【家の売却ガイド】初めて不動産を売る人向けの基礎知識

家を売却するなら

初めての不動産売却を成功させるには、まず基礎知識を身に付けることが大切です。売却の流れ、相場の調べ方、売却時にかかる税金や費用などを一通り知ってから動き出せば、段取りがしやすくなり、希望の条件での売却に近づくことができます。

そこで今回は、家を売却する前に押さえておきたい基礎知識をお伝えします。「住み替えや相続をきっかけに家の売却を検討し始めたものの、分からないことばかり…」という方は、ぜひこちらで疑問や不安を解消し、不動産売却のコツをつかんでくださいね。

家を売却する7ステップ

最初は、家の売却の流れを把握しましょう。一般的に、家の売却の流れは大きく7ステップに分けられ、期間は3か月前後ほどかかります。各ステップの内容は次の通りです。

[ 1 ] 事前準備

家の売却に入る前に必要な準備は、「住宅ローンの残債を確認する」「相場を調べる」「希望条件を整理する」「必要書類を準備する」の4つです。

住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンを完済していない場合は、残債を確認しましょう。残債は、家の売却益で一括返済するのが理想的ですが、足りない場合は手持ちの資金を持ち出すことになります。資金計画に影響する部分なので、最初に忘れず確認してくださいね。

相場を調べる
同じ地域にある似たような条件の家がいくらで取引されているのか、相場を調べます。相場を知ることで、売り出し価格を決めたり、実際の売却額がどのくらいになるかの目安が分かったりします。相場の調べ方はこちらをご覧ください。

希望条件を整理する
「いくらなら売却してもよいか」「いつまでに売りたいか」という希望条件をまとめます。不動産会社に売却を相談する際には、この2点を決めておくことが必要です。

必要書類を準備する
家の売却に必要な書類（印鑑も含みます）は、一般的に以下の通りです。

●固定資産評価証明書に関する記事はこちら

[ 2 ] 査定

売却で最初に行うことは、不動産会社への査定依頼です。査定には「AI査定」「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」の3種類があります。

AI査定
過去の成約事例をもとにAI（人工知能）が不動産の査定額を算出するのがAI査定です。メールアドレスを登録し、物件情報を入力するだけで受けられ、結果は即時に知ることができます。

●リハウスAI査定はこちらから

簡易査定
物件を見ずに、資料で確認できる範囲の情報だけで査定するのが簡易査定です。周辺の類似物件の成約価格や売り出し価格、景気を加味したうえで、おおよその査定価格を提示してくれます。

●査定のお申し込みはこちら

訪問査定
実際に現地へ赴き、物件の状態や道路と敷地の位置関係などを細かく確認するのが訪問査定です。現地を見学した情報をもとに査定を行うため、簡易査定より精度の高い査定価格を提示してくれます。

すぐに売却するつもりがなく、とりあえず相場だけ知りたい場合はAI査定や、簡易査定で十分ですが、売却を具体的に考えていて、有利に売るためのアドバイスも聞きたいという場合は訪問査定がおすすめです。また、査定依頼を検討する際は、取引実績が豊富な不動産会社を選ぶとよいでしょう。

●不動産査定に関する記事はこちら

[ 3 ] 媒介契約

査定が済んだら、査定の段階で信頼できると判断した不動産会社に媒介（仲介）を依頼し、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売買を行う際に必要な営業を不動産会社に依頼することです。媒介契約には3つの種類があり、表にまとめると以下のようになります。

上記の媒介契約には、それぞれ違ったメリットや注意点があります。それらを理解したうえで、より自分に合った契約方法を選択するようにしましょう。

●媒介契約に関する記事はこちら

[ 4 ] 販売活動

媒介契約が済んだら、販売活動の開始です。不動産会社は、自社サイトに物件情報を掲載したり、チラシを作成したりと、買い手を見つけるための宣伝活動を行います。また、希望者から連絡があった場合は内覧をセッティングしてくれるので、対応しましょう。

内覧は、住んでいる状態で行われることが多いです。住んでいるとはいえ、あまりに散らかっていたり汚れていたりすると、購入意欲に悪影響を与えてしまいかねません。内覧の前日までには不用品の片付けと掃除を行い、いつも以上に家をきれいにしておくことをおすすめします。

[ 5 ] 売買契約

販売活動の成果が実って購入希望者が見つかれば、売買契約へ進みます。事前に、購入希望者からの購入申込書が不動産会社を通じて届けられるので、内容を確認して購入条件に納得できたら、その旨を不動産会社へ伝えましょう。

契約日には、物件に関する重要事項や契約書についての説明、契約書への記名、そして捺印を行います。重要事項や契約書の説明は、売買後のトラブルを防ぐために行われる大切なものです。書類は前もって受け取れるので、契約日までにしっかり目を通して内容を確認しておきましょう。

なお、契約日には手付金が支払われるのが一般的です。手付金とは、売買契約を交わす際に、契約が成立したことの証として、または契約を解除する際の代償として、買主が売主に一時的に預けるお金のことで、最終的には代金の一部として充当されます。

[ 6 ] 決済・引渡し

売却額の残額の決済と引渡しは、一般的に売買契約後1～2か月後に行われます。

決済は、銀行振り込み、あるいは現金での手渡しのどちらにするかを事前に買主との間で決めておき、その方法に従って行います。大きな金額が支払われるため、決済と引渡しの手続きは不動産会社、あるいは銀行の一室で行われるのが一般的です。

当日は、売主、買主、仲介する不動産会社の担当者、司法書士が同席します。司法書士の役割は、不動産の所有権移転登記や、住宅ローンが完済していない場合には売主の抵当権抹消と買主の抵当権設定登記を行うことです。

残額の支払いと登記が終わった段階で、物件の引渡しを行います。

[ 7 ] 確定申告

家を売却して利益が出た場合、翌年は必ず確定申告を行い、納税しなければなりません。確定申告を行うことで節税できたり、また、損失が出た場合は還付金を受けたりすることもできます。

以上が、不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却する際の一般的な流れとなりますが、売却を急いでいる方には「買取」という方法もあります。買取とは、不動産会社に買い取ってもらう方法です。買主を探す手間がかからないため、仲介に比べて早く売却できるメリットがあります。最短で１週間で売買契約ができ、残代金の決済まで１か月で完了することができますよ。

ただし売却価格は、相場の2～4割程度安くなる傾向があることには注意が必要です。子どもの学費や事業資金などを確保するため、早く現金化したい方に向いている不動産の売却方法となります。

●不動産買取に関する記事はこちら

家の売却成功を左右する査定価格

上で述べた売却の7つの流れのうち、[ 2 ] 査定は特に重要なステップです。というのも、査定価格をもとに売り出し価格を決めることが多いためです。きちんと査定してもらうためにも、不動産会社はどのようなポイントを見て査定しているのかを、あらかじめ知っておきましょう。

建物のコンディション

建物の管理状況や傷み具合は、査定で見られる重要なポイントです。たとえば、外壁のヒビ・雨漏りの有無、設備の経過年数・使用状態、排水の臭い、備え付けの家具・壁紙・フローリングの傷み具合などが挙げられます。

敷地の価値

査定で見られるのは、建物だけではありません。家が建っている敷地は、広さのほかにも次のようなポイントを見られます。

周辺の状態

周辺の騒音・臭い、公共交通機関や近所の買い物できる場所までのアクセス、地域のゴミ置き場が近くはないかなど、周辺環境のよさも大切なポイントです。同じ広さや間取りの建物でも、理想的な環境に建っているほうが査定価格は高くなるでしょう。

また、事前に耐震診断を受けておくのもおすすめです。査定で評価につながるのはもちろん、購入希望者に「建物の耐震強度について知りたい」といわれることもあるためです。ただし、耐震診断の結果によっては、売り出し価格を下げる、あるいは耐震補強工事を行うといった対策が必要になる場合もあります。

家の売却額の相場を知ろう

家の売却を成功させる大きなカギとなるのが、売り出し価格の設定です。高過ぎる売り出し価格を付けると買い手が付きにくく、逆に安過ぎると損をしてしまいます。希望通りかつスピーディーに売却するためには、「相場」をつかんで適切な価格設定をすることが大切です。

都市部の平均価格は2,000万～5,000万円程度

まず、相場の参考として都市部の一戸建ての平均価格を見てみましょう。

公益財団不動産流通推進センター※1の調査によると、東京都の一戸建ての平均価格は5,000万円前後、神奈川県が4,000万円前後、千葉県、埼玉県が2,000万円台後半となっており、首都圏の平均が3,800万円程度となっています。また、大阪府、兵庫県を中心とする近畿圏の平均価格は2,000万円台半ばです。

このように、家の価格は地域によって大きく差があることが分かります。次は、都市部以外の地域や、より細かい条件で家の相場を調べる方法を見ていきましょう。

家の相場を調べる方法

家の相場の主な調べ方には、以下の3つがあります。

[ 1 ] 不動産会社サイト

不動産会社サイトでは、各不動産会社が取り扱う物件情報が随時公開されています。売り出し中の物件情報が多く掲載されているなかから、マイホームに似た物件情報を探してみましょう。

ただし、物件に付いている価格はあくまで「売り出し価格（売主が希望する価格）」であり、実際に取引された「成約価格」ではありません。通常は、買主との間で価格交渉が行われるので、成約価格は売り出し価格より低くなる場合があると心得ておきましょう。

●三井のリハウスはこちら

[ 2 ] チラシやインターネット広告など

自宅のポストに投函されるチラシや、不動産業者が公開している売り出し中の物件情報も、売却相場の参考になります。しかし、不動産会社サイトと同じく、付いている価格は売り出し価格であり、実際の成約価格ではないことに注意してください。

●不動産探しはこちらから

[ 3 ] 専門サイトや土地総合情報システムなど

国土交通省指定の公益法人・不動産流通機構が情報を提供する専門サイト「レインズ マーケット インフォメーション」や国土交通省が運営する「土地総合情報システム」も相場の参考になります。過去の成約価格といった取引情報が閲覧できるため、売却したい家と似た条件の物件を検索してみましょう。

これらの方法で分かる売り出し価格や、成約価格は、「建物＋その建物が建っている土地」の総額であることにも注意して、相場をチェックしてみてくださいね。

土地の相場を調べる方法

家の売り出し価格は建物だけでなく、「建物＋その建物が建っている土地」の総額で決まります。同じ市内でも土地が高いエリアなら、マンションや家の価格に差が出ることもあるでしょう。

ですから、お住まいの土地にはどのくらい価値があるのか調べてみるのも、より適正な相場をつかむにはよい方法といえます。土地の売却相場は、次の3つの観点から調べることができます。

●土地売却に関する記事はこちら

[ 1 ] 地価公示価格
公示価格とは、不動産鑑定士2人以上が現地を調査して算出する「土地の正常な価格」のことです。国土交通省ホームページで確認できます。

[ 2 ] 路線価
路線価とは、その地域の道路に面する宅地（家を建てられる土地）1㎡あたりについて、国税庁が発表している価格のことです。毎年7月に、1月1日時点の路線価が発表されることになっており、国税庁のホームページで閲覧することができます。

[ 3 ] 固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、不動産に課される「固定資産税」を計算する際の基準となる、土地の価格のことです。自治体から毎年送られてくる納税通知書にある「課税明細書」を確認すると、「価格」「評価額」などとして記載されています。

この評価額は、実際の相場より少し安く設定されているので、「固定資産税評価額 ÷ 0.7」として概算の相場を求めます。

家の売却にかかるお金の内訳

家を売却するとお金が入ってきますが、同時に出ていくお金もあります。ここからは、家の売却にかかる費用について見ていきましょう。

諸費用

家を売却する場合、一般的には以下のような諸費用がかかります。

仲介手数料の上限額は法律で決まっています。そのため、上限額以上の仲介報酬を求められることはありません。

●仲介手数料に関する記事はこちら

●抵当権に関する記事はこちら

税金

家の売却には、印紙税、登録免許税のほか、譲渡所得にも税金がかかります。金額の目安を以下の表にまとめました。

印紙代は、譲渡額によって変わります。なお、2024年3月31日までは軽減税率が適用されるため、印紙税は半額になり、金額は1万～3万円になります。

不動産を売却して得た「譲渡所得」にかかる税金（総称して「譲渡所得税」と呼ばれることがあります）は、家の保有期間が5年以下の場合は39.63％、5年以上の場合は20.315％、10年以上になるとさらに安くなり、14.21％となります。

●不動産売却時の税金に関する記事はこちら

売却にかかる税金を抑える方法

売却にかかる税金のなかには特例や控除を利用できるものがあります。ただし、特例を受けるためには確定申告をする必要があります。

3,000万円の特別控除の特例

マイホーム（居住用財産）を売却した際、その家の所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けることができます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得に課される税金がかからなくなるということです。

ただし、この特例を受けると、売却後に購入した物件については住宅ローン控除が適用されなくなります。住み替えのために売却する方は、どちらの控除を受けるほうが有利なのかをよく判断して決めるとよいでしょう。

●3,000万円の特別控除の特例に関する記事はこちら

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

家の売却価格がその家を購入したときの価格より低く、譲渡所得ではなく「譲渡損失」になったときに使える特例もあります。損失分の金額を給与所得や事業所得など、ほかの所得から控除する「損益通算」が利用できるため、所得税や住民税を抑えることが可能です。損益分が1年分の所得から控除しきれない場合には、最長3年間は譲渡損失を翌年以降の所得から差し引くことができます（繰越控除の特例）。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続や遺贈によって取得した土地や建物などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税のうち一定の金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。この特例によって譲渡所得に課される税金を軽減することが可能です。

売却理由別の注意点をチェック

家を売却する理由は「新しい家に住み替えたいから」「離婚するため」など、人によってさまざまですが、その理由ごとに異なる注意点があります。売却理由別の注意点を事前に知っておき、さらにスムーズな売却へつなげましょう。

住み替えの場合

転勤や家族構成の変化などの理由で家を住み替える場合は、売却と購入の両方を行うことになります。負担なく進めるには、まず「売却先行」「購入先行」のどちらにするかを決めましょう。

初めて家を住み替える方におすすめなのは、資金計画が立てやすい売却先行です。先に家を売却するとまとまった資金ができるため、購入計画が立てやすくなり、資金を新居の購入資金に充てることができます。ただし、売却先行は資金計画が立てやすいものの、引越しまでに新居が決まらなければ、仮住まいが必要です。

一方の購入先行の場合は、じっくりと新居を探せるというメリットがあります。ただし、住宅ローンが残っている場合は、一時的に新居と旧居の2つの住宅ローンの支払いが必要になります。そのため「早くに旧居を売却しなくては」と売却を急ぎ過ぎてつい値下げしてしまう、といったケースも考えられます。

売却先行、購入先行は住み替え先の購入資金計画や現在のご自宅のローン残高により変わることがあるので、不動産会社へ問合せをすることがおすすめです。

●家の買い替えの流れについてはこちら

●家の住み替えに関する記事はこちら

離婚に伴う売却の場合

夫婦が離婚する場合、共有してきた財産を分配する「財産分与」を行うことになります。共有財産のなかに家やマンションなどの不動産がある場合は、売却して現金を分け合う方法が最も簡単です。

ただし、住宅ローンが残っていて、売却益で返済しきれない「オーバーローン」の場合は、その処理方法について2人で話し合う必要があります。

●離婚に伴う財産分与に関する記事はこちら

ローンの支払いが滞っている場合

住宅ローンの支払いが困難で家を売却したいときは、ローンが残ったままでも売却できる方法として「競売」と「任意売却」という2つがあります。

競売は、相場よりも安い金額で売買されやすく、一方の任意売却は、相場に近い価格で売却しやすいという特徴があります。どちらの場合であっても、債権者（ローン借入先の金融機関）の承諾が必要です。債権者に承諾してもらうために、ローンの支払いが困難だと感じたら、できるだけ早めに相談するとよいでしょう。

●住宅ローンの滞納に関する記事はこちら

家を相続した場合

相続した家が不要な場合は売却をおすすめします。空き家を放置しておくと固定資産税がかかるほか、不審者の出入りや倒壊などによって近隣トラブルの原因にもなりかねません。

相続した家を売却するときは、相続登記（名義変更）が必要になります。名義変更には時間がかかるため、早めに手続きを行いましょう。

●不動産の相続に関する記事はこちら

●古い家の売却に関する記事はこちら

信頼できる不動産会社を選ぼう

家の売却を成功させるためのポイントについてご紹介してきましたが、最終的に大切なのは、頼れる不動産会社を選ぶことです。不動産会社を選ぶ際は、査定額の高さではなく総合力や対応の誠実さで判断しましょう。査定額の根拠を明確に説明してくれたり、親身になって話を聞いてくれたりといったところを見るようにすると、信頼できる不動産会社が分かるでしょう。また、取引実績の豊富さもポイントです。

家の売却は、長期にわたることもあり、不動産会社との密な連携が求められます。そのため売却力があり、誠実さのある不動産会社に売却を依頼しましょう。

三井のリハウスでも、AI査定、簡易査定、訪問査定と3つの査定を行っています。不動産売却を検討している方は、自分の状況に合った査定を依頼してみてはいかがでしょうか？まずは、家の査定額をしっかりと把握し、納得のいく売却を実現させてくださいね！

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※1出典：2022 不動産業統計集（9月期改訂） ,公益財団法人不動産流通推進センター

https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202209/202209_3ryutsu.pdf

（最終確認：2023年5月22日）

この記事のポイント＜Ｑ＆Ａ＞

• Q家を売却するときの流れは？ A「事前準備」「査定」「媒介契約」「販売活動」「売買契約」「決済・引渡し」「確定申告」の7つのステップで行います。詳しくはこちらをご覧ください。
• Q家の売却相場の調べ方は？ A家の売却相場の情報を掲載したサイトで調べるほか、いくつかの方法があります。詳しくはこちらをご覧ください。
• Q家を売却するとどんな費用がかかる？ A不動産会社への手数料、司法書士への報酬、抵当権抹消費用などのほか、印紙税、登録免許税、譲渡所得税・住民税などの税金がかかります。詳しくはこちらをご覧ください。