産承継するかについても信託契約で決めることが可能です。信託契約で資産承継を決めておけば、信託法（特別法）が優先的に適用されるので、遺産分割協議の必要もなくスムーズな相続が行えます。

このように、本人が生きている間に資産承継する相手が選べるという点で、家族信託は生前贈与に似ているといえます。しかし、生前贈与は贈与税の課税対象であり、相続税よりも高い税率で課税されることもあります（家族信託により承継する資産には相続税がかかります）。

●遺産相続手続きについてはこちら

●生前贈与についてはこちら

次の世代の相続も指定できる

家族信託の遺言機能を使うと、委託者は「最初の受益者が亡くなった場合、次の受益者はこの人にする」というように、複数の受益者とその優先順位を決められます。受益者とは、委託者が家族に信託した財産が生み出した利益を受け取れる人です。つまり、委託者は複数世代にわたる相続を指定でき、遺言書ではできない二次相続以降についても財産の所有者の意向を反映できます。

家族信託の注意点

家族信託は、将来的に所有者の意思を反映した財産管理を行うために有効な手段の1つです。しかし、注意すべきこともあります。ここでは、主な3つの注意点をご紹介します。

節税効果は低い

家族信託に節税効果はあまり期待できません。たとえば、財産の所有者（委託者）から財産管理を任された人（受託者）は、管理をしている間はその財産分の所得税・住民税を支払う義務が発生します。ただし、この税金は、家族信託契約の有無にかかわらず発生するものです。つまり、家族信託を組成しても、していないときと同じように課税されます。

また、家族信託の財産所有者（委託者）とその財産から発生した利益を受け取る人（受益者）が異なる場合、受け取った利益には贈与税がかかり、受益者が支払い義務を負います。

損益通算ができない

家族信託では、信託した不動産から生じた損失を、信託していない財産から得た利益で相殺することはできません。

たとえば、家賃収入のある複数の不動産を所有している人が、そのうちの1つを家族に信託した場合は注意が必要です。信託した不動産で赤字が出たとしても、ほかの信託していない不動産で出た黒字分から差し引くことはできません。

受託者の選任は慎重に

家族信託をすると、財産の管理を任されている受託者がその財産を使い込んでしまう恐れがあります。受託者には信託された財産の管理・処分、そのほか必要な行為をする権限が与えられています。そのため、信託された不動産を売却して現金化し、自由に使ってしまうことも可能です。

このリスクは、「信託監督人」や「受益者代理人」を選出するという方法で対処できます。「信託監督人」は信託財産が適切に管理・運用されているかを監視する役割を果たし、「受益者代理人」は受益者のために権利に関係する行為を代わりに行う役割を持ちます。

家族信託はどのようなときに使える？

多くのメリットがある家族信託ですが、どのようなときに使えるのか、具体的なケースについてご紹介します。また、逆に必要のないケースについても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

認知症対策

家族信託は主に、親の認知症対策として検討されます。財産の所有者である親が認知症により正常な意思決定ができないと判断されると、資産凍結の可能性があります。しかし、家族信託を行っていると、受託者が金銭や不動産を自由に管理できるため、受託者の資産を認知症になった本人の介護に使えるので安心です。

子どもの生活保障

障害のある子どもがいる方にとっても、家族信託は効果的です。家族信託では、受託者とは別に受益者を設定できます。信頼のおけるほかの家族に受託者として財産を管理してもらい、受益者を障害のある子どもに認定することで、収益が子どもに入るという仕組みを作れるのです。

必要ないケース

家族信託が必要ないケースとしては、主に以下の3つがあります。 それぞれ見ていきましょう。

信託する財産が少ない 不動産を所有しておらず、かつ財産が少額である場合は、家族信託は不要です。家族信託にかかる費用のほうが高くなってしまう可能性があるため、注意しましょう。

財産の管理を任せられる人がいない 家族仲が悪かったり、親族が少なかったりと、財産の管理を安心して任せられる人がいない場合も、家族信託は不要といえます。家族信託は、受託者に財産管理の権限があるため、もめごとにつながってしまうかもしれません。

委託者の存命中に不動産を売却する予定がない 不動産を委託者の存命中に売却する予定がない場合も、家族信託をしないほうがよいでしょう。家族信託は委託者の存命中に不動産を売却することを想定しており、家族信託を組成済みの不動産を売却することなく委託者がご逝去された場合、空き家の3,000万円特別控除の適用外となるため注意が必要です。

●空き家の3,000万円特別控除についてはこちら

家族信託の手続きの流れ

家族信託の手続きの流れは、以下の4つのステップで行われることが一般的です。具体的に見ていきましょう。

1．信託契約を結ぶ

財産の所有者は、財産の管理を任せたい家族を選んで、信託契約を結びます。信託契約を結んだことを証明するためには、信託契約書の作成が必要です。この信託契約書には以下の項目を必ず記載しなければなりません。

・契約の趣旨 ・信託の目的 ・委託者 ・受託者 ・受益者 ・信託する財産

これらの項目についてはトラブルを避けるためにも、委託者と受託者、受益者だけでなく、ほかの家族とも事前に話し合いをしておくことをおすすめします。目的部分については「いつ・どんな事態が起こったときに・誰のために・どうやって」自分の財産を使ってほしいのかということまで、明確にしておくことが大切です。また、金銭や不動産などの信託する財産についても、管理を任せる範囲を定める必要があります。そうすることで、委託者の意向に沿った財産管理を行いやすくなります。

信託契約書ができたら公証役場へ持っていき、公正証書にしてもらうとよいでしょう。公正証書は、裁判官や検察官などを長く勤め、法律の専門的な知識を持った公証人が契約内容を確認して作成するため、高い証明力があります。

2．信託用の銀行口座を開設する

信託する財産が現金や預金の場合、受託者はそれらを管理する信託財産専用の口座を持っている必要があります。受託者がもともと使っている口座で信託財産を管理することはできないので注意しましょう。

3．不動産の名義変更をする

信託する財産が不動産の場合は、法務局での登記が必要です。登記をすることで、不動産の名義が現在の所有者である委託者から今後管理を任せる受託者へ移ります。不動産を家族信託した場合、「信託登記」と「所有権移転登記」の2つの登記が必要です。

信託登記は、家族信託の契約内容を記録するための登記です。信託登記によって、受託者はどのような理由で当該不動産を管理しているのかを公示します。これを行う理由は、受託者には自分がもともと所有している「固有財産」と委託者から預かった「信託財産」を別々に管理する義務があるためです。

所有権移転登記は、家族信託をした不動産の登記名義を変更するための手続きです。委託者と受託者が共同で行います。

4．信託財産の運用開始

現金・預金を信託した場合は信託用銀行口座の開設を、不動産を信託した場合は信託登記と所有権移転登記を完了すると、受託者は信託財産の運用が可能になります。

家族信託の手続きにかかる主な費用

家族信託の手続きでは、いくつかの公的書類が必要です。ここでは、必要書類の発行手数料をはじめとした家族信託にかかる費用についてご紹介します。

公正証書の作成費用

公正証書は、信託契約を締結する際にその内容を法的に証明するための証明文書です。公証人が務める公証役場で作成され、費用は信託する財産の額（目的の価額）によって異なり、5,000万円超え1億円以下の場合は43,000円となります。詳しくは以下を参照してください。

●公正証書遺言の作成手数料についてはこちら

不動産の登記費用

不動産を家族信託するときに必要な信託登記と所有権移転登記のうち、信託登記には登録免許税がかかります。家族信託における所有権移転登記には非課税枠が設けられているため、登録免許税はかかりません。

信託登記にかかる登録免許税は、土地と建物によって税率が異なります。以下の式をご覧ください。

土地：固定資産税評価額×0.3％ 建物：固定資産税評価額×0.4％

固定資産税評価額とは、各市区町村（東京23区は各区）が固定資産評価基準に基づき個別に決めた不動産の評価額です。毎年、固定資産税の納税通知書と一緒に送られてくる課税明細書で確認できます。

専門家への報酬

家族信託に必要な信託契約書の作成、信託登記・所有権移転登記を、司法書士や弁護士などの専門家に依頼すると、一般的に信託財産の額に応じて報酬が発生します。報酬の目安は、信託財産の価額が1億円以下の場合は価格の1％、1億円～3億円以下の場合は価格の0.5％になります。最低でも30万円ほどかかるのが一般的ですが、三井のリハウスシニアデザイングループでは、一般的な家族信託の組成であれば10万円台から専門家をご紹介しています。

●三井のリハウスシニアデザイングループでの家族信託手続きのサポートについてはこちら

家族信託はどこに頼むべき？

家族信託は、公的書類の取得や信託契約書の作成などが必要であるため、自分1人で全ての手続きを進めるのは時間や手間がかかります。司法書士や弁護士に依頼することも検討してみましょう。家族信託は比較的新しい制度であるため、精通している専門家がまだ少ないのが実情です。専門家に依頼する際は、ホームページの実績などを見比べ、なるべく経験豊富な専門家を選んで相談することをおすすめします。

後悔しない家族信託は信頼できる専門家へ

家族信託を行っておくと、財産の所有者が何らかの事情で財産管理ができなくなったときでも、柔軟な管理・処分・運用が可能です。

三井のリハウスシニアデザイングループでは、認知症対策として家族信託の組成に関するコンサルティングや手続きのサポートを行っています。家族信託だけでなく、成年後見制度や遺言作成など、お客さまのご希望に合わせた対応が可能です。

実際に三井のリハウスでも、親が認知症になる可能性を踏まえた家族信託のご相談が多くあります。シニア向け住宅で暮らしているご両親が自宅を空き家のまま所有していた事例では、すぐに売却するつもりはないものの、将来的にご両親の生活を支える資金捻出のために、自宅を売却できるよう家族信託を組成しました。この先ご両親が認知症を発症しても、お客さま（子世代）がご自宅を売却できるよう備えることができます。

また、相続後の不動産の取引も、豊富な実績のある三井のリハウスがサポートいたします。高齢のご両親がいる方や、自分の資産を安全に管理・運用してほしい方は、お気軽にご相談ください。

●シニアデザイングループへのお問い合わせはこちら

●三井のリハウスの老後の不安を解消するサービスについてはこちら

※1出典：「統計からみた我が国の高齢者」、総務省統計局 https://www.stat.go.jp/data/topics/pdf/topics142.pdf （最終確認：2024年12月04日）

※2出典：「令和4年度 介護保険事業状況報告（年報）」、厚生労働省 https://www.mhlw.go.jp/topics/kaigo/osirase/jigyo/22/dl/r04_gaiyou.pdf （最終確認：2024年12月04日）

リノベーションマンションが売れないといわれてしまう理由のなかで、代表的なのは以下の4つです。

・管理状態が悪い ・築年数が古過ぎる ・間取りやデザインがニーズと合わない ・売り出し価格が高い

なお、リノベーションマンションとは、大規模な工事で既存の住宅設備のグレードアップを行い、住まいの価値を高めた物件のことをいいます。一方、「リノベーション」と混同しがちな「リフォーム」は、住宅の経年劣化した部分的な設備を修繕することです。今回の記事ではリノベーションマンションについて解説します。

まずは、リノベーションマンションが売れにくいといわれる4つの理由について詳しく見ていきましょう。

管理状態が悪い

居室の床材や壁材をグレードアップしたリノベーションマンションであっても、外観やエレベーターをはじめとする設備、共用部などの管理状態がよくないと、買い手は付きにくいと考えられます。これらの部分のメンテナンスは管理会社が管轄しており、個人の判断で補修を行うことはできません。そのため、専有部分のリノベーションが済んでいても、劣化した外観や古い設備、汚れた共用部などが、そのままの状態で売り出されていると、内覧で買い手にマイナスの印象を与えてしまうでしょう。

築年数が古過ぎる

築年数が古いマンションでも、リノベーションをすれば売れやすくなることはあります。しかし、あまりに古過ぎると「耐震性が心配」「断熱性が低いのでは」など、建物に不安を覚える人も多くいるでしょう。特に、マンションの外観や設備の老朽化が進んでいるのにメンテナンスされずに放置されている場合は、購入希望者によくない印象を与えてしまう恐れがあります。

また、マンションは古くなるほど修繕積立金や維持管理費が高くなる傾向があるのも、買い手から敬遠されるポイントです。

●築古マンションの売却について詳しい記事はこちら

間取りやデザインがニーズと合わない

リノベーション後の内装が購入希望者の好みと異なる場合、売却が難しくなることもあります。特に、特徴的なデザインの内装であるほど好みが分かれて購入希望者も限られるため、売れるまでに時間がかかるでしょう。

売り出し価格が高い

リノベーションマンションは、同じ築年数の中古マンションと比べて売り出し価格が高い傾向があります。というのも、リノベーション費用を上乗せして売り出すことが一般的だからです。

マンションの築年数が同じでも、リノベーションの有無によって価格に大きな差があると、価格に敏感な購入希望者は購入をためらうこともあるでしょう。そのため、売り出し価格を決める際には、周辺相場や過去の取引事例などを踏まえて、不動産会社が算出する査定価格を参考にするのがおすすめです。

売却を見据えたマンションリノベーションのポイント3選

マンション売却のためにリノベーションを検討している方は、まず不動産会社に相談してみましょう。リノベーションを行ったからといって必ずしも売却できるとは限りません。リノベーションが必要かどうかを経験豊富なプロの目で見極めてもらうと安心でしょう。ここからは、売却を見据えたリノベーションで、押さえるべきポイントを3つご紹介します。

・部分を絞ってリノベーションを行う ・活用しやすい間取りにする ・住宅性能を向上させる

これら3つのポイントについて詳しく見ていきましょう。

部分を絞ってリノベーションを行う

リノベーションマンションに買い手を付きやすくするためには、部分を絞ってリノベーションを行うのがおすすめです。リノベーションにかかる費用は、規模によって大きく異なります。改修の規模が小さければ費用を抑えられますが、大がかりな工事になると費用が高くなります。すると、その費用を売り出し価格に上乗せせざるを得なくなり、結果として買い手が付きにくくなってしまうこともあるでしょう。

マンションのリノベーションを行う際には、建物の構造に影響しない間仕切り壁、床など、改修箇所を限定するとよいでしょう。費用を抑えられるとともにきれいな状態で売り出せるため、スムーズな売却につながる可能性があります。

活用しやすい間取りにする

マンションのリノベーションを行う際には、住む人が生活しやすいように間取りを直すことも売却を成功させるポイントの1つです。たとえば、ウォークインクローゼットや廊下収納などの豊富な収納スペース、開放感のあるリビング、生活動線を考慮した間取りは、買い手の人気が高い傾向があります。間取りを変更する際には、かける費用と成約できそうな価格のバランスを見極めるためにも、まずは不動産会社の担当者に相談するとよいでしょう。

住宅性能を向上させる

マンションの住宅性能を向上させることで、売却につながる可能性が広がります。リノベーションを検討しているマンションは、ある程度築年数が経過していて、新しいマンションに比べて断熱性や気密性といった住宅性能が低いこともあるからです。マンションの断熱性や気密性が低いと、外気温の影響を受けるせいで冬は寒く、夏は暑い室内となり、冷暖房に必要な光熱費の負担が増えてしまいます。そのため、それらを改善すれば、快適性の向上と省エネにつながり、購入希望者には好印象に映るでしょう。