環状第4号線延伸計画。品川駅周辺地区の拠点性強化に期待

現在も整備事業が進められている環状第4号線は、港区港南三丁目を起点に江東区新砂三丁目までを結ぶ、延長約29.9kmの環状道路です。路線が通過する品川駅周辺地区は羽田空港に近接し、一部報道によると、2034年以降が見込まれるリニア中央新幹線の開業も見据え、さらなる拠点性の強化が期待されています。

こうした背景のもと、未開通区間である港南三丁目から白金台三丁目までの整備計画が進行中。本区間は港南区間・高輪区間・白金台区間の3区間に分けられ、品川駅周辺の再開発と連動しながら、2032年までの整備完了を目指しています。

羽田・臨海部などへのアクセスが向上

港南区間は新港南橋交差点から品川駅の北側を経て国道15号（第一京浜）までの延長約0.7km、高輪区間は国道15号から国道1号までの延長約0.6km、白金台区間は国道1号から都道312号（目黒通り）までの延長約0.8kmとなっています。

未整備区間が整備されることにより、羽田・臨海部・六本木方面とのアクセスが向上し、品川駅周辺地区のさらなる拠点性強化が期待されています。

また、品川駅には新たに線路の上空に北口交通広場がつくられ、線路を越えて延伸する環状4号線とつなげて、新たな交通結節点を形成。線路で分断されている東西を結ぶ第二東西連絡道路を整備し、車と歩行者の利便性を向上させる事業も進んでいます。

再開発が進む品川駅周辺地区

品川駅周辺では、環状第4号線延伸のほか、さまざまな再開発プロジェクトが進行しています。特に注目を集めるのが、2034年以降に開業予定のリニア中央新幹線。そして、2030年代以降の完成を視野に進行中の15号線・品川駅西口駅前広場の整備事業です。1階部分は、駅前広場の拡張により国道15号の自動車交通を円滑化。2階部分は、上空デッキ等の官民連携整備により、歩行者の移動の円滑化、賑わいの創出、新たなモビリティの活用などを実現する計画です。

〈参考サイト〉 https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/daiichiseibi/chiku/gairo/kan_4 https://www.ktr.mlit.go.jp/toukoku/toukoku_index021.html https://www.ur-net.go.jp/aboutus/publication/web-urpress79/special3.html

都心を一望する超高層免制震ツインタワー棟HARUMI FLAG SKY DUOが竣工

「HARUMI FLAG」内に位置する、超高層棟50階建て、総戸数1,455戸のツインタワー「HARUMI FLAG SKY DUO」が竣工し、2025年9月より入居が開始されました。「HARUMI FLAG SKY DUO」は、開発の進む湾岸エリアの突端部、東京湾を挟んでレインボーブリッジに正対する希少な立地に誕生。都心を一望する圧倒的な眺望を誇り、街の中心に位置することから、まさにランドマークとなるタワーです。

約12,000人が暮らす街HARUMI FLAG

「HARUMI FLAG」は、東京2020オリンピック・パラリンピック選手村として活用後、新築住宅・商業施設として開発するプロジェクト。東京都が施行する晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業において約13haの広大な土地に、5,632戸の分譲住宅・賃貸住宅と商業施設を合計で24棟建築するほか、保育施設、介護住宅などを整備し、多様なライフスタイルを受け入れる街として、計画されました。

また、本タワーは、安全と住空間の理想を追求した免制震ハイブリッド工法を採用。設計段階において「劣化対策」や「省エネ性」「バリアフリー性」など対策されており、長期優良住宅の認定を取得しております。

ランドマークとなるツインタワー

湾岸エリアの突端部、まさに“東京最前列”に竣工した「HARUMI FLAG SKY DUO」。都心でありながら、三方向を海に囲まれ、視界を遮るものがない圧倒的な立地環境で、都心を一望する環境が日常になるポジションです。

見渡すことができるのは、美しく緑が広がる公園、その先に広がるきらめく海。そして、日々進化し続ける都心の風景。その感動を共有すべく2つのタワーの48階には、東京湾に向かって大きく視界が広がる方角に展望台となるラウンジを設置。都心方面を望むSUN VILLAGEには都心のきらめきを楽しめる「SKY LOUNGE URBAN」、そして、夜の時間を楽しむバーラウンジや、落ち着きのある時間を過ごす「BOOK CORNER」を用意しました。一方、PARK VILLAGEには開放的な海の景色を楽しむことができる「SKY LOUNGE OCEAN」、そして、ビリヤードも楽しむことができるバーラウンジも用意しています。

〈参考サイト〉 https://www.mfr.co.jp/content/dam/mfrcojp/company/news/2025/0919_01.pdf

マンションを賃貸に出す場合、手取り額は家賃収入のうち15％程度といわれています。なお、国税庁の「申告所得税標本調査（令和6年分）」によると不動産所得者の平均所得金額は年間で666万円です。ただし、不動産所得者のなかにはアパート経営や駐車場経営のほか、さまざまな種類が該当するため、この数値はあくまでも参考値として知っておきましょう。

家賃収入は総収入の大半を占めますが、家賃収入は全て手取りとして手元に残るわけではありません。税金や経費が発生するため、これらが家賃収入から差し引かれます。そのため、マンションの賃貸経営の手取り額で損をしないためには、物件の条件や周辺環境などを踏まえた、適切な賃料設定が重要です。三井のリハウスでは無料の賃料査定や、賃貸管理のサービスを提供しています。ぜひご利用ください。

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マンションを賃貸に出す際の収入

マンションの賃貸経営をすると、家賃収入以外にも収入があります。主には以下のようなものが挙げられます。

・賃料（家賃） ・共益費（管理費） ・礼金 ・更新料

それぞれ詳しく見ていきましょう。

賃料（家賃）

マンションを賃貸に出す際の賃料は、毎月入ってくる定期収入であり、収入のベースです。賃料の支払い方式は、翌月分を当月末までに支払う「前家賃」と、当月分を当月末までに支払う「後家賃」があり、一般的には前家賃が採用されています。

先を見据えてマンションの借主（入居者）を増やし、空室を減らすことで賃貸経営の収入が上がります。しかし、賃料が安過ぎると空室が少なくても儲からないですし、高過ぎると借主が増えないため儲かりません。また、築年数と共に賃料は低下することにも注意が必要です。

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共益費（管理費）

マンションを賃貸に出す際には、共益費（管理費）という収入もあります。共益費（管理費）は、借主が安全かつ快適な生活を送るために、居室以外のマンションの設備や環境への維持費として、賃料と共に支払われるものです。具体的には、共用部分の光熱費やメンテナンス費、清掃費、人件費などに充てられます。管理費とも呼ばれますが、物件管理会社に支払う「管理手数料」とは別物であることに注意しましょう。

礼金

礼金とは、居室を借主に貸すことに対してお礼として支払われるものです。賃貸借契約を結ぶ際にのみ発生しますが、最近ではそもそも礼金を支払わなくてよい物件もあります。定期賃貸借契約の場合は、契約期間満了ごとに新たに契約を締結するので、都度礼金を設定できます。なお、礼金は敷金と混同しやすいので注意しましょう。敷金とは、賃料の滞納代や退去時の修繕費・クリーニング費に充てられるものです。礼金とは違い、借主から貸主に預けられるお金であるため、余った分は退去時に返還されます。

更新料

更新料は、期間の定めがある賃貸借契約を更新する際に借主から支払われるものです。契約の更新は一般的に2年に一度行われ、更新料は賃料1か月分～2か月分程度支払われます。

マンションを賃貸に出す際にかかる費用

マンションを賃貸に出す際にかかる費用としては、管理費や税金などさまざまなものがあります。主に以下のようなものが挙げられます。

・管理手数料 ・仲介手数料 ・管理登録料 ・管理費・修繕積立金 ・損害保険料 ・ローンの返済額 ・税金 など

それぞれ詳しく見ていきましょう。

管理手数料

管理手数料とは、マンションを貸し出す際に清掃やトラブル対応といった日々の管理業務を賃貸管理会社に委任する場合に発生する費用です。賃料に応じて何％と設定されるのが一般的であり、毎月支払うものです。自身で賃貸管理すれば、管理手数料はかからずに済みますが、専門知識が不足していたり、手間をかけられる時間がなかったりなどの障壁もあります。適切な管理を行えなければ、質の高いサービスを借主に提供できなくなり、空室率が高くなる恐れもあります。

三井のリハウスでは、入居者募集から管理運営まで、賃貸にかかわるさまざまな業務を引き受け手厚くサポートします。決して無駄な出費にはならないので、賃貸管理なら三井のリハウスにお任せください。

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仲介手数料

仲介手数料とは、マンションの借主を探してもらったり、空室が出た際に、新たな借主を紹介してくれたりした不動産仲介会社に対して支払う費用です。不動産仲介会社は、貸主と借主から合わせて賃料1か月分とその消費税を上限として仲介手数料をもらえます。管理手数料と同様に、借主探しを自分でするなら、仲介手数料はかかりません。ただし、入居者の募集や賃貸借契約の締結などは、自分で行う必要があります。

管理登録料

管理登録料とは、管理手数料や仲介手数料とは別に、管理に対する初期費用として賃貸管理会社に支払う費用です。正式な名称がなく、初期費用や事務手数料として請求されることもあります。管理会社や管理サービスのプランによって金額は異なります。

管理費・修繕積立金

管理費と修繕積立金は似ていますが、異なるものです。どちらも主に分譲マンションの物件にかかり、マンションの共用部分のために使われます。マンションで快適な生活をするために不可欠な費用です。

管理費は、マンションの共用部分の維持管理にかかるものです。賃料の5％前後が毎月固定でかかります。管理手数料とは別物であることに注意しましょう。修繕積立金は、マンションの共用部分の大規模な修繕に備えるものです。経年劣化や設備の故障にともない、数年に一度する修繕に使うため、定期的に積み立てられます。小さな修繕は定期的にメンテナンスすればよいですが、設備がいつ故障するか分からないため、十分な予算を持っておくと安心です。

保険料

マンションを賃貸に出す際は、火災や地震が起こったときに備えて、保険に加入しておく必要があります。火災保険は火災だけでなく、落雷や台風による自然災害から事故や盗難まで幅広く補償するものですが、地震による火災などの被害に対しては補償がないので、地震保険にも別途で加入したほうがよいでしょう。なお、地震保険は単体では加入できず、火災保険と一緒に契約する必要があるので注意が必要です。

ローンの返済額

ローンは返済が完了するまで、毎月定額ずつ支払わなければなりません。ローンの返済額は元本とその利息分からなり、マンション経営の支出の大部分を占めます。なお、一般に住宅ローンは契約者自身が住むことが条件としてあるため、収益目的で賃貸経営をすると契約違反になってしまいます。多くの場合は金融機関に相談して、不動産投資ローンに借り換えを求められます。

税金

マンションを賃貸に出すときにかかる税金は、具体的には以下のようなものが挙げられます。

・固定資産税 ・所得税

マンションを賃貸に出す場合、所有するマンションと土地に対してかかる固定資産税を毎年支払う必要があります。固定資産税は物件の評価額にもとづいて課税され、評価額に比例して税額が上がります。また、家賃収入に対しては給与所得などと同様に所得税が課税され、所得の増加に応じて住民税の額も増えます。収入から経費を差し引いた金額により所得税が算出されるので、入念な経費管理が不可欠です。なお、マンション経営を始める際には、不動産取得税や登録免許税、印紙税がかかるのが一般的です。

マンションを賃貸に出す場合の手取り額をシミュレーション

ここまで、マンションの賃貸経営における収入と支出を具体的に見てきましたが、ここでは実際にどのように計算して月々の手取り額を算出するのか見ていきましょう。

月々の手取り額を計算するにあたっては、前述の具体的な支出と収入を全て用いるわけではありません。なかには礼金や更新料、仲介手数料など、毎月出たり入ったりするものではない収支もあります。以下は、代表的な月次収支の項目を列挙し、仮の数値で一室あたりのシミュレーションをしたものです。

費用と収入については以下の表にまとめました。

賃料のなかに共益費が含まれている場合もありますが、ここでは賃料と共益費を別のものと見なします。従って、管理費は費用と収入で同額として捉え、計算に含まないものとします。

以上の条件で計算すると、以下のような結果になります。

賃料－（管理手数料＋修繕積立金＋火災・地震保険料＋固定資産税）＝月々の手取り額

15万円－（15万円×0.05＋15万円×0.05＋1万円＋1,250円＋1万円）＝11万3,750円

1か月で見れば儲かっているように見えますが、ローンの返済や税金も考慮しなければならないことに注意が必要です。

マンションを賃貸に出して手取りを増やすためのポイント

マンションを賃貸に出して手取りを増やすためには、物件の強みを引き出すことが重要です。具体的には以下のようなポイントがあります。

・マンションの価値を上げる ・ニーズを知る ・不動産会社に委任する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションの価値を上げる

マンションの価値を上げることで需要と賃料を引き上げられ、結果として手取りの増額につながります。居室部分だけでなく共用部分にも目を向け、リフォームやリノベーションを行いましょう。さらに、防音性やペット可能など、ほかのマンションにはない独自の付加価値を付けることも大切です。

ニーズを知る

マンション経営をする際には地域のニーズを知ることが成功の鍵です。経営するマンションがどのような地域でどのような層をターゲットにしているかを理解し、経営に活かしましょう。駅からの近さ、買い物のしやすさ、治安のよさなどによってマンション経営の方針も変わってくるでしょう。借主のニーズに合ったマンション経営を行えれば、高い需要が見込めます。

不動産会社に委任する

手取りを増やすために、賃貸管理を自分で行って経費削減を狙うという考え方もありますが、専門知識が必要なうえ管理の手間が多くかかり、中途半端な状態で管理を行えば空室のリスクも高まります。一方で、専門的なノウハウを熟知した賃貸管理を行う不動産会社に管理を委任することで、手取りが増える可能性もあります。委任する会社を選ぶときには、安さだけで選ばず、実績や評判、サービスの内容や質も考慮しましょう。

マンションは貸し出すのと売るのとどっちがいいの？

賃貸に出す場合と売却する場合を比較したときにどちらのほうがよいかは、物件の条件や周辺環境などによって異なるため、一概にはいえません。金銭的な観点でいえば、長期的な収入を求める場合は賃貸に出すことを、まとまった金額が欲しいなら売却を検討するとよいでしょう。

貸し出したほうがよい場合

マンションに対して愛着が残っている場合や賃貸の需要が高い場合、長期的に収入を得たい場合にはマンションを貸し出すべきでしょう。マンションを売ってしまうと、将来もう一度住むという選択肢がなくなってしまいます。また、今後その物件に住むことが予想される場合は、賃貸に出す際に貸し出し期間が決められる定期借家契約を結びましょう。

マンションを貸し出す場合には、自己管理か管理委任かという選択をすることになります。自己管理で経営する場合、管理手数料を支払う必要がなくなりますが、管理の負担が大きくなり、借主とのトラブル時には自分で対応しなければなりません。適切な管理ができなかった場合、マンションの価値が下がってしまうこともあります。管理委任で経営する場合、費用はかかりますが知識やノウハウがなくてもプロに任せられ、遠くからでも経営が可能です。どちらを選ぶにしても、まずは不動産会社に相談してみましょう。

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売ったほうがよい場合

もう住む予定がない場合や、一度にまとまった資金が欲しい場合、賃貸にするメリットがない場合は売ったほうがよいでしょう。マンションを売却すれば、一度に多くの大金が手に入るうえ、賃貸に出す場合と違って、経営における諸費用や管理の手間もかかりません。ただし、売却してしまったら資産はなくなるので、必ずしも売却したほうがよいわけではありません。

マンションを賃貸に出すなら三井のリハウスへ

マンションの賃貸経営では、マンションの維持管理だけでなくお金の管理もしなければなりません。請求額や費用の配分、税金など注意しなければならないことがさまざまあります。三井のリハウスは、区分所有のマンションで賃貸経営したい方の賃貸管理をサポートします。マンションを貸したい方も、貸すか売るかがまだ決まっていない方も、三井のリハウスにお気軽にご相談ください。

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マンション経営やアパート経営などの賃貸経営において、安定した家賃収入を得るには空室対策が不可欠です。空室対策には、低コストですぐに取り組めるものからコストも時間もかかるものまで幅広い選択肢があります。区分所有か1棟所有か、どれほどの自己資金があるのかといった状況によって、適した対策方法は異なります。また、対策方法が空室の原因に合っていなければ効果を得られず、逆に損をしてしまう恐れもあります。そのため、空室の原因をしっかりと分析して、費用対効果の高い対策を実践することが重要です。

この記事では、さまざまな空室対策のアイデアや自分に合った対策の選び方を、分かりやすく解説していきます。

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おすすめの空室対策アイデア10選

賃貸経営における空室対策は、準備に一定の負担が伴う対策もあれば、簡単に取り組めるものもあります。空室対策のポイントは、戦略を立てることや、貸し出す物件や条件についてさまざまな視点からアプローチすることです。具体的には以下のような空室対策のアイデアがあります。

・実力のある仲介会社を選ぶ ・ターゲットを見直す ・広告や募集資料を見直す ・リフォーム・リノベーションをする ・セキュリティ面を強化する ・入居条件を緩和する ・共用部分の清掃を徹底する ・設備の利便性を高める ・借主（入居者）が負担する費用を削減する ・借主とのコミュニケーションの機会を作る

それぞれ詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

実力のある仲介会社を選ぶ

1つ目の空室対策のアイデアは、仲介会社を慎重に選ぶことです。実際に部屋探しをしている人への営業を担うのは主に仲介会社であるため、賃貸の営業に長けた仲介会社に依頼することが重要です。具体的には、集客活動を積極的に行ってくれることはもちろん、親切で丁寧なコミュニケーションを取ってくれる会社であれば安心できるでしょう。

三井のリハウスは、都市部の区分所有の分譲マンションに関する豊富な賃貸管理実績があります。また、自社ホームページや大手ポータルサイトへの情報掲載、グループ会社を含む独自のネットワークなどを活かした高い集客力で、入居者の募集を行っています。お客さまの状況に合わせて懇切丁寧に対応いたしますので、賃貸物件についてお悩みの際はぜひお気軽にご相談ください。

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ターゲットを見直す

地域に合わせて賃料を設定することや、その地域の特徴的なターゲット層のニーズを踏まえたアピールを行うことも、空室対策の1つの手段です。借主となり得る客層の年齢や家族形態などは、地域によって異なります。そのため、地域の客層の特性を見直すことでより効果的なアプローチができ、賃貸借契約につながるでしょう。たとえば、子育て世帯の割合が高い地域では、閑静で落ち着いた環境や、公園や病院までの近さが重視されると考えられるため、それらを積極的にアピールすることが効果的です。

広告や募集資料を見直す

空室対策には、広告や募集資料の見直しも欠かせません。部屋を探している人は、物件の広告を見て内見に行くかどうか決めるのが一般的です。そのため、広告に掲載する写真やレイアウトを見直し、魅力が伝わるように工夫することで、内見者数の増加が期待できるでしょう。また、オンライン内見やセルフ内見を導入することで、より多くの人に物件のよさをアピールできます。

リフォーム・リノベーションをする

築年数が古い物件であれば、リフォームやリノベーションを行うことも空室対策として有効です。高齢者の多い地域ではバリアフリーリフォームを行うといったように、借主の需要に合ったものを選択するとより効果的でしょう。貸主（オーナー）が負担する初期費用は高くても、結果的に資産価値が上がり、長期的な収益性が見込める可能性があります。リフォームやリノベーションにかかった費用を回収できるかどうか、プロである不動産会社にもリフォーム利回りについて相談したうえで検討するとよいでしょう。

三井のリハウスは、全国で2万4,700戸以上の賃貸物件を（※1）管理しています。長年の豊富な実績で、貸主さまに代わり、手厚いサポートを提供します。ぜひお気軽にご相談ください。

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セキュリティ面を強化する

充実したセキュリティ対策は、入居率を高めるうえで欠かせない要素といえます。安心できるセキュリティ設備があることを条件に物件探しをしている人も多く、空室対策として効果的です。

たとえば、オートロックは導入に費用がかかるものの、効果的で分かりやすいセキュリティ対策の方法であり、人気があります。また、防犯カメラは犯罪の抑止力になるだけでなく、万が一の証拠資料にも役立つでしょう。そのほかにも、スマートキー・電子錠やモニター付きインターホンの導入、センサーライトの設置など、規模感や価格帯も幅広く、さまざまな方法があります。区分所有、1棟所有など、賃貸物件の規模に合わせて効果的な方法を検討しましょう。

入居条件を緩和する

入居条件を緩和することで、借主の層を広げられ、空室対策につながるでしょう。外国人可、ペット可、楽器可、クレジットカード決済可などがその例です。しかし、条件を安易に緩和すると、隣人間のトラブルが生じることや、退去後の修復に大きな負担がかかるリスクもあります。そのため、条件緩和に伴うトラブルを予測し、防音リフォームや英語通訳サービスの導入など適切な対策を施すことが必要です。

共用部分の清掃を徹底する

1棟所有の賃貸物件の場合は、エントランスや廊下、駐輪場、ごみ置き場などの共用スペースを常に清潔に保つことで、内見の際の印象がよくなります。きちんと管理されている物件であるというアピールにもつながるでしょう。借主の満足度が向上し、結果として空室率が低下します。貸主は定期的に清掃状況を確認し、現在の清掃会社や賃貸管理会社の管理が適切かを見直すこともおすすめです。

設備の利便性を高める

利便性の高い設備が整っている物件には、借主が集まりやすく、また離れにくいでしょう。ターゲットを考えてそれぞれの設備の需要を比較し、優先度を決めて導入することが重要です。たとえば、ワンルームで単身者向けの物件では、宅配ボックスが重宝される傾向があります。最近では、24時間利用できるごみ置き場や、天候や時間を選ばず干せる浴室暖房乾燥機も人気です。

借主が負担する費用を削減する

借主が負担する費用を抑えることも、空室対策として挙げられます。費用の種類としては、主に敷金・礼金といった初期費用と、賃料やネット（Wi-Fi）料金などの維持費用の2つがあります。これらの費用を部分的に値下げすることで、より多くの借主を獲得しやすくなるでしょう。近年では、インターネット回線の無料サービスを提供する物件も増えています。

また、毎月の賃料を下げることで、賃料検索においてより多くの人の目に触れる可能性も高まります。ただし、一度下げた賃料を再び上げることは難しく、結果として家賃収入が減ってしまうことがあるため十分な検討が必要です。

そのほかには、入居から数か月間の賃料を無料にする「フリーレント」を導入する選択肢もあり、この場合であれば毎月の賃料は下げずに済みます。しかし、設定した数か月の間の家賃収入は得られません。借主の負担費用の削減についてはメリットと注意点を考慮し、慎重に検討していきましょう。

借主とのコミュニケーションの機会を作る

借主との信頼関係を構築し、借主の満足度が高まると、長期の入居につながりやすいでしょう。借主とコミュニケーションの機会を作ることで、共用部分の故障や不具合、隣人トラブルの情報共有がスムーズになります。すると、早期の修繕やトラブル対処が可能です。また、借主アンケートを行い、借主の声を直接聞いて改善に努めることで、借主のニーズに即した賃貸経営が行えます。SNSや口コミでのよい評判が広まると、新規の借主を呼び込む効果も期待できるでしょう。

借主とのコミュニケーションに不安がある方は、三井のリハウスに賃貸経営のサポートをお任せください。豊富な実績に裏打ちされた賃貸管理のノウハウと万全のサポート体制が整っております。

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【事例で解説】空室になる原因5つ

賃貸経営において部屋が埋まらない理由は、物件や周囲の環境などにあることが多く、代表的な原因は以下の通りです。

・物件の立地が悪い ・物件の機能性が下がっている ・賃料が高い ・地域のニーズに合わない ・借主とのコミュニケーションが不足している

なお、賃貸経営でなかなか部屋が埋まらない場合はプロに相談するとよいでしょう。物件のどこに課題があるのかを専門的な目線で答えてもらえます。リフォームの実施や賃料の設定などを1人で判断するのはややリスクがあるため、管理委任の相談や賃料査定の依頼なども併せて検討するのもよいでしょう。

三井のリハウスでは、豊富な賃貸管理サービスや、無料の賃料査定を行っております。賃貸経営にお悩みの方はぜひご相談ください。

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物件の立地が悪い

スーパーや病院などの生活に欠かせない施設が遠い、駅が遠く交通の便が悪い、繁華街が近く治安が問題視されるなど、物件の立地の悪さは空室の要因になりやすいという傾向があります。似た条件の物件が立地のよい地域にあれば、借主は立地がよいほうに流れてしまうこともあるでしょう。

物件の機能性が下がっている

老朽化したトイレやキッチン、給排水管をそのままにしていると、見た目の印象が悪くなり清潔感を損なってしまううえに、最新機種に比べて機能性の面でも劣ってしまいます。空室の一因となるだけでなく、借主の入居中に設備が故障してトラブルに発展する恐れもあるため注意が必要です。設備機器のほかに、間取りの使い勝手が悪い場合も、入居希望者の減少を招きます。そういった場合は思い切ってリフォームを検討することも1つの手段です。

賃料が高い

賃貸経営している部屋が空室になるケースの1つとして、物件の状態や周囲の相場に対して賃料が高いことも挙げられます。条件がほぼ同じで賃料が安い物件が近隣にあれば、入居希望者はそちらに流れてしまうでしょう。従って、賃料を設定する際は競合物件やエリアの賃料相場を十分に調査し、物件の状態を考慮することが大切です。

地域のニーズに合わない

物件の条件が地域のニーズに合わない場合も、空室につながることがあります。たとえば、ファミリー層が多いエリアでは、部屋数の多い物件のほうがより需要があるでしょう。一方、単身者や子どもがいない共働き夫婦が多いエリアは、テレワーク可能な作業スペースがあるとニーズが高まると予想できます。空室を防ぐためには、物件の周辺にどのような世帯が多く、ライフスタイルにはどのような傾向があるのかを具体的に把握し、それに適した物件の訴求を考えることが重要です。

三井のリハウスでは、長年の実績と経験から、市場ニーズやエリア、1つ1つの物件に合わせた賃貸経営の提案を行っています。賃貸経営にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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借主とのコミュニケーションが不足している

貸主と借主の間でコミュニケーションが不足している場合、物件や管理体制への不満から借主が退去してしまうことがあります。空室対策では、新しい借主を見つけるだけでなく、借主が出ていかないようにすることも重要です。入居する借主にも日ごろから十分配慮しましょう。

自分に合った空室対策の選び方

空室対策を選ぶうえで重要なのは、物件の状況を詳しく把握したうえで、それに適した対策を実践していくことです。具体的には次の流れで進めていくとよいでしょう。

まずは、賃貸に出す物件の強みと弱みを把握しましょう。そのためには、仲介会社にヒアリング調査を行うことが効果的です。これによって広告でアピールすべきポイントや、優先的に改善すべきポイントが明確になります。物件の状況が把握できたら、物件のあるエリアの特徴や競合物件について把握しましょう。環境やターゲット層、周辺物件の賃料相場などを知ることで、物件エリアでアピールできる点や競合物件と差別化できる部分を見つけられたり、募集条件を変更すべきかどうかを判断できたりします。

またこれらの状況を把握した後、課題を見つけられたら、いきなり大きな課題に取り組むのではなく、簡単に実践できる空室対策から少しずつ取り組んでいきましょう。

よくある質問

ここからは、賃貸経営の空室対策に関してよくある質問にお答えします。

やってはいけない空室対策は？

今ある空室を埋めることだけを考えて空室対策するのは危険です。たとえば、賃料の大幅な値下げは根本的な解決にはなりません。一時的に借主が増えても家賃収入は減少するため、相場に合った賃料設定が大切です。また、入居条件を緩めるのも空室対策として得策ですが、借主同士のトラブルやペットによる損耗など新たな問題を生むことがあります。目先の利益にとらわれず、長期的な視点で対策を立てる必要があるでしょう。

賃貸経営を成功させるコツは？

賃貸経営を成功させるには、居住者のニーズを正確に把握し、それに応えることが重要です。特に賃貸管理を委任している場合は、管理会社と良好な関係を築くことがポイントでしょう。管理会社との意思疎通がうまくいけば、管理先の実態が共有しやすくなり、借主の満足度向上にもつながります。トラブルがあったときのために、緊急時も対応している管理会社がおすすめです。

なお、三井のリハウスでは、入居中の万が一に備えて、設備故障の緊急対応を24時間受け付けております。また、1か所1工事あたり5.5万円まで無料になるフリーメンテナンスサービス（※2）も実施しております。ぜひご利用ください。

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賃貸経営における空室対策は三井のリハウスに相談を！

空室対策はさまざまあり、かかる費用や見込める効果の大きさも多岐にわたります。そのため、所有する物件に必要な空室対策を見極めることが大切です。加えて、プロからの意見をもらうことで、より効果的な空室対策ができ、新規入居者の獲得や借主との長期契約が見込めるでしょう。

三井のリハウスは、都市部の区分所有の分譲マンションにおける賃貸管理実績が豊富で、ポータルサイトやホームページの掲載、グループ会社をはじめとする独自のネットワークを活かした集客力が強みです。初めて貸主になる方からも数多く選ばれており、賃貸経営に関する初歩的なサポートから日々の賃貸管理で生じるお悩みの解決まで、お客さま一人ひとりに寄り添ったサービスを提供いたします。「なかなか入居者が決まらない」「どんな空室対策をすればよいか分からない」など、空室対策にお悩みを抱えている方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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※1：2026年3月末時点

※2：フリーメンテナンスサービスならびに転貸プランは築40年以内の分譲マンション（居住用）かつ、所定の建具・設備の不具合に限ります。

土地売却では売買契約の締結や登記など、売却を進めるなかで生じる税金と、土地を売って利益が出た場合に生じる税金があります。具体的には以下の4つがあります。

・印紙税 ・登録免許税 ・所得税 ・住民税

これから土地を売却する予定のある方は、土地売却の流れを理解し、4つの税金についての知識を深めておくとよいでしょう。まずは、それぞれの税金について解説していきます。

●土地売却の流れについてはこちら

印紙税

印紙税とは、売買契約書に課せられる税金で、納税額は契約書に記載された金額（成約価格）に応じて異なります。印紙税相当額の収入印紙を、売買契約書をはじめとする課税文書に貼付して納付します。2014年4月1日から2027年3月31日までに作成されたものは軽減措置として、以下の税額が適用されます。

登録免許税

登録免許税とは、土地や建物の登記を行う際に課税される税金です。抵当権付きの土地や建物を売却する場合に、不動産1件につき1,000円課税され、一戸建ての場合には土地1筆（「筆」は土地を数える単位のこと）と建物のそれぞれに課されます。抵当権抹消登記を司法書士に依頼する際の相場は、1万5,000円～2万円程度ですが、住所変更登記を含むと3万円～5万円になることもあります。

また、売却によって不動産の所有権が移転する「所有権移転登記」にも登録免許税がかかりますが、通常は買主の負担となり、売主が対応する必要はありません。

所得税と住民税

所得税と住民税は、土地を売却してプラスの譲渡所得が発生した場合に課される税金です。譲渡所得とは、土地や建物などの資産を売却して得た所得のことで、譲渡所得にかかる所得税と住民税をまとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。譲渡所得が発生しない場合には、これらの税金も発生しません。譲渡所得にかかる所得税と住民税の計算方法は以下で詳しく解説します。

所得税 所得税の納め方には複数あり、現金での納付以外に、銀行の口座振替やクレジットカードなどの方法があります。また、所得税と併せて「復興特別所得税」も納める必要があります。復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に必要な財源を確保するための特別税で、2013年から2037年の25年間、所得税額に2.1％を上乗せして納税します。

住民税 住民税には、「普通徴収」と「特別徴収」という2つの納税方法があります。

普通徴収は、納付通知書に従い、自ら納税の手続きを行う方法です。一括払いのほかに、6月、8月、10月、翌1月の4回に分割して支払う方法もあり、納税課の窓口や銀行、コンビニなどで支払えます。自治体によって支払い方法が異なるので、自治体のホームページを確認しましょう。

一方の特別徴収は、会社員をはじめとする給与所得者が対象で、勤めている会社が住民税を計算して、給与から天引きする方法です。なお、所得税の確定申告や年末調整を済ませていれば、住民税の申告は不要です。

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土地売却で支払う税金の節税方法

土地売却にかかる税金は、特例や控除を活用したり、税率が下がるタイミングを加味して売却時期を検討したりすることで、節税できるケースがあります。

損益通算を活用する

土地売却における節税方法として、損益通算の活用が挙げられます。損益通算とは、一定期間に生じた所得の損失（赤字）をほかの利益（黒字）から差し引き、課税対象となる所得を圧縮できる節税制度です。

土地や建物の売却によって損失（譲渡損失）が生じた場合、同じ譲渡所得のなかで損失分をほかの利益分から相殺できるということです。たとえば、長期譲渡所得で損失が出ても、短期譲渡所得で利益が出ていれば両方を合算して相殺できます。しかし、給与所得や事業所得など、ほかの所得と相殺することは原則として認められていません。なお、売却対象がマイホーム（居住用財産）であり、買換え等の特例など一定の要件を満たす場合には、例外的に給与所得などのほかの所得との損益通算が認められるケースがあります。

また、損益通算とは別に、赤字を翌年以降に繰り越して控除する「繰越控除」という制度もありますが、土地や建物の売却による損失については、この繰越控除も原則として適用されません。一般的な土地（投資用不動産や更地など）の売却損失については、翌年以降に繰り越してほかの所得と相殺できない仕組みです。ただし、売却した資産がマイホーム（居住用財産）であり、一定の要件を満たす場合には、特例として最大3年間の繰越控除が認められるケースがあります。

なお「譲渡損失」とは、株式や不動産など、資産を売却した際に出る損失のことです。今回の場合は、土地を売却して発生した損失が該当します。たとえば、1,000万円で購入した土地を1,200万円で売却できたとしても、売却のための費用が300万円かかっていた場合は、100万円の譲渡損失になります。

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売却のタイミングを検討する

売却予定の不動産は、どのくらいの期間所有していたかによって、売却後の譲渡所得にかかる税率が変わります。具体的には、5年超の場合、または5年以下の場合で異なります。

所有してから5年を超えた土地を売却した際の所得を「長期譲渡所得」といいます。それに対し、所有して5年までの土地を売却した際の所得を「短期譲渡所得」といいます。

なお、譲渡所得を分ける際の所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で決まります。たとえば5年前の3月に購入した不動産を、5年が経過した年の8月に売却しても、この年の1月1日から見れば5年は超えていないため短期譲渡所得となります。

長期譲渡所得にかかる税率のほうが低いため、たとえば、所有して4年の土地を売却しようと検討している場合は、もう1年待ち、5年がすぎてから売却したほうが節税できます。

特例を活用する

土地を売却した際の節税方法として、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」などを活用する手段もあります。

以下でそれぞれの特例について解説します。

3,000万円特別控除の特例 自宅または土地を売却した際に活用できる特例の1つが、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例です。不動産を所有していた期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円まで控除可能です。

ただし、この特例を利用するには、敷地の建物を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るといったことをはじめ、複数の要件を満たす必要があります。

●3,000万円特別控除についてはこちら

マイホームを売ったときの軽減税率の特例 所有期間が10年を超えるマイホームを売る際には、一定の要件を満たすことで軽減税率の特例が適用され、所得税と住民税の税率が軽減されます。

この特例が適用されると、後ほどご紹介する長期譲渡所得の場合の20.315％よりも一部低い税率で所得税と住民税を算出できます。

なお、土地売却でこの特例を受けるためには、建物を取り壊して1年以内に譲渡契約を結んでおり、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売るといったことをはじめ、複数の要件を満たす必要があります。詳細について、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例は、先に挙げた3,000万円特別控除の特例との併用が可能です。

●マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用要件はこちら

ご紹介してきた各特例を利用するためには、確定申告が必要です。土地を売却した翌年の、2月から3月の定められた期間内に必ず行いましょう。土地の売却で利益を得た場合、申告期限をすぎると無申告加算税や延滞税が課税されることがあり、さらに特例も利用できなくなってしまいます。

【納付時期】土地売却にかかる税金はいつ払う？

土地売却にかかる税金は、それぞれ納付するタイミングが異なります。具体的には、以下の一覧表の通りです。

上記4つの税金は、いつ払うかはもちろん、納付額や納付方法も異なるため、売却前にあらかじめ把握しておきましょう。

土地売却にかかる税金の計算方法

土地を売って譲渡所得（売却益）が出た場合、所得税と住民税が課税されます。所得税・住民税は、譲渡所得に一定の税率をかけて算出しますが、税率は土地の所有期間によって変わります。

ここでは、譲渡所得の算出方法と、所有期間によって異なる税率について解説します。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得とは、譲渡収入額（不動産を売却したときに得られる収入）から、物件の取得費と、諸費用（購入時と売却時にかかった仲介手数料、土地の測量費、登記費用など）を差し引いたものです。

以下の画像のようなイメージを持つと分かりやすいでしょう。なお、取得費が分からない場合は、譲渡収入額の5％を取得費とします。

所有期間による税率の違い

所得税と住民税の税率は、土地の所有期間によって異なります。短期譲渡所得と長期譲渡所得、それぞれの税率は以下の通りです。

土地の所有期間が5年以下か5年超かは、売却した年の1月1日時点での所有年数で決まります。たとえば、2021年3月に取得した土地を2026年8月に売却した場合、実際の所有期間は5年5か月ですが、譲渡した年の1月1日でカウントされるため、4年10か月と見なされます。この場合には短期譲渡所得に該当するため、適用される税率は39.63％です。

●譲渡所得にかかる税金についてはこちら

土地売却にかかる税金のシミュレーション

譲渡所得の算出方法や税率を踏まえて、土地を売却する際にかかる税金を計算してみましょう。成約価格（売却価格）1,000万円で、所有期間4年および7年の土地を例に挙げて、それぞれ解説していきます。

成約価格1,000万円・所有期間4年の土地のシミュレーション

まずは、所有期間が4年の1,000万円で売却した土地の条件を以下の通り設定し、かかる税金を求めてみます。

譲渡所得を求める 税金の計算をする際はまず、譲渡所得を算出しましょう。譲渡所得は、土地の取得費（購入価格）と経費を成約価格から差し引いた価格なので、以下の計算式で求められます。

1,000万円－（700万円＋100万円）＝200万円

税率をかける 今回の場合、土地の所有期間が5年以下であるため、譲渡所得にかかる税率は39.63％です。従って、所得税・復興特別所得税・住民税の合計は以下の通りです。

200万円×0.3963＝79万2,600円

たとえば、住宅ローンの残債があった場合は、上記で算出した金額に、抵当権の抹消登記にかかる登録免許税と印紙税を合わせたものが、所有期間4年の1,000万円で売却した土地にかかる税金です。

成約1,000万円・所有期間7年の土地のシミュレーション

次に、所有期間7年の1,000万円で売却した土地にかかる税金について見ていきましょう。売却する土地の条件を以下の通りとして、実際にかかる税金を求めてみます。

譲渡所得を求める 上記条件の場合、譲渡所得を求める計算式は以下の通りです。

1,000万円－（700万円＋100万円）＝200万円

税率をかける 今回の場合、土地の所有期間が5年を超えているため、譲渡所得に適用される税率は20.315％です。従って、所得税・住民税・復興特別所得税の合計は以下の通りです。

200万円×0.20315＝40万6,300円

たとえば、住宅ローンの残債があった場合は、上記で算出された金額に、抵当権の抹消登記にかかる登録免許税と印紙税を加えたものが、所有期間7年の1,000万円で売却した土地にかかる税金の総額です。

なお、これまでご紹介した2つのシミュレーションの場合、土地の売却時にかかる税金は、前述した「3,000万円特別控除の特例」が適用される場合は、譲渡所得はなしと見なされ譲渡所得にかかる税金は発生しません。

●不動産売却時の税金シミュレーションはこちら

相続した土地の売却時にかかる税金と特例

相続した土地の売却時にかかる税金は、通常の土地売却と同様に、取得費や譲渡所得をもとにした計算で求められます。また、相続を条件に適用できる特例は2つありますが、これらは併用ができないため、どちらが自分のケースに合っているか事前に確認しておきましょう。

【計算方法】相続した土地の取得費が分からない場合

相続した土地の取得費が分からない場合は、先述の通り、不動産の売却時に得られる譲渡収入額の5％を取得費として計算します。たとえば、土地の譲渡収入額が4,000万円の場合、取得費は以下のように求められます。

物件取得費の求め方 4,000万円×0.05＝200万円

譲渡所得の求め方 さらに、物件を売るためにかかった費用（譲渡費用）が150万円の場合、譲渡所得は譲渡収入額－（物件取得費＋譲渡費用）で求められるため、課税譲渡所得は以下の計算式で算出できます。

4,000万円－（200万円＋150万円）＝3,650万円

相続した土地の売却で利用できる特例

相続した土地を3年以内に売却する際には、以下の2つの特例を利用できます。

・取得費加算の特例 ・相続空き家の3,000万円特別控除

それぞれ詳しく見ていきましょう。

取得費加算の特例 相続した土地を売却する場合、相続税を支払う人に適用される「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。この特例は、相続税額の一部を取得費に加算することで譲渡所得を減らせる制度で、結果的に税金も抑えられます。

●取得費加算の特例についてはこちら

相続空き家の3,000万円特別控除 相続により取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の利用が可能です。この特例が適用されると、譲渡所得から最大3,000万円が控除されることがあります。ただし、利用するには一定の要件を満たす必要があるため、事前に国税庁のWebサイトで詳細を確認しておきましょう。

注意したいのは、上記でご紹介した2つの特別控除は併用ができないことです。また、相続した不動産を売却する際には、相続登記をしなければなりません。相続登記の申請は、2024年4月1日より義務化が開始されたため、忘れずに行いましょう。

●相続空き家の3,000万円特別控除についてはこちら

●相続登記の義務化についてはこちら

【体験談あり】土地売却にかかる税金に関するよくある質問

ここからは、土地売却にかかる税金に関するよくある質問や体験談をご紹介します。ふるさと納税や確定申告について、体験談と併せて解説していきます。

ふるさと納税で節税できる？

土地売却で譲渡益が発生し、税負担が増える見込みがある場合、ふるさと納税を活用することで、本来支払う所得税・住民税の一部を返礼品付きの寄付に振り替えることができます。

ふるさと納税は、寄付した金額から自己負担分（2,000円）を差し引いた金額が、所得税と住民税から控除される制度です。たとえば、10万円寄付した場合、9万8,000円が所得税と住民税から控除されます。それに加え、返礼品を受け取ることができます。

ただし、税額そのものが減るわけではありません。あくまでも税金の使い道を有利に選べるということです。

土地を売却したときの確定申告は？

土地を売却したとき、譲渡所得が発生した、特例を利用したいという場合は確定申告が必要です。特に譲渡所得が発生せず、損益通算や特例も利用しない場合は、確定申告の必要はありません。

売却後に確定申告をする際は、信頼できる不動産会社にアドバイスをもらうのも1つの方法です。以下は、三井のリハウスで不動産売却に成功した方の体験談です。

【60代・不動産を売却した方の体験談】 問い合わせた不動産会社のなかで三井のリハウスさんが一番丁寧で感じのよい連絡をくださいました。その後、納得のいく現実的なご提案が印象的でした。最初のお問い合わせから売却手続き完了、翌年の確定申告説明ビデオまで、丁寧で分かりやすく対応いただきました。初めての経験で、遠方でもあり、ご迷惑もおかけいたしましたが、ご担当者の経験豊富な知識と細やかで穏やかな対応で、改めて売却を振り返ってみても、三井のリハウスさんでよかったと感謝しております。

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土地売却に迷ったら不動産会社に相談しよう！

土地売却の際には、税金の納付時期や計算方法をしっかりと理解しておくことが重要です。また、売却時に高額な税金が発生することもあるため、特別控除について知っておくと、資金計画が立てやすくなり、手元に残る金額も増えることがあるでしょう。

土地売却を検討されている場合、まずは不動産会社に査定を依頼し、土地をどのくらいで売却できるかを把握することがおすすめです。三井のリハウスでは、取扱件数100万件以上の実績にもとづく、豊富な経験と知識で不動産売却をサポートしています。また、数多くの店舗を展開しており、地域に密着したサービスを提供しています。無料査定も行っていますので、土地売却をご検討の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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各エリアの土地の売却相場については以下のリンクから確認できますので、ぜひ参考にしてみてください。

首都圏 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県

関西 大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県

中部 愛知県 岐阜県 三重県

他のエリア 北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

マンションを貸して利益が出るかどうかは、物件の状態や立地、貸し出す際の賃料などの条件によって異なります。そのため、「マンションを貸すと儲かる」とは一概にはいえません。

マンション経営で利益を得るためには、賃料や礼金などから得られる収入が、管理組合に支払う修繕積立金や管理手数料などの支出を上回る必要があります。従って、利益を増やすには予想されるコストをできるだけ抑えることが必要です。また、マンション経営を始める際は、同じエリアの投資用マンションの動向や経営リスクなども十分に理解したうえで検討しましょう。

マンションを貸して儲けるためのポイント

マンション経営で利益を出すためには、「コストを管理する」「金利を抑える」「リスクに備える」といったポイントを意識することが大切です。

コストを管理する

収入を増やすことだけではなく、コストを抑えることがマンション経営で利益を出すためのポイントとして挙げられます。マンション経営でかかるコストのなかで、固定資産税や都市計画税などは変えられないコストです。しかし、リフォーム費や修繕費などは、工夫することで節約できるでしょう。具体的な節約方法として、大がかりな修繕になる前にこまめな点検を行うことや、工事の際は相見積もりを取るといったことが挙げられます。

なお、コスト管理をする際は、「実質利回り」を意識しましょう。実質利回りとは、購入時の諸経費や管理費といったコストを差し引いて算出する利回りのことです。これを算出することで、コストと収益のバランスを明確に把握できます。コスト管理が不安な方は、経験豊富な不動産管理会社に相談することがおすすめです。

金利を抑える

マンション経営で利益を出すためのポイントとして、金融機関に支払う利息の割合である「金利」を抑えることが挙げられます。マンション経営においては、金利を含む融資の返済が毎月の固定費となるため、低金利であれば利息の割合が少なくなり、それに伴って毎月の返済額も抑えられるでしょう。

借入額や融資期間などによっても異なりますが、融資期間30年の融資では、金利が1％上昇すると、毎月の返済額が万単位で変動することが一般的です。融資期間を30年、元利均等返済方式で借り入れた場合、毎月の返済額は、以下の表の通りです。

また、都市銀行や地方銀行などの金融機関によっても、金利の相場は異なるため、事前によく調べて比較しましょう。それぞれの金利の相場は以下の通りです。

従って、マンション経営で利益を出すためには、「月々の借入額を減らすために引渡し時に最初に支払う金額を増やす」「金利の低い金融機関を選ぶ」といった工夫が必要になります。

リスクに備える

マンション経営で利益を出すためのポイントとして、経営リスクに備えることも重要です。マンション経営における主なリスクには、空室や賃料の下落などによる収入減少のリスクや、修繕費による予期せぬ出費のリスクなどがあります。利益の減少を防ぐためにはこれらのリスク対策や、コストの管理を適切に行うことが大切です。特に、長期間の空室状態は収益の減少に大きく影響するため、しっかりと対策をしましょう。

なお、これらのリスクに万全に備えるためには、マンションの賃貸経営に関するノウハウが欠かせません。そこで、「マンションの賃貸経営は初めて」「うまくできるか不安」という方は賃貸管理会社に相談するのがおすすめです。

三井のリハウスでは、入居者募集から入金管理まで、マンション経営に関する幅広いサービスを提供しています。さらに、「フリーメンテナンスサービス」という所定の建具・設備について修理・交換の費用を1箇所1工事5万5,000円まで負担するサービスもあり、賃貸経営でのコスト削減を重視する方にもおすすめです。マンション経営のコスト管理について不安のある方はぜひ一度ご相談ください。

●無料相談はこちら

実際どれくらい儲かるの？シミュレーションで検証

事前にシミュレーションを行い、その結果をもとに資金計画を立てることは、賃貸経営で利益を出すうえで重要です。また、利回りを計算してシミュレーションを行うことで、具体的な収益まで把握できるでしょう。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。以下で、それぞれの計算方法について解説します。

なお、「所有する物件を貸した場合の賃料の目安が分からない」という方は、以下のリンクで賃料査定を依頼するのもおすすめです。

●賃料査定のお問い合わせはこちら

表面利回り

表面利回りは、購入価格と家賃収入のみを考慮して算出します。なお、修繕積立金や管理費などの諸経費は考慮していないため、算出される利回りはおおまかなものとなることを理解しておきましょう。より具体的な収益性を把握するためには、実質利回りで計算することがおすすめです。

表面利回り＝年間収入÷マンション購入価格×100

実質利回り

実質利回りでは、購入価格と家賃収入に加えて、修繕積立金や管理費などの必要経費まで含めて算出します。そのため、表面利回りに比べ、より現実的な収益性を把握できるでしょう。

実質利回り＝（年間収入－必要経費）÷（マンション購入価格＋購入時の諸経費）×100

具体的な必要経費としては、固定資産税や管理費、修繕積立金、火災保険料などが挙げられます。それぞれの相場を、以下の一覧表にまとめました。

まずは、上記の相場を参考に、費用を計算しましょう。ただし、諸経費は詳細まで把握することが難しいため、年間家賃収入の20％を必要経費として計算する場合もあります。

シミュレーションとして、マンションを4,000万円で購入した場合の実質利回りを算出してみましょう。購入時の諸経費を200万円、賃料を月10万円（年間120万円）として、年間の必要経費を24万円（年間家賃収入の20％）とした場合、実質利回りは以下のようになります。

（120万円－24万円）÷（4,000万円＋200万円）×100＝約2.29％

なお、実質利回りの最低ラインは3％といわれており、これを下回ると赤字になるリスクが高まるとされています。物件を購入する前に、以上のシミュレーションを参考に、実際にシミュレーションしてから判断しましょう。ただし、空室によってシミュレーション通りに利益が出ない場合もあるため、利回りだけで物件を選ばず、そのほかの条件を考慮することも大切です。

マンションを貸すメリット

マンションを貸す主なメリットとして、「家賃収入を得られること」「インフレに負けない資産になること」などが挙げられます。

家賃収入を得られる

マンションを貸すことの最大のメリットは、継続的に家賃収入を得られることでしょう。賃貸管理会社に管理業務を委託することで、管理の手間もかからないため、ほかの仕事と両立することもできます。

インフレに負けない資産になる

マンションをはじめとする不動産は目に見える実体がある「実物資産」として知られており、インフレリスクに強いといわれています。なぜなら、現金の価値が下がるインフレの状況下では、建物や土地の価値や賃料の水準が上昇する傾向があるためです。従って、マンションなどの不動産を持つことは、インフレによる資産の価値低下を防ぐ防衛的な資産運用として効果的といえます。

マンションを貸すにあたっての注意点

マンションを貸すことにはメリットがある一方で、以下のような注意点もあります。

・空室リスクがある ・大きな出費が発生するリスクがある

以下で、それぞれ詳しく説明していきます。

空室のリスク

マンションを貸すにあたっては、借主を見つけられず空室となり、家賃収入を得られなくなる可能性がある点に注意が必要です。家賃収入が得られない場合でも、ローン返済は続くため、空室の期間が長いほど、赤字につながるリスクは高まります。そのため、できる限り空室期間を短縮することが重要です。

空室リスクの対策方法として、適正な賃料設定をすることや、リフォームで人気設備を導入することなどが挙げられます。そのほかにも、空室対策や入居者募集に関する知識や経験が豊富な賃貸管理会社を選ぶことも大切です。

三井のリハウスは都市部の分譲マンションの賃貸管理実績が豊富であり、自社ホームページやポータルサイトの掲載、グループ会社を含む独自のネットワークを活かした集客力が強みです。マンションの空室リスクに不安をお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

●無料相談はこちら

大きな出費が発生するリスク

設備の老朽化や急な故障による修繕費、借主が退去する際のハウスクリーニング代などの、大きな出費が発生する可能性があることも注意点の1つです。これらの出費は高額になる場合もあるため、事前に十分な備えがあると安心でしょう。そのため、シミュレーションを行う際には、修繕費・クリーニング代を見込んで算出することもおすすめです。

マンションを貸す流れ

マンションを貸す流れは以下の通りです。

1．不動産会社の選定 2．貸し出しの条件を決める 3．入居者の募集 4．借主と賃貸借契約を結ぶ

貸し出しの条件を決める際には、契約方法を決定する必要があります。契約方法は、主に『「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」』の2種類です。

普通賃貸借契約は一般的な契約方法であり、長期の貸し出しに適しています。一方で、定期賃貸借契約は、契約期間が事前に決められています。そのため、一定期間の貸し出しを希望する人に適しているでしょう。

●マンションを貸し出す流れについて詳しくはこちら

よくある質問

以下で、マンション経営で利益を求める場合のよくある質問に答えていきます。

住宅ローンが残っていても、マンションの貸し出しはできる？

原則として、住宅ローンの返済中にマンションを貸し出すことは禁止されています。なぜなら、住宅ローンはローン契約者かその家族が居住する物件の購入を目的としたローンであり、投資を目的としていないためです。

住宅ローン返済中のマンションを無断で貸し出してしまうと、ローン残債の一括返済が求められることもあります。そのため、住宅ローンを返済中に、マンションの貸し出しを行いたい場合は、金融機関に相談して投資用ローンに切り替えましょう。

売却よりも賃貸経営が向いているのはどんなケース？

マンションが需要の高いエリアに位置していれば、売却よりも賃貸経営が適しているといえるでしょう。需要が高いエリアの特徴として、交通機関へのアクセスがよい場所や、スーパーやコンビニなどの施設が近くにある場所が挙げられます。マンションが好立地であることは、借主を容易に見つけられるため、空室リスクの低減につながり、安定的な収入が期待できます。

●マンションを貸すか売るかの比較についてはこちら

●空室対策についてはこちら

賃貸経営のサポートは三井のリハウスにおまかせ

マンション経営で利益を得るためには、コストの管理や、空室リスク、予期せぬ出費のリスクなどの対策をしっかりと行うことが必要です。特にマンション経営に失敗したくない方は経験豊富な信頼できる賃貸管理会社に依頼して安定的な経営をサポートしてもらうことが重要といえるでしょう。

三井のリハウスでは、賃貸管理の豊富な経験と専門知識を活かした徹底したサポート体制を整えています。また、独自のネットワークを駆使した集客力は空室対策では特に効果を発揮し、経営が始まってからの収支の確認もオンラインでスムーズに行えます。「空室リスクが心配」「収支の明細を細かくチェックしたい」とお考えの方は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

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※出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750161.pdf （最終確認：2026年4月20日）

家の売却でやってはいけないこととして、以下のようなポイントが挙げられます。

・事前準備を怠る ・基礎知識を備えていない ・自己判断で誤った手順を踏む

やってはいけないことを知らずにいると、売り出し価格を大幅に下げることになったり、購入者とのトラブルに発展したりするリスクが高まるため注意が必要です。

そこでこの記事では、売却前・売却活動中・売却後という手順に沿って、それぞれの段階でやってはいけないことをご紹介します。ポイントをつかんで、スムーズな売却を目指しましょう。

家の売却前にやってはいけないこと

まずは、売却前にやってはいけないことを8つご紹介します。

・売却計画を立てずに売り出す ・売却相場を調べない ・売却にかかる費用を調べない ・仲介と買取の違いを理解していない ・自分に適した媒介契約を選んでいない ・住宅ローンの残債を確認しない ・大規模なリフォームをする ・不動産会社をいい加減に選ぶ

売却計画を立てずに売り出す

家の売却でやってはいけないことは、計画を立てないことです。住宅ローンの返済期限や転勤・引越しなどの都合上、売却期限が決まっている場合は、事前にスケジュールを立ててから売却活動をスタートさせましょう。スケジュールに余裕がない状態で売り出すと、期限が迫ってきて売り出し価格を下げざるを得ないことになりがちです。仲介で売却する場合は3か月～6か月ほどかかると想定し、不動産売却を決めたら、なるべく早めに不動産会社に相談しましょう。

売却相場を調べない

不動産会社に査定を依頼する前に、売却相場を調べないのも、家の売却でやってはいけないことです。売却相場を調べることは、不動産会社に算出してもらった査定額（査定価格）が妥当かを判断したり、適切な売り出し価格を決めたりする際に役立ちます。

●不動産の売却相場についてはこちら

売却にかかる費用を調べない

売却にかかる費用をある程度把握していないと、思わぬ高額な出費が発生し、手元に残る金額が予想より少なくなることがあります。家の売却にかかる具体的な費用と内容を一覧表にしました。

●不動産売却でかかる費用についてはこちら

仲介と買取の違いを理解していない

家の売却方法には、主に仲介と買取の2種類があります。仲介とは、不動産会社に買主を探してもらう方法で、買取は不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法です。仲介は買取と比べると、希望価格で売れやすい傾向があります。一方、買取は仲介よりも短期間で売却できますが、成約価格が低くなりやすい（仲介で売る場合の6割～8割）という特徴があります。このように、それぞれの違いを理解して、どちらが適しているかを検討しましょう。

●仲介と買取の違いについてはこちら

自分に適した媒介契約を選んでいない

媒介契約とは、不動産会社に売却活動や売買契約の仲介をしてもらうときに結ぶ契約のことです。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却依頼ができますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社のみとしか契約ができないという違いがあります。ほかにもいくつかの違いがあるので、自身の状況や売却する家の条件に合った契約を選ぶようにしましょう。

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住宅ローンの残債を確認しない

住宅ローンを借り入れている家を売却する場合は、基本的に住宅ローンの完済が必須です。売却代金や自己資金でローンを完済できないと売却もできません。まずは査定を依頼し、査定額とローンの残債を比べて、売却後に完済が可能か事前に確認しておきましょう。

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●住宅ローンを払えない場合の対処法についてはこちら

大規模なリフォームをする

家の売却に際して、大規模なリフォームを無計画に行うことはおすすめできません。その理由は、リフォームを行っても築年数は変わらず、売り出し価格にリフォーム費用を上乗せできるとは限らないためです。

また、購入検討者のなかには「古い家を購入して、自分好みにリフォームしたい」と考えている人もいるため、リフォームを行うことでかえって売却のチャンスを減らしてしまうリスクもあります。ただし、住宅設備の故障や劣化部分の修繕なら有利に働く場合もあるため、リフォームをする前に不動産会社に相談してみましょう。

不動産会社をいい加減に選ぶ

仲介を依頼する不動産会社を決める際は、信頼できる担当者であるか、その会社の強みは何かなどをよくチェックしましょう。不動産会社を何となく決めてしまうと、後の売却活動に支障が出る恐れもあるため、慎重に検討することをおすすめします。

三井のリハウスでは、経験豊富な担当者が、家の売却を丁寧にサポートします。初めての売却でお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。

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家の売却活動中にやってはいけないこと

相場と大きく乖離した売り出し価格の設定や、購入希望者への不適切な対応など、売却活動中にやってはいけないことは主に6つあります。具体的には以下の通りです。

・売り出し価格を高くし過ぎる ・売り出し価格を低くし過ぎる ・値段や条件の交渉に応じない ・売主にとって不利な情報を故意に伝えない ・内覧準備を怠る ・不動産会社に任せきりにする

1つずつ見ていきましょう。

売り出し価格を高くし過ぎる

売り出し価格を高くし過ぎると、購入検討者の候補から外されてしまう可能性があります。その結果、なかなか売れずに売却期間が長引く恐れもあるため、売り出し価格は適正に設定しましょう。

売り出し価格を低くし過ぎる

売り出し価格を低くし過ぎることも、家の売却ではやってはいけないことです。家の売却では、買い手から値引き交渉が行われることもあるため、最初から安くし過ぎると手にする利益が減ってしまいます。売り出し価格は、住宅ローンの残債額や値引き交渉される可能性も考慮して設定するようにしましょう。

値段や条件の交渉に応じない

不動産売買では、購入希望者から値段・条件交渉をされることがあり、交渉に全く応じないと、売買契約成立に結びつきにくくなります。妥協できる点とできない点、どこまでなら値段を下げられるかをあらかじめ決めておき、柔軟な姿勢で交渉に応じましょう。

売主にとって不利な情報を故意に伝えない

家に明らかな瑕疵（欠陥や不具合）や不安な点がある場合は、購入検討者に伝えなければなりません。売主には、売却しようとしている家の瑕疵について買主に告知する義務があります。この義務を怠ると「契約不適合責任」に問われ、損害賠償や契約解除を請求されることがあるため、心当たりがある場合は事前に不動産会社へ伝えておきましょう。

内覧準備を怠る

購入検討者によい印象を与えるため、内覧前に掃除・片付けを済ませておきましょう。内覧は、購入検討者が実際に物件を見る大切な機会です。家の中が汚れて雑然としていると、購入意欲が下がってしまったり、値下げ交渉につながったりすることもあります。時間や手間をかけられないときは、ハウスクリーニングを依頼するのも一案です。

不動産会社に任せきりにする

家の売却は、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することでサポートを得られますが、任せきりにするのは避けましょう。もし売却活動がうまくいかないときは、原因を確かめ、条件や売り出し価格の調整を検討する必要があります。そのため、担当者とは定期的に連絡を取って状況を聞くことが大切です。

家の売却後にやってはいけないこと

家の売却後にやってはいけないこととして、契約書の内容を確認しなかったり、引渡し日を守らなかったりすることなどが挙げられます。具体的には主に以下の6つです。

・契約書の内容をよく確認しない ・住宅ローン借り入れ中の金融機関に連絡しない ・引渡し日を守らない ・片付けを引渡し当日までに終えない ・確定申告をしない ・税控除の特例を確認しない

契約書の内容をよく確認しない

売買契約時には、不動産会社から物件に関する重要事項や売買契約書の内容が説明されます。法律や条件など理解できない内容があったり、不安に思う点があったりする場合は、必ず署名する前に不動産会社の担当者に質問や相談をしましょう。

なお、契約内容を十分に確認しないまま契約し、その後キャンセルした場合、手付金が返還されない、あるいは違約金の支払いが発生する可能性があります。この点を踏まえても、契約内容は事前に十分確認しておくことが重要です。

住宅ローン借り入れ中の金融機関に連絡しない

家の売却、つまり不動産を第三者へ譲渡するには、売買契約を結び、買主に家を引き渡す前までに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関等の債権者が、債務者の購入する不動産を担保にすることで返済が滞った場合に優先的な弁済を受けられる権利のことです。

抵当権抹消には、債権者側である金融機関の手続きが必要です。引渡し日（一括返済予定日）の2週間～3週間前を目安に、住宅ローンの一括返済手続きについて金融機関に連絡を入れましょう。

引渡し日を守らない

引渡し日を守らなかった場合、契約に反するので違約金を支払わなくてはなりません。引渡し日が決まったら、計画的に片付けを行い、スムーズに引渡しができるように準備しておきましょう。

片付けを引渡し当日までに終えない

引渡し時は売買契約書に従い、残置物がない状態で退去しなくてはなりません。売買契約完了後は、計画的に片付けや引越しを行いましょう。

確定申告をしない

不動産を売却し、譲渡所得がプラスになった場合、確定申告が必要です。確定申告を怠ると、延滞税や無申告加算税といったペナルティが発生するため、売却が完了した後は、譲渡所得の計算を行い、必ず申告するようにしましょう。

●譲渡所得についてはこちら

税控除の特例を確認しない

家を売却する際、要件を満たすことで税控除の特例が利用できます。譲渡所得が出た場合だけでなく、損失が出た場合も利用できる特例があります。なお、特例を利用する際は、必ず確定申告を行いましょう。

●家の売却で利用できる特例についてはこちら

●マイホームを売ったときの特例についてはこちら

家を売るときにやめたほうがいい不動産会社の特徴

家を売るとき、仲介を依頼する不動産会社選びは特に重要です。不動産会社選びで迷った際、以下の特徴がある不動産会社は避けたほうがよいでしょう。

・査定額が他社と比べて大きく異なる ・サポート内容が分からない

それぞれの特徴について解説していきます。

査定額が他社と比べて大きく異なる

複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社ごとに査定額に若干の差は生じるものです。しかし、他社の査定額と比較して、あまりにも差がある場合は注意が必要です。たとえば、高額な査定額を提示され媒介契約を結んだものの、なかなか売れず、当初の査定額よりも大幅に値下げすることになるケースが考えられます。不動産会社ごとに差はあるとはいえ、それぞれの査定額の根拠をしっかりと提示できている不動産会社を選びましょう。

サポート内容が分からない

不動産会社のなかには、仲介手数料の安さをアピールして、媒介契約を結ぼうとする会社もあります。たとえば、仲介手数料は無料ですが、広告宣伝費やコンサルティング手数料といった、ほかの費用が上乗せされ、結果的に費用が高くなるという悪質なケースもあり得ます。また、仲介手数料が安くなる分、サービスの質が下がるという可能性もあります。このようなトラブルを防ぐためにも、仲介としてサポートしてもらうサービスの内容が明確な不動産会社を選ぶと安心です。

●不動産売却の手数料が安価な場合についてはこちら

【体験談あり】家を売るならどのような不動産会社に相談すればいい？

家を売るときには、やはり経験豊富で実績のある不動産会社に相談するとよいでしょう。ここでは、実際に不動産会社に仲介を依頼し、家の売却に成功した人の口コミを一部抜粋してご紹介していきます。

的確な売り出し価格を提示してくれる不動産会社

家を売るときの市場動向によっては、査定額よりも高く売却できる可能性があります。また、物件の状態の良否も成約価格に関係してきます。売却開始時の売り出し価格は、売主の意向を反映して決めますが、豊富な実績と知識のある不動産会社からアドバイスをもらうのがおすすめです。不動産会社から助言を受けた売り出し価格に関しても、査定額と同様、金額の根拠を提示してもらいましょう。

【40代・査定額より高くマンションを売却した方の体験談】 マンションの売却時にとてもお世話になりました。三井のリハウスに売却をお任せする際、査定額より少し高く設定をお願いしたと思うのですが、力強く「お任せください！」と仰っていただけて、うれしかったです。また、お言葉通り想定よりかなり早い時期に売買契約を取り付けてくださり、契約時やその後の手続きについても分かりやすく丁寧に教えてくださいました。大変心強かったです。後日忘れた内容を再確認しても丁寧に教えてくださり、とても安心して初めてのマンション売却手続きを終えることができました。本当にありがとうございました。

信頼できる担当者がいる不動産会社

信頼できる担当者がいる不動産会社であれば、困ったことや分からないことがあっても親身に対応してくれます。売主側の要望を親身にヒアリングしてくれたり、メールや電話に対するレスポンスが早かったり、言葉遣いが丁寧であったりする担当者は信頼できるといえるでしょう。

【30代・信頼できる担当者のもと、初めての不動産売却に成功した方の体験談】 今回は、不動産の売却でお世話になりました。初めての不動産売却だったので、無事に売却できるか不安だらけでした。担当してくださった方々は些細な質問に対しても、1つ1つ丁寧に確認・回答してくださいました。対応の早さにもとても感謝しております。細かい要望にも耳を傾けてくださいました。また、買主さまへも真摯に対応されていらっしゃる様子が見受けられました。双方が不安もなく納得・満足のいく売買になったと感じております。10月上旬に初めてお打ち合わせさせていただき、2月末に無事に売却をすることができました。売却した後もアフターサービスにも大変お力を入れていらっしゃるようで安心できています。今回の不動産の売買契約がスムーズに進められたのは、ご担当いただいた方々や携わってくださった三井不動産リアルティの方々のおかげです。心から感謝しております。ありがとうございました。

家の売却で損をしないためには、信頼できる不動産会社に相談しよう

家の売却で損をしないためには、自分で調べて対処できることもあれば、経験や知識が必要なこともあります。特に経験や知識が必要なことに関しては、実績が豊富な不動産会社にアドバイスをもらうことで、スムーズな売却につながります。

三井のリハウスでは、100万件を超える取引事例を活用した精度の高い無料査定を行っています。また、不動産売却が初めての方でも安心できる「360°サポート」は、安全な取引を支える三井のリハウスならではのサービスです。取引前に設備や建物をチェックし、引渡し後の一定期間も、万が一の際には三井のリハウス負担で交換や修理を行います。家の売却で失敗したくない方は、ぜひご相談ください。

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土地や一戸建て、マンションなどの不動産の価値を見積もるものとしては、不動産鑑定士による不動産鑑定と、不動産会社による不動産査定の2つがあります。

不動産鑑定は、不動産鑑定士試験に合格した不動産鑑定士のみが行うものです。一定の決められた手法で算定され、公正な価額として公的な信用を持ちます。そのため、公共性の高い場面で不動産の適正な価値を証明する際に用いられるのが一般的です。一方、不動産会社が行う不動産査定は、不動産を売却する際に市場価値を算出するもので、不動産鑑定のような公的な信用力はなく、算定方法や確認する内容は任意となっています。

この記事では、不動産鑑定の方法や価額に影響する要素、不動産鑑定士への依頼方法などを分かりやすく解説します。まずは不動産会社による不動産査定との違いについて見ていきましょう。

不動産鑑定

不動産鑑定とは、資格を持った不動産鑑定士が「不動産鑑定評価基準」にもとづいて調査・分析をして不動産の適正な価値を求めることです。不動産鑑定は、不動産に関する高度な知識が求められる難易度の高い試験に合格した不動産鑑定士のみが評価・算定するため、公的な信用力を持ちます。

正式な不動産の鑑定評価には一般的に数十万円以上が必要ですが、10万円程度から依頼できる簡易鑑定もあります。簡易鑑定では鑑定書ではなく「意見書」、または「不動産調査報告書」という書面が作成されます。なお、簡易鑑定は、不動産の価額は提示されますが公的な信用力は低く、内容の正確性が不動産鑑定書には劣ることを知っておきましょう。

不動産査定

不動産査定とは、不動産を売却するときに不動産会社が土地や建物など不動産の相場価格を見積もることです。不動産会社が独自に見積もるため、不動産会社によって査定額が異なり、公的な信用力はなく証拠能力もありません。不動産の売却を検討する売主が、どのくらいの価格で売却できそうなのかを知るために依頼するものが不動産査定です。

不動産査定は無料のため、気軽に依頼できます。ただし、査定する不動産会社の実績や営業力などの差が査定額に影響するため、不動産会社によって査定結果は異なることが一般的です。企業のサイトや口コミなどを見て、実績が豊富で信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

●不動産査定についてはこちら

不動産鑑定が必要な場合や用途は？

公的な信用力を持つ不動産価格が求められる場合は、不動産鑑定が必要です。不動産鑑定が用いられる主な場面の例として、以下が挙げられます。

・公的機関によって公表される土地の価値（公示地価、基準地価）の算定根拠 ・土地の固定資産税評価額や相続税評価額の算定根拠 ・不動産を扱う裁判や調停での価格の根拠 ・裁判所が実施する競売時の基準価額の算定 ・公的機関が所有する不動産価格の算定 ・金融機関が不動産に対して行う担保評価 ・公的機関や企業が行う不動産の売買価格（参考価格） ・民間の相続や離婚時の財産分与など

今回は、公的機関によって公表される土地の価値（公示地価、基準地価）の算定根拠、固定資産税評価額や相続税評価額の算定根拠、金融機関が不動産に対して行う担保評価、民間の相続や離婚時の財産分与などについて解説します。

公的機関によって公表される土地の価値（公示地価、基準地価）の算定根拠

不動産鑑定は、「公示地価」や「基準地価」のように、公的な価額を算出する際に用いられます。

公示地価 公示地価とは、地価公示法に則り、国が毎年3月下旬ごろ公表しているもので、土地売買の指標や公共事業の土地取得価格の算定基準となるものです。土地鑑定委員会が、毎年1回、1月1日を基準時点として標準的な土地についての正常な価額を示すものとされ、不動産鑑定士が評価しています。

基準地価 基準地価とは、国土利用計画法に則り、都道府県が選定した基準地1㎡あたりの標準価格を毎年9月中旬から下旬ごろに公表しているものです。都道府県知事が基準値を選定し、不動産鑑定士の鑑定評価を審査、調整を行って基準地価を決定しています。

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●基準地価についてはこちら

土地の固定資産税評価額や相続税評価額の算定根拠

固定資産税や都市計画税を算定する際には、固定資産税評価額が用いられ、相続税や贈与税を計算する際には、相続税評価額が用いられます。

固定資産税評価額 特に土地の固定資産税と都市計画税の算定根拠となる固定資産税評価額は、鑑定評価額をもとに自治体が決定しています。不動産鑑定士がすべての土地を評価するのではなく、自治体が利用状況の似ている地域の範囲を決め、そのうちの1地点を選びます。そして、選ばれた土地を不動産鑑定士が鑑定評価するという流れです。

この鑑定評価額に一定の係数をかけ、さらにその自治体の基準を用いて固定資産税評価額を決定します。一方、建物の固定資産税評価額は、鑑定評価とは別の基準にもとづいて計算されます。

相続税評価額 特に土地の相続税や贈与税の算定根拠となる相続税評価額は、国税庁が公表している相続税路線価を基準に計算されます。相続税路線価が鑑定評価をもとに決定されているので、間接的に鑑定評価が相続税や贈与税の算定に関与しているといえるでしょう。なお、建物の相続税評価額は、基本的に固定資産税評価額が用いられます。

金融機関や不動産に対して行う担保評価

金融機関が融資を行う際、対象不動産を担保とする場合に、担保価値を正確に把握するために不動産の鑑定評価がよく行われます。

不動産鑑定士による鑑定評価は、その不動産が担保として適切であるか、また、どの程度の融資額が妥当であるかを判断するための客観的な根拠となります。ただし、鑑定評価額がそのまま金融機関の評価額になるわけではなく、金融機関ごとに独自の基準で修正を加えたものが金融機関の評価額（担保評価）です。金融機関はこれにもとづいてスムーズかつ根拠のある審査ができます。なお、金融機関によっては鑑定評価によらず、独自の担保評価を行うケースもあります。

民間の相続や離婚時の財産分与など

不動産の価格は時期や経済状況によって変動し、利用者によって価値が異なるため、物理的に等分することが不可能なものもあります。そのため、配分や分割にあたって、複数の相続人や離婚当事者の間でトラブルに発展しやすい傾向があります。しかし、不動産鑑定を行って評価額を客観的に算出し、金銭的価値に換算すれば、公平な遺産分割協議や財産分与を行うことが可能です。

相続人同士や夫婦間で話し合いがまとまらなかった場合は、家庭裁判所の調停や審判に発展する恐れがあります。その際も、対象となる不動産の適正な価額として、公的な効力を持つ不動産鑑定評価を用いる必要が生じます。

不動産鑑定の評価方法は？

不動産鑑定（不動産の評価額の算出）には、3つの方法があります。鑑定する物件によって主体となる方法は異なりますが、複数（可能な限り3つ）の方法を用いることが一般的です。そこから不動産鑑定士が調整を加えて、論理的に説明できる評価額を算出します。ここでは、不動産鑑定評価の適用方法について詳しく解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法は、評価の対象となる不動産と近隣の地域、もしくはやや広域の類似する地域内で、類似する不動産の取引事例をもとに価額を求める方法です。駅からの距離や接道条件などの立地、建物の構造、面積や築年数などが類似している不動産の過去の取引価格から、取引の事情、時点の違い、地域の違い、不動産個々の要因などを比較して試算価格を算出します。

収益還元法

収益還元法は、基本的に不動産から得られる収益を還元利回りで割り戻して試算価格を求める方法です。主に賃貸マンションやアパートといった投資用の不動産の評価に用いられます。ただし、一般的な一戸建てやマンションでも貸した場合を想定して収益還元法による試算価格を求め、鑑定評価に利用します。なお、収益還元法で求めた試算価格を「収益価格」といいます。

収益還元法は、「直接還元法」と「DCF法」の2つに分類されます。直接還元法は、一定期間（たとえば1年）の純収益（家賃収入から経費を引いたもの）を、還元利回りで割り戻して価額を求める方法です。DCF法は、その物件から将来得られるであろう毎月の利益と将来売却した場合の価格を、収益の発生時期に応じて現在の価値に置き換えたものを合計して試算価格を求める方法です。「直接還元法」に比べて、「DCF法」のほうが精度は高くなりますが、計算方法はより複雑です。

●収益還元法の詳しい計算方法についてはこちら

原価法

原価法は、評価する時点で、土地や建物を改めて取得・建築する場合の原価（再調達原価）を求めたものから、経年や地域の状況などの減価（価値の減少分）を差し引いて試算価格を求める方法です。この方法で求めた価額を「積算価格」といいます。

不動産価格に影響する要因は？

不動産鑑定では、不動産を取り巻くさまざまな要因を考慮して評価額を算定します。不動産価格に影響する要因は、「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の3つに分類されます。それぞれの概要を詳しく見ていきましょう。

一般的要因

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方および、その価格の水準に影響を与える要因のことです。具体的なものとしては、地質や土壌の状態、地理的位置、気象条件、地勢などの自然的要因、人口や家族構成・世帯の状況、教育・社会福祉の状態、公共施設の整備状態などの社会的要因、物価や税負担、金融の状態、国際化の状態などの経済的要因、土地利用計画や不動産に関する法的規制・税制といった行政的要因などがあります。

地域要因

地域要因とは、地域の特性を踏まえた不動産の価格形成に全般的な影響を与える要因のことです。地域要因は、さらに「宅地地域」「農地地域」「林地地域」などに大別され、宅地地域は、さらに「住宅地域」「商業地域」「工業地域」などに分かれます。たとえば、住宅地域であれば具体的には、日照や風向きなどの気象条件、眺望や景観などの自然環境、水道・ガス・道路などのインフラ、都心へのアクセス、騒音、大気の汚染、災害の危険性、敷地の面積など、さまざまな要因が考慮されます。

個別的要因

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせる要因です。その価格を個別的に形成する要因とされ、「土地に関する個別的要因」「建物に関する個別的要因」「建物およびその敷地に関する個別的要因」の3つに大きく分かれます。さらに、土地に関する個別的要因は、「宅地」「農地」「林地」「見込地および移行地」に分けられ、宅地は、またさらに「住宅地」「商業地」「工業地」に細分化されています。

不動産鑑定の流れ

不動産鑑定を依頼する際は、不動産鑑定士が得意とする地域や不動産の種類、鑑定分野を調べて把握することが大切です。また、依頼の流れのなかでは、権利証や登記簿謄本など必要書類の準備を含め、押さえておきたいポイントがいくつかあります。不動産鑑定を依頼した場合の流れは以下の通りです。

1．不動産に合った不動産鑑定士（鑑定事務所）を探して相談し、見積もりをとる 2．不動産鑑定の依頼をする 3．調査 4．分析・検討・評価 5．鑑定評価書の作成・受け取り

それぞれのステップと気を付けたいポイントについて、詳しく解説します。

1．不動産に合った不動産鑑定士（鑑定事務所）を探して相談し、見積もりをとる

不動産鑑定を依頼する場合は、不動産鑑定士を探すことから始まります。適切な不動産鑑定士を探すためには、まずは相談して、希望に合った鑑定が得られそうか確認することが大切です。なお、不動産鑑定士が複数人いる鑑定事務所もあれば、個人事務所の場合もあります。

不動産鑑定を依頼する際に気を付けたいことは以下の2つです。

・依頼する案件に対しての実績・経験が豊富かを確認すること ・複数の事務所に見積もり依頼を出すこと

1つ目を挙げた理由は、不動産鑑定士にも得意とする地域や鑑定分野があるためです。たとえば、市街地にある一般的な住宅やアパート・商業ビルの場合、実務経験のある不動産鑑定士なら鑑定する技量についてはそれほど大きな差はありません。しかし、市街地の不動産でもホテルや介護施設・工場など、あるいは農地や林地（山）といった不動産になると、取引量が住宅やビルと比べてそれほど多くないため、経験値の差や情報収集力の違いがはっきりと出てきます。

従って、鑑定を依頼する不動産について知識や経験のある不動産鑑定士を見つけることが大切なポイントです。また、できれば実務経験は5年以上ある不動産鑑定士だと安心でしょう。

2つ目を挙げた理由は、不動産鑑定は事務所によって鑑定時の調査方法や鑑定費用に差があるためです。調査方法が異なればかかる費用も違ってきますし、事務所が大きくなると必要な人件費も増え、その分費用は高くなる傾向があります。そのため、1つの事務所に限らず、複数の事務所に見積もりを依頼し、比較しましょう。事務所によりますが、初回の相談や見積もりは無料のところもあります。

2．不動産鑑定の依頼をする

複数の事務所のうち、鑑定の目的への適性や納期、予算などが納得できる事務所に、不動産鑑定の依頼をしましょう。鑑定を依頼する際には不動産の権利証や登記簿謄本、建物図面、評価証明書などの書類が必要です。また、書類だけではなく、不動産に関係する利害関係者の有無や鑑定書の目的、提出先などの確認も行われます。依頼するにあたって必要な書類や確認事項については、鑑定事務所に確認するようにしましょう。

3．調査

正式に依頼した後、対象となる不動産の調査が始まります。不動産鑑定の調査では、大きく分けて、机上調査（書面による調査）と実地調査があります。

机上調査では、市区役所や法務局などの官公庁で対象不動産にかかわる資料を徴収します。具体的には、市区役所では都市計画や道路、埋蔵文化財などの調査、開発許可や建築許可の証明、法務局では謄本や公図、地積測量図といった書面を取得します。

また、実地調査では、実際に現地を訪れ、対象不動産の土地や建物、電気水道といったインフラなどを調査します。具体的には、土地・建物の状態や隣地との境界、接道、インフラの状況などを図面や役所などの資料と突き合わせながら、実態を調査するのが一般的です。また、建物については外部と内部の現況を確認します。そのほか、実地調査では対象不動産だけでなく、周辺環境や周辺施設、抜け道（交通量）などもチェックします。

4．分析・検討・評価

不動産鑑定士は、調査した結果をもとに専門家として分析・検討を行い、先に説明した鑑定方法で試算価格を可能な限り複数求めます。さらに試算価格が実態に即して調整され、最終的な評価額が算出されます。この分析、検討の過程は専門家として不動産鑑定士の知識、経験が必要になる部分です。

5．鑑定評価書の作成・受け取り

不動産鑑定士が調査から得られた結果をもとに不動産の評価を行った後、「不動産鑑定評価書」が作成されます。鑑定評価書は、依頼者に説明したうえで渡されるのが一般的です。不動産鑑定の最終的な評価額は、鑑定評価書に記載される日付時点の価格となります。

また、一般的な宅地や住宅、ビルなどの不動産であれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼してから不動産鑑定評価書が完成されるまで1か月ほどといわれており、対象不動産の規模が大きい場合や権利関係が複雑な場合は、さらに時間がかかります。

依頼する不動産の内容や不動産鑑定事務所によって納期までの時間が異なるので、見積もりを取る際に、鑑定評価書の納品までの日数を確認しておくとよいでしょう。

不動産鑑定にかかる費用は？

不動産会社に依頼する査定とは異なり、不動産鑑定には費用がかかります。費用相場は、一般的な住宅用の土地や建物であれば、20万円～50万円程度が目安です。不動産鑑定の報酬は対象となる不動産の種類や規模、権利状態などによって異なり、鑑定の難易度が高くなると鑑定費用も高くなります。

また、不動産鑑定事務所によっては、ホームページに目安となる費用を提示しているところもあるので、参考にしてみてください。

【口コミあり】不動産会社に査定を依頼するメリット

公的な信用力は必要なく、不動産売却時の相場価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。不動産会社による査定のメリットには、「無料で依頼できる」「売却活動までサポートしてもらえる」といった点が挙げられます。

以下でそれぞれのメリットに加え、三井のリハウスで無料相談をした方の体験談をご紹介します。

無料で相談できて価格提示も早い

不動産鑑定は、資格を持つ不動産鑑定士による鑑定基準に則った詳細な分析が行われるため、20万円～50万円程度の費用がかかる一方、不動産査定なら無料で相談できます。そのため、特に公的な証拠能力を必要としない売却などの場合は、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

また、不動産査定は査定額の提示が不動産鑑定より早いのも特徴といえます。不動産鑑定の場合、一般的な住宅でも不動産鑑定評価書の受け取りまでに1か月ほどかかりますが、不動産会社による訪問査定は、現地調査を行った後、早ければ2日～3日、最長でも1週間ほどで査定額が算出されます。

【40代・査定から売却までを1か月ほどで完了した方の体験談】 2年前、急な転勤に伴い、自宅を売却することになりました。転居まで時間がないなか、古くとも愛着のある我が家、どこの不動産屋さんにお願いしようか悩んだ結果、全国展開されていて、転居先にも支店のある三井のリハウスさんにお願いしました。結果、査定から売却まで1か月もかからず、大変スピーディーに取引完了することができたので、とても助かりました。売却価格も大事に住んでいたところを評価していただき、十分に満足のいく価格でした。当時、担当していただいた方には今でも感謝しています。

売却活動までサポートしてもらえる

不動産鑑定において、不動産価格を算出することで鑑定士の仕事は完了します。一方、売却を目的として価格を知りたいなら、不動産会社による査定がおすすめです。売り出し価格や販売戦略、売却スケジュールなど、不動産市況や要望を踏まえた提案をしてくれます。不動産売却が目的で価格を知りたいなら、不動産査定を検討してみましょう。

【50代・丁寧なサポートによりスムーズに売却を進められた方の体験談】 担当者の方の誠実で親和的な印象と、査定資料を頂く早さ、内容の客観性の高さとのバランスで、三井のリハウスさんにお願いすることに決めました。媒介契約の締結からホームページへの写真の掲載、建物の検査やサポートメニューによる水回りリフォーム、内覧の準備など、売却活動はやることが多かったですが、1つ1つ丁寧に説明、準備していただき、手続きも着実に進めていただいたおかげで見通しを持って進めることができ、終わってみれば年末年始をはさんで2か月ほどの期間で、当初の希望価格での売却となりました。引越しまでの日程に余裕ができ、ゆとりを持って引越し準備をしているところです。移転先の準備もあるなかで、売却がとてもスムーズに進んだことに感謝しています。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績をもとにした不動産査定を無料で受けられます。取扱件数100万件を超える実績を生かして売却を丁寧にサポートいたしますので、不動産の売却をご検討の場合は、お気軽にお問い合わせください。

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居住用財産の3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度のことです。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。個人が居住している、もしくは居住していた不動産を売却する際に、要件を満たしていればこの特別控除が適用されます。ここでいう譲渡所得とは、不動産を売却して得られる所得のことで、以下のように算出されます。

譲渡所得＝成約価格－（取得費＋譲渡費用）

3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得にかかる所得税や住民税を大幅に抑えられる可能性があります。この記事では、これから家を売却する方や控除について知りたい方に向けて、制度の概要、適用要件、必要書類、申請手続きまで分かりやすく解説します。

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居住用財産の3,000万円控除を受けるための適用要件とは？

居住用財産の3,000万円特別控除を利用するには、適用要件を全て満たしていることが必要です。ここでは詳しい適用要件や、過去に利用した特例との関係など、判断のポイントを整理してご紹介します。

3,000万円特別控除の適用要件は6つあります。まず、売却する物件はマイホームであることが前提です。この前提を満たしたうえで、特別控除を受けられる適用要件は以下の通りです。

1．下記のいずれかを満たすマイホームであること a．現在、主に住んでいる自宅である b．転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である c．建物を取り壊した場合、土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却していて、その土地を駐車場・賃貸などにしていない d．単身赴任の場合、生計をともにしている配偶者または家族が住んでいる建物である

2．物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと

3．売却した年の前年、前々年に、3,000万円特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと

4．売却した年、その前年及び前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと

5．売却した不動産に関して、固定資産の交換特例、収用等の特別控除などほかの特例の適用を受けていないこと

6．災害で家屋が滅失した場合は、災害にあった日または、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までのどちらか早い期限までに売却していること

控除を受けるには、上記6つの項目を全て満たしている必要があります。抜け漏れがないように確認しておきましょう。さらに詳しく知りたい方は、国税庁のホームページで確認してみてください。

【居住用財産の3,000万円控除】ケース別に見る適用可否

マイホームを売るといっても、その状況はさまざまです。条件を満たしていれば、相続で譲り受けた家や、家を取り壊して更地にした土地を売却する場合でも居住用財産の3,000万円特別控除の対象となることもあります。ただし、ケースごとに適用要件が異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

なお、「居住用財産の3,000万円特別控除」は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（相続空き家の3,000万円特別控除）」とは別の制度です。混同しないようにしましょう。以下では、居住用財産の3,000万円特別控除がどのような場合に適用されるのかを詳しく見ていきます。

相続の場合

相続後に相続人自身が引き続き居住している場合、適用要件を満たせば控除を受けられる可能性があります。なお、相続後に誰も住まずに売却する場合は、別制度の「空き家特例（被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除）」の適用が可能かどうか確認してみましょう。

取り壊した後に売却した場合

建物を取り壊した後に売却した場合も、控除の対象です。ただし、売買契約が成立する前に対象の敷地を駐車場や賃貸などで人に貸してしまうと、適用除外になってしまいます。

土地や建物を誰かと共有している場合

土地や建物を誰かと共有している場合、共有者はそれぞれの持分に応じて特例が適用されます。確定申告は、共有者ごとに行う必要があり、この特例の適用要件を満たしていれば、共有者1人につき最大3,000万円まで控除を受けることができます。

賃貸併用の場合

住んでいる建物の一部を賃貸として貸し出している場合も、控除の対象です。ただし、控除を受けられるのは、自分が居住のために使用していた部分に限ります。

店舗併用の場合

建物の一部が店舗になっている場合も、控除の対象です。ただし、賃貸併用の場合と同様、適用されるのは自身が居住していた部分のみです。

適用要件を満たしていたとしても、居住用財産の3,000万円特別控除の対象に入らないケースもいくつかあります。適用されないケースとしては、以下のような家屋が挙げられます。

・3,000万円特別控除を受けることを目的として入手した不動産 ・自宅を新築する際、一時的な住まいとして利用した家屋 ・そのほか、一時的な目的で入居していた家屋 ・趣味や娯楽、保養のために所有する家屋

●不動産の相続についてはこちら

●土地の売却についてはこちら

●共有持分の売却についてはこちら

居住用財産の3,000万円控除を適用する際の税額シミュレーション

ここでは、居住用財産の3,000万円特別控除の有無による税額の違いをシミュレーションしてみましょう。計算にあたっては、以下を前提条件とします。

・成約価格：5,000万円 ・取得費＋譲渡費用：1,000万円 ・譲渡所得（売却益）：4,000万円（5,000万－1,000万） ・税率：20.315％（所有期間5年超：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

適用しない場合

特例を適用しない場合、売却益である4,000万円全てが課税対象になります。

課税譲渡所得：4,000万円 税額計算：4,000万円×20.315％＝812万6,000円

特例を適用しない場合では、約812万円もの税金（所得税・住民税）を納める必要があります。せっかく高く売れても、手元に残るお金が大きく減ってしまいます。

また、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％とさらに高くなります。

適用する場合

この特例を適用すると、売却益から最大で3,000万円を差し引くことが可能です。つまり、課税対象となるのは、3,000万円を超えた部分（残り1,000万円）だけになるということです。

・課税譲渡所得：4,000万円－3,000万円＝1,000万円 ・税額計算：1,000万円×20.315％＝203万1,500円

特例を適用することで、税額は約203万円になります。特例を適用しない場合と比較すると、約609万円もの節税効果があることが分かります。なお、売却益が3,000万円以下であれば、課税譲渡所得がゼロになり、税金はかかりません。

●譲渡所得にかかる税率についてはこちら

居住用財産の3,000万円控除の手続きの申請期間と必要書類

居住用財産の3,000万円特別控除の手続きの流れは、不動産を売却した年の翌年に行う確定申告から始まります。加えて、確定申告書をはじめとする、申請に必要な書類をそろえなくてはなりません。なかには事前に準備できる住民票やマイナンバーもあるため、早めに対応しておくと安心です。

申請期間

3,000万円特別控除を受けるには、不動産を売却した年の翌年に確定申告を行う必要があります。たとえば、令和8年に売却したのであれば、令和9年に確定申告を行わなければなりません。

なお、確定申告は、例年2月16日～3月15日の間に行うことになっていますが、申告期限が土日祝日にあたる場合は、その翌日が期限です。

申し込む際には、いくつかの必要書類を提出します。ここで注意したいのは、譲渡所得が3,000万円以下の場合の申請です。このケースでは、3,000万円特別控除が適用されると譲渡所得がなくなるため、税金はかかりませんが、確定申告は必須です。確定申告をしないと3,000万円特別控除は適用されないので覚えておきましょう。

確定申告の詳しい方法は、国税庁のホームページで確認できますので、ぜひ参考にしてみてください。

●確定申告についてはこちら

●確定申告の行い方についてはこちら

必要書類

3,000万円特別控除を申し込む際に必要になる代表的な資料も確認していきましょう。以下の表をチェックしてみてください。

申請には複数の書類が必要なうえに、受け取る場所も異なります。また、必要書類は状況に応じて異なるため、分からないことがあれば、不動産会社に相談し、必要な書類を漏れなくそろえましょう。

居住用財産の3,000万円控除と併用できる控除・特例

お得にマイホームを売るには、ほかの制度も併用したいところです。併用できる制度の1つに「10年超所有軽減税率の特例」というものがあります。適用要件を満たしていれば、さらなる節税につながります。

10年超所有軽減税率の特例とは、売却時点で10年を超えて所有していたマイホームが対象となる制度です。この特例を利用すると、通常より低い税率が適用され、3,000万円特別控除後の譲渡所得に対して、さらに税負担を抑えられます。

10年超所有軽減税率では、売却益の6,000万円超の部分は20.315％、6,000万円以下の部分は14.21％の税率が設定されます。売却益が6,000万円の場合の計算式を見てみましょう。

〈例〉 売却益6,000万円、所有期間10年超の場合

・税額＝（6,000万円－3,000万円）×14.21％    ＝約426万円

適用要件は、10年を超えて所有していたマイホームであることを前提に、3,000万円特別控除と同様です。

居住用財産の3,000万円控除と併用できない控除・特例

制度を併用することで税金の負担を減らすことができますが、全ての制度と併用できるわけではありません。居住用財産の3,000万円特別控除と併用できない控除・特例は主に以下の3つです。

・住宅ローン控除 ・特定の居住用財産の買換え特例 ・認定住宅新築等特別税額控除（投資型減税）

それぞれ詳しく解説していきます。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、居住用財産の3,000万円特別控除とは併用できません。そのため、まず注意しなければならないのが、3,000万円特別控除と新居での「住宅ローン控除」のどちらを選択するかです。古い家を売却して3,000万円特別控除を受けると、売却した年とその前後2年の合計3年間に入居した新居については、住宅ローン控除を利用できません。売却益の税金を消すか、新居のローン残債に応じた減税を受けるかは、トータルの減税額をシミュレーションして有利なほうを選びましょう。なお、住宅ローン控除は住宅の床面積や省エネ性能によりますが、10年～13年間有効です。

●住宅ローン控除についてはこちら

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例も、居住用財産の3,000万円特別控除との併用が認められていません。これは、売却益に対する課税を「将来、新居を売るとき」まで先送りできる特例です。3,000万円特別控除は利益を非課税にする制度であるのに対し、買換え特例はあくまで課税を先送りにする制度です。両方の制度を同時に適用して税額を減らし、残りを先送りにすることはできません。使うときには、どちらか一方を選択する必要があります。

認定住宅新築等特別税額控除（投資型減税）

認定住宅新築等特別税額控除についても居住用財産の3,000万円特別控除との併用はできません。この税額控除は、新居として「長期優良住宅」や「低炭素住宅」などの認定住宅を新築・購入した場合に利用できる制度です。控除率は10％で、最大65万円の控除が適用されます。この制度は、住宅ローンを利用しない場合でも適用できる点が特徴です。自己資金で高性能な住宅を取得する方に向いている制度といえるでしょう。なお、住宅ローンがある場合でも利用可能ですが、住宅ローン控除との併用はできません。

【体験談あり】居住用財産の3,000万円控除について不安な方は三井のリハウスへ！

居住用財産の3,000万円特別控除を利用することで、不動産売却時の譲渡所得にかかる税金の負担を抑えられます。売却を検討する際は、所有している不動産が適用要件を満たしているか、事前に確認しておきましょう。また、制度を利用するためには確定申告を行う必要があります。必要書類を事前に準備し、申告期限内に手続きを行いましょう。

万が一、不動産売却で譲渡損失が出たときは、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といった制度により、ほかの所得から控除したり繰越したりできます。適用要件が細かく定められているため、制度の選択に迷う場合は、専門家への相談を検討するとよいでしょう。

自宅の売却をお考えの際は、まずは不動産査定を受けてみることがおすすめです。即時に結果が分かるAI査定だけでなく、簡易査定、訪問査定も三井のリハウスでは無料で承っておりますのでお気軽にご利用ください。

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抵当権抹消手続き（抵当権抹消登記）とは、住宅ローンを完済した後、不動産の登記簿から抵当権を抹消する法的な手続きです。住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権の記載は自動的には消えません。自宅に抵当権を設定して住宅ローンを借りていた方は、忘れずに抵当権抹消手続きを行いましょう。

手続きは専門家である司法書士に依頼することが一般的ですが、自分自身で行うこともできます。どちらの方法にしても時間がかかるため、事前に知識を身に付けておくと安心です。

抵当権とは

抵当権とは、土地や建物などの不動産を担保として設定し、住宅ローンなど債務の返済が滞った際に担保となった土地や建物を売却して優先的に弁済を受ける権利のことです。

抵当権を行使するのは債権者である金融機関ですが、抵当権を設定するのは住宅ローンを利用する債務者です。なお、債権者のことを抵当権者といい、債務者のことを抵当権設定者と呼びます。

抵当権（設定）の対象となるものは不動産に限られており、主に以下の3つが挙げられます。

・土地や建物の所有権（不動産を所有する権利） ・地上権（土地を使う権利） ・永小作権（他人の土地で耕作・牧畜する権利）

住宅ローンの契約時に上記の権利に設定されますが、返済元本だけでなく、利息分も担保しています。

前述の通り、抵当権を設定するのは住宅ローンを借りている債務者（抵当権設定者）ですが、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。専門家に依頼することで、必要書類の作成や手間が軽減され、不備なく正確に手続きを進められます。

また、抵当権の設定には費用がかかります。費用の内訳は、登記費用や調査費用、交通費などの雑費です。そのうえで、司法書士に登記を依頼した場合には別途報酬が発生します。

不動産の売買契約上、住宅ローンの完済だけでなく、抵当権抹消登記の手続きを行うことが条件となるため、抵当権抹消登記をしないと不動産を第三者に譲渡できません。特に抵当権が設定されている不動産を売却する場合は、売却で得られたお金や自己資金を充てて残った住宅ローンを完済することが多いため、売買代金の決済当日に抵当権抹消登記の手続きも行うのが一般的です。

なお、三井のリハウスでも自宅の売却に関するご相談を受け付けております。まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。

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手続きをするタイミング

抵当権抹消手続きのタイミングは、住宅ローンを完済し、金融機関から必要書類を受け取ったら、できるだけ速やかに行うことが推奨されています。なぜなら、抵当権を抹消しないと、以下のリスクがあるからです。

・不動産売買がそのままでは難しい ・新規ローンの審査に通らない可能性が高くなる ・相続登記後の抹消手続きになる

抵当権抹消手続きをしないとどうなる？

住宅ローンを完済しても、不動産の登記簿に抵当権設定の記載がされたままだと、抵当権が消滅していることを公に伝えることができず、売却や融資といった場面で不都合が生じる場合もあります。住宅ローンの完済後、抵当権抹消手続きをしないとどのようなことが起こり得るかについてご紹介します。

抵当権設定があるままだと売却が難しくなる

抵当権抹消手続きをしないと、不動産売却が難しくなることがあります。抵当権が設定されている場合、抵当権が付いたまま所有権を移転する（売却する）には、抵当権者（金融機関）の承諾が必要で、通常、金融機関は承諾しません。従って、第三者に売却できないことになります。

また、購入者がローンを利用する場合、抵当権順位1位であることが条件となることがほとんどです。先に抵当権が設定されている不動産では購入時にローンが利用できなくなるため購入が難しくなり、結果的に売買が困難になります。さらに、最悪の場合、売却予定の不動産が債権者に差し押さえられる可能性もあり、新たな買い手が付きにくくなるということもあります。

登記簿上の抵当権の記載がある場合、上記のリスクを無くすために実際に抵当権が抹消できるかは判断がつきません。

そこで、ローン返済中の住宅などを売却する場合、一般的に抵当権は設定されたままなので、売却することで、売却資金と自己資金で抵当権が抹消できることを確認して売買を進めることになります。

新たな融資を受けられない可能性が高まる

不動産の所有者が住宅ローンとは別に、同じ不動産を担保として新たに融資を受ける場合にも、抵当権は抹消しておくことが望ましいでしょう。担保にする予定の土地や建物に抵当権が付いていると、審査に通りにくくなることがあります。ただし、金融機関によっては、現在のローン残債や不動産の評価額を踏まえ、担保余力がある（抵当権が設定されているローンの残債が十分に少ない）と判断された場合には、抵当権順位2位で融資を受けられることもあります。

住宅ローンを完済していても抵当権抹消手続きを忘れていると、新たな融資の審査に時間がかかることがあります。このときの手間や時間を考えると、完済したらすぐに抹消しておくほうが得策といえるでしょう。

相続登記後の抹消手続きになる

相続する不動産にローンの残債があり、抵当権が残っている場合、相続人がローンを引き継ぐか、不動産を売却して全額返済、あるいは相続放棄するという選択肢があり、いずれかを選ぶ必要があります。一方、ローンは完済しており、登記簿上の抵当権の記載だけが残っている不動産を相続するときは、まず相続登記を行って所有権を移転させてから抵当権抹消手続きに移ります。

また、1つの不動産に対して複数人で相続する場合、不動産は共有となります。抵当権がかかっている不動産の持分を、共有者全員が同じ割合で持っている場合は、あらかじめほかの共有者に了承を得て、代表者1人で手続きすることも可能です。

相続する不動産に抵当権が設定されているかどうかは、登記事項証明書（登記簿謄本）の権利部（乙区）欄で確認できます。登記事項証明書（登記簿謄本）は最寄りの法務局、または法務局のWebサイト、郵送、登記情報提供サービスなどで取得できます。

●所有権移転登記についてはこちら

書類を紛失すると手続きが複雑になる

住宅ローンを完済した後は、借り入れをした金融機関から抵当権抹消手続きに関する書類が発行されます。法務局での手続きにはこれらの書類が必要であるため、紛失すると手続きが滞ってしまうことがあります。場合によっては金融機関では再発行できないこともあり、手続きが追加で必要になるなど、煩雑になってしまいます。

相続の場合、被相続人が抵当権抹消手続きに必要な書類を受け取り忘れていたり、紛失していたりすると再発行が必要です。なお、これらの再発行も相続登記完了後に行います。

抵当権抹消手続きに必要な書類一覧

抵当権抹消手続きの必要書類には、主に以下のものがあります。

・登記申請書 ・登記済権利証（権利証）または登記識別情報通知 ・登記原因証明情報（弁済証書や解除証書） ・抵当権抹消の代理権限証明情報（委任状）

それぞれの特徴について、事前に押さえておきましょう。

登記申請書

登記申請書とは、住宅ローン完済による抵当権抹消や、相続による所有者移転など、不動産の登記情報が変更された際に作成・提出する登記申請書類のことです。申請方法はオンラインと書面の2パターンがあり、いずれもあらかじめ自身で作成し、法務局に提出します。

登記済権利証（権利証）または登記識別情報通知

登記済権利証（権利証）または登記識別情報通知とは、抵当権を設定した際に、法務局から発行される書類です。抵当権を設定した際には金融機関が保管し、住宅ローン完済後には所有者（または司法書士など代理人）へ抹消書類として渡されます。受け渡しは、郵送または金融機関の窓口での受け取りによって行われます。

現在は登記識別情報の発行が一般的ですが、2005年の不動産登記法改正前は登記済権利証（権利証）が発行されていました。抵当権を設定した時期によって送られてくる書類が異なりますが、必ずどちらかを用意しましょう。

登記原因証明情報（弁済証書や解除証書）

登記原因証明情報とは、どういった理由で登記を行うのかを証明するものです。抵当権抹消の登記理由を証明できれば、書類のタイトルが登記原因証明情報である必要はありません。たとえば、弁済証書や解除証書が登記原因証明情報となります。

弁済証書とは、住宅ローンの完済を証明する書類のことです。住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合は「弁済」が登記原因となるため、金融機関から送付された弁済証書を法務局へ提出します。

なお、弁済証書ではなく「解除証書」が届くケースもあります。金融機関の保証会社が抵当権を設定している場合に多く、住宅ローンの完済に伴い保証委託契約が解除されたときに受け取る書類です。

抵当権抹消の代理権限証明情報（委任状）

代理権限証明情報とは、住宅ローンを組んだ金融機関が、抵当権抹消に関する登記を委任するための書類で、委任状です。原則として、抵当権抹消登記申請は、不動産の抵当権者と抵当権設定者が行います。しかし、抵当権抹消登記の場合、一般的には金融機関から送付された委任状を用いて抵当権設定者である所有者が手続きをします。なお、司法書士が登記申請する場合は、さらに司法書士へ委任されます。

抵当権抹消手続きを自分で行う場合の流れ

抵当権抹消手続きは、必要書類を準備して不動産のある地域を管轄する法務局に提出し、登記完了証を受け取るという流れで行います。抵当権抹消手続きを自分で行うときは、次の5ステップを踏みます。

1．管轄の法務局を調べる 2．必要書類を準備する 3．申請書を記入する 4．法務局へ申請する 5．登記完了証を受け取る

以下で抵当権抹消手続きの流れについて、詳しく説明していきます。

1．管轄の法務局を調べる

不動産がある場所によって管轄している法務局が異なるため、法務局のWebサイトから手続きする場所を調べましょう。

●管轄の法務局を調べるにはこちら

2．必要書類を準備する

先ほど紹介した抵当権抹消手続きの必要書類を準備しましょう。それぞれの入手先は以下の一覧表の通りです。

いずれも有効期限はありませんが、紛失や汚損を防ぐためにも早めの手続きをおすすめします。

3．申請書を記入する

入手しておいた登記申請書に、必要事項を記入しましょう。なお、登記申請書は法務局の窓口でも受け取れますが、Webサイトからのダウンロードも可能です。登記申請書には下記の項目を記入します。

・登記の目的 ・原因 ・権利者 ・義務者 ・添付情報 ・申請日と管轄法務局名 ・申請人兼義務者代理人 ・登録免許税 ・不動産の表示

法務局のWebサイトには、登記申請書の記載例が掲載されているので、参考にしながら記入していきましょう。

4．法務局へ申請する

書類の準備が済み次第、法務局に提出し、抵当権抹消登記を申請します。登記申請にあたっては、登録免許税の支払いが必要です。登録免許税は、収入印紙を購入し、登記申請書と一緒に提出します。申請は法務局の窓口へ直接持っていくほか、郵送によっても可能です。マイナンバーカードを持っていて、金融機関の委任状に「登記識別情報の暗号化に関する委任」が含まれている場合は、オンラインでも申請できます。オンラインの場合、申請の受付から2日以内に書類を送付するか、法務局（登記所）に行き、提出しなければなりません。書き方が分からなかったり、不安なことがあったりする場合は法務局の窓口で、担当者に相談しながら進めることをおすすめします。

申請してから登記が完了するまでの期間は、時期にもよりますが、繁忙期でなければ1週間～2週間程度です。ただし、申請書の記載や添付資料に不備があると、出し直しが必要となります。

5．登記完了証を受け取る

法務局で登記が完了すると、登記完了証が交付されます。登記完了証の受け取り方法には、法務局の窓口での受け取りと、郵送での受け取りがあります。窓口で受け取る場合は、登記申請証に使用した印鑑を用意しておきましょう。これで抵当権抹消手続きは完了です。

抵当権抹消手続きにかかる費用

抵当権抹消の手続きには費用がかかります。抵当権抹消登記にかかる費用は、不動産の数にもよりますが、自分で申請する場合、一般的な一戸建てであれば2,000円～5,000円程度が相場です。内訳を以下でご紹介します。

登録免許税

登録免許税とは、登記や登録、認定などに際して課される税金のことです。不動産登記申請時に必要であり、特に抵当権抹消登記では不動産1個につき1,000円が課されます。1個とは、登記簿上で独立した不動産を指し、土地であれば1筆（「ひつ」または「ふで」と読みます）が1個にあたります。たとえば、一戸建て住宅の場合、土地と建物のそれぞれに抵当権が設定されていることが多く、土地が1筆であれば、土地1個、建物1個となり、登録免許税は2,000円が必要です。必要な金額分の収入印紙を台紙に貼り付け、登記申請書と一緒に提出します。

ここで注意したいのは、1つの建物の建つ土地が複数の筆に分かれている場合もあるということです。登記簿上、それぞれの土地は別の不動産として扱われるため、登録免許税の経費も土地の数（筆数）×1,000円となる点は覚えておきましょう。マンションの場合も、土地が複数の筆にまたがっている可能性があります。その場合、支払う登録免許税額が増えることがあるため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

なお、上記のように土地登記簿において土地を指す単位は「筆」といいます。覚えておくと、手続きの際に役立つかもしれません。

●登録免許税についてはこちら

事前調査費用

事前調査費用とは、抵当権を抹消したい不動産の登記内容を確認するための費用です。登記内容を確認するには主に2つの方法があります。

・最新の登記事項証明書を取得する ・法務局「登記情報提供サービス」で確認する

不動産購入時の登記事項証明書が残っていても、最新の登記内容を確認することが一般的です。登記事項証明書を取得するには、法務局の窓口で直接受け取るか、Webサイトから請求するかのいずれかで、登記情報をWeb上で確認する場合は1登記（通）あたり330円、登記事項証明書をオンラインで申請して窓口で取得する場合は490円、窓口で申請してその場で受け取る場合は600円かかります。

抵当権抹消確認費用

抵当権抹消確認費用とは、抵当権抹消登記後、抵当権がきちんと抹消されていることを確認するための費用です。事前調査費用同様、登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスを利用して確認します。確認に必要な費用も同様です。

抵当権抹消手続きをするときの注意点

抵当権抹消手続きを進めるとき、住所や氏名の変更があった場合や申請前に不動産所有者が亡くなっている場合は、別途手続きが必要です。それぞれの注意点について解説します。

住所や氏名に変更があった場合

引越しや結婚などの事情により、登記簿に記載されている抵当権設定者（所有者）の住所や氏名に変更がある場合は、抵当権抹消登記と同時に住所や氏名を変更するための登記申請が必要です。なお、この登記申請は2026年4月1日より義務化されました。変更が生じてから2年以内に申請が行われないと過料の適用対象となるため、注意が必要です。

住所の変更は、登記簿に記載されている住所から現在の住所まで、転居の経緯が分かる住民票や戸籍の附表（複数回転居していた場合）、住所変更登記申請書が必要です。なお、住所変更登記申請書は、法務局のWebサイトからダウンロードできます。また、氏名の変更には、戸籍謄本と本籍が記載された住民票が必要です。住所と氏名それぞれの変更で必要な書類が異なることに注意しましょう。

申請前に不動産の所有者が亡くなった場合

抵当権抹消登記を申請する前に、不動産の所有者が亡くなっている場合は、相続登記が必要であることにも注意しましょう。その場合、相続登記を済ませた後に、抵当権抹消登記を行います。また、司法書士に相続登記申請を依頼する場合は、登録免許税のほか、司法書士への報酬が別途かかる点も覚えておきましょう。

抵当権抹消手続きは早めに済ませることが重要！

ここまで、住宅ローンを完済した後は抵当権抹消手続きを早めに済ませることが大切だとお伝えしてきました。抵当権抹消手続きに期限は設けられていませんが、先延ばしにすると不動産の売却や新たなローンの利用など、いざというときの手続きで慌ててしまうかもしれません。所有している不動産の抵当権が抹消可能になったときは、放置せず、速やかに抹消登記の手続きを行いましょう。

現在ローン返済中で、抵当権が設定されている不動産でも売却資金と手持ちの自己資金で、抵当権が抹消できるなら、売却は可能です。抵当権が設定されていて、売却ができるか不安な方もまずは査定を受けて、家がどのくらいの額で売却できそうかを知ることが重要です。三井のリハウスでは物件の無料査定を行っていますので、お気軽にご活用ください。

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マンションの売却にかかる税金は、主に「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得にかかる税金」の3つです。以下の表は、それぞれの対象と税額の目安をまとめたものです。

マンションの売却時に発生する税金にはさまざまな種類があり、その計算方法や納め方もそれぞれ異なります。

三井のリハウスでは、税理士と提携しながらマンション売却にかかる税金について不安がある方も売却まで丁寧にサポートします。100万件以上の累計取引件数によるデータを用いた高精度な不動産査定も提供していますので、売却をお考えの方は、まずは無料の査定で成約価格の目安を調べてみましょう。

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マンション売却において一律でかかる税金

マンション売却でかかる税金のうち、印紙税と登録免許税は利益（売却益）の有無にかかわらず発生します。それぞれの意味や計算方法について、詳しく見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書などの「課税文書」に課される税金で、収入印紙税とも呼ばれるものです。印紙税の金額は、契約価格、つまり売買契約時の契約書に書かれている金額によって異なります。契約価格に応じた印紙税の金額は以下の一覧表の通りです。

※2027年3月31日まで、契約価格が10万円を超えると上記の収入印紙税に軽減税率が適用されます。

印紙税は、契約書に印紙を貼り、さらに印鑑や署名で消印を行うことで納税したと見なされます。そのため、印紙を貼り忘れたり消印をしていなかったりすると、罰則の対象になってしまうため注意が必要です。通常の印紙税に加え、さらに2倍の金額の「過怠税」を払うことになってしまいます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更にかかる税金のことです。具体的には、物件の持ち主を売主から買主に変えるときの登記に支払う税金を指します。

この登録免許税の支払い義務は、売主・買主の両方にありますが、一般的に売主が支払う登録免許税は「抵当権抹消登記」にかかるものです。抵当権抹消登記とは、住まいを購入したときに組んだ住宅ローンの「抵当権（万が一返済が滞ったときのために、金融機関が土地や建物を担保にする権利）」を削除する手続きを指します。

登録免許税の金額は、抵当権抹消登記では不動産1つにつき1,000円です。ただし、建物と土地は別々の不動産と見なされるため数え方には注意しましょう。たとえばマンションの場合、建物と建っている土地とで登録免許税が別々にかかり、合計2,000円になります。

また、登記上で土地が数個に分かれている場合は、その分さらに登録免許税がかかります。自分のマンションの土地がいくつあるのかは「抵当権設定契約書」で確認できます。契約書は、ローンを組んでいた金融機関から返却してもらえるため、心配な方はあらかじめチェックしましょう。

マンション売却で利益が出るとかかる税金

マンションを売却して利益（売却益）が出た場合にかかる税金には、譲渡所得にかかる税金（譲渡所得税）と復興特別所得税があります。それぞれ、以下で詳しく解説します。

●マンションの売り方のコツについてはこちら

譲渡所得にかかる税金

「譲渡所得」とは、土地や建物などの資産を売却して得た利益（売却益）のことです。この譲渡所得にかかる、住民税と所得税をまとめて譲渡所得税と呼ぶこともあります。譲渡所得にかかる税金の計算方法については、後ほど解説します。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興のために使われる税金で、復興税とも呼ばれています。この復興特別所得税がかかるのは、マンションを売却した年の所得税です。復興特別所得税にかかる税率は所得税額に対し2.1％となっており、2037年までに発生する所得が課税対象です。

マンション売却にかかる税金の注意点

マンション売却で発生する税金を考える際は、それぞれ支払うタイミングが異なることや、場合によっては新たに別の税金がかかることに注意が必要です。

各税金を納めるタイミングは異なる

マンションの売却時に発生する税金は、それぞれ納税のタイミングが異なります。印紙税は契約時、登録免許税は引渡し時、譲渡所得にかかる税金と復興特別所得税は売却した翌年の2月16日～3月15日（土日祝の場合は翌平日）、住民税は売却した翌年度の6月以降から4回に分けて納税します。

投資目的の場合は消費税がかかる

マンションを投資目的で売却した場合、消費税がかかる（土地は非課税）ことに注意が必要です。普通、不動産を売却すると消費税がかかるのは法人のみですが、個人のマンション売却でも、投資の場合は消費税の対象となる「事業」と見なされるためです。また、投資目的の売却の場合、一部の控除や特例も利用できないため気を付けましょう。

ただし、2年前の課税売上が1,000万円を超えていなければ「免税事業者」となり、消費税が免除されます。投資としてマンションを売却する場合は、過去の課税売上を確認しておくとよいでしょう。

マンション売却で利益が出た場合の税金の計算方法

ここからは、売却して利益（売却益）が出た場合に発生する、譲渡所得にかかる税金の計算方法をご説明します。

譲渡所得にかかる税金は以下の計算式で求められます。

譲渡所得にかかる税金＝（譲渡所得－特別控除額）×税率

譲渡所得にかかる税金を計算するには、譲渡所得と特別控除額、税率がそれぞれいくらなのかを求める必要があります。まずは、譲渡所得の計算方法について見ていきましょう。

譲渡所得の計算方法

初めに、自分の譲渡所得を計算します。譲渡所得は、次の式によって求められます。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（物件の取得費＋譲渡費用）

・譲渡収入金額…物件を売った金額 ・物件の取得費…物件の購入価格と購入時にかかった諸費用の合計 ・譲渡費用…物件を売ったときにかかる仲介手数料や印紙税などの諸費用

ここで注意したいのが、物件の取得費です。取得費を計算する際は、建物の購入価格と購入時の費用の合計から「減価償却費」を差し引く必要があります。

減価償却費の計算方法

減価償却費とは、経年劣化によって下がった建物の価値を表す費用を指します。一般的に建物は築年数が経過するとともに、その価値が下がるとされています。

減価償却費の計算方法には「定額法」と「定率法」がありますが、建物の場合は定額法が使われます。定額法の計算式は以下の通りです。

なお、償却率は耐用年数と建物の取得日で決められており、 国税庁ホームページから確認できます。

譲渡所得税の計算方法

これで、自分の譲渡所得が把握できました。次はいよいよ、譲渡所得にかかる税金の計算に移りましょう。譲渡所得にかかる税金の税額は、譲渡所得から特別控除を引いたものに、特定の税率をかけて求めます。

譲渡所得にかかる税金の税率は、売却する物件の所有期間によって変わります。以下の表の通り、所有期間が5年を超えると税率は大きく下がるため、売却するタイミングは慎重に検討しましょう。

※1譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えているかにより判断。 ※2税率には復興特別所得税2.1％を上乗せしています。

こうして譲渡所得と税率が分かれば、譲渡所得から特別控除額を引いたものに税率をかけることで、譲渡所得にかかる税金の税額が計算できます。特別控除の適用要件や控除額については、この後ご紹介します。

マンション売却に伴う譲渡所得税の計算シミュレーション

譲渡所得にかかる税金の計算方法が分かったところで、実際に具体的な価格を使って税額を計算してみましょう。以下の条件で、シミュレーションしてみます。

・成約価格：2,000万円 ・取得費と譲渡費用の合計：1,600万円 ・所有期間：3年（短期譲渡所得）

まず、譲渡所得を計算すると、2,000万円－1,600万円＝400万円となります。

特別控除を用いない場合、譲渡所得に直接税率をかけて計算するため、譲渡所得税は400万円×39.63％＝158万5,200円となります。ただし、この場合は譲渡所得が3,000万円以下であるため、後述する3,000万円特別控除が適用されれば譲渡所得にかかる税金を負担することなく売却できます。

このように、短期譲渡所得は税率が高くなりますが、特例を利用できれば長期譲渡所得と比べてそこまで税額が変わらないケースも多くあります。所有年数が短く、税率が高くなる場合でも売却を先延ばしにする前に、特例が適用できないか確認しましょう。

節税に役立つ控除にはどんなものがある？

マンションの売却をする際は、特別控除を利用できれば譲渡所得から一定の価格を差し引くことができ、譲渡所得にかかる税金を抑えられます。ここでは主な特例控除を3つご紹介します。それぞれ使える場面や特例の内容が異なります。1つずつ見ていきましょう。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」のことを指し、マイホームを売却したときに、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられるというものです。ここでいうマイホームとは「居住用財産」のことです。売却するのが投資用マンションではなく自宅で、要件を満たしていれば3,000万円特別控除を利用できます。

マンション売却の売却益が3,000万円以下の場合、この控除が適用されると譲渡所得税額は0円になり、譲渡所得税自体を払わずに済みます。ただし、3,000万円特別控除を利用すると、売却後に購入した物件については住宅ローン控除が受けられなくなります。新居を購入する予定がある人は、どちらの控除のほうが減税効果が大きいかを計算してから選択しましょう。なお、この特例を受けるためには確定申告をする必要があります。

●3,000万円特別控除についてはこちら

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、マンションの成約価格が購入額より低くなり、譲渡所得がマイナスになる「譲渡損失」が生じたときに使える特例です。譲渡損失が発生した場合は、損失分の金額をほかの所得（給与所得、事業所得など）から控除する「損益通算」ができます。

さらに、譲渡損失の金額がその年の所得より多く、相殺しきれない場合は「繰越控除の特例」が利用できます。繰越控除の特例を使えば、最長3年間は譲渡損失を翌年以降の所得から差し引けます。

ただし、この特例を適用できるのは、マイホームを買い替える際に旧居宅の譲渡による譲渡損失が生じた場合や、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローン残債を下回る価格で売却して譲渡損失が生じた場合に限られるため、条件には注意が必要です。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、親から相続したマンションを売却する際に、相続税の一定額をそのマンションの取得費として加算できるものです。この特例を使うことで、譲渡所得にかかる税金を軽減できます。

譲渡所得にかかる税金は、売却した金額から物件の購入費や手数料などの経費を差し引いた利益（売却益）に対して発生するものです。ここに取得費加算の特例が適用されれば、マンションの相続税も経費として一緒に差し引けます。

よくある質問

ここからは、マンション売却時の税金について、よくある質問をご紹介します。

三井のリハウスでは、経験豊富な担当者が売却までサポートします。マンション売却についてお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。

●無料査定のお申し込みと電話相談はこちら

住宅ローンが残っているマンションを売却したときの譲渡所得税はどうなる？

住宅ローンが残っているマンションの売却であっても、売却時の譲渡所得の額によってかかる税金の額は決まるため、特に税額に影響はありません。住宅ローンが残っているマンションを売却し、第三者に譲渡する際は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

●マンション売却時に住宅ローンがある場合の対処法についてはこちら

マンション売却にはどんな税金がいくらかかる？

一律でかかるのは印紙税、登録免許税です。利益（売却益）が出た場合のみかかるのが譲渡所得にかかる税金（所得税＋住民税＋復興特別所得税）です。詳しくはこちらをご覧ください。

マンション売却時の税金を抑える方法はある？

3,000万円特別控除、譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例、取得費加算の特例を利用できるケースがあります。詳しくはこちらをご覧ください。

マンション売却時の税金を納めるタイミングは？

印紙税は契約時、登録免許税は引渡し時、譲渡所得税と復興特別所得税は売却した翌年の2月16日～3月15日（土日祝の場合は翌平日）、住民税は売却した翌年度の6月以降とされています。詳しくはこちらをご覧ください。

賢いマンション売却のカギは、税制の仕組みを知ること！

マンションの売却にかかる税金のことは複雑です。特に、初めてマンションを売る方にとっては、すぐに全てを理解するのは難しいかもしれません。

マンションの売却にかかわる税金を抑えるために、税理士と提携していて信頼できる不動産会社を選び、売却の際に税金や控除について相談しましょう。

最後に、三井のリハウスを利用してマンション売却を成功させた方の体験談をご紹介します。

【50代・税金の相談をしつつマンション売却に成功した方の体験談】 マンション売却では大変お世話になりました。90歳の母と同居していた名古屋のマンションを売却することになりました。母が高齢で、本人確認や書類上のやりとりのために東京まで行くのが大変であることをお伝えしたところ、所長が名古屋まで来てくださり、書類作成もしていただきました。本当にありがとうございました。基本的には代理人として私が手続きを担当していましたが、書類上の手続きの進行やクリーニングの専属業者の手配などもお手伝いいただき、名古屋にいることの多い私には本当に助かりました。所得税などの税金に関しても、税理士さんに無料でご相談させていただくことができてよかったです。

ここまで、マンションの売却にかかる税金について解説してきました。実際に売却する際は、発生する税金や利用できる控除について税理士や不動産会社と相談して、税負担をできるだけ抑えるようにするのがポイントです。また、マンション売却の仲介を依頼する不動産会社は実績豊富な信用できる会社を選びましょう。

三井のリハウスでは、無料査定をお申し込みいただけます。累積取引件数100万件以上の豊富な実績によるデータを用いて精度の高い査定を提供しています。マンションの売却をお考えの際は、まずは査定を受けて、ご所有の物件がいくらくらいで売却できそうか確かめてみませんか？売却に関するご質問等にも経験豊富な担当者が丁寧にお答えいたしますので、気軽にお問い合わせください。

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不動産売却の際にかかる税金は大きく分けて、「売却手続きにかかるもの」と「売却益が発生したときにかかるもの」の2種類があります。不動産売却時にかかる税金について理解していないと、想定外の出費に驚いてしまうかもしれません。

支払いに慌てないためにも、今回は、不動産売却時に必要な費用のうち、特に税金について解説します。基礎知識として把握しておけば、支払う税金を抑えることにもつながるでしょう。

不動産売却の手続きにかかる税金

不動産売却に伴う手続きには、印紙税・登録免許税・仲介手数料の消費税の、3種類の税金がかかります。これらの税金は売買契約の締結時、登記の申請時、売買成立に伴う仲介手数料の支払い時に発生します。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書をはじめとした「課税文書」と呼ばれる特定の書面にかかる税金のことです。書面に収入印紙を貼り、消印することで納税したと見なされます。印紙税額は書面に記載された契約金額、つまり物件の成約価格に応じて定められており、2027（令和9）年3月31日までは、不動産売買契約や建築請負契約などに軽減税率が適用されます。

契約金額に応じた税額と軽減税率の例は、以下の表の通りです。

なお、電子契約（電磁的記録）で締結した場合は、印紙税自体が課税されません。

登録免許税

登録免許税は、不動産や会社などの登記を申請する際にかかる税金です。登録免許税の支払いは、不動産売買の場合、一般的に登記費用として司法書士の報酬や書類の取得といった実費とともに請求されます。納税は、登記申請時に収入印紙を貼って行います。売主・買主のどちらも、必要な登記がある場合には登録免許税が発生します。

売主は、売却した物件に住宅ローンの抵当権が設定されていて、売却資金でローンを完済した場合、その抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」が必要です。抵当権抹消登記の場合、登録免許税の費用は不動産1件につき1,000円です。この「不動産1件」とは、土地は1筆、建物は1棟を1件と数えます。そのため、土地が2筆あり、その上に建物が1棟建っている一戸建ての場合は、合計3件分（1,000円×3）の登録免許税がかかります。

そのほか、売買する時点で登記簿に登録されている売主（所有者）の住所が古い場合は、「住所変更登記」が必要になることもあります。

一方、買主の場合は、不動産の所有者を売主から変更するための「所有権移転登記」や、購入にあたって利用した住宅ローンの担保設定のための「抵当権設定登記」が必要となり、それらの登記申請時には登録免許税を負担しなければなりません。登録免許税の金額は、登記する事項によって異なります。

●抵当権抹消手続きについてはこちら

仲介手数料の消費税

不動産売却を行う際は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、売買が成立した際に不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料には、消費税がかかります。

仲介手数料は、一般的に売買価格に応じて金額が大きくなるため、それに伴って消費税の金額も大きくなります。仲介手数料の上限額は法律で定められており、成約価格が400万円を超える場合は、以下の計算式で求められます。

仲介手数料＝成約価格×3％＋6万円＋消費税

なお、売買価格が800万円以下の低廉な空き家等については、仲介手数料に関する特例が設けられています。媒介契約の締結にあたり、あらかじめ不動産会社から特例の内容や仲介手数料の額について説明を受け、その内容に合意した場合には、仲介手数料の上限は30万円＋消費税とされています。

売却で利益が発生したときにかかる税金

不動産を売却した際に、売却益が発生する（売却額が取得費と譲渡費用の合計を上回る）と、その利益に所得税や住民税などが課税されます（一般には譲渡所得税といわれます）。譲渡所得にかかる税金は、以下の3つで構成されています。

・所得税 ・住民税 ・復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興を目的とした税金で2037年までの支払いが義務付けられています。譲渡所得にかかる税金の具体的な金額や計算方法は、後ほどご紹介します。

●先に譲渡所得税の計算方法を見る場合はこちら

不動産売却における譲渡所得にかかる税率

譲渡所得にかかる税金のうち、所得税・住民税は、売却した不動産の所有期間や自己居住用か否かの用途によって、税率が大きく変わります。特に不動産売買で売却益が発生する場合、かかる税率の違いが大きな税額の差となります。

以下の一覧表では、所有期間によって税率にどれほどの違いがあるかを示しています。所有期間が5年以下である場合の短期譲渡所得と、5年を超える場合の長期譲渡所得では、税率が20％近く異なることが分かります。

※1 譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えているかにより判断。 ※2 税率には復興特別所得税の2.1％相当が上乗せされています。 ※3 10年超所有軽減税率の特例は、マイホーム（居住用財産）を売って、一定の要件に当てはまる場合に適用。対象は自ら居住していた居住用のものに限ります。

不動産の譲渡所得の所有期間は、売却した年の1月1日時点までの経過年数が所有期間です。

たとえば、2021年6月20日に購入した不動産を2026年11月5日に売却したとします。この場合、取得から売却まで5年以上かかっているものの、売却した2026年の1月1日時点では5年を超えていないため、短期譲渡所得の税率が適用されます。つまり、売却する年の1月1日時点までの経過年数が所有期間として見なされるため、長期譲渡所得の税率を適用するには、2027年1月1日以降に売却する必要があります。

ただし、短期譲渡所得の場合でも、後述する特例を利用すれば譲渡所得にかかる税を軽減でき、場合によっては課税されないこともあります。そのため、長期譲渡所得の税率が適用されなくても、売却を先送りにする前に特例が適用できないか確認することが重要です。

●短期譲渡所得と長期譲渡所得についてはこちら

不動産売却時の譲渡所得にかかる税金の計算方法

譲渡所得にかかる税金は物件の用途や所有年数によって税率が異なるため、仕組みがやや複雑です。

譲渡所得にかかる税金の額は、以下の計算式のように「譲渡所得」から「特別控除額」を差し引いた「課税譲渡所得」に、定められた「税率」をかけ合わせることで算出できます。

譲渡所得とは、不動産売却などで発生した所得（損益）のことです。そのため、譲渡所得にかかる税金の額を計算するにはまず、売却で発生した譲渡所得の金額を計算する必要があります。

［Step1］では譲渡所得を把握する計算、［Step2］では特別控除額を差し引く計算、［Step3］では税率をかけ合わせる計算をご説明します。

［Step1］ 譲渡所得を把握する

不動産売却に伴う譲渡所得を求める計算式は、以下の通りです。

譲渡所得＝物件を売った金額等（譲渡収入金額）－（売却時の諸費用（譲渡費用）＋物件を買った費用（取得費用））

このように、譲渡所得は売却物件を売って得た譲渡収入金額から、物件の購入時にかかった取得費用と、売却時にかかった譲渡費用を差し引いた数値になります。

物件を売った金額（譲渡収入金額） 物件の売却代金と固定資産税・都市計画税の清算金の合計額です。

売却時の諸費用（譲渡費用） 物件売却時にかかった仲介手数料や印紙税などの必要経費をまとめた金額です。

物件を買った金額（取得費用） 取得費用は、以下の計算式のいずれかで算出し、通常は大きいほうの金額を使います。

減価償却費とは、簡単にいえば建物の経年劣化によって下がった建物の価値を表す費用で、土地には適用されません。建物の減価償却費を算出するには、定額法という方法で以下の通りに計算します。以下にある償却率とは、耐用年数に応じて定められた割合のことです。

なお、経過年数が1年未満の場合は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨てます。

また、償却率については国税庁のホームページでも確認できますが、判断が難しいケースもありますので、税務署や専門家である税理士に確認しましょう。

［Step2］ 特別控除額を差し引く

譲渡所得を算出した後、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例や、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例などが適用される場合は、その特別控除額を差し引いて課税対象になる譲渡所得を求めます。

なお、居住用財産の3,000万円の特別控除を適用し、譲渡所得から3,000万円を引いてマイナスになる場合、課税譲渡所得はゼロとします。譲渡所得に適用できる特例については、この後ご紹介します。

［Step3］ 税率をかける

算出した課税譲渡所得に税率をかければ、譲渡所得にかかる税金が計算できます。所得税と住民税（譲渡所得税）の税率は、売却した物件の用途と所有期間で変わります。ここで所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例が適用される場合は、その適用税率となります。

不動産売却で利益が出た場合の税金シミュレーション

実際に具体的な例を用いて、譲渡所得および所得税と住民税（譲渡所得税）の税額を算出してみましょう。まず、譲渡所得を以下の計算式を用いて求めます。

譲渡所得＝譲渡収入金額－取得費用－譲渡費用

たとえば、物件の購入代金が4,000万円で、購入にかかった諸経費が300万円だった物件を、5,000万円で売却したとしましょう。また、所有期間中の建物の減価償却費が100万円だとすると、この物件の取得費は4,200万円（4,000万円＋300万円－100万円）になります。さらに、売却にかかった譲渡費用が300万円としましょう。

上記の条件のもと、譲渡所得は以下のように求められます。

譲渡収入金額（5,000万円）－取得費（4,200万円）－譲渡費用（300万円）＝譲渡所得（500万円）

この場合、譲渡所得500万円にかかる所得税と住民税（譲渡所得税）は、所有期間により以下の金額となります。

ただし、上記のケースでは譲渡所得が3,000万円以下のため、後述する特例が適用されれば課税されません。

不動産売却における譲渡所得に対して利用できる特例5つ

不動産を売却して売却益が出た場合、特別控除や軽減税率など税制上の特例を受けられることがあります。ただし、特例の適用要件はそれぞれ異なります。売却する物件や所有期間、取引条件などと照らし合わせながら、どの控除や特例が使えるか確認してみましょう。

なお、下記でご紹介する特例は、いずれも売却した翌年に確定申告を行わなければ適用されません。売却益が発生する場合は、特例を確認し、要件を満たしていれば必ず確定申告を行うようにしましょう。会社員の場合でも、譲渡所得がある場合は年末調整とは別に申告を行う必要があります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

この特例は、一定の要件を満たせば売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円の控除を受けられるというものです。居住用財産と定義される自らの居住を目的とした物件が対象で、賃貸用（投資用）のマンションやアパート、更地、一定の期間以上居住していない住宅などは含まれません。

適用となればメリットが大きい3,000万円特別控除ですが、利用する場合には3つの注意点があります。それぞれの注意点を見ていきましょう。

住宅ローン控除等との併用はできない 3,000万円の特別控除を使用すると、新たに住宅を購入して住宅ローンを組んだ場合でも、一定期間は住宅ローン控除を併用できません。

住宅ローン控除とは「住宅借入金等特別控除」のことで、住宅ローンを利用して一定の要件を満たすマイホームを購入した場合、住宅ローンの年末残債に応じて所得税の控除が受けられる制度です。住宅ローン控除が利用できれば、住宅を購入した後のローン返済といった経済的負担を軽減できます。

所有者が住んでいる住宅に限られる 3,000万円特別控除が適用されるのは「所有者が住んでいた住宅」です。所有者が住宅を離れても一定期間内は適用されますが、その期間を経過すると適用されなくなります。たとえば、所有者が老人ホームや施設に移り住んでいる場合は、元の住宅から転居して3年目の年末までに売却すれば控除の対象になりますが、その期間を経過すると適用外となります。

相続したマイホームは対象外になる 原則として相続したマイホームの場合、3,000万円の特別控除は対象外になります。ただし、相続した住宅は、要件を満たせば対象となる「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」という特例が別に設けられています。

上記のほかにも、さまざまな適用要件があるので、この特例を利用したい場合は、税務署や税理士に確認するか、売却時に不動産会社に相談するのがおすすめです。

●特例の詳細はこちら

●3,000万円の特別控除についてはこちら

所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例

この特例は、マイホームを売却した際に一定の要件を満たす場合、長期譲渡所得の税額を一定の部分までさらに低い税率で計算できるというものです。この特例を受けるための基本的な要件は、売却物件が自らの居住用財産であり、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えていることです。

通常、長期譲渡所得にかかる譲渡所得税の税率は20.315％ですが、この特例が適用されると、課税譲渡所得の6,000万円以下の部分の税率は14.21％まで軽減されます。なお、6,000万円を超える部分には、通常と同じ税率が適用されます。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続した空き家を売却する場合も、一定の要件を満たしていれば、相続人1人あたり最大3,000万円の特別控除が適用されます。ただし、2024（令和6）年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除上限は2,000万円です。

なお、この特例を受けるためには、2027年12月31日までに空き家を売却することが条件となります。

要件が多く複雑なため、売却する空き家が特例の対象に当てはまるか分からないときは、税理士や不動産会社に相談してみるのもおすすめです。

特定の居住用財産の買換えの特例

所有期間と居住期間がその年の1月1日時点で10年を超えている場合など、一定の要件を満たして自宅を買い替える場合、売却時の譲渡所得にかかる税金の納税を将来に繰り延べられる特例です。

売却して譲渡所得が発生する場合、売却金額よりも新しく買い換えた住宅の購入金額が高いケースでは、その時点で譲渡所得への課税はされず、買い換えた住宅を将来売却する時点まで課税が繰り延べられます。

逆に売却金額より新居の購入金額が低い場合は、購入金額と同じ額までは繰り延べられますが、差額の譲渡所得には税金がかかります。この特例は、2027年12月31日までにマイホームを売却した場合に限ります。

譲渡損失となった場合の特例

不動産を売却して譲渡所得がマイナスとなり、譲渡損失が出た場合、「損益通算」という制度を利用できます。損益通算とは、その年の所得の黒字と赤字を相殺できるというもので、損益通算を利用することで納税額の負担を軽減できます。

加えて、所有期間が5年超など一定の要件を満たす居住用財産の場合は、損益通算と繰越控除を併せた「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例もあります。この特例は、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残債を下回る価格で売却して損失（譲渡損失）が生じたとき、その損失を他の所得と損益通算でき、控除しきれない部分は翌年以降3年間繰り越して控除できるというものです。

また、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」もあります。この特例は、マイホーム（旧居宅）を2027年12月31日までに売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に適応され、旧居宅の売却で生じた損失（譲渡損失）をほかの所得から控除（損益通算）できます。

これらの特例の適用により、控除しきれなかった譲渡損失は翌年以降最大3年間繰り越して、所得から控除（繰越控除）することができます。

●特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例についてはこちら

●マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例についてはこちら

●マイホームを売却したときの5つの特例についてはこちら

よくある質問

ここからは、不動産売却における、税金に関するよくある質問について解説していきます。

不動産売却に税金がかからなくても確定申告は必要？

基本的に、譲渡所得が発生した場合は不動産売却後に確定申告をする必要があります。申告漏れがあると、延滞税や重加算税を課される可能性もあるので、忘れないよう注意しましょう。また、譲渡所得が出なくても各種特例を利用する場合は確定申告が必要です。

●不動産売却時の確定申告についてはこちら

不動産売却の税金がかからないケースは？

譲渡所得にかかる税金は、そもそも売却による利益が出なければかかりません。また、譲渡所得が発生しても、控除や特例を利用することで税金がかからないケースも存在します。たとえば、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用することで譲渡所得への課税をなくすことができます。また、2022年5月から、不動産売買における電子契約が解禁されたため、電子契約を利用することで印紙税がかからないようにすることも可能です。

不動産売却後にふるさと納税で節税できるのはなぜ？

ふるさと納税とは、自治体に寄付を行った場合、寄付額から自己負担2,000円分を除いた額を住民税・所得税から控除できる制度です。ふるさと納税による控除額は、住民税と所得税が多いほど、つまり所得が多いほど高くなります。不動産売却によって譲渡所得が発生した場合、その分所得が増えて控除できる金額が多くなるため、節税につながります。

不動産売却でかかる税金はいつどうやって払う？

不動産売却時の売主にかかる税金ごとの納付時期と納付方法は以下の一覧表の通りです。

【口コミあり】不動産売却の税金を抑えるポイント

不動産の売却時に発生する税金には多くの種類があり、計算方法や特例の仕組みは理解しにくいものも少なくありません。そのため、自力で全てを理解しようとすると、利用できる特例を見逃してしまったり、支払いや確定申告に苦戦したりすることも多いでしょう。そのようなときは、税理士と提携している不動産会社を選んで、売却の仲介まで行ってもらうのがおすすめです。ここからは、三井のリハウスを利用して税金の相談をしながら不動産の売却に成功した方の体験談をご紹介します。

【60代・特別控除の利用による売却に成功した方の体験談】 最初にお話ししたときに、売却後の譲渡所得税について、3,000万円特別控除を使えることをご提案いただきました。ほかの数社の不動産会社ではそのような提案もなく、三井さんにお聞きしなければ知らないことばかりでした。媒介契約後はスムーズに売却先も決まり、連絡も密に取っていただきました。最後まで安心できるお取引となり大変感謝しております。

【50代・遠方の実家の売却に成功した方の体験談】 遠方実家の売却にあたり、1つ目の不動産会社の対応に不満があり、リハウスさんに相談したところ、親身になって対応してくださり、連絡報告はもちろん、アドバイスも的確でした。売却後の税金の相談も自宅近くのリハウスさんに話を通してくださり助かりました。遠方で不安でしたが、誠実な対応に安心できました。大変お世話になりありがとうございました。

税金についてのご相談は三井のリハウスへ

ここまで、不動産売却で発生する税金について、種類や計算方法、利用できる特例について説明してきました。支払い義務のある税金の種類と金額を知るには、自分の不動産の価値を知ることも大切です。不動産査定を行って、市場での価値が分かれば、自分の支払うべきおおよその税金の参考になるでしょう。手始めに、不動産会社への査定依頼からスタートするのもおすすめです。

三井のリハウスではAI査定、簡易査定、訪問査定の3つの査定方法をご用意しています。AI査定や簡易査定は不動産の基本的な情報をインターネットで入力するだけで、似た物件の売却事例にもとづいたおおよその査定額が分かります。気軽に査定額を知りたい場合にご活用ください。

また、不動産売却における税金や特例の仕組みは複雑なため、売却時に信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。三井のリハウスは、100万件以上の取扱件数によって積み重ねた知見を活かし、全国のお客さまの不動産売却のサポートをしています。不動産売却を検討中の方はお気軽にお問い合わせください。

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家賃を払い続ける賃貸のほうがよいのか、それとも住宅ローンを組んで持ち家を購入したほうがよいのか、どちらを選択するかで悩む方も多いでしょう。結論からお伝えすると、どちらが得かは一概には決められません。

賃貸は、初期費用が比較的少なく、転勤やライフスタイルの変化にも柔軟に対応できる点が魅力ですが、長年住み続けても資産として残らず、老後の住まいに不安を感じる方も少なくありません。一方で、持ち家は住宅ローンという負担はあるものの、将来的に住む場所を確保できる安心感や、資産として残るメリットがあります。とはいえ、「住宅ローン＝月々の支払いが高くなる」というイメージから、購入をためらっている方も多いのではないでしょうか。

近年では、こうした不安を和らげる選択肢として、住宅ローンの返済期間を40年、50年と長く設定し、月々の支払いを抑えられる「超長期住宅ローン」を利用する若い世代が増えています。

この記事では、賃貸と持ち家のメリット・デメリット、かかるコストなどを分かりやすく解説していきます。

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賃貸のメリットとデメリット

賃貸と持ち家を比較するうえで、まず押さえておきたいのが賃貸住宅の特徴です。賃貸には身軽さや初期費用の少なさといった魅力がある一方で、長期的に考えると注意しておきたい点もあります。ここでは、賃貸のメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

賃貸住宅の最大のメリットは、身軽さと柔軟性です。初期費用が比較的少なく、住宅ローンを組まないため、住み替えや引越しをしやすい点が魅力です。また、転勤や家族構成の変化があってもライフスタイルに応じて住まいを変えやすいため、将来の予定がまだ固まっていない方にとっては安心です。

また、建物の修繕や設備トラブルへの対応は基本的に大家さんや管理会社が行うため、突発的な修繕費がかかりにくい点もメリットといえます。

デメリット

一方で、賃貸には長期的なコスト面でのデメリットがあります。賃貸住宅は、毎月家賃を支払い続けても自身の資産として残ることはありません。また、高齢になると賃貸物件を借りにくくなるケースもあるため、老後の住まいに不安を感じる方も少なくありません。

なお、賃貸では、基本的に家賃を払い続ける必要があるため、収入が減った後も住居費が大きな負担になりやすい点はあらかじめ理解しておきましょう。

持ち家のメリットとデメリット

次に、持ち家の特徴について見ていきましょう。持ち家は、将来の安心感や資産としての側面がある反面、住宅ローンや維持費といった負担も伴うのが特徴です。

ここでは、持ち家のメリットとデメリットを整理していきます。

メリット

持ち家の大きなメリットは、将来の住まいを確保できる安心感にあります。住宅ローンを利用して購入した場合は、一定の条件を満たせば「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」を受けられ、所得税や住民税の負担を軽減することもできます。さらに、住宅ローンを完済すれば、老後の住居費を大きく抑えられるうえ、持ち家は資産として残るため、売却や賃貸に出すといった選択肢を持てる点も利点といえます。

また、内装や設備を変更できるなど、住まいに対する自由度が高いことも、持ち家ならではの魅力です。

三井のリハウスでは、売却のご相談、無料査定にも応じております。現在住んでいる家を売却し、住み替えをご検討の方は、お気軽にお問い合わせください。

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デメリット

反面、持ち家の住宅ローンは長期的な負担です。また、毎月の返済に加えて、固定資産税や修繕費など、賃貸にはないコストも発生します。そのうえ簡単に住み替えができないため、転勤やライフプランの変化が起きた際に、柔軟に対応しにくい点もデメリットといえるでしょう。

持ち家の購入時には将来を見据えた資金計画が欠かせず、無理な返済計画を立ててしまうと家計に大きな負担がかかる恐れがあります。

賃貸と持ち家、どのような人が向いている？

賃貸と持ち家には、それぞれ異なる特徴があります。どちらが適しているかを判断するためには、金銭的な側面だけでなく、日々の暮らし方や将来のビジョンも踏まえて考えることが大切です。ここでは、賃貸と持ち家がそれぞれどのような人に向いているのかを見ていきます。

賃貸が向いている人の特徴

賃貸が向いている人の特徴は以下の通りです。

・転勤や引越しの可能性がある人 ・ライフスタイルや家族構成がまだ固まっていない人 ・大きな借り入れをせず、身軽に暮らしたい人 ・住宅ローンを組むことに不安がある人

賃貸は、住まいに対する条件や将来設計が定まっていない人に向いているといえます。転勤や引越しの可能性がある人、ライフスタイルや家族構成が固まっていない人にとっては、持ち家を前提とした長期的な判断をすることが難しい場合もあります。

また、大きな借り入れや住宅ローンに不安を感じている段階では、住居費を固定化せず、状況に応じて見直せる賃貸のほうが安心でしょう。現状に合わせ、無理のない判断をしたい人にとって、賃貸は適しているといえます。

持ち家が向いている人の特徴

反対に、以下のような人は、持ち家が向いているといえます。

・同じ地域に長く住む予定がある人 ・将来の住居費や老後の住まいに安心感を持ちたい人 ・手元に資産を残したい人 ・理想の住まいを手に入れたい人

持ち家が向いているのは、住む場所や暮らし方についてある程度の見通しが立っている人です。同じ地域に長く住む予定があり、将来の住居費や老後の住まいについても計画的に考えたい人にとっては、住まいを固定することで生活基盤を安定させやすくなります。また、家族構成やライフスタイルが固まり、自分たちに合った住まいの条件が明確になっている場合には、賃貸よりも持ち家のほうが理想の住まいにつながりやすいかもしれません。

そうはいっても、持ち家選びで避けて通れないのが、住宅ローンと毎月の支払いに対する不安ではないでしょうか？特に若い世代では、将来の収入やライフプランが見通しにくいうえに、昨今の物価高の影響もあり、不安を感じやすいでしょう。このような不安がある人は、月々の支払いを抑えられる超長期住宅ローンを利用することで、家計への負担を抑えながら、立地や広さなどが理想に近い物件を手に入れやすくなります。

「理想の住まいや最適なローンを自分だけで判断するのは不安」という方は、三井のリハウスにご相談ください。経験豊富な担当者が、理想の物件探しからローンのご相談まで丁寧にサポートします。

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【シミュレーション】賃貸と持ち家の生涯コストを比較

賃貸と持ち家を比較する際、多くの人が気になるのが「生涯でどれくらいの住居費がかかるのか」という点ではないでしょうか？月々の支払いだけを見ると賃貸のほうが気楽に感じられる一方で、長期的な視点で考えると、支払う総額には違いが出てきます。特定の条件下においては、賃貸と持ち家では生涯コストに約1,300万円の差があり、持ち家のほうがお得になる可能性も示唆されています。

ここでは、以下の条件を想定し、賃貸と持ち家（新築の場合）でどのようなコスト差が生まれるのかを3つの視点から比較してみました。あくまで目安であり、実際の物件価格はエリアや築年数によって大きく異なりますが、住まい選びを考えるうえでの参考にしてみてください。

【モデル世帯の設定】 家族構成：夫（30代）＋妻（30代）＋子ども1人 住居エリア：首都圏 世帯年収：850万円

家賃と住宅ローン返済

賃貸と持ち家で、毎月の支払い額と長期的な支出総額を比較してみました。簡易的な計算ですが、賃貸と持ち家それぞれの「月々の負担」と「住み続けた場合の総支払額」の違いをイメージしてみてください。

このケースの場合、月々の支払いだけを見ると、賃貸のほうが負担がやや軽いように感じられます。しかし、長期間住み続けた場合、賃貸は住居費の支払いが生涯にわたって続くのに対し、持ち家は住宅ローン完済という1つの区切りがあるのが大きな違いです。つまり、50年という長いスパンで見ると、「住み続けるほど総支払額が積み上がっていく賃貸」と「一定期間で支払い（ローンの返済）が終わる持ち家」という見方もできるでしょう。

なお、実際の住居費は、家賃や住宅ローン以外にもさまざまな費用がかかります。家賃や住宅ローン以外でかかるコストについては、次の章で見てみましょう。

【賃貸】家賃以外にかかる費用

賃貸の場合、契約更新時には、2年ごとに家賃1か月分の更新料がかかることが一般的です。そのほか、0.2か月～0.5か月分程度の更新事務手数料が発生するケースもあります。固定資産税や都市計画税、修繕にかかる費用の負担はない一方で、家賃や管理費は賃貸に入居している限り継続的にかかる費用といえます。

以下の表は、家賃16万円から管理費・共益費1万円を差し引いた金額・15万円をベースにシミュレーションをしたものです。更新料は家賃1か月分、更新事務手数料は家賃0.2か月分～0.5か月分で計算しています。

そのほか、賃貸・持ち家を問わず、住み替えをすれば引越し代がかかります。また、賃貸であれば家財保険と賠償責任保険、持ち家であれば火災保険と地震保険に入るのが一般的で、どちらも定期的な更新が必要です。さらに、物件によっては駐車場代や駐輪場代が別途かかる場合もあります。

【持ち家】住宅ローン返済額以外にかかる費用

持ち家の場合、ローン返済以外にかかる主な費用として、管理費や修繕積立金（マンションの場合）、修繕費（一戸建て）が必要です。また、固定資産税や、市街化区域内であれば都市計画税の負担も生じます。管理費や修繕費、各種税金は住み続ける限り必要となる費用と考えてよいでしょう。それぞれの金額の目安は以下の通りです。

・マンションの管理費・修繕費：1か月あたり2万円～3万円 ・一戸建ての修繕費：築30年～40年で数百万円～1,000万円程度 ・固定資産税等：10万円～20万円／年

居住期間別の金額は以下の通りです。

マンションの場合、管理費や修繕積立金は築年数の経過とともに見直され、段階的に増額されるケースも少なくありません。また、一戸建てでも経年劣化は避けられず、屋根や外壁、水回りなどで想定以上の修繕が必要になる場合もあります。

よくある質問

賃貸と持ち家、それぞれの特徴を見てきたところで、次に気になるのは将来の安心感や、それぞれの割合かもしれません。ここでは、よく聞かれる疑問について回答します。なお、三井のリハウスでは、購入や賃貸など不動産に関する相談を受け付けています。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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賃貸と持ち家、老後はどちらが安心？

老後の安心感は、賃貸か持ち家かという住まいの形だけで決まるものではありません。賃貸の場合は、住み替えの柔軟さがある一方で、老後も家賃の支払いが続く点を考慮する必要があります。収入が年金中心となった後も、一定の固定費が発生するため、資金計画は欠かせません。また、高齢になると入居審査が厳しくなったり、保証人の確保が難しくなったりするケースもあり、希望する物件に入居しにくくなる恐れがある点も不安材料の1つといえます。

一方、持ち家では住宅ローン完済後の住居費負担が軽くなる反面、修繕費や固定資産税といった維持費が発生します。家のメンテナンスも、年齢を重ねてくると自分で行うのはかなりの負担となるでしょう。

重要なのは、老後の収入や貯蓄、ライフスタイルに合った住まい方を選ぶことです。若いうちから無理のない支払い計画で持ち家を検討しておくことで、老後の住居費に対する不安を軽減できるケースもあります。

賃貸と持ち家の割合は？

総務省「令和5年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」によると、持ち家の割合は60.9％、借家（賃貸）の割合は35.0％です。（※1）ただし、年齢層や地域によって傾向は異なり、若い世代や都市部では賃貸を選ぶ人の割合が高いのが特徴です。

若い世代だから選べる「超長期住宅ローン」という選択肢

住宅ローンと聞くと、「毎月の返済が重そう」「将来が不安」といったイメージを持つ方も多いでしょう。特に若い世代にとっては、収入やライフプランが固まりきっていないなかで、長期の借り入れを決断することに不安を感じるのは当然のことです。近年は金利が上昇傾向にあり、このような不安をより強く感じている方も少なくありません。

こうした不安を和らげる選択肢の1つが、返済期間を40年、50年と長く設定する超長期住宅ローンです。返済期間を延ばすことで、借入額が同じでも月々の返済額を抑えやすくなり、現在支払っている家賃と同程度の負担で持ち家を検討できる可能性が広がります。月々の支払いに余裕が生まれれば、立地や広さ、間取りといった、住まいの条件を妥協せずに選びやすくもなるでしょう。

もっとも、返済期間が長くなれば総支払額は増える傾向があり、将来リフォームや修繕費用が必要になる時期にもローンの返済が続く点には留意しましょう。超長期住宅ローンは、将来の負担を軽くする仕組みというよりも、当面の家計のキャッシュフローを安定させるための設計といえます。たとえば、若いうちは教育費やライフイベントなど支出の変動が大きいため、まずは毎月の返済額を抑え、家計に余裕を持たせることを優先する考え方もあるでしょう。なお、将来的に収入が増えた場合には繰上返済を行うなど、状況に応じて返済期間を短縮することも可能です。

無理のない返済計画を立て、将来の支出も見据えながら柔軟に調整していくことが、若い世代だからこそ可能な超長期住宅ローンの活用方法といえるでしょう。

【体験談あり】賃貸と持ち家で迷ったら不動産会社に相談しよう

賃貸と持ち家、どちらが自分に合っているか迷ったら、まずは不動産会社に相談してみましょう。不動産会社に相談すれば、現在の収入や将来のライフプランを客観的に整理し、プロの視点から具体的な資金計画や物件選びのアドバイスをもらうことができます。

ここからは、三井のリハウスで実際に不動産を購入した方の体験談を一部抜粋してご紹介します。

【30代・三井のリハウスで不動産を購入した方の体験談】 賃貸で住んでいたマンションの1階に三井のリハウスがあり、大変お世話になりました。実際に購入する3年前からリハウスに通っては、よい物件はないか、目まぐるしく変わる周辺地域の開発状況などを教えてもらいました。娘の進学に合わせてそろそろ決めなくてはという時期になり、住みたい地域や物件への要望も固まり、担当の方にはわがままもいいましたが、嫌な顔をせずいろいろな物件を紹介してくださいました。小さな娘を連れての内覧も多かったのですが、担当の方はとても理解があり、時には面倒も見てくださり感謝しております。最終的に申し込んだ物件の担当者は離れた地域の方でしたが、グループとしての連携もスムーズでとても安心できました。

購入から3年ほど経ちますが、大変満足いく物件で快適にすごしております。問題なくすごしているので、担当の方の事務所に伺うことも減りましたが、もしまた物件を探すことになった際にはぜひ同じ方にお願いしたいと思っております。人生でそう何度もない大きな買い物なので、納得いくまで安心して選びたい、と誰もが思うと思います。そうした思いがかなうのは、貴社のような会社だと確信しております。

不動産の購入・賃貸をご検討中の方は、三井のリハウスへぜひご相談ください。三井のリハウスでは、購入物件・賃貸物件どちらもご要望に応じてご案内が可能です。

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賃貸から持ち家へ！思い立ったら三井のリハウスへ

賃貸と持ち家には、それぞれメリット・デメリットがあり、どちらがよいかはライフスタイルや将来設計によって変化します。特に若い世代の場合、将来の収入や家計への不安から、住まい選びに慎重になるのは自然なことです。一方で、返済期間を長く設定する住宅ローンなどを活用すれば、現在の家賃と同程度の負担で持ち家を検討できるケースもあります。大切なのは、自分に合った選択肢を知ったうえで判断することです。

三井のリハウスでは、物件探しや資金計画の相談はもちろん、ご成約者さまには信頼できる引越し会社をご紹介しています。賃貸から持ち家への一歩を考え始めたら、まずは三井のリハウスにご相談ください。

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※1出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf （最終確認：2026年3月28日）

不動産会社に査定を依頼すると、通常は無料で対応してもらえます。その理由は、宅地建物取引業法のガイドラインにより、「査定等にかかった費用は請求できない」と定められているためです。

不動産を所有する方にとっては、査定額（推定成約価格）の目安を知るために気軽に利用できる手段です。一方で、査定の精度や対応には業者によって差があり、これが不動産の無料査定のデメリットとなることもあります。また、不動産会社にとっては、顧客との信頼関係を築き、媒介契約の可能性を高める重要な機会です。

なお、無料査定とは別に、国家資格を持つ不動産鑑定士が行う「不動産鑑定」があります。不動産鑑定は有料で、法的信頼性のある「不動産鑑定評価書」が発行されるのが特徴です。一般的な不動産売買では無料査定で十分ですが、査定と鑑定は別のものなので混同しないようにしましょう。

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不動産の無料査定は3種類

無料査定には、主に「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3つの種類があります。それぞれ得られる情報量や精度は異なるので、「これほど時間がかかると思わなかった」「もっと詳しく見てほしかった」といった不満が残らないよう、目的に応じて選択することがポイントです。

※1：訪問査定当日、身分証明書の提示を求められることもあります。

AI査定

AI査定とは、Web上で物件情報を入力すると、AIが自動的に査定額を算出する方法です。匿名査定と呼ばれることもあり、スマホやパソコンから申し込むだけで即時に結果を得られることが強みといえます。一方で、簡易査定、訪問査定と比較すると精度が落ちるため、所有する不動産の査定額を参考として知りたい方におすすめです。

三井のリハウスの「リハウスAI査定」は、実際に取引された100万件を超える成約事例を学習しているため、AI査定においては精度の高い推定成約価格を確認できます。ぜひ一度お試しください。

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簡易査定（机上査定）

簡易査定とは、物件の基本情報と、過去の取引事例などのデータをもとに、不動産会社の担当者が査定額を算出する方法です。所在地や築年数といった物件の基本情報のみをもとに査定を行う点はAI査定と同様ですが、簡易査定では不動産会社の担当者が、プロの目で市況やエリアの需要を加味して査定額を算出します。そのため、売却の意思はまだ固まっていないものの「AI査定より詳しい結果を知りたい」という方に向いている方法といえるでしょう。

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訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が、現地に赴いて物件の状態や周辺状況を確認したうえで査定額を算出する方法です。建物の状態や日当たり、設備、周辺環境なども含めて総合的に評価するため、AI査定や簡易査定よりも実際の成約価格に近い査定額が分かります。売却を具体的に検討している人に向いており、実際の売り出し価格の基準にもなります。

三井のリハウスでは、不動産の売却を希望される方に向けて、無料で訪問査定を実施しております。査定だけでなく、売却に関する質問や相談にも対応しておりますので、お気軽にお申し込みください。

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不動産の無料査定でよくあるトラブル5選

不動産の無料査定にはメリットもありますが、「営業電話がしつこい」「相場とかけ離れた査定額を提示される」などのトラブルが発生しやすいデメリットもあります。よくあるトラブルは、主に以下の5つです。

・営業電話がしつこい ・相場とかけ離れた査定額を提示される ・査定結果が届かない ・担当者が地域性を理解していない ・売却を急かされる

それぞれ詳しく解説します。

営業電話がしつこい

売却の意思が固まっていなくても、査定を依頼した不動産会社から執拗に営業電話がかかってくるトラブルがあります。具体的には、複数の営業担当者が連絡してくる、繰り返し電話をかけてくるといった行為です。

営業電話を受けたくない場合は、「今は売却するつもりはありません」とはっきり伝えることが大切です。自分のためにも、電話をかけてきた相手のためにも、曖昧な返答は避けるようにしましょう。

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相場とかけ離れた査定額を提示される

無料査定のトラブルとして、市場の相場からかけ離れた査定額を提示されることも挙げられます。この場合、主に考えられるケースは次の2つです。

1つは、他社との契約競争を意識して高い査定価格を提示するケースです。この場合、査定を信じて高い売り出し価格を設定してしまうと、実際の相場とのギャップが生まれ、買い手がつかず値下げを繰り返すことになったり、売却活動が長期化したりする恐れがあります。もう1つは、早期売却を目指す不動産会社が、低過ぎる査定価格を提示するケースです。この場合、本来得られるはずの利益を逃してしまうリスクがあります。

回避方法としては、自分でも周辺の類似物件の相場を調べて、査定価格の根拠を確認することが効果的です。

査定結果が届かない

査定結果が出るまでの期間は、長くても1週間程度ですが、それ以上たっても結果が届かないというトラブルもあります。

不動産会社が行う無料査定には、大きく分けて「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」があり、査定にかかる期間が異なります。AI査定は即時、簡易査定は、所在地や築年数などの物件情報のみで査定が行われ、期間は通常1日～3日程度です。一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて詳しい査定を行うため、現地調査から結果が出るまで早ければ2日～3日ですが、最大1週間程度かかることもあります。

また、不動産会社によって査定のスピードや対応が異なる場合がありますが、何の説明もなく待たされる場合は、ほかの不動産会社へ依頼し直すのも一案です。

担当者が地域性を理解していない

不動産会社の担当者が、該当物件があるエリアの地域性を理解していないと、精度の低い査定額を提示される恐れがあります。たとえば、担当者が将来的に行われる開発の情報を知らない場合、相場より低い金額を提示するかもしれません。

提示された査定額に納得がいかないときは、担当者に金額に地域性がどのように影響したかを聞き、しっかりした回答をしてくれるかどうかをチェックしておきましょう。

売却を急かされる

不動産査定後のトラブルでは、「今すぐ売らないと損をする」「今日中に決めてほしい」などと売却を急かされるケースもあります。これは、主に営業ノルマや、競合他社より先に契約を取りたいといった理由によるものです。急かされるままに売却活動を行うと、販売戦略を十分に練ることができず、相場より低く売却してしまうこともあります。強引な営業を受けたときははっきり断り、必要に応じて別の不動産会社へ相談しましょう。

不動産の無料査定でトラブルを防ぐための対策

不動産の無料査定でトラブルにならないための対策として、主に「査定の目的を明確に伝える」ことと、「自分でも事前に相場を調べておく」ことの2つがあります。

・査定の目的を明確に伝える ・自分でも事前に相場を調べておく

それぞれ解説していきます。

査定の目的を明確に伝える

査定の目的を明確に伝えることで、不動産会社とのコミュニケーションが円滑に進みます。「すぐに売却したい」「相場を知りたいだけ」といった意図をはっきり伝えることで、担当者も適切な説明や提案を行いやすく、不要な営業も避けられます。結果として、査定内容の理解が深まり、売却の判断もしやすくなるでしょう。

自分でも事前に相場を調べておく

提示された査定額が妥当かどうかを判断できるよう、自分でも地域の相場価格や市場動向を把握しておきましょう。

不動産の相場を調べるときは、各不動産会社が運営する物件検索サイトや、成約物件情報の一部を閲覧できる「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」、成約価格（取引価格）や周辺情報を地図上で見られる「不動産情報ライブラリ」などが役立ちます。ただし、不動産会社の物件検索サイトに掲載されている売り出し価格（売主の希望価格）は、売買契約が成立したときの成約価格とは異なる場合もある点には留意が必要です。

こうして自分で調べた情報をもとに、不動産会社と対話することで、物件の価値をより深く理解できるでしょう。

●不動産の相場を自分で調べる方法についてはこちら

不動産の無料査定でトラブルにならないための不動産会社の選び方

無料査定でのトラブルを避けるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。まずは実績と口コミを確認し、地域で長年営業している会社や高評価を得ている会社を選ぶようにしましょう。

また、売却の意思がまだ固まっておらず、おおまかな価格だけを知りたい場合は、AI査定や机上査定（簡易査定）が適しています。売却の方針がある程度明確になっている場合は、訪問査定を依頼するというように、状況に合わせて査定方法を選ぶことをおすすめします。

強引な営業や、相場から大きく外れた査定額には注意が必要です。査定額に疑問がある場合は、その根拠を尋ね、納得できる回答が得られるかどうかで相手の信頼性を見極めるのも1つの方法です。信頼できる会社を慎重に選ぶことが、トラブルのない不動産売却につながります。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績をもとに、お客さまの悩みに寄り添いながら査定を行っています。ぜひ、無料査定をご活用ください。

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よくある質問

ここからは、不動産の無料査定に関するよくある質問をご紹介します。

不動産の無料査定は本当に無料なのですか？

はい、無料です。その理由は、宅地建物取引業法のガイドラインにより「査定等にかかった費用は請求できない」ことが定められているためです。また、不動産会社にとって査定は、将来、売却する可能性があるお客さまとの接点を持てる貴重な機会であり、自社のサービス品質や信頼性をアピールする場でもあります。そのため、無料であっても多くの不動産会社が誠実に対応しています。

不動産の一括査定をやってみたいのですが、注意点はありますか？

一括査定サイトでは、複数の不動産会社に一度に査定を依頼できます。一方で、短期間に営業電話が集中する恐れがある点には注意しましょう。また、訪問査定の場合、一括依頼した会社分の日程調整や当日の対応が必要です。

一括査定は、一度の申し込みで複数社に査定依頼ができる手軽さが利点といえます。一方で、その後に複数の不動産会社とやりとりしなければなりません。こうした手間を考えると、信頼できる不動産会社へ直接依頼するほうが確実といえるでしょう。

無料査定を受けたら、必ずその不動産会社に仲介を依頼しなければならないのでしょうか？

無料査定を受けたからといって、必ずその不動産会社に仲介を依頼する必要はありません。査定は、あくまでも物件価値を知るためであり、仲介を依頼するかどうかは、査定結果を踏まえて判断できます。自分なりに比較検討したうえで、信頼できると思える不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切です。

不動産の売却にお悩みなら三井のリハウス

以下では、三井のリハウスで査定をし、不動産売却をした方の体験談を一部ご紹介します。

【40代・三井のリハウスに査定を依頼し、希望価格で売却した方の体験談】 不動産会社を選ぶため、3社から相見積もりを取りました。査定額が中間で、当該地域で売却実績があり、担当者の対応を誠実に感じた三井のリハウスに売却依頼をしました。担当の方からはマメに連絡をいただき、いつも丁寧な対応で安心感がありました。新居購入の際もいろいろと気にかけてくださいました。三井のリハウスに依頼して本当によかったと感謝しています。価格も希望の範囲で成立し、とても満足しています。

【40代・三井のリハウスに査定を依頼し、スムーズに売却できた方の体験談】 十数年前に購入したマンションの仲介をしていただいた営業の方に、今回の売却手続きもお願いしました。査定の際も事例を踏まえて丁寧に説明していただき、結果、納得のいく金額、かつスピーディーに売却することができました。担当の方だけでなく、店舗の方々にも大変お世話になりました。また機会があれば、ぜひお願いしたいと思います。このたびはありがとうございました。

三井のリハウスでは、不動産売却のご相談を承っております。無料査定をはじめ、豊富な知見を活かした売却プランのご提案やマネープランのアドバイスなど、不動産売却に関する幅広いサポートを行います。まずはお気軽に、査定からご相談ください。

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2026年は家を売るベストタイミングかについて、結論からいうと売却を検討しやすい状況が続いているといえます。家を売る理由は、転勤や住み替え、相続などさまざまですが、どのケースでも「いつ売るか」が成約価格に影響する点は共通しています。

家を売るタイミングを見極める要素の1つに、不動産価格指数が挙げられます。不動産価格指数とは、不動産価格の動向を指数化したデータのことです。国土交通省が2026（令和8）年2月27日に発表した2025（令和7）年11月分・季節調整値の不動産価格指数（住宅）（※1）によると、不動産価格は2013年ごろより全体的に上昇傾向にあります。そのため、自身の所有している家の売却を検討している場合は、この上昇傾向が続いているうちに、家を売るという選択を検討してみるのがおすすめです。

今回は、「築年数」「税金」「市況」「住宅ローン金利」というポイント別に、売却のベストタイミングを解説していきます。不動産の売却を検討している方や家を売るタイミングについて悩んでいる方、できるだけ高値で売却したい方は、ぜひ参考にしてください。

●不動産価格指数についてはこちら

築年数から見る家を売るタイミング

家を売るおすすめのタイミングとして、マンションも一戸建ても築25年以内が比較的売りやすいといわれています。ここからは、マンションと一戸建てそれぞれの築年数と価格の関係について詳しく見ていきましょう。

マンション

マンションを売るベストタイミングは、築25年以内がおすすめです。公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」（※2）によると、成約している中古マンションの平均築年数は26.58年となっています。そのため、築25年以内で売れば平均築年数よりも浅いため、平均価格よりも高く売れる可能性があります。

一戸建て

一戸建ても、築25年以内に売却するのがおすすめのタイミングです。公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」（※2）によると、成約している中古一戸建ての平均築年数は、24.37年となっています。そのため、概ね築25年以内で売れば平均築年数よりも新しいことが多く、平均価格よりも高く売れる可能性があります。

税金から見る家を売るタイミング

家を売るタイミングとして、譲渡所得などの税金を考慮して決める方法もあります。特に、売却のタイミングを誤ると税負担が大きくなるかもしれません。家を売る際に確認しておきたい主な税金や特例には、以下の5つがあります。

・譲渡所得税（所得税と住民税） ・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 ・マイホームの軽減税率 ・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 ・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

これらの税金や特例は、家の所有期間や相続の有無、居住状況などによって適用条件が大きく変わります。そのため、売却時期を判断するうえで重要なポイントです。以下でそれぞれについて詳しく解説します。

譲渡所得税（所得税と住民税）

家を売るタイミングは、譲渡所得税を考慮して決めるのがおすすめです。不動産を売却したことで得られる所得（売却益）のことを譲渡所得といい、譲渡所得に課税される所得税や住民税をまとめて譲渡所得税と呼びます。なお、譲渡所得税については、2037年まで東日本大震災からの復興の財源を確保するために創設された復興特別所得税が別途かかります。

譲渡所得は、住んでいた家の所有期間によって2つに分けられ、売却した年の1月1日時点において家の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。家の所有期間によって税率が異なるため、その点は留意しましょう。以下の一覧表で詳しい税率についてまとめたので、ぜひ参考にしてください。

短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得の約2倍です。そのため、所有期間が5年を超えた段階で家を売却したほうが節税につながるともいえます。

●譲渡所得についてはこちら

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、不動産を売却したときの利益から最大3,000万円を、課税の対象から差し引くことができる特例です。

この特例は、所有期間に関係なく、一定の条件を満たした居住中の家を売却する場合に適用できます。そのため、所有期間や家を売るタイミングを考慮する必要はありません。ただし、転居して空き家になった元マイホームを売却する場合は、空き家になってから3年がたつ年の12月31日までに売却しないと、この特例は適用されません。そのほかにもいくつかの適用条件があるため、詳しくは以下の記事をご覧ください。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

マイホームの軽減税率

マイホームの軽減税率とは、売却した年の1月1日時点で、家の所有期間が10年を超えている場合に、3,000万円の特別控除を差し引いた譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に対して通常より低い税率が適用される制度です。つまり、家を所有してから10年が経過した後に売却すると、3,000万円の特別控除に加えて軽減税率が適用されるため、さらに税負担を抑えられるということです。具体的な税率を以下の比較表にまとめました。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した家の場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を考慮して売るタイミングを決めるのがおすすめです。この特例は、相続した家を一定期間以内に譲渡した場合、相続税額のうち一定の金額を譲渡資産の取得費に加算できる制度です。利用するためには、相続が開始された日の翌日から相続税の申告期間の翌日以後3年（概ね3年10か月）を経過する日までに譲渡することが必要です。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続した空き家を売却する場合、適用条件を満たしていれば、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けられます。この特例は、相続で取得した空き家を売却したときに得る譲渡所得の金額から、最高3,000万円までが控除されるものです。この特例が利用できる可能性があるため、相続は家を売るよいタイミングだといえるでしょう。

適用条件については、以下の国税庁のサイトをご確認ください。

●被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例についてはこちら

市況から見る家を売るタイミング

家を売るタイミングとして、市況を見て判断する方法もあります。市況とは、市場で行われている不動産取引の状況のことで、不動産市況がよい時期に売却すると、高値で売れやすくなります。なお、不動産市況は、季節による需要の変化や相場（不動産価格指数）の動きによって大きく左右されるため、定期的に状況を把握しておくのがポイントです。以下では、市況を把握するうえでチェックしておくべき季節と相場についてご紹介します。

季節

子どもの新学期や新生活、転勤などに備える2月～3月は、不動産取引が活発になる時期であるため、家を売るよいタイミングです。加えて、企業の人事異動が増える9月～10月も取引が増える傾向があります。このように不動産の需要が高まる季節を知っておき、これらの時期が来る前に家を売りに出すことで、早期に買い手が付きやすくなるでしょう。

相場

成約価格の相場が上昇しているときは、家を売るタイミングの1つです。国土交通省が発表した不動産価格指数（※1）によると、2025年11月時点で、不動産の相場は上昇傾向にあります。特にマンションは、2010年の不動産価格指数が約100であるのに対し、2025年11月には約224にまで上昇しています。そのため、マンションの売却を考えている方は、相場が高い今は売却を考えるよいタイミングといえるでしょう。

実際に家を売る前に、売却予定の物件の相場についても調べておきましょう。調べる際は、実際の物件の取引相場を調べられる「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」「不動産情報ライブラリ」などを参照するとよいでしょう。

三井のリハウスの査定でも、所有する物件の相場（推定成約価格）を無料で調べられます。事前に相場を調べることで、売り出し価格の参考にできますので、ぜひお気軽にお試しください。

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住宅ローン金利から見る家を売るタイミング

住宅ローン金利が低いときは、家を売るおすすめのタイミングだといえます。というのも、一般的に住宅ローンの金利が低いときのほうが返済総額が少なくなるため、買い手の住宅購入に対するハードルが下がり、購買意欲の高まりにつながるからです。

なお、住宅ローンには固定金利と変動金利があり、固定金利は長期金利の影響を受けやすく、変動金利は短期金利に連動します。金利タイプによって買い手の負担感や動きが変わるため、金利の動向を把握しておくことが大切です。

一方で、今後、住宅ローン金利が急激に上昇する場合、需要が減り、家が売れにくくなる可能性があります。そのため、金利の動向を確認しながら売り出すタイミングを判断することが重要です。

家を売るのに不利なタイミング

家を売るのに不利なタイミングとして、主に「築5年以内・所有期間が5年以内」「税制優遇が受けられない時期」の2つが挙げられます。特に、家が築5年以内や、所有している期間が5年以内の場合は、市況によってはオーバーローンになりやすいため、心に留めておきましょう。それぞれについて詳しく解説します。

築5年以内・所有期間が5年以内

売りたい家が築5年以内の築浅物件の場合、需要が高く、買い手は見つかりやすい傾向があります。一方で、購入からの期間が短く住宅ローン残高が多いケースもあるため、かつてのバブル崩壊後のように不動産価格が下落する局面では、オーバーローンになりやすいという特徴があります。オーバーローンとは、ローンの残債が家の成約価格を上回る状態のことをいい、この場合、差額を自己資金等で返済しなければならず、売却のハードルが高くなります。

また、所有期間が5年以内の家は短期譲渡所得に該当し、長期譲渡所得の約2倍の税率が適用されます。そのため、税負担が大きくなり、売却後の手取り額が減る可能性も考慮しましょう。

税制優遇が受けられない時期

税制優遇が受けられないタイミングで家を売ってしまうと、売却後の手取り額が少なくなる可能性があります。税金の優遇措置を受けるためには、所有期間や居住状況など、一定の条件を満たす必要があるためです。

たとえば、家の所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、課税率の差は約2倍となります。条件を確認せずに売却すると、売主にとって不利になることがあります。

税制優遇を活用して家を売却するには、制度の理解が必要であり、個人で判断するのは難しいかもしれません。そのため、まずは不動産会社に相談し、最適な売却のタイミングを提案してもらうのがおすすめです。

【体験談あり】よくある質問

ここからは、家を売るタイミングに関するよくある質問について回答します。加えて、三井のリハウスで査定を受け、売却に成功した方の体験談も併せてご紹介します。

家を売る決断ができない場合はどうすればいい？

家を売る決断ができない場合は、まず、なぜ決断ができないかを整理することが大切です。たとえば、以下のような理由が考えられます。

・さらによい売り時があるのではと考えてしまう ・家を売ることに対して寂しさやつらさを感じる ・売却・買取・土地活用など選択肢が多く、判断できない

家を売る決断は、築年数や税金、市況など、多くの要素が絡むため、簡単ではありません。1人で最適のタイミングを見極めるのが難しい場合は、経験豊富な不動産会社に相談するのがおすすめです。三井のリハウスでは、それぞれの事情を踏まえたうえで、市況を考慮した最適な売却プランをご提案します。

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【60代・よいタイミングで売り出して売却に成功した方の体験談】 相続したマンションを売却することになり、三井のリハウスさんにお世話になりました。タイミングがよかったのか、思っていた以上の値段で売却できました。お世話になった担当者さんにも恵まれ、非常に親切で丁寧な対応をしていただきました。もしまた不動産を売買する際には、ぜひ三井のリハウスさんにお願いしたいと思っています。ありがとうございました。

新築の家を売ってもいい？

基本的に、新築の家を売却すること自体に問題はありません。新築とは、建築されてから1年未満で、まだ一度も人が住んでいない家のことを指します。家は築年数が経過するにつれ資産価値が下がるため、早めに売却したほうが高額で売れる可能性があります。

ただし、相場が購入時より下がった場合には売却価格がローン残高を下回り、オーバーローンとなる可能性があります。また、購入から5年以内に売却すると、短期譲渡所得として税率が高くなるため注意が必要です。売却を検討する際は不動産会社に相談し、タイミングを見極めてもらうことをおすすめします。

家を売るタイミングを見極めて売却を成功させよう！

家を売るのであれば、できるだけ高く売りたいものです。しかし、今回ご紹介したように、売却のタイミングの違いによって手取り額に大きな差が生まれることがあります。納得できる売却につなげるためには、ベストな売却のタイミングを理解し、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績を生かし、市況を踏まえた最適な売却プランをご提案します。家の売却にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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※1出典：国土交通省「不動産価格指数（令和7年11月・令和7年第3四半期分）を公表～不動産価格指数、住宅は前月比0.7％増加、商業用は前期比1.1％増加～」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001983867.pdf （最終確認：2026年3月30日）

※2出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」 http://www.reins.or.jp/ （最終確認：2026年3月30日）

マンションをできるだけ高く売却するには、タイミング、つまり「売り時」を見極めることが重要です。しかし、実際には「いつ売るのが正解なのか分からない」と悩む方も多いのではないでしょうか。売り時を賢く判断するには、不動産相場や物件の状態など、さまざまな要素を総合的に考慮しなければなりません。

そこで今回は、マンションの売り時について、居住用・投資用に分けてそれぞれのポイントを解説します。2026年の市況を踏まえながら、不動産売却のタイミングの判断に役立つ情報をまとめていますので、マンション売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。

2026年がマンションの売り時である理由

2026年は、首都圏を中心にマンション価格の上昇が続いていることに加えて、2025年の金融政策決定会合を受けて金利が上がり始めている状況です。金利が上がると住宅ローンの負担が増えるため、購入に慎重になる人も増える可能性があります。また、金利は今後さらに上がるかもしれないといわれています。

このように、価格は高めに推移しているものの、購入者の動きには変化が出始めている2026年は、売却を検討する際の判断材料がそろいやすいタイミングといえるでしょう。ここでは、その背景となる2つの主な理由について解説します。

マンション価格が高騰し続けているから

2026年がマンションの売り時と考えられる理由として、国土交通省が公表している不動産価格指数が、上昇を続けていることが挙げられます。以下のグラフは、2026年2月27日に公開された2025年11月分までの不動産価格指数（住宅）を示したもので、不動産価格が上昇し続けており、特にマンション価格の伸びが顕著です。

（※1）国土交通省の資料より引用

マンション価格高騰の背景には、円安や世界情勢の影響による建築資材の価格や人件費の高騰、新築マンションの建築費の上昇などがあります。ただし、高値が続いていることに加えて、金利の上昇も予測されるため、現在のような価格で売れる状況が今後も続くとは限りません。

また、土地価格上昇によってマンション開発用地の取得が難しくなっているため、新築マンションの供給は減少傾向にあります。さらに、建築費の高騰もあって新築マンション価格は上昇し続けており、その代替として中古マンションの需要も高まっています。

日銀による利上げが行われているから

2026年がマンションの売り時といわれるのは、日本銀行（以下日銀）による利上げが行われていることも理由の1つとして挙げられるでしょう。日銀は、2025年12月の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％程度まで引き上げる方針を示しました。これに伴い、住宅ローン金利も上昇することが予測されます。

住宅ローン金利が上昇すると、購入者にとって毎月支払う返済額が増えるため、必然的に購入を控える動きが強まります。さらに、マンション価格自体も上昇し続けているため、物件価格と金利の両方が高い状況では、需要が落ち込む可能性があります。金利がさらに上昇し、需要が落ち込む前に売却を検討することが重要といえるでしょう。

「2026年が売り時かもしれない」と感じた方は、まずは現在のマンション価格（資産価値）を知ることから始めてみてはいかがでしょうか？三井のリハウスでは、メールアドレスとマンションの所在地や築年数などを入れるだけで、即時に査定額（推定成約価格）が分かるAI査定を実施しています。より精度の高い査定額を知りたい方のために、簡易査定や訪問査定も無料で行っております。ぜひ、お気軽にご活用ください。

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居住用マンションの売り時を見極めるポイントは？

今住んでいるマンションを高く売りたい場合、売り時を見極めるためには、不動産相場の状況や築年数、繁忙期と閑散期、周辺環境の状況などを総合的に判断することが重要です。これらの要素を把握することで、自分のマンションが「いつ売ると最も有利なのか」を判断しやすくなります。特に売却時の判断は、価格を左右する重要なポイントです。

相場の状況

不動産の相場は、国内外の経済状況の影響を受けます。たとえば、国内の金利政策や為替の影響などで不動産の需要や供給も変化し、需要が多ければ不動産価格は上昇し、需要が少なければ価格は下がります。

マンションの相場を把握するには、まず近隣で売り出されている物件の価格を確認し、市場の傾向をつかむとよいでしょう。実際の取引価格を確認できる主なサイトとしては、国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」と、不動産流通機構が運営する「REINS Market Information（不動産取引情報提供サイト）」があります。これらでは、エリア・専有面積・築年数などの条件ごとに、実際に取引した情報を確認できます。

また、不動産会社のサイトでも、現在売りに出されているマンションの価格を調べられます。ただし、売り出し価格はあくまで希望価格であり、実際の成約価格とは異なる場合があることを認識しておきましょう。

三井のリハウスでは、所有する物件周辺の相場情報やエリア内での購入希望者数、売却中の物件情報、三井のリハウスでの売却実績などをお調べいただけます。ご自身の所有マンションがいくらで売れそうか、以下のサイトでぜひ調べてみてください。

●三井のリハウスの相場情報についてはこちら

建物の築年数

物件の状態も売り時を判断する重要なポイントですが、特に建物の築年数は、マンションの売り時を判断するうえで欠かせない要素です。

一般的にマンションの価格は、築年数が経過するにつれて下がる傾向があります。その理由は、建物本体や設備の劣化が進み、修繕が必要となることが多いためです。築浅の物件であれば、建物自体や室内の劣化が少ないため、比較的高値での売却が可能です。また、マンションの場合、大規模修繕の後であれば築浅でなくても売却価格が上がるケースもあります。

なお、マンションには寿命があり、維持管理の状態によって異なるものの、いつかは建て替えが必要です。マンションの建て替えは、区分所有者（専有部分の持ち主）の合意形成が難しいうえに、合意できたとしても費用負担が発生します。購入して間もない段階で建て替えが必要になるマンションは買い手が現れにくいため、建て替えの話が出る前に売るという選択肢もあります。

このようにマンションを高く売却したい方は、築年数を考慮して、なるべく早めに売り出すことがポイントです。

●築年数ごとのマンション売却についてはこちら

繁忙期と閑散期

1年の間で、どの時期に売るかという点も、マンションを高く売るためのコツです。不動産にも、物件が売れやすい繁忙期と、逆に売れにくい閑散期があります。一般的に不動産の需要が高く売れやすい繁忙期は、1月～3月です。その理由は、進学、就職、転勤などによる人の異動が多く、新年度を迎える前に新居の購入を考える人が増えるためです。

一方、マンション売却には3か月～6か月程度かかるとされています。そのため、3月前後の売却を目指す場合には、前年の12月ごろまでに不動産会社に相談し、遅くとも1月には売却活動をスタートできるように準備しておきましょう。

反対に、やや売りにくいといわれる閑散期は6月～8月です。この時期は、会社の人事異動や進学といった転居を検討する動機が少なく、梅雨や猛暑の影響から内覧がなかなか進まないことが主な理由となっています。

周辺環境の状況

周辺環境の変化も、マンション売却のタイミングを判断する大切なポイントです。たとえば、近隣に大型の商業施設がオープンする、大学や企業が誘致される、高速道路のインターチェンジが新設される、急行や特急の停車駅になる、新規路線の乗り入れや新駅の開設がある、などが考えられます。生活利便性が向上して人の流れが増えると不動産の需要が高まり、マンションの価値が上昇しやすくなるでしょう。結果として、マンションを売却するときにもプラスに働きやすくなります。

反対に、マンション周辺にある学校や企業などの移転、大型ショッピングセンターの閉鎖などがあると、周辺の不動産の価値が下がる可能性も考えられます。こうした変化で不動産価格の下落が顕在化する前に、マンションを手放すという判断も、売り時の考え方の1つです。

●不動産の相場価格についてはこちら

投資用マンションの売り時を見極めるポイント

投資用マンションの売り時を見極める場合も、「相場の状況」「建物の築年数」「繁忙期と閑散期」「周辺環境の状況」などを考慮するのが基本です。加えて、投資用マンションならではのポイントとして、減価償却期間や入居者状況にも注目しましょう。

減価償却期間の終了が近い

減価償却とは、経年とともに価値が劣化していく償却資産（建物や設備など）の購入費用を、法律で定められた期間にわたって、分割して費用計上する会計処理のことです。実際の支払い（支出）が伴わない経費であり、減価償却費を経費として計上することで所得税の節税につながります。

しかし、減価償却が行えるのは、国税庁が定めた法定耐用年数の期間のみです。耐用年数を超えると減価償却費が計上できなくなって経費が減るため、その分の節税効果がなくなります。節税効果はマンション投資のメリットの1つであるため、耐用年数が近づいたタイミングで売却する投資家も多くいます。

入居者状況

投資用マンションの場合、周辺環境の変化や築年数の経過によって入居者が入りにくくなってきたときは、売り時といえるでしょう。入居者を獲得するために高額の費用が必要となる前に、売却するケースは多くあります。

投資用マンションは、入居者がいても「オーナーチェンジ物件」として売ることが可能です。購入する投資家側にとっては、購入後に入居者を新たに募る必要がなく、すぐに家賃収入が得られる安心感があります。

一方、入居者がいない場合は、投資家だけでなく、自ら居住したい人やセカンドハウスが欲しい人など、幅広い層への売却活動が可能です。特に、自分で住みたい人が購入する場合は、専有面積などの条件はありますが、住宅ローンを利用して購入できるため、投資家よりも売りやすいケースもあります。入居者がいない状態で売り出すことも、選択肢の1つとして検討の余地があるでしょう。

マンションの売り時を決める際の注意点

マンションの売り時を決める際の注意点としては、所有期間や売却活動に必要な期間に関することや、政策や大型イベントといった社会動向に関することが挙げられます。

それぞれ以下で詳しく解説します。

所有期間5年以内で売却すると課税率が高くなる

マンションが売り時かどうかは、課税率に注目して判断しましょう。不動産を売却した際、譲渡所得がプラスになった（譲渡益が出た）場合にかかるのが、譲渡所得税と呼ばれる所得税（復興特別所得税を含む）と住民税です。不動産を所有した期間が5年超で「長期譲渡所得」、5年以下では「短期譲渡所得」となり、税率が大きく異なります。具体的な数値は以下の通りです。

※復興特別所得税は、所得税の2.1％

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。取得してからの所有期間が5年に近いときは、譲渡所得の税率が下がる5年を超えてから手放すのも1つの方法といえます。

●長期譲渡所得と短期譲渡所得についてはこちら

売却には半年ほどかかる

マンションを売りに出しても、短期間で購入者が見つかるとは限らないため、成約までの期間を考慮して、売り時はいつかを考えるようにしましょう。一般的に、売り出してから売買契約が成立するまでに平均3か月程度、引渡しまでにはさらに2か月程度かかるといわれています。

売り時を逃したくないならば、少なくとも半年前には不動産会社に相談し、早めに準備を進めることが大切です。

政策による制度変更を意識する

マンションの売り時を見極める際は、政策の変更点を見落とさないように注意が必要です。金利の上下や、消費税の増減などの政策は、マンションの需要に大きく影響します。金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、購入検討者は慎重になるでしょう。

また、消費税が増税されると物件価格が上がり、購入者の負担が増えます。そのため、制度変更前には駆け込み需要が発生したり、制度変更後は消費者の購買意欲が下がったりする可能性があります。購買意欲が高まっているタイミングを見計らって、売却を検討するのがポイントです。

今後行われる制度変更が、自分の物件売却にどのような影響を与えるのか、日頃から確認しておくことが大切です。

大型イベントのタイミングを意識する

2025年に開催された大阪・関西万博のような大型イベントの開催時期は、マンションを高く売却できる可能性が高いといえます。イベントの開催に伴って周辺環境が整えられ、地域の需要の高まりや投資の促進が予測されるからです。

そのため、大型イベントが開催されるエリアの近くに立地している場合は、その開催時期が売却に適したタイミングといえます。また、開催前から需要が高まり、開催後もしばらくは需要の高まりが予測されるため、大型イベントの開催前後は売却の好機といえるでしょう。

マンションを売却しないほうがよい場合

前後の予定が明確に定まっていない場合は、売却しないほうがよいケースもあります。ここでは、新居への引越しを考えている場合と、転職前後の場合を例に解説します。

住み替えで仮住まいや新居が決まっていない

住み替えを検討している場合のマンション売却は、仮住まいや新居探しも同時並行で行いましょう。新居が決まっていない状態で売却すると、賃貸住宅や実家など、一時的な住まいが必要になります。時期や政策の変更前など、売却に適したタイミングであっても、次の住まいの計画を立てずに売却するのは避けましょう。ただし、売却にも一定の時間がかかるため、自分の状況に合わせて、無理のないタイミングで検討することが大切です。

転職前後で自己資金が不足している

転職前後の場合は、収入や生活が安定しにくいタイミングです。自己資金が十分に準備できていない場合は、売却のタイミングを再検討したり、不動産会社に相談したりしましょう。勤続年数を住宅ローンの審査項目としている金融機関も多いため、転職直後は審査に通らない可能性もあります。また、審査中に転職すると、再審査となって時間がかかることもあります。

転職のような自身の生活に大きな変化があるタイミングでは、不動産会社といったプロに相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

よくある質問

ここからは、2026年現在はマンションの売り時なのか、築浅マンションとそれ以外のマンションで売り時に違いがあるのかといった、よくある質問に答えていきます。

今は売り時？

2026年は、マンションの売り時であるといえるでしょう。現在マンションの価格が高騰していますが、日銀の利上げが進めば住宅ローン金利が上昇し、購入の需要が抑制されることが予測されます。その結果、これまで続いていた価格の上昇が落ち着く可能性があるためです。

さらなる利上げが行われる前に、売り時といえる今、売却を検討してみるのもよいでしょう。ただし、立地条件やマンションの状態によっては高値での売却が難しい可能性もあるため、一律に「今売れば成功する」とはいえません。

築浅マンションとそれ以外のマンションの売り時の違いはある？

築浅マンション（築5年以内）とそれ以外のマンションでは、築年数による売り時の違いがあります。築年数が経過するにつれて、価値が下がるのが一般的ですが、所有期間が5年以内の場合は譲渡益が出たときの譲渡所得にかかる税金への課税率は高い状態です。そのため、築年数の経過と税金の負担でバランスを取って考える必要があるでしょう。

【体験談あり】マンションを売るタイミングに迷ったら不動産会社へ！

今回はマンションの売り時について、居住用・投資用それぞれのポイントを解説しました。売り時を判断するタイミングはさまざまですが、手放す時期に不安や迷いを感じたら、プロである不動産会社に相談するのがおすすめです。以下で、実際に三井のリハウスでマンションを売却した方の体験談をご紹介します。

【30代・マンションの売却と購入を同時進行で行った方の体験談】 結婚を機に、独身の頃に購入したマンションを売却し、新たに新築マンションを購入することになりました。コロナ禍の真っただ中、看護師として毎日忙しく働く自分へのご褒美として購入した憧れの新築マンションだったため、わずか2年で売却することには寂しさもありました。そんななか、新築マンション購入の際に、三井のリハウスの担当者をご紹介いただき、売却をお願いすることにしました。

思い入れのあるマンションだったため、担当者の方は私の気持ちを理解し、納得できるまで丁寧に説明してくださり、仕事で忙しい私のスケジュールにも柔軟に対応してくださいました。売却と購入を同時進行することに不安が大きかったですが、一貫して丁寧でプロ意識の高い担当者の皆さんに支えられ、乗り越えることができました。「三井のリハウスなら大丈夫」と周りから聞いていましたが、本当にその通りでした。ありがとうございました。

三井のリハウスは、累積仲介取扱件数100万件以上の経験と実績をもとに、売却や賃貸活用などにおいて、お客さまの希望に応じた最適な方法をご提案し、サポートいたします。マンションを売却すべきかお悩みの方は、ぜひ一度三井のリハウスへ相談してみてはいかがでしょうか？

なお、三井のリハウスでは、物件売却の第一歩となる不動産査定についても無料で承っております。どうぞお気軽にお問い合わせください。

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※1出典：国土交通省「不動産価格指数（令和7年11月・令和7年第3四半期分）」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001983867.pdf （最終確認：2026年3月30日）

住んでいない実家を放置することにはリスクが伴うため、売却の検討をおすすめします。

住んでいなくても不動産には固定資産税がかかり、経年劣化による修繕費や、火災保険料といった管理費が発生します。また、結果的に売却するにしても、時間の経過とともに不動産の価値は下落してしまいます。築36年～40年の不動産の成約価格は、築0年～5年の不動産の成約価格のほぼ半額であるというデータもあります。加えて、建物の状態が悪く売却時にリフォームや修繕が必要になると、さらなる出費がかかるでしょう。このように、住んでいない実家は、放置すればするほど不利益が大きくなるので、実家の売却を決めたら早めに動くのがおすすめです。

ただし、家を売却する際にはさまざまな手続きがあるため、あらかじめ知識を持っておくとスムーズに売却ができます。この記事では、実家を売る際の手順や発生する税金、相続した実家を売却する際のポイントなどについてお伝えします。

実家を売却する方法

相続した実家を売却する方法には、大きく分けて「不動産会社に仲介を依頼する方法」と「不動産買取業者に買取を依頼する方法」の2つがあります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、よく理解してご自身に合うほうを選ぶことが重要です。

●家を売るときの基本的な流れについてはこちら

仲介を依頼する

仲介とは、不動産会社が家の売主から依頼を受けて購入希望者を探す方法で、売主と買主の間に入って売却を進めていきます。相続した実家の売却は仲介によって行うのが一般的で、立地条件や建物の状態がよい場合は比較的スムーズに売却できます。仲介で売却活動を行うには、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。媒介契約を締結することで、不動産会社が正式に売却活動を開始できるようになります。

なお、媒介契約を結んでから売買契約に至るまでは、一般的に3か月～6か月程度かかるとされています。そのため、売却までにある程度の期間がかかってもよい場合に適した方法といえます。

●媒介（仲介）についてはこちら

買取を依頼する

買取は、不動産買取業者が直接買い取る方法です。短期間で、実家を売却したい場合に適しており、早期に売却できるメリットがあります。一方で、不動産買取業者は買い取った不動産を、リフォームやリノベーションによって価値を上げて販売することで利益を出しているため、買取の成約価格は仲介で売却する場合の6割～8割程度になる点には留意しましょう。

実家を売却する際の流れ

まず、実家の不動産を相続する際、相続人が複数いる場合は最初に遺産分割協議を行って遺産の分け方を決定します。協議の完了後は、相続登記による名義変更の手続きが必要です。その後は、通常の不動産売却と同様に査定や売却活動を進めます。具体的な手順は、以下の通りです。

1．遺産分割協議を行う 2．相続登記を行う 3．査定を受ける 4．不動産会社と媒介契約を結ぶ 5．売却活動を行う 6．買主と売買契約を結ぶ 7．物件の引渡しと登記を行う 8．確定申告を行う

1．遺産分割協議を行う

実家の売却活動を行うためには、まず最初に相続を完了させる必要があります。この際、相続人が複数いる場合は「遺産分割協議」を行い、誰が相続するかを決めて「遺産分割協議書」を作成しなければなりません。

遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、合意する手続きです。相続する人が決まらないままでは名義変更ができず、売却手続きが進みません。作成する「遺産分割協議書」は、合意内容をまとめた書類で、次の「相続登記」を行う際に必要です。

2．相続登記を行う

次に、相続登記を行います。相続登記とは、亡くなった人の名義で登記されていた不動産を相続した人の名義に変更する手続きのことです。売却時には、登記上の名義人と売主が一致している必要があるため、相続登記を済ませておかなければなりません。

なお、相続登記の申請は、2024年4月1日から義務化されました。それ以前は、申請期限や罰則は設けられていなかったため、相続手続きを終えていても、登記名義が被相続人のままになっているケースも少なくありません。相続した実家を売却する際は、相続登記が済んでいるか確認しましょう。

3．査定を受ける

次に、相続した実家がどのくらいの価格で売却できるかを把握するために、不動産査定を受けます。査定は不動産会社に依頼すれば無料で受けられます。査定方法には、物件情報をもとにオンライン上で算出する「AI査定」と「簡易査定」、不動産会社の営業担当者が現地を訪れて査定額を算出する「訪問査定」があります。不動産査定は種類によって特徴が異なるため、ご自身の状況に合う方法を選ぶことが大切です。

相続した実家の査定では、特例によって売却利益にかかる税が控除される場合もあるため、相続後の資金計画を正確に立てるうえでも、より精度の高い査定を行うことが求められます。

三井のリハウスでは、相続した不動産の売却に関する相談に応じております。豊富な経験を活かし、相続した実家の状態に適した売却方法をご提案いたします。まずは実家がどれくらいで売れそうかを確かめるために、無料査定からお試しください。

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4．不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を受けたら、実家の売却を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結びます。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。それぞれの特徴を理解して自分の条件に合うものを選びましょう。

売却活動中は、不動産会社の営業担当者とかかわることが多くあるため、信頼できる不動産会社を見極めることが大切です。訪問査定は、不動産会社の営業担当者と直接話せるので、売却に関する知識や対応の丁寧さなどを確認するよい機会になります。

5．売却活動を行う

媒介契約を締結すると、売却に向けた活動が本格的に始まります。主な内容は、広告掲載や販売営業、内覧に向けた準備などです。実際の売却活動は不動産会社が中心となって進めますが、売主自身も状況を把握しておくことが大切です。購入希望者が現れた場合には内覧を実施するため、直前になって慌てないよう、事前に整理整頓や掃除をしておくとよいでしょう。

6．買主と売買契約を結ぶ

購入希望者から「購入申込書」を受け取ったら、売主と買主で契約条件の確認を行い、合意に至れば売買契約を締結します。売却契約前には買主に対して重要事項説明が行われ、内容に納得したうえで契約書に署名・捺印をします。この際、買主から「手付金」として、売主に売買代金の一部が支払われるのが一般的です。

7．物件の引渡しと登記を行う

売買契約が完了したら、不動産の売買代金を決済して、買主に物件の鍵や各種資料などを渡し、家の引渡しを行います。

8．確定申告を行う

実家を売却して譲渡所得が生じた場合には、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。確定申告とは、1月1日から12月31日までに得た所得について、原則として翌年の2月16日～3月15日まで（土日祝日の場合は翌日）に税務署へ申告・納税する手続きのことです。不動産の売却によって生じた所得は「譲渡所得」と呼ばれ、利益が出た場合には所得税や住民税が課税されるため、確定申告が必要になります。

●不動産売却時の確定申告の行い方についてはこちら

実家の相続と売却にかかる税金は？

実家を相続し売却した際には、譲渡所得にかかる税金以外にもさまざまな税金がかかります。主な税金は以下の通りです。

・相続税 ・印紙税 ・登録免許税 ・譲渡所得にかかる税金 ・消費税

これらの税金は、相続によって実家を取得した際にかかるものと、その後に売却を進めるなかで発生するものに分けられます。以下では、それぞれの税金について順に解説していきます。

相続税

相続税は人が亡くなり資産が移転した際に、資産を受け取った人に対して課税される税金です。相続税には基礎控除があり、控除しきれなかった分のみが課税対象となります。基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

●不動産相続でかかる税についてはこちら

印紙税

印紙税とは、契約書を作成する際に課税される税金です。印紙税は書面に記載された契約金額によって変動し、課税文書（不動産の譲渡契約書等）の作成者に納税の義務があります。課税文書を売主、買主それぞれ共同で作成した場合は、連帯して納税する義務があるため、契約時に確認しましょう。

登録免許税

登録免許税は、主に不動産の所有権を移転させる際にかかる税金です。売主から買主に所有権を移転させるときに発生します。

譲渡所得にかかる税金

不動産の売却によって発生した譲渡所得は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の課税対象です。これらの税金は「譲渡所得税」と呼ばれることもあります。

また、譲渡所得にかかる税金の税率は、不動産の所有期間5年を境目に、短期譲渡所得と長期譲渡所得に区別され、税率が異なります。なお、譲渡所得がマイナスになる場合は課税されません。詳しくは関連記事をご覧ください。

●譲渡所得にかかる税金についてはこちら

消費税

消費税は、売買契約を締結した後に不動産会社へ支払う仲介手数料に対して課せられるのが一般的です。なお仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法第46条（※1）にもとづき、国土交通大臣によって定められています。

●仲介手数料についてはこちら

相続した実家を売却する際に使える特例

相続した実家を売却する際に使える特例には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」や「小規模宅地等の特例」「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」の3つが主にあります。これらは譲渡所得にかかわる特例です。利用する場合は、忘れずに確定申告を行いましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、相続をはじめとする理由で取得した実家を売却した際、譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除できる特例です（相続人の数が3人以上である場合は2,000万円まで）。

なお、こちらの控除を利用するには「譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること」「売却代金が1億円以下であること」などの要件を満たさなければなりません。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人の自宅を含む土地について330㎡までの相続税評価額を最大80％減額できる特例のことで、相続税の大きな減税が見込めます。

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」は課税金額を軽減できる特例です。相続税の一部を取得費として加算し、譲渡所得を減らすことで課税金額を抑えられます。

ただし、小規模宅地等の特例と併用すると、取得費加算の計算に用いる相続税額が小規模宅地等の特例適用後の評価額を基準とするため、取得費加算のメリットが小さくなる場合があります。特例を利用する際は、2つの特例を併用すべきか、どちらか1つの特例のみを利用すべきか、事前に計算してから判断するのがおすすめです。

実家を売却する際の注意点

ここからは実家を売るときの注意点について解説していきます。以下の点に気を付けて、納得のいく売却を目指しましょう。

適切な売却のタイミングを検討する

実家を売却する適切なタイミングは、大きく分けて「相続する前」「相続した後」の2つです。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

相続する前の場合 親が介護施設に入所することが決まったときは、実家売却を検討する1つのタイミングといえます。親の判断能力が確かなうちに売却できれば、資産をスムーズに現金化でき、相続の準備も進めやすくなります。設備が整ったシニア向けの施設は入所費用が高い所も多いため、実家の売却代金を充てられるのもメリットです。また、子が独立して親だけになり、老後の住まいを検討するタイミングで実家売却を選ぶというケースもあるでしょう。

ただし、相続前に親が実家を売却すると、売却代金は親の預金として相続財産に含まれるため、相続税の負担が変わる可能性があります。

相続した後の場合 実家を相続することになった場合、まずは遺言書の有無を確認しましょう。遺言書がある場合、その内容に従って遺産分割を行うことが基本です。一方、遺言書がない場合や、実家の取り扱いが明確でない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。

なお、遺言書には「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、証人の有無や保管方法などがそれぞれ異なります。一般的に使用されているのは、公正証書遺言と自筆証書遺言です。公正証書遺言は法律の専門家でもある公証人が作成し、公証役場で保管されます。一方、自筆証書遺言は遺言を残す本人が書くもので、自身で保管できますが、2020年に「自筆証書遺言書保管制度」が導入されたことで、法務局でも保管してもらえるようになりました。

家財の処分も同時に進めておく

実家を売却する際は、売却手続きを進めるのと同時に家財の整理・処分も進めておきましょう。相続した実家には家具・家電・衣類・日用品など多くの残置物があることが多く、放置したままだと引渡し時に余計な手間や費用がかかる可能性があります。処分方法としては、自治体の粗大ごみサービスの利用、リサイクルショップや不用品回収業者への依頼などの選択肢があります。量が多い場合や、実家が遠方にある場合などは、必要に応じて専門業者に依頼するのも1つの手です。

なお、家財は法律上全て相続財産に含まれます。相続人全員で扱い方について事前に話し合い、合意を得たうえで処分することが大切です。

相続から3年以内の売却を目指す

相続した実家を売却する場合は、相続開始から3年以内の売却を目指すことがポイントです。3年以内の売却をはじめとする一定の要件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」や「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といった税制特例を利用できる可能性があります。期限をすぎると特例が適用されなくなるため、遺産分割協議や名義変更が終わり次第、早めに売却の検討を進めることが大切です。

よくある質問

実家の売却にあたっては、さまざまな不安や疑問が生じることでしょう。ここでは、実家を売却する際によく寄せられる質問を取り上げ、精神的な負担への向き合い方や、売却がうまく進まない場合の対処法について分かりやすく解説します。

実家の売却がつらいときは？

実家の売却に対してつらさを感じる場合は、必ずしもすぐに売却を決断する必要はありません。相続した実家に自分や家族が住むことも、選択肢の1つです。しかし、住む予定がなく空き家にした場合でも、固定資産税や修繕費、管理の手間といった負担は継続的に発生してしまいます。寂しさを感じることもあるかもしれませんが、空き家のまま放置する可能性が高いのであれば、将来の負担を見据え、売却を前向きに検討するのがよいでしょう。

実家の売却が進まないときはどうしたらいい？

実家を売却に出しても買い手が付かない場合は、まず物件の印象を見直すことが重要です。室内外をきれいに整えたり、不要な家財を処分したりすることに加え、必要に応じてハウスクリーニングなども検討してみるとよいでしょう。それでも売却が難しい場合は、賃貸や土地活用という選択肢を考えるのも1つの方法です。

【体験談あり】実家を売却するなら不動産査定を受けよう

ここまで、実家を売却する際の手順や発生する税金、相続した実家を売るポイントなどを解説してきました。実家は、所有しているだけで固定資産税を支払う必要があり、経年劣化による修繕費がかさむリスクもあるため、早めに売却するか、活用方法を考えるのがおすすめです。売却を検討する場合は、不動産査定を受けて実家の価値を知ることから始めましょう。

ここでは、三井のリハウスで実際に実家を売却した方の体験談を一部抜粋してご紹介します。

【50代・遠方にある相続した実家を売却した方の体験談】 遠方の実家を相続した昨年初夏に、現地で最初に売却を依頼した不動産会社からは「当物件には問い合わせがなかった（あるいは非常に少なかった）」旨の短いメッセージが毎月機械的に送られてくるだけでした。数か月が経ってしまい焦りを感じたため、ちょうど専任契約が切れるタイミングで、現在の住まいの最寄駅前にある三井のリハウスに相談。遠方の物件ながら快く相談に応じていただき、すぐに実家のある地域の支店担当者を紹介してくださいました。

この担当者の方が、売却に向けて各方面へ積極的に働きかけると同時に、物件室内の片付けがなかなか進まない状況を打開する具体的なスケジュールも組んで下さり、初めてトンネルの向こうに灯りが見えた気がしました。その後あっという間に買い手が現れたのは驚きでしたが、さらに室内の残置物の撤去を自分たちで行いたいという希望をくみ取っていただき、遠方で当地に出向く日程は限られていたなか、引渡し日を先に延ばすことを先方や業者にかけ合ってくださいました。おかげさまで希望に沿った形で年内に無事に売却の運びとなりました。すがすがしい気持ちで家族で部屋の窓から最後に見た遠くの山々の眺望は忘れられません。担当者の方には細やかにお気遣いいただき心から感謝いたします。

三井のリハウスでは、無料で不動産査定を行っています。実家の売却を検討している方は、まず査定を受けてみるのがおすすめです。ぜひ三井のリハウスの不動産査定をご活用ください。

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※1出典：デジタル庁　e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 （最終確認：2026年4月14日）

家の査定を頼む主な依頼先として、不動産会社があります。不動産会社は、大手不動産会社と地元不動産会社の2つに分けられます。大手不動産会社の場合、豊富な取引実績をもとに精度の高い査定を行ってくれるのが特徴です。一方、地元不動産会社は、その地域の状況を把握しているため、地元の特性を反映した査定額を算出してもらえる可能性があります。

ほかにも、家の価値を評価する依頼先としては不動産鑑定士も挙げられます。不動産鑑定士による家の評価は、査定ではなく鑑定と呼ばれ、公的証明力を持っているのが特徴です。そのため、不動産会社の査定が無料で行われる一方で、不動産鑑定士の鑑定は有料で行われます。

こうした不動産会社も含めると、査定の主な依頼先は以下の3つにまとめられます。

それぞれの依頼先の特徴について、詳しく解説します。

大手不動産会社

大手不動産会社に家の査定を依頼するメリットは、豊富な取引実績や過去の成約事例をもとに精度の高い査定結果を得られることです。さらに大手であれば、査定後に仲介を依頼した際にも膨大な顧客データや高い宣伝力を活用した集客が可能で、早期売却できる傾向があることから査定の段階で大手を選ぶ方も多くいます。

日本全国に店舗を展開する三井のリハウスは、幅広いネットワークを駆使した集客が強みです。さらに、万が一の売買トラブルに備える「360°サポート」をご用意しているため、初めての売却も安心してご依頼いただけます。

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地元不動産会社

家の査定を地元の不動産会社に依頼するメリットは、営業エリアが絞られているため専門性が高く、地域の実情を反映した査定結果を得やすい点にあります。ただし、大手に比べると取引実績が少なく、査定の材料となるデータの量に差が出てしまうケースもあるでしょう。その結果、地元不動産会社では、査定の精度が低くなってしまうことも考えられます。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、土地や建物などの不動産の公正な価額を評価する国家資格を持った専門家です。不動産鑑定士への依頼は不動産鑑定と呼ばれ、法律にもとづく鑑定評価基準に沿った評価を得ることができます。この鑑定評価は不動産会社の査定と異なり、裁判所や税務署でも活用できる公的証明力を持ちます。そのため、相続や離婚、親族間売買といった公平性を求めたい場面で役立つでしょう。

一方、不動産鑑定士による鑑定は、1件あたり20万円～40万円程度の費用がかかることが一般的です。また、不動産を鑑定する際には鑑定評価書が提出されますが、鑑定評価書を作成するにも2週間～1か月程度の時間がかかります。そのため、不動産売却で事前に価値が知りたい方は無料で手軽に受けられる不動産会社の査定がおすすめです。

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家の売却査定なら無料で受けられる不動産会社がおすすめ

不動産会社による家の査定は無料で受けられます。また、査定後の結果が記載された査定書も無料でもらえます。というのは宅地建物取引業法のガイドラインによって、不動産会社は査定等にかかった費用の請求をできないためです。ですが、不動産会社にとって査定は顧客との信頼関係を築くための大切な機会でもあります。売主からの信頼を得られれば、その後の媒介契約（仲介の依頼）につながるため、無料査定は双方にとってプラスになるといえます。

一方で、不動産鑑定士による鑑定は、先述の通り費用がかかります。不動産鑑定は、不動産の鑑定評価に関する法律にもとづいて鑑定を行うもので、鑑定結果をまとめた不動産鑑定評価書は法的な効果を持ちます。

査定の目的が、家の売却に際して売り出し価格を設定するためであれば、不動産会社による無料査定で十分でしょう。

●無料査定のお申し込みはこちら

不動産会社に家の査定を依頼するには？

不動産会社に家の査定を依頼する場合は、状況に応じて適した査定方法を選びましょう。まだ売却の意思が固まっていない方、とりあえず家の価値をおおまかに知りたいという方には、AI査定や簡易査定がおすすめです。これらの査定は、不動産会社のホームページから、家の面積や築年数、間取りといった必要事項を入力すれば簡単に行えます。

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一方、既に売却の意思がある程度固まっている方、時間がかかっても精度の高い査定結果を得たい方には訪問査定がおすすめです。訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定を行います。その後、早ければ2日～3日、最大1週間ほどで査定結果が得られます。担当者から査定結果についての説明も受けられるため、査定額の根拠や実際に売却する場合のアドバイスについても聞いてみるとよいでしょう。

●簡易査定・訪問査定のお申し込みはこちら

家の査定を受ける際のポイント

不動産会社に家の査定を依頼する際は、本人確認書類のほかに、可能であれば家の所有者が分かる権利証（登記識別情報）、土地の確定測量図などを用意しておくとよいでしょう。こうした書類の用意も含めた、査定を受ける際の主なポイントは以下の2つです。

・書類を用意する ・売却相場を調べておく

1つずつ詳しく見ていきましょう。

書類を用意する

家の査定のうち訪問査定で必要な書類は特にありませんが、家に関する書類がそろっているとスムーズに進みやすく、精度の高い査定結果が得られる可能性が高まります。ここでは、訪問査定の際にあるとよい書類を一覧表にまとめたので、ぜひ参考にしてください。

なお、これらの書類が全てそろっていなくても査定は受けられるのでご安心ください。

売却相場を調べておく

不動産会社に家の査定を依頼する際には、事前に周辺の家の売却相場を調べておくのも重要なポイントです。相場を知らないままだと、出された査定価格が適切かどうか判断できません。たとえば、相場より高過ぎる査定額を提示され、それを鵜呑みにして売り出し価格を高く設定してしまうと、買い手がなかなか見つからないという状況に陥ることがあります。納得のいく売却のためにも、自分で売却相場を調べて査定額を見極められるようにしておきましょう。

●不動産の相場価格を調べる方法はこちら

家の査定で起こり得るトラブル

家の査定で起こり得るトラブルとして、「査定価格が高過ぎる」ことが挙げられます。相場よりあまりにも高い査定額を提示された場合は、媒介契約を取り付けるための営業戦略とも考えられますし、単に不動産会社の経験値の問題かもしれません。いずれにせよ、精度の高い査定額を得るためには、取引実績の豊富な信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

三井のリハウスは、累計取扱件数100万件を超える豊富な実績にもとづいて査定を行うため、精度の高さが強みです。また、これまでの知見を活かし、お客さま一人ひとりに合わせた最適な売却プランを提案することも可能です。

●三井のリハウスへの相談はこちら

よくある質問

ここからは、家の査定に関するよくある質問について回答していきます。

家の査定だけを依頼することはできる？

不動産会社に査定のみを依頼することは可能です。無料で受けられるうえ、査定を依頼したからといって、必ずしも売却する必要はありません。そのため、まず査定を受けてみて、予想より査定額が低かった場合は、市場の動向を見極めたうえで売却時期を考え直してもよいでしょう。

●マンション査定だけの依頼についてはこちら

不動産査定アプリってどう？

不動産査定アプリとは、いつでもどこでもスマホから物件情報を入力するだけで査定額を算出してくれるアプリのことです。匿名で利用できるアプリもあり、査定結果を早く得られるメリットがある反面、精度が高くないといった注意点もあります。

一戸建てに適した査定の依頼先はどこ？

売却目的で一戸建ての査定を依頼するなら、不動産会社がおすすめです。マンションも同様に、不動産会社に依頼するのが一般的です。

不動産鑑定士による鑑定は、費用も時間もかかるため、相続や財産分割のような不動産の価値を正確に把握する必要がある場合に行うのがよいでしょう。

●無料査定のお申し込みはこちら

【体験談あり】家の無料査定をどこに頼むか迷ったら三井のリハウスがおすすめ

ここまで、家の査定の依頼先から査定を受ける際のポイントや起こり得るトラブルまで詳しく説明してきました。家の査定は、売却目的であれば不動産会社に無料で依頼するのがおすすめです。ただし、依頼するなら豊富な経験があり、信頼できる不動産会社を選ぶことで、精度の高い査定結果が得られる可能性が高くなるでしょう。不動産会社選びにお悩みの方は、店舗の口コミを参考に丁寧かつ親切に対応してくれる会社を選びましょう。

以下では、三井のリハウスで査定をし、不動産売却をした方の体験談を一部ご紹介します。ぜひ三井のリハウスの無料査定をご利用ください。

●無料査定のお申し込みはこちら

【60代・複数社に査定を依頼して三井のリハウスで売却した方の体験談】 初めての不動産売却（中古一戸建て）でお世話になりました。まずは、知人のアドバイスを受けて、数社に査定をお願いしました。30数年、よいときを過ごした大切な家でしたので、訪問査定時、間取りや設計のこだわりをお伝えしつつご案内しました。査定額は横並び、どの会社にお任せするべきか。ご案内したとき、三井のリハウスの方が、細かくメモを取られていました。家への思いが深い私に共感していただいたような気がして、査定額は2番目でしたが、お任せしたいと思いました。

こちらの質問にもすぐに回答がある、レスポンスの早さ。聞こうと思うことも、事前に補足いただいてしまうストレスのないやりとり。本当にこまめに連絡いただきました。第一印象は当たりました。よい買主さまを見つけていただき、おかげさまで無事に売却できました。

三井のリハウスは、家の売却を検討している方のために、AI査定や簡易査定、訪問査定と、状況に合わせて選べる3種類の無料査定を設けています。さらに、全国に店舗を展開しており、累計取扱件数100万件以上の豊富な経験をもとに精度の高い査定額を提示します。ぜひお気軽にご相談ください。

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実家じまいとは、子どもや孫が、親や祖父母の家を整理して処分する一連の活動のことを指します。実家の家財の片付けだけではなく、相続や不動産売却など、全ての作業を総称しています。家族で共に過ごした思い出や歴史とも向き合うため、寂しいと感じる人も少なくありません。

注目されている背景

実家じまいが注目されている背景には、高齢化の進行によって親世代の死亡者数が増え、実家が空き家になるケースが増加していることにあります。これに伴い、相続後に登記がされないまま放置される不動産が増え、所有者不明の土地の増加が社会問題とされています。この問題への対策として、2024年4月から相続登記が義務化されました。具体的には、相続によって不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。なお、2024年4月1日以前に相続し、未登記の不動産も対象です。正当な理由なく、相続登記を怠ると、10万円以下の過料（ペナルティ）の対象となります。

●相続登記についてはこちら

さらに、空き家についても国による厳しい管理が行われています。たとえば、「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定され、勧告を受けると固定資産税の軽減措置が受けられなくなることがあります。

●空き家の税金についてはこちら

検討するタイミング

実家じまいが検討されやすいのは、主に次のようなタイミングです。

・親が亡くなって相続が発生した ・親が施設に入居した ・実家を管理する経済的・精神的負担が大きくなった

実家じまいには、親の存命中に行う生前整理と、親の死後に行う遺品整理があります。生前整理は親の意思を確認できる一方で、親子関係が悪化することもあるため、慎重に進めることがポイントです。遺品整理は子どもだけで計画を立てられますが、相続手続きと並行して進めなければならない点には留意しましょう。

実家じまいの具体的な手順

実家じまいを進めるときは、いきなり片付けを始めないことが重要です。まずは、家族でしっかり話し合いをして、状況に応じて適切な専門家へ相談しましょう。この段階を踏んでから片付けを行うという順番を守ることが、実家じまいをスムーズに進めるためのポイントです。

実家じまいの具体的な流れは、以下の通りです。

1．家族で話し合う 2．専門家へ相談する 3．家を片付ける 4．実家を処分する

ここからは基本的な進め方や、それぞれのステップで行うことについてご紹介します。

家族で話し合う

実家じまいで最も大切なプロセスは、家族での話し合いです。親がいるうちは、親の意思を尊重して決めていきましょう。親がいない場合は、相続人全員が集まって話すことをおすすめします。なぜなら、相続人が1人でも欠けた状態での話し合いや、作成された遺産分割協議書は無効となるためです。

実家は「家族全員の家」であることを念頭に置きながら、丁寧なコミュニケーションを取ることが大切です。主に次のような内容を、納得できるまで話し合って決めましょう。

・親が健在の場合は、今後の居住形態（同居、高齢者施設への入居など） ・相続人になる人 ・実家の処分方法（売却、解体、賃貸など） ・費用の負担割合 ・手続きを進めるための役割分担

話し合いで決定した内容を書面に残しておくことで、「いった・いわなかった」のトラブルを防げます。強引に進めてしまうと家族の関係性が悪化する恐れもあるため、焦らずじっくりと対話を重ねましょう。

専門家へ相談する

家族での話し合いがまとまったら、次に専門家へ相談します。実家じまいは、各分野の専門家と協力して進めることがポイントです。

主な相談先は、相続なら司法書士、不動産なら不動産会社、家財の片付けなら不用品回収業者などです。家を解体するのであれば、解体業者にも連絡を入れましょう。相談するときは複数の業者に依頼して、見積もりを取り、比較・検討することをおすすめします。

三井のリハウスでも、実家じまいに伴う不動産のご相談を承っています。まずは、無料査定からお気軽にご相談ください。

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家を片付ける

実家じまいで、時間と労力がかかるのは家財の片付けでしょう。家の中にある全てのものを「残す」「売る・譲る」「捨てる」に分けていきます。思い出の品は、家族で相談しながら慎重に進めていきましょう。状況によっては、最初から不用品回収業者や遺品（生前）整理業者などに依頼をして、効率的に進めていくことも1つの方法です。

家を片付ける際、扱いに気を付けたいのは、仏壇や神棚と各種重要書類です。仏壇や神棚にはさまざまな考え方があり、ただのものとして処分するのは抵抗がある方も多いでしょう。その場合は、お寺や神社に連絡して処分方法を相談することをおすすめします。不動産の権利証や預金通帳などの重要書類は、紛失しないように1か所にまとめて管理しておきましょう。

実家を処分する

家の片付けの目途が立ったら、「家族で話し合う」で決めた方針に則り、実家を処分するための手続きを進めましょう。実家の主な処分方法には、建物付きのまま売却、解体して更地を売却、賃貸に出すという3つがあります。次の章で詳しく説明します。

実家じまいの3つの方法

実家じまいの方法には、大きく分けて売却、解体、賃貸の3つがあります。売却を検討する場合は、仲介と買取のどちらで売るか、建物を残すか壊すかなどを決める必要があります。それぞれのメリットと注意点を比較・検討したうえで、自身の状況に合う方法を選びましょう。

仲介で売却する

実家じまいの選択肢として、まず不動産会社による仲介を検討してみましょう。相場での売却が期待できるため、まとまった額の現金になりやすく、相続人同士で持ち分に応じて分けやすい方法です。さらに、固定資産税や実家を管理する手間など、全ての負担から完全に解放されるというメリットもあります。ただし、仲介での売却活動は3か月～6か月程度かかり、物件の条件によってはそれ以上に長引く可能性があることに気を付けましょう。

売却するかどうか迷っている段階でも、不動産会社の査定は無料なので気軽に依頼できます。査定方法にはAI査定、簡易査定、訪問査定があり、精度の高い査定を受けたいなら訪問査定がおすすめです。三井のリハウスでも無料査定を実施していますので、お気軽にお問い合わせください。

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買取で売却する

事故や事件などの「心理的瑕疵」がある、または、エリアの居住ニーズが低いなどの理由で仲介による売却が難しい場合は、不動産買取業者による買取という方法もあります。買取は個人ではなく業者に売るため、2週間から1.5か月程度で売却活動が完了することもあります。

ただし、買取での成約価格は、仲介の約6割～8割程度になることが一般的です。これは、買取業者が物件を再販するにあたり、リフォーム・修繕費や再販の利益分を差し引くためです。

●不動産買取についてはこちら

解体して更地を売却する

建物の老朽化が激しく、資産価値が見込めないときは、解体して更地にした土地を売却する方法もあります。建物がない状態であれば、土地活用の選択肢が増えて、買い手が見つかりやすくなることも考えられます。ただし、更地には住宅用地の特例が適用されないため、売却活動が長引くと固定資産税や、地域によっては都市計画税の負担が増えることを覚えておきましょう。

賃貸に出す

実家じまいとはいえ、家そのものを残しておきたい場合は、賃貸に出す方法があります。実家の所有権を残しつつ、家賃収入を得られることがメリットです。しかし、家の管理は引き続き必要で、リフォームをしなければ入居者が見つからない可能性もあります。さらに、常に空室リスクが伴う点も覚えておきましょう。空室期間が長引けば家賃収入が得られないばかりか、リフォーム費用の回収が難しくなることもあります。そのため、賃貸に出すにあたっても不動産会社への相談はしたほうがよいでしょう。

●実家を貸すことについてはこちら

実家じまいにかかる費用

実家じまいには、家の広さや家財の状況に応じてさまざまな費用がかかります。主なものは、不動産売却や不用品の処分にかかる費用、建物の解体費用などです。公的な補助金や制度も上手に活用しましょう。

不動産売却にかかる費用

不動産売却にかかる主な費用は、仲介手数料と税金です。

●不動産売却の費用についてはこちら

仲介手数料には宅地建物取引業法で定められた上限があります。ただし、物件価格が800万円以下の「低廉な空家等」は特例の適用が可能で、不動産会社と依頼者の間で媒介契約時に合意が得られた場合に仲介手数料の上限が「30万円＋消費税」に引き上げられます。これは不動産会社の業務負担を減らし、空き家問題の解消を促すための取り組みです。詳しくは以下の記事をご覧ください。

●仲介手数料についてはこちら

不用品の処分にかかる費用

片付けを自分で行うか、あるいは、最初から不用品回収業者に依頼するかによって費用は大きく変わります。自分で行えば費用は抑えられ、主な出費は自治体の粗大ごみの処理手数料やごみ袋代などに納まるでしょう。業者に全て依頼する場合は、一戸建てで数十万円になることもあるため、見積もりを取って、サービス内容を比較・検討することをおすすめします。

建物の解体費用

解体にかかる費用は、建物の構造や坪数、前面道路の幅などによって異なります。

ほかにも、廃棄物処理費用や整地費用などがかかることがあります。詳しい金額は見積もりを取って確認してください。

●解体費用についてはこちら

活用できる補助金や制度

実家じまいをするときは、国の補助金や制度を上手に活用しましょう。自治体によって名称や条件が異なるため、実家がある自治体で詳細を確認してください。

たとえば、倒壊の危険がある住宅の解体費用を一部補助する補助金は、多くの自治体で導入されています。ほかにも、自治体によっては空き家バンクに登録してマッチングが成立すると、リフォーム費用の一部を補助してもらえる制度があります。

実家じまいを放置したときのリスク

実家じまいはやることが多いうえ、気持ちの整理がつきにくいため、つい先延ばしにしてしまうこともあるでしょう。しかし、実家じまいを放置すると、経済的な負担が増えたり、近隣トラブルに発展したりというマイナスの影響が大きいものです。生じ得るリスクについて、1つ1つ解説します。

相続手続きの期限が過ぎてしまう

親が逝去した場合は、相続人の確定と相続登記、遺産分割協議などが必要です。特に、相続には期限が決められており、相続放棄は相続開始から3か月以内、相続税の申告・納付は被相続人が死亡したことを知った日から10か月以内というルールがあります。

売却して得たお金を相続税に充てたい場合は、期限内に進めなければなりません。延納制度もありますが、期限までに税務署に申請して許可を得る必要があるため、不動産を相続するときは迅速な手続きが重要です。

経済的な負担が増える

不動産を所有していると誰も住んでいなくても維持費がかかり続け、経済的な負担が増えていきます。その内訳は固定資産税、火災保険料、電気・ガス・水道などの光熱費、修繕費などです。これらに加えて、実家が遠方にある場合は交通費も発生します。

管理状態が悪い空き家の場合、固定資産税の軽減措置から外れるリスクもあります。かかるコストと管理の手間を総合的に考慮して、実家を手放すかどうか早めに判断しましょう。

資産価値が低下する

定期的な換気や清掃を怠ると、建物は老朽化して資産価値が低下します。たとえば、湿気やカビによる木材の腐食や設備の劣化をはじめ、きちんと管理されていないと不法投棄や害虫の温床となって近隣トラブルに発展する恐れもあります。建物付きのままの売却を検討しているのであれば、状態が悪くなる前に手続きを進めることが望ましいでしょう。

よくある質問

ここからは実家じまいに関するよくある質問をご紹介します。

実家じまいは何から始めればいいですか？

実家じまいをするには、家族との話し合いから始めましょう。誰が相続人になるのか、実家の処分方法は売却・解体・賃貸のどれにするのか、実家じまいにかかる費用をどのような割合で負担するかなどについて、納得できるまで話し合いましょう。

実家じまいの相談はどこにしたらいいですか？

実家の処分方法として、売却や買取、賃貸などのいずれかを考えているのであれば不動産会社に相談するとよいでしょう。空き家の場合は、自治体の空き家バンクや相談窓口を利用することも選択肢の1つです。実家を解体する場合は、解体業者にも相談します。

そのほかの相談先としては、相続登記や名義変更については司法書士、家財の片付けについては不用品回収業者です。最初に不動産会社に相談していれば、司法書士や各種業者を紹介してもらえることもあるため、何から対応したらよいか分からない方は不動産会社への相談がおすすめです。

実家じまいでやってはいけないことは何ですか？

実家じまいでやってはいけないことは、家族間で何も話さずに放置することです。相続登記は義務化されているため、放置するとペナルティの対象になるほか、権利関係が複雑になる恐れがあります。放置する年月が増えるほど、特定空家等や管理不全空家になるリスクが高まり、税金や維持費の負担も増える懸念があります。

【体験談あり】実家じまいの相談は三井のリハウスへ

ここまで実家じまいの手順や方法、費用などについて詳しく解説してきました。実家じまいにはまとまったお金や時間がかかるため、負担に感じる方がいるかもしれません。大変だからこそ、1人で抱えず、専門家に頼り、丁寧に手続きを進めていきましょう。

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【50代で実家の売却に成功した方の体験談】 誰も住まなくなった実家の売却をお願いしました。この家は当時、三井のリハウスで購入したものでしたが、築40年程たっており売却は難航するものと覚悟しておりました。案の定、最初のうちは数件の問い合わせがありましたが、契約までには至らず1年が過ぎました。この時点で、もういっそのこと家を解体して土地で売ったほうがよいかとも思い始めました。そもそも当物件は新建築基準法では建ぺい率違反となっており、再建築時は同等の広さの家は建てられないのです。

このような感じで悩んでいたところ、同じ市内に住む方から購入の連絡がありました。この方は非常に購入意欲が旺盛で、聞くところによると子どもが同じ学区に通学しており、転校はしたくないので近くの物件を探していたとのことでした。その後とんとん拍子で話が進み、無事売却できました。これも担当の方が諦めず動いてくださったおかげです。誰も住まない、いわゆる空き家は、庭には雑草が生い茂り家の中もカビ臭くなり、あっという間に劣化してしまいます。この状態で放置しているのも非常に心苦しい心境でした。

実家じまいをご検討中の方は、取扱実績100万件以上の三井のリハウスにおまかせください。まずは無料査定から、ご相談をお待ちしております。

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地代とは、土地を借りて利用する対価として、借地人（土地の借主）が土地の所有者（貸主・地主）に支払うお金で、簡単にいえば、土地の利用料を指します。借地人は建物所有目的で地代を払うことにより、借地権を得るという仕組みです。

借地権とは、借地人が持つ権利で、その土地の上に建物を所有する権利を指します。借地人は地代を支払うことで、借地権の権利を守っているとも考えられるでしょう。

また、地代にはいくつかの種類があり、契約時に「権利金」を支払っているか否かによって金額が変わる場合もあります。権利金とは、借地契約の締結時に借地人から土地の所有者へ支払うお金で、簡単にいえば、借地権の権利にかかるものです。権利金の額は、理論上「土地の時価×借地権割合」で算出されることが多いとされています。なお、権利金の支払いは法律で義務付けられているものではありません。慣習として支払われることが多いため、契約内容によっては権利金が設定されていないケースもあります。

【地代と併せて知っておきたい】底地と借地の違い

第三者に土地を貸す際は、「底地」と「借地」に分けて考えるのが一般的です。

「底地」とは、貸主（地主）が所有している土地のうち、借地権が設定されている土地の所有権のことです。借地人がその土地に建物を建てるといった目的で利用している場合、その土地を貸主の立場から底地といいます。つまり、底地も借地も同じ土地のことを指しますが、貸主の立場から見た呼び方が底地です。

貸主からしてみると、土地を所有していることに変わりはありませんが、底地は借地人に貸している土地であるため、土地の所有者が自由に利用することはできません。

「借地」とは、借地人が土地の所有者から借りている状態のことを指します。借地人（借主）の立場から見た呼び方が借地です。借地の上の建物を増築する際や売却するときは、土地の所有者（地主）の承諾が必要です。

●底地の買取相場について詳しくはこちら

地代の種類

権利金とは、借地権の設定時に貸主に対して支払うお金のことです。借主が貸主に支払う土地の利用料のことを「地代」といいます。

「通常の地代」とは、一般的には普通借地権において支払われる地代のことです。一方、「相当の地代」とは、一般的には定期借地権において支払われる地代のことです。

地代の相場

地代は、借地契約の内容に左右されます。土地を貸すときの借地権の種類には、「普通借地権」「一般定期借地権」「事業用定期借地権」などがあり、それぞれで一定の傾向があります。ただし、地代の相場は法律で定められているものではありません。土地の価値や立地条件、契約内容などによって変わるため、あくまで目安として考える必要があります。

※地価は簡易的に相続税路線価で求めた金額を用いることもあります。

以下で借地権の種類別に地代の相場を解説します。

なお、土地の条件によって貸すか売却するか、最適な活用方法は変わります。そのため、そもそも土地をどのように活用すべきか、どのような方法が金銭的な利点が多いかなどで迷われている場合は、不動産会社の無料査定を受けてみるのもよいでしょう。まずは三井のリハウスで、無料査定を受けてみてはいかがでしょうか。

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普通借地権

普通借地権とは、更新の概念がある借地権です。実質的に借主（借地人）の一方的な意思のみで更新が可能で、貸主からの更新拒絶は困難となっています。

普通借地権の地代相場は、住宅用の場合、固定資産税の3倍～5倍程度、商業施設の場合は、固定資産税の4倍～7倍程度に設定されることもあります。

普通借地権の地代相場は低く設定される傾向があるため、貸主は契約時に権利金をもらえることが一般的です。ほかにも、更新料・条件変更承諾料・譲渡承諾料・建て替え、増築承諾料・抵当権設定承諾料などがもらえることもあります。

一般定期借地権

一般定期借地権とは、更新の概念のない借地権であり、期間が満了した段階で更地にして貸主へ返還することが義務付けられている借地権です。年間借地料は、土地の利用用途によって異なり、住宅用の場合、地価の2％～3％程度、店舗など事業用建物の場合は、地価の4％～5％程度に設定されています。

事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、更新の概念のない借地権であり、建物が事業目的でのみ土地活用が可能です。地代は、相当の地代で設定されることが多くあります。相当の地代は、地価の6％程度が相場とされています。

●借地権の種類についてはこちら

地代の計算方法

地代の計算方法には、以下の4つの方法があります。

・公租公課から算出する方法 ・公示価格から算出する方法 ・路線価から算出する方法 ・取引事例から算出する方法

地代は、経済情勢や周辺環境など、さまざまな要素の影響を受けます。そのため、正確な数値を算出するのは困難ですが、上記の方法からおおよその相場を導くことは可能です。ここでは、地代のおおよその数値を計算するための4つの算定方法をご紹介します。

公租公課から算出する方法

地代の相場を求めるうえで一般的に利用されるのが、公租公課方式です。公租公課方式とは、固定資産税から算出する方法で、以下のように計算します。

・住宅地の場合：「固定資産税」の3倍～5倍程度 ・商業地の場合：「固定資産税」の4倍～7倍程度

固定資産税は、固定資産税納税通知書に添付されている「課税明細書」で確認できます。

●土地にかかる固定資産税について詳しくはこちら

公示価格から算出する方法

公示価格とは、「公示地価」や「基準地価」のことを指します。公示地価は、国土交通省のもと、2名以上の不動産鑑定士が「標準地」を鑑定・評価して決められた土地価格で、基準地価は、不動産鑑定士が都道府県が選定した「基準地」を調査し、それをもとにして決められた土地価格です。公示価格を用いた計算式は、以下のようになります。

相当の地代＝公示価格×土地面積×6％程度

●公示価格について詳しくはこちら

路線価から算出する方法

地代の相場は、相続税路線価からも算出できます。相続税路線価とは、「道路に面している土地1㎡あたりの価格」を指し、公示価格の8割程度に設定されていることが一般的です。

相当の地代＝相続税路線価×土地面積×6％程度

相当の地代の目安は、地価の6％程度とされていますが、具体的にどのような地価（時価や地価公示、路線価）を用いるかは契約当事者同士で決める内容です。

●路線価の計算方法についてはこちら

取引事例から算出する方法

対象としている土地と似た事例を集め、そこから地代の相場を算出するのが、取引事例から算出する方法です。「賃貸事例比較法」とも呼ばれます。

対象となる土地と似た条件の取引事例を集め、周辺の地代と比較し、日当たりや周辺環境などを加減します。実際の事例を参考に地代を決めるため、時価を算出できるのが特徴です。しかし、不整形地など特殊な土地の場合は、類似事例が少なく、算出できない可能性もあります。事例を多く集められる際は有効な手段ですが、データが乏しい地域では算出が難しい方法といえるでしょう。

周辺の土地の相場や類似事例に詳しい必要があるため、不動産会社などの専門家に依頼することをおすすめします。三井のリハウスなら、土地の相場を的確に算出できます。地代の設定が難しいという方は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

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●自分で調べられるサイトについて詳しくはこちら

地代が変わるタイミング

土地の価値は、経済や周辺環境に合わせて変動します。地代が変わるタイミングには、地価に変動があったときや固定資産税が増減したときなどが挙げられます。

土地の価値が変わっているにもかかわらず、地代は以前のままで適正な価格になっていないということもあり得ます。その際、貸主と借主の双方には、地代の見直しを求める「地代等増減額請求権」が設けられており、税金や地価に著しい変動があったときなどに行使できます。

以下で地代が変わるタイミングについて解説します。

固定資産税が増減した

地主の土地の固定資産税が増減したときは、地代改正のきっかけとなります。固定資産税は、貸主は納税通知書によって把握が可能です。一方で、借主は固定資産評価証明書を取得すると、変動額を推測することができます。

地価が著しく変動した

地価の著しい変動も、地代が変わるタイミングです。たとえば、再開発により周辺（もしくは地域）一帯の利便性が向上したときや、近隣地域が都市計画の予定地になった際などは、地代を見直す必要があります。

また、インバウンドなどによる経済の影響も地価に関係することがあります。借地が事業用（商業用）で利用客が見込める際は、地代の見直しを検討してみてもよいでしょう。ただし、地代の改定は一方的に決められるものではなく、請求した場合でも必ず認められるとは限りません。最終的には当事者間の合意や調停、裁判所の判断などによって決まります。

よくある質問

ここからは、地代に関するよくある質問をご紹介します。実際に地代の相場を計算してみるので、算出方法の参考にしてみましょう。

地代相場の調べ方は？

地代相場を調べる際は、参考にする価格によって調べ方が異なります。具体的には、実勢価格・公示地価・基準地価・固定資産税評価額・路線価から、おおよその地代相場が分かります。

それぞれの土地価格ごとに調べ方が異なるため、詳しい地代相場が知りたい場合は専門家に依頼するのがおすすめです。

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地代の坪単価の相場は？

前提として、地代の相場は、契約の種類や時期、利用用途などによって異なります。実務では、土地の使い方（住宅用・事業用）によって地代利回りも変わるため、広く共通する坪単価の相場を算出することは難しいでしょう。今回は、一般的な住宅の場合を想定して、公租公課方式でシミュレーションをしてみます。

【条件】 土地用途：住宅用地 土地面積：100坪 年間の公租公課（固定資産税）：30万円

【1坪あたりの公租公課】 土地全体の公租公課（30万円）÷土地面積（100坪）＝3,000円／1坪

【1坪あたりの地代相場】 住宅用地の公租公課の倍率は、3倍～5倍程度 1坪あたりの公租公課（3,000円）×公租公課倍率（住宅用）（3倍～5倍程度）＝9,000円～15,000円／1坪

よって、上記のシミュレーションにおいては、坪単価はおおよそ9,000円～15,000円となります。

地代は固定資産税の何倍が妥当ですか？

普通借地権の場合、地代の相場は、固定資産税の3倍～7倍程度です。住宅用地の場合は、3倍～5倍程度、商業利用の場合は、4倍～7倍程度が妥当とされています。

●固定資産税の計算方法について詳しくはこちら

借地権価格って何？

借地権価格とは、建物を所有する目的で他人の土地を利用できる「借地権」が持つ経済的価値のことです。借地権を売却する場合は、借主が得られる対価として機能し、相続・贈与の場合は、評価の基準となります。地代が低いほど、借地権価格は高くなり、地代が高いほど、借地権価格は低くなるのが一般的です。

借地権価格は簡易的に、土地の評価額に借地権割合をかけて算出することもあります。借地権割合とは、借主が持つ借地権の割合です。土地は、貸主が持つ底地権と、借主が持つ借地権に分けられ、概念上は「借地権価格＋底地価格＝更地価格」と考えられますが、実際には借地権価格と底地価格を合算しても更地価格に満たないことが一般的です。

たとえば、土地の評価額が2,000万円で借地権割合が60％の場合、借地権価格は、理論上は1,200万円（2,000万円×60％）です。しかし、実際には借地の残存期間や契約内容などにより、さらに安くなります。

●借地権の売却について詳しくはこちら

売却も選択肢の1つ！三井のリハウスへご相談を

ここまで、借地権別の地代相場や地代の計算方法などをご紹介してきました。実際に自分で相場を計算することもできますが、税金や地価はその土地ごとに変わるため、正確な数値を算出するのは簡単ではありません。

また、地代は安定した収入にはなるものの、決して高い額を見込めないということも事実です。そのため、余った土地を貸すのをやめて、その土地を売却することも検討してみてはいかがでしょうか？

三井のリハウスなら、豊富な取引実績から、ご所有の土地がどのくらいで売却できるのか、精度の高い査定を行えます。まずは、無料で行える売却査定を受けてみてはいかがでしょうか？土地を貸すか、売却するか、迷っている場合はお気軽にお問い合わせください。

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私道とは、個人や法人が所有、管理する道路を指します。そもそも道路には、私道と公道の2種類があり、公道は、国や自治体が管理する道路のことをいいます。

私道に接する物件を売却や建築する場合、その私道が建築基準法上のどの種類に該当するかが重要です。以下で私道に関連する代表的な3つの種類をご紹介します。

なお、自身が所有する物件がどのような道路に接しているのか分からない場合でも、不動産の無料査定が受けられます。三井のリハウスの無料査定は、Webから簡単にお申し込みできますので、ぜひ受けてみてください。

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位置指定道路（42条1項5号）

位置指定道路とは、土地を宅地として開発する際、所有者が申請して特定行政庁から道路としての指定を受けた道路のことをいいます。この道路では、幅員が4m以上確保されています。

既存道路（42条1項3号）

既存道路とは、建築基準法が施行された1950（昭和25）年11月23日の時点で、既に幅員4m以上あった道路のことです。古くからある市街地の道路に多く、登記上は個人の私有地であっても、長い間公共の道路として利用されているケースが多いのが特徴です。

2項道路（42条2項）

2項道路は、建築基準法施行時に既に建物が立っていた幅員4m未満の道路を指します。2項道路では、将来的に建物を建て替える際に、道路の中心線から2m下がるセットバック（敷地後退）が必要です。この場合、後退した部分は道路として扱われます。

私道持分とは？2つの種類

私道持分とは、共有している私道に対しての所有権の割合を指します。私道の所有形態には、主に共有型（共同所有型）と分有型の2つのパターンがあります。

共有型

共有型とは、1筆の私道を複数人の共有名義で所有する状態のことです。たとえば、上の図のようにA～Dの土地の所有者が、私道を全員で共有している場合、各自が適切な持ち分割合で4人が持分を登記しています。道路全体を全員で管理するため、土地の権利関係が比較的公平に保たれやすい傾向があります。

分有型

分有型とは、私道を細分化して分筆（1筆の土地を分割して複数の土地として新たに登記すること）し、それぞれの土地を各所有者が単独所有している状態のことです。新しく開発された分譲地などでは、離れた位置にある私道を所有するケースもあります。公道に出るために概念上は他人の所有地を通ることになるため、互いに通行権を認め合う契約や合意が不可欠です。

前面道路の私道持分がない建物や土地が売れないといわれている理由

前面道路の私道持分がない物件は、将来的な権利の不安定さの懸念や住宅ローンの審査に通りにくい側面があります。そのため、買い手が付きにくい傾向があり、売れにくいといわれることがあります。普段、私道を利用していても、その私道持分がないケースも存在します。

ここでは、前面道路の私道持分がない場合の具体的な以下の2つの懸念点を解説します。

・ガスや水道の掘削工事をするために承諾料が必要な可能性がある ・住宅ローンを組めない可能性がある

ガスや水道の掘削工事をするために承諾料が必要な可能性がある

建物の新築やリフォーム、水道管の破裂修理などは、道路を掘り返して配管工事を行わなければならず、工事の際に私道所有者の掘削承諾書が必要になることは売れないといわれる理由の1つです。承諾が得られないと工事ができず、承諾を得るために承諾料を要求されるケースがあります。私道所有者との交渉が難航すると、インフラ設備の維持管理ができなくなります。手間のかかるやりとりを避けたいため、売れにくくなるといわれています。

住宅ローンを組めない可能性がある

前面道路の私道持分がない不動産は住宅ローンを組めない可能性があることも売れないといわれる理由として挙げられます。金融機関は、将来的にトラブルが起きる可能性がある物件への融資に慎重です。前面道路の私道持分がなく、周辺の私道の掘削の承諾を得られない場合、住宅ローンの融資対象外となるケースがあります。買い手がローンを利用できないことは、売れにくい大きな要因となり得ます。

前面道路の私道持分がない建物や土地を売るための3つの方法

一方で、前面道路の私道持分がない物件でも、私道持分の取得や通行・工事の許可により、スムーズな取引が可能です。以下で詳しく解説していきます。

前面道路の私道持分を取得してから仲介で売却する

前面道路の私道持分がない不動産を手放す確実な方法は、現在の私道所有者から全ての持分を買い取ることです。前面道路の私道全ての持分を所有すれば、掘削等の権利を得ることができ、公道に接する土地と同等の条件で売却しやすくなるでしょう。

なお、三井のリハウスでは、不動産査定を無料で行っています。豊富な実績による精度の高い査定を、ぜひ受けてみてください。

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通行や工事の許可を得たうえで売却する

持分の取得が難しい場合、私道所有者から通行・掘削の承諾書を取得しましょう。第三者（買い手）へも承諾を承継するという文言を入れることで、買主の不安が払拭され、住宅ローンの承認も得やすくなります。

買取業者に売却する

個人への売却が難しい場合や、早急に現金化したい場合は、不動産買取業者による買取が有効です。私道リスクを解消するノウハウを持っている買取業者であれば、承諾書がない状態でも現状のまま買い取ってくれることもあります。ただし、不動産買取の場合は、仲介に比べて成約価格が低くなることを十分に理解しておきましょう。

●不動産買取についてはこちら

私道は売れない？

理論上は、私道自体を売ることができます。ただし、私道単体での価格は無償もしくは極めて低廉となることが一般的です。そのため、私道は私道に付随する宅地と一体として売ることが現実的な選択肢です。

私道を含む不動産の売却を検討する際は、実績のある不動産会社へ相談するのがおすすめです。三井のリハウスは累積取扱件数100万件以上の実績を持っています。まずは無料査定でご所有の不動産がいくらくらいで売却できそうかをご確認ください。

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よくある質問

ここでは、前面道路の私道持分がない建物や土地の売却について、よくある質問に答えていきます。

前面道路の私道持分がない建物や土地を手放したいときの方法は？

一般的な仲介による売却以外で、前面道路の私道持分がない建物や土地を早く手放したいときの現実的な方法は、前面道路の私道持分を持っている隣地所有者などへの売却です。実際に売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して進めることをおすすめします。

そのほか、不動産買取業者による買取を依頼するのも1つの手です。ただし、不動産買取業者に買い取ってもらった場合の不動産成約価格は、仲介で売った場合の6割～8割程度になります。そのため、どうしても早く手放したいといった状況でなければ仲介による売却から検討しましょう。まずは、不動産会社に査定を依頼して、保有する不動産にどのくらいの価値があるのか確かめることが大切です。

三井のリハウスでは不動産査定を無料で承っています。豊富な実績による精度の高い査定をぜひ受けてみてください。

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前面道路の私道持分がない建物や土地の売却で起こり得るトラブルは？

主なトラブルとして、承諾書の承諾料をめぐるトラブルや、買い手の住宅ローン審査が通らないトラブルがあります。これらのリスクを未然に防ぐために、媒介契約を結ぶ段階で不動産会社に私道の状況を確認してもらいましょう。

前面道路の私道持分がない建物や土地は自治体に買い取ってもらえる？

十分に土地を活用できる場合を除いて、前面道路の私道持分なしの土地を自治体に売却できるケースはほとんどありません。また、相続した土地で「相続土地国庫帰属制度」を利用する場合でも、隣地の所有者との訴訟をしなければ通常の管理や処分ができない土地は、国に引き取ってもらえない可能性があります。

【体験談あり】私道持分がない土地や建物を売るためのポイント

売却する土地や建物に私道持分がない場合、売却後に買い手が通行・掘削の許可を得られなかったり、第三者の土地を通る際の通行料を請求されたりするといった、トラブルに発展することがよくあります。そのため、売却の際は信頼できる不動産会社に、売却後に起こり得るトラブルについて相談したうえで売却を進めるのがおすすめです。

ここでは、実際に三井のリハウスを利用してトラブルを起こすことなく売却に成功した方の体験談をご紹介します。

【50代・私道持分についてのアドバイスを受けて売却に成功した方の体験談】 古家がある土地の売却で丁寧に対応してもらいました。隣家との境界線の確認や私道負担の範囲等、いろいろなアドバイスをいただき、関係する4軒ともめることなく進められました。更地にした後、無事に売却できました。東京在住で大阪の土地を売却したため、あまり時間をかけられませんでしたが、担当していただいた方のおかげで納得のいく結果になりました。

私道や前面道路の私道持分がない土地や建物を手放したいなら三井のリハウス

前面道路の私道持分がない土地や建物の売却は、近隣との権利関係や承諾書の作成など、高度な専門知識が求められます。私道持分の取得や通行・工事の許可を得たうえで、手放す方法を検討しましょう。

累計取扱件数100万件を超える三井のリハウスでは、不動産の無料査定を承っております。豊富な取引実績にもとづき、私道所有者との交渉サポートから、リスクを最小限に抑えた売却戦略のご提案まで、トータルでサポートいたします。私道や、前面道路の私道持分がない土地や建物の売却でお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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「古い家」に明確な定義は存在しません。そのうえで、判断の目安は主に以下の2点です。

・法定耐用年数 ・耐震性

法定耐用年数

古い家か否かを判断する目安の1つは、「築年数が法定耐用年数を超えているかどうか」です。ただし、法定耐用年数とは、税額計算において減価償却費を求めるための期間であり、実際の建物の寿命とは異なります。

そのため、法定耐用年数をすぎても適切な修繕や維持管理を行っていれば問題なく住み続けられますし、一概に「古い家」とはいえません。しかし、注意すべきは、金融機関のなかには法定耐用年数を価値判断の基準にしているところも多いという点です。たとえば、木造住宅は22年を超えていると、住宅ローンの審査が厳しくなる金融機関もあります。従って、購入するときだけでなく、売却するときにも影響があるため、建物の法定耐用年数を知っておくことも大切です。

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耐震性

古い家の目安として、現在の建築基準法で定められている耐震基準を満たしているかどうかも挙げられます。

現在の耐震基準が導入される前の基準（旧耐震基準）では、10年に1度発生すると想定される中規模の地震動（震度5程度の揺れ）でも建物が一定時間倒壊せず、破損の程度も補修可能な範囲の構造であることが条件とされていました。

一方、1981（昭和56）年6月から導入されている現在の新耐震基準では、震度6～7程度の揺れで損傷はしても、一定時間倒壊・崩壊しない耐震性があることが条件とされています。建築基準の変更により、新耐震基準を満たしていない家は「旧耐震基準で建てられた古い家」と見られることが多く、特に住宅ローンの審査において厳しく判断されることがあります。

なお、新耐震基準を満たした建物とは、1981年6月以降に建築確認済証の交付を受けた建物が該当します。完成時期が1981年6月以降でも、旧耐震基準の建物がある点には注意が必要です。

古い家（空き家）を所有することのリスク

古い家、特に空き家を所有しているだけでも、場合によっては負担が増えることになるかもしれません。たとえば金銭面だけでなく、管理の手間など所有者にとって負担が発生するほか、周囲に実害を及ぼすリスクもあります。特に空き家となった古い家を所有していることの主なリスクは以下の3つです。

・第三者への危害 ・周辺への悪影響 ・税負担の増加

それぞれのリスクについて解説します。

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第三者への危害

人が住んでいない空き家は傷みやすく、築年数以上に劣化が進んでしまうといわれています。特に建物の管理がなされていない空き家では、外壁や塀などの部材の落下や庭木の枝のはみだしなどで、近隣の建物や通行人などの第三者に危害を加えてしまうリスクもあるでしょう。また、最悪の場合、建物が倒壊し、隣地への被害や道路の通行障害など大きな被害を生む原因となることもあります。

周辺への悪影響

空き家となった古い家を管理せず放置すると、敷地に雑草が生い茂り、害虫や害獣の巣になるリスクもあります。害虫や害獣の悪臭などの被害が近隣に及ぶと、クレーム対応に追われてしまうこともあります。

また、空き家となった古い家は、ごみの不法投棄や建物の外壁の損傷・汚損などにより景観を損ねてしまうこともあり、やはり周辺へ悪影響を与えかねません。

さらに、不法侵入など犯罪の拠点となるリスクもあります。たとえば、禁止植物の栽培拠点や、犯罪者や不審者の潜伏場所となった事例もあり、周辺の治安悪化の原因となることもあります。

税負担の増加

空き家となった古い家を放置すると、固定資産税や都市計画税が高くなるリスクがあります。通常、居住用の建物が建っている土地には特例が適用され、固定資産税や都市計画税において以下のような軽減措置が認められています。これが住宅用地の特例です。

しかし、2015年（平成27年）「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家特措法」）」が施行され、「特定空家等」に認定されると、上記の固定資産税や都市計画税の軽減措置の対象から除外されることになりました。

さらに、2023（令和5）年12月に「空家特措法」が改正され、「特定空家等」だけでなく、特定空家等となる恐れのある「管理不全空家等」であると自治体から指定され勧告を受けると、軽減措置が適用外になることになりました。そのため、空き家の維持管理を怠っていると、土地にかかる税負担が数倍になる恐れがあります。維持管理に手間や費用をかけたくない場合は、早めの売却が望ましいでしょう。

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古い家は解体せずに売却するのがおすすめ？

古い家を売却する際、解体すべきか建物を残したまま売却すべきかという点も懸念材料といえるでしょう。結論としては、費用負担を抑えるなら解体せずに売るほうがおすすめです。建物を残したままであれば、取り壊すための解体費用がかからないうえ、所有している間は更地よりも固定資産税や都市計画税は低く抑えられます。

家を解体する費用は決して安価ではありません。更地にするためにかかった解体費用以上に、成約価格が高くなるとは限らず、不要な自己資金の持ち出しになる恐れもあります。また、古い家を解体してしまうと、税負担を軽減する「住宅用地の特例」が適用されなくなり、土地にかかる固定資産税や都市計画税の負担が増えてしまいます。

ただし、維持管理の負担が大きい場合、また家の老朽化が進んでおり倒壊リスクが高い場合などは、更地にするほうがメリットが大きいケースもあります。

保有する家の状況や、周辺の中古住宅のニーズなどによって判断の目安は変わります。まずは不動産会社に、家が今いくらぐらいで売れそうか査定を依頼してみましょう。その際、不動産会社へ更地で売るほうがよいのか、建物をそのままにしたほうがよいのか相談することをおすすめします。

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古い家を上手に売る方法

ここでは、売却が困難といわれる古い家を上手に売る2つの方法をご紹介します。

・古い家は解体せずに売る ・空き家バンクを利用する

それぞれ詳しく解説します。

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古い家は解体せずに売る

古い家を売却するときは、土地に焦点を当て、「古家付きの土地」として売却する方法もあります。「古家付きの土地として販売する」とは、建物は建っているものの、その建物の価値は評価せず、土地の価値のみを基準に売却することをいいます。古い家があるまま解体の費用と手間をかけずに売ることができるため、売主にとって大きなメリットでしょう。また、土地が欲しい人と、建物の状態によっては今ある建物を利用してしばらく住んでから新築の家を建てたい人の両方がターゲットとなるため、売却の可能性も広がります。

空き家バンクを利用する

自治体が運営する空き家バンクを利用すれば、不動産会社に仲介や買取を依頼せずに古い家を「売り物件」として買主を募集できます。空き家バンクとは、空き家の有効活用を目的として自治体が管理するデータベースに空き家情報を登録し、賃貸や売買物件情報として空き家を利用したい人に紹介する仕組みです。

空き家バンクは、一般的に仲介手数料が発生せず、立地の悪さや価格の安さにより不動産会社に仲介を断られてしまった物件でも登録できる点がメリットです。ただし、自治体によって空き家バンクに登録できる物件の条件があるため、全ての物件が登録できるわけではありません。

なお、空き家バンクでの成約価格は低くなる傾向があり、場合によっては無償で買主を募集しているケースもあります。自治体によっては指定した不動産会社を介して取引することもありますが、通常、売買契約は当事者同士で行うため、物件や取引条件についてトラブルが発生する恐れがある点は認識しておきましょう。なお、不動産会社が介在するときは、仲介手数料が発生する場合もあります。

ここでご紹介した2つの売却方法のほかに、家をリフォームして売る選択肢もありますが、この場合は、リフォーム費用と売り出し価格とのバランスを考えることが大切です。詳しくは、以下をご覧ください。

●不動産・マンションの売却前のリフォームについてはこちら

古い家を売る際の流れ

古い家を売る際には以下の5つの手順に沿って適切に進めましょう。

1．査定を依頼して売却方法の相談をする 2．媒介契約を結ぶ 3．売却活動を開始する 4．売買契約を締結する 5．代金の決済を行って物件を引渡す

それぞれの手順について詳しく解説します。

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1．査定を依頼して売却方法の相談をする

まずは不動産会社に査定を依頼し、物件の現在の相場価格を把握します。できれば、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

この際、古い家の場合は前述の通り、古家がある土地として売るか、更地（解体）にして売るかを不動産会社に相談することも大切です。建物の状態やエリアの需要によって有利な売却方法が異なるため、プロの意見を聞きながら方針を固めましょう。

2．媒介契約を結ぶ

査定額や売却方法に納得でき、信頼できると思ったら、正式に仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの特徴を理解したうえで、自分に合った契約形態を選びましょう。

●媒介契約についてはこちら

3．売却活動を開始する

不動産会社は、不動産会社間の物件情報共有システム「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」（通称：レインズ）に登録して、ほかの不動産会社の顧客にも物件を紹介してもらいます。併せて、自社のホームページや不動産ポータルサイトなどのインターネット情報サイトに物件情報を公開するほか、店頭やチラシ広告などを通じて、買い手を探します。

購入検討者は、細かい物件に関する質問や内覧を希望して、具体的に検討します。居住中であれば、購入検討者からの内覧の希望に売主が対応し、空き家であれば、不動産会社が対応してくれます。古い家の場合、汚れや傷みが目立つこともありますが、可能な範囲で清掃や換気を行っておきましょう。

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4．売買契約を締結する

購入希望者と価格や条件面で折り合いが付いたら、仲介する不動産会社が売主と買主の日程を調整して、売買契約を結びます。契約時に手付金として、売買代金の一部を買主が売主に支払います。

契約条件のなかでも重要となるのが「契約不適合責任」の扱いです。この点については、売主が負う責任の範囲を不動産会社と相談し、売り出し前にあらかじめ整理しておきましょう。なお、売主が把握している不具合については、事前に買主へ伝える義務があります。

契約不適合責任は範囲を限定して免責とすることもありますが、すべての責任を免れることができるわけではありません。このような条件を整理したうえで、契約に進みましょう。

5．代金の決済を行って物件を引渡す

売主、買主双方の引渡し準備が整ったら、不動産会社が売主と買主の日程を調整して、売買代金の決済と物件の引渡しを行う日を決めます。決済日に買主から売買代金の残代金を受け取り、同時に固定資産税等の清算も行います。代金等の受け渡しが完了したら、土地や建物の所有権を売主から買主へ移転し、引渡しを行います。通常、決済は司法書士立ち会いのもと行われ、書類を確認後、司法書士が所有権移転登記などの申請手続きを行います。建物がある場合は、このときに鍵も引渡します。

更地渡し（土地の売買契約後に建物を解体して更地の状態にして引渡す方法）を選択した場合は、決済日までに解体工事を完了させ、建物登記を抹消（建物滅失登記）しておく必要があります。

古い家を売る際の注意点

古い家を売る際には、できるだけ費用を抑えるために以下の4つに注意をしましょう。

・固定資産税や都市計画税が上がるタイミングがある ・解体費用などの補助金活用には条件がある ・解体費用は業者によって差が生じやすい ・不要な家財などの処分は早めに

それぞれ詳しく解説します。

固定資産税や都市計画税が上がるタイミングがある

更地にして古い家を売る場合、建物を解体する時期には注意が必要です。固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点の状態で決定されます。もし1月1日時点で更地になっていると、住宅用地の特例が適用されず、その年の固定資産税や都市計画税が大幅に上がってしまいます。売却のめどが立ってから解体するなど、タイミングを慎重に検討しましょう。

解体費用などの補助金活用には条件がある

古い家を解体して更地にする場合や、耐震補強を行う場合、自治体によっては、補助金や助成金が出ることがあります。特に倒壊の危険性のある空き家やブロック塀の撤去などは対象になりやすい一方、多くの制度は工事契約前や着工前の申請が必須です。

補助金や助成金の交付条件と売却（引渡し）のタイミングを十分確認しておかないと補助金等が受け取れないこともあります。売却前の準備の段階で、役所の窓口やホームページで利用できる制度がないか確認しましょう。

解体費用は業者によって差が生じやすい

更地渡しを条件に売却する場合、解体費用は売主の負担です。解体費用は業者によって金額に差があるため、複数の解体業者から相見積もりを取ることが大切です。ただし、あまり費用が低過ぎる解体業者の場合、不法投棄などのリスクも否定できないため、実績のある業者や不動産会社から紹介を受けた業者を選ぶのが安心です。

また、解体のスケジュールと引渡しのタイミングにも注意しましょう。引渡しまでに解体だけでなく、解体証明を解体業者に発行してもらい、その後建物滅失登記まで行う必要があります。引渡しが遅れると契約違反になる可能性もあるため、計画的に進めましょう。

不要な家財などの処分は早めに

原則として、物件の引渡しまでには、建物内にある家具や家電、庭の不用品など残置物がないように全て撤去する必要があります。

古い家には家財が残されていることもありますが、その場合、自分で処分するのか、業者に依頼するのかによって手間や費用が大きく変わってきます。引渡しまでには撤去を完了させる必要があるため、売却のスケジュールを踏まえて早めに計画を立てましょう。引渡しまでに時間がなくなり、全く自分では処分せず、全てを業者に依頼して処分すると、処分費が高くなってしまうことがあります。

古い家を売るときに使える税制優遇措置とは？

古い家を売却した場合も、物件の譲渡価格から、取得費用と譲渡費用を差し引いたものを「譲渡所得」と呼び、譲渡所得がプラスの場合には、所得税や住民税などの税金が課されます。なお、要件を満たせば税負担を軽減できる特例が利用可能です。主な特例は以下の3つです。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 ・マイホームを売ったときの軽減税率の特例 ・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

売却した古い家が自宅の場合、一定の要件を満たしてこの特例が適用されれば、所有している期間に関係なく、3,000万円まで控除されます。なお、売却益が3,000万円以下であれば、確定申告は必要ですが、譲渡所得にかかる所得税や住民税がかかりません。

適用されるには、要件を満たす必要があるので、国税庁のサイトで当てはまるかチェックしてみましょう。

●3,000万円の特別控除の要件はこちら

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却した古い家が自宅の場合、売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていれば、もう1つ特例を受けられる可能性があります。要件を満たすと、上記の3,000万円の控除に加えて、長期譲渡所得（所有期間が5年を超える不動産を売ったときの譲渡所得）の6,000万円以下の部分について、通常より低い税率で計算する軽減税率の特例を受けられます。

●軽減税率の特例の要件はこちら

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

自宅以外でも相続によって取得した空き家を売却したとき、要件を満たせば、プラスとなった譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。この特例の要件の1つは、1981（昭和56）年5月31日以前に建築された区分登記建物（マンション）ではない古い家であることで、古い一戸建てが対象となっています。ほかの要件については、以下の国税庁のページで確認しましょう。

●被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例についてはこちら

古い家でも、土地の評価によっては高値で売却できるケースもあり、売却益が発生する場合は、上記の特別控除や軽減税率の特例が利用できるか検討しましょう。

また、自宅としての買い替えなら「特定の居住用財産の買換えの特例」、譲渡損失が生じた場合は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といった税の優遇措置を利用できる可能性があります。

【体験談あり】古い家を売るためのコツ

築年数が経過した家は、築年数の新しい物件に比べて売却のハードルが高くなる傾向があります。スムーズに売るコツは、買主の不安を取り除く工夫をすることもその1つの方法といえます。

まずは、ホームインスペクション（住宅診断）の実施を検討しましょう。古い家の購入検討者は、基礎や構造部分、屋根や外壁、上下水の配管など素人が見ても分からない欠陥に対して不安を感じます。そこで、住宅診断士による調査を行い、建物の状態を明らかにすることで、買主の不安軽減に役立つでしょう。

万が一不具合が見つかった場合でも、契約時に物件の状態をきちんと告知しておくことで、引渡し後のトラブルを避けやすくなります。ホームインスペクションを希望する場合は、不動産会社に相談して専門家を紹介してもらうとよいでしょう。

また、古い家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことも大切です。古い家は、そのまま売るか更地にするかといった判断も必要なため、不動産会社の知見や実績がスムーズな売却につながります。「築年の古い家の取引実績はあるか」「査定額に根拠はあるか」「担当者の対応は誠実か」といった点をしっかり見極めましょう。

三井のリハウスでは、地域密着型の店舗展開と豊富な取引実績から、古い家の売却も手厚くサポートしております。ぜひ一度査定をお試しいただき、気になることはお気軽にお問い合わせください。

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【60代・築90年の自宅を売却成功した体験談】 ちょうど2年前の3月に、66歳にして初めての引越しをしました。築90年にもなる家は老朽化が激しく限界でした。自宅を売却するにあたって考えた末に三井のリハウスさんにお願いしました。何かと不安もありましたが、担当の方が都度解消してくれました。引越し当日は朝からあいにくの雨でしたが、トラックが出発する時間になると薄日が射してきて縁起がよいとうれしかったです。三井のリハウスさんを選択して大正解だったと思いました。本当にありがとうございました。

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よくある質問

古い家を売る際の質問には、金銭的なものが多い傾向があります。

・古い家を売る際には相場価格からどのくらい下がる？ ・古い家の解体費用はどれくらいかかる？

それぞれ詳しく説明します。

古い家を売る際には相場価格からどのくらい下がる？

結論からいうと、物件によって異なるため、一概にいくらくらい下がるとはいえません。

たとえば、国土交通省の資料では「木造住宅は築20年で一律に市場価値がほぼゼロになる」といった傾向が示されています。つまり、築年の古い家の市場価値は、土地の価格相場に近いものになります。ただし、古い家がある分は更地価格よりも下がるということが一般的です。

一方、近年はリフォーム済みで内装がきれいな物件や維持管理がしっかりとされた物件で、十分使用が可能な物件ならば、築年数が古くとも建物に価値が付くケースもあります。建物が古いから価値がないと決め付けず、まずは査定を依頼してみることが大切です。

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古い家の解体費用はどれくらいかかる？

家の解体費用は、構造や立地によって異なりますが、一般的な2階建ての木造住宅の場合、坪単価4万円～7万円程度が目安（30坪の家で約120万円～210万円）です。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合はさらに単価が高くなります。また、道が狭くて重機が入らない場合や、庭木・ブロック塀などの撤去物が多い場合は、追加費用がかかることが一般的です。

古い家の上手な売却は査定から

最適な売却プランを立てるためにも、まずは査定を受け、不動産会社に売却方法について相談してみてはいかがでしょうか？不動産の知識を持つプロが、売却する家の資産価値や状態を考慮し、最適な売却方法を提案してくれるでしょう。

三井のリハウスでは、地域密着型の店舗展開と豊富な取引実績から、家を売るお客さま一人ひとりに寄り添った売却プランを提案しています。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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空き家になった実家の立地がよく、活用したいと考えている場合は、賃貸住宅にする選択肢がおすすめです。たとえば、親が亡くなって家を相続したり、高齢者施設に入所したりした場合、もともと住んでいた実家をどうするか考えなければなりません。空き家になった実家の主な活用方法としては、以下の3つがあります。

・売却する ・自己使用する（別荘、セカンドハウスなど） ・賃貸住宅にする

実家を売却する際には、そのままの状態で売る方法と、リフォームしてから売る方法の2つがあります。家が古いまま売りに出すと買い手がつきにくい可能性がありますが、リフォームを行えば買い手への印象がよくなる反面、その分の費用がかかります。

空き家になった実家を自己使用する方法もありますが、利用していない期間にも維持費がかかる点には注意が必要です。

実家を活用して定期的に収入を得たい方や、家を手放す決心がつかない方は、賃貸住宅に出すことを検討してみるのもおすすめです。この記事では、実家を貸すことのメリットや注意点について解説します。

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実家を貸す前に考えるべきポイント

空き家になった実家を賃貸住宅にするために考えるべきポイントとしては、「家の状態を確認する」「賃貸に出す期間を定める」「貸し出す前に家の荷物を整理する」の3つが挙げられます。特に、設備や内装だけでなく、立地を考慮することも重要です。なぜなら、家の周辺にスーパーや病院などの生活利便施設がない場合は、借主を見つけにくい可能性があるからです。

それぞれのポイントについて、以下で詳しく見ていきます。

家の状態を確認する

実家を賃貸住宅にする前に、まず家の状態を確認してみましょう。たとえば、家の内装や設備の劣化状況、耐震性などは重要なチェック項目です。実家の築年数が経過し、壁紙や水回りなどが古くなっている場合は、そのまま賃貸住宅として貸す前に、リフォームを検討するのもおすすめです。リフォームをすることで、清潔感のある環境が整い、借主にとって魅力的な物件になるでしょう。

賃貸に出す期間を定める

空き家になった実家を貸し出す前に、期間限定にするか、長期的に貸し出すかを決めておく必要があります。というのは、契約期間によって契約方法が異なり、賃料に違いが生じるためです。貸主と借主の間で結ばれる契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種類があります。それぞれの特徴や違いについて、以下の一覧表にまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

親や自分が将来的に実家に戻る可能性があれば、定期賃貸借契約を結ぶことがおすすめです。

普通賃貸借契約は、賃貸住宅についての契約としては一般的ですが、契約の更新が前提であり、原則として貸主は契約の更新を拒否できません。また、更新を拒否できたとしても、立ち退き料を支払う場合がほとんどです。

一方で、定期賃貸借契約では、契約時に貸主が契約期間を設定できます。そのため、契約が満了すれば借主の事情に関係なく、再契約しないことも可能です。ただし、契約終了の1年から6か月前には、契約終了や再契約の通知を送る必要がある点に注意しなければなりません。

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貸し出す前に家の荷物を整理する

実家を賃貸に出す際には、もともと使用していた家具や家電の扱いを考えなければなりません。一般的には、必要最低限の整理をして借主も使える形で残すか、全て片付けるかのいずれかになるでしょう。

家具や家電を残しておく場合は、整理の手間を抑えられることに加え、家具や家電が物件の付加価値になることもあります。一方で、それらをどのように使ってもらえるかは分かりません。また、家具・家電付きの物件にニーズがあるのは、単身者や海外からの移住者など特定の層に限られます。そのため、一般的なファミリー層をターゲットとする場合は、付加価値になりにくいとも考えられます。なお、残しておいた家具や家電も所有者は貸主となり、借主が勝手に改造したり処分したりできないため、トラブルになるリスクもあります。

全ての家具や家電を片付ける場合は、新居やトランクルームへ移動させるか、処分することになります。片付けに手間はかかるものの、貸主、借主双方にとってメリットとなる場合もあるでしょう。

どちらの方法がより自分に適しているかを、慎重に考えて判断しましょう。

実家を貸し出すメリット

実家を貸し出すメリットのなかでも代表的なのは、継続的に家賃収入を得られる点です。毎月得られる賃料は、生活費に加えて将来の資産形成にも役立つでしょう。この点も含めて主なメリットをまとめると、以下の5つが挙げられます。

・家賃収入を継続的に得られる ・空き家による物件の劣化の対策になる ・家の維持管理コストが軽減される ・家周辺の治安悪化を防げる ・住み直す必要性が出た場合に対応できる

これらのメリットについて、それぞれ解説します。

家賃収入を継続的に得られる

実家を貸し出す際の大きなメリットは家賃収入（賃料）を得られることです。家賃収入は、借主が見つかれば基本的には毎月得られるものであり、将来の貯蓄や生活費の補填など、家計の安定にも役立ちます。

空き家による物件の劣化の対策になる

掃除や換気が行われない空き家は、通常よりも劣化が早く進む傾向があります。そのため、実家を残すとしても、賃貸に出して誰かに住んでもらうほうが、建物の劣化を遅らせることができるでしょう。また、借主が家の不具合に気付いてくれるため、適切なタイミングでメンテナンスができます。

家の維持管理コストが軽減される

空き家になった実家を維持していると、固定資産税や火災保険料に加えて、毎月の光熱費、清掃や庭木の剪定費用などが発生します。しかし、賃貸に出すことで光熱費のようなコストがかからないほか、必要な税金や保険料も家賃収入で相殺できるため、実質的な負担を減らせるでしょう。

家周辺の治安悪化を防げる

実家を賃貸住宅として貸し出すと、治安の悪化を防ぎ、家周辺の環境改善につながる点もメリットです。実家が一戸建ての場合、空き家のままにしておくと、空き巣や放火の被害にあったり、害獣や害虫のすみかになったりする問題が考えられるでしょう。また、荒れた状態のまま放置していると、隣人から苦情が来る恐れもあります。実家を賃貸物件として貸し出すことで、これらのリスクを防止することができます。

住み直す必要性が出た場合に対応できる

実家を貸し出すと、将来家に戻りたい場合にも対応しやすい点がメリットです。実家を貸し出していても、物件の所有権は変わりません。そのため、親族や知人が将来的に実家に戻る可能性がある場合は、契約期間を自由に設定できる定期賃貸借契約の締結をおすすめします。

また、転勤や出張などで家を長期間空ける場合も、空き家のままにしたり、売却を急いだりせず、賃貸に出すことがおすすめです。前述した通り、借主が住みながら家をメンテナンスできることが理由として挙げられます。

実家を賃貸に出すデメリット

実家を賃貸住宅として貸し出す際のデメリットには、主に「空室期間中には収入が得られない」「入居者トラブルが起きる可能性がある」の2つが挙げられます。

空室期間中は家賃収入を得られないことに加えて、固定資産税や火災保険料などの維持管理費用は引き続き発生するため、経済的な負担が増える点に注意が必要です。そのため、事前に空室期間を見据えて余裕のある資金計画を立てましょう。併せて、空室期間を最小限に抑えるために、不動産仲介会社へ依頼し、適切な募集戦略を立ててもらうこともおすすめです。

また、騒音やごみ出しルール違反などの近隣住民間の問題や、賃料滞納のようなトラブルが起きる場合もあります。入居者トラブルを貸主自身で直接解決するのは、困難かつストレスも多大です。そのため、トラブルが起きたときは経験豊富な賃貸管理会社に依頼して、対応してもらうのがよいでしょう。

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実家を賃貸に出す際の注意点

実家を賃貸に出す際に注意すべき点としては、「借主が物件を傷つけてしまうリスクがある」「確定申告が必要な場合がある」の2つがあります。借主の不注意で傷が付いた場合、原状回復義務によって原則借主が修繕費用を負担しますが、場合によっては貸主が対処しなければなりません。そのため、どこまでの損傷を許容できるかを事前に検討しておくことが必要です。

これらの注意点について、1つずつ解説します。

借主が物件を傷つけてしまうリスクがある

借主の生活習慣や性格は、ほとんどの場合、契約前には分かりません。そのため、実際に住み始めてから、借主が建物や設備を粗雑に扱ってしまうことも考えられるでしょう。

借主が住むことで損傷が生じた場合、その修繕費を借主・貸主のどちらが対処するかは状況によります。賃貸住宅で起きたさまざまなトラブルの対応事例については、国土交通省がまとめているので、参考にしてみましょう。

●民間賃貸住宅に関する相談対応事例集はこちら

これらのトラブルが実家で発生した場合を想定して、どこまで許容できるか事前に考えておくとよいでしょう。

確定申告が必要な場合がある

実家を貸し出し、年間20万円以上の不動産収入を得ると、確定申告をしなければなりません。確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間で得た所得に対して、納税額を計算して確定する手続きのことです。さらに、家賃収入については、毎月の賃料だけでなく、礼金や契約更新にかかる更新料も収入に含まれる点に注意しましょう。

実家を賃貸として貸し出すまでの流れ

実家を賃貸住宅として貸し出すためのファーストステップとして、まずは不動産会社に依頼の相談をしてみましょう。不動産会社に依頼することで、入居者の募集から管理業務まで代わりに行ってくれます。実家を賃貸にするまでの一般的な流れは、以下の通りです。

1．賃貸管理業務を代行する不動産会社に依頼する 2．入居条件や家賃などを決める 3．借主を募集する 4．賃貸借契約を締結する

賃貸経営を行う際は、借主の募集や家賃の徴収、設備の修繕、税金の納付など多くの管理業務をこなさなければなりません。これらを貸主個人で行うのは難しいため、賃貸管理業務を代行する不動産会社に委託することが一般的です。委託する不動産会社を選ぶ際は、取扱実績が豊富で対応が丁寧な会社を選びましょう。

三井のリハウスでは、市場調査にもとづいた適切な賃貸プランをご提案するほか、全国的なネットワークを活用した幅広い集客も可能です。賃貸管理会社をお探しの際は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

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実家を賃貸に出す際によくある質問

ここでは、実家を賃貸に出す際によくある質問に答えていきます。この記事では、以下の4つの質問をご紹介します。

・リフォームを借主に依頼してもよい？ ・リフォームはどれくらいすべき？ ・親族に貸してもよい？ ・管理会社を探すときのポイントは？

リフォームを借主に依頼してもよい？

結論からお伝えすると、リフォームは借主に依頼できます。国土交通省では、賃貸住宅の流通促進のために、「DIY型賃貸借」の普及に取り組んでおり、賃貸借契約書にDIY型賃貸借の内容を入れて貸すことで、借主もリフォームできるようになります。このとき、貸主が家を貸し出す前にリフォームをする必要もありません。リフォームにかかった費用は、一般的に借主負担となるため、貸主は初期費用を抑えられるメリットがあります。

リフォームはどれくらいすべき？

リフォームの必要性は、物件の立地や状態などによって異なるため、一概にどのようにすべきとはいえません。

実家を賃貸に出す際のリフォームは、費用対効果をよく考えて行うとよいでしょう。物件の価値を高めるためでも、何も考えずに進めてしまうと、借主が見つからず、多額のリフォーム費用を投じただけになる恐れもあります。一方で、入居後の不具合発生によるトラブルを防止することも重要です。このようなリスクを避けるために、まずはそのままの状態で賃貸管理会社に相談してから、貸し出し前にどの程度リフォームするかを決めることがおすすめです。

親族に貸してもよい？

実家の持ち主の子どもを含めた親族に、実家を無償ないし少額で貸す場合、贈与税がかかる可能性があります。ただし、扶養義務のある父母や祖父母が、子や孫に必要と認められる生活費として、実家を無償ないし少額で貸す場合は、贈与税がかからないケースもあります。

管理会社を探すときのポイントは？

賃貸経営において、賃貸管理業務を代行する不動産会社選びは重要です。自分に合った不動産会社かどうかを吟味したうえで、契約を結びましょう。不動産会社を選ぶ際の主なポイントには、以下の3点が挙げられます。

・管理手数料は適正か ・空室対策のノウハウがあるか ・トラブルへの対応力があるか

経験や実績が豊富な不動産会社に依頼すれば、貸主の要望に柔軟に対応してもらいやすいでしょう。

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空き家になった実家を貸すなら三井のリハウスへ

この記事では、空き家になった実家の活用方法の1つである、賃貸住宅にすることについて解説してきました。賃貸に出す方法は、所有権を保持したまま実家を有効活用できる点が魅力です。

賃貸に出すには、さまざまな管理業務や手続きが必要となるため、賃貸管理会社とともに賃貸経営を行うのが一般的です。賃貸管理を委託する不動産会社を選ぶ際に検討すべき点には、取扱実績が豊富であるか、対応が丁寧であるかなどが挙げられます。

三井のリハウスでは、家を賃貸に出したいと考えているお客さまに向けて賃貸管理業務のサポートを行っています。賃貸に関する豊富な取扱実績があるだけでなく、三井不動産グループのつながりを生かした多様なサービスが提供可能です。実家の使い道にお悩みの方は、ぜひ一度、三井のリハウスにお問い合わせください。

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賃貸経営での一括借り上げとは、不動産管理会社が貸主（オーナー）から賃貸物件を一括で借り上げ、賃貸管理業務を代行する契約のことです。貸主が所有するマンションやアパート1棟を丸ごと借り上げ、入居者へ転貸（サブリース）して利益を得ることが一般的です。「マスターリース契約」とも呼ばれ、貸主と不動産管理会社の間で賃貸借契約が結ばれます。

一括借り上げの契約をする際には、「賃料保証型」と「パススルー型」という2つの形態から選ぶのが一般的です。

「賃料保証型」とは、入居者（借主）の有無にかかわらず管理会社から賃料が支払われる形態です。安定した収入が得られるうえ、マンションの管理業務も任せられます。賃料の10％～20％を管理手数料として毎月支払う仕組みになっており、一括借り上げではよく選ばれる方法です。

一方、「パススルー型」とは、借主の支払った賃料が貸主に入る形態で、収入は入居率に応じて上下します。手数料は、賃料保証型と比べると低く設定されており、5％～10％程度が目安です。

なお、賃貸経営は1棟貸しだけでなく、区分所有のマンションの1住戸から貸し出すことも可能です。1住戸からの貸し出しをご検討中でしたら、三井のリハウスまでお気軽にお問い合わせください。

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一括借り上げとサブリースの違い

一括借り上げとサブリースでは、契約相手に違いがあります。それぞれの特徴を一覧表にまとめました。

一括借り上げ（マスターリース）は、貸主と不動産管理会社（借主）が建物賃貸借契約を結ぶことです。

対してサブリースとは、不動産管理会社が一括借り上げした賃貸物件を入居希望者に転貸することを指します。つまり、転貸人となる不動産管理会社と転借人（借主）が建物賃貸借契約を結ぶことです。なお、サブリースにおいて、転借人と契約するか否かの判断は、不動産管理会社が行います。

また、一括借り上げを含む、貸主から転借人までの一連の契約形態を包括してサブリースと呼ぶこともあります。つまり、サブリースに関しては、指している範囲が異なることもあるため注意が必要です。

一括借り上げと管理委任との違い

一括借り上げと管理委任では、契約の主旨が異なります。管理委任とは、不動産管理会社に賃貸物件の運営・管理を委任する契約のことです。不動産管理会社が貸主から委任され、賃貸管理にかかわるさまざまな業務を代行します。つまり、物件の賃借について締結するのではなく、あくまで賃貸物件を管理することに焦点を当てた契約といえるでしょう。

管理手数料は毎月の家賃収入に応じて設定されるので、家賃収入に伴って支払う金額も変わります。また、貸主と借主との間で建物賃貸借契約を締結するため、借主とのやりとりが必要になることもあるでしょう。

●不動産会社による管理委任についてはこちら

一括借り上げで受けられるサービス

一括借り上げでは、不動産管理会社が物件の管理業務全般を行います。具体的には、入居者募集や審査、賃貸管理、クレーム対応、清掃まで、貸主の負担を大きく減らしてくれるサービスを提供している会社もあります。

ただし、受けられるサービスの詳細や賃料保証の有無は、不動産管理会社によって異なるため、自分に適した会社やプランを選ぶことが大切です。

賃貸経営における一括借り上げのメリット

一括借り上げにおけるメリットは、管理業務をプロに任せられることです。契約を結んだ不動産管理会社は、賃料の集金や設備故障の対応、契約更新の手続きなど、一連の管理・運営業務を代行します。多岐にわたる管理業務をプロに任せられることで手間が省けるだけでなく、トラブルの際も貸主に直接連絡が来ないため、心理的な負担も軽減されるでしょう。

このほかにも、以下のような利点があります。

・安定した家賃収入を得られる ・経営の専門知識がなくてもよい ・確定申告の手間が減る

安定した家賃収入を得られる

賃料保証がある一括借り上げであれば、得られる賃料が一定期間変わりません。安定した家賃収入を得られることは、一括借り上げの代表的なメリットといえます。

賃貸経営における最大のリスクは長期的な空室です。空室の期間が長引くと家賃収入が減少するうえ、建物の経年劣化が進んで入居希望者がさらに集まりにくくなることもあります。

また、一般的な管理委任契約の場合、居住用の建物賃貸借契約は通常2年ごとに更新されます。そのため、世の中の経済状況（賃料相場）によっては、契約更新時に借主から、賃料の値下げ交渉を受ける恐れもあるでしょう。

空室リスクに対応するには、プロである不動産管理会社に管理業務を任せて、空室期間をできるだけ短くすることがポイントです。

●賃貸経営のメリットや注意点についてはこちら

経営の専門知識がなくてもよい

賃貸経営における一括借り上げの場合、物件の管理・運営を不動産管理会社に委任できるため、賃貸経営の知識に自信がない方でも安心して始められるのもメリットです。

マンション・アパート経営を成功させるためには、管理業務だけでなく、賃料相場の動きや周辺地域の開発予定などを押さえて経営を行う必要があります。そのため、不動産経営の知識が浅いまま、個人で始めるのは簡単ではありません。しかし、一括借り上げの場合は、不動産管理会社が専門知識や最新情報にもとづいて経営を代行してくれます。

確定申告の手間が減る

個人で賃貸経営を行うときは、毎年2月から3月頃に確定申告を行わなければなりません。確定申告では、家賃収入や発生した経費の確認が必要です。この収支管理は、貸主にとって負担となるでしょう。

一方、一括借り上げでは、月ごとに支払う管理手数料や家賃収入などが固定されるため、確定申告で計上する項目が少なく済みます。加えて、領収書の管理や賃料の集計作業などを不動産管理会社が行ってくれることもあるため、確定申告にかかる手間が大幅に軽減されるでしょう。

賃貸経営を一括借り上げで行う際の注意点

一括借り上げには、収益性の低さに加え、賃料引き下げや不動産管理会社の倒産といったリスクもあります。一括借り上げを検討する際は、こうしたリスクも理解しておくことが大切です。以下で詳しく解説します。

収益性が低い

一括借り上げでは、自主管理に比べて収益性が低くなる傾向があります。契約形態によっても異なりますが、賃料の約10％～20％が手数料として引かれるためです。

「収益性にこだわりたい」「管理の手間があっても大丈夫」という方は、自主管理での賃貸経営を検討してみてもよいかもしれません。ただし、適切に管理しないと退去する人が増えたり、建物の資産価値が下がったりと、かえって収益性が下がる恐れもあるため慎重な判断が必要です。

賃料の減額を求められることがある

一括借り上げの注意点として、不動産管理会社から賃料の減額交渉を受ける恐れがあります。基本的に2年ごとに賃料の見直しが行われるため、その際に減額を求められるケースが多いというのが実情です。減額交渉の理由としては、「物件の劣化が進んでいる」「借主が見つからない」などが挙げられます。

不動産管理会社が倒産する恐れがある

不動産管理会社の倒産も一括借り上げのリスクとして挙げられるでしょう。というのは、不動産管理会社の倒産によって貸主自身が物件の借主へ必要な対応を迫られる可能性が高いからです。一括借り上げの場合、貸主は借主の情報や契約内容などを把握していないことが一般的です。そのため、予期せぬ倒産によって契約が突然切れると、貸主が物件の借主の情報を調べて個別に各借主へ連絡しなくてはなりません。このようなリスクを防ぐためにも、不動産管理会社は慎重に選びましょう。

賃貸経営における一括借り上げのトラブル防止チェックポイント

一括借り上げでは、不動産管理会社に物件の管理・運営を任せられるのがメリットです。しかし、契約内容によっては、想定外のトラブルが起こることもあります。一括借り上げで失敗しないためには、契約時に以下のようなポイントに注意するとよいでしょう。

・免責期間の有無 ・修理費用の負担範囲 ・賃料保証金額の内容

以下で、それぞれについて詳しく解説します。

●一括借り上げでよくあるトラブルについてはこちら

免責期間の有無

一括借り上げの場合、一定期間、賃料保証が適用されない免責期間が設けられることもあります。免責期間は、入居者の募集期間として、一括借り上げの契約締結より1か月から半年間ほど設けられるのが一般的です。しかし、不動産管理会社や契約プランによっては免責期間に幅があり、借主が入れ替わる原状回復期間に設けられることもあります。免責期間については、契約書の内容を十分確認しておきましょう。

修理費用の負担範囲

一括借り上げでは、設備の修繕やリフォームといった維持管理費用は貸主の負担になるのが一般的です。しかし、修理日の決定や業者の選定などは不動産管理会社が行うため、相場と比べて費用が割高になる可能性もあります。負担する修理費用の範囲や割合、条件などは会社によって異なるため、契約時によく確認することが大切です。

三井のリハウスでは、入居中の万が一に備えたサービスも充実しています。プランによっては設備の不具合に関する受付や応急処理を行う「設備故障24時間緊急対応」、所定の設備や建具の修理・交換が発生した場合の費用を5.5万円（1箇所1工事・税込）まで当社が負担する「フリーメンテナンスサービス」などがあるので、安心してお任せください。

●三井のリハウスの賃貸管理プランについてはこちら

賃料保証金額の内容

一括借り上げ方式では、多くの場合、多少の空室を見越して正規賃料のおおよそ80％～90％の賃料保証が設定されています。しかし、なかには、賃料保証金額が相場よりも大幅に低い、あるいは高いケースも存在します。そのような場合に考えられるリスクは以下の通りです。

賃料保証金額が他社と大きく異なる不動産管理会社は、契約後にトラブルになる恐れもあるため、慎重に比較検討してから契約しましょう。

よくある質問

賃貸経営を賃貸管理会社による一括借り上げで行うことについて、起こり得るトラブルや、初期費用がどのくらいかかるかなどの質問があります。ここからは、それらの質問に回答していきます。

一括借り上げで起こるトラブルって？

一括借り上げ方式で起こりやすいトラブルとして、「修繕を任せたら想定外に高額な費用を請求された」「解約を拒否された」といったケースが挙げられます。特に、契約解除の条件は管理会社によって異なるため、貸主からの途中解約は原則困難です。

解約するには、「物件の老朽化により倒壊の恐れがある」「採算が合わず経営を続けることが困難」などの正当な事由が必要になります。

このようなトラブルを防ぐためにも、契約書は事前に十分確認しておくことが大切です。また、実績豊富で信頼できる不動産管理会社に依頼すれば、トラブルのリスクを抑えられるでしょう。

一括借り上げの初期費用はどのくらい？

不動産管理会社による一括借り上げを利用して賃貸経営を行う場合、主な初期費用の内訳は以下の通りです。

・物件の取得費用（新築・中古） ・不動産管理会社との契約事務手数料・保証料など

既存物件で経営を行う場合の原状回復費用や、入居者を募集する広告費用については、不動産管理会社に負担してもらえるか事前に確認が必要です。また、入居者募集中の免責期間には賃料が支払われない点にも注意しましょう。

投資用マンション1棟を取得する際の初期費用が高いと感じた場合は、まずは区分所有のマンション1住戸の貸し出しから始めることも選択肢の1つとして考えてみるとよいでしょう。

安定した賃貸経営を行いたいなら三井のリハウスへ

一括借り上げでの賃貸経営は、「安定した家賃収入を得たい」「忙しくて物件の管理業務まで手が回らない」という方におすすめです。ただし、不動産管理会社によって対応している業務やサービスが異なる点に注意しましょう。また、投資用として1棟マンションの取得から始める場合、高額な初期費用に躊躇される方もいるでしょう。その場合は、まずは区分所有の分譲マンション1住戸から貸し出すという方法もあります。

三井のリハウスでは、幅広いサービスによってお客さまの悩みや不安を解決し、賃貸経営を全力でサポートいたします。特に区分所有のマンションの1住戸を貸したいという方には最適なサービスをご用意しております。安定した賃貸経営をお考えの方は、ぜひお問い合わせください。

●三井のリハウスへの賃貸管理のご相談はこちら

不動産を売却する際には不動産会社に支払う仲介手数料や税金などの費用がかかり、一般的には成約価格の3％～6％ほどの金額となります。また、売却によって譲渡益（利益）が出た場合には、譲渡所得にも課税されるので、事前にこれらの費用を考慮して資金計画を立てておくと安心です。

この記事では、不動産売却にかかる費用の種類と目安、また費用の負担を抑える方法についても詳しく解説していきます。

不動産売却の費用一覧

不動産売却に必要な費用一覧は以下の通りです。

・仲介手数料 ・印紙税 ・譲渡所得にかかる税金 ・登記費用 ・住宅ローンの返済手数料 ・その他費用

家や土地を売るときにかかる基本的な費用は、仲介手数料と税金です。仲介手数料と税金は、不動産の成約価格に応じて変動します。各費用の計算方法や金額の目安について、1つずつ詳しく解説していきます。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産売却が成立したときに仲介を依頼した不動産会社に支払う費用です。仲介手数料の上限額は、特例を除いて法律で以下のように定められています。

仲介手数料は決して小さな金額とはいえませんが、不動産会社は価格査定や販売活動、契約条件の調整、重要事項説明、契約書の作成、引渡しまでの進行管理など、重要な過程を担います。売主個人では対応が難しい専門業務をサポートし、トラブルを防ぎながら取引を円滑に進めるためには、仲介手数料も大切な費用の1つといえるでしょう。

なお、特例として、物件価格が800万円以下の「低廉な空家等」と定義される物件を売買する際、不動産会社が受領できる仲介手数料の上限は30万円（＋消費税）となりました。ただし、この特例が適用されるのは、媒介契約の締結前に不動産会社と依頼者間で合意を得られたときのみとされています。

●仲介手数料についてはこちら

印紙税

印紙税とは、売買契約書や領収書といった文書に課税される税金です。収入印紙を購入し、文書に貼り付けて捺印することで、納税したと見なされます。

不動産売却では、売主分と買主分の売買契約書を2通作成し、それぞれ印紙税を納めるのが一般的です。なお、不動産売買契約書の印紙税額については、2014（平成26）年4月1日から2027（令和9）年3月31日までの期間において軽減措置が適用されます（※1）。

なお、個人が売主となる不動産の売却で発行する領収書に印紙税は課税されません。理由は、営利目的の取引ではないからです。一方、個人が売主であっても、収益用のマンションのように営利目的の不動産売買については、印紙税がかかる場合があります。

また、2022（令和4年）年5月より、宅地建物取引業法が改正され、電子契約による不動産売買が可能になりました。電子契約を利用する場合、紙でのやりとりがなくなるため、印紙税がかかりません。ただし、買主の同意がないと電子契約を行うことはできません。なお、電子契約を利用する際は、データの改ざんや漏えいといったセキュリティー面に注意が必要です。

譲渡所得にかかる税金

不動産が売れて「譲渡益（利益）」が出た際には、譲渡所得にかかる所得税や住民税などの納税が必要です。これらの税金は、譲渡収入金額が売却した物件の取得費と譲渡費用を上回り、利益が発生した際にかかる税金で、譲渡所得税と呼ばれることもあります。譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝物件を売却した金額（譲渡収入金額）－（物件の購入費用（取得費）＋売却時の諸費用（譲渡費用））－特別控除

なお、取得費とは、売却した土地や建物の購入代金のほか設備費や改良費なども含めた諸費用の合計です。このうち、建物の購入代金については、その建物を「使用したこと」「年月が経過したこと」によって価値が減少した分を「減価償却費相当額」として差し引いて取得費を算出します。計算式は以下の通りです。

建物の減価償却費相当額＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

このように譲渡所得を計算したうえで、所得税と住民税を計算しますが、売却する不動産の所有期間によって税率が異なります。所有期間に応じた税率の詳細は以下の表の通りです。

三井のリハウスでは、不動産売却にかかる税金についてまとめた手引きをご用意しております。これまでご紹介してきた各種税金について詳しく知りたい方は、ぜひご利用ください。

●税金の手引きはこちら

登記費用

登記とは、不動産の現状や権利情報を登記簿に明記することを指します。不動産売買の際に必要な登記は主に、抵当権抹消登記と所有権移転登記の2つです。抵当権抹消にかかる費用は売主が負担し、所有権移転登記にかかる費用は買主が負担します。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼する際の相場は、1万5,000円～2万円程度、住所変更登記を合わせると3万円～5万円程度になることもあります。自分で登記手続きを行うことも可能ですが、専門の知識が求められるため、時間や手間をかけたくない方は司法書士に依頼するのがよいでしょう。

住宅ローンの返済手数料

不動産売却をする場合、抵当権を抹消しなくてはなりません。抵当権とは、不動産を購入するために住宅ローンを組んだ場合、返済が滞ったら金融機関がその不動産を売って優先的に残債を回収する権利のことです。抵当権を抹消しなければ第三者に不動産を譲渡できないため、売却の際に住宅ローンの残債がある場合は、売却代金や自己資金を充ててローンを一括返済する必要があります。

住宅ローン返済手数料とは、その一括返済時に金融機関に支払うもので、金額の目安は窓口での手続きで3.5万円程度です。金額は金融機関や取引の方法（ネットまたは窓口）によっても異なるため、詳細は住宅ローンを組んでいる金融機関に確認しましょう。

●住宅ローン返済中の家を売る方法についてはこちら

その他費用

そのほかの家を売るときにかかる費用としては、引越し費用や測量費用、家電や家具といった家財の処分費用、任意のハウスクリーニング費用が挙げられます。

測量費用とは、土地の測量を行った場合にかかる費用のことです。測量は必須ではありませんが、一戸建てや土地の取引では隣地との境界や土地面積が明確になり、隣人とのトラブルを回避できるメリットがあります。ただし、測量には費用がかかるため、実施するかどうかは不動産会社に相談して判断しましょう。

また、建物を解体して土地として売る場合は解体費用も必要です。解体費用の相場は、不動産の構造や坪数、立地条件によって異なります。詳しくは以下の記事をご覧ください。

●解体費用に関してはこちら

●ハウスクリーニングの費用に関してはこちら

家を売るときにかかる税金の負担を軽減する特別控除

不動産売却には高額な税金がかかることもあるため、金銭的な不安を感じる方もいるかもしれません。しかし、不動産売却にかかる税の負担は、特例や特別控除を利用することで抑えられます。ここからは、譲渡所得に関する3つの特例について解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

この特例は、居住用財産を売ったときの譲渡所得から、3,000万円まで控除されるというものです。つまり、最高で3,000万円までは課税されないため、不動産売却の費用を大幅に抑えられるでしょう。ただし、この特例を利用するためには、物件に住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却したマイホームであることや、前年と前々年にこの特別控除を利用していないなど、複数の要件を満たさなければなりません（※2）。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

10年を超えて居住したマイホームを売却する場合、課税譲渡所得の6,000万円以下の部分に課税される税率が軽減される特例です（※3）。3,000万円の特別控除と併用できるため、併用した場合は3,000万円を差し引いた譲渡所得に軽減税率が適用されます。この特例にも、満たさなければならない要件があるため、利用を検討する場合は確認しておきましょう。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例とは、不動産を売却して新しいマイホームに買い換えた場合、譲渡所得にかかる税金を将来に繰り延べできる措置です（※4）。あくまで将来に繰り延べできるものであり、税額が控除されるわけではない点をあらかじめ理解しておきましょう。この特例が適用されるには、売る家、買う家どちらにも特定の要件があるため、詳細を確認しておきましょう。

またこの特例は、上記でご紹介したほかの2つの特例とは併用できません。同年だけでなく、前年や前々年にほかの特例を受けた場合も、特定のマイホームを買い換えたときの特例は受けられないため気を付けましょう。

【シミュレーション】4,000万円で不動産を売却する際の費用の目安

不動産売却にかかる実際の金額について、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

・成約価格：4,000万円 ・取得費：2,800万円（減価償却費相当額を差し引いた金額） ・譲渡費：140万円 ・所有期間：9年 ・抵当権：あり ・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例：適用なし

成約価格4,000万円でかかる費用の内訳は、次の表の通りです。

このケースでは、売却にかかる費用は約362万円です。成約価格が同じでも、所有期間や抵当権の有無によってかかる費用は変化します。抵当権がなければ、登記費用（抵当権抹消）や住宅ローンの返済手数料はかかりません。

実際にどのくらいの費用がかかるのか気になる場合は、不動産会社に査定を依頼し、推定成約価格を算出してもらったうえでシミュレーションしてみるとよいでしょう。

●無料査定のお申し込みはこちら

不動産売却後の確定申告

不動産売却によって譲渡益が出た場合や、特別控除を受ける場合には、確定申告が必要です。申告期間は、原則として家を売却した翌年の2月16日から3月15日までで、期間中に申告を完了させなければなりません。ただし、申告期限が土日祝日に重なる場合は翌平日が期限です。開始日や期限日が原則と異なる年もあるため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

また、不動産売却によって譲渡損失が発生した場合には確定申告は不要ですが、その際に利用できる税金の軽減措置を受ける場合は必要です。

よくある質問

ここでは、不動産売却にかかる費用について、よくある質問を見ていきます。税金の負担を抑える方法や、売却後に実際に手元に残る金額など、事前に知っておきたいポイントについて確認しましょう。

不動産売却にかかる費用のうち経費として計上できるものはある？

不動産売却における経費とは、売却によって得た利益（譲渡益）を計算する際に差し引ける費用のことを指します。経費となるのは、取得費および譲渡費用です。

取得費、譲渡費用にあたる主な費用は、以下の通りです。

取得費や譲渡費用を計上することで、譲渡益を減らせるため、結果として節税につながります。ただし、経費として計上するには、支払ったことを証明できる書類が必要です。

家を売却して手元に残る金額はどのくらい？

「成約価格＝そのまま手元に残る金額」ではありません。実際に手元に残るのは、成約価格から仲介手数料や登記費用などの諸費用を差し引いた額です。住宅ローンの残債がある場合は、その返済額も差し引く必要があります。

一般的な仲介による売却で、ローン残債がなく、解体や確定測量などの追加費用が発生しない場合は、仲介手数料を中心に、成約価格の約3％～6％が諸費用の目安とされています。

たとえば、4,000万円で家を売却した場合、諸費用は約120万円～240万円となり、手元に残る金額は約3,760万円～3,880万円が1つの目安となるでしょう。

一方で、建物の解体や測量などが必要な場合は、数十万円～数百万円の費用がかかることもあり、諸費用が成約価格の10％を超えるケースもあります。住宅ローンの残債がある場合は、その返済後に残った金額が、最終的な手取り額となります。

なお、売却によって利益が出た場合は税金がかかりますが、マイホームであれば、一定の要件を満たすことで「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の特例が適用されます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、税額は発生しません。

いずれにしても、手元に残る金額は状況によって大きく異なる点は理解しておきましょう。

【体験談あり】家を売るときは信頼できる不動産会社に依頼しよう

家を売るときは、成約価格だけでなく税金の負担をどれだけ抑えられるかも重要なポイントです。税理士と連携している信頼できる不動産会社に依頼することで、譲渡所得の詳細な説明や、特例の適用についてアドバイスを受けられるでしょう。

ここからは、三井のリハウスで実際に不動産を売却した方の体験談を一部抜粋してご紹介します。

【30代・三井のリハウスで不動産を売却した方の体験談】 税金の手引きという冊子をいただき、とても役に立ちました。自分自身の売却益の節税、親が所有していた祖母の空き家の売却時の節税対策ができたので感謝しています。整理された情報を実例とともに見ることができ、分かりやすかったです。

私たちは「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」を受けました。マンションの売却でも土地部分は利用可能ということが分かり、自信を持って手続きができました。祖母宅の空き家は一部店舗になっていて手続きが複雑でしたが、その対策のヒントも冊子から得ることができ、無事控除が認められました。次回また何かあれば、三井のリハウスにお願いするつもりです。

不動産の売却をご検討中の方は、三井のリハウスへぜひご相談ください。100万件を超える取引実績から得たノウハウを生かし、担当者が売却完了まで丁寧にサポートします。

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※1出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm （最終確認：2026年03月31日）

※2出典：国税庁「No．3302 マイホームを売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm （最終確認：2026年03月31日）

※3出典：国税庁「No．3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm （最終確認：2026年03月31日）

※4出典：国税庁「No．3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm （最終確認：2026年03月31日）

サブリース契約とは、賃貸住宅を貸出す際に、貸主（オーナー）と不動産会社（サブリース業者）が賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、不動産会社（サブリース業者）が借主（転借人）に転貸する契約形態です。

貸主はサブリース業者と賃貸借契約を結び、サブリース業者は借主（転借人）と転貸借契約を結ぶため、借主は不動産会社に、不動産会社は貸主に賃料を支払います。

家を貸出す場合に不動産会社へ賃貸管理を委任する際の契約形態には、主にサブリース契約のほかに「管理委任契約」があります。

管理委任契約とは、家を貸す際に発生する管理業務を不動産会社（賃貸管理会社）に委任する契約形態です。不動産会社（賃貸管理会社）に業務を委任しているだけなので、賃貸借契約は貸主と借主の間で結ばれます。貸主は、不動産会社（賃貸管理会社）に賃貸管理業務の手数料を支払います。

この記事では、サブリース契約について取り上げます。持ち家の賃貸を検討中で「管理委任かサブリースのどちらで賃貸経営をするべきか？」「サブリース契約のメリットや注意点は？」といったことが気になっている方は、ぜひ参考にしてください。

●賃貸管理についてはこちら

サブリース契約の注意点は？

サブリース契約の注意点は、金銭的な部分が多くを占めます。やや複雑な仕組みのため、不動産会社（サブリース業者）の立ち位置を理解できていないと、不利益を被る恐れがあります。具体的な注意点としては、以下の5つです。

・賃料（家賃）の減額請求をされることがある ・借主（転借人）を選べない ・手数料の負担が大きい ・免責期間が設定されている場合がある ・修繕費用やリフォーム費用は貸主が支払う

それぞれについて詳しく解説します。

なお、三井のリハウスでは、賃貸経営に関するご相談を無料で受け付けています。売買仲介で長年培ったノウハウを生かし、賃貸運営をサポートします。疑問や不安について分かりやすく丁寧にお答えしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

●賃貸経営についてのお問い合わせはこちら

賃料の減額請求をされることがある

サブリース契約は、管理を依頼するサブリース業者の方針によって賃料が減額される場合があります。サブリース契約でよく見られる「30年一括借り上げ」や「家賃保証」というシステムでは、契約期間中は当初の賃料額が支払われ続けると誤解してしまうケースも珍しくありません。借地借家法では、経済情勢の変化や近隣相場の下落などを理由に、貸主・借主の双方から賃料の増減を請求できると定められています。サブリース業者もこの規定にもとづき、賃料の減額を求めることがあります。

借主（転借人）を選べない

サブリース契約の場合、審査や契約手続きをサブリース業者が行うため、貸主は物件の借主（入居者）を選べないことにも注意しましょう。その分、賃貸管理の手間や賃料滞納のリスクもなくなるため一概にマイナスとはいえませんが、入居者の属性が気になる場合は、事前にサブリース業者へ確認しておくと安心です。

手数料の負担が大きい

サブリース契約では、貸主はサブリース業者に手数料（または賃料差額分）を支払う必要があり、その相場は賃料の10％～20％です。管理委任契約の手数料は賃料の5％～10％ほどが一般的なので、サブリース契約のほうが手数料は高い傾向があります。そのため、同じ賃料の物件で比較すると、サブリース契約のほうが貸主に入る収入は少なくなります。

免責期間が設定されている場合がある

家賃保証のあるサブリース契約には、募集開始時や退去後の数か月間、賃料支払いが免除される「免責期間」が設定されている場合があります。たとえば、契約してから募集開始を行い、借主が決まるまでの期間や、借主が退去した後の数か月間が免責期間に該当するケースがあります。

このような期間が設定されている場合は、サブリース業者から賃料が支払われなくなるため、注意が必要です。契約前には、免責期間の有無や期間を確認しましょう。

修繕費用やリフォーム費用は貸主が支払う

電気や水回りなどの設備が経年劣化していて、修繕・リフォームが必要な場合の費用は、通常、貸主が負担します。借主は退去時に「原状回復費」の一部を負担することがありますが、経年劣化による修繕や交換は貸主の負担となるので注意しましょう。

なお、利用する不動産会社やサービスによっては、修繕費用の一部を負担してくれる場合もあります。三井のリハウスでは、専有部内設備の一部修繕・交換費用を負担するフリーメンテナンスサービスをご用意しております。ただし、ご利用には一部条件がございますので、詳しくはお気軽にお問い合わせください。

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サブリース契約のメリットは？

サブリース契約は仕組みを理解し、信頼できる不動産会社（サブリース業者）を選べば利点もある契約形態です。サブリース契約の具体的なメリットには、次の2点が挙げられます。

・賃貸管理の手間が省ける ・安定した収入が得られる

それぞれについて1つずつ解説します。

賃貸管理の手間が省ける

サブリース契約の大きなメリットは、賃貸管理の手間を大幅に削減できる点です。賃料の集金や設備故障の対応、契約更新の手続きなどをサブリース業者に任せられるため、手間と時間を節約できます。

一般的な管理委任契約でも実務は任せられますが、修繕やトラブル対応の最終判断は貸主自身が行います。一方、サブリース契約であれば、借主と賃貸借契約を結んでいるサブリース業者が上記の決定や判断まで対応してくれるので、初心者や海外居住中の貸主などにとっても、安心できる経営方法といえるでしょう。

安定した収入が得られる

また、家賃保証のあるプランなら安定した収入を確保できるというメリットもあります。一般的な経営では空室が収入減に直結しますが、サブリース契約はサブリース業者が賃料を支払う仕組みのため、空室時でも収入が途絶えません。ただし、サブリース業者や賃貸管理プランによっては空室時の家賃保証がない場合もあるため、契約時に必ず確認しておきましょう。

サブリース契約でのトラブル事例

サブリース契約でのトラブルは、不動産会社（サブリース業者）から貸主への説明不足によって生じることがあります。賃料の減額や業者の指定など、よくあるトラブルの事例は、以下のような内容です。

・突然に賃料減額を請求される ・指定業者によって高額な修繕費用を払わされる ・不動産会社が倒産してしまう

突然に賃料減額を請求される

サブリース業者から賃料の減額を請求されるタイミングは、サブリース契約でトラブルに発展しやすい要素の1つです。よくあるのは、貸主が契約締結時に、サブリース業者が減額請求できることを把握していないケースです。数年ごとの契約更新や賃料見直しのタイミングで大幅な減額を提示されると、当初の収支計画が大きく狂ってしまうため、トラブルに至ることがあります。

指定業者によって高額な修繕費用を払わされる

物件の原状回復や大規模修繕工事を行う際、サブリース業者が指定する専門業者を利用することが契約上の必須条件となっているケースがあります。この場合、割高な工事費用を請求されることが少なくありません。もし貸主が費用負担を拒んだり、ほかの専門業者を探したりすると、契約維持のために「契約違反として家賃保証を打ち切る」と通告されることもあります。

不動産会社が倒産してしまう

最も深刻なトラブルとしては、サブリース契約を交わした不動産会社（サブリース業者）が倒産してしまうケースです。倒産すると家賃保証が停止してしまい、賃貸経営が立ち行かなくなってしまいます。倒産しそうな不動産会社では、貸主への賃料の滞納が続くこともあるので、契約期間中は不動産会社とこまめにコミュニケーションを取り、経営状態を注視しておきましょう。

サブリース契約のトラブルへの対策方法3つ

サブリース契約では賃料の減額や、解約時に高額な違約金を求められるトラブルが起こりやすいことを紹介してきました。貸主は不動産会社（サブリース業者）との契約前に、契約内容をよく確認して自ら情報収集を行い、サブリース契約の理解を深めておくことが重要です。ここからは、サブリース契約でのトラブルを防ぐための対策についてお伝えします。

契約内容をよく確認する

サブリース業者とのトラブルを避けるために大切なのは、事前に契約内容を確認することです。契約内容について確認が不十分だと「解約時に高額な違約金を請求されてしまった」「原状回復費はサブリース業者が負担してくれると思い込んでいた」などの問題が起き、想定外の出費が発生してしまうこともあります。

特に、手数料の金額、家賃保証の有無、修繕費用の負担などの項目は、サブリース業者によって異なります。契約内容について疑問点がある場合は、契約前にきちんと確認しましょう。

自分でも情報収集をする

サブリース契約では、いざ始めてみると借主が集まらなかったり、賃料の減額を求められたりして、想定していたほどの賃料収入を得られないこともあります。

このような事態を回避するには、自分自身で不動産に関する情報収集をしておくことが大切です。「自分が所有する家にはどの程度の需要があるのか」「周辺の賃料相場はいくらか」といったことを、周辺の不動産会社のホームページやチラシなどでリサーチしてみましょう。

なお、サブリース業者から支払われる賃料は、物件の築年数が経過するにつれて見直されるのが一般的です。そのため、家を賃貸に出す際は、数年ごとに収入が減ることも考慮したうえで長期的な事業計画を立てる必要があります。

三井のリハウスでは、お持ちの家の賃料査定を無料で受け付けています。妥当な賃料を知りたい方、家の賃貸に興味をお持ちの方は、ぜひお気軽にご利用ください。

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●賃料査定の方法や不動産会社の選び方についてはこちら

信頼できる不動産会社と契約する

サブリース契約を結ぶ際は、安定した経営をしていて信頼できる不動産会社（サブリース業者）を見極めることが大切です。選定に失敗すると、十分な収入を得られなかったり、適切な管理を行ってもらえなかったりといった問題が生じるかもしれません。サブリース業者を選ぶ際は、賃貸管理の実績が豊富か、トラブルへの対応力はあるかといった点を中心に比較してみましょう。

また、その会社が「賃貸住宅管理業登録制度」に登録されているかも重要な判断基準です。国土交通省の登録を受けているサブリース業者であれば、契約を結ぶ前に、将来的な「借上げ家賃の変動条件」について書面を交付し、専門知識を持つ実務経験者等が説明を行うことが義務付けられています。一方で、未登録の業者はこうした義務の対象外となるケースもあるため、リスクの説明が不十分になる恐れがあります。契約後のトラブルを避けるためにも、ホームページや店舗などで登録の有無を確認し、リスクを含めて誠実に説明してくれる会社を選びましょう。

もちろん、不動産会社の営業担当者の対応を見ることも大切です。こちらの相談や質問に対して、親身になって答えてくれる担当者であれば、契約後も何かと安心でしょう。

三井のリハウスでは、家を貸したい方からのご相談を随時受け付けています。ニーズに合わせて選べる賃貸管理サービスもご用意していますので、ご検討中の方はぜひお気軽にお問い合わせください。

●三井のリハウスの賃貸管理サービスについてはこちら

サブリース契約の解約はできる？

サブリース契約を貸主側から解約することは難しいとされています。サブリース契約は、借地借家法にもとづいて不動産会社（サブリース業者）に家を貸すことになりますが、借地借家法では「正当な事由なく貸主から契約の申し入れをすることはできない」と定められているためです。

中途解約には手数料や違約金が発生することもあるため、場合によってはトラブルに発展してしまう事例もあります。サブリース契約の解約時のトラブルを防ぐには、契約書内の「解約条件」を事前に徹底確認することが重要です。

サブリース契約が向いている貸主は？

サブリース契約に向いている貸主は以下の通りです。

・賃貸経営の経験が少ない人 ・賃貸管理を行う時間がない人 ・海外に転勤・居住している人

それぞれについて、詳しく解説します。

賃貸経営の経験が少ない人

賃貸管理業務や手続きに不慣れな初心者の方は、これらを不動産会社（サブリース業者）に任せられるサブリース契約がおすすめです。物件を貸出していると、設備の不具合をはじめとしたトラブルが発生することがあります。トラブル対応は実績が豊富なサブリース業者に任せることで、スピーディーに解決でき、事態が大きくなるのを抑えられるでしょう。

賃貸管理を行う時間がない人

サブリース契約ではサブリース業者が借主や入居者とのやりとりを行ってくれるため、貸主の賃貸管理業務にかかる時間を削減できます。そのため、賃貸管理に時間を費やせない貸主には特におすすめです。

海外に転勤・居住している人

海外在住で「すぐの対応が難しい」という方にもサブリース契約はおすすめです。時差や距離の壁があっても、サブリース業者が迅速に現地対応を行うため、貸主・借主双方にとって安心です。

なお、海外に居住している貸主の物件を法人が借りる場合、借主法人は「源泉所得税」を納付しなければならない決まりになっています。そのため、海外居住の貸主は借主を見つけにくくなるリスクがありますが、サブリース契約をしていればサブリース業者が借主として源泉所得税の対応を行うため、入居者募集の機会損失を防ぐこともできます。

よくある質問

ここではサブリース契約に関するよくある質問に分かりやすく回答していきます。

・サブリース契約って分かりやすくいうと何？ ・サブリース契約は実際どうなの？ ・サブリース契約のデメリットは？

サブリース契約って分かりやすくいうと何？

サブリース契約とは、又貸し（転貸）の仕組みを利用した賃貸経営サポートのことです。まず、オーナー様が建てたアパートやマンションを、サブリース業者が一括で借り上げます。そして、サブリース業者が入居者を募集し、個々の入居者に部屋を貸出します。

賃料固定型の場合、貸主は入居者の有無にかかわらず、サブリース業者から毎月一定の保証賃料を受け取れます。実績賃料連動型の場合は、入居者が払う賃料に応じて貸主に支払われる賃料が変動します。

入居者対応や建物の管理業務もサブリース業者が行うため、貸主は手間をかけずに安定した収入を得られるのが、サブリース契約の特徴です。

サブリース契約は実際どうなの？

インターネット上で「サブリースは危険」「やばい」といわれる理由は、主に契約内容を十分に理解しないまま契約し、予期せぬトラブルに巻き込まれるケースが多いためです。

代表的なトラブルは「賃料が30年間変わらないと思っていたのに減額された」「解約しようとしたら高額な違約金を請求された」というものがあります。サブリース契約はメリットだけでなく、リスクや契約の縛りも正しく理解していないと、収支計画が崩れる恐れがあることを認識しておきましょう。

サブリース契約のデメリットは？

サブリース契約の主なデメリットは、一般的な管理委任契約に比べて手数料が割高のため、手取り収入が減ってしまう点です。また、「家賃保証」といっても将来的に保証額が減額されるリスクがあることや、借地借家法により貸主側からの解約が非常に難しく、資産運用の自由度が下がる点にも注意が必要です。

サブリース契約でトラブルなく納得できる賃貸経営を

サブリース契約は、賃貸管理に関する専門的な知識やノウハウがなくても賃貸経営を行える契約形態です。そのため、賃貸経営の経験がない初心者の方にもおすすめです。

ただし、サブリース契約では、契約の更新時に大幅な賃料の減額を求められたり、不動産会社（サブリース業者）が経営破綻になったりといったトラブルも発生している点に注意しなければなりません。なお、このようなトラブルの対策として、サブリース契約に関する誇大広告や不当な勧誘等の禁止、重要事項の義務化など、法改正によって規制が強化されています。（※1）

トラブルに巻き込まれることなく賃貸経営を行うには、自分でも情報収集を行うほか、信頼できる不動産会社を探すことが重要です。三井のリハウスでは、賃貸経営に関するご相談を無料で受け付けています。賃貸経営のお悩みや不安について分かりやすくお答えしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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※1出典：国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001368270.pdf （最終確認：2026年2月27日）

利回りとは、賃貸経営において物件購入価格に対する1年間の家賃収入の割合を示す指標です。物件の収益力を判断する材料の1つで、この数値からは、該当する物件でどの程度の収益を得られるか、また投資した資金を何年で回収できるかの目安が分かります。不動産投資の利回りは、主に以下の3種類です。

・表面利回り ・実質利回り ・想定利回り

それぞれ詳しく解説していきます。

表面利回り

表面利回りは、税金や管理費などの経費を含めずに、物件購入価格と1年間の家賃収入をもとにして計算する収益割合のことで、「グロス利回り」とも呼ばれます。表面利回りは以下の方法で計算します。

表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件購入価格）×100

たとえば、物件購入価格が5,000万円で年間家賃収入が300万円の場合、表面利回りは以下のように求められます。

（300万円÷5,000万円）×100＝6％

実質利回り

実質利回りは、表面利回りに購入時の諸費用、年間運営費、固定資産税、火災保険料、修繕費などを加味した収益割合のことです。実質利回りは以下の方法で計算します。

実質利回り（％）＝（年間収入－年間諸費用）÷（物件購入価格＋購入時諸費用）×100

具体的な例を考えてみましょう。年間収入300万円、年間諸費用50万円、物件購入価格が5,000万円で購入時諸費用が500万円の場合、実質利回りは以下の式で求められます。

（300万円－50万円）÷（5,000万円＋500万円）×100＝4.5％（※1）

不動産投資では、実質利回りを重視して判断することが重要です。物件購入の費用だけでなく、さまざまな諸費用が発生するため、表面利回りだけを見て判断すると、実際の収益とのずれが生じることがあります。

なお、実質利回りの経費に含まれる具体的な諸費用は以下の通りです。計算に細かく盛り込むほど、現実的な実質利回りになるでしょう。

購入時諸費用 ・登記費用 ・不動産取得税 ・司法書士への報酬 ・仲介手数料など

年間諸費用 ・固定資産税 ・火災保険料、地震保険料 ・管理委任手数料 ・ローン返済額 ・修繕費、修繕積立金など

想定利回り

想定利回りは、一棟マンションや一棟アパート投資において、住戸が満室であることを想定しています。計算方法は以下の通りです。

想定利回り（％）＝満室を想定した年間家賃収入÷物件購入価格×100

想定利回りは満室を想定しています。しかし、実際には思うように入居者が入らない、諸費用が高くなるといった理由で当初の想定を下回ることがあるため、あくまでも目安として考えましょう。

また、物件広告に掲載されている利回りは、表面利回りか想定利回りが一般的です。諸費用はケースバイケースで、あらかじめ正確には算出できません。記載の利回りには、どこまでの費用が含まれているかを不動産会社に確認しておくと安心です。

不動産投資の人気が高い理由

不動産投資が人気な理由の1つは、自分で収入を管理しやすいからです。一度入居者が決まれば、定期的に安定した収入が得やすくなります。さらに、投資した不動産を自ら所有するため、賃料設定や管理体制の見直しを行うことで、利回りを高めることも可能です。インフレ局面でも、不動産は実物資産であるため、影響を受けにくいでしょう。むしろ賃料は物価上昇に合わせて上がる傾向があり、収益が維持されやすいといえます。また、不動産投資ローンを利用すれば、比較的少ない初期投資で着手できるケースもあり、始めやすい点も人気の理由です。

三井不動産リアルティでは、投資用不動産事業も行っております。全国の広いエリアの物件を取り扱っておりますので、興味のある方は以下のサイトをご覧ください。

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不動産投資の利回りの相場

平均利回りについて地域別に見ていきましょう。以下の表は、2025年10月～12月にかけて、三井不動産リアルティが表面利回りの平均値を記載したものです。（※2）

※3：都心エリア：港区・千代田区・中央区・渋谷区・新宿区・文京区   城南エリア：品川区・目黒区・世田谷区・大田区   城西・城北エリア：杉並区・中野区・練馬区・豊島区・板橋区・北区・台東区   城東エリア：江東区・墨田区・荒川区・江戸川区・葛飾区・足立区   横浜・川崎エリア：横浜市・川崎市

※4：三井不動産リアルティネットワークの売出・成約情報データベース（一棟マンション・一棟ビル・アパート）から抽出しております。

上記の表を見ると、都心からの距離、エリアによって利回りに傾向があることが分かります。ただし、投資物件を選ぶとき、利回りだけに着目するのは一概に正しい選択とはいえません。なぜなら賃貸経営の物件選びには、利回り以外にも物件の状態、築年数、環境など考慮すべき要素が多くあるからです。詳しくは後ほど説明します。

不動産投資の理想の利回りと最低ライン

不動産投資における物件種別の理想の利回りは、以下の表の通りです。

中古物件の場合、物件の購入価格が比較的安いため、適切な賃料設定をすれば新築よりも高い利回りが見込めます。ただし、あまりにも物件が古く、リフォームや修繕が必要なときはそれらの経費を差し引かなければなりません。

不動産投資において理想の利回りや最低ラインを一概に設定するのは困難です。投資の目的によって許容する範囲は異なるため、自身の不動産投資の目的に合わせて資金計画を立て、投資価値の高い物件を慎重に選ぶことが大切です。

不動産投資の利回りのシミュレーション方法

気になる投資物件を見つけた際は、利回りを計算して、収益のシミュレーションを行うことがおすすめです。これによって、具体的な計画を立てやすくなります。

新築の区分マンションで計算する場合

新築の区分マンションを想定して、利回りを計算してみましょう。

〈例〉

・表面利回り （20万円×12か月÷5,000万円）×100＝4.8％（※1）

・実質利回り （20万円×12か月－2万円×12か月）÷（5,000万円＋500万円）×100＝3.9％（※1）

以上のように新築物件を想定した場合、表面利回りは4.8％、実質利回りは3.9％です。ただし、ここでは管理費のみを諸経費として計算しています。実際はほかの諸経費も計上されるため、実質利回りは上記の数値よりも低くなることが想定されます。

中古の区分マンションで計算する場合

次に、中古の区分マンションのケースをシミュレーションしてみましょう。

〈例〉

・表面利回り （17万円×12か月÷3,500万円）×100＝5.8％（※1）

・実質利回り （17万円×12か月－2万円×12か月）÷（3,500万円＋270万円）×100＝4.7％（※1）

このような中古物件を想定すると、表面利回りは5.8％、実質利回りは4.7％です。ただし、中古物件では、今後リフォームやメンテナンスが必要になることも考えられるでしょう。その場合は、諸経費がかさむため、実質利回りはこの数値よりも下がると予想されます。

シミュレーションの結果、利益が見込めない場合は、物件の購入は見送りましょう。また、中古物件ではリフォーム費用がかかるケースもあるため、注意が必要です。利回りを計算する際に、おおよそのリフォーム費用を把握できれば、諸経費に計上して実質利回りを計算してみるとよいでしょう。

不動産投資の利回りを上げるのに賃貸管理が重要な理由

賃貸管理の質は、空室率や賃料に影響するため、利回りに直結します。さらに、管理運営の質は所有期間中の利益だけでなく、物件を売却する際にも重要です。管理が行き届いていない場合、空室が増えて家賃収入が減少するだけでなく、建物の状態悪化により資産価値も下がります。適切に管理されている物件は、資産価値を維持しやすく、売却時に高値で成約できる可能性があるでしょう。そのため、賃貸管理業務は、専門的な知識と経験を持つ管理会社に任せるのがおすすめです。自宅から離れた不動産の管理も可能となるメリットもあります。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績や専門知識を活かして、賃貸経営を全面的にサポートしています。不具合やトラブルが生じた場合に24時間対応できるコールセンターや、フリーメンテナンスサービスも提供していますので、ぜひ一度三井不動産リアルティにご相談ください。

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不動産投資で利回りを確認する際の注意点

利回りだけを指標にせず、物件の資産価値や購入後にかかる費用も考慮しましょう。特に高利回りの物件は、ハイリスクハイリターンの傾向があります。主に注意すべき点は以下の3つです。

・物件の資産性を重視する ・経費も考慮して計算する ・管理がしやすい物件か確認する

1つずつ説明していきます。

物件の資産性を重視する

不動産投資では、利回りだけでなく不動産自体の資産価値も重要です。資産価値が高い物件は、金融機関から評価されやすく、金利をはじめとした融資条件が有利になりやすいでしょう。さらに、長期的に見たとき、賃貸需要が安定し、投資資金の回収もしやすいといえます。このため、交通の利便性も踏まえて人気エリアの物件を選ぶことが大切です。人気エリアの物件は賃貸需要が安定しやすく、空室リスクを抑えられるため、結果として利回りの低下を防ぐことにつながります。

経費も考慮して計算する

表面利回りだけで判断するのは危険です。上述の通り、経費が含まれていないため、実質利回りを計算しましょう。賃貸では、入退去が必ず発生するため、空室期間や原状回復費用、また保険料などにも注意が必要です。特に築年数の古い物件や木造アパートは、修繕費が増える傾向があるため、長期的な維持コストまで考慮しましょう。

管理がしやすい物件か確認する

これから賃貸運営をするうえで、継続的にかかる管理コストも検討する必要があります。管理費用や手間がかかりそうな物件は避けることもポイントです。計画的にメンテナンスされており、手入れが行き届いている物件は管理負担が軽く、収益性も見込めるでしょう。耐震性や省エネ性が高い物件も修繕コストを抑えやすく、結果として利回りの安定につながります。

よくある質問

ここからは、不動産投資の利回りに関してよくある質問にお答えします。

不動産投資の利回り10％とはどのような意味？

不動産投資の利回り10％とは、仮に5,000万円で取得した物件を賃貸経営したときに、毎年500万円の家賃収入が得られることを指します。ただし、これは表面利回りの場合であり、実質利回りはさらに低くなる点に注意が必要です。なぜなら、表面利回りには物件の購入以外にかかる諸経費が考慮されていないためです。

投資資金を回収するまでに何年かかる？

不動産投資における資金の回収期間は、投資対象となる物件の条件により変わるため、一概に回収できる年数を断言することはできません。短期間で回収しようとすると、賃料を上げる必要があるため、結果として空室が増えるリスクがあります。そのため、余裕のある投資計画を立て、焦らずに行うことがポイントです。

不動産投資の利回りに悩んだらプロに相談しよう

不動産投資物件選びは、利回りを含め、立地や建物の構造、築年数、耐震性などさまざまな要素を考慮しなければなりません。自分だけでは調べきれない情報や、疑問が出てくることもあるでしょう。その場合は、不動産投資に関する知識が豊富な不動産会社へ相談するのがおすすめです。なかでも、物件の特性や地域ごとの賃貸のニーズなどは、不動産会社に尋ねるとよいでしょう。

三井不動産リアルティでは、不動産の購入や賃貸募集、賃貸管理、売却まで、三井不動産グループの総合力を活かしてトータルでサポートしています。ぜひ一度、お気軽にご相談ください。

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※1：小数点第2位を切り捨てて計算しております。

※2出典：三井不動産リアルティ「投資用不動産マーケットレポート2025.3Q」 https://pro.mf-realty.jp/cms/sites/default/files/uploaded/market-report/2026-02/%E6%8A%95%E8%B3%87%E7%94%A8%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%9E%E3%83%BC%E3%82%B1%E3%83%83%E3%83%88%E3%83%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%882025.3Q%EF%BC%88%E5%AE%9F%E6%95%B0%E7%89%88%29_0.pdf （最終確認日：2026年3月26日）

不動産買取とは、不動産買取業者に物件を直接買い取ってもらう売却方法です。不動産買取業者は、リフォーム等で付加価値を付けて再販することで利益を得ます。

ここでは、不動産買取の基本的な仕組みと、代表的な2つの買取方法（即時買取・買取保証）について解説します。

基本的な仕組み

不動産買取では、売主が不動産買取業者に物件を売却します。買主が一般の個人ではなく業者です。そのため、不動産買取業者による物件確認としての内覧は行われるものの、購入希望者への内覧対応を複数回行う必要はありません。

また、仲介のように売出価格から細かな価格交渉を行うケースは少なく、業者の提示する査定額で売却するのが一般的です。売出価格よりも低くなりますが、売却がスムーズに進みやすい仕組みになっています。

売主と不動産買取業者が直接取引を行うことも可能ですが、仲介を行う不動産会社が間に入ると取引がよりスムーズに行えます。仲介を通さない場合、買取のプロ（不動産買取業者）と素人（売主）の取引となり、不利な条件になってしまうこともあるため、買取の際も不動産会社を通したほうが安心です。

種類は2つ

不動産買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。即時買取は売却までにかかる期間が短く、買取保証は、一度仲介で売却活動を行うため希望価格で売れる可能性があります。以下の比較表に、それぞれのメリットと向いている人の特徴をまとめました。

買取保証は、仲介で売れなければ買い取るという仕組みですが、不動産買取業者によっては積極的に売却活動を行わないケースもあります。

なお、不動産会社によっては買取を行わず、仲介のみ行っている会社もあるため、依頼前にサービス内容をよく確認することが大切です。

不動産買取と不動産仲介の違い

不動産買取と不動産仲介の大きな違いは、買主、売却期間、成約価格の3つです。具体的な違いは以下の表の通りです。

買取では不動産買取業者が直接買主となるため、1か月程度で売却が完了します。スピードを重視する方に適していますが、再販を前提としているため、成約価格が仲介の約6割～8割にとどまるケースが多い点には留意しましょう。

一方、仲介では一般の個人が買主となることが多いため、広告掲載や内覧対応などのプロセスを経て買主を見つける必要があり、売却までに3か月～6か月程度かかることが一般的です。ただし、その分じっくりと売却活動ができ、幅広い買主候補に訴求できるメリットがあります。仲介は相場に近い金額、場合によってはそれ以上で売却できる可能性があり、成約価格を重視する方に向いています。

不動産買取価格の相場

不動産買取価格は、仲介価格の約6割～8割が目安です。不動産買取価格が、仲介で売却する価格よりも低くなる理由は、不動産買取業者が買い取った物件にリフォームや修繕を施し、再販するための費用を価格に反映するためです。買取は「早く売りたい」「手間をかけたくない」という方に向いていますが、売却価格を重視する方には仲介のほうが適しているといえます。

【地域別】市場価格の目安

以下の表は、2025年の中古マンションの不動産市場価格をもとにした地域別の参考価格です。（※1）

不動産の地域別市場価格

ただし、上記はあくまでも成約事例にもとづく価格水準であり、物件の立地や築年数、ニーズなどによって実際の価格は大きく変わる可能性があることを理解しておきましょう。

不動産の買取価格を自分で調べる方法

不動産の買取価格を知りたい場合は、不動産会社のサイトに掲載されている売出価格が参考になります。

買取価格が不動産買取業者のサイトで明記されていることは、ほとんどありません。そのため、自分自身で買取価格の目安を知りたい場合は、不動産会社のサイトに掲載されている売出価格からおおよその目安を算出してみるとよいでしょう。

三井のリハウスのサイトでは、マンションを仲介で売却する際の相場価格や、マンションを探している購入希望者の情報を地域ごとに調べられます。間取りや築年数ごとの相場も見ることができますので、ぜひ、ご自身のエリアの相場を調べてみてください。

【エリアごとのマンションの相場価格を調べる】

・首都圏 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県

・関西 大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県

・中部 愛知県 岐阜県 三重県

・ほかのエリア 北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

不動産買取のメリット

仲介と比較して成約価格は低い傾向があるものの、不動産買取は、時間と手間をかけずに不動産を売却できるというメリットがあります。具体的な利点は以下の通りです。

・短期間で現金化しやすい ・掃除や修繕の手間が省ける ・契約不適合責任が免除される可能性がある ・仲介だと難しい物件も売却できる場合がある ・周囲に知られずに売却できる ・売買契約を突然解除されるリスクが低い

ここからは、それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

短期間で現金化しやすい

買取は仲介よりも短期間で現金化しやすいのがメリットです。不動産会社が買主を探す仲介と違い、不動産買取業者が直接買主になるため、買取価格に合意できればすぐに売却できます。

また、買取では買主を探す時間がかからないため、売却スケジュールが立てやすいというメリットもあります。売却を急いでいる方や、売却期限が決まっている方におすすめです。

掃除や修繕の手間が省ける

仲介で物件を売却する場合は、内覧での印象をよくするために、掃除や修繕、プロによるハウスクリーニングなどを行うことがあります。しかし、買取ではリフォームを前提としているため、不動産買取業者の内覧に向けて、ハウスクリーニングや修繕を行う必要はないのが利点です。さらに、不用品回収業者と連携する不動産買取業者もあり、残置物があってもそのまま買取をしてもらえるケースもあります。ただし、その場合は撤去費用や処分費用が買取価格に反映されるため、通常よりも買取価格が低くなることがあります。

契約不適合責任が免除される可能性がある

契約不適合責任とは、以前の瑕疵担保責任に当たるもので、物件に契約内容と異なる不具合があった場合に、売主が一定の責任を負うものです。一般個人が買主の場合、シロアリ被害や給排水管の故障など契約内容と異なる状態が後から発覚した場合、修理に対応しなければなりません。また、買主から損害賠償、契約解除などを請求されることもあります。

一方、買取では不動産買取業者が買主となるため、契約不適合責任を免除する条件で契約するケースが多く、売主の負担が軽減されやすいという傾向があります。

ただし、契約不適合責任が必ず免除されるわけではないため、売買契約時にこの法的責任が免除になる条項の有無を必ず確認することが重要です。また、個人の売主であれば、キッチンや浴室などの主要設備の契約不適合責任を負わないという特約を設けることが可能です。

●契約不適合責任（瑕疵担保責任）についてはこちら

仲介だと難しい物件も売却できる場合がある

買取では、仲介での売却が難しい不動産でも買い取ってもらえる可能性があるのもメリットです。たとえば、築年数が経過している物件や、事件や事故で人が亡くなった心理的瑕疵のある物件、ごみ処理場や火葬場などの嫌悪施設に近い物件など、いわゆる「訳あり物件」と呼ばれる不動産が挙げられます。

買取は、上記のような物件を所有しており、なかなか売却できずに困っている方に適した売却方法です。

●心理的瑕疵についてはこちら

周囲に知られずに売却できる

近隣トラブルや離婚といった事情で不動産を売却する場合、「周囲に知られたくない」と考える方もいるでしょう。買取の場合、不動産買取業者とのやりとりのみで済むため、周囲に売却を知られるリスクは少ないといえます。一方、仲介で不動産を売却するときは、インターネットに物件情報を公開するため、自宅を売りに出していることが周囲に知られてしまう可能性があります。

売買契約を突然解除されるリスクが低い

買取の場合、買主が個人ではなく、法人の不動産買取業者であるため、売買契約を突然解除されるリスクは低いといえます。一方、仲介では買主が住宅ローンを組んで購入することが多いため、「融資利用の特約」により売買契約を解除される可能性もあります。

融資利用の特約とは、買主が金融機関から融資を受けられなかった場合、買主側から売買契約を白紙解約できる制度です。通常、買主が住宅ローンを利用しない不動産買取では、この特約による契約解除が起こりにくい点がメリットです。

不動産買取の流れ

不動産買取は事前準備から始まり、売買契約が締結した後もいくつかやるべきことがあるため、一連の手続きの流れを理解しておくとスムーズです。主な流れは以下の通りです。

1．事前準備 2．査定の依頼 3．売買契約の締結 4．決済・引渡し 5．確定申告

1．事前準備

買取を依頼する前に、物件の状況と必要書類を整理しておきましょう。まずは、売却したい物件に関する以下の情報を整理しましょう。

・物件の状況…過去の修繕履歴、住宅ローンの残債など ・相場価格…周辺の売却相場

これらの情報を事前に調べておくと、売却計画を立てやすくなり、買取価格の交渉を進めやすくなります。

次に、用意する主な必要書類は以下の通りです。

・登記識別情報通知（登記済権利証） ・固定資産税納税通知書 ・印鑑証明書 ・住民票または戸籍の附票（住所変更登記が必要な場合） ・写真付き身分証明書（運転免許証やマイナンバーカードなど） ・購入時の重要事項説明書や売買契約書

不動産売却に必要な書類は多く、確認や取り寄せに時間がかかることもあるため、早めに準備しましょう。

●不動産売却時の必要書類についてはこちら

2．査定の依頼

次に、不動産買取業者に査定を依頼しましょう。ただし、買取では仲介よりも成約価格が下がってしまうため、参考として不動産仲介会社にも査定を依頼することをおすすめします。仲介で売却する場合いくらで売れそうか、不動産仲介会社の説明も聞いたうえで、改めて買取にするか仲介で売るかを判断するとよいでしょう。

不動産仲介会社に依頼できる査定方法には、主に簡易査定と訪問査定があります。

簡易査定は手軽に受けられるのがメリットですが、不動産を手放す意思が固まっている場合は、より精度の高い訪問査定がおすすめです。

●簡易査定についてはこちら

●訪問査定についてはこちら

●不動産査定の方法や流れについてはこちら

3．売買契約の締結

不動産買取業者から提示された査定額に納得できれば、売買契約を結びます。契約前には、以下のポイントを必ず確認しましょう。

・手付金額 ・引渡し時期・条件 ・必要書類 ・入金日 ・契約不適合責任の扱い

また、家具・家電の処分や残置物の扱いなどの細かい取り決めも、後々のトラブルを避けるために事前に確認しておくことが大切です。買取の場合、買主が不動産買取業者であるため、疑問点をその場で確認しやすく、手続きがスムーズに進みやすいのもメリットです。

4．決済・引渡し

売買契約を結んだ後、物件の引渡しと決済（買取価格の入金）を行います。一般的には司法書士の立ち会いのもと、必要書類の処理と鍵の受け渡しを行ったら、不動産買取業者とのやりとりは終了です。

決済・引渡しをスムーズに進めるためにも、準備すべき書類の内容や登記にかかる費用などを事前に不動産買取業者に確認しておくと安心です。

5．確定申告

売却後は、確定申告を忘れずに行いましょう。利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税が課せられることがあります。その場合、本来支払うべき税額よりも高い金額を納めることになるため注意が必要です。

また、売却によって損失が出た場合でも、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例に該当する場合、確定申告で所得から損失を控除でき、節税につながります。

●譲渡所得の計算についてはこちら

●不動産売却における税金についてはこちら

●不動産売却の税金の特例についてはこちら

このように、不動産買取は売却して終わりではなく、税務手続きまで含めて一連の流れとなります。確定申告の要否の判断や特例の適用可否など、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。

不動産買取業者と直接契約を結ぶことも可能ですが、税務面や契約条件の確認まで含めて安心して進めたい場合は、不動産会社に仲介を依頼することで、よりスムーズかつ適切に手続きを進められるでしょう。

三井のリハウスでは、買取サポートシステムを提供しています。当社が直接買取を行わず、中立的な立場で、複数の不動産会社のなかからお客さまにとって最適な売却先をご紹介します。買取と仲介のどちらがよいか迷われている方も、ぜひお気軽にご相談ください。

●売却に関するお問い合わせはこちら

●三井のリハウス買取サポートシステムはこちら

不動産買取の注意点

不動産買取にはメリットがありますが、事前に理解しておきたい注意点も存在します。主な注意点には、仲介よりも成約価格が低くなることや、条件によっては買い取ってもらえないケースがあることなどが挙げられます。

・成約価格が仲介よりも低くなる ・売却に伴う諸費用や税金がかかる ・住宅ローンを完済する必要がある ・不動産によっては買い取ってもらえない場合がある

それぞれ解説していきます。

成約価格が仲介よりも低くなる

不動産買取の最大のデメリットは、成約価格が仲介より低くなる点です。先述したように、不動産買取では成約価格が仲介の約6割～8割になることが一般的です。これは、不動産会社が買い取った後でリフォームや修繕を行うことを前提としており、その費用を成約価格から差し引くためです。「できるだけ高く売りたい」という方は、仲介のほうが適しているケースが多いでしょう。

●不動産相場についてはこちら

売却に伴う諸費用や税金がかかる

買取であっても、仲介と同様に以下の費用や税金が発生します。

・売買契約書の印紙税 ・抵当権抹消登記などの登記費用 ・譲渡所得にかかる所得税・住民税など（利益が出た場合）

特に、譲渡にかかる税金は売却によって生じた利益に課税されるため、あらかじめ概算を把握しておくことが重要です。

住宅ローンを完済する必要がある

不動産を売却する際は、買取・仲介にかかわらず住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権が残ったままの不動産は第三者に譲渡できません。

抵当権とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関が不動産を担保にできる権利です。通常は、売却代金を充てて住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。

●住宅ローン返済中の家を売る方法についてはこちら

不動産によっては買い取ってもらえない場合がある

物件の状態が著しく悪い場合などは、買い取ってもらえないことがあります。その理由は、建物が損傷していたり、老朽化が進み過ぎていたりすると、買取後の再販が見込めないためです。物件の状態によっては、買取が困難となるケースがあることを覚えておきましょう。

不動産買取のトラブルと対策

不動産買取でよくあるトラブルの例としては、買取価格が低過ぎたり、売買契約後に買取価格を下げられたり、想定外の費用や手数料を請求されたりといったことが挙げられます。

・買取価格が低過ぎる ・売買契約後に買取価格を下げられる ・想定外の費用や手数料を請求される ・契約内容を理解していなかった

不動産買取の相場は仲介の約6割～8割で、不動産の状態によっては5割程度になるケースもあります。ただし、仲介より価格が下がるとはいえ、相場から大きく外れた低い価格を提示された場合は確認が必要です。

また、買取では査定額がそのまま買取価格になるのが一般的ですが、売買契約を優先させるために相場より高い査定額を提示し、売買契約後に物件の不具合などを理由に値下げされるケースもあります。査定時には物件の状態を丁寧に確認してもらい、査定額の根拠を提示してもらうことが大切です。

さらに、不用品処分費用など、後から想定外の費用を請求されることもあります。かかる費用は不動産買取業者に抜け漏れなく確認し、書面で残しておきましょう。

売買契約の内容をきちんと理解していないと、思わぬトラブルに発展することがあります。細部まで確認し、疑問点は必ず解消しておくことが重要です。

不動産買取業者の選び方

不動産買取でのトラブルを防ぐためには、信頼できる不動産買取業者を選ぶことが大切です。取扱件数や実績は豊富であるか、担当者は丁寧な対応をしてくれるかどうかを、事前にしっかり確認しましょう。

また、不動産買取業者によって付帯サービスの内容は異なります。たとえば、不用品処分サービスを行っている不動産買取業者に依頼すれば、家具や家電の処分にかかる費用負担を抑えられる場合があります。

さらに、一戸建てやマンションなど、不動産買取業者によって得意な不動産も異なります。その不動産買取業者が得意とする不動産であれば、再販の見込みが立ちやすく、適正価格で買い取ってもらいやすくなるでしょう。

【早見表】不動産買取と不動産仲介のどちらが向いている？

買取と仲介では特徴が大きく異なるため、どちらが適しているかは売主の状況によって変わります。以下の比較表を参考に、自分にはどちらが向いているか確認してみましょう。

上の比較表から分かるように、スピーディーな売却を望む方や、仲介では売りにくい物件を所有している方には不動産買取が向いています。ただし、築年数が経過した状態の悪い建物や、瑕疵のある物件については、買取できない場合もあります。

一方、売却期限に比較的余裕がある方や、需要の高い物件を所有している方は、不動産仲介が適しています。特に、好条件の物件であれば、相場、もしくはそれ以上の価格で買主が見つかる可能性も高いため、仲介を選ぶのがおすすめです。

三井のリハウスでは、売却希望者に対して専門スタッフがチーム（ユニット制）で対応する体制を整えています。専門知識を持つ複数の担当者が連携することで、売却活動全般を手厚く支援します。

よくある質問

不動産買取には不安や疑問がつきものです。ここでは不動産買取についてのよくある質問を取り上げ、ポイントを解説します。

買取は早く売れる？

不動産買取は、仲介よりも早く売却できるのがメリットです。主な理由は、買主が不動産買取業者（法人）であるため、一般の買主を探すための売却活動が不要な点にあります。

不動産買取業者による物件確認（内覧）は行われますが、不特定多数の購入希望者に対して何度も内覧対応をする必要がないため、手続きがスムーズに進み、一般的には1か月程度で売却が完了します。

その反面、成約価格は仲介よりも低くなる傾向があります。また、物件の状態によっては買い取ってもらえない場合もあるため、買取の特徴を理解したうえで検討することが大切です。

●不動産買取のメリット

●不動産買取の注意点

不動産買取額が低い理由は何ですか？

不動産買取の価格が低い理由は、不動産買取業者が買い取った不動産を再販するためです。再販のために必要なリフォームや修繕の費用、売却活動にかかるコストが差し引かれるため、買取価格は相場より一般的に低くなります。

【体験談あり】頼れる不動産会社を選んで、満足のいく不動産買取を

不動産買取は、早く売却したい方や、仲介では売却が難しい物件を所有している方に適した売却方法です。ただし、仲介より成約価格が低くなりやすいため、状況に合わせた売却方法の選択が重要です。

一方、できるだけ高く売りたい方には不動産仲介が向いています。「売却を急いでいないけれど、不動産の状況から不動産買取のほうがよいのでは…」と悩んでいる方も、信頼できる不動産会社に相談することで判断がしやすくなります。

三井のリハウスでは、不動産仲介を中心に、豊富な経験と実績を持つ担当者が、お客さまの状況に合わせて丁寧にサポートします。「買取と仲介、どちらが自分に合っているか知りたい」「まずは価格だけでも知りたい」という方も、無料査定から気軽にご利用いただけます。

また、三井のリハウスの買取サポートシステムでは、よりよい条件で売却できる不動産買取業者をご紹介することも可能です。売却方法に迷っている方は、ぜひ一度ご相談ください。

●無料査定のお申し込みはこちら

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、マンションを売却した方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【50代・三井のリハウスを通して不動産買取業者へ売却した方の体験談】 自宅は築年数20年以上で、日当たりも悪いため、買い手が見つかるのか不安もありましたが、三井のリハウスの担当営業の方から、不動産買取業者へ販売する手段もあることを教えていただきました。希望金額より安くなるかもしれないけれど、売買が早く決まる可能性があるとの説明を受け、不動産買取業者への売却を決めました。

幸運にも3社から内覧の希望があり、購入価格の提示がありました。想定通り希望金額より低い提示でしたが、営業の方が交渉してくださり、希望額と提示額の間の金額で売却が決まりました。全て担当営業の方にお任せしていましたが、あっという間に買い手が決まり、契約、決済までスムーズに進んだことはありがたかったです。また、書類関係もしっかりしており、引渡しまでの手順や税金に対する説明も、分かりやすい手引き書が準備されており、手厚いサービスだと感じました。

結果的に、自宅の引渡しと同時に新居へ転居できるという理想的な売買ができました。三井のリハウスさんにお願いしてよかったと思っています。

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※1出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」 http://www.reins.or.jp/ （最終確認：2026年3月31日）

簡易査定（住宅の簡易査定）とは、物件情報や類似物件の取引価格および公示価格などをもとにして推定成約価格を算出する不動産査定の1つです。不動産会社の担当者が現地に訪問せず、物件の情報や取引事例などから査定を行うため「机上査定」とも呼ばれます。

簡易査定で必要な物件情報とは、所在地や築年数、面積、間取りなどを指します。また、公示価格とは国土交通省土地鑑定委員会が毎年公表する標準地の土地価格のことです。

簡易査定は手軽に依頼でき、査定結果についても1日～3日程度の短期間で分かります。一方、現地にある不動産を直接確認しないため、土地や建物の管理状態や周辺環境などは反映されないことがあります。

三井のリハウスでも、不動産の簡易査定を実施しています。以下のリンクから無料でお申し込みいただけますので、「まずは簡単に受けてみたい」という方は気軽に試してみてください。

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簡易査定とAI査定、訪問査定との違い

不動産の査定には、簡易査定のほかにAI査定と訪問査定があります。それぞれの査定の特徴や違いについて、以下の一覧表から比較してみましょう。それぞれの特徴を踏まえて、自分に合った査定方法を選ぶことがポイントです。

AI査定

AI査定とは、過去の取引事例のデータをもとに、AIが統計的に査定額を算出する方法です。インターネットでいつでもどこでも気軽に利用でき、その場ですぐに結果を把握できるという特徴があります。便利なAI査定ですが、運営会社の取引実績によって査定結果が左右され、精度が低くなる可能性があるため運営会社選びも大切なポイントです。

三井のリハウスでは、誤差の少ないAIによるAI査定も行っています。累計取り扱い実績100万件以上の豊富な知見を生かして高精度な査定結果を即時に出せるため、「すぐに試してみたい」という方におすすめです。

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訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が物件の所在地へ出向き、実物を調べて査定額を算出する方法です。実物を見ないと分からない建物の劣化状態や周辺環境などに加え、法規制やインフラ周りの状況も確認するため、精度の高い査定結果が得られます。

ただし、営業担当者を現地に招く必要があり、日程調整や当日の立ち会いなどほかの査定方法よりも時間を要することが一般的です。また、簡易査定よりも査定結果が分かるまでに時間がかかるため、結果の受領希望日を考えたうえで逆算してスケジュールを調整するとよいでしょう。訪問査定は、売却の意思が固まっている方や、精度の高い査定額を知りたい方、不動産会社の担当者と直接やりとりがしたい方におすすめです。

三井のリハウスでは、無料で訪問査定を行っております。自宅がいくらで売れそうか、より正確に知りたい方はぜひお気軽にお問い合わせください。

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簡易査定を受けるメリット

簡易査定は実際には物件を見ず、さまざまな情報をもとに査定を行う方法です。そのため、手軽に依頼できて、スピーディーに結果を受け取れるメリットがあります。ここでは、簡易査定のメリットについて詳しく見ていきましょう。

手間をかけずに査定額が分かる

簡易査定のメリットとして、所在地や床面積といった物件情報を伝えるだけで、物件のおおまかな価格を把握できることが挙げられます。自分の選んだ不動産会社のサイトからいつでも依頼できるうえ、5分程度の情報入力で終わるため、非常に手軽です。

結果が出るまでが早い

結果が分かるまでの時間が短いのも、簡易査定のメリットの1つです。一般的には1日～3日程度で不動産会社の担当者からメールや電話で伝えられます。そのため、簡易査定は、おおまかでもよいので、とりあえず不動産の価値を知りたいという方におすすめです。

簡易査定の注意点

簡易査定は手軽な一方で、あくまでも概算であることや、売却を具体的に進めるためには訪問査定を受ける必要があることに注意しなければなりません。ここからは簡易査定の注意点について、1つずつ説明していきます。

精度が低いこともある

簡易査定は、物件情報や公的データなどをもとに算出するため、現地を訪れないと分からない内容は考慮されないことに留意しましょう。たとえば、査定額に影響を与える家の劣化、周辺環境などは実際に不動産会社の担当者が確認をする必要があります。また、依頼時にデータの入力を誤ってしまうと正しい結果は得られないので気を付けましょう。さらに算出のもととなる不動産会社の取引実績によっては、結果に差が出てしまう場合もあります。そのため、より精度の高い査定額を知りたい場合は訪問査定をおすすめします。

売り出し価格を決めるためには訪問査定を検討する

売却を具体的に進めるにあたっては、訪問査定を受けることも検討するとよいでしょう。必ずしも訪問査定が必要というわけではありませんが、実際に売り出し価格を決める際には、より精度の高い訪問査定を受けるのがおすすめです。

また、訪問査定では不動産会社の担当者と対面で話せるため、不動産会社の信頼度を見極めるよい機会です。あわせて、算出した査定結果の根拠が明確か、誠実に対応してくれるかなど担当者の人柄も確認するとその先の売却がスムーズに進むでしょう。

簡易査定を依頼する流れ

ここからは三井のリハウスで受けられる簡易査定を例にして、依頼する流れをご紹介します。主なステップは以下の通りです。

1．所在地を入力する 2．物件種別・専有面積・間取りを入力する 3．お客様情報を入力する 4．個人情報保護方針に同意して内容を確認する

簡易査定の依頼は5分程度で完了します。ご紹介する手順に沿って、簡易査定を受けてみましょう。

1．所在地を入力する

簡易査定を依頼する最初のステップとして、まずこちらのフォームを開いて出てきた画面で、郵便番号または都道府県から売却したい物件の所在地を入力します。

物件の所在地が正しく表示されていることを確認した後、ページの一番下にある「無料査定のお申し込みに進む」をクリックします。

2．物件種別・専有面積・間取りを入力する

次の画面では売却したい物件の種別、専有面積（㎡）、間取りを入力します。

3．お客様情報を入力する

同じページ内の下部に「お客様情報」欄があります。ここでは、氏名、電話番号、メールアドレスを入力しましょう。この記入欄の下には物件最寄りの「お問い合わせ先店舗」が表示されます。査定後の相談やお問い合わせはその店舗までご連絡ください。

4．個人情報保護方針に同意して内容を確認する

全て入力したら、個人情報保護方針を必ず読み、「個人情報保護方針に同意して送信する」のボタンを押すと、簡易査定の依頼は完了です。

●簡易査定のご依頼はこちら

よくある質問

簡易査定について、「費用はかかるの？」「査定後の流れは？」など、よくあるさまざまな疑問にお答えしていきます。

住宅の簡易査定に費用はかかりますか？

住宅をはじめとする不動産の簡易査定は、不動産会社へ依頼すれば無料で受けられます。もちろん三井のリハウスがご提供する簡易査定やAI査定、訪問査定も費用はかかりません。

なお、財産分与や賃貸住宅経営、土地活用などの場面では、不動産鑑定士による「不動産鑑定」や「簡易鑑定」が行われることがあります。これらは費用が発生するため、混同しないように注意しましょう。

●不動産鑑定についてはこちら

査定後の流れは？

簡易査定を受け、査定額を確認して不動産売却の意思が固まった場合は、より精度が高い訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定を受けた後は、得られた結果と営業担当者の対応をもとに、売却の仲介を依頼したい不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に正式に家の売却を依頼するためのもので、契約締結後、購入希望者を探すための売却活動が開始されます。買い手が見つかれば売買契約を結び、決済・引渡しをするという流れが一般的です。

不動産会社の営業担当者は、売却を行ううえでの重要なパートナーです。要望をできる限り聞いてくれるか、親身になって相談に乗ってくれるかなどをチェックすることが大切です。

なお、不動産売却の意思が固まっている場合は、簡易査定を受けずに訪問査定を依頼することをおすすめします。

●媒介契約についてはこちら

●不動産売却の流れについてはこちら

売却を決めていなくても査定は受けられますか？

結論からお伝えすると、売却を決めていなくても査定は受けられます。簡易査定を依頼したからといって、必ずしもその不動産会社と媒介契約を結んで不動産売却まで進める必要はありません。所有する不動産の売却を検討している段階の方でも、安心してお気軽にお申し込みください。

●マンション査定だけの依頼についてはこちら

【体験談あり】所有する不動産を高く売るコツ

不動産売却を成功させるためには、高く売るコツを押さえておくことがポイントです。後半は、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋しながらご紹介します。

売却にかかわる価格の違いを理解する

不動産売却では査定額（査定価格）に加えて、「売り出し価格」と「成約価格」の違いを理解しておくことが重要です。売り出し価格とは、実際に売り出す際に提示する価格のことで、査定額を参考にして、売主の希望をもとに不動産会社と相談して設定することが一般的です。成約価格とは、最終的に取引が成立した価格のことを指します。売主と購入希望者との間で価格交渉があったときは、査定額がそのまま成約価格になるとは限らないことを理解しておくとよいでしょう。

不動産売却では、査定額を踏まえて売り出し価格を適切に決めることが、成功につながります。売り出し価格が高過ぎると買い手が見つからず、反対に低過ぎると損をしてしまう可能性もあります。3つの価格の違いを知って、よりスムーズな売却につなげましょう。

地域の相場を調べる

所有する不動産の周辺にある類似物件がどれくらいの価格で売りに出されているかを調べておくことも大切です。不動産の築年数や面積、間取りなどが類似している物件が同じ地域にあれば、似たような価格帯となる可能性は高くなります。不動産市況によって相場は変動することもありますが、ある程度の目安は知っておくとよいでしょう。

周辺地域の相場価格は、「不動産情報ライブラリ」や「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」で調べられます。

ほかにも、不動産会社のホームページで相場を確認することも可能です。三井のリハウスのホームページでは、エリアや駅、都道府県ごとに不動産の売却相場を調べられますので、不動産売却をご検討中の方は、ぜひご活用ください。

●三井のリハウスの相場確認ページはこちら

物件情報は詳細なものを用意する

住宅の簡易査定を受ける際、本人確認書類のほかに必要な書類は特にありません。ですが、査定を申し込む際には面積（㎡）、間取りなどの情報が必要になるため、各書類で正確に把握しておくと安心でしょう。書類がそろっていれば、実際に売却を決めた際にもスムーズです。

査定の際にあるとよい、主な書類は以下の通りです。

・登記済証（権利証）または登記識別情報 ・固定資産税・都市計画税納税通知書 ・間取り図・建物の図面（中古住宅の場合）　など

必要となる情報は、不動産の種類（一戸建て・マンション・土地など）や、不動産会社によって異なるため、事前に不動産会社へ確認しておくことがおすすめです。

【50代・三井のリハウスで査定をして売却を成功された方の体験談】 私の母が家の売却で大変お世話になりました。実家は詳細に調査していただき、迅速かつ具体的に報告いただきました。次に何をしたらよいか、どのような書類が必要かなどを的確に分かりやすく教えていただきました。売却に関する値段の交渉も根気強くやっていただき、満足のいく値段で契約ができました。土地家屋の売買は一生に一度あるかないかのとてつもなく大きな契約で「不安」なことだらけで何をどうしてよいかが分からないという状況でした、そんな暗中模索のなかで唯一の光明となったのが「三井のリハウス」さんでした。本当に助けていただいてありがとうございました。心より感謝申し上げます。

実績のある不動産会社に仲介を依頼する

所有する不動産を高く売るためには、実績のある不動産会社に仲介を依頼することも重要な点です。不動産会社ごとに得意分野や強いエリアが異なるため、自身が売却したい不動産に合う会社を選びましょう。

【50代・三井のリハウスで売却を成功された方の体験談】 仙台市内にあったマンションの売却で、それまで仙台近辺の人々を相手にしており、なかなか思い通りになりませんでしたが、三井のリハウスの担当者の提案により、想定通りの契約となって感謝しています。さらに、両親が相次いで亡くなり、数年間雪深い限界集落に近い所にある実家の維持管理をしていましたが、私が年相応に大変になってきてしまいました。ほとんど売買実績がない集落で町の空き家対策相談をしてもなんら答えが出ないので、悩んでいたとき当時の担当者さまを思い出し、相談したところ、何度も離れた実家まで来ていただき、1年たたないうちに売ることができました。現在は、隣の集落にあるいとこの実家の売買も相談しています。頼りにしています。

簡易査定を受けて売却活動の一歩を踏み出そう

この記事では、不動産売却の流れのなかでも最初のステップとして重要な簡易査定について、ご紹介しました。簡易査定は将来的に売却を検討している場合や、不動産の資産価値がどの程度なのかを知っておく段階でも気軽に受けやすいという特徴があります。ただし、査定の精度で比較すると判断材料が多い訪問査定のほうが優れているため、売却が決まっている方は訪問査定を受けましょう。

三井のリハウスでは、簡易査定やAI査定、訪問査定を無料で実施しております。また売却時には、不動産取引を全方位的にサポートするサービス「360°サポート」をご利用いただけます。詳しくは以下のリンクからチェックできますので、ぜひ活用を検討してみてください。

●不動産無料査定のお申し込みはこちら

●360°サポートについてはこちら

1．遺言書有無の確認と遺産分割協議

●相続した不動産を分割して売却する方法についてはこちら

2．名義変更

3．不動産会社に査定・仲介を依頼

4．売買契約の締結

5．決済・引渡し

●不動産を相続する流れについてはこちら

相続した不動産を売却したときにかかる税金

譲渡所得税

●譲渡所得税についてはこちら

印紙税

相続した不動産の売却に使える特別控除

取得費加算の特例

●取得費加算の特例についてはこちら

被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例

●空き家売却にかかる税金を抑える補助金や特例についてはこちら

不動産売却の税額シミュレーション

譲渡所得税のシミュレーション

印紙税のシミュレーション

相続した不動産を売却するときの注意点

不動産会社を見極める

3年以内を目標に売却する

共有名義の場合は全員の同意を得て売却する

換価分割の場合は贈与にならないようにする

取得費が不明の場合は代わりとなる資料を探す

●取得費についてはこちら

よくある質問

相続した不動産を売却するメリットは？

相続した不動産を売却するタイミングは？

相続した不動産は早めに売却しよう

●三井のリハウス　シニアデザインへの各種サポートお問い合わせはこちら

●「相続おまかせ売却パック」はこちら

※1出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm （最終確認：2026年2月27日）

※2出典：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm （最終確認：2026年2月27日）

※3出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm （最終確認：2026年2月27日）

マンションをより高く売却するためには、まず現在の相場の動きを把握することが重要です。相場を知っておくことで、査定額の妥当性を判断しやすくなり、適切な売り出し価格の設定にも役立ちます。

下記のグラフは、国土交通省が公表している不動産価格指数（全国の不動産の価格推移を月単位で表す指標）です。グラフを見ると、マンションの不動産価格指数は年々上昇傾向にあり、2025年も価格の高騰が続きました。特に都市部では過去最高水準を更新したエリア（地域）もあり、売却を検討している方にとっては有利な市況が続いているといえるでしょう。

国土交通省「不動産価格指数（令和7年10月・令和7年第3四半期分）を公表」から引用（※1）

一方で、金融市場はここ数年で大きく変化しています。日銀は2024年にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に利上げを進めてきました。その結果、現在は金利上昇の傾向に定着し、住宅ローン金利にもその影響が広がっています。

固定金利型住宅ローンでは、長期金利の上昇を背景に、金利を引き上げる動きが続いています。変動金利型住宅ローンについても、2024年後半以降は引き上げに踏み切る金融機関が増え、現在では変動金利も上昇局面に入ったといえる状況です。

金利が上昇すると毎月の返済額が増えるため、購入を見送る人や購入予算を抑える人が出て需要が弱まるリスクが考えられます。しかし、今後も金利上昇が止まる気配は見えないことから「それなら早く買ったほうがよい」という動きが生じており、マンション価格は依然として高水準を維持しています。そのため、売却を検討している方にとっては「価格が高いうちに動く」という判断が合理的といえるでしょう。今後も日銀の金融政策の動向を注視しながら、売却のタイミングを見極めることが重要です。

中古マンションの売却相場（主要地域）

マンションの売却価格相場は、都道府県・市区町村によって異なりますが、首都圏では毎月の変動は見られるものの、全体的に中古マンションの売却価格相場は上昇傾向にあります。また、大阪府や愛知県、福岡県といったそのほかの主要地域の相場についても、首都圏と同様に上昇傾向が見られました。

ここからは、不動産流通機構が2026年2月に発表した「月例速報 Market Watch［全国版］2026（令和8）年1月度」の、都道府県別中古マンションの成約状況（※2）をもとに、主要地域の中古マンション売却価格（成約価格）の相場を見ていきます。

東京都のマンション売却相場

2026年1月における東京都の中古マンションの成約価格の相場は7,221万円となっており、前年の2025年1月から上昇しています。さらに、平均㎡単価も前年を上回っており、引き続き上昇傾向であることが分かります。

神奈川県のマンション売却相場

神奈川県における、2026年1月のマンション成約価格の相場は4,137万円で、前年同月と比較して上昇しています。平均㎡単価も前年を上回っており、価格水準は上昇傾向にあります。

埼玉県のマンション売却相場

埼玉県における、2026年1月の中古マンション成約価格の相場は3,190万円、平均㎡単価は46万7,600円となっています。いずれも前年同月と比較すると大幅に上昇していますが、12月で比較すると、成約価格、平均㎡単価ともに下降しており、月ごとに変動が見られる状況です。

千葉県のマンション売却相場

千葉県における、2026年1月のマンション成約価格の相場は2,749万円で、平均㎡単価も38万6,000円と、いずれも前年と比べて下降していますが、12月で比較すると、成約価格、平均㎡単価ともに緩やかに上昇しており、月ごとに変動が見られる状況です。

大阪府のマンション売却相場

2026年1月の、大阪府におけるマンション成約価格の相場は3,567万円と、前年と比較してわずかながら上昇傾向にあります。一方平均㎡単価はわずかに下降しており、前年比－1.5％でした。

愛知県のマンション売却相場

2026年1月の、愛知県のマンション成約価格の相場は2,671万円となっており、前年に比べてわずかに上昇しました。平均㎡単価も上昇しており、価格、単価ともに上昇傾向が見られます。

福岡県のマンション売却相場

2026年1月における、福岡県のマンション成約価格の相場は2,688万円となっています。平均㎡単価も前年比で上回っており、価格、単価ともに上昇傾向が見られます。

マンション売却相場・築年数別（首都圏）

マンションの価格相場を左右する要因には、エリアのほかに「築年数」があります。

下の表は、首都圏におけるマンションの築年帯別成約状況（2025年10月～12月の平均）（※3）を参考に、築年数に伴う価格の推移を示したものです。右の列は、築年数5年以下の価格を100としたときの、築年数ごとの価格の変動（下降率）を表しています。

築年数別に見ると、築5年以内は築浅物件であり、設備も新築マンション同様に最新であることが多いため人気が高く、売却価格は中古のなかで高額です。

築25年をすぎると、リフォームやリノベーションをしたほうが売りやすい場合があります。しかし、物件購入後に自分でリフォームをしたい買主や、リフォーム代を価格に上乗せされたくない買主もいます。お金をかけて行う必要があるかどうかは、不動産会社に相談し、慎重に検討しましょう。

築30年を超えた物件の場合、「旧耐震基準（1981年5月31日までの建築確認において適用されていた基準）」のマンションは、特に売却価格が大きく下落する傾向があります。これは、現在適用されている「新耐震基準」よりも耐震性が低く、安全性が不安視されることや、住宅ローンを利用できる金融機関が限定されるためです。不動産売却の際には、築年数も考慮して価格を設定するようにしましょう。

なお、旧耐震基準の物件は住宅ローン控除が適用不可となるケースもあるため、事前の確認をおすすめします。ただし、旧耐震基準の物件であっても、現行の耐震基準を満たしていることが証明できれば、住宅ローン控除の対象になる場合もあります。

●築50年のマンションの売却についてはこちら

マンションを売りたいときに自分で相場を調べる方法

マンションを売りたいときは、所有するマンションと条件が近い物件の売却価格を調べると、より具体的な価格相場を把握できます。ここでは、インターネットを使って自分で調べられるサービスのうち、「不動産情報ライブラリ」「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」「不動産会社のサイト」の3つをご紹介します。

不動産情報ライブラリ

国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」は、実際に不動産の取引を行った人を対象にしたアンケート結果のデータベースです。売却したいマンションがある地域に絞って、物件の取引価格や地価公示価格（地価公示法に沿って決定される土地の価格）、都市計画情報など、不動産に関する幅広い情報を地図と重ね合わせながら確認できます。

レインズマーケットインフォメーション

不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」は、不動産会社ではない一般個人も、実際に取引された売却価格を検索できるデータベースです。築年数や間取り、駅からの距離など、条件を細かく絞って調べられるため、売りたいマンションに近い物件の相場を把握しやすい点が特徴です。

不動産会社サイト

マンションを売りたいときには、各不動産会社が運営するサイトでも売却を検討する物件周辺の相場情報を把握できます。たとえば、三井のリハウスのサイトでは、マンションの相場価格やマンションを探している購入希望者の情報が地域ごとに分かります。間取りや築年数ごとに調べられるため、ぜひご自身のエリアの相場をチェックしてみてください。

【エリアごとのマンションの相場価格】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県

・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県

・中部  愛知県 岐阜県 三重県

・ほかのエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

マンションを相場より高く売るためのコツ

マンションを相場より高く売るためには、主に以下の3つのポイントが重要です。売却相場を把握したら、余裕を持った売却スケジュールを組んだうえで不動産会社に査定を依頼し、信頼できる会社と媒介契約を結びましょう。

・余裕を持った売却スケジュールを組む ・不動産会社の査定で適正価格を知る ・適切な媒介契約を結ぶ

余裕を持ったスケジュールを組む

マンションを高く売るためには、余裕を持ったスケジュールで売却活動を行うことが大切です。時間に余裕がないと売却を焦ってしまい、価格交渉で不利になりやすく、相場より低い価格で契約してしまう恐れもあります。

一般的に、マンションの売却活動は成約まで3か月～6か月程度かかります。納得できる売却を実現するためには、「売ろうかな」と思った段階で早めに不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

●査定のお申し込みはこちら

また、余裕を持ったスケジュールを組むためには、売却の流れや必要書類、住宅ローンの手続きなどを事前に把握しておくことも大切です。しっかり準備を整えることで、スムーズで満足度の高い売却につながります。

●マンション売却の流れについてはこちら

不動産会社の査定で適正価格を知る

マンションの売却を検討する際は、まず不動産会社へ査定を依頼します。査定とは、「3か月以内に不動産がいくらで売れそうか？」という推定価格を算出することです。算出された査定額（査定価格）を参考にしながら、不動産の売り出し価格を決めるのが一般的です。

マンション査定の方法には、主に「AI査定」「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」があり、目的に応じて使い分けることが大切です。

AI査定 AI査定とは、過去の取引事例をもとにAIが査定額を算出する方法です。特にマンションの場合、条件が似ている物件の成約事例をもとに機械的に査定額を算出できるため、情報を入力するだけで即時に査定結果を得られる手軽さが魅力です。

ただし、査定の精度は、後にご紹介する簡易査定や訪問査定のほうが高いため、「まだ本格的に売却を検討していないが、物件のおおまかな価値を調べてみたい」という方に適しています。

三井のリハウスでも、マンションのAI査定を行っています。手軽におおよその査定額を知りたいという方はぜひご利用ください。

●リハウスAI査定はこちら

簡易査定（机上査定） 簡易査定（机上査定）は、売りたいマンションに似た物件の売買データや公示価格等現在の市況などにもとづいて査定額を導き出す方法です。

短期間で結果が分かるうえ、不動産会社の担当者が査定を行うため、AI査定よりも精度が高い傾向があります。ただし、実際の物件の状態を確認するわけではないため、訪問査定ほどの精度は期待できません。売却を検討し始めていて、手軽かつある程度の精度を求めている方におすすめの方法といえます。

●簡易査定についてはこちら

訪問査定 訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、物件の状態や設備、日当たり、眺望、管理状況、権利関係なども含めて査定額を導き出す方法です。

細かい調査を行うため、査定結果を得るまでには、早ければ2日～3日、最大1週間ほどの時間がかかりますが、その分精度の高い査定結果を得られます。売却を本格的に検討しており、できるだけ妥当性の高い価格を知りたい方におすすめの方法です。

三井のリハウスでは、AI査定、簡易査定、訪問査定のいずれも無料で行っています。マンションの売却をご検討の際には、お気軽にお問い合わせください。

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適切な媒介契約を結ぶ

不動産の売り手と買い手との間を取り持つことを「媒介」といい、媒介を担当する不動産会社と交わす契約を「媒介契約」といいます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ依頼できる範囲や活動内容が異なります。違いを理解したうえで、自分の売却方針に合った契約を選ぶことが、マンションをスムーズに売却するための重要なポイントです。3種類の媒介契約の特徴については、以下の記事で詳しく解説しています。

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契約する不動産会社を決める際は、マンション売却に強い会社や、取引件数が多く実績のある会社を選びましょう。さらに、売りたいマンションと条件が近い物件の仲介実績が豊富であることや、エリアに強いことも重視すると、よりスムーズな売却につながりやすくなります。

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マンション売却の売り時を見極めるポイント

売却を成功させるためには、「売り時」を見極めることも大切です。物件の築年数や所有期間、季節、市況などから適切なタイミングを検討しましょう。

築年数

中古マンションは、築年数が新しいほど高く、かつ早く売れるのが一般的です。マンションの価値は築年数が経過するに従って下がる傾向があり、特に築30年を超えると、設備の老朽化などの理由により売値が大きく下がります。築30年を超えて価格が下がり切る前に、築20年前後で一度売却するつもりでスケジュールを立てておくと、価格が下がり切る前に動けます。

また、築年数が既にかなり経過しており、なかなか売れないという場合、不動産買取業者に買い取ってもらう「不動産買取」という方法もあります。しかし、不動産買取の場合、リフォームを施したうえでの再販を前提としているため、買取価格は相場の6割～8割ほどになることを覚えておきましょう。

不動産買取のほかに、「リースバック」という方法もあります。リースバックとは、自宅をリースバック業者に売却すると同時に建物賃貸借契約を結び、その家に住み続けるというサービスです。不動産買取と同様、相場より安く売却しますが、まとまった資金を受け取りつつ同じ家に住み続けられる点がメリットです。

一方で、契約内容によっては家賃が高くなる、将来的に退去を求められる可能性があるなど、トラブルにつながりやすい側面もあります。利用する際は、家賃設定や契約期間、再購入の可否などを事前にしっかり確認し、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

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所有期間

マンションを売却してプラスの譲渡所得（売却益）が得られると、所得税や住民税などが課されます。一般に、譲渡所得税と呼ばれることがあるこの税金の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

具体的には、所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）は、5年を超える場合（長期譲渡所得）と比べると税率差は約2倍になり、支払う税金の金額に大きな差が出ます。そのため、所有期間が5年に近いときは、長期譲渡所得になったことを確認してから売却するほうが節税につながるでしょう。

また、要件を満たせば特別控除の特例を利用できるケースもあります。

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季節

一般的にマンションは、一年のなかで春先の成約率が高くなる傾向があります。なぜなら、春は転勤や就職、進学といったタイミングに合わせて住み替えや買い替えをする人が多く、2月～3月に需要が高まるためです。マンションを売却するタイミングを2月～3月に合わせるためには、12月ごろには売却活動をスタートするとよいでしょう。

競合物件の動き

売り出すタイミングを決めるときは、間取りや専有面積といった条件が似ている近隣のマンション（競合物件）の売れ行きを確認しておくことで、売り出すタイミングを的確に判断できます。周囲に競合物件が多いと買主が比較検討しやすくなり、買う決断に至りにくくなることもあるため、不動産会社の担当者に最新の販売情報を確認するとよいでしょう。

また、所有する物件に「眺望のよさ」「駅に近い立地」など、独自のアピールポイントがある希少性の高い物件は売主にとって有利に働きます。同じような特徴を持った競合物件の少ない時期を見定めて売却することで、より高値で売却できる可能性があります。

よくある質問

マンション売却でよく寄せられる疑問をまとめました。売却前に知っておきたいポイントを確認しておきましょう。

4,000万で買ったマンションはいくらで売れますか？

4,000万円で購入したマンションがいくらで売れるかは、築年数や立地、間取り、管理状況、そして市場動向によって大きく変わります。一般的に、築年数とともに価格は下がりますが、近年は都市部を中心に中古マンション価格が上昇しており、買値より高く売れるケースもあります。

同じマンションでも階数や方角、リフォーム状況などによって査定額は変わるため、精度の高い売却予想額を知るには不動産会社の査定が必要です。相場感をつかむだけならAI査定や簡易査定、より正確な価格を知りたい場合は訪問査定が適しています。

マンションを売ったときにかかる費用は？

マンション売却には、成約価格から差し引かれる費用がいくつかあります。主な費用は以下の通りです。

・不動産会社に支払う仲介手数料 ・抵当権抹消費用（住宅ローンが残っている場合） ・売買契約書に貼付する印紙税 ・引越し費用 ・譲渡所得にかかる税（利益が出た場合）

特に仲介手数料は売却費用のなかで最も大きく、400万円を超える額の場合「売却価格×3％＋6万円（＋消費税）」が上限と法律で定められています。ただし、物件価格が800万円を下回る低廉な空家等の場合は特例の適用が可能で、不動産会社と依頼者間で事前の合意が得られた場合に仲介手数料の上限が30万円（＋消費税）に引き上げられます。費用の総額は売却価格や状況によって変わるため、事前に不動産会社へ相談しておくと安心です。

相場を把握してマンションの売却を成功させよう

売却を検討し始めたら、まずは自分でおおまかな相場を把握しておくことが大切です。相場を知っておくことで、不動産会社に提示された査定額が妥当かどうか判断しやすくなるほか、適正な売り出し価格の設定もしやすくなります。所有するマンションをより高く売ることができれば、不動産会社への仲介手数料や、売却にかかる諸費用、税金などの負担も軽減できます。

とはいえ、「実際に売却した人がどう感じたのか」は気になるところではないでしょうか？ここからは、三井のリハウスで実際にマンションを売却した方の体験談を一部ご紹介します。

【50代・三井のリハウスでマンションを売却した方の体験談】 約3か月間で5社に机上査定や訪問査定を依頼しましたが、どの会社もこれといった決め手がなく、迷っていました。試行錯誤するなか、三井のリハウスだけ査定依頼をしていないことに気付き、メールで訪問査定の依頼をしたところ、翌日すぐに自宅に来ていただきました。担当のお2人のテキパキとした対応とコンビネーションが心地よく、説明の内容に納得感があったため、次の日に専任媒介契約を結びました。その後もこちらの要望を親身に聞いてくださり、希望していた3か月以内で成約となりました。

【40代・三井のリハウスでマンションを売却した方の体験談】 当初は他社に仲介してもらいましたが、約2年間、問い合わせが全くありませんでした。しかし、三井のリハウスさんに変えた途端に問い合わせがあり、内覧を経てあっという間に売却が決まりました。他社に費やした時間は何だったのだろうか…と思うほどの驚きと喜びがありました。三井のリハウスさんの、業界最大手ならではの地域密着の展開や、豊富な経験にもとづく実行力には感服しました。担当営業の方の信頼感、安心感にもとても満足しています。

マンションの売却相場は自分でもある程度調べられますが、より具体的に売却を検討する際は、不動産会社による査定を受けるのがおすすめです。累計100万件以上の取扱実績を誇る三井のリハウスでは、これまでの知見を生かした精度の高い査定を行っています。売却に関するさまざまなご相談も承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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※1出典：国土交通省「不動産価格指数（令和7年10月・令和7年第3四半期分）を公表」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001979232.pdf （最終確認：2026年2月26日）

※2出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「月例速報 Market Watch［全国版］2026（令和8）年1月度」 http://www.reins.or.jp/ （最終確認：2026年2月26日）

※3出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2025年10～12月】」 http://www.reins.or.jp/ （最終確認：2026年2月26日）

全国の不動産価格指数を見ると、不動産価格の推移は、建物・土地の価格ともに上昇傾向にあります。こちらの表は、国土交通省が2025年12月に発表した、全国の住宅をめぐる不動産価格指数の推移（※1）です。

（※1）国土交通省の資料より引用

住宅地の価格は2021年頃から上昇傾向です。また、一戸建て住宅の価格は2020年半ば頃から上昇傾向にありましたが、2022年半ば頃からほぼ横ばいの状況が続いています。マンションの価格は年々大きく上昇傾向にあり、2025年もその傾向があることから、需要が高まっていることが分かります。

直近3年（2023年～2025年）の不動産価格指数の推移をまとめると、以下のようになります。

2025年9月の住宅総合における不動産価格指数は、2024年9月と比較して4.5ポイント増加しています。また、マンションは2024年から価格指数が唯一200台に達しており、110台や120台の住宅地や一戸建て住宅と大きく差があることが分かります。

以上の不動産価格指数から、全体的な住宅価格、特にマンションの価格は上昇傾向といえるでしょう。

主要都市における土地価格の推移は上昇傾向

国土交通省の「令和7年地価公示の概要」（※2）によると、主要都市における住宅地や商業地の土地価格は上昇傾向にあります。以下で具体的に解説します。

住宅地の地価は都市圏を中心に上昇傾向

住宅地の地価の上昇幅は、地方圏で縮小しているものの、三大都市圏では拡大している状況です。そのため、全国的には上昇傾向という結果が出ています。

詳細を見ると、令和6年能登半島地震による被害が大きかった地域では、地価が下落する影響を受けたようです。また、大手半導体メーカーの進出により、工場周辺の土地が従業員用の住宅や事務所として活用する需要が高まり、不動産価格が上昇した地域もありました。

商業地も上昇傾向

利便性の向上が見込める再開発地域のほか、店舗需要が増加している繁華街や観光地は、地価が上昇傾向にあるといえます。また、商業地のなかでも地価が大きく上昇したのが、都市中心部の交通利便性等に優れた地域です。これは、マンション需要と競り合った結果、上昇したと分析できます。

主要都市では、店舗やホテルなどの需要が上昇しています。オフィスについても空室率の低下や、賃料の上昇などによって収益性が向上しているため、継続して地価が上昇しています。

●令和7年地価公示の概要はこちら

不動産価格が上昇している主な要因3つ

不動産価格が上昇している主な要因は、インバウンド需要の回復をはじめ、インフレ、建築費の高騰の影響などさまざまです。今回は以下の3つを解説します。

・インバウンド需要の回復 ・インフレの影響 ・建築費の高騰

インバウンド需要の回復

コロナ禍が収束するなか、多くの国で外国人観光客によるインバウンド需要が回復してきています。特に日本においては、近年の円安も加わって訪日観光客が増加し、宿泊施設の需要が高まっていることが不動産価格の上昇につながっています。

また、利益拡大が見込める商業用不動産の需要の高まりや、円安による外国人投資家の不動産購入の増加なども挙げられるでしょう。

インフレの影響

日本では金融緩和によるインフレが続いていることも、不動産価格が上昇している理由の1つです。金融緩和とは、市場に流通するお金の量を増やし、経済成長を促す政策のことをいいます。これによってお金の価値が下がり、物価が上がる現象がインフレです。

不動産は現物資産であるため、お金の価値が下がるインフレの状況下では、リスクを避ける目的で投資の需要が高まります。この流れが、不動産価格上昇の背景です。

建築費の高騰

2026年現在、日本では物価高が問題となっており、多くの影響を及ぼしています。不動産に関しては、建築資材や人件費などの高騰により建物を新築するコストが高くなっています。コストが高くなると、不動産会社は販売価格を上げるしかなくなり、市場への供給が抑制されます。物価高は今後もしばらく続くと予測されるため、新築マンションや一戸建ての価格上昇については、様子を見るしかないでしょう。

建築資材の高騰の背景には、2026年現在も続くロシアのウクライナ侵攻や中東情勢の緊張といった、国際秩序の不安定化があります。海外から輸入する原油や木材の価格高騰、鉄筋や鉄骨が不足する「アイアンショック」が起こり、結果として新築から中古住宅に需要が流れ、全体的な住宅価格の上昇につながっています。

不動産価格は下落する？影響を与える要因2つ

現在まで、不動産価格は上昇傾向にあります。しかし、金利政策、人口減少といった要因によっては、今後下落する可能性がないとはいえません。以下で詳しく説明します。

金利政策

日本銀行（日銀）は、2025年1月に政策金利を0.25％から0.5％へ引き上げ、2025年12月には0.75％程度へ引き上げることを決めました。この金利は1995年以来、最も高い金利水準であり、住宅ローンの金利上昇を招きました。低金利政策が行われていた2024年までは、住宅ローンの金利下落があり、不動産の需要を増加させていましたが、一部歯止めをかけることとなりました。

金利が上昇したことで、不動産価格の動きは二極化を見せています。主要都市や駅近などの人気エリアは依然として高い需要と価格を維持している一方、地方や郊外では需要が減少し、価格との間で調整が図られています。

日銀の利上げは今後も続くと予測されており、上記の動きは促進されていくでしょう。

人口の減少

人口が減少すると、住宅に住む人が少なくなるため不動産市場全体の需要が下がり、価格も下落することが考えられます。

しかし、一律に下がるわけではありません。日本全体の人口は減っているものの、都心部には人口が集中しているため、地方では価格が下がり、都心部では価格は高騰したままとなるでしょう。

よくある質問

ここからは、不動産価格についてよくある質問にお答えします。不動産価格の推移や住宅ローンの金利など、多くの方が気になるポイントを解説していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産価格の推移を知るには？

「不動産価格の推移を予測したい」と思ったら、国土交通省が公表している「不動産価格指数」をチェックするとよいでしょう。不動産価格指数とは、ユーロ圏統計局（Eurostat）のほか、国際機関による協力のもと、不動産価格の動向を示すために指数化された統計データのことです。この指数は、実際の取引価格をもとに、物件の立地や特性といった影響を取り除いて算出されます。

また、不動産価格指数と合わせて「公示地価」もチェックしてみましょう。公示地価とは、国土交通省が年に1回、1月1日時点における標準地の1㎡あたりの地価を調査して公表する地価のことです。土地の評価や取引の基準にもなる日本の代表的な地価指標の1つで、公示地価を見れば、近年の土地価格の動きが分かります。そのため、不動産価格のおおまかな傾向や今後の推移を予測する参考としても用いられます。

●不動産の相場価格の調べ方についてはこちら

住宅ローンの金利は今後どうなる？

住宅ローンには変動金利と固定金利の2つがあり、どちらも上昇することが予測されます。変動金利については、日銀の金利政策の影響を受けます。日銀は低金利政策をやめて利上げを行っているため、変動金利は上昇するでしょう。

また、固定金利は、新発10年国債の利回りに影響を受けます。インフレの継続や日銀の利上げを背景に、新発10年国債の利回りは今後も上昇が見込まれるため、固定金利も上昇するでしょう。

不動産売買で失敗しないためには？

不動産価格の推移を知ることは、納得のいく不動産売買を行うための重要なポイントです。不動産価格指数や公示地価のように公開されているデータをチェックして、個人でも価格相場を捉えてみましょう。売買について不動産会社と話し合うときにも、ある程度の知識があると役立ちます。

不動産価格は、経済的要因や国際情勢、人々のライフスタイルの変化など、さまざまなものに影響を受けます。不動産売買で失敗しないためには、情報をしっかり押さえながら、先の予測を立て、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

また、不動産の売却を検討している方は、ご所有の不動産を不動産会社に査定してもらい、現在の市場価値を知ることがおすすめです。三井のリハウスでは、最新の市況や豊富な取引データを活用し、相場から乖離の少ない査定価格を算出できます。

手軽に不動産価格を知りたい方は、AI査定や簡易査定（机上査定）、本格的に不動産売却を検討している方は訪問査定がおすすめです。どの査定も無料で承っておりますので、お気軽にご活用ください。

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※出典1：国土交通省「不動産価格指数（令和7年9月・令和7年第3四半期分）を公表」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001975622.pdf （最終確認：2026年2月26日）

※出典2：国土交通省「令和7年地価公示の概要」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00265.html （最終確認：2026年2月26日）

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賃貸管理会社（不動産管理会社）の変更は、貸主（オーナー）にとって多くのメリットがある一方、手順や引き継ぎに不備があるとトラブルが起こる恐れがあります。特に借主への配慮不足や、旧管理会社との連携ミス、契約の切り替え漏れなどには注意が必要です。具体的に起こりうるトラブルは以下の通りです。

・借主からの不満が出る ・旧管理会社との引き継ぎ漏れが発生する ・保証や火災保険の適用が切れる ・管理会社の質が低下する

1つずつ見ていきましょう。

借主からの不満が出る

賃貸管理会社の変更は、貸主の判断で行われることが多いため、借主が不満を抱き、トラブルに発展する恐れがあります。たとえば、賃料の振込先が変わることや、変更手続きの過程で個人情報が扱われることなどは、借主にとって負担やリスクに感じられます。こうした不安を軽減するためにも、変更理由や手続き内容を丁寧に説明し、借主が納得できるよう配慮することが大切です。

旧管理会社との引き継ぎ漏れが発生する

旧管理会社からの引き継ぎに関するトラブルにも、注意が必要です。過去の修繕履歴や借主からのクレーム内容の共有が不十分だと、新しい管理会社で適切な対応ができません。また、敷金や預り金の精算基準が曖昧で退去時にトラブルが生じる、鍵や個人情報の管理不備によって防犯上のリスクが生じるといったこともあります。

これらを防ぐためには、旧管理会社との円滑な連携と書面での確認を徹底することが重要です。

保証や火災保険の適用が切れる

賃貸管理会社との契約解除により、賃貸保証会社の保証や火災保険が切れてしまう恐れがあります。賃貸保証会社とは、万が一借主が賃料を滞納した際に、一時的に賃料の立て替えをしてくれる会社です。火災保険については、旧管理会社が代理店を兼ねている場合、契約終了と同時に解約となるケースがあります。

これらが切れたままだと、賃料の滞納や万が一の事故に対応できなくなります。賃貸管理会社を変更する際は、保証や火災保険を引き継げるのか、それとも再度契約を結ぶ必要があるのかを確認しておきましょう。

●賃貸保証会社の役割や仕組みについてはこちら

管理会社の質が低下する

賃貸管理会社選びを誤ると、管理の質が低下してしまうリスクがあります。管理会社を変えたからといって、必ずしも管理状況がよくなるとは限りません。以前よりも清掃が行き届かない、連絡のレスポンスが遅いなどの不満が生じる場合もあります。

さらに、管理の質の低下は借主の満足度の低下につながるため、退去や空室リスクも増えかねません。契約前に、管理会社の実績や具体的なサービス内容、対応体制を十分に見極めることが大切です。

賃貸管理会社の変更に伴うトラブルへの対策

賃貸管理会社を変更する際に起こりうるトラブルは、適切な対策を行うことで事前に防げることがあります。貸主が主体となって、会社選びや借主への説明、旧管理会社との情報共有を行うことがポイントです。具体的な対策としては、以下の3点が挙げられます。

・会社選びは慎重に行う ・借主へあらかじめ丁寧に説明する ・引き継ぎをしっかり行う

会社選びは慎重に行う

新しい賃貸管理会社を選ぶ際は、諸条件の確認が重要です。管理委託費の安さや、営業担当者の人柄だけで即決しないようにしましょう。

特に新しい管理会社を選ぶときに見るべき点は、実務面での実績です。具体的には、緊急時の対応スピードや借主とのコミュニケーション頻度、物件経営に対する具体的な提案力などが挙げられます。単なるコストダウンではなく、費用に対して十分な価値が得られるかどうかを基準に、信頼できるパートナーを見極めることが重要です。

●賃貸管理会社の選び方についてはこちら

借主へあらかじめ丁寧に説明する

賃貸管理会社の変更は、突然行うと借主に不安感を与える恐れがあります。あらかじめ、変更理由や借主側のメリットを丁寧に説明することで、トラブルを避けられるでしょう。

ポイントは、管理の質や修繕対応においてのポジティブな理由を伝えることです。また、振込先変更をはじめとする重要事項は、複数の手段で周知し、問い合わせには快く対応する姿勢を示しましょう。

引き継ぎをしっかり行う

賃貸管理会社の変更の際は、引き継ぎも重要なポイントです。管理会社任せにせず、貸主自身も関与して引き継ぎの進捗を確認しましょう。特に、敷金や費用・未収賃料などの金銭面、継続が必要な賃貸保証会社、火災保険の契約内容は、口頭だけでなく、必ず書面で明確にする必要があります。

また、未解決のクレームや修繕履歴も漏らさず共有することで、新しい管理会社がスムーズに業務を開始できます。

賃貸管理会社を変更する理由

「賃貸経営をしているものの、どういうときに賃貸管理会社の変更を検討すべきなのか分からない」という方もいるかもしれません。賃貸マンション・アパートの賃貸管理会社が変更される際の主な理由は、管理体制の改善や費用対効果の向上です。具体的には以下の3つが挙げられます。

・会社や担当者に不満がある ・より質の高いサービスを受けたい ・管理コストを抑えたい

管理会社を変更すると、これらの改善が期待できるというメリットがあります。以下で詳しくみていきましょう。

会社や担当者に不満がある

主な変更理由の1つは、管理業務に関する報告がない、依頼したことに十分に対応してもらえないなど、現在の賃貸管理会社や担当者への不満です。担当者の対応がよくないと、賃貸経営に影響が出るだけでなく、物件の評判が下がったり、借主からの不満が生じたりすることがあります。

賃貸経営にあたり、貸主と賃貸管理会社とのやりとりは必須であるため、不満があれば変更を検討しましょう。

●管理会社の対応が悪い場合の対処法についてはこちら

より質の高いサービスを受けたい

同じ業務内容でも、賃貸管理会社によって対応範囲や質に差が生じる恐れがあります。そのため、より質の高いサービスで、借主にも満足してほしいという方は、委託する賃貸管理会社を見直すことがおすすめです。

三井のリハウスでは、借主の設備トラブルに対して、コールセンターで24時間受付対応しています。また、賃貸中に発生した設備の修理や交換について、回数問わず5万円（税込5万5,000円）まで負担するフリーメンテナンスサービスをご用意しています。借主へのサポート体制も万全ですので、賃貸管理業務は三井のリハウスにお任せください。

●三井のリハウスの賃貸管理サービスについてはこちら

管理コストを抑えたい

賃貸管理会社に支払う管理手数料が高い場合も、管理会社の変更を検討する理由になります。ただし、安易に安い賃貸管理会社へ変更するのでなく、管理手数料の内訳について確認したうえで慎重に検討しましょう。

賃貸管理会社を変更する流れ

賃貸管理会社の変更は、現在の契約内容を確認したうえで新しい管理会社を選び、現在の管理会社への解約通知、借主への通知という流れで行います。

1．現在委託している管理会社との契約内容を確認する 2．新しい管理会社を選ぶ 3．現在の管理会社に解約を通知する 4．借主へ通知する

上記の流れについて、ステップごとに解説します。

1．現在委託している管理会社との契約内容を確認する

まず、管理委託契約書の記載事項を確認します。特に注意しておきたい項目は以下の2点です。

・違約金の発生有無 ・解約予告期間

国土交通省による賃貸住宅標準管理委託契約書の第20条では、解約の3か月前に文書で申し入れをする、または3か月分の管理報酬相当額を支払うことを原則とするモデルが示されています。（※1）ただし、標準管理委託契約書はあくまで指針であり、実際の契約内容は賃貸管理会社ごとに異なるためよく確認しましょう。

2．新しい管理会社を選ぶ

新しい賃貸管理会社を探す際には、現在の管理会社で不満に感じていることや、改善したいことなどを整理しておくとよいでしょう。それらを解消できるかが、新たな賃貸管理会社を選ぶ際の基準となります。

加えて、会社選びでは、管理やトラブルへの対応力があるか、担当者は信頼できるかなどを確認することが大切です。

3．現在の管理会社に解約を通知する

新しい賃貸管理会社が決まったら、管理委託契約書の内容に従って、現在の管理会社に解約の通知をします。場合によっては解約を引き止められる恐れがあるため、納得してもらえるよう解約したい理由を明確にし、説明できるように準備しておきましょう。

4．借主へ通知する

最後に、賃貸管理会社が変更になったことを借主に知らせます。借主への通知は、書面で行うことが一般的です。

賃貸管理会社の変更時に押さえたいポイント

賃貸管理会社の変更時のポイントとなるのは、変更時期と借主にとってのメリットです。

・賃貸管理会社の変更に適した時期を選ぶ ・借主にとってプラスな面を整理する

1月～3月、9月～10月は引越しが多く、賃貸管理会社の繁忙期となるため、変更は避けたほうがよいでしょう。繁忙期をすぎた4月、もしくは11月以降に、これまでの賃貸管理会社へ解約の通知を行い、ゆとりあるスケジュールで新しい管理会社へ移行することが大切です。

また、賃貸管理会社を変更する際、貸主の都合のみでは借主の不満を生んでしまうことがあります。借主にとってプラスになる面を整理し、納得してもらえるように伝えることが重要です。

賃貸管理会社を変更して賃貸経営を成功させよう！

賃貸管理会社とのやりとりに不満がある場合や、より安定した賃貸経営を目指したい場合は、管理会社を見直すことで解決につながることがあります。経験豊富な信頼できる賃貸管理会社へ変更し、より安心できる賃貸経営を実現しましょう。

三井のリハウスの賃貸管理サービスでは、書類作成や覚書の締結などの煩雑な手続きを、経験豊富な担当者が丁寧にサポートします。また、大手ポータルサイトへの掲載やグループ会社を含む独自のネットワークを生かした高い集客力により、多くの貸主さまが悩まれる空室対策にも強く、早期成約につながるサポートが可能です。ぜひ一度、お気軽にお問い合わせください。

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※1出典：国土交通省「賃貸住宅標準管理委託契約書」 https://www.mlit.go.jp/common/001228954.pdf （最終確認：2026年1月26日）

不動産における賃貸借契約とは、「一方が物件の使用および収益を相手方にさせるという約束を行い、これに対して相手方が賃料を支払うことで効力が生じる契約」を意味します。賃貸借契約を交わすとき、物件を貸す人を「貸主」「賃貸人」、借りる人を「借主」「賃借人」のように呼ぶのが一般的です。

賃貸借契約は、住まいやオフィスの貸し借りを行ううえで必要不可欠な契約です。契約内容に不備があったり、貸主と借主の間で認識のずれがあったりすると、後々トラブルに発展する恐れがあります。

不動産の賃貸借契約については、民法（債権法）や借地借家法、消費者契約法に詳しく規定されています。民法の改正では、2020年4月1日から、不動産の賃貸借中の修繕に関する要件や、賃貸借契約終了時における原状回復・収去義務、敷金、契約書にかかわる部分など不動産賃貸のルールに変更が加えられています。

賃貸借契約の種類

建物の賃貸借契約には、「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」の2種類があり、契約期間や更新方法などが異なります。

普通賃貸借契約の特徴

普通賃貸借契約とは、賃貸借の期間が1年以上（一般的には2年）あり、貸主・借主ともに解約意思の通知がない限りは、賃料をはじめとした諸条件に双方が合意のうえで更新され続ける契約方法をいいます。

契約を解消するには、貸主または借主のどちらかが、事前に申し入れる必要があります。解約の申し入れは、借主からは希望日の1か月前または2か月前までに行うのが一般的な規約であるのに対し、貸主からは6か月前までに行わなければなりません。また、貸主からの自己都合での解約は困難であり、借主の同意を得られなければ契約解消ができない点に注意が必要です。

普通賃貸借契約のメリットと注意点を、以下の一覧表にまとめたので参考にしてください。

上記のメリットや注意点を踏まえると、普通賃貸借契約は、長い期間同じ借主に貸したい貸主や、同じ物件に長く住み続けたい借主におすすめです。また、一般的に普及している契約形態なので、「できるだけ早く借主を見つけたい」という貸主や、幅広い条件で賃貸物件を探している借主にも向いているといえます。

定期賃貸借契約の特徴

定期賃貸借契約（定期借家契約）は、設定されている契約期間の満了時点で契約終了となり、退去が必要になる契約です。同じ物件で賃貸借を続けたい場合には、貸主と借主双方の合意のもとで、再度契約を結ばなければなりません。また、借主に転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情が生じた場合には、契約期間中であっても中途解約できます。

定期賃貸借契約のメリットと注意点を、以下の一覧表にまとめました。

上記のメリットや注意点を踏まえると、定期賃貸借契約は期間を限定して物件を貸したい貸主や、短い期間だけ安く借りたい借主におすすめといえます。自身の状況とメリット、注意点をそれぞれ踏まえたうえで、普通賃貸借契約または定期賃貸借契約のどちらを選ぶか検討してみましょう。

建物賃貸借契約と土地賃貸借契約

賃貸借契約の種類は、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約という分類のほかに、「建物賃貸借契約」と「土地賃貸借契約」という分類もあります。前の2つが契約期間を対象としているのに対して、建物賃貸借契約は建物を対象とし、土地賃貸借契約は土地を対象としています。

それぞれの特徴を以下で紹介していきます。

建物賃貸借契約

建物賃貸借契約とは、居住用のマンションや事業用のオフィスビルなどを契約する際に締結される契約で「借家契約」とも呼ばれます。契約更新の有無により、「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」に分けられます。

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土地賃貸借契約

土地賃貸借契約は「借地契約」とも呼ばれ、土地を貸し借りする際に結ぶ契約です。この契約では、借主は土地所有者に対して「地代」と呼ばれる、土地の利用に対する対価を支払わなければなりません。なお、土地賃貸借契約も契約更新の有無により、「普通土地賃貸借契約」と「定期土地賃貸借契約」に分けられます。

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賃貸借契約の流れとチェックポイント

実際に賃貸借契約が結ばれる際には、借主に対して契約内容の重要事項説明が行われます。その後、賃貸借契約の内容を確認し、契約書に署名・捺印を行えば契約は完了です。ここでは、賃貸借契約において大事なポイントとなる「重要事項説明」と「賃貸借契約書の確認」の2つの手順について、詳しく見ていきましょう。

重要事項説明

重要事項説明とは、不動産の賃貸借や売買を行うにあたり、宅地建物取引士が借主（買主）に対して、契約上重要な条項を説明することです。重要事項説明は、不動産取引を専門としない一般の消費者であっても、契約成立後に予期せぬ形で不利益を被ることがないように、権利関係や取引条件の認識をすり合わせる目的で行われます。

賃貸物件の重要事項説明は、賃貸借契約締結前に必ず行われます。借主に説明されるポイントの一部は、以下の通りです。

・賃料等契約条件の概要 ・各種設備の整備の状況 ・建物の管理・連絡先に関する事項

これらの項目について、貸主と借主の間で認識の食い違いがあると、契約成立後や入居後、退去時のトラブルに発展する恐れがあります。そのため、重要事項説明を受けて疑問が残る場合は必ず質問し、解決したうえで契約に進みましょう。疑問点が解決しない場合は、借主から賃貸借契約を断ることができます。

また、貸主は、物件の不具合や劣化などの瑕疵（かし）がある場合、あらかじめ入居者募集をする前に不動産会社に伝え、可能であれば修繕・交換したうえで貸し出すようにしましょう。賃貸借契約を結んだ後に瑕疵が発覚してしまうと、借主から「契約不適合責任」を問われ、損害賠償や賃料の減額、契約の解除などを求められる恐れがあるため、注意が必要です。

重要事項説明が終わったら、借主が重要事項説明書に署名します。重要事項説明書は、宅地建物取引業者から説明を受けた旨を証明する書類で、不動産会社から交付されます。

賃貸借契約書の確認

重要事項説明の後に、賃貸借契約書を確認して署名をすると、契約成立です。賃貸借契約書は貸主と借主双方が署名・捺印のうえ、当事者同士が原本を保管します。

契約の最終段階であるため、確認漏れがないように注意しましょう。賃貸借契約書で借主がチェックすべきポイントは以下の通りです。

・賃貸借の対象となるもの（物件の名称・所在地・構造） ・契約期間 ・賃料・敷金・共益費の金額や支払い先 ・貸主および管理業者 ・借主および同居人 ・家賃債務保証業者または連帯保証人 ・解約の申し入れ期間や違約金の有無 ・明け渡し時の原状回復の取り決め ・入居中の修繕負担区分 ・禁止行為 ・特約事項　など

貸主側は、契約期間や更新のルール、徴収する金額とその受け取り方、滞納時のルール、原状回復の範囲と内容などを特にチェックしておきましょう。

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賃貸借契約で起こり得るトラブルと対策

賃貸借契約を締結するまでには、下記のようなトラブルが起こる可能性があります。

・契約内容に関するトラブル ・手続きに関するトラブル ・書類に関するトラブル

それぞれのトラブルとその対策について解説していきます。

契約内容に関するトラブル

まず、賃貸借契約の申し込み時には、「もっといい物件が見つかった」「転勤が取り消しになった」などの理由からキャンセルをめぐるトラブルが発生する恐れがあります。

原則として、賃貸借契約を締結した後に申し込みをキャンセルすることはできません。キャンセルする場合は解約扱いとなり、申し込み費用や初期費用は基本的に返還されないうえ、契約内容によっては短期違約金が発生するリスクもあります。つまり、借主にとって契約後の申し込み撤回は、どんな理由であっても簡単なことではありません。そのため、契約時にキャンセルする意思がなくても、締結の撤回に関する内容は十分に確認するようにしましょう。

手続きに関するトラブル

賃貸借契約の手続きを進めるうえでトラブルの原因となりやすいのは、確認の漏れです。たとえば、重要事項の説明が不足なく行われていたとしても、誤解していた部分が後から明らかになったり、手続きに必要な書類に不備が見つかったりするケースがあります。それによって賃貸借契約の進行が遅れると、借主の転居計画や貸主の資金計画に影響を及ぼし、さらなるトラブルに発展する恐れがあります。

賃貸借契約時の手続きに関するトラブルを防ぐためには、事前にお互いのスケジュールを把握し合い、疑問点に関する確認を怠らないことが重要です。不備が生じるリスクも考慮して、余裕を持ったスケジュールを計画しましょう。

書類に関するトラブル

賃貸借契約を交わすにあたり必要な書類は、仲介している不動産会社や、貸主によって異なりますが、借主側が準備しなければならない書類がいくつかあります。借主が必要書類を用意できず、入居が遅れるというトラブルも起こる可能性があるため注意が必要です。

賃貸借契約における必要書類

契約を円滑にするためにも、契約を結ぶ前に必要書類についてしっかりと確認しましょう。一般的に必要な書類は以下の通りです。

・収入証明書類 ・本人確認書類（健康保険証、住民票、印鑑証明書など） ・保証人関連書類

1つずつ詳しく解説します。

収入証明書類

賃料における支払い能力を確認するために、「源泉徴収票」「納税証明書」「確定申告書」などの提出が必要です。これらの書類は申し込み時から求められることが一般的ですが、賃貸借契約時に必要になることもあるため、どのタイミングで必要かあらかじめチェックしておきましょう。

本人確認書類

運転免許証や健康保険証のような、本人確認ができる書類が必要です。また、続柄確認のために、住民票を提出することもあります。

保証人関連書類

連帯保証人は、借主に賃料が支払えなくなった際、代わりに支払いを求められます。保証人関連書類の多くは、保証人が用意しなければならず、郵送する手間が発生することもあるため、早めに依頼しましょう。

最近では、連帯保証人を立てる代わりに、入居者の賃料を貸主に保証する「賃貸保証会社」を利用することを必須条件としている物件が多くあります。保証料の相場は、初年度の契約時に支払うものとして賃料の0.5か月分～1か月分程度、2年目以降は年1万円～2万円程度となっています。ただし、保証料（保証委託料）や支払うタイミングは、賃貸保証会社によって異なるため、利用する会社に確認しましょう。

よくある質問

ここからは、賃貸借契約に関するよくある質問に答えていきます。

そもそも賃貸借契約書って何？

賃貸借契約書とは、賃貸借契約を結ぶ際に用いる契約書です。建物の名称や所在地、専有面積、設備といった物件の情報に加え、契約期間や賃料、管理費などが明記されています。

賃貸借契約書って自分で作れる？

賃貸借契約書は、自分で作ることも可能です。法律で定められた特別な形式などはなく、作成するための特別な資格や条件も不要です。国が作成した「賃貸住宅標準契約書」（賃貸借契約書のひな形）をダウンロードすることもできます。

しかし、トラブルを防ぐためにも、賃貸借契約書には詳細に契約内容を記載しておくことが大切であり、そのためには専門的な知識や経験が必要です。賃貸借契約書を自分で作るよりも、契約実績の豊富な不動産会社に依頼し、契約までサポートしてもらうことがおすすめです。

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三井のリハウスでは、物件の賃料査定から募集、契約・引渡し後の賃貸管理まで幅広く貸主さまをサポートします。また、賃貸物件についても豊富な情報を提供しております。物件を貸したい方も、借りたい方も、お気軽にご相談ください。

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不動産売買の仲介手数料とは、売買契約が成立したときに不動産会社に対して支払う成功報酬のことです。印紙税や引越し費用など、家を売買する際にはさまざまな費用がかかりますが、そのなかで最も大きな金額を占めるのがこの仲介手数料です。

そもそも「なぜ支払わなければならないの？」と、疑問に思っている方も多いのではないでしょうか？そこで今回は、仲介手数料を支払う意味や金額の仕組みなどについて解説します。

●不動産売買の流れについてはこちら

不動産会社に成功報酬として支払うもの

仲介手数料とは、物件の売買契約が成立した際、売主・買主の双方が不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料はあくまでも「成功報酬」なので、売買契約が成立しなかった場合には、基本的に仲介手数料を支払う必要はありません。

不動産売買の仲介を行う不動産会社は、売買を成立させるため、物件情報サイトへの物件の掲載やチラシの作成といった売却活動を行います。このように売主と買主の間に立ち、契約成立を取りまとめる業務を「媒介」と呼び、その対価として支払う報酬が仲介手数料です。この報酬は、「媒介報酬」「媒介手数料」とも呼ばれ、いずれも同じ意味を持ちます。

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支払いは売買が成立したとき

仲介手数料は成功報酬なので、支払いが発生するのは売買契約が成立したときです。一般的には「売買契約時」と「引渡し時」の2回に分けて半金ずつ支払いますが、会社によっては引渡し時に全額支払いを求められる場合もあります。トラブルを防ぐためにも、支払うタイミングは事前に確認しておくと安心です。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、宅地建物取引業法によって定められている上限額を算出することはできます。不動産会社は、この上限額を超える仲介手数料は原則として請求できません。

仲介手数料の上限は、売却する物件の成約価格をもとに計算されます。以下の一覧表は、「速算式」と呼ばれる計算式を物件の成約価格ごとにまとめたものです。

ここからは、仲介手数料の上限額や計算方法について詳しく見ていきましょう。

仲介手数料の上限額

本来、仲介手数料の上限額を求める際には、物件の成約価格（取引額）によって異なる計算式が用いられます。成約価格のうち「200万円以下」「200万円超～400万円以下」「400万円超」の範囲ごとに、それぞれ「成約価格の5％＋消費税」「成約価格の4％＋消費税」「成約価格の3％＋消費税」で計算し、それらの数値を合算した額が仲介手数料の上限額となります。

成約価格の範囲ごとに計算した仲介手数料の上限は、以下の図のように表せます。

しかし、成約価格を分けてそれぞれを計算すると手間がかかるため、先述した「速算式」を使って計算を行います。

計算で用いられる「＋6万円」「＋2万円」の意味

速算式で用いられる「＋6万円」「＋2万円」は、仲介手数料の計算を簡略化するためのものです。

もしも速算式を使わずに仲介手数料を計算する場合、たとえば成約価格が4,000万円なら「200万円以下の部分（200万円）」「200万円超～400万円以下の部分（200万円）」「400万円超の部分（3,600万円）」と分けて計算し、それぞれの金額に異なる割合をかけて合算する必要があります。このような面倒を省略するために考えられたのが、速算式の「＋6万円」「＋2万円」なのです。

速算式を使っても使わなくても、最終的な計算結果に差額は生じませんのでご安心くださいね。

仲介手数料に消費税がかかる理由

消費税課税事業者である不動産会社の仲介手数料には消費税が加算されますが、それは消費税の対象が、「国内で事業者が事業として対価を得て行う取引」とされているためです。仲介は、不動産会社が提供する事業であり、その対価が仲介手数料であるため、消費税がかかります。

●仲介手数料の消費税についてはこちら

仲介手数料の早見表

以下の表は、成約価格をもとに計算した仲介手数料の早見表です。仲介手数料がいくら程度になるのか、目安としてぜひご利用ください。

仲介手数料の上限額を計算するには、物件の成約価格が必要です。不動産売却を検討している方であれば、AI査定や簡易査定、訪問査定を利用し、査定額を成約価格として上限の目安を計算するのも1つの方法です。

また、成約価格を用いた計算で算出されるのはあくまで「上限」の金額なので、実際の仲介手数料は、不動産会社に確認しましょう。

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仲介手数料の計算シミュレーション

先ほどご紹介した速算式を使えば、仲介手数料（上限）を自分で計算できます。いくつかの成約価格における仲介手数料の上限額を一緒に計算してみましょう。

成約価格300万円の場合

成約価格が200万円超～400万円以下であるため、速算式は「成約価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税」を使います。

仲介手数料＝300万円（成約価格）×4％＋2万円＝14万円（税抜）

消費税（10％）を加えて、仲介手数料の上限は15万4,000円（税込）になります。

成約価格1,000万円の場合

成約価格が400万円を超えているため、速算式は「成約価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」を使います。

仲介手数料＝1,000万円（成約価格）×3％＋6万円＝36万円（税抜）

消費税（10％）を加えて、仲介手数料の上限は39万6,000円（税込）になります。

成約価格4,000万円の場合

成約価格が4,000万円の場合も同様に、速算式は「成約価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」を使います。

仲介手数料＝4,000万円（成約価格）×3％＋6万円＝126万円（税抜）

消費税（10％）を加えて、仲介手数料の上限は138万6,000円（税込）になります。

800万円以下の物件の仲介には特例がある

仲介手数料は、成約価格にもとづいて速算式で求められます。しかし、なかには特例により通常の上限を超える手数料が発生することもあります。これは、「低廉な空家等の媒介の特例」といわれるもので、低価格の空き家の売買取引にかかる仲介手数料についての特例です。この特例は、増え続けている空き家の数を減らすために制定されました。

昨今、問題視されている空き家は一般的に低価格で取引されるため、仲介手数料もその分安くなります。仲介手数料が安いと、現地調査や売却活動を行う不動産会社は赤字になる恐れがあるため、空き家売却の仲介に消極的になってしまいます。

そこで、流通性を高め、空き家問題を解決するために設けられたのが、「低廉な空家等の媒介の特例」です。低価格の物件については、不動産会社によって売主や買主からの合意を得られれば仲介手数料の上限を超えて、報酬額を請求できます。この特例の対象物件は、物件価格が800万円以下の宅地建物で、報酬の上限額は30万円＋消費税、対象者は物件の売主および買主です。

仲介手数料以外に必要となる諸費用

不動産を売却する際には、仲介手数料のほかにも印紙代や登記関係費用といった諸費用がかかります。仲介手数料以外にかかる費用を以下の表にまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

不動産売買にかかる仲介手数料は抑えられる？

不動産売買での仲介手数料を抑える方法はあります。たとえば、個人間での売買であれば仲介手数料はかかりません。ただし、トラブルが発生しやすいという傾向があります。また、仲介を依頼する場合でも割引の特典を利用できれば金額を抑えられます。ここからは、仲介手数料を抑える方法について詳しく見ていきます。資金計画の際の参考にしてください。

個人間の売買では仲介手数料はかからない

不動産会社を介さず売買する場合には、仲介手数料が発生しません。たとえば、売主自身が買主を探して契約する個人間取引や、不動産買取業者やハウスメーカーなどに直接買い取ってもらうケースが挙げられます。

ただし、不動産の売買には、価格交渉や契約書の作成など専門的な作業が発生するため、個人だけで行うのは容易ではありません。第三者を交えずにこれらを行うとトラブルが発生する恐れもあります。

また、不動産知識のない個人が売買するよりも、専門知識を持つ不動産会社に仲介してもらうほうがトラブルを回避できる可能性が高いでしょう。豊富な経験から売主の要望を汲んで最適な売却プランを提案してくれるというメリットもあります。専門性の高い内容についての相談もできるため、仲介手数料を払ってでも不動産会社に仲介を依頼したほうが結果的には安心につながります。

仲介手数料割引の特典を利用する

不動産会社によっては、過去に一度仲介を依頼した会社をもう一度利用したり、契約したことのある知人にその会社を紹介してもらって仲介を依頼したりすると、仲介手数料の割引を受けられるケースもあります。

三井のリハウスでは、再契約者様特典・成約者様紹介特典として仲介手数料を10％割引する特典をご用意しています。紹介された方だけでなく、紹介した方にも商品券の進呈があります。ぜひご利用ください。

●三井のリハウスの特典についてはこちら

【口コミあり】不動産会社を選ぶときのポイントは仲介手数料だけじゃない

仲介手数料を安く提示している不動産会社を安易に選ぶと、必要な広告活動や売買手続き、アフターフォローをきちんと行ってもらえないかもしれません。肝心の営業活動や仲介業務に力を入れてもらえなければ、納得のいく条件で物件を売却することは難しいでしょう。

不動産会社を選ぶときは、親身に話を聞いてくれたり、早く高く売るための販売戦略を考えてくれたりなど、サポート全般に視野を広げて総合的に判断することがポイントです。

ここからは、三井のリハウスを利用して不動産売却を成功させた方の実際の口コミをご紹介します。

【50代・スムーズな売却を成功させた方の体験談】 担当者の方がとても誠実かつ丁寧に接してくださり、売却価格にも満足でき、大変スムーズなお取り引きをさせていただくことができました。そのうえ仲介手数料も割引があり、本当に三井のリハウスさんにお願いしてよかったと感謝しております。ご購入者さまにも売却されることがあったらぜひまた三井のリハウスさんでとおすすめいたしました。当初、別の不動産会社も候補にあったのですが、安心して大切な物件をお任せできた、三井のリハウスさんを選んでよかったとホッとしております。大変お世話になりました。ありがとうございました！

【50代・住み替えを成功させた方の体験談】 2021年3月中旬に購入物件の引渡しを受ける一方、同年5月末に購入代金に充てるため並行して売却していた物件を引渡すという取引でしたが、常に安心感が持てるような、かつ、決して甘い見込みで進めるようなことのない、適切なお手伝いをしていただいたと記憶しています。また、購入と売却を同時にお願いしたことでの仲介手数料の割引や、銀行でのつなぎ融資の情報提供や融資の円滑化なども併せて、さすが一流のお手並みと感服したものでした。

仲介手数料はリスク軽減のための費用と考えよう

ここまで仲介手数料の計算方法について解説してきました。不動産売却にかかる費用を直接抑える方法もありますが、個人間取引はトラブルが起きやすく、仲介手数料が過度に安い不動産会社はサポートが少ない可能性があることには留意しておきましょう。売却時の費用がかかったとしても、高い価格で成約を決めることができれば諸費用を差し引いても赤字にならずに済むこともあります。そのため、仲介手数料について無理な値引き交渉をしようとするよりも「なるべく高く、安心安全に売る」ことが大切なポイントです。

また、不動産売却を円滑に進めるには、仲介を依頼する不動産会社選びも非常に重要です。不動産査定を依頼した際には、信頼できそうな不動産会社かどうかを見極めるようにしましょう。信頼できる不動産会社を見極めるポイントは、「取扱実績が豊富」「不動産売却を得意としている」「売却活動に熱心」「親身になって適切な対応をしてくれる」などが挙げられます。査定額の高さだけでなく、幅広い観点から総合的に不動産会社を選びましょう。

三井のリハウスでは、100万件以上の取扱件数から得られた経験や知見にもとづき、不動産売却をサポートします。精度の高いAI査定や簡易査定、訪問査定で算出される査定額から、仲介手数料の目安を知ることも可能です。おおよその仲介手数料が知りたい方、そのほか不動産売却に関してお悩みの方はぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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マンション売却にかかる手数料とは、一般的に仲介手数料を指します。不動産会社が買主を見つけるために行った売却活動に対する報酬で、物件の売買契約が成立した際に不動産会社に支払います。不動産会社に支払う仲介手数料は、法律により上限額が決められているため、仲介手数料のおおよその金額を自分で算出することも可能です。

以下では、仲介手数料を支払うタイミングや上限額の計算方法の解説に加え、実際にシミュレーションも行います。

支払いのタイミング

仲介手数料の支払いが発生するのは、売買契約が成立したときです。売買契約時と物件の引渡し時の2回に分けて半金ずつ支払うのが一般的ですが、不動産会社によっては、物件の引渡し時に全額支払うこともあります。支払いのタイミングについては事前に不動産会社から説明があるので、忘れずに聞いておきましょう。

計算方法

仲介手数料の上限額を算出する際は、物件の成約価格に応じて、以下の一覧表に記載した計算式を用います。

しかし、成約価格を3つの区分に分けて計算すると手間がかかるため、成約価格が400万円を超える場合は以下の速算式を用いることも可能です。

成約価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

低廉な空き家等の仲介手数料には特例がある 物件価格が800万円以下の宅地建物、いわゆる「低廉な空き家等」の仲介手数料については、原則による上限を超えた額を受領できる特例があります。

一般的に低価格で取引されることが多い空き家等の流通促進を目的として、2024年7月に上限が引き上げられ、最大「30万円＋消費税」までを受領できるようになりました（※1）。

売主と買主どちらも対象ですが、媒介契約の締結の際、不動産会社は仲介手数料についての説明を行い、あらかじめ合意を得ることが必要です。

シミュレーション

実際に、成約価格が3,000万円の場合にかかる仲介手数料の上限額について、速算式を用いて計算してみましょう。成約価格が400万円を超えているため、速算式は「成約価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」を使用します。

仲介手数料＝3,000万円（成約価格）×3％＋6万円＝96万円（税抜）

これに消費税（10％）を加えると、仲介手数料の合計は、105万6,000円（税込）です。

マンション売却で仲介手数料以外に必要な税金や費用

マンションを売却すると、仲介手数料以外にも以下の税金や費用が発生します。

・譲渡所得にかかる税金 ・登録免許税 ・印紙税 ・住宅ローンの返済手数料

それぞれの税金や費用について詳しく解説します。

譲渡所得にかかる税金

マンション売却の際は、仲介手数料以外にも譲渡所得にかかる税金が発生します。譲渡所得とは、マンションを売却した際に得られる利益のことです。譲渡所得にかかる税金とは、譲渡所得にかかる所得税や住民税を指し、2つの税金をまとめて譲渡所得税と呼ぶこともあります。譲渡所得は、以下の方法で算出できます。

譲渡所得＝不動産の成約価格－取得費用－譲渡費用－特別控除額

また、不動産（マンション）の所有期間によって税率は異なり、「短期譲渡所得（所有期間が5年以下の土地・建物）」と「長期譲渡所得（所有期間が5年超の土地・建物）」の2つに分けられています。

●短期譲渡所得と長期譲渡所得についてはこちら

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記に必要な税金です。登録免許税は一般的に、不動産1件につき1,000円、土地1筆、建物1個なら2,000円がかかります。マンションを第三者へ譲渡する際、抵当権を抹消する必要がある場合は、登録免許税に加え、司法書士への依頼費用がかかります。

●抵当権抹消手続きについてはこちら

印紙税

印紙税は、「課税文書」である不動産売買契約書にかかる税金です。税額は、書面に記載された契約金額によって決まります。

●不動産売却の税金についてはこちら

住宅ローンの返済手数料

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを一括返済する際に金融機関に支払うのが、返済手数料です。金額の目安は3万円台程度で、不動産を売却した際に生じた売却益から一括で返済するのが一般的です。

●住み替えローンについてはこちら

マンション売却の手数料が半額になることはある？

仲介手数料には下限がないため「無料」や「半額」を謳う不動産会社も存在しますが、他社よりも安い場合、「売却を急がされる」「十分なサポートが得られない可能性がある」といったリスクがあります。

売却を急がされる

仲介手数料には、広告宣伝費や人件費など、売却活動にかかわる必要経費が含まれていることが一般的です。そのため、仲介手数料が安く提示されている不動産会社では、これらの経費を抑えるために売却を急がされることがあります。結果、値下げを勧められて相場より低い価格での売却となり、損をしてしまうかもしれません。

十分なサポートが得られない可能性がある

仲介手数料の安い不動産会社に依頼することで、サポートが不十分と感じてしまうこともあるでしょう。結果的に、物件の魅力を汲み取ってもらえず、なかなか売却に至らないといったリスクがあります。

手数料を抑えられることが必ずしもよいとは限りません。信頼できる不動産会社に仲介してもらい、マンションを高く売ったほうが、マンション売却にかかるトータルの費用を抑えられることもあります。

マンション売却にかかる仲介手数料や費用を抑えるコツ

マンション売却にかかる仲介手数料や費用を抑えるためには、優遇措置を受けることが大切です。たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）」といった制度を利用する方法があります。以下で、仲介手数料や費用を抑えるコツについて詳しく解説します。

3,000万円特別控除を利用する

マンション売却の際は、3,000万円特別控除を受けることで税金負担を減らせます。具体的には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。この特例を利用すれば、譲渡所得にかかる税金を節税できます。

●居住用財産の3,000万円特別控除についてはこちら

特定の居住用財産の買換えの特例を利用する

買換え、住み替え等でマンションを売却する場合には、「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けられるか確認するのもポイントです。特定の居住用財産の買換えの特例とは、自分のマイホームを売って別の家を購入した際、条件を満たせば譲渡所得に対する課税を先延ばせるという特例です。ただし、先述した3,000万円特別控除との併用ができないことは留意しておきましょう。

個人間で売買を行う

不動産会社に仲介を依頼せず個人間で売買を行えば、仲介手数料はかかりません。しかし、個人間の手続きには、買い手を自分で見つける手間がかかる、金融機関の信用が得られにくいといった難点があります。

親族や知人間での取引でも金銭のやりとりが発生するため、トラブルになった際に関係が悪化してしまうリスクも考えられます。

よくある質問

マンション売却の仲介手数料に関するよくある質問を以下にまとめました。

マンションを売る手数料の相場はいくらですか？

マンション売却にかかる仲介手数料に明確な相場はありません。ただし、法律により上限が決められているため、ある程度の想定はできます。

4,000万円でマンションを売却する際の手数料はいくらですか？

4,000万円でマンションを売却する際の仲介手数料の上限額は、以下の計算で算出できます。

仲介手数料＝4,000万円（成約価格）×3％＋6万円＝126万円（税抜）

これに消費税（10％）を加えると、仲介手数料の合計は138万6,000円（税込）です。

【体験談あり】マンション売却は信頼できる不動産会社に依頼するのがおすすめ

不動産会社に支払う仲介手数料を抑えることを優先すると、結果的にマンション売却で損をする可能性があります。正当な価格で売却し、かつ充実したサポートを受けるためには、仲介手数料の安さよりも実績や信頼性を重視して不動産会社を選ぶことが大切です。

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、マンションを売却した方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【60代・三井のリハウスと専任媒介契約を締結し、不動産を売却した方の体験談】 不動産売却でお世話になりました。ありがとうございました。総合評価、大大大満足です。なんの不満もありません。最後まで迅速丁寧に対応していただきました。仲介手数料無料という広告がたくさん入るなか、迷わず三井のリハウスと専任媒介契約を締結したのは大正解でした。私の場合、契約して1週間も経たないうちに購入申し込みがあり、室内の写真掲載が間に合わない時点で即売却ができました。これには驚いております。さすが三井のリハウスの集客力！三井のリハウスという安心のブランドと信頼です。手数料を支払う価値ありです。

今度の引越し先のマンションも三井のリハウスです。三井のリハウス一択です。またまたお世話になります。「三井のリハウスに住んでいます」なんと素晴らしい響き♪本当にありがとうございました。感謝申し上げます。

マンションの売却をご検討の場合は、三井のリハウスにご相談してみてはいかがでしょうか？100万件を超える取扱件数から得た豊富な知見と実績をもとに、信頼できる担当者がスムーズな売却をサポートいたします。

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※1出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf （最終確認：2026年1月21日）

古家付き土地とは、築年数等からそのままでは住宅としての利用が難しい建物が建っている土地や、もう誰も住む予定がない建物が建っているような土地を指します。つまり、古家付き土地を売却するということは、古家と一緒に土地を売却することを意味します。

資産価値の低い建物が建っていることから、更地に比べると成約価格が下がったり、古家の状態次第では購入者が見つかりにくかったりする傾向があります。その一方で、古家付き土地は建物が建っている状態で土地が売却されているため、土地を購入したい人と中古住宅を購入したい人のどちらのターゲットにもアプローチできる場合があります。

更地にして相場に近い売り出し価格で売却活動を行う方法もありますが、古家を解体するには解体費用がかかるため注意が必要です。

古家付き土地を売却するメリットとデメリット

古家付き土地を売却するには、かかる費用や税金に関する点に加え、売却のしやすさなどの観点からメリットとデメリットが挙げられます。それぞれのメリットとデメリットについて、表にまとめました。

以下でそれぞれの内容について詳しく解説します。

メリット

古家付き土地を売却するメリットとして、解体費用がかからない点が挙げられます。通常、土地を売却する場合は、建物を解体して更地にする必要がありますが、古家付き土地として売却すると建物の解体費用がかかりません。

また、古家が土地上に建っていることにより「住宅用地の特例」が適用されることで、更地としての売却に比べて、固定資産税等が軽減されるというメリットもあります。ただし、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」にもとづいて、特定空家等に指定され、勧告を受けると、住宅用地の特例措置が利用できなくなるので注意が必要です。また、2023年からは、特定空家等の前段階にあたる「管理不全空家等」も、指導・勧告の対象となっているため、併せて確認しましょう。

●土地の固定資産税の計算方法や特例についてはこちら

居住している、もしくは居住していた古家と一緒に売却する際は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）」が適用される可能性があります。3,000万円特別控除が適用されると、売却時の譲渡所得から最高で3,000万円を控除できるため、節税効果は大きいでしょう。

●居住用財産の3,000万円特別控除についてはこちら

デメリット

古家に建物としての資産価値がない場合、買主にとっては、古家の存在が購入に踏み切れない原因にもなり得るのがデメリットです。古家を解体する場合、費用は「解体を希望する側」の買主負担となることもあるからです。ただし古家の状態によっては、買主は購入後に居住することもできるため、むしろ喜ばれる可能性もあります。

買主が土地だけを活用したいと考えている場合や、古家の状態が悪く解体するしかない場合は、解体前提で値引き交渉されることがあります。そのため、結果的に売り出し価格よりも低い価格で成約するかもしれません。

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古家付き土地にかかる解体費用は？

建物の解体費用は、「構造」「坪数」「立地条件」などによって決まります。木造住宅の場合、5万円～7万円／坪（廃棄物処理費用含む）くらいが費用の相場です。古い建物がある土地は、解体にどのくらいの費用がかかるのかを算出して、建物を解体するほうがよいのか、古家付きのまま売却するのがよいのかを判断することが大事です。

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古家付き土地の売却に必要な費用と税金

古家付き土地を売却する際には、以下の費用や税金がかかります。

費用

古家付き土地の売却では、主に仲介手数料と測量費等の費用、登記費用がかかります。

仲介手数料 仲介手数料とは、不動産会社の仲介により土地の売買契約が成立した際に発生する費用です。宅地建物取引業法で「上限額」が定められており、不動産会社が自由に金額を設定してよいわけではありません。

測量費等 測量費等とは、土地の面積や境界を明確にするためにかかる費用です。実際の測量だけでなく、隣地土地所有者の立ち会いや境界の復元・設置など、多岐にわたります。土地を売却する際、売主には境界を明示する義務があるため、測量費等が発生します。

登記費用 登記費用とは、土地の売却に伴い登記簿上の情報を修正したり、抵当権を抹消したりする際に必要な費用を指します。古家付き土地の売却において売主が負担する可能性があるのは、登記簿上の住所と現住所が異なる場合の住所変更登記や、住宅ローン完済に伴う抵当権抹消登記にかかる登録免許税です。

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税金

古家付き土地を売却する際は、登録免許税と印紙税、譲渡所得にかかる税金を支払う必要があります。

登録免許税 登録免許税は、登記を行う際に課税される税金です。売主の場合は、一般的に住所変更登記や抵当権抹消登記が必要な場合にかかります。

印紙税 印紙税は、売買契約書に課税される税金です。納税額は、契約書に記載された金額によって異なります。

譲渡所得にかかる税金 譲渡所得にかかる税金とは、土地を売却して利益（譲渡所得）が発生した際に課税される所得税と住民税です。譲渡所得とは、土地や建物などを売却して得た所得のことで、所得税（復興特別所得税）と住民税をまとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。

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古家付き土地を売却するときの注意点

古家付き土地を売却するときは、売却後に買主との間でトラブルを起こさないための注意点があります。たとえば、境界の曖昧さ、土地の瑕疵（欠陥）をめぐる責任、残置物の放置などは、トラブルのきっかけになりやすいでしょう。スムーズに売却を進め、売却後も買主に満足してもらうためには、事前準備が必要です。以下で、それぞれの注意点について解説します。

境界を明示する

土地の境界が不明確なまま売却してしまうと、「隣地との境界が違う」「越境している」など、売却後にトラブルが発生する可能性があるでしょう。特に古家付き土地の場合、境界標が劣化していたり、測量図が古かったりするケースもあります。売却するには境界の明示が必要になるため、境界標があるかどうかを確認しておきましょう。

三井のリハウスでは、経験豊富な担当者が測量の手配から査定、売却活動、売買契約の締結までをサポートします。古家付き土地の売却を考えている方は、お気軽にご相談ください。

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インスペクションを行う

建物の瑕疵（欠陥）をめぐる責任問題に対しては、インスペクションが効果的です。古家付き土地を売却する際は、建物を修繕せずに現状のまま（現況有姿）で引渡すのが一般的です。しかし、建物や土地に不具合が見つかった場合には、買主が古家を解体予定だったとしても「契約不適合責任」を問われるリスクがあります。

契約不適合責任に関するトラブルを未然に防ぐためには、「ホームインスペクション（住宅診断）」が効果的です。「ホームインスペクター」と呼ばれる専門家が、建物の現状を細かく診断するので、買主の安心にもつながります。

土地だけでなく、建物内のごみも処分しておく

古家付き土地を売却する際の注意点として、建物内や庭先に、家具や家電、ごみなどを放置しないことも挙げられます。残置物が残ったままだと、処分費用をめぐって買主とトラブルになる可能性があるためです。

不用品やごみは、売却前に処分しておくことが基本です。特に現況有姿で引渡す場合は、清掃や整理をしっかり行っておくことで印象がよくなり、売却活動をスムーズに進めやすくなります。

【体験談あり】古家を残したいときは古家付き土地としての売却が有効

古家に思い入れがあるため解体せずに残したいというときも、古家付き土地として売却する方法がおすすめです。先述した通り、古家のみだと建物の築年数が古く、資産価値が低いことが一般的です。そのため、中古物件としてはなかなか買主が見つかりにくいこともあります。土地と一緒に売却することで、古家を解体せずに売却できることがあります。ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、古家付き土地を売却した方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【70代・古家付き土地の売却からマンションを購入した方の体験談】 担当の方には一軒家の売却からマンション購入まで大変お世話になりました。大変思い出のある家だったため、始めは中古物件として売りに出したのですがなかなか売れず、最終的に古家ありの土地で売りに出しました。しかし、担当者の方は最後まで私たちの「家を残したい」という思いに寄り添い、古家を使いたいという購入者さまを探してくださいました。また、価格面でもこちらの要望をしっかり聞いてくださり、交渉をしっかりしていただきました。マンション購入時も大変人気のある物件だったため、難しいかなと思っていたところ、三井のリハウスさんが売主さまへしっかり交渉してくださり、価格、場所、部屋、全てに満足できる新居を購入することができました。大変お世話になりました。ありがとうございました。

古家付き土地の売却は実績のある不動産会社へ依頼しよう

古家付き土地を売却する際、建物自体に価値がないときは「土地の評価」が重要です。そのため、古家を解体するか否か、古家をリフォームするかなど、周辺の取引事例なども参考にしつつ判断してくれる不動産会社に、仲介を依頼するのがおすすめです。

特に、不動産売買の実績が多く、「古家付き土地」を販売した経験が豊富な不動産会社だと安心できます。三井のリハウスでは、100万件を超える取引事例と豊富な知見をもとに、古家付き土地の売却をサポートしています。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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路線価とは、全国の民有地について行政機関が定めた、土地（宅地）等の公的評価額を算出するための基準となる価額で、公的な土地の評価の1つです。個人が土地の時価を把握して適正な値付けをすることは難しいため、簡易に価額を求められるように、行政機関が公的評価の基準を定めて発表しています。

路線価と呼ばれる理由は、路線（道路）ごとに価額が割り振られているからです。路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。以下でそれぞれについて見ていきましょう。

相続税路線価

相続税路線価とは、土地等の相続税や贈与税を算出する際に使用される相続税評価額の1㎡（1平方メートル）あたりの価額です。国税庁により、毎年1月1日を評価時点として7月ごろに公表されます。

相続税路線価の設定は、1年間の地価変動等を考慮し、地価公示価格等をもとにした価額の8割程度をめどに定められています。

固定資産税路線価

固定資産税路線価とは、道路（路線）に面した宅地1㎡あたりの価額で、固定資産税評価額を算出するために使用されます。固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出根拠となります。市区町村（東京23区は東京都）により、3年ごとに評価基準年の前年の1月1日を評価時点として4月ごろに公表されます。

固定資産税路線価は、地価公示価格等の7割程度をめどに定められています。

路線価が地価公示価格等の7割～8割になる理由

相続税路線価は地価公示価格等の8割程度、固定資産税路線価は地価公示価格等の7割程度を目安に設定されるのは、土地基本法にもとづいて公的土地評価額の相互間の均衡が図られるように運用されているからです。地価公示価格（都道府県地価調査価格）、相続税路線価、固定資産税路線価という3つの公的土地評価額のバランスを保つようにルールが設けられ、価額が決まっています。

なお、路線価は主に税額の算出で使われますが、相続税と固定資産税では対象となる税金や評価機関が異なります。2つの路線価の特徴を以下の表にまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

地価公示価格や実勢価格などとの違い

公的な土地の評価には、路線価のほかに「地価公示価格」「都道府県地価調査（基準地価格）」「固定資産税評価額」があります。固定資産税評価額とは、市区町村（東京23区は東京都）が3年ごとに定める評価基準にもとづき算出される土地の評価額です。

また、実際に売却したときの価格を「実勢価格」といい、一般的には「時価」と同じような使い方をしますが、時価はその金額での取引が想定される相場のことをいいます。実勢価格は不動産市場の動向によって変動します。

それぞれの評価についての情報は、以下の表の通りです。