4LDKマンションは売れない？その理由とスムーズに売却するためのポイントを解説

4LDKマンションが売れないといわれる理由

4LDKとは、リビング・ダイニング・キッチンのほかに個室が4つある間取りのことです。十分な広さを確保できる間取りですが、4LDKの中古マンションは、人気の高い2LDKや3LDKなどに比べて売れにくいといわれています。その理由は次の通りです。

・価格が高くなりやすい
・部屋数が多過ぎる
・少子化・核家族化で需要が減っている
・一戸建てが競合になる

価格が高くなりやすい

4LDKマンションは専有面積が広く、3LDK、2LDKなどの間取りに比べてどうしても相場価格が高くなりがちです。購入検討者は、予算の範囲内で物件を探しているので、価格の段階で候補から外してしまうことが多いと考えられます。

部屋数が多過ぎる

4LDKは、ゆとりある部屋数を確保できる間取りが特長です。子どものいるファミリー世帯にはおすすめといえますが、将来子どもが独立すれば部屋が余ることになります。一般的に、マンションを購入したらそこで長く暮らしたいと考える人が多いため、4LDKは部屋数が多過ぎるという結論になりがちです。

少子化・核家族化で需要が減っている

4LDKは、子どもが2人以上いる世帯といった人数が多いファミリー向けの間取りです。しかし現在、子どもの出生数は年々減っており、2022（令和4）年の合計特殊出生率（1人の女性が一生のうちに出産する子どもの平均数）は1.26※となっています。また、夫婦のみの世帯をはじめとする核家族化も進んでいることを踏まえると、4LDKの需要はそこまで高くないといえるでしょう。

一戸建てが競合になる

4LDKマンションは、一戸建てに近い部屋数や広さがあります。そのため、同じ広さと価格なら一戸建てに住みたいと考える人もいるでしょう。一戸建てには、「マンションに比べて騒音トラブルの心配が少ない」「土地を資産として持てる」などのメリットがあるためです。マンションにも、共用設備やセキュリティが充実しているといった独自のメリットがありますが、購入検討者が家に求める条件や将来設計などによっては、一戸建てに流れてしまうこともあります。

4LDKのマンションを売却するときのターゲット

4LDKマンションを売却する際には、まず、どのような層がターゲットとなるか把握することが大切です。4LDKマンションの買主となり得る、主な層は以下の通りです。

・4人以上の家族
・親世帯との同居を希望している人
・在宅勤務している人
・家で開業したい人

4LDKを探している人の多くは、子どもが2人以上いる、介護のために親と同居する予定があるなど、人数の多い世帯です。また、在宅勤務のための仕事部屋が必要な人、自宅で美容サロンや習い事教室を開きたい人などもターゲットとなる可能性があります。宣伝・広告などの販売活動をする際は、上記のような層を意識して行うと効果的です。なお、居住用マンションでの開業については、管理会社で禁止されている場合もあるので、事前に管理会社に確認しましょう。

4LDKマンションをスムーズに売るコツ

「売れにくい」といわれる4LDKマンションですが、以下のポイントを押さえればスムーズに売りやすくなります。

・物件の魅力をアピールする
・ホームステージングを検討する
・信頼できる不動産会社を選ぶ

物件の魅力をアピールする

4LDKマンションは、部屋数の多さと専有面積の広さが魅力ですが、ほかにもアピールポイントとなり得る条件がないか洗い出してみましょう。たとえば、以下のような条件はないでしょうか？

・駅や商業施設が近い
・築年数が浅い
・大規模修繕が終わっている
・耐震性に優れている
・日当たりがよい
・眺望がよい
・収納スペースが多い
・共用部の管理状態がよい
・教育環境がよい
・子育てサポートが充実した行政区である

上記のような条件があれば、広告文や内覧時の説明で積極的にアピールしましょう。

ホームステージングを検討する

「ホームステージング」とは、室内におしゃれな家具や観葉植物などを置き、魅力的な空間を演出するサービスです。欧米で中古不動産を売る際によく行われる手法で、購入検討者に好印象を与え、売却につなげる効果があるといわれています。4LDKマンションを空室の状態で売却に出せる場合は、ホームステージングを検討してみるのも一案です。

三井のリハウスでは、空室の室内画像にCG家具を合成する「バーチャルステージング」のサービスをご案内しています。ホームステージングの資格を持つ監修者がコーディネートを行い、物件の魅力を最大限に引き出します。居住中の物件でも、家具や荷物を消してリフォームした状態の画像を作成したり、その画像にCG家具を合成したりできますので、お気軽にご相談ください。

●バーチャルステージングについてはこちら
●そのほかのイメージアップコンテンツについてはこちら

信頼できる不動産会社を選ぶ

4LDKマンションをスムーズに売却するには、不動産会社選びも大切なポイントになります。4LDKマンションの販売実績はあるか、物件のあるエリアに強いか、担当者が親身になって話を聞いてくれるかといった点を基準にして、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

4LDKマンションの購入で後悔しないためには？

この記事を読んでいる方のなかには、4LDKマンションの購入について悩んでいるという方もいるのではないでしょうか？ここでは、購入してから「暮らしにくかった」「売却時に売れにくかった」と後悔するのを防ぐために、重視すべきポイントや注意点をご紹介します。

立地条件

将来、4LDKマンションを売却する可能性が少しでもある場合は、ファミリー世帯の需要が高いエリアで購入するようにしましょう。なぜなら、単身者や若年層が多いエリアでは需要が低くなるためです。また、生活利便性や交通アクセスのよさなども重視すると、売却時に有利になります。

個室の用途と広さ

4LDKは個室が4つある間取りを意味しますが、個室の広さは物件によって異なります。個室といっても、3畳程度の狭い部屋であったり、8畳以上の広い部屋であったりとまちまちです。4LDKの購入を検討する際には、4つの個室をそれぞれどういう用途で使うか家族でよく話し合っておきましょう。そのうえで個室の広さを確認し、用途に足りる広さがあるかどうかを検討すれば、後々暮らしにくさを感じることはないはずです。

たとえば子どもが2人いるファミリーの場合、子ども部屋2室、夫婦の寝室1室、仕事部屋1室といった使い方ができます。ですが、子どもが高校生以上で独立が近い場合は、夫婦2人で4LDKに住む期間のほうが長くなることも考えられます。そのため、リフォームがしやすい間取りかといった先のことも考えながら、個室が無駄にならないよう慎重に検討しましょう。

4LDKマンションが売れないと思ったらプロに相談

4LDKでも、それ以外の間取りでも、マンションをスムーズに売却するにはポイントを押さえた売却活動が重要です。不動産査定で適正な市場価格を把握し、ターゲットに合った販売戦略を立てれば、納得のいく売却につながりやすくなります。

三井のリハウスでは、累計取扱件数100万件の実績から得た知見に基づき、お客さまの売却のお悩みにお応えします。また、店舗を全国展開しているので、地域に根ざした販売活動ができるのも強みです。マンション売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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※出典：令和4年（2022）人口動態統計月報年計（概数）の概況, 厚生労働省
https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/geppo/nengai22/dl/gaikyouR4.pdf
（最終確認：2024年3月22日）