土地の名義変更とは？

土地の名義変更とは、土地の売買や土地の相続などが行われた際、土地の所有者が変わったことを法的に証明するために、「所有権移転登記」という手続きを行うことです。名義変更を行うと、不動産の状況や権利関係を法的に示す「登記簿」という書類が更新されます。現在、登記情報は法務局で電子管理されているので、手元に情報を置いておきたい場合は登記事項証明書を交付してもらいましょう。

売買や贈与などは任意ですが、相続による名義変更は2024年4月1日より義務化されています。具体的には、不動産の取得を知った日から3年以内に名義変更をすることが義務付けられています。正当な理由がない場合の違反には10万円以下の過料が科されるため、忘れず手続きを行いましょう。

また、2026年4月1日からは、住所や氏名などに変更があった場合の変更登記も義務化されました。変更日から2年以内に手続きを行う必要があります。

登記していない場合は、その土地を利用・管理していたとしても、実務上はほかの人に対して土地の所有者であることを主張したり、売却したりすることができません。

土地の名義変更は司法書士に頼むべき？自分でできる？

土地の名義変更は司法書士に依頼する以外にも、自分で行う方法もあります。自分で行えば5万円～10万円ほどかかる依頼料を大きく節約できる一方、手続きが煩雑になった際に苦労することが多いでしょう。また、自分で名義変更を行っても、不動産登記に要する登録免許税は支払う必要があります。

自力でできるかどうかの条件としては、権利トラブルがないことや、平日に十分な時間を確保できることなどが挙げられ、それ以外の場合は司法書士に任せることが推奨されます。以下、各ケースについて詳しく説明していきます。

自力での名義変更が現実的なケース

以下のような場合は、自力での名義変更が可能なことが多いでしょう。

・当事者同士の関係が良好で、権利を巡るトラブルが発生していない ・平日に法務局や市区町村役場へ通う時間が確保できる ・1対1での贈与や売買のように、権利関係がシンプルである

司法書士に任せるべきケース

以下のような場合は手続きが煩雑になりがちなので、無理せず司法書士などのプロに任せましょう。

・相続人が多い、または疎遠な親族がいる ・土地の筆数が多い場合や、登記対象となる不動産が複数ある ・平日に動ける時間がない、または確実にミスなく終わらせたい

土地の名義変更の手続き方法

土地の名義変更の手続きは、国の機関である法務局で行います。基本的に以下のような流れで進めていきます。

1．名義変更の原因となる事実（登記原因）を確定させる 2．必要書類の収集と申請書類の作成 3．管轄の法務局への申請・税金の納付 4．完了後の書類の受け取り

所有権移転登記が完了した後に、法務局から発行される「登記識別情報」は大切に保管しましょう。登記識別情報は、かつての「登記済権利証」（権利証）にあたるもので、土地を将来売買する際などに必要となる重要な暗号情報です。

手続きの煩雑さや必要書類は、土地の名義変更の原因によって異なります。以下、ケース別に手順と必要書類を解説します。

なお、土地の名義変更を進めるにあたっては、事前に「その土地の現在の価値（評価額・売却目安額）」を把握しておくことが非常に重要です。土地の価値を知ることで、登記時に納める登録免許税の目安がつくほか、売買・贈与・財産分与など各ケースに応じた適切な方針を立てやすくなります。

土地の価値を把握するための不動産査定は不動産会社に依頼することで受けられます。三井のリハウスでも不動産査定を無料で行っているので、ぜひご活用ください。

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売買で土地の名義変更を行う場合

土地を所有している人が所有地を売る場合や、土地を購入して所有者になる際には、土地の名義変更を行います。売買の仲介をする不動産会社が登記のプロである司法書士を紹介してくれることが多く、司法書士に名義変更を依頼するとスムーズに手続きが進みます。

売買による土地の名義変更は、売買契約の締結と必要書類の準備を行ったうえで、代金決済・土地引渡しと同時に法務局へ登記申請する手順で進めます。また、買主は住民票などの住所を証明する書類を、売主は登記識別情報（権利証）や印鑑証明書など所有権の証明や本人確認のための書類を用意する必要があります。以下、詳しく解説していきます。

売買の場合の手順

売買で土地の名義変更を行う際の手順は以下の通りです。

1．売買契約を結ぶ 2．必要書類を集める 3．残代金の決済と土地の引渡しを行う 4．法務局へ登記申請する

なお、買主が購入した土地と住宅を担保にして住宅ローンを組む場合は、登記簿上でその土地の所有者が買主であることが必須条件です。そのため、不動産の引渡しと名義変更は同日に行うのが一般的です。また、手続きをする際は、売主と買主が共同で申請するのが一般的です。

売買で必要な書類

売買の名義変更の際に必要な書類は以下の通りです。

なお、上記書類のほか、名義変更の登記を法務局に申請するための書類「登記申請書」が必要です。登記申請書は、売買だけでなく贈与・相続・財産分与のいずれの名義変更にも必要な書類です。不動産登記に関する申請書は、法務局のホームページでダウンロードできます。

●土地の売却の流れや費用についてはこちら

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売買の場合にかかる費用

名義変更の際は「登録免許税」がかかります。売買の場合、登録免許税額は「固定資産税評価額×2.0％（2029年3月31日までは1.5％）」がかかり、買主が負担するのが一般的です。また、売却時の時価が購入時の費用を上回り、利益（譲渡所得）が出ている場合、所得税や住民税の課税対象となります。

ただし、売却するのが「自宅（家屋とその敷地）」である場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できるため、利益が3,000万円以内であれば税金はかかりません（土地のみの売却は原則適用外です）。そのほか、売買契約書に記載されている金額に応じて印紙税が課せられるほか、不動産会社に仲介を依頼した場合は仲介手数料がかかります。また、戸籍謄本や固定資産評価証明書の準備には、一般的に5,000円～1万円ほどかかります。

相続で土地の名義変更を行う場合

相続によって親や親族の土地を引き継ぐときに、名義変更の手続きが必要になります。通常の名義変更は土地の所有者が行いますが、相続の場合は土地の所有者が亡くなっているため、土地を相続する人が名義変更の申請を行います。

相続による土地の名義変更は、手続きが複雑で時間がかかる場合が多々あります。遺言書や被相続人（土地を所有していた故人）との関係性を証明する戸籍や、相続人全員で作成する遺産分割協議書など、ほかのケースに比べて必要な書類が多いため、司法書士への依頼を検討してみることがおすすめです。

相続による土地の名義変更は、戸籍等の書類収集や遺産分割協議によって名義人を特定したうえで、登記申請書を作成し法務局へ申請する手順で進めましょう。また、必要な書類は、「遺言による相続」「遺産分割協議による相続」「法定相続分による相続」の3つの場合でそれぞれ異なります。

以下、詳しく解説していきます。

相続の場合の手順

相続で土地の名義変更を行う際の手順は以下の通りです。

1．不動産関連の情報や関係者の戸籍関連の書類を収集する 2．固定資産評価証明書を発行してもらう 3．必要に応じて遺産分割協議を行う 4．登記申請書の作成を行う 5．法務局へ登記申請する

相続で必要な書類

相続登記に必要な書類は、相続の3つの方法によって異なります。1つ目は「遺言による相続」、2つ目は相続人全員で遺産の分け方を話し合いで決める「遺産分割協議による相続」、3つ目は法律で定められた相続分の割合に従って相続する「法定相続分による相続」です。それぞれに必要な書類は下の一覧表をご確認ください。

法改正に伴って、2024年より相続登記に期限が設けられ、相続人は相続を知った日から3年以内に相続登記を行わなければならなくなりました。相続をする、相続人になる場合には注意しましょう。

●不動産相続の手続きや流れについてはこちら

●相続税の基礎控除額についてはこちら

相続の場合にかかる費用

相続の場合の登録免許税は「固定資産税評価額×0.4％」です。別途「相続税」が課されることもありますが、遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を下回る場合はかかりません。そのほか、戸籍謄本や固定資産評価証明書の準備で一般的に5,000円～1万円ほどがかかります。

贈与で土地の名義変更を行う場合

土地を贈与された場合にも、名義変更手続きが必要です。この場合、土地を贈った側と土地を受け取った側、両者の本人確認書類等を提出します。なお、原則として年間110万円を超える贈与を行うと贈与税の課税対象になります。生前贈与を考えている場合は、申告や納税の準備もしておくとよいでしょう。

贈与による土地の名義変更は、当事者間での贈与契約の締結と必要書類の準備・作成を行ったうえで、法務局へ登記申請する手順で進めましょう。また、贈与される人は住民票などの「新所有者としての身元を証明する」書類を、贈与する人は登記申請書や固定資産評価証明書などの「所有権の証明や権限・本人確認を行う」書類をそれぞれ用意し、双方が贈与の合意を証明する契約書を用意する必要があります。以下、詳しく解説します。

贈与の場合の手順

贈与で土地の名義変更を行う際の手順は以下の通りです。

1．贈与の手続きを行う 2．必要書類を集める 3．登記申請書を作成する 4．付属している書類を作成する 5．法務局へ登記申請する

贈与で必要な書類

贈与での名義変更の際に必要な書類は以下の通りです。

贈与の場合にかかる費用

贈与で名義変更する場合、登録免許税の税率は「固定資産税評価額×2.0％」です。また、贈与を受ける際には「贈与税」と「不動産取得税」が発生します。贈与税は110万円までの基礎控除があり、婚姻期間20年以上の夫婦間であれば、基礎控除（110万円）と配偶者控除（最高2,000万円）を合わせて最大2,110万円まで控除されます。そのほか、戸籍謄本や固定資産評価証明書の準備で一般的に5,000円～1万円ほどがかかります。

財産分与で土地の名義変更を行う場合

財産分与の際にも、名義変更手続きが必要になります。財産分与とは、夫婦が離婚する際に2人が婚姻中に築いた財産を、それぞれの貢献度に応じて分け合うことです。共有名義だった土地や建物をどちらかの名義に変更する場合、原則として夫婦で共同申請します。

この場合、離婚前後に連絡を取り合って名義変更を行う必要があるため、夫婦間の話し合いが難しい場合は、弁護士を通して協議を進めるほうがスムーズに行えるでしょう。

財産分与による土地の名義変更は、当事者間での話し合いと合意にもとづき必要書類および登記申請書を準備したうえで、法務局へ登記申請する手順で進めます。取得する側は「新所有者としての身元証明（裁判時は権利確定）」の書類を、譲渡する側は「所有権の証明や権限・本人確認・離婚事実」の書類をそれぞれ用意し、手続きの形式（協議か裁判か）に応じた証明書類を準備する必要があります。

なお、注意点として、名義変更したい土地に住宅ローン（抵当権）が残っている場合、名義変更をするには金融機関の承諾が必須です。離婚時の名義変更トラブルとして多いため、ローン残債がある場合は金融機関に確認しましょう。

また、住宅ローンの残債がある場合に金融機関の許可を得ることは簡単なことではありません。無理に土地の所有権を夫婦のどちらかにするよりも、売却したお金を財産分与として2人で分けるほうが手間もかからずトラブルのリスクも抑えられるでしょう。土地の売却の際は、まず実績が豊富で信頼できる不動産会社へ査定を依頼することが大切です。

三井のリハウスは、取扱件数100万件以上の実績を活かした高精度な査定を行っています。ぜひ、一度ご相談ください。

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財産分与の場合の手順

財産分与で土地の名義変更を行う際の手順は以下の通りです。

1．財産分与について話し合い、合意する 2．必要書類を集める 3．登記申請書を作成する 4．法務局へ登記申請する

財産分与で必要な書類

財産分与の名義変更の際に必要な書類は以下の通りです。

●離婚に伴う財産分与についてはこちら

財産分与の場合にかかる費用

財産分与で名義変更をする場合、税率は「固定資産税評価額×2.0％」です。また、財産分与で不動産を渡した場合でも、譲渡所得税がかかることがあります。これは、財産分与した側が不動産を時価で譲渡したとみなされるためです。譲渡時の時価が購入時の費用を上回り、利益（譲渡所得）が出ている場合、課税対象となります。

ただし、分与するのが空き地ではなく「自宅（家屋とその敷地）」である場合、通常の売却時と同様に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できるため、利益が3,000万円以内であれば税金はかかりません。なお、注意点として、この特例は「夫婦間の譲渡」には適用されません。特例を利用して税金を抑えるためには、必ず「離婚が成立した後（元夫婦の関係になってから）」に財産分与と名義変更の手続きを行う必要があります。

そのほか、戸籍謄本や固定資産評価証明書の準備で一般的に5,000円～1万円ほどがかかります。

土地の名義変更を行う際の注意点

土地の名義変更を行う際には、税金が発生することや登記権利者と登記義務者が共同で申請する必要があることなどの注意点があります。具体的に解説します。

税金が発生する

所有権移転登記を行う際には、登録免許税が課税されます。土地の価値に応じて数万円～数十万円単位での税金になり、登記の手続きをする際に納付する必要があります。登録免許税の課税額は「固定資産税評価額×税率＝登録免許税の課税額」の計算式で算出可能です。なお、税率は名義変更の目的によって異なります。

・売買の税率…2.0％（2029年3月31日までは1.5％） ・相続の税率…0.4％ ・贈与の税率…2.0％ ・財産分与の税率…2.0％

登録免許税のほかにも、追加で発生する税金は、以下の表でご確認ください。

表に記載されている通り、財産分与の場合は、原則税金はかかりませんが、取得した財産が過剰な場合や、贈与税や相続税の支払いを避けることを目的とした離婚であると判断された場合は贈与税がかかることがあります。また、税金は要件を満たすことで、軽減措置が受けられるケースがあるため、支払いの前に一度調べておくとよいでしょう。

●譲渡所得にかかる税金や特別控除についてはこちら

●不動産取得税についてはこちら

登記権利者と登記義務者による共同申請が必要

土地の名義変更の手続きを行う際、「売買」「贈与」「財産分与」の場合には共同申請が必要です。この場合、登記権利者と登記義務者が申請意思を示して、共同で名義変更の手続きを行う必要があります。

ただし、離婚による財産分与で相手方と直接やりとりしたくない場合などは、司法書士に依頼することで代理人として名義変更の手続きをしてもらうことが可能です。

各種手続きを代理人に依頼する際には委任状が必要となることがあります。必要の有無を事前に確認し、必要な場合は用意しておきましょう。

なお、土地を売却する際には、豊富な実績のもとで信頼できる不動産会社に査定を依頼することが大切です。

三井のリハウスは、取扱件数100万件の知見を活かした精度の高い査定を無料で行っています。ぜひ一度ご相談ください。

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土地の名義変更は専門家に依頼するべき？

土地の名義変更は自分で行うこともできますが、登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。相続税など税務上の手続きについては、税理士に相談できます。これは、複雑な手続きが多いため時間がかかったり、書類に不備があった場合は、訂正して再度提出しなければならなかったりするためです。

専門家への依頼費用は書類の取得費用にも左右されますが、5万円～10万円程度が一般的な金額です。決して安い額ではないので、手続きを依頼した場合には疑問点や懸念点をまとめて相談してみるのもおすすめです。

なお、土地を売却する場合は自分がその土地の名義人でなければなりません。土地の売却を検討している方は、売却活動をスムーズに進めるためにも、専門家に依頼して事前に名義変更を行ってもらいましょう。

名義変更と併せて土地の売却を検討されている方は、手続きを進めると同時に「その土地がいくらで売れるのか」という最新の市場価値を把握しておくことが大切です。事前に売却想定額を知っておけば、専門家への相談時にも具体的な方針を決めやすくなり、その後の売却活動や資金計画もスムーズに進められるでしょう。

「まずは土地の最新の査定価格を知りたい」「売却に向けて実績豊富なプロに相談したい」という方は、全国的なネットワークと売却実績を誇る、三井のリハウスの無料の不動産査定サービスをぜひご活用ください。

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手順や必要書類を知って土地の名義変更をしよう

ここまで土地の名義変更を行う際の手順や必要書類、注意点などについて解説してきました。土地の名義変更は用途や目的に応じて、手順や必要書類が異なります。土地の名義変更に関する知識を得て、目的に合った手順と必要書類をリサーチしておくことで、スムーズに手続きを進められるでしょう。

土地の名義変更をして売却する場合、次のステップは不動産査定を受けて土地にどのくらいの価値があるか知ることです。土地の価値を知るための不動産査定は不動産会社に依頼することで受けられます。三井のリハウスでも不動産査定を無料で行っているので、ぜひご活用ください。

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家の無料査定とは？

家の無料査定とは、持ち家の市場価値を不動産会社に無料で算出してもらうことです。査定をすることによって、売り出し価格や売却の戦略を決めやすくなります。国家資格を持つ不動産鑑定士が行う鑑定は有料ですが、不動産会社に査定を依頼する場合は、無料で受けられます。

無料で受けられる理由

不動産会社へ依頼すると無料で持ち家の査定を受けられる理由は、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」により、査定等に要した費用は、依頼者に請求できないと決められているためです。不動産会社に支払う報酬は、売買契約が成立した際に発生する仲介手数料です。査定は売却前の時点で行うため、無料で依頼できます。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績にもとづいて精度の高い無料査定を行っています。お気軽にご相談ください。

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不動産鑑定士に頼む場合は有料

不動産鑑定の国家資格を持った不動産鑑定士による家の鑑定は、有料で行われるのが一般的です。不動産鑑定士による家の鑑定は、税務署や裁判所に対して証拠資料を提出するといった特別なケースで利用されることが多いためです。不動産の相続や、離婚時の財産分与などのために鑑定が必要な場合は、不動産鑑定士が、国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準にもとづいて評価額を算出します。なお、家の売却を検討していて、おおよその売却価格の目安を知りたい場合は不動産会社による無料査定で十分でしょう。

家の査定には3種類ある

家の査定を不動産会社に依頼する場合は、以下の一覧表にある3つの査定方法「AI査定」「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」のなかから選びます。それぞれの方法や特徴を見て、自分に合う査定方法を探してみましょう。

AI査定は氏名や電話番号の入力が不要な場合も多いため、不動産会社からの営業電話を避けたい方におすすめです。必要事項を入力するとすぐに査定額が得られるため、いつでも気軽に試せます。

簡易査定は不動産売却を検討しており、どのくらいの金額で売れるかを知りたいものの、簡単に査定を済ませたい方におすすめです。査定の精度は訪問査定のほうが優れますが、人が介在する分、AI査定よりも高い精度の査定結果が得られます。

訪問査定はAI査定や簡易査定よりもさらに精度が高いため、不動産売却の意思が固まっている方に向いています。また、営業担当者の対応を直接確認して、不動産会社選びの参考にしたい方にもおすすめです。

三井のリハウスの「リハウスAI査定」は、100万件を超える取扱実績のデータを使用してマンションの推定成約価格を算出します。実際に取引された膨大な成約事例をAIが学習しているため、精度の高い推定成約価格をチェックすることが可能です。

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家の無料査定の流れ

家の無料査定は以下の2ステップで簡単に受けられます。

1．申し込みをする 2．査定してもらう

まず、査定の申し込みを行います。申し込みは、Webサイトか電話で依頼しましょう。

AI査定と簡易査定はWebサイトから依頼でき、AI査定はその場で、簡易査定は数日以内に結果が分かるという傾向があります。また、訪問査定もWebサイトから依頼できることが多く、その場合は、申し込み後に不動産会社から日程調整の連絡が入ることが一般的です。

●ネットでの家の査定についてはこちら

簡易査定と訪問査定は、電話でも依頼できます。売却する物件に近いエリアの不動産会社に連絡を取り、査定を依頼しましょう。電話口の対応から不動産会社の雰囲気を確かめられます。

三井のリハウスは、全国に幅広く店舗を展開し、地域に根差したサービスを提供しています。売却したい物件の近くのエリアに三井のリハウスの店舗があれば、ぜひ無料査定をご依頼ください。

●三井のリハウスの店舗検索はこちら

訪問査定の場合、査定の依頼が完了したらメールや電話などで日程調整を行い、担当者が実際に物件を訪問して査定を実施します。訪問査定でチェックされる主なポイントは、物件の状態や周辺環境、権利関係などで、一戸建てや土地の場合は土地の状態や隣地との境界標の有無などについても確認されることがあります。査定時に気になる点があれば、不動産会社の担当者に質問や相談をするとよいでしょう。

●家の査定で見られるポイントについてはこちら

●中古マンションの査定で見られるポイントについてはこちら

査定を受けて、売却活動に進まない場合は、このステップで終了しても問題ありません。

●不動産査定だけの依頼についてはこちら

査定を受けて、実際に売却に進む場合は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を行います。

●家を売る際の流れについてはこちら

家の無料査定時のポイント4選

家の査定を依頼する際には、不動産会社に丸投げするのではなく、自分でも必要な情報を収集したり、整理したりすることが重要です。査定前に事前準備をしておけば、算出された査定額が妥当であるか、希望に近い金額であるかといった判断をしやすくなり、その後の売却時の検討もスムーズになります。

不動産会社に無料査定を依頼する際に確認しておくべき具体的なポイントは以下の4つです。

・自分でも家の相場を調べる ・住宅ローンの残債をチェックする ・書類や情報を整理しておく ・依頼する不動産会社を慎重に選ぶ

以下で1つずつ詳しく解説します。

自分でも家の相場を調べる

持ち家を売却する際は、査定額を参考に、売主自身が売り出し価格を決めます。適正な売り出し価格を設定するコツは、相場価格を知ることです。地域や間取り、広さなど、持ち家と似た条件の不動産価格はいくらなのかを調べておきましょう。相場の調査には、以下のWebサイトを活用するとよいでしょう。

・不動産情報ライブラリ ・REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション） ・売り出し物件情報の検索サイト

相場からかけ離れた査定額を提示された場合は、その理由を聞き、合理的であるかどうかを確かめましょう。相場よりも低過ぎる額を提示された際には、適切な価格が設定できない可能性があります。また、高過ぎる額を提示された場合も、気を付けましょう。不動産会社のなかには、媒介契約を結ぶために、意図的に高額な査定額を提示するところもあります。

査定額が相場に見合っていないと買主が見つからず売却期間が長期化し、売り出し価格の値下げを繰り返さなければならなくなることがあり、結果的に成約価格が査定額を大きく下回る可能性もあります。相場と大幅に異なる査定額を提示された際は、根拠を尋ねて、納得できる回答を得られるかを確認しましょう。

三井のリハウスでは、ご自身の不動産があるエリア周辺の相場情報や、エリア内の購入検討者情報、売却中の物件情報などを調べることが可能です。ぜひご活用ください。

●周辺の相場や購入検討者、売却中の物件に関する情報などはこちら

住宅ローンの残債をチェックする

家の査定時のポイントとして、住宅ローンの残債確認も挙げられます。持ち家の住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消して引渡すために、原則として引渡しと同時に住宅ローンの残債を全額返済する必要があります。そのため、査定の段階で住宅ローンの残債を把握しておくことが、資金計画を上手に立てるコツといえます。

住宅ローンの残債が売却代金から諸費用等を差し引いた金額より少ない場合は、売却で得たお金を使って返済できますが、残債のほうが多い場合は、自己資金も加えて返済することが必要です。ローン残債は、毎年金融機関から送られてくる残高証明書や住宅ローン契約時に金融機関から届く返済予定表、インターネットバンキングなどから確認できます。

●抵当権についてはこちら

書類や情報を整理しておく

家の基本情報に関する書類や情報を整理しておくことも、納得できる査定に近づくためのコツです。家の無料査定を不動産会社へ依頼する際、必ず用意しなければならない書類や情報はありません。ただし、登記済証（権利証）や覚書、固定資産評価証明書、リフォーム履歴など、売主にしか用意できない書類が手元にある場合は事前に準備しておくとよいでしょう。

具体的には、以下のような書類を用意していると、持ち家の情報をより詳しく伝えられます。

・本人確認書類 ・登記済証（権利証）または登記識別情報 ・土地測量図／境界確認書（マンションの場合は不要） ・確認申請書、確認済証、検査済証（マンションの場合は不要） ・固定資産税、都市計画税納税通知書の写し ・住宅の施工業者、リフォーム業者が分かる資料 ・リフォームや修繕、リノベーションなどの履歴や内容が記された書類 ・住宅性能評価書や耐震性・耐震補強を証明する書類 ・住宅ローン残高証明書 ・間取り図・建物の図面

売却予定の物件がマンションの場合は、加えて以下の書類も準備しておくとよいでしょう。

・長期修繕計画書 ・管理規約 ・分譲時のパンフレット ・総会議案書もしくは議事録など

また、以下の情報は不動産会社に聞かれることが多いので、事前にある程度考えておくのがおすすめです。

・売却する理由（住み替え、転勤、離婚など） ・売却希望期間（いつまでに売却したいか） ・売却希望額

売却希望額は、相場を十分に調べたうえで伝えるのが理想的です。

●不動産売却に必要な書類についてはこちら

依頼する不動産会社を慎重に選ぶ

査定は各社の販売実績のデータや評価基準にもとづいて行われるため、不動産会社によって査定額に差が生じることがあります。提示された査定額の根拠を確認し、納得できる回答が得られるかどうかを判断しましょう。

同時に、媒介契約を結んだ際の販売戦略についても確認するとよいでしょう。具体的には、その不動産会社がターゲットとする顧客層や広告の出し方、実際に売却活動を始めた後の報告の内容や方法、頻度といった要素が挙げられます。また、依頼する不動産会社を選択する際には、大手と中小を比較するなど、それぞれのメリットや注意点を理解しておくとよいでしょう。

●大手・中小どちらがよいかについてはこちら

また、依頼する不動産会社を見極める際の参考になるポイントは以下の通りです。

・物件のあるエリアに精通している ・営業店舗が多い ・売却実績が豊富 ・インターネット広告に力を入れている ・対応がスピーディー ・アドバイス力がある ・親身に対応してくれる ・ハウスクリーニング会社の紹介や建物の不具合点検等のサービスがある

不動産会社選びについてより詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

●不動産会社の選び方についてはこちら

三井のリハウスなら、経験豊富な担当者が親身に寄り添って、状況や希望条件に合った売却プランを提案します。不動産売却についてお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。

●三井のリハウスの無料査定のお申し込みはこちら

家の無料査定時の注意点

家を査定してもらう際には、いくつか注意しておきたいポイントがあります。正しく判断してもらうため、トラブルを防ぐためにも事前に確認しておきましょう。

家の査定から売却までスムーズに取引を進めるためには、以下の点への注意が必要です。

・アピールポイントを伝えるのを忘れない ・マイナス面も隠さずに伝える ・売却の戦略や修繕の必要性を不動産会社に確認する

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

アピールポイントを伝えるのを忘れない

家の査定を不動産会社に依頼する際は、査定額にプラスに働きそうなセールスポイントを伝えることを忘れないようにしましょう。

アピールポイントとしては、過去5年くらいの間に行われたリフォームや、一戸建ての場合は、耐震のための改修や修繕などが挙げられます。ほかにも、以下の項目に当てはまる場合は、伝えるとプラスの評価材料になるかもしれません。

・長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅などに認定されている ・住宅の設計や施工についての客観的な評価を示す「住宅性能評価書」を取得している

また、耐震のための改修や、増改築を行った場合は、耐震診断結果報告書や増改築等工事証明書を準備しておきましょう。書類を提示することで、物件の耐震性能向上や増改築による補強、改善性能などの証明につながり、査定額がアップする可能性が高まります。

マイナス面も隠さずに伝える

査定の際には、物件のよくない条件も査定の担当者へ伝えなくてはなりません。マイナスポイントとなる例には、以下のようなものが挙げられます。

・雨漏り ・シロアリ被害 ・家の傾き ・設備の故障

このようなマイナスポイントを隠してしまうと、売却後にトラブルになることもあります。なぜなら、家を売却した後、売主は買主に対して、契約不適合責任を負うからです。売買契約の目的に適合しない物件を売却してしまうと、売主は、買主から追完請求（主に修繕の請求）または売買契約の解除、および損害賠償のいずれかを追及される可能性があります。

トラブルを防ぐためには、売主が知っている欠陥については正直に告知し、売買契約書に記載して売却することが重要です。無料査定の段階で、持ち家のセールスポイントだけでなく、マイナスポイントも隠さずに伝えるようにしましょう。

また、トラブルを回避するためにはマイナス面を事前に把握することも大切です。劣化や故障などがないか、査定の前にチェックしておきましょう。

三井のリハウスでは、「建物チェック＆サポートサービス」というサービスを提供しています。建物チェック＆サポートサービスでは、対象物件について売買契約前に独自の基準で雨漏り・シロアリの害など建物の状態を目視調査するだけでなく、引渡し後3か月間の補修・駆除費用を最大500万円までサポートします。

●三井のリハウス建物チェック＆サポートサービスについてはこちら

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売却の戦略や修繕の必要性を不動産会社に確認する

家の査定を受けてただ査定額を確認するだけでなく、その後の対応についても確認しましょう。たとえば、査定後に設備の故障や壁・床の破損などの不具合を修繕することで家が売れやすくなることもあるため、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

また、中古の不動産を売却する場合は、内装や設備のリフォームを行わずにそのまま売却することもあります。リフォーム費用よりも、リフォームをした場合の成約価格の上がり幅のほうが少なく、リフォーム費用を回収できないケースがあるためです。しかし、状況によってはリフォームをすることで売却条件がよくなったり、売却が早まったりする場合もあるので、不動産会社の売却戦略を聞いて判断するようにしましょう。

三井のリハウスは、お客さまそれぞれに合った売却プランを提案します。ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

●三井のリハウスへのご相談はこちら

【体験談あり】売却に成功した人が実際に家の無料査定でやったこと

持ち家の売却に成功した人は、不動産会社の担当者と丁寧にコミュニケーションを取り、対応力や査定の内容を見極めていました。不動産会社は査定額だけで選ぶのではなく、担当者との関係性も重視しましょう。

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【70代・三井のリハウスで満足して物件を売却した方の体験談】 母が長年住んでいた物件の相続をした際に、処分のためにお世話になりました。

現地査定時から大変丁寧な説明をしてくださったほか、媒介契約欲しさに耳当たりのよい言葉ばかりを並べるようなことはせず、よい点とよくない点をしっかりと仰ってくださるなど安心感のあるご担当者さまでした。

相見積もりで何社かお話をさせていただきまして、単純な査定額や条件ではより高い金額のご提示をしてくださった仲介業者さまもいらっしゃいましたが、高値の売却や早く処分することを求めておらず、生前母によくしてくださった近隣の方ときちんとお付き合いができそうな、できれば若い世代の方にお譲りしたいと考えておりましたので、その意図をくんでご対応いただけそうな三井のリハウスさまにお願いすることになりました。

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家の無料査定について、リアルな実態をプロにインタビュー

家の無料査定について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問に対する、不動産売却のプロの回答を参考にしてください。

家のAI査定はどんな人におすすめですか？

AI査定は、すぐに売るつもりはないけれど自宅の査定価格を把握しておきたい方や、査定価格を知りたいけれど不動産会社からの営業電話は避けたいという方におすすめです。AI査定とは、過去の成約事例から不動産の査定額を算出する方法で、シミュレーション査定とも呼ばれています。特に、100戸以上の大規模マンションや築10年以上のマンションは、過去の成約事例があるケースが多く、査定の精度が高くなる傾向があるためおすすめです。

一方、一戸建ては間取りや設備に差が出やすく、類似データが少ないため、査定の精度がマンションより下がるといわれています。また、リフォームをした場合は査定価格が上がるのが一般的ですが、AI査定ではその点が考慮されずに算出されてしまいます。一戸建てや築浅マンション、リフォーム歴がある物件の査定を希望する方や、精度の高さを重視する方には訪問査定がおすすめです。

なお、三井のリハウスでは、地域ごとのマンションの相場価格や購入検討者情報を調べられるリハウスAI査定をご用意しています。専有面積や間取り、築年数ごとにもチェックできるので、ぜひご自身のエリアを選択してみてください。

【エリアごとの相場価格を調べる】 ●首都圏 ・東京都 ・神奈川県 ・埼玉県 ・千葉県 ・茨城県

●関西 ・大阪府 ・兵庫県 ・京都府 ・滋賀県 ・奈良県

●中部 ・愛知県 ・岐阜県 ・三重県

●ほかのエリア ・北海道 ・宮城県 ・広島県 ・岡山県 ・福岡県

よくあるトラブルは？

無料査定の際、近隣トラブルや騒音といった売却理由をお話しいただけない場合、後々トラブルになるケースがあります。近隣トラブルや騒音は、売買契約の際の告知事項に項目があるため、事実と異なる記載をすると引渡し後に問題になる可能性があります。スムーズに売却するためにも、売却理由を隠さずに告知しましょう。

売主側が事前にやっておくとスムーズなことは？

リフォーム履歴はアピールポイントになるため、事前にリフォーム履歴をまとめておくとスムーズです。たとえば、築20年のマンションでも、設備の機能が新しいと評価されることがあり、査定時のポイントになります。特に水回りを気にされる買主が多いので、いつ・どこをリフォームしたのか、設備のメーカーや性能などをまとめておくことをおすすめします。

家を売る前にどこまで片付ければよい？

売る予定の家に居住中の場合は、購入検討者の印象を悪くしない程度に、できる範囲で片付けておくとよいでしょう。売却予定の家に住んでいない場合は、不要なものを整理しておくとやりとりがスムーズです。

また、エアコンや照明器具などの「付帯設備」は、引渡し時には原則として撤去します。ただし、買主との合意のうえ、物件と合わせて引渡す予定の付帯設備は撤去せずに残しておきましょう。その際は、付帯設備表に記載して不動産会社に渡します。付帯設備に関しては、不動産会社から付帯設備表を受領した後、売主自身で不具合の有無や、撤去または残置の方針を記載しておき、売買契約の際に買主に提示します。

なお、リフォームについては査定後に不動産会社と相談することをおすすめします。

持ち家の査定を無料で受けるなら三井のリハウス

査定は、売却額の目安を知るだけにとどまりません。家を売る側にとっては、不動産売却のパートナーである、不動産会社を選ぶ機会にもなります。

三井のリハウスでは、持ち家を売りたい方に向けて無料査定を含むさまざまなサービスをご提供しています。また、安心して売却活動を行っていただけるよう、査定だけでなく売買契約前の建物調査や、物件引渡し後のトラブル対応まで、多数のサポートサービスをご用意しています。

不動産の売却が初めてで不安な方や、「売却したいけれどよく分からない」とお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。経験豊富な担当者が売却をサポートいたします。

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築50年のマンションは本当に売れない？

築50年のマンションが売れないといわれる理由には、旧耐震基準による安全性の懸念や、建物の老朽化、住宅ローンの借り入れの難しさなどがあります。しかし、経験豊富な不動産会社に依頼することで売却できる可能性はあり、できるだけ高く売るためのサポートを受けられます。

物件が古くなると、資産価値が低下し、買い手が付きにくくなると不安に感じている方もいるのではないでしょうか？しかし、築年数が経過した中古マンションでも購入ニーズはあり、実際に一定数取引されています。公益財団法人 東日本不動産流通機構のデータによると、中古マンションの成約物件のうち、築41年以上経過している物件の割合は近年上昇しており、2025年には全体の23.5％を占めています。（※1）

特に、築50年以上のマンションのなかでも、人気エリアや駅近などの好立地な物件や、リフォームを行い管理状態が優れている物件は、需要が見込めます。そのため、築年数だけで「売れないだろう」と売却を諦めずに、所有しているマンションのアピールポイントをまとめたうえで、中古物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。

三井のリハウスでは、マンション売却のプロが豊富な取引実績を活かして、お客さまの事情に合わせた提案を行っています。また、築50年以上の物件であっても、全国に広がる販売網や集客力を活用したサポートができますので、築古マンションの売却にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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築50年のマンションの資産価値

マンションの資産価値は、築年数が経過するにつれて低下する傾向があります。公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」を見ても、築年数の経過に伴い成約価格が下落する傾向があることが分かります。（※1）

（※1）公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」より引用

ただ、資産価値は、土地と建物の2つに分けて算定され、その合計で決まります。土地は建物のように築年数の経過の影響を受けないため、築50年以上のマンションであっても資産価値が0円になるとは限りません。また、建物の資産価値が低下するからといって必ずしも売却できないわけではありません。たとえば、首都圏や都心部など立地条件のよいマンションの場合、築年数が経過しても購入ニーズがあります。

そこで重要なのが、売却を依頼する不動産会社をどう選ぶかです。築古物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼すれば、ご自身の状況に合った適切な売却プランの提案を受けられ、売却に成功する可能性が高まるでしょう。

三井のリハウスでは、築古物件の売却の経験が豊富な担当者が、お客さまの事情に合わせて最適なプランを提案いたします。また、売却後にもシロアリの害や雨漏り、給排水管の故障といった建物の不具合を補修・駆除対応し、費用を負担するサービスを提供しています。築年数が経過しているマンションの売却にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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築50年のマンションにはいつまで住める？

マンションの売却を検討する前に、このまま住み続けられるのか気になるという方もいらっしゃるでしょう。築50年のマンションに住み続けられるかどうかは、建物の構造の状態、耐震性、設備の劣化状況、修繕・管理の状況などによって決まります。たとえば鉄筋コンクリート造のマンションの場合、建物そのものは100年以上維持されるといわれています。給排水管や外壁などの各種設備も、定期的に大規模修繕などによる適切な点検・更新が行われていれば、長く住み続けることが可能です。

築50年ほどのマンションを所有していて、「売却したいけど、買い手が付かなかったらどうしよう…」と心配な場合でも、マンション自体が適切なメンテナンスによってコンディションを保っていれば、売却できる可能性があります。ここから、建物と設備の寿命について詳しく解説していきます。

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建物の物理的な寿命

建物そのものの寿命については、築50年以上のマンションであっても、さらに長く住める可能性があります。多くのマンションに採用されている鉄筋コンクリート造の場合、建物の物理的な寿命は120年との知見があります。そのため、築50年以上の築古物件でも、管理体制が整っていて耐震性や設備状況が良好な場合は、住み続けても問題ないといえるでしょう。

一方で、資産価値の参考にされることもあるマンションの法定耐用年数は、47年と定められています。法定耐用年数とは、減価償却費の算出のために財務省によって定められた税務上の基準で、住めるかどうかとは異なる観点のものです。

金融機関によっては、この法定耐用年数の残存期間を建物の「担保評価」の参考にする場合があります。そのため、法定耐用年数が間近に迫っていたり超えていたりすると、借入期間が短く設定されるなど、一部の金融機関ではローンの借り入れ条件が厳しくなる側面があることは知っておく必要があります。

ただし、現在の住宅ローン審査においては、法定耐用年数よりも「借りる人の返済能力」や「マンションの立地・管理状況」を重視する金融機関が増えています。そのため、法定耐用年数を超えているからといって、必ずしも住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。

法定耐用年数を超えた築50年以上のマンションであっても、築古のマンション売却に精通した不動産会社に依頼することで、購入希望者が見つかる可能性は高まります。立地やリフォーム状況など、買い手にとって魅力になるポイントをしっかりとアピールすることで、売却の成功につながるでしょう。

三井のリハウスでは、不動産売却のプロがお客さまの要望を丁寧にヒアリングし、ご希望に沿うプランを提案しております。所有している中古マンションが売却できるのか、どこがアピールポイントになるのか、売却に関してお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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設備の寿命

築50年のマンションでは、建物そのものだけでなく設備も劣化していき、寿命を迎えることがあります。たとえば、水道管や排水管の寿命は利用している配管種別にもよりますが、一般的に30年～40年といわれています。マンションによっては、長期修繕計画や修繕履歴をまとめて記録していることもあるので、これまでの修繕内容や今後の修繕計画を確認するとよいでしょう。

また、耐震性の面から見ると、築50年以上のマンションは1981年（昭和56年）の建築基準法改正前に建てられているため、「旧耐震基準」に沿って建築されています。ただし、物件によっては耐震改修や耐震補強工事を行っている、あるいは改めて耐震診断を行い、一定の耐震性能を満たしているというケースもあります。お住まいのマンションの耐震性を確認したいときは、マンション管理組合の総会議事録、耐震診断の結果、修繕履歴などを確認するほか、マンションの管理会社に問い合わせてみましょう。

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築50年のマンションが売れない理由

築50年のマンションが売れないといわれる背景には、安全性や設備状況、金銭面の問題が大きな影響を与えています。地震が多い日本では、建物の耐震性や設備の管理状態が重要視されるポイントの1つです。また、住宅ローンの利用が難しい場合があることや多額のメンテナンス費用は、購入のハードルを上げる要因となる可能性が考えられます。ここで改めて、築50年のマンションが売れにくいとされる具体的な理由を、以下の一覧表で見ていきましょう。

なお、現在の住宅ローン控除は築年数要件が撤廃され、1982年以降に建築された物件であれば原則適用されます。しかし、1981年以前に建築された物件（旧耐震基準）で控除を受けるためには、「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書」などの書類を別途取得する必要があります。

こうした理由から築50年のマンションは売れにくい傾向がありますが、必ずしも売却できないわけではありません。築古マンションを売却する際の重要なポイントとなるのが、不動産会社選びです。中古マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことで、迅速かつ納得のいく売却につながる可能性が高まるでしょう。

三井のリハウスは、豊富な取引実績を活かした売却プランを提案するのはもちろん、全国のネットワークを活用して集客を行うため、買い手の見つかるスピードが早まる可能性があります。築50年以上のマンションが売れないことにお悩みの方は、ぜひご相談ください。

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築50年のマンションでも売却できる可能性がある

築50年のマンションは、市場での売れ行きが近年増加しており、購入者に対するメリットの点からも売却できる可能性があるといえます。公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」（※1）によると、築41年以上のマンションは、新築に比べて購入費用を抑えられるため、マンション価格の高騰が続くなかでも比較的購入しやすく、需要が増え続けていることが分かります。また、中古マンションのなかでも特に築年数が古い物件は、好立地に建てられていることが多いのも特徴で、購入希望者にとってのメリットがあり、売却の可能性につながっています。

一方で、売却できる可能性があるとはいえ、築50年以上が経過している中古マンションを売却するためには、信頼できる不動産会社に依頼し、物件に合う売却プランを立てることが重要です。不動産会社を選ぶ際には、査定価格の根拠は十分にあるのか、担当者の対応は丁寧かつ迅速かどうかなどの判断基準を設けるとよいでしょう。

三井のリハウスでは、不動産売却のプロがお客さま一人ひとりに合わせたサポートを行っています。売却について何か不安な点があっても、知識豊富な担当者がお答えしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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成約物件における中古の構成比率が伸びている

築50年以上のマンションは、中古マンションの成約物件のなかでも構成比率が上昇していることから、売れる可能性があるといえます。公益財団法人 東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏の成約した中古マンション全体における築41年以上のマンションの構成比率は、2015年では8.1％でした。しかし、直近の2025年では23.5％に増加し、年を追うごとに増えている（※1）ため、不動産価格の高騰から、比較的価格が低い中古マンションへの需要が高まっていることが分かります。

買い手へのメリットがある

築50年のマンションは、価格や住みやすさなどの面で買い手にとってメリットがあるといえます。具体的なメリットには、以下の3つが挙げられます。

・新築よりも低い価格で購入できる ・立地に優れている物件が多い ・リノベーション・リフォームで好みの空間にできる場合がある

築年数の古いマンションを購入する最大のメリットは、物件価格の安さです。特に築50年のマンションの場合、立地や間取りの条件が同等なら築浅マンションの半分程度の価格で購入できるケースがあります。つまり築50年のマンションは、「費用を抑えてマンションを購入したい」という人にとって非常に魅力的な物件なのです。

築50年のマンションの多くは、駅近・水害や地震に強い高台など立地条件がよいことが多いのもメリットの1つです。なぜなら、50年ほど前から住宅購入用の融資制度が新設されたことをきっかけに、建築会社が競うように次々と好立地のマンションを建て始めたからです。こうした物件は生活利便性が高いため、買い手が付きやすいでしょう。

築年数が古いマンションは、リノベーションやリフォームをして「自分好みの生活空間を作っていきたい」という人にも人気です。古いマンションであれば新築や築浅のマンションよりも低い価格で購入できるため、その分リノベーションやリフォームにお金をかけやすくなります。

なお、売り出す前に所有している古いマンションをリノベーションやリフォーム、フルリフォームしたいと考えている方は、柱や梁の位置を不動産会社に確認しましょう。これらは構造上動かせないため、位置によっては思うような間取り変更ができないこともあります。また、マンションによっては管理規約などでリフォーム内容を制限している場合もありますので、あらかじめ確認しておくことが必要です。

また売却前に、間取りを変更するようなリノベーションや、床材を全面張り替えるような大規模リフォームをしても必ず高く売れるわけではありません。そのため、リノベーションやリフォームをする前に、不動産会社に相談し、リフォーム可能な範囲や適切な改修内容を検討するとよいでしょう。三井のリハウスでは、築50年以上の古いマンションの売却やリフォームなどに関するご相談を、経験豊富な担当者が丁寧にサポートしていますので、ぜひ一度お問い合わせください。

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築50年のマンションをより高く売るコツ

築50年のマンションを高く売るためには、購入者のニーズと売却のタイミングを見極めることが重要です。中古マンションの売れ行きは高まっていますが、購入者のニーズを分析すると、ターゲットごとに最適な売却戦略が異なってきます。不動産会社に相談して、適切な売却戦略を立ててもらうことが、納得のいく売却への近道といえるでしょう。また、マンションの再建築が決まっている場合は、売却のタイミングを検討することで、より高価格で売れる可能性があります。中古マンションをより高く売るにはどうすればよいのか、以下の2つについてご紹介します。

・ターゲットを明確にする ・内覧に向けてハウスクリーニングをする

さらに、築50年のマンションの売却を成功させるためには、仲介を依頼する不動産会社の適切な選定が欠かせません。特に、中古マンションの売却の実績が多数あり、知識豊富な担当者がいる不動産会社に依頼することで、早期売却の可能性が高まります。マンション売却にお悩みの方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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ターゲットを明確にする

築50年以上の古いマンションを売却する際、効果的な売却戦略を立てる第一歩として、ターゲットを明確にすることが重要です。築古マンションの主なターゲットとしては、以下の4つのパターンが考えられます。

・マンションをなるべく低価格で購入したい人 ・好立地で価格を抑えてマンションを購入したい人 ・購入価格を抑え、自由にリノベーションしたい人 ・賃貸として貸し出すための物件が欲しい人

所有している物件が、上記のなかでどの層に特に響くかを把握することで、最適な売却プランが見えてくるでしょう。

たとえば、リノベーションをしたい人にとって魅力的な物件であれば、売却前にリフォームや修繕を行うと逆効果になってしまう可能性があります。逆に、賃貸用としての需要が大きいのであれば、修繕を行ったほうが買い手が付きやすい可能性があります。マンションのリノベーションを含めた売却戦略にお悩みの方は、実績のある不動産会社に相談し、最適なプランを提案してもらうのがおすすめです。

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内覧に向けてハウスクリーニングをする

売却を検討している築50年のマンションの汚れが目立つ場合は、ハウスクリーニングを検討してみるとよいでしょう。ハウスクリーニングを依頼すると、落としにくい風呂場のカビやキッチンの油汚れまで、掃除の専門業者がきれいにしてくれます。内覧前に室内をきれいにしておくと、購入検討者も物件に対して好印象を持ちやすく、購入につながる可能性が高まるでしょう。

築50年のマンションが売れなかった際の対応策

築50年のマンションを売却するために、不動産会社に依頼したものの、売れる目途が立たない場合は、セカンドオピニオンを検討してみるのがおすすめです。セカンドオピニオンとは、現在仲介を担当している不動産会社の営業方針や売り出し価格を、ほかの不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに評価してもらうことです。

宅地建物取引業法上、売却のために不動産会社と結ぶ媒介契約の有効期間は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の場合、最長3か月と定められており、期間の定めがない「一般媒介契約」でも原則3か月の場合が多いため、3か月が経過しても売却されない場合はセカンドオピニオンを受けてみましょう。特に売却活動を進めている不動産会社の営業方針や、売り出し価格に不安や不満を感じている場合や、サポートが不十分な場合は、ほかの不動産会社に相談してみるのも一案です。

三井のリハウスでは、中古マンションの豊富な取引実績や全国のネットワークを活かして、お客さまが納得できる売却プランを提案しています。築50年のマンションがなかなか売れず悩んでいる方は、ぜひ一度ご相談ください。

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【体験談あり】築50年のマンションの売却は信頼できる不動産会社に依頼する

所有している築50年のマンションを売却する際の重要なポイントは、いかに信頼できる不動産会社に依頼するかです。信頼できる不動産会社を見極めるポイントは、中古マンション売却の実績が豊富か、担当者の対応は丁寧か、口コミの評判はよいかなどによって判断してみましょう。ここでは、三井のリハウスへ中古マンションの売却を依頼し、売却に成功した方の体験談をご紹介します。

【60代・短期間でマンション売却に成功した方の体験談】 今回のマンションの売却では、とても短期間で、希望に近い売却金額で契約が進み、大変お世話になり、ありがとうございました。特に営業担当の方におかれましては、丁寧で迅速な対応は毎回助かり、安心感が持てました。遠方からの依頼となることが多いなか、電話、メール、郵送と素早く対応いただき、とても満足しています。

三井のリハウスでは、お客さま一人ひとりの事情やご要望に合わせた提案を行うのはもちろん、売却に関する疑問に迅速かつ丁寧に対応しています。また、売却した後もアフターサポートを提供しており、売主さま・買主さまの双方の不安を和らげる制度が整っています。中古マンションの売却に不安を感じている方は、まずはご相談ください。

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後悔せずに築50年のマンションを売るなら実績のある不動産会社に相談

築50年前後のマンションでも、管理会社による修繕工事など適切なメンテナンスが行われていれば住み続けることは十分可能であり、市場でも一定のニーズがあります。

現在、築50年前後の物件を所有していて、マンション売却を考えているという方は、まずはマンションの価値を知る不動産査定から始めてみませんか？三井のリハウスでは、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」を無料で行っております。100万件以上の取引実績で培った知見を活かし、精度の高い査定を行っておりますので、売却をご検討中の方はぜひご利用ください。

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※1出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）、公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ） https://www.reins.or.jp/ （最終確認：2026年9月15日）

不動産査定の価格とは？

不動産査定の価格とは、不動産会社が不動産を客観的に評価し、おおむね3か月程度で成約に至ると見込まれる価格のことです。

マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却する際には、いくらなら売れそうかという売り出し価格を決める必要があります。「できるだけ高く売りたいけど、価格設定が高過ぎるとなかなか売れないかも…」と悩んでいるときに参考になるのが、不動産査定の価格です。

今回は、不動産の売却を検討している方や、自宅がいくらで売れるのか知りたい方のために、不動産査定の価格の算出方法や不動産の売り出し価格を決める方法、ポイントなどを解説します。

不動産の査定価格はどう決まる？

不動産の査定価格は、主に物件の条件と周辺環境をもとに決定されます。また、不動産査定には、大きく分けて簡易査定（机上査定）と訪問査定の2つがあり、査定結果の精度が異なります。簡易査定（机上査定）は、物件の情報や過去の売買データをもとに査定価格を決定する方法です。一方、訪問査定では、それらのデータに加えて、不動産会社の担当者が現地で確認した建物の状況や周辺環境等も考慮して査定額を算出します。

簡易査定（机上査定）

簡易査定とは、物件を訪問せずに過去の売買データや周辺の売り出し情報から物件の査定価格を導く方法です。必要な情報は物件の住所や間取り、面積、築年数などです。これらの情報を以下のようなデータと比較し、査定価格を算出します。

・類似するほかの物件の過去の売買記録 ・周辺にある物件の現在の売り出し状況 ・周辺エリアの相場価格帯 ・市場動向

簡易査定は、不動産査定にかかる時間が短いのが特徴です。ただし、簡易査定で算出できる査定価格はデータにもとづいた概算です。実際に不動産会社の担当者に物件を見てもらうわけではないため、精度は訪問査定のほうが高い傾向がありますが、「まずは一度、気軽に査定してみたい」という方にはおすすめの方法といえるでしょう。

なお、三井のリハウスでは、Webだけですぐに結果が分かるAI査定サービスも行っています。その場でおおまかな価格を知りたい方は、ぜひお試しください。

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訪問査定（現地調査）

訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が物件を訪問し、細かく調査して査定価格を算出する方法です。担当者は物件を訪問する際、以下のような項目を調査します。

・敷地の状態 ・面している道路の幅員 ・近隣の環境 ・インフラの状態 ・建物の状態 ・設備の状態 ・管理の状態 など

訪問査定は、物件の状態や周辺環境、権利関係なども含めて調査するため、簡易査定に比べて精度の高い査定価格を算出できることが特徴です。ただし、その分簡易査定よりも時間や手間がかかります。

また、不動産会社によって得意な分野・エリアがあるため、査定を依頼する会社によって、査定価格が大きく異なることがあります。複数の査定結果を比較して悩んでいる場合は、それぞれの査定価格や査定の根拠を比較し、妥当な価格かどうかを見極めることが大切です。

三井のリハウスでは、訪問査定も行っています。より精度の高い査定価格を知りたい方は、ぜひご利用ください。

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査定価格の算出方法

不動産の査定価格を算出する方法は、主に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類です。

取引事例比較法

取引事例比較法は、「対象物件と近い条件を持つ物件が、市場でいくらで取引されているか」をもとに査定価格を算出する方法です。取引事例比較法で算出される価格は、条件の近い物件の価格を基準に、「事情補正」「時点修正」「地域要因」「個別的要因」の4つを考慮して決定されます。それぞれについて、以下の一覧表にまとめました。

事情補正は、個人的な事情や特別な事情により、物件の相場と大きく異なる価格で取引された事例を査定額の算出に加味しないように補正することです。たとえば、売却を急いでいるために相場より低い価格で売却した事例や、早期の現金化を目的として不動産会社に相場より低い価格で売却した事例は、相場を適切に反映しているとはいえません。そのため、このような取引事例については事情補正を行い、市場価格に近い水準で査定額を算出します。

地域要因の具体例としては、治安や周辺環境、工事による騒音、近隣トラブルなどが価格に影響する場合などです。なお、個別的要因では築年数や間取り、リフォームの有無や耐震性などが挙げられます。

原価法

原価法は、「現在建っているものを壊し同じ建物を再建築する、あるいは同じような土地を造成したら、どのくらい費用がかかるか」という観点で算出する方法です。この方法は、一戸建てや古家が建っている土地の査定方法として用いられることが多い傾向があります。

建物だけを算出する場合は、同じ条件で該当の不動産と同等の建物を建てる場合にかかる費用（原調達原価）が目安になります。建物と土地の両方を算出する場合は、それぞれの再調達原価の算出が必要です。

なお、対象とする不動産が土地だけの場合は、土地の再調達原価を適切に算定することが難しいため、最近造成された造成地などのように再調達原価を適切に求められる場合等を除き、原価法は用いられません。

収益還元法

収益還元法は、「対象とする不動産が将来どのくらいの利益を生み出すか」をもとに査定価格を算出する方法です。こちらは、主にアパートや賃貸マンションといった収益物件の査定に使われます。

収益還元法には、特定の期間で対象の不動産から得られる純利益を不動産の収益性（還元利回り）で割る「直接還元法」と、対象物件が将来的に生み出す利益を現在の価値に割り引いて算出する「DCF法」の2種類があります。

●査定価格の計算方法についてはこちら

査定価格と売り出し価格は違う

不動産会社の担当者に査定価格を出してもらったからといって、それが実際の売り出し価格になるわけではありません。売り出し価格は、査定価格を参考に売主が決めるものです。以下で詳しく見ていきましょう。

査定価格と売り出し価格の違い

査定価格は、不動産会社の担当者が調査によって集めた情報や自身の経験から「これくらいで売るのが適正だろう」と判断した価格です。一方で、売り出し価格は、査定価格に希望売却期限やローン残債といった売主の事情を加味し、さらに周辺の競合物件の売り出し価格なども考慮して決定する価格のことを指します。

そのため、売主は査定価格で物件を売る必要はなく、査定価格を参考にしながら最終的な売り出し価格を決定します。

売り出し価格の基準は「期限」

売主が売り出し価格を決定する際、最終的な基準となるのは、売却期限です。売り出し価格を設定する際は、査定価格を参考にしながら売り出し希望価格の上限と下限を決め、売却期限に合わせて価格を調整する方法がスムーズです。

査定価格は、不動産会社の担当者が「この価格なら3か月以内に売れるだろう」と判断した額に設定されています。売主が、特別な事情を抱えていてそれよりも早く売りたいと思っている場合、売り出し価格は査定価格と同等、もしくは低く設定することがおすすめです。反対に、売却期間に余裕がある場合、査定価格よりも高く設定してもよいかもしれません。

査定価格の相場を事前に把握しておこう

不動産査定を受ける際には、自分でも査定価格の相場を把握しておくことが大切です。相場を把握していないと、売却活動がスムーズに進まない原因になることがあります。

たとえば、不動産会社から実際の相場価格より高い査定額を提示されることもあります。相場を把握していないと、その査定価格を適正な価格だと考えたまま売り出し価格を決めてしまいがちです。相場からかけ離れた高過ぎる売り出し価格では、買主が見つかりにくく売れ残る可能性も考えられます。結果的に、売却期間の長期化や大幅な値下げにつながりかねません。

自分で相場を把握する方法として、「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の2つのサイトに提示された情報を参考にすることが挙げられます。それぞれの特徴について、以下の一覧表にまとめました。

なお、不動産情報ライブラリで確認できる価格は、国土交通省が実施したアンケート結果をもとにした「不動産取引価格情報」と、指定流通機構（レインズ）が保有している成約価格情報を加工して公表する「成約価格情報」があります。どちらも個別の事情が反映されているとは限らないため、参考情報として確認しましょう。

●不動産の相場を自分で調べる方法についてはこちら

売り出し価格を決める際のポイント

売り出し価格を決める際のポイントとして、「上限価格と下限価格を設定する」「用意しておくとよい書類を準備する」の2つが挙げられます。売却活動を成功させるために、これらのポイントを押さえることを意識しましょう。

上限価格と下限価格を設定する

売り出し価格は、適切な「上限価格」と「下限価格」を設定することを意識しましょう。上限価格とは、売主が「この価格で売りたい」と希望する価格です。売主が自由に決めることができますが、不動産会社が算出した査定価格と離れ過ぎていると売れにくくなってしまう場合があります。もし、査定価格に疑問がある場合は、担当者に算出方法や査定価格の根拠をきちんと確認しましょう。

下限価格とは、「売却に合意できる最終的な価格」です。売り出し価格を低く設定することで、早く売却できる可能性が高まります。一方で、早く売りたいからといってやみくもに価格を下げてしまうと適切な価格で売却できず、納得のいく取引ができない場合があります。

特に住み替えのための不動産売却の場合には、下限価格の設定を慎重に行う必要があります。なかでも、住宅ローンの残債がある人にとっては、売却額で完済できるかどうかが非常に重要な判断基準です。また、住宅ローンを完済していたとしても、売却によって得たお金を新居の購入に充てることを考えている場合には、下限価格の設定が重要になるため、よく考えて価格を設定しましょう。

用意しておくとよい書類を準備する

不動産査定を受けるときに必要書類はありませんが、売主にしか用意できない登記権利証や覚書、固定資産評価証明書、リフォーム履歴などは、事前に準備しておくとよいでしょう。主な書類は以下の通りです。

・登記済証（権利証）または登記識別情報 ・固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書 ・土地測量図・境界確認書 ・確認済証・検査済証（一戸建ての場合） ・リフォーム実績（一戸建ての場合） ・間取り図・建物の図面 ・管理規約・長期修繕計画書（マンションの場合）

書類によっては取得や再発行に時間がかかる場合があります。また、査定を依頼する不動産会社によって必要となる書類が異なるほか、一戸建てとマンションでも必要書類は異なります。事前に必要書類を確認したうえで準備を進めるとスムーズです。

【体験談あり】家の査定額を知りたいときは不動産会社選びも大切！

今回は、不動産査定の価格の算出方法や不動産の売り出し価格を決める方法、ポイントなどをご紹介してきました。

不動産の売却をする際は、経験が豊富で適正な査定価格を出してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。物件の最終的な売り出し価格は売主が決定しますが、その判断の参考となる査定価格が適正でなければ、適切な価格設定が難しくなる可能性があります。

ここからは、実際に三井のリハウスで査定を行い、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【40代・自宅を購入時より高い金額で売却した方の体験談】 購入と売却を、三井のリハウスにお願いしました。最初から対応がとてもよくて、大手の会社ということもあり安心して購入できました。売却のときは、ほかの会社にも査定を依頼しましたが、やはり誠実な対応をしていただいた三井のリハウスが一番よかったため、こちらで売却を決めました。購入時より高い金額で売却ができました。ありがとうございました。

【60代・自宅の売却に成功した方の体験談】 自宅の売却の際、どこの会社に査定を依頼すればよいのか何も分からず、ネットで一括見積もりを取りました。そのなかでも、三井のリハウスが早急に連絡をしてくれ、かつ提示された査定額が高かったため、三井のリハウスに決めました。担当者も親切な方で、丁寧な説明をしていただき、安心してお願いすることができました。自分の希望よりよい金額で売却できました。

三井のリハウスでは豊富な実績を活かした精度の高い不動産査定を行っています。簡易査定も訪問査定も無料で承っておりますので、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。

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不動産売却における仲介手数料とは

マンションなどの不動産の売却における仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼（媒介契約を締結）した後、売買契約が成立した際に媒介契約を締結した不動産会社に対し「成功報酬」として支払う費用のことです。一戸建てやマンションなど不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産売却における仲介手数料について、特に確認しておきたいポイントは以下の3つが挙げられます。

・仲介手数料の内訳 ・仲介手数料を支払うタイミング ・仲介手数料の相場

まず、仲介手数料には、物件調査や価格査定、販売活動、契約書類の作成、決済・引渡しのサポートなどにかかる費用が含まれています。具体的な内訳は、以下の一覧表の通りです。

仲介手数料を支払うのは、買い手が見つかり、売買契約が成立した後です。通常、不動産会社には売買契約時に半金を支払い、引渡し時に残りの半金を支払います。なお、売買契約締結後に手付解除もしくは契約違反による解除が発生した場合でも、媒介契約の取り決めにより仲介手数料は請求されます。

また、仲介手数料には宅地建物取引業法で定められた「受領可能な上限額」があり、不動産会社は上限額を超えての請求はできません。ただし特例として、2024年7月の改正により、「低廉な空き家等」のような価格が800万円以下の物件の場合、不動産会社は仲介手数料の上限額を超えて受領できるようになりました。この場合、不動産会社は媒介契約の締結の際に、依頼者に仲介手数料の上限額について説明し、合意を得る必要があります。

一方、仲介手数料の下限額は設けられていないため、不動産会社によって仲介手数料が異なる場合があります。しかし、仲介手数料が無料もしくは安いほうが必ずよいというわけではありません。

手数料が無料あるいは安い場合は、その分不動産会社が提供するサービスも不十分な可能性が考えられます。また、宣伝や広告に十分なコストを充てられないため、物件の魅力を伝えきれず買い手を見つけるまで時間がかかってしまうこともあるかもしれません。

そのため、不動産売却においては、仲介手数料の安さより経験の豊富さや実績で不動産会社を選ぶことが重要です。

三井のリハウスは、経験豊富な不動産売却のプロがお客さま一人ひとりに合わせた提案を行います。また、全国ネットワークを活かした集客力や販売戦略で、迅速かつスムーズな売却を実現します。ぜひ一度ご相談ください。

●詳しい仲介手数料の計算方法についてはこちら

●仲介手数料の相場についてはこちら

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不動産売却においての仲介手数料の上限額は？

不動産売却においての仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により決められています。具体的な上限額は以下の一覧表の通りです。

また2024年7月の改正により、特例として「低廉な空き家等」のような物件価格が800万円以下の物件の場合、該当する媒介契約に要する費用を勘案し、不動産会社は仲介手数料の上限額を超えて受領できるようになりました。ただし、不動産会社は媒介契約の締結の際に、依頼者に仲介手数料の上限額について説明し、合意を得なければなりません。

仲介手数料に下限額はありませんが、不動産会社を選ぶ際には仲介手数料の安さではなく、信頼できる不動産会社かどうかを見極めることが大切です。

不動産売却で仲介手数料を抑える方法と注意点

不動産売却において仲介手数料を抑える方法として主に、「個人間取引を行う」「初めから仲介手数料が無料・半額の不動産会社を選ぶ」の2つが挙げられます。売主と買主同士で直接不動産の取引を行えば、不動産会社を介さないため、仲介手数料がかかりません。ただし、不動産売買には専門的な知識が求められるため、売却中や売却後にさまざまなトラブルが発生することも考えられます。

また、初めから仲介手数料が無料・半額の不動産会社を利用することも、仲介手数料を抑える方法です。しかし、仲介手数料の安さで不動産会社を選んでしまうと、売却のサポートが不十分だったり、売却後も不安が続いたりする可能性があります。

それぞれの方法や注意点について、以下で詳しく見ていきます。

個人間取引を行う

売主と買主が直接取引を行う個人間取引では、不動産会社が仲介しないため、仲介手数料は発生しません。

しかし、不動産の売買には専門的な知識が求められるため、知識が不十分なまま個人間で取引を行うと両者に不利益が発生する場合があります。たとえば、重要事項説明書や売買契約書などの必要書類がそろっていないなどの不備があった場合、金融機関から住宅ローンの利用を断られることがあります。また、契約書類に記載されていない不動産の欠陥が後から見つかるといったリスクも考えられます。こういったトラブルによって売主と買主の関係が悪化するケースもあるため、不動産売却は仲介手数料を支払ってでも、不動産会社に依頼するのが安心です。

初めから仲介手数料が無料・半額の不動産会社を選ぶ

仲介手数料には下限額がないため、仲介手数料無料や半額と謳っている不動産会社が存在します。しかし、仲介手数料の安さのみを重視するのはよい方法ではありません。不動産仲介では、仲介手数料の安さのみを追求すると、媒介契約の種類によっては、レインズへの登録といった物件情報公開が十分に行われず、売主が不利益を受ける可能性があるほか、売却のサポートを十分に受けられなくなるケースもあります。また、状況によっては仲介手数料以外の費用が請求されることも考えられるでしょう。

従って、仲介手数料の安さだけでなく、不動産会社の信頼性と能力も重要な選択基準です。安易に仲介手数料の安さだけを重視せず、信頼できる不動産会社を選ぶよう心がけましょう。

また、信頼できる不動産会社を見極めるためには、売却実績が豊富か、担当者の対応が丁寧・迅速であるかなどを基準にして判断するとよいでしょう。三井のリハウスでは、豊富な実績と全国ネットワークを活用して、お客さまの要望に合わせた提案を行います。ぜひ一度ご相談ください。

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不動産売却で仲介手数料が無料・安くなる理由

不動産売却において仲介手数料が無料もしくは安くなる理由は、仲介手数料に上限額があり、下限額がないためです。そのため、不動産会社は集客を増やすために、あえて仲介手数料を無料や半額にすることがあります。

しかし、不動産会社の重要な収入源である仲介手数料を無料もしくは安くすることは、その分両手取引を前提としたサポート内容となる可能性があるほか、物件の宣伝・広告・立ち会い等に割く費用や時間が少なくなるということを意味します。そのため、結果的に売却に時間がかかったり、家が希望する価格で売れなかったりなどのトラブルが起きる可能性があります。

不動産やマンションを売却する際の重要なポイントは、仲介手数料ではなく、信頼できる不動産会社に依頼することです。信頼できる不動産会社かどうかを見極めるためには、査定額の根拠を明確に提示してくれるか、どのような戦略で売却活動を進めていくかの提案があるか、担当者の対応が適切かなどの基準で判断しましょう。

三井のリハウスは、豊富な取引実績をもとに、売却のプロがお客さまに最適なサポートを行います。ぜひ一度ご相談ください。

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不動産売却で仲介手数料の安い不動産会社を選ぶデメリット

不動産売却において仲介手数料が無料もしくは安い不動産会社を選ぶ主なデメリットとして、サポートが不十分な場合があることが挙げられます。たとえば、不動産会社にもよりますが、積極的な売却活動をしてくれない、物件が希望通りに売れないといったトラブルが起こり得るでしょう。

また、売却後のサポートも不十分な可能性があり、売買契約後の疑問やトラブルに迅速に対応してくれない場合もあります。

サポートが不十分な場合がある

不動産売却で仲介手数料の安い不動産会社に依頼するデメリットの1つとして、サポートが不十分な場合があることが挙げられます。また、仲介手数料が安い分、物件の宣伝や広告にコストを充てることができず、買い手に物件の魅力を十分に伝えられないこともあります。

その結果、買主との交渉で不利な条件を受け入れてしまったり、売り出し価格を下げたりすることがあるでしょう。

さらに、仲介手数料が安い不動産会社は、売却後のサポートも中途半端になる可能性があります。売買契約後に生じるさまざまな疑問や問題に対して、迅速かつ丁寧な対応が期待できないかもしれません。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績やノウハウを活かしてお客さま一人ひとりに合わせた最適な売却のプランを提案します。また、全国ネットワークを活用し、早期売却を支援します。さらに、引渡し後の不安やリスクに備えたアフターサポートも充実しているので、ぜひ一度ご相談ください。

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仲介手数料以外の費用がかかるケースもある

仲介手数料が安い不動産会社は、「広告宣伝費」といった名目で追加費用を請求することがあります。本来これらの費用は仲介手数料に含まれていますが、売主が特別に依頼した広告料金や出張旅費等は請求可能となるケースがあります。そのため、安く見えても結果的にほかの費用を請求されてしまい高くつく可能性があります。

経験不足の担当者になるリスクがある

不動産売却を仲介手数料が安い不動産会社に依頼する場合、コスト削減や人手不足により駆け出しの担当者が対応するリスクもあります。そのため、不動産取引の複雑なノウハウに精通しておらず、適切な価格交渉や売却戦略を立てられない可能性があります。結果として、売主にとって不利な取引になってしまうかもしれません。

納得のいく不動産売却のためには、仲介手数料がかかっても信頼できる不動産会社に依頼するのがおすすめです。三井のリハウスでは、宅地建物取引士の資格を持つ専任担当者が2名以上チームになってお客さまをサポートするユニット制を導入しています。担当者1人の経験や知識にサービスの質が左右されることなく、経験豊富な売却のプロがお客さまの売却を丁寧に支援します。ぜひ一度ご相談ください。

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【体験談あり】不動産売却の際には安さだけで決めずに信頼できる不動産会社を選ぼう

不動産売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、安さより信頼できるかどうかを見極めるのが重要です。

仲介手数料は、不動産会社の報酬となるため、安さを売りにする不動産会社と安易に媒介契約を結んでしまうと、積極的な売却活動をしてくれないケースがあります。そのため、仲介手数料の安さだけで、不動産会社を決めるのは控えましょう。特に中古物件では、不動産の売り方次第で成約価格が100万円単位で変わることもあります。

適切な不動産会社を選ぶには、仲介手数料の安さだけにとらわれず、「安心して売買を任せられる」と感じた不動産会社を選ぶようにしましょう。その際に役立つ指標として、実績があるかを見るのがおすすめです。実績の多さは不動産売却についての知識や経験が豊富であることを示すため、その不動産会社が信頼できるかどうかの指標となるでしょう。

以下では三井のリハウスで実際に不動産売却をした方の体験談をご紹介します。

【40代・信頼できる担当者の対応で初めての売却に成功した方の体験談】 初めての不動産売却で分からないことだらけでしたが、担当者に細やかにフォローアップいただき、大変助けられました。また、トラブルが起きたときの柔軟かつ丁寧な対応、判断力、行動力も素晴らしかったです。本当にありがとうございました。

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。仲介手数料を安くしようとするのではなく、納得できる条件で売却することが大切です。

●信頼できる不動産会社の選び方についてはこちら

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不動産売却時は仲介手数料の安さだけでなく、税金の軽減措置も確認しよう

不動産売却でかかる費用を節約するための節税対策として、「3,000万円特別控除」「特定居住用財産の買換えの特例」「10年超所有軽減税率の特例」の3つがあります。特に、3,000万円特別控除は、いくつかの条件を満たすことで、居住期間の長さに関係なくマイホームを売却する際に発生する譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。以下ではそれぞれの税金の軽減措置について、詳しく見ていきます。

3,000万円特別控除

不動産売却においての税金の軽減措置の1つとして、「3,000万円特別控除」があります。

3,000万円特別控除とは、居住用の不動産売却時に発生する譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。利用には主に以下の条件を満たす必要があります。

・現在住んでいる自宅を売却したとき ・以前住んでいたマイホームの場合、住まなくなった日から3年を経過する日に属する年の12月31日までに売却したとき ・売った年の前年、前々年にこの特例や一定の譲渡損失の特例適用を受けていない ・売主と買主に親子といった特別な関係がない

詳しくは以下の記事をご覧ください。

●3,000万円特別控除についてはこちら

特定居住用財産の買換えの特例

この特例は、一定の要件を満たすマイホーム（居住用不動産）を売却し、代わりのマイホーム（居住用不動産）に買い替える場合に活用できる特例です。正式名称は「特定の居住用財産の買換えの特例」です。譲渡所得に対する課税を繰り延べできるため、新居購入の資金を確保しながら、不動産売却を進められます。ただしあくまで繰り延べなので、税金がかからないということではありません。利用する場合は、主に以下の条件を満たす必要があります。

・買い替える住宅が中古の場合は築25年以内、または一定の耐震基準を満たしている必要がある、また令和6（2024）年以後建築確認する新築物件は省エネ基準に適合している必要がある ・床面積50㎡以上 ・売却年の前年から翌年までの間に、新しい不動産を取得する ・新たに取得する土地面積が500㎡以下 ・一定期間の居住を満たす

詳しくは以下の記事をご覧ください。

●特定居住用財産の買換えの特例についてはこちら

10年超所有軽減税率の特例

不動産売却で費用を抑えるための税金の軽減措置として、10年超所有軽減税率の特例もあります。

10年超所有軽減税率の特例とは、譲渡所得のうち、6,000万円以内の部分については、通常20.315％（長期譲渡所得）の税率が14.21％になる制度のことです。この特例は、売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年を超えていることなどの条件を満たす必要があります。また、「特定の居住用財産の買換えの特例」との併用はできません。

不動産売却で仲介手数料のほかにかかる諸費用は？

不動産売却では仲介手数料のほかにも複数の諸費用がかかることが一般的です。主な諸費用について以下の一覧表にまとめました。

これらの諸費用についても、金額を抑えられる可能性があります。たとえば、内覧前のハウスクリーニングについては不要なケースもあるため、不動産会社への相談がおすすめです。また、住宅ローンを完済した家を売却して住み替える場合、新居を購入してから売却すれば仮住まいが不要となり、引越しが1回で済むこともあります。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績を活かして、売却のプロが迅速かつ丁寧にサポートします。ぜひ一度ご相談ください。

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不動産売却は頼れる不動産会社へ

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと後悔することもあるため、慎重に選択しましょう。不動産会社は、不動産売却を納得のいく方向へ導くパートナーだからこそ、信頼できる会社を選ぶことが大切です。

自宅の売却をご検討の場合は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。100万件を超える累計取扱件数から得た豊富な知見で、スムーズな売却をサポートいたします。また、売却後の住み替えの選択肢を豊富に備えており、さまざまな住み替え先のご提案が可能です。物件の無料査定を行っていますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

●三井のリハウスの無料査定はこちら

一般媒介契約とは？

一般媒介契約とは、不動産を売却する際に、不動産会社に仲介を依頼するために締結する媒介契約の1つです。媒介契約には、一般媒介契約のほかにも「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」がありますが、一般媒介契約は制限が少なく、自由度が高い契約方法といえます。

一般媒介契約と仲介の違いとは？

「一般媒介契約」は媒介契約の種類の名前であり、「仲介」は、不動産会社が売主と買主の間に入り、取引の成立を仲立ちする業務を指します。つまり、「仲介」を依頼する際に締結する契約の種類の1つが「一般媒介契約」です。売主と買主の間に立ち、成約をサポートするという意味合いでは「媒介」も「仲介」も実務上ほぼ同じ意味で使われます。一方、宅地建物取引業法などの法令では主に「媒介」が使われています。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、3つの媒介契約のなかでも自由度が高いといわれます。その理由として、複数の不動産会社と契約できることや、ほかの媒介契約と比べて売主の行動が制限されにくいことが挙げられるでしょう。一般媒介契約の特徴は以下の3つです。

・複数の不動産会社と契約を結べる ・法律上、契約期間の上限が定められていない ・レインズへの物件登録や売主への報告義務がない

それぞれの特徴について詳しく解説します。

複数の不動産会社と契約を結べる

一般媒介契約は、媒介契約のなかで唯一、複数の不動産会社と契約が可能です。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、ほかの不動産会社へ依頼することができません。一般媒介契約であればそういった制約はなく、複数の不動産会社に売却したい不動産の売却活動を依頼することが可能です。

法律上、契約期間の上限が定められていない

一般媒介契約の契約期限は法律上定められていませんが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では、3か月を超えない範囲で有効期間を定めるものとされているため、3か月以内としている不動産会社が一般的です。ただし不動産会社によって契約期間は異なるため、事前に確認する必要があるほか、売主の希望があれば契約更新が可能という特徴があります。

基本的に契約期間終了後の自動更新はされないため、更新したい場合は書面で申し出る必要があります。また、解約を希望する場合は、不動産会社への電話や来店で申し出ができますが、行き違いを防ぐため、FAXやメールなどの書面に残る形で解約を伝えると安心でしょう。

なお、一般媒介契約は、解約時に違約金などの費用が発生するケースは少ないですが、違約金の特約が設定されていることもあるため、事前に確認しておくと安心です。

レインズへの物件登録や売主への報告義務がない

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社はレインズ（Real Estate Information Network System）への物件登録や、売主へ業務処理の報告をする義務がありますが、一般媒介契約はそれらを行う義務はありません。

レインズとは、不動産会社のみが利用可能な不動産情報のネットワークシステムのことです。レインズには、不動産会社が取り扱っている売却物件の情報や過去の取引などが登録されています。売却物件を登録すると会員であるほかの不動産会社にも物件情報が共有されるため、購入希望者への紹介機会を広げることができます。

一般媒介契約を利用した際の仲介手数料は専任媒介契約・専属専任媒介契約と同様です。仲介手数料は成約価格によって異なり、その上限額の詳細は以下の通りです。

・400万円超：「成約価格（税抜）×3％＋6万円」＋消費税 ・200万円超～400万円：「成約価格（税抜）×4％＋2万円」＋消費税 ・200万円以下：「成約価格（税抜）×5％」＋消費税

なお、手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められたもので、不動産会社が法令で定められた上限額を超えて仲介手数料を請求することはありません。また、一般媒介契約で複数社と契約した場合でも、仲介手数料を支払うのは、実際に売却を仲介した1社のみです。なお、上限額の例外として、800万円以下の「低廉な空き家等」の物件価格が低い不動産については、媒介に要する費用を勘案し、媒介契約の前に合意が得られた場合、仲介手数料を30万円（消費税別）まで受領できる特約があります。

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一般媒介契約を利用するメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるという特徴から、販売活動方法や対応等を比較しながら選択できるといったメリットがあります。一般媒介契約のメリットをまとめると以下の3つです。

・物件情報を幅広く周知できる可能性が高い ・自己発見取引ができる ・囲い込みが起こりにくくなる

それぞれの内容を説明します。

物件情報を幅広く周知できる可能性が高い

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約できる分、複数社から広告がでるため、物件情報を幅広く周知できる可能性が高いでしょう。

自己発見取引ができる

自己発見取引とは、売主自身が購入希望者を探し、不動産会社を介さずに直接売買契約を進める取引のことです。一般媒介契約は自己発見取引ができる契約方法の1つで、この場合、不動産会社の仲介手数料が発生しないため、売却にかかる経費を抑えられる可能性があります。

しかし、自己発見取引は不動産会社を通さない分、売主と買主の間で予期せぬトラブルにつながる可能性があります。買主が知り合いの場合でも、不動産売却について不安な方は、信頼できる不動産会社に仲介を依頼するほうが安心でしょう。

囲い込みが起こりにくくなる

囲い込みとは、専任媒介契約や専属専任媒介契約などで売却の依頼を受けた不動産会社が、正当な理由なくほかの不動産会社からの購入希望者の紹介を断るなどして、自社で売主・買主の双方から仲介しようとする行為を指します。囲い込みが行われると、ほかの不動産会社から購入希望者の紹介があったとしても、売主にその情報が届かないおそれがあります。

一般媒介契約の場合は複数の不動産会社に売却の依頼ができるため、囲い込みが起きにくい環境を作り上げることが可能です。

一般媒介契約を利用する際の注意点

メリットが多い一般媒介契約ですが、一方で気を付けるべき点もあります。たとえば、複数の不動産会社と媒介契約できるメリットは、その分やり取りの手間が増えやすいという注意点につながる場合があり、自分に合わないと感じる方もいるかもしれません。主な注意点をまとめると、以下の3つが挙げられます。

・販売状況が分かりにくい ・やり取りの手間が発生する ・サポート・サービスが受けられないことがある

それぞれについて見ていきましょう。

販売状況が分かりにくい

一般媒介契約は、不動産会社が売主に売却状況を報告する義務、レインズに物件情報を登録する義務がないため、実際の販売状況を把握しにくいという懸念があります。現状についてこまめに不動産会社に確認することも大切ですが、定期的に状況を報告してくれる不動産会社を選ぶことも意識しましょう。

やり取りの手間が発生する

複数の不動産会社と契約した場合、売主はそれぞれの不動産会社へ活動状況を確認する必要があります。

また、同じタイミングで複数社から内覧依頼があると、日程調整を売主自身で行わなければならず、仕事や家事・子育てなどで忙しい方は負担になることもあるでしょう。

サポート・サービスが受けられないことがある

不動産会社は売却をスムーズに進めるために、不動産の引渡しをした後の保証など、さまざまなサポートやサービスを提供しているケースが一般的です。しかし、これらのサポートは一般媒介契約では対応していない不動産会社もあります。一般媒介契約を利用する場合は、事前にそれらのサポートやサービスを受けられるかチェックすると安心でしょう。

三井のリハウスがご提供する「360°サポート」は、一般媒介契約を承ったお客さまでもご利用いただけます。契約の種類を問わず、安心して不動産取引ができるサポート体制をご用意しておりますので、ぜひチェックしてみてはいかがでしょうか？

●「360°サポート」についてはこちら

一般媒介契約とほかの方法との違い

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と3種類あり、それぞれ契約期間の有無や複数社との契約可否などに違いがあります。一般媒介契約とそれぞれの違いについて、詳しく解説します。

専任媒介契約との違い

専任媒介契約とは、不動産会社を1社に絞って最長3か月間契約する方法で、一般媒介契約と同じく、売主自身で買主を見つけて取引することができます。専任媒介契約では、不動産会社は媒介契約締結日から7営業日以内にレインズへ登録する必要があり、売主に対して2週間に1回以上の活動報告を行います。

自己発見取引が可能であることに加え、依頼先を1社に限定する代わりに、不動産会社には一定の業務報告義務があるため、売却活動をより手厚くサポートしてもらえる可能性があります。

専属専任媒介契約との違い

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく仲介を依頼する不動産会社を1社に絞り、最長3か月間契約するもので、ほかの2つの契約方法とは異なり自己発見取引ができない点が特徴です。専属専任媒介契約では、不動産会社は媒介契約締結日から5営業日以内に物件をレインズに登録し、売主に対する業務処理の報告は1週間に1回以上行う必要があります。

売主にとって制約が多い分、より不動産会社の義務も大きくなるので、売却活動の進捗や成果をしっかりと把握できる点がメリットです。

一般媒介契約は、複数社と媒介契約を締結できるため売却の間口を広げられますが、不動産各社の売却活動内容や状況を売主自身で確認する必要があります。一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、媒介を依頼する不動産会社が1社に限られるため、不動産会社から積極的な売却活動や手厚いサポートが期待できます。

以上のように、媒介契約は種類によって特徴や不動産会社とのかかわり方が異なるため、売却方針に合わせて適切な契約形態を選択しましょう。

●専任媒介契約や専属専任媒介契約についてはこちら

一般媒介契約を利用する不動産会社選びのコツ

一般媒介契約のコツを知っておくと、安心かつスムーズな売却につながります。特に不動産会社の選び方は大切な要素です。選び方のポイントを以下で解説します。

アフターサポートが充実している不動産会社を選ぶ

一般媒介契約でもアフターサポートが充実している不動産会社を選べば、引渡し後に契約不適合責任による補修請求があった場合の費用負担のリスク等を軽減できることがあります。契約不適合責任とは、売買契約後に引渡しをされた物件の状況が、契約内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して法的責任を負うことです。

不動産会社によっては、売買契約後の設備保証や建物保証があるため、こうしたアフターサービスが充実している不動産会社を選択するのがおすすめです。三井のリハウスなら、お引渡し後、3か月間の補修・駆除費用を負担するサービスを受けられます。不動産売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

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実績のある信頼できる不動産会社を選ぶ

売却実績が多く、販売戦略が幅広い不動産会社を選ぶことは、納得の売却を実現するために意識したいポイントです。実績や経験豊富な担当者が在籍している不動産会社であれば、より多くの購入希望者に周知できたり、地域のネットワークを活かした販売戦略を立てたりすることもできます。

三井のリハウスは、累計取扱件数100万件以上の実績にもとづき売却をサポートします。また、スキャンカメラで撮影することでさまざまな角度を見渡せる「3Dウォークスルー」や、CG技術を用いた「バーチャルステージング」など、さまざまな販売戦略がある点も魅力です。不動産売却を考えている方は、ぜひご相談ください。

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一般媒介契約はどんな人におすすめ？

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ依頼し、各社の販売活動状況などを比較しながら売却を進めたい方、ご自身の不動産が売却活動中であることを知られたくない方におすすめといえます。

複数の不動産会社へ依頼することで、各社の営業活動を比較しやすいため、納得のいく売却活動を行いたい方には向いているといえるでしょう。

また、一般媒介契約の場合はレインズに情報を掲載しなくてもよいため、所有する不動産の情報をできるだけ公開したくないと考える方にもおすすめといえます。

一般媒介契約は自分に合っているのかよく検討しよう！

売却の目的や優先事項などは売主によって多種多様です。媒介契約ごとの違いを正しく把握し、自分に最適な媒介契約を結びましょう。

不動産売却を検討している場合は、売却後の資金計画の見通しを立てるためにも、まず売却相場や所有する不動産の価値を調べてみることがおすすめです。不動産のおおまかな売却相場は「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」や「不動産情報ライブラリ」で調べられます。

自身でおおまかな相場を把握したら、次は不動産会社に査定を依頼してみましょう。三井のリハウスでは、目的や用途に合わせた3種類の不動産無料査定をご用意しているほか、不動産売却を検討している方向けの相談窓口も設けております。豊富なノウハウと実績をもとに売却まで徹底サポートいたしますので、お気軽にご利用ください。

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終活では、不動産をどのように整理するかも重要な検討事項の1つです。不動産は物理的な分割が難しいため、生前に処分して現金化したり、生前贈与や遺言書を活用して引き継ぎ先を決めたりする方法があります。不動産の有効活用と相続人の負担軽減のためには、早めに整理方法を決めておくとよいでしょう。

不動産の主な整理方法は、以下の3つです。

・売却する ・生前贈与を行う ・遺言書を作成する

それぞれについて詳しく解説します。

●そもそも終活とは？

三井のリハウスでは、不動産売却の際に家財整理や不用品回収、引越しの手続きなどをまとめて手配し、ワンストップでサポートします。また、豊富な実績と専門知識を持ったプロによる不動産査定も可能です。

終活時の不動産売却でお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。

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●シニアおまかせ売却パックについてはこちら

売却する

終活時の不動産の整理方法としては、売却して現金化することが挙げられます。現金化することで、余生を過ごすための老後資金の確保や、相続のトラブル防止が期待できるでしょう。たとえば相続人が複数いる場合、不動産のまま相続すると分割方法でトラブルに発展する恐れがありますが、現金化すれば公平に分配しやすくなります。また、不動産を売却すれば、固定資産税や都市計画税の税負担がかからなくなる点もメリットといえるでしょう。

ただし、自宅を売却する場合は、売却後の居住先を確保しておく必要があります。たとえば子どもと同居する、高齢者施設に入居する、リースバックを活用するなどの方法を検討してみましょう。リースバックについては、後ほどご紹介します。

なお、売却のタイミングで認知症等によって意思能力を喪失している場合は、自分で売却することができず、成年後見制度の利用を検討することが必要です。

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生前贈与を行う

終活における不動産の整理方法として、生前贈与も1つの手段です。生前贈与とは、財産の所有者が生きているうちに、特定の人へ財産を譲ることです。財産を引き継ぐ方法という点では「遺産相続」に似ていますが、生前贈与は所有者が生きているうちに、遺産相続は所有者の死亡によって開始、つまり亡くなった後に行うという点が異なります。

生前贈与は、生きているうちに財産を譲りたい人を選んで贈与することが可能です。分割が難しい不動産において、生前贈与はもめ事の軽減に役立ちます。また、自分の意思で渡したい相手に財産を渡せるという点もメリットといえるでしょう。さらに生前贈与を行うことで、自身が亡くなった際の相続財産と、それにかかる相続税の負担を軽減できる可能性もあります。

しかし、受贈者（贈与を受けた人）には贈与税や不動産取得税などがかかります。贈与者（財産を所有している人）と受贈者でよく話し合い、税理士などの専門家に相談することも必要です。

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遺言書を作成する

終活時の不動産の整理方法として、遺言書を作成する方法もあります。相続人が複数いる場合、不動産をそのまま相続すると、分割方法や管理方法、整理方法などを巡るトラブルが生じるケースもあるため、遺言書の作成とともに不動産の所有者と親族で事前に話し合っておくことが大切です。一方で、現金化や相続税の軽減といった効果は期待できません。

終活において不動産売却がおすすめな理由

終活における不動産売却は、資産を現金化できることや管理の手間を軽減できる点でおすすめといえるでしょう。

具体的には、以下のような理由が挙げられます。

・老後の資金になるから ・維持にかかる手間や費用が不要になるから ・相続のトラブル防止になるから

それぞれ詳しく見ていきましょう。

老後の資金になるから

持ち家や所有する土地を売却すれば、余生を過ごすための老後資金に充てられることも、終活において不動産の売却がおすすめの理由の1つです。不動産は大きな資産価値を持っているため、現金化することでより有効に活用できるでしょう。

維持にかかる手間や費用が不要になるから

終活に伴って所有する不動産を売却することで、維持にかかる手間や費用、税金が不要となります。

住んでいない家であれば、定期的な風通しや掃除が必要です。老朽化している建物の場合は、倒壊のリスクを回避するため、設備の修理や修繕等の費用がかかることもあるかもしれません。また、不動産を所有していれば、毎年固定資産税を納めることも必要です。早めに不動産を手放すことで、こうした手間や出費からも解放されるでしょう。

相続のトラブル防止になるから

終活において不動産を売却することがおすすめの理由として、相続トラブルを回避できる可能性があることも挙げられます。不動産は、ほかの資産に比べて分割が難しいため、相続にかかわるトラブルが生じやすい特徴があります。たとえば、相続人が複数いる場合、住宅を相続しても誰が何を引き継ぐか、協議して決めなければいけません。相続前に不動産を売却して現金化することで、複数の相続人がいても分割協議がスムーズに進みやすいでしょう。

終活で不動産を売却する際の手順

家を売却するには、複数の手順を踏む必要があります。この手順を事前に知っておくことで、スムーズに家を売却できるでしょう。

具体的には、以下のような流れで進みます。

・家を査定する ・不動産会社に仲介を依頼する ・売却活動を行う ・交渉が成立したら売買契約を交わす ・残代金受領と引渡しを行う

特に、査定の段階から不動産会社に依頼すれば、そのまま売却まで依頼できることが一般的です。信頼できる不動産会社に査定や仲介を依頼することが、終活を円滑に進めるためのポイントになります。

ここでは、順を追って家の売却方法を解説します。

家を査定する

最初に、ご自身が所有している不動産の査定をする必要があります。不動産査定とは、所有する家や土地の推定売却価格を不動産会社に算出してもらうことです。不動産会社が行う査定は無料で受けられるため、所有する不動産の価値を知るためにも有効活用しましょう。

なお、三井のリハウスでは、最低限の個人情報で簡単に査定ができる無料査定を行っています。より詳細な査定額を知りたい場合は、担当者が物件を訪問し、室内の使用状況や設備の状態、周辺環境などを細かくチェックする訪問査定がおすすめです。

終活で不動産売却を検討している方で、まずはおおまかな査定額を知りたいという方は、ぜひご相談ください。

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不動産会社に仲介を依頼する

所有する不動産の査定が完了したら、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約とは不動産を売却する際に、仲介してもらう不動産会社と結ぶ契約のことです。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴があります。売主自身や不動産の現状に合うものを不動産会社と相談して契約しましょう。

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売却活動を行う

媒介契約を結んだら、販売活動がスタートします。販売活動中、売主が主に行うのは内覧の準備と対応です。不動産会社と連携を取りながら、販売戦略や購入希望者から提示された条件の検討なども行います。

交渉が成立したら売買契約を交わす

不動産会社と購入希望者との交渉がまとまれば、売買契約を交わします。このとき、契約の履行を確実にするため、売主は買主から手付金を受け取るのが一般的です。

残代金受領と引渡し

最終代金を受領し、売買契約時に定めた状態で物件の引渡しを行います。

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終活で不動産売却をするべきか迷ったらどうすればいい？

終活で不動産売却をするべきか迷ったら、将来のことを考えて判断するのがおすすめです。その例として、以下のような判断基準が挙げられます。

・今後利用する可能性があるかどうか ・老後のライフプランに必要かどうか

ここでは、不動産を売却するかどうか迷った際のポイントと注意事項を解説します。

今後利用する可能性があるかどうかで判断する

空き家の場合、今後自身が住む予定がなければ売却することも1つの方法です。空き家でも固定資産税はかかるため、そのままにしておくと費用の負担が大きくなってしまいます。

ただし、家が老朽化しておらず、将来子どもや孫などの親族が住む可能性があれば、残しておくのもよいでしょう。また、親族のなかには賃貸経営に役立てたいと考えている人がいるかもしれません。不動産の整理方法は、事前に親族と相談するようにしましょう。

老後のライフプランに必要かどうかで判断する

不動産を売却するかどうか、どのように売却するかは老後の計画に左右されます。老後に思い出のある家で過ごしたいなら、残しておくべきでしょう。

しかし、今後誰も住む予定がない場合や老後資金として現金化したい場合、所有していることの負担から解放されたい場合などは、売却するのがおすすめです。

終活で家を処分する際の注意点

終活で家を処分する場合には、事前準備が不可欠です。現居と今後の住まいについての意向をしっかりと固めておきましょう。

加えて、売却や解体、活用などの処分方法を問わず、やるべきことが複数あります。そのため、全て自身で対応するのが不安な場合は、家族やプロに相談し協力してもらいましょう。

家族に相談する

不動産の処分やその方法を決定する前に、一度家族に相談しましょう。自分ではもう誰も住まないだろうと思っていても、実は住みたいと考えている家族がいるかもしれません。また、不動産には自身や相続人が居住する以外にも、賃貸として運用する方法もあります。しっかりと家族の理解を得たうえで、処分に踏み切ることが大切です。

今のところ予定はないけれど、将来的に売却を考えている場合は、認知症対策として家族信託を組成するという方法もあります。

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家財整理をする

不要な家財を整理する作業は、家を処分する際の作業の1つです。こまめに廃棄したり、リサイクルショップで売りに出したりするなど、根気強く取り組む必要があります。

とはいえ、普段仕事をしている方や、1人で整理しなくてはならない方にとっては、家財整理は大変な作業です。

三井のリハウス シニアデザインの「シニアおまかせ売却パック」なら、家財の整理だけでなく、不用品の査定や回収、リサイクルなどのサポートが充実しています。終活準備をどこに頼めばよいか分からないという方は、お気軽にご相談ください。

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終の住処を確保する

現在整理しようとしている家に住んでいる場合、整理の前に終の住処を確保する必要があります。子どもとの同居や高齢者施設への入居など方法はいくつかあります。また、自宅を売却した後もそのまま住み続けられるサービス「リースバック」を活用するという方法もありますが、売却価格が相場よりも安くなったり、家の住宅ローンを完済する必要があったりと注意点があるため、事前によく確認してから決断することが大切です。まずは家族と話し合い、自分たちの状況や希望に合った方法を選択しましょう。

三井のリハウス シニアデザインでは、売却に伴う住み替えサポートとしてシニア向け住宅をご紹介しています。家の整理方法に迷っている方は、一度ご相談ください。

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よくある質問

終活についてのよくある質問として、不動産の整理方法やそれに伴う税金に関する質問が寄せられます。以下でそれぞれの質問に回答します。

そもそも終活とは？

終活とは、老後やその先を見据えて、自身の身の回りを整理することを指します。特に不動産の整理は、空き家問題や相続トラブルを防ぐうえでも、重要な終活といえます。

老後を安心して暮らすためにも、終活における不動産売却は、信頼できる不動産会社に相談しましょう。

三井のリハウス シニアデザインでは、不動産の査定から売却後の住み替えに必要な移転手続きまでをサポートしています。終活に伴う大切なご自宅の売却で後悔したくない方は、三井のリハウス シニアデザインにお問い合わせください。

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家をタダで引渡す場合、贈与税はかかりますか？

家を無料（タダ）で引渡すことを無償譲渡といい、受贈者と贈与者、どちらにも税金が発生する可能性があります。たとえば、個人間での無償譲渡は「贈与」に該当し、贈与者に税金は発生しませんが、受贈者には贈与税がかかります。

なお、個人が法人に、法人が個人に、そして法人が法人に無料で不動産を譲ると、譲る側ともらう側、それぞれに税金が課せられます。

リースバックはやめたほうがいいですか？

リースバックでは、売却価格が相場よりも安くなったり、家の住宅ローンを完済する必要があったりといった注意点があります。たとえば、「仲介で売却するよりも60％～80％の価格になる」「家賃が発生する」「賃貸の契約内容によってはずっと住み続けられるとは限らない」といった点です。

そのため、リースバックを検討する際は、メリットとデメリットの両方を踏まえたうえで判断することが大切です。信頼できる不動産会社によく相談してから決めることをおすすめします。

終活で不動産を売却するならシニア向けサポートが充実した不動産会社へ

終活で家の処分をすると、負担の軽減や老後資金の獲得、相続に関するトラブルの予防など、さまざまなメリットがあります。処分したときの注意点を踏まえながら検討してみるとよいでしょう。とはいえ、具体的な売却手順や相続方法について、不安を感じる方も多いでしょう。終活における不動産に関する相談は、ぜひ三井のリハウス シニアデザインへお問い合わせください。

また、家の売却は引越しや不用品撤去の見積もりなどの日程を業者ごとに調整する必要があり、手間がかかります。三井のリハウス シニアデザインの「シニアおまかせ売却パック」なら、不動産売却とともにほかのサービスの手配も行えるため、不動産処分の負担を減らせます。

終活における不動産売却をお考えの方は、ぜひ一度ご検討ください。

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賃貸管理とは、マンションやアパートなどの賃貸物件を貸し出す際に発生する管理業務のことです。建物の維持管理や賃料の回収、トラブルへの対応など、さまざまな業務を行います。賃貸物件の管理形態には、「自主管理」「委任管理」「サブリース」の3種類があり、物件の貸主によって適切な方法は異なるため、自分に合った方法を選ぶことが大切です。

三井のリハウスでは、豊富な実績と地域に密着したネットワークを活かし、借主（入居者）募集から管理運営に至るまで、賃貸経営に関する業務を貸主（オーナー）さまに代わってお引き受けします。賃貸経営を検討しているものの賃貸管理の方法が分からないという方は、お気軽にご相談ください。

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自主管理

自主管理とは不動産管理会社に依頼せず、貸主自身で賃貸管理業務を行う方法です。委任費用がかからないため、費用を抑えられますが、業務対応を自ら行わなければならないため、時間や手間がかかります。

委任管理

委任管理とは、マンションやアパート経営の管理を不動産管理会社に委任する方法です。管理手数料が発生しますが、賃貸管理業務を不動産管理会社に任せられるため、貸主の負担を軽減できます。

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サブリース

サブリースとは、不動産管理会社が貸主から物件を借り上げて、借主と賃貸借契約を結ぶ方法です。借主と契約を結んでいるのは不動産管理会社であるため、借主のトラブルは不動産管理会社が対応します。また、空室時の賃料保証がある場合は、借主の有無に左右されず、安定した収入を得やすい点も特徴です。ただし、委任管理に比べるとかかる費用が高い傾向があります。

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賃貸管理システムとは？

賃貸管理システムとは、借主の情報管理や更新時期の通知など、賃貸管理にかかわる業務を効率化するために、不動産会社や貸主が利用するシステムです。サービスによって対象者や搭載機能は異なり、多数の賃貸物件を扱う管理会社向けの高機能なものから、管理戸数の少ない貸主向けのシンプルなものまで幅広く提供されています。

機能によって料金は異なり、無料のトライアル期間が設けられている賃貸管理システムもあるため、実際に利用して試すことも可能です。

賃貸管理システムで効率化できる業務を一覧表にまとめました。

賃貸管理システムは、あくまでも情報を分かりやすく管理するためのツールです。実際に賃貸管理をする際は、建物の管理や借主への対応など、ツールでは対応できない業務も発生します。以下で賃貸管理の業務内容について、より具体的にご紹介します。

賃貸管理の業務【建物の管理】

建物の管理は、借主の確保にもつながる重要なポイントです。マンションやアパートなどの建物は、築年数に伴い劣化するのが一般的ですが、しっかりと管理すればコンディションの維持につながります。

分譲マンションの一部屋を貸す場合、基本的に専有部の管理を不動産管理会社に委任します。専有部とは、マンションの所有者が単独で保有する居室のことです。簡単にいうと、マンションのなかでその部屋に住んでいる人だけが使える空間を指し、室内の水回りや、床・壁・天井などの設備の管理を不動産管理会社に委任するのが一般的です。

一棟賃貸マンション、アパートの賃貸経営を行う場合には、空室が増えたり、家賃収入が低下したりすることを防ぐために、建物自体の定期的なメンテナンスを行います。そのため、将来的に必要となる修繕や、それに伴う費用、実施時期を検討して長期修繕計画を立てることが一般的です。しかし、分譲マンションの場合、こうした業務はマンションの管理組合が管理会社に委託して行います。

賃貸管理の業務【借主への対応】

賃貸管理の主な業務として、借主への対応も挙げられます。借主への対応は、安心して入居・居住してもらうために重要な業務です。具体的には、借主募集や賃貸借契約などの入居時の対応、入居中の賃料の回収やトラブル対応などが挙げられます。

借主の募集・契約

賃貸経営を行うのであれば、まずは借主を確保する必要があります。募集を行い、内見を実施する流れが一般的です。借主が決まったら、賃貸借契約を結びます。契約の際には賃貸借契約書や重要事項説明書といった書類の作成、借主への説明などを行います。

ただし、これらの業務は専門的な知識が必要となるため、基本的に不動産管理会社へ依頼するのが一般的です。

賃料の回収

借主が物件で暮らし始めたら、毎月の賃料を回収します。借主が賃料を滞納するケースもあるため、賃料が支払われない場合には、入金が確認できない事実の通知が必要です。

近年は契約の際に、借主の賃料保証会社利用を必須とするケースが多くなっています。賃料保証会社は賃料滞納発生時に貸主が代位弁済の申請をすれば賃料と同価格の保証額を支払ってくれるため、貸主は安定した家賃収入が得られます。

トラブル・クレーム対応

マンションやアパートの賃貸経営では、トラブルやクレームが発生することがあり、貸主はそれらに対応しなければなりません。主なトラブルには、水漏れや設備の不具合、住民同士のトラブルなどが挙げられます。

トラブルはいつ発生するか分かりませんが、発生時には速やかな対応が必要です。

個人で賃貸管理を行うリスク

個人で賃貸管理を行うと、管理にかかる時間や手間に対して十分な収益を得られない可能性があります。たとえば、自身では適切だと思った行動が実際は誤っており、トラブルにつながるケースも考えられるでしょう。また、設備の故障や近隣からの苦情などが発生すると、都度対応が必要となり、賃貸管理に多くの時間や手間を要します。

三井のリハウスでは、賃貸に関する豊富な実績を備えたスタッフが賃貸管理をサポートします。個人で賃貸管理を行うリスクを避けたい方は、お気軽にご相談ください。

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誤った対応による信用や評判の低下

誤った対応により、貸主としての信用や評判が低下し、新たな借主を確保しにくくなってしまうこともリスクとして挙げられます。賃貸管理には、不動産に関する知識だけでなく法律の知識も必要です。たとえば、契約解除や退去請求などは、法律の知識をもとにした正しい対応が求められます。

また、借主からのクレーム対応や設備の修繕が遅れてしまうことも、貸主の評価につながります。信頼される貸主として評価を保ち続けるためには、専門知識にもとづいた正しい対処や迅速な対応が大切です。

24時間対応することによる負担

賃貸管理をするうえで、水漏れや設備の故障、住民同士のトラブルへの対応は欠かせません。場合によっては借主からのクレームではなく、近隣住民との間でトラブルが発生する可能性もあります。

トラブルはいつ起こるか予測ができません。深夜や休日に関係なく連絡が入ることもあるでしょう。副業で賃貸管理をしている場合は、本業に支障が生じる可能性がある点も、個人で賃貸管理を行うリスクといえます。

賃貸管理がきついと感じたらプロに任せるのも選択肢の1つ

自分で賃貸管理をすることがきついと感じたら、賃貸管理を代わりに行ってくれる不動産会社に任せるのがおすすめです。不動産会社に賃貸管理を任せれば、専門知識を勉強する必要もなく、いつ起こるか分からないトラブルに負担を感じることもなくなるでしょう。

三井のリハウスでは、長年のノウハウと専門知識を有した賃貸管理のプロが、不動産の仲介から管理まで幅広くサポートします。個人での賃貸管理が難しいと感じた方は、三井のリハウスにお問い合わせください。

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賃貸管理を任せる不動産管理会社を選ぶ際のポイント

賃貸管理は専門知識が必要なだけでなく、複雑な業務も多いため、賃貸管理を行う不動産管理会社に任せるケースが一般的です。ここからは不動産管理会社を選ぶポイントについて解説します。

対応力があるか

賃貸経営において発生するトラブルを想定して、そのトラブルに不動産管理会社が対応する力があるかを見極めましょう。素早い対応をしてくれるか、土日や祝日でも借主からの連絡を受け付けてくれるかなどについてチェックすることが大切です。

また、不動産管理会社の担当者についても賃貸管理に関する知識は豊富か、相談や質問に親身になって答えてくれるかなどを事前に確認しておきましょう。

集客力があるか

賃貸経営は借主が見つからないと家賃収入が得られないため、集客力は不動産管理会社を選ぶ際の非常に重要なポイントです。賃貸仲介業務も行う不動産管理会社に管理を任せる場合は、借主の募集や空室対策を効果的に行ってくれるかどうかもチェックしましょう。

不動産管理会社によって、集客方法はさまざまです。大手不動産管理会社の場合は、ポータルサイトやホームページへの掲載のみならず、グループ会社や店舗数の多さから知名度が高い傾向があるため、広い範囲での広告活動が期待できます。

三井のリハウスでは、積み上げられた実績による確かなブランド力と地域に密着したネットワークにより、広範囲での集客が可能です。借主の確保に課題を感じている場合は、ぜひ一度、お問い合わせください。

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得意な分野は何か

不動産管理会社によって得意な分野は異なるため、所有する物件の種類や該当エリアでの実績があるかどうかも確認しておくことがおすすめです。三井のリハウスは、都市部の分譲マンションの区分所有物件における賃貸管理を得意としています。不動産管理会社に依頼する前に、ホームページやサービスメニューなどを確認しておくことが大切です。

業務の範囲は十分か

委任できる業務の範囲も、不動産管理会社によって異なります。たとえば、設備の不具合の連絡を24時間受け付けている会社もあれば、そうでない会社もあります。特に賃貸経営が初めての方は、幅広い業務を請け負ってくれる不動産管理会社に委任することがおすすめです。

三井のリハウスは、書類の作成やトラブル対応など、賃貸管理の煩雑な業務をお手伝いいたします。豊富な賃貸管理実績を活かして万全にサポートいたしますので、賃貸管理にお悩みがある方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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よくある質問

賃貸物件の貸主にとって物件の賃貸管理方法は、経営の安定性や負担の大きさを左右する重要なポイントです。管理方法の特徴を理解し、ご自身の状況や目的に最適な方法を選びましょう。

自主管理をやめておいたほうがいい理由は？

賃貸住宅の自主管理はやめたほうがいいといわれる理由の1つは、業務が多岐にわたり、専門的な知識や迅速な対応が求められるためです。「令和6年度住宅市場動向調査報告書」（※1）によると、賃貸住宅（普通借家）の入居時に困った経験の1位は「近隣住民の迷惑行為」で、それに次ぐ2位は「家主・管理会社の対応」でした。このことからも、「管理の対応の質」は借主にとって重要なポイントであることが分かります。

自主管理では、こうした問題解決を貸主自身が担うことになります。十分な知識や対応体制がない場合は借主の満足度低下につながる恐れがあるため、自主管理に不安がある場合は、管理の委任を検討するとよいでしょう。

賃貸管理で必要な資格は？

賃貸管理を行うために必須の資格はありません。ただし、契約や法令、建物管理などに関する専門知識が求められます。「賃貸不動産経営管理士」などの資格取得を通して、必要な知識を身に付けておくと、実務に役立つでしょう。

賃貸管理で管理費を値上げするタイミングは？

賃貸管理で管理費の値上げをするタイミングとしては、光熱費や火災保険料、消費税などの料金が上がった際などが挙げられます。

ほかにも、防犯カメラや宅配ボックスの設置など、新たに設備投資した際も管理費を上げるタイミングになるでしょう。

委任費用・手数料の相場は？

賃貸管理を不動産管理会社へ委任する場合、委任費用・手数料の相場は、賃料の5％～7％程度といわれています。賃貸管理を不動産管理会社に委任することで、借主対応や契約手続き、賃料回収などの負担が大幅に軽減されるのは、メリットの1つです。

たとえば、借主からのクレーム対応や設備トラブルの一次対応、退去精算業務などは委任管理で代行されます。自主管理ではこれらを貸主自身が行う必要があり、時間的・精神的な負担は大きいといえるでしょう。委任費用と自分で管理する場合の負担を比較して、どちらが適しているのかを見極めましょう。

時間とお金に負担のかからない賃貸管理がおすすめ

賃貸管理の適切な方法は、貸主によって異なります。時間に余裕のある方は、不動産管理会社への委任費用を抑えられるため、自分で管理することも選択肢の1つですが、賃貸管理業務は専門知識やトラブル等への対応力が必要です。忙しい方や賃貸経営に慣れていない方は、不動産管理会社に委任することをおすすめします。負担を感じることなく管理できる方法を選びましょう。

所有する物件で賃貸経営を始める場合、どのくらいの家賃収入が得られるのか、目安を把握しておくことが大切です。三井のリハウスでは所有する物件のおおまかな賃料を把握できる「賃料査定」を実施しています。賃貸経営を検討している方は、ぜひご活用ください。

また、そのほかにも賃料の入金管理や、設備が故障した際の受け付け、緊急対応など、貸主さまのニーズに合わせたサービスを提供しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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※1：国土交通省 住宅局「令和6年度住宅市場動向調査報告書」 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900667.pdf （最終確認：2026年8月31日）

マンション経営を始める前には、まず経営の基礎知識を身に付けておくことがおすすめです。ここでは特に大切な「マンション経営の仕組み」「マンション経営にかかる費用」「マンション経営開始までの流れ」についてご紹介します。

三井のリハウスでは、賃貸経営の無料相談を受け付けています。マンション経営を検討中の方はぜひご相談ください。

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マンション経営の仕組み

マンション経営のパターンは、一棟マンションを購入または建設して各部屋を賃貸するものと、区分所有してその部屋を賃貸するものに分けられますが、一般的なのは区分所有でのマンション経営です。

マンション経営では、毎月の家賃収入に加えて、礼金や更新料といった不定期な収入もあり、これらの収入から経費を差し引いたものは、一般的に「利益」と呼びます。しかし、初期費用がかかるため、利益を得られるのは初期費用を回収してからと考えておきましょう。

マンション経営の費用

マンション経営にかかる費用は大きく分けて初期費用と維持費用の2種類があります。初期費用や維持費用に含まれる具体的な費用について、以下に一覧表でまとめました。

マンション経営にかかる費用は、区分所有での経営か、一棟購入での経営かで異なります。たとえば区分所有の場合、マンションの共用設備は管理組合に委任することになるため、建物管理費・修繕積立金が必要になります。

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●固定資産税についてはこちら

●そのほか不動産に関する各種税金についてはこちら

始めるまでの流れ

マンション経営を始めるまでには、賃貸用の物件の購入から賃貸借契約を結ぶまで、多くの過程があります。区分所有で物件探しからマンション経営を始める場合の一般的な流れは以下の表の通りです。

賃貸借契約には、基本的に借主が希望すれば契約更新できる普通借家契約と、貸主の都合で契約期間を決められる定期借家契約の2種類があります。既に借主がいる賃貸中の物件を購入した場合（オーナーチェンジ物件）は、賃貸借契約を旧所有者（物件の売主）から引き継ぐことで、「7．賃貸条件の設定」以降の作業を省略できます。ただし、この場合は内見ができないため、室内・設備の様子や細かい修繕履歴などを全ては把握できない場合がある点に注意が必要です。

また、必要書類の用意やローン審査には時間がかかるためスケジュールに余裕を持って行動するようにしましょう。

マンション経営は本当に「やめとけ」？事実を検証

マンション経営は、やめとけといわれることも多くあります。しかし、実際に都内や首都圏の賃料推移のデータを見ると、マンション経営が必ずしも失敗するというわけではなく、やめておいたほうがよいとはいえません。以下は、2026年度の第一四半期までの首都圏賃料相場の概況です。

出典：マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）

この資料からも分かるように、少なくとも首都圏においては、ここ数年の賃料は上昇傾向にあります。不動産価格の上昇トレンドに伴い、賃料相場も上がっているため、マンション経営がハイリスクローリターンのような状況になっているわけではありません。

マンション経営は「やめとけ」といわれる理由

マンション経営はやめとけといわれるのには、「空室や賃料滞納の恐れがある」、「初期費用や維持費用が高く、なかなか儲からない」、「悪質な業者が多い」などの理由があります。それぞれ詳しく見ていきます。

空室や賃料滞納の恐れがある

マンション経営による収益は家賃収入であるため、借主が見つからず空室が続いたり、賃料を滞納されたりすると想定していた収入を得られません。そのため、安定性を気にして、やめとけという人がいます。特に、区分所有でワンルームマンションを経営している場合は、空室や賃料滞納が長期化すると収入がゼロになってしまう可能性があります。

空室リスクを避けるには、物件選びを慎重に行う、賃料設定を定期的に見直す、物件のメンテナンスを怠らないといった対策が必要です。

また、賃料滞納に個人で対応するのは難しいので、信頼できる管理会社と契約しておくことがおすすめです。

初期費用や維持費用が高く、なかなか儲からない

一棟マンションを建設した場合は初期費用が高くなるため、回収に長期間かかることに加えて、黒字化するまでにも時間が必要なことが理由で、マンション経営はやめとけといわれることもあります。

一方で区分所有の場合、初期費用の回収に数年も要することは、さほどありません。区分所有や、自分が住んでいた部屋を賃貸に出す場合には、信頼できる不動産会社に収支シミュレーションを依頼するとよいでしょう。

悪質な業者が多い

マンション経営のための投資商品を勧めてくる不動産会社のなかには、悪質な不動産会社も多くあります。このような失敗談をよく耳にすることも、マンション経営はやめとけといわれる理由の1つです。

マンション経営を考えている場合は、契約後の管理体制まで含めて複数の不動産会社を比較するとともに、なるべく信頼できる大手の不動産会社に相談するようにしましょう。

三井のリハウスでは、賃貸経営として区分所有の分譲マンションの豊富な取引実績があり、マンション経営の無料相談を受け付けています。賃貸経営のプロがマンション経営や賃貸管理に関する不明点やお悩みに分かりやすくお答えしますので、ぜひご相談ください。

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マンション経営が「やめとけ」ではない理由

マンション経営を含め、不動産投資はやめとけといわれることが多くある一方で、定期的な安定収入や節税効果、運用資産が手に入るといったよい点もあります。それぞれ詳しく見ていきます。

安定収入を得やすい

周辺環境が激変したり、災害に見舞われたりしない限り、賃料が大きく下がることは少ないため、借主がいれば長期にわたって安定的な家賃収入を得られます。

賃貸物件を新築する場合、マンションとアパートで迷う人も多くいますが、マンション経営のほうが効率的といえるでしょう。その理由は、マンションのほうが建設コストがかかりやすい一方、住宅性能が高いため賃料水準を高く設定しやすく、高層建築も可能であるためです。

また、賃料はエリアの相場を1つの要素として決める必要があります。周辺の類似物件をリサーチして適正な賃料を設定すれば、空室リスクも抑えられるため、周辺の相場賃料を調べておくとよいでしょう。

●こちらから近隣の募集中物件を検索して相場を確認できます

節税効果を期待できる

マンション経営には、相続税や固定資産税などの納税額を抑えられる可能性があります。たとえば資産を相続する場合、現金で相続するよりも、土地に賃貸物件を建てて相続すると相続税を節税できます。というのも、土地の相続税評価額が下がるほか、自分が居住する建物よりも評価額が下がるためです。

また、更地を所有している場合、マンションを建てれば「住宅用地の特例措置」が適用され、固定資産税と都市計画税を節税できます。建物の取得費用の一部は、減価償却費用として毎年経費に計上でき、不動産所得を減額できるので、所得税の節税につながります。

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資産になる

マンションを所有するということは、将来にわたって運用できる資産が手に入るということです。立地条件がよいマンションは一般的に資産価値が下がりにくく、市場や景気の状況とタイミングがよければ、高く売却できる可能性があります。また、建物の価値は築年数の経過に伴って下がることが一般的ですが、土地の価値は残るため、建物を解体して土地として売却したり、別の用途で再利用したりすることも可能です。

マンション経営のリスク

マンション経営は空室や滞納により、収入が入らないリスクのほかに、不動産価格が下落してしまうリスクや地震や火災などの災害リスクが考えられます。特に、災害で大きな被害を受けると突然高額な修繕費が必要になることもあるため、損害保険の加入も検討しましょう。

火災保険はローンを利用した場合、必ず加入する必要がありますが、地震保険は任意となります。ただし地震保険は単独加入できず、火災保険とセットで契約する必要があるため、注意しましょう。

このように、マンション経営には多くのリスクがあります。これらを考慮した資金計画の構築や随時のトラブル対応が必要になるため、信頼のおける不動産会社に相談し、賃貸管理を依頼するのがおすすめです。

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マンション経営用の物件の選び方

マンション経営においては、立地やマンションのタイプ、築年数などを基準に物件を選ぶことがポイントです。物件選びは、マンション経営を始めるうえで重要なカギとなります。以下では、空室リスクが低く、収益を見込める物件を選ぶためのポイントについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

立地条件

安定した家賃収入を確保するには、ニーズの高いエリアを選ぶことが大切です。特に人口の流入が多い都市部やその近郊であれば空室リスクは低い傾向があります。さらに交通アクセスがよく、商業施設・病院・学校なども近い立地なら、利便性が高く借主を集めやすくなります。また、災害リスクを避けるため、ハザードマップもチェックしておくとよいでしょう。

マンションタイプ

マンションは、主に単身者向けのワンルームタイプとファミリータイプの2つに分けられます。たとえば、若年層が多いエリアではワンルームタイプ、子育て世帯が多いエリアではファミリータイプが適しているでしょう。

一方で、収益性を考えた場合、単身世帯が増加している今はワンルームのほうが空室リスクを抑えられる可能性もありますが、賃料水準が高く、単身世帯と比べて長期間住む傾向があるのはファミリータイプのマンションです。

物件のエリア、マンション経営を行う期間など、さまざまな角度からどちらのほうが適しているのかを検討しましょう。

中古・新築

中古と新築のどちらを選ぶかも、マンション経営を行ううえで重要なポイントです。中古マンションは新築より物件価格を抑えやすく、初期費用を軽減しやすいほか、物件によっては高い利回りを期待できます。一方、新築マンションは建物や設備が新しいため、購入直後は修繕費が発生しにくい傾向があります。ただし、新築は購入価格が高く、購入直後に価格が下落するケースも少なくありません。一方、中古は築年数や立地、管理状況によって資産価値や修繕費に大きな差が生じます。

新築・中古のどちらが有利とは一概にはいえないため、購入価格や家賃収入、立地、築年数、将来の売却計画などを総合的に比較して選ぶことが重要です。

マンション経営で成功させるためのコツ

マンション経営で失敗しないためには、自己資金の用意や出口戦略の策定、不動産会社選びなどの対策に加えて、利回りに固執しない姿勢が重要です。ここからはマンション経営を安定的に行うためのコツをご紹介します。ポイントを押さえて、収益を得られるようにしましょう。

自己資金を十分に用意する

マンション経営を始める前には、自己資金を十分に用意しておくと安心です。自己資金が多いと融資を受けやすくなるほか、ローンの借入金を減らせるので早く返済を終えられます。また、修繕費が必要になったり、ローン金利が上昇したりといった急な支出にも余裕を持って対応できるでしょう。

利回りだけで判断しない

物件の利回りは経営を行ううえで重要なポイントですが、あくまで想定であり、確実に保証される数値ではありません。そのため、利回りだけで物件を選ばないようにしましょう。利回りのよい物件でも、周辺環境が変わったり建物が劣化したりすれば、賃料が下がる、空室期間が長くなるといったことが起こる場合があります。そのため、物件を選ぶ際は、周辺に眺望を遮る建物が建つ可能性はないか、マンションの管理やメンテナンスは行き届いているか、マンションをいつまで所有・賃貸するか、といった点まで考慮することが大切です。

出口戦略を考えておく

マンション経営を始めるにあたり、そのマンションを売却する出口戦略まで考えておくことも必要です。売却時に大きな損失を出さないよう、売却方法やタイミングを検討しておきましょう。

たとえば売却方法には、収益物件のまま売却する、次の空室時に売却するなどが挙げられます。また売却に適したタイミングは、減価償却期間が終了するときや、新築の場合なら長期譲渡に切り替わる6年目以降などが一般的ですが、市場状況も関係するため、経済の動向もチェックしておくことが大切です。

●長期譲渡所得に関する詳しい記事はこちら

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション経営において不動産会社は、物件選びや購入手続き、入居中の管理、更新、解約の手続きなどを一緒に行ってもらうパートナーです。信頼できる不動産会社を見つけられれば、マンション経営を安心して進められるでしょう。特にマンション経営初心者の場合は、購入物件の情報収集から売買契約、その後の賃貸募集・管理まで請け負ってくれる会社を選ぶとスムーズで不安も少ないでしょう。

マンション経営に向いている人

マンション経営に向いているのは、広めの土地を持っている人や自己資金に余裕がある人、物件を持っている人、長期的投資ができる人などです。以下でそれぞれ詳しく説明していきます。

ある程度の広さの土地を所有している人

所有している土地を活用するために賃貸住宅を建てて経営する場合、もともと広めの土地を所有している人は、マンション経営に向いているといえます。というのは、マンションは一戸建てやアパートなどと比べて建築する際に広いスペースが求められるからです。

持っている土地が狭い場合は、一戸建ての賃貸住宅や駐車場経営、トランクルーム経営など、比較的狭い土地でもできる土地活用が適しているでしょう。

自己資金に余裕を持って始められる人

一棟マンションも、区分所有のマンションで賃貸経営する場合も、初期投資や運営費に備えられる自己資金に余裕がある人は、マンション経営を安定的に進められるため、向いているといえるでしょう。マンション経営は、高い初期費用に加えて、突発的な修繕などの維持費や空室リスクが存在しますが、自己資金に余裕があれば柔軟な対応が可能になります。

自己資金の目安として、一般的には初期費用の20％～30％とされていて、残りはローンを組むことが多いです。

使っていないマンションの一室を持っている人

相続や転勤などで使っていないマンションの一室がある人も、マンション経営に向いているといえます。区分所有のマンションを一室以上持っていれば、その物件を貸し出すことができるからです。その場合は、初期費用をかなり抑えてマンション経営を始められるでしょう。

長期的に考えて投資ができる人

マンション経営で実質的に利益を得られるようになるのは初期費用やローンの分を回収した後となります。そのため、長期的な視点で資金計画にもとづき、着実に経営できる人が向いているでしょう。

長期の経営計画を立てられる自信がないという方や苦手意識がある方は、賃貸経営のプロに相談するのもおすすめです。

三井のリハウスではマンション経営の無料相談を行っています。それぞれに合った最適な経営計画をご提案しますので、ぜひご相談ください。

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よくある質問

一部屋でのマンション経営や賃貸経営以外のマンション経営の種類など、マンション経営に関するよくある質問に答えていきます。

一部屋でマンション経営するのはあり？

一部屋でのマンション経営（区分所有でのマンション経営）は一棟マンションより大幅に費用を抑えて始められるという点でおすすめです。特に、転勤や相続で生まれた空き部屋を活用する場合は、初期費用をかなり抑えることができます。

三井のリハウスは、区分所有のマンションの賃貸経営をサポートしています。豊富な実績を活かして幅広い提案を行っていますので、空き部屋を活用したマンション経営を考えている方は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

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賃貸経営以外のマンション経営はありますか？

マンション経営は、賃貸経営が一般的ですが、ほかにも民泊やレンタルスペースとしてのマンション経営も存在します。ただし、これらのマンション経営方法は管理委任先もまだ多くないため、マンション経営が初めての人には向いていないといえるでしょう。

初めてのマンション経営はプロに相談

マンション経営成功のためには、メリットとリスクの理解、物件選び、収支シミュレーションを立てるなどさまざまなプロセスが必要です。そのため、「1人で進めるのは難しい」と感じたら、賃貸経営のプロである不動産会社に相談しましょう。

三井のリハウスではマンション経営の無料相談を受け付けています。最適な経営プランをご提案しますので、まずはこちらよりお気軽にお問い合わせください。

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老後に家を売却すると、住まいに関する負担が軽減できるほか、金銭的なメリットもあります。主なメリットは、以下の4つです。

・老後資金を確保できる ・相続の面倒がなくなる ・住環境を改善できる ・住宅ローンや固定資産税などの負担が減る

それぞれ詳しく説明していきます。

老後資金を確保できる

持ち家を売却すればまとまったお金を得られるため、老後資金の準備に役立ちます。また、固定資産税や都市計画税などの税負担もなくなります。

厚生労働省の『2025（令和7）年 国民生活基礎調査の概況』によると、高齢者世帯で「生活が苦しい」と感じている世帯は約52％で過半数を占める結果となっています。持ち家の売却や住み替えをうまく利用して、老後の資金を確保しましょう。（※1）

相続の面倒がなくなる

家や土地などの不動産は、現金と違って分割しにくいため、相続人が複数いる場合は遺産分割でトラブルが発生するケースがあります。一方、売却して現金化しておけば、財産が分けやすくなるため、相続時の負担軽減に役立つでしょう。

住環境を改善できる

持ち家を老後に売却すれば、シニア世代の暮らしに合った家へ住み替えやすくなるのがメリットです。たとえば、まだ子どもが幼いうちは、老後のことよりも子育てメインで住まいを検討するでしょう。そのため、高齢者向けの住まいをイメージしにくく、現状で求める理想の住まいとギャップが生じることがあります。独立して夫婦2人になった場合、部屋数が少ないコンパクトな家に住み替えれば生活動線もシンプルになります。結果として、掃除の手間が省けるほか、家の中での移動も楽になるでしょう。

また、定年後に通勤の必要がなくなった場合は、自然が豊かで静かな環境を選ぶこともできます。体に負担を感じる場合は、スーパー、病院、役所などが徒歩圏内にある立地の家や、バリアフリーの安全な家へ住み替えると暮らしが楽に感じるかもしれません。「シニア向け住宅」のような物件は、高齢者を想定した作りになっているので、快適に暮らせるでしょう。

「三井のリハウス シニアデザイン」では、老後の住まいに関するご相談も受け付けています。以下より確認してみましょう。

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住宅ローンや固定資産税などの負担が減る

自宅を売却することで、住宅ローンや固定資産税などの負担を軽減できることも、老後に家を売却するメリットです。売却代金で住宅ローンを完済できれば、収入が減りやすい老後に住宅ローンの返済が続く負担を抑えられます。また、家を手放すことで、固定資産税などの維持費もかからなくなるため、老後の支出を抑えることにつながります。

老後に家を売却するデメリット

老後に家を売却する際には、いくつか注意しておきたい点があります。売却に伴う手続きや荷物の整理などが、高齢者にとって負担になる可能性があるほか、売却後に賃貸住宅へ移ろうとしても、審査が通りにくいといった懸念もあります。

売却活動を進めるのに不安がある場合は、シニア向け住宅の紹介サービスがある不動産会社に相談するのがおすすめです。三井のリハウス シニアデザインでは、年齢に関係なく入居できるシニア向け住宅の紹介ができます。さらに、一般的な不動産売却の知見だけでなく、シニア世代の不動産売却をスムーズに成功させるためのノウハウや各種サポートを展開しています。

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手続きや引越しなどに手間がかかる

家の売却には多くの手続きが必要であるほか、住み替えのための新居探し、荷物の処分、引越しなども進めなくてはなりません。また、生活する環境が変わるとストレスを感じることもあり、これらは高齢者の心身にとって負担となる場合もあります。

三井のリハウスでは、売却をご検討中のシニア世代の方へ向けて「シニアおまかせ売却パック」をご案内中です。売却から引越し、不用品整理など住み替えに必要な作業をまとめてサポートするため、複数の業者との調整にかかる負担を軽減できます。

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賃貸の審査が通りにくい

持ち家を売却して賃貸への住み替えを考えていても、年齢や収入面のほか、緊急時の対応や入居者が亡くなった後の残置物の処理などに対する貸主側の懸念から、入居先が限られる場合があります。そのため、希望する物件に入居できない可能性があることを、あらかじめ理解しておく必要があります。

売却活動から住み替えまでの一連の流れに不安がある方は、売却後、シニア向け住宅の紹介をしてくれる不動産会社に相談するのがおすすめです。三井のリハウス シニアデザインなら、年齢だけで住み替えを諦めることなく、健康状態やご希望に応じたシニア向け住宅をご紹介しています。売却後の住み替えをスムーズに進めたい方は、ぜひご相談ください。

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家賃がかかる

持ち家を処分して住宅ローンや固定資産税などを整理できても、賃貸住宅に入居すれば毎月家賃や管理費がかかるため、退職後の老後生活に負担となる場合があります。そのため、将来にわたって家賃を支払い続けることができるか、資金計画を慎重に立てることが重要です。

予想より売却価格が低いケースもある

家は経年に伴って価値が下がるのが一般的です。そのため、長年住んだ家の売却価格は予想より低い場合があります。特に住宅ローンの残債がある場合は、まず査定を受けて売却価格で完済できるかどうかを確認する必要があります。

老後に家を売却するかどうかは、ここまでご紹介したメリットとデメリットを踏まえて総合的に判断するようにしましょう。

老後に家を売却する際のポイント

実際に、老後に家を売るとなったときには、今後どのような暮らしをしたいのかを考えたうえで、売却のタイミングや転居先を検討することが大切です。具体的に意識しておくべきポイントは、以下の3つです。

・これからの暮らし方を考える ・元気なうちに行動する ・転居先は慎重に検討する

それぞれ詳しく解説していきます。

これからの暮らし方を考える

老後に家を売却する際は、まず今後どのような暮らしをしたいのかを考えることが大切です。どこに住み替えるのか、今後の生活にどの程度の資金が必要なのか、将来介護が必要になった場合にどのような住まいで暮らしたいのかなど、ご自身やご家族の希望を整理してみましょう。

そのうえで、住み替えに必要な費用や売却後の資金計画を踏まえ、いつ、どのような方法で自宅を売却するのかを検討すると、ご自身に合った売却計画を立てやすくなります。

元気なうちに行動する

認知症や病気の後遺症などにより判断能力が低下すると、所有している家を自分で売却できなくなる場合がある点には、注意が必要です。その場合、家庭裁判所が選任した子どもなどの親族や、弁護士・司法書士などの専門職が成年後見人となり、本人に代わって手続きを行うことがあります。

また、成年後見制度の利用には、手続きに時間や費用がかかる場合があるほか、成年後見人が本人の居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要です。場合によっては、本人の生活や療養、財産状況などを踏まえて売却の必要性が認められず、家庭裁判所の許可が得られないこともあります。こうしたことを踏まえ、売却を検討している場合は、元気なうちから早めに準備を進めておくとよいでしょう。

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転居先は慎重に検討する

家を売却した後の転居先は、老後の暮らしを考慮して慎重に検討しましょう。スーパーや病院といった生活に必要な施設は近くにあるか、もしものときにすぐ駆け付けてもらえる距離に子どもや知人は住んでいるかなどを事前に確認しておくことが大切です。加えて、将来、身体状況が変化した場合にも、安心して暮らし続けられる住まいかどうかも検討しておきましょう。また、賃貸住宅には審査があるほか、老人ホームなどの高齢者向け施設は、空き状況によっては希望するタイミングで入居できない場合もあります。

このように転居先の確保には時間がかかる場合があるため、自宅の売却についても計画的に進める必要があります。自宅も希望する時期に売却できるとは限りません。特に、入居時にまとまった費用が必要な高齢者向け施設では、自宅の売却代金を入居費用に充てるケースもあるため、売却と入居のタイミングを計画的に進めることが大切です。

三井のリハウス シニアデザインでは、シニア向け住宅についてのご相談を承っているほか、物件のご紹介も行っています。転居先についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。また、ご希望のエリア・費用・入居条件からぴったりの物件を探せるサービス「シニア向け住宅検索」もご提供中です。

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老後に持ち家を売却する際の準備

老後に持ち家を売却する際は、査定価格や売却にかかる費用を把握しておくなどの準備が必要です。それぞれ、具体的に見ていきましょう。

査定を受ける

売却を本格的に検討するには、査定を受ける必要があります。査定とは、自宅がいくらほどで売れるかを不動産会社が調べて推定価格を提示することです。査定価格を提示してもらうと、住宅ローンの残債を返済できるか、どのくらいの期間と金額で売れそうかという見通しを立てられます。

精度が高いのは訪問査定ですが、まだ売却を迷っているという方には、基本情報を入力するだけで結果が分かる簡易査定（机上査定）、AI査定がおすすめです。三井のリハウスでも、豊富な取引実績にもとづく訪問査定や簡易査定、その場ですぐ結果が分かるAI査定をご案内しています。いずれも無料でご利用いただけるので、お気軽にお申し込みください。

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費用を把握する

家の売却には、仲介手数料、印紙税、引越し費用などさまざまな費用がかかります。また、家を売却して得た利益は「譲渡所得（売却益）」として課税の対象です。売却を検討する際は、こうした売却にかかる費用もあらかじめシミュレーションしたうえで判断することが大切です。

●売却費用についてはこちら

住み替え以外の選択肢は？

住み替え以外にも、老後に合った家で生活したり、資金を得たりする方法はあります。たとえば、バリアフリーにリフォームすれば今の持ち家のまま、老後の身体状況に合わせた生活へシフトできるでしょう。一方で、自宅を保有したまま資金を得る「リバースモーゲージ」や、自宅を売却した後も賃貸住宅として住み続ける「リースバック」といった方法もあります。しかし、注意点もあるのでそれぞれ詳しく解説していきます。

リフォーム

リフォームは、老後に住み替えをせず生活を快適にする方法の1つです。たとえば、お風呂やトイレなどの水回りに手すりを設置する、段差をなくすなどのバリアフリー工事を行うと、住み替えずに安全かつ安心な暮らしができるようになるでしょう。

また、耐震性や断熱性に優れた「性能向上リフォーム」をすると、安全性だけでなく省エネの面でもメリットが大きいでしょう。

リースバック

老後に住み替える以外の選択肢には、リースバックも挙げられます。リースバックとは、自宅を不動産会社に売却し、その後は不動産会社と賃貸借契約を結ぶことです。家を売却してまとまった資金を得られるうえ、売却後も同じ家に賃貸住宅として住み続けられるというのがメリットです。そのため、「今の暮らしを変えたくない」という方に向いている方法といえます。ただし、リースバックは住宅ローンの完済が必要なうえに、賃貸であるため家賃がかかる点をあらかじめ理解しておきましょう。また、通常の売却と比べて売却価格が低くなる場合があるほか、賃貸借契約の形態次第で長く住み続けられない場合もあるため注意が必要です。

なお、リースバックでは自宅を売却した代金を受取り、その代金は譲渡所得として課税されます。さらに売却時は印紙税や登録免許税なども発生します。ただし、所有権が移転するため固定資産税は不要になります。

●リースバックについてはこちら

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして融資を受けるローン制度です。自宅を保有したまま、借入金を一括または定期的に受け取れます。返済方法には、毎月利息のみを返済するタイプと、毎月の支払いがなく、利息を借入残高に組み入れて一括返済するタイプがあります。

ただし、利用には年齢制限があるほか、物件の価値によって融資限度額が決まるので、希望より融資額が少なくなってしまう場合もあります。また、リースバックは資金の用途に制限がありませんが、リバースモーゲージの場合は事業や投資には使えないとされている点も確認しておきましょう。

●リバースモーゲージについてはこちら

よくある質問

ここでは、老後に家を売却することに関するよくある質問をご紹介します。

65歳をすぎても自宅を売却できますか？

自宅の売却に年齢制限はありません。ただし、自宅を所有する本人が認知症や後遺症などで判断能力が衰えると、自分で売却できなくなる可能性があります。その場合は、成年後見人が代理で売却を行います。なお、本人の居住用不動産を成年後見人が売却する場合は家庭裁判所の許可が必要であり、必ず売却できるとは限りません。

高齢者が自宅を売却するときにかかる税金は？

自宅を売却したときの譲渡所得には、所得税と住民税などがかかります。譲渡所得とは、収入金額（売却価格）から取得費と譲渡費用を差し引いたものです。これらの税金は一般的に「譲渡所得税」と呼ばれることがあります。

譲渡所得にかかる税負担を軽減できる特例もあります。たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、適用要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。ほかにも、相続した空き家を売却する際に利用できる控除制度もあります。

●不動産売却にかかる税金についてはこちら

●居住用財産の3,000万円控除についてはこちら

不動産売却の不安はプロへ相談

老後に家を売却する場合は、自分たちだけで決めるのではなく、周囲へ相談することも大切です。たとえば子どもがいる場合、子どもにとっては生まれ育った家がなくなることになるほか、転居先によっては親の様子を見るのが難しくなる場合もあるため、まずは子どもに相談するとよいでしょう。親子間でのトラブルを避けるため、同意を得るようにしましょう。

また、住み替えや相続のことを判断するには専門知識も必要となるため、分からないことや不安なことはプロに相談しましょう。

「三井のリハウス シニアデザイン」では、老後の暮らしに関するご相談を受付中です。お金、住まい、介護、相続など、幅広いご相談に不動産のプロとして解決策を提示できます。どのようなことでも、まずはこちらよりお気軽にご相談ください。

●「三井のリハウス シニアデザイン」へのお問い合わせはこちら

※1出典：国民生活基礎調査の概況、厚生労働省 https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa25/dl/03.pdf （最終確認：2026年8月31日）

賃料査定とは、その物件がどの程度の賃料で貸し出せるかを不動産会社に査定してもらうことをいいます。賃貸経営や不動産投資を行う人にとって、賃料査定は重要なプロセスの1つです。

物件の貸主（オーナー）は、査定結果を参考に賃料を設定しますが、賃料はその後の賃貸経営を大きく左右します。賃料の設定が低過ぎると貸主は損をする一方、高過ぎると借主が集まりにくく、空室期間が長くなってしまうからです。

また、その物件を将来的に売却する場合にも、賃料は大きな影響を及ぼします。なぜなら、投資用物件では、家賃収入をもとに物件価値を評価する「収益還元法」が査定で重視されるためです。賃貸経営を成功させ、また将来の売却を有利に進めるためにも、適正な賃料の判断材料となる賃料査定は重要です。

三井のリハウスでは、簡単な入力で無料査定を行えるサービスを提供しております。賃貸、売買どちらも扱っているため、W（ダブル）査定も可能です。物件の活用にお悩みの方は、ぜひご相談ください。

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賃料査定の種類は？

賃料査定には複数の種類があり、多くの場合は簡易査定（机上査定）で行われますが、不動産会社の営業担当者が実際に現地に足を運んで調査する訪問査定が行われる場合もあります。さらに、AI査定と呼ばれる方法では、過去の賃料等の取引データや周辺の相場、物件の条件をもとにAIが瞬時に査定を行います。手軽に行えるものの、人の判断が加わらないため、簡易査定や訪問査定に比べると精度はやや劣るでしょう。訪問査定では、物件の間取りや眺望、設備やリフォーム状況などを目視でチェックし、細かく調べて査定を行うため、より精度の高い結果が得られます。

三井のリハウスでは、Web上での簡易査定も受け付け中です。物件の所在地や専有面積などの必要情報を入力すると、営業担当者から査定結果と資料が届きます。訪問査定のように室内状況を考慮していない、おおまかな査定額となるものの、手軽にすぐ知りたい方におすすめのサービスです。

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これらの賃料査定は、類似物件やエリアの需要、不動産関連の一覧表などを見て、総合的に評価されます。具体的なやり方は、以下の通りです。

賃料査定の計算方法

賃料を算出する方法には、「賃貸事例比較法」と「積算法」の2つがあります。査定基準や判断材料が異なるため、それぞれの特徴を理解して賃料設定に活用しましょう。

三井のリハウスでは、賃料査定後も三井不動産グループのネットワークを活かした集客活動や、手厚い賃貸管理プランでお客さまをサポートいたします。無料査定からお気軽にお試しください。

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賃貸事例比較法

賃貸事例比較法とは、対象物件と同じ周辺エリアにある条件が類似した賃貸物件の事例を比較し、適正な賃料を算出する方法です。間取りや築年数、立地などが似ている物件を基準にするため、地域の賃料相場に合った賃料を算出できるのが特徴です。類似物件の情報が多いほど、より精度の高い査定が期待できます。

ただし、賃貸事例比較法は類似物件の賃貸事例をもとに賃料を算出するため、比較できる事例が少ない場合や、条件が近い物件が見つからない場合は、査定精度が低くなる可能性があります。そのため、後述する積算法と併用して賃料の参考にするとよいでしょう。

積算法

積算法とは、物件に投じた資本から期待できる利益をもとに賃料を算出する方法です。具体的な積算法の計算式は、以下の通りです。

賃料＝（基礎価格×期待利回り＋必要経費）÷12か月

基礎価格とは、賃料を求めるための基礎となる物件の価格のことです。期待利回りとは、その物件への投資金額に対して期待される収益の割合です。また、ここでの必要経費とは、物件の年間の維持管理費や固定資産税や都市計画税を指します。

積算法を用いることで、物件の収益性を考慮した賃料の算出が可能です。ただし、周辺の類似物件の相場を反映しないため、市場相場とかけ離れた賃料になる可能性があります。

賃料査定で確認されるポイント

賃料査定では、物件の状況や周辺環境、契約の種類、エリアの賃貸ニーズなど、さまざまな要素を総合的に確認して適正な賃料を算出します。それぞれの要素が賃料に影響を与えるため、どれか1つだけで査定額が決まるわけではありません。ここでは、適正な賃料を算出するために確認される主なポイントについて詳しく解説します。

物件状況

賃料査定に影響を与えるポイントとして、物件の状況が挙げられます。具体的には、間取りや面積、築年数はもちろん、階数やリフォームの有無なども影響する要素です。さらに、日当たりや建物の構造、セキュリティ設備の充実度なども評価されます。

周辺状況

物件の周辺状況も、賃料査定で重視される項目です。交通の便や周辺施設などから、住みやすい物件かどうかが評価されます。具体的には、駅やバス停からの距離、治安のよさ、学校やスーパーへのアクセスのよさなどが評価対象です。

契約の種類

契約の種類も賃料査定に影響を与える要素です。賃貸借契約には、契約期間の更新ができる「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と契約更新ができない「定期賃貸借契約（定期借家契約）」があります。定期賃貸借契約は、契約期間が限定されることから、普通賃貸借契約に比べて借主が限定される傾向があります。その結果、物件の立地やエリアにもよりますが、普通賃貸借契約と比べて需要が低くなる場合があり、普通賃貸借契約の物件よりも低い賃料で査定額を提示されることも少なくありません。

周辺ニーズ

物件があるエリアの賃貸ニーズも、賃料査定で確認されるポイントの1つです。不動産会社は、周辺の類似物件の募集状況や成約事例などを参考にしながら、そのエリアでどのような物件が求められているのかを把握します。

たとえば、単身世帯が多いエリアでは、オートロックやモニター付きインターホンなどのセキュリティ設備が充実した物件が好まれる傾向があります。一方、ファミリー世帯が多いエリアでは、遮音性や学校・公園へのアクセスのよさなどが評価されやすいでしょう。

三井のリハウスでは、全国約270店舗（※）の拠点数を誇り、地域に密着して賃貸事業を行っています。その地域のニーズを分析し、適正な賃料価格をご提案します。

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自分で賃料査定を行うことが難しい理由

自分で賃料査定を行うことが難しい理由は、必要な情報を個人で集めるのは容易ではないうえ、物件を適切に評価するためには専門知識や経験が必要だからです。不動産会社は、周辺の類似物件の成約事例や募集状況、市場動向などをもとに総合的な視点で賃料を査定します。これらの情報のなかには一般には入手しにくいものもあるため、個人で精度の高い賃料査定を行うのは厳しいといえるでしょう。そのため、適正な賃料を把握したい場合は、不動産会社へ依頼するのがおすすめです。

三井のリハウスは、長年の実績から豊富なデータと、多くの過去成約事例と培ったノウハウをもとに、精度の高い賃料査定を行います。賃料査定をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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よくある質問

以下で、賃料査定に関するよくある質問に回答します。

今の賃料から値上げをしたいときはどうすればいい？

現在の賃料を見直したい場合は、不動産会社に賃料査定を依頼してみましょう。現在委任している不動産管理会社以外にも、新しい不動産管理会社に依頼してみるのもおすすめです。しかし、既に契約している部屋の賃料を途中から値上げすることは、正当な理由がなければ基本的にはできません。

AI査定の精度はどのくらいですか？

AI査定は、賃料の目安を把握するには役立ちますが、訪問査定と比べると精度は低い傾向があります。AI（人工知能）は膨大な取引データをもとに短時間で査定結果を算出できる一方、現地調査を行わないことから、物件の状態や設備、周辺環境などを十分に反映できません。より正確な賃料を知りたい場合は、訪問査定を利用するとよいでしょう。

賃料査定を受けてみよう！

賃料査定は、不動産会社それぞれが持っているデータにもとづいて算出するため、会社によって査定結果が異なる場合があります。複数の不動産会社に査定を依頼した場合は、査定額のみで判断するのではなく、各社のサービスの強みや担当者の対応など幅広い観点から不動産会社を選ぶようにしましょう。

また、不動産会社から提示される査定結果は、あくまで目安です。自分でも情報を集め、相場を把握しておきましょう。実際に賃料を設定する際には、物件の立地や設備の充実度など、影響する要素を考慮することも大切です。

もし賃料についての疑問や不安があれば、担当者に相談することもできるので、まずは不動産会社へ賃料査定を依頼してみるとよいでしょう。三井のリハウスでも無料で賃料査定を受け付けていますので、ぜひご利用ください。

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※：2026年3月31日時点

シミュレーション前に確認しよう！不動産売却にかかる税金の種類

不動産を売却する際にかかる税金は、譲渡所得にかかる税（一般的に譲渡所得税と呼ばれることもあります）、印紙税、登録免許税、消費税の4種類に大きく分けられます。不動産売却時にかかるそれぞれの税金がどのようなものか、どのようにシミュレーションすればよいのか事前に把握しておくことで、適した節税方法を考えることができます。

また、不動産売却時は手元にお金が入ってくる一方で、税金のほかにも売却時の仲介手数料や引越し費用など、出ていくお金も多くあります。不動産を売却する前に、おおまかに税額を把握しておくことは、スムーズに売却を進めるうえで重要なポイントになるでしょう。

ここからは、譲渡所得税、印紙税、登録免許税、消費税の4種類の税金それぞれについて、詳しく解説するとともにその計算方法をご紹介します。

不動産売却にかかる税金を計算するには、まずいくらで売却できそうなのか把握することが大切です。三井のリハウスでは家の売却を検討している方に向けて無料査定を行っています。ぜひご相談ください。

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譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却によって出た譲渡所得に対してかかる税金です。正確には、所得税・復興特別所得税・住民税として徴収されますが、一般的にはそれらを総合して譲渡所得税と呼ぶことがあります。なお、復興特別所得税は、2037年まで課税される予定です。

課税の対象となる「譲渡所得」は、不動産を売却して得た金額から、不動産を購入した際の金額や売却時の諸費用などを差し引いた金額を指します。譲渡所得にかかる税率は、対象の不動産の所有年数によって異なり、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」だと39.63％、5年を超える「長期譲渡所得」だと20.315％となるため、短期間での売却の場合のほうが税負担が大きくなります。不動産所有期間ごとの税率を比較できるように、以下に一覧表でまとめました。

※税率には復興特別所得税として所得税の2.1％相当が上乗せされています。

所有期間5年以内かどうかの判断は、売却した年の1月1日時点における所有期間で計算されるため、所有期間が5年前後の場合は売るタイミングに気を付けましょう。

譲渡所得税の具体的な金額は、所有期間に応じた税率をもとに計算しますが、譲渡所得から控除できる特例が適用できる場合は、その控除額を差し引いたうえで最終的な税額が決まります。

●譲渡所得税についてはこちら

印紙税

印紙税とは、法律によって課税対象として定められた、経済的なやりとりを行う契約書や領収書などの文書に対してかかる税金です。不動産売却に際しては、不動産売買契約書に課税され、その税額は売却金額によって変動します。

不動産売買契約書にかかる印紙税の場合、2027年3月31日までの間に作成されるものについては軽減措置が適用されます。なお、印紙税の軽減措置はもともと2024年3月31日までを予定していましたが、3年間の延長が決定され2027年3月31日までとなりました。軽減率は契約金額によって異なり、1億円以下のときは印紙税の本則税額の50％に軽減されます。軽減後の印紙税の金額について、契約金額ごとに以下の一覧表にまとめました。

（※1）

登録免許税

登録免許税とは、不動産や会社などの状況や権利関係を公的に示すための「登記」をする際にかかる国税であり、不動産売却時の登録免許税は「抵当権抹消登記」にかかります。抵当権抹消登記とは、住宅ローンの契約時に設定された抵当権を抹消する手続きのことで、第三者に不動産を譲渡する際に必要です。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。そのため、もし一戸建てと土地を同時に売却しようと考えていて、建物と土地両方に抵当権が設定されている場合は、建物自体で1,000円、土地で1,000円がかかります。

また、不動産を売却した後は、不動産の所有者が移るため、所有権移転登記も必要になります。この際にも登録免許税がかかりますが、この場合は買主負担となるのが一般的です。

●抵当権抹消登記についてはこちら

消費税

個人がマイホームを売却する場合、土地・建物の売却自体には通常消費税はかかりません。ただし、不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士へ支払う登記手続きの報酬などには消費税がかかります。

●不動産売却の仲介手数料にかかる消費税についてはこちら

譲渡所得税には特例がある

不動産売却時にかかる税金をシミュレーションするには、譲渡所得税に適用される特例制度を考慮する必要があります。不動産売却時にかかる税金のなかでも、特に大きな負担になりやすいのが譲渡所得税です。どのような特例があり、利用することでどの程度負担を減らすことができるのか詳しく見ていきます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

売却する不動産がマイホームである場合は、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで課税対象から控除される特例です。この特例を利用するには、住まなくなってからの期間や買主との関係性などの面で条件があります。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

また、2027年12月31日までの間であれば、被相続人（亡くなられた人）が住んでいたマイホームを売却する際にも、譲渡所得から最高3,000万円分を課税対象から外せる可能性があります。この場合には、建築日や登記状況など、マイホームを売ったときの特例と異なる条件があるため、利用できそうな場合は事前に国税庁のホームページで条件を確認しておきましょう。なお、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上いる場合は、控除額の上限が2,000万円となります。

軽減税率の特例

売却する不動産がマイホームで、売却した年の1月1日時点でその不動産の所有期間が10年を超えている場合に、譲渡所得税の税率が軽減される特例です。税率の軽減は、譲渡所得の額によって以下のように異なります。

（※2）

譲渡所得が6,000万円を超える場合でも、6,000万円以下の部分については14.21％が適用され、6,000万円を超える部分については20.315％が適用されます。また、この特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」との併用も可能です。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続や遺贈によって手に入れた不動産を売却した場合、一定の相続税額を、譲渡所得を計算する際の取得費として加算できる特例です。この特例にも、利用するには譲渡時期や相続税の課税などの条件があります。

譲渡損失時の特例

土地・建物の譲渡損失は、原則として給与所得など他の所得と損益通算することはできません。ただし、一定の居住用財産の譲渡により生じた損失については、要件を満たす場合に限り、「損益通算」「繰越控除」といった特例を利用できます。損益通算とは、不動産売却によって生じた損失（赤字）を、給与所得といったほかの黒字の所得から差し引くことができる制度で、これにより課税所得全体を減らせるのがメリットです。

また、損益通算を行っても損失を控除しきれなかった場合は、翌年以降3年間にわたって損失を繰り越せる「繰越控除」を適用できます。これによって、その後の住民税や所得税の負担を軽減することが可能です。

上記以外の特例

ここまでご紹介したほかにも、以下のような特別控除があります。（※3）

・公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例 ・特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例 ・特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例 ・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例 ・農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例 ・低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例

自分が所有している不動産はどのような状況にあるのかを把握して、使えそうな特例があれば詳しい利用条件を調べてみるとよいでしょう。

不動産売却にかかる税金の種類や節税に使える特例ももちろん大切ですが、税額を計算するためには、まず売却予定の不動産がいくらで売れそうか把握することも重要です。三井のリハウスではAI査定や簡易査定、訪問査定の3つの無料査定をご用意しており、ご自身に合った査定方法をお選びいただけます。ぜひご相談ください。

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譲渡所得税をシミュレーションするには？

不動産売却時にかかる譲渡所得税をシミュレーションするには、譲渡価額や取得費などの情報から譲渡所得を算出し、控除の適用や税率の計算を行う必要があります。ここからは詳しい計算方法をご紹介します。

譲渡所得税を計算するには、まず以下の計算式に従って、譲渡所得の金額を出しましょう。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）

不動産売却額が不明な場合は、無料査定を利用して売却想定額を出すとよいでしょう。また、譲渡所得の金額を出す際に必要な取得費に関しては、「実額法」か「概算法」で算出した金額のうち、額が大きいほうを使用します。

「実額法」とは、建物を取得してから売却するまでの期間で下がった不動産の価値を加味して「減価償却費」を差し引いて考える方法です。一方「概算法」は、その名の通り概算的に不動産売却時の5％を取得費と考える方法です。

譲渡所得の金額が分かったら、以下の計算式のように税率をかけて具体的な金額を算出していきます。

譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率

このとき、特別控除で利用できるものがあればその分の金額を引きます。また、税率に関しては、所有期間に応じて自身の不動産に合った税率を選びましょう。

マイホームを売却するときの税金計算のシミュレーション

より分かりやすく計算方法が理解できるよう、マイホーム（居住用財産）を売却するケースと被相続人の居住用財産（空き家）を売却するケースの2つについて、それぞれ具体的な金額でシミュレーションしていきます。

マイホーム（居住用財産）を売却するケース

ここでは以下の条件のマイホームでシミュレーションしていきます。

まずは減価償却費の相当額を求めましょう。減価償却費の相当額を計算する際、償却率は建物構造により異なり、このケースのように鉄筋コンクリート造の場合は1.5％です。また、建物売却での減価償却の対象は建物代にのみかかるため、取得価額1,500万円として計算します。

81万円（減価償却相当額）＝1,500万円（取得価額）×0.9×1.5％（償却率）×4年（経過年数）

次に、譲渡所得を計算する前段階として、取得費を求めましょう。取得費は物件の購入価額と購入費用から減価償却費相当額を引くことで求められます。

3,000万円（購入価額）＋120万円（購入費用）－81万円（減価償却相当額）＝3,039万円（取得費）

このとき、譲渡所得は譲渡価額から取得費と譲渡費用を引くことで計算できます。

今回は、マイホームの売却を行ったケースなので、前述の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用でき、譲渡所得税は0円になります。従って、このケースでは譲渡所得税は発生しません。また、特例は譲渡所得に対して適用されるものなので、所有期間は関係なく、今回のように所有期間5年以下の短期譲渡所得の場合でも適用可能です。

適用できる特例が存在しない場合は、求めた譲渡所得に既定の税率をかけることで、税額を計算できます。

被相続人の居住用財産（空き家）を売却するケース

ここでは相続した不動産の売却について、以下の条件でシミュレーションしていきます。

相続した物件の購入価額が分からない場合は、譲渡価額の5％を概算取得費として計算することができ、125万円（＝2,500万円×5％）と求められます。

また、このときの譲渡所得はマイホームと同様に譲渡価額から取得費と譲渡費用を引くことで計算できます。

2,500万円（譲渡価額）－125万円（概算取得費）－100万円（譲渡費用）＝2,275万円（譲渡所得）

物件所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得扱いになるため、税率20.315％が適用されます。この場合、売却にかかる税金は概算で約462.2万円です。

ただし、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」や、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」など、適用できる特例がある場合は、支払う税金を大幅に減らせる可能性があります。なお、特例によっては併用できない組み合わせもあるため、併用の可否は事前に確認しておきましょう。また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、マイホームを売却する際と相続した不動産を売却する場合では適用条件に明確な違いがあるため、留意しておきましょう。

不動産売却にかかる税金をシミュレーションする際によくある質問

不動産売却にかかる税金のシミュレーションをするときによくある質問をまとめました。

譲渡損失になっても確定申告は必要？

土地・建物の譲渡損失は、原則として給与所得など他の所得と損益通算できません。ただし、一定の居住用財産について要件を満たす場合には、確定申告を行うことで「損益通算」や「繰越控除」による節税ができる可能性があります。

一定の居住用財産について要件を満たす場合には、損益通算を行うことで売却以外の所得を譲渡損失と相殺できるため、会社員の方であれば、給与にかかる税金を軽減できる可能性があります。また、繰越控除も同様に赤字額を最長3年間、翌年以降の黒字と相殺できます。

控除の併用はできますか？

不動産売却の際に適用できる控除は複数ありますが、控除の併用は、可能なものとそうでないもの、どちらの組み合わせも存在します。たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「軽減税率の特例」は併用することが可能ですが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「買い換え特例」の併用は認められていません。なお、買い換え特例とは、特定のマイホームを2027年12月31日までに売却して、別のマイホームを買い換えた場合に発生した譲渡所得にかかる税金を将来に繰り延べられるという特例です。

【体験談あり】税金をはじめ売却に不安があるならまずは相談！

ここまで不動産売却でかかる税金の種類やシミュレーションについて解説してきましたが、税額をシミュレーションするためには、いくらで売れるか概算でも把握しておく必要があります。そのため、不動産の売却を検討しているなら、まずは不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。取引実績が豊富で、信頼できる不動産会社であれば、市場動向や周辺事例を踏まえた精度の高い査定結果が得られる可能性があるほか、プロの視点で売却をスムーズに進めるアドバイスやサポートをしてくれるでしょう。

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※1出典：国税庁「「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について」 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0020003-096.pdf （最終確認：2026年8月3日）

※2出典：三井のリハウス「譲渡所得の計算方法」 https://www.rehouse.co.jp/mtebiki/11/ （最終確認：2026年8月3日）

※3出典：国税庁「譲渡所得の特別控除の種類」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm （最終確認：2026年8月3日）

リースバックとは、持ち家などをリースバック事業者に売却して現金化し、その後は新たな所有者となるリースバック事業者と賃貸借契約を結んで同じ家に住み続ける仕組みです。

現金がすぐに必要な場合や、住宅ローンの返済が難しくなった場合などは、リースバックをすれば一度にまとまった資金が手に入ります。しかし、資金調達を目的としたリースバックでは、トラブルが起こることもあり、後悔するケースも少なくありません。

今回の記事では、リースバックのリスクやトラブル事例について、対策方法と併せて解説します。

●リースバックについてはこちら

リースバックで後悔しやすいポイント

リースバックで後悔しやすいポイントは、金銭的な要素が大きいことに加えて、リースバック特有の賃貸期間に関する懸念もあります。まとめると、以下の3つが後悔しやすいポイントです。

・売却価格が下がる ・家賃の支払いが発生する ・賃貸期間に制限がある

それぞれのポイントについて具体的に見ていきましょう。

売却価格が下がる

リースバックでまず後悔しやすい点は、通常の不動産売却に比べて売却価格が低くなる傾向があることです。不動産の状態やリースバック事業者によって売却価格は変動しますが、一般的な不動産売却相場の6割～8割程度になることもあります。

自宅の売却相場は、国土交通省のWebサイト「不動産情報ライブラリ」や、不動産流通機構が運営する不動産取引情報サイト「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」などを活用して自身で調べることも可能です。より精度の高い相場を知りたい方は不動産会社への査定依頼をおすすめします。

三井のリハウスでは、簡易査定だけでなく、AI査定や訪問査定も無料で行っており、ご自身の状況や希望に合う方法で査定額を調べられます。これまでに蓄積した豊富な取引データを用いて、精度の高い査定額が算出できます。

リースバックを検討する際は、仲介による売却も選択肢の1つとして比較・検討してみましょう。まずは、三井のリハウスの無料査定で家の価値を調べてみてはいかがでしょうか。

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家賃の支払いが発生する

リースバックで不動産を売却すると、住宅ローンの返済や固定資産税・都市計画税などの支払いが不要となる代わりに、家賃が発生するのも後悔しやすいポイントです。売却時にまとまった現金が入るとはいえ、毎月の家賃が高いと負担が大きくなります。

賃貸期間に制限がある

リースバックを利用するには、賃貸借契約を結ぶ必要があります。契約形態によりますが、契約期間を満了した場合に家から退去しなければならないことも、リースバックについて後悔するポイントです。

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。

普通借家契約 普通借家契約とは、契約期間が終了しても借主が希望すれば更新できる一般的な賃貸借契約です。借主側の権利に重きが置かれた契約のため、正当事由があると認められる場合を除き、貸主が一方的に契約を終了したり、退去を求めたりすることはできません。そのため、長期的に住み続けられることがほとんどです。しかしその分、定期借家契約よりも家賃が高くなりやすい傾向があるので、あらかじめ理解しておきましょう。

定期借家契約 定期借家契約は、契約期間が事前に決められている賃貸借契約のことです。契約期間が満了すると更新されることなく契約が終了するため、再契約について貸主・借主の双方が合意しない場合、借主は退去しなければなりません。

リースバックでは多くの場合、定期借家契約が用いられます。そのため、リースバックで売却した不動産に住み続けられる期間は、2年～3年程度になることが多くなります。

リースバックのトラブル事例10選

リースバックで後悔しやすい点やトラブルの事例は、以下の通りです。

・売却価格が低かった ・買い戻しが難しかった ・ずっと住み続けられなかった ・家賃が高くて負担になった ・別の方法で不動産を活用したほうがメリットが大きかった ・家族等ともめた ・高額な諸費用を求められた ・勝手に売却された ・リースバック事業者が倒産した ・そもそもリースバック契約ができなかった

【事例1】売却価格が低かった

リースバックで不動産を売却したものの、想定していたより売却価格が低く、資金を十分に得られなかったと後悔するのはよくあるトラブル事例です。リースバックを検討する際は、事前に売却相場を調べたうえで複数のリースバック事業者から見積もりを取り、比較して判断しましょう。

【事例2】買い戻しが難しかった

リースバックで売却した不動産は買い戻しが難しいことも、トラブルにつながる事例として挙げられます。一度売ってから買い戻しをしたいと思ったときに、売却した際の価格よりも買い戻し価格のほうが高くなる傾向があるためです。提示された金額を支払えないと買い戻しができないため、賃貸借契約期間の満了前に買い戻しのための資金を用意しなければなりません。そのため、買い戻しの資金が調達できなければ、満了時に退去せざるを得ないということを、あらかじめ理解しておきましょう。

賃貸契約期間中は家賃も支払い続ける必要があることを考えると、リースバック後、最終的に不動産を買い戻すことは難しい場合が多いでしょう。

【事例3】ずっと住み続けられなかった

リースバックにおける賃貸借契約は多くの場合、定期借家契約です。そのため、長期的に住み続けるのは難しく、賃貸借契約期間満了の際に再契約ができなければ、退去せざるを得ずトラブルに発展するケースもあります。定期借家契約は、貸主と借主が互いに合意すれば再契約をして住み続けられることもあります。しかし、一般的なリースバック業者は買い取った不動産を第三者に売却することで得られる利益を見込んでいるため、借主が望んだとしても再契約できない可能性が高いでしょう。

【事例4】家賃が高くて負担になった

毎月支払う家賃が負担となり、滞納が続いたことで退去に至るケースも、リースバックのトラブル事例の1つです。リースバックにおける家賃は、基本的に不動産の売却価格と期待利回り、周辺地域の家賃相場を考慮したうえで決まりますが、収益を生むために周辺の家賃相場よりも高い家賃が設定されることがあります。そのため、高く売却できても、毎月支払う家賃の負担が大きくなってしまう可能性もあるのです。

また、契約が更新できる賃貸借契約の場合、貸主側の事情によって更新時に家賃が引き上げられる可能性もあります。

●リースバックの家賃相場についてはこちら

【事例5】別の方法で不動産を活用したほうがメリットが大きかった

リースバックで不動産を売却したものの、実は立地的に不動産を売却せず、不動産を賃貸住宅として経営したほうが収入が得られたと分かり、後悔するケースもあります。そのため、リースバックを検討する際は、家賃および住む予定の期間と、売却価格を比べて慎重に判断しましょう。

「仲介を依頼して売却をする」「賃貸住宅経営をする」など、リースバック以外にも所有している不動産を売却・活用する方法はあります。もとの家に住み続けることにこだわらないのであれば、ほかの資金調達方法も検討してみましょう。

【事例6】家族等ともめた

リースバック契約を結ぶ際は、相続を予定している家族等の事前の合意を得る必要はありません。しかし、不動産の所有権はリースバック事業者へ移転するため、事前に相談せずリースバック契約を結ぶとトラブルにつながる可能性があります。

たとえば、配偶者や子ども、きょうだいなど、将来的に不動産を相続したいと考えている家族等がいる場合、相談せずにリースバック契約を結んでしまうと、親族間で認識の食い違いが生じ、関係が悪化してしまうこともあります。こうしたトラブルを防ぐためにも、リースバックを利用する際は、事前に家族等と十分に話し合っておくことが大切です。

【事例7】高額な諸費用を求められた

リースバックでは、悪質なリースバック事業者が契約者に対して高額な費用を請求するトラブル事例もあります。リースバック契約時には、不動産の売却と賃貸借契約の締結に伴い、それぞれ必要な諸費用が発生するのが一般的です。主な費用は以下の通りです。

【売却時にかかる費用】 ・印紙税 ・抵当権抹消にかかる費用 ・譲渡所得にかかる税金 ・交通費や書類郵送費などの諸費用

【賃貸借契約時にかかる費用】 ・敷金 ・家賃

これら以外の費用を請求されたら、リースバック事業者に確認したほうがよいでしょう。たとえば、耐震補強費用や測量費用、リースバック契約に伴う事務手数料などを請求される場合があります。不当な費用を認識しておかないと、知らず知らずのうちに高額な費用を払ってしまう可能性があるので気を付けましょう。

【事例8】勝手に売却された

リースバック契約後、自分の認識とは異なるタイミングで、リースバック事業者が不動産を第三者へ売却してしまうというトラブル事例もあります。リースバック契約を結ぶと、不動産の所有権はリースバック事業者へ移転します。そのため、リースバック契約で転売制限や買い戻しに関する条件などを定めていない場合は、売却の時期や売却先をリースバック事業者が決定することができます。

リースバック契約時に、口頭で「勝手に売却はしない」という約束をしていても、その内容が契約書に記載されていなければ、後から約束の内容を証明することは容易ではありません。第三者への売却を避けたい場合は、転売制限や買い戻しに関する条件を契約書に明記しておくことが大切です。

【事例9】リースバック事業者が倒産した

契約したリースバック事業者が倒産すると、交わした契約内容が履行されず、トラブルに発展することがあります。倒産にあたって、リースバック事業者は不動産を第三者に売り払うリスクがあり、これは第三者に所有権が移転することを意味します。このとき、賃貸借契約の契約内容は新しい所有者に引き継がれるのが原則ですが、契約満了時に契約内容を変更されたり、再契約できなくなったりするかもしれません。リースバック事業者と契約する際は、事業者の経営状況が安心できるものなのかを確認したうえでリースバック契約するようにしましょう。

【事例10】そもそもリースバック契約ができなかった

リースバック事業者にリースバック契約を申し込んだのにもかかわらず、一定の条件を満たせず契約ができなかったというケースもあります。主な原因としては、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回っているというオーバーローンの状態が挙げられます。

不動産を第三者に譲渡する場合には、原則、住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが必要です。オーバーローンの場合でも手持ちの資金で差額を補えば一括返済ができますが、リースバック自体が資金調達を目的としていることが多いため、ほとんどのケースで新たな資金を充当することは困難といえます。ほかにも、建物や土地に何らかの問題があったり、共有名義人の同意が得られなかったりする場合にはリースバック契約は難しいでしょう。

●リースバックを利用できない物件についてはこちら

リースバックで後悔しないための注意点

リースバックを活用するにあたって、後悔しないためには事前確認を徹底することが重要です。リースバックのサービス内容はもちろん、自身の希望条件も整理しておきましょう。リースバックを検討する際の具体的な注意点は以下の通りです。

・不動産の売却価格の相場を確認する ・信頼できるリースバック事業者か吟味する ・同居家族や相続を予定している家族等と相談する ・将来的な買い戻しの有無について確認しておく ・家賃の支払い計画を立てる ・賃貸借契約書と契約期間を確認する

それぞれ具体的に見ていきましょう。

不動産の売却価格の相場を確認する

リースバックをする際には、不動産が大体いくらで売れるのかといった相場を調べておきましょう。リースバックによる売却は多くの場合、仲介による一般的な不動産売却と比べて売却価格が低くなる傾向があります。エリアにもよりますが、相場の6割～8割程度の価格になる可能性が高いでしょう。

リースバック事業者に提示された売却価格を相場と比較して、価格が適切であるかどうかを確かめることで、不利な条件でリースバック契約してしまうリスクを減らせます。相場を知るには、不動産ポータルサイト、周辺の類似不動産の取引価格などを見るほか、実績が豊富で査定額の精度が信頼できる不動産会社に査定を依頼することも効果的です。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績やデータを用いて、お客さまの不動産を査定します。無料で行っていますので、家の価値を把握するために、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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信頼できるリースバック事業者か吟味する

リースバックで後悔しないためには、信頼できるリースバック事業者を慎重に選ぶことが大切です。売買契約と売却後に締結する賃貸借契約の内容について、十分な説明がなかったり、口頭での説明と契約書の内容が異なっていたりすると、後々トラブルにつながる可能性があります。

複数のリースバック事業者から見積もりをもらい、説明をよく聞いたうえで信頼できるリースバック事業者を選びましょう。また、口コミや実績といった客観的な情報も取り入れながら検討することで、後悔なくリースバックしやすくなります。

同居家族や相続を予定している家族等と相談する

不動産は家族や親族にとって大切な資産であるため、リースバックをする前に同居家族や相続を予定している家族等と相談しておきましょう。リースバック契約を結ぶ際に、共有名義人以外や相続を予定している家族等の事前の合意を得る必要はありませんが、事前に相談せずにリースバック契約すると、家族等との認識の食い違いからトラブルにつながる可能性があります。

たとえば、将来的に不動産を相続したいと考えている家族等がいる場合、リースバック契約後は不動産の所有権がリースバック事業者へ移転するため、相続できなくなります。こうしたトラブルを防ぐためにも、リースバックを利用する際は、事前に家族等と十分に話し合っておくことが大切です。

将来的な買い戻しの有無について確認しておく

将来、買い戻しをする可能性がある場合は、リースバック契約を結ぶ際に、必ず買い戻しの可否や条件を確認しておきましょう。買い戻し価格や条件をよく確認しておかないと、実際に買い戻しをしようと思ったときに「価格が高過ぎて買い戻せない」といったトラブルが発生する可能性があります。また、売買契約書上に買い戻しに関する条件の記載がない場合は、買い戻しを断られることもあるので、事前にリースバック契約の内容をよく確認しましょう。

家賃の支払い計画を立てる

リースバックを行った後に家計の負担が重くなり過ぎないかどうかを事前にシミュレーションしてから、リースバックを検討するようにしましょう。リースバックは多くの場合、仲介による一般的な不動産売却と比較して、売却価格が低くなる傾向があります。また、自宅を売却すれば、毎月の住宅ローンや固定資産税・都市計画税などを支払う必要はなくなりますが、毎月の家賃は支払い続けなければなりません。現在の収入や将来のライフプランも踏まえ、継続して家賃を支払えるかどうかを事前に確認しておくことが大切です。

賃貸借契約書と契約期間を確認する

リースバックで後悔しないために心に留めておくべき点は、賃貸借契約が普通借家契約か、定期借家契約かという点です。賃貸借契約の方法や期間によって、次の住まいを探すまでの猶予が異なります。また、リースバック業者によっても契約条件が異なるため、家賃や買い戻しに関する条件など、賃貸借契約の内容は隅々までしっかり確認することが大切です。

よくある質問

ここからは、リースバックに関するよくある質問に回答していきます。

リースバックのメリットは？

一番のメリットは、一度にまとまった資金が手に入ることでしょう。そのため、リースバックを検討する人の多くは資金調達を目的としています。また、住宅ローンの返済や固定資産税などの支払いが不要になることもメリットの1つです。

さらに、引越しの必要がないこともリースバックのメリットとして挙げられます。リースバックであれば、不動産売却後に賃貸借契約を結び、住み慣れた家に引き続き住むことが可能です。そのため、引越しの費用や手間がかからないうえに、生活環境を変えずに安心した暮らしを続けられます。

不動産を高く売るためには？

不動産を高く売りたいなら、まずは複数社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって得意な分野やエリアは異なるため、査定額にもばらつきがあります。また、リースバックを検討する際には、仲介による売却という選択肢があることも忘れないようにしましょう。

査定時に不動産の魅力を伝えることも、高く売るために重要なポイントです。査定の際、立地条件や設備の新しさなどアピールポイントをしっかり伝えると有利になる可能性があるでしょう。

三井のリハウスの訪問査定では、豊富なデータを用いて、お客さまの不動産を調査・分析し、査定額を算出します。また、AI査定と簡易査定も行っており、手軽におおまかな査定額を算出してほしい場合に便利です。どの不動産会社に査定を依頼するか迷っているなら、ぜひ三井のリハウスを検討してみてはいかがでしょうか。

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リースバックで後悔しないためにも不動産会社に相談を！

リースバックはまとまった現金が得られるという大きなメリットがある一方で、仲介による一般的な不動産売却と比べると売却価格が低くなる傾向があり、賃貸借契約によっては数年で退去しなければならないなど、さまざまな留意点もあります。

売却した後も住み慣れた自宅にそのまま住めるというメリットが、今回ご紹介したさまざまなポイントよりも優先させたいことなのかどうか、今一度よく考えてみましょう。単にできるだけ多くの資金が必要な方には、仲介による不動産売却をおすすめします。

三井のリハウスでは、無料の不動産査定はもちろん、積み重ねた経験・知見からお客さまの不動産売却をサポートします。資金調達のために不動産売却を検討している方は、ぜひ一度、三井のリハウスにご相談ください。

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離婚後も住宅ローンが残る持ち家に妻は住み続けられる？

離婚後も、妻が住宅ローンの残っている夫名義の持ち家に住み続けたい場合もあるでしょう。しかし、住宅ローンが残っている家に住み続けたい場合、名義やローンの残債の支払い問題など、さまざまなトラブルが起こる可能性があるため、注意が必要です。

まず、前提として住宅ローンは自己所有用の不動産に融資されることが一般的です。そのため、夫名義の住宅ローンが残っている家に妻のみが住むという理由で金融機関の承諾を得ずに所有権（登記名義）を夫から妻に変更してしまうと、住宅ローンの契約違反と判断されてしまうでしょう。その結果、金融機関から住宅ローン残債の一括返済を求められる可能性があります。

また、家の名義が夫のままであっても、住宅ローン契約者である夫が住まなくなると契約違反と見なされてしまいます。後から銀行にその事実が判明した場合、トラブルになるリスクもあります。そのため、夫名義の住宅ローンの残った家に妻のみが住み続ける場合は、事前に銀行へ事情を相談するなど、夫婦でよく話し合い、お互いが納得できる方法を選ぶことが重要です。

一方、離婚時になるべくトラブルを避けたい方や、住んでいた地域から離れたい方は、持ち家の売却を検討してみるのがおすすめです。家を売却する際には、事前に家の資産価値を把握しておくとよいでしょう。まずは、実績のある不動産会社に依頼し、精度の高い査定を受けてみるのはいかがでしょうか。

三井のリハウスでは、豊富なデータベースを活かしたAI査定や、過去の実績にもとづいた簡易査定、訪問査定を無料で提供しています。売却のプロがお客さま一人ひとりに合わせた最適な売却プランを提案しますので、ぜひ一度ご相談ください。

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離婚前に持ち家について確認しておきたいポイント

離婚後も妻が持ち家に住み続けるために、離婚する前に確認しておくとよいポイントとして、家の「登記名義人」と「住宅ローンの名義人および残債」の2つがあります。以下で、それぞれの確認しておきたいポイントについて詳しく見ていきます。

なお、離婚後の家の売却に関してお悩みの方は、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。実績豊富な不動産会社に相談することで、離婚後の家の名義や住宅ローンの問題などを考慮して、事情に合わせた売却プランを提案してくれるでしょう。

三井のリハウスでは、全国に広がるネットワークを活かして、お客さまのご事情に寄り添いながらスムーズな売却をサポートします。ぜひ一度、三井のリハウスにご相談ください。

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登記名義人

離婚前に持ち家について確認しておくとよいポイントとして、登記名義人があります。家の登記名義人が夫か妻か2人の共有名義かによって、妻が住み続けるために取るべき行動が異なるからです。一般的に、持ち家の売却や住宅ローンの借り入れができるのは名義人のみです。

夫名義の家に妻だけが住む場合、住宅ローンを完済している状態であれば名義を妻に変更することで、そのまま住める可能性はあります。ですが、住宅ローンが残っている場合は簡単にはいきません。

まず、家の名義を妻に変更したいところですが、ローンがある状態で家の名義を変更したいときは、必ず金融機関へ相談し、名義変更の許可を得る必要があります。というのは、金融機関に無断で家の名義変更を行えば契約違反と見なされローンの残債を一括返済するよう要求されるかもしれないからです。ただし、事前に相談すれば必ず金融機関が許可してくれるとは限りません。場合によっては許可が得られず問題が難化することもあります。

また、家の名義が夫か妻かの単独名義ではなく、2人の共有名義の場合もあるため、離婚前に登記事項証明書（登記簿謄本）で確認しておくのがおすすめです。家を共有名義のままにしておくと、家を売却する際や賃貸に出す際に相手の同意が必要であるため、離婚後も互いの関係を続けなければなりません。さらに、家を所有していると税金や維持費が必要です。共有名義の場合、片方が家に住んでいないとしても、税金や維持費を支払う義務はなくならないため、金銭トラブルになりやすいというリスクもあります。つまり、この場合も登記名義人を妻の単独名義に変更しておいたほうがよいといえます。ただし、この場合でも家の名義変更は簡単ではありません。金融機関から許可を得られない場合もあります。そのため、手間や時間がかかることを負担と感じるなら、持ち家の売却を検討してみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの名義人および残債

妻が離婚後も持ち家に住み続けたい場合、事前に住宅ローンの名義人と残債を確認しておきましょう。持ち家が「夫の単独名義」なのか「夫婦の共有名義」なのか、そして住宅ローンの名義人（債務者）は誰になっているのか、それぞれの権利関係や契約内容を確認する必要があります。住宅ローンの名義人は、契約書や該当する銀行のサイトで確認できます。また、住宅ローンの残債がいくらあるかも把握しておかなくてはなりません。残債は、住宅ローンを契約した金融機関が発行する返済予定表や残高証明書（有料の場合もあり）で確認可能です。

夫名義、もしくは夫婦の共有名義で住宅ローンの残債が少ない場合は、離婚前に一括返済してしまうという方法もあるでしょう。残債が多く完済まで長い期間を要する場合は、離婚後の住宅ローン返済や住宅ローンの名義人、不動産自体の名義人（所有権）などについて、どのように処理すれば自分たちの希望に近づけられるか、銀行への確認も含めて状況を整理してから夫婦でよく相談することが大切です。

既に住宅ローンを完済している場合は、離婚による財産分与を行うことで妻の居住が可能になる場合があります。財産分与とは、夫婦が離婚するときに、婚姻していた期間に形成した資産を分け合うことをいいます。

財産分与の対象となるのは、原則として婚姻中に夫婦で協力して築いた資産です。そのため、婚姻中に購入した持ち家はもちろん、たとえ結婚前にどちらかが単独で購入した家であっても、結婚後に夫婦の収入からローンを返済していた場合は、その返済期間に応じた割合分が財産分与の対象になります。その分配割合は、原則として夫婦で2分の1ずつとされています。（※親からの相続や贈与で取得し、ローンのない家などは原則として対象外）

住宅ローンを完済している持ち家が夫名義や夫婦の共有名義の場合は、財産分与の際に妻が家の所有権を得て、その際に妻の単独名義に変更することで居住が可能になります。ただし、対象となる財産が家のみのケースにおいては、家に住み続ける妻が夫に「代償金（だいしょうきん）」を支払うことで家の名義を得て、財産分与を行う方法もあります。

なお、財産分与について、たとえば家と同等の価値のある資産がほかにない場合、夫に代償金を支払うことができない場合などは、家の売却も検討することをおすすめします。

離婚後も住宅ローンが残っている家に妻が住むための対処法

離婚後も、住宅ローンが残っている持ち家に妻が住み続けるためのアプローチとして、住宅ローンを妻名義で借り換える方法と、住宅ローン名義を妻に変更する方法の2つのパターンがあります。ただし、どちらの方法も簡単ではありません。そのため、ここでは夫名義の住宅ローンが残っている家に妻が住むための対処法として可能性があるケースを参考としてお伝えします。

住宅ローンを妻名義で借り換える

離婚後に家の名義を妻へ変更して住み続けたい場合、住宅ローンを新たに妻名義で借り換えるという方法があります。住宅ローンの借り換えとは、ほかの金融機関で妻自身が新たに住宅ローンを契約し、その借入金で現在の夫名義の住宅ローンを完済することです。新たに契約する住宅ローンを妻名義にし、家の所有権も妻へ移すことができれば、安心して住み続けられるでしょう。

ただし、借り換えを行うには、妻自身が単独で金融機関の厳しい審査に通過する必要があります。審査では、安定した定期収入があることはもちろん、現在のローンの残債を完済できるだけの十分な返済能力や、勤務先・勤続年数・雇用形態といった諸条件が総合的に判断されるため、ハードルは決して低くありません。

住宅ローンの名義変更や借り換えが難しい場合は、売却を検討してみるのがおすすめです。婚姻期間中に夫婦が協力して購入した家であれば、夫名義であっても共有財産として、財産分与の対象となる可能性があります。住宅ローンの返済状況や不動産の価値によっては、持ち家を売却し、その代金を新居の費用に充てることができる場合があるでしょう。

三井のリハウスは、豊富な取引実績をもとに、お客さまのご事情に合わせた最適な売却プランを提案します。さらに、三井のリハウスならではの取引データを活用して、スピーディーな売却を支援します。ぜひ一度ご相談ください。

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住宅ローン名義を妻に変更する

夫名義の持ち家に離婚後も妻が住み続けるためには、家の登録名義人と住宅ローンの名義人を妻に変更する方法があります。家の登記名義人と住宅ローンの名義人を同一にすれば、住宅ローンについて契約違反と見なされるリスクは避けられるでしょう。ただし、住宅ローンの返済中に名義変更を行うには、住宅ローンを借り入れた銀行の承諾が必要です。住宅ローンは名義人の返済能力や勤続年数などをもとに融資されるため、名義人変更の承諾は簡単ではありません。

住宅ローンは夫婦それぞれの収入や返済能力などを前提として融資額を決定しているため、単独名義への変更は認められない場合が多いでしょう。

なお、住宅ローンが残る夫名義の家に妻が住み続ける（夫が住宅ローンを返済し続ける）という方法は、銀行からすると「契約違反（資金使途違反）」に該当する可能性があります。

離婚時に住宅ローンの残る持ち家に妻が住み続ける2つのリスク

離婚後、夫名義の住宅ローンが残っている持ち家に妻が住み続ける場合の主なリスクとして、契約違反により一括請求される可能性や、子どもがいる場合に児童扶養手当（母子手当）がもらえない場合があるといったことが挙げられます。

それぞれのリスクについて、詳しく見ていきましょう。

契約違反により一括請求されるリスク

そもそも住宅ローンは、「契約者本人が住むこと」を条件に融資されています。そのため、ローンの名義人である夫が家を出て、名義人ではない妻だけが住み続ける状態は、原則として金融機関の契約違反（資金使途違反）となります。金融機関に内緒で妻が住み続けたことが発覚した場合、住宅ローンの残債を一括返済するよう求められるリスクがあります。

これを防ぐためには、前述の通り「妻名義で新たな住宅ローンへ借り換える」もしくは「金融機関の承諾を得て妻の名義に変更する」などの対処が必要です。勝手に家の名義だけを変更することも契約違反（無断譲渡）となる可能性があるため、留意しておきましょう。

契約違反にならないためにも、名義変更などが難しい場合は、売却を検討するのがおすすめです。夫婦で話し合い持ち家を売却すれば、売却代金で新しい住居に住める可能性もあります。名義変更の問題などで売却を検討される方は、三井のリハウスにご相談ください。

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児童扶養手当（母子手当）がもらえない場合がある

児童扶養手当（母子手当）がもらえない場合があることも、住宅ローンが残っている夫名義の家に妻が住み続けるリスクの1つです。離婚後にひとり親家庭となった場合、児童扶養手当（※1）の支給を受けられることがあります。この給付金額は、ひとり親の前年の所得によって決まります。

夫が住宅ローンを支払い続けている場合、その返済額の全部または一部が「養育費」にあたると判断されることがあります。児童扶養手当制度では、受け取った養育費の8割相当額を所得として加算して計算するというルールがあり、状況によっては児童扶養手当の支給額に影響する可能性があります。詳しい内容は自治体によって異なるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

こうした事態や前述の契約違反トラブルを防ぐためにも、離婚時に住宅ローンが残っている場合は、妻名義でローンを借り換える等の正式な手続きを経て家の名義を変更するか、もしくは家を売却して一括返済することをおすすめします。

【体験談あり】離婚における持ち家のトラブルを避けるなら売却を検討しよう

離婚後も妻が夫名義の持ち家に住み続ける方法はありますが、必ず実現できるとはいい切れず、住宅ローンの状況や夫の対応次第で、事態は大きく変わってきます。金融機関の契約違反になる可能性もあるため注意しなければなりません。また、離婚時の夫婦の財産分与は難しい問題であり、特に、マンションや一戸建てなどの不動産は物理的に分割しにくいため、話がまとまらないこともあるでしょう。

離婚時の家に関するトラブルを避けるためには、売却という選択肢もあります。住宅ローンが残っている家を売却する場合は、最終的にローンを完済する必要がありますが、今住んでいる家の価値がローンの残額を上回る場合は、家の売却代金でローンを完済できます。もし余剰分が出た場合は夫婦でお金を分け（財産分与）、その資金を新生活に充てることもできるでしょう。

家の売却は、自宅の資産価値を知ることが第一歩です。まずは不動産会社に査定を依頼し、査定額を把握したうえで、適切な財産分与の方法を考えてみてはいかがでしょうか。以下では、実際に三井のリハウスに依頼し、家の売却に成功した方の体験談をご紹介します。

【30代・離婚後の住み替えに成功した方の体験談】 このたび、離婚に伴う売却と購入でお世話になりました。購入時に女性名義でマンションを買うと、住宅ローン金利が緩和されるキャンペーンがあるとご紹介いただき、そのため売るときと買うときで名前が変わるなど、かなり臨機応変な対応が求められました。しかし、三井のリハウスの担当者がかなり優秀な方で柔軟に対応いただき、スムーズに取引できました。また、ご訪問いただいた際にお話を聞いてくださり、プライベートなことなので不安もありましたが、安心して進めることができました。次に売却する機会があれば同じ担当の方にお願いしたいです。

三井のリハウスでは、精度の高い査定結果が期待できる「訪問査定」や、「簡易査定」、その場でおおまかな査定額が分かる「リハウスAI査定」をいずれも無料で承っております。離婚を機に不動産の売却を検討している方、売却がベストかどうか迷っている方は、取引実績が豊富な三井のリハウスへぜひお気軽にお問い合わせください。

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よくある質問

ここからは、離婚後の持ち家に妻が住みたい場合のよくある質問について回答していきます。

離婚後の持ち家に妻が住む場合、固定資産税は誰が払う？

離婚後の持ち家にかかる固定資産税は、納税義務者が払います。固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点で、家の所有者として固定資産税課税台帳に登録されている人です。そのため、たとえば3月1日時点で名義変更を行い、家の名義が妻になったとしても、その年の1月1日時点での家の所有者が夫であれば、納税義務者は夫です。

しかし、家が既に妻のものになったにもかかわらず、納税義務が夫にあることは、夫側としては不利であるため、不満に思うかもしれません。不動産売却の場合は、売主は引渡し前日までを日割り計算して負担し、残りを買主が負担するのが一般的です。元夫婦間でのトラブルを防ぐためにも、不動産売却の際は固定資産税の負担割合についてもよく話し合っておくとよいでしょう。

離婚後の持ち家に妻が住んでいるが、再婚しても住み続けられる？

離婚後に家の名義や住宅ローンの名義が妻に変更されている場合は、再婚しても住み続けることができるでしょう。しかし、元夫の住宅ローンが残っている元夫名義の家に再婚した妻が住むことは難しいといえます。元夫の住宅ローンが残っている場合は、必ず事前に金融機関へ相談し、名義変更の許可を得るか、ローン自体を妻名義へ組み替える（借り換える）手続きを行うことが重要です。なお、これらの方法を選ぶことで妻が再婚しても住み続けられる可能性はありますが、どちらの方法も実現性が低いということは念頭に置いておいたほうがよいかもしれません。

住宅ローンの借り換えが難しい場合は、売却して新居を探すのがおすすめです。三井のリハウスでは経験豊富な担当者がお客さまのご希望やご事情に合わせたご提案をいたします。売却のプロがお客さま一人ひとりに合わせた最適な売却プランを提案しますので、ぜひ一度ご相談ください。

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※1出典：こども家庭庁「児童扶養手当」 https://www.cfa.go.jp/assets/contents/node/basic_page/field_ref_resources/71de338f-5ed2-4c95-9848-3fd387d0b4d7/a4e6f323/20260408_policies_hitori-oya_fuyou-teate_19.pdf （最終確認：2026年7月16日）

マンション査定には「AI査定」「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」の3種類があります。査定の種類によって注意すべき点が異なるため、事前に確認したうえでご自身に適した方法を選択するのがおすすめです。それぞれの査定方法の注意点や依頼方法を比較できるよう、以下の一覧表にまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

査定を依頼する際に必要な書類は特にありません。ただし、権利証（登記識別情報）があるか確認しておくと安心です。また、購入時のパンフレットや図面などを保管している場合は、参考資料として活用できるため、事前にそろえておくとよいでしょう。

●不動産査定の流れについてはこちら

査定を受ける前の注意点

査定を受ける前には、事前準備や下調べを行っておくとよいでしょう。これらの事前準備をしておくことで、査定やその後の売却活動をより円滑に進めやすくなります。具体的な注意点は以下の通りです。

・成約価格の相場を把握しておく ・依頼する不動産会社を見極める ・最低限の片付けはしておく ・故障部分を確認しておく

それぞれ詳しく見ていきましょう。

成約価格の相場を把握しておく

査定額（査定価格）が妥当かどうかを判断するためには、成約価格の相場をあらかじめ知っておきましょう。不動産会社のなかには、媒介契約を目的として相場よりも高過ぎる査定額を提示することもあります。相場より高過ぎる査定額を参考にして売り出し価格を決めてしまうと、買い手が見つからず売却活動が長期化する可能性があるため、気をつける必要があります。事前に相場を把握しておけば、相場と大きく乖離があった際は査定額の根拠を確認することができます。

相場は、同じマンションの売り出し事例や成約事例から判断するのが望ましいでしょう。同じマンションの売り出し事例がない場合には、周辺マンションの売り出し情報のなかから、自分の物件と条件が似ている物件の価格を調べてみるほか、「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」を利用するのもおすすめです。レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣の承認のもと、指定流通機構が保有する不動産取引価格情報のデータを検索できるサービスです。三井のリハウスのサイトでも、エリアや駅からマンションの売却相場を調べることができます。ぜひお気軽にご利用ください。

依頼する不動産会社を見極める

マンション査定をする際に気をつけるべきポイントには、仲介を依頼するにあたって信頼できる不動産会社かどうかを見極めることも挙げられます。不動産会社の信頼性を判断する際、分かりやすい要素は取引実績です。そのほか、得意な分野やエリアといった会社の強みを確認しておくのもおすすめです。

一般的に、大手不動産会社は地元の不動産会社に比べ、豊富な取引実績と知名度を有し、売却活動時の広告宣伝力が高く、サービスも充実していることが多いのが特徴です。

一方、地元の不動産会社は大手不動産会社に比べ、その地域の特性に詳しい傾向があります。

ただし、無料だからといって複数社に査定を依頼すると、各社とのやりとりが必要になります。このような対応が煩わしいと感じる方は、複数の不動産会社への査定依頼は避けたほうがよいでしょう。

全国に店舗を持つ三井のリハウスは、大手の強みである幅広い販売網を持ちながらも、エリアごとの特性にも精通しています。また、累計取扱件数100万件を超える豊富な実績があることも強みです。不動産会社選びでお困りの方は、ぜひお近くの三井のリハウスへお気軽にご相談ください。

●大手と地元の不動産会社に査定を依頼するメリットについてはこちら

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最低限の片付けはしておく

清掃の有無は査定額に影響するわけではありません。ただし、訪問査定の際に不動産会社の担当者が物件内の全室を見て回るため、過度に散らかっていると査定がスムーズに進まない場合があります。

壁紙のはがれや穴などが目立つ場合は、メンテナンスを怠っていると思われてしまうこともありますので、全室の状態を確認し、査定時に伝えられるようにしておきましょう。

内覧は買主に直接物件を見てもらう機会であるため、最低限の掃除や整理整頓、換気などをして気持ちよく訪問してもらう準備を整えておきましょう。

故障部分を確認しておく

査定を依頼する前に、設備の故障がないか確認しておくことも大切です。設備の故障に気付かず売却活動に進むと、引渡し後のトラブルや値下げ交渉につながる可能性があります。査定前に確認した故障は、担当者に伝えておきましょう。

不動産会社がマンション査定時に確認するポイント

査定でチェックされる項目は、建物の状態と部屋の状態、環境の3つに分けられ、以下のような内容を確認します。

それぞれの評価内容について詳しく見ていきます。

築年数

マンションの築年数は査定額に影響するため、重要なポイントとなります。一般的にマンションは築年数が新しいほど査定額が高く、古くなるほど査定額が低くなりやすいものです。ただし、築年数が新しくても物件の劣化や汚れが目立つ場合は、査定額が下がってしまう可能性もあるため留意しましょう。

耐震性能

マンションの耐震性能も査定時にチェックされるポイントです。耐震性能は築年数や建築確認を受けた時期と関係しています。1981年6月1日以降に建築確認を受け「新耐震基準」にもとづいて建てられた建物は、原則として一定の耐震性能を備えていると評価されます。近年、大規模地震への不安が高まっていることから、新耐震基準に適合しているかどうかは、査定時の重要な確認項目です。また、免震構造や制震構造のマンションは、地震の際の安全性を重視する買主にとって安心材料となるでしょう。

なお、新耐震基準に該当しない建物であっても、耐震診断の結果や耐震基準適合証明書、耐震改修の実施状況、修繕・維持管理の状況を示す資料などにより、建物の安全性や管理状況を説明できる場合があります。そのような資料がそろっていれば、査定額が評価される可能性もあるでしょう。古い物件の売却に不安を抱えている方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。豊富な実績に基づき、プロが最適な売り出し方をご一緒に検討いたします。

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管理状態

マンションのエントランスや廊下、エレベーターといった共用部分も、査定時にチェックされるポイントの1つです。管理体制が整っているマンションは、細かな部分まで手入れされ、共用部分がきれいに保たれています。また、オートロックや監視カメラをはじめとしたセキュリティ対策や、宅配ボックスの有無、駐車場の仕様なども、査定額に影響を与える要素の1つです。

建物内の部屋の位置

物件がマンションの何階にあるのか、日当たりがよいかなどは、買主の生活に大きく影響するため、査定時の重要なポイントです。マンションは階数が上がるほど価格も上昇する傾向があります。高い階数ほど、日当たりや眺望がよいなどの理由で、査定額も高く評価される可能性があるでしょう。特に南向きの部屋は、日光が差し込む時間が長いので人気があるとされています。

また、風通しのよさも査定額に影響するポイントの1つといえるでしょう。隣接する建物との距離が近い場合などは、風が遮られやすく、湿気がこもりがちになるためです。

角部屋は複数方向に窓を設けられることが多く、通気性の面で評価されやすい傾向があります。一方、中部屋は窓が一方向に限られることが多く、空気の流れを確保しにくいため、評価に差が出る場合があります。

間取り

間取りは買主が不動産購入時に気にするポイントの1つでもあるため、査定時には重要視されます。玄関から洗面所へ直接行けるなど、生活動線や家事動線に配慮された暮らしやすい間取りであれば、査定時に評価されやすいでしょう。

一方で、ニーズが限られやすい個性的な間取りやリビングがない2DKなどは需要が少ないため、評価が低くなる場合もあります。

設備の状態

不動産会社は築年数を考慮し、設備の不具合についてもチェックします。フローリングの床や壁の傷だけでなく、キッチンや浴室・トイレや洗面台といった水まわり設備、給湯器、各所の換気扇等の室内設備の不具合の有無も、査定の対象となります。

また、床暖房やディスポーザーや食洗機といった後付けが難しい設備は、その分評価されて査定額が上がる可能性があります。

なお、施工ミスやメンテナンス不足など、経年劣化以外による瑕疵（かし）がある場合は、査定の際に隠さず伝えましょう。瑕疵を隠したまま売買契約を結んだ場合、不適合責任を巡るトラブルに発展する可能性があります。

リフォーム履歴

不動産会社は、室内のリフォーム履歴も、現時点での設備の状態と同様に確認しています。築年数が経過していてもリフォーム履歴があるということは、物件が大切に維持されているという印象を与え、査定額にもプラスに働く場合があります。

しかし、リフォーム履歴が査定額で考慮されるとはいえ、査定額を上げることを目的にリフォームするのはおすすめしません。というのも、リフォームにかかったコストを売り出し価格に上乗せして回収できるとは限らず、トータルで見たときに損をしてしまう可能性もあるためです。また、買主が購入後に自分好みにリフォームしたいというケースもあるため、リフォームを検討する際は不動産会社にも相談して慎重な判断をしましょう。

●不動産・マンション売却前のリフォームについてはこちら

交通アクセスや生活の利便性

交通アクセスや周辺の生活環境も、査定時に重要視されるポイントの1つです。「最寄り駅が近く、都市部にアクセスしやすい」「近隣に商店街やスーパー、コンビニが充実している」といった便利な条件を備えたマンションは、査定額が上がる可能性があります。さらに、ファミリー層向けの物件の場合、近くに公園や学校があり、子育てしやすい環境が確保されているとより高く評価されるポイントとなるでしょう。

建物内での音

マンション内や室内で聞こえる音についても、不動産会社は査定の考慮に入れています。たとえば、上下左右の住戸から聞こえる会話や足音のほか、エレベーターや自動ドアといったマンションの設備から発生する機械音も、想定以上に大きく聞こえる場合があります。

また、マンション外から聞こえる幹線道路や鉄道の走行音、継続的な工事音などの騒音も、査定時には評価対象になる場合があります。

音は人によって感じ方が違うため、売主が慣れている音であっても、買主にとっては気になる場合があります。

マンション査定時のNG行動

マンションの査定時に瑕疵（かし）があるにもかかわらず、物件の価値が下がることを恐れ、隠してしまうのはNG行動の1つです。

瑕疵とは、取引される不動産に通常有するべき品質・性能を欠く不具合のことです。

物件の瑕疵には、以下のようなものが挙げられます。

・心理的瑕疵：過去の事故や周辺環境によって、借主や買主などに抵抗感や心理的負担を与えるもの ・物理的瑕疵：雨漏りやひび割れ、地盤沈下など、建物や土地に欠陥や破損があるもの ・法律的瑕疵：建築基準法や都市計画法、消防法などの法律あるいは法令や条例に違反しているもの

適合しない物件を売却し引渡すと、売主は「契約不適合責任」を問われる場合があります。契約不適合責任が発生した場合は、買主から、追完請求や代金減額請求、損害賠償や契約解除などを受けるため注意が必要です。

リスクを避けるためには、マンションに不具合があるかどうかを事前にチェックしたうえで、不動産会社の担当者に必ず伝えるようにすることが大切です。

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マンション査定を受けた後の注意点

査定額を提示された後は、その額を参考に売り出し価格を設定します。その際、マンション売却の成功に向けて注意すべき点は以下の3点です。

・査定の根拠を聞く ・ローン残債と照らし合わせる ・売り出し価格を上げ過ぎない

それぞれ、具体的に見ていきましょう。

査定の根拠を聞く

不動産会社から提示された査定額が、相場より高過ぎる場合や安過ぎる場合は、その査定額になった根拠を聞いてみましょう。査定額はマンションの売り出し価格の基準となるため、適正価格より高過ぎても買い手が見つかりにくく、安過ぎると損をしてしまいます。査定額が想定していた価格と大きく異なっていたとしても、一喜一憂するのではなく、その根拠を確認してみることが重要です。

「なぜほかの会社より高いのか」「なぜ過去の取引事例より大幅に安いのか」といった質問を不動産会社の担当者に投げかけ、明確な説明が返ってくるなら、その会社は信頼できる不動産会社といえるでしょう。

ローン残債と照らし合わせる

マンションにローン残債がある場合は、通常、決済時に買主から受領する残代金や自己資金等でローン残債を完済する必要があります。査定段階で住宅ローンを完済できていない場合は、ローンの残債と査定額を比較してみることが重要です。査定額が残債より高ければ、マンションの売却代金のみでローンを完済できる見込みが大きいといえます。

一方、売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、売却代金に加えて何らかの方法で不足分に対応しなければなりません。売買契約上、住宅ローンを完済しないと、不動産に設定されている抵当権が抹消できず、買主に引渡すことができないためです。ローン残債と売却代金の差額を埋めるためには、預貯金を切り崩したり、金利が高い住み替えローンを利用したりする必要があるでしょう。

売り出し価格を上げ過ぎない

売り出し価格が高過ぎると、マンションがなかなか売れない状況が続く場合があるため留意しましょう。マンションを売り出す際の価格は、査定額を参考にしながら、周辺の類似物件の売り出し状況や売却希望価格などを考慮して決めます。「できるだけ高く売りたい」「いつまでに売りたい」といった要望を不動産会社に伝え、相談しながら適切な売り出し価格を設定しましょう。

【体験談あり】査定・仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際のポイント

マンションの査定が終わり、売却の仲介をしてもらう不動産会社を選ぶ際にもポイントがあります。単に査定額だけを比較するのではなく、不動産売買の実力や実績などを含め、総合的に信頼できる会社に売却の仲介を依頼すれば、売却における不安材料も減らせます。ここでは、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミをご紹介します。

査定額が適切か

マンションの売却を成功させるためには、適正な売り出し価格を設定することが重要です。売り出し価格が相場よりも高いと、売却できる確率は下がり、買い手が見つかるまで時間もかかる可能性があります。「査定額が一番高いから」と、単純に価格だけで会社を選ばないよう心がけましょう。査定額が相場からかけ離れている場合は、根拠を聞いてみることをおすすめします。

【30代・初めて売却した方の体験談】 初心者でも分かりやすく丁寧に売却までの流れを教えていただき、安心して売却を進めることができました。最初にデータ分析をし、適切な売却額の提示をしていただけたことが非常に安心感へとつながりました。また、担当者の人柄もとてもよく、気持ちよく売却を進められました。身近な人が不動産で悩んでいたら、三井のリハウスを紹介させていただきたいと思っております。

売却戦略は具体的か

不動産会社選びでは、不動産売買の販売力を見極める姿勢も大切です。ネット掲載、チラシ配布といった具体的な売却戦略をチェックしましょう。

また、売りに出す前にハウスクリーニングやリフォームを行うべきか質問してみましょう。リフォームを行うことで必ずしも査定額が上がるというわけではないですが、物件の状態によっては、内覧前にハウスクリーニングやリフォームを行うことで、買主からの印象がよくなり、結果的に売買契約につながりやすくなることがあります。

ハウスクリーニングやリフォームの必要性は、修繕や清掃にかかる費用と、売却による利益を比較しながら決めます。そのため、根拠を持って具体的なアドバイスをくれる不動産会社であれば、信頼できるといえるでしょう。

【40代・売却戦略により買主が見つかった方の体験談】 地元の不動産会社へお願いしていましたが、なかなか買い手が見つからず、大手の三井のリハウスにお願いしました。広告掲載や見学会を開いてくださり、早く買い手が見つかったので助かりました。担当者の方がとても信頼できる方で、三井のリハウスに頼んでよかったです。ありがとうございました。

【50代・希望の金額で売却に成功した方の体験談】 担当の方には、少しでも高く売れるようにと希望を伝えたのですが、それを上回る結果で応えてくれました。お人柄もよく、親身にこちらの話をお聞きいただき、終始とても丁寧な対応でした。担当の方から、「3か月から6か月以内に売れますので、先に新居を探しましょう」と提案がありました。それからトントン拍子に新居と買い手も見つかり、値引き交渉に対応していただいた結果、無事に売買が成立しました。

販売実績は豊富か

不動産会社ごとに、販売実績が豊富な地域や物件のタイプは異なる点にも注意しましょう。会社の得意とする地域であれば、どうすれば売れやすいかを経験上熟知しているため、マンションの売却がスムーズに進められます。過去に同じマンションや周辺で販売実績があるかを確認してみるとよいでしょう。

【50代・実績豊富な不動産会社で売却に成功した方の体験談】 担当者の方に丁寧に対応していただき、満足できる契約内容になりました。取扱物件の豊富さや実績もさることながら、担当者が売主や買主のこともよく考慮していることが三井のリハウスの強みであったと思います。

担当者の対応は誠実か

売却や交渉を担当する不動産会社の担当者の対応を見て、誠実で信頼できるかどうかを見極めましょう。こちらの要望に寄り添い、質問にも分かりやすく答えてくれる担当者が対応すれば、納得のいく形で売却を進めやすいといえます。

担当者の対応を判断するうえでは、メールのやりとりのみでなく、直接会って話を聞くことも大切です。マンションの売却活動には時間がかかり、何か月もかかわっていくことになるため、自分と相性がよく信頼できる担当者でないと、不安やストレスを抱えてしまう可能性もあります。何より、直接会話をして相談や手続きを進めたほうが、文面でのやりとりよりも多くの情報が交換できるというメリットがあります。

【60代・担当者の対応にご満足いただいた方の体験談】 とても親切で、分からないこと、疑問に思うことなど電話やメールだけでなく直接顔を出してくださいました。すべての決定も焦らせることなく時間もかけていただきました。ありがとうございました。

査定は早めに受けるのがおすすめ

マンション売却の一連の流れにおいて、査定は最初の一歩に過ぎません。簡易査定や訪問査定が終わってから買主が決まるまでの売却期間は、一般的には3か月～6か月ほどを要し、売買契約を結んでから引渡しまでは2か月～3か月ほどかかるとされています。

このように、マンションの売却には約半年はかかることが一般的であるため、余裕を持って売却活動を進める必要があります。希望価格で売却するためにも、早めに査定を受けてみましょう。

また、中古マンションは、築20年前後が比較的売りやすいとされています。築年数が古いと売却に不利といわれますが、住宅ローンの返済が進んでいるため、逆に手元に残る現金が多くなることもあるのです。ただし、これ以上築年数が増えてしまうと、経年劣化が進むことで、査定額が下がる傾向があるため、注意が必要です。マンションの売却時期や金額の希望が具体的に決まっている方は、早めに査定を受けることをおすすめします。

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転勤の際に持ち家を売却しない場合、賃貸住宅に出すという選択肢もあります。売却しないものの、そのまま空き家にしておくだけでも固定資産税や都市計画税を負担しなければなりません。特に持ち家がマンションの場合は、毎月、管理費や修繕積立金の支払いも必要になります。

そうした負担を考えると、できれば他人に貸したくはないものの、家賃収入でそうした負担を軽減できないかと転勤を機に持ち家を賃貸に出すべきか悩んでいる方もいるでしょう。ただし、賃貸住宅に出すことを考えている方にまず知っておいていただきたいのは、「住宅ローン返済中の持ち家は原則として賃貸に出せない」ということです。

住宅ローンは、住宅ローンの対象となっている住宅に自ら居住することを前提とした融資であり、ローンを借りている金融機関に無断で第三者に貸し出すと契約違反となる可能性があります。なぜなら、住宅ローンは自宅を購入するための資金であることから、購入した家を人に貸すと「投資目的」と見なされ、資金使途（融資金の使い方）の契約違反と判断されることもあるためです。

もしも、住宅ローン返済中の家を無断で貸した場合は、期限の利益の喪失（債務者の契約違反によって、本来であれば順次履行（分割払い）する予定だった債務を一気に履行しなければならなくなること）により、一括返済を求められることがあります。そのため、住宅ローン返済中で転勤によって持ち家に住み続けることが難しい場合は、売却を選択肢の1つとして検討しましょう。

持ち家を転勤時に貸したくない理由

住宅ローンの返済がない、あるいは金融機関から特に許可を得られるケースで、賃貸住宅に出すことができるのに転勤時に持ち家を貸したくない主な理由としては、他人が自分の家で生活することへの抵抗感が挙げられます。第三者が住むことで、床や壁などが汚れてしまったり、傷が付いてしまったりする可能性があるためです。

また、賃貸住宅に出す際の契約によっては自分が転勤から戻ってきたときに、賃貸契約期間が残っており、自分が持ち家に住めなくなるという懸念もあるでしょう。加えて、住宅ローン返済中の家は原則として賃貸に出せないため、無断で貸し出してしまうと、契約違反によって一括返済を求められる可能性もあります。

一方で、金融機関から賃貸住宅に出すことの許可が得られた場合でも、家賃収入がローンの返済を下回るケースでは、毎月の収支がマイナスとなってしまう場合があります。こうした住宅ローン返済にかかわることも賃貸住宅に出すことへの不安となります。

ここでは、持ち家を貸したくない理由について、「トラブルやリスク面での不安」や「戻ってきたときに自分が住めない懸念」「住宅ローンに関する不安」の3つの観点から詳しく説明します。

なお、持ち家を貸し出した際のトラブルへの不安が大きい場合は、売却を検討するのも選択肢の1つです。売却することで、空き家を維持するための費用負担や他人に貸すことによるトラブルやリスクなどが発生することがありません。

三井のリハウスでは、経験豊富な売却のプロがお客さまの希望に合わせて最適な売却プランを提案します。ぜひ一度、ご相談ください。

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トラブル・リスク面での不安がある

賃貸住宅に出すことができる場合でも転勤時に持ち家を貸したくないと感じる理由として、借主とのトラブルやリスクへの不安が挙げられます。たとえば、そもそも他人が自分の家に住むことに抵抗感がある人や、賃貸に出したことで家が傷つくことが心配な人もいるでしょう。こうしたトラブルやリスクへの不安が大きい場合は、無理に賃貸に出す必要はありません。一方で、空き家のまま所有していても、固定資産税や維持管理費などの費用はかかり続けます。そのため、賃貸として活用しないのであれば、売却を検討するのも1つの方法です。

三井のリハウスでは、全国に広がる販売ネットワークを活かして、経験豊富な売却のプロが早期売却を支援します。転勤時に持ち家を売却したい方は、ぜひ一度、ご相談ください。

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転勤から戻ってきたときに自分が住めない懸念がある

賃貸住宅に出すことで、自分が転勤から戻ってきたときに自分の持ち家に住めなくなるというのも貸し出したくない理由の1つです。賃貸借契約の種類によっては、ある程度入居期間を調整できますが、転勤からいつ戻るか分からない場合は、一時的にでも持ち家に住めなくなる可能性は否めません。

転勤から戻ってきたときにどうしても今の持ち家にまた住みたい、資産として持ち続けたいという方以外は、売却も有効な選択肢の1つです。

住宅ローン返済への不安がある

金融機関から許可が得られれば、賃貸住宅に出せる場合があります。ただし、金融機関に許可を得ず、無許可で持ち家を賃貸住宅に出していることが発覚すると、住宅ローンを一括返済しなければならなくなります。また、金融機関から許可を得られた場合でも、住宅ローンの返済額やマンションの管理費・修繕積立金といった毎月の負担の合計額を超える家賃が得られなければ、毎月の負担（家賃では足りない分）が家計を圧迫することになります。

こうした住宅ローン返済への不安も、転勤時に持ち家を貸したくない理由として挙げられるでしょう。

状況を整理しよう。持ち家を転勤時に貸したくない場合の確認ポイント

転勤時には持ち家をどうするか判断する必要があります。適切な選択をするためにも、状況を整理したうえで今後の対応を検討することが大切です。

リスクを負ってまで持ち家を貸したくない場合、まずは「家族の状況」「転勤期間」「返済と費用」の3つを確認しましょう。これらの状況によって、そもそも持ち家を維持するべきか、売却を検討するべきかなど、適した選択肢が変わるためです。また、転勤が長期間に及ぶ場合やもとの居住地に戻る予定がない場合は、売却も選択肢となるでしょう。

三井のリハウスでは、豊富な実績をもとにお客さま一人ひとりの要望に合わせた最適な売却プランを提供します。まずは無料の査定からぜひ一度ご利用ください。

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家族の状況

転勤時に持ち家をどうするかについては、家族の状況を踏まえて今後の方針を検討しましょう。たとえば、配偶者の仕事や子どもの学校の都合により、家族全員が転勤先に移ることが難しい場合は、単身赴任を選択して家族は家に残るケースもあります。この場合、そもそも貸し出すという選択肢はありません。一方、家族全員で転勤先に移る場合は、持ち家を空き家のまま維持するか、金融機関に許可を得て賃貸住宅に出すか、あるいは売却するかといった選択肢が検討できます。

その際、さまざまな理由で貸し出したくない場合は、空き家として費用を負担して維持するか、売却するという2択になります。

転勤期間

転勤期間の長さによって、持ち家をどうするかの選択肢は異なります。たとえば、転勤期間が2年～3年程度の短期間と分かっているケースでは、空き家にしておいても費用負担は限定的であり、一般的には単身赴任を選択して、残った家族が住み続けるという方もいるかもしれません。しかし、転勤期間が3年以上の長期、またはいつ戻るか分からない場合、あるいは転勤から戻ってきても今の持ち家に戻らなくてもよいと考える場合は、持ち家の売却を選ぶ人が多い傾向があります。

転勤時に持ち家をどうするべきかお悩みの方は、まずは経験豊富な不動産会社に相談するのがおすすめです。さらに、売却をしたいものの具体的に何から始めればよいか分からない方は、無料の査定を受けてみるのもよいでしょう。三井のリハウスでは、豊富な取引実績を活かしたAI査定や簡易査定、訪問査定を用意しています。また、家の売却を検討している方向けに、さまざまなサポートも行っています。ぜひ一度、ご相談ください。

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返済と費用

転勤時に持ち家をどうするべきか考える際には、住宅にかかる費用も重要なポイントの1つです。家族の状況を踏まえて単身赴任することになった場合、転勤先での家賃を会社が負担する場合でも、持ち家の住宅ローンや家族の生活費に加えて、転勤先での生活費がかかるため、家計の負担はどうしても増えるでしょう。

一方、家族で転勤先へ移住しても、住宅ローンを返済中の持ち家を売却したり、賃貸住宅に出したりすることもしない場合、空き家であっても住宅ローンの返済は続きます。また、住宅ローン返済の有無にかかわらず、住宅の維持費として、固定資産税等の税金、建物の維持管理のための費用が発生することも考慮しなければなりません。

このように、持ち家を空き家として維持する場合、さまざまな費用が発生するため、賃貸住宅に出すことも検討しましょう。住宅ローンを借りている場合は、金融機関に貸し出すための許可を得る必要があり、返済と維持費の合計と家賃とのバランスを考えなければなりません。従って、転勤時に持ち家をどうするか判断する前に持ち家を維持するために必要な費用を把握しておくことが大切です。

転勤時に家を貸したくないなら「売却」が有力な選択肢

転勤時の持ち家については、多くの方が売却を選ぶ傾向があります。特に金融機関の許可を得て賃貸住宅に出さない場合は、売却によって住宅ローンの返済がなくなることが最大のメリットです。また、持ち家を売却することで、空き家の維持にかかる固定資産税や火災保険料、管理の手間などが不要になります。特に、転勤期間が長くなると予想される場合や、持ち家に戻らなくてもよい場合は、売却が有力な選択肢となるでしょう。

以下では、持ち家を売却するメリットや、売却がおすすめの人について詳しく説明します。

メリット

転勤時に持ち家を売却するメリットとして、主に以下の3つが挙げられます。

・住宅ローンの返済がなくなる ・税金や維持費の負担がなくなる ・家の管理やメンテナンスの負担が減る

持ち家の売却に伴い住宅ローンを完済すれば、その後は住宅ローンの返済負担がなくなります。空き家の場合は住宅ローン分は、そのまま家計の負担となるでしょう。金融機関の許可を得て賃貸住宅に出すとしても、空室時や、家賃がローン返済額を下回るような場合は、収支が赤字になり、家計を圧迫する場合があります。

また、家を所有している間は、固定資産税や火災保険料、修繕費用などの維持費の負担、管理の手間といったものが継続します。売却することで、これらの経済的負担や手間がなくなります。特に、現在のように不動産価格が上昇傾向にある状況では、購入時より高く売却できるケースやローンの残債を完済しても売却資金が手元に残るケースもあるでしょう。

持ち家の維持管理に手間をかけたくない方や、住まなくなった持ち家の住宅ローンの負担をなくしたい方は売却を検討してみることをおすすめします。三井のリハウスでは、経験豊富な売却のプロがお客さまの要望に合わせた提案を行います。ぜひ一度、ご相談ください。

●不動産売却の基礎知識についてはこちら

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おすすめの人

転勤時に持ち家の売却をおすすめしたい人は、以下の通りです。

・持ち家の住宅ローン返済を終わらせたい人 ・賃貸住宅に出す際の手間や費用を避けたい人 ・転勤先でもよい条件で住宅ローンを借りて住宅を購入したい人

持ち家の住宅ローンが残っているという場合、持ち家に住まなくなっても住宅ローンの返済は続きます。金融機関の許可を得て、賃貸住宅に出すという選択肢もありますが、許可を得られるかは金融機関の判断になります。許可を得て貸し出せた場合でも空室時や、ローンの返済額より家賃が下回れば家計を圧迫する場合もあるでしょう。また、賃貸住宅に出す手間や修繕費などの費用もかかります。空き家として維持する場合は、住宅ローンの返済や家の維持費は全て自己負担となります。こうしたリスクや負担を避けたい場合は売却することが得策です。

また、転勤先で住宅の購入を検討している人にも、持ち家の売却がおすすめです。新居購入のために住宅ローンを借りる場合、従前の持ち家の住宅ローンの返済が続いていることで、審査が厳しくなり、住宅ローンを希望通りに借りられなくなることがあります。事前に持ち家を売却して従前の住宅ローンを完済しておけば「他の借入がない＝貸しやすい」という状態になるため、新居の住宅ローン審査が通りやすくなるでしょう。

【口コミあり】転勤による持ち家の売却に成功するポイント

持ち家の売却に成功するためのポイントとして、実績のある不動産会社に依頼することが挙げられます。特に、信頼できる不動産会社を見極めるためには、「細かい条件や要望にも親身に対応してくれるか」「口コミの評価がよいか」などの基準にもとづいて判断するのが重要です。以下では、実際に三井のリハウスを利用して持ち家の売却に成功した方の体験談をご紹介します。

【40代・海外転勤で持ち家を売却した方の体験談】 海外転勤で急きょ持ち家を売却することになりました。売却のやりとりは海外からとなるため、不安もありましたが、短期間かつ海外からのやりとりにおいても時差を感じることなく、非常にレスポンスよくスムーズに対応してくださいました。海外とのやりとりで、通常とは異なった状況下でも、最善の取引方法を調べながらさまざまな提案をいただきました。希望価格や希望日までに商談をまとめていただいたことに対して感謝しかありません。このたびはありがとうございました。

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転勤時に持ち家を貸したくないと悩んだら三井のリハウスへ

ここまで、転勤時に持ち家を貸したくない理由や持ち家を売却するメリットなどについて説明してきました。賃貸住宅に出すことを検討しているものの、さまざまな理由でやはり持ち家を貸したくない場合は、家族の状況や転勤期間、持ち家の維持費などを踏まえて今後の対応を検討することが大切です。特に転勤が長期間に及ぶ場合や、持ち家の住宅ローン返済や維持費の負担を不安に思う場合、転勤先で新居の購入を考えている場合は、売却を視野に入れてみるとよいでしょう。

三井のリハウスでは、全国ネットワークや豊富な取引実績を活かして、お客さま一人ひとりに合わせた売却プランを提案します。また、経験豊富な売却のプロが、売却の相談から売買契約、アフターフォローまでサポートします。ぜひ一度、ご相談ください。

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旗竿地（はたざおち）とは、道路から家につながる路地の部分が細い「竿」の形になっており、そこから奥に広がる「旗」の部分が建物を建てるための敷地になっている土地です。

旗竿地は、相続や土地の開発によって大きな1つの土地を分割する際にできます。大きな土地を単純に分割してしまうと、道路に接しない土地ができることがありますが、建築基準法第43条第1項では、「建築物の敷地は、原則として4m以上の幅員の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務が定められています。そこで、2m以上の幅がある通路を作って道路とつなげると、結果として旗竿地ができるのです。

なお、正方形や長方形の土地を「整形地」と呼びますが、旗竿地や台形のように特殊でいびつな形の土地は「不整形地」と呼ばれ、整形地と比べて成約価格が低くなる傾向があります。今回は、旗竿地が一般的に売れにくい理由や、旗竿地を売るためのポイントを解説します。

旗竿地が売れにくいといわれる6つの理由

旗竿地が売れにくいのは、土地の形状から建築時に一定の制約があり、建てた家に住む際にもいくつか懸念点があるためです。具体的な理由は主に以下の6つです。

・建て替えができない場合がある ・日当たりや風通しがよくない場合がある ・建物の取り壊しや、リフォームの経済的負担が大きくなりやすい ・私道が含まれる場合がある ・銀行の担保評価が低くなりやすい ・防犯面の不安がある

それぞれ詳しく解説していきます。

建て替えができない場合がある

現行の建築基準法に適合していない旗竿地は、建物を建て替えられない「再建築不可物件」となり、売却が難しくなるケースがあります。現行法では、道路に面する竿部分の間口およびその通路となる部分の有効幅員は2m以上必要とされています。しかし、法制化前に建てられた旗竿地のなかには、道路に接する部分が2mに満たないものもあります。そのような土地に立てられた建物は、一度解体すると建て替えができません。そのため「再建築不可物件」として扱われ、一般的に買い手が見つかりにくい傾向があります。ただし、再建築不可物件でも売却する方法はあります。対処法については後ほどご紹介します。

●再建築不可物件の売却についてはこちら

日当たりや風通しがよくない場合がある

旗竿地が売れにくい理由として、土地の性質上、周りを建物に囲まれることが多く、それにより光や風を遮られる場合があることも挙げられます。建物に熱気がこもり、通気性もよくないとカビやダニが発生しやすくなるのに加え、居住者の光熱費の負担が増えることがあります。これらの問題は、リビングを2階に配置することや吹き抜けや天窓の多用、サーキュレーターの設置などによって対策することが可能です。

建物の取り壊しや、リフォームの経済的負担が大きくなりやすい

建物の取り壊しやリフォームにお金がかかりやすいのも、旗竿地が売れにくい理由の1つです。旗竿地のなかには、竿の部分が狭く、取り壊しやリフォームの際に、大型車両が通れない土地があります。そのような土地の場合、小型重機を使うほか人力作業が必要になることが一般的です。また、資材に関しても近くの駐車場に停めてから運ぶ必要があり、人件費がかさむことが多いでしょう。

私道が含まれる場合がある

旗竿地の竿となる部分には私道が含まれている場合があります。私道部分の権利関係によっては、水道管工事や道路補修の際に、ほかの所有者との調整や私道所有者全員の承諾が必要になることがあります。その煩わしさやトラブルなどを避ける目的で、私道が含まれる旗竿地の購入をためらう方は多いでしょう。

銀行の担保評価が低くなりやすい

旗竿地は、整形地よりも銀行の担保評価が低く設定される傾向があります。そのため、自己資金が多くない場合、希望する金額の融資が受けられずに購入自体が難しくなったり、希望どおりの家が建てられなかったりすることがあります。

防犯面の不安がある

旗竿地は通行人の目が届きにくいため、プライバシー性が高いのがメリットです。一方で、人目に付きにくい立地であることから、防犯面に不安を感じる方もいます。

防犯面を重視する場合は、ホームセキュリティの導入やフェンスの設置、窓や玄関の防犯対策などを検討するとよいでしょう。ただし、対策する内容によっては、追加費用が発生し、経済的な負担が大きくなることがあります。

【一覧表】売れやすい旗竿地と売れにくい旗竿地の特徴を比較

売れやすい旗竿地と売れにくい旗竿地の特徴を以下の一覧表でまとめました。所有する旗竿地が、どちらの条件により多く当てはまるか確認しましょう。この特徴を把握しておくと、不動産会社へ相談する際も役立ちます。

売れないといわれる旗竿地にもメリットがある

旗竿地は売れにくいといわれますが、車による騒音が少ないことや、竿部分にあたる路地を活用できるなど、特有のメリットもあります。旗竿地の主なメリットは以下の3つです。

・道路から離れているため、車による騒音が少ない ・接道間口が大きく長い場合は竿部分を活用できる ・竿部分の面積によっては建ぺい率・容積率に余裕が生まれる場合も

売却を考えている方は事前に知っておくと、売却活動の際に積極的にアピールできるでしょう。以下で、それぞれ詳しく解説していきます。

道路から離れているため、車による騒音が少ない

旗竿地は土地の性質上、道路から離れた位置に家が建つため、通行人の声や車の走行音などの騒音が聞こえにくいのがメリットです。さらに人目にも付きにくく、プライバシーが守られる点も魅力的な要素でしょう。

接道間口が大きく長い場合は竿部分を活用できる

旗竿地の竿部分は、駐車場として活用できる場合があります。その場合、旗部分に駐車場のスペースを作る必要がないので、居住空間を広く使えます。また、車を所有していない場合は、駐輪場に活用することも可能です。

竿部分の面積によっては建ぺい率・容積率に余裕が生まれる場合も

家を建てるときは、敷地面積に対する建ぺい率や容積率によって、家の延床面積などに制限があります。旗竿地は、竿部分も敷地面積に算入されるため、建ぺい率・容積率の上限に余裕が生まれる場合があります。ただし、建物自体は旗部分にしか建てられないため、同じ面積の整形地ほど自由に大きな家が建てられるわけではありません。

売れない旗竿地を売却するコツ

売れにくいといわれる旗竿地も、工夫することで売却しやすくなります。売れにくい旗竿地を売却するためのポイントは、主に以下の4つです。

・セットバックの必要性を確かめる ・私道の権利関係を確認して整理する ・隣の宅地の所有者への売却を検討する ・旗竿地を多く扱っている不動産会社に依頼する

それぞれ詳しく解説していきます。

セットバックの必要性を確かめる

所有している旗竿地に、セットバックの必要性があるか確かめましょう。セットバックとは、道路に面した部分の敷地を、敷地側に向かって後退させ道路幅を広げることです。建築基準法第43条第1項では、「建築物の敷地は、原則として4m以上の幅員の道路に2m以上接していなければならない」と定められているので、接道条件を満たしていない場合は再建築不可物件となります。（※1）幅員が4m未満という理由だけで再建築の条件を満たせていないのであれば、セットバックすることで道路幅が大きくなり、建物を建築できるようになるでしょう。そのため、建て替えを視野に入れ、物件を探している買い手にもアピールできます。

なお、幅員は自治体の役所で調べるか、不動産会社へ調査依頼することで分かります。事前に確認しておきましょう。

私道の権利関係を確認して整理する

旗竿地を売却するためには、私道の権利関係を確認し、必要に応じて整理することが重要です。私道の所有形態によって、必要な対応は異なります。

竿部分を自分が単独で所有している場合は、基本的に特別な対応は必要ありません。一方、竿部分が他人所有の私道で、自分に持分がない場合は、通行承諾や通行地役権の設定などについて所有者と交渉することで、買主が安心して購入できる環境を整えられる場合があります。

私道の権利関係はケースによって異なり、法律や契約に関わる問題も多いため、売却を担当する不動産会社や専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

隣の宅地の所有者への売却を検討する

旗竿地がなかなか売れない場合、隣地の所有者への売却を検討するのも1つの方法です。たとえば、竿部分の横に土地を所有する隣人からすると、旗竿地を購入すれば敷地を広げられ、道路に面する間口も同じく広げられるので、交渉しやすいといえるでしょう。

旗竿地を多く扱っている不動産会社に依頼する

旗竿地が売れない場合、売却のプロである不動産会社に任せることも選択肢の1つです。旗竿地のような売れにくい物件でも、不動産会社は有効な売却戦略を立ててくれるので、一度相談するのがおすすめです。

三井のリハウスでは、豊富な知見を活かした売却プランのご提案や無料査定など、不動産売却に関する幅広いサポートを行っています。「旗竿地を売却したいがスムーズに売却できるか心配」「旗竿地が売れなくて困っている」という方は、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。

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旗竿地を売るときの注意点

旗竿地売却時は、準備や売却の手順、不動産会社の決め方などに関する注意点があります。事前に把握しておくべき3つの注意点をご紹介します。

・むやみに家を解体しない ・住み替える場合は購入先行がおすすめ ・焦って不動産会社を決めない

それぞれ詳しく解説していきます。

むやみに家を解体しない

家を解体して更地にすると、住宅用地に適用される固定資産税の特例措置が受けられなくなるため、固定資産税の負担が増える可能性があります。たとえば、住宅用地は固定資産税の課税標準額が最大で1／6に軽減されますが、更地にするとこの特例は受けられません。そのため、売り出す前に家を解体するかどうかは、不動産会社に相談して慎重に検討しましょう。

●住宅用地及びその特例措置についてはこちら

住み替える場合は購入先行がおすすめ

旗竿地から住み替えをするなら、一定条件内における住み替えローンを行う方を除き、新居を買ってから家を売る「購入先行」がおすすめです。購入先行であれば、内覧のときに空き家の状態にできるため、部屋を広く見せられるほか、クローゼットの中などの隅々まで見てもらいやすくなります。

また、カーテンや家具などで光を遮らないため、旗竿地の日当たりがよくないというイメージも補えるでしょう。

焦って不動産会社を決めない

旗竿地は、経験や実績のある不動産会社に任せられるかどうかが売却の鍵になるでしょう。不動産会社を選ぶ際は、実績が豊富で、旗竿地の扱いにも詳しい会社を見定め、査定を受けることが大切です。シミュレーション査定のように簡単な査定のみで会社を選定せずに、訪問査定で担当者の説明を受けながら詳しく物件を見てもらいましょう。

また、実際にどのような説明を受けるかで、旗竿地の売却にどれだけ親身になってくれるかを判断できるでしょう。担当者との会話で気になることがあれば積極的に質問するのも大切です。

三井のリハウスでは、100万件以上の取引実績にもとづく、精度の高い査定を無料で行っています。旗竿地売却をご検討の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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旗竿地の評価額を算出する計算方法

旗竿地は整形地に比べ、評価額が低く算出される傾向があります。これは、土地の形状や間口、奥行きなどの条件に応じて補正率が適用されるためです。

旗竿地の評価額は、一般的に以下の計算式で求められます。

評価額＝路線価×補正率×土地面積

路線価とは、路線（道路に面した）標準的な宅地の1㎡あたりの評価額です。旗竿地の評価額を算出する際は、土地の形状や接道状況に応じた各種補正率（奥行価格補正率や不整形地補正率など）を路線価に乗じ、その額に土地面積をかけて求めます。

旗竿地の評価額は、1つの補正率だけで決まるわけではありません。原則として、次の流れで補正率を適用し、評価額を算出します。

【旗竿地の評価額を算出する流れ】 1．奥行価格補正率を適用する 2．「奥行長大補正率×間口狭小補正率」を算出する 3．「不整形地補正率×間口狭小補正率」を算出する 4．「2．」と「3．」で算出した値を比較し、いずれか小さいほうを採用する

なお、不整形地補正率は、かげ地割合（想定整形地に対する不整形地以外の部分の割合）などに応じて決まります。

補正率は「0.90」や「0.88」など1未満となることが多く、その場合は整形地よりも評価額が低くなります。また、固定資産税評価額は相続税評価額とは異なる基準で算出されますが、土地の形状が評価に反映されるため、整形地より固定資産税の負担が抑えられる場合もあります。旗竿地の売却を考えている場合はこの点をメリットとして買い手にアピールするということもできるでしょう。

以下では、それぞれの補正率の考え方や計算方法について解説します。

奥行価格補正率を適用して評価額を算出する方法

旗竿地の評価額は、奥行きの長さによって変化する場合があります。奥行き距離が長過ぎたり短過ぎたりする土地は利用効率が低くなるため、「奥行価格補正率」が適用され、評価額が低くなる場合があります。

評価額＝路線価×奥行価格補正率×面積

奥行長大補正率と間口狭小補正率を用いて評価額を算出する方法

旗竿地のなかでも、間口が狭く、奥行きの長い土地は「奥行長大補正率」と「間口狭小補正率」を用いて計算する必要があります。間口狭小補正率は、道路に接する間口の幅によって異なります。以下が計算式です。

評価額＝路線価×奥行長大補正率×間口狭小補正率×面積

不整形地補正率と間口狭小補正率を用いて評価額を算出する方法

旗竿地の形状によっては、「不整形地補正率」と「間口狭小補正率」を組み合わせて評価額を算出する場合があります。不整形地とは、正方形や長方形に形が整えられていない三角地などの土地を指します。以下が計算式です。

評価額＝路線価×不整形地補正率×間口狭小補正率×面積

●各補正率の詳しい説明や、数値はこちら

旗竿地を売るときに売り手が知るべき買い手の不安とは？

買い手の主な不安には、騒音などの近隣トラブルが挙げられます。旗竿地は隣接する家が多く、距離も近いため、生活音やペットの鳴き声などが比較的聞こえやすい環境です。信頼できる不動産仲介会社に依頼して、分かる範囲で近隣の方の生活リズムなどを伝えておくとよいでしょう。

三井のリハウスなら過去の実績をもとに円滑な売却をサポートします。査定のご依頼や、不動産売却に関するご相談は、三井のリハウスをぜひご活用ください。

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【体験談あり】売れにくい家も三井のリハウスなら！

旗竿地のように売れにくい家を売却するなら、信頼できる不動産会社に依頼することがおすすめです。ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【40代・あきらめかけていた家を三井のリハウスで売却した方の体験談】 以前に媒介契約をしていた不動産会社では結果が出ない日々。周りの友人の話を聞き、三井のリハウスさんに依頼することにしました。丁寧に相談にも乗っていただき、無事に売却ができました。少しあきらめかけていたので、三井のリハウスさんに依頼してよかったと思っています。ご担当いただいた方々、ありがとうございました。

●複数の不動産会社に査定を依頼するメリットについてはこちら

【50代・売れにくいと思っていた不動産を希望価格で売却した方の体験談】 売れにくいと思っていた不動産をこちらの希望価格で売っていただき、本当にうれしかったです。 近々新たに売却したい不動産があるので、また、三井のリハウスさんに依頼しようと思っています。そのときはよろしくお願いします。

三井のリハウスでは、100万件を超える実績から得た知識とノウハウでお客さまの不動産売却を徹底サポートします。家がなかなか売れずに悩んでいる方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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※1出典：国土交通省「接道規制のあり方について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001894185.pdf （最終確認：2026年7月14日）

2026年現在、マンション売却で儲かる可能性は高いといえます。実際に国土交通省の不動産価格指数（※1）より、マンションの価格は2013年から上昇傾向にあると読み取れることに加え、市場動向から見ても、マンション売却で利益を出せるケースは少なくないと推察できるためです。

国土交通省「不動産価格指数（住宅）（令和7年12月分・季節調整値）」より引用（※1）

マンション売却で利益を出すには、実績が豊富で信頼できる不動産会社に仲介を依頼するなど、さまざまな方法や工夫があります。今回は三井のリハウスをご利用されたお客さまの事例をもとに、マンション売却で利益を出した方の共通点をご紹介します。三井のリハウスでは、100万件を超える取引実績に基づき、経験豊富な担当者がお客さま一人ひとりに合った売却プランをご提案します。マンション売却を検討している方はぜひお気軽にご相談ください。

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マンション売却で儲かった人に共通するポイント7選

マンション売却で利益を出した人に共通するポイントとして、売却のタイミングや事前準備が適切だったことが挙げられます。具体的には以下のような共通点があります。

・築10年以内で売却していた ・不動産需要の高いタイミングで売却していた ・適切な売り出し価格を設定していた ・内覧準備に力を入れていた ・好立地の物件を購入していた ・税金の特例制度をうまく利用していた ・不動産会社の選定を慎重に行っていた

上記7つのポイントについて、1つずつ詳しく解説していきます。マンションを買ったときよりも高く売りたいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

築10年以内で売却していた

マンション売却でなるべく儲けを出すためには、築10年以内で売却するのがポイントです。土地と異なり建物は経年劣化していきます。従って、築年数が経過するにつれて資産価値は減少していき、マンションの成約価格も下落する傾向にあります。

「中古マンション・戸建住宅ともに成約物件は築浅の比率が縮小」より引用（※2）

実際に、公益財団法人 東日本不動産流通機構の「中古マンション・戸建住宅ともに成約物件は築浅の比率が縮小」（※2）によると、築10年以内のマンションは、比較的高値で売却される傾向があることが分かります。

不動産需要の高いタイミングで売却していた

マンション売却で儲けるためには、売り時の判断、つまり不動産需要が高いタイミングで売却することも大切です。不動産需要が最も高い時期は、4月からの就職や進学を控えた2月～3月ごろとされる一方で、6月～8月ごろは、不動産取引が落ち着く傾向があります。

また、マンションの周辺環境の変化も、売り時を判断するうえで重要なポイントです。たとえば、大型商業施設や駅の新設など、利便性が向上する可能性が高まると、物件需要も自然と高まります。このように需要が上がったタイミングでマンションを売り出した人は、希望条件に沿った売却がしやすくなり、高値で売却できる可能性があります。また、周辺で競合となる売り出し物件が少ない場合も、不動産需要の高いタイミングといえるため、併せて確認するとよいでしょう。

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適切な売り出し価格を設定していた

適切な売り出し価格を設定したことも、マンション売却で儲かった人の共通点といえます。マンションの売り出し価格は安過ぎると損失が出てしまう可能性があり、逆に相場を無視した高過ぎる価格だと売れるタイミングを逃してしまうこともあるでしょう。適切な相場は、不動産会社のホームページなどでマンション名を検索して調べられることもあります。気になった際は、検索してみましょう。

なお、売り出し価格は不動産会社に査定を依頼し、提示された査定額をもとに売主が決めるのが一般的です。損をしないためにも、買主の需要に見合った価格設定を行いましょう。

マンション売却の際に、実際に三井のリハウスをご利用されたお客さまの声をご紹介いたします。

【60代・価格設定に成功し値下げ交渉なしで売却した方の体験談】 友達の家がなかなか売れずに値段を下げるなどの苦労をした、という話を聞いていたので、覚悟をしていました。そんな中、三井のリハウスにお願いしたところ、1か月もたたずにしかも値下げもせず売却が決まり、とてもうれしかったです。ありがとうございました。

●マンションの売り出し価格についてはこちら

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内覧準備に力を入れていた

マンションを高値で売却した人には、清掃や換気など、買い手によい印象を持ってもらうための内覧準備を丁寧に行っていたという共通点があります。内覧は購入検討者に物件の魅力を直接アピールできるため、購入意思を大きく左右する重要なステップです。物件に対して好印象を持ってもらえれば、早いタイミングで値下げ交渉なしに購入してもらえる可能性が高まります。

●マンション売却に伴う内覧についてはこちら

好立地の物件を購入していた

好立地のマンションは需要が高く、中古でも高値で売れやすい傾向があるため、利益は出やすいでしょう。たとえば、徒歩5分圏内程度に駅や商業施設があれば、需要が見込める可能性があります。

税金の特例制度をうまく利用していた

マンション売却で出た利益には、税金がかかります。儲けを出した人のなかには、マンションの売却にかかわる税金の特例を事前に確認し、活用することで、手元に残るお金を増やせたケースもあるでしょう。かかる税金や特例については後ほど詳しく解説します。

不動産会社の選定を慎重に行っていた

マンション売却では、不動産会社選びも重要です。売り出したマンションは、必ずしも希望価格ですぐ成約するとは限らず、状況によっては値下げが必要になることもあります。できるだけ希望に近い価格で売却して儲けを出すためには、マンション売却の実績やノウハウが豊富で、販売戦略を丁寧に考えてくれる会社を選ぶとよいでしょう。不動産会社を見極める判断基準には、ほかに以下のようなものが挙げられます。

・売却物件のエリアに精通しているか ・査定額が妥当か

マンション売却の際に、実際に三井のリハウスをご利用されたお客さまの声をご紹介いたします。

【40代・想定よりも高くマンションを売却した方の体験談】 古いマンションだったので、こちらの希望価格で売れるかを心配していましたが、担当の方がとても親身に寄り添い、足を運んで納得できる形をいろいろ考えてくださいました。そのおかげで、思っていたよりも早く言い値で売れたので、逆に驚きました。本当に感謝しかありません。ありがとうございました。

【40代・値下げ交渉なしでマンションを売却した方の体験談】 営業の方が親身になって相談に乗ってくれました。実家の売却でしたが、多くの資料から適正価格を算出していただき、納得いく売り出し価格を決めることができました。運がよいことに、値下げせずに希望価格で売れたので、とても感謝しています。

マンション売却で儲けるためのコツ3選

マンション売却で利益を出すためには、何か一つ対策をするのではなく、多角的な視点で利益を出す工夫を凝らすことがコツです。具体例には以下のようなポイントがあります。

・今後の売却相場の動向を判断する ・コンパクトシティに着目する ・事前に売却活動の計画を立てる

それぞれ詳しく解説します。

今後の売却相場の動向を判断する

マンションの売却相場が今後どうなっていくのかを判断する際は、同じマンション内や周辺エリアにある類似物件の売り出し価格や成約価格を確認することが一般的です。また、所有マンションと条件が似ている物件の家賃相場の推移も、相場動向を見極めるための参考材料になります。

家賃は不動産価格や市場の需給状況を反映して決められるため、成約価格との間にも一定の相関関係があると考えられます。売買価格ほど急激に上昇しにくい傾向はあるものの、相場の先行きを判断する際の手がかりの1つとして活用できるでしょう。

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マンション売却の際に、実際に三井のリハウスをご利用されたお客さまの声をご紹介いたします。

【60代・適切な価格でマンションを売却した方の体験談】 実家の建て替えに伴い、20年以上住んだ居住中のマンションの売却を依頼しました。相場や動向を踏まえたアドバイスを受けながら、適正な価格で売却できました。

【60代・売却相場の動向を判断し、売却した方の体験談】 三井のリハウスにはマイホーム、実家の売買などで5回ほどお世話になっています。売買の方向性や動向などを含めタイムリーに情報共有をしていただき、毎回親身になって対応していただいています。担当営業者の人柄、そして会社の安心感が大きいですね。

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コンパクトシティに着目する

コンパクトシティとは、住まい・交通・公共サービス・商業施設などの生活機能を小さく集約させて効率化した都市のことで、福岡県福岡市、埼玉県蕨市などがその例です。コンパクトシティは生活利便性が高いため、一定の需要が見込めます。所有しているマンションが首都圏内でなくてもコンパクトシティの範囲内であれば、比較的高い価格で売却できることがあります。また、今後コンパクトシティ化される構想エリアに入っている場合も、将来的に資産価値が上がる可能性も考えられるでしょう。

事前に売却活動の計画を立てる

マンションを高値で売却するためには、事前準備をしっかりと行い、全体を見据えた売却プランを立てることが重要です。事前に売却相場を確認し、売り出し価格を適切に設定しましょう。

マンション売却で儲かった際にかかる税金

マンション売却においては、利益の有無にかかわらず発生する税金と、利益が出た場合のみかかる税金が存在します。具体的には以下の通りです。

なお、マンションの売却代金に対して、そのまま所得税や住民税がかかるわけではありません。課税対象となる譲渡所得とは、マンション売却によって得られた利益を指し、以下の計算式によって求めることが可能です。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

そのほか、マンション売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税がかかります。なお、土地や居住用の建物を売却した際の売却代金には消費税がかかりませんが、事業用の建物を売却した場合は売却代金に対して消費税が発生します。

●マンション売却にかかる税金についてはこちら

マンション売却で儲かったときに使える税金対策

上記でご紹介したように、マンション売却で儲かった場合には所得税や住民税を納めなければなりませんが、次のような特例を利用することによって節税できます。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 ・マイホームを売ったときの軽減税率の特例

ここではそれぞれの特例について詳しく解説していきます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは、要件を満たしていれば、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる制度です。マイホームを売却した際に利用できます。そのため、この特例が適用され、譲渡所得が3,000万円を超えない場合には所得税・住民税を納める必要はありません。

ただし、この特例を利用すると、一定期間は新たに住宅ローン控除を受けられなくなる場合があります。住み替えを予定している方は、事前に確認しておきましょう。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、マイホームを10年を超えて所有していた場合に利用できる特例で「10年超所有軽減税率の特例」とも呼ばれます。要件を満たすことで、譲渡所得のうち6,000万円までにかかる税率が所得税（復興特別所得税を含む）10.21％、住民税4％までに軽減されます。

●マイホームを売ったときの軽減税率の特例についてはこちら

マンション売却で大損しないためのポイント

「マンション売却で大損してしまった」といった事態を防ぐには、売却時期や売却方法を慎重に検討し、少しでも有利な条件で売却できるよう準備をすることが大切です。主なポイントは以下の3点です。

・余裕を持ったスケジュールで売却する ・競合物件と売却時期をずらす ・所有期間が5年を超えてから売却する

ここではそれぞれについて詳しく解説していきます。

●マンション売却で大損した場合の対処法についてはこちら

余裕を持ったスケジュールで売却する

マンション売却で損をできるだけ出さないよう、スケジュールに余裕を持って売却活動を行うことが大切です。なぜなら、スケジュールに余裕がない状態で売却活動を行うと、焦って物件を安く売却してしまう「売り急ぎ」につながる可能性があるからです。売却期限がある場合、売却には3か月～6か月かかることを考慮して逆算し、計画的に進めましょう。

マンション売却の際に、実際に三井のリハウスをご利用されたお客さまの声をご紹介いたします。

【30代・余裕を持ったスケジュールでマンションを売却した方の体験談】 叔父のマンション購入から売却まで三井のリハウスに大変お世話になりました。手続きやスケジュールについても丁寧に進捗確認をしてくださりとても助かりました。また利用する機会がありましたらぜひお願いしたいです。

【60代・スムーズなスケジュールでマンションを売却した方の体験談】 売却時にお世話になりました。担当者は気が利いており、スケジュールなどもスムーズに進み、無事売却と引越しができました。ありがとうございました。友達にも勧めたいです。

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競合物件と売却時期をずらす

競合する物件が売りに出ている場合には、不利な価格競争を避けるため、売却時期をずらすのがおすすめです。たとえば、仮に同じマンション内で相場よりも安い物件が売りに出されていた場合、その物件と比較され価格交渉を受けやすくなる可能性があります。

競合物件が売りに出されているかどうかは、不動産会社の担当者が把握しています。三井のリハウスでも、競合の状況を踏まえた売却時期や売却戦略をご提案できます。マンション売却をお考えの方は、ぜひ無料査定からご相談ください。

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所有期間が5年を超えてから売却する

所有期間が5年を超えてから売却すると、税金の支払いを抑えられる可能性があります。不動産を売却して発生する利益のことを譲渡所得といい、譲渡所得には一般に「譲渡所得税」と呼ばれる税金がかかります。具体的には所得税と住民税、2037年までは復興特別所得税が課せられます。

譲渡所得にかかる所得税の税率は、土地や建物を売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下か5年超かによって異なります。つまり、所有期間が5年超の場合は、税率が20.315％（所得税15.315％、住民税5％）となり、5年以下の場合の39.63％（所得税30.63％、住民税9％）と比較して税率が約半分となるため、5年を超えてから売却すると税金の支払いを抑えられるケースがあります。

●所有期間による税率の違いについてはこちら

マンション売却で儲けるには実績豊富な不動産会社に相談しよう

ここまで、マンション売却で利益を出した人が意識していた売却時のコツや、気を付けるべきポイントについてご紹介してきました。しかし、実際にマンション売却を行うとなると、本当に利益が出るのか不安に感じる方もいるでしょう。そのような方は、不動産会社に一度相談してみるのがおすすめです。不動産売却のプロによるアドバイスのほか、マネープランについての相談も可能です。

三井のリハウスでは、100万件を超える取引実績にもとづく、精度の高い無料査定やマンション売却のサポートを行っています。経験豊富な担当者が、マンションをできるだけ高値で売却するためにお客さま一人ひとりに合った売却プランをご提案しますので、マンション売却を検討している方はぜひお気軽にご相談ください。

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※1出典：国土交通省「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）を公表～不動産価格指数、住宅は前月比 0.5％増加、商業用は前期比 0.2％減少～」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001991493.pdf （最終確認：2026年6月24日）

※2出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「中古マンション・戸建住宅ともに成約物件は築浅の比率が縮小」 http://www.reins.or.jp/ （最終確認：2026年6月24日）

実家を売却して後悔するケースとして、売却後に寂しいと感じることや、売却までに時間がかかることがあるなどが挙げられます。高齢の親が亡くなったり、施設に入居したりすることをきっかけに実家の売却を考えることになった場合、まずはどのような懸念があるかを整理しましょう。

寂しいと感じる

実家を売却して後悔するケースとして「寂しさ」や「申し訳なさ」といった心情的な理由が挙げられます。特に親の死をきっかけに実家を相続して売却した場合、大切な人を亡くした悲しみも重なり、大きな喪失感を抱く人もいます。家を売ることで思い出が一切なくなってしまうような気持ちになることで、売却を後悔する人は少なくありません。特に注文住宅のような、こだわりを持って建てた家を売却する場合は、一層つらく感じる人もいるでしょう。

また、家族にとって心の拠り所である実家を決心が固まらないまま売却したことで、「親に申し訳ないことをした」といった罪悪感を抱く人もいるでしょう。ほかにも、先祖代々受け継いできた建物や土地を、自分の代で手放すことに対して後ろめたさを感じてしまう場合もあります。

実家売却は通常の不動産売却とは異なり、感傷的になる要素が多いといえます。実家売却による心情面の負担で後悔しないためにも、大切な実家を売却する際は、信頼できる不動産会社に依頼するのがおすすめです。三井のリハウスは、あなたの大切な不動産売却を丁寧にサポートします。豊富な実績と経験豊富な担当者に大切なご実家の売却を任せたい方は、三井のリハウスまでご相談ください。

●実家売却のご相談はこちら

売却に時間がかかる

実家の売却が完了するまでに時間がかかったため後悔したというケースも挙げられます。家の売却をスタートしてから成約に至るまでの期間は、平均して3か月～6か月程度とされています。

売却前には、遺品や雑貨などの片付けも必要です。そのうえ、数か月にわたり慣れない手続きを行うことは精神的な負担が大きくなる場合もあるでしょう。「実家の売却がこれほど大変だったとは…」という思いが、結果的に後悔につながる可能性もあります。

高い税金がかかる

実家の相続や売却に伴い、思っていた以上に高い税金がかかってしまったことで後悔するケースもあります。実家を相続した場合、相続財産の総額が基礎控除額を超えると相続税が発生します。相続税は実家を売却したかどうかにかかわらず課税される税金で、相続財産の額によっては税額が高額になることもあります。

また、実家の売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合には、所得税と住民税の納税が必要です。これらは譲渡所得税と呼ばれることもあり、築年数が経過して建物の価値が低下していても、土地の価値が上昇していれば課税対象となる可能性があります。

●相続税の対策についてはこちら

●相続した不動産の売却時にかかる税金についてはこちら

家族や親族の仲がこじれた

実家の売却により、家族や親族の仲がこじれることで「実家を売らなければよかった」と後悔するケースもあります。

相続した実家を売却するときは、まず遺産分割協議によって誰が実家を相続するのかを決める必要がありますが、相続人同士で意見がまとまらず、協議が難航することもあるでしょう。一般的に相続ではもめ事が起きやすいうえ、たとえ家族仲がよい場合でも、実家の相続をきっかけに関係が悪化してしまうケースも考えられます。

後悔ばかりではない！住まなくなった実家を売却するメリット

住まなくなった実家を売却すると、不動産を保有することで生じる負担を軽減できることが大きなメリットです。空き家を管理する手間や維持費がなくなるだけでなく、出た利益を現金化することで実家にかかわるさまざまな課題を整理しやすくなります。こうした点から、住まなくなった実家を売却したことに対する後悔よりも、メリットを実感できるでしょう。

管理の負担や維持費がなくなる

実家を売却すれば、空き家状態の建物を管理する負担や、それに伴う維持費がかからなくなるというメリットがあります。建物がある限り、住人がいない状態でも管理の手間はかかります。たとえば、庭の草木の除去や設備のメンテナンスを行わないと、近隣の住人に迷惑をかけてしまう可能性もあるでしょう。

また、住人がいない物件にも固定資産税や地域によっては都市計画税といった税金がかかるほか、設備のメンテナンス費用や、場合によっては光熱費もかかります。しかし、実家を売却すればこれらの維持費はかかりません。

まとまった資金が手に入る可能性がある

実家を売却することで、まとまった資金が手に入る可能性があることもメリットといえます。ただし、建物の状態によってはそこまで売却益が出ない場合もあるため、事前に査定額を把握することが大切です。

空き家の期間が長く、建物が老朽化していたり、そもそも築年数が経っていたりする物件の場合、建物を解体してから土地だけを売却するというケースも考えられます。その場合は、解体費用が発生する分、売却益が少なくなる可能性もあります。

実家を売却してまとまった資金を手に入れたい場合は、信頼できる不動産会社に査定をしてもらい、ある程度の査定価格を把握しておきましょう。査定価格を踏まえ、想定される利益や納税額を事前にシミュレーションしておくことが重要です。

三井のリハウスなら豊富な取引実績があるため、類似物件の成約事例から精度の高い査定価格を算出できます。経験豊富な担当者によるサポートのもと、信頼できる査定価格を基準に売却シミュレーションを行いたい方は、三井のリハウスにご相談ください。

●実家を売却するタイミングについてはこちら

●古家がある土地の売却についてはこちら

●実家の査定についてのご相談はこちら

実家売却で後悔しないためのコツ

実家売却で後悔しないためには、前提知識を押さえておき、1人で全てを決めずに親族との共通認識や事前合意を取っておくことがコツです。具体的には、以下2つの対策を事前にしておくとよいでしょう。

・相続について話し合う ・節税対策をする

なお、実家をはじめとする不動産売却でよくある失敗事例については、下記の記事も併せてご参照ください。

●不動産売却の失敗事例についてはこちら

相続について話し合う

実家の相続は、デリケートな問題であるからこそ、親が元気なうちに話し合っておくことが大切です。相続人が複数いる場合は、意見が割れてしまうことで物件の売却に時間がかかったり、売却を中断せざるを得なかったりすることもあります。家族や親族の関係が悪化しないよう、相続が発生する前にしっかり話し合っておきましょう。

節税対策をする

実家の売却で後悔しないためのコツの1つに、節税対策があります。実家の売却には税金がかかりますが、税額を抑えるための特例（特別控除）があるため、適用されれば節税につながる可能性があります。

まず1つ目が、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。実家に居住している、もしくは居住者が住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに実家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円が控除される可能性があります。

●「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」についてはこちら

もう1つが、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。居住者が亡くなったことで空き家になった実家を相続して売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円（令和6年1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上の場合は最高2,000万円）が控除される可能性があります。こちらの控除は、居住用財産（マイホーム）の特別控除に比べると要件が厳しいため、詳細を確認しましょう。

●「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」についてはこちら

実家を残したことで後悔するケース

実家を売るか否かは大きな問題なだけに後回しにしがちですが、放置すると管理の手間がかかったり、トラブルに発展したりすることにより、後悔するケースも少なくありません。実家を残した結果、次のようなことで後悔を感じることがあります。

・自分で管理しなければならない ・維持費がかかる ・固定資産税がかかる ・災害で倒壊することがある

自分で管理しなければならない

実家を売却しないリスクの1つが、自分で管理する必要が出てくることです。特に、実家に誰も住まない場合は、管理のために誰かが通う必要があり、時間と労力を割かなければなりません。防犯カメラを設置したり、管理業者のサービスを利用したりする方法もありますが、その場合は金銭的負担が大きくなってしまいます。

維持費がかかる

残した実家の建物や設備が劣化してくると、大規模な修繕工事やリフォームが必要になることもあります。庭木の刈り込みや屋根の修理、外壁のメンテナンスなど、業者に頼む場合は、数万円～数十万円の費用がかかります。また、老朽化が進むと建物の価値は下がっていき、売り出し価格も落ちていく傾向があるため、後に売却しても維持費を回収できず、結局は損してしまうことにもなりかねません。

固定資産税がかかる

建物や土地などの不動産を所有する限り、空き家であっても固定資産税は発生します。気を付けたいのは、管理が不十分な状態が続き「特定空家」（※1）に指定され、勧告を受けた場合です。住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税の軽減措置が受けられなくなる可能性があります。税負担が重くなるのであれば、売却してしまったほうがよいといえるでしょう。

災害で倒壊することがある

地震や台風などの自然災害が起きたとき、建物の一部が損傷したり、倒壊したりする危険もあります。築年数が経過している場合は、現行の耐震基準を満たしていない可能性もあり、万が一倒壊してしまった場合は、修繕や解体の費用が必要です。実家が遠方にある場合はすぐに対応できないため、近隣住民に多大な迷惑をかけてしまうリスクもあります。

よくある質問【体験談あり】

実家売却に関して、売却益にかかる税金や、売却時にかかる費用について知りたいという声は多く聞かれます。以下でそれぞれの質問について回答しつつ、実際に三井のリハウスで実家を売却した方の口コミをご紹介します。

家を500万円で売却したら税金はいくらかかりますか？

不動産を売却したときにかかる税金には、主に「売却手続きにかかる税金」と「売却益が発生した際にかかる税金」があります。そのため、不動産売却にかかる税金は、一概にいくらかかると断定することはできません。家を保有していた期間によっても税率は変わります。

●不動産売却にかかる税金や計算方法についてはこちら

実家売却でかかる費用は？

実家売却でかかる費用には、仲介手数料や印紙税などがあります。実家売却時に想定される、主な諸費用について一覧表にまとめました。

●不動産売却にかかる費用や目安、計算方法についてはこちら

実家売却で後悔しないためには？

実家売却で後悔しないためには、実績があり信頼できる不動産会社にサポートしてもらうことが大切です。不動産会社選びは、査定価格の精度の高さだけでなく、大切な実家を任せられるかどうかの信頼性も重視しましょう。

担当者と話した際の雰囲気やフィーリングなども判断基準の1つです。実家の売却が寂しい・つらいといった気持ちや、些細な不安も気軽に相談できるような不動産会社を選びましょう。以下では、実際に三井のリハウスで実家を売却した方の体験談をご紹介します。

【60代・実家の売却と住み替えに成功した方の体験談】 実家売却の件で問い合わせをさせていただき、どこの会社にお願いしようかと正直悩みましたが、最終的には、一番誠実で、なんでも相談できる雰囲気だった三井のリハウスさんにお任せしました。友だちにもいろいろ聞きましたが、担当者との相性が大切だといわれ、本当にその通りだったと思います。マンション購入の際、嫌な顔ひとつせず、何件も物件見学に付き合っていただき、丁寧な対応をしていただきました。また、売却も、「本当にこの家を買う人いるのかな」と不安でしたが、最後までしっかりと売却を進めていただきました。三井のリハウスさんにお願いして本当によかったと思っています。

実家売却で後悔しない第一歩は査定から

実家は家族にとって大切な場所ですが、固定資産税はかかり続けるため、空き家となるのであれば早めに売却するほうがよいでしょう。納得のいく形で実家を売却するためには、日頃から親やきょうだいと話し合っておくことに加えて、信頼のおける不動産会社を選ぶことが大切です。

三井のリハウスでは、無料の簡易査定や、訪問査定、マンションを対象とするAI査定のほか、豊富な実績を活かした売却サポートを行っております。実家売却でお悩みの方はお気軽にご利用ください。

●実家売却のご相談はこちら

※1：出典：国土交通省「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 （ガイドライン）」 https://www.mlit.go.jp/common/001090470.pdf （最終確認：2026年6月29日）

買ったばかりの家を売る背景には、購入時には予想していなかった出来事が関係していることが少なくありません。たとえば、購入者の急なライフスタイルの変化や資金計画の見直し、購入前に抱いていた住まいのイメージと実際の暮らしとのギャップなどが挙げられます。具体的なケースは、以下の通りです。

・突然の離婚や転勤 ・収入や家計状況の変化による住宅ローン返済の負担増 ・周辺道路の交通量や騒音が予想以上だった

なお、さまざまな理由により買ったばかりの家を売りたいとなった場合、売却で損をしてしまうケースは多くあります。

買ったばかりの家を売ると損をする理由

買ったばかりの家は、売却すると損をしやすい傾向があります。その理由として、購入時は新築物件だった家が売却時には築浅物件（中古物件）として扱われることや、所有期間が短いことで税金の負担が大きくなりやすいことなどが挙げられます。

以下で、それぞれの理由について詳しく解説します。

新築物件から築浅物件になるから

買ったばかりの家を売って損をする理由は、購入したときは新築物件だったとしても売却の際は必然的に築浅物件（中古物件）になるためです。

新築とは、建物が完成してから1年以内かつ未入居の状態の物件のことです。一方、築浅は法律上の明確な定義はありません。一般的には建物完成後1年以内で入居済み、または建物が完成してから5年以内の物件を指します。たとえ築1か月だとしても、一度でも人が住めば築浅物件として扱われます。つまり、中古物件という枠組みのなかに築浅物件が含まれるイメージです。

新築物件は、新築であること自体に価値が付く「新築プレミアム」によって、価格が高めに設定される傾向があります。しかし、購入した物件が完成してから1年以上たっていたり、一度でも人が住んだりすれば、その物件は「築浅物件」として扱われます。新築プレミアムは適用されないため、一般的には購入時よりも低い価格での売却になりやすいでしょう。

●新築の家を売却するコツについてはこちら

所有期間5年以下で売却すると税金の負担が増えるから

買ったばかりの家を売ると損しやすい理由には、所有期間が短いため、譲渡所得にかかる税率が高くなることも挙げられます。短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税率は、長期譲渡所得（所有期間5年超）の倍近くと、納税額が高くなるため、売却による利益を得にくくなります。そのため、所有期間が5年前後の場合は、5年を超えてから売却するほうがよいでしょう。なお、所有期間が5年以下か、5年を超えるかは、譲渡した年の1月1日時点の所有期間で判断されます。

譲渡所得にかかる税金（譲渡所得税と呼ぶこともある）とは、不動産を売却して生じた利益（譲渡所得）に対して課税される所得税と住民税のことです。2037年までは、東日本大震災からの復興財源を確保するために、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が課されます。詳しい税率は以下の表をご参照ください。

●譲渡所得にかかる税金についてはこちら

●不動産売却にかかる費用についてはこちら

ただし、マイホームを売却した際は、要件を満たせば特別控除によって売却益の3,000万円までは非課税となり、3,000万円を超える利益があった場合のみ納税の必要が生じます。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。なお、この特例を受けるための条件の1つとして、売却した年の前年および前々年に同じ特例を受けていないことが挙げられています。また、確定申告を行わなければ控除は適用されません。忘れずに申告手続きを行いましょう。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

譲渡所得が発生するかどうかや、3,000万円の特別控除が適用されるかどうかによっては、買ったばかりの家でも損をせずに売却できる可能性があります。売却のタイミングは、不動産会社とよく相談したうえで決めましょう。

買ったばかりの家を売っても損をしないケース

買ったばかりの家を売る場合、必ず損をするというわけではありません。損をしないケースとして、周辺地域の相場が維持されている場合や資産価値が上がった場合、ニーズの高い物件の場合などが挙げられます。以下でそれぞれ詳しく解説します。

周辺地域の相場が維持されている場合

購入後も周辺地域の不動産相場に大きな変化がなければ、買ったばかりの家を売却しても損失を抑えられる可能性があります。

特に中古物件は、購入時点で市場相場を反映した価格で取引されていることが多いため、周辺地域の相場が維持されていれば、購入時に近い価格で売却できるケースもあるでしょう。

資産価値が上がった場合

購入から売却までの数年の間に、周辺エリアの不動産相場が上昇した場合は、買ったばかりの家を売却しても損をしない可能性があります。たとえば、メディアで「魅力のある街」として取り上げられたり、購入時にはなかった商業施設や駅が建設されたりというように、周辺エリアのイメージや利便性が上がったケースです。また、周辺の類似条件の不動産の成約価格が上昇している場合も同様です。

このような場合は、不動産の市場価値が購入時より高まっていることがあり、成約価格が購入価格を上回ることで、損をせずに売却できる場合もあります。

ニーズの高い物件の場合

コンビニやスーパーなどの商業施設、学校・病院といった生活に必要な施設が近く、需要が高い家は、購入後すぐ売却しても損が出にくい可能性があります。生活に便利な立地の不動産は人気があり、高値が付きやすいためです。また、駅までの距離が近い、主要都市へアクセスしやすいなど交通利便性に優れた物件も、需要が高いといえるでしょう。

「新築」から「中古」になると価格が下がることが一般的です。しかし、このように利便性から需要がもともと高い不動産で、かつ供給数が少ない場合、買主が見つかりやすく相場に近い価格で売却できる可能性があります。

買ったばかりの家を売るとき、住宅ローンはどうする？

買ったばかりの家を売る際には、原則として住宅ローンを完済しなければなりません。家を購入する際は、住宅ローンを利用することが一般的です。住宅ローンを利用する場合、金融機関は不動産に「抵当権」を設定します。抵当権とは、ローンの返済ができなくなった場合に備えて、不動産を担保にする権利のことです。住宅ローンを利用して購入した不動産を売却し、第三者に譲渡するには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

買ったばかりの家を売却する場合、住宅ローンの返済が始まって間もないため、ローン残債が多く残っているケースが一般的です。住宅ローンの残債が売却代金を下回る状況を「アンダーローン」、上回る状況を「オーバーローン」といいますが、買ったばかりの家ではオーバーローンになるケースも少なくありません。オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。

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買ったばかりの家を売って損をしないための対策

買ったばかりの家を売る際に損をしないためには、売却すると決めたら早めに動くことや、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが挙げられます。具体的に見ていきましょう。

売却を決めたら早めに行動する

買ったばかりの家は住宅ローンの残債が多く残っているため、売却価格によってはオーバーローンになる可能性があります。とはいえ、売却すると決めたのであれば、できるだけ早く行動することが大切です。家の価値は、築年数の経過に伴い下落する傾向があるため、売却活動を先延ばしにすると、成約価格が下がる可能性があります。

特に、新築・築浅の物件は状態がよいことから、購入希望者の需要が見込めます。売却を決めている場合は、早めに売却活動を始めるとよいでしょう。

なお、売却時期によっては、税金の負担が異なる場合があります。成約価格だけでなく、最終的な手取り額も踏まえて売却のタイミングを判断しましょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

買ったばかりの家を売る際に損をしないようにするためには、実績豊富な不動産会社に仲介を依頼することも重要です。仲介を依頼する不動産会社の力量次第では、売却に有利に働くことがあります。売却実績が豊富で、市場動向に精通した不動産会社に効果的な販売戦略を立ててもらい売却することで、損を最小限に抑えられるかもしれません。

三井のリハウスでは、100万件を超える取引実績を活かして幅広いケースの売却をサポートいたします。もちろん、買ったばかりの家を売却したい方にも丁寧に対応しております。まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。

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【体験談あり】タイミング問わず家を売るならプロに相談しよう

家の売却を検討する場合、まずは資産価値を把握することが重要です。「損をするのでは？」と売却をあきらめる前に、不動産査定を受けてみることをおすすめします。不動産会社による査定は無料で受けられるため、気軽に問い合わせてみましょう。

以下では、実際に三井のリハウスを利用して売却を行った方の体験談もご紹介します。

【50代・想定よりも早く希望通りの値段で売却した方の体験談】 担当者からの適切なアドバイスがあったことから、想定より早く購入希望者が見つかり、速やかに売却することができました。しかも、希望通りの価格で願ったりかなったりでした。とても感謝しています。ありがとうございました。

【70代・想定よりも高い値段で売却した方の体験談】 相続したマンションの売却を三井のリハウスさんにお願いしました。土地勘のない地域でしたので、3社ほどに声をかけ、それぞれから売却と賃貸の双方で提案をいただき、3社のなかで一番きちんとした内容の提案書をいただいた三井のリハウスさんに仲介をお願いすることにしました。結果、想定より100万円ほど高い価格での早期売却となり、大変満足しています。

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賃貸管理会社とは、名前の通り、賃貸物件の管理をする会社のことです。貸主（オーナー）の代わりに、賃貸借契約や入金管理、退去立ち会いなどを行い、物件を管理します。賃貸管理会社のなかには、賃貸物件の仲介業務も行う会社もあれば、管理のみを行う会社もあります。

賃貸住宅に関する管理業務の範囲は幅広く、これを貸主だけで対応するのは時間や手間の負担が大きいため、賃貸管理会社に委任することがおすすめです。とはいえ、賃貸管理会社選びを誤ると、経営に支障を来すこともあります。そのため、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

「信頼のおける賃貸管理会社を選びたい」と思っても、どう選べばよいのか分からない人や、賃貸管理会社が信頼できるかどうか判断しかねる人もいることでしょう。そのような人に向けて、今回は賃貸管理会社の選び方のポイントや注意点、信頼できる不動産会社の特徴までを詳しく解説していきます。

三井のリハウスは賃貸住宅の仲介から管理まで、幅広くサポートしています。ぜひお気軽にご相談ください。

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大手管理会社と地域密着型管理会社で迷ったときの選び方

幅広いエリアに対応している大手管理会社と地域密着の管理会社で迷った場合は、それぞれのメリットから自分に適している会社を選びましょう。大手管理会社は管理業務を一任したい人に向いています。一方、地域密着型管理会社は管理会社と共同で物件を管理したい人向きです。それぞれに特徴があるため、自分に合った会社を選択しましょう。以下でそれぞれ詳しく解説します。

大手管理会社を選ぶメリット

大手管理会社を選ぶメリットは、実績の多さと知名度の高さです。実績が豊富、かつマニュアルや管理体制が確立しているため、地域によらずどこでも一定レベル以上の高品質なサービスを受けられる可能性があります。トラブル対応やメンテナンスサービスなど、サポートできる内容が広範囲であるため、賃貸管理業務を管理会社に一任したい人に適しているといえるでしょう。また、知名度の高さとネームバリュー効果で、賃貸借契約が決まりやすい傾向があるということもメリットです。

三井のリハウスでは三井グループのネットワークと実績を活かして賃貸管理をサポートしています。入居者募集や入金管理、未収金対応、設備故障24時間緊急対応、フリーメンテナンスサービスなど、手厚い管理サービスでお客さまの賃貸経営に伴走いたします。賃貸管理会社選びに悩んでいる方は、ぜひ三井のリハウスへお任せください。

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地域密着型管理会社を選ぶメリット

地域密着型管理会社は、特定の地域の情報を熟知している点がメリットです。地元の情報をタイムリーに把握できるからこそ、地域のトレンドや地域に合う宣伝方法にも精通しているため、柔軟かつ独自のサービスを提供してもらえるでしょう。そのため、特定のエリアで、自分でも物件の状態を確認しながら管理の負担を軽減したい人に適しています。また、大手不動産会社に比べて担当者の担当件数が少ないため、担当者との距離が近く、小さな相談にも親身に対応してもらえるという傾向があります。ただし、サービスの内容や質は会社によって大きく変わるため、不明点は細かく確認するようにしましょう。

三井のリハウスでは、日本全国に店舗を展開し、地域密着型の管理体制で貸主さまをサポートしています。豊富な経験や知識をもとに、お客さま一人ひとりに合ったご提案を行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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一括借り上げ方式と管理委任方式で迷ったときの選び方

一括借り上げ方式と管理委任方式の、2種類ある賃貸管理会社との契約方式で迷った場合は、それぞれのメリットから自分に適しているほうを選びましょう。たとえば、一括借り上げ方式は、時間や手間をかけずに物件を貸し出したい人に向いており、管理委任方式は物件の状態を自分でも確かめつつ、手間を減らしたい人に向いています。以下でそれぞれ詳しく解説します。

一括借り上げ方式とは

一括借り上げ方式とは、賃貸管理会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、賃貸管理業務を代行する方法です。賃貸管理会社が管理業務を代行してくれるため、貸主が自ら管理する必要がありません。一括借り上げ方式では、物件の入居率に関係なく一定額が得られる「賃料保証型」と借主の有無が収入を増減させる「パススルー型」の2種類がありますが、前者が一般的です。賃料保証型であれば、一括借り上げされた物件は、借主が賃料を支払い、サブリース（転貸）されます。貸主に対しては、空室であるかどうかは関係なく、毎月一定の賃料が支払われるため、時間や手間をかけずに、安定した収入を得たい人に適した方法といえるでしょう。

管理委任方式とは

管理委任方式とは、賃貸管理会社に賃貸物件の運営・管理を委任する方法です。管理業務を賃貸管理会社に委任しつつ、物件の状態を貸主自身でも確認できます。管理委任方式では、賃貸管理会社に毎月手数料を支払います。借主からの賃料が貸主の収入に直結しますが、空室による損失も貸主が負わなければなりません。物件の状況を把握しながら、管理業務の負担を軽減したい人におすすめの方法です。

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賃貸管理会社の選び方のポイント

賃貸管理会社選びのポイントは、事前に賃貸管理会社と市場の2軸で情報を収集し、把握しておくことです。具体的には、主に以下の4つを押さえておきましょう。

・幅広い業務内容 ・適正な管理手数料 ・管理実績の豊富さ ・トラブル時の対応力

それぞれ詳しく解説していきます。

幅広い業務内容

賃貸管理会社選びにおいては、自分の求めている業務内容に対応してくれる会社かどうかを見極めることが大切です。管理会社といっても会社によって賃貸物件の仲介業務も行う会社もあれば、管理のみを行う会社もあります。そのため自分の任せたい業務を担当してもらえるかをリサーチしましょう。

三井のリハウスでは、多くの業務内容を取りそろえています。入居者募集や賃貸借契約時の対応だけでなく、設備故障時の緊急対応や収支明細が分かるWebサービス、フリーメンテナンスサービスなど、お客さまが安心して賃貸管理を任せられるようなサービスを行っています。

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適正な管理手数料

管理手数料が高過ぎる会社や低過ぎる会社には気を付けましょう。管理手数料が高過ぎる場合は、その費用に見合う管理サービスが行われているかを見極めなければなりません。逆に管理手数料が低過ぎる場合は、原状回復費用などの工事費が割高になっている可能性があります。

なお、管理サービスの内容によって管理手数料にも幅がありますが、家賃収入の3％～15％程度（一括借り上げの場合も含む）になることが一般的です。

管理実績の豊富さ

管理実績の多さも賃貸管理会社選びにおいて重要なポイントです。実績が豊富な会社であれば、さまざまな専門知識を持っており、トラブル時の対応もより正確だと考えられます。

管理実績には稼働率などの具体的な数値も掲載されているため、確認してみるとよいでしょう。

トラブル時の対応力

トラブルが起きたときにいかに早く正確な対応をしてもらえるかも、賃貸管理会社選びにおいてはかなり重要です。もし対応が悪ければ、入居者からクレームが入る可能性があります。

トラブル時の対応力を確かめるには、過去の事例を参考にすることや、緊急連絡先が設けられているか確認することが考えられます。

よくある質問

賃貸管理会社についてのよくある質問に回答していきます。

実際に賃貸管理会社に委任して儲かるの？

賃貸管理会社に委任しても、多くの場合は儲かるでしょう。安定した家賃収入が得られるうえ、貸主の負担が大幅に軽減されます。

賃貸住宅を自主管理する場合は、業務が多岐にわたるうえに、専門的な知識や迅速な対応が求められます。それに対し賃貸管理を委任する場合、賃料の3％～10％程度（管理委任方式の場合）の費用で煩雑な管理業務を委任できます。賃貸管理会社に委任することで、借主対応や契約手続き、賃料回収などの負担を軽減しつつ、安定した収入を確保できるでしょう。

賃貸管理会社と良好な関係を築くには？

賃貸管理会社と良好な関係を築くために、以下の3つの点に留意しましょう。

・希望や条件を具体的に伝える ・レスポンスを早くする ・担当者からのアドバイスを尊重する

賃貸管理会社に管理を委任した場合、予算や賃料といった希望や条件は担当者に伝えておきましょう。後になって、貸主と賃貸管理会社の意見の間に相違があると、トラブルに発展しかねません。具体的に意見を伝えることで、双方での認識の齟齬がなくなり、良好な関係構築につながるでしょう。

また、管理を委任した物件にトラブルや修繕すべき箇所が見つかり、賃貸管理会社から貸主へ対処法について確認されるような場合は、貸主の判断が遅いとその後の対応に時間がかかってしまいます。レスポンスは早く行い、緊急時の対応については事前に相談しておきましょう。

さらに、賃貸管理会社は専門分野に精通しているため、アドバイスも信頼できるでしょう。自分の意見と違うことがあっても、まずは担当者の説明をよく聞いて、検討してみることが大切です。

賃貸経営の賃貸管理会社で迷ったら三井のリハウス

賃貸経営に大きくかかわる賃貸管理会社を選ぶ際は、業務内容の幅広さや管理手数料が適正かどうか、管理実績の豊富さに加えてトラブル時の対応力を把握しておくことが大切です。

多くの賃貸管理会社のなかから信頼できる会社を選ぶには、労力と時間が必要になるかもしれません。しかし、安心して管理業務を任せられる営業担当者であれば、賃貸経営のさまざまなシーンで最適解を提案してくれる可能性が高いでしょう。賃貸管理会社選びは慎重に行い、ご自身の所有する賃貸物件の安定経営をサポートしてもらいましょう。

三井のリハウスでは、独自のネットワークと豊富な実績を活かして、貸主さまの賃貸経営をトータルでサポートしています。特に区分所有のマンションの1住戸を貸したいという方には最適なサービスをご用意しております。賃貸管理会社選びにお悩みの方は、ぜひ三井のリハウスへお任せください。

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所得とは、給与をはじめとした収入から必要経費を差し引いた金額であり、なかでも土地や建物などを賃貸したことによって得る所得を「不動産所得」といいます。また、そもそも確定申告とは、1月1日～12月31日までに取得した総所得を計算し、かかる税金の金額を国に申告することを指すものであるため、不動産所得も確定申告の対象になることが一般的です。

不動産所得は、以下の計算式に沿って、不動産収入（家賃収入）から必要経費を引くことで算出できます。

不動産収入（家賃収入）－必要経費＝不動産所得

不動産所得の金額は確定申告をするうえで重要な基準になるため、きちんと把握しておきましょう。

不動産所得の確定申告が不要なケース・必要なケース

不動産所得が生じた場合、いくつか条件がありますが、基本的には給与以外の所得の合計額によって確定申告が必要か不要かが決まります。また、所得の金額が基準を超えていない場合でも確定申告をすることで支払う税金を減らせる場合があります。ここでは、それぞれのケースについて詳しく説明していきます。

不要なケース

給与収入がある会社員で、勤務先で年末調整を受けている場合、不動産所得といった給与以外の所得の合計が年間で20万円以下であれば確定申告は不要です。また、ほかに給与所得がない専業大家や個人事業主の場合は、年間利益95万円まで申告が不要です。令和7年度（2025年度）税制改正以前は48万円まででしたが、基礎控除額の拡大に伴い、2025年12月1日以降は95万円まで確定申告が不要になりました。

必要なケース

確定申告が必要なケースは、不動産所得が20万円を超える場合です。ただし、不動産所得が20万円以下の場合でも、給与所得が2,000万円を超える会社員は、企業の年末調整の対象から外されるため、確定申告の対象になります。

不要だが申告をしたほうがよいケース

不動産所得が20万円を超えない場合でも、確定申告をすることで節税対策になることもあります。たとえば、不動産所得がマイナスになってしまった場合、「損益通算」という仕組みを利用することでほかの所得を少なく申告することが可能です。損益通算とは、不動産所得をはじめとした特定の種類の所得において赤字が出た場合に、総所得金額から赤字分の金額を差し引いて計上する制度です。損益通算を利用することで、課税対象となる所得金額が少なくなるため、節税につながります。

たとえば、給与所得が1,200万円で、不動産収入が100万円の損失だったとしましょう。この場合、課税対象となる所得は1,200万円ですが、確定申告を行うと、損失額の100万円を引いた1,100万円が課税対象となり、納税額を減らすことができます。

これらのメリットを踏まえても、不動産所得がある場合は、基本的に確定申告を行ったほうがよいでしょう。

三井のリハウスでは三井不動産グループのグループ力を活かして、賃貸から売却、ほかの活用方法までさまざまな実績をもとに最適なご提案をしています。賃貸経営を検討されている方は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

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不動産所得の確定申告の方法は2種類ある

ひとくちに確定申告といっても、個人で行う確定申告は「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。青色申告は白色申告に比べて複雑で手間がかかりますが、税制上の優遇措置が受けられるというメリットがあります。それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。

白色申告

白色申告とは、納税者を対象とした、基本的な申告方法です。白色申告の大きなメリットは、手続きの簡単さです。単式簿記といって簡易的な簿記による記帳で手続きが済むため、もう1つの方法である青色申告と比較すると手続きのハードルが低くなります。しかし、白色申告の場合は、青色申告で受けられるような税制上の優遇措置を受けることができません。

青色申告

不動産所得や事業所得、山林所得がある人は、青色申告の制度を利用することで、税金の控除を受けることができます。青色申告は、複式簿記による記帳が必要になるため、白色申告よりも帳簿の数が増え申告方法が複雑になりますが、利用することで青色申告特別控除が適用されます。

青色申告をする場合は、事前に「青色申告承認申請書」を期日までに提出する必要があります。申告期限はその年の3月15日までが基本ですが、1月16日以降に事業（不動産投資）を始めた場合は、事業開始日から2か月以内が申告期限になります。期限をすぎてしまったり、申請をしていなかったりした場合は、その年の青色申告はできないので注意してください。

また、青色申告を行うのに「開業届」の提出は必要ありません。収益を継続的に得ることができる事業を始めた場合、翌年の3月15日までに開業届を税務署に提出することが義務付けられていますが、未提出でも青色申告は可能です。ただし、開業届を提出することで企業名義の銀行口座やクレジットカードの作成といったことが可能になるため、青色申告承認申請書とともに提出するのがよいでしょう。

青色申告をすることで受けられる所得控除の金額は、申告の方法によって10万円、55万円、65万円の3つのケースに分かれます。それぞれの金額の条件を見ていきましょう。

10万円控除の場合 青色申告者のなかで、次に紹介する55万円と65万円の控除の要件に当てはまらない場合に利用できるのが10万円控除です。控除額が最も少ない10万円の控除の場合、簡易簿記での記帳が認められています。複式簿記に比べて記帳がかなり簡単といえるでしょう。

55万円控除の場合 55万円控除を受けるためには、不動産賃貸が事業的規模であることが条件になります。事業的規模といえる賃貸物件の基準は以下の通りです。

・マンションやアパートについて、貸与できる戸数がおおむね10戸以上であること ・独立家屋の場合、おおむね5棟以上であること

不動産所得、または事業所得を持つ人が、複式簿記で記帳をし、3月15日までに「貸借対照表」と「損益計算書」と共に確定申告書を提出した場合に、55万円が控除されます。

65万円控除 55万円控除の条件を満たし、かつe－Taxによる申告か、電子帳簿保存を行う場合に65万円控除が適用されます。e－Taxとは、インターネット上で確定申告や納税ができるシステムのことで、電子帳簿保存とは、帳簿を紙に出力せずに電子データで保存することです。電子帳簿保存は以前は3か月前までの事前承認申請が必要でしたが、現在は特別な手続きなく行えるようになりました。

ほかにも、青色申告を行うと、所得で赤字ができてしまった場合にも損益通算することで課税が軽減できたり、最長で3年間赤字を繰り越したりすることが可能です。なお、白色申告でも損益通算で課税を軽減できますが、赤字の繰り越しはできません。そのため本来確定申告が必要のない赤字が出た場合でも、税金対策として青色申告することをおすすめします。

確定申告時に不動産所得から差し引かれる経費

不動産所得は収入金額から必要経費を差し引いたものになるため、建物の購入費用や住宅保険料などといった経費計上できるものの把握が不可欠です。必要経費に何が含まれるのか、分かりやすくなるよう以下の一覧表でまとめました。

扶養家族への給与を経費計上するためには、青色申告を行う必要があります。青色申告をすることで、扶養家族に支払った給与が青色事業専従者給与と見なされ、必要経費から差し引くことができます。

また、所得税や住民税、法人税といった税金が必要経費に含まれないのは、これらの税金が個人に課税されるものとして認識されているためです。

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不動産所得の確定申告の方法と必要書類

不動産所得の確定申告では、賃貸借契約書や送金明細表など複数の書類をもとに確定申告書類の作成・提出を行います。ここからは実際の申告や必要な書類について、手順に沿って解説していきます。

1．必要書類の用意と作成準備

確定申告を行うにあたって、まずは申告書類に加え、申告書類の作成に必要な書類を用意しましょう。白色申告なのか青色申告なのか、また控除額がいくらになるのかによって必要書類が異なります。事前に申告方法を決め、その方法に必要な書類を確認しましょう。

確定申告で必要な書類は以下の通りです。

副業として不動産の賃貸経営を行っている場合は、家賃収入による不動産所得と本業での収入をそれぞれ計算し、1回の確定申告でまとめて申告する必要があります。また、確定申告書は申告方法によらず必要な書類ですが、収支内訳書は白色申告、青色申告決算書は青色申告の場合に提出が求められます。

確定申告書や収支内訳書、青色申告決算書の作成に必要な書類を以下に一覧表でまとめました。

以上のように、収入や賃貸経営の契約内容、必要経費を把握できる書類を確定申請書類の作成前に準備しておきましょう。

賃貸経営が初めての方は送金明細書などの必要書類の管理など難しいことが多いでしょう。三井のリハウスでは三井不動産グループのグループ力を活かして、賃貸から売却、ほかの活用方法などさまざまな実績をもとに最適なご提案をしています。ぜひご相談ください。

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2．確定申告書類の作成

準備した書類をもとに、確定申告書類を作成します。収支内訳書や青色申告決算書など複雑な書類の書き方が分からない場合は、税務署で税務署員のアドバイスを受けながら作成するとよいでしょう。ほかにも国税庁のホームページに、パソコンを使って確定申告ができる「確定申告書等作成コーナー」というページがあります。こちらのページでは、必要事項への記載入力、書類の作成、提出、印刷までできます。

3．確定申告書類を提出する

確定申告書類の提出方法は、所轄税務署の窓口まで足を運ぶ、郵送する、e－Taxを使ってインターネットで申告をする、の3つがあります。e－Taxを使うと、65万円の所得控除を受けられる可能性があります。

4．納税または還付を受ける

確定申告書類の作成、税額計算を済ませた結果、納税が必要な場合は所轄税務署または所轄税務署管内の金融機関で手に入る納付書を使って納税します。納税期限は原則、確定申告書の提出期限の3月15日になるため、余裕を持って確定申告の準備を進めましょう。

また、税金の還付を受ける際は、口座に「国税還付金」として振り込まれます。e－Taxを使った電子申告だと、書面提出より早く還付金を受けられる場合があるためおすすめです。

よくある質問

事業的規模の登録を行うと何が変わる？

不動産賃貸が事業的規模と認められると、資産損益の繰り越しができたり青色申告控除の控除額が増加したりするのに加え、回収できなかった賃料や扶養家族に支払う給与の経費計上ができるようになります。特に、青色申告控除は事業的規模と認められることで、10万円の控除から65万円（e－Taxを使用しない場合は55万円）の控除になるため、申請を行うメリットが大きいです。

ただし、事業的規模といえる賃貸物件の基準は以下の通りで、副業等で小規模な賃貸経営を行っている人にはかなり厳しい条件といえます。

・マンションやアパートについて、貸与できる戸数がおおむね10戸以上であること ・独立家屋の場合、おおむね5棟以上であること

不動産所得をe－Taxで確定申告するメリットは？

e－Taxの最大のメリットは申請書類の印刷や税務署に行く手間を省くことができる点です。24時間いつでもスマホやPCで申告できるのに加え、マイナポータルとの連携で申告情報を一部自動入力することができます。また、手間の削減のほかにも、国税還付金をより早く受け取れたり、青色申告控除が65万円になったりといった制度上のメリットも複数存在します。

正しく確定申告を行い、損のない賃貸経営をしよう！

ここまで、不動産所得の確定申告について、申告の種類や手順、必要書類についてお伝えしてきました。確定申告をすることによって、税金控除を受けられるケースがあるため、不動産所得の確定申告はほぼ必須といえます。

賃貸経営を行う際は、自身の不動産所得について把握し、正しく確定申告を行うことが重要です。事前に申告方法の確認や、必要書類の準備などを行うようにして、正確な確定申告をするようにしましょう。

三井のリハウスでは、区分所有のマンションで賃貸経営を行う貸主さまへ向けて、賃料の入送金管理や設備故障の受け付け、修繕工事の手続きなど、さまざまな管理業務に対応して賃貸経営をサポートしております。不動産賃貸をこれから始める方も既に賃貸経営を行っている方もぜひご相談ください。

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「媒介契約」とは、不動産の売買や賃貸借をしたい人が仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約です。不動産でいう媒介とは、不動産を売りたい人や買いたい人、貸したい人と借りたい人の間に入ってその取引を取り持つことであり、一般的には「仲介」ともいいます。

不動産の売買や賃貸借の取引では、トラブルが発生することがないよう、不動産に関する専門知識や経験が必要なうえ、専門的な書類を準備する必要もあります。そのため、不動産の売買や賃貸借の取引を行う場合には、不動産取引を業とする不動産会社に仲介（媒介）を依頼することが一般的です。

不動産売却時に、不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、媒介契約の種類によって契約内容はそれぞれ異なります。主な特徴は、次の表の通りです。

「自己発見取引」とは、不動産の売主が自ら買主を見つけて、不動産会社を介さずに直接売買を行う取引です。一般媒介契約および専任媒介契約では、自己発見取引が可能ですが、不動産会社に仲介を依頼することもできます。一方、専属専任媒介契約では自己発見取引はできません。不動産売買における専属専任媒介契約では、売主が自ら買主を見つけた場合でも必ず不動産会社を介さなければならないため、仲介手数料が発生します。

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専任媒介契約とは？

媒介契約のうち、専任媒介契約では、売却の仲介を依頼できる不動産会社は1社のみです。また、専属専任媒介契約とは異なり、自己発見取引が許されているため、買主や借主と直接取引することもできます。不動産会社の立場を考えると、依頼者と自社のみが取引する契約であるため、責任も重く、精力的に売却活動を行ってくれる可能性が高いのが特徴です。

公益財団法人不動産流通推進センターが2026年4月に公表した2025年度分の指定流通機構の活用状況調査（※1）によれば、不動産を売却する際の仲介を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約のうち、最も多く結ばれている契約方式は専任媒介契約となっています。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は、積極的に売却活動してもらえるうえ、売却活動において依頼者の負担が少なく、業務報告も約束されるのがメリットです。具体的には以下のようなメリットが挙げられます。

・一般媒介契約よりも積極的に売却活動してもらえる ・依頼者の負担が少なく、売却活動内容や報告に義務がある ・ほかの媒介契約と比べてバランスがよい

それぞれ詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約よりも積極的に売却活動してもらえる

専任媒介契約の場合、仲介の依頼先の不動産会社は1社に限定されるため、不動産会社は責任をもって売却活動を進めてくれるでしょう。売却活動は自社のみであることから、時間や費用をかけるなど積極的な売却活動のインセンティブとなり、売主や貸主だけでなく、不動産会社にとってもメリットのある契約といえます。

依頼者の負担が少なく、売却活動内容や報告に義務がある

専任媒介契約の場合、不動産会社にはレインズへの登録義務があるだけでなく、2週間に1回以上の売主や貸主への報告義務もあるため、売却活動の進捗を定期的に把握できるのがメリットです。レインズとは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略で、指定流通機関が提供する不動産会社間の情報交換システムです。

専任媒介契約の場合、レインズへの登録が媒介契約後7営業日以内に義務付けられています。レインズに掲載されると、不動産情報が速やかに不動産業者間で公開されます。

また、専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社のみと契約するため、複数の不動産会社とのやりとりが不要になり、募集において情報提供や内覧の調整などが煩雑になりにくい、といったメリットがあります。

ほかの媒介契約と比べてバランスがよい

専任媒介契約の契約内容は、一般媒介契約よりも厳しく、専属専任媒介契約よりはやや緩い内容となっています。

一般媒介契約では、売主と不動産会社双方で任意な部分が多く、それぞれの行動があまり制限されません。依頼者は複数の不動産会社との契約や自己発見取引が可能であり、指定流通機構のレインズへの登録義務がなく、また売主に対する報告義務もありません。

一方、専属専任媒介は制限がかなり厳しく、不動産会社はレインズへの登録を契約締結後5営業日以内に行う必要があり、報告も1週間に1回以上です。依頼者にとっては、すぐに情報が公開され、状況を把握しやすいというメリットがある一方で、自己発見取引ができないといった制約を伴います。

その点、専任媒介契約では、売主の自己発見取引が可能で、指定流通機構のレインズへの登録義務や報告義務の日数、頻度がやや緩くなっています。しかし、取引において不動産会社が負う責任という面では、専属専任媒介契約と大差ありません。

専任媒介契約の注意点

専任媒介契約では、依頼できる不動産会社は1社に限られるため、依頼先は慎重に選ぶことが大切です。依頼した不動産会社の販売力や提案力、担当者の対応が取引の成否に大きく影響します。

たとえば、物件情報の発信が不十分だったり、購入希望者への対応が適切でなかったりすると、売却までに時間がかかる可能性があります。また、担当者との意思疎通がうまくいかない場合は、希望どおりの売却活動を進められないこともあるでしょう。

専任媒介契約では、一般媒介契約のように複数の不動産会社へ同時に依頼することはできません。そのため、契約前に不動産会社の実績や得意分野、担当者の対応などを十分に確認しておくことが大切です。

また、契約後はレインズへの登録状況や業務報告の内容も確認し、不明点があればその都度不動産会社へ相談しましょう。

一般媒介契約、専属専任媒介契約とどう違う？

専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間的な契約といえます。ここでは、専任媒介契約以外の2つの媒介契約の特徴をそれぞれ見ていきましょう。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べる点です。複数の不動産会社へ依頼することで、一般的には情報公開の範囲が広がり、より条件のよい購入希望者や入居希望者が見つかる可能性もあります。

一方で、複数社へ依頼できることから、不動産会社によっては専任媒介契約や専属専任媒介契約ほど積極的に売却活動を行わない可能性があります。また、一般媒介契約にはレインズへ登録する義務がないため、不動産会社に物件情報が広く公開されないケースもあります。さらに、一般媒介契約では不動産会社に業務報告義務がありません。複数の不動産会社へ依頼する場合は、各社の活動状況に差が出ることもあるため、事前に業務報告の方法や頻度を確認しておくと安心です。

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専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約の最大の特徴は、自己発見取引ができず、依頼できる不動産会社は1社に限られるという点です。この特徴から、買主や借主を自己発見した場合でも、必ず依頼した不動産会社が仲介に入ることになり、売買契約が成立した場合は仲介手数料を支払います。

また、不動産会社は媒介契約締結後5営業日以内にレインズへの登録を行い、依頼者への業務報告を1週間に1回以上行うことが義務付けられています。これは専任媒介契約の2週間に1回以上と比べても高い頻度であり、売却活動についてより頻繁に報告を受けられます。

その意味では、専属専任媒介契約で依頼する不動産会社には、そのほかの媒介契約と比べてより強い信頼が必要ともいえます。

専任媒介契約が向いている人は？

専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却活動を依頼する契約です。不動産会社にはレインズへの物件情報登録や定期的な業務報告の義務があるため、売主は販売状況を把握しながら売却活動を進められるほか、自己発見取引も認められています。これらの特徴から、専任媒介契約は以下のような人に向いています。

・売却活動の状況を把握しながら進めたい人 ・きちんと業務報告を受けたい人 ・自己発見取引の可能性がある人 ・複数の不動産会社とのやり取りに時間をかけたくない人

それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却活動の状況を把握しながら進めたい人

売却活動の状況を把握しながら進めたい人には、専任媒介契約が向いています。専任媒介契約および専属専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務と業務報告義務があります。そのため、物件情報が不動産会社間で共有されるとともに、売主は売却活動の状況について定期的な報告を受けながら売却を進められます。

なお、専任媒介契約では媒介契約から7営業日以内、専属専任媒介契約では5営業日以内にレインズへ登録しなければなりません。

きちんと業務報告を受けたい人

一般媒介契約では、売却活動の報告は義務付けられておらず、その頻度も指定されません。専任媒介契約では2週間に1回以上の報告が義務付けられるため、きちんと業務報告を受けたい場合は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選びましょう。

なお、専任媒介契約の業務報告は2週間に1回以上となっているため、報告の頻度は1週間に1度の依頼も可能です。

自己発見取引の可能性がある人

友人や知人、親族といった身近な人が売却する不動産を購入する可能性がある場合には、自己発見取引ができない専属専任媒介契約ではなく、専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

複数の不動産会社とのやり取りに時間をかけたくない人

複数の不動産会社とのやり取りに時間をかけたくない人には、専任媒介契約が向いています。

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できる一方、それぞれの不動産会社との連絡や進捗状況の確認が必要になる場合があります。また、売却活動の状況を把握するために、各社から情報を収集しなければならないこともあるでしょう。

専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、窓口となる不動産会社が1社に限定されるため、連絡や相談の相手を一本化できます。そのため、不動産会社とのやり取りにかかる負担を抑えながら売却活動を進められます。

専任媒介契約が向いていない人は？

専任媒介契約は多くの長所があるものの、複数の不動産会社に依頼ができなくなってしまうため、おすすめできない場合があります。具体的には以下のような人が挙げられます。

・複数の不動産会社に売却活動を依頼したい人 ・物件情報を限定的に公開しながら売却を進めたい人

以下でそれぞれ詳しく見ていきましょう。

なお、自分が専任媒介契約に向いているのかいないのかが分からない場合は、不動産会社に相談してみてもよいかもしれません。媒介契約についてお困りの点があれば、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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複数の不動産会社に売却活動を依頼したい人

専任媒介契約を締結すると、売却の仲介を依頼できるのは1社に限られます。そのため、複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼したい人には向いていません。

特に、より多くの不動産会社に物件情報を扱ってほしい場合や、複数社の販売網を活用して買主・借主を探したい場合は、専任媒介契約では不便に感じることもあるでしょう。また、地方や郊外の不動産などでは、地域の不動産会社の評判や営業力なども分からないため、1社に絞りたくないということもあるかもしれません。また、広く情報を公開したい物件の場合でも、1社だけでは売却活動の範囲が限られてしまうケースもあります。

物件情報を限定的に公開しながら売却を進めたい人

物件情報の公開範囲をできるだけ限定したい人には、専任媒介契約は向いていない場合があります。専任媒介契約では、レインズへの登録義務があり、契約締結日の翌日から7営業日以内に物件情報を登録しなければなりません。そのため、物件情報はレインズを通して不動産会社間で共有されます。一方、一般媒介契約ではレインズへの登録は任意であるため、不動産会社と相談しながら情報の公開範囲を調整しやすいという特徴があります。

たとえば、住宅ローンの返済が難しく任意売却を行う場合など、売却活動をできるだけ限定的に進めたいケースもあるでしょう。また、近隣住民や取引先などに売却予定であることを知られたくないと考える人もいるかもしれません。

このように、物件情報の共有や公開をできるだけ抑えながら売却活動を進めたい人には、専任媒介契約よりも一般媒介契約の方が適している場合があります。

一般媒介契約が向いているケース

ここまで解説したように、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼できることが大きな特徴です。そのため、複数社の販売網や顧客ネットワークを活用しながら売却活動を進めたい場合に向いています。

一方で、複数の不動産会社との連絡や情報共有が必要になるため、売却活動の状況を自ら管理する手間は増えます。こうした負担を許容できる場合は、有力な選択肢となるでしょう。

専属専任媒介契約が向いているケース

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と共通する部分が多く、どちらを選ぶべきか迷うことも少なくありません。

両者の主な違いは、専属専任媒介契約では自己発見取引が認められていないことと、不動産会社の業務報告義務がより厳しく定められていることです。

そのため、自ら買主を見つける可能性は低く、信頼できる不動産会社に売却活動を一任したい場合には、専属専任媒介契約が向いています。また、売却活動の状況をできるだけこまめに把握したい場合にも適した契約形態といえるでしょう。

不動産会社に支払う費用や支払いのタイミングは？

媒介契約は、締結しただけでは特に費用は発生しません。不動産の売買の仲介では、売買契約が成立して初めて仲介手数料の支払いが発生します。以下で費用や支払いのタイミングについて詳しく見ていきましょう。

媒介契約だけで費用はかからない

媒介契約を結ぶだけなら、手数料などの費用は一切かかりません。また、不動産会社へ支払う仲介手数料は、あくまでも成功報酬であるため、支払いタイミングは売買契約の成立時（または取引完了時）となっています。

仲介手数料には上限がある

売買取引が成立した際に、不動産会社に支払う仲介手数料は、法律で上限が定められています。取り扱う不動産の価格に応じた上限が定められており、法律で定められている仲介手数料の上限は以下の通りです。なお、仲介手数料は消費税が課税されて請求されます。

なお、仲介手数料については、「低廉な空家等の媒介の特例」があることも認識しておきましょう。この特例の対象は、物件価格が800万円以下の建物または宅地です。空き家に限らず居住中の建物や土地、区分所有建物（マンション）なども対象となります。売買の場合、不動産会社は媒介契約締結時にあらかじめ依頼者へ説明し合意を得ることで、最大30万円＋消費税を仲介手数料として受領できます。

買主との価格交渉がある場合を考慮すると、実際の成約価格は契約するまで分かりませんが、売り出し価格をもとに、どれくらいの金額を不動産会社へ仲介手数料として支払う必要があるのかを事前に概算でも把握しておくと、資金計画を立てるのに役立ちます。

なお、仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なりますが、売買契約時に半金、決済・引渡し時に残金というケースが多いようです。

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媒介契約は信頼のおける会社と結ぼう

媒介契約を締結する際には、その不動産会社が信頼できるかという点が重要です。こうした契約では、依頼した不動産会社によって売却結果が大きく左右されるため、慎重に選ぶようにしましょう。

以下では、三井のリハウスで査定をし、不動産売却をした方の体験談を一部ご紹介します。

【50代・三井のリハウスと専任媒介契約を締結し、売却した方の体験談】 去年の4月から3か月くらいの間に、不動産会社5社に机上査定や訪問査定を依頼しました。でもどの会社もこれといった決め手がなく、どうしようか迷っていました。検討を続けるなか、三井のリハウスさんだけ査定依頼をしていないことに気付き、訪問査定依頼メールで査定をお願いしました。すると翌日には担当の方が自宅に来られて、すぐに査定していただけました。

担当の方々のテキパキとした話し方が心地よく、説明も非常に納得できたので、次の日に専任媒介契約をお願いしました。売却活動中もこちらの要望を親身に聞いていただき、希望の3か月以内で成約になりました。本当にありがとうございました。感謝しております。

不動産をスムーズに、そして納得した条件で売却するためには、不動産会社選びと仲介を依頼する際の媒介契約の種類が重要です。そのため、いずれも慎重に検討するようにしましょう。

媒介契約を結ぶ際は、不動産会社の販売実績に加え、営業担当者の印象や対応も確認し、信頼できるか、売却活動に意欲的かといった視点で選ぶのがおすすめです。特に、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ぶ場合は、複数の不動産会社に仲介（媒介）を依頼できないため、信頼できる不動産会社と契約できるかが重要です。今回ご紹介した3つの媒介契約の特徴を理解し、不動産会社の実績や実際の対応を比較検討したうえで、納得のいく不動産売却を進めていきましょう。

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100万件以上の取引実績がある三井のリハウスでは、不動産に関する経験や知見が豊富な担当者がお客さまをサポートします。査定を無料で行っているため、不動産の売却を検討されている方は一度三井のリハウスまでお気軽にご相談ください。

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※1出典：公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況について2025年度分」 https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/katsuyo_2025.pdf （最終確認：2026年6月22日）

不動産の見積もり（査定）が必要になるのは、不動産を売却するときや相続するときです。見積もり（査定）を取ることで、不動産のおおよその価格を把握できます。

特に売却においては、まず見積もり（査定）を取り、所有する物件の価格の目安を把握しておくことが大切です。不動産の売り出し価格は、見積もり（査定）の際に提示された査定額をもとに決定するため、見積もり（査定）は売却への第一歩といえるでしょう。

三井のリハウスでは、AI査定、簡易査定、訪問査定など、さまざまな方法での見積もり（査定）を無料で行っています。見積もり（査定）後も不動産売却へ向けて手厚くサポートいたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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不動産の有料見積もりと無料見積もり

不動産の見積もり（査定）には、有料になるものと無料でできるものがあります。

有料となるのは、不動産鑑定士による「不動産鑑定」です。裁判所や税務署などで証拠資料として使用できる「不動産鑑定評価書」を作成してもらえるため、相続や離婚時の財産分与など、公平かつ正確な鑑定評価が求められる場面では、不動産鑑定士による鑑定を依頼するとよいでしょう。ただし、不動産鑑定士への報酬が数十万円ほどかかることもあります。

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一方、不動産会社に依頼する査定は、無料で行われます。不動産会社の査定が無料である理由は、宅地建物取引業法により、「査定にかかった費用を仲介手数料とは別に請求できない」とされているためです。そのため、「売却した場合のおおまかな価格を知りたい」という方は、不動産会社の無料査定を依頼してみましょう。

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無料査定の種類

不動産会社に不動産の見積もり（査定）を依頼したい場合は、不動産会社の無料査定を利用しましょう。無料査定には、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があります。それぞれの違いは以下の比較表の通りです。

AI査定

AI査定は、過去の成約事例などをもとに、AIが自動的に不動産価格を算出する査定方法です。基本項目を指定のフォームに入力するだけで簡単に査定結果が得られ、即座に査定額（査定価格）が分かります。

AI査定のメリットは、電話番号の登録が不要な点です。そのため、不動産会社の営業担当者から電話がかかってくる心配はありません。また、営業担当者との直接的なやりとりがないため、売却をするか迷っている方でも安心して気軽に申し込める査定方法です。

三井のリハウスのAI査定は、100万件以上の取引事例データなどをもとに、誤差の少ないAIが査定価格を無料で算出します。氏名とメールアドレスのみの入力で調べられるため、ぜひ一度お気軽にご活用ください。

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簡易査定

簡易査定は机上査定とも呼ばれ、築年数や面積・立地など、依頼者から提供された情報をもとに、自宅への訪問なしで行う査定方法です。

依頼は各不動産会社のWebサイトやアプリ、メールなどから行えます。まだ売却するか決めていない段階や、単に相場を知りたいだけの場合でも、気軽に依頼できる点が簡易査定のメリットです。

簡易査定は不動産会社の営業担当者が自宅に訪問せずに行うため、数日で結果が分かります。ただし、査定結果の精度は訪問査定のほうが高くなります。

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訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が現地に赴き、実際にその物件や周辺の状況を調査しながら査定価格を算出する方法です。そのため、売却の意思がある方や、より高精度な査定価格を知りたい方は、訪問査定を依頼しましょう。AI査定や簡易査定よりも精度の高い査定結果が得られます。主な調査内容は以下の通りです。

・物件の立地（駅からの距離） ・接道の状況 ・方位 ・日当たり ・建物の状況 ・室内の使用状況 ・周辺施設

また、訪問査定では、不動産会社の担当者と直接会うため、疑問に思う点をその場で質問できます。対面でのやりとりを通じて、担当者の対応や説明の分かりやすさ、見積もり（査定）の根拠などを確認し、仲介を依頼する不動産会社選びの判断材料にしましょう。

なお、訪問査定は、結果が出るまでに早ければ2日～3日、最大1週間ほどかかります。現地調査の後、役所や法務局で法規制やインフラの状況なども調べるため、AI査定や簡易査定よりも時間がかかる場合があります。

三井のリハウスでは、訪問査定を無料で行っています。売却前の物件調査はもちろん、売却活動から建物引渡し後のトラブル対応まで、トータルでサポートしています。売却を検討している方はぜひご相談ください。

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見積もりに影響するポイント

不動産の見積もり（査定）は、物件自体の状況と周辺の環境という2つの側面が影響します。それぞれ具体的に見ていきましょう。

物件の状況

売却対象となる物件の状況は、見積もり（査定）に大きく影響します。具体的には、築年数・内装・設備の有無などです。

一般的に、築年数が新しいほど査定額は高くなります。なぜなら、築年数が経過するに伴い、建物の資産価値は減少するためです。ただし、最近は新築物件の価格上昇によって中古物件の需要が高まっているため、中古であっても高い査定額が提示される場合があります。

また、建物の内装も査定時にチェックされる重要なポイントです。壁紙やフローリングの劣化状況、雨漏りの有無、水回りの設備なども細かく確認されるため、日頃からメンテナンスを心がけましょう。

そのほか、スマートホーム設備や自動点灯照明、太陽光発電システムなどの設備も、査定額が上がるポイントです。

周辺の環境

周辺の環境も不動産の査定額に影響を及ぼすポイントの1つです。駅や生活利便施設（商業施設、公共施設、医療・福祉施設など）が近いといった、買主にとって生活しやすい物件は査定額が高くなる場合があります。そのほか、オフィス街や学校が近いこと、中心街へのアクセスのよさなども有利な条件となるでしょう。また、大規模な再開発が予定されているエリアの物件も、今後の人気が見込まれるため、売却相場が高まる可能性があります。

不動産の見積もり前に準備すること

不動産の見積もり（査定）は、基本的に特別な準備がなくても依頼可能です。ただし、物件の情報や売却の希望条件を整理しておくと、よりスムーズに査定や相談を進められるでしょう。具体的な準備として、以下の3つが挙げられます。

・書類を用意する ・売却希望価格や期限を決めておく ・自分で周辺の相場を把握する

具体的に確認していきましょう。

書類を用意する

不動産会社に見積もり（査定）を依頼する際には、本人確認書類以外に、特に必要な書類はありません。しかし、売主にしか用意できない登記権利証や覚書、固定資産評価証明書、リフォーム履歴などは、事前に準備しておくとよいでしょう。用意する書類は、一戸建ての場合とマンションの場合で異なります。

●不動産売却時に必要な書類についてはこちら

売却希望価格や期限を決めておく

不動産の見積もり（査定）を依頼するまでに決めておくこととして、売却希望価格と売却期限の設定があります。売却希望価格は、「この価格であればすぐに売却できる」という上限価格と、「これ以上は下げられない」という下限価格をあらかじめ設定しておくことが大切です。特に住宅ローンの残債がある場合には、いくらで売ればローンを完済できるか確認し、下限価格を設定しましょう。

ほかにも、転勤や引越し、子どもの進学などで売却期限が決まっている場合は、事情を不動産会社に伝えましょう。

自分で周辺の相場を把握する

事前に自分で相場価格を調べ、周辺地域の相場を把握しておくことは査定前の準備としても大切です。不動産の相場は、主にインターネットで検索できます。たとえば「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」や「不動産情報ライブラリ」は、実際に取引された成約価格が分かるサイトです。査定額は不動産会社によって差が出ることがありますが、自分で近隣の取引状況を調べておくことで、どのくらいの査定額が妥当かどうかを判断する材料にもなります。

さらに、AI査定を利用して、おおまかな見積もり（査定）も出しておくとより参考になるでしょう。メールアドレスやマンション名などの簡単な情報を入力するだけで、おおよその見積もり（査定）が即時に分かります。

三井のリハウスでもAI査定を無料で行っています。氏名とメールアドレス、物件情報の入力で簡単に行えますので、ぜひご活用ください。

●リハウスAI査定はこちら

また、三井のリハウスのホームページでは、希望する地域や条件などを入力するだけで売り出し中の物件価格が調べられます。幅広い地域から多種多様な物件を取り扱っているため、自分の家と類似した不動産情報が見つかるかもしれません。

●自宅周辺の相場情報についてはこちら

見積もりを不動産会社に依頼する際の注意点

不動産会社が提示した査定額は、あくまで目安であることに留意しましょう。提示された査定額をもとに資金計画を立てると、実際の売却価格との差によって資金計画にずれが生じる可能性があります。見積もり（査定）を依頼する際の具体的な注意点は、以下の通りです。

・査定額が成約価格になるわけではない ・高過ぎる査定額を出される場合がある ・売却時にかかる諸費用も考慮して資金計画を立てる ・査定額アップを目的としたリフォームや設備更新は慎重に

詳しく見ていきましょう。

査定額が成約価格になるわけではない

不動産の見積もり（査定）で出された査定額は、あくまでその時点での市場推定価格であることを覚えておきましょう。

また、査定額がそのまま成約価格になるとは限りません。物件を売り出すときは査定額を参考にして売り出し価格を決めますが、思うように売れずに値下げをしたり、購入希望者から値下げ交渉をされたりすることもあるためです。

高過ぎる査定額を出される場合がある

不動産会社（不動産仲介会社）によっては、他社よりもかなり高い査定額を提示することがある点についてもあらかじめ理解しておきましょう。そのようなときは、なぜその査定額になったのか、何が根拠になっているのかを確認することが大切です。高過ぎる査定額を提示する不動産会社のなかには、売主と不動産会社が結ぶ「媒介契約」を取ることを目的にしているケースがあります。また、対象エリアの取引実績が少ないために、他社よりも過度に高い査定額を提示する場合もあります。確かな根拠もなく相場よりも高過ぎる査定額を提示された場合は、実際に売却活動を始めてもなかなか売れず、結果的に売り出し価格を下げることになる可能性があります。

売却時にかかる諸費用も考慮して資金計画を立てる

不動産を売却する際は、査定額だけでなく、売却時にかかる税金や手数料などの諸費用も考慮して資金計画を立てることが大切です。主な費用には、以下のようなものがあります。

・仲介手数料 ・登記費用 ・印紙税 ・住宅ローンの返済手数料 ・譲渡所得税 ・その他費用

査定額は、不動産がいくらで売却できそうかを示す目安であり、これらの諸費用は含まれていません。売却後に手元に残る金額を把握するためにも、諸費用を見込んだうえで資金計画を立て、売却するかどうかを検討しましょう。

査定額アップを目的としたリフォームや設備更新は慎重に

査定額を上げるために、新たなリフォームや付帯設備の更新を行っても、かけた費用以上に査定額が上がるとは限りません。査定では、間取りや築年数、立地といった要素が大きく影響します。一方で、太陽光発電システムやスマートホーム設備など、市場で評価されやすい設備は査定額を高める可能性もあります。しかし、設備の種類や築年数、地域の需要などによって評価は異なるため、自己判断で工事を進めるのではなく、査定の際に不動産会社へ相談してから判断するとよいでしょう。

不動産の見積もりで特に重要なのは不動産会社選び

不動産の見積もり（査定）は、どの会社に依頼するかによって内容や査定額が異なります。査定額の高さだけで判断せず、査定の根拠や売却実績、地域での経験なども比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことが、納得できる売却につながります。

実際に不動産売却を成功させた人のなかには、不動産会社の対応を重視したという声もあります。

【50代・実家の売却に成功した方の体験談】 自宅の売却時には大変お世話になりました。何よりも担当してくださった営業の方が最初から最後まで親身になってアドバイスをしてくださり、何社かに見積もりを依頼していたなかでも一番納得のいく価格で最も迅速に対応していただき、本当にありがたかったです。知り合いから家のことで相談された際には、三井のリハウスをおすすめしました。今の状態があるのも、三井のリハウスさんのおかげだと思っています。

三井のリハウスでは、営業担当者によってお客さまにご提供するサービスの差が生じるのを防ぐため、「ユニット制」を取り入れています。チームで連携してお客さま対応を行い、質の高いサービスをご提供いたします。ぜひ安心してご相談ください。

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よくある質問

不動産の見積もり（査定）に関してよくある質問にお答えします。見積もり（査定）を取る際の参考にしてみてください。

見積もりだけの依頼はできますか？

不動産会社に見積もり（査定）だけを依頼することは可能です。見積もり（査定）依頼後、提示された査定額にもとづいて売却を決定する必要はありません。また、不動産会社による査定は無料で行えるため、売却を検討している方は、気軽に査定を依頼しましょう。

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見積もりの際には個人情報の入力が必要ですか？

AI査定では、最低限の個人情報の入力だけで見積もり（査定）が出せます。売却の意思が確定していない方でも、気軽に見積もり（査定）を行えるでしょう。また、電話番号の登録が不要なため、不動産会社からかかってくる営業電話に抵抗がある方でも安心です。

三井のリハウスでは、電話番号の入力が不要で、氏名とメールアドレスだけで簡単に見積もり（査定）が可能です。過去の膨大な成約事例を学習したAIによる見積もり（査定）結果が即時に得られるため、ぜひご利用ください。

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不動産の見積もりを依頼して納得のいく売却を目指そう

不動産の売却は、見積もり（査定）を取ることからスタートします。納得する売却をするためには、不動産会社選びが大切です。売却実績が豊富で信頼できる会社を選びましょう。

三井のリハウスでは、「AI査定」、「簡易査定」、「訪問査定」を無料で行っています。100万件を超える取扱件数にもとづいたデータを活用し、高精度な査定結果を提示いたします。また、お客さまの不動産売却も丁寧にサポートしておりますので、売却を考えている方はぜひお問い合わせください。

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離婚時に家の査定は必要？

結婚後に購入した家を所有している場合、離婚時の財産分与に伴う家の査定が必要です。財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築き上げた財産を離婚時に分け合うことを指し、この期間に購入した家も財産分与の対象となります。家のほかには、預貯金や家財、車などの財産も含まれます。ただし、独身のときに購入したものや、片方が親から相続したもの、贈与されたものは含まれません。

家の財産分与を行うためには、その家の価値を把握する必要があります。そのために行うのが家の査定です。トラブルなく財産分与を行うためにも、家の査定についての知識を身に付けておくとよいでしょう。

今回は、離婚時の財産分与の際に必要となる家の査定や財産分与について、査定方法や注意点、財産分与の手順について解説します。

三井のリハウスでは、無料の不動産査定を承っております。離婚で家の売却を検討している場合は、お気軽にご相談ください。

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離婚時に家の査定が必要なケース

離婚の際に家の査定が必要になるのは、財産分与をする場合です。婚姻後に購入した家は夫婦の共有財産にあたるため、均等に分け合うには適正価格を把握しておかなければなりません。離婚時の財産分与では、特に以下のケースで家の査定が必要です。

・家を売却して売却代金を分け合うケース ・片方が家に住み続けるケース

それぞれのケースについて解説していきます。

家を売却して売却代金を分け合うケース

離婚時に家の査定が必要なケースとしては、家を売却して得た代金を夫婦で分け合う場合が挙げられます。不動産会社に査定を依頼し、査定額（査定価格）を提示してもらいましょう。その後、査定額をもとに売り出し価格を決定します。

ただし、査定額よりも住宅ローン残債が多い状態（オーバーローン）の場合は、足りない分を自己資金で補って残債を返済する必要があります。なぜなら、家を第三者に譲渡するには住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければならないためです。抵当権とは、住宅ローンを債務者が返済できなくなった際に、債権者である金融機関が担保の不動産をもとに優先的に債務の弁済を受ける権利を指します。

なお、自己資金で返済できない場合は任意売却という方法があります。任意売却とは、債権者である金融機関の許可が得られた場合に、住宅ローンの残債がある状態で売却できる方法です。この売却方法では、特別に金融機関の許可を得て抵当権の抹消を行います。ただし、その住宅ローンの滞納によって信用情報に滞納情報が登録されるため、任意売却の判断は慎重に行いましょう。

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片方が家に住み続けるケース

離婚時に家の査定を必要とするケースとして、夫婦のうちどちらかが家に住み続ける場合も挙げられます。これは、一方が住み続ける代わりに、もう一方へ家の価値に応じた代償金を支払う方法です。住宅ローンが残っている場合は、家の評価額から住宅ローン残債を差し引いた金額の半分を目安に代償金を算出するため、家の査定が欠かせません。子どもの通学の関係で引越しを避けたい場合や、気に入った家を手放したくない場合などに適した方法です。

また、住宅ローンがそのまま残る場合は連帯保証の有無を確認しましょう。片方が連帯保証人になっている場合、名義人の返済が滞ると連帯保証人に返済義務が生じる可能性があります。このようなトラブルを避けるためには、連帯保証の解消を検討することが望ましいでしょう。方法の1つに住宅ローンの借り換えがありますが、債務者の条件によっては利用できないこともあるため、事前に金融機関に確認しておくことが大切です。また、名義人が家を出るケースでは、住宅ローンの返済状況も確認しておきましょう。返済が滞ると、競売にかけられてしまう可能性があります。

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家の査定方法

家の査定方法には、大きく分けて、不動産会社に依頼する方法と不動産鑑定士に依頼する方法の2つがあります。不動産売却のためであれば、法的に有効な書類が必要なケースを除き、無料で査定を受けることができ、査定にかかる日数も少ない不動産会社への依頼がおすすめです。それぞれどのようなケースの人が合っているのか詳しく説明します。

不動産会社に依頼する

離婚時に家を売却して売却代金を分け合う予定なら、不動産会社への依頼がおすすめです。無料で受けられる査定方法で、売却を前提とした査定価格を得ることができます。不動産会社の査定方法は3種類あります。それぞれ見ていきましょう。

AI査定 AI査定とは、AI（人工知能）を用いた不動産の査定方法です。マンションの物件情報やメールアドレス、名前を入力するだけで手軽に行えます。さらに、ネットで完結し、結果が即時に分かるため、財産分与で受け取れる金額を概算でも早く知りたい場合におすすめの方法です。ただし、AIによる査定である分、精度はほかの査定に比べると低くなります。売却について具体的に決まってはいないものの、いくらぐらいで売却できそうなのかざっくりと知りたい方におすすめです。

累計取引件数100万件以上の実績を持つ三井のリハウスでは、実際の成約データを使用した「リハウスAI査定」を無料で行っています。マンションの売却を検討されている方は、ぜひご利用ください。

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●離婚時におけるマンション売却についてはこちら

●AI査定の流れについてはこちら

簡易査定 簡易査定は、各不動産会社のサイトなどを通して受けられる査定方法です。不動産会社の営業担当者によって公示価格や、路線価、不動産会社の取引事例をもとに査定額が算出されます。AI査定と同様に結果が出るのが早く、数日程度で分かります。

簡易査定は、不動産会社の営業担当者が数多くの物件情報をもとに査定を行うため、AI査定よりは高精度といえるでしょう。家の財産分与の方法を迷っている場合は、比較的高精度な査定結果を短期間で得られる簡易査定を受けてみるのがおすすめです。

●簡易査定についてはこちら

訪問査定 訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に売却予定の物件を訪れ、建物の状態や敷地の形状などを直接確認して行う査定です。実際に物件を確認して査定するため精度が高く、売却を具体的に検討している方に適した方法といえます。ただし、査定結果を得られるまでに早ければ2日～3日、最大1週間ほどかかるため、早めに不動産会社と日程を調整しておきましょう。

離婚時に、家を売却して売却代金を分け合う形での財産分与をする方針なら、より精度の高い査定額が提示される可能性があるためおすすめといえます。また、不動産会社の担当者が家を訪れて対応するため、売却の仲介を依頼できる信頼性のある会社かどうかを見極める判断材料にもなり得るでしょう。

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不動産鑑定士に依頼する

不動産の価値を知る方法には、不動産会社に依頼する無料査定のほか、不動産鑑定士に依頼して判断してもらう不動産鑑定があります。不動産鑑定士とは、不動産の適正な価値を判定する国家資格を有する専門家です。不動産鑑定士に鑑定を依頼することで、客観的で適正な評価額が分かるため、公平な分与に役立ちます。夫婦のどちらかが家に住み続ける場合も、相手は適正な評価額にもとづいた代償金を受け取れます。

また、不動産鑑定では「不動産鑑定評価書」という法的効力を有する書類が作成されるため、調停や裁判の際にも有力な証拠書類として利用可能です。この公的な書類があることで、財産分与の際に起こりうる問題や、揉め事などを事前に回避できます。

ただし、不動産鑑定士に依頼する場合には不動産会社の査定とは異なり、20万～30万円程度の費用が発生することに留意しましょう。

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離婚に伴う家の査定時の注意点

離婚時の家の査定では、査定額と成約価格に差が生まれる可能性があること、共有名義の家の売却には両者の合意が必要なことといった注意点があります。ここからは、それぞれの注意点についてご紹介します。

査定額＝成約価格ではない

不動産会社に査定を依頼した場合、提示された査定額が最終的な成約価格と一致するとは限りません。査定額を参考に売主が決める売り出し価格は、その後、取引の間に買主との交渉が行われ、成約価格が下がる可能性もあります。そのため、離婚後の資金計画を練る際は、売却で受け取れる金額が少なくなる可能性があることを理解しておきましょう。

共有名義の場合は双方の売却同意が必要

登記上、夫婦で共有名義となっている場合は、家を売却するために双方の同意が必要です。どちらかが勝手に売却することはできないため、夫婦間での話し合いは避けられません。離婚後はこまめに連絡を取りにくくなることもあるため、早めに話し合って売却の同意を確認しておきましょう。

家を財産分与する際の手順

ここからは家を財産分与する際の手順について解説します。手続きがスムーズに進むよう、あらかじめ把握しておきましょう。

1．名義人を調べる

まず、家の名義人が誰かを把握しましょう。名義人は、法務局で登記簿謄本を取得する、またはネットで請求することによって調べられます。併せて、抵当権が設定されているかどうかも確認しておきましょう。抵当権が設定されたままでは、家を第三者に譲渡できません。

2．住宅ローンの返済状況を確認する

住宅ローンの残債があると抵当権を抹消できません。住宅ローンの残債がある場合には、不動産査定を受けて査定価格をもとにローンの返済が可能かを確認しましょう。査定価格をもとに計算し、それでも返済できないオーバーローンは、足りない金額を自己資金から充てなくてはなりません。ただし、査定価格はあくまで推定価格であり、実際にいくらで売れるかは買主との調整によって決まるため、増減する可能性があることを覚えておきましょう。

残債を確認すると同時に、住宅ローンの契約名義は誰か、連帯保証人がいる場合は誰か、融資条件の変更に関する制約があるかなどをチェックしましょう。

3．査定を依頼する

名義人と残債の確認が終わったら、不動産会社の査定、または不動産鑑定士の鑑定を依頼します。その際、それぞれのメリットと気を付けるべき点を比較し、ご自身や状況に合った査定方法を選ぶとよいでしょう。不動産会社の査定は無料で受けられます。そのため、夫婦間で話し合いができる状況であれば、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産鑑定士による査定結果は法的に利用できるため、トラブルが発生したり、裁判に発展したりした際に活用できます。

4．特有財産の有無を確認する

特有財産とは、夫婦の協力以外で取得した財産を指します。片方の親族から譲り受けたものや、どちらか一方が独身時代から所有していたもの、または独身時代の貯蓄を使って購入したものなどが対象です。これらの特有財産は、財産分与の対象に該当しないため、事前に確認しておくことが大切です。

5．夫婦間で話し合う

住宅ローンの残債や査定結果をもとに、夫婦間で話し合いを行いましょう。財産分与の話し合いは時間がかかるものです。冷静に話し合うために第三者を立てることも1つの方法です。また、話し合いで決めたことは書面に残すようにして、後にトラブルにならないよう対策しましょう。

よくある質問

売却意思がなくても家の査定だけ受けてもよいのか、査定を依頼する不動産会社を選ぶコツなど、離婚時の家の査定に関する疑問をご紹介します。

離婚時に家の査定だけ受けて、売らないことは可能？

査定はあくまで不動産の適正価格を算出するものであり、査定を受けたからといって必ず売却しなければならないということはありません。査定を受けた物件を実際に売りに出すかどうかは売主が決めることです。また、不動産会社による査定は、宅地建物取引業法にもとづき原則として無料で行われるため、気軽に査定を申し込んでみましょう。

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信頼できる不動産会社を選ぶコツは？

信頼できる不動産会社を選ぶ際は、取引実績の豊富さで判断するのがおすすめです。取引実績の多い不動産会社のほうがデータを多く持っているため査定の精度が高いといえます。また、該当物件の地域に詳しい不動産会社であるとなおよいです。当該地域の取引実績があるか、当該地域に店舗があるかなどの情報を調べて選びましょう。

特に、不動産会社に訪問査定を依頼する場合には、担当者の対応をよく見ておくことが大切です。不動産を売却することが決まった場合には、不動産会社とのやりとりが長く続くため、信頼して売却を任せられるかを判断しましょう。

ここで、離婚時に三井のリハウスを利用してマンション売買を成功させた方の体験談をご紹介します。

【30代・離婚に伴いマンションの売買をされた方の体験談】 この度、離婚に伴う売却と購入でお世話になりました。購入時に女性名義でマンションを買うと住宅ローン金利が緩和されるキャンペーンがあるとご紹介いただき、そのため売るときと買うときで名前が変わるなどかなり臨機応変な対応が求められましたが、三井のリハウスのご担当の方がかなり優秀な方で柔軟に対応いただきスムーズに取引できました。マンション売買とは別ですが、ご訪問いただいた際にお話を聞いてもらい、プライベートなことなので不安もありましたが、安心して進めることができました。購入後のマンションで不備があった際にもすぐにご返信をいただき相変わらず長い付き合いですが、また売却する機会があれば同じ担当の方にお願いしたいです。

夫婦での話し合いはなるべく早めに！

離婚で財産分与を行う場合、家の査定を含め行わなければならない手続きが多数あります。スムーズに進めるために、事前に流れや査定方法を知っておくとよいでしょう。

離婚の際は、家を売却する場合と、どちらかが家に住み続ける場合で財産分与の方法が異なります。離婚後はなかなか連絡が取れなかったり、話し合いの機会が作れなかったりするため、財産分与の手段についてもなるべく離婚前に決めておきましょう。

三井のリハウスでは、無料の不動産査定を承っており、ご紹介したAI査定、簡易査定、訪問査定の全てに対応可能です。離婚で家の売却を視野に入れている場合は、お気軽にお問い合わせください。

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ローン返済中でも家を売却できる

住宅ローンの返済中でも、一定の条件を満たしていれば不動産売却は可能です。また、不動産の価値は経年につれて下がることが一般的であるため、完済の前に売却したほうが高く売れることが多いというメリットもあります。ローン返済中の家を売るときには、ローン残債や売却見込み額などの事前情報を集めることが大切です。

この記事では、住宅ローン返済中の家を売るために必要な準備や、知っておきたいケース別の注意点についてご紹介します。住宅ローンの残債がある家を売りたいという方はぜひ参考にしてください。

三井のリハウスでは、不動産査定を無料で行っています。豊富な実績にもとづく精度の高い査定をご用意しておりますので、ぜひご利用ください。

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ローン返済中の家を売る前の確認ポイント

住宅ローン返済中の家を第三者に譲渡するには一定の条件を満たす必要があります。具体的には、以下の条件を満たしているか確認しましょう。

・住宅ローンを完済すること ・不動産に設定されている抵当権の登記を抹消すること

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸し付ける際に、返済が行われなかった場合に備えて不動産を担保にする権利のことです。抵当権が付いたままだと家を第三者へ譲渡できないため、売却と同時に抵当権を抹消する必要があります。

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住宅ローン返済中に家を売却するには、一定の条件を満たせるか見極めるために、ローンの残債がいくらなのか、売却益や自己資金で完済は可能なのかを確認する必要があります。家を売る前に、以下のステップでチェックしていきましょう。

1．住宅ローンの残債を確認する

まずはじめに、住宅ローンの残債を確認することで、自分に合った売却方法を判断しやすくなります。住宅ローンの残債を確認する方法は次の3つです。それぞれ確認方法やかかる時間が異なる点に気を付けましょう。

返済予定表を見る 返済予定表を見れば、家の住宅ローンの残債を確認できます。返済予定表とは、毎月の返済額やその元金と利息の内訳、借入金の残債などが記載されている書類です。「返済計画表」や「償還予定表」と呼ばれることもあります。これは、住宅ローンを契約した金融機関から発行されるもので、郵送やWebなど金融機関ごとに形態は異なります。返済予定表がどの書類に当たるのかが分からない場合は、金融機関に確認しましょう。

残高証明書を見る 残高証明書とは、年末時点で住宅ローンの返済額がどれくらい残っているのかを公的に証明する書類です。「融資額残高証明書」と呼ばれることもあります。多くの金融機関は10月～11月ごろに郵送してくれますが、発行には手続きが必要な場合もあります。発行の手続きをした場合、通常は1週間程度で届きます。

ネットで確認する 住宅ローンの残債は、ネットからも確認できます。インターネットバンキングを導入している金融機関であれば、住宅ローンの残債照会をWebサイト上で行うことも可能です。住宅ローン借入先の金融機関のインターネットサービスに加入し、リアルタイムの残債を確認してみましょう。

2．家の売却見込み価格を調べる

次に、家をいくらくらいで売却できそうかを調べる必要があります。家の売却見込み価格を調べるには、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。不動産会社に査定額を提示してもらうことで、成約価格のイメージがつかめるでしょう。

また、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」を確認すれば、過去実際に行われた取引の情報をもとに、相場価格を知ることも可能です。

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3．残債を完済できるか確認する

売却見込み価格を確認したら、その金額で住宅ローンの残債を完済できるのか確認しましょう。売却時には、仲介手数料や印紙税などの費用もかかるため、売却見込み価格から諸費用を差し引いた売却益を把握することが必要です。ほかにも引越し代や登記費用などの諸費用の目安は、不動産成約価格の4％以上（譲渡所得にかかる税金を除きます）といわれています。さらに売却時に利益が出た場合は、その利益に対して「譲渡所得税」とも呼ばれる所得税や住民税が課されることもあります。

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住宅ローンの残債が売却見込み価格よりも高いことを「オーバーローン」、低いことを「アンダーローン」といいます。アンダーローンの場合、売却代金を充てれば住宅ローンの完済が可能です。一方で、オーバーローンの場合、住宅ローンを売却代金だけでは賄えません。しかし、オーバーローンでも売却できる場合があります。ここからは、オーバーローン、アンダーローンそれぞれの場合の売却方法や、売却の流れを見ていきましょう。

住宅ローンの残債が残っている場合、売却益で支払えるかどうかは、査定を受けて判断します。三井のリハウスでは無料で不動産の査定を行っています。実績豊富な担当者が売却をサポートしますので、ぜひご相談ください。

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オーバーローンの家を売る場合

住宅ローンの残債が売却見込み価格を上回っているオーバーローンの場合は、対策を講じて住宅ローンを完済しなければなりません。オーバーローンの家を売る方法は以下の3つです。

・手持ちの資金を足す ・住み替えローンで返済する ・任意売却する

オーバーローンになってしまうケースの多くは、頭金が少なく、返済期間も短い状態で売却しているほか、諸費用やリフォーム費用も借入を行った上で購入後に短期で売却してしまうことが考えられます。一方で、所有期間が長いことで築年数が古くなった物件は、その分、返済も十分に進んでいる可能性が高く、逆にオーバーローンにはなりにくい傾向があります。

ここでは、オーバーローンの家を売る場合の3つの方法についてご紹介します。

手持ちの資金を足す

1つ目は、手持ちの資金を足す方法です。これは最もシンプルな方法で、売却金に自分の預貯金を追加して残債を一括返済します。住宅ローンを完済した後は、通常の物件を売却するのと同様に売却活動や抵当権の抹消を行います。

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●中古住宅の売却の流れについてはこちら

住み替えローンで返済する

新しい住宅を購入する際に、「住み替えローン」という形で再度ローンを借り入れることで、今ある住宅ローンを返済する方法もあります。

しかし、住み替えローンの審査は通常の住宅ローンと比べると厳しいことが一般的です。なぜなら、住み替えローンは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債分と新たな家を購入するための資金分を合わせて借り入れするためのローンだからです。新居の購入資金に加えて旧居の住宅ローン残債も借り入れるため、通常の住宅ローンより借入額が大きくなりやすく、高い返済能力が求められます。審査では、年収や勤務先、返済履歴、借入状況などが総合的に判断され、場合によっては融資を受けられないこともあります。また、クレジットカードのキャッシングもローンの審査結果に影響します。

さらに、住み替えローンを利用するには、「売却物件の抵当権の抹消」「購入物件の抵当権の設定」を同時に行う必要があります。つまり、売却物件の引渡し日と購入物件の引渡し日が同時でなければならないため、スケジュールの調整を綿密に進めることが必要です。

住み替えローンを利用する場合は、以上のような点に気を付けながら、慎重に検討することをおすすめします。

三井のリハウスのAI査定では、簡単な個人情報の入力だけで査定でき、即時に結果を得ることができます。家の売却を検討されている方はぜひご査定ください。

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任意売却する

任意売却もオーバーローンの家を売る方法の1つです。任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合に、住宅ローンを借り入れている金融機関の了承のもと、所有者の希望条件をある程度反映させた形で、一般個人へ売却することを指します。

住宅ローンの返済が厳しい状態が続くと、いずれローンを滞納してしまう可能性があります。滞納が続くと、金融機関から一括返済を求められ、最終的には担保となっている住宅が差し押さえられ、競売にかけられるおそれがあります。

一方、競売手続きが進む前であれば、金融機関の同意を得て任意売却を行える場合があります。任意売却であれば、市場価格に近い金額で売却できることも多く、競売による売却を回避できる点がメリットです。

ただし、任意売却に至るような住宅ローンの滞納があると、一定期間信用情報に登録され、次の融資が受けられなくなります。そのため任意売却は、よほどの理由がない限り利用しないようにしましょう。

三井のリハウスでは、過去の豊富な実績をもとに個人に合った売却方法をご提案します。不動産の売却でお悩みの方はご相談ください。

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アンダーローンの家を売る場合

アンダーローンの見込みがある場合は、住宅ローンの残債が成約価格より低いので、売却によって得られた利益の一部をローン返済に充てればよく、売却するうえで特に支障をきたしません。一般的な売却の流れは以下の通りです。

1．売却にかかる費用を計算する 2．売却活動を行う 3．売買契約、引渡しと同時に抵当権抹消手続きを行う

1．売却にかかる費用を計算する

資金計画は、諸費用を考慮したうえで行うことが大切です。不動産を売却する際はさまざまな諸費用がかかります。加えて、新しい家に買い替える際は、購入にあたっても諸費用が必要です。

売却の場合 不動産売却には主に以下の諸費用がかかります。

・仲介手数料 ・登記費用（抵当権抹消、住所変更登記未了の場合は住所変更） ・印紙税 ・一括繰上返済手数料 など

上記でもお伝えしたように、不動産売却にかかる諸費用は、譲渡所得にかかる税金を除くと成約価格の4％以上とされています。資金計画は、この諸費用も含めて立てておくことが大切です。

購入の場合 新しく不動産を購入する際には、主に以下の諸費用がかかります。

・仲介手数料 ・登記費用（所有権移転、住宅ローンを組む場合は抵当権設定） ・印紙税 ・固定資産税・都市計画税等清算金 ・融資事務手数料（住宅ローンを組む場合） ・不動産取得税 など

マンション購入を例に挙げると、一般的には成約価格の7％～8％の諸費用がかかるといわれています。

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2．売却活動を行う

売却活動を行う際は、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことが一般的です。媒介契約とは、不動産の売買や賃借などの契約に関して不動産会社に仲介を依頼することです。媒介契約には次の3種類があります。

一般媒介契約 一般媒介契約であれば、同時に複数の不動産会社へ依頼が可能なため、不動産会社選びで失敗しにくいことが利点です。一方で、不動産会社によって販売活動の内容や提案力に差が生じる場合があるため、売主自身が各社の対応状況を確認しながら進めることが必要となります。

専任媒介契約 「専任」と名前が付いている通り、1社のみと結ぶ契約で、ほかの不動産会社とは契約できません。専任媒介契約は、2週間に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられるため、販売状況を把握しやすいメリットがあります。また、自己発見取引といって個人で買主を見つけてくることも可能です。その一方で、1社のみとの契約になるため、不動産会社の力量次第で売却期間や金額が左右される可能性があります。

専属専任媒介契約 専属専任媒介契約も1社のみの契約となり、ほかの不動産会社とは契約できません。また、専任媒介契約と異なり、自己発見取引が認められていません。一方で、週に1回以上不動産会社から活動報告を受けられるため、販売状況を把握しやすく、積極的な売却活動を行ってもらいやすいというメリットがあります。

媒介契約を結んだ後は、本格的に売却活動がスタートします。まずは、契約した不動産会社が広告や宣伝活動で購入希望者を募ります。購入希望者が現れたら、売主が内覧対応を行って実際に物件の確認をしてもらいます。内覧での購入希望者の印象をよくするためには、水回りや玄関の掃除、スリッパの用意などを事前に済ませておくことがおすすめです。場合によっては、ハウスクリーニングを依頼することも検討しましょう。

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3．売買契約、引渡しと同時に抵当権抹消手続きを行う

購入希望者が現れて売買契約が結ばれると、後日売買代金の決済と引渡しが行われます。決済・引渡し当日は、買主から売主へ売買代金が支払われ、その資金を用いて住宅ローンを完済します。その後、抵当権抹消手続きを行い、物件の所有権を買主へ移転します。一般的に、売主と買主、司法書士などが同席し、ローン完済と売買を同時に成立させます。

●抵当権抹消の手続きについてはこちら

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離婚、住み替え…ケース別の注意点は？

離婚時の売却や住み替えには、名義に関する注意点があります。また、住み替えの場合には、リスクを踏まえて、売買の順序を決める必要があります。

住宅ローン返済中に家を売却する際、知っておきたい2つのケースをご紹介します。

離婚時の売却に伴う注意点

離婚時に確認したいのが、所有している不動産の名義です。夫婦の共有名義になっている場合は、名義人全員の同意がなければ売却できません。夫婦が離婚するとき、住宅ローン残債も財産分与の対象となります。そのため、アンダーローンの場合は、売却代金を折半すれば精算が簡単な一方で、オーバーローンの場合は、ローン返済を夫婦のどちらかがどの程度負担するかを決める必要があります。債務を引き受ける側が預貯金を多めにもらい、全体として財産が半々に分与できるように調整されることが一般的です。

また、離婚しても住宅ローンが残っている状態であれば、連帯保証人を解除することは難しいとされています。これは、名義人の離婚は住宅ローンの返済に関係がないためです。

アンダーローンであれば、住宅ローン返済後、連帯保証人を解除できるものの、オーバーローンの場合はそれができないため、解除したい場合は任意売却を検討せざるを得ないこともあります。

●離婚時の財産分与についてはこちら

●離婚時に家が売れない原因についてはこちら

住み替えに伴う注意点

住み替えには、仮住まいが必要になったり、旧居がなかなか売れなかったりという場合もあります。住み替えをする場合は、「売却先行」「購入先行」のどちらにするか、自分の状況に応じて判断しましょう。売却先行とは、今の住居を売ってから新居を買うことです。一方で、購入先行とは、先に新居を購入してから今の住居を売却することです。

売却先行は、先に売却するため、「資金計画を立てやすい」「売却代金を新居の住宅ローンに充てられる」というメリットがあります。一方で、内見対応で忙しくなったり、仮住まいが必要となったりと気を付けるポイントがあります。

購入先行は、次に住む家をじっくり探すことができたり、空き家の状態で売却活動をできたりするメリットがあります。一方で、成約価格が確定しないことから、「資金計画を立てにくい」「新居を購入したものの旧居が売れない」といったリスクがあります。

三井のリハウスでは、累計取扱件数100万件を超える豊富な取引実績にもとづき、リスクを最小限に抑えた売却戦略をご提案します。不動産の売却でお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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●住み替えの方法についてはこちら

●マンションの買い替えについてはこちら

住宅ローン返済中の家を売却するときにかかる税金

住宅ローン返済中の家を売却するときは、複数の税金がかかります。住宅ローン返済中の家を売却するときにかかる税金は以下の一覧表の通りです。

成約価格がアンダーローンでも、課税された場合にオーバーローンになるかもしれません。そうならないために、どのような税金があるかを事前に把握しておきましょう。

●不動産売却にかかる税金についてはこちら

住宅ローン返済中の家を売却するときに使用できる特例

住宅ローン返済中の家でも条件を満たせば特例を使用できます。上手に利用して負担を減らしましょう。使用できる特例は以下の一覧表の通りです。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は併用できるため、上手に組み合わせて使用すれば、税負担を抑えられます。オーバーローンで売却損が出てしまった場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用しましょう。

それぞれの特例は、一定の要件を満たしている必要があるので、事前にしっかりと把握しておきましょう。譲渡所得にかかる税金の税率や計算、特例を使用できる条件については以下の記事で詳しくご紹介しているので参考にしてください。

●譲渡所得にかかる税金の基礎知識についてはこちら

●長期譲渡所得についてはこちら

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

住宅ローン返済中の家を売ることについて、リアルな実態をプロにインタビュー

住宅ローンを返済中の家を売ることについて、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

残債がどのくらいなら売却に出してもよいでしょうか？

「査定額が、住宅ローンの残債＋売却時の諸経費を上回るかどうか」が売りに出す判断基準の1つになると思います。下回る場合は、不動産の売却額だけでは抵当権を抹消できないため、追加で自己資金が必要です。

どれくらいで売れれば、自己資金で補填する必要がないですか？

不動産会社に支払う仲介手数料や引越し代など、売却にかかる諸費用として、一般的に売却金額の約4％以上が必要とされます。つまり、売却額の約4％以上の金額が手元に残れば、自己資金を補填する必要はないと考えられます。

【例】売却額：5,000万円の場合の売却にかかる諸費用

・仲介手数料：171万6,000円（税込） ・抵当権抹消費用：約2万円（司法書士に依頼した場合） ・一括繰上返済手数料：約5万円（借入先金融機関の規定による） ・印紙税：1万円 ・引越し：約30万円 ＝合計：209万6,000円（売却額の約4.2％）

上記の場合、5,000万円（売却額）－209万6,000円（諸費用合計）＝4,790万4,000円となりますので、ローン残債が4,790万4,000円を下回る場合は、自己資金を補填する必要はありません。ただし、上記はあくまで目安であるため、不動産会社に費用に関するご相談をしていただくのがおすすめです。

●三井のリハウスへの相談はこちら

三井のリハウスのWebサイトでは、マンションの相場価格や購入検討者情報を地域ごとに調べることができます。住宅ローン返済中の家の売却を検討している方は、ぜひ下記からご自身のエリアを選択してみてください。

【マンションの相場価格を調べる】 ●首都圏 ・東京都 ・神奈川県 ・埼玉県 ・千葉県 ・茨城県

●関西 ・大阪府 ・兵庫県 ・京都府 ・滋賀県 ・奈良県

●中部 ・愛知県 ・岐阜県 ・三重県

●ほかのエリア ・北海道 ・宮城県 ・広島県 ・岡山県 ・福岡県

【体験談あり】ローン返済中の家を売るときのポイント

ローン返済中の家を売る場合、特にオーバーローンで売却する際は、自分に合っているローンの返済方法を選択することがポイントです。ローン返済中の家を売却する場合は、売却の流れが通常とは異なるため、あらかじめ理解しておきましょう。

加えて、担当者が親身になって対応してくれるかどうかも大切な点です。ローンの残債や売却希望時期などの状況を踏まえたうえで、返済方法を提案してくれているかで判断しましょう。やり取りのスムーズさや対応の真摯さなどもしっかり見極めて、信頼のおける不動産会社に相談することが、ストレスのない円滑な売却活動につながります。

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【50代・一戸建てを売却した方の体験談】 なかなか難しい希望の物件を粘り強く探して下さり、無事引っ越すことができました。おかげで快適に過ごすことができています。今度はもとの自宅売却もお願いしたいと考えています。末永くお付き合いいただきたい方に出会えてよかったです。

三井のリハウスでは、豊富な知見を活かして売却を徹底サポートします。不動産の売却でお悩みの方はぜひご相談ください。

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よくある質問

住宅ローン返済中の家の売却に関するよくある質問に答えます。

自分に合ったローンの返済方法の見極め方は？

自分に合ったローンの返済方法は、信頼できる不動産会社に相談したうえで決めるのがよいでしょう。プロに相談することで、その方に合った返済方法を提示してくれます。そのため、1人で返済計画を立てるよりも、安心してローンを返済できます。

複数の不動産会社に相談して、自分に合う不動産会社を選択し、ローンの残債の状況などから担当者と返済計画を立てましょう。

三井のリハウスでは、お客さま個人の状況やご希望に合わせた不動産の売却プランをご提案します。不動産の売却にお困りの方はご相談ください。また、AI査定も行っていますので、まず大まかな査定額を知りたい方もお気軽にご利用ください。

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ローン返済中の家が売れない場合は？

ローン返済中の家がなかなか売れない場合は、まず不動産会社に相談し、販売価格の見直しや売却方法の変更を検討しましょう。また、売却期間に余裕がある場合は、市場動向を踏まえながら販売活動を継続することも選択肢の1つです。

なお、住宅ローンは原則として自己居住用の住宅を対象とした融資であるため、返済中の住宅を賃貸に出すことは認められていません。ただし、転勤などやむを得ない事情がある場合には、金融機関の承諾を得ることで例外的に賃貸利用が認められるケースがあります。賃貸活用を検討する場合は、事前に金融機関へ相談しましょう。

●ローン返済中の家を賃貸に出す場合についてはこちら

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※1出典：国税庁「No．3302 マイホームを売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm （最終確認：2026年6月9日）

※2出典：国税庁「No．3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm （最終確認：2026年6月9日）

※3出典：国税庁「No．3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm （最終確認：2026年6月9日）

※4出典：国税庁「No．3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3392.htm （最終確認：2026年6月9日）

所有しているマンションを使わなくなった場合、売却する以外に「賃貸に出す」という選択肢もあります。賃貸に出したマンションの入居者が家賃を払ってくれれば、通常の収入に加え、不労所得として家賃収入を得られます。

ただし、賃貸に関する知識がないまま分譲マンションを賃貸に出すと、失敗するリスクが高くなる可能性があります。そこで今回は、使用していないマンションの利用方法について検討している方に向けて、マンションを賃貸に出すメリットやデメリットと併せて、賃貸に出す流れや賃貸と売却の選び方などを解説していきます。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出す一番のメリットは金銭的な利益が生じることです。具体的には、家賃収入を得られることに加え、経費計上による節税効果が望めることや、資産として残しておけることが挙げられます。

家賃収入を得られる

マンションを賃貸に出すことで得られる最大のメリットは、入居者がいる限り家賃収入を継続的に得られることです。

また分譲マンションは、通常の賃貸用マンションよりも高額で貸し出せる可能性が高いといえます。分譲マンションは居住者が長く暮らすことを前提としているため、設備が充実している傾向があり、広さや防音性、断熱性にも優れていることが多いからです。分譲マンションであれば高い家賃を設定しやすい分、貸主の収入も多くなります。

特に、賃貸管理会社に委託すれば、賃貸管理に手間をかけることなく家賃収入を得られます。三井のリハウスでは、分譲マンションの区分所有者の方が物件を賃貸に出す場合の賃貸経営をサポートしております。入居者の募集から賃貸期間中のトラブル対応までお任せいただけますので、ぜひご相談ください。

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賃貸経営にかかる費用を経費計上できる

マンションを賃貸に出すことで、物件所有や賃貸経営にかかる税金や修繕費などの費用を経費として計上できることもメリットの1つです。具体的には、以下のような支出を経費計上できます。

・修繕費 ・固定資産税 ・都市計画税 ・ローンの利息 ・管理手数料 ・入居者の募集にかかった費用 ・火災保険料 ・地震保険料

賃貸経営にかかるこれらの費用を経費計上できれば、所得税・住民税の課税対象となる不動産所得が減少し、結果的に貸主の収入増加につながります。ただし、マンション経営に直接関係のない費用や、所得税・住民税は経費計上できないことを理解しておきましょう。

また、経費計上するために特定の条件が必要な場合もあります。たとえば、修繕費を経費として扱うには、1つの修理・改良にかかる費用が20万円未満であること、または、おおむね3年以内の周期で行われる修理・改良であること、といった基準をクリアしている必要があります。賃貸経営を始める前に、どの費用を経費計上できるのか、しっかり把握しておくことが重要です。

資産を残せる

マンションを賃貸に出せば、自分の資産として残しておくことができます。賃貸として貸し出しておいて、まとまった資金が必要になった場合に売却をする、ということもできるでしょう。特に、マンションを所有しているうちに周辺地域の人気が高まった場合は、マンション自体の価値が上昇する可能性があります。近くで大規模開発の予定がある場合や人口が増えている場合は、一旦賃貸に出しておいて、価値の上昇を待つことも1つの手といえます。

また、将来的にその家が住居として必要になったとしても、資産として残っていればそのマンションに再び住むことができます。加えて、住居は使われず放置されていると傷みが早くなるため、賃貸に出して誰かに住んでもらうことによってマンションの資産価値を維持できることもメリットの1つです。

マンションを賃貸に出す際のデメリット

マンションを賃貸に出すことには、収益が不安定になり得ることや資金調達に制限があること、貸主の希望通りの使い方がしにくくなることなどのデメリットが伴います。こういったデメリットが気になる方はマンションを売却し、すぐにまとまった現金を得るのも選択肢の1つです。売却を検討している方は、三井のリハウスの無料査定で売り出し価格の目安を調べてみましょう。

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空室のリスクがある

マンションを賃貸に出しても、入居者が見つからなければ空室となってしまい、家賃収入を得ることはできません。その場合は、家賃収入がない状態でランニングコストを支払い続けることになるため、赤字になるリスクがあります。マンションを賃貸に出す際は、幅広い集客網を持つ賃貸管理会社を選び、空室リスクをできるだけ回避できるようにしましょう。

住宅ローンを利用できないことが多い

分譲マンションを貸し出す場合は、原則として住宅ローンを利用できないこともデメリットの1つです。住宅ローンは、自分が家に住むことを前提に借り入れできるローンであるため、住宅ローンが残っている家を賃貸に出すことはこの条件に反します。ただし、転勤や介護といったやむを得ない理由で短期的に家を賃貸に出す場合は、金融機関の合意が得られれば、住宅ローンが残っていても貸し出せることもあります。

住宅ローンの残債がある物件を貸し出す場合は、賃貸経営で収益を得ることを目的とした「不動産投資ローン」への借り換えを行う方法が一般的です。とはいえ、不動産投資ローンは住宅ローンと比較して金利が高く設定されている傾向があり、結果的に費用が多くかかることもあります。

途中で賃貸借契約を解除できない

一度、マンションを貸し出し、賃貸借契約を結ぶと、貸主の都合で解除することが難しくなります。賃貸借契約には「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」の2種類があり、一般的には普通賃貸借契約が結ばれます。

普通賃貸借契約とは、借主が希望する限り契約が更新され続ける方式で、2年に1回の更新が一般的です。借主に退去してもらうには正当な事由が必要で、さらに6か月前までに借主に退去願いの通知を出して立ち退き料を支払う必要があります。そのため、普通賃貸借契約の場合は、貸主側からの契約解除は難しいでしょう。

一方の定期賃貸借契約は、貸主が定めた契約期間の満了時に確実に賃貸借契約を終了できる方式で、貸主に有利な契約といえます。将来的にマンションに戻ってくる予定がある場合は、定期賃貸借契約のほうが適しています。ただし、似た条件の物件を普通賃貸借契約で結ぶ場合より家賃相場は低くなる傾向があります。

賃貸に出すと売却時の買い手が限定される場合がある

賃貸中の状態でマンションを売却する場合、買い手が限定され、売り出し価格や売却期間に影響する可能性があります。

入居者がいる状態で売却する場合、その物件は「オーナーチェンジ物件」となります。オーナーチェンジ物件は自己居住用として購入しにくいため、購入希望者は投資家が中心となる傾向があります。

また、投資家は居住目的の購入者とは異なり、家賃収入や期待利回りなどの収益性を重視して購入を検討します。そのため、投資家目線で価格が判断されることで空室の状態と比べて成約価格が低くなる可能性があります。加えて、自己居住目的の購入者を含めた幅広い層にアプローチしにくくなるため、買い手が見つかるまで時間を要することも少なくありません。

このような、マンションを賃貸に出すデメリットが不安な方は、マンションを売却してすぐに現金化するのもおすすめです。三井のリハウスでは、累計100万件以上の取扱実績をもとに、お客さまの不動産売却を丁寧にサポートします。まずは、無料査定でマンションがいくらで売れそうか調べてみましょう。

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マンションを賃貸に出す流れ

マンションを賃貸に出す際の手順としては、賃貸管理会社と契約した後に、借主との賃貸借契約の方法や入居条件を設定して、入居者を募集するのが一般的です。1つずつ見ていきます。

1．仲介を依頼する不動産会社を探す

マンションを賃貸に出す際に、仲介を依頼する場合は、不動産会社を探すところから始めましょう。自分で入居者を探す場合は、不動産会社への依頼は必要ありませんが、契約時には専門的な知識が必要です。そのため、入居者を募集するときから不動産会社に依頼するほうが、後の工程もスムーズかつ確実に進められるでしょう。

この際、入居者が見つかりやすいように、広範なネットワークを持つ不動産会社を探すのがおすすめです。三井のリハウスでは、ホームページへの掲載に加え、提携企業や三井不動産グループなど広範な集客網による入居者募集を行っています。ぜひご利用ください。

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2．不動産会社と契約する

仲介を依頼する不動産会社が決まれば、不動産会社と契約を結びます。契約には、「媒介契約」「代理契約」の2種類があります。それぞれについて見ていきましょう。

媒介契約 媒介契約は、貸主が入居者を選ぶことができる方式です。信頼できる人であると自分で判断してから入居者を決めたい方は、媒介契約が向いているでしょう。

代理契約 代理契約は、入居者の選定を不動産会社に任せる形態です。遠方に住んでいる方や、判断を全て不動産会社に任せたいという方は、代理契約が適しています。

3．賃貸契約方法を選択する

賃貸契約には、「普通賃貸借契約」「定期賃貸借契約」「サブリース」の3つの方法があります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

普通賃貸借契約（普通借家契約） 普通賃貸借契約（普通借家契約）とは、2年に1度の更新を行う契約形態で、ほとんどの場合この方法が採用されます。この契約を結ぶ際、借主が更新を希望する場合、正当な事由がなければ貸主からの契約解除はできません。また、契約解除を行う場合も、立ち退き料の支払いが必要になるケースも多くあります。

定期賃貸借契約（定期借家契約） 定期賃貸借契約（定期借家契約）は、契約期間満了時に確実に賃貸借契約が終了する契約です。期間が満了すると一旦契約が終了するため、数年後に自分が住む場合など、一定の期間のみの貸し出しを希望する場合は定期賃貸借契約が向いているでしょう。しかし、借主にとっては、家主が再契約に応じなければ退去を強いられるというリスクがある契約のため、入居希望者が現れにくい点には注意が必要です。

サブリース サブリースは、不動産会社を通して借主へマンションをまた貸しする方法です。不動産会社へ払う管理費や維持費として10％～20％程度の手数料が発生しますが、管理や維持を不動産会社へ任せられる点はメリットといえます。

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4．入居条件と賃料を設定する

不動産会社と契約を交わしたら、入居者の募集を始めるために、入居条件や賃料の設定を行います。賃料の設定は、入居希望者の数や貸主の収入に直結する重要な要素です。周辺物件の賃料を調べたり、不動産会社にアドバイスをもらったりするなどして、適切な条件・賃料を決めるようにしましょう。

5．賃貸借契約を締結する

入居希望者が現れたら内見を行います。内見に貸主は立ち会わず、不動産会社の担当者に鍵を貸し出して行うのが一般的です。内見によって部屋の設備や契約条件に納得してもらえれば、入居の申し込み・入居審査を経て、最終的に賃貸借契約を締結します。

分譲マンションを賃貸に出す際の費用と税金

分譲マンションを賃貸に出す際の費用としては、設備を修繕するための費用や不動産会社に支払う費用が、税金としては所得税と住民税がかかります。

かかる費用

かかる費用としては、以下のような費用が挙げられます。

設備の修繕費・リフォーム代 部屋や設備が老朽化している場合はメンテナンスや交換、場合によってはリフォームを行う必要があります。また、ドアの開閉がしにくかったり、水回りが劣化していたりと、生活に支障をきたすほど老朽化が進んでいる場合はリフォームを検討してみてもよいでしょう。ただし、リフォームには高額な費用がかかる可能性があるため、リフォームをする場合は事前に不動産会社の担当者に相談するのがおすすめです。

仲介手数料 入居者を不動産会社に探してもらう場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料とは、入居者が決まった場合に、不動産会社へ支払う成果報酬のことです。仲介手数料には上限があり、以下のように計算できます。

管理委託料 不動産会社に賃貸管理を委託する場合、初期費用や毎月の管理委託料の支払いが必要です。一般的に、管理委託料は、家賃の5％前後とされています。なお、管理委託料を経費として計上する際には、確定申告が必要です。

クリーニング代 マンションを貸し出す前には、部屋のクリーニングが必要です。壁紙が傷んでいたり劣化していたりする場合は、リフォームを検討してみましょう。内見の際にも、部屋や設備が整っていれば、入居希望者も物件に対してよい印象を持ってくれる可能性が高まります。

支払う税金

マンションを貸し出す場合は、賃貸経営による不動産所得に対してかかる、所得税と住民税の2種類の税金を支払う必要があります。所得税とは、個人の所得に対して課税されるもので、一方の住民税とは、住所地の行政サービスのために課される地方税の一種です。どちらも、確定申告をして納税をします。

なお、マンションを保有している限り、固定資産税や都市計画税も発生しますが、賃貸に出す場合は経費として計上することが可能です。

マンションを賃貸に出す際のポイント

マンションを賃貸に出して成功するには、入居者とのトラブルを未然に防ぎ、実際に賃貸に出してからの利益を正確に把握することがポイントになります。そのため、十分に採算の取れる資金計画を立てること、適切な賃貸管理を行ってくれる会社を選ぶこと、もとの状態を記録しておくことに細心の注意を払いましょう。

将来の資金計画をシミュレーションする

マンションを貸し出す前に、将来発生する費用と得られる家賃収入を計算し、十分に採算が取れるか確認しておくことが重要です。将来リフォームが必要になる可能性や、入居者が一定期間現れない可能性があることも念頭に置いて、十分に収益を得られる資金計画を立てましょう。

信頼できる管理会社と契約する

賃貸管理を委託する場合は、信頼できる賃貸管理会社を見極めることも賃貸経営で成功するポイントです。優良な管理会社であれば入居者の募集が効率的で空室リスクを抑えられるほか、賃貸期間中の入居者対応や貸主への経営状況の報告も入念に行ってくれるでしょう。

三井のリハウスでは、入居者募集から賃料の入金管理までオーナーさまの賃貸管理業務を丁寧にサポートしています。ぜひ気軽にご相談ください。

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貸し出す前の状態を記録しておく

賃貸マンションの入居者は、退去時に原状回復をする必要があり、原状回復に必要な分の費用は入居者の負担になります。この際、貸し出す前の状態が曖昧だと、どこまで入居者が費用を負担するかをめぐってトラブルに発展する可能性があります。そのため、賃貸に出す前に設備の動作状況や床・壁の傷、カビや結露の発生状況などを写真や文字情報で記録するようにしましょう。

マンションを賃貸に出すか売却するかはどうやって決める？

使わないマンションを所有している場合、マンションを賃貸に出すか、売却するかは難しいポイントです。どちらか迷っている場合は、以下のような基準で考えてみるのがおすすめです。

・今すぐ現金化が必要か ・資産を今手放してもよいかどうか

それぞれ解説します。

●マンションを売るか貸すかについてはこちら

今すぐ現金化が必要か

今すぐまとまった現金を得るか、長期的に少しずつ利益を得るかというのが売却と賃貸の最大の違いであり判断基準です。売却代金でローンを返済したい、別の住居の頭金を払いたいといった場合は売却が向いています。逆に、資金に余裕のある場合や、定期的な収入を得たい場合は賃貸が向いているでしょう。

資産を今手放してもよいかどうか

将来的にさまざまな形で利用できるマンションという資産を今手放すかどうかも、売却と賃貸の判断基準になります。管理の手間が面倒な場合や、資産整理を進めたい場合は売却が向いています。一方で、将来もう一度自分がマンションに住む可能性がある場合や、地域エリアの地価上昇が期待できる場合は、資産を手放さずに賃貸に出しておくほうがよいでしょう。

ただし、普通賃貸借契約の場合は、必ずしもオーナーの希望通りの時期に契約を解除できるわけではないことを理解したうえで最終的にどちらがよいのかを判断することが大切です。

【体験談あり】使わないマンションは売却するのも一案！

マンションはその状況に応じて売却するか賃貸に出すか判断するのが重要です。マンションを売却するときも、賃貸に出す場合と同様に、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。ここからは、三井のリハウスを利用してマンションの売却に成功した方の体験談をご紹介します。

【30代・長い間売れなかったマンションの売却に成功した方の体験談】 他社でマンションの売却の仲介依頼をしており、1年間売却できずにいました。もうすぐ第一子が産まれることもあり手狭になることから、売却を急ぎたいと思い不動産仲介取引No.1の三井のリハウスに相談しました。担当の方が親身に相談に乗っていただき、1日でも早い売却を約束してくれました。

初めはなかなか状況が変わりませんでしたが、連絡も小まめにしていただき、なんと第一子が産まれた当日に買主が見つかった旨、ご連絡をいただきました。今は売却したマンションより広い一戸建て賃貸に家族3人で過ごしていますが、次回マンションを購入する際もぜひ三井のリハウスにお願いしたいと思います。引き続きよろしくお願いします。

賃貸に出すか売却か迷ったら三井のリハウスへ

マンションを賃貸に出すと、家賃収入を得られること以外にもさまざまなメリットがある一方、今すぐにまとまった現金が必要な場合や、資産として残しておく必要がない場合は売却するほうが向いているケースもあります。どちらを選ぶにせよ、信頼できる不動産会社を見極めるのが成功のポイントです。

三井のリハウスでは、不動産売却の仲介も賃貸管理も、丁寧にサポートいたします。豊富な売買仲介取扱件数によるデータをもとに、幅広い情報を取りそろえております。売却か賃貸かお迷いの方も、お客さまに最適の方法をご提案いたしますので、気軽にご相談ください。

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借地権が付いた土地や家は、権利関係が複雑で売却が難しいイメージがありますが、借地権売却の経験が豊富な不動産会社に依頼することで、売れる可能性が高まります。借地権付きのマイホームは、住む必要がなくなったり、相続させる予定がなかったりする場合、借地権付きの家として売却できます。しかし、借地権付きの不動産取引にはさまざまな制約があります。内容を十分に理解しないまま売却を進めるとトラブルになることもあるため、借地権の概要や売却時のポイントを抑えておきましょう。

そもそも借地権とは

借地権とは、建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利のことです。土地を持っていない人がマイホームを取得する場合、土地と建物どちらも購入するケースが一般的ですが、一方で建物は購入しても、土地は借りるという選択をする人もいます。土地を購入しない人は、借地権を利用することで、地代を地主に支払う代わりに、土地をまとまった期間借りられます。

また土地と建物を購入する際は、不動産の買主が不動産取得税や固定資産税などさまざまな税金を支払う必要がありますが、借地権を利用して土地を借りた場合、土地に対する固定資産税の納税義務は地主にあります。ただし、土地上の建物にかかる固定資産税に関しては、建物の所有者である借地権者に納税義務が生じるということを押さえておきましょう。

一方、不動産取得税は不動産を取得した際に課される税金です。地主は既に土地を所有しているため、借地権を設定したことにより土地の不動産取得税が新たに発生することはありません。もちろん、土地を借りるだけの借地人も土地を取得するわけではないため、不動産取得税は生じません。しかし、建物を取得した場合は、建物が課税対象となります。

所有している借地権付きの家の売却に不安がある方は、まず経験豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。三井のリハウスは、豊富な取引実績と全国のネットワークを活かして、お客さまの要望に合わせた最適な提案を行います。ぜひお気軽にご相談ください。

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借地権は2種類ある

借地権は、大きく「地上権」と「賃借権」の2種類に分けられます。どちらも借りた土地を利用して建物を所有するための権利ですが、権利の強さや扱いに違いがあります。民法上、地上権は物権、賃借権は債権に分類され、一般的には地上権のほうが強い権利とされています。

地上権と賃借権について、以下で詳しく見ていきましょう。

地上権

地上権とは、建物を所有するために他人の土地を使用する権利のことです。民法上は物権と呼ばれる強い権利に該当します。地上権の範囲は、土地の表層だけでなく、上の空間や地下も含めた範囲を指します。

地上権は、登記を請求する権利（登記請求権）が認められており、登記をすることで第三者に対して地上権を主張できます。さらに、地主の許可がなくても売却や転貸（また貸し）を行うことも可能です。また、賃借権には原則として抵当権を設定できませんが、地上権には抵当権が設定できるため、地代を支払うことを除くと所有権に近い権利といえるでしょう。

賃借権

賃借権とは、建物を所有するために他人の土地を借りる権利を指します。民法上は債権と呼ばれる弱い権利に該当します。賃借権は、地主の承諾がなければ、勝手に売却や転貸をすることはできません。なお、実際の借地権として利用されるケースの多くは賃借権であり、地上権が設定されるケースはあまり見られません。

また、借地権には権利の種類とは別に、契約時期による区分があります。借地権は、契約時期によって「旧借地権」「新借地権」に分けられます。旧借地権は1992年7月31日以前に締結された契約に適用される一方、新借地権は1992年8月1日以降に締結された契約に適用されます。両者の主な違いについては、以下の一覧表をご覧ください。

新借地権は、さらに「普通借地権」と「定期借地権」に分けられます。普通借地権は契約の更新を前提としているのに対し、定期借地権は契約期間の満了によって終了する点が特徴です。それぞれの違いについては、以下の一覧表をご覧ください。

借地権を売却する方法

借地権を売却する方法はいくつかあり、方法によって必要な手続きや売却のしやすさなどが異なります。それぞれの特徴を理解したうえで、自身の状況に合った方法を選択することが大切です。主な売却方法は以下の通りです。

・地主に売却する ・借地権と底地権を第三者に売却する ・第三者に売却する

それぞれの売却方法について、詳しく見ていきましょう。

地主に売却する

借地権付きの建物を地主に買い取ってもらうことは、借地権を売る方法の1つです。地主に売却できれば、買主を探す手間をかけずに済むため、売却活動の負担を軽減できます。一方、地主にとっても借地権が消滅し、土地を自由に活用できるようになるため、双方にメリットのある方法といえるでしょう。

借地権と底地権を第三者に売却する

借地人が保有する借地権と、地主が保有する底地権を同一の買主に対して同時に売却する方法です。借地権と底地権が一体となることで、買主は所有権を取得できるため、通常の借地権のみの売却よりも買主が見つかりやすくなる傾向があります。

売却価格は、地主と借地人それぞれの希望する売却金額の合計額で売り出します。売却が決まった際には、借地権と底地権を同一の買主に売却しますが、地主と借地人はそれぞれ別の売主となるため、通常は個別に売買契約を締結します。そのため、この方法を利用する際は、事前に地主と十分に協議し、売却条件や契約内容について認識を一致させておくことが重要です。

第三者に売却する

第三者に売却する場合は、買主が個人か法人かを問わず、地主の承諾を得なければなりません。地主の承諾を得る際には「譲渡承諾料」を支払うことが一般的です。譲渡承諾料は、法律的に定められているものではありませんが、借地権を第三者に譲渡する場合に、借地人が地主に対して支払うもので、一般的に借地権価格の10％程度とされています。

地主がどうしても売却を認めてくれない場合は、裁判所の許可を得て売却できる「借地非訟」で売却できる可能性もあります。ただし、手続きには時間や費用がかかるほか、地主との関係が悪化する可能性もあるため、最後の手段として検討するのが一般的です。

借地権の売却は、その権利関係の複雑さから、経験が豊富で実力のある不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。三井のリハウスでは、豊富な取引実績をもとに、売却のプロが早期売却を支援します。ぜひ一度、ご相談ください。

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借地権の売却相場

借地権は地主によって売却の承諾条件が異なるため、売却相場を一概にいうことは難しい傾向があります。また相場価格は、地主に売却するか、第三者に売却するかによっても異なります。

地主に売却する場合、地主から借地権を買い取りたいとの申し出があった場合の売却相場は、更地価格の6割～7割程度が目安です。一方、借地人から地主に買い取りを打診する場合は、更地価格の5割程度となることがあります。また、地主に承諾を得て第三者に借地権を売却する際の売却相場は、更地価格の6割～7割程度が目安です。

なお、借地権の価値を把握する際は、国税庁が公表している相続税路線価における「借地権割合」も参考になります。借地権割合は、相続税評価額を算出する際に用いられる指標ですが、借地権のおおまかな価値の目安を把握する際にも活用されています。

借地権を売却する前に、おおまかな相場価格を押さえたうえで、実績のある不動産会社に申し込むことで、売却が一層スムーズに進められるでしょう。

●借地権の売却相場についてはこちら

借地権を売る流れ6ステップ

借地権を売却する際に、以下のおおまかな売却の流れを押さえておくと、より順調に進められます。

1．査定、媒介契約を結ぶ 2．地主から事前承諾を得る 3．売却活動を行う 4．売買契約を結ぶ 5．地主から借地権譲渡承諾書を取得する 6．借地権の引渡しをする

第三者に借地権を売る際には、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。そのため、経験豊富な実力のある不動産会社に依頼することで、上手な売却につながるでしょう。

1．査定、媒介契約を結ぶ

借地権の売却を検討し始めたら、経験豊富な不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社に査定結果を出してもらうことで、その不動産が持つ相場を把握できます。査定結果が得られたら、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びましょう。借地権の売却実績のある不動産会社であれば、地主や買主との交渉もスムーズに進められます。

●不動産査定の方法や流れについてはこちら

2．地主から事前承諾を得る

借地権を売却する場合は、売却活動を始める前に地主から事前承諾（内諾）を得ておくことが重要です。まずは不動産会社を通じて地主に売却の意向を伝え、借地権の譲渡を認めてもらえるかどうか、承諾料の金額・支払い条件などについて話し合います。

借地権の売却では、地主との調整が必要になるため、不動産会社を介して交渉することをおすすめします。専門知識を持つ不動産会社であれば、売却条件の整理や地主との交渉を円滑に進めるサポートをしてくれるでしょう。

三井のリハウスでは、経験豊富な売却のプロが、丁寧かつ迅速に売却をサポートします。ぜひ一度、ご相談ください。

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3．売却活動を行う

地主から事前承諾を得たら、不動産会社が借地権の売却活動を開始します。不動産会社は、不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したり、レインズへの不動産情報を登録したりといった売却活動を行います。レインズとは、全国の不動産会社が見ることのできるネットワークシステムです。

4．売買契約を結ぶ

買主が見つかったら、売主と買主の間で売買契約を締結します。借地権の売却では、この時点で地主から「借地権譲渡承諾書」が発行されていないケースも少なくありません。借地権譲渡承諾書とは地主が第三者への借地権の譲渡を承諾したことを証明する書面です。そのため、実務上は「地主から借地権の譲渡承諾が得られること」を条件とした停止条件付売買契約を締結することが一般的です。

万が一、地主から正式な譲渡承諾が得られなかった場合は条件が満たされないため、売買契約は成立しないことになります。

5．地主から借地権譲渡承諾書を取得する

買主が正式に決まったら、地主に承諾料を支払い、借地権の譲渡について正式な承諾を得て、借地権譲渡承諾書が発行されます。この書類には、地主の実印による押印と印鑑証明書が添付されることが一般的です。

借地権譲渡承諾書を取得した後、決済および引渡しへと進みます。

6．借地権の引渡しをする

地主から借地権譲渡承諾書を取得し、売買契約の条件が整ったら、買主に借地権付建物の引渡しをします。このとき、建物の所有権も買主に移るため、所有権移転登記が必要です。

●所有権移転登記についてはこちら

借地権を売却する際のトラブル

借地権を売却する際のトラブルとして、主に「地主の承諾が得られない」「買主の住宅ローン審査が通りにくい」「各種承諾料の条件が折り合わない」といったことが挙げられます。

借地権を地主以外の第三者に売却する際には、必ず地主の承諾を得なければなりません。しかし、地主が何らかの理由で承諾を拒否している場合、地主と話を重ねて理解を得る必要があります。その際、自分で交渉を行うと地主と円満な合意に至らず、場合によっては関係が悪化する可能性もあるため、借地権売却のプロである不動産会社に依頼し任せるのが安心です。

また、借地権付き建物は所有権物件に比べて担保評価が低くなる傾向があり、買主が住宅ローンを利用しにくい場合があります。そのため、購入希望者が見つかりにくくなったり、売却までに時間がかかったりするケースも少なくありません。

さらに、地主から譲渡承諾を得る際に支払う譲渡承諾料について、地主と借地権者との間で条件が折り合わず、売却手続きが進まないこともあるため、事前に確認しておくことが大切です。なお、借地権では、譲渡承諾料のほか、建物の建替え時に建替承諾料が発生する場合もあります。

借地権を売却する際にトラブルを避けてスムーズに売りたい方は、まずは不動産会社への相談もご検討ください。

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【口コミあり】借地権の売却に限らず不動産売却時は不動産会社選びが重要

借地権の売却に限らず、不動産を売却する際は不動産会社選びが重要です。売却実績が豊富で信頼できる会社に依頼することで、スムーズな取引や満足度の高い売却につながるでしょう。以下では、三井のリハウスを利用して家の売却に成功したお客さまの体験談をご紹介します。

【40代・三井のリハウスに依頼し、売却に成功した方の体験談】 三井のリハウスさんにお願いをするまでは別の不動産屋さんに相談をしていました。新居を建築することが決まっていて居住中の一戸建てを売却するにあたり、仮住まいの可能性も出てくることを考えると「今ならこれくらいで買い取りますよ」と提示された金額は、納得できるものではありませんでした。

建築会社さんに信頼できる不動産屋さんを知らないか聞いたところ、よく聞くのは三井のリハウスさんの評判がよいとのお話でしたので、さっそく三井のリハウスさんへ相談しました。査定金額も他社の見積もりより高かったものの、相場からは大きく外れておらず、話もスムーズに進んだためお願いしました。

すぐにチラシを作成していただき、早速興味をお持ちのお客さまがいらっしゃったとのことで、その方にご購入いただきました。その後のやりとりは全て三井のリハウスのご担当者さまが間に入って誠実なご対応をしてくださったため、我々に不安なことは一切なかったです。

自宅の売却においては、たくさんの不安があり、それらひとつひとつに自分たちだけではうまく立ち回れなかったと思いますし、誠実なアドバイスなくしては難しかったと経験して実感しました。

三井のリハウスさんにお願いして本当によかったねと、今でも何度も夫婦で話をしています。

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借地権が売れるか不安な方は三井のリハウスへ！

借地権を売却する際は、一般的な不動産売却と違い、地主に対する説明や交渉が必要です。そのため、借地権売却に精通した不動産会社に相談して、中立的な立場からアドバイスをもらいながら進めることをおすすめします。

借地権に関する取引実績が豊富な不動産会社であれば、借地人と地主、買主の仲介に入ってスムーズに引渡しまで行ってくれるでしょう。借地権を売却する際は、全ての立場の仲介役に円滑に入ってくれる不動産会社を選びましょう。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績を活かしてお客さまの不動産売却を丁寧にサポートしています。借地権付きの不動産の売却も承っておりますので、売却をご検討の方は、まずはお気軽に査定をお申し込みください。

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住まい用、投資用に所有しているワンルームマンションは、相場を把握したり、信頼できる不動産会社を選定したりと、適切な方法を選べば売却可能です。とはいえ、できるだけ高く売りたい気持ちが先行してしまい、市場と乖離のある売り出し価格を設定すると、売却が長期化してしまうこともあります。

そのため、まずは物件価格の把握から始めるのがおすすめです。自身でもおおまかな価格を調べることは可能ですが、不動産会社へ査定を依頼すれば、どのくらいの価格で売れるかを無料で算出してくれます。物件価格と併せて、売却の流れや相場なども把握しておくと売却がスムーズに進みます。今回は、ワンルームマンション売却でより多くの利益を出すためのポイントや、流れ、売却タイミング、費用などをまとめて解説します。

なお、三井のリハウスでは、100万件を超える取引実績をもとに、精度の高い無料査定を行っています。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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ワンルームマンションを売却するべきタイミング

ワンルームマンションを売却するべきタイミングは、「物件自体の価値」と「市場動向」の二軸の観点を持つと、判断しやすくなります。具体的には以下のようなタイミングがおすすめです。

・新築時から5年前後のタイミング ・金利が低いタイミング ・周辺物件の価格が上昇しているタイミング

ここでは、それぞれについて詳しく解説していきます。

新築時から5年前後のタイミング

新築時から5年前後は、ワンルームマンションを売却するのに適したタイミングの1つです。この期間に売却することで、高値で売却できる可能性が高まります。基本的に、マンションの価格は月日の経過とともに大きく変化します。ワンルームマンションを新築で購入したとしても、建物は時間が経つにつれて劣化するため、価格も少しずつ下落していきます。

ただし、新築からおおよそ5年間は目立つ劣化は少なく、価格も新築時の価格とさほど大きな差はつきません。従って、新築時から5年以内でマンションを売却すれば高値で売却できる可能性があるということになります。

また、物件を売却したときに譲渡所得が生じた場合、かかる税金は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以内か5年超なのかで税率が大きく変わり、5年以内の場合は高い税金を支払わなければなりません。そのため、5年以内か、5年超か、どちらのタイミングが自分にとって有利になるのかを見極めながら売却するのがおすすめです。

金利が低いタイミング

低金利時も、ワンルームマンションを高値で売却できるタイミングの1つです。近年は、金利上昇傾向にあるものの、依然として不動産購入時のローン金利は低い水準にあり、住宅を購入しやすい状況が続いています。そのため、住宅の需要が高まることで、不動産の価格が上がっていく可能性があるのです。国土交通省が発表している不動産価格指数（※1）によると、令和6年12月の全国のマンションの価格指数は207.7でしたが、令和7年12月は225.1であり、価格が上昇していることが分かります。この先さらに上昇した場合、買い控えが生じる前に売却してしまうというのも1つの方法でしょう。

周辺物件の価格が上昇しているタイミング

周辺の物件の価格が上昇しているときも売却するタイミングといえます。高値で売却するためには、所有しているワンルームマンション周辺の情報もチェックしましょう。周辺の類似物件が、自分が売却したい価格より高額で売りに出されていれば、売却がスムーズに進む可能性が高いといえます。逆に、高値で売ることを最優先にしたいのであれば、周辺の物件価格が低いときには売却活動を行わないほうがよいでしょう。

ワンルームマンション売却の流れ

ワンルームマンション売却は以下の流れで進んでいきます。

1．事前準備 2．査定・媒介契約 3．売却活動 4．売買契約 5．決済・引渡し（ローン完済） 6．確定申告

ワンルームマンションを売る流れにおいて、ポイントの1つになるのが査定です。これは、査定結果を踏まえて適切な売り出し価格を設定することが、その後のスムーズな売却活動につながるためです。また、査定をすることで物件の市場価値を把握できるため、相場とかけ離れた価格で売却してしまうリスクを軽減できます。査定を依頼する際は、不動産会社に周辺物件の情報や似たような物件の相場などを聞くとよいでしょう。

1．事前準備

ワンルームマンションの売却の流れとしては、まず、住宅ローンや不動産投資ローンを利用している場合、残債がどのくらいあるのかを確認します。残債がある状態のままで、買主に不動産の引渡しをすることはできません。残債がある場合は不動産を売却した資金で一括返済し、そのうえで引渡しをするのが一般的です。

売却額が残債に満たなければ自己資金から補填し、それが難しい場合は、金融機関から別の融資を受けて残債を返済する必要があります。ローン返済後の資金状況を加味して、いつまでにいくらぐらいで売却したいのか、希望の売却時期と売り出し希望価格をまずは自分で整理しておきましょう。

2．査定・媒介契約

次にワンルームマンションの査定を申し込み、その後不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約のことです。不動産会社を通さずに自分自身で売却することもできますが、契約関係が複雑なうえにトラブルが起こる可能性があるため、媒介契約を結ぶのが一般的です。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの特徴やメリットを把握して、自分に合った契約方法を選ぶとよいでしょう。

●媒介契約のそれぞれの特徴についてはこちら

3．売却活動

不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却活動が始まります。売却活動では、購入検討者に物件を確認してもらうため、内覧の準備や対応などを行います。なお、不動産の売却には、「仲介」と「買取」の2種類の売却方法があることを覚えておきましょう。仲介は、不動産会社と媒介契約を結び、買主を見つけてもらう方法です。一方、買取とは不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法を指します。

●仲介と買取の違いについてはこちら

4．売買契約

買主が見つかったら、不動産会社を通じて「購入申込書」の内容を確認し、売買価格や引渡し時期などの条件を調整したうえで、売主として売買契約を結びます。

契約当日は、不動産会社から買主へ重要事項説明が行われ、売主も契約内容を確認します。内容に問題がなければ、重要事項説明書・売買契約書に署名・捺印を行い、買主から売買代金の一部が手付金として支払われます。

5．決済・引渡し（ローン完済）

売買契約が完了したら、最終的な売買代金を受け取り、物件の鍵を買主に渡します。決済の際にはローンを完済し、「抵当権抹消登記」と、ワンルームマンションの所有者が変わったことを証明する手続き「所有権移転登記」を法務局にて行います（登記手続きは司法書士が行うことが一般的です）。

●抵当権の基礎知識についてはこちら

●所有権移転登記についてはこちら

6．確定申告

ワンルームマンションを売却した翌年には、確定申告を行いましょう。不動産を売却して利益が出た場合は、その利益を申告します。なお、利益が出なかった場合でも、税額控除を受けるためには確定申告が必要です。

●不動産売却に伴う確定申告についてはこちら

ワンルームマンション売却にかかる費用や税金

ワンルームマンションをはじめとして不動産を売却する際は、登記や仲介に関する費用や、譲渡所得の発生に伴う税金がかかります。

また、投資用のワンルームマンションの場合は賃貸管理を委託していた会社への解約違約金などがかかる場合もあります。

諸費用

ワンルームマンションの売却にあたって必要になる諸費用は以下の通りです。

・仲介手数料 ・抵当権抹消費用 ・司法書士への報酬 ・ローン返済手数料 ・賃貸管理やサブリース解約違約金 ・引越し費用

仲介手数料 仲介手数料とは、不動産の売却が成立したときに不動産会社に成功報酬として支払う手数料のことです。仲介手数料は法律により上限額が決まっており、取引価格（売却額）によって仲介手数料の上限額を求める計算式は異なります。仲介手数料の求め方は以下の通りです。

・取引価格が400万円超の場合：取引価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 ・取引価格が200万円超～400万円以下の場合：取引価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 ・取引価格が200万円以下の場合：取引価格（税抜）5％＋消費税 ※ただし、物件価格が800万円を下回る低廉な空家等の場合は特例の適用が可能で、不動産会社と依頼者間で事前の合意が得られた場合に仲介手数料の上限が30万円（＋消費税）に引き上げられます。

一般的には、買主と売買契約を結んだときに仲介手数料の半金を不動産会社に支払い、物件を引渡した際に残りの半金を支払います。

抵当権抹消費用 金融機関から融資を受ける際、不動産を担保にした抵当権を不動産登記簿に登録しています。売却時に抵当権が設定されたままの場合は、抵当権抹消登記の手続きが必要となり、その手続きに費用がかかります。自分で書類を作成し、管轄の法務局で抹消手続きをすることもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士への報酬 抵当権抹消手続きといった、登記に関する作業を司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬費用が発生することも想定しておきましょう。

ローン返済手数料 ローンを一括繰り上げ返済する際に、金融機関に支払う手数料です。繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なります。

賃貸管理やサブリース解約違約金 ワンルームマンションを投資用として所有する人がマンションを売却する場合、賃貸管理やサブリース解約違約金を支払うケースがあります。管理委託やサブリース期間の満了以前に解約する場合に、違約金を支払うかどうかは管理会社やサブリース会社によって異なります。管理委託契約書を確認しましょう。

引越し費用 ワンルームマンションに住んでいる人が売却する場合は、引越し費用が必要です。かかる費用は荷物の量や引越し業者によって異なりますが、一人暮らしの場合の相場は5万円～8万円程度が目安とされています。

税金

不動産を売却すると、その売却で得た金額に対して以下のような税金がかかります。

・譲渡所得税 ・印紙税

譲渡所得税 不動産を売却し、譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得（利益）に応じて所得税と住民税、さらに復興特別所得税の支払いが必要です。譲渡所得にかかる税金は総称して「譲渡所得税」と呼ばれることがあります。

所得税と住民税は、売却した金額から売却の際の必要経費を差し引いた譲渡所得に応じて計算されます。なお、復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源を確保するための税金で、2037年まで所得税に上乗せされます。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間に応じて異なり、具体的には以下の通りです。

●所有期間5年以下の場合※復興所得税含む 所得税30.63％＋住民税9％＝計39.63％

●所有期間5年超の場合※復興所得税含む 所得税15.315％＋住民税5％＝計20.315％

以上のように、所有期間によって税率が倍近く変わるため、税額を考慮する場合は長期保有後の売却のほうが、メリットが大きいといえます。

なお、売却するワンルームマンションが自分の住まい（居住用）である場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けられるため、譲渡所得が3,000万円を超えない限り、税金はかかりません。しかし、家賃収入がある収益物件や投資用のワンルームマンションを売却する場合は、特例の対象外となり、譲渡所得税額が高くなります。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

印紙税 不動産の売買契約書に貼付する印紙代（印紙税額）が必要です。印紙税額は、契約書に記載されている取引価格によって異なります。

三井のリハウスでは、100万件以上に及ぶ取引実績をもとにした、精度の高い無料査定を行っています。税理士と連携して、費用についても詳しくご説明いたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

●売却をご検討されている方はこちら

ワンルームマンションを売却する際の注意点

ワンルームマンションの売却をスムーズに行うための主な注意点は、以下の5つです。

・ローンの残債を確認しておく ・適切な売り出し価格を設定する ・信頼できる不動産会社と契約する ・オーナーチェンジ物件の場合は別途必要な手続きを行う ・サブリース契約が残っている場合は譲渡可否や解除条件を確認する

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

ローンの残債を確認しておく

ワンルームマンションを売却する際には、ローンの残債を事前に確認しておくことが重要です。住まい用で利用している住宅ローンや、投資用で利用している不動産投資ローンは、原則として売却時に完済し、抵当権を抹消する必要があります。

売却額がローンの残債に届かない場合は、自己資金から補填するか、金融機関から別の融資を受けて返済しましょう。なお、融資を受ける場合は売却前に金融機関に相談することが大切です。もし相談なしに売却し、残債を一括返済できない場合は、契約不履行により違約金が発生することもあります。

適切な売り出し価格を設定する

ワンルームマンションの売却を成功させるためには、適切な売り出し価格を設定することが大切です。相場以上の価格に設定した場合、買主がなかなか見つからず、売却に手間取る可能性も考えられます。逆に低く設定してしまうと、本来得られるはずの資金を逃してしまうかもしれません。

適切な売り出し価格を設定するには、不動産査定が役立ちます。取引実績の多い不動産会社に査定を依頼し、相場と乖離のない価格を見積もってもらいましょう。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績と積み重ねてきた知見をもとにした、精度の高い無料査定を行っています。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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信頼できる不動産会社と契約する

不動産会社選びも売却成功のための重要なポイントです。そのためにはまず、査定額が適正であるかどうかを売主が判断しましょう。また、ワンルームマンションの売却に強い不動産会社か、その物件があるエリアに強いかどうかも不動産会社を選ぶ際の判断材料になります。

さらに、多くのサイトに掲載されているか、販売戦略がしっかりしているかも、不動産会社を見極めるポイントです。そのうえで、親身になって相談に乗ってくれる営業担当者がいる不動産会社を選ぶとよいでしょう。

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オーナーチェンジ物件の場合は別途必要な手続きを行う

オーナーチェンジ物件とは、賃借人（入居者）が住んでいる状態のまま売買される投資用不動産のことです。オーナー（貸主）のみが変更され、新しいオーナー（貸主）は従来の賃貸借契約を引き継ぎ、購入直後から家賃収入を得られるという特徴があります。投資用のワンルームマンションのなかでも、オーナーチェンジ物件を売却するのであれば、修繕履歴とレントロールをまとめておき、賃貸人の地位承継通知も忘れずに行うようにしましょう。

レントロールとは不動産の賃貸借条件を一覧表にした「賃貸条件一覧表」や「家賃明細表」のことです。レントロールや修繕履歴が整っている物件は検討しやすいため、多くの投資家が関心を示すようになり、結果的に高く売ることにつながります。

なお、オーナーチェンジ物件の譲渡に際しては、売主・買主連名による「賃貸人の地位承継通知」を速やかに行いましょう。これは、入居者に対し貸主の地位が承継されたことを通知し、適切な賃料振込を促すための重要なステップです。実務上は書面での通知が原則となり、新所有者の情報や振込口座の指定、契約内容に相違ない旨の記載が求められます。通知漏れは賃料の誤送金といったトラブルに直結するため、買主へのスムーズな権利移行を担保する意味でも、確実な実施を心がけるようにしましょう。

サブリース契約が残っている場合は譲渡可否や解除条件を確認する

サブリース契約とは、貸主（オーナー）と不動産会社が賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、不動産会社が借主（転借人）に転貸する契約形態のことです。投資用のワンルームマンションにサブリース契約が残っている場合は、譲渡可否や解除条件を確認しておくことが大切です。

また、不動産売却を検討する際、サブリース契約における「解約条件」の設定は、売却の成否や収益性につながる重要な要素となります。なぜなら、数か月前までの通知を求める解約予告期間や、特定の時期に限定された解約可能枠、さらには解約に伴う違約金や清算金の支払いといった条件が、売却時期の遅延や、想定を下回る価格での成約につながる可能性があるからです。スムーズな取引を実現するためには、契約書に記された「譲渡時の取り扱い」や「解約通知の期限」などの条文を事前に細かく精査し、内容に少しでも不明な点があれば、不動産会社へ相談しましょう。

●サブリース契約についてはこちら

【体験談あり】ワンルームマンションの売却はプロに相談！

売却成功のポイントは、信頼できる不動産会社を選んで契約することです。不動産会社を選ぶ際には、「対応は親切か」「専門性はあるか」「実績は豊富か」といった要素を基準に選びましょう。以下では、実際に三井のリハウスの無料査定から売却サポートまでご利用いただいた方の体験談をご紹介します。

【60代・投資用賃貸マンションと相続した宅地を売却した方の体験談】 息子のマンション購入時に、三井のリハウスさんにお世話になりました。 そのときのご担当の方の人柄にほれ込み、投資用賃貸マンションや相続した宅地の売却をお願いしました。

特に土地は他県にありましたが、遠方にもかかわらず何度も足を運んでいただき、地元の不動産屋さんに好条件で売却していただきました。

そのとき感じたのは、担当された方も素晴らしい方でしたが、遠方を感じさせない三井のリハウスさんの情報網もすごいと感じました。お世話になりありがとうございました。

【80代・ワンルームマンションを売却した方の体験談】 価格の低いワンルームマンションの売却でしたが、期待した以上に早く購入者を見つけていただき驚きました。契約等もわかりやすく、丁寧に対応いただきありがたかったです。

三井のリハウスでは、100万件を超える取引実績と積み重ねてきた知見をもとにした、精度の高い無料査定を行っています。三井不動産グループの総合力を活かして、お客さまのご希望に沿った売却活動をサポートしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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※1出典：国土交通省「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）を公表～不動産価格指数、住宅は前月比0.5％増加、商業用は前期比0.2％減少～」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001991493.pdf （最終確認：2026年6月17日）

登録不要のマンション査定は「AI査定」「匿名査定」などと呼ばれます。特にAI査定は、不動産会社や一括査定サイトなど、さまざまなサービス提供会社で運営されています。個人情報の登録が少なくて済むことが多く、なかには、個人情報の登録が完全に不要で、物件の情報を入力するだけで査定結果が分かるサービスもあります。AIによる査定結果を無料ですぐに確認できるため、場所や時間を問わず、24時間いつでも調べたいときに利用できる便利なサービスです。

マンションを売却しようか迷っている方にとって、個人情報の登録といった手続きを行うことなく、手軽におおまかな査定額を知れるのは魅力的でしょう。この記事では、主にAI査定について詳しく解説します。利用を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

なお、三井のリハウスでもAI査定を行っています。簡単な個人情報の入力だけで査定が可能で、営業電話がかかってくる心配もありません。マンションの査定額を気軽に知りたい方は、「リハウスAI査定」をご活用ください。

●リハウスAI査定はこちら

●匿名査定についてはこちら

●マンションの査定だけを依頼したい場合についてはこちら

●マンション売却の流れやコツについてはこちら

登録不要のAI査定とは？

登録不要で受けられるAI査定とは、過去の類似物件の不動産取引事例や成約価格、立地条件などの膨大なデータをもとにAIが分析し、不動産価格を査定するサービスです。AI査定では、過去の取引事例のデータが多ければ多いほど精度の高い査定結果が得られるため、大規模マンションや取引事例の多いマンションの査定に適しています。

AI査定は、個人情報の登録が一切不要なサービスもありますが、なかには査定結果を後日確認できるようにするために、個人情報の入力が一部必要なケースもあります。たとえば、三井のリハウスがサービス提供するリハウスAI査定の場合、入力する項目は以下の通りです。

・氏名 ・メールアドレス ・物件種別 ・不動産情報

リハウスAI査定では、氏名やメールアドレスを登録することで、査定結果を振り返ったり、最新の査定額を確認したりすることができます。なお、電話番号の登録は不要なので、営業電話がかかってくる心配はありません。豊富な取引実績をもとに算出する三井のリハウスのAI査定を、ぜひご利用ください。

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登録不要のマンション査定を使う3つのメリット

登録不要のマンション査定を使う大きなメリットは手軽さです。最低限の情報をWeb上で入力するだけで完結するため、ざっくりとした査定額を知るのに適しています。

具体的なメリットは以下の3つです。

・場所・時間を問わず結果がすぐに分かる ・営業電話の心配がない ・担当者のスキルに左右されない

それぞれ詳しく解説していきます。

場所・時間を問わず結果がすぐに分かる

AI査定は場所や時間を問わず、インターネット環境があればすぐに利用できるのがメリットです。不動産会社の担当者が直接物件を訪問して査定を行う訪問査定とは異なり、担当者との直接的なやりとりはありません。簡単な情報入力だけで即座に査定結果が得られるため、マンション売却の意思が固まっていない方にもおすすめです。

●不動産査定についてはこちら

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営業電話の心配がない

個人情報の登録が必要なAI査定でも、電話番号の登録を必要としないケースもあります。そのため、しつこい営業の電話がかかってくるリスクが極めて低いこともメリットです。マンションの売却を本格的に検討する前に、どのくらいの価格で売却できそうなのかを参考までに調べてみたい方も気軽に査定を受けられます。

担当者のスキルに左右されない

AI査定は、過去の取引情報や条件からAIが客観的に価格を算出するため、不動産会社の担当者のスキルに査定結果が左右されないのもメリットです。一方、簡易査定（机上査定）や訪問査定の場合、不動産会社の保有しているデータや担当者の経験値が査定結果に反映されてしまうことがあり、査定の精度は不動産会社や担当者の実績によって異なります。

三井のリハウスではチームでお客さまに対応するユニット制を取り入れているため、ご提供するサービスの質が担当者によって左右されません。各ユニットには経験豊かなユニットリーダーが在籍しており、チーム全体でお客さまに対応いたします。

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登録不要のマンション査定と一括査定の違い

AI査定と一括査定の違いには、査定方法や査定後の対応、不動産担当者との接点に違いがあります。

一括査定とは、Webサイト上で情報を入力して、一度に複数の会社に査定を依頼できるサービスです。一括査定サイトで入力された情報が、提携している不動産会社に連携され、不動産会社の担当者が簡易査定を実施します。入力された個人情報をもとに各社から査定結果の連絡が来るため、結果と合わせて営業の連絡が来るケースもあるのが特徴です。

以下の一覧表で、AI査定と一括査定を比較しました。

リハウスAI査定では、豊富な取引実績をもとにAIが査定額を算出するため、限られた情報提供のみでも比較的精度の高い査定額を算出できます。また、三井のリハウスならAI査定だけでなく、無料の簡易査定も依頼できます。複数社からの営業連絡を避けたい方や、まずは査定を受けてみたい方、マンション売却のプロである不動産会社によるサポートを受けたい方には、三井のリハウスの無料査定がおすすめです。

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登録不要のマンション査定を使う際の注意点

AI査定を利用する際は、メールアドレスが必要な場合があることや、算出される査定額は参考目安であることに留意しましょう。具体的な注意点として、以下の3点が挙げられます。

・個別の状況が加味されない ・メールアドレスの入力が必要なこともある ・不動産会社や運営会社によって精度が異なる

それぞれ詳しく解説します。

個別の状況が加味されない

AI査定では、物件特有の状態が加味されないことが注意点の1つです。担当者が実際に足を運んでマンションを見ているわけではないことから、個別の状況を把握できないためです。また、マンションの内装や設備のリフォーム、リノベーションを行っている場合も、査定額には反映されません。したがって、精度の高い訪問査定の結果と比較すると査定額が異なる可能性があります。

査定するマンションでリフォームや修繕を行っていた場合、AI査定では、おおまかな相場を知る程度という意識で活用しましょう。

メールアドレスの入力が必要なこともある

AI査定のなかには、リハウスAI査定のようにメールアドレスの入力が必要なものもあります。連絡や情報を受け取りたくない方にとっては懸念点かもしれませんが、メールアドレスは不動産会社が査定結果を通知するために利用されることがほとんどです。

また、メールのやりとりによって売却の意思が固まり、AI査定より精度の高い訪問査定を希望したくなる可能性もあります。AI査定後に再度、訪問査定を依頼する不動産会社を探すという手間が省ける点は、メールアドレスを入力するメリットともいえるでしょう。なお、どうしてもメールを受け取りたくないという方は、配信設定で登録解除するという方法があります。以降、メールは届きません。

不動産会社や運営会社によって精度が異なる

AI査定では、過去の不動産取引データなどからAIが査定額を算出するため、不動産会社・運営会社の取引実績により精度が異なる点にも注意しましょう。そのため、取引実績の少ない不動産会社が運営しているAI査定では、簡易査定や訪問査定の結果と大きく異なることがあるかもしれません。

三井のリハウスでは、100万件を超える豊富な取引実績から培われた、精度の高いAI査定に加え、無料で依頼できる簡易査定や訪問査定も提供しています。ぜひお気軽にご利用ください。

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【体験談あり】よくある質問

登録不要のマンション査定について、確認されるポイントや個人情報を入力するメリットに関する質問があります。以下でそれぞれの質問に回答しつつ、実際にマンション売却に成功した方の体験談をご紹介します。

マンション査定で確認されるポイントは？

不動産会社がマンション査定時に確認するポイントは、建物の状態や管理状況・部屋の状態・周辺環境などです。なお、AI査定では、住所や築年数、間取りといった基本情報のみで算出されることが多く、建物や部屋の状態などは反映されないまま査定額が算出される場合があります。

そのため、より精度の高い査定額を知りたい場合は、不動産会社の担当者が実際に物件を確認する「訪問査定」を検討するのがおすすめです。建物や部屋の状態、管理状況などを直接確認できるため、より実態に近い価格を把握できます。

●マンション査定でチェックされるポイントについてはこちら

個人情報を入力するメリットは？

不動産査定を依頼する際に詳細な物件情報や個人情報を入力するメリットとして、査定の精度が上がることや、不動産会社の担当者と直接やりとりできるといったメリットが挙げられます。

住所や間取りなどの詳しい情報は、精度の高い査定額を算出するために必要です。詳細な情報から算出された査定額と、おおまかな情報だけで算出された査定額とでは、情報量の多い査定額のほうが精度が高いといえます。

また、個人情報を入力しないAI査定だと、不動産会社から直接連絡が来ないため、接点を作ることができません。マンション売却をする際は、信頼できる不動産会社の担当者にサポートしてもらうことが大切です。不動産会社の担当者を見極める際は、電話やメール対応の丁寧さ、細かなサポート、親身になって話を聞いてくれるかなどを判断基準にするとよいでしょう。

なお以下は、実際に三井のリハウスでマンション売却に成功した方の体験談です。

【50代・三井のリハウスでマンションを売却した方の体験談】 マンション売却時はお世話になりました。担当営業の方が親切、丁寧で信頼できましたので1社でお願いしました。居住中の売却で時間がかかると思っていましたがすぐに売却できました。会社としてユーザーの集客力を感じました。安心・安全のイメージができ上がっていますね！

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マンション査定を依頼するならリハウスAI査定！

AI査定では、場所や時間を問わず、いつでも・どこでも無料で迅速に査定ができます。また、最小限の個人情報のみで査定ができ、電話番号の入力が必要なければしつこい営業電話に悩まされる心配もありません。なかでも、より精度の高い査定結果を求めるのであれば、取引実績の豊富な不動産会社が運営しているAI査定サービスがおすすめです。

三井のリハウスでは、100万件を超える取扱件数をもとにしたAI査定を行っています。また、AI査定以外の査定方法においても、経験、実績ともに豊富な担当者がサポートいたします。不動産売却についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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不動産会社から提示された査定額（査定価格）が高すぎる場合、全てが信頼できないわけではありませんが、慎重になる必要があります。なぜなら、契約を獲得するためにあえて相場より高い査定額を提示しているケースも否定できないためです。従って、査定額が高いというだけでその不動産会社に仲介を依頼するのは、リスクがあるといえます。

そもそも査定額とは、不動産会社が物件の状態や立地、築年数などの物件情報を踏まえ、過去の取引事例や公示価格、相場などのデータをもとに3か月以内に売却可能と推測する価格のことです。査定額は売り出し価格を決定する際の参考となるため、査定額が適切でないと、その後、不動産を売却する際に支障が出てしまう場合があります。もし相場に合っていない価格で売り出すと、売却活動が長期化したり、損をしてしまったりすることも考えられるでしょう。

そこでこの記事では、査定額がそれぞれの会社で異なる理由や、高額な査定額を提示された場合のリスク、査定額を確認するときのポイントなどについて解説します。

なお、三井のリハウスではAI査定、簡易査定、訪問査定を行っております。100万件を超える豊富な取引実績と知見から、精度の高い査定を無料で提供いたしますので、査定に不安のある方はぜひご相談ください。

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不動産査定額が高すぎたり低すぎたりする理由

不動産査定では、取引事例比較法、原価法、収益還元法といった複数の算出法が用いられます。査定対象の不動産や不動産会社によって採用する方法は異なり、複数の方法を併用するケースもあります。そのため、どの算出法を用いるかによって査定額に一定の幅が生じるのです。

さらに、各会社によって用いるデータや企業戦略に違いがあることも査定額に差が生じる理由の1つです。具体的な要因としては、以下が挙げられます。

・経験や取扱実績が異なるため ・売却戦略が異なるため ・多くの媒介契約を獲得しようとするため

それぞれ見ていきましょう。

経験や取扱実績が異なるため

不動産会社によって査定額に大きく差が出る要因として、それぞれの不動産会社の経験や取扱実績が異なることが挙げられます。査定額は、自社で取引した事例を中心とした、過去の成約事例をもとに算出されることが多いため、経験や取扱実績、取引事例データに差があれば査定額にもずれが生じるのです。実績が豊富な不動産会社であれば、より多くの取引事例データが利用可能なため、精度の高い査定額を算出できる傾向があるといえます。

三井のリハウスでは、100万件以上の累積仲介取扱件数で培った経験と知識、豊富なデータから、物件の無料査定を行っております。不動産査定についてお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください。

●無料査定のお申し込みはこちら

売却戦略が異なるため

不動産会社によっては、戦略的に査定額を高めに提示する場合もあります。たとえば、売却時期の期限がない場合には、あえて相場よりも高い価格で売り出してみて市場の反応を探るという売却戦略があります。時間はかかってもできるだけ高く売りたいのか、それとも早く売却したいのかといった希望条件を整理し、不動産会社に相談することがおすすめです。

多くの媒介契約を獲得しようとするため

売却の媒介契約を結ぶために、あえて高すぎる査定額を提示するケースもあります。一括査定サイトでは、競合他社に勝つためにこのような手法がとられることも少なくありません。高い査定額であっても、豊富な実績が確認できる会社や、納得できる根拠を説明してもらえる会社なら信頼できるでしょう。しかし、査定額が異常に高いのに根拠が不十分であり、実績が確認できない会社は注意が必要です。査定額が高すぎると感じたら、まずはその根拠を尋ねてみましょう。

不動産査定が高すぎた際のリスク

不動産会社に提示された査定額が相場よりも高すぎる場合、その後の売却の過程に大きな影響を及ぼすことがあります。具体的には以下の通りです。

・成約価格との差が生まれやすい ・売却活動が長期化する可能性がある ・値下げをしても売れ残る場合がある

詳しく説明していきます。

成約価格との差が生まれやすい

不動産査定が高すぎる場合のリスクとして、成約価格との乖離が生じやすいことが挙げられます。査定額はあくまで不動産会社の売却予想価格であり、成約価格を保証するものではありません。特に他社と比較して高すぎる査定額の場合は、相場とずれている可能性があり、買い手が現れない状況に陥ることがあります。

売れない状況が続いて、時間だけが経過し売却を急がなければならない状況に陥った場合には、売り出し価格を下げざるを得ません。結果として、想定していた価格よりも低い水準、査定額を下回る価格で成約する可能性もあるのです。

売却活動が長期化する可能性がある

売却活動が長引いてしまう可能性があるのも、不動産査定額が高すぎる場合のリスクです。売り出し価格は、売主が査定額を参考にして決定します。そのため、高く見積もられた査定額を参考に売り出し価格を決めると、売却までに予想以上の時間がかかることも少なくありません。もし売却活動が長期化すると、固定資産税等の税金、マンションであれば管理費、修繕積立金といったランニングコストがかかり続けるため、金銭的な負担が大きくなってしまいます。

値下げをしても売れ残る場合がある

高い査定額を参考に相場よりも高すぎる売り出し価格で売り出しても、なかなか買い手がつかなかった場合、大幅に値下げしても売れ残ってしまうことがあります。何度も値下げを行うと、購入検討者に「欠陥があるのかな」という印象を抱かせてしまったり、「売り出し価格がもっと下がるのを待とう」という心理を働かせてしまったりするケースがあります。その結果、値下げをしてもスムーズに買い手が見つからない事態に陥ることもあるでしょう。

不動産査定額が妥当かチェックするポイント

不動産査定額が高すぎないか、妥当かをチェックする際は、まずは自らも物件の情報を把握しましょう。そのうえで、ほかの物件と比較したり、不明点について不動産会社に質問したりすることが大切です。不動産査定額をチェックする際の具体的なポイントとして、以下のものがあります。

・会社の取引事例が豊富か確認する ・相場を把握する ・査定の根拠を説明してもらう

不動産売却は、最初に設定する売り出し価格が売却成功のカギを握っており、その売り出し価格の基準となる査定額は非常に重要です。些細なことでも気になることがあれば積極的に確認しましょう。

会社の取引事例が豊富か確認する

まずは不動産査定を依頼する不動産会社の取引事例が豊富かどうかを確認してみましょう。取引事例が多いほど、査定に用いるデータも充実するため、さまざまな視点から精度の高い査定額の算出が可能と考えられます。

また、不動産会社によって、タワーマンションの仲介実績が豊富、特定の地域に強いなどのように取扱の多い物件の種別や得意なエリアも異なります。そのため、売却したい不動産の条件に近い物件の取扱件数が多いかを、不動産会社に直接確認してみましょう。

なお、100万件以上の取引実績を誇る三井のリハウスは、地域密着で展開し、エリアや物件の種別によらず不動産売却のサポートを行っております。また、担当者による偏りが出ないようチームで対応し、高品質なサービスをご提供しておりますので、不動産売却をご検討の方はぜひ三井のリハウスをご利用ください。

●三井のリハウスへの不動産売却依頼はこちら

相場を把握する

査定額が相場に合った妥当な価格かどうかを確認できるよう、自分でも売却相場について調査しておくことも、ポイントの1つです。相場は、国土交通省が運営する不動産取引価格を閲覧できるサイト「不動産情報ライブラリ」から調べられます。また、国土交通大臣に指定された不動産流通機構が運営する「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」でも、過去の成約事例の閲覧が可能です。

三井のリハウスのWebサイトでは、地域ごとにマンションの相場価格や購入検討者情報を確認できます。さらに、築年数や間取りごとに見ることも可能なので、ぜひご自身の地域を選択してご活用ください。

【エリアごとのマンションの相場価格】 ・首都圏 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県

・関西 大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県

・中部 愛知県 岐阜県 三重県

・ほかのエリア 北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

●不動産相場のサイトについてはこちら

●マンションの売却相場についてはこちら

●一軒家の売却相場についてはこちら

査定の根拠を説明してもらう

なぜその査定額になったのか、特に査定額が高すぎる場合はその根拠を不動産会社に確認しましょう。相場より高い査定額であっても、その額で購入を希望する方がいるといった根拠があれば安心です。

また、査定の判断材料として、築年数や間取り、物件の状態がどの程度影響しているか、周辺環境や社会情勢を踏まえた結果なのか、参考にした過去事例なども説明してもらいましょう。その際、不動産会社が納得できる説明をしてくれるかをチェックすることで、妥当な査定額か、信頼できる会社かを見極める判断材料になります。

より精度の高い査定額を知るには？

精度の高い査定額を知るためには、信頼できる不動産会社を選択し、最適な手段で査定を依頼することが重要です。以下で具体的に解説します。

机上査定より訪問査定にする

査定額の精度を上げるためには、訪問査定を依頼するのがポイントです。不動産査定には、主に机上査定と訪問査定の2種類の方法があります。机上査定とは、不動産の築年数や立地、間取りなどのデータから査定をする方法です。一方、訪問査定では、担当者が実際に現地へ出向いて、物件の細部や周辺環境まで直接確認して査定を行います。机上査定では、物件の劣化や不具合が分からないため、実際の価値より高すぎる査定額が出ることがあるでしょう。反対に、リフォーム箇所などが考慮されず、低すぎる査定額になることもあります。精度の高い査定額を求める場合は訪問査定がおすすめです。

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適切な不動産会社選びをする

精度の高い査定額を知るためには、どの不動産会社を選ぶかも重要です。不動産会社を選ぶ際には、取引実績の豊富さを重視しましょう。査定額を算出する際に必要な取引事例データが不足していると、精度に欠けることがあります。また、経験が長い不動産会社を選ぶということも1つの方法です。不動産会社の「会社概要」を確認するのもよいでしょう。

その不動産の地域に詳しい会社を選ぶこともポイントです。実際にその地域での取引実績が多くある場合は、相場を把握しやすくなります。査定額の根拠をきちんと説明してくれるか、また過去に誇大広告や重要事項説明義務違反といった行政処分を受けたことがないかなども、確認すると安心です。行政処分の有無については、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」や各都道府県Webサイトの「宅建業者名簿」などから閲覧できます。

また、複数社に査定を依頼する方法もあります。不動産会社ごとの査定額を比較したい場合は、選択肢の1つになり得るでしょう。

ここで、三井のリハウスを利用してマンション売却を成功させた方の体験談をご紹介します。

【40代・査定を受けてマンション売却に成功した方の体験談】 査定額のエビデンスをしっかり作って提示してくださり、媒介契約を結んでからは、物件紹介の媒体に我が家を掲載する作業もとても早かったです。すぐに数組のお客さまの内覧を取り付けてくださり、1か月とちょっとで、買主さまが見つかりました。しかも想定より高く売っていただき新居の購入の資金面でも大変助かりました。担当営業さまには、感謝の意をお伝えしましたが、「お客さまが今まで丁寧に住んでいただき、内覧に合わせて毎回、きれいにお掃除してくださったおかげです。私共もよい形でお客さまに物件紹介できてよかったです」と、私たちへの労いのお言葉を逆にいただき、本当に感動いたしました。

よくある質問

不動産査定額が高すぎる場合によくある質問に答えていきます。

高すぎる不動産査定額は信用できる？

不動産査定額が相場よりも高すぎる場合は、あてにならないこともあります。査定額はその価格で売却できると保証するものではないためです。不動産会社の企業戦略や、経験・データの不足によって、相場と大幅に乖離した査定額が提示されている可能性があります。その査定額の根拠をしっかりと確認し、相場と比較して、信用してよいかどうか見極めましょう。

査定額は成約価格に直結する？

査定額と成約価格には、平均5％～10％程度のずれがあるとされています。高値での売却を目指し、査定額に少し上乗せして売り出し価格を決め、購入希望者から価格の交渉があったりした結果、成約価格は売り出し価格より少し下がるというのが一般的な流れです。査定額を目安にしつつ、ご自身の希望も考慮して適切な売り出し価格を決定しましょう。

まずは不動産査定を受けて売却を成功させよう！

査定額は高ければ高いほどよいというわけではなく、その査定に正当な根拠があるかどうかが大切です。根拠を把握できないまま高額な査定額を信用してしまうと、「家の売却が長期化してしまった」「査定額を参考にした売り出し価格では売れず、大幅な値下げをしての売却になった」といった失敗につながります。そのため、査定額を提示された際には、本当にその価格で売却できる見込みがあるのか、不動産会社に納得のいく根拠を説明してもらいましょう。

三井のリハウスでは100万件の取扱件数で積み重ねた経験や知見をもとに、精度の高い無料査定を行っています。また、地域に根差した規模で展開しているため、全国の相場を踏まえた査定が可能です。不動産売却をご希望の方は、ぜひ三井のリハウスをご検討ください。

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マンション売却後の手取り額は、「成約価格－（諸費用＋税金＋ローン残債）」で計算できます。マンション売却で最終的に手元に残るのは、売却から得られた金額全てではありません。成約価格から税金や現在の住宅ローン、そのほかの諸費用を差し引いた金額が手取り額であるため、資金計画を立てる際はあらかじめ理解しておきましょう。

またマンションの売却をお考えの方は、成約価格の目安を知るために、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。三井のリハウスでは、AI査定、簡易査定、訪問査定の3つの査定方法を無料で受け付けていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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マンション売却にかかる手数料

マンション売却で手元に残る金額をシミュレーションする際は、いくつかの手数料を計算する必要があります。以下でそれぞれ見ていきましょう。

・仲介手数料 ・司法書士への報酬費用（抵当権抹消手続き） ・住宅ローンを一括返済する場合の手数料

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して、売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払います。不動産売却時の手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められています。成約価格に応じて手数料の上限が異なるため、下記の表をご参照ください。

なお、物件価格が低い不動産売却の手数料には特例が設けられています。物件価格が800万円以下の不動産の場合は「低廉な空家等の媒介の特例」により、不動産会社と依頼者との間で事前の合意が得られた際には媒介に要した費用を勘案して上限30万円（＋消費税）の1.1倍まで仲介手数料として請求できます。

ただし、手元に残る金額を増やしたいために不動産会社を仲介手数料だけで選ぶことは得策とはいえません。なぜなら、仲介手数料の高くない不動産会社ではサポートが不十分であったり、販売の優先順位を下げられたりする可能性があるためです。つまり、手数料の額ではなく信頼できるかを重視して不動産会社を選ぶことが、マンション売却を成功させるために大切だといえます。

●仲介手数料の相場についてはこちら

●仲介手数料の消費税についてはこちら

●不動産売却の手数料が低い場合の注意点についてはこちら

司法書士への報酬費用（抵当権抹消手続き）

抵当権の抹消手続きは自分でも行えますが、専門家である司法書士に依頼することが一般的です。費用の相場は1万5,000円～2万円程度で、抵当権抹消手続きをする際には税金も支払う必要があります。税金に関する詳細は後述します。

なお抵当権とは、住宅ローンを組んだ債務者がローンを支払えなくなった場合に、債権者（金融機関）がローンを組んだ不動産を担保として弁済を受ける権利のことです。住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければ基本的に第三者への引渡しはできません。

●抵当権についてはこちら

住宅ローンを一括返済する場合の手数料

マンションの売却に伴って抵当権を抹消するために住宅ローンを一括返済する場合、借入先の金融機関によっては手数料が発生することがあります。無料の場合もありますが、窓口での手続きで3万5,000円程度かかることもあるため、自身が借り入れている金融機関の手数料をチェックしておきましょう。

マンション売却にかかる税金

マンション売却で手元に残る金額を計算する場合は、税金も考慮しなければなりません。売却に関連する費用のなかで、税金は大きな割合を占めるためしっかり把握しておきましょう。具体的には、以下のような税金が挙げられます。

・印紙税 ・登録免許税 ・譲渡所得にかかる税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）

印紙税

印紙税とは、売買契約書をはじめとした「課税文書」と呼ばれる書面に課せられる税金です。書面に記載された契約金額によって税額は異なります。

課税文書のなかでも「不動産譲渡契約書」と「建設工事請負契約書」には、2027年3月31日までの間、軽減税率が適用されています。たとえば、成約価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、通常の税率では2万円ですが、軽減税率を適用すると1万円です。

登録免許税

不動産の売買や相続による所有権の移転・保存の登記、あるいは抵当権の設定・抹消を申請する場合、登録免許税を納める必要があります。登記・申請の内容によって登録免許税の税額は異なります。たとえば、住宅ローンで購入した不動産を売却する場合は、抵当権の抹消登記が発生し、土地、建物といった不動産1つにつき1,000円の登録免許税が必要です。マンションを売却する場合は、建物と土地分を売ることになるため、基本的には2,000円を納めます。

譲渡所得にかかる税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）

譲渡所得にかかる税とは、不動産の売却によって利益が生じた場合に課税される税金のことで、「譲渡所得税」とも呼ばれます。これには所得税、住民税、復興特別所得税が含まれます。特に、復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源に充てられる税金であり、2037年12月31日まで通常の所得税に上乗せされます。

所得税、住民税、復興特別所得税をまとめた合計の税率は、売却した不動産の所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％と定められています。（※1）

●譲渡所得についてはこちら

なお、譲渡所得にかかる税は、以下の計算式で収支がプラスになった場合に課税されます。

「譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」

そして、譲渡所得にかかる税金の額は、上記の計算式で算出した金額に先ほどご紹介した税率をかけることで算出できます。なお、上記の計算方法での算出が面倒な場合は、以下のページから売却時の税金をシミュレーションしてみましょう。

●売却時にかかる税金のシミュレーションはこちら

マンション売却で手元に残る金額の算出に必要なそのほかの費用

マンション売却にかかる費用には、仲介手数料や税金、住宅ローンのほかに、引越し費用や証明書類発行費用などがあります。

「マンション売却で手元に残る金額をより具体的に把握したい」と考えている方には、引越しの費用や証明書類発行費用まで含めて算出することがおすすめです。引越し費用は場合によって異なり、証明書類発行費用は数百円程度です。しかし、これらの細かい費用まで把握して計算に入れることで、予想される金額と実際に手元に残る金額の差がより少なくなるでしょう。

引越し費用

国土交通省の関東運輸局は、一人暮らしの場合では5万円～6万円、家族で引越す場合は10万円～12万円を引越し費用のモデルとしています。しかし、実際の費用は、時期や移動距離、荷物の量、業者によって大きく異なります。そのため、複数の業者に見積もりを依頼することがおすすめです。

証明書類発行費用

売却契約時や住所、所有権変更の際には、印鑑証明書や住民票、固定資産評価証明書などの証明書類を用意する必要があります。取得にかかる費用はそれぞれ400円～500円程度です。売却がスムーズに進むように、事前に必要書類を確認しておきましょう。

マンション売却で手元に残る金額を実際にシミュレーションで検証！

マンション売却で手元に残る具体的な金額を知るには、シミュレーションを行うことが効果的です。手元に残る金額は「成約価格－（諸費用＋税金＋ローン残債）」で求められます。

以下で、具体的な数値を使ってシミュレーションを行います。マンションを売却する前に、詳しい手取り額を把握したい場合は、ご参考にしてください。

なお、マンション売却で利益が発生した際は、譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税を原則として翌年の確定申告で申告・納付します。売却直後に資金が多く見えても、後日納税資金が必要になる可能性があります。また、住民税も後日課税されるため、売却代金の一部を納税資金として確保しておくことが大切です。

成約価格が3,000万円のケース

マンションを3,000万円で売却した場合の、手元に残る金額をシミュレーションで検証します。物件の概要は以下の通りです。

・成約価格：3,000万円 ・築年数：15年 ・購入時の諸費用：150万円 ・ローン残債：なし ・購入価格：4,000万円

以下の一覧表に、売却にかかる費用とその金額の例をまとめました。

●引越し費用についてはこちら

以上の一覧表より、諸経費の合計は128万6,000円です。次に、譲渡費用を106万6,000円（仲介手数料＋印紙税）として、譲渡所得を計算します。

譲渡益＝成約価格3,000万円－｛取得費（4,000万円＋150万円）＋譲渡費用（106万6,000円）｝＝－1,256万6,000円

譲渡所得はマイナスになりました。譲渡所得税は、譲渡益が出た場合に発生するため、今回は課税されません。（※2）

よって、このケースで手元に残る金額は以下の通りです。

成約価格3,000万円－諸費用の合計128万6,000円＝2,871万4,000円

成約価格が5,000万円のケース

次に、マンションを5,000万円で売却した場合の、手元に残る金額を検証していきます。物件の概要は以下の通りです。

・成約価格：5,000万円 ・築年数：6年 ・購入時の諸費用：200万円 ・ローン残債：1,500万円 ・購入価格：4,500万円

売却にかかる費用とその金額の例は、以下の一覧表の通りです。

以上の一覧表より、諸経費の合計は194万6,000円です。続いて、譲渡所得を計算していきます。

譲渡益＝5,000万円－｛（4,500万円＋200万円）＋（171万6,000円＋1万円）｝＝127万4,000円（※2）

ここで、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用すると、譲渡所得はなくなります。それに伴い、譲渡所得税の課税もなくなります。なお、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」に関してはこの後解説します。

今回のケースは、住宅ローン残債が1,500万円あるため、住宅ローン完済後の手元に残るお金は以下の通りです。

成約価格5,000万円－諸費用の合計194万6,000円－住宅ローン残債1,500万円＝3,305万4,000円

手元に残る金額の算出時にハウスクリーニング・リフォーム費用は必須で考慮すべき？

マンション売却で手元に残る金額を知るために、細かい費用まで確認することは大切です。しかし、ハウスクリーニングやリフォーム費用は必ずしもかかるとは限りません。

基本的には、ハウスクリーニングが不動産会社の査定額アップにつながるとはいいきれません。また、リフォームも、費用分を成約価格に上乗せできるとは限らないため、必ずかかる費用として考慮する必要はないでしょう。ただし、クリーニングやリフォームを行い、設備や間取りを整えることで「内覧の際に印象がよくなる」「入居者の引越しがスムーズになる」といったメリットを感じられる場合もあります。ハウスクリーニングやリフォームを行う際は、その目的や費用対効果を踏まえ、自分にとって本当に必要かどうかを十分に検討したうえで判断しましょう。

売却前のリフォームを検討する場合は、まず不動産会社に相談してみましょう。三井のリハウスでは、累積取扱件数100万件以上の実績で得た経験や知見を活かし、リフォームが必要かどうかも含め、最適な売却プランを提案します。不動産・マンションの売却やリフォームについてお悩みの方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

●ハウスクリーニングの相場についてはこちら

●マンションのリフォーム費用についてはこちら

マンション売却の手取り額を上げる方法は？

マンション売却の手取り額を上げるには、「成約価格を上げる」「売却にかかる諸費用を抑える」という2種類の方法があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

成約価格を上げる方法

成約価格を上げる方法は以下の通りです。

・不動産会社と仲介で媒介契約を結ぶ ・売却のタイミングを考える

不動産会社と仲介で媒介契約を結ぶ 不動産会社に依頼して売却する方法には、主に仲介と買取があります。仲介とは、不動産会社が一般個人に対して売却活動を行い、売却を進めるものです。不動産の条件や市場の相場を踏まえたうえで、売主が売り出し価格を設定できるため、買取よりも高値で売れる傾向があります。

対して買取は、不動産買取業者が売主から不動産を直接買い取るものです。不動産買取業者は、買い取った後にかかるリフォーム費用を差し引いて査定するため、成約価格は仲介の約6割～8割になるのが一般的です。成約価格を重視したい方は、仲介での売却を検討してみるとよいでしょう。

売却のタイミングを考える 売却のタイミングは、マンションの購入需要が多くなる2月～3月を目標に備えるのがベストといえます。2月～3月は新学期や新卒入社のタイミングの時期で、引越す人が増える傾向があるためです。2月～3月の売却を目指すなら、11月ごろには売却活動を始めるとよいでしょう。

●マンション売却のコツについてはこちら

売却にかかる諸費用を抑える方法

売却にかかる諸費用を抑えるには、以下の方法があります。

・「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用する ・「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用する ・必要書類を自分で用意する ・抵当権を自分で抹消する

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用する 住居用の不動産を売却する際、条件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用でき、大幅に納税額を抑えられる可能性があります。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、売却時に利益が出た場合、諸条件を満たせば最大3,000万円までを譲渡所得から差し引ける制度です。条件を満たすことに加えて、確定申告をする必要があります。詳しくは以下の記事をご覧ください。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用する 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、条件を満たしていれば譲渡所得に課税される税金を減らせる制度です。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と併用でき、3,000万円を差し引いた譲渡益のうち6,000万円まで軽減税率が適用されます。

●マイホームを売ったときの軽減税率の特例についてはこちら

必要書類を自分で用意する 必要書類を自分で用意することで、司法書士への報酬費用を節約できます。書類は多岐にわたるため、不動産会社と相談しながら漏れがないように用意しましょう。必要書類は以下の記事でご紹介しています。

●不動産の売却に必要な書類についてはこちら

抵当権を自分で抹消する 抵当権の抹消手続きも、司法書士に依頼すると報酬がかかりますが、自分で手続きを行うことで費用を抑えられます。ただし、買主が決まっている場合などはスケジュールを確認し、不備なく正確に手続きを進める必要があります。以下の記事では、抵当権抹消手続きを自分で行う4つのステップをご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

●抵当権抹消手続きを自分で行う方法についてはこちら

【体験談あり】マンション売却で手取り額を上げるためには不動産選びが重要

マンション売却で手取り額を上げるためには、知識や経験が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。なぜなら、媒介契約を結ぶ不動産会社によって、成約価格に差が生じることがあるためです。

手元に残る金額を増やす方法としては、費用を減らすか成約価格を上げるかの2つがあります。費用を減らすには限界があるため、成約価格を上げることも意識しましょう。成約価格を上げるためには、不動産会社選びが重要です。査定の際のやりとりや対応を通じて、信頼できる会社を選びましょう。

累積取扱件数100万件以上の実績を持つ三井のリハウスでは、信頼できる経験豊富な営業担当者がお客さまのご希望やご事情に合わせて売却をサポートします。また、AI査定、簡易査定、訪問査定を無料で行っています。不動産売却を検討している方は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、マンションを売却した方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【50代・自宅を売却した方の体験談】 自宅の購入時と売却時、共にお世話になりました。売却においては、媒介契約翌日、市場に出回る前に購入希望者を数名見つけてくださり大変驚きました。他社の想定価格よりも高い金額でお取引でき、解体工事等の流れもスムーズで安心してお任せできました。

【40代・相続した家を売却した方の体験談】 最初に不動産売却を考えたときに複数の不動産屋さんの一括査定をしてみて、三井のリハウスの方が1番丁寧で知りたい情報の資料を詳しく送ってくださり、三井のリハウスにお願いしようと決めました。その営業の方に担当していただきたいと思ったのがきっかけです。親世代の家を三姉妹が売却ということで担当の方には三姉妹の住む遠方の各地にも行っていただき、スムーズに売却できたのでとても感謝しています！またほかの物件もその方にお願いしたいと思っています。

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マンション売却で手元に残る金額を増やそう！

マンションの売却の際に手元に残る金額を増やすには、成約価格を上げることや、諸費用を抑えることに加え、いくらほど残るかを事前にシミュレーションすることが大切です。シミュレーションを通して手取り額や費用の内訳を把握しておくことで、売却時の資金管理がスムーズに行えるでしょう。なお、シミュレーションをする際は、査定で具体的な数値を把握したうえで行うことが効果的です。

三井のリハウスは、100万件以上の取引実績で積み上げた知見を活かした精度の高い不動産査定を行っており、実績豊富な営業担当者が、売却を丁寧にサポートします。「マンション売却での手取り額を知りたい」という方は、まずは三井のリハウスで査定を行い、提示された査定額でシミュレーションを行うことがおすすめです。AI査定、簡易査定、訪問査定の3つの査定を無料で受け付けておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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※1：土地建物等の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日における所有期間により、長期・短期を判定します。長期・短期で税率が異なるため、「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうか」により判定されます。

※2：簡便化のため、建物の減価償却費相当額は考慮しておりません。

不動産用語としてのリロケーション（relocation）は、海外赴任や転勤、長期出張によって家を留守にする場合に、自宅を有効活用するため、不在の期間を利用して第三者へ貸し出すことです。リロケーションは家賃収入が得られるほか、カビや腐食といった家のダメージ軽減や防犯にもつながります。

賃貸借を行う場合、貸主（オーナー）と借主との間で「普通賃貸借契約（普通借家契約）」が結ばれることが多い一方で、リロケーションでは、「定期賃貸借契約（定期借家契約）」を結ぶのが一般的です。

普通賃貸借契約とは、更新を前提とした契約で、正当な事由がない限り貸主から解約するのは難しい契約方法です。それに比べて定期賃貸借契約は、契約期間の満了後、借主は退去しなければならないという契約方法です。そのため、貸主が設定した契約期間が終了すれば、物件は貸主が自由に使えるようになります。ただし、貸主と借主が合意したうえで再契約を行うと、契約期間の満了後も借主は住み続けられます。貸主の都合で物件の貸し出し期間を限定できるため、リロケーションの際の契約方法では定期賃貸借契約が一般的です。

長期間家を留守にすることへの対応にお悩みの方は、まずは経験豊富な不動産会社に相談するのがおすすめです。三井のリハウスは、地域に根差したネットワークと長年蓄積してきた実績を活かし、入居者募集から管理運営まで徹底的にサポートします。貸主の方のニーズに合わせたさまざまな管理プランもご用意しているので、ぜひ気軽にご相談ください。

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リロケーションを利用する際の運用方法

リロケーションは、不動産会社やリロケーション会社、サブリース会社などの管理会社に管理業務を委任して運用することが一般的です。その理由は、物件を賃貸に出している間は定期的な管理業務が必要ですが、貸主が物件から離れた場所に居住している場合は自力で管理業務を行うのが難しいためです。

会社やプランによって委任できる業務の範囲は異なります。貸主が遠方にいる場合や、ほかに仕事をしている場合には、なるべく多くの業務を委任できると管理の負担を軽減できるでしょう。不動産会社に委任できる主な業務内容としては、以下のような項目があります。

・借主の募集・内見対応 ・借主との契約・解約手続きのサポート ・賃料の集金や管理 ・借主からのトラブルやクレームなどの相談対応 ・設備不具合に関する対応

ここからはリロケーションを行う方法について見ていきましょう。

なお、リロケーションを利用する際には、実績が豊富で、お客さま一人ひとりに合わせた丁寧なサポートを行う不動産会社を見極めることが重要です。三井のリハウスでは、借主の募集から退去立ち会い、原状回復工事の手配までトータルでサポートしています。初めての貸し出しやリロケーションに不安のある方は、お気軽にお問い合わせください。

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【運用方法1】転貸借

リロケーションでは、「転貸借（てんたいしゃく）」という形態の運用方法を採用することが一般的です。これは、リロケーションの場合、海外赴任や遠方への転勤などで貸主が賃貸物件から遠く離れた場所に住まなければならないことが多いためです。

転貸借とは、貸主が不動産会社をはじめとした賃借人に物件を貸し出し、賃借人からさらに第三者の転借人（入居者）へ貸し出す仕組みです。間に入る賃借人（転貸人）は不動産会社であるとは限りませんが、今回は不動産会社を賃借人（転貸人）として説明します。

下図のように転貸借では、貸主と転借人（入居者）はそれぞれ不動産会社と賃貸借契約を結びます。

このケースの転貸借では、転借人と契約を結ぶ相手は貸主ではなく不動産会社になるため、転借人に関するトラブル発生時は不動産会社が対応します。遠方に住んでいるため、トラブルや手続きなど急な対応が難しい、管理会社と連絡が取りにくいといった場合は、転貸借による運用がおすすめです。

【運用方法2】管理委任

リロケーションの運用方法の1つとして、不動産会社に賃貸運営をサポートしてもらう「管理委任」というやり方もあります。管理委任とは、貸主と借主が賃貸借契約を結びますが、賃貸管理業務は貸主の代わりに不動産会社に行ってもらえるように委任契約する方法です。

管理委任は転貸者と比べて、不動産会社に支払う手数料を軽減できるという傾向があります。ただし、設備の不具合が起きた場合には、修繕工事の内容を確認し、実施の判断をするなど、貸主のタイムリーな対応が求められます。そのため、連絡が取りにくい貸主には向かないでしょう。

三井のリハウスの賃貸管理サービスでは、設備故障時の24時間緊急対応や、賃貸期間中の連絡の取り次ぎなども行っております。遠方から自宅の貸し出しを行いたい場合にも、安心してお任せください。

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リロケーションの契約の種類

リロケーションの際に主に用いられる契約として、定期賃貸借契約（定期借家契約）と一時使用賃貸借契約の2つが挙げられます。賃貸借契約として一般的である普通賃貸借契約と異なり、更新を前提とせず、貸主の都合を優先できることがポイントです。それぞれの契約条件について、詳しく解説していきます。

定期賃貸借契約

定期賃貸借契約とは、契約時に期間を設定し、その契約期間が満了すると自動的に契約終了となる賃貸借契約です。原則として契約は期間満了をもって終了し、双方が合意した場合には、別契約として再度締結します。定期間のみ貸し出し、期日には家を明け渡してもらえるため、リロケーションでは主流な契約方式です。ただし、契約期間が1年以上の場合は、契約満了日の半年から1年前に解約通知を行う必要がある点を押さえておきましょう。

一時使用賃貸借契約

一時使用賃貸借契約とは、借主の使用目的が明らかに一時的であると分かる場合に認められる賃貸借契約です。契約の更新は原則設けておらず、さらに、解約日の3か月前に通知すれば、契約満了前に契約を解除できます。定期賃貸借契約と比較して、柔軟性が高く、家を貸したい期間が未定な場合に適しているといえるでしょう。

リロケーションのメリット

リロケーションのメリットは、主に家賃収入が得られることや、空き家の状態を避けられることが挙げられます。具体的には以下の通りです。

・家賃収入が得られる ・家の老朽化を防げる ・防犯上のリスクを軽減できる ・持ち家を手放さず、また住める

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

家賃収入が得られる

リロケーションのメリットは、家を留守にしている間に家賃収入が得られることです。家を空けている間にも、固定資産税や維持費、住宅ローンなどの支払いは続きます。さらに、仮住まいの費用も発生するため、負担が大きくなる可能性があります。しかし、リロケーションをすれば毎月収入が得られるため、金銭的な負担をかなり軽減できるでしょう。

家の老朽化を防げる

家の老朽化を防げる点もリロケーションのメリットの1つです。空き家のまま放置していると、掃除や換気が行われないため、衛生環境の悪化や建物の老朽化が進みやすくなります。しかし、人が住んでいれば、修繕が必要な箇所も早めに発見できるでしょう。リロケーションを活用して空き家状態を防ぐことで、家の資産価値の維持につながります。

防犯上のリスクを軽減できる

リロケーションは防犯面においてもメリットがあるといえます。長期間留守にされる家は、放火や盗難、不法侵入などのリスクが高まりやすい傾向があります。しかし、リロケーションによって家に居住者がいる状態にしておけば、不審者も近寄りにくくなるでしょう。

持ち家を手放さず、また住める

リロケーションすることで持ち家を手放さず、戻って再び住める点もメリットとして挙げられます。長期間家を空ける際には、家の維持費用が負担で、売却を検討する人もいるでしょう。ただし、リロケーションに出せば、戻ってきたときにまた住めるのはもちろん、家を空ける際には毎月の家賃収入も得られるため、自宅を手放さず資産として保持することができます。また、普通の賃貸借契約と比較しても、一定期間のみ貸し出せて、借主の退去を待たずに戻れる点がリロケーションの魅力といえます。

リロケーションにかかる費用や税金

リロケーションを行うにあたっては、不動産会社に払う管理料や、所得税や住民税といった税金の支払いが発生します。そのため、無理のない資金計画を立てるためには、必要となる費用や税金を事前に把握しておくことが大切です。ここでは、不動産会社に支払う費用と家賃収入にかかる税金、それぞれについて詳しく解説していきます。

不動産会社に支払う費用

リロケーションサービスやサポートを不動産会社に依頼する場合には、不動産会社に費用を支払う必要があります。ここでは例として、三井不動産リアルティ株式会社での管理サービス利用料金（※1）をご紹介します。（※2）

料金の項目や設定されている金額は、会社や利用プランによって異なるため、契約前に確認しておきましょう。

家賃収入にかかる税金

リロケーションによって得た収入は不動産所得として扱われるため、所得税と住民税がかかります。不動産所得は、物件を貸し出すことによって得られた総収入から必要経費を差し引いたものです。必要経費の主な項目として以下のものが挙げられます。

・固定資産税 ・都市計画税 ・住宅ローンの利子 ・不動産会社への手数料 など

実際の所得税や住民税の金額は、不動産所得を含めた総所得から各種控除を引いたうえで、以下の式により算出されます。

所得税の金額＝課税所得×所得金額に応じた税率－基礎控除

住民税の金額＝均等割＋所得割＝5,000円＋課税所得×10％

所得税は、所得額が多いほど税率が高くなる「累進課税」が採用されています。一方で住民税は、納税額が一律で決まっている「均等割」と、税率が10％で固定されている「所得割」の2種類があります。

不動産所得が年間20万円以下の場合は、不動産所得に対する確定申告は不要です。しかし不動産所得が赤字の場合には、確定申告をすることで「損益通算」を行い、所得額を少なく申告できるため、納税額が抑えられる可能性があります。そのため、リロケーションを行うにあたっては、確定申告を行うことがおすすめです。

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リロケーションを行う際の注意点

実際にリロケーションを行う際に、事前にさまざまな注意点や想定されるトラブルを認識しておくことで、対応策も講じやすくなるでしょう。主な注意点・トラブルとして、以下の4つが挙げられます。

・借主が決まりにくい ・相場より賃料は安くなる ・室内や設備が傷つく可能性がある ・信頼できる不動産会社を選ぶ

それぞれの注意点について、詳しく見ていきます。

借主が決まりにくい

リロケーションで家を貸すとき、定期賃貸借契約を採用すると、借主（入居者）が見つかりにくいことがあります。なぜなら、定期賃貸借契約ではあらかじめ借りられる期間が決まっているため、長く同じ物件に住み続けたいと考えている方の需要を満たせないためです。

相場より賃料は安くなる

定期賃貸借契約で物件を貸し出す際は、契約期間が限られていることで普通賃貸借契約と比べると需要も限定的になることもリロケーションの注意点の1つです。そのため、契約期間が2年～3年程度の短い場合には、賃料が相場より1割～2割安くなる傾向があります。

なお、借主を募集している間も住宅ローンやマンション管理にかかる費用、修繕積立金を支払わなければなりません。そのため、相場通りの賃料に設定して空室が続くよりも、少し安めの賃料で早く入居してもらうほうが、総合的に金銭面での負担が減る場合があります。「どうしたら収入が得られるか」をよく考えて、賃料を設定することが重要です。

ただし、契約期間を長く設けられたり、立地がよかったりする場合には、通常の賃料相場で借り手が見つかることがあります。好条件の物件を貸し出す場合には、相場に合わせた賃料設定とするかどうか、不動産会社と相談してみるとよいでしょう。

三井のリハウスでは、賃貸経営を行う物件がどのくらいの賃料で貸し出せるかを把握できる「賃料査定」を実施しています。リロケーションを検討している方は、気軽に受けてみてください。

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室内や設備が傷つく可能性がある

家を貸し出せば、借主の利用によって室内や設備に傷や汚れが付いてしまうこともあります。結果として、退去時の修繕費用をめぐるトラブルに発展することも少なくありません。通常の生活による損耗や経年劣化は貸主負担となることが一般的ですが、借主の故意・過失がある場合は借主負担となるケースがある点にも注意が必要です。

このような室内や設備の傷・汚損などを防ぐためには、あらかじめ入居条件を設定し、汚損の原因となるペットの飼育や室内での喫煙などを禁じるといった内容を、重要事項説明に記入しておくことが大切です。ほかにも、不動産会社による入居者審査の基準がどのように設定されているのかも確認しておきましょう。

また、不動産会社によっては修繕費用のサポートを行ってくれる場合があり、利用することで支出を抑えることにつながります。事前に契約内容を確認し、サポートの内容を確かめておくとよいでしょう。

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信頼できる不動産会社を選ぶ

リロケーションにはさまざまな管理業務が必要であり、知識がないとトラブルが発生する恐れがあるため、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

たとえば先ほどお伝えしたように、リロケーションは借主が見つかりにくい傾向があります。このような場合でも、リロケーションに関する提案やノウハウが豊富で、評判のよい不動産会社に賃貸管理・仲介を依頼することで、適切な借主が早く見つかる可能性が高まります。また、不動産会社によって得意としている地域や物件タイプが異なるため、自分が貸し出したい物件とマッチする、集客力の高い不動産会社を選ぶようにしましょう。

三井のリハウスでは、不動産ポータルサイトやホームページへの情報掲載に注力しており、独自のネットワークも駆使して幅広く入居者の募集を行っています。賃貸経営に関するさまざまな不安にも寄り添い、お手伝いしているので、ぜひお気軽にご相談ください。

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リロケーションの主な流れ

ここからはリロケーションの流れについて解説します。主な流れは以下の通りです。

・リロケーションを委任する会社を選ぶ ・クリーニングやリフォームなど家を貸し出す準備を行う ・入居者募集や審査を行う ・借主と契約を結ぶ

上記のようにリロケーションを行う際は、複数の工程があるため、引越しの予定が確定したタイミングで、早めに動き出すことが大切です。転勤の内示のタイミングにもよりますが、可能であれば引越しの2か月前までに委任する不動産会社を絞り込み、1か月前に正式に不動産会社と管理委任の契約をするとよいでしょう。

借主が物件を探す場合も、約2か月前から探し始め、1か月前には本腰を入れるのが一般的です。入居者募集から契約までには平均1か月～2か月かかることから、引越しの直前に慌てることのないよう、余裕を持ったスケジュールで行動することを心がけましょう。

よくある質問

ここでは、リロケーションに関するよくある質問について回答していきます。

リロケーションが向いている人は？

リロケーションは「一時的に自宅を空けるが、一定期間後には必ず自宅に戻りたい人」におすすめです。具体的には、転勤や海外赴任、留学などが挙げられます。また、「空き家状態を避けたい」「自宅を現在売却したくはない」「維持費を賄うための家賃収入を得たい」といった方にも適しているといえるでしょう。一方で、自宅を空ける期間が1年未満の場合は、借主が見つかりにくい可能性があるため、注意が必要です。反対に、自宅に戻ってくるまでの期間が長期にわたる場合は、普通賃貸借契約での貸し出しを推奨します。

一般的な賃貸とリロケーションの違いは？

賃貸とリロケーションの主な違いは、契約期間にあります。一般的な賃貸住宅では、主に普通賃貸借契約が用いられます。普通賃貸借契約は、通常は2年契約で、契約期間満了後も更新することが前提とされているのが特徴です。一方、リロケーションでは定期賃貸借契約が使われることが多く、契約期間の満了に伴って契約が終了します。

リロケーションを終了する際の注意点は？

リロケーションを終了するときには、解約通知に注意が必要です。定期賃貸借契約で契約期間が1年以上の場合は、契約期間満了の半年から1年前までに解約通知を行わなければなりません。通知を忘れた場合は、改めて解約通知を行い、その半年後に契約の終了を主張できます。

リロケーションを検討するなら不動産会社に相談しよう

今住んでいる家を空き家にすることで発生するリスクを回避するなら、一定期間貸し出して有効活用できるリロケーションのメリットは大きいといえるでしょう。家を貸し出すほかに売却するという選択肢もありますが、一度売却するとその物件には住めなくなってしまいます。リロケーションを行えば、再度その家に住めるため、転勤者や長期出張の可能性がある方なら、リロケーションを検討してみることがおすすめです。

三井のリハウスでは、長年の実績と経験、幅広いネットワークによる充実したプランをご用意しております。急な転勤や出張で自宅の貸し出しを検討している方は、気軽にお問い合わせください。また、無料でできる賃料査定サービスもご提供中なのでぜひ一度お試しください。

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※1：充実の賃貸管理サービス，三井不動産リアルティ株式会社 https://www.rehouse.co.jp/lend/plan/ （最終確認：2026年5月29日）

※2：2026年5月末時点の情報のため、ご利用時は最新情報をご確認ください。

住み替えの相談は不動産会社や工務店、相談会などさまざまな場所でできますが、新居を購入して住み替えを行う場合は、不動産の売却も購入も行える不動産売買仲介会社がおすすめです。

まずは、住み替えの相談先として考えられる場所とそれぞれが向いている人をご説明します。

不動産売買仲介会社

現在住んでいる家を売却して住み替える場合は、不動産会社のなかでも不動産売買仲介会社に住み替えを相談するのがおすすめです。持ち家の売却と新しい物件の購入を同時に相談できるため、資金計画や住み替えのスケジュール調整をスムーズに進めやすくなります。また、不動産の売買に精通しているため、スムーズかつ高い成約価格での売却や、希望する条件に沿った物件の購入も期待できるでしょう。

三井のリハウスでは、累積取扱件数100万件以上の実績をもとに、お客さまの希望に沿った住み替えをご提案します。まずは、無料査定でご自身の持ち家がいくらで売れそうか、ぜひお確かめください。

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不動産賃貸仲介会社

現在住んでいる家を売却し、新居として賃貸物件に住みたい場合や、新居購入までの仮住まいとして賃貸物件を借りたい場合は、不動産会社のなかでも不動産賃貸仲介会社に相談することも選択の1つです。ただし、賃貸専門の仲介会社に相談する場合は、持ち家の売却について別途不動産売買仲介会社に相談する必要があります。一方で、不動産会社のなかには、売買仲介と賃貸仲介の両方を取り扱っている会社も多く、そのような会社であれば、持ち家の売却と賃貸物件探しを並行して進めることが可能です。

三井のリハウスでは、売買・賃貸の両面から連携して住み替えをサポートしているため、スムーズに住み替えを進められます。

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工務店・ハウスメーカー

工務店やハウスメーカーでは、注文住宅の建設を依頼できます。そのため、注文住宅を建てて住み替えたい方は、工務店やハウスメーカーに相談するのが一般的です。ただし、工務店やハウスメーカーでは、通常持ち家の売却の仲介を行っていないことが多いため、売却については別途依頼する必要が出てくる可能性があります。

住み替え相談会

住み替えするかまだ迷っている場合は、地方自治体や業界団体（同業種の個人や企業が組織する非営利団体）が開催している住み替え相談会に参加してもよいでしょう。ただし、具体的な物件の紹介はされないことが多く、相談したいタイミングで開催されるとは限りません。

住み替えの相談をする前に購入先行か売却先行か決めよう

現在住んでいる家を売却し、新居を購入して住み替える際の流れには、新しい家の購入を先に行う「購入先行」と、今住んでいる家の売却を先に行う「売却先行」の2つがあります。どちらを選ぶかによって、住み替えの相談先も変わります。

たとえば、売却先行で住み替えを行う場合は、仮住まいとなる賃貸物件を探す必要が生じる可能性があります。そのため、三井のリハウスのような不動産売買仲介と不動産賃貸仲介の両方を取り扱っている会社に相談すれば、家の売却と仮住まい探しをまとめて進められるでしょう。一方で、賃貸専門の仲介会社に相談する場合は、家を売却するために別途不動産売買仲介会社への相談が必要です。

購入先行と売却先行にはそれぞれメリットとデメリットがありますが、資金に余裕のある人は購入先行、売却代金を新居の購入費に充てたい人は売却先行が向いています。ここからは、2つの流れの違いや選び方を見ていきます。

資金に余裕がある人は購入先行

購入先行は、資金に余裕がある場合におすすめといえます。というのは、十分な資金がある状態でないと住み替えが困難になってしまうかもしれないからです。たとえば、旧居の住宅ローンが残っていて、売却代金をローン完済に充てたい場合は、旧居を売却するまで一時的に新居の住宅ローンと旧居の住宅ローンを支払わなければならない「二重ローン」となります。一時的な金銭的負担が大きくなるだけでなく、十分な返済能力がなければ、新居の融資審査に通らないこともあります。

また、タイトな資金計画で購入先行での住み替えを行ってしまうと、二重ローンを解消するために急いで旧居を売ろうとして相場より低い価格で成約してしまう可能性もあります。そのため、購入先行は資金に余裕のある方のほうが向いているでしょう。

一方で、購入先行で住み替えを行うことにはメリットも多数存在します。購入先行にするメリットの1つとして、新居を焦らずに探せることが挙げられます。自分の納得のいく新居が見つかるまで、売却を待つことができるため、妥協することなく次の新居を選べるでしょう。また、仮住まいを用意しなくとも旧居から新居にそのまま移り住めます。

加えて、旧居が空き家になってから売却できるといった点もメリットです。購入を先に行う場合、次の住居に移ってから旧居を売却するという手順です。そのため、旧居の購入希望者が現れた場合に、きれいな状態の物件で内覧を行うことができます。また、空き家になってからの内覧は、一般的に不動産会社が立ち会いを行うことが多いため、売主が必ずしも立ち会う必要がない点もメリットの1つです。

売却代金を購入費用に充てるなら売却先行

売却先行の場合は、売却代金を新居の購入費用に充てられることもあります。そのため、資金にあまり余裕がなく、旧居の売却費用を使って新居を購入したいという人は、売却先行が向いているでしょう。また、売却先行であれば、時間的に余裕のある状態で旧居の売却活動を行えるため、自分の希望する条件に近い形で売却できる可能性が高いといえます。

しかし、売却先行にも注意しておきたい点があります。それは、新居の購入が決まる前に旧居を売ってしまうため、購入する物件を探す時間が限られたり、一時的に賃貸などの仮住まいになったりする場合がある点です。仮住まいが賃貸物件であれば、敷金・礼金などの費用がかかったり、旧居から仮住まい、仮住まいから新居へと引越しを2回行う必要があるため、時間と労力がかかります。賃貸で毎月の家賃の出費を抑えるために仮住まいに住む期間を短くしようと考え、妥協して新居を決めてしまうと、入居してから後悔する可能性もあります。

また、売却先行の場合、購入希望者への内覧は、旧居に住んでいる状態で行うことになるでしょう。家具や日用品がある状態で内覧をすることになり、生活感のある狭い空間のイメージを購入希望者に与えてしまうことも考えられます。そのため、内覧の際は、できるだけ部屋を片付けてきれいな状態で行うことが必要です。

住み替えの相談をする際の注意点

実際に住み替えを行うときになって資金が足りなくなったり、持ち家の売却がうまくいかなかったりすることがあるかもしれません。そのようなことがないように、住み替えの際は信頼できる相談先を見極めたうえで、余裕を持った資金計画を立てましょう。

売買実績の豊富な不動産会社を選ぶ

住み替えの相談をする際は、売買実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。実績のある不動産会社であれば、社内にノウハウが蓄積されているほか、取り扱い物件や販売網も充実している可能性が高く、スムーズかつ希望条件に近い形での売却が期待できます。結果として、売却を急ぐあまり新居選びに失敗したり、仮住まいの期間が長引いたりするリスクも抑えやすくなるでしょう。

三井のリハウスでは、会社設立以来50年以上にわたる経験をもとに、お客さまのご希望に合った住み替えをご提案します。まずは、無料査定をお申し込みください。

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おおよその資金計画を立てる

住み替えの相談をする際には、資金について無計画な状態で臨むことは避けましょう。資金計画が立てられていないと、予想外の出費によって資金が足りず、話が進まないだけでなく、住み替え自体ができないといった事態にもなり得ます。想定される費用を概算しておきましょう。

住み替え時に考慮すべき費用には、以下のようなものが挙げられます。

・仲介手数料 ・登記費用 ・各清算金 ・融資事務手数料 ・火災保険料 ・引越し費用 ・不動産取得税

また、資金計画を立てる際は、持ち家売却の成約価格の目安を把握しておく必要があります。その方法としては、不動産会社に査定を依頼し、査定額を参考にするのが一般的です。

●不動産査定の価格についてはこちら

オーバーローンの場合は相談先へ伝えて対処法を検討する

住み替えの相談の際、オーバーローンの場合はその旨を伝えて対処法を検討することも注意点として挙げられます。オーバーローンとは住宅ローンの残債と旧居の売却額の目安を比較したときにローンの残債のほうが上回っている状態のことで、売却代金だけではローンが完済できない状況を表します。

なお、オーバーローンになった際の具体的な対処法としては、自分の手持ち資金を充てたり、親族に資金を援助してもらったりといったことが挙げられます。また、足りない資金を用意できない場合は「住み替えローン」を利用することで対応できる可能性があります。住み替えローンとは、売却額で返済しきれなかったローン残債を、新しく購入する物件の購入費に上乗せしてローンを借り入れることです。金融機関によっては「買い替えローン」などと呼ばれることもあります。

住み替えローンのメリットは、自分の資金を切り崩さずに住宅ローン残債を一括返済できることです。一方で、住み替えローンは、一般的な住宅ローンと比べて審査条件が厳しい傾向があるうえ、そもそも住み替えローン自体を取り扱っている金融機関が少ないということも知っておきましょう。

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●住宅ローン返済中の家を売る際の注意点についてはこちら

よくある質問

ここからは、住み替えの相談をする際のよくある質問を解説します。

マンションの買い替えのタイミングは？

マンションの買い替えは、ライフスタイルが変わったタイミングで行うのが一般的です。築年数で考えると、築10年～15年は売却を検討しやすいタイミングの1つですが、築10年以内のマンションは特に需要が高く、比較的高値で売却できる可能性があります。また、築年数が進むことで修繕積立金が増額されるケースもあることから、早めの売却を検討する方もいます。

住み替えでの失敗例は？

住み替え時にきちんと資金計画を立てていなかったり、物件の売買に時間がかかったりすると、以下のような失敗が考えられます。

・無理な住宅ローンを組んでしまうことがある ・新居選びに焦って失敗することがある ・仮住まいの期間が長くなることがある

まず、金融機関の審査があるとはいえ、返済能力以上にローンを組んでしまわないよう注意する必要があります。特に、住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があるため、気を付けましょう。

また、住み替えを急ぐあまり、新居選びを妥協してしまうケースもあります。たとえば、本来希望していた間取りや立地条件を十分に満たしていない物件を契約してしまい、入居後に後悔することもあるため注意が必要です。

さらに、売却先行で住み替えを進める場合は、売却後の新居探しの状況によって仮住まいが必要になるケースもあります。実際には、売却物件の引き渡し時期を調整し、その期間内に新居を探すケースが多いものの、希望条件に合う物件が見つからない場合は、一時的に仮住まいを利用しなければならなくなる可能性もあります。

【体験談】三井のリハウスで住み替えの相談をした人の事例

最後に、三井のリハウスとの相談を経て住み替えを行った方の実際の体験談をご紹介します。これからの住み替えをお考えの方は、住み替えについてのイメージを膨らませておき、詳細な計画を立てて住み替えを成功させましょう。

【40代・購入先行での住み替えに成功した方の体験談】 先に住みたい土地を見つけて購入した関係で、住み替えるために三井のリハウスさんにマンションを売却いただくことになりました。

その後、転勤で新居を賃貸に出すことになり、こちらでもお世話になりました。購入・売却・賃貸とさまざまな場面でお世話になりましたが、今後もまたお世話になると思います。親身になっていただける方が多く、組織としてしっかりしている会社だと安心しています。

【60代・お子さまが独立した後に住み替えをした方の体験談】 3人の子どもたちが独立し、広さよりも利便性を優先して住み替えようと考えました。当時長女家族が住んでいた駅を中心に物件を探そうとしたときに三井のリハウスさんに連絡を入れました。周辺エリアの2つの物件まで絞り込みましたが、なかなか決定できずにいたところ、晴れた日に再度両方の物件に案内していただき、かつ価格の交渉もしてもらい今の物件に決定しました。

担当者のフットワークのよさに感銘し、それまで住んでいた物件の売却も併せてお願いしました。この際も、価格交渉をしていただき大変満足しました。その後、次女夫婦が新居を探す際も三井のリハウスさんにお世話になっておりますし、親が住んでいた地方の土地も三井のリハウスさんにお世話になっています。いずれも担当の方の行動力に感動・感謝しています。

住み替え・買い替えの相談は三井のリハウスへ

家の住み替えや買い替えは人生で何度も経験することではないため、不安に感じるのは当然のことです。

住み替えを成功させるためには、自身に合った適切な相談先を選んで、余裕のある資金計画を立てる必要があります。特に、不動産会社に相談する場合は、実績が豊富で信頼できる会社を選び、査定を行って持ち家を売ったときのおおまかな価格を知ることが重要です。

三井のリハウスでは、住み替えの相談を行っており、お客さまのご希望に合った最適な住み替え先をご提案しています。また、100万件以上の累積取扱件数をもとにした高精度な査定も無料でお申し込みいただけます。ぜひご利用ください。

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家の査定を受ける際、家の隅々まで掃除したからといって、査定額が大幅に上がるわけではありません。査定のプロは掃除がされているかよりも、家の立地や状態、築年数、所在地などを重視します。つまり、掃除の有無は、査定額にあまり影響しないということです。ただし、過度の汚れは査定額によくない影響を与えることがあります。

一方で、内覧時にはきちんと掃除がされていることにより、売主への好感度が高まり、売却がスムーズに進むこともあるでしょう。徹底した掃除は必要ないとはいえ、常識の範囲内での掃除はしておくことをおすすめします。

三井のリハウスでは、無料の査定を行っています。家の売却にお悩みの方は、まずは無料の査定を受けてみましょう。

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査定額が決まるポイントは？

不動産の査定額が決まるポイントとしては、立地や築年数、日当たりなどがあります。ほかには、間取りや設備の劣化具合、破損具合も重視されます。子どもがいる家庭では、壁や柱への過度な落書きも査定額に影響する可能性があるでしょう。このように、査定額を決める際にチェックされるポイントは多くあるため、以下では代表的なものをご紹介します。

立地

不動産の査定において、立地は特に重要な要素の1つです。最寄り駅までの距離や利用できる路線数、都心部へのアクセスのしやすさといった交通の利便性は、査定額に大きく影響します。一般的に、駅から近く、複数路線が利用できる物件ほど評価が高くなる傾向があります。

間取り

部屋の間取りは、家の査定額を決めるうえで重要なポイントです。部屋の広さや部屋数はもちろん、家事のしやすさにかかわる家事動線、生活のしやすさにかかわる生活動線などもチェックされます。また、プライバシーがしっかりと守られているか、将来的な家族構成やライフスタイルの変化に対応できるかといった点も、査定額に影響を与える要素です。

設備

実際に生活をするうえで、設備の状態は欠かせないチェックポイントです。特に水回り（キッチン、トイレ、バスルーム）や給湯設備は細かくチェックされます。また、省エネ性能の高い設備や比較的新しい設備が、物件の印象や評価に影響を与えることもあります。

日当たりと風通し

日当たりや風通しのよさも、査定の際に見られるポイントです。日当たりのよさは、家の方角と周辺環境によって決まります。マンションの場合は、一般的には南向きが人気であり、東向き、西向き、北向きの順に評価が下がっていくことが一般的です。また、近くに高い建物があり、陰になる場合も、査定額に影響する可能性があります。

風通しのよさの判断ポイントとしては、家全体が空気の流れを意識して造られているかが見られます。風通しのよい家には、換気の効率が上がったり、自然の風を感じながら居心地よく生活できたりするメリットがあります。

眺望

眺望のよさも査定額に影響を与えるポイントの1つです。窓からの眺めがよかったり、庭が付いていたりする物件は人気があり、査定額にもよい影響を与える可能性が高まります。

築年数

築年数も、当然ながら査定額に影響を与える要素です。一戸建ての場合、築10年で建物の資産価値は購入時の半分ほどになることが多く、築20年以降はさらに価値は下がっていき、古家付きの土地としてゼロに近づいていく傾向があります。さらに築年数が経過すると、建物よりも土地をメインとして売却するケースが多くなります。

いずれにしても、築年数に比例して家の価値が下がっていく可能性が高いため、家の売却を考えるなら、少しでも早く売ることをおすすめします。

●築年数ごとの家の相場の違いについてはこちら

構造

家の構造には主に木造（W造）、重量鉄骨造（S造）、軽量鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）があり、どの構造で造られているのかも査定の際にチェックされます。一般的に、構造によって耐久性や維持管理のしやすさ、遮音性などが異なるため、これらの違いが評価に影響します。

近年は地震対策への関心が高まっており、耐震性に加えて、免震構造や制震構造といった性能の有無も重要な評価ポイントといえるでしょう。こうした性能が備わっている住宅は、安心感や資産価値の観点からプラスに評価される傾向があります。

物件の状態

築年数が新しくても、物件の状態が悪ければ査定額は下がってしまいます。家の外壁にひび割れや、雨漏りがある場合は、家の状態がよくないと評価されやすくなります。さらに、水回りや屋根・外壁などの外回りのメンテナンスの有無や、シロアリ被害の有無によっても、査定額は大きく変わってくるでしょう。逆にいうと、築年数が古い場合でも、物件の状態を良好に維持できていれば、相場よりも査定額が上がる可能性があります。将来的に家の売却を考えている場合は、日頃のメンテナンスを欠かさずに行いましょう。

耐震性

災害大国の日本においては、耐震性の高さは査定額を決める際の重要なポイントです。1981年以降の建築物の耐震性の指標となっている「新耐震基準」では、震度6強～7程度の地震でも倒壊・崩壊の恐れがないことを前提に設計されています。こうした基準を満たしているかどうかが、評価に影響します。

マンションの場合は階数と共用部

マンションの場合は、売却する部屋の階数や、共用部の充実度も査定の際に見られます。一般的に、同じ間取りの場合は階数が高いほど査定額も高くなる傾向があります。また、エレベーターやオートロックの有無、共用部の清掃状況や修繕の行き届き具合など、管理状態のよさも一定の評価につながるでしょう。

一方で、管理費や修繕積立金は、管理内容とのバランスが重要です。周辺物件と比べて割高な場合でも、管理状況や修繕計画に見合っていればマイナスにはなりませんが、そうでない場合は、査定価格が下がることもあります。

周辺環境

周辺環境のよさも、査定に大きな影響を与えます。スーパーやコンビニ、保育園や学校、市役所や病院、郵便局や銀行など、日頃の生活でよく利用する施設が近くにあれば査定額も上がるでしょう。また、家の周辺に騒音や異臭、振動を生じさせるものがないかもチェックされます。

掃除が重要なのは内覧時！

掃除の有無は、査定額にほとんど反映されませんが、内覧時には掃除をしておくことが大切です。内覧とは、売却したい家を、購入を検討している人に実際に見てもらうことです。その際に、部屋が汚れていたり、過度な生活感があったりすると、購入意欲にマイナスの影響を与えてしまうことがあり、場合によっては値下げ交渉の要因になることもあります。

内覧時に特に気にして掃除すべきポイントとして、主に以下の4つが挙げられます。

・水回りをきれいにする ・臭いを消す ・ものを整理する ・ほこりを払う

しっかりと掃除されていて、きれいな状態の家を見せることができれば、売却がスムーズに進む可能性も高まります。以下では、内覧を成功させるために、重点的に掃除するべきポイントや、事前にしておくべき準備をご紹介します。

水回りをきれいにする

内覧を行う前に、水回りをきれいに掃除しましょう。多くの内覧者は、水回りのきれいさを気にします。キッチンの水垢や油汚れ、お風呂のカビ、トイレの汚れなどはしっかりと落とすのがポイントです。さらに、バスルームに髪の毛が落ちていないかも必ず確認しましょう。もし、自分で汚れを取るのが難しい場合は、ハウスクリーニングに依頼するのもおすすめです。一時的にハウスクリーニング代はかかりますが、汚れを理由に値下げ交渉をされるリスクが抑えられ、スムーズな売却につながるでしょう。

臭いを消す

家の臭いは、自分自身ではなかなか気付きにくいため、内覧前に臭いをしっかり消すのが重要です。玄関の靴、排水溝、トイレ、換気扇などの嫌な臭いが気になりがちな箇所は、特に気を付けるようにしましょう。また、ソファーやカーテン、ベッドなども想像以上に臭いが染み付いているため、消臭を行うのがおすすめです。

ものを整理する

内覧者によい印象を与えるためには、室内にあるものを整理することも有効な手段です。不要な家具や荷物を片付け・処分することで、部屋を広く見せつつ、生活感をなくす効果があります。洗濯物やタオルなどは特に強い生活感を与えるため、内覧時には必ず片付けておきましょう。

ほこりを払う

意外と見落としがちな家具や床のほこりも、内覧前に掃除しておくのがおすすめです。ほこりがたまっていると見栄えがよくないうえ、独特の臭いを感じさせるため、こまめに掃除しましょう。

また、床はほこりを掃除するだけでなく、磨いたりワックスがけをしたりして、ツヤを出しておくのがポイントです。特にフローリングは、手入れの状態によって印象が大きく変わります。

掃除と併せて内覧時に注意しておきたいこと

掃除と併せて内覧時に注意しておきたいこととして、主に「玄関をきれいに片付ける」「室内を快適な温度に保つ」の2つが挙げられます。特に玄関は、内覧者をお出迎えする場所として、家の第一印象に直結します。そのため、散らかっている玄関は、内覧者の購買意欲に大きく影響する可能性があるでしょう。

それぞれの注意点について、以下で詳しく見ていきます。

玄関をきれいに片付ける

内覧時には、玄関の汚れに注意が必要です。玄関は内覧の際に、家の第一印象を左右する重要な場所であるため、きれいに片付けておきましょう。玄関が汚れていると、内覧者によくない印象を与えるだけでなく、今後の値下げ交渉の原因になる可能性があります。

掃除をする際には、ほうきやちりとり、掃除機を利用して土ぼこりを取った後、雑巾で水拭きすることできれいにできます。

室内を快適な温度に保つ

内覧前の掃除に夢中で、家の室温を適切に保てなかった場合、内覧者によくない印象を与えることも考えられるため、注意が必要です。たとえば、夏に内覧を行う場合、換気のために窓を開けたまま閉めるのを忘れてしまうと、内覧者は暑い部屋の中で内覧を行わなければなりません。どれだけきれいに掃除を行っても、適切な室内温度を保てなかったことにより、家への印象が悪くなるリスクが高まるでしょう。特に夏や冬には、換気が終わったら窓を閉め、冷房や暖房を入れて適切な室内温度を維持するのがおすすめです。

掃除は関係なし！家の査定を受ける際にやっておきたいこと

家の査定を受ける際は、掃除を含め必須の対応はありませんが、事前に行っておくことで査定がスムーズに進められることがあります。具体的には、「不動産会社を見極める」「アピールポイントを考える」「周辺の相場を調べる」の3つが挙げられます。特に、査定を依頼する不動産会社を見極める際には、取引実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことで、より精度の高い査定額を得られるでしょう。

三井のリハウスは、豊富な取引実績や全国ネットワークを活かして精度の高い査定額を提示できます。さらに、お客さま一人ひとりに合わせた売却プランの提供や、売却後のアフターサポートも行っているため、売主さまの不安や負担も抑えられる点がメリットです。不動産売却に不安がある方は、気軽にご相談ください。

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不動産会社を見極める

納得のいく査定価格を得るためには、実力のある不動産会社を見極めなければなりません。不動産会社は、家を売却する際の大事なパートナーであるため、慎重に選ぶことが重要です。特に、取引実績が豊富な不動産会社に依頼することで、より精度の高い査定価格が期待できるでしょう。さらに、「担当者の対応が親切で素早い」「専門性を感じられる」「周辺相場に詳しい」なども、不動産会社選びの判断基準になります。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績や専門性をもとにしたプロの担当者が、お客さまの状況や希望に合わせて売却をサポートします。さらに、AI査定や簡易査定、訪問査定を無料で行っていますので、まずはお気軽にご相談ください。

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アピールポイントを考える

家の査定を行う際にやっておくとよいこととして、事前に家のアピールポイントをまとめておくことが挙げられます。アピールポイントをまとめたら、査定時に不動産会社の担当者に伝えましょう。たとえばよくあるアピールポイントとして、「風通しがよく湿気がこもりにくい」「日当たりがよい」「周辺に生活利便施設が多くある」などが考えられます。さらに、アピールポイントに加えてマイナスなところも併せて伝えておくと、売却後のトラブルも防げるでしょう。

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周辺の相場を調べる

家の査定を受ける前に、周辺の相場を調べておくことも重要です。不動産会社によっては、自社と媒介契約を結ばせるために査定額を高く提示する場合があります。相場とかけ離れた査定額は、その後の売り出し価格や成約価格にも大きく影響するため、依頼する前に周辺相場を調べ、提示された査定額と比較検討を行いましょう。

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【体験談あり】家の査定は掃除をするよりも信頼できる不動産会社への依頼が重要

家の査定時に掃除より大事なのは、信頼できる不動産会社に依頼することです。不動産会社を選ぶ際には、「対応は親切か」「専門性はあるか」「実績は豊富か」といった基準を立てて慎重に選びましょう。以下では、実際に三井のリハウスの無料査定から売却サポートまでご利用いただいた方の体験談をご紹介します。

【50代・訪問査定を依頼し売却に成功した方の体験談】 去年の4月から3か月くらいで、5社に机上査定や訪問査定を依頼していました。でも、どの会社もこれといった決め手がなく、どうしようか迷っていました。試行錯誤しているなか、三井のリハウスさんだけ査定依頼をしていないのに気付き、訪問査定の依頼メールでお願いしました。翌日すぐに自宅に来ていただきました。担当者さんのテキパキした話のコンビネーションが心地よく、納得感があったので、次の日に専任媒介契約をお願いしました。その後もこちらの要望を親身に聞いていただき、希望の3か月以内で成約になりました。本当にありがとうございました。感謝しております。

【60代・訪問査定を依頼し素早く売却に成功した方の体験談】 インターネットで査定をお願いしましたら、いち早く訪問してくださいましたので、三井のリハウスさんに売却をお願いしようと思いました。売却をお願いした日に、転居候補の内覧も行いました。売却依頼して1週間目に買主さんが内覧、その1週間後には売却が決まりました。決済前に共有名義から名義変更など手続きも必要となりましたが、三井のリハウスさんから司法書士さんへ依頼していただき、大変助かりました。また、リフォームや引越しなど多方面にわたり助けていただきました。

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よくある質問

ここからは、家の査定や売却段階での掃除に関するよくある質問について回答していきます。

家の査定時にクローゼットやキッチンの収納棚は掃除すべき？

家の査定時には、クローゼットやキッチンの収納棚を含めて、家の隅々まで掃除する必要はありません。しかし、内覧時においては、時間に余裕があればこのような備え付けの収納スペースも掃除しておくのがおすすめです。というのは、内覧者のなかには、家の収納スペースを確認するために、押し入れやクローゼット、収納棚などを確認したい人もいるためです。内覧前に収納スペースにある不要なものを捨てて、整理整頓しておくと安心でしょう。

家を見られずに受けられる査定方法はある？

不動産会社の担当者に家を見られずに受けられる査定方法には、AI査定や簡易査定があります。AI査定は、スマホやPCを使い物件名や住所を入力するだけで、時間や場所に制約されずに査定価格が得られます。また、簡易査定は、家を訪問することなく、物件情報や近隣の成約事例、公示価格などをもとに査定額を算出する方法です。AI査定と簡易査定どちらも、査定担当者の訪問なく受けられるため、家を見られることはありません。

一方、訪問査定は不動産会社の担当者が直接物件を訪問し状態を確認するため、家を見られずに受けられる査定には該当しません。精度は高いものの、室内の確認が必要になります。

三井のリハウスでは、AI査定や簡易査定、訪問査定を無料で行っています。ぜひ一度、ご利用ください。

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家の査定を依頼するなら三井のリハウスへ

家の査定時に、掃除は必ずしも必要ではありません。ただし、内覧時には清掃が重要になります。内覧時に家の隅々まで掃除をすることで、購入希望者の購買意欲が高まり、売却の成功につながりやすくなるからです。一方、家の査定において掃除より大事なのは、信頼できる不動産会社を見極めることです。実績が豊富で、専門性のある不動産会社に査定を依頼することで、精度の高い査定額を提示してもらえるでしょう。

三井のリハウスでは、AI査定や簡易査定、訪問査定を無料で行っており、業界トップクラスの取引実績をもとに、精度の高い査定結果をご案内しております。さらに、信頼できる売却のプロが、お客さまの状況に合わせた提案を行います。また、売却前に建物や設備のチェックなどが利用できる「360°サポート」を提供しているため、取引後のトラブルにも備えられる点がメリットです。査定や売却に関してお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

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自宅の売却の検討にあたり、不動産会社にできるだけ個人情報を渡したくない場合は、まずは匿名査定やAI査定を受けてみましょう。ただし匿名とは言っても、一般的な匿名査定やAI査定では、完全に個人情報なしというわけではありません。個人名や電話番号の記載はせず、おおまかな住所やメールアドレスで査定ができます。この査定では、査定後に電話がかかってくることはありません。メールアドレスを入力する必要はありますが、いざ売却を決心した際にコンタクトが取りやすいほか、不動産会社から売却に関する有益な情報を受け取れる場合もあります。

ただし、最低限の個人情報しか入力しない場合は、限られた情報から簡易的に査定額（査定価格）を算出します。手軽におおよその売り出し価格の目安を知りたい場合には匿名査定やAI査定が向いていますが、保有する不動産の状態・条件も含めて査定額を算出したいなら、訪問査定も検討しましょう。

三井のリハウスでは、簡単な個人情報の入力だけで気軽に診断できるリハウスAI査定はもちろん、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定する訪問査定も行っております。不動産の売却を検討している方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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匿名査定は不動産査定の一種

不動産査定には、「匿名査定またはAI査定」「簡易査定（机上査定）」「訪問査定」の3種類があり、個人情報の入力を最小限に抑えられる査定は匿名査定やAI査定といえます。匿名査定は、個人情報なしで物件の価格相場を知ることができるサービスであり、AI査定と同様にAIを使用した自動査定が主流です。

不動産査定の種類ごとに、個人情報の入力の有無を一覧表にしてまとめました。

以下でそれぞれの査定について解説します。

匿名査定・AI査定

匿名査定やAI査定は、一般的に不動産会社のサイトで受けることができ、基本的な物件情報と必要最低限の個人情報を入力することで気軽に査定額を調べることができます。過去の成約事例のデータをもとにして、AI（人工知能）などが査定額を算出します。査定結果を即時に得られるため、おおよその価格を気軽に知りたいときにぴったりです。また、電話番号の入力が不要なケースも多いため、不動産会社からの営業電話がかかってきたり、やりとりをしたりする必要がないこともメリットの1つです。ただし、匿名査定やAI査定は、過去の成約事例といった限られた情報をもとにして査定額を算出するため、精度の面では、簡易査定や訪問査定のほうが優れる傾向があります。

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簡易査定

簡易査定とは、物件の所在地や築年数、間取りなどの情報に加え、類似物件の取引価格や公示価格、路線価をもとに査定額を算出する方法で、「机上査定」とも呼ばれます。簡易査定では不動産会社の担当者を家に招きませんが、匿名査定やAI査定と異なり、不動産会社とのやりとりは発生します。

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訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を見て、建物の状況や土地の状態、近隣の環境などを含めて査定を行う方法です。物件情報だけでは分からない点まで調査するため、匿名査定やAI査定、簡易査定に比べて、より精度の高い査定額が提示されるという傾向があります。そのため、売却を前向きに検討している場合は、訪問査定額を算出してもらうのがおすすめです。不動産会社の担当者と直接会って話せるため、信頼できる担当者かどうかを見極める機会にもなります。

三井のリハウスでは、実績豊富な担当者が、あなたの不動産を売却までサポートします。不動産売却をご検討の方は、お気軽にお問い合わせください。

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不動産の査定額シミュレーションに必要な情報一覧

匿名査定やAI査定で査定額をシミュレーションする際に必要な情報として、住所や建物名、メールアドレスなどが挙げられます。実際に必要な情報は不動産会社により異なりますが、一般的には以下の情報があれば匿名査定やAI査定を受けられます。

・住所 ・建物名 ・階数 ・間取り ・広さ ・築年数 ・メールアドレス など

三井のリハウスのリハウスAI査定なら、ご所有されている不動産の情報と簡単な個人情報だけで査定が可能です。気軽に査定額を知りたい方は、ぜひお問い合わせください。

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不動産売却における匿名査定やAI査定のメリット

匿名査定やAI査定のメリットとして、簡易査定や訪問査定に比べて気軽に依頼できることや、営業の電話がかかってこないという点が挙げられます。

家を売る意思を固めていない段階では、不動産会社に査定を依頼するのは気が引けたり、そこまでの手間や時間をかけたくないと感じたりすることがあるかもしれません。そのようなときでも、匿名査定やAI査定であれば気軽におおよその査定額を調べられます。

また、匿名査定やAI査定は電話番号を入力しないで依頼できることもあるため、査定後に不動産会社から営業電話がかかってこないというメリットもあります。メールアドレスの入力が必要なサイトもありますが、査定額を送信するためであることが一般的です。

最低限の情報だけでおおよその査定額が分かる匿名査定やAI査定ですが、簡易査定や訪問査定と比較すると、査定額を算出するための情報が少ないといえます。そのため、精度の高い査定額が知りたい場合は、実際に担当者に物件を見てもらえる訪問査定がおすすめです。

三井のリハウスなら、豊富な取引実績や専門知識を持つ担当者が責任を持って売却をサポートいたします。無料査定も行っているため、不動産の売却を検討されている方はお気軽にお問い合わせください。

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不動産売却における匿名査定やAI査定の注意点

匿名査定やAI査定を依頼する際の注意点には、一戸建てに不向きな点や、不動産会社やエリアによって査定の精度が異なる点が挙げられます。それぞれの注意点について、以下で解説します。

一戸建てに不向き

匿名査定やAI査定は、過去の成約事例から査定額を導き出すため、類似の成約事例が多いマンションの査定に適しています。たとえば、同じマンション内で過去に取引された事例がある場合、立地や建物の品質などに差が少ないことから、機械的な計算によって妥当な価格を算出しやすくなります。ただし、戸数の少ないマンションや築浅のマンションの場合は、過去の取引事例が少ないことから査定の精度が低いこともあります。

一方、一戸建ては、過去の取引事例のデータからだけでは機械的に査定額を導き出すことが難しく、匿名査定やAI査定にはあまり向いていません。なぜなら、一戸建ての物件は、広さや間取り、施工会社など、物件によってそれぞれ異なる要素が多く、単純な比較が難しいからです。このような事情から、一戸建てに対応した匿名査定やAI査定のシステムはそれほど多くありません。

リハウスAI査定では、一戸建て・土地の査定も可能です。建物の構造、階数、土地の接道状況など、物件の特徴に応じた価格を算出します。

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不動産会社やエリアによって査定の精度が異なる

蓄積されたデータをもとに査定額を算出する匿名査定やAI査定では、特にデータの少ないエリアに物件がある場合、精度が低くなりやすいことも注意点です。

また、査定に使用しているデータベースがサイトごとに異なるうえ、不動産会社ごとに保有する実績数も異なるため査定結果に差が出る場合もあります。

不動産会社の担当者と直接やりとりできない

不動産売却におけるやりとりにおいて、プロである不動産会社からのサポートを受けられないというのも匿名査定やAI査定の注意点です。不動産売却は費用のことをはじめ、必要な手続きも多く、自力で調べても疑問が出る可能性が高いでしょう。

そのため、実際に売却の意思が固まった段階で不動産会社の担当者と直接コミュニケーションが取れる訪問査定を依頼し、精度の高い査定額の提示とともに売却のアドバイスをもらうことがおすすめです。その際の担当者の対応が信頼性の判断材料にもなります。

また、売却を決定したら改めて信頼できる不動産会社へ仲介を依頼するための媒介契約を交わし、販売戦略や節税に関する特例などのサポートを受けるのが一般的といえます。

●不動産を売却したときの5つの特例についてはこちら

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ネットでできる不動産AI査定の流れをチェック

三井のリハウスでは、リハウスAI査定・簡易査定・訪問査定、3つの査定を受けられます。ここでは、インターネットでできるリハウスAI査定の流れを確認していきましょう。

三井のリハウスの「リハウスAI査定」では、不動産の立地や階数といった条件を入力することで瞬時に査定結果を得ることが可能です。以下の手順に従って記入を行うと、たった数分で査定結果を確認できます。

1．物件種別を選択し、住所またはマンション名から物件を検索する

物件種別を選択し、住所またはマンション名で検索する方法があり、当てはまるほうを選んで必要情報を入力します。

2．不動産情報を記入

不動産情報を入力します。物件種別ごとに項目は異なります。

3．メールアドレスを入力

三井のリハウスのリハウスAI査定では、必要最低限な個人情報としてメールアドレスと氏名を入力しますが、電話番号の入力は必要ありません。

4．メールで届いた査定結果をチェック

入力したメールアドレス宛てに査定結果が届きます。

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簡易査定もインターネットで申し込むことができます。担当者とやりとりすることもできますので、リハウスAI査定よりも精度の高い査定結果を知りたい方はぜひご利用ください。

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不動産売却の匿名査定やAI査定などについて、リアルな実態をプロにインタビュー

不動産売却の匿名査定やAI査定について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

結果はどのように届きますか？

三井のリハウスの「リハウスAI査定」や「簡易査定」を依頼した場合、それぞれ以下の内容が届きます。

【リハウスAI査定】 ・メールで査定結果のお知らせ（即時）

【簡易査定】 ・メールで査定結果のお知らせ ・郵送をご希望の場合は査定書の郵送も可能 ・お客様のご状況やご希望に応じて、パンフレット一式（『売却ガイド』『税金の手引き』『リハウスサポートガイド』など）

訪問査定の場合は、当日簡易査定結果をお渡しし、後日訪問査定を踏まえた査定結果をお渡しすることもあります。

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家の査定で知っておくべきことは？

売主さまが知っておくべきことは、売主さまご自身でも売却相場を調べることだと思います。特に匿名査定やAI査定、簡易査定の場合、訪問査定とは異なり、限られた情報から査定結果を算出するため、訪問査定より精度が低いケースがあります。だからこそ、ご自身で相場感を把握し、匿名査定やAI査定、簡易査定の結果が妥当であるか確認する視点が重要です。

不動産の売却相場を調べる方法はさまざまありますが、三井のリハウスのWebサイトでは、エリアごとにマンションの相場価格や購入検討者情報を調べることができます。ぜひ下記からご自身のエリアを選択してみてください。

【マンションの相場価格を調べる】 ●首都圏 ・東京都 ・神奈川県 ・埼玉県 ・千葉県 ・ 茨城県

●関西 ・大阪府 ・兵庫県 ・京都府 ・滋賀県 ・奈良県

●中部 ・愛知県 ・岐阜県 ・三重県

●ほかのエリア ・北海道 ・宮城県 ・広島県 ・岡山県 ・福岡県

【土地の相場価格を調べる】 ●首都圏 ・東京都 ・神奈川県 ・埼玉県 ・千葉県 ・茨城県

●関西 ・大阪府 ・兵庫県 ・京都府 ・滋賀県 ・奈良県

●中部 ・愛知県 ・岐阜県 ・三重県

●ほかのエリア ・北海道 ・宮城県 ・広島県 ・岡山県 ・福岡県

よくある質問

不動産の匿名査定やAI査定などについては、ネットで査定をすることに対する懸念や、査定の仕組みについての疑問が多く聞かれます。ここからは、匿名査定やAI査定について寄せられた質問に回答します。

査定を依頼したら物件を売却しなければならないの？

不動産査定を依頼したからといって、査定した物件を売却しなければいけないわけではありません。たとえば、自宅のマンションや一戸建ての売却を検討している段階で査定のみを依頼して、査定額を見てから売却するかどうかの判断を行うことも可能です。売却するか、賃貸住宅として利用するかを迷っている場合は、不動産査定の結果を検討材料とすることもできます。検討するための材料を増やすという意味では、気軽に査定の依頼ができる匿名査定やAI査定がおすすめです。

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ネットで自宅の査定をしても大丈夫？

ネットで家の査定をする際は、実績のある不動産会社で行うと安心です。また、一度に複数の不動産会社の査定を受けられる「一括査定」は複数社の査定額を比較できるというメリットがありますが、その分複数の不動産会社から連絡がくるため、不動産会社とのやりとりをできるだけ避けたい人にはあまり向いていません。ネットで家の査定をする際は、実績があって信頼できる不動産会社に絞るのがおすすめです。

ネットでできる査定の種類は？

ネットでできる査定の種類には、匿名査定またはAI査定と簡易査定があります。三井のリハウスでは、AI査定と簡易査定、両方の査定がネットから可能です。AI査定であれば、電話番号の入力は不要で、AIがデータをもとに査定額を算出します。

簡易査定は、実績のある経験豊富な担当者が行うため、査定額の算出までに数日かかります。ただし、実際に担当者とやりとりすることができるため、信頼できる担当者かどうかを確認することができるというメリットがあります。

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匿名に限らず自分にあった不動産査定を依頼しよう

売却の意思が固まっておらず、不動産会社とやりとりをしたくない場合には匿名査定やAI査定がおすすめです。一方、売却を前向きに検討している場合には、訪問査定を依頼して精度の高い査定額を提示してもらうのが一般的といえるでしょう。

また、訪問査定であれば、不動産会社の担当者と査定時に対面するため、安心して任せられるかどうかを見極める判断材料になります。不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を見極めることも重要です。訪問査定を受ける際には、担当者の対応が適切かどうかもぜひチェックしてみてください。

三井のリハウスでは、今回ご紹介したAI査定、簡易査定、訪問査定を行っております。不動産売却を検討中の方だけでなく、不動産の資産価値を知りたい方はぜひご自身の状況に合った査定を受けてみてくださいね。

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環状第4号線延伸計画。品川駅周辺地区の拠点性強化に期待

現在も整備事業が進められている環状第4号線は、港区港南三丁目を起点に江東区新砂三丁目までを結ぶ、延長約29.9kmの環状道路です。路線が通過する品川駅周辺地区は羽田空港に近接し、一部報道によると、2034年以降が見込まれるリニア中央新幹線の開業も見据え、さらなる拠点性の強化が期待されています。

こうした背景のもと、未開通区間である港南三丁目から白金台三丁目までの整備計画が進行中。本区間は港南区間・高輪区間・白金台区間の3区間に分けられ、品川駅周辺の再開発と連動しながら、2032年までの整備完了を目指しています。

羽田・臨海部などへのアクセスが向上

港南区間は新港南橋交差点から品川駅の北側を経て国道15号（第一京浜）までの延長約0.7km、高輪区間は国道15号から国道1号までの延長約0.6km、白金台区間は国道1号から都道312号（目黒通り）までの延長約0.8kmとなっています。

未整備区間が整備されることにより、羽田・臨海部・六本木方面とのアクセスが向上し、品川駅周辺地区のさらなる拠点性強化が期待されています。

また、品川駅には新たに線路の上空に北口交通広場がつくられ、線路を越えて延伸する環状4号線とつなげて、新たな交通結節点を形成。線路で分断されている東西を結ぶ第二東西連絡道路を整備し、車と歩行者の利便性を向上させる事業も進んでいます。

再開発が進む品川駅周辺地区

品川駅周辺では、環状第4号線延伸のほか、さまざまな再開発プロジェクトが進行しています。特に注目を集めるのが、2034年以降に開業予定のリニア中央新幹線。そして、2030年代以降の完成を視野に進行中の15号線・品川駅西口駅前広場の整備事業です。1階部分は、駅前広場の拡張により国道15号の自動車交通を円滑化。2階部分は、上空デッキ等の官民連携整備により、歩行者の移動の円滑化、賑わいの創出、新たなモビリティの活用などを実現する計画です。

〈参考サイト〉 https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/daiichiseibi/chiku/gairo/kan_4 https://www.ktr.mlit.go.jp/toukoku/toukoku_index021.html https://www.ur-net.go.jp/aboutus/publication/web-urpress79/special3.html

都心を一望する超高層免制震ツインタワー棟HARUMI FLAG SKY DUOが竣工

「HARUMI FLAG」内に位置する、超高層棟50階建て、総戸数1,455戸のツインタワー「HARUMI FLAG SKY DUO」が竣工し、2025年9月より入居が開始されました。「HARUMI FLAG SKY DUO」は、開発の進む湾岸エリアの突端部、東京湾を挟んでレインボーブリッジに正対する希少な立地に誕生。都心を一望する圧倒的な眺望を誇り、街の中心に位置することから、まさにランドマークとなるタワーです。

約12,000人が暮らす街HARUMI FLAG

「HARUMI FLAG」は、東京2020オリンピック・パラリンピック選手村として活用後、新築住宅・商業施設として開発するプロジェクト。東京都が施行する晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業において約13haの広大な土地に、5,632戸の分譲住宅・賃貸住宅と商業施設を合計で24棟建築するほか、保育施設、介護住宅などを整備し、多様なライフスタイルを受け入れる街として、計画されました。

また、本タワーは、安全と住空間の理想を追求した免制震ハイブリッド工法を採用。設計段階において「劣化対策」や「省エネ性」「バリアフリー性」など対策されており、長期優良住宅の認定を取得しております。

ランドマークとなるツインタワー

湾岸エリアの突端部、まさに“東京最前列”に竣工した「HARUMI FLAG SKY DUO」。都心でありながら、三方向を海に囲まれ、視界を遮るものがない圧倒的な立地環境で、都心を一望する環境が日常になるポジションです。

見渡すことができるのは、美しく緑が広がる公園、その先に広がるきらめく海。そして、日々進化し続ける都心の風景。その感動を共有すべく2つのタワーの48階には、東京湾に向かって大きく視界が広がる方角に展望台となるラウンジを設置。都心方面を望むSUN VILLAGEには都心のきらめきを楽しめる「SKY LOUNGE URBAN」、そして、夜の時間を楽しむバーラウンジや、落ち着きのある時間を過ごす「BOOK CORNER」を用意しました。一方、PARK VILLAGEには開放的な海の景色を楽しむことができる「SKY LOUNGE OCEAN」、そして、ビリヤードも楽しむことができるバーラウンジも用意しています。

〈参考サイト〉 https://www.mfr.co.jp/content/dam/mfrcojp/company/news/2025/0919_01.pdf

マンションを賃貸に出す場合、手取り額は家賃収入のうち15％程度といわれています。なお、国税庁の「申告所得税標本調査（令和6年分）」によると不動産所得者の平均所得金額は年間で666万円です。ただし、不動産所得者のなかにはアパート経営や駐車場経営のほか、さまざまな種類が該当するため、この数値はあくまでも参考値として知っておきましょう。

家賃収入は総収入の大半を占めますが、家賃収入は全て手取りとして手元に残るわけではありません。税金や経費が発生するため、これらが家賃収入から差し引かれます。そのため、マンションの賃貸経営の手取り額で損をしないためには、物件の条件や周辺環境などを踏まえた、適切な賃料設定が重要です。三井のリハウスでは無料の賃料査定や、賃貸管理のサービスを提供しています。ぜひご利用ください。

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マンションを賃貸に出す際の収入

マンションの賃貸経営をすると、家賃収入以外にも収入があります。主には以下のようなものが挙げられます。

・賃料（家賃） ・共益費（管理費） ・礼金 ・更新料

それぞれ詳しく見ていきましょう。

賃料（家賃）

マンションを賃貸に出す際の賃料は、毎月入ってくる定期収入であり、収入のベースです。賃料の支払い方式は、翌月分を当月末までに支払う「前家賃」と、当月分を当月末までに支払う「後家賃」があり、一般的には前家賃が採用されています。

先を見据えてマンションの借主（入居者）を増やし、空室を減らすことで賃貸経営の収入が上がります。しかし、賃料が安過ぎると空室が少なくても儲からないですし、高過ぎると借主が増えないため儲かりません。また、築年数と共に賃料は低下することにも注意が必要です。

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共益費（管理費）

マンションを賃貸に出す際には、共益費（管理費）という収入もあります。共益費（管理費）は、借主が安全かつ快適な生活を送るために、居室以外のマンションの設備や環境への維持費として、賃料と共に支払われるものです。具体的には、共用部分の光熱費やメンテナンス費、清掃費、人件費などに充てられます。管理費とも呼ばれますが、物件管理会社に支払う「管理手数料」とは別物であることに注意しましょう。

礼金

礼金とは、居室を借主に貸すことに対してお礼として支払われるものです。賃貸借契約を結ぶ際にのみ発生しますが、最近ではそもそも礼金を支払わなくてよい物件もあります。定期賃貸借契約の場合は、契約期間満了ごとに新たに契約を締結するので、都度礼金を設定できます。なお、礼金は敷金と混同しやすいので注意しましょう。敷金とは、賃料の滞納代や退去時の修繕費・クリーニング費に充てられるものです。礼金とは違い、借主から貸主に預けられるお金であるため、余った分は退去時に返還されます。

更新料

更新料は、期間の定めがある賃貸借契約を更新する際に借主から支払われるものです。契約の更新は一般的に2年に一度行われ、更新料は賃料1か月分～2か月分程度支払われます。

マンションを賃貸に出す際にかかる費用

マンションを賃貸に出す際にかかる費用としては、管理費や税金などさまざまなものがあります。主に以下のようなものが挙げられます。

・管理手数料 ・仲介手数料 ・管理登録料 ・管理費・修繕積立金 ・損害保険料 ・ローンの返済額 ・税金 など

それぞれ詳しく見ていきましょう。

管理手数料

管理手数料とは、マンションを貸し出す際に清掃やトラブル対応といった日々の管理業務を賃貸管理会社に委任する場合に発生する費用です。賃料に応じて何％と設定されるのが一般的であり、毎月支払うものです。自身で賃貸管理すれば、管理手数料はかからずに済みますが、専門知識が不足していたり、手間をかけられる時間がなかったりなどの障壁もあります。適切な管理を行えなければ、質の高いサービスを借主に提供できなくなり、空室率が高くなる恐れもあります。

三井のリハウスでは、入居者募集から管理運営まで、賃貸にかかわるさまざまな業務を引き受け手厚くサポートします。決して無駄な出費にはならないので、賃貸管理なら三井のリハウスにお任せください。

●三井のリハウスの賃貸管理についてはこちら

仲介手数料

仲介手数料とは、マンションの借主を探してもらったり、空室が出た際に、新たな借主を紹介してくれたりした不動産仲介会社に対して支払う費用です。不動産仲介会社は、貸主と借主から合わせて賃料1か月分とその消費税を上限として仲介手数料をもらえます。管理手数料と同様に、借主探しを自分でするなら、仲介手数料はかかりません。ただし、入居者の募集や賃貸借契約の締結などは、自分で行う必要があります。

管理登録料

管理登録料とは、管理手数料や仲介手数料とは別に、管理に対する初期費用として賃貸管理会社に支払う費用です。正式な名称がなく、初期費用や事務手数料として請求されることもあります。管理会社や管理サービスのプランによって金額は異なります。

管理費・修繕積立金

管理費と修繕積立金は似ていますが、異なるものです。どちらも主に分譲マンションの物件にかかり、マンションの共用部分のために使われます。マンションで快適な生活をするために不可欠な費用です。

管理費は、マンションの共用部分の維持管理にかかるものです。賃料の5％前後が毎月固定でかかります。管理手数料とは別物であることに注意しましょう。修繕積立金は、マンションの共用部分の大規模な修繕に備えるものです。経年劣化や設備の故障にともない、数年に一度する修繕に使うため、定期的に積み立てられます。小さな修繕は定期的にメンテナンスすればよいですが、設備がいつ故障するか分からないため、十分な予算を持っておくと安心です。

保険料

マンションを賃貸に出す際は、火災や地震が起こったときに備えて、保険に加入しておく必要があります。火災保険は火災だけでなく、落雷や台風による自然災害から事故や盗難まで幅広く補償するものですが、地震による火災などの被害に対しては補償がないので、地震保険にも別途で加入したほうがよいでしょう。なお、地震保険は単体では加入できず、火災保険と一緒に契約する必要があるので注意が必要です。

ローンの返済額

ローンは返済が完了するまで、毎月定額ずつ支払わなければなりません。ローンの返済額は元本とその利息分からなり、マンション経営の支出の大部分を占めます。なお、一般に住宅ローンは契約者自身が住むことが条件としてあるため、収益目的で賃貸経営をすると契約違反になってしまいます。多くの場合は金融機関に相談して、不動産投資ローンに借り換えを求められます。

税金

マンションを賃貸に出すときにかかる税金は、具体的には以下のようなものが挙げられます。

・固定資産税 ・所得税

マンションを賃貸に出す場合、所有するマンションと土地に対してかかる固定資産税を毎年支払う必要があります。固定資産税は物件の評価額にもとづいて課税され、評価額に比例して税額が上がります。また、家賃収入に対しては給与所得などと同様に所得税が課税され、所得の増加に応じて住民税の額も増えます。収入から経費を差し引いた金額により所得税が算出されるので、入念な経費管理が不可欠です。なお、マンション経営を始める際には、不動産取得税や登録免許税、印紙税がかかるのが一般的です。

マンションを賃貸に出す場合の手取り額をシミュレーション

ここまで、マンションの賃貸経営における収入と支出を具体的に見てきましたが、ここでは実際にどのように計算して月々の手取り額を算出するのか見ていきましょう。

月々の手取り額を計算するにあたっては、前述の具体的な支出と収入を全て用いるわけではありません。なかには礼金や更新料、仲介手数料など、毎月出たり入ったりするものではない収支もあります。以下は、代表的な月次収支の項目を列挙し、仮の数値で一室あたりのシミュレーションをしたものです。

費用と収入については以下の表にまとめました。

賃料のなかに共益費が含まれている場合もありますが、ここでは賃料と共益費を別のものと見なします。従って、管理費は費用と収入で同額として捉え、計算に含まないものとします。

以上の条件で計算すると、以下のような結果になります。

賃料－（管理手数料＋修繕積立金＋火災・地震保険料＋固定資産税）＝月々の手取り額

15万円－（15万円×0.05＋15万円×0.05＋1万円＋1,250円＋1万円）＝11万3,750円

1か月で見れば儲かっているように見えますが、ローンの返済や税金も考慮しなければならないことに注意が必要です。

マンションを賃貸に出して手取りを増やすためのポイント

マンションを賃貸に出して手取りを増やすためには、物件の強みを引き出すことが重要です。具体的には以下のようなポイントがあります。

・マンションの価値を上げる ・ニーズを知る ・不動産会社に委任する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションの価値を上げる

マンションの価値を上げることで需要と賃料を引き上げられ、結果として手取りの増額につながります。居室部分だけでなく共用部分にも目を向け、リフォームやリノベーションを行いましょう。さらに、防音性やペット可能など、ほかのマンションにはない独自の付加価値を付けることも大切です。

ニーズを知る

マンション経営をする際には地域のニーズを知ることが成功の鍵です。経営するマンションがどのような地域でどのような層をターゲットにしているかを理解し、経営に活かしましょう。駅からの近さ、買い物のしやすさ、治安のよさなどによってマンション経営の方針も変わってくるでしょう。借主のニーズに合ったマンション経営を行えれば、高い需要が見込めます。

不動産会社に委任する

手取りを増やすために、賃貸管理を自分で行って経費削減を狙うという考え方もありますが、専門知識が必要なうえ管理の手間が多くかかり、中途半端な状態で管理を行えば空室のリスクも高まります。一方で、専門的なノウハウを熟知した賃貸管理を行う不動産会社に管理を委任することで、手取りが増える可能性もあります。委任する会社を選ぶときには、安さだけで選ばず、実績や評判、サービスの内容や質も考慮しましょう。

マンションは貸し出すのと売るのとどっちがいいの？

賃貸に出す場合と売却する場合を比較したときにどちらのほうがよいかは、物件の条件や周辺環境などによって異なるため、一概にはいえません。金銭的な観点でいえば、長期的な収入を求める場合は賃貸に出すことを、まとまった金額が欲しいなら売却を検討するとよいでしょう。

貸し出したほうがよい場合

マンションに対して愛着が残っている場合や賃貸の需要が高い場合、長期的に収入を得たい場合にはマンションを貸し出すべきでしょう。マンションを売ってしまうと、将来もう一度住むという選択肢がなくなってしまいます。また、今後その物件に住むことが予想される場合は、賃貸に出す際に貸し出し期間が決められる定期借家契約を結びましょう。

マンションを貸し出す場合には、自己管理か管理委任かという選択をすることになります。自己管理で経営する場合、管理手数料を支払う必要がなくなりますが、管理の負担が大きくなり、借主とのトラブル時には自分で対応しなければなりません。適切な管理ができなかった場合、マンションの価値が下がってしまうこともあります。管理委任で経営する場合、費用はかかりますが知識やノウハウがなくてもプロに任せられ、遠くからでも経営が可能です。どちらを選ぶにしても、まずは不動産会社に相談してみましょう。

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売ったほうがよい場合

もう住む予定がない場合や、一度にまとまった資金が欲しい場合、賃貸にするメリットがない場合は売ったほうがよいでしょう。マンションを売却すれば、一度に多くの大金が手に入るうえ、賃貸に出す場合と違って、経営における諸費用や管理の手間もかかりません。ただし、売却してしまったら資産はなくなるので、必ずしも売却したほうがよいわけではありません。

マンションを賃貸に出すなら三井のリハウスへ

マンションの賃貸経営では、マンションの維持管理だけでなくお金の管理もしなければなりません。請求額や費用の配分、税金など注意しなければならないことがさまざまあります。三井のリハウスは、区分所有のマンションで賃貸経営したい方の賃貸管理をサポートします。マンションを貸したい方も、貸すか売るかがまだ決まっていない方も、三井のリハウスにお気軽にご相談ください。

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マンション経営やアパート経営などの賃貸経営において、安定した家賃収入を得るには空室対策が不可欠です。空室対策には、低コストですぐに取り組めるものからコストも時間もかかるものまで幅広い選択肢があります。区分所有か1棟所有か、どれほどの自己資金があるのかといった状況によって、適した対策方法は異なります。また、対策方法が空室の原因に合っていなければ効果を得られず、逆に損をしてしまう恐れもあります。そのため、空室の原因をしっかりと分析して、費用対効果の高い対策を実践することが重要です。

この記事では、さまざまな空室対策のアイデアや自分に合った対策の選び方を、分かりやすく解説していきます。

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おすすめの空室対策アイデア10選

賃貸経営における空室対策は、準備に一定の負担が伴う対策もあれば、簡単に取り組めるものもあります。空室対策のポイントは、戦略を立てることや、貸し出す物件や条件についてさまざまな視点からアプローチすることです。具体的には以下のような空室対策のアイデアがあります。

・実力のある仲介会社を選ぶ ・ターゲットを見直す ・広告や募集資料を見直す ・リフォーム・リノベーションをする ・セキュリティ面を強化する ・入居条件を緩和する ・共用部分の清掃を徹底する ・設備の利便性を高める ・借主（入居者）が負担する費用を削減する ・借主とのコミュニケーションの機会を作る

それぞれ詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

実力のある仲介会社を選ぶ

1つ目の空室対策のアイデアは、仲介会社を慎重に選ぶことです。実際に部屋探しをしている人への営業を担うのは主に仲介会社であるため、賃貸の営業に長けた仲介会社に依頼することが重要です。具体的には、集客活動を積極的に行ってくれることはもちろん、親切で丁寧なコミュニケーションを取ってくれる会社であれば安心できるでしょう。

三井のリハウスは、都市部の区分所有の分譲マンションに関する豊富な賃貸管理実績があります。また、自社ホームページや大手ポータルサイトへの情報掲載、グループ会社を含む独自のネットワークなどを活かした高い集客力で、入居者の募集を行っています。お客さまの状況に合わせて懇切丁寧に対応いたしますので、賃貸物件についてお悩みの際はぜひお気軽にご相談ください。

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●管理会社の選び方やポイント、注意点についてはこちら

ターゲットを見直す

地域に合わせて賃料を設定することや、その地域の特徴的なターゲット層のニーズを踏まえたアピールを行うことも、空室対策の1つの手段です。借主となり得る客層の年齢や家族形態などは、地域によって異なります。そのため、地域の客層の特性を見直すことでより効果的なアプローチができ、賃貸借契約につながるでしょう。たとえば、子育て世帯の割合が高い地域では、閑静で落ち着いた環境や、公園や病院までの近さが重視されると考えられるため、それらを積極的にアピールすることが効果的です。

広告や募集資料を見直す

空室対策には、広告や募集資料の見直しも欠かせません。部屋を探している人は、物件の広告を見て内見に行くかどうか決めるのが一般的です。そのため、広告に掲載する写真やレイアウトを見直し、魅力が伝わるように工夫することで、内見者数の増加が期待できるでしょう。また、オンライン内見やセルフ内見を導入することで、より多くの人に物件のよさをアピールできます。

リフォーム・リノベーションをする

築年数が古い物件であれば、リフォームやリノベーションを行うことも空室対策として有効です。高齢者の多い地域ではバリアフリーリフォームを行うといったように、借主の需要に合ったものを選択するとより効果的でしょう。貸主（オーナー）が負担する初期費用は高くても、結果的に資産価値が上がり、長期的な収益性が見込める可能性があります。リフォームやリノベーションにかかった費用を回収できるかどうか、プロである不動産会社にもリフォーム利回りについて相談したうえで検討するとよいでしょう。

三井のリハウスは、全国で2万4,700戸以上の賃貸物件を（※1）管理しています。長年の豊富な実績で、貸主さまに代わり、手厚いサポートを提供します。ぜひお気軽にご相談ください。

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セキュリティ面を強化する

充実したセキュリティ対策は、入居率を高めるうえで欠かせない要素といえます。安心できるセキュリティ設備があることを条件に物件探しをしている人も多く、空室対策として効果的です。

たとえば、オートロックは導入に費用がかかるものの、効果的で分かりやすいセキュリティ対策の方法であり、人気があります。また、防犯カメラは犯罪の抑止力になるだけでなく、万が一の証拠資料にも役立つでしょう。そのほかにも、スマートキー・電子錠やモニター付きインターホンの導入、センサーライトの設置など、規模感や価格帯も幅広く、さまざまな方法があります。区分所有、1棟所有など、賃貸物件の規模に合わせて効果的な方法を検討しましょう。

入居条件を緩和する

入居条件を緩和することで、借主の層を広げられ、空室対策につながるでしょう。外国人可、ペット可、楽器可、クレジットカード決済可などがその例です。しかし、条件を安易に緩和すると、隣人間のトラブルが生じることや、退去後の修復に大きな負担がかかるリスクもあります。そのため、条件緩和に伴うトラブルを予測し、防音リフォームや英語通訳サービスの導入など適切な対策を施すことが必要です。

共用部分の清掃を徹底する

1棟所有の賃貸物件の場合は、エントランスや廊下、駐輪場、ごみ置き場などの共用スペースを常に清潔に保つことで、内見の際の印象がよくなります。きちんと管理されている物件であるというアピールにもつながるでしょう。借主の満足度が向上し、結果として空室率が低下します。貸主は定期的に清掃状況を確認し、現在の清掃会社や賃貸管理会社の管理が適切かを見直すこともおすすめです。

設備の利便性を高める

利便性の高い設備が整っている物件には、借主が集まりやすく、また離れにくいでしょう。ターゲットを考えてそれぞれの設備の需要を比較し、優先度を決めて導入することが重要です。たとえば、ワンルームで単身者向けの物件では、宅配ボックスが重宝される傾向があります。最近では、24時間利用できるごみ置き場や、天候や時間を選ばず干せる浴室暖房乾燥機も人気です。

借主が負担する費用を削減する

借主が負担する費用を抑えることも、空室対策として挙げられます。費用の種類としては、主に敷金・礼金といった初期費用と、賃料やネット（Wi-Fi）料金などの維持費用の2つがあります。これらの費用を部分的に値下げすることで、より多くの借主を獲得しやすくなるでしょう。近年では、インターネット回線の無料サービスを提供する物件も増えています。