相続登記の義務化とは？知っておきたいポイントや怠った場合のリスクについて解説

相続登記の義務化とは？

相続した不動産の手続きについて、「相続登記はしないといけないの？」「相続登記をしないとどのようなリスクがあるの？」などと疑問に思う方もいるのではないでしょうか？相続登記とは、不動産を相続した人が、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。

この相続登記は、これまで期限やルールが明確に定められておらず手続きは任意のものでしたが、2024年（令和6年）4月1日から義務化されることになり、手続きを怠ると罰則を受ける恐れがあるのです。

今回は、相続登記の義務化に至った背景や知っておきたいポイント、登記しないことによるリスクまで詳しく解説します。

相続登記が義務化される理由

相続登記が義務化される背景には、「所有者不明土地」の問題があります。所有者不明土地とは、登記簿で調べても所有者が分からない、または所有者と連絡がつかない土地のことです。

高齢化に伴い所有者不明土地は年々増加し、そのような土地が長い間放置されると、周辺環境を悪化させたり、公共事業の妨げになったりするなど、さまざまな問題を引き起こしてしまいます。このような事情から、所有者不明土地を解消するため、相続登記は義務化されることになりました。

相続登記の義務化について押さえるべきポイント3つ

相続登記の義務化については、以下の3つについて押さえておきましょう。

・相続登記の期限は3年
・正当な理由なく相続登記をしていない場合は罰則を受ける
・過去に相続した不動産も義務化の対象になる

相続登記の期限は3年

相続登記の義務化が施行されると、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行わなくてはなりません。よって、相続人が不動産を相続していたことを認識していない間は、相続登記の申請義務が発生しないことになります。また、遺産分割協議が行われた際は、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記を行いましょう。

正当な理由なく相続登記をしていない場合は罰則を受ける

相続登記の義務化により、正当な理由なく3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料の対象となります。過料は、行政上の秩序維持のための罰則のことで、刑罰とは違い刑法や刑事訴訟法は適用されず、前科は付きません。罰則の対象とならない正当な理由については以下で詳しく説明します。

なお、被相続人の財産を相続したくない場合、相続人は相続する権利を放棄する「相続放棄」を選択できますが、相続登記を行わないことを相続放棄と勘違いしている人もいるようです。実際は、相続登記を行わないことが相続放棄ではありません。そのため、相続で不動産を取得する場合は、必ず相続登記を済ませましょう。相続の権利を放棄したい場合は、相続権を得たことが分かった日から3か月以内に家庭裁判所に申請する必要があるためご注意ください。

過去に相続した不動産も義務化の対象になる

2024年4月から相続登記は義務化となりますが、それ以前に相続した不動産も相続登記の義務化の対象になることに注意が必要です。過去に相続した不動産の相続登記の期限は、義務化の施行日（2024年4月1日）または、不動産の所有権を得たことを知った日のいずれか遅いほうから3年以内とされています。

たとえば、被相続人から伝えられていなかったという理由で、施行後に不動産を相続していることを知った場合は、申請の期限は初めて不動産の相続が分かった日から3年以内です。また、施行以前から不動産を相続していることを知っていた場合には、施行日から3年以内に申請しなければなりません。

相続登記を怠るとどうなるのか

相続登記の義務を怠ったことによって起きるリスクは以下のものが考えられます。

・権利関係が複雑になる恐れがある
・不動産の売却が困難になる

権利関係が複雑になる恐れがある

長い期間相続登記をせずにいると、ほかの相続人の死亡によって、その財産を引き継いだ次の相続人が複数発生するというように、相続人が増え、権利関係が複雑になるリスクが挙げられます。遺産分割協議での相続登記は、相続人全員の合意のもと協議を進めなくてはならないため、相続人の数が増えれば増えるほど、何らかの事情でほかの相続人と連絡が取れず、手続きが滞るといったケースも起こりやすくなります。

不動産の売却ができない

相続した不動産を売却する際、相続登記をして名義を変更していないと第三者に権利を主張できず、売却ができません。不動産の相続後、速やかに相続登記を行っておくことで、売却したいと思ったときにすぐ売りに出せます。

不動産の相続登記をしないと、このようなトラブルにつながるケースもあるため、不動産の所有権を相続で取得した際は必ず相続登記を行っておきましょう。

相続登記義務化の適用対象外となる正当な理由

相続登記の義務化後、期限内に相続登記を行わなくても罰則の適用を受けない正当な理由は以下の通りです。こちらは法務省によって定められており、以下の理由で申請できなかった場合は10万円の過料が科されることはありません。

・相続人が多く、書類の収集やほかの相続人の把握に時間を有する場合
・遺言の有効性や遺産の範囲などが相続人同士で争われており、不動産の権利所有者が明らかでない場合
・相続登記の申請義務を負う人に、重病やそれに準ずる理由がある場合
・相続登記等の申請義務を負う人が、配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律に規定する被害者に準ずる者であり、生命や心身に被害を受ける恐れがある場合
・ 相続登記の申請義務を負う人が経済的に困窮しており、費用を負担できない場合※1

また、上記以外にもそれぞれの具体的な理由を考慮し、相続登記の申請期限を超えてしまうことが認められるケースもあります。

相続登記の流れ

相続登記の申請は、不動産の所在地を管轄している法務局で行います。相続登記のおおまかな手順は以下の通りです。

[ 1 ] 不動産の情報を収集する
[ 2 ] 相続人を確定する
[ 3 ] 必要書類を用意する
[ 4 ] 遺産分割協議書を作る（必要な場合）
[ 5 ] 法務局へ申請する

相続登記をするにあたり、詳しい流れや、必要書類の取得方法については以下の記事をご覧ください。

●相続登記の流れに関する記事はこちら
相続登記とは？必要性や自分で申請する手続きの流れについて

相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用は主に以下の2つです。

・登録免許税
・必要書類の取得にかかる費用

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続きをする際に国に納める税金のことです。なお、相続登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額を使って求めます。固定資産税評価額は、固定資産評価証明書やネットで調べられます。相続登記にかかる登録免許税の求め方は以下の通りです。

相続登記にかかる登録免許税 ＝ 不動産の固定資産税評価額 × 税率（0.4％）

●固定資産税評価額に関する記事はこちら
評価額とは？家の評価額を知る方法や、必要になるタイミングを解説！

必要書類の取得にかかる費用

次に相続登記の際に必要な書類と、取得にかかる費用を見ていきましょう。

いずれも、自治体によって手数料が異なるケースがあるため各自治体で事前に確認しておきましょう。また、相続登記を司法書士に依頼する場合には、司法書士報酬も発生します。司法書士報酬の相場は7万～10万円程度で、相続人や相続する不動産の数、事務所によって異なります。相続登記は自分で行うこともできますが、手続きを急いでいる人や相続の権利関係が複雑な人は専門家に依頼することがおすすめです。

不動産売却の前に相続登記を済ませよう！

ここまで、相続登記が義務化される背景やポイント、登記のおおまかな流れなどを解説してきました。これまで任意であった相続登記は、2024年4月1日以降義務化され、登記しないと罰則を受ける、不動産の売却が困難になるなど、さまざまなリスクがあります。

特に相続するタワーマンションの売却を検討している場合は、早めに相続登記を済ませておいたほうがよいでしょう。2023年中にタワーマンションの相続税評価額の見直しが行われ、相続税が増額する可能性があるため、評価額の見直しが行われる前に売却することがおすすめです。

そしてご紹介した通り、相続した不動産は相続登記を済ませないと売却できないため、タワーマンションに限らず、売却を検討している方はまず相続登記手続きを行いましょう。相続登記が済めば不動産会社に査定を依頼し、売却の計画を立てます。三井のリハウスでは、不動産の無料査定を行っております。経験と知識が豊富な担当者が、不動産売却をサポートいたしますので、ぜひご活用ください。

●タワーマンションの相続税増税に関する記事はこちら
タワーマンションの相続税は増税される？見直しの背景や税制改正の内容について解説

●相続した不動産の売却をご検討中の方はこちら

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※1出典：民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（相続登記等の申請義務化関係）,法務省
https://www.moj.go.jp/content/001402460.pdf
（最終確認：2023年11月8日）