住み替えの方法や費用など、戸建て・マンション別に解説

住み替えを考え始めたら

結婚や出産、子どもの独立、転勤など、ライフスタイルが大きく変化するタイミングで「家の住み替え」を考え始める人がいます。子どもの成長や高齢者の生活に合った住まいにするにも、建て替えやリフォームをするより住み替えたほうが簡単だと考える人もいるでしょう。しかし、いざ住み替えについて考えてみると、「今、住んでいる家の残った住宅ローンはどうするの？」「新しい住まいの購入費はどのくらい？」など、数々の疑問や不安が出てくるものです。

そこで今回は、住み替えにまつわる疑問や不安を解消するために、住み替えの流れや費用、住宅ローンについてお伝えします。

住み替えの方法は2つ

住み替えには、手順の違いによって「売却先行」と「購入先行」という2つの方法があります。家を住み替える場合、住み替えを行う人の資金や状況によって、2つの方法からどちらかを選択することになります。

住み替えで物件の売却と購入、双方を行う場合、売却では、売買契約の後、売主が引越しをして物件を引渡します。一方、購入では売買契約後、売主から引渡しを受けてから引越しをします。

なるべくなら双方のタイムラグがない、売却と購入を同時に行う「同日決済」がおすすめですが、タイミングをそろえるのは難しく、どちらかを先に行わなければいけない場合があります。

では、売却先行か購入先行か、どちらの方法を選んだらよいのでしょうか？それぞれのケースにメリットや考慮すべき注意点があるので押さえておきましょう。

売却先行

売却先行は、今の住まいを売ってから、新しい住まいを購入するという方法です。

メリット
売却先行は、先に家を売るため、資金計画が立てやすいといえます。住み替えに必要な費用を先に用意できるので、購入のための資金の目途が立てやすくなるのです。売却で得た資金をそのまま新居の購入資金に充てることもできます。

注意点
一方で売却後、新居がすぐに見つからない場合には、賃貸の住宅に仮住まいをすることになるため、その分の家賃がかかる可能性があるという注意点があります。さらに、今の住まいから仮住まいへ、その後さらに新居へ引越すため、引越しが2回になることも考慮すべき点でしょう。

売却先行の注意点を回避するために、新居購入の際には「買い替え特約」の利用をおすすめします。買い替え特約とは、指定した期限内に希望価格で旧居が売れなかったときに新居の購入を白紙にしてもらえる約束です。この特約を売主と結んでおけば、新居の購入を白紙にしても違約金を請求されずに済み、新たに住み替えプランを立て直すことができます。

売却先行に向いている人
・新居の購入資金がない
・妥協のない価格で家を売りたい
・実家で仮住まいできる

●買い替え特例に関する記事はこちら

購入先行

購入先行は、新しい住まいを購入してから今の住まいを売る方法です。

メリット
購入先行は、売却先行と比べると新居探しに時間をかけられることがメリットです。なぜなら、現在住んでいる家を引き渡さなければならない状況ではないためです。また、今の住まいに住みながら家探しができるため、仮住まいを用意する必要がありません。加えて、引越しも1回で済みます。

注意点
購入先行の場合は、一時的に家を2つ持つことになるため、住宅ローンが残っている場合には二重ローンとなる可能性があるという注意点があります。また、今の住まい（旧居）の売却が済むまでは、2つの家の維持費用を支払い続けなければなりません。そのため、旧居の売却に焦って、売却価格を下げざるを得ない可能性も出てきます。

購入先行に向いている人
・資金に余裕がある 
・住宅ローンの返済額が残りわずか、もしくはない
・今すぐ欲しい物件がある
・引越し回数を増やしたくない

住み替え先の種類別のタイミング

住み替え先の住宅の種類によって、住み替えのタイミングを図るコツがあります。住み替えでは先ほどご紹介したように全ての状況で同日決済が望ましいのですが、住み替え先の新居の状況から生じる事情によっては難しい場合もあります。

ここでは新居の種類によって異なる、住み替えのタイミングについてお伝えします。

建売り戸建てへの住み替え

建設中の建売り戸建てへの住み替えは、購入先行になることが一般的です。「購入したいな！」と思った物件が建設中の建売りだった場合、購入を希望してから売買契約、引渡しまでの期間が非常に短くなります。同時に売却活動を進めていたとしても、売却が決まる前に購入が決まってしまう、というケースが多くあるようです。

購入先行で新居に引越してから旧居を売却すると、二重でローンを組む状態となるので、なるべく同日決済を模索しましょう。

●マンションから戸建てへの住み替えに関する記事はこちら
マンションから戸建てへ住み替えるメリットとは？流れやタイミングについても解説

中古戸建てへの住み替え

中古戸建て住宅への住み替えは、新築と比べるとスムーズにタイミングを調整できます。中古戸建ての場合は住宅が既に完成しており、タイミングの調整は売主と買主のみ事情を考慮すればよい、となるためです。

この場合も同日決済を目指して、旧居の残代金決済と、新居の引渡し日を同日に行い、仮住まいや二重ローンの状態を避けましょう。

注文住宅への住み替え

注文住宅への住み替えは、売買契約後に着工してから完成までに3～4か月という時間がかかるため、同日決済は難しいでしょう。そこで、旧居の売却のタイミングを図り、なるべく仮住まいの期間を短くするようスケジュールを立てる必要があります。

●戸建ての売却に関する記事はこちら
一戸建て売却の基本的な流れと成功ポイント

マンションへの住み替え

マンションへの住み替えは、新築・中古問わず、新居への入居の時期に合わせて旧居を売るのが一般的です。やはりマンションの場合でも同日決済にして、仮住まいや二重ローンの状態を避けたほうがよいでしょう。

●マンションの売却に関する記事はこちら
マンション売却で失敗しないためのポイント

住み替えにかかる費用は？

住み替えでは、今住んでいる家の売却代金を、新しい家の購入資金に充てられます。ただし、家を売ったり、買ったりする場合には、売買時の物件価格のほかに手数料や税金などの諸経費が発生します。物件の売却や購入にかかる費用の内訳について見ていきましょう。

物件の売却費用

以上のほか、必要に応じて費用がかかります。

不動産の売却時にかかる費用は、一般的に売却金額の5～7％といわれています。
なかでも最も大きな費用は仲介手数料です。たとえば、売却価格が3000万円の場合、仲介手数料は、96万円＋消費税が上限となります。

なお、譲渡所得とは、不動産を売って得た利益、売却益のことです。売却益に対して譲渡所得税がかかります。ただし、譲渡所得がない場合は、税金はかかりません。

譲渡所得 ＝ 不動産の売却価格 －（取得費＋ 売却にかかった諸費用）

●不動産売却にかかる税金に関する記事はこちら
不動産売却にかかる税金はいくら？必要な費用の計算や節税対策をご紹介
●仲介手数料に関する記事はこちら
不動産売買にかかる仲介手数料とは？上限と計算例、ポイントを解説
●譲渡所得税に関する記事はこちら
不動産譲渡にかかる税金とは？「譲渡所得税」の基礎知識

新居の購入費用

物件の購入費用の平均価格は下記の通りです。購入を検討する際の参考にしてください。

※1

物件の購入費用のほか、諸費用が必要になります。

以上のほか、引越し費用や登記費用なども必要となります。

不動産の購入時に必要な諸費用は、一般的に購入額の5～8％といわれています。物件の購入費用とその諸費用を合わせると、住み替えにかかる総費用となりますね。ただし、物件の購入時には頭金がかかることを忘れないよう注意しましょう。金融機関によっては頭金がなくても住宅ローンを組めることもありますが、頭金を用意しておくと、以降の住宅ローン支払いの負担を減らせます。

住み替え時には、住み替えにかかる総費用とともに、物件の購入時に頭金をどれくらい用意できるかを検討してみるのがおすすめです。

住み替えで利用できる減税措置とは？

前述の物件の売却費で説明したように、住み替えには譲渡所得税がかかります。しかし、節税できる特例を活用することで税金の負担を減らせます。なお、これらの特別控除や特例を利用するには、確定申告が必要です。 

●住み替え時の確定申告、年末調整など手続きについてはこちら
不動産購入時には年末調整が必要？不動産買換え時の手続き入門

3000万円特別控除

今住んでいる自宅を売却した場合、「3000万円特別控除」※2を受けられる可能性があります。
所有している不動産を売却して利益が出た場合、その売却益に対し、通常は「譲渡所得税」がかかります。しかし、適用条件を満たしていれば課税対象から除外されるのです。
たとえば、3000万円で購入した住まいを売却して500万円の譲渡所得が出た場合、利益は3000万円以下のため、非課税となります。

ただし、特別控除には主に以下のような適用条件があります。

[ 1 ] 売り手と買い手が親子など特別な関係にないこと
[ 2 ] 家屋がある場合は、マイホームに住まなくなって3年以内に売却すること
[ 3 ] 家屋を取り壊して売却する場合、売却するまでにその土地を活用し利益を得ていないこと
[ 4 ] 売却した年から3年前までに同特例を受けていないこと

●3000万円特別控除に関する記事はこちら
居住用財産3000万円控除｜不動産売却時に活用できる控除とは？

買い替え特例

住み替えに伴い、現在住んでいる不動産を売却した価格よりも、新しく購入した不動産の価格のほうが高い場合には、条件を満たしていれば「買い替え特例」※3を利用できます。この特例を利用すれば、譲渡所得税を繰り延べることができます。

繰り延べですから、税金が免除されるわけではありません。しかし、買い替え時に高額な税金がかからないので、少しでも住み替えの出費を抑えたいときに助かります。

買い替え特例を利用するためには、売却した住宅と買い替えた住宅、それぞれにいくつかの条件があります。主な条件は以下の通りです。

売却した住宅の主な条件
[ 1 ] 売却した年の1月1日までの所有期間が10年を超えること
[ 2 ] 売却価格が1億円以下であること
[ 3 ] 居住期間が10年以上であること

買い替えた住宅の主な条件
[ 1 ]住宅の床面積が50平方メートル（マンションの場合は専有面積）以上、敷地面積が500平方メートル以下であること
[ 2 ] 中古マンション購入の場合は原則として築25年以内であること

なお、3000万円特別控除や買い替え特例は、新たに購入する物件で住宅ローン控除を利用する場合には同時に併用することができません。

譲渡損失が出た場合の特例

住まいを売却し、損失が出た場合は、「マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」※4を受けることができます。

たとえば、取得費が2000万円となる住宅を1500万円で売却した場合、500万円の譲渡損失になります。この譲渡損失は、その年の所得から相殺することができます。
損失が大きく1年で控除できないときは、売却した翌年から3年の間、繰越控除することが可能です。

住宅ローンの残債があっても住み替えできる

今住んでいる家の住宅ローンが残っていても住み替えを行う方法はあります。本来は、買い替え時に家を売却する際、住宅ローンを完済して抵当権を抹消させなければなりません。抵当権とは、住宅ローンを契約する際に、返済が困難になったときの担保として金融機関が設定する権利のことです。

家の売却額と自己資金の合計よりも住宅ローンの残債が少ない場合は、売却を先に行うことで残債を一括返済できて抵当権抹消が可能になります。しかし、家の売却額と自己資金の合計よりも住宅ローンの残債が多い場合は、抵当権が抹消できないため住み替え自体が難しくなります。ただし、住宅ローンの残債があっても住み替える方法がいくつかあるのでご紹介しましょう。

住み替えローン

住み替えローンは、今住んでいる家の住宅ローンの残債と、新居の購買資金をまとめて新たに借り入れできるサービスのことです。住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残債を一本化できるため、支払う際に分かりやすい返済計画が立てられます。

ただし、住み替えローンは、ローンの残債額が売却額を上回る「オーバーローン」の状態で利用することになります。「担保割れ」の状態のうえに借入金額が多額になるため、一般的な住宅ローンより借り入れの審査が厳しくなるのです。また、旧居の売却と新居の購入のタイミングを合わせなければならないため、売買を焦ってしまい希望価格で売却できなかったり、十分に検討して購入できなかったりすることがあります。

●住み替えローンに関する記事はこちら
住み替えローンとは？利用の注意点や手順を解説

つなぎ融資

つなぎ融資とは、一時的に融資を受けることです。今住んでいる家を売却する前に購入したい物件が見つかったとき、つなぎ融資を利用すれば新居の購入が可能になります。この場合は、旧居が売れた後で売却額から住宅ローンの残債を返済します。

ただし、融資の期限は3か月～1年以内が一般的です。期限内で旧居を売却できないときには、不動産会社が査定価格の80％程度で買い取ることになります。この場合は、買取金額が相場よりも安くなるため、住宅ローンの残債が一括で返済できない可能性も出てきます。また、住宅ローンに比べて金利が高く、手数料や保証料などの諸費用もかかってくるので、利用の際には注意が必要です。

ダブルローン

ダブルローンとは、住宅ローンの残債がある状態で新たな住宅ローンを組む、二重ローンのことです。住宅ローンは、基本的に一度に1つしか利用できませんが、一定条件を満たせば、残債がある状態で新たな住宅ローンを組むことができます。

ダブルローンは、住み替えローンのように旧居を売る、新居を買う、といったタイミングを合わせる必要がありません。そのため、自分のペースで買い替えを進められます。

ただし、ダブルローンは2つの住宅ローンの借り入れを行うため、利用するためには借入金額に見合った収入と金融機関からの信用が必要です。利用可能な人は、返済期間内に返済がクリアできる場合にのみに限られます。家の売却額で全額を返済できなくても、預貯金で不足分を返済できるゆとりがあればダブルローンを利用できるかもしれません。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、債権者の合意のもとで家を売却して、住宅ローンを返済する方法のことです。離婚や収入の激減など、想定外の理由によって住宅ローンの支払いが難しくなった場合に、早めに債権者である金融機関に相談することで任意売却できる可能性が高くなります。

任意売却では、売却後に残る残債の返済方法を金融機関と交渉できる余地があるほか、家の引渡し日の指定も行えるなど、競売に比べて条件が柔軟であるという特徴があります。競売とは、住宅ローンの滞納が続いたときに抵当権が設定されている家を債権者が法的に売却することです。

任意売却を債権者に認めてもらえば、状況によっては次に住む家への引越し費用や当面の生活費の都合を付けることも可能です。ただし、債権者の合意を得ることができなければ、競売になる可能性もあるので注意しましょう。

また、任意売却するということは住宅ローンの返済の約束を破った債務不履行を犯したことになります。債務非履行を犯せば信用情報機関の事故情報名簿（通称、ブラックリスト）に名前が載るため、今後、5～7年程度は新規に住宅ローンが組めなくなる点に注意が必要です。

●任意売却に関する記事はこちら
任意売却物件とは？住宅ローンを滞納する前に知っておくべき基礎知識
任意売却物件を売るときの流れとは？売却の手順と注意点を解説

今の住まいが売れるかが成功のカギ

住み替えでは、今の持ち家が希望通りに売れることが成功につながります。そのため、家の売却を仲介してもらう不動産会社の選択は特に重要です。複数の不動産会社に査定を依頼して、営業力のある会社を見極めることも方法の1つ。また、地域での売却実績が豊富な会社や地域情報を詳しく把握している会社から選ぶのもよいでしょう。

もしも希望価格で家が売れないときには、価格を見直したり、思い切って不動産会社を替えてみたりする（不動産会社との仲介の契約終了後に行うことが適切）など、臨機応変な対応も必要です。住み替えを考え始めたら、まずは信頼できる不動産会社を見つけて、じっくりと相談するところから始めましょう。

なお、新しい家を選ぶにあたっては、仲介してもらう不動産会社のほかに、ハウスメーカーや地元工務店など施工業者も信頼の置けるところを選びましょう。建物の資産価値も考慮して物件を購入しておくと安心です。

住環境を変えるのは、予想以上にストレスがかかります。小さな子どもや高齢者がいる場合はなおさらですね。事前の綿密なシミュレーションで後悔しない住み替えをしてください！

※1出典：平成30年度住宅市場動向調査報告書、国土交通省ホームページ
https://www.mlit.go.jp/common/001287761.pdf
（最終確認：令和4年1月7日）

※2出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例、国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
（最終確認：令和4年1月7日）

※3出典：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例、国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm
（最終確認：令和4年1月7日）

※4出典：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）、国税庁ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm
（最終確認：令和4年1月7日）

この記事のポイント＜Ｑ＆Ａ＞

• Qまだ住宅ローンが残っているけど住み替えできるの？ A住み替えローンやつなぎ融資、ダブルローンなどを利用すれば住み替えは可能です。また、住宅ローンの返済が厳しいときは任意売却という選択肢もあります。詳しくは、こちらをご覧ください。
• Q住み替えに必要なお金はどのくらい？ A新居の購入資金のほかに手数料や税金などの諸経費が旧居売却時と新居購入時にそれぞれかかります。売却時の諸経費は売却額の5～7％くらい、購入時の諸経費は購入額の5～8％くらいが相場です。詳しくは、こちらをご覧ください。
• Q住み替えたいが失敗したくない。注意点は？ A住んでいる家の売却を先にするか、新居の購入を先にするか、自分の置かれている状況によって最適な方法を見極めることが重要です。詳しくは、こちらをご覧ください。