Column / 2020 12,03

【住み替えを考え始めたら】流れや住宅ローンの不安を解決!

住み替えを考え始めると、「今、住んでいる家の残った住宅ローンはどうするの?」「新しい住まいの購入費はどのくらい?」など数々の疑問や不安が出てくるものです。今回は、住み替えにまつわる疑問や不安を解消するために、住み替えの流れや費用、住宅ローンについてお伝えします。

村田洋一

さくら事務所 不動産コンサルタント。宅地建物取引士、行政書士。消費者にとっての最良の不動産取引を目指し、多岐にわたる不動産トラブルの相談を受ける。
https://www.sakurajimusyo.com/

住み替えを考え始めたら…

結婚や出産、子どもの独立、転勤や定年退職など、ライフスタイルが大きく変化するタイミングで「住み替え」を考え始める人が多いことと思います。
しかし、住み替えを考え始めると、「今、住んでいる家の残った住宅ローンはどうするの?」「新しい住まいの購入費はどのくらい?」など数々の疑問や不安が出てくるものです。そこで今回は、住み替えにまつわる疑問や不安を解消するために、住み替えの流れや費用、住宅ローンについてお伝えします。

家の査定に必要な計算器とノート

住み替えの方法は2つ

まずは住み替えのタイミングについて知ることが大切です。住み替えには2つの大きな方法がありますので、詳しく見ていきましょう。

売却先行と購入先行

住み替えには、「今の住まいを売る」、そして「新しい住まいを購入する」ことが必要です。どちらを先にするかによって、住み替えの方法が変わります。
1つは、今の住まいを売ってから、新しい住まいを購入する「売却先行」という方法。もう1つは、新しい住まいを購入してから今の住まいを売る「購入先行」という方法です。
住み替える場合、資金内容や事情によって、2つのうちどちらかを選択することになります。

では、先に今の住まいを売却するのか、あるいは先に新居の購入をするのか、どちらにすればよいのでしょうか?双方ともメリットと考慮すべき点があるので、特徴を比較してみましょう。

売却先行の特徴

メリット 考慮すべき点
・売却金額が先に決まるため、購入資金に充てられる金額が確定する。
・購入資金計画が立てやすい。
・新居を見つけるまでに時間がかかる場合、仮住まいが必要になる。
・仮住まいした場合、引越しが2回必要になる。

売却先行の最大のメリットは、売却が先のため、売却で得た資金をそのまま購入資金にあてられる点です。住み替えに必要な費用を先に用意できるので、購入資金の計画が立てやすくなります。手元の資金で新居を購入することができますから、売却先行は資金のリスクを抑えたい人向けの方法といえます。

ただし、新居が見つからない場合は、仮住まいをすることになる可能性もありますから、その分の経費がかかります。
さらに、今の住まいから仮の住まいへ、その後再び新居へ引越すため、引越しが2回になることも考慮すべき点です。

購入先行の特徴

メリット 考慮すべき点
・現在のお住まいの引き渡し時期を気にせずに、希望条件にあった物件を探すことができる。
・新居を先に購入すると、仮住まいにかかる費用が不要になる。
・売却がなかなかできないと、2軒分の維持費用がかかり続けるため、売却価格を下げなければならない可能性もある。
・ローンを二重に支払わなくてはならないケースもある。

購入先行のメリットは、売却先行と比べると、納得がいくまで新居探しに時間をかけることが比較的できやすい点です。
また、今の住まいに住みながら家探しができるため、仮住まいを用意する必要がありません。加えて、引越しも1回で済みます。

ただし、資金に余裕がない場合や住宅ローンが残っている場合は、二重にローンを支払うことになる可能性があるため、注意が必要です。

購入先行の場合は、売却した資金を新居の購入費用に充てることはできないため、資金に余裕がある場合に用いるとよい方法です。

住み替えにかかる諸費用は?

住み替えには、新居の購入費だけを用意すればよいのかというと、そうではありません。住み替えのためには、物件の購入資金のほかに、手数料や税金など売買にかかる諸費用が必要になります。売却と購入それぞれにかかる住み替えに必要な諸費用を把握しておきましょう。

物件の売却諸費用

必要項目 費用の目安
不動産会社への仲介手数料 (売却額×3%) + 6万円 + 消費税
印紙税 1000円~6万円(売却金額により異なる)
※売却価格が100万円超~5億円以下の場合
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼した場合約5000円~2万円
ローン一括返済のため金融機関に払う手数料 1万円~3万円
譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税) 売却した年の1月1日の保有期間によって異なる
保有期間5年以下/譲渡所得の39.63%
保有期間5年以上/譲渡所得の20.315%

以上のほか、必要に応じて費用がかかることがあります。

不動産の売却時にかかる費用は、一般的に売却金額の5%~7%といわれています。
なかでも最も大きな費用は仲介手数料です。たとえば、売却価格が3000万円の場合、仲介手数料は、96万円+消費税が上限となります。

なお、譲渡所得とは、不動産を売って得た利益のことです。その利益に対して譲渡所得税がかかります。ただし、譲渡所得がない場合や、売却にかかる費用やローンの返済で利益が出なかった場合は、税金はかかりません。

譲渡所得 = 不動産の売却価格 - (不動産の購入時にかかった諸費用 + 売却にかかった諸費用)

住宅購入費、購入諸費用

住宅の購入費の平均価格は下記の通りです。

不動産の種類 平均購入費
分譲マンション 4577万円
中古マンション 2819万円
注文住宅 3971万円
分譲戸建住宅 3933万円
中古戸建住宅 2814万円

※1

購入価格のほか、購入にも諸費用が必要となります。

項目 費用の目安
不動産会社への仲介手数料 (購入額×3%) + 6万円 + 消費税
印紙税 11000円~6万円(購入金額により異なる)
※購入価格が100万円超~5億円以下の場合
住宅ローン関連費用 融資事務手数料として3万円~5万円、あるいは融資額の1%~2%前後
保険料 火災保険や地震保険などに加入した場合の費用
税金 固定資産税、不動産取得税

以上のほか、引越し費用や登記費用なども必要となります。
不動産の購入時に必要な諸費用は、一般的に購入額の5%~8%といわれています。

不動産売却費に関する記事はこちら
不動産売却にかかる税金はいくら?必要な費用の計算や節税対策をご紹介
不動産売買にかかる仲介手数料とは?上限と計算例、ポイントを解説

住み替えで利用できる減税措置とは?

前述の物件の売却諸費用で説明したように、住み替えには譲渡所得税がかかります。しかし、節税できる特例を活用することで税金の負担を減らすことができます。なお、これらの特別控除や特例を利用するには、確定申告が必要です。

一戸建ての模型

3000万円特別控除

今住んでいる家を売却した場合、「3000万円特別控除」を受けられる可能性があります。
所有している不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対し、通常は「譲渡所得税」がかかります。しかし、適用条件を満たしていれば課税対象から除外されるのです。
たとえば、3000万円で購入した住まいを売却して500万円の譲渡所得が出た場合、利益は3000万円以下のため、非課税となります。

ただし、特別控除には以下の適用条件があります。
[ 1 ] 売り手と買い手が親子など特別な関係にないこと
[ 2 ] マイホームに住まなくなって3年以内に売却すること
[ 3 ] 売却するまでにその土地を活用し利益を得ていないこと
[ 4 ] 売却した年から3年前までに同特例を受けていないこと

3000万円特別控除に関する記事はこちら
居住用財産3000万円控除とは?ほかの控除との併用や適用要件についてご紹介

買い替え特例

住み替えに伴い、現在住んでいる不動産を売却した価格よりも、新しく購入した不動産
の価格の方が高い場合には、「買い替え特例」を利用することができます。この特例を利用すれば、譲渡所得税を繰り延べできます。
繰り延べですから、税金が免除されるわけではありません。しかし、買い替え時に高額な税金がかからないので、少しでも住み替えの出費を抑えたいときに助かる特例です。

買い替え特例利用の条件は以下の通りです。

●売却した住宅の条件
[ 1 ] 売却した年の1月1日までの所有期間が10年を超えること
[ 2 ] 売却価格が1億円以下であること
[ 3 ] 居住期間が10年以上であること

●買い替えた住宅の条件
[ 1 ] 住宅の床面積が50平方メートル(マンションの場合は専有面積)以上、専有面積が500平方メートル以下であること
[ 2 ] 中古マンション購入の場合は築25年以内であること

譲渡損失が出た場合の特例

住まいを売却し、損失が出た場合は、「マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」を受けることができます。

たとえば、2000万円で購入した住まいを1500万円で売却した場合、500万円の譲渡損失になります。この譲渡損失は、その年の所得から相殺することができます。
損失が大きく1年で控除できないときは、売却した翌年から3年の間、繰越控除することが可能です。

残債があっても「住み替えローン」の利用で住み替えができる

買い替えをするには、本来は現在住んでいる家のローンを完済し、新たに購入する家のローンを組む必要があります。しかし、住宅ローンを完済せずに住み替える家を購入すると、ダブルローン(二重ローン)になってしまう可能性があり、返済が苦しくなるかもしれません。この場合、「住み替えローン」を利用することができますよ。

引っ越しの作業をする女性

残債があっても新たな借入ができる

今の住まいの売却金額を充てても、ローンを返済しきれない…。そんな場合は、住み替えローンを利用できます。住み替えローンとは、残ったローン額と、さらに新居の購買資金をまとめて貸してくれるサービスのことです。このサービスを使えば、残債があっても無理のない返済計画を見直すことができます。

ただし、住み替えローンのサービスを受けるには、売却と購入のタイミングを合わせなくてはならないことを覚えておきましょう。

オーバーローンのため審査は厳しい

住み替えローンは、ローンの残債額が売却額を上回っている「オーバーローン」の状態で利用するため、厳しい審査があります。
金融機関は、安定収入はあるか、勤務先はどこかをチェックし、さらに借入履歴や健康状態などまで審査するのです。

つなぎ融資、ダブルローンの選択肢も!

住み替えローンは審査が厳しいため、利用できない場合もあります。その場合は、つなぎ融資、ダブルローンという別の融資の方法を検討してみましょう。

●つなぎ融資
ローンの残債がある状態で住み替える場合、「つなぎ融資」を利用することもできます。つなぎ融資とは、一時的に融資を受けることです。この融資を活用する場合は、購入先行となります。

まず、融資を受けて新居を購入し、前の住まいが売れたら、その売却金で一括返済します。融資の期間は、基本的に6か月~1年以内です。

つなぎ融資には、2つの注意点があります。
まず、期間内に買い手が現れず、住まいが売却できないときは、不動産会社が査定額の80%で買い取ることになります。買取金額が安くなるため、ローンの残債を一括返済できない可能性が出てくるかもしれません。
また、つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高く、利用すると手数料、保証料などの諸費用もかかってくるので注意しましょう。

●ダブルローン
一部の金融機関ではダブルローンを組んでもらえる場合もあります。住宅ローンは、基本的に一度に1つしか利用できませんが、一定条件を満たせば、残債がある状態で新たな住宅ローンを組むことができるのです。
ダブルローンを利用すると、家を売る、新居を買う、といったタイミングを合わせる必要がなくなるため、自分のペースで買い替えを進めることができるメリットがあります。

ただし、ダブルローンを利用するには、それに見合った収入と金融機関からの信用が必要です。利用可能な人は、返済期間内に返済がクリアできる場合にのみに限られます。
家の売却額で全額を返済できなくても、預貯金に不足分を返済できるゆとりがあればダブルローンを利用できるかもしれません。

住み替えローンに関する記事はこちら
住み替えローンとは?利用の注意点や手順

住み替えは不動産会社選びがカギ!

最後に住み替えを成功させるコツについてお伝えします。それは、よい不動産会社を選ぶことです。
売却の際には、現在の家を少しでも高値で売却できる営業力を持った不動産会社を選びたいものですよね。そのためには、売却したい家の査定を複数の不動産会社に依頼しましょう。

同じエリアで住み替えるなら、地域に密着した不動産会社やその地域の情報を豊富に持っている不動産会社を選ぶとよいでしょう。
住み替える地域が異なる場合は、ネットワークが広い大手不動産会社に依頼するとよいでしょう。大手不動産は広いネットワークを持っているため、情報量が多いというメリットがあります。

住み替えには、頻繁に不動産会社と連絡をすることになります。売却と購入を1社に任せれば、連絡窓口を1本化でき連絡の手間が省けるため、売却と購入の双方を計画的に進めることができますよ。
ぜひ、よい不動産会社を選んで、住み替えをスムーズに進めてくださいね。

※1出典:平成30年度住宅市場動向調査報告書、国土交通省ホームページ
https://www.mlit.go.jp/common/001287761.pdf
(最終確認:令和2年10月5日)