「転勤のため今住んでいるマンションに住まなくなる」「親と同居するので今住んでいるマンションが空く」などのライフスタイルの変化によって、持ち家を賃貸に出すか売却するか、悩んでいる方もいるのではないでしょうか？一時的に離れる持ち家を売却せず、賃貸に出すことで、家賃収入を得られる、将来再び同じ家に住むことができるなどのメリットがあります。

この記事では、持ち家を賃貸に出すメリットや押さえておくべき注意点、賃貸経営を始めるまでの手順について基礎知識から詳しく解説します。賃貸物件の契約・管理に関して、「自分にもできるのだろうか」「何から始めればよいのだろう」と不安に感じている方は、ぜひ参考にしてみてください。まずは持ち家を賃貸に出す3つのメリットについて、一緒に見ていきましょう。

持ち家を賃貸に出すメリット

持ち家を賃貸に出すメリットは以下の3つです。

・家賃収入を得られる
・再び同じ家に住める
・節税効果がある

1つずつ詳しく解説していきます。

家賃収入を得られる

持ち家を貸し出すことで、入居者がいる限り定期的に家賃収入を得ることができます。特に分譲マンションであれば、一棟賃貸のマンションやアパートと比較して標準設備含めグレードが高い傾向にあるため、高い賃料で貸し出せる場合があります。持ち家を貸し出せば、利益の一部で税金を支払ったり、老後資金の足しにしたりすることも可能です。

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再び同じ家に住める

転勤などにより一時的に使用していない持ち家を賃貸することで、再び同じ家に戻ることができます。再び持ち家に住む可能性がある場合には、定期賃貸借契約を結びましょう。

定期賃貸借契約は、貸主が定めた年数の契約期間が満了すると更新なく契約が終了する形式であるため、将来的な物件の利用計画を立てやすく、貸主にとってメリットが大きいといえます。たとえば、定期賃貸借契約の期間を転勤から戻ってくるタイミングに合わせることで、帰任の際に新しい家を探す手間を省くことが可能です。

また、室内や設備の劣化を防げることも、持ち家を貸し出すメリットの1つです。長期間、室内や設備を利用せず、また掃除もしなかった場合、換気ができないことでカビが発生したり、給排水管がさびたりと劣化が進みやすくなります。そのため、自分が使用しない間は誰かに住んでもらい、空き家の期間をつくらないことで、物件の劣化を防ぎ資産価値を保つことができるのです。また、入居者がいることで空き巣の侵入や犯罪の発生を防ぐ効果も期待できます。

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節税効果がある

賃貸経営には節税効果が期待できます。持ち家を貸し出すことで物件の取得費が減価償却の対象になるだけでなく、賃貸経営で必要となる管理費や修繕費、登記費用などが経費として計上されて所得が軽減されるためです。所得が抑えられると所得税や住民税が軽減でき節税につながります。

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持ち家を賃貸する方法

ここからは、持ち家を賃貸にする際の流れを見ていきましょう。流れは以下の通りです。

［ 1 ］ 委託する不動産会社を探す
［ 2 ］ 賃貸借契約の種類を決める
［ 3 ］ 賃料を設定する
［ 4 ］ 入居者を募集する
［ 5 ］ 賃貸借契約を結ぶ
［ 6 ］ 引渡し

［ 1 ］ 委託する不動産会社を探す

持ち家を賃貸する際は、まず仲介や管理を依頼する不動産会社を探しましょう。仲介は借主が入居するまでの内見希望者の案内や契約手続き、引渡し手続きなどを指します。

賃貸管理業務は、入居して以降の家賃の集金や管理、更新手続き、トラブル時の対応、設備のメンテナンスなど行うべきことが多岐にわたります。こういった業務は、賃貸仲介業務や賃貸管理業務を任せられる不動産会社を探して委託することが一般的です。三井のリハウスでは、入居者募集から管理運営まで、賃貸にかかわる一連の煩雑な業務をサポートしておりますので、お気軽にご連絡ください。

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［ 2 ］ 賃貸借契約の種類を決める

賃貸借契約の種類は2つあります。「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」です。

普通賃貸借契約とは、賃貸借期間が1年以上（一般的には2年）と定められていて、更新が可能な契約方法であり、相場通りの条件や賃料を設定できる、借りたい人が集まりやすいといった特徴があります。これは一般的に貸主の都合による解約が困難であること、賃貸借期間に期限がないことから、借主にとって有利な契約形態のためです。正当な事由がない限り、貸主側からの中途解約や更新の拒絶はできません。

先ほどご紹介した通り、定期賃貸借契約とは、あらかじめ決められた賃貸借期間が満了したら契約が終了する契約方法であり、転勤などで一定期間使用しない家があるという人に向いています。ただし、居住期間を限定しているため普通賃貸借契約と比べて入居希望者が減ってしまう傾向にあります。

上述したほかにもそれぞれのメリット・デメリットがあるため、それらも踏まえて自分の状況に合った契約の種類を見極めることが重要です。2つの賃貸借契約における、貸主から見たメリットや注意点については以下の記事をご覧ください。

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賃貸借契約とは？契約の種類や流れ、必要書類までわかりやすく解説

［ 3 ］ 賃料を設定する

賃貸借契約の種類を決めたら、賃料を決めましょう。賃料を設定する際に、高く設定し過ぎると入居希望者が現れにくくなる恐れがある一方で、安過ぎても得られる家賃収入が少なく、赤字になるリスクがあります。適切な賃料設定を行うために考慮したいポイントは主に以下の通りです。

・周辺の成約物件・募集中物件の賃料
・駅からの距離
・立地
・築年数
・階数
・間取り
・構造
・設備（リフォームや交換の有無も含む）
・賃貸借契約の種類

不動産会社には賃料査定を依頼することができます。基本的に査定は、自身の持ち家と周辺の類似物件を、上述したポイントを含めた複数の観点から比較して行い、類似物件の成約時の賃料と比較結果を参考にして賃料額を算出します。

賃料は持ち家の条件や契約方法によって変化し、たとえば2～3年だけの定期賃貸借契約の場合は、高い賃料だと入居を検討してもらえない可能性があります。数多くの成約事例を持っている実績が豊富な不動産会社に査定を依頼することで、より精度の高い査定結果が得られるでしょう。

●賃料査定の方法・不動産会社の選び方に関する記事はこちら
賃料査定の方法とは？不動産会社の選び方まで詳しく解説！

［ 4 ］ 入居者を募集する

賃料まで決定したら、入居者の募集を始めます。仲介会社に募集活動を依頼している場合、仲介会社の担当者が物件の宣伝や募集活動、入居希望者の内見への対応などを行います。内見時によい印象を持ってもらうために、仲介会社と相談してクロス張り替えや設備の修理・交換など室内のリフォーム・清掃を行っておくとよいでしょう。

［ 5 ］ 賃貸借契約を結ぶ

入居者が決まったら、いよいよ賃貸借契約を結びます。契約書の作成・契約手続き・引渡しなどは不動産会社に委託することができます。賃貸借契約を結ぶ際には、借主に対して、重要事項説明と賃貸借契約書の確認を行います。このとき、契約後のトラブルを防ぐためにも、書面の内容と貸主である自身の希望・認識が異なっていないかよく確認することが重要です。

各種確認を終えて借主が合意したら、書類に署名と捺印をしてもらい、契約が成立します。契約締結後、引渡し日に鍵を受け渡して、物件の引渡しは完了です。

●賃貸借契約の種類や契約の流れに関する記事はこちら
賃貸借契約とは？契約の種類や流れ、必要書類までわかりやすく解説

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マンションを貸す際のコツとは？流れや節税方法を紹介

持ち家を賃貸する際の注意点

ここまで、持ち家を賃貸に出すメリットや流れについて解説してきました。一方、持ち家を賃貸に出す際は、リスクや注意点を把握しておくことも重要です。注意点は以下の通りです。

・入居者がすぐに見つからない場合がある
・トラブルが発生する可能性がある
・管理に手間がかかる
・確定申告が必要になる

1つずつ分かりやすく解説していきます。

入居者がすぐに見つからない場合がある

入居者が見つからなければ、収入を得ることができません。収入がなくてもマンション管理費や修繕積立金などの支払いは発生するため、空室が長く続いてしまうと、経営が赤字になるリスクがあります。そのため空室の期間が長引かないようにするには、募集条件や賃料を想定されるニーズや相場に合わせて設定する必要があります。ニーズや相場に合った賃料を設定するには、実績の多い不動産会社に賃料査定を依頼しましょう。

トラブルが発生する可能性がある

持ち家を貸し出すことで、賃貸中にトラブルが発生する可能性があります。貸主と借主間や、近隣住民を含む第三者とのトラブルを未然に防ぐには、貸主と借主との間で賃貸借契約を結ぶ際に、費用や諸条件含め細かい箇所まで確認・同意しておくことが大切です。賃貸経営を管理会社に委託する場合には、担当者の知識や対応の質、賃貸管理の実績やトラブルが起きた際に安心して任せられるかどうかを見極めておきましょう。

●不動産会社を選ぶ際のポイントに関する記事はこちら
不動産管理会社とは？業務内容や契約の種類、会社の選び方などについて解説

管理に手間がかかる

持ち家を貸し出す際は、管理業務に手間がかかることを把握しておく必要があります。管理業務として挙げられるのは、家賃の集金や管理、入居中の設備の不具合・トラブルなどへの対応、契約の更新・解約の手続きなどです。

管理業務は管理会社に委託することもできます。管理会社に賃料収納や連絡窓口などの管理業務を依頼する際には、管理手数料が毎月かかることが一般的です。相場は月額賃料 + 管理費等の5～9％ほどですが、管理会社やプラン内容によって金額が異なるため、事前に比較しておきましょう。

●賃貸管理の業務内容や管理形態に関する記事はこちら
賃貸管理とは？業務の内容や管理形態、不動産会社に依頼するメリットを解説！

確定申告が必要になる

賃貸経営による不動産所得が年間20万円以上ある場合、確定申告が必要になります。確定申告とは所得に対してかかる税金を計算し、納税するための手続きです。不動産所得とは、収入から必要経費を差し引いた額のことを指し、必要経費として差し引けるものは以下の通りです。

・税金
・収入印紙代
・交際費や交通費
・修繕費（資本的支出に該当するものは除く）
・賃貸管理会社への管理手数料
・損害保険料

税金には、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税、事業税が含まれます。交際費や交通費とは、管理会社との打ち合わせにかかった費用です。確定申告は2月16日～3月15日が提出期間になるため、余裕を持って準備しましょう。

●不動産所得の確定申告の方法、必要な書類などに関する記事はこちら
不動産所得の確定申告はマスト？書き方や必要書類、経費まで分かりやすく解説

住宅ローンが残っている持ち家を賃貸する場合

住宅ローンを返済中の持ち家は、原則賃貸に出すことができません。これは住宅ローンを組む際、契約者本人が所有し、居住することを条件としているためです。しかし、金融機関によっては例外が認められる可能性があるため、住宅ローンが残っている家を賃貸に出したい場合には、まず金融機関に相談するとよいでしょう。転勤や親の介護による、やむを得ない事情であれば、住宅ローン返済中の貸し出しができるケースがあります。

相続など、それ以外の理由で賃貸に出す場合は、賃貸用の不動産投資ローンに乗り換えれば持ち家を賃貸に出すことが可能です。ただし賃貸用のローンは、住宅用のローンと比べて金利が高い傾向にあり、住宅ローンの残債額によっては負担が大きくなるため注意が必要です。

また金融機関への相談なしに賃貸に出すと、金融機関から「金銭消費貸借契約違反」と見なされて残債の一括返済を求められたり、住宅ローン控除を受けられなくなったりする恐れがあるため、持ち家を賃貸に出すときには忘れずに金融機関に連絡するようにしましょう。

持ち家を賃貸に出して有効的に管理しよう

ここまで、持ち家を賃貸に出すことのメリットや方法、注意点についてお伝えしてきました。使用しない持ち家を賃貸に出すことで、家賃収入を得たり、空室になった際には家族の住居として生活したりすることが可能です。

一方で、持ち家を賃貸に出し、自主管理することは、設備の不具合や居住者と近隣住民の間でのトラブル発生時などに自分で対応しなければならないため、初心者にとっては難易度が高い可能性があります。そういった場合は経験豊富な賃貸管理会社に管理業務を任せることで、安心して資産運用を行うことができるでしょう。

三井のリハウスでは充実した賃貸管理サービスをご用意しており、豊富な経験と長年のノウハウで、お客さまのニーズに合わせて賃貸経営をサポートします。

トラブル発生時の対応のほか、Web上での収支確認や契約・更新手続きなども可能です。安心して持ち家を賃貸に出したい、一時的に持ち家から離れる予定があり悩んでいるという方は、ぜひ一度、三井のリハウスにお問い合わせください。

●賃貸経営をご検討の方はこちら

「マンションの一室を賃貸用に持っていた」「アパートを一棟所有していた」など、親族が賃貸物件の貸主で、その物件を相続することになった場合、どのような手続きが必要なのかが分からず不安に思う方もいるのではないでしょうか？

実際に、賃貸物件の相続は居住用物件の相続といくつかの点で異なるため、注意が必要です。
また賃貸物件を相続する方のなかには賃貸にそのまま出し続けるか、売却してしまうか悩むという方も多いでしょう。この記事では、賃貸物件の相続について悩みを抱える方に向けて、賃貸物件の相続手続きと併せて、相続することのメリットや注意点などについて詳しく解説していきます。

賃貸物件を相続する流れ

まずは、賃貸物件を相続する際の手順をご説明します。

・賃貸物件の収支を確認する
・賃貸物件の管理や修繕状況などを確認する
・賃貸物件の相続人を確定させる
・相続登記を行う
・管理会社や保険会社、借主に報告・連絡する

賃貸物件の収支を確認する

まずは賃貸物件の収支状況を確認しましょう。特にローン（債務）が残っているかどうかが重要です。ローンが残っている場合は、基本的に相続人が完済しなければならないため、まずは借入先の金融機関や毎月の支払額などの確認を行います。

物件の収支・管理の状況次第では、相続放棄を検討したほうがよい場合もあります。ただし、賃貸の管理会社・管理プランを見直すことで収支を改善したり、売却して完済したりといった方法もあるため、相続放棄を検討していても、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。

賃貸物件の管理や修繕状況などを確認する

収支やローンの確認と併せて、賃貸管理会社や現在の管理状況、大規模修繕の有無などについても確認しましょう。入居者の管理を賃貸管理会社に委託している場合、毎月の固定費として管理手数料が発生します。大規模修繕がある場合は、所有者が一時金を拠出する場合もあるため、早めに賃貸物件の状況を把握することが大切です。

賃貸物件の相続人を確定させる

賃貸物件の状況が把握できたら、次に相続人の確定を行いましょう。相続人についての遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。相続の方法には大きく4つあり、現物分割、代償分割、換価分割、共有名義のいずれかの方法で相続するのが一般的です。物件の種別と状況、相続人の人数・状況に合わせてベストな方法を選びましょう。

●不動産相続の方法について詳しくはこちら
不動産を相続する際の流れとは？遺産分割や評価の方法についても解説！

相続登記を行う

続いて行わなければならないのが、相続登記です。相続登記とは、土地や建物といった不動産の所有者が亡くなった場合、その不動産の名義を相続人に変更する手続きのことです。また、2024年4月からは相続登記の義務化がされます。

義務化されると、相続により所有権を得ると認知した日から3年以内に登記しなければなりません。なお、改正日前に取得した不動産も登記の対象です。正当な理由もなく期間内に相続登記を行わなかった場合は、10万円以下の過料が求められます。遺産分割協議書の準備ができたら、忘れないうちになるべく早く相続登記を行うようにしましょう。

相続登記に必要な書類は、被相続人・相続人の戸籍謄本、相続人の住民票などのほかにもさまざまです。詳細は法務局の案内をご覧ください。

管理会社や保険会社、借主に報告・連絡する

賃貸物件を所有している場合、管理会社や保険会社と契約していることが多くあります。相続人が決定し、登記などの手続きも一通り終わったら、管理会社や保険会社、借主に対して、貸主（所有者）が相続により変わったことを報告しましょう。加えて、管理会社や保険会社で登録している貸主の名義を被相続人から変更しましょう。賃料の振込先についても早めに変更しないと、払い戻しなどの手続きが必要になる可能性もあります。

また、相続により貸主が変更されたことについては、覚書（おぼえがき）に残しておくとよいでしょう。覚書とは、締結済みの契約に関して追加・変更する事項があった場合に変更内容を記載し、その内容に契約者の双方が合意したことを証明する書面のことです。

三井のリハウスの賃貸管理サービスでは、書類作成や覚書の締結をはじめとした煩雑な業務を貸主さまに代わって対応し、貸主さま、相続人さまを万全にサポートいたします。ご親族に相続財産を残すことをご検討されている場合や、相続が発生したオーナーさまのご家族の方はぜひご相談ください。

●相続した住宅の賃貸経営・賃貸管理に関するご相談・お問い合わせはこちら

賃貸物件の相続税評価額はどうなる？

居住用物件と賃貸物件で大きく違うのは相続税評価額です。結論、賃貸物件のほうが現金による相続や居住用物件より相続税評価額が低く算出されるのが一般的です。

賃貸物件の相続税評価額は新築時の物件価格の約6～7割とされています。というのも、賃貸に出している分、相続人の都合やタイミングで自由に売却や修繕をすることができず、融通が利きにくいためです。そのため居住用物件と比較し相続税評価額が低く算出されます。

また、相続税評価額の計算方法は2024年1月1日以降に改正されました。これまでの計算方法だと、特にタワーマンションにおいて、相続税評価額と実勢価格との差に大きな乖離が生まれてしまうケースがあったためです。

そのため改正後は評価額が6割以上の場合には、今まで通りの算出額と変わりませんが、6割未満の場合は、市場価格の6割程度に補正されるようになりました。賃貸物件の相続税評価額がどのように算出されるかについて詳しくは以下の記事をご覧ください。

●相続税評価額の計算方法について詳しくはこちら
税務署 | 「居住用の区分所有財産（分譲マンション）」の評価が変わりました

賃貸物件を相続するメリット

賃貸物件を相続したとしても、管理が面倒だったり、うまく賃貸経営できるか不安だったりという方もいるでしょう。以下では、賃貸物件を相続するメリットをご紹介します。

相続税を抑えられる

上記で述べた通り、現金や居住用物件に比べて相続税を抑えられることが大きなメリットです。賃貸物件は居住用物件の相続税評価額の6～7割程度となるため、節税対策になります。加えて自分が相続した後、将来的に子や孫に相続してもらう際にも相続税を安く抑えられるため、将来世代にもメリットがあります。

ただし前述の通り、算出方法の改正により、相続税評価額が著しく低くなるとは限らない点には注意が必要です。

家賃収入を得られる

賃貸物件を所有し続けることで、家賃収入を得られることもメリットの1つです。勤労所得に加えて安定的に不労所得が得られると、生活の安心材料になるでしょう。賃貸管理会社に委託することで、手間をかけることなく経営が可能です。家賃収入や、賃貸管理会社への委託については、以下の記事をご覧ください。

●家賃収入にかかる税金や計算方法、控除についてはこちら
家賃収入にかかる税金はいくら？計算方法と節税ポイント、申告方法を分かりやすく解説

●賃貸管理の業務内容や不動産会社に委託するメリットについてはこちら
賃貸管理とは？業務の内容や管理形態、不動産会社に依頼するメリットを解説！

賃貸物件を相続したときの注意点

賃貸物件の相続には上記のようなメリットがありますが、気を付けたい注意点もあります。3つご紹介しましょう。

・空室リスクがある
・共有名義で相続するとトラブルにつながる可能性がある
・賃貸管理会社と良好な関係作りが必要

空室リスクがある

賃貸に出していても、空室の場合は家賃収入が得られません。立地や築年数、建物のメンテナンス状況によっては賃借人（借主）を探すのに時間を要する可能性があります。家賃収入がない状態で管理費・修繕積立金といったランニングコストがかかり続けると、赤字になる場合もあるため、空室リスクへの対策をしなければなりません。

賃貸経営は集客力が非常に重要です。そのため、賃貸管理会社に管理を任せる場合は、借主の募集や空室対策を効果的に行ってくれるかどうかも確認するようにしましょう。

大手の賃貸管理会社の場合、店舗数が多く、知名度が高い傾向があるため、広い範囲での広告活動が期待できます。このように不動産会社の特徴を踏まえて、委託する会社を決めましょう。

三井のリハウスは都市部の分譲マンションの賃貸管理実績が豊富であり、HPや大手ポータルサイトの掲載、グループ会社を含む独自のネットワークを生かした集客力が強みです。賃貸物件についてお悩みの場合はぜひお気軽にご相談ください。

●賃貸経営・賃貸管理に関するご相談はこちら

共有名義で相続するとトラブルにつながる可能性がある

ご紹介した相続方法の1つである共有名義で相続する場合はトラブルに発展する可能性があります。というのも共有名義で相続すると賃貸管理や売却にあたっての手続きが複雑になりやすいからです。

共有名義とは複数人で1つの不動産を所有することを指し、この相続方法だと、不動産の相続人を誰か1人に決めなくてよいというメリットがあるものの、賃貸借契約の締結時や将来的に不動産を売却するときなどに、共有名義者全員の同意が必要です。賃貸管理会社との連絡や契約手続きなどで対応が遅れると、借主・買主に迷惑をかけてしまう場合も考えられます。

このような事態を防ぐために、連絡や手続きを行う相続人の代表者はしっかりと話し合って決めておきましょう。話し合いがなかなかできないという場合でも、委任状などで済ませられるケースもあるため、代表者は決めておくことがおすすめです。

賃貸管理会社と良好な関係作りが必要

賃貸経営をうまく行うためには、賃貸管理会社との良好な関係作りも必要です。賃貸管理業務を委託しているとはいえ、不明点や不安なことがあれば管理会社へ確認し、自身で管理状況を把握するようにしましょう。

今後も賃貸物件の経営管理を依頼する場合、こまめにコミュニケーションをとり、管理状況や修繕工事の有無、管理費用などについて確認しておくことがおすすめです。

相続時の賃貸物件の扱いに困ったら不動産会社に相談しよう

ここまで、相続した賃貸物件について解説してきました。賃貸物件の相続にはメリットも注意点もあり、お困りの方もいるでしょう。相続した賃貸物件をどうするか困ったら賃貸のプロである不動産会社に相談するのがおすすめです。

三井のリハウスでは賃貸と売却のW査定をご提案可能であり、ほかにも賃貸中の幅広い管理業務について貸主さまに代わり対応させていただいております。収支確認や契約・更新に関する手続きなどもWeb上でスムーズに完結。相続した物件の賃貸管理会社をお探しの方や、賃貸管理会社の変更を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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築20年のマンションは、売却時に資産価値が大きく下がらないのが大きな特長です。以下は、東日本不動産流通機構が2024年に発表した、「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」※1における、中古マンションの築年帯別平均価格を示したグラフです。

※1

このグラフを見てみると、築26～30年以降の成約価格は、それ以前と比べると大きく下がっており、価値の減少の具合が大きいことが分かります。従って、築20年程度のマンションを保有し、売却を検討している売主にとっては、まさに今が売り時といえるでしょう。

このように、築20年のマンションは資産としての価値が残っており、好条件で売却できる可能性が高いといえます。とはいえ、ある程度の築年数が経過しているため、売却の際にはポイントを押さえる必要があることもまた事実です。

そこで今回の記事では、築20年のマンションが持つ資産価値に加えて、築20年のマンションを売却・購入する際のメリットや注意点、ポイントなども併せてお伝えします。

築20年のマンションはいつまで住める？

早稲田大学理工学部　教授 小松幸夫氏の「建物の寿命と耐用年数」※2によると、2011年の調査では、鉄筋コンクリート造（RC造）である家屋の平均寿命は約68年であるとされています。これは築20年のマンションの場合、残り約50年間住めることを意味し、ライフステージによっては十分な期間であるといえるでしょう。

しかし、68年という寿命は決してマンションの物理的な寿命ではありません。というのも、小松幸夫氏によると、もともとアルカリ性である鉄筋コンクリートは、空気中の二酸化炭素によって中性化していくことで劣化が進行しますが、こうした劣化は補修して回復させることが可能であるためです。

つまり、マンションにいつまで住めるかは、施工段階での技術にもよりますが、機能性を維持するメンテナンスを日頃からどれだけ行っているかに左右されるといえます。

築20年のマンションを売却するメリット

築20年のマンションを売却するメリットは主に以下の2つです。

・十分な需要が見込まれる
・大規模修繕前に売却できる

十分な需要が見込まれる

東日本不動産流通機構によると、2023年1～12月における首都圏の中古マンションの対新規登録成約率は、築16～20年の場合、24.8％であるとしています。※1

対新規登録成約率とは、1年間で成約された物件数を新規登録された物件数で割ったもので、最も売れ行きがよい築6～10年のマンションの成約率が32.1％であることを考えると、まだまだ売り時といえるでしょう。

また、首都圏における中古マンションの成約価格は、築25年までとそれ以降では、後者のほうが価格の下がり幅が大きくなる特徴があります。設備の劣化といった築年数の経過に伴うメリットの減少が主な原因ですので、築20年前後のマンションを売却したいと考えている方は早めの売却をおすすめします。

大規模修繕前に売却できる

大規模修繕はおよそ12年に1回行われるのが一般的です。築20年のマンションの場合は、築24年目頃の大規模修繕がそろそろ視野に入るため、修繕にかかる費用を賄うために修繕積立金が増加する可能性があります。

実際、国土交通省による「平成30年度マンション総合調査」によれば、平成30年度のアンケートに回答した管理組合のうち、段階的に修繕積立金を増額する方式を採用した管理組合は43.4％となっています。※3

加えて、同調査に回答した全国1,529の管理組合のなかで、現在の修繕積立金残高が計画に比べて余剰があると答えた割合は33.8％しかないことからも、今後の修繕費負担は大きくなる可能性が高いといえます。※3

売却によって住み替えを検討しているなかで、追加の費用負担は避けたいところです。さらに大規模修繕が始まってしまうと、マンションの売却活動は進めにくくなります。そのため、築20年のマンションを所有していて売却を検討している場合は、できるだけ早めの売却を心がけましょう。

築20年のマンションを購入するメリット

築20年のマンションは、購入する側にもメリットがあります。主なメリットは以下の3つです。

・税金の負担が少ない
・新耐震基準に適合している
・物件の選択肢が増える

税金の負担が少ない

固定資産税は、家屋部分と土地部分それぞれの評価額（課税標準額）に自治体ごとの税率をかけて課税されます。家屋部分の評価額は、マンションを再建築した場合にかかる費用に経年減価補正率をかけて求めますが、築20年のマンションの経年減価補正率は0.5054となっています。

従って、築20年のマンションの建物評価額は新築時の約半分となり、結果として築浅のマンションに比べて固定資産税の負担が軽くなるのです。

新耐震基準に適合している

2024年現在に築20年であるマンションは、新耐震基準が制定された1981年6月以降に建築されていることになります。新耐震基準は旧耐震基準と比べ、震度6強～7程度の地震についても被害が軽減できるように対策を求めている点が大きく異なります。2014年から2024年までの10年間で、震度6強以上の地震は10回以上発生していることから、新耐震基準を満たしたマンションは、安心という観点で捉えても魅力が高いといえるでしょう。

新耐震基準を満たしたマンションは安全性が高いのはもちろんのこと、住宅ローン控除を受けるための要件を満たしていることも買い手にとって魅力的なポイントです。

●住宅ローン控除について詳しくはこちら
国土交通省 | 住宅ローン減税

物件の選択肢が増える

中古のマンションは新築マンションよりも在庫数が多いほか、現在と比べマンション用地に余裕があったため、比較的好立地の物件を選べるといったメリットがあります。また、専有面積が近年縮小傾向にある新築分譲マンションに比べて、広い住まいに出会える可能性が高く、このように中古マンションを視野に入れると、物件の選択肢を広く持つことができます。

築20年のマンションを売却・購入する際の注意点

築20年のマンションを売却・購入する際は、住宅ローンの融資期間が短くなってしまう点に注意しましょう。住宅ローンの融資期間は金融機関の評価によっても異なりますが、原則「法定耐用年－築年数」で決まるため、その場合、法定耐用年数が47年である築20年のマンションを購入する際の借入期間は27年となります。

これは一般的な借入期間である30～35年よりも短いため、売り手としては早期の売却、買い手としては余裕を持たせた資金計画を意識することで、売却・購入のハードルを下げることができるでしょう。

メリットを生かして早めの売却を心がけよう

これまで、築20年の中古マンションの資産価値や、売却・購入時のメリット・注意点についてご紹介してきました。築20年のマンションを売却する際は、資産価値を維持し、買い手側のメリットを消失させないためにも、早めの売却が重要であるといえます。

築20年のマンションをスムーズに好条件で売却するためには、まず高精度な査定の依頼と、適切な売り出し価格の設定が必要です。三井のリハウスでは、豊富な取引実績と地域密着型の店舗展開を生かして、お客さまの売却・購入活動をサポートいたします。まずはお気軽にお問い合わせください。

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※1出典:築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）,東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/
（最終確認：2024年3月15日）

※2出典：建物の寿命と耐用年数,小松幸夫
https://www.f.waseda.jp/ykom/KO201603.pdf
（最終確認：2024年3月15日）

※3出典：「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」,国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf
（最終確認：2024年3月15日）

査定とは、対象となるものを調べてその状態や価値を定めることをいいます。相続する財産のなかに土地や家などの不動産が含まれている場合は、その不動産を査定して資産価値を調べることが大切です。その理由は主に以下の2つが挙げられます。

・ローン残債があった場合に備えるため
・複数人で公平に分けるため

それぞれの理由について詳しくご説明しましょう。

ローン残債があった場合に備えるため

相続した不動産には、返済中の住宅ローンが残っている場合もあります。被相続人（故人）が団体信用生命保険（団信）に加入している場合は、残債があっても手続きをすれば全額返済されます。しかし、団信に加入していなかったケースでは、相続人が残債を引き継ぎ、毎月返済を続けるか手持ちの資金で完済する、あるいは売却して完済する必要があるのです。そのため、不動産を相続する際には住宅ローンの残債や、団信への加入状況を調べるとともに、売却した場合の推定価格を査定で把握しておくとよいでしょう。ローン残債が大きい場合は、任意売却や相続放棄を検討する必要もあります。

●任意売却に関する記事はこちら
任意売却とは？住宅ローンの支払いが厳しくなったら知っておくべき基礎知識を解説

複数人で公平に分けるため

不動産は分割が難しい財産であるため、相続人が複数にわたる場合はトラブルに発展しやすいといえます。複数人で不動産を分割するにはさまざまな方法がありますが、どの方法を選択するにしても、まずは査定で不動産の資産価値を把握する必要があるのです。複数人で不動産を分割する方法についてはこちらで詳しく解説します。

相続した土地や家を査定する3つの方法

相続した不動産の資産価値を調べるには、次の3つの方法があります。

・不動産査定を依頼する
・不動産鑑定を依頼する
・自分で評価額を調べる

不動産査定を依頼する

不動産会社に、相続する不動産の市場価値を調べてもらうことを「不動産査定」といいます。不動産査定には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2つに大きく分けられており、より精度が高く、現実的な査定結果を得るには、実際に家や土地を訪問して調べてもらう訪問査定がおすすめです。

不動産査定は無料で受けられることがメリットですが、法的効力がないことに注意が必要です。万が一、相続人同士でトラブルに発展した場合、査定書を調停や裁判に用いることはできません。そのため、相続するのが自分1人という場合や、売却することが決まっている場合に利用するのがよいでしょう。

三井のリハウスでは、簡易査定や訪問査定のほか、WEB上で物件情報を入力し、その場で結果が分かるAI査定も受け付けています。「すぐにおおまかな資産価値を知りたい」「相続が発生する前に調べておきたい」という方は、以下のサイトからお試しください。

●相続不動産の査定をご希望の方はこちら

●不動産査定に必要な書類についてはこちら
不動産価格査定とは？不動産の売却に向けた査定方法を分かりやすく解説

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不動産鑑定を依頼する

不動産鑑定とは、専門家が不動産の適正な価値を算出するもので、上記の不動産査定と似ているようですが、比較すると大きな違いがあります。不動産査定との違いは、「国家資格者である不動産鑑定士のみが行えること」「不動産鑑定士によって作成される不動産鑑定書に法的効力があること」「有料であること」の3つです。

そのため、複数の相続人同士で不動産を公平に分割したい場合に有効だといえます。不動産鑑定の相場は数十万円とされますが、簡易鑑定で費用を抑えることも可能です。不動産査定と不動産鑑定のどちらを受ければよいか分からない場合は、無料相談が可能な不動産会社へ相談してみましょう。

●不動産鑑定に関する記事はこちら
不動産鑑定とは？査定との違いや不動産鑑定士に依頼する流れを解説

自分で評価額を調べる

評価額とは、不動産の価値を表す価格のことです。不動産を相続する場合は、「相続税評価額」を自分で調べてみるとよいでしょう。また、不動産の資産価値に加え、相続税の税額も把握することができるため、不動産査定や不動産鑑定を受ける方も、相続税評価額を調べておくことがおすすめです。

土地と建物それぞれの相続税評価額の調べ方は以下の通りです。

土地の相続税評価額
土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。路線価方式とは、路線価 ＝ 土地に面している道路1㎡あたりの価格を用いて評価する方法で、計算方法は以下の通りです。

路線価 × 地積（土地の面積）

路線価は国税庁のホームページに掲載されている路線価図から確認できます。地積は、固定資産税の納税通知書に記載されています。また、崖地や間口の狭い土地など、活用しにくい宅地のケースでは評価額を下げる「補正率」も乗じる必要がありますが、補正率の計算は複雑であるため、税理士や土地家屋調査士などの専門家に相談することがおすすめです。

倍率方式は、路線価が設定されていない地域に用いられる方法で、計算式は以下の通りです。

評価倍率 × 固定資産税評価額

評価倍率は国税庁のホームページに掲載されている評価倍率表から確認できます。

●固定資産税評価額についてはこちら
評価額とは？家の評価額を知る方法や、必要になるタイミングを解説！

建物の相続税評価額
建物の評価額は、固定資産税評価額と同じものです。固定資産税評価額は、自治体から送付される課税明細書で確認できます。固定資産税の納税通知書に添付されており、「固定資産税評価額」という欄があるので確認してみましょう。

なお、相続する不動産がマンションの場合や投資用物件、借地権付きの物件である場合は計算方法に要素が加わるため、自分で計算するのが不安な方は不動産会社や税理士などに相談するのがおすすめです。

●不動産の相続税評価額の調べ方に関する記事はこちら
不動産の相続税評価額とは？計算方法や抑える方法、相続時の注意点などについて解説

複数人で相続不動産を分割する方法は？

複数の相続人が不動産を相続する場合、その分割方法には次の4つがあります。

・現物分割
・代償分割
・換価分割
・共有分割

現物分割

現物分割とは、相続した財産をそれぞれ現物のまま相続人同士で分け合う方法です。たとえば、相続した土地を3人で現物分割する場合、1つの土地を3つに分筆してそれぞれが所有します。

代償分割

代償分割とは、相続人の1人が不動産を取得し、ほかの相続人には法定相続割合に応じた代償金を支払う方法で、代償金は現金で支払うことが一般的です。不動産を売却したくない場合に有効な方法ですが、代償金の金額について不満が出やすいこと、また代償金の用意ができないと、この方法を選択できないことが注意点だといえます。

換価分割

換価分割とは、相続不動産を売却し、その売却で得られた額を相続人同士で分け合う方法です。相続人全員が売却に同意している場合に有効で、平等に財産を分け合えるのがメリットだといえます。ただし、譲渡所得（売却益）に対する税金（住民税や所得税など）は、相続人全員に課せられる点に注意が必要です。

共有分割

共有分割とは、複数の相続人同士で不動産を共有名義とする方法です。平等な分配が可能な一方、将来売却したり、賃貸物件として利用したりする場合は共有名義者全員の同意を得る必要があり、トラブルに発展する恐れがある点に注意が必要です。なお、自分の持分だけを売却することは可能ですが、やはりトラブルになりやすいといえます。共有持分について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

●共有持分の売却についてはこちら
共有持分は売却できる？売却方法やトラブルの事例、対処法について分かりやすく解説

どの方法で遺産を分割するかは、遺言書があればそれに従い、ない場合は相続人同士で遺産分割協議を行って遺産手続きをする必要があります。遺産分割協議で決まった内容は「遺産分割協議書」として書面に残し、後に問題が起きることを防ぎましょう。また、相続不動産を売却する場合には相続登記が必要です。不動産を相続したら速やかに手続きを行いましょう。

●相続登記についてはこちら
相続登記とは？自分で行う流れや必要書類、申請にかかる費用も解説

土地や家を相続したら早めに査定しよう

土地や家などの不動産は、売却にある程度時間がかかるほか、放置するほど価値が変動し、下がってしまう可能性や、固定資産税や管理費などの支出がかさむといった問題があります。そのため、不動産を相続したらなるべく早めに査定をし、資産価値を把握して対処方法を決めることがおすすめです。

三井のリハウスでは、不動産売却の査定や、売却に関連するさまざまなサービスを承っています。経験、知識ともに豊富な担当者が、お客さまのお悩みに親身に寄り添い、査定から売却までの流れを一貫してサポートいたします。ぜひ一度、お気軽にお問い合わせください。

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不動産・マンション売却を検討している人のなかに、「売却前のリフォームは必要なのか？」「リフォームしておけば物件を高く売れるだろうか？」と疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？中古物件をリフォームして売ることには、メリットがある一方で、リスクもあります。リフォームすることで高く売れるようになる可能性がある反面、思ったような価格で売却できず、リフォーム費用を回収できないといった恐れもあるのです。

今回は、不動産・マンションを売却する前にリフォームすることのメリットや注意点と併せて、売却しやすくするリフォーム以外の方法をご紹介します。まずは、リフォームしてから不動産を売却することのメリットについて見ていきましょう。

リフォームしてから不動産・マンション売却するメリット

不動産・マンション売却の前にリフォームを行うメリットは、主に以下の3つです。

・売れやすくなる
・物件の印象がよくなる
・買い手がスムーズに引越せる

1つずつ詳しく解説していきます。

売れやすくなる

不動産を売却する前にリフォームしておくと、売れやすくなる可能性があります。たとえば築年数が経過した物件の場合、水回りの経年劣化が目立つでしょう。特に、水回りの設備を気にする買い手は多いため、リフォームすることで早く売れやすくなることもあるのです。

物件の印象がよくなる

リフォームされていると、内覧の際に購入検討者がよい印象を持ちやすくなります。壁に穴が開いていたり、床が傷ついていたりすると購入を見送られてしまう恐れがあるため、余程大きな破損や目立つ汚れがある場合は、リフォームを検討してみましょう。

買い手がスムーズに引越せる

リフォームしてから不動産・マンションを売却することで、買い手がスムーズに引越すことが可能です。買い手が物件の修繕を希望している場合、引越し前にリフォームが済んでいなければ買い手自身がリフォームを行うことになります。

物件購入時に買い手がリフォームを行う場合はリフォームローンを組むことが一般的ですが、リフォームローンの金利は、一般的に住宅ローン金利より高く設定されています。その点、リフォーム済みの物件であれば購入後の手間や負担が減るため、リフォームを望んでいるが時間や資金の余裕がない買い手にとって大きなメリットになります。

リフォームしてから不動産・マンション売却する際の注意点

リフォーム済みの物件を売却する際には注意点もあり、主に以下の3つが挙げられます。

・リフォーム費用を回収できない場合がある
・売却までの期間が長くなる
・買い手の好みから外れる

それぞれ見ていきましょう。

リフォーム費用を回収できない場合がある

リフォームにかかった費用は、必ずしも売り出し価格に上乗せして売却できるとは限りません。なぜなら、リフォームのコストが思いのほか多くかかってしまうケースがあったり、売り出し価格を値下げしないと売却できなかったりするためです。

また物件をリフォームしてから売却するには、売却前に一定の費用が必要になります。これは売却が決まっていない状態の売主にとっては、負担が大きいといえるでしょう。

売却までに時間がかかる

リフォームを行ってから売却すると、売却完了までにリフォームの期間を要することになります。リフォームの規模にもよりますが、数週間に及ぶケースもあるため、不動産・マンションをできるだけ早く売却したい方は注意が必要です。

買い手の好みから外れる

中古物件の購入を希望する人のなかには、購入後に自分好みにリフォームしたいと考える人もいます。そのような人にとってリフォーム済みの物件は、自分好みではないうえに、物件価格が高くなるため、購入につながりにくくなる可能性があるのです。

このように不動産・マンション売却前のリフォームは、メリットだけでなく注意点もあります。そのため、行うかどうかは不動産会社に相談し、慎重に検討しましょう。

不動産・マンション売却時にかかるリフォーム費用

不動産やマンションの一室をフルリフォームしたときの相場は、物件の間取りや広さ、築年数によって異なりますが、金額の目安としては一般的に500万～1,000万円程度になります。部分別にリフォームを行う際の相場は以下の通りです。

同じ場所でも、リフォームの内容や範囲によって料金が大きく異なる場合があります。よって、リフォームを検討する際は、リフォームしたい箇所や、見積りを依頼して予算を決めておくことが重要です。計画的に行わないと、リフォームの必要がない箇所までリフォームしてしまったり、予算を大幅にオーバーしたりするリスクがあるため、不動産・マンション売却前にどこをリフォームすればよいのか、不動産会社と相談しましょう。

リフォーム以外の不動産・マンションを売却しやすくする方法3選

ここまで、不動産・マンション売却の前にリフォームを行うメリットや注意点、リフォーム費用について解説してきました。ここからは、不動産・マンションを売却しやすくするために知っておきたいリフォーム以外の方法を、大きく3つご紹介します。

・ハウスクリーニングをする
・内覧での印象をよくする
・インスペクションを受ける

上記の方法は、どれも大規模なリフォームと比較して簡単に行うことができます。1つずつ詳しくご紹介しましょう。

ハウスクリーニングをする

リフォームを行わなくても、ハウスクリーニングを依頼して目立つ汚れをなくしておくことで、物件の印象がよくなることがあります。特に、汚れや生活感の出やすい水回りはきれいにしておくと印象が格段によくなるため、専門業者へ掃除を依頼してみるとよいでしょう。水回りのハウスクリーニングにかかる料金相場は以下の通りです。

内覧での印象をよくする

内覧の際に、購入検討者によい印象を与えられるよう工夫してみましょう。たとえば、部屋を整理整頓しておく、玄関の靴を収納する、感じのよい対応を心がけるなど、少しの気遣いで印象が大きく変わることもあります。マンションであれば、内覧前にエントランスや廊下に目立ったごみが落ちていないか確認するといった、共用部分の印象にも気を配るとよいでしょう。

インスペクションを受ける

不動産を売却しやすくするために、インスペクションで物件の状況を確認しておくこともおすすめです。インスペクションとは、住宅に関する専門的な知識を持つ住宅診断士に、物件の劣化や欠陥の状況を調査してもらい、修繕が必要な箇所や、修繕にかかる期間についてアドバイスをもらうことです。問題なしと診断されれば、物件に不具合がないということの証明になるため、売れやすくなる可能性があります。

なお、インスペクションは、引渡し後に買主とのトラブルが発生するのを防ぐことも期待できるため、売主側も、買主側も安心して取引ができます。三井のリハウスでは、建物や住宅設備のチェックとサポートを行っています。詳しくは以下のリンクをご確認ください。

●建物チェック&サポートサービスについてはこちら

●インスペクションに関する記事はこちら
インスペクションとは？不動産売買でのメリットやかかる費用を解説

リフォームに迷ったら不動産会社に相談しよう！

ここまで、不動産・マンション売却前にリフォームを行うことのメリットや注意点などを解説してきました。売却前にリフォームすることで、より高く、スムーズに売却できる可能性がある一方で、リフォーム費用を回収できなかったり、買い手の好みから外れて逆に売れにくくなったりするといったリスクも伴います。

そのため売却前のリフォームを検討する場合は、まず不動産会社に相談してみましょう。三井のリハウスでは、累積取扱件数100万件以上の実績で得た経験や知見を活かし、リフォームが必要かどうかも含め、最適な売却プランをご提案します。まずはお持ちの不動産がいくらで売れるのか、無料査定で確認してみませんか？不動産・マンションの売却やリフォームについてお悩みの方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有する人に毎年課される税金です。土地や家屋が所在する市区町村（東京23区の場合は東京都）に納める地方税であり、事業のために使う機械や設備、パソコンやコピー機などの償却資産も固定資産税の対象になります。

購入や相続などで、土地や家屋を所有したばかり、またはこれから所有する予定のある方のなかには「固定資産税はいつ払うのか」「誰が支払うのか」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか？この記事では、固定資産税を申告し、支払うべき納税義務者や支払うタイミング、特例措置について詳しく解説します。

都市計画税との違い

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための税金（目的税）です。該当の区域内にある土地や家屋を所有する人や法人に毎年課され、徴収された税金は道路や公園、水道、電気などの整備に使われます。

都市計画税は、都市の開発を目的とした税金であるため、都市計画が進んでいない田園地域の不動産や山林などは課税対象から外れることもあります。つまり、都市計画税を納める必要があるかどうかは、土地や建物が所在する地域によって異なります。

計算方法

固定資産税の計算方法は以下の通りです。

固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）

固定資産税評価額とは、固定資産税を決めるにあたって基準となる価格のことで、納税通知書に記載されています。なお、標準税率は市区町村（東京23区の場合は東京都）によって異なるため、対象となる土地や建物がある自治体のホームページで情報を確認しましょう。

●固定資産税評価額に関する記事はこちら
評価額とは？家の評価額を知る方法や、必要になるタイミングを解説！

●固定資産税の計算方法に関する記事はこちら
固定資産税の計算方法は？評価額の決まり方や減税措置も併せて解説！

固定資産税は誰が支払う？

固定資産税の納税義務者は、1月1日の時点で土地や建物（固定資産）を所有している人です。これは、固定資産税が確定する賦課期日が1月1日であるためですが、誰が支払うべきか迷うパターンとして、以下の2つが考えられます。

・不動産を相続した場合
・不動産を売却した場合

2つのパターンについて、それぞれ詳しく解説していきます。

不動産を相続した場合

不動産の所有者が亡くなり、相続手続きが済んでいれば、不動産を相続した新しい所有者が固定資産税を支払います。

もし遺産分割の手続きを終えていない場合は、故人が生前に納めるはずだった分の固定資産税は、相続人が分担して支払う必要が出てきます。たとえば、1月1日以降に不動産の所有者が亡くなり、9月1日に遺産分割協議が行われたケースでは、その年の納税義務は相続人全員にあり、翌年からは不動産を相続した新しい所有者となります。

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相続登記とは？自分で行う流れや必要書類、申請にかかる費用も解説

不動産を売却した場合

固定資産税の納税者は、1月1日時点の所有者になるため、その年の納付書は売主宛に送られます。ただし、1年の途中で不動産を売却したときは、売主と買主で話し合い、負担割合を決めるのが一般的です。その場合、固定資産税額を日割りで計算し、引渡し前の分は売主が、引渡し後の分は買主が支払う傾向にあります。

売主と買主の負担割合は、地域によって異なる起算日を基準に決定します。起算日は1月1日と、4月1日の主に2つがあり、売買契約書に起算日の明記がないとトラブルにつながる恐れもあります。後になって売主と買主で揉めないために、売買契約の際に必ず確認しておきましょう。

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不動産を相続する方法は？手続きの流れや登記に必要な書類も解説

●不動産売却後の固定資産税に関する記事はこちら
不動産売却後の固定資産税は誰が払う？基礎知識や計算方法を解説

固定資産税はいつ支払う？

固定資産税は、納付通知書の案内が毎年4～6月ごろに送付され、年4回に分けて納めるのが一般的です。支払い時期や納付期限は自治体によって異なりますが、第1期の支払いは、通常4～6月で、1年分の一括払いを選択することもできます。

令和5年度の、代表的な自治体における年4回の支払い時期は以下の通りです。

固定資産税を滞納した場合、自分から役所に相談しない限りは、自治体は督促状を発行し、納付期限から20日以内に該当者に発送します。その後、督促状の発行から10日が経過すると、財産（給与・預貯金）が差し押さえられることになります。ただ実際には、差し押さえの前に財産調査が行われ、財産を保有しているにもかかわらず滞納していると判明した後、差し押さえられることが一般的です。

また、固定資産税を滞納すると延滞金が発生します。延滞金の割合は自治体で異なりますが、納付期限の翌日から1か月までと、1か月を超えた日から延滞金の税率が変わります。また延滞金の額は、延納期間が長くなるにつれて高くなるため、できるだけ早めに納めることが大切です。

固定資産税の支払い期限は、各自治体のホームページで確認できますので、把握しておきましょう。

固定資産税の支払い方法

固定資産税は、主に以下の方法で支払えます。

・現金払い
・口座振替
・クレジットカード決済
・電子マネー決済
・ペイジー決済
・スマートフォンアプリ決済

現金払いは、各市区町村役場（東京23区は都税事務所）や金融機関の窓口、コンビニエンスストアなどで納税します。自動で引き落とされる口座振替は、窓口に足を運ぶ時間がない人におすすめの方法で、うっかり納税期限をすぎてしまうことも防げますよ。

クレジットカード決済や各種ネット決済は、自治体によっては対応していないこともあります。また、クレジットカード決済には手数料が発生し、たとえば東京都の場合は、1万円までは37円、以降1万円ごとに75円（共に消費税別）がかかります。電子マネーやスマートフォンアプリ決済についても、自治体によって対応の可否は異なり、独自のルールを設けていることもあるため、自治体のホームページで最新情報を確認するようにしましょう。

なお、納付期限をすぎてしまうと、自治体によっては支払い方法が限定されることもあります。納付期限は必ず守るべきですが、万が一すぎてしまった場合はどうすべきか、自治体の対応方法を確認しましょう。

固定資産税の特例措置

固定資産税には、特例措置というものがあります。ここからは、住宅用地と新築住宅、それぞれに対する特例措置について解説します。

住宅用地

住宅用地とは、居住のための家屋が建っている敷地全体を指します。住宅用地は、面積によって2つの種類に分けられ、それぞれ固定資産税の軽減措置が適用されます。

土地の種類と、それに対する課税標準額は以下の通りです。

上記は、居住用の家屋がある土地にのみ適用されます。住居が取り壊されて更地になっている場合や、居住目的以外で利用されている土地は適用外となります。

新築住宅

新築住宅にも固定資産税の特例措置が適用され、令和6年3月31日までに建てられた住宅が対象となります。

この場合の特例措置は、住宅を新築する人の初期費用の負担を減らすことで、良質な住宅を建設してもらうことが目的です。適用期間は、一戸建ては新築から3年間、マンションは新築から5年間で、いずれも家屋（建物）部分の固定資産税が2分の1に減額されます。

ただし特例措置を受けるには、居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下という条件を満たす必要があります。加えて、店舗併用の住宅の場合は、居住部分の床面積が全体の2分の1以上ないと適用されません。

固定資産税はいつまでに支払うのかをしっかり覚えておこう！

ここまで、固定資産税における納税義務者の考え方や支払うタイミング、特例措置などについて解説してきました。

固定資産税の納税義務は、1月1日時点での土地、建物（固定資産）の所有者にあります。不動産を相続したときや、1年の途中で不動産を売却し、所有者が変更になったときはどう対応すべきか、それぞれの場合の納税義務者や負担割合について確認しておきましょう。事前の情報収集と対策が、税金の滞納や相続人同士のトラブルの回避につながります。

また、放置されている不動産も、所有しているだけで固定資産税がかかります。相続した家が空き家になっている、今後使う予定がない土地を所有しているなどの場合は、税金対策として売却を検討してみてはいかがでしょうか？三井のリハウスでは、不動産売却に関する相談を承っており、豊富な経験と実績を持つ担当者が、お客さまの悩みに合わせたきめ細かい対応を行っております。まずは無料査定から、ぜひご利用ください。

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マンションを売却する主な方法には、不動産買取業者に買い取ってもらう「買取」と、不動産会社と媒介契約を結び買主を探してもらう「仲介」の2つがあります。

マンションの売却を検討されている方のなかには、買取について具体的なことが知りたいという方もいるでしょう。今回は、買取と仲介の違いや買取の具体的なデメリット、実際に仲介で売却するときとの価格差について解説します。

マンション買取のデメリット

まずは、マンション買取で知っておきたいデメリットを見ていきましょう。

成約価格がかなり安くなる

買取のデメリットの1つ目は、一般的に成約価格が仲介で売る場合の6～8割の額になることです。買取価格が安くなる理由は、不動産買取業者が物件を買い取った後、リフォームやリノベーションをして再度販売するケースが多いため、これらにかかる費用を差し引いても利益を得られる金額を設定するためです。買取で成約価格が安くなることは、買取を利用するときの注意点として押さえておきましょう。

買取をしている不動産会社が少ない

2つ目は、買取を行う不動産会社が少ないことです。買取は、全ての不動産会社が行っているわけではありません。マンションを買い取ってビジネスを行うには、ある程度の資金力が必要です。たとえば、地方の町村部のように、人口が少なく、不動産会社も多くない地域で買取業者を探しても、なかなか見つからないことも考えられます。

買取対象にならないケースがある

全てのマンションが買取の対象になるわけではないことも、デメリットの1つです。不動産会社は買い取った物件を再販売することを前提としているため、再販売できる見込みが少ないマンションの買取を避けることがあります。会社によって判断基準は異なりますが、たとえば、築年数が経過した古い物件や、管理が行き届いておらずリフォームが難しい物件は、買主である不動産会社が買取を敬遠する可能性があることに注意しましょう。

マンション買取で売るとき、仲介との価格の差はどれくらい？

マンション買取は成約価格が安くなりますが、では、具体的にどのくらい安くなるのでしょうか？たとえば、査定額（査定価格）が7,000万円のマンションを買取で売却した金額と、仲介で売却して仲介手数料を差し引いた後の金額がどれくらい異なるか、具体的に見ていきましょう。

買取の場合の売却価格（目安）

先述の通り、買取の成約価格は、仲介で売却した場合の6～8割程度です。査定額が7,000万円のマンションを買取で売却する場合、成約価格の目安は、8割として計算しても5,600万円、6割で計算すれば4,200万円になってしまいます。

仲介で売却して仲介手数料を引いた金額

仲介で売却する場合、不動産会社に支払う仲介手数料は宅建業法（宅地建物取引業法）で上限額が定められています。物件価格が400万を超える場合は、「物件価格（税抜） × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」で求められる額が上限です。

従って、価格が7,000万円のマンションを仲介で売却する場合、仲介手数料の上限は「216万円 ＋ 消費税 ＝ 237万6,000円」となります。査定額7,000万円のマンションがそのままの価格で売れたと仮定すると、7,000万円から仲介手数料を引いた「6,762万4,000円」が手元に残ります。

このように、買取と仲介では売却によって得られる金額が大きく異なることが分かります。どちらの方法がよいか検討するときは、不動産会社に査定を依頼して自宅の価値を把握し、上記の方法で計算すると、それぞれの成約価格の目安と価格差を把握できますよ。

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マンション買取のメリット

マンション買取にはメリットもあります。ここでは、主なメリットを3つご紹介します。

時間をかけずに現金化できる

買取のメリットの1つ目は、売却にかかる期間が短く、早く現金化できることです。売却する相手が不動産会社である買取は、マンションの買主を探す時間と手間を省くことができ、売却手続きもスムーズです。また、短期間で売却できることから、売却や資金計画のスケジュールを立てやすいというメリットもあります。

掃除や修繕、内覧対応をしなくてよい

2つ目は、買取では内覧を行う必要がなく、掃除や修繕の手間や費用をかけずに売却できることです。仲介では、内覧時の購入検討者への印象をよくするために、ハウスクリーニングで部屋をきれいにしたり、傷がある部分を修繕したりするケースが多くあります。ですが、買取であれば、不動産会社がリフォームやリノベーションを行うことを前提としているため、売主は掃除や修繕をする必要がありません。

契約不適合責任を免除できる可能性がある

契約不適合責任を免除される可能性があることも、買取のメリットの1つです。契約不適合責任とは、売買契約時に伝えられていなかった不具合や瑕疵（かし）が見つかった場合、売主が負う責任のことです。マンションの売買では、契約をした後に問題が発覚するケースがありますが、買主が不動産会社である買取では、売主の契約不適合責任が免責になる可能性があります。不動産会社へ確認してみましょう。

中古マンションの価格相場を踏まえて買取を検討しよう

東日本不動産流通機構が発表しているデータ※1によると、2023年時点で、首都圏の中古マンションの成約価格の平均額は11年連続で上昇しています。実際に、2013年における首都圏の中古マンション成約価格の平均額が2,589万円だったのに対し、2018年の平均額は3,333万円、2023年の平均額は4,575万円へと上がりました。

こういったデータは、マンション売却を検討されている方にとって、売りやすい環境であることを示唆しています。売却に時間がかけられないために買取を検討している方も、一度仲介での売却にチャレンジしてみてはいかがでしょうか？

●分譲マンションを売る人が続出している理由について詳しくはこちら

マンション買取のデメリットが気になる方は査定をしてみよう

ここまで、マンション買取のデメリットや仲介で売却するときとの価格差などについて紹介してきました。マンションを早く売りたい方にとって買取はメリットがありますが、できるだけ高く売りたい方には仲介をおすすめします。仲介のほうが買取より高く売れやすいことに加えて、近年のマンション価格は上昇傾向にあり、売りやすい状況と考えられるためです。

買取と仲介のどちらにするか検討されている方は、まず所有するマンションの査定額を把握しましょう。査定額が分かれば、買取と仲介それぞれの手取り額と価格差の目安が分かります。

査定を依頼する際は、取引実績が豊富で、精度の高い情報をもとに査定をしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。三井のリハウスでは、100万件を超える取引実績や豊富な経験で培われた知見に基づく、高い精度の「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」を無料で提供しています。ぜひご活用ください。

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※1出典：首都圏不動産流通市場の動向（2023年）, 公益財団法人東日本不動産流通機構 http://www.reins.or.jp/ （最終確認：2024年3月16日）

空き家を手放したいと思いつつ、何もせず放置しているという方は意外に多いのではないでしょうか？しかし、空き家には管理が必要なうえ、固定資産税の負担もかかります。そのため、住む予定のない空き家を所有している場合は、放置せず早めに手放すのがおすすめです。

そこでこの記事では、空き家を処分すべき理由や空き家を手放す方法、空き家が売れない場合の対処法についてご紹介します。

空き家を手放して処分するとよい理由

空き家を放置していると、以下のような問題が発生することがあります。

・近隣とのトラブルが発生する恐れがある ・固定資産税がかかる ・建物が傷み資産価値が下がる

近隣とのトラブルが発生する恐れがある

空き家の放置は、近隣トラブルの原因になる恐れがあります。なぜかというと、適切な管理をしていないために庭木が隣の家に侵入してしまったり、瓦や壁が崩れて近隣住宅に被害を与えたりすることがあるためです。さらに、人気がないことからごみの不法投棄や放火、不法侵入といった犯罪のターゲットにされるリスクもあるため、早めの対処が必要です。

固定資産税がかかり続ける

空き家を所有している限り、固定資産税がかかり続けます。固定資産税とは、土地や家屋といった不動産所有者が納付する税金のことです。住宅が建っている土地は、「住宅用地」として固定資産税が最大1/6になる優遇措置が受けられるので、そのままにしておきたいと考える方も多いかもしれません。しかし、近隣住民に被害を及ぼすと判断された空き家は「特定空き家」に指定され、優遇措置を受けられなくなります。そのため、空き家を長期間にわたって放置することは、やはり避けたほうがよいでしょう。

建物が傷み資産価値が下がる

建物の価値は、月日がたつほど経年劣化により資産価値が下がります。さらに、空き家を放置して管理を怠っていると、ますます劣化のリスクが高くなります。人の出入りがないので換気がされず、湿気がたまってカビが生えたり、建材にシロアリが湧いたりするためです。このような状況になってしまう前に、なるべく早く手放すことをおすすめします。

空き家を手放す方法

空き家を手放す方法には、以下の4つがあります。

・そのまま仲介で売却する ・古家付き土地として売却する ・更地にして土地を売却する ・買取で売却する

そのまま仲介で売却する

空き家の築年数がそれほど経過しておらず、需要が見込める物件であれば、不動産会社に建物と土地の仲介を依頼して売却するのがおすすめです。仲介での売却は、市場の相場に近い価格で売れるため、多少時間がかかっても高く売りたいという方に適しています。売却の際には、買主を探したり、内覧に対応したりといった販売活動が必要になるため、売却完了までに3か月前後の期間がかかります。

三井のリハウスは、豊富な取引実績と地域密着型の店舗展開で、お客さまの売却をサポートします。仲介での空き家売却を検討している方は、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。

●空き家売却をご検討の方はこちら

古家付き土地として売却する

空き家の築年数がかなり経過していて設備も古くなっており、需要が見込めないと思われる場合は、土地のみの価格で売る「古家付き土地」としての売却を検討してみましょう。古家付き土地の購買層は、古家を自分好みにリノベーションやリフォームしたい人、あるいは土地を購入したい人です。建物の価値はゼロとして空き家を売却することになりますが、売り出し価格が安い分、買い手が付きやすかったり、売主に解体費用がかからなかったりするといったメリットがあります。

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更地にして土地を売却する

古家付き土地だと買い手が付かない場合、空き家を解体して更地にし、土地を売却するという選択肢もあります。この場合、買い手は解体費用を負担する必要がなくなるため、古家付き土地より売れやすくなるでしょう。

逆に、売主は解体費用を負担しなければなりませんが、場合によっては、土地の価格に解体費用を上乗せして売却できる可能性があります。古家付き土地として売却するか、更地にして売却するかは、物件の状態や立地条件によって異なるため、どちらがよいかは不動産会社に相談して決めましょう。

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買取で売却する

上記でご紹介した方法で売却できなかった場合は、買取を検討してみましょう。買取とは、不動産を買取業者に直接買い取ってもらう売却方法です。提示された買取価格に売主が納得できれば即売却が可能なので、空き家をできるだけ早く手放したい方や、現金化を急いでいる方に適しています。

ただし、買取での売却は、仲介で売却する場合の約6～8割の価格になってしまうことに注意しましょう。業者側は、買い取った後にリフォームやリノベーションを施して再販することを目的としているので、その分の費用が差し引かれるためです。

上記のような事情があるとはいえ、悪質な買取業者は不当に安い金額を提示してくることもあります。このようなトラブルを防ぐために、まずは仲介での査定を受けてみましょう。仲介で売却するといくらほどで売れるのかを把握しておけば、買取業者が提示する金額が適切かどうかも判断しやすくなります。

空き家を手放したいのに売れない場合はどうする？

仲介や買取でも空き家を売却できなかった場合は、以下のような手段を検討してみましょう。

・空き家バンクを活用する ・相続放棄する ・国に引き取ってもらう

空き家バンクを活用する

空き家バンクとは、所有する空き家を手放したい人と、空き家を探している人をつなげる自治体運営のマッチングサービスです。買い手が見つからず、後ほどご紹介する国での引き取りも難しい場合、格安にはなりますが空き家を手放すことができます。また、売却だけでなく賃貸も可能です。

空き家バンクへの登録は無料で行えるほか、自治体によっては取引は個人間で行うことが可能なため、その場合、仲介手数料が発生しないことがメリットです。また、自治体によっては補助金の支給もあり、建物の改修費用の一部補助、契約が成立した物件の残置物処分費用の補助など、さまざまなものがあります。該当の地域でどのような補助金が出ているか、調べてみるとよいでしょう。

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相続放棄する

相続財産の空き家を手放したい場合は、相続する前であれば、家の相続自体をしない「相続放棄」も手段として考えられます。しかし、相続放棄をする場合は、空き家だけでなく全ての財産における相続権を放棄することになる点には注意が必要です。

また、相続放棄の手続きは相続の発生を知ったときから3か月以内に行わなければなりません。相続放棄の手続きの際には、家庭裁判所へ相続放棄の申述書や戸籍謄本などの必要書類を提出します。

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国に引き取ってもらう

相続した空き家を手放したい場合、要件を満たすことで国に引き取ってもらうこともできます。2023（令和5）年4月27日から、負担金を支払うことで国が土地を引き取ってくれる「相続土地国庫帰属制度」がスタートしました。この制度は、管理されない所有者不明の土地を減らすことを目的としたものです。相続土地国庫帰属制度の利用を検討する方は、土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）に相談することで申請できます。負担金は発生するものの、不要な土地の管理義務から解放されたり、近隣トラブルの対策につながったりするので、メリットは大きいでしょう。

また、この制度はあくまで土地を引き取る制度であるため、利用するには空き家を解体する必要があります。加えて、土地の状態によっては引き取りできない場合もあるため注意が必要です。たとえば、担保権や使用収益権が設定されている土地、土壌汚染されている土地などは申請できません。ほかにもさまざまな要件があるため、法務省のホームページを確認してみましょう。

●相続土地国庫帰属制度の概要やよくある質問についてはこちら

空き家を手放したいなら、まずは不動産査定から

ここまで、空き家を手放す方法について解説してきました。不要な空き家を所有し続けることは負担が大きいため、ご紹介した方法で売却するか、国や地方自治体の制度を用いて手放すのがおすすめです。空き家の売却を検討する場合、まずは不動産査定を受け、売却のプロである不動産会社に適切な売却方法について相談してみるとよいでしょう。

三井のリハウスでは、無料の不動産査定と売却のご相談を受付中です。空き家についても、物件の状況に合った売却プランをご提案します。空き家の対処にお困りの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、大手の不動産会社か地元の不動産会社どちらに依頼すればよいのか迷う方もいるのではないでしょうか？大手と地元の企業どちらがよいかは、売主がどういった販売戦略を希望するかということや、物件の特徴によって異なります。この記事では、大手・地元それぞれの不動産会社のメリットや、不動産会社選びで重要視すべきポイントについて解説します。

大手不動産会社のメリット

大手不動産会社に不動産売却を依頼するメリットとしては、以下の3点が挙げられます。

・仲介経験が豊富 ・広告宣伝力が高い ・サービスが充実している

これらのメリットについて、順番に詳しく解説します。

仲介経験が豊富

大手の不動産会社は、地元の不動産会社と比較して一般的にさまざまなエリア・ケースでの仲介経験が蓄積されています。加えて、仲介経験が豊富なことはつまり利用顧客が多いということであるため、買主とマッチしやすく早期の売却が期待できます。公益財団法人不動産流通推進センターの調査によると、業界大手の不動産会社が2023年に扱った年間仲介件数は1社につき約1万～4万件※1に及ぶのです。このことからも、全国規模のネットワークを生かした豊富な経験は、大手の不動産会社ならではのメリットといえるでしょう。

広告宣伝力が高い

大手の不動産会社の場合、地元の不動産会社に比べて広告宣伝に使うことのできる予算は多い傾向にあります。それゆえ、テレビCMやラジオ、SNS、雑誌など、さまざまな媒体で広告宣伝を行い、買い手を募ることが可能です。幅広いメディアから集客できれば、店舗や公式ホームページを通じて物件がより多くの人の目に止まるため、早期売却が期待できたり売主が希望する金額で成約できたりする可能性が高いでしょう。

サービスが充実している

大手の不動産会社は、売却にあたり複数のサポートサービスを用意している場合がほとんどです。たとえば、プロのフォトグラファーによる広告用の物件撮影や、空室状態の物件にCGで家具を合成するバーチャルステージングなどが挙げられます。これらを利用することで、物件の魅力が購入検討者に伝わりやすくなるでしょう。サービスの種類は不動産会社によって異なるため、気になる方は不動産会社のホームページを確認してみましょう。

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地元の不動産会社に売却を依頼するメリット

一方、地元の不動産会社に売却を依頼するメリットは以下の2点が挙げられます。

・地域特性に詳しい ・柔軟な対応ができる

上記2点についても、1つずつ詳しく解説していきます。

地域特性に詳しい

地元の不動産会社は、地域に密着した営業が特長です。よって、地域内の住宅相場を綿密に把握している場合が多く、その結果、高精度な査定が期待できるので、売主はその後の資金計画を立てやすくなります。加えて、地方において物件の売買は地域内の住民同士で行われるケースもあります。評判のよい地元の不動産会社では、地元の住民や企業、地主との独自のネットワークを持っており、スムーズな売却につながることもあるのです。

柔軟な対応が期待できる

大手の不動産会社とは異なり、地元の不動産会社は少人数で運営されています。よって抱えている取引の案件数も少ないため、不動産会社によっては売主の希望に合わせて連絡の手段や頻度に関して柔軟な対応を取ってくれる場合があります。

大手不動産会社に売却を依頼するとよいケース

これまで紹介してきたメリットから、大手不動産会社に売却を依頼するとよいケースは以下の通りです。

・スムーズに売却したい ・売却予定の物件に需要が見込まれる ・サポートサービスを利用したい ・営業担当者の当たり外れを避けたい

ここからは、上に挙げたケースに関して1つずつ説明します。

スムーズに売却したい

先述の通り、大手の不動産会社は全国規模のネットワークや幅広い広告宣伝の打ち手、豊富な取引経験、売却実績を有しています。それゆえ、顧客の多さや知名度の高さ、多彩なサポート体制を生かして納得のいくスムーズな売却が期待できるでしょう。人気物件を売却する場合には、顧客を多く抱える大手不動産会社に依頼することで、好条件で売却できる可能性も高まります。

売却予定の物件に需要が見込まれる

都市部や主要駅の近くなど、不動産需要が見込まれる地域は大手の不動産会社に依頼するのがおすすめです。大手の不動産会社では取扱実績が多く、抱えている買主の候補も多いため、納得のいく価格での取引が期待できるためです。

また、マンションを売却する場合、同じマンションや類似の物件の取引実績を持っている可能性が高いため、売却したい物件の相場を深く理解している場合が多くあります。これにより、高精度な査定が期待できるでしょう。三井のリハウスが提供するリハウスAI査定では、基本情報を記入するだけで簡単に査定ができます。以下のリンクからご利用ください。

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サポートサービスを利用したい

先に挙げたさまざまなサポートサービスを利用したい方にも、大手不動産会社での売却がおすすめです。先ほどサポートサービスの例として紹介したもののほかにも、土地・家屋調査など安心して売却を行うための調査から、売却後に建物・設備の不具合が発見された場合の買主に対する補償まで、幅広いサービスを行っていることがあります。

三井のリハウスでは、取引前から取引後まで、売主と買主のお客さま双方の不動産売買をサポートする「360°サポート」をご用意しています。スムーズで安心な売却活動をサポートしますので、お気軽にお問い合わせください。

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担当者の当たり外れを避けたい

中小不動産会社は担当者の人数が少ないため、担当者を変更したくてもできない場合があります。一方で大手不動産会社は、地元の不動産会社に比べて従業員の研修や教育が充実している傾向にあります。そのため、営業担当者の当たり外れがなく、安定したサービスを受けやすいでしょう。

地元の不動産会社に売却を依頼するとよいケース

売却予定の物件が都市から離れた場所にある場合や、該当の地域に大手不動産会社の店舗がない場合は、地元の不動産会社を検討しましょう。地方の物件の売却では、地元情報を理解していることや地元住民とのネットワークを持っていることが大切です。また、地元の不動産会社では見込み客を抱えている場合もあるため、一度確認してみるとよいでしょう。

安心できる不動産会社を選ぶコツ

これまで大手と地元の不動産会社それぞれのメリットや、依頼するべきケースについて解説しました。どちらの不動産会社に依頼するにしても、安心できる不動産会社を見極める必要があります。見極めのポイントとしては以下の通りです。

・仲介の実績が豊富か ・査定額に明確な根拠があるか ・営業担当者の対応が誠実か

特に、査定額は高い金額を提示されればよいわけではありません。不動産会社のなかには、売主に仲介を依頼してもらうためにあえて査定額を高く提示している可能性があるためです。査定額の根拠を聞いて、納得できるか確かめましょう。また、査定を依頼した際に連絡はスピーディーか、説明は丁寧かといった観点で営業担当者の対応の誠実さを見極めることも重要です。

納得のいく売却のために査定を受けよう

これまで、大手と地元の不動産会社それぞれのメリットや、信頼できる不動産会社の選び方について解説してきました。大手・地元のどちらを選択するかは、ご紹介したそれぞれのメリットを参考にして決めましょう。

また、信頼できる不動産会社かどうか見極めるためには、査定を依頼することが1つの指標になります。三井のリハウスでは、豊富な取引実績による高精度な査定と、全国に広がるネットワークでスピーディーかつ安心な売却のお手伝いをしています。不動産売却をご検討の方はお気軽にお問い合わせください。

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※1出典：2023不動産業統計集（9月期改訂）, 公益財団法人不動産流通推進センター https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202309/202309_3ryutsu.pdf （最終確認：2024年3月22日）

空き家の買取とは、買取業者（不動産会社）に直接空き家を買い取ってもらうことを指します。一般的な不動産売却の方法である仲介との違いは、「買主が誰であるか」です。仲介では不動産会社が一般個人から買主を探して契約を取り持つのに対し、買取の場合は不動産会社が買主になります。買主が一般個人か不動産会社かによって成約価格や売却手順が異なるため、売却の際には自身に合った方法を選ぶことが大切です。

今回の記事では、空き家買取のメリットや、買取を成功させるコツ、買取業者を選ぶポイントについて解説します。

空き家の買取相場は仲介よりも低い

空き家を買取で売却した場合の相場は、仲介での売却の6～8割程度になります。不動産会社や買取業者が空き家を買い取った場合、リノベーションやリフォーム、解体工事などの手を加えた後に再販するのが一般的であることから、それらにかかる費用を差し引くために仲介での売却相場より低い価格が提示されるのです。そのため、売却を急いでおらず、できるだけ高い値段で売却したい場合は仲介を選択するのがおすすめです。

空き家買取のメリット

空き家の買取を依頼するメリットは、以下の4つです。

・短期間で売却できる ・売却活動の負担が軽減される ・仲介での売却が難しい場合でも売却できる可能性がある ・契約不適合責任が免責になりやすい

それぞれ、具体的に見ていきましょう。

短期間で売却できる

離婚による財産分与や、相続で得た不動産をできるだけ早く現金化して分割したい場合、急いで資金が必要になったという場合、空き家の売却にはあまり時間がかけられないでしょう。仲介での空き家の売却にかかる期間は一般的に3～6か月程度であるのに対し、買取での売却は買主を探す必要がないため最短1週間で売買契約ができ、1か月で残代金の決済までを完了できます。そのため、可能な限り早く現金化したいという方は買取を検討してみましょう。

売却活動の負担が軽減される

仲介では、売却活動をするにあたって売主も内覧の対応を行ったり、清掃・修繕を行ったりするのが一般的です。しかし買取では、買主が不動産会社であるため一般個人への内覧対応が必要なく、不動産会社が買い取った後リフォームを施すため物件の見栄えをよくする作業も不要です。仕事や育児で忙しい、空き家が遠方にあるなどの理由で売却活動に労力をかけられない場合は買取による売却に魅力を感じる方もいるでしょう。

仲介での売却が難しい場合でも売却できる可能性がある

築年数が20年以上経過した空き家を売る際、仲介では「古家（ふるや）付き土地」として売るケースがあります。古家付き土地とは、建物そのものには価値がないとし、古家がある土地として売りに出すことです。「土地を購入したい」「古家のリノベーション・リフォームを行って自分好みの住まいを実現したい」といった買主が主なターゲットとなります。

しかしこの場合、建物の解体費用や、リノベーション・リフォーム費用は買主側の負担となるため、築浅の物件や土地のみの物件より買い手が付きにくいケースがあります。そうすると、仲介では売却が難しかったり、売却までに時間がかかったりするでしょう。

買取であれば、物件の解体やリノベーションは買取業者が行うため、そのままの状態で時間をかけずに売却できる可能性があります。ただし、なかには買取業者でも買い取ってもらえない物件もあるため、注意しましょう。

契約不適合責任が免責になりやすい

契約不適合責任とは、売買契約書に記載されていなかった瑕疵（かし）が引渡し後に発覚した際、売主が負わなければならない責任のことです。瑕疵とは、腐食やシロアリ被害といった物件に見られる何らかの不具合や欠陥のことで、契約不適合責任が認められた場合は、修復にかかる費用や損害賠償などを請求されることがあります。しかし、買取の場合、契約不適合責任を免責してもらえる場合が多くあるため、不動産会社に確認してみましょう。

買取で空き家売却を成功させるコツ

買取で売却を成功させるコツは、事前に売却相場を調べておくことです。前述のように、買取価格は仲介で売却した場合の6～8割ほどの額になることが一般的です。しかし、悪質な買取業者に当たると5割以下といった不当に安い金額を提示されることもあります。

不動産会社から提示された買取価格が適正であるかを判断するためには、売却相場を知っておくことが必要です。売却相場を調べるなら、仲介でどのくらいの価格で売却できるのかを見積もってもらう不動産査定をおすすめします。たとえば、仲介での査定価格が3,000万円の場合、適正な買取価格は1,800万～2,400万円ほどです。このように、買取価格が妥当でであるかを判断するためにも、まずは一度仲介での査定を受けてみるのがよいでしょう。

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空き家の買取業者を選ぶポイント3つ

空き家の買取業者を選ぶ際に、意識しておきたいポイントは以下の3つです。

・信頼できる会社か ・空き家の買取実績は豊富か ・買取査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか

先ほどもお伝えしたように悪質な買取業者だと不利な買取条件を提示されることがあるため、買取業者を選ぶ際には、信頼できる会社を選ぶことが重要です。そのような事態を回避するためにも、仲介での売却相場を調べたり、信頼できる会社か口コミをはじめとした情報を調べておいたりといった対策をしておくと安心です。

また、買取査定額を提示された際は、金額の根拠を尋ねることをおすすめします。仲介での査定額の6～8割でなくても、納得できる根拠があれば、悪徳業者ではない可能性が高いでしょう。

空き家を放置するリスク

買い手が付かない、売却活動が面倒だからといって空き家を放置しておくと、思いもよらぬトラブルが発生する場合があります。代表的なトラブルは以下の通りです。

・空き家の劣化が進行する ・衛生面での悪化や犯罪の温床になる ・税制上の優遇が受けられなくなる

空き家の劣化が進行する

人が住んでいない家は、定期的な換気がされず湿気がたまることで木材が腐食したり、劣化の発見・対応が遅れてしまったりします。そうすると、さらなる劣化を生み、人が住んでいる家に比べて劣化が早い傾向にあります。

衛生面での悪化や犯罪の温床になる

空き家を放置しておくと家の劣化を引き起こすシロアリやネズミなどの害虫がすみついたり、ゴミの不法投棄の被害に遭ったりして、衛生面での悪化が加速する可能性があります。また、不法占拠や放火に巻き込まれるなど、近隣の住宅にも被害を及ぼし、トラブルにつながる恐れもあるでしょう。

税制上の優遇が受けられなくなる

近隣住民に被害が及ぶほど空き家の管理・維持がなされていないと、行政から「特定空家」「管理不全空家」に指定され、税制上の優遇が受けられなくなります。税制上の優遇とは、住宅用地の軽減措置を指し、小規模住宅地の固定資産税評価額が1/6に軽減される特例のことです。このような税制上の優遇が受けられなくなると固定資産税の負担が増えてしまうため、使用していない空き家はできるだけ早めに対処しましょう。

●管理不全空家等及び特定空家等に対する措置について詳しくはこちら

空き家買取の手順

それでは、実際に空き家の買取を依頼する際の流れを確認しておきましょう。空き家買取の手順は以下の通りです。

・買取査定を申し込む ・売買契約を結ぶ ・引渡し・決済を行う

買取査定の申し込みは、複数社に簡易査定を依頼し、どの会社に訪問査定を依頼するかを比較しましょう。訪問査定とは、実際に不動産会社の担当者が空き家を訪れ、周辺環境や物件の状態などの詳細を加味して査定を行う方法です。訪問査定は簡易査定より精度が高く、買取の場合は訪問査定によって提示された価格に売主が合意できれば成約価格となります。

●家を売る際の注意点やコツ、必要書類に関する記事はこちら

空き家の買取は適正価格の把握から

これまで、買取の意味やメリット、手順について解説してきました。売却を急いでいる方や、売却活動が負担な方にはおすすめの売却方法といえるでしょう。とはいえ、買取価格が適正であるか、買取での売却を選ぶべきかを判断するには、空き家本来の不動産市場価格を知る必要があります。そのため、まずは仲介方式での査定申し込みがおすすめです。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績と地域密着型の店舗展開で、高精度な査定価格を提示し、お客さまの売却活動をサポートしています。空き家売却をご検討の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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4LDKとは、リビング・ダイニング・キッチンのほかに個室が4つある間取りのことです。十分な広さを確保できる間取りですが、4LDKの中古マンションは、人気の高い2LDKや3LDKなどに比べて売れにくいといわれています。その理由は次の通りです。

・価格が高くなりやすい ・部屋数が多過ぎる ・少子化・核家族化で需要が減っている ・一戸建てが競合になる

価格が高くなりやすい

4LDKマンションは専有面積が広く、3LDK、2LDKなどの間取りに比べてどうしても相場価格が高くなりがちです。購入検討者は、予算の範囲内で物件を探しているので、価格の段階で候補から外してしまうことが多いと考えられます。

部屋数が多過ぎる

4LDKは、ゆとりある部屋数を確保できる間取りが特長です。子どものいるファミリー世帯にはおすすめといえますが、将来子どもが独立すれば部屋が余ることになります。一般的に、マンションを購入したらそこで長く暮らしたいと考える人が多いため、4LDKは部屋数が多過ぎるという結論になりがちです。

少子化・核家族化で需要が減っている

4LDKは、子どもが2人以上いる世帯といった人数が多いファミリー向けの間取りです。しかし現在、子どもの出生数は年々減っており、2022（令和4）年の合計特殊出生率（1人の女性が一生のうちに出産する子どもの平均数）は1.26※となっています。また、夫婦のみの世帯をはじめとする核家族化も進んでいることを踏まえると、4LDKの需要はそこまで高くないといえるでしょう。

一戸建てが競合になる

4LDKマンションは、一戸建てに近い部屋数や広さがあります。そのため、同じ広さと価格なら一戸建てに住みたいと考える人もいるでしょう。一戸建てには、「マンションに比べて騒音トラブルの心配が少ない」「土地を資産として持てる」などのメリットがあるためです。マンションにも、共用設備やセキュリティが充実しているといった独自のメリットがありますが、購入検討者が家に求める条件や将来設計などによっては、一戸建てに流れてしまうこともあります。

4LDKのマンションを売却するときのターゲット

4LDKマンションを売却する際には、まず、どのような層がターゲットとなるか把握することが大切です。4LDKマンションの買主となり得る、主な層は以下の通りです。

・4人以上の家族 ・親世帯との同居を希望している人 ・在宅勤務している人 ・家で開業したい人

4LDKを探している人の多くは、子どもが2人以上いる、介護のために親と同居する予定があるなど、人数の多い世帯です。また、在宅勤務のための仕事部屋が必要な人、自宅で美容サロンや習い事教室を開きたい人などもターゲットとなる可能性があります。宣伝・広告などの販売活動をする際は、上記のような層を意識して行うと効果的です。なお、居住用マンションでの開業については、管理会社で禁止されている場合もあるので、事前に管理会社に確認しましょう。

4LDKマンションをスムーズに売るコツ

「売れにくい」といわれる4LDKマンションですが、以下のポイントを押さえればスムーズに売りやすくなります。

・物件の魅力をアピールする ・ホームステージングを検討する ・信頼できる不動産会社を選ぶ

物件の魅力をアピールする

4LDKマンションは、部屋数の多さと専有面積の広さが魅力ですが、ほかにもアピールポイントとなり得る条件がないか洗い出してみましょう。たとえば、以下のような条件はないでしょうか？

・駅や商業施設が近い ・築年数が浅い ・大規模修繕が終わっている ・耐震性に優れている ・日当たりがよい ・眺望がよい ・収納スペースが多い ・共用部の管理状態がよい ・教育環境がよい ・子育てサポートが充実した行政区である

上記のような条件があれば、広告文や内覧時の説明で積極的にアピールしましょう。

ホームステージングを検討する

「ホームステージング」とは、室内におしゃれな家具や観葉植物などを置き、魅力的な空間を演出するサービスです。欧米で中古不動産を売る際によく行われる手法で、購入検討者に好印象を与え、売却につなげる効果があるといわれています。4LDKマンションを空室の状態で売却に出せる場合は、ホームステージングを検討してみるのも一案です。

三井のリハウスでは、空室の室内画像にCG家具を合成する「バーチャルステージング」のサービスをご案内しています。ホームステージングの資格を持つ監修者がコーディネートを行い、物件の魅力を最大限に引き出します。居住中の物件でも、家具や荷物を消してリフォームした状態の画像を作成したり、その画像にCG家具を合成したりできますので、お気軽にご相談ください。

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信頼できる不動産会社を選ぶ

4LDKマンションをスムーズに売却するには、不動産会社選びも大切なポイントになります。4LDKマンションの販売実績はあるか、物件のあるエリアに強いか、担当者が親身になって話を聞いてくれるかといった点を基準にして、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

4LDKマンションの購入で後悔しないためには？

この記事を読んでいる方のなかには、4LDKマンションの購入について悩んでいるという方もいるのではないでしょうか？ここでは、購入してから「暮らしにくかった」「売却時に売れにくかった」と後悔するのを防ぐために、重視すべきポイントや注意点をご紹介します。

立地条件

将来、4LDKマンションを売却する可能性が少しでもある場合は、ファミリー世帯の需要が高いエリアで購入するようにしましょう。なぜなら、単身者や若年層が多いエリアでは需要が低くなるためです。また、生活利便性や交通アクセスのよさなども重視すると、売却時に有利になります。

個室の用途と広さ

4LDKは個室が4つある間取りを意味しますが、個室の広さは物件によって異なります。個室といっても、3畳程度の狭い部屋であったり、8畳以上の広い部屋であったりとまちまちです。4LDKの購入を検討する際には、4つの個室をそれぞれどういう用途で使うか家族でよく話し合っておきましょう。そのうえで個室の広さを確認し、用途に足りる広さがあるかどうかを検討すれば、後々暮らしにくさを感じることはないはずです。

たとえば子どもが2人いるファミリーの場合、子ども部屋2室、夫婦の寝室1室、仕事部屋1室といった使い方ができます。ですが、子どもが高校生以上で独立が近い場合は、夫婦2人で4LDKに住む期間のほうが長くなることも考えられます。そのため、リフォームがしやすい間取りかといった先のことも考えながら、個室が無駄にならないよう慎重に検討しましょう。

4LDKマンションが売れないと思ったらプロに相談

4LDKでも、それ以外の間取りでも、マンションをスムーズに売却するにはポイントを押さえた売却活動が重要です。不動産査定で適正な市場価格を把握し、ターゲットに合った販売戦略を立てれば、納得のいく売却につながりやすくなります。

三井のリハウスでは、累計取扱件数100万件の実績から得た知見に基づき、お客さまの売却のお悩みにお応えします。また、店舗を全国展開しているので、地域に根ざした販売活動ができるのも強みです。マンション売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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※出典：令和4年（2022）人口動態統計月報年計（概数）の概況, 厚生労働省 https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/geppo/nengai22/dl/gaikyouR4.pdf （最終確認：2024年3月22日）

マンション売却を検討するとき、ほとんどの方は「大損したくない」と考えるでしょう。しかし、マンション売却では購入時より安い成約価格になる、つまり「損失が出る」ほうが一般的です。

マンション売却時に損失が発生してしまうのは、築年数に伴ってマンションの価値が下がってしまうことが主な理由です。東日本不動産流通機構が発表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」※によると、築5年以内のマンションは7,000万円台で取引されているものの、築11～20年は5,000万円台、築31年以上は2,000万円台と、築年数に伴って成約価格が下落していることが分かります。詳しい価格は以下の表をご覧ください。

このような事情を知ると、マンションの売却をためらってしまうかもしれません。しかし、マンションの売却による損失は、カバーすることが可能です。ここからは、損失が発生した際の実際の対処方法について見ていきましょう。

マンション売却で損失が出た場合の対処法

マンションの売却により損失が発生してしまった場合、次の2つの特例を利用して節税することができます。

・マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 ・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれの特徴についてご紹介しましょう。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、住み替えのためにマンションを売却し損失が発生した場合、利用することができます。この特例では、住み替えによって発生した損失を所得から控除（損益通算）できるだけでなく、控除しきれなかった分は最長3年間繰り越して控除（繰越控除）を受けることが可能です。

しかし、利用するためには、所有期間が5年を超えていること、所得が3,000万円以下であることなどのさまざまな要件を満たしている必要があります。詳しい要件については国税庁のホームページをご参照ください。

●マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について詳しくはこちら

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、住宅ローンが残っているマンションを売却したものの、ローン残債が成約価格を上回る「オーバーローン」になった場合に利用できる特例です。上記の特例と異なり、住み替えではないマンション売却にも利用することができます。

特例を利用することで、マンション売却により発生した損失を損益通算することができ、控除しきれなかった分は最長3年間まで繰越控除することが可能です。しかし、上記の特例と同じように利用するためには所有期間が5年を超えていること、自分の住んでいるマイホームを売却することなど複数の要件を満たす必要があります。詳しい要件については国税庁のホームページをご参照ください。

●特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について詳しくはこちら

これらの特例を受けるためには、確定申告が必要です。「マンション売却で確定申告が必要なのは利益が出たときのみ」と思っている方は多いかもしれません。しかし、損失時も申告を行い、上記の特例を受ければ損失を軽減できる可能性もあるので、確定申告することをおすすめします。

譲渡損失の計算方法

マンション売却の際に発生した損失は、正式には「譲渡損失」と呼びます。先ほどご紹介した特例を利用できるかどうか判断するためにも、譲渡損失の計算方法を理解しておきましょう。計算式は以下の通りです。

譲渡損失 ＝ （取得費 + 譲渡費用） – 売却代金

計算式の項目について説明しましょう。

取得費

取得費とは、物件の購入代金や手数料など、マンションを取得するために支払った費用のことです。しかし、マンションの価値は経年に伴って購入時より減少していきます。そのため、マンションの取得費を計算する際には、実際に支払った費用から減価償却費を差し引く必要があります。減価償却費の計算式は以下の通りです。

建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

建物の償却率は、その建物の耐用年数によって定められます。建物の耐用年数は非事業用の木造建築は33年、ブロック造建築は57年といったように、その構造と用途によって異なります。居住用マンションの多くは鉄筋コンクリート造建築であるため、耐用年数は70年、償却率は0.015である場合がほとんどです。ほかの構造の償却率については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

●主な非業務用資産の償却率について詳しくはこちら

また、経過年数とは築年数ではなく、マンションを所有した期間のことであり、6か月未満は切り捨てて考えます。なお、もし購入代金が分からない場合、取得費は「売却価格の5％」として算出します。

譲渡費用

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税など、マンション売却にかかった費用のことを指し、これらを漏れなく計上することで節税につながります。そのため、売却の際にかかった費用は記録に残しておくようにしましょう。しかし、修繕費や固定資産税など、譲渡費用とは認められないものもあるので注意が必要です。譲渡費用となるものについて、詳しくは国税庁のホームページをご参照ください。

●譲渡費用となるものについて詳しくはこちら

先ほどご紹介した「譲渡損失 ＝ （取得費 + 譲渡費用） – 売却代金」の計算式で、損失が出ている場合は値がプラス、利益が出ている場合の値はマイナスになります。計算した値がマイナスになっているときは、譲渡損失は発生せず、「譲渡所得」を得ることを意味します。

しかしその場合には、譲渡所得に対して課される所得税や住民税が課税されるので注意しましょう。また、一定の条件を満たしている場合、特別控除を利用して課税対象額を減らすこともできます。譲渡所得にかかる税金について、詳しくは以下の記事をご参照ください。

●長期譲渡所得・短期譲渡所得に関する記事はこちら

マンション売却で大損しないための対策

マンション売却で損失が出た場合には、上記でご紹介したような特例を利用できる可能性があります。しかし、できれば損失は抑えたいものです。マンションをなるべく高く売るためにできることは主に以下の通りです。

・市場価格が上昇しているときに売る ・売却スケジュールに余裕を持たせる ・内覧時の印象をアップする ・不動産会社を慎重に選ぶ

それぞれの対策について具体的に見ていきましょう。

市場価格が上昇しているときに売る

マンションを売却する場合、市場価格が上昇しているときに売れば、購入時より高く売れる可能性があります。市場価格は社会情勢や経済の動向など、さまざまな要因によって大きく変化するものです。そのため、マンション売却を検討中の方は、不動産市場について情報収集を行い、売却するタイミングを見極めましょう。

売却スケジュールに余裕を持たせる

マンションを相場に合った価格で売却するには、焦って売り急がないことが大切です。引越しや転勤などのタイムリミットが迫ってくると、早く売却するために売り出し価格を下げざるを得なくなってしまいます。マンションの売却には、一般的に3か月程度かかることを踏まえて余裕のある売却スケジュールを立てましょう。

内覧時の印象をアップする

マンションの売却では、購入検討者が物件を実際に見に来る「内覧」というプロセスがあります。内覧での印象は購入意思に大きな影響を与えるので、なるべく好印象を与えられるように気を配りましょう。室内の掃除や片付けを行うほか、購入検討者からの質問には誠実に答え、物件のアピールポイントも伝えられるように準備しておきましょう。

不動産会社を慎重に選ぶ

マンション売却は、不動産会社の仲介のもとで行うのが一般的です。つまり、売却成功のカギは不動産会社選びにあるといえます。不動産会社を選ぶ際は、マンションがあるエリアに強いか、販売実績は豊富か、担当者の対応は誠実でスピーディーか、といった点を基準に、慎重に比較して選ぶようにしましょう。

マンション売却で大損しないために対策をしよう

マンション売却で損失が出ることは一般的とされています。しかし、特例を利用したり、事前の対策をしたりすることによって損失を小さくすることは可能です。マンション売却を検討している方は、まず不動産会社の査定を受け、マンションの市場価値を把握するところから始めてみましょう。

三井のリハウスでは、その場ですぐに結果が分かるAI査定のほか、簡易査定・訪問査定も受付中です。いずれも無料で受けられるので、ぜひお気軽にお申し込みください。

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※出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）, 公益財団法人 東日本不動産流通機構 http://www.reins.or.jp/ （最終確認：2024年3月22日）

戸建てを売却する主な方法には、不動産買取業者に買い取ってもらう「買取」と、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探してもらう「仲介」の2つがあります。買取と仲介の大きな違いは、「成約価格」と「売却期間」です。成約価格で比較すると、買取よりも仲介のほうが高く売れる可能性が高く、一般的に買取での成約価格は仲介による売却の6～8割程度です。また、売却期間で比較すると、買取のほうが仲介よりも早く売れます。

戸建ての売却を検討している方のなかには、所有する物件の買取価格の相場が知りたい方や、買取と仲介のどちらが自分に合っているかを知りたい方もいるでしょう。今回は、戸建て買取の相場の調べ方や無料査定を活用するポイント、また仲介と比較したときの買取のメリットと注意点などをまとめて解説します。

買取依頼前に戸建て査定を受けよう

戸建ての買取を検討する際は、まず仲介での査定を依頼し、仲介で売却した場合の物件価値を把握するようにしましょう。なぜなら、仲介での査定額（査定価格）が分かると買取での査定額が適正かを判断できるからです。

先ほど、買取での成約価格は仲介による売却の6～8割程度の額になることをお伝えしましたが、悪質な買取業者に買取査定を依頼してしまうと、仲介の5割以下といった不当に安い査定額を提示されるケースもあります。このようなトラブルを防ぐためにも、先に仲介での査定を受けておきましょう。

戸建て買取相場の目安や調べ方

買取は仲介に比べて成約価格が低くなりますが、物件の状態によって価格は変動する可能性があります。ここでは相場の目安と、調べる方法を見ていきましょう。

標準的な相場と物件状態別の相場

買取の成約価格が仲介より低い理由は、再販売時に物件をリフォーム・リノベーションする必要があるためです。したがって、物件の状態によっては成約価格がさらに安くなることもあります。たとえば、解体や大規模な修復が必要な物件の成約価格は仲介の5割程度、事故物件の成約価格は仲介の1～2割程度になることもあります。

相場価格を調べる方法

次に、仲介での相場価格の調べ方をご紹介します。主な方法を3つ見ていきましょう。

●不動産会社に査定を依頼する 戸建ての売却を本格的に検討している方には、不動産会社への査定依頼をおすすめします。なぜなら、次にご紹介する2つの方法に比べて、精度の高い推定売却価格が分かるためです。依頼する際は、取引実績が豊富でデータを多く持っている不動産会社を選びましょう。無料で査定を受ける方法については、次の章で詳しく解説します。

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●不動産取引情報検索で調べる 国土交通省が運営しているサイト「土地総合情報システム」では、類似する物件の成約価格（取引価格）を調べることが可能です。トップページから「不動産取引情報検索」をクリックし、「都道府県」「市区町村」「地区」を選ぶと、実際に取引した人へのアンケート結果をもとにした取引金額を見ることができます。

●REINS Market Informationで調べる 戸建ての相場価格は、不動産流通機構が運営しているサイト「REINS Market Information（レインズ マーケット インフォメーション）」で調べることもできます。このサイトでは実際に取引された不動産情報が提供されており、「都道府県」「地域」ごとに「最寄り駅」や「駅からの距離」「間取り」「築年数」といった条件を指定すると、成約価格を閲覧できます。

戸建てを無料で査定する方法

ここでは精度の高い推定売却価格を知るために活用できる、戸建ての無料査定を2つご紹介します。それぞれの特徴を理解して、自分に合うものを活用しましょう。

簡易査定

簡易査定とは、築年数や所在地、階数、間取りなどの物件情報や、過去の類似物件の取引価格、公示価格、路線価などをもとに、査定額を算出する方法で、机上査定とも呼ばれます。

簡易査定の主なメリットは2つあります。1つ目は、不動産会社を家に招かずに相場価格が分かることです。訪問対応が難しい方、所有する戸建てが遠方にある方などには便利でしょう。2つ目は、結果が出るまでの期間が1～3日と、短期間で査定額が分かることです。簡易査定の申し込みは、不動産会社が運営するサイトや電話から可能です。

●簡易査定について詳しくはこちら

訪問査定

不動産売却の意思が固まっていて、より精度の高い査定額を知りたい方には、訪問査定をおすすめします。

訪問査定とは、不動産会社の担当者が、実際に売却予定の物件を訪問し、建物の状態、敷地の形や隣の敷地との境界、上下水道やガスの配管の状況、建物の傾きや歪みといった詳細な部分までチェックしたうえで査定額を導き出す査定方法のことです。

訪問査定のメリットは、担当者が現地に出向き、詳細な調査をして査定額を算出するため、より精度の高い査定額が分かることです。訪問時間の目安は30分から1時間程度で、結果が出るまでは1週間程度かかります。訪問査定を依頼する際は、不動産会社が運営するサイトや電話で申し込みます。

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戸建てを買取で売るメリット

買取と仲介を比べたときに、買取の主なメリットとして以下の3点が挙げられます。1つずつ見ていきましょう。

短期間で現金化できる

買取のメリットの1つ目は、売却に必要な期間が短く、短期間で現金化できることです。仲介では売却が完了するまでには3か月前後かかりますが、買取では最短1週間で売買契約ができ、1か月で残代金の決済までを完了できます。売却する相手が不動産会社なので、買主を探す時間と手間がかからず、早く売りたい方にとってはおすすめといえます。

周囲に知られずに売却できる

買取は、家を売ることを周囲に知られるリスクが小さい売却方法です。仲介の場合は、買主を探すために物件情報を広告やチラシに掲載するので、多くの人の目に留まりやすくなります。一方、買取は不動産会社とのやり取りだけで売却活動が完結するので、売却をご近所や知人に知られたくない方にも安心です。

契約不適合責任が免除される可能性がある

買取では、「契約不適合責任」が免除される可能性があります。契約不適合責任とは、契約時に知らされていなかった不具合や瑕疵（かし）が引渡し後に見つかった場合、売主が負う責任のことです。不動産の売買で引渡し後に瑕疵が見つかると、売主が責任を負わなければなりませんが、買主が不動産会社である買取では、売主側の責任が免除されることがあります。詳しくは、依頼先の買取業者に確認しましょう。

戸建て買取の注意点

買取にはメリットがある一方で、知っておくべき注意点があります。主な注意点を2つご紹介します。

成約価格が安くなる

買取の注意点の1つは、成約価格が安くなることです。前述のように、再販前のリフォームやリノベーションにかかる費用を差し引くため、成約価格は仲介で売る場合の6～8割の額になります。買取なら仲介手数料はかかりませんが、必ずしも金銭的にメリットのある方法ではないことを押さえておきましょう。

また、戸建てはマンションと異なり、解体後に再建築して販売するケースもあるので、物件の状態によっては成約価格がさらに安くなることもあります。予想以上に安くなってしまい、「こんなはずではなかった」と後悔しないように、成約価格の目安を事前に把握することをおすすめします。

買取に対応する会社が少ない

戸建ての買取は、対応している会社が少ないことも注意点の1つです。その理由には、買い取った物件をリフォーム・リノベーションして再販売するのにある程度の資金がいることが挙げられます。また、マンションに比べて戸建ては個別性が強く、販売価格が予想しにくいという問題もあります。このような事情から、地方や人口が少ない地域では買取業者がなかなか見つからないこともあるため、早めにリサーチしておきましょう。

戸建て買取を検討するときは無料査定を受けてみよう

ここまで、戸建て買取の相場の調べ方や、仲介と比較したときの買取の注意点などをご紹介してきました。戸建ての買取を検討するときでも、まずは仲介での無料査定を受けてみるのがコツです。仲介で売るときの査定額が分かれば、買取での成約価格の目安も分かるので、安心して売却に臨めますよ。

三井のリハウスでは、100万件を超える取引実績を生かした「簡易査定」「訪問査定」を無料で受け付けています。戸建て売却を検討する際には、ぜひご活用ください。

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ダブルローンとは、同時に2つの住宅ローンを組むことをいいます。旧居がまだ売れていない状態で新居を購入したいとき、旧居の住宅ローンを支払いながら、新しい住み替え先の住宅ローンも組むことは可能です。ですが、返済の負担が大きくなるのがネックです。

ダブルローンの期間が短ければ乗り切りやすいですが、たとえば旧居の中古マンションがずっと売れない場合、ダブルローンの期間が長引き、経済的負担が大きくなります。こうした事情から、住み替えにダブルローンを利用する際には十分な検討と対策が必要です。

この記事では、ダブルローンのメリットと注意点、ダブルローンの期間をなるべく短くするためのスムーズな売却方法について解説します。

ダブルローンのメリット

ダブルローンは返済の負担が大きいですが、住み替えにおいては次のようなメリットがあります。

・自分のタイミングで住み替えできる ・仮住まいがいらない ・内覧の負担が軽くなる

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

自分のタイミングで住み替えできる

住み替えを行う場合、旧居の売却が決まってから新居を購入する「売却先行」の方法を取るのが一般的です。理由としては、経済的な負担や手間が少なく済むことが挙げられます。

ただ同時に、理想に合う新居を見つけたのに旧居の売却が決まらず申し込めないケースや、旧居の買い手がつかず、なかなか新居探しを始められないケースなど、売却のタイミングに縛られがちです。その点、ダブルローンが組めれば、新居の購入を優先する「購入先行」で住み替えが進められるため、上記のリスクを回避できます。

仮住まいがいらない

売却先行の場合、売却が決まったら旧居の引渡しをしなければならず、新居を購入するまでの仮住まいが必要になることもあります。仮住まいに入居するには、引越しや賃貸契約の手間がかかるうえに、家賃や敷金・礼金などの費用もかかります。ですが、ダブルローンが組めれば、旧居の売却が決まる前に新居へ移れるので、仮住まいを用意せずに済みます。

内覧の負担が軽くなる

マンションを売却する際、売主に必要になるのが内覧の対応です。売却先行で内覧を行う場合、自分がまだ住んでいる状態で内覧してもらうことになるため、室内を片付けたり、内覧の日時の調整をしたりする必要が出てきます。また、住んでいる状態での内覧は生活感が目立ちやすく、購入検討者もゆっくり見られないという問題があります。

もし、ダブルローンで住み替えを進められれば、売却時には空き家の状態で内覧を行えます。自身の生活空間を人に見られるストレスもなく、内覧対応も不動産会社に任せられるのは大きなメリットですよね。

ダブルローンの注意点

ダブルローンの利用を検討する際は、メリットだけでなく、以下の注意点も把握しておくことが大切です。

・返済の負担が大きい ・住宅ローン控除はダブルで利用できない ・利用可能な銀行が少ない ・売却期限を設定される場合がある

注意点について具体的に見ていきましょう。

返済の負担が大きい

旧居の売却が決まるまでの間、旧居の住宅ローンと新居の住宅ローンの両方を返済していくのは経済的負担が大きくなります。

中古マンションの売却にかかる期間は3か月前後といわれるため、ダブルローンに踏み切る場合は、毎月のローン返済のほかに当座の生活費も確保しておきましょう。また、売却のタイミングによっては、旧居と新居両方の固定資産税も支払わなければならない点にも注意が必要です。

住宅ローン控除はダブルで利用できない

ダブルローンにより「旧居の住宅ローン」「新居の住宅ローン」の両方でローンを契約しても、住宅ローン控除を受けることができるのは新居のみです。

住宅ローン控除を受けるには、その家に居住していることが要件の1つであるため、居住していない旧居の住宅ローンに対しては控除が受けられなくなります。新居の住宅ローンに対しては控除を受けられますが、床面積や返済期間などの適用要件を満たしている必要があるため、新居が住宅ローンの要件に該当するかどうかよく調べましょう。

●住宅ローン控除の適用要件についてはこちら

利用可能な銀行が少ない

返済リスクが大きいダブルローンは、利用可能な銀行が少ないというのも注意点です。利用が可能な場合であっても審査が厳しく、金融機関から返済負担率（収入に占める、年間の返済額の割合）を30～35％程度に抑えることが求められます。

返済負担率は「年間返済額 ÷ 年収 × 100」で求めることが可能です。

たとえば、ほかからの借り入れがなく、毎月支払っていた住宅ローン返済額が10万円で、年収が500万円の場合、返済負担率は24％となります。ですが、ダブルローンになって毎月の返済額が18万円になった場合、返済負担率を30％に抑えるには720万円の年収が必要です。返済負担率を計算し、ダブルローンを組むことが現実的か否かを判断しましょう。

売却期限を設定される場合がある

金融機関によっては、ダブルローンの利用条件に、旧居の売却期限が設定される場合があります。期限内に売却できないと、住宅ローンより金利の高いフリーローンへ切り替えられる場合があるため注意しましょう。

ほかにもダブルローンの審査時には、旧居の住宅ローン残高と物件の担保評価のバランスを見る金融機関も存在し、利用のハードルが高いことが分かります。また、ダブルローンを別の金融機関から借り入れる場合は、現在借入中の金融機関にも相談しておくと安心です。

ダブルローンを組んだ後にマンションがずっと売れないときは？

住み替えにダブルローンを利用した後、旧居がずっと売れないと、ダブルローンの期間が長引いてしまい経済的な負担となります。ここでは、売れない中古マンションをなるべく早く売却するための対策をご紹介します。

・不動産会社を選び直す ・売り出し価格を下げる ・買取業者に依頼する

それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。

不動産会社を選び直す

不動産売却を成功させるカギは、不動産会社選びにあるといっても過言ではありません。「広告宣伝が足りない」「担当者が親身になってくれない」といった不満を感じる場合は、不動産会社の選び直しを検討しましょう。

不動産会社を選ぶ際は、強みとするエリアや販売実績、担当者の対応の誠実さやスピード感などを基準に候補を絞り込んでみてください。そのうえで不動産査定を申し込み、実際に担当者と話した印象で最終的に判断すると、大きな選択ミスにはならないはずです。

売り出し価格を下げる

売却に出してしばらく経過するのに内覧の問い合わせが来ないという場合は、条件に対して価格が高いと思われている可能性があります。その場合は不動産会社の担当者と相談し、自宅周辺の競合物件や市場の相場価格を見直したうえで、売り出し価格の値下げを検討してみるとよいでしょう。ただし、ダブルローンを利用する場合は、売却時にローン残債を完済して抵当権を抹消する必要があるため、値引きはローンの完済が可能な範囲で行うのがポイントです。

買取業者に依頼する

中古マンションをなるべく早く売却したい場合は、「買取」を依頼するのも1つの方法です。買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法で、不動産会社が個人の買主を探して売却する「仲介」より早く売れるのがメリットです。ただし、売却価格は相場より安くなるため、とにかく早く売却したいという場合にのみおすすめの方法となります。

三井のリハウスでは、買取をご検討のお客さまへ最適な業者をご紹介する「買取サポートシステム」をご案内中です。複数の業者のなかからどこを選べばよいか分からない方や、業者との交渉が不安という方は、ぜひ一度ご相談ください。

●買取サポートシステムはこちら ●不動産買取に関する記事はこちら

住み替えローンも検討してみよう

ダブルローンは自由度の高い住み替えができる一方、返済負担について慎重に検討する必要があります。売却で得た資金で旧居のローン残債を完済できる見込みがなく、ダブルローンが難しいと思う方は「住み替えローン」を検討してみるとよいでしょう。

住み替えローンでは、旧居の住宅ローンの残債と、新居の購入資金を合算して借り入れできます。ただし、審査が厳しいことに加えて、旧居の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同時に行う必要があるため、旧居の売却と新居の購入を同じタイミングで行わなければなりません。住み替えローンを利用する際は、不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談し、マネープランを慎重に検討しながら進めましょう。

●住み替えローンに関する記事はこちら

三井のリハウスでは、中古マンションの売却に関するご相談を受付中です。累積取扱件数100万件を超える豊富なデータとプロの知見に基づき、納得のいく売却へつながるよう全力で支援しております。たとえば、住み替えローンの利用で、売却と購入を同時に行わなければならない場合でもスムーズに売却できるようにサポートします。住み替えをご検討中の方は、この機会にお気軽にご相談ください。

●住み替え・売却のご相談はこちら ●マンション査定のお申し込みはこちら ●リハウスAI査定はこちら

マンション購入後に、さまざまな事情で引っ越しを検討されていて、「住宅ローンがあるけど引っ越したい」「今のマンションから別の家に買い替えたい」という方もいるでしょう。

結論からいえば、住宅ローンが残っている人でも引っ越しに向けて動き出すことは可能です。いくつかの条件をクリアできれば、住宅ローンの残債があるマンションを売却して引っ越したり、一時的に賃貸に出して引っ越ししたりすることができます。

今回は、住宅ローンが残っている状態で引っ越しする方法や注意点、住宅ローンを売却代金で一括返済できないときの対処法などについて解説します。

マンションを買ったけど引っ越したい人が知っておきたいこと

マンションを買ったけど引っ越したいときに知っておきたい注意点として、住宅ローンに関する以下の2点が挙げられます。

・住宅ローンの残債があると売却できない ・住宅ローンの残債があると賃貸に出せない

詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの残債があると売却できない

まずは住宅ローンの残債があると、原則としてマンションを売却できないことについて解説しましょう。購入したマンションを売却するためには、住宅ローンを完済して「抵当権」を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関をはじめとする債権者が不動産を担保とし、債務者の返済が滞った場合は優先的に弁済を受ける権利のことです。

マンションを売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。住宅ローンの残債があるマンションを売却するには、売却代金や自己資金で住宅ローンを完済する必要があることを押さえておきましょう。

●抵当権について詳しくはこちら

住宅ローンの残債があると賃貸に出せない

2つ目の注意点は、住宅ローンの残債があると、原則、マンションを賃貸に出せないことです。住宅ローンは、一般的に自分が住む家を購入するために金利が低く設定されており、投資物件の購入を目的としたローンではないため、住宅ローンの残債がある状態で第三者に貸して賃貸収入を得ると契約違反になります。

マンションを買ったけど引っ越したいときの注意点

続いて、マンションの購入後に引っ越ししようとするときの注意点にはどのようなものがあるか、具体的に見ていきましょう。

オーバーローンに注意する

注意点の1つ目は、オーバーローンになるかどうかによって、その後の対応が異なることです。オーバーローンとは、住宅ローンの残債がマンションの売却代金を上回る状況のことです。買ったばかりのマンションを売却する場合、ローンの残債が多くある状況が想定され、オーバーローンになりやすい傾向があります。

オーバーローンの状態で引っ越しをしようとする場合、自己資金でローン残債の不足分を補うか、住み替えローンをはじめとする別のローンを利用する必要があります。そのため、住宅ローンが残っているマンションの売却を検討する際、住宅ローンの残債の金額を把握するとともに売却代金の見込み額を算出してオーバーローンになるかどうかを確認しましょう。ローンの返済方法については、後ほど詳しく解説します。

不動産売却には税金がかかる

注意点の2つ目は、マンションの売却を通じて利益を得た場合、その利益には税金がかかる可能性があることです。マンションや一戸建て、土地といった不動産を売却して得た所得を「譲渡所得」と呼び、譲渡所得には所得税と住民税がかかります。

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、売却する不動産が「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」のどちらかによって、税率が異なります。長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いは、不動産の所有期間です。譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得と見なされます。それぞれの税率は以下の通りです。

※復興所得税を含む

次に紹介する「3,000万円の特別控除」と合わせて、実際にかかる額を把握し資金計画を立てるとよいでしょう。

●譲渡所得にかかる税金について詳しくはこちら

3,000万円の特別控除を忘れずに活用する

自宅のマンションを売って譲渡所得を得たとき、条件を満たしている場合は、「3,000万円の特別控除の特例」を活用しましょう。3,000万円の特別控除の特例とは、自宅（居住用財産）を売却するとき、所有期間を問わず譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例のことです。特別控除の特例が適用されれば、課税譲渡所得から3,000万円が差し引かれます。自宅マンションを売却して課税譲渡所得が発生しそうな場合は、忘れずに活用しましょう。

●譲渡所得にかかる税金の計算方法（特別控除を含む）について詳しくはこちら

マンションを買ったけど引っ越したいときの対処法

マンションの購入後に引っ越したいときの対処法として、「売却」と「一時的に賃貸に出す」という2つの方法があります。以下でご紹介します。

売却して引っ越しする

住宅ローンを利用してマンションを購入した後に引っ越ししようとするとき、マンションを売却して住宅ローンを完済するのが一般的です。マンションの売却代金で住宅ローンを一括返済すれば、抵当権を抹消して引っ越しできます。ただし、お伝えしたように、オーバーローンになると、自己資金で補ったり、別のローンを組む必要があったり、費用面の負担が大きくなる可能性があります。

転勤といった事情があれば一時的に賃貸に出す

2つ目の方法は、マンションを一時的に賃貸に出すことです。転勤や親の介護など、やむを得ない事情がある場合、金融機関に相談して許可を得られれば、住宅ローンが残っている物件を一時的に貸すことができます。

売却代金で一括返済ができない場合の対処法

マンションの売却代金で住宅ローンを一括返済できない場合の対処法2つをご紹介します。

住み替えローンを活用する

売却代金で住宅ローンの残債を一括返済できない場合は、「住み替えローン」を利用する方法もあります。住み替えローンとは、住んでいるマンションの住宅ローン残債分と新居の購入資金を併せて借り入れするローンのことです。住宅ローンの残債がマンションの売却代金と自己資金の合計を上回る場合は抵当権を抹消できませんが、住み替えローンを利用すれば、精算しきれない残債分を借り入れして抵当権を抹消することができます。ただし、住み替えローンを利用する際には銀行をはじめとする金融機関の審査が厳しくなる傾向があり、審査が通っても高額な債務を抱えることになるため、慎重に検討しましょう。

●住み替えローンについて詳しくはこちら

ダブルローンを活用する

売却代金で住宅ローンの残債を一括返済できない場合は、「ダブルローン」を利用するという方法もあります。ダブルローンとは、売却するマンションの住宅ローンと新たに購入する物件の住宅ローン、2つの住宅ローンを二重で組む方法のことで、一部の金融機関で取り扱われています。物件を先に購入できることから住み替えがしやすい一方で、売却するマンションの住宅ローンを完済するまで二重のローンが発生します。返済額や経済的な負担が大きい方法で、審査が厳しくなる傾向があり、必ず利用できるとは限りません。

マンションの住み替えを成功させるコツ

次にマンションの住み替えを成功させるための2つのコツを見ていきましょう。

実績のある不動産会社に査定を依頼する

住み替えを成功させるためのポイントの1つ目は、実績があり、信頼できる不動産会社に査定を依頼することです。査定はマンションの売却活動の第一歩であり、住宅ローンの残債があって住み替える場合、マンションの査定額がいくらかによってその後の動き方が異なる可能性があります。万が一、査定の精度が低いと、その後の売却活動に影響するため、実績が豊富で精度の高い査定をしてくれる不動産会社に依頼することをおすすめします。

●三井のリハウス無料査定はこちら

かかる諸費用を把握し資金計画を立てる

2つ目のポイントは、住み替えにかかる諸費用を把握して資金計画を立てることです。マンションの売却や購入には諸費用がかかります。たとえば、マンション売却後には、仲介手数料や印紙税、登記費用などが発生します。加えて、新居の購入時にも仲介手数料や印紙税、保険料などの費用がかかります。住宅ローンが残っているマンションを売却して住み替える場合、費用面の負担が大きくなる可能性があるため、どのくらいのお金がかかるかをあらかじめシミュレーションしておきましょう。

●マンション売却にかかる諸費用についてはこちら ●住宅購入にかかる諸費用についてはこちら

マンションを買ったけど引っ越したいときは不動産会社に相談しよう

ここまで、住宅ローンが残っている状態で引っ越しをする方法や注意点などの情報を紹介してきました。住宅ローンが残っているマンションを売却して住み替える際、住宅ローンの残債を売却代金でどれくらい返済できるかで選択する方法が異なります。

マンションを買ったけど引っ越しをしたい方には、取引実績が豊富で、精度の高い査定をしてくれる不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。精度の高い査定額を把握できれば、資金計画を立てやすく、その後の活動をスムーズに進められる可能性があるからです。

三井のリハウスは、100万件を超える取引実績や豊富な知見に基づく高い精度の「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」を無料で提供しています。マンションの住み替えを検討する際、ぜひご活用ください。

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マンション査定の前に床の傷を直す必要があるケースは少ないのが一般的です。というのも傷の修復が、査定額アップや購入検討者の評価に直結するわけではないためです。そのため、マンションを査定に出す前に床の傷を直すかどうかを決めるべきではなく、不動産会社に査定してもらい、アドバイスを受けながら検討する必要があります。

この記事では、マンション売却時に床の傷を直さなくてよい理由や、直すべきケースについて解説します。併せて、床の傷があるマンションを売却するときのポイントについてもご紹介しましょう。

マンション売却時の床の修復が不要な理由

マンション売却時には、一般的に床の修復はしなくてもよいでしょう。主な理由には、以下の3つがあります。

・修繕費用を回収しきれない場合がある ・購入希望者のニーズに合わない場合がある ・マンションの売り出し時期が遅れる

それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。

修繕費用を回収しきれない場合がある

マンション売却前に床の修復をしたとしても、その費用を回収できるだけの売り出し価格で成約できるとは限りません。

マンションの主な査定方法は、立地や築年数などが類似した物件の取引相場から価格を求める「取引事例比較法」が採用されています。この方法では、水回り設備の修繕やバリアフリー化など、生活に直結するリノベーションは査定時にプラスになる可能性はあるものの、居住している際に付けてしまった床の傷の補修は査定にプラスされることは少ないでしょう。そのため、売り出し価格は類似物件の相場に近い額となるのが現実的です。傷を補修してもその分の費用が売り出し価格に上乗せされることは考えにくいため、損をしてしまう可能性があります。

●不動産の査定価格の算出方法について詳しくはこちら

購入希望者のニーズに合わない場合がある

中古マンションを購入する人のなかには、自分好みのインテリアや雰囲気に合わせてリフォームしたいと思う人もいます。好みのフロアタイルを敷いたり、好みの床材を張り替えたりしたい人にとって補修は不要です。中古マンションの魅力は、価格の安さによるリフォームのハードルの低さにあるため、物件の魅力を生かした販売計画を立ててみましょう。

マンションの売り出し時期が遅れる

補修の規模にもよりますが、床材の張り替えといった大がかりな補修の場合はマンションの売り出しの時期が遅れる可能性があります。張り替え自体は1～3日程度とはいえ、業者の手配から工事日の調整などである程度の時間がかかるためです。

新学期や人事異動による新生活が始まる前はマンションの売り時ですが、補修工事によってそれらのタイミングを逃してしまいかねない場合は、売り出し期間のみならず、成約時期も遅れる可能性があります。

マンション売却前に床の補修をしたほうがよいケース

お伝えした通り、一般的にマンションの売却前に床の補修をする必要はないものの、以下のような場合は補修をしておいたほうがよいかもしれません。

・大きな穴やへこみがある ・腐食している ・はがれや浮きが見られる

補修をしておいたほうがよいケースについて、具体的に見ていきましょう。

大きな穴やへこみがある

重い家具や家電製品を落としたり、ぶつけたりしたことによって生じた、生活に支障を来す大きな穴やへこみは補修したほうがよい可能性があります。こういった穴やへこみは、家具や家電製品の転倒の原因になるほか、ケガにつながる恐れもあります。放置しておくと補修が難しくなるケースもあるので、必要な場合は早めの対応を心がけましょう。

腐食している

雨漏りや水漏れで床が腐食している場合は修理すべきでしょう。キッチンやトイレなどの水回りで起こりやすく、放置してしまうと傷んでいない箇所まで腐食が拡大する恐れがあるので、こちらも早めの対応をする必要があります。

はがれや浮きが見られる

家具のほか重いものを落としてしまったり、水漏れが発生したりしたことで、床にはがれや浮きが見られることがあります。はがれや浮きは、規模にもよりますが、内覧時に経年劣化を感じさせやすい要因となりがちです。原因によっては早期の対応が鍵となるので、早めに対処しましょう。

ただし、上記で紹介した傷でもまずは不動産会社に訪問査定で見てもらい修繕が必要かアドバイスをもらいましょう。個人的に大きな穴だと思っても補修する必要がないケースもあります。そのため、自身で補修が必要かどうか判断しないことが大切です。

床に傷のあるマンションを売却する際のポイント

床に傷のあるマンションを売却する際のポイントは、査定や内覧の際に、不動産会社や購入検討者に床の傷や汚れについてしっかりと報告することです。「見えにくい場所にあるから大丈夫だろう」「小さくて目立たないだろう」と思って報告を怠ると後でトラブルになりかねません。

腐食や穴など、損傷の激しい不具合は「瑕疵（かし）」として判断される可能性があります。売買契約書に書かれていないこのような不具合（瑕疵）が契約締結後に見つかった場合、民法上の契約不適合責任に問われる可能性もあり、売主は買主から損害賠償や契約解除などを請求されてしまう場合があります。後々トラブルにならないためにも、事前にしっかりと損傷個所を共有するようにしましょう。

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マンション売却において床の傷以外に押さえておきたいポイント

床に傷があっても、マンション売却のポイントを押さえることでスムーズに物件を売却できます。押さえるべき主なポイントは以下の通りです。

・売却のタイミングを押さえる ・好印象な内覧を心がける ・信頼できる不動産会社に依頼する

先述のように、新学期や人事異動の前など、需要の高い時期にマンションを売りに出すことで、好条件での売却につながることもあります。併せて、内覧時には適切な範囲での掃除や片付け、購入検討者への丁寧な対応などを心がけたり、平日にも内覧対応を行ったりすることで、早期の売却につながる可能性もあります。

また、査定や、売却の仲介を依頼する不動産会社は、担当者の対応が誠実・丁寧で信頼できる会社を選ぶとよいでしょう。査定額の根拠を聞いたときの対応や、依頼から対応までの連絡スピードの速さ・こまめさなどから判断することが可能です。

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床の傷があるマンションの売却もまずは査定から

これまで、マンション売却において床の傷を補修しなくてもよい理由や、対して補修が必要なケース、マンションをスムーズに売却するためのポイントなどを紹介してきました。床の傷を修理するかどうかは、不動産会社が出す査定結果やアドバイスに基づいて判断することが大切です。そのためには、高精度な査定結果を提供するだけでなく、誠実で丁寧な対応の不動産会社とともに売却活動を行うとよいでしょう。

三井のリハウスでは、100万件を超える豊富な取引実績をもとに、高精度な不動産査定を行っています。査定後の売却活動もサポートしておりますので、マンションの床に傷があり、どうすべきかお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

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不動産売却を検討する際、実際にどれくらいの金額で売れるのか、手取り額はいくらになるのか気になる方は多いのではないでしょうか？不動産売却時の試算には、不動産会社が行う査定と、シミュレーションサービスを活用する方法があります。

査定とは、物件を売り出してから3か月程度で成約に至るであろう価格を、不動産会社が算出することです。一方、不動産会社が行うシミュレーションサービスとは、売却金額や購入金額、不動産の種別などの情報をもとに手取り額や税額を試算できるものが一般的です。不動産売却の手取り額を試算したいときは、まずは査定を申し込み、推定の売却金額が分かった段階でシミュレーションサービスを活用することをおすすめします。

また、売却相場や税金などについても自ら把握しておくことで、より適切な試算ができ今後の資金計画を立てやすくなります。そこでこの記事では、不動産売却における手取り額の試算方法や、かかる税金、手取り額を増やす方法について解説します。

●売却時の税金シミュレーションはこちら ●不動産査定について詳しくはこちら ●不動産相場の調べ方についてはこちら

不動産売却後の手取り額を自分で試算する方法

シミュレーションサービスを用いなくても、不動産査定だけ依頼しておおよその売却金額が分かれば自分でも手取り額を試算できます。手取り額を求めるための計算式は以下の通りです。

不動産売却後の手取り額 ＝ 売却金額 - （売却諸費用 + 税金）

そして、売却諸費用に含まれるものは以下の通りです。

・修繕費 ・解体費用 ・測量費用 ・立ち退き料 ・仲介手数料 など

続いて、不動産売却にかかる税金について解説します。

●不動産売却にかかる費用についてはこちら

不動産売却にかかる税金

不動産売却の際にはいくつかの税金が発生する場合があります。手取り額を求める際に考慮する税金は以下の通りです。

・譲渡所得にかかる所得税と住民税 ・印紙税 ・登録免許税

ここからは、各種税金がどのようなものなのかご説明します。

譲渡所得にかかる所得税と住民税

譲渡所得とは、財産を売却（譲渡）して発生する所得のことです。不動産売却における譲渡所得は以下の計算式で求めることが可能です。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 – （物件の取得費 + 譲渡費用） – 特別控除額

上記計算式によって算出された金額がプラスの場合は、利益が発生したとして所得税と住民税がかかります。なお、それぞれの税率は、売却する年の1月1日時点における不動産の所有期間によって異なります。5年を超える場合の税率は、所得税15.315％と住民税5％で合計20.315％、5年以下の税率は、所得税30.63％と住民税9％で合計39.63％です（※復興特別所得税を含む）。

印紙税

印紙税とは、売買契約書や領収書など経済取引に伴う課税文書にかかる税金です。不動産売買では、売主と買主の間で取り交わされる売買契約書を作成する際に発生し、収入印紙を契約書に貼り、消印をすることで納付が可能です。印紙税は、売買契約書に記載されている契約金額ごとによって以下のように異なります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記を行う際にかかる税金です。不動産1つにつき1,000円かかります。たとえば、土地1つの上に建物が建っている場合は土地、建物それぞれを1つの不動産としてカウントし、登録免許税は2,000円となります。

●不動産売却にかかる税金について詳しくはこちら

不動産売却で手取り額を増やすには？

不動産売却において、手元に残る金額を少しでも多くしたいと思う方は多いでしょう。手取り額を増やす方法としては以下の2つが挙げられます。

・売却金額を上げる ・税金や諸費用の負担を減らす

ここからは、上記に挙げた手取り額を増やすための方法について、1つずつ詳しくご紹介します。

売却金額を上げる

売却金額を上げるには、以下のような方法があります。

仲介で売却する 不動産を売却する方法には仲介と買取の2つがあります。仲介とは不動産会社が売主と買主の間をとりもつ売却方法で、手数料がかかります。一方、買取とは不動産会社が不動産を直接買い取るというもので、手数料はかかりません。手数料がかからない分、買取のほうが手取り額を高くできそうですが、買取の場合の成約価格は一般的に仲介の場合の6～8割程度であるため、高値で売却したい場合はできるだけ仲介で売却するようにしましょう。

また、実績の豊富な不動産会社に仲介を依頼することにより、好条件で売却できる可能性が高まります。三井のリハウスでは、100万件を超える知見を生かした不動産売却が可能です。お気軽にお問い合わせください。

●三井のリハウスへのお問い合わせはこちら ●仲介と買取の比較についてはこちら

●タイミングを見極める 売却のタイミングによって売れやすさや成約価格は変動します。たとえば、近くに似た条件の物件がある場合は、価格競争に巻き込まれ価格が下がりやすくなるため、近隣の売り出し状況も確認しておきましょう。また、新生活が始まる前の2～3月は、不動産需要が高いため比較的好条件で売れやすくなります。

税金や諸費用の負担を減らす

手取り額を増やすには、税金や諸費用を抑えることも有効です。税金の特例や、売却に必要な費用を抑える工夫についてご紹介しましょう。

●3,000万円の特別控除の特例 3,000万円の特別控除の特例とは、要件を満たすことで譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる制度のことです。すなわち、譲渡所得が3,000万円以下の場合には譲渡所得にかかる所得税や住民税はかかりません。ただし、3,000万円の特別控除の特例を受けるには、いくつかの要件があるほか確定申告を行うことが必須ですので注意しましょう。

●3,000万円特別控除について詳しくはこちら

●所有期間10年超の軽減税率の特例 所有期間10年超の軽減税率の特例とは、マイホームとして使用した不動産の所有期間が10年を超えている場合、所得税率が軽減される制度のことです。一定の要件を満たすことで、譲渡所得額のうち6,000万円以下の部分に対しては、税率が14.21％（復興特別所得税を含む）まで軽減されます。

また、先ほど述べた3,000万円の特別控除の特例と併用できるため、譲渡所得から3,000万円を差し引いた額に軽減税率を適用することが可能です。たとえば、譲渡所得額が1億円で3,000万円特別控除が適用された場合、差し引かれた7,000万円のうち6,000万円の部分に14.21％の所得税が課税されます。そして、残りの1,000万円の部分には通常の20.315％の税率が適用されます。

●所有期間10年超の軽減税率の特例について詳しくはこちら

●売却にかかる費用を削減する 売却にかかる費用を削減することでも手取り額を増やすことが可能です。たとえば、抵当権の抹消といった登記手続きを司法書士に依頼せず自分で行ったり、必要書類を自分で用意したりすることで費用を削減でき、結果的に手取り額を増やせます。

不動産売却の試算は査定から

今回は、不動産売却後の手取り額を試算する方法や、手取り額を増やすための方法をご紹介しました。

不動産売却前に手取り額や税額を試算するには、査定を受けてどのくらいの価格で不動産を売却できそうか知ることが不可欠です。三井のリハウスでは、累計取扱実績100万件以上もの経験や、三井不動産グループの総合力を生かして精度の高い無料査定を行っています。

不動産の売却額を試算したい方は、三井のリハウスの無料査定をぜひご活用ください。

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土地を売却して利益が発生すると税金がかかります。そのため、土地売却を考えている方のなかには、「どのくらいの税額になるのだろう？」「いつ支払えばいいのだろう？」と疑問や不安を抱える方もいるでしょう。税金がどれくらいかかるのかを知っておくと、支出がある程度把握できるため、適切な資金計画を立てられます。

そこで今回は、土地売却を検討している方や、税金について知りたい方に向けて、土地売却の際に支払う税額や納める時期、節税方法についてお伝えします。

●土地売却の流れに関する記事はこちら

土地売却にかかる4つの税金と納める時期

所有している土地を売却する際にかかる税金とそれぞれの納めるタイミングは以下の通りです。

これら4つの税金は、支払い額はもちろん納めるタイミングや方法も異なります。それぞれについて売却前にあらかじめ把握しておきましょう。

所得税と住民税

所得税と住民税は、土地を売却してプラスの譲渡所得が発生した場合にかかる税金です。譲渡所得とは、土地や建物などの資産を売却して得た所得のことです。所得税と住民税の2つをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。譲渡所得が発生しなかった場合には、これらの税金も発生しません。譲渡所得にかかる所得税と住民税の計算方法は以下で詳しく解説します。

●所得税 所得税は、土地を売却した翌年の確定申告の期間である、2月16日から3月15日までに申告と納税を行います。また、所得税と併せて復興特別所得税も納める必要があります。復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に必要な財源を確保するための特別税のことで、平成25年から令和19年の25年間は、所得税額に2.1％を上乗せして納税する必要があるのです。

●住民税 住民税は、売却した翌年の6月以降、納付通知書が届き次第納税することになっており、「普通徴収」と「特別徴収」2つの納税方法があります。

普通徴収は、納付通知書に従い、自ら納税の手続きを行う必要がある方法です。一括払いのほかに、6月、8月、10月、翌1月の4回に分割して支払う機会があり、納税課の窓口や銀行、コンビニなどで支払うことができます。自治体によって支払い方法が異なるので、自治体のホームページを確認しましょう。

2つ目の特別徴収は、会社員をはじめとする給与所得者の場合に、勤めている会社が住民税を計算して、給与から天引きする方法です。なお所得税の確定申告や年末調整をしていれば、住民税申告は必要ありません。

登録免許税

登録免許税とは、家や土地等の不動産の登記を行う際に課税される税金のことで、不動産1つにつき1,000円が発生します。土地売却の場合、土地に抵当権を設定している場合は、住宅ローンを完済し、抹消登記を行う必要があります。

なお、売却によって不動産の所有権が移動したことを示す「所有権移転登記」は一般的に買主が行うので、売主の対応は不要です。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に課せられる税金のことで、納税額は契約書に記載された金額（成約価格）に応じて異なります。土地を売却する際に印紙税を支払う場合、売買契約が成立したタイミングで支払うのが一般的です。

●不動産売却にかかる税金に関する記事はこちら

土地売却にかかる譲渡所得の計算方法

ここから、実際に土地売却で発生する譲渡所得の計算方法や、所得税・住民税の税率について解説します。

譲渡所得は、譲渡収入額（不動産を売却したときに得られる収入）から物件の取得費用と、購入・売却時にかかった仲介手数料、土地の測量費、登記費用などの諸費用を引いたものです。取得費が分からない場合には、譲渡収入額の5％を取得費とします。譲渡所得の算出方法は以下の通りです。

税率は、土地の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となります。以下の表は、土地の所有期間別の所得税率と住民税率をまとめたものです。

土地の所有期間が5年以下か5年超えかは、土地を取得した日から売却した年の1月1日の時点で判断します。たとえば、2019年3月に取得した土地を2024年8月に売却した場合、実際の所有期間は5年5か月ですが、譲渡した年の1月1日でカウントされるため、4年10か月にわたって所有したことになります。つまり、この場合には短期譲渡所得となるため、適用される税率は39.63％です。

●譲渡所得にかかる税金に関する記事はこちら

土地売却にかかる税金のシミュレーション

譲渡所得の算出方法や税率が分かったところで、土地を売却する際に発生する税金を計算してみましょう。

売却価格1,000万円の土地にかかる税金

まずは、1,000万円で売却した土地にかかる税金について解説します。売却する土地の条件は、以下の通りとして、実際にかかる税金を求めてみます。

・売却価格（譲渡収入額） 1,000万円 ・売却時にかかった経費 100万円 ・所有期間 4年 ・取得費 700万円

●譲渡所得を求める 税金の計算をする際はまず、譲渡所得を算出しましょう。上記でもお伝えした通り、譲渡所得は、土地の取得費（購入した価格）と経費を売却価格から差し引いた価格なので、以下の計算式で求められます。

1,000万円 - （700万円 + 100万円） ＝ 200万円

●税率をかける 今回の場合、土地の所有期間が5年以下であるため、譲渡所得にかけられる税率は39.63％となります。そのため、所得税・住民税・復興特別所得税の合計は以下の通りです。

200万円 × 0.3963 ＝ 79万2,600円

上記で算出した譲渡所得にかかる税金に、登録免許税と印紙税を合わせたものが1,000万円で売却した土地にかかる税金となります。

売却価格2,000万円の土地にかかる税金

次に、2,000万円で売却した土地にかかる税金について見ていきましょう。売却する土地の条件は、以下の通りとして、実際にかかる税金を求めてみます。

・売却価格（譲渡収入額） 2,000万円 ・売却時にかかった経費 200万円 ・所有期間 7年 ・取得費 1,500万円

●譲渡所得を求める 上記条件の場合、譲渡所得を求める計算式は以下の通りになります。

2,000万円 - （1,500万円 + 200万円） ＝ 300万円

●税率をかける 今回の場合、土地の所有期間が5年を超えているため、譲渡所得にかけられる税率は20.315％となります。そのため、所得税・住民税・復興特別所得税の合計は以下の通りです。

300万円 × 0.20315 ＝ 60万9,450円

上記で算出した譲渡所得にかかる税金に、登録免許税と印紙税を合わせたものが2,000万円で売却した土地にかかる税金となります。

1,000万円と、2,000万円で土地を売却した場合にかかる税金についてそれぞれ解説しましたが、次項でご紹介する「3,000万円控除の特例」の適用要件を満たす場合は、譲渡所得はなしと見なされ税金は発生しません。次に税負担を軽減する特例について見ていきましょう。

●不動産売却時の税金シミュレーションはこちら

土地売却にかかる税金の負担を減らす方法

土地売却にかかる税金には、特例や控除が適用されるケースがあります。ここからは、「マイホーム」として自分が住んでいた土地を売却した場合に節税できる特例について解説します。

3,000万円特別控除の特例

税金の特例のなかに「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」というものがあります。マイホームを売却すると、所有していた期間に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除することができるという特例です。土地売却でこの特例を利用したい場合は、建物を取り壊して1年以内に譲渡契約を結んでいるかつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年末までに売るといった要件があります。

●3,000万円特別控除の詳しい適用要件についてはこちら ●3,000万円特別控除に関する記事はこちら

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売る際に、一定の要件を満たしていれば軽減税率の特例を受けることができ、所得税と住民税の税率が軽減されます。

以上のように、マイホームを売ったときの軽減税率の特例が適用されると、先ほどご紹介した長期譲渡所得の場合の20.315％より低い税率で所得税と住民税を算出できます。

なお、土地売却でこちらの特例を受けるためには、建物を取り壊して1年以内に譲渡契約を結んでいるかつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年末までに売るといった要件を全て満たす必要があるため、あらかじめ確認しておきましょう。

なお、マイホームを売ったときの軽減税率の特例は、先ほど解説した3,000万円の特別控除の特例との併用が可能です。

●軽減税率の特例の詳しい適用要件はこちら

ここまでご紹介してきた各特例を利用するためには、上記でもお伝えしたように確定申告が必要になります。土地を売却した翌年の2月16日から3月15日の期間内に、確定申告を必ず行いましょう。期限をすぎると、無申告加算税や延滞税を支払わなければならない場合があり、加えて特例も利用できなくなってしまうため、注意が必要です。

相続後の土地売却にかかる税金と特例

相続後に土地売却を検討している人のなかには、「相続したものの、取得費が分からない場合、土地売却にかかる税金はどうなるのだろう？」「相続した土地の売却にかかる税金に適用される特例はあるのだろうか？」と疑問を抱いている方もいるのではないでしょうか？ここからは、相続後の土地売却にかかる税金の計算方法や特例、注意点を解説します。

相続した土地が取得費不明の場合の譲渡所得の計算方法

相続した土地であっても取得費が分からない場合には、先述の通り譲渡収入額の5％が取得費になります。たとえば、土地の譲渡収入額が4,000万円で、取得費が不明な場合、以下のように求めることが可能です。

●物件取得費の求め方 4,000万円 × 0.05 ＝ 200万円

●譲渡所得の求め方 さらに譲渡費用が150万円の場合、譲渡所得は譲渡収入額 − （物件取得費 + 譲渡費用）で求められるため、課税譲渡所得は以下の計算式で求められます。

4,000万円 − （200万円 + 150万円） ＝ 3,650万円

相続した土地の売却時に利用できる特例

相続した土地を3年以内に売却することで利用できる以下の2つの控除があります。

・取得費加算の特例 ・相続空き家の3,000万円特別控除

1つずつ詳しく見ていきましょう。

●取得費加算の特例 相続した土地を売却する場合、相続税を支払う人に適用される「取得費加算の特例」という特例があります。取得費加算の特例とは、相続税額の一部を取得費に加算することで、譲渡所得を減らすことができる制度です。譲渡所得を減らせれば、税金も抑えられます。

●取得費加算の特例についてはこちら

●相続空き家の3,000万円特別控除 相続により取得した被相続人の居住用家屋や居住用家屋の敷地を売却した場合は、譲渡所得から最大3,000万円の控除が適用される相続空き家の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。なお、特例の適用には要件があるため、相続した不動産が控除の対象であるか事前に確認しておきましょう。

なお、上記で紹介した2つの特別控除は併用できないため注意が必要です。また、相続した不動産を売却するためには、相続登記をしなくてはなりません。相続登記は、令和6年4月1日より義務化されるため、スムーズに売却できるよう忘れずに行いましょう。

●相続空き家の3,000万円特別控除についてはこちら ●相続登記の義務化に関する記事はこちら

土地売却に向けて不動産会社に査定を依頼しよう！

今回は、土地売却の際に納める税金の納税時期や税額、また節税方法についてご紹介しました。土地売却における税金についてきちんと押さえておくと、資金計画が立てやすくなりますよ。

土地売却をご希望の場合、まずは、不動産会社に査定を依頼してどのくらいで土地を売却できそうかを把握することがおすすめです。三井のリハウスは、取扱件数100万件以上の実績に基づく豊富な経験と知識で、不動産売却のサポートを行っています。また、数多くの店舗を展開しているので、地域に密着したサービスが可能です。無料査定も行っていますので、土地売却をご検討の方はぜひお気軽にお問い合わせください。

●土地売却をご検討中の方はこちら ●土地査定のお申し込みはこちら

不動産売却とは、所有するマンションや一戸建て、土地を手放して、買い手を見つけることです。不動産は高価であるため、人生において何度も経験するものではないでしょう。従って、不動産の売却は、多くの方にとって初めての経験となるのではないでしょうか？

この記事では、不動産売却について以下のような内容を解説しています。不動産売却を検討されている方は参考にしてみてください。

【この記事で分かること】 ・不動産売却の流れ ・不動産売却の注意点 ・不動産売却にかかる税金や費用 ・不動産売却に最適なタイミング

【この記事を読んでいただきたい方】 ・初めて不動産を売却する方 ・不動産売却について知らないことや分からないことが多く不安を感じている方 ・不動産売却を成功させたい方

まずは、不動産売却の流れから見ていきましょう。

不動産売却の流れ

まずは、不動産売却の流れを解説します。流れを把握し、スケジュールに沿って手続きを進めていくことで、スムーズかつ納得のいく売却につながるでしょう。

[ 1 ] 査定

不動産売却を考え始めたら、まずは不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。不動産会社の査定を受けて、担当者の対応や説明の丁寧さ、売却計画の提案力などをチェックすることをおすすめします。

不動産会社への相談を進めやすくするためにも、不動産査定を申し込む前に、いつ頃までに売りたいのか、いくらで売りたいのかをある程度定めておきましょう。早く売却したい場合は売り出し価格を相場より安く設定し、より高く売却したい場合は相場より高く売り出して段階的に値下げをしながら時間をかけて買主を見つけるのが一般的です。売り出し価格を決める際には住宅ローンの残債も重要な要素になるので、事前に住宅ローン残高も確認しておきましょう。

[ 2 ] 媒介契約

査定を受けた不動産会社のなかから、信頼できる会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売主と買主の仲介をしてもらう契約のことです。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、それぞれ契約条件が異なります。以下の記事で詳しく解説していますので、それぞれの媒介契約の違いについて知りたい方はご参照ください。

●媒介契約について詳しくはこちら

[ 3 ] 売却活動

媒介契約を結んだ後は、不動産会社と一緒に売却活動を行います。不動産会社は広告・宣伝活動を行い、売主は内覧の準備や対応にあたります。目標時期までに購入希望者が見つからない場合は、売り出し価格やホームページでの掲載内容といった売却についての方針を不動産会社と相談して見直すことがおすすめです。

[ 4 ] 売買契約

購入希望者から購入申込書を受け取り、記載された希望条件について折り合いが付いた場合には、売買契約に進みます。売買契約締結時には、買主から手付金を受け取るのが一般的です。中古不動産の場合、手付金は、売買価格の5％前後が相場とされています。

[ 5 ] 決済・引渡し

売買代金の決済と引渡しは同日に行われるのが一般的です。買主が住宅ローンを利用する場合は、その金融機関で行われます。売主、買主、不動産会社の担当者のほか、司法書士が立ち会って登記手続きも行います。

加えて、鍵や必要書類の引渡しを行います。そのため、売主は引渡し日までに、引越しや書類の準備を済ませておかなければなりません。

●不動産売却に必要な書類についてはこちら

[ 6 ] 確定申告

不動産を売却して利益が出たら、翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行います。この際に、特例を利用すれば節税できる場合があります。また、売却が赤字になってしまった場合も、申告を行うと利用できる特例があるため、忘れずに確定申告を行いましょう。

また、確定申告の手続きにはさまざまな書類も必要になるため、売却を検討し始めたら書類の準備も一緒に少しずつ進めていくのがおすすめです。

売却にかかる期間の目安は3か月～半年程度といわれていますが、スケジュールには余裕を持たせることが大切です。時間に追われながら売却を進めると、希望条件に対して妥協せざるを得ないこともあります。

不動産売却理由ごとの注意点

不動産売却は、住み替えをはじめとしてさまざまな理由で行われるものです。ここでは、相続や離婚といった場合も含め、知っておきたい不動産売却の注意点をケース別に解説します。

住み替えが理由の場合

「より便利な場所に引越したい、広い家に移りたい、新しい家に住み替えたい」など、住み替えは不動産売却において、よくある理由です。マンションから一戸建て、一戸建てからマンション、賃貸物件への住み替えなどさまざまなケースがあるでしょう。住み替えの場合、先に所有の不動産を売却してから住み替え先の不動産を購入する売却先行と、先に住み替え先の不動産を購入してから自宅を売却する購入先行の2種類があります。それぞれメリットと注意点があるため、どちらが自分に適しているか検討しましょう。

●売却先行と購入先行について詳しくはこちら

転勤が理由の場合

急な転勤が決まり、自宅を売却しなくてはならないケースもあります。転勤期間が決まっている場合は賃貸に出すことも1つの選択肢ではありますが、管理に手間がかかることもあります。売却するか賃貸に出すかを悩む場合は、専門知識の豊富な不動産会社に相談してみましょう。三井のリハウスでは、売却も賃貸もサポートが可能です。ぜひご相談ください。

また、転勤まで時間がなく、売却に時間をかけられないこともあります。そうした場合は、一度、仲介で売却をトライしてみて、売却が決まらなかったときには、不動産買取を検討してみましょう。不動産買取は、仲介に比べて成約価格は6～8割ほどの価格になるものの、不動産会社が直接買い取るため、売主自身は買主を探す必要がなく、スピーディーな売却が可能です。

●仲介と買取について詳しくはこちら

相続が理由の場合

相続した不動産を売却する場合、重要なのは相続人の確定です。遺言書がなければ、法律で定められた相続人である「法定相続人」全員の共有財産となるので、どのように処理するか相続人同士で協議を行う必要があります。「代表者が相続して売却し代金を分ける」「相続人全員の共有名義にしてから売却する」など、よく話し合ったうえで決定しましょう。

分割協議がまとまったら、不動産の「相続登記」を行ってから売却に移ります。相続登記は、相続した不動産の所有権を相続人に変更する手続きであり、行わないと売却ができないため、注意が必要です。

●相続登記に関する詳しい記事はこちら ●相続登記の義務化に関する詳しい記事はこちら

相続による不動産売却は手続きが煩雑なうえ、小規模宅地等の特例をはじめとした特例には期限が設定されているものもあるため、負担が大きいのが実情です。三井のリハウス・シニアデザインでは、相続に伴う事務手続きから不動産売却までワンストップでサポートする「相続おまかせ売却パック」をご案内しています。相続による不動産売却でお悩みの方はお気軽にご相談ください。

●相続おまかせ売却パックのお問い合わせはこちら

離婚が理由の場合

夫婦が離婚する場合、結婚生活で築いた財産を分け合う「財産分与」の手続きが必要です。住まいは売却・現金化して分け合うのが最も簡単な方法ですが、注意したいのは名義と売却のタイミングになります。住まいが夫婦の共有名義である場合、相手の同意がなければ売却できません。なかなか合意に至らない場合には、弁護士に相談してみるとよいでしょう。

住まいを売却するのに最適なタイミングは、夫婦の状況によります。離婚後に連絡を取り合いたくない場合には、離婚前が最適です。なぜなら、売却活動では内覧対応や売却金額の交渉など、連絡や相談が必要になることが度々あるためです。

納得のいく売却活動をしたい場合には離婚後に売却するとよいでしょう。そうすることで早く離婚したいあまりに焦って安く売却してしまうのを防ぐことができます。ただし、離婚後も連絡を取り合うことが苦痛でない方に限ります。

●離婚に伴う家や住宅ローンの財産分与についてはこちら

住宅ローンの残債がある場合は？

住宅ローンが残っている不動産でも、売却は可能です。ただし、売却するには抵当権を抹消する必要があります。ここでいう抵当権とは、住宅ローンの担保として金融機関によって設定されるもので、ローン返済が滞った場合、その不動産を売却して代金を回収できる権利を指します。

この抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があるため、まず住宅ローンの残債を調べてから家の査定を受け、売却代金でローンを完済できるかどうかを確認しましょう。ローン残債が売却代金を上回る「オーバーローン」の場合は、自己資金で補う、住み替えローンを利用するなどの対策を検討する必要があります。

●ローン残債がある不動産売却について詳しくはこちら

特殊な不動産売却とその注意点

ここからは、扶養家族が不動産売却を行う場合や、認知症の親の不動産を売却する場合といった特殊な不動産売却について見ていきます。

扶養家族が不動産を売却する場合

扶養家族とは、ほかの家族の収入によって養われている人のことです。扶養家族がいる人は、社会保険料の控除や所得税の控除（配偶者控除、配偶者特別控除）を受けられます。

不動産売却のなかには、扶養に入っている配偶者が「親から相続した不動産を売却したい」というケースもあります。しかし、この場合、「売却によって利益を得ると扶養から外れるのでは？」と心配な方も多いことでしょう。

扶養家族が不動産を売却して利益を得た場合、社会保険の扶養から外れることはありませんが、配偶者控除や配偶者特別控除といった所得税の控除から外れる場合があります。たとえば、配偶者控除の場合、不動産の譲渡所得も含めて所得が48万円（令和元年分以前では38万円）を超えて発生すると控除が適用されなくなります。世帯主は配偶者控除を受けられず、配偶者は譲渡所得に対する税金の支払いが発生することになるため、注意が必要です。

しかし、一度配偶者控除が適用されなくなった場合でも、翌年以降また所得が少なくなれば、再び控除を受けられるようになります。不動産を売却する前に名義を世帯主に変更するという方法もありますが、贈与税が発生する場合もあるので、どちらがよいか判断しかねるときには税理士に相談してみましょう。

認知症の親の不動産を売却する場合

不動産売却は、登記簿に記載されている名義人自身にしか行えないことになっています。しかし、「親が認知症になって介護施設へ入居するので実家を売却したい」といった場合、親の代わりに不動産売却を行うにはどうすればよいのか、というのもよくある疑問の1つです。

認知症が進んでいて本人の意思確認が難しいと診断される場合は、法定後見制度を利用し、不動産売却を行います。法定後見制度とは、重要な手続きや契約を本人が行うことが難しくなった場合、それらを代行する後見人を家庭裁判所が選ぶ制度のことです。自治体の家庭裁判所に審判の申し立てを行い、裁判所の審判を経て後見人に選定されると、本人に代わって不動産売却を進められます。

法定後見制度を利用する方法だけでなく、親に判断能力が残っている間に委任状を書いてもらうことで売却することもできるので、実家をどのようにするかは親が元気なうちに相談しておくのがおすすめです。

●法定後見制度に関する記事はこちら

不動産売却はどこがいい？仲介会社の選び方

不動産売却を行うにあたって、最も大切なポイントといえるのが不動産会社選びです。より高く早く売るには、不動産会社のサポートが必要になります。しかし、大手から中小までさまざまな不動産会社があるなかからどう選べばよいのか分からず、不安を感じる方は多いでしょう。不動産会社を選ぶ際、基準にしたいのは次の6つのポイントです。

・物件のあるエリアに精通している ・営業店舗が多い ・対応がスピーディー ・アドバイス力がある ・売却実績が豊富 ・インターネット広告が豊富

これらは、事前にネット検索することである程度把握できるほか、査定を依頼して担当者とやりとりすると分かってきます。候補となるところは複数社ありますが、信頼できる不動産会社を絞り込んでいくとよいでしょう。各ポイントについての詳しい内容やコツは、以下の記事で解説していますのでぜひご参照ください。

●不動産会社選びに関する詳しい記事はこちら

不動産売却の査定とは？

不動産売却を検討している方にとって、最も気になるのは「いくらで売れるのか？」ということでしょう。そこでいくらで売れるのかを、おおまかに把握できるのが不動産会社による「査定」になります。

査定とは、その不動産が市場でいくらほどで売れるか、不動産会社が推定価格を算出することです。売主は、その査定額（査定価格）を参考に売り出し価格を決めることになります。不動産売却を考えている方は、まず査定の種類とポイントについて理解しておきましょう。

査定の種類

査定には、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があります。AI査定とは、入力された基本的な物件情報と蓄積された過去の取引事例データをもとに、AIが自動的に査定額を算出する方法です。簡易査定は、物件に関する基本的なデータに基づいて不動産会社の担当者が査定額を算出する方法になります。最後に、訪問査定とは、担当者が実際に現地調査を行い、建物や土地の状況、周辺環境などを考慮して査定額を算出する方法です。

AI査定は、電話番号の入力が不要なため営業電話を受けずに査定結果を知れるのが特長で、特にマンション査定に向いています。

簡易査定はスピーディーにおおまかな査定額が分かり、訪問査定は精度の高い査定額が分かるのがメリットです。まだ具体的な売却予定は決まっていないものの、家の価値を聞いてみたいという方はAI査定または簡易査定、売却の意思が固まっている方は訪問査定を受けるのがおすすめです。

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査定を受ける際のポイント

査定を受ける際のポイントは、自分自身でも相場を調べておくことです。なぜなら、査定額は売り出し価格を決める際の参考になるため、相場を自分自身でも把握し、査定額と相場を比較することで、市場価格と乖離した価格で売り出すリスクを減らすことができるからです。

相場に合った売り出し価格を設定することで、納得のいく売却につながるでしょう。相場を把握するには、物件情報サイトの売り出し価格や、国土交通省のサイト「土地総合情報システム」で実際の取引価格を調べてみるのがおすすめです。三井のリハウスでも、マンション、土地、一戸建てそれぞれの地域ごとの相場を調べることができます。ぜひご活用ください。

●不動産相場を調べたい方はこちら
【マンションの相場価格を調べる】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 ・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 ・中部  愛知県 岐阜県 三重県 ・他のエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

加えて、相場と大きく異なる査定額が出た場合は、その根拠について不動産会社に質問してみましょう。明確で納得できる説明をしてもらえれば売り出し価格を決めるのに役立つほか、その不動産会社が誠実であるかどうかも分かります。

●査定について詳しくはこちら

不動産売却にかかる税金は？

不動産の売却を考えている方にとって、税金は特に大きな不安要素となりがちです。どのように課税されるのか、節税の方法はあるかなど、知っておきたい税金の基礎知識についてご紹介します。

譲渡所得にかかる税金

不動産を売却して利益が出ると、その利益は「譲渡所得」とされ、譲渡所得に応じた所得税と住民税が発生します。一般には、これらの税金をまとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。

譲渡所得にかかる税金の税率は、売却した不動産の所有期間によって異なり、5年以下なら39.63％、5年を超える場合は20.315％となります（所得税、住民税、復興特別所得税を含む）。所有期間や税率の内訳は、こちらをご覧ください。

譲渡所得の節税対策

もし譲渡所得が出ても、特例を利用すれば節税することが可能です。代表的なものが「3,000万円の特別控除の特例」で、マイホームを売却した譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

ただし、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できないため、住み替えの際はどちらの特例を利用するか検討が必要です。譲渡所得の金額が少ない場合は、住宅ローン控除を優先したほうが節税効果を得られる場合もあるため、売却前に比較してみるとよいでしょう。

●住宅ローン控除について詳しくはこちら ●買い替えの特例について詳しくはこちら

不動産売却にかかる費用

不動産売却にはさまざまな費用がかかります。費用総額は売却価格の4～6％、多くて10％ほどになるともいわれているため、必要なタイミングでスムーズに支払えるように、事前に費用の内訳を把握しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、売買を仲介する不動産会社へ支払う成功報酬を指します。売却が成立した場合にのみ支払うもので、成立しなかった場合は発生しない費用です。

仲介手数料には、宅地建物取引法によって定められた上限があり、それを超えて請求されることはありません。上限は売買価格によって決まっており、売買価格が400万円以上の場合は「売買価格（税抜） × 3％ + 6万円 + 消費税」となります。一般的には売買契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払います。

●仲介手数料について詳しくはこちら

引越し費用

新居に移るまで仮住まいで生活する場合は、引越しが2回発生することになるため、あらかじめ費用がどれくらいかかるのか確認しておくとよいでしょう。不動産会社で提携の業者を紹介してもらえたり、複数社から見積もりを取ってもらえたりする場合があります。

一括返済手数料

売却する不動産に住宅ローンが残っていると、一括返済に手数料がかかる場合があります。金融機関によるほか、窓口、オンラインなど手続き方法によっても異なりますが、1万～3万円程度発生する可能性があることを覚えておきましょう。

登記費用

登記費用は、住宅ローンの抵当権抹消手続きのためにかかる費用で、司法書士への報酬を含めて2万円前後かかります。不動産の所有者が変わったことを示す「所有権移転登記」については買主が負担します。

上記のほか、必要に応じてハウスクリーニング費用や家財の処分費用なども必要です。確定申告を行う際に、仲介手数料をはじめとするこのような諸費用を経費に入れることで、前述した譲渡所得にかかる税金を節税できる場合があります。自分ではよく分からず困ったときには、不動産会社や税理士などプロに相談してみましょう。

●不動産売却にかかる費用について詳しくはこちら

不動産売却に最適なタイミングは？

不動産の売却を検討している方のなかには「いつ売り出せばよいのか分からない、高く売れるタイミングはいつ？」など、「売り時」について悩んでいる方も多いのではないでしょうか？引越しや離婚など個人的な事情を除いた、売り時を判断する主な要素をここから見ていきましょう。

市況

市場で取引される不動産価格が上がっているのか、下がっているのかを把握することで、売り時を見極めやすくなります。不動産価格の動向を把握するには「不動産価格指数」が役立ちます。不動産価格指数とは、国土交通省が公表している不動産取引の統計データのことです。

※国土交通省より引用

上記のグラフは、国土交通省が公表している令和5年11月分の不動産価格の動向グラフです。グラフを見ると、近年の不動産価格は全体的に上昇傾向にあり、特にマンション価格の上昇が大きいことが分かります。

築年数

建物は築年数が浅いほうが高く売れるのが一般的です。木造一戸建ての場合、税法上の耐用年数は築22年のため、それをすぎると住むことは可能であるものの、資産としての価値はほぼゼロになってしまいます。マンションも、築25～30年ほどで設備の老朽化が進み、底値を迎える場合が多いとされています。築年数に基づいて売却のタイミングを判断するなら「なるべく早め」がおすすめです。

所有期間

先ほど、ご紹介したように不動産売却で出た譲渡所得にかかる税金には、不動産の所有年数に基づく税率が決まっています。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。それぞれの税率は以下の通りです。

所有して5年以下の不動産は税率が高く、5年を超えて売る場合に比べて税金が倍近くかかってしまいます。ただし、3,000万円の特別控除の特例を利用して譲渡所得がゼロになれば、税率のタイミングを気にする必要はありません。特例を利用できるなら、築年数が浅いうちに売ったほうがお得になる場合もあるため、不動産売却を検討中の場合は、専門知識の豊富な不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

季節

春の新生活が始まる前の1～3月は、引越しをする人が増える時期です。1～3月に売り出せば、需要が高いため希望価格でスムーズに売れる傾向にあります。売却活動から引渡しまでには2～3か月かかることを把握したうえで、前年の12月までには不動産会社と媒介契約を済ませておきましょう。

●家を売るタイミングに関する記事はこちら

不動産売却について、リアルな実態をプロにインタビュー

不動産売却について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！よくある疑問や、営業歴豊富な三井のリハウス社員が経験したエピソードをご紹介します。

よくある売却理由は？

理由としては、住み替えのための売却が多いという印象です。子どもの成長に合わせて、以下のようなタイミングで引越しをするというケースがよく見受けられます。

・子どもが生まれるタイミング ・子どもが小学生になるタイミング ・子どもが大学を卒業し巣立つタイミング

特に子どもが中学受験をする場合は、中学入学のタイミングで住み替えをされる方も多いですね。

売却初心者が持つべき心構えは？

とにかく焦らないことが大切です。焦る気持ちは分かりますが、不動産が売れるかどうかはタイミング次第なところがあります。売り出し価格を相場より高くしていても、その物件を気に入った人が現れたら成約となりますし、反対に、条件面にはあまりこだわらず、安ければ買うという人もいます。売れるかどうかは、こうした需要と供給のバランスと価格次第ですので、焦らないことがより高く売るコツだと思います。

たとえば、5,500万円が相場の物件を売るとします。最初は相場より高めの6,000万円くらいで売り出し、1か月半たっても売れない場合は、以下のような対応が考えられます。

・パターンA：まず5,980万円に値下げし、売れない場合はさらに5,580万円まで下げる（段階を踏んで値下げする） ・パターンB：5,380万円くらいまで一気に値下げする

とにかく早く売って安心したいという方には、パターンBがよいでしょう。ただし早さを優先する場合、相場よりも価格を下げないと成約を取れない傾向にあり、手元に残る金額は少なくなります。一方、段階的に価格を下げるパターンAのほうが、時間はかかりますが高く売れる可能性があります。売却を急いでいないのであれば、焦らず、段階的に値下げをして買い手を待つのがよいでしょう。

相場を調べる方法はいくつかありますが、三井のリハウスのWEBサイトでは、エリアごとに相場を調べることができます。

【マンションの相場価格を調べる】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 ・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 ・中部  愛知県 岐阜県 三重県 ・他のエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

【土地の相場価格を調べる】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 ・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 ・中部  愛知県 岐阜県 三重県 ・他のエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

住み替えの売却エピソード

住み替えで大変だったのが、住んでいる家の売却と、引越し先の住み替えのタイミングがずれたときです。

住み替えの方法には、新しい家を先に買ってから住んでいる家を売る「購入先行」と、もとの家を売ってから新しい家を探す「売却先行」があります。一般的に購入先行の方が多いのですが、購入先行で中古物件を買う場合、購入先物件に住んでいる人の退去スケジュールによって、引越しの日程が変わります。

予定通りに退去してもらえれば問題ありませんが、遅れた場合はさまざまな調整が必要になります。たとえば、下記のようなスケジュールを想定していた場合、購入先物件に住んでいる人の退去が1か月ずれると、自分たちの引越しや引渡しのスケジュールもずれてしまいます。

・8月に購入先物件に住んでいる人が退去する ・9月に新しい家に引越す ・10月に今の家を買主に引渡す

スケジュールがずれる場合は、待つ代わりに価格を下げてもらうといった交渉を行うことがあります。初めから余裕を持ったスケジュールにしておくことが大切ですが、売主・買主双方の仲介会社で事前にしっかり話をしておくこともトラブル防止になります。

また、契約から引渡しまで時間が空く場合は、物件の状態が変わることでトラブルになることもあります。引渡しまでは所有者に責任があるため、子どもが壁に穴を開けたといった場合は売主に修繕する責任がありますが、備え付け家具の小さな傷、焼け跡程度なら経年劣化として扱われることが多いです。スムーズな住み替えのために、こうした可能性も頭に入れておきましょう。

相続物件の売却エピソード

相続した物件を売却する場合や、共有で不動産の相続を受けている場合、相続人のなかに遠方に住んでいる方がいると手続きが大変でした。

たとえば、相続した物件が東京都にあり、相続を受けた3人のうちの1人が青森県に住んでいるといったケースです。物件を売るためには、本人確認や委任状といった直接会って行う手続きがあるため、遠方に住んでいる方がいるとやり取りが大変でした。

また、相続人が複数人いると、売却の話を進めていたのに、途中で誰かが「売りたくない」と心変わりをする場合もあります。ある程度、仲介会社が個別に話をしたり、対応の提案をしたりしますが、それぞれが納得しなければ売却はできません。相続物件の売却をする際は、相続人の意思を固めておくことが大切です。

資産整理の売却エピソード

お金に困っているという理由で売却をしようとしていた方がいたのですが、売却活動の途中で物件を差し押さえられてしまい、売却できなくなってしまったというケースがありました。差し押さえは、督促が来るといった段階はありますが、差し押さえの具体的な日時の通達はありません。そのため、差し押さえられないか、あらゆる可能性について入念に確認しておくことが必要です。というのも、税金や住宅ローンなどの支払いが滞ることによる差し押さえ以外に、離婚が絡んだ資産整理において、元配偶者が一方的に物件を差し押さえてしまったというケースもあるためです。

また、シニアの方の不動産売却で、老人ホームに入るための頭金を売却で賄いたいというケースは大変でした。家の売却は所有権を抹消してからでないと入金されないので、売却してお金を手にしてから頭金を支払うとなると、売却後、老人ホームに入居できるまで住む場所がなくなってしまいます。対処法としては、「売却後も一定期間住まわせてほしい」といった交渉を行い、「引渡し日を、残代金決済後からN日後とする」といった形で引渡し猶予を設けます。条件を受け入れる代わりに値下げ交渉になることもありますが、値下げをする場合は賃貸の家賃相場などを基準に、双方が納得できる額を探ることになるでしょう。

転勤の売却エピソード

ご家族で住んでいる不動産を売却する場合、転勤の辞令が出た本人が先に引越して、残ったご家族が残務を引き受けることが多いです。私の経験では、旦那さま名義で所有している物件に家族で住んでおり、辞令が出た旦那さまが先に引越し、奥さまが残務を引き受けるケースが多かったです。注意点は、旦那さまが引越す前に本人確認を終わらせ、売却に必要な各種書類をそろえておくことです。こうしたケースでは、名義人である旦那さまがいるうちにいかに手続きを終わらせるかが、スムーズに売却するためのコツです。

離婚の売却エピソード

離婚における不動産売却では、夫婦の意見が合わないことが多いです。たとえば、家を出ていく夫は、物件を売って現金化し、財産分与をしたいと思っているけれども、妻のほうは売らずに住み続けたいといったパターンです。売却の手続きが進んでからこうした状況になると、買い手にも迷惑がかかってしまうため、夫婦で意見をそろえてから売却を依頼することが大切です。

不動産売却は会社選びから！

不動産売却は、不動産会社と協力し合って進めていくものです。今回の記事でご紹介したこと以外に分からないことや不安なことが出てきたときでも、信頼できる不動産会社が一緒なら安心して売却を進められます。査定時の対応や実績の豊富さを基準に、ベストパートナーと思える不動産会社を選びましょう。

三井のリハウスは、累積取扱件数100万件を超える豊富な実績で不動産売却をサポートいたします。数多くの店舗を展開しているので、エリアに密着した売却活動が可能です。さらにWebやメルマガ、店頭での直接のご案内など多角的な売却活動でスムーズな売却へ導くことができます。初めての不動産売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

●不動産売却をご検討中の方はこちら ●三井のリハウス無料査定のお申し込みはこちら ●リハウスAI査定のお申し込みはこちら

※出典：「不動産価格指数」令和6（2024）年2月29日公表, 国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001715748.pdf （最終確認：2024年3月16日）

不動産を売却する際、まず査定を受けます。売却したい不動産がマンションの場合におすすめなのが、マンション査定のなかで最も手軽に受けられるシミュレーション査定です。シミュレーション査定では、電話番号を入力せずに査定を申し込むことができます。不動産会社からの電話がかかってこないため、マンション売却の検討段階の方には特におすすめの方法です。

この記事では、シミュレーション査定をおすすめする理由や注意点、査定を依頼するときの流れ、査定額と売却相場との比較方法などについてお伝えします。

マンションの査定だけしてもいいの？

マンションのシミュレーション査定をしてみたいけれど、「査定するだけでもいいの？」「査定したら営業電話がかかってくるのでは？」といったことが気になり、迷ってしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか？結論からいえば、マンションの売却をまだ決めていない段階で、「いくらくらいで売れそうか」の目安を知るために査定だけを依頼しても、問題ありません。なぜなら、査定の結果、売却の依頼を断られることは、不動産会社も想定の範囲内としているからです。また、マンションのシミュレーション査定では、一般的に電話番号を登録する必要がないため、査定をしても営業電話がかかってくることはありません。

査定は不動産会社の営業行為の一環として行われるため、売却の有無にかかわらず、無料で不動産会社に依頼することができます。不動産会社に対して仲介手数料の支払いが発生するのは、マンションの売買が成立したタイミングであるため、査定の結果次第で売却するかどうか判断することが可能です。

●マンション査定だけを依頼する場合についての詳しい記事はこちら

マンションシミュレーション査定の特徴と注意点

シミュレーション査定は、過去に取引された成約事例をもとにAI（人工知能）が不動産の査定額を算出する方法で、AI査定ともいわれています。メールアドレスを登録し、マンション名や階数、住所などの物件情報を入力するだけで簡単に受けられ、結果は即時に分かります。

不動産のなかでもマンションは、同じマンション内の物件であれば建物の築年数や品質、土地の条件などに大きな差がないため、同一マンション内の過去の取引事例と比較しやすいのが特徴です。そのため、機械的に算出できる部分が多く、マンション売却は、シミュレーション査定との相性がよいといえるでしょう。

特に、築年数がそれなりに経過しており、戸数が多いマンションの場合は、同じマンション内の取引データが多い傾向にあります。データが多いとAIが比較しやすいため、より精度の高い査定額を算出できるのです。

ただし、シミュレーション査定は査定額を過去の蓄積データのみで算出するため、蓄積されたデータが少ないと、後述する簡易査定や訪問査定に比べて精度が低くなる可能性がある点に注意が必要です。また、築年数が浅い、戸数が極端に少ないなどの取引事例が多くない物件は、精度の高い査定をするに足るだけのデータを探すことが難しく、シミュレーション査定になじまない可能性があります。

三井のリハウスが提供するシミュレーション査定の「リハウスAI査定」では、過去100万件以上の実際に成約したデータをもとに信頼性の高いマンションの査定額を知ることができます。以下のリンクからお気軽にご利用ください。

●リハウスAI査定はこちら ●AI査定に関する記事はこちら

シミュレーション査定以外のマンションの無料査定は？

シミュレーション査定のほかにも2つの査定方法があります。ここからは、その2つの査定方法について詳しく見ていきましょう。

簡易査定

簡易査定とは、不動産会社の営業担当者が物件情報や似ている物件の取引価格、公示価格、路線価などをもとに査定額を算出する方法です。「机上査定」ともいわれ、担当者が実際に現場を訪問することはありません。

電話やメール、Webから依頼できる簡易査定は、通常数日で査定結果が分かります。個別の特性が多いためAI査定では精度の高い査定額が算出しにくい一戸建てや、築年数が浅く取引事例が少ないマンションの売却を検討中の場合は、簡易査定を受けて、訪問査定を依頼するかどうかを決めるとよいでしょう。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に物件を訪問して査定を行う方法です。室内の状態や部屋からの眺望・日照、建物の瑕疵（かし）、周辺環境、リフォームの有無など、現物を見なければ分からない情報も含めて査定を行うため、訪問査定は3つの査定方法のなかで最も精度の高い査定結果が期待できます。

ただし、訪問査定は査定結果を得られるまでに1週間程度の期間がかかるため、査定を依頼する際は、余裕を持って動くようにしましょう。

また、訪問査定は媒介契約を結ぶ前に営業担当者と対面でコミュニケーションを取れるよい機会です。不動産の売却は何か月もかかり、その間、営業担当者との連携が求められる場面もあります。査定額の根拠を尋ねたり、売却にあたっての相談事項を投げかけたりしたときの対応を見るなかで、営業担当者と信頼関係が構築できそうかどうかも確認しましょう。

●不動産無料査定のご依頼はこちら

マンション査定から媒介契約を結ぶまでの流れ

ここではマンションの査定から仲介会社を決めるまでの流れを具体的にお伝えします。マンション売却の仲介を依頼する際の流れには、おおまかに以下の3つのステップがあります。

[ 1 ] 必要な情報や書類の準備 [ 2 ] 査定依頼 [ 3 ] 不動産会社と媒介契約を結ぶ

[ 1 ] 必要な情報や書類の準備

まずは、マンション査定を依頼する際にあると便利な情報や書類を準備します。マンション購入時の状況と現在の状況が分かる情報や書類は、以下の表をご覧ください。

●購入時の状況が分かるもの

●現在の状況が分かるもの

[ 2 ] 査定依頼

次に査定を依頼し、売却したい物件の相場をつかんでいきます。

マンション売却の意志がある程度固まっている場合には、AI査定や簡易査定は受けずに訪問査定を依頼し、内覧に備え自力でできる範囲で掃除や片付けをしておくとよいでしょう。家をきれいにし、売却するマンションの魅力を伝えることは、不動産会社からよりよい条件で売却してもらうことにつながります。

[ 3 ] 不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却の仲介を依頼したい不動産会社が決まったら、その不動産会社と契約を結びます。この契約を「媒介契約」といい、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類が存在します。3つの契約にはそれぞれの特徴があるため、自分に合った契約を選びましょう。

●詳しい媒介契約の違いについてはこちら

マンション査定ではどこを見るの？

マンション査定では査定額を算出する際に基準となる「評点」があります。ここからは、どのような評点があるのか見ていきましょう。

マンション査定における評価項目は、大きく3つの視点に分けられます。1つ目は、「立地」「広さ」「建物仕様」などのマンションを俯瞰する視点、2つ目は、「共用部分」「専有部分」といったマンション内でそれぞれ異なる所有区分をチェックする視点、そして3つ目は、マンションの施工業者や販売業者を問う、仕様の高さや施工の信頼性という視点です。これらはマンション査定に影響し、査定額を大きく左右するポイントになります。査定を受ける際の知識として押さえておくとよいでしょう。

具体的な評価項目は、以下の表の通りです。

●任意売却の期間や流れ

マンションの売却相場の調べ方

シミュレーション査定で提示された査定額を相場情報と比較するために、ここでは相場価格や過去の成約価格（取引価格）を調べる方法をご紹介します。具体的に見ていきましょう。

REINS Market Informationで調べる

マンションの売却相場は、不動産流通機構が運営している「REINS Market Information（レインズ マーケット インフォメーション）」のサイトで調べることができます。REINS Market Informationは、実際に取引された価格を「都道府県」と「地域」ごとに検索できるデータベースです。「最寄り駅」や「駅からの距離」「専有面積」「間取り」「築年数」といった条件を指定すると、所有するマンションに近い物件の取引情報が閲覧できます。

不動産取引情報検索サイトで調べる

類似する物件の成約価格（取引価格）は、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」のサイトで知ることもできます。トップページから「不動産取引情報検索」をクリックし、「都道府県」「市区町村」「地区」を選ぶと、実際に不動産の取引を行った人を対象にしたアンケート結果をもとにした取引情報の閲覧が可能です。

なお、以下の記事でもマンションの売却相場について解説しています。ぜひご参考にしてください。

●マンションの売却相場に関する記事はこちら

マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶ際のポイント

ここでは媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際のコツを解説していきます。

不動産会社が算出した査定額が適切かを見極める

不動産会社を選ぶポイントの1つ目は、査定額が相場と比較して適切な額かどうかです。査定額が高かったとしても、相場と大きく異なる場合には、売れ残ってしまう可能性があります。

たとえば、東日本不動産流通機構が2024年2月に実施した調査結果※によると、各都道府県の中古マンションの成約価格の平均額（㎡単価）は以下の通りです（人口数上位10県）。

ご紹介した売却相場の調べ方を参考に、マンションの査定額が適切かどうかをご自身の目でしっかりと確認しましょう。

不動産会社それぞれの特徴を理解する

不動産会社には、大手不動産会社と中小不動産会社で異なる特徴があります。それぞれの特徴を理解し、自らの状況に合った会社を選ぶことが大切です。

●大手不動産会社 大手不動産会社はその事業規模を生かしたサービスを用意しています。たとえば、売却したい物件の建物や設備を対象としたホームインスペクションの実施や、引越し業者の紹介など、売主にとって心強いサービスが手厚く用意されている傾向があります。また、販売活動に充てられる十分な費用があり、広告力や宣伝力があるため、購入希望者が見つかりやすいという点もメリットといえるでしょう。このような蓄積がブランド力やブランド自体の信頼性につながっています。

三井のリハウスが提供する「360°サポート」では、売主・買主に向けたさまざまなサポートを行っています。売買契約前の建物・設備調査から、取引後の建物・設備修理などもご利用いただけます。

●「360°サポート」についてはこちら

●中小不動産会社 中小不動産会社は、大手不動産会社のような全国区のブランド力はありませんが、地元とのつながりが強い傾向があります。古くからある地元の不動産会社は、地域の情報を熟知した売却活動を行うことができるでしょう。注意点としては、大手不動産会社と比べて広告宣伝費用が低予算になる傾向があることが挙げられます。

●不動産会社の選び方についての記事はこちら

マンション査定について、リアルな実態をプロにインタビュー

マンションの査定について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

ハウスクリーニングはするべき？

よほどの汚れでない限り、お部屋のきれいさは査定額には影響ないといってよいでしょう。ハウスクリーニングをしていただくなら、査定前より内覧（内見）前がおすすめです。お部屋がきれいなほうが買主さまの印象がよくなるからです。

販売価格はどうやって決めるの？

査定額をもとに仲介会社から売り出し価格が提案されますが、最終的には売主さま自身で決めていただきます。三井のリハウスでは、下記3パターンの売り出し価格をご提案するケースが多いです。

・チャレンジ価格：査定額の1～2割増しの価格、半年くらいかけて売る計画 ・スタンダード価格：査定額より少し高めの価格（相場）、3か月以内で売る計画 ・スピード価格：査定額と同じくらいか少し下げた価格、買取も含めて1か月以内で売る計画

スピード価格の場合、売却スピードを優先して相場より価格を下げて売ることになるので、その分手取りも少なくなってしまいます。そのため、通常はチャレンジ価格とスタンダード価格をご提案し、とにかく早く売りたいというご要望があれば、スピード価格をご提案する場合が多い印象です。

●三井のリハウスへの相談はこちら

マンション売却で、売主が一番大変なことは？

内覧の対応が一番大変だと思います。内覧は「クローゼットを開けてもよいですか」「お風呂を見てもよいですか」といった具合で、お家の中を詳しく見られることになるので、「きれいにしておかないと…」と準備される売主さまが大半です。1回、2回ならよいかもしれませんが、売れるまで毎週末、1日数件の内覧対応をする場合もあるので、売主さまにとっては内覧対応が一番大変だと思います。

不動産鑑定はしたほうがよい？

不動産鑑定は基本的に不要だと思います。マンションを1棟まるごと所有している資産家のような方が、不動産の資産価値を把握するために不動産鑑定をするケースは聞いたことがありますが、一戸建て1件やマンション1室で不動産鑑定をするケースはまれですね。不動産査定は無料ですが、不動産鑑定は不動産鑑定士という特別な資格を持った人が対応するためお金がかかるのもあり、基本的には不動産会社が無料で行う不動産査定で十分だと思います。

マンションシミュレーション査定を無料で受けよう

ここまで、シミュレーション査定をおすすめする理由や注意点、査定額と売却価格相場との比較方法などを解説してきました。シミュレーション査定は手軽に査定額を知ることができるため、売却を検討している方は実際に売却するかどうかを決める判断材料になります。

また、不動産売却をスムーズに進めるためには、不動産会社ごとの特徴や査定方法を理解し、ご自身や物件に合った選択をすることが重要です。お伝えしたように、訪問査定は不動産会社の営業担当者と直接コミュニケーションを取れる機会があり、信頼できるかを見極めるよいチャンスです。査定を依頼する目的を明確にし、目的に沿った不動産会社と査定方法を選びましょう。

三井のリハウスでは、100万件を超える取引実績や豊富な経験で培われた確かな知見に基づいた、精度の高い「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」を無料で提供しています。マンションを売却する方、売却を検討している方は、ぜひお気軽にご活用ください。

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※出典：月例マーケットウォッチ（2024年2月度）, 東日本不動産流通機構・中部圏不動産流通機構・近畿圏不動産流通機構・西日本不動産流通機構 http://www.reins.or.jp/ （最終確認：2024年3月19日）

夫婦で購入したマンションや、兄弟姉妹で相続した実家といった「共有名義の不動産」は、共有者全員の同意がなければ売却できません。しかし、自分が所有・管理する共有持分のみであれば、自分の意思で自由に売却できます。

とはいえ、共有持分の売却には、通常の不動産売却とは異なる点があり、対応を誤るとトラブルに発展することもあるため注意が必要です。この記事では、共有持分の売却について、トラブル事例やスムーズな売却方法などをまとめてお伝えします。共有持分の不動産を所有している方や売却予定の方は、ぜひ参考にしてください。

共有持分とは？

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれがその不動産に対して持っている権利の割合のことです。このように、1つの不動産を複数の所有者で共有している状態のことを「共有名義」といいます。

主な共有名義の不動産

不動産は、1人で所有することが一般的ですが、次のような形で共有名義となることがあります。

・新居を購入する際に夫婦が共有名義で登記を行う ・親から相続した不動産を相続人同士で共有する ・二世帯の住宅を購入する際に親子で費用を負担する

共有持分の割合

共有持分は、その不動産を取得する際に資金を支払った割合と同等にすることが一般的です。たとえば4,000万円のマンションを夫婦で購入する際に、夫が3,000万円、妻が1,000万円支払った場合、持分割合は夫が4分の3、妻が4分の1となります。

相続した不動産の場合は、一般的に「法定相続分」が持分割合です。法定相続分とは、法律によって定められた相続の権利を持つ人が、それぞれ相続する割合のことを指します。

共有持分の売却で起こりうるトラブル4つ

上記でもお伝えしたように、共有名義の不動産であっても、自分の共有持分なら自由に売却することが可能です。しかしその場合、次のようなトラブルが起きてしまう恐れがあります。

・買取業者に営業される ・共有物分割請求訴訟を起こされることがある ・離婚時のトラブルになる ・人間関係が悪化する

買取業者に営業される

自分が買取業者に共有持分を売却すると、買取業者はその共有持分をほかの共有者に買い取らせようとすることがあります。あるいは、ほかの共有者全員の持分も買い取って、不動産全体の所有権を獲得しようとするケースもあるでしょう。なぜなら、市場では、一部の共有持分より不動産全体を売却するほうが、より高く売り出せるメリットがあるためです。

逆に、ほかの共有者が第三者に持分を売却した場合は、自分のもとへ買取業者が営業に来る可能性があります。さらに、共有する相手が見知らぬ人となるため、精神的負担が大きくなるという問題も出てくるでしょう。

共有物分割請求訴訟を起こされることがある

「共有物分割請求」とは、共有者の1人が物件の共有状態の解消を求めることです。自分が買取業者に共有持分を売却した場合、その買取業者が上記のような理由から、ほかの共有者に対して共有物分割請求訴訟を起こすことがあります。判決内容によっては、ほかの共有者も不動産を手放さざるを得なくなることがあるため注意が必要です。

離婚時のトラブルになる

離婚することになった場合、多くの夫婦は「家の共有持分を売却したい」と考えるでしょう。しかし、離婚前に共有持分を売却するとトラブルのもとになってしまうことがあります。というのも、家は財産分与の対象であり、財産分与の割合は基本的に2分の1ずつとされているためです。たとえば、登記上の持分の割合が夫70％、妻30％となっている場合でも、夫が70％を売却したなら、妻には20％分の代金を支払わなければならないことになります。

●離婚に伴う財産分与に関する記事はこちら

人間関係が悪化する

共有持分の売却についての知識がないと、話し合いがまとまらずに共有者間でトラブルになる可能性があります。また、共有者に知らせずに勝手に共有持分を売却してしまうと、共有者同士の人間関係に悪影響を及ぼす恐れがあるので、注意しましょう。

共有持分の売却方法

通常の不動産売却では、一般個人が購入者となります。しかし、共有持分の場合、一般個人への売却は現実的ではありません。なぜなら、不動産の一部を購入したときに得られる所有権利はあくまで一部分のみであり、個人としては自由に使いにくいためです。ここからは、共有持分を売却するときの4つの売却方法について詳しく解説します。

買取業者に売却する

先述の通り、一般の買主が付きにくい不動産の共有持分でも、買取専門業者であれば買い取ってもらえる可能性があります。買取専門業者だと、早く売れやすくなるでしょう。ただし、買取価格が安くなる傾向がある点には注意が必要です。

●不動産買取に関する記事はこちら

ほかの共有者に売却する

親族や配偶者など、同じ不動産を共有している人に買い取ってもらう方法もあります。共有者が親族である場合には、買い取ってもらえないか相談を持ちかけてみましょう。

その際は、成約価格でのトラブルを避けるためにも不動産鑑定を受けることをおすすめします。不動産鑑定とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が、土地や建物などの不動産について適正な価値を判断することです。不動産鑑定は有料ですが、国が定める不動産の評価に基づいて鑑定されるため、公的な証拠資料として利用できます。

●不動産鑑定に関する記事はこちら

共有者全員で売却する

共有者全員の合意を得て、共有名義の不動産全体を売却するのも1つの方法です。一部の共有持分だけでなく、不動産全体を売却できるため、相場価格で売り出せるという大きなメリットがあります。この場合は、共有持分の割合に従って売却代金を分け合うことが一般的です。

なお、売買契約の際に使用する売買契約書には、共有者全員の署名と捺印が必要になるため、事前に準備しておきましょう。契約の際は共有者全員の立ち会いが理想的ですが、難しい場合には「代理人」を設定し、売却手続きを代行してもらうことも可能です。

●売却のお問い合わせはこちら ●売却の流れに関する記事はこちら

土地を分筆する

共有持分として所有している不動産が土地である場合は、分筆することで共有名義から単独名義に変更できます。分筆とは、1つの土地を複数に分割して登記する手続きのことです。分筆を行う際にその土地を単独名義にすれば、自分の意思だけでその土地を売却できるようになります。

しかし、分筆を行った結果、それぞれが所有する土地の形状や位置に差が生まれてしまう場合もある点には注意が必要です。分筆したことで使い勝手が悪くなり、資産価値が下がってしまうことがないか、時間をかけて検討しましょう。

●土地売買に関する記事はこちら

共有持分を売却する際に発生する費用と税金

共有持分を売却する際には、税金や手数料などの諸費用がかかります。一般的に必要となる諸費用は以下の通りです。

・登記費用 ・仲介手数料 ・譲渡所得に関する税 ・印紙税

登記費用

共有持分を売却した場合、不動産の名義を変更する、持分移転登記を行う必要があります。また、売却にあたって自身の持分に設定された抵当権を抹消する場合は、抵当権抹消登記という手続きも必要です。抵当権抹消登記は1つの不動産につき、1,000円とされています。

加えて登記を行う際は司法書士へ依頼するのが一般的であり、その場合は報酬の支払いが発生します。依頼する司法書士によって金額は異なるため、司法書士事務所へ問い合わせてみましょう。

●不動産登記の基礎情報に関する記事はこちら

仲介手数料

共有持分を不動産会社を介して売却した場合は、成果報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。不動産会社によって仲介手数料の支払い額は異なりますが、宅地建物取引法で定められている上限は以下の通りです。事前に確認しておきましょう。

●仲介手数料に関する記事はこちら

譲渡所得に関する税

共有持分の売却で譲渡所得（利益）が出た場合は、一般的な不動産売却と同様に、金額に応じて「所得税」や「住民税」などがかかります。譲渡所得は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに分けられ、それぞれで税率が異なります。

・長期譲渡所得 20.315％ ・短期譲渡所得 39.63％

※復興特別所得税を含む

長期譲渡所得は不動産の保有期間が5年を超える場合を、短期譲渡所得は5年以内の場合を指します。

●長期譲渡所得に関する記事はこちら

なお、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円が控除される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、共有者合わせてではなく、共有者1人につき最高3,000万円の控除を受けられるので、ぜひ活用してみましょう。自分の不動産が対象になるかどうかの詳しい要件については、以下のサイトをご覧ください。

●共有のマイホームにかかる3,000万円の特別控除について詳しくはこちら

印紙税

印紙税とは、契約書を作成する際にかかる税金のことで、売買価格に応じて税額が異なります。軽減税率（2027年3月31日まで）が適用された税額は以下の通りです。

●印紙税について詳しくはこちら

共有持分の売却におけるトラブルの予防法

ここからは、共有持分の売却にまつわるトラブルを未然に防ぐ方法をご紹介します。

遺産分割時に共有しない

共有持分のトラブルを防ぐには、「遺産を相続する際に不動産を共有名義で所有しない」という選択が最も有効でしょう。

共有せずに不動産を分ける方法には、「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つがあります。現物分割とは土地を分割して分ける方法であり、代償分割とは、1人がほかの共有者に売却したり、代償金を支払ったりすることによって不動産名義を単独で取得する方法です。そして、共有不動産の全てを売却し、売却で得た利益を分け合う方法を換価分割といいます。

どの方法が自分の状況に最も適しているか、弁護士をはじめとする専門家や、不動産会社にも相談しながら検討するとよいでしょう。

●不動産を分割する方法に関する記事はこちら

共有物分割を行う

共有状態になっている場合は、共有物分割請求を行うことも有効です。上でも述べた通り、共有物分割請求とは、共有者の1人がほかの共有者に対して、「不動産の共有状態を解消させてほしい」と申し出ることを指します。この場合、まずは共有者同士で協議を行い、解決しないときは裁判所に訴訟提起する、という流れが一般的です。

共有物分割請求がなされ、さらにそれが受け入れられた際には、「現物分割」「代償分割」「換価分割」のいずれかにより共有関係を解消することになります。

共有持分の売却トラブルについて、リアルな実態をプロにインタビュー

共有持分の売却でよくあるトラブルについて、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

共有名義の不動産は売却できない？

共有名義の不動産は、共有者全員の同意があれば売ることが可能です。ただし、共有者のうち売却に同意しない人が1人でもいると、不動産全体を売ることはできません。自分の持ち分のみであれば売却できますが、話し合いが決裂するなどのトラブルが発生する恐れがあるためおすすめできません。共有者全員の同意が取れないけれど、どうしても売却したい場合は、ほかの共有者に自分の持ち分を買い取ってもらうほうがトラブルは少ないと思います。

よくあるトラブルは？

よくあるトラブルとしては、売却を進めているのに、誰かが急に「売りたくない」と考えを変えたり、「その金額では納得いかない」と意見が衝突したりすることがあります。仲介会社としては、共有者の売却の意思をこまめに確認し、約束ごとをしたら一筆書いてもらうなどしてトラブルを防ぐようにしています。いくらなら売るのか、どれくらいの期間をかけて売るのかについて、当事者同士でしっかり合意してから売却活動に移ることが重要です。

民法では同意がなくても売れるが、実際のところは？

自身の共有持分については、民法上は、共有者の同意なく売却することができます。ですが実際は、共有者の同意を得ずに不動産を売却するケースはほとんどありません。共有者の同意を得ずに売却すると、信頼関係にひびが入るだけでなく、見ず知らずの第三者と不動産を共有する可能性が高くなり、さまざまなトラブルを招く恐れがあります。自分の持ち分のみを売却する際も、共有者の同意を得ておくほうが安心でしょう。

三井のリハウスのWEBサイトでは、マンションの相場価格や購入検討者情報を地域ごとに調べることができます。間取りや築年数ごとにも見ることができるので、ぜひ下記からご自身のエリアの相場を見てみてください。

【エリアごとのマンションの相場価格を調べる】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 ・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 ・中部  愛知県 岐阜県 三重県 ・他のエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

共有名義の売却トラブルが不安なら査定から！

ここまで、不動産の共有持分に関する売却トラブルの事例や、スムーズに売却する方法などについて解説してきました。トラブルを回避するための対策としては、できる限り不動産を共有しない、もしくは早めに上記の方法で共有関係を解消しておくことなどがおすすめです。

三井のリハウスでは、無料でご利用いただける不動産査定を受付中です。100万件を超える取扱件数で積み重ねたノウハウを生かし、お客さまお一人おひとりの状況やお悩みに合わせて売却をサポートします。相続不動産を共有することを避けるために売却したい方や、既に共有名義となっている不動産を売却したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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家族構成やライフステージの変化などによって、住み替えを検討する方は多いでしょう。ですが、住み替えは多くの人にとって初めての経験であり、準備なしにスムーズに進めるのは難しいものです。また、売却と購入をできるだけ同時に行うというコツを知らないと、「こんなはずではなかった…」という後悔や不満が残る結果となってしまいます。

そこで今回は、住み替えを検討している方に向けて、よくある失敗例とその対策をご紹介します。事前知識を押さえて、住み替えをスムーズに進めましょう！

住み替えの失敗・よくあるケース

住み替えの際によく起こる失敗のポイントは、「売り出し価格」「タイミング」「新居選び」の3つに分類できます。それぞれ、詳しく見ていきましょう。

売り出し価格の設定がよくなかった

旧居の持ち家を売却するときに起こりがちなのが、売り出し価格の設定における失敗です。たとえ築年数が浅く価値ある物件でも、売り出し価格を相場より高く設定すると売れにくくなってしまいます。長く売れ残ると、購入希望者に「何か問題がある家なのでは？」と思われる恐れもあり、ますます買い手が遠ざかる…という悪循環に陥りがちです。

一方で、引越しの予定が迫って慌ててきてしまい、相場や予定価格よりかなり安く売却せざるを得なくなるというケースもあります。あまりに安い価格で売却すると、旧居の住宅ローンの完済や新居の購入に充てようとしていた資金が足りなくなる恐れがあるため、売り出し価格の設定には十分注意しましょう。

取引のタイミングが合わなかった

現在住んでいる住居の「売却」と、新居の「購入」のタイミングによっては、手間や費用が余計にかかってしまうことがあります。たとえば、新居が見つかる前に旧居が売れた場合、仮住まいが必要となり、2回にわたって引越しを行わなければならないことがあります。その結果、新居をゆっくり探す時間がなくなり、条件を妥協してしまう失敗につながりがちです。

また、旧居の売却が決まる前に新居を購入した場合、旧居が売れるまで2つの家を所有することになります。そうなると、旧居と新居それぞれの住宅ローンを支払う「二重ローン」の期間が発生してしまうこともあり、経済的負担が大きくなります。

以上のことから、住み替えにおいて不動産売却と購入はなるべく同じタイミングで行うのが理想ですが、実際にはなかなか思い通りにいかないものです。なるべく購入と売却のタイミングを合わせるためのコツについては、こちらで詳しく解説します。

納得のいく新居選びができなかった

住み替えにおいて一番肝心なのは新居選びですが、自分の希望に合った新居を選べず、悔いが残ってしまうこともあります。

一般的に主な原因として挙げられるのは、優先順位を決めずに選び始めてしまうことです。住環境で優先したい条件が曖昧だと、候補をなかなか絞り込めず決断に時間がかかったり、どこか納得のいかない住まいを選んでしまったりする原因になります。

また、内覧が不十分だったというのもよくあるケースです。室内はもちろん、周辺環境も含めて確認しておかないと、住み始めてから「最寄り駅から意外に距離があった」「夜になると街灯が少なく帰り道が暗い」などの問題が発覚する可能性があります。

住み替えの失敗を防ぐ対策

ここからは、以上で述べた、住み替えにおける失敗を防ぐための対策をご紹介します。

相場を知る

売り出し価格の設定における失敗を防ぐには、売却相場を把握することが大切です。あらかじめ相場を調べれば、適切な売り出し価格を設定できるほか、資金計画を立てるのにも役立ちます。

相場を知るには、まず不動産会社のサイトで自宅近くの物件を検索してみましょう。同じような条件の物件が、いくらで売り出されているのかが分かります。

三井のリハウスでは、物件の種別を選択し、地域を指定するだけで、売り出し中の物件情報を知ることができます。売り出し中の物件数や平均価格、物件の詳細条件に加えて、購入検討者の情報も分かりますので、ぜひ売却活動にお役立てください。

●詳しくはこちら

また、自分で相場を知るには国土交通省の「土地総合情報システム」や、不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」を利用する方法もあります。

土地総合情報システムは、不動産が実際に取引された価格や、地価公示（各地域の標準的な土地の価格）などの情報を提供しているWEBサイトです。レインズマーケットインフォメーションは、一般の個人でも閲覧できる不動産取引情報サイトで、最寄り駅からの距離や間取り、専有面積、価格などが公開されており、条件の違いによる不動産の価格差を知ることができます。

タイミングの計画を立てる

先ほども述べた通り、住み替えにおける「売却」と「購入」のタイミングは、ほぼ同時であるのが理想です。しかし実際には、タイミングをコントロールするのは難しいといえます。それでも、できるだけお金や手間の負担を減らし、スムーズな住み替えをするためには、「購入先行（買い先行）」「売却先行（売り先行）」のどちらにするかを決めてからスケジュールを立てるのがおすすめです。

●購入先行 購入先行は、新居の購入を先に行う方法です。新居探しにしっかり時間をかけられるほか、仮住まいの必要がなく、引越しが1回で済むのがメリットです。しかし、新居を購入した後に旧居の売却が長引くと、その期間は二重ローンになってしまうリスクもあります。とはいえ、二重ローンを避けるために売却を急ぐと、希望より低い売却額になってしまう恐れがあるため注意が必要です。

●売却先行 売却先行は、現在住んでいる家を先に売る方法です。売却に時間をかけられるので、希望価格での売却がしやすく、売却したお金を新居の購入資金に充てることもできます。注意点は、新居を購入するタイミングです。旧居の売却が決まったのに新居が見つかっていないと、仮住まいが必要となることもあり、引越しが2回発生することになります。

資金計画の面から考えると、新居の購入資金に余裕がある方は購入先行、売却代金でローンの残債を返済したり、新居の購入資金に充てたりしたい方は売却先行がおすすめです。そのほか、「納得のいく新居探しがしたい」「可能な限り家を高く売りたい」など、自身が優先したい要素も考慮したうえで、どちらを選ぶか決めるとよいでしょう。

さらに、可能であれば、売却と購入を同じ不動産会社に依頼するのも1つの方法です。売却と購入の時期を調整してもらいやすくなるうえ、2つの不動産会社とやり取りするより時間と手間を節約できます。

●住み替えのタイミングについて詳しくはこちら

住み替えを成功させるためのポイント

ここからは、住み替えを成功に導くためのポイントをご紹介します。不安を抱えている方は、ぜひ以下のポイントを参考にしてみてください。

住み替えの目的を明確にする

住み替えの目的を明確にしておくと、新居選びをする際に優先順位を付けやすくなります。また、本当に住み替えをすべきなのか、なぜこのタイミングで住み替えをするのかといったところまで考えておくことで、より冷静な判断をしながら進めることができます。

買取保証サービスを活用する

買取保証とは、一定の期間内で家を売却できなかった場合、仲介する不動産会社に、事前に決めておいた価格で家を買い取ってもらう制度のことです。買取保証サービスの契約をしておくと、万が一購入をキャンセルされても、再び買主を探したり、売却に時間をかけたりせずに済みます。また、住み替えスケジュールや資金計画が大きく狂ってしまうのを防ぐことも可能です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

適切な売り出し価格を設定し、よりよいタイミングで売却するには、信頼できる自分に合った不動産会社を選ぶことが重要です。見極めるときは、売却活動を積極的に行ってくれるか、その地域に精通しているか、営業実績や営業年数は十分かといった点が判断材料になります。また、売却予定の家を査定に出した際は、なぜその金額になったのかという根拠や理由を聞くことが大切です。高い査定額を提示してくれることが、必ずしも販売能力の高さの証明にはならないため、慎重に判断しましょう。

●よい不動産会社の選び方について詳しくはこちら

住み替えを失敗しないために査定を受けてみよう！

一生に何度もない住み替えをスムーズに成功させるには、事前の情報収集と準備に加えて、パートナーとなる不動産会社選びが大切です。信頼できる不動産会社かどうかは、査定を依頼したときの対応で見極めることもできます。今後の資金計画やスケジュール、売り出し価格を決めるに当たって、査定は重要な判断基準となるため、査定額の根拠をしっかり説明してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

三井のリハウスでは、100万件以上の累計取扱実績に基づく、精度の高い査定を無料で行っています。また、長年の知見を生かして、売却・購入同時の住み替えもサポートいたしますので、ぜひご相談ください。

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家の建て替えや空き家の解体を検討している方のなかには、「解体費用は高い」というイメージがあるために、解体に踏み切れない方もいらっしゃるのではないでしょうか？解体費用の坪単価の相場は一般的に、木造は3～5万円、鉄骨造は4～7万円、鉄筋コンクリート造は5～8万円程度とされています。

家を解体するにあたって必要となる費用は、大きく分けて「建物の解体費用」「廃棄物の処理費用」「そのほかの費用」の3つがあります。これらは決して少ない負担ではありませんが、費用額を左右するポイントを把握し、事前に対応することで安く抑えることは可能です。

この記事では解体費用の相場や費用が決まるポイント、安く抑える方法をお伝えします。解体費用を抑えるコツを知って、経済的な不安を解消しましょう。

●空き家売却に関する記事はこちら
空き家の賢い売却方法とは？売却にかかる費用や税金、節税方法についても併せて解説！

家の解体費用の内訳

まずは、「建物の解体費用」「廃棄物の処理費用」「そのほかの費用」について内訳を見ていきましょう。

建物の取り壊し費用

建物を取り壊す際に発生する費用は、「構造」「坪数」「立地条件」などによって価格が決まります。下記の表は建物の構造と坪数に応じた解体費用の相場です（ただし、実際には、取り壊す家の条件によって金額は異なります）。

通常、坪数が大きいほど解体作業量が増えるため、解体費用は高くなります。また、家に使われている素材が頑丈になるほど、解体に技術や機材が必要となるため、木造、鉄骨造、RC造（鉄筋コンクリート造）の順に、費用がかかる傾向にあります。

廃棄物の処理費用

廃棄物の処理費用とは、建物を取り壊した後に出る、木くずやタイル片、コンクリート塊などの廃棄物の処理にかかる費用のことをいいます。木くずの処理費用は安く抑えやすい一方、タイル片、コンクリート塊といった重い廃棄物の処理費用は高くなる傾向にあります。

また、2000年に定められた「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」により、種類によっては手作業で分別することが決まっている工程もあるため、廃棄物の処理費用を値下げすることは難しいでしょう。

そのほかの費用

家の解体には、ほかにも庭木やブロック塀、土間などを撤去する付帯工事費用、残置物の処理費用、土地を平らにするための整地費用などが必要です。また、水道管やガス管の撤去費用が別途発生することもあります。

家の解体費用を左右するポイント

ここまで家を解体する際にかかる3つの費用についてご紹介しましたが、家それぞれの状況によって各費用は大きく異なります。次は、解体費用の金額に影響を与えるポイントをお伝えします。

屋根と基礎部分の大きさ

家のなかでも特に造りが頑丈な屋根、また基礎部分が大きいと、解体費用が高くなります。基礎部分とは、建物と地面をつないでいる部分のことです。同じ坪数の場合、平屋よりも2階建てのほうが屋根と基礎部分の面積が小さくなるので、解体費用は安く済む傾向にあります。

たとえば、100㎡の平家と2階建ての一戸建てを比べてみましょう。100㎡の平屋には100㎡に対して屋根と基礎部分がありますが、2階建ての家屋では、1階と2階の床面積をそれぞれ50㎡とした場合、50㎡に対して屋根と基礎部分があります。そのため、床面積に対する屋根と基礎部分の解体費用は、2階建てのほうが安くなるのです。

立地条件

立地条件も解体作業のしやすさに影響します。重機が入りやすく作業がしやすい立地であれば問題ありませんが、隣家と近接していたり重機が入りづらかったりすると、手作業が増えるため解体費用がかさみやすくなります。

また、建物の解体後には整地を行うプロセスがあり、地盤改良や木々の伐採、石やアスファルトの破片の撤去などが必要になると、解体費用はさらに高額になるでしょう。

廃材の量

廃材の量も、費用を左右するポイントです。解体工事によって出る廃材は、分別して処分するか、業者に買取をしてもらいます。解体工事で出る廃材はリサイクル法に沿って産業廃棄物の分別をする必要があり、この分別は非常に煩雑なため、人件費がかさむ要因になります。

また買取をしてもらう場合、廃材の需要と供給のバランス次第で買取価格は変わる点に注意が必要です。特に、建物の構造が鉄筋コンクリート造の場合、廃材となる鉄くずは時期によって買取価格が変動するため、相場をチェックしておくとよいでしょう。

近隣の状況

立地条件によっては、解体作業中の騒音や粉塵の飛散への対策など、近隣に向けた配慮が必要になる場合があります。具体的な対策としては、建物の周囲に足場を組む、防塵シートや防音パネルで覆うなどといったことが挙げられますが、これらの対策には時間や手間がかかるため、解体費用にも影響することになります。

壁材や床材の状態

壁材や床材の素材に有害物質が含まれていると、やはり費用がかかります。特に、アスベストが使用されている場合、特別な対策を追加して行う必要があり、費用がより高くなります。アスベストは高度経済成長期に建てられた多くの建物に使用されているため、かなり築年数が経過している家を解体する場合は注意が必要です。

上記でご紹介したポイント以外にも、解体作業中に大きな岩や古井戸などの地中埋設物が発見され、撤去しなければならなくなるといった予想外のことが起こる場合もあるため、費用は多めに見積もっておくことが大切です。

解体費用を抑える方法

家の解体費用を抑えるにあたって、解体業者の手間を減らすために自分でできることをご紹介します。

事前に片付けをする

解体費用を抑えるために、自分にできる範囲で片付けを行うことをおすすめします。簡単にでもよいので、家具や家電製品などの家財の処分や庭木の伐採、廃棄物の分別や運搬など、事前にできることはないか解体業者に聞いてみましょう。

助成金を利用する

多くの自治体では、深刻化している「空き家問題」の対策として独自の助成金・補助金制度を設けています。

たとえば、東京都江東区では老朽建築物の除却に対する助成金制度を設けており、着工時期によって手続きや対象要件が異なるものの、2024年時点で除却に要する費用の2分の1、50万円までを限度額として助成を行っています。

家の解体を検討している方は、自分の住んでいる地域のサイトから、助成金・補助金制度についての情報を調べてみるとよいでしょう。

●江東区の助成金について詳しくはこちら
江東区 | 老朽建築物の除却助成

住宅ローンに組み込む

解体後に家を新築する予定がある場合は、解体費用を住宅ローンに組み込める場合があります。売却を前提とした解体の場合は、使用目的が自由な「フリーローン」や、金融機関が独自の審査基準で融資してくれる「プロパーローン」、担保や保証人不要で低金利の「空き家解体ローン」も利用可能です。住宅ローンでの資金調達を検討する段階で、金融機関に相談してみましょう。

家の解体工事の流れ

解体費用を把握し、自治体の助成制度を確認したら、複数の業者から見積もりを取って解体業者を選びましょう。インターネットの一括見積もりサービスを利用するのもおすすめです。ここからは、以下にまとめた解体の流れに沿って、行っておくべきことをお伝えします。何から手を付けたらよいか分からないという方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

[ 1 ] 現地調査
[ 2 ] 家屋調査
[ 3 ] 解体工事
[ 4 ] 廃材処理、整地

[ 1 ] 現地調査

現地調査には必ず立ち会って、依頼した業者の状況判断と費用の算出方法を現場で確認しましょう。現地調査は1社ではなく、複数の工事会社に依頼し、しっかりと比較検討するのがポイントです。あくまで目安ですが、見積もりから解体工事終了までは1か月程度かかると見ておくとよいでしょう。

また、近隣への挨拶も事前に行うことをおすすめします。昨今では自宅で仕事をする人が増え、解体工事によっては「仕事にならない」と苦情が来てしまうことがあるためです。近所迷惑にならないように、解体の3日前までには挨拶を済ませるのが理想的です。

[ 2 ] 家屋調査

解体工事をする際、振動により近隣の建物にヒビが入ったり、建物が傾いたりする可能性があります。そのトラブルが解体工事によるものなのか判断するために、事前に家屋調査を行っておくと安心でしょう。特に、RC造の建築物は解体による振動が大きいため注意が必要です。

[ 3 ] 解体工事

解体工事を実施する準備として、施主は以下を済ませておきましょう。

・自治体へ解体工事の申請（解体の1週間前まで）
・不用品の撤去（解体工事実施まで）

自治体によっては「事前周知標識の設置」の申請が必要な場合があります。自治体への申請は、解体業者に代行を依頼することも可能です。

[ 4 ] 廃材処理、整地

家屋の解体工事を終えたら、廃材の処理・運搬と、整地作業が行われます。解体工事の後、その土地をどうするか、土地の使用目的はあらかじめ決めておきましょう。整地した後、新たに住宅を新築するのか、更地として売却するか、駐車場にするのかなど、用途によって整地の仕上げ方が異なるためです。

家を解体することのメリットと注意点

ここまでお伝えしてきた通り、家の解体には少なからず費用がかかるものです。解体を行うかどうかは、メリットと注意点の両方を把握したうえで判断する必要があります。ここからは、家を解体することのメリットと注意点についてそれぞれご紹介していきます。

メリット｜売却しやすくなることがある

家が古い場合は、家を解体してから売却することで買い手が見つかりやすくなる場合があります。

古い家が建ったままの土地は「古家付き土地」として売却することもできますが、古い家の価値は低いため、土地の値段だけで売りに出すことになってしまいます。そのうえ、買主にとっては購入後に自分で建物を解体する必要があり、手間やコストがかかってしまうため、古家付き土地は敬遠されてなかなか買い手がつかない場合が多いのです。

しかし、更地の状態で売り出せば、買主が古家を処分する手間を減らせるので、古家付き土地よりもスムーズな売却につながるでしょう。

●古家を売却する方法について詳しくはこちら
古い家を売る6つの方法をご紹介

注意点｜税金の軽減措置を受けられなくなる

住宅用の建物がある土地では、200㎡以下の部分で、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となる軽減措置を受けることが可能です。しかし、家を解体して更地にした場合、これらの固定資産税、都市計画税の軽減措置を受けられなくなってしまいます。固定資産税や都市計画税の税額は1月1日に建物が建っているかどうかで決まるため、1月前後で売却を検討している場合は、1月1日をすぎてから解体するとよいでしょう。

また、家を解体したら、解体工事を行ってから1か月以内に「建物滅失登記」を申請することが義務付けられています。申請を忘れると、10万円以内の過料が課せられるリスクがあるので注意しましょう。

査定を受けてから家の解体を検討しよう

ここまで、解体工事費用の相場や費用が決まるポイント、費用を安く抑える方法などをお伝えしてきました。建物の解体費用は大きなものですが、自治体の助成金を利用したり、事前に片付けたりすることで、ある程度抑えられる可能性があります。

また、家の建て替えや売却を見据えた解体を検討している方は、まず家の価値を調べてみましょう。たとえば、古民家としてのニーズがある場合は、古家付き土地として売却したほうがよい場合もあります。こうした判断材料を得るには、査定を受け、不動産会社に相談するのがおすすめです。

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夫婦が離婚する際に発生する手続きの1つが「財産分与」です。財産分与は、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を離婚時に分け合うことで、一方が他方に対して請求できます。

分与の対象となる財産には、預貯金や家具・家財のほか、夫婦で所有する家や土地などの不動産、住宅ローンの残債なども含まれます。しかし、財産分与の方法、また不動産やローンをどうやって分け合うのかなどについて、具体的に見当がつかない方も多いのではないでしょうか？

そこでこの記事では、財産分与の種類や対象・よくあるトラブル・単純に分割できない不動産やローンへの対応方法などについて解説していきます。

●離婚で家を売る方法に関する記事はこちら
離婚で家を売ることになったら？最適なタイミングや売却方法について詳しく解説

離婚時に財産分与はしなくてもよい？

財産分与は、上記の通り離婚にあたって発生する手続きです。ただし、夫婦の合意があれば離婚時の財産分与はしなくてもよいとされており、これを財産分与請求権の放棄といいます。

とはいえ、実際は財産分与を行うのが通例ですので、いざ財産分与が始まったときにトラブルに発展しないよう、財産分与について知っておくとよいでしょう。まず、以下で離婚時の財産分与に関する基礎知識をご紹介していきます。

離婚での財産分与で押さえておきたい基礎知識

離婚での財産分与は、財産の種類や家族構成、離婚理由によって分与の割合や金額が異なるため、家庭の数だけさまざまなケースがあるといえます。ここでは、財産分与に共通する基礎知識について見ていきましょう。

期間

財産分与の請求期限は、離婚が正式に成立してから2年間と決められています。正確には、この期限は家庭裁判所に財産分与の調停を申し立てられる期限ですので、2年以内に財産分与の結果が確定している必要はありません。

また、離婚してから2年が経過している場合でも、双方が財産分与に合意している場合は任意での財産分与が可能です。ただし、請求される側としてはメリットがないため、請求に応じる可能性は低いといえます。

分与の割合

離婚時の財産分与の割合は、専業主婦（夫）問わず夫婦で2分の1ずつとなるのが通例です。

これは、婚姻に関する定めが書かれた憲法第24条にて、「配偶者の選択、財産権、相続、住居の選定、離婚並びに婚姻及び家族に関するその他の事項に関しては、法律は、個人の尊厳と両性の本質的平等に立脚して、制定されなければならない。」と定められていることがその根拠となっています。

ただし、他方の特別な努力・資格・能力によって形成された財産がある場合や、夫婦間の家事や家計に対する貢献度の差が大きい場合、それらに応じて財産分与の割合は変わるので注意が必要です。

流れ

離婚時の財産分与の流れは、大きく以下の5ステップとなります。

・対象となる財産のリストアップ
・財産額の計算
・財産額を証明できる書類の作成
・夫婦間での協議
・離婚協議書の作成

夫婦間での協議は、必ずしも家庭裁判所に調停を依頼する必要はなく、夫婦間や弁護士を通して話し合うといった対応もできます。そのため、2年をすぎても合意があれば財産分与は可能ですが、早めに行うに越したことはないので、2年以内を目安に交渉を心がけましょう。

なお離婚協議書とは、親権・養育費・慰謝料・財産分与など、離婚する諸条件を夫婦間で整理して明記する合意書を指し、法律に違反している内容でなければ法的効力が発生します。作成は義務ではありませんが、話合いの後に異議を申し立てられるといったトラブルを避けるためにも作成したほうがよいでしょう。

財産分与の種類

財産分与には、大きく分けると以下3つの種類が存在します。

・清算的財産分与
・扶養的財産分与
・慰謝料的財産分与

清算的財産分与

清算的財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産をそれぞれの貢献度に応じて分配する方法で、3種類の財産分与のなかで最も一般的な方法です。そのため、専業主婦（夫）で収入がなかった場合でも、家事労働という形で貢献したとして、財産分与を受けることが可能です。また、不倫やDVなどの離婚原因を作った有責配偶者であっても、財産分与の請求ができます。

扶養的財産分与

扶養的財産分与とは、配偶者に経済面での余裕がなく、離婚後の生活に困窮すると見込まれる場合、相手を扶養するために行う方法です。具体的には「病気で働けない」「専業主婦（夫）で今後の収入が不透明」「高齢者で働く場所が見つかりにくい」といった事情が挙げられます。

扶養的財産分与を行う際には、夫婦間で話し合って、経済的に余裕のあるほうが相手に対し、生活費として決まったお金を一定期間支払います。

慰謝料的財産分与

慰謝料的財産分与とは、不倫やDVなどの離婚原因を作ったほうが、慰謝料の意味を含めて行う財産分与方法です。財産分与と慰謝料は本来別物ですが、どちらも財産の移動が発生するものであるため、まとめてこの方法が用いられることもあります。

慰謝料とは、不貞行為や暴力など、相手の有責行為によって被る精神的苦痛に対して相手に請求できるお金を指します。従って、慰謝料的財産分与によって、請求側の精神的苦痛に対する全ての賠償がなされたと認められる場合、重ねて慰謝料請求をすることはできません。

慰謝料は金銭で支払うのに対して、慰謝料的財産分与は金銭以外の不動産や株式などで分けることが可能です。また、慰謝料的財産分与は離婚が成立してから2年以内に請求する必要がありますが、慰謝料請求は離婚成立から3年がたつまで請求が認められるので、期限の違いにも注意しましょう。

なお、財産分与では基本的に贈与税は発生しません。ただし、一方に対してあまりにも多額の財産分与が行われた場合や、贈与税・相続税の課税を避けるために財産分与を行ったと認められる場合には、贈与税が生じる可能性があるので注意しましょう。

離婚時に分与の対象となる財産

夫婦が結婚し、同居している間に築いた財産は、どちらの名義であっても「共有財産」と呼ばれ、分与の対象となります。共有財産の対象となるものは以下の通りです。

・お金（現金、預貯金など）
・生命保険（積立型）
・有価証券（株券、債券など）
・不動産（一戸建て、マンション、土地など）
・車
・年金
・退職金　など

お金（現金、預貯金など）

夫婦共同の銀行口座の預貯金はもちろん、婚姻中に開設した私用の銀行口座の預貯金についても、離婚時の財産分与の対象となります。離婚時の協議では、共有財産を明確にする必要性があることから、夫婦が各々で管理する銀行口座の情報を相手方へ開示しなければならない場合もあります。

生命保険（積立型）

保険は大きく生命保険と損害保険に分けられますが、財産分与の対象となるのは、一般には貯蓄の側面がある積立型の生命保険となります。具体的な分与の方法としては、解約返戻金額を分ける方法や、解約した場合に返ってくるであろう解約返戻金額を試算し、相当分を支払う方法などがあります。

なお、解約返戻金額の試算については保険会社が教えてくれる可能性があるほか、掛け捨て型の生命保険は財産分与の対象とはならない点にも留意しておきましょう。

有価証券（株券、債券など）

株式や債権などの有価証券は、結婚後に購入したものが財産分与の対象となります。購入資金が独身時代の貯金や親族からの相続など、財産分与の対象とならない財産から出されている場合は財産分与の対象とはなりません。

不動産（一戸建て、マンション、土地など）

婚姻中に、共有財産で購入した不動産については財産分与の対象となります。独身時代の貯金や親からの相続・贈与などが不動産の購入費用に含まれている場合は、それらを差し引いた金額が財産分与の対象となります。

自動車

購入資金やその維持費を共有財産から支出している場合、車も財産分与の対象となります。一括購入または、ローンを完済している場合は、車の査定額が分与の対象となりますが、ローンが残っている場合は2通りの財産分与の方法が考えられます。

1つ目は、車の査定額がローンの残債よりも高い場合です。この場合、車の査定額からローンの残額を差し引いた金額が財産分与の対象となります。対して、車の査定額のほうが低い場合は、車には資産価値がないとされ財産分与の対象とはなりません。

年金

財産分与では、将来支給される公的年金そのものは財産分与の対象とはなりませんが、その代わりに「年金分割」という制度があり、婚姻中に納めた厚生年金記録（標準報酬月額・標準賞与額）を夫婦で分け合うことが可能です。年金分割の詳細については、日本年金機構のウェブサイトを参考にしてみましょう。

●離婚時の年金分割について詳しくはこちら
日本年金機構 | 離婚時の年金分割

退職金

退職金も財産分与の対象となりますが、婚姻期間に相当する退職金のみが財産分与の対象となる点には注意が必要です。簡単な例を挙げると、勤続自体が20年で、そのうちの婚姻期間が10年の場合、半分の退職金が財産分与の対象となるといったイメージです。

まだ退職金をもらっていない場合は、勤務先の就業規則や、定年までの残りの期間によって、財産分与の対象になるかならないかは異なります。

このように、財産分与の対象は多岐にわたり、内容も複雑であるため、弁護士や行政書士といった専門家に相談することがおすすめです。

離婚時に財産分与の対象とならないもの

結婚後に築いた財産であっても相手や自分だけが所有している財産は「特有財産」と呼ばれ、分与の対象から外れます。特有財産の例は以下の通りです。

・独身時代の貯金
・嫁入り道具として持参した家財
・どちらかの親から相続した遺産
・別居後に築いた財産　など

離婚に伴うマイナスの財産（負債）の扱い

財産分与の対象には、ローンや借金といった「マイナスの財産」も含まれます。結婚生活を営むために生じた借金は、夫婦共同の債務と見なされるためです。具体的には、次のようなものが挙げられます。

・住宅ローンの残債
・教育ローンの残債
・クレジットカードの残債
・未払金（水道光熱費やマンションの賃借料、管理費など）
・車の購入ローンの残債　など

このようなマイナスの財産を持つ場合、プラスの財産がマイナスの財産を上回っていれば、プラスの財産からマイナス分を差し引いた残りの金額を分割するのが一般的です。

一方、夫婦のどちらかがギャンブルや浪費などで個人的に作った借金は、婚姻生活とは関係ないので共有財産に含まれず、分与の対象にはなりません。

離婚に伴う財産分与時のよくあるトラブル事例

離婚に伴う財産分与には、財産隠しや使い込みの発覚など、トラブルが発生することもあります。財産分与でのよくあるトラブル事例について、対処法も含め見ていきましょう。

共有財産を隠している可能性がある

離婚相手による財産隠しは、離婚時の財産分与で最もトラブルになりやすい事例の1つです。共有財産を隠している場所の例としては以下の3箇所が挙げられます。

・個人名義の銀行口座
・ネット口座
・貸金庫

銀行口座やネット口座に現金を隠している可能性があるときは、口座の取引履歴を開示してもらい、不自然な箇所があれば相手に説明を求めるなどの対応を取りましょう。

銀行口座に関しては、弁護士照会によって口座の有無を確認できる銀行もあれば、できない銀行もあります。弁護士照会では確認できない場合、裁判所を通じて調査嘱託を申し立てることで口座の有無を確認できますが、照会する銀行と支店名を明らかにする必要があるほか、明確な理由がないと裁判所の許可は下りないので注意が必要です。

財産分与を拒否された

財産分与は民法第768条によって定められた権利であるため、原則離婚後2年以内であれば財産分与を拒否することはできません。また離婚から2年が経過しても、相手の財産隠しが発覚した場合や、双方の合意のもと任意で行う場合などは例外的に財産分与が可能ですので、相手方とのしっかりとした話合いが大切でしょう。

特有財産であると主張された

共有財産と認識していたものについて、相手が特有財産を主張することもあります。特有財産であることを証明するには、裁判において特有財産であると主張する本人が自身でそれを立証しなければなりません。これを「立証責任」と呼び、主張したい本人に立証責任があるためもう一方は特に何もする必要はありません。

なお、特有財産であるか共有財産であるかの境界線が曖昧なものは、原則共有財産扱いとなります。

離婚のために住まいを財産分与するには？

一戸建てやマンションといった住まいを財産分与するにあたり、まず確認したいのは分与の対象に含まれるかという点です。

基本的には、「夫婦共同で購入したもの」「婚姻期間に購入したもの」のいずれかに当てはまる住まいが分与の対象になります。一方で、先ほどお伝えしたように婚姻後であっても「親から相続した」「独身時代に貯めたお金で購入した」といった家は特有財産とみなされ分与の対象外となります。判断が難しい場合には弁護士に相談するとよいでしょう。

住まいが分与の対象であることが確認できたら、次はどのように財産分与するかを決めていきます。具体的な方法には以下の2つが挙げられます。

・売却して現金化する
・住まいを片方に譲り、もう片方は現金を受け取る

売却して現金化する

家やマンションを売却して現金化し、それを分け合う方法です。住まいを現金化するには、まず住宅の査定を不動産会社に依頼する必要があります。算出される査定額は不動産会社によって異なるため、査定額の根拠を聞き、納得のいく回答が得られるかを確認しましょう。

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その後、実際に不動産会社が算出した査定額と、住宅ローン残債を比較し、現金化までの道筋を決めていきます。残債の状態によって、現金化までの道のりは以下の2通りが考えられます。

アンダーローンの状態
家の査定額が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、売却して現金化するのが最も簡単でシンプルな方法です。この場合、売却したお金で住宅ローンを完済し、残ったお金を夫婦で公平に分け合うことができます。ただし、自宅に買い手が見つかり、不動産売却が済むまでは財産分与が終わらない点に注意しましょう。

オーバーローンの状態
家の査定額が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」の場合には、「家を売却して残債は自己資金で完済する」「任意売却で家を手放す」といった方法で自宅を現金化することが可能です。

任意売却とは、債権者である金融機関の同意が得られた場合、住宅ローンの残債があっても不動産を売却できる方法です。不動産を売却する際には、抵当権（ローン返済が滞った場合、金融機関が不動産を競売にかけてお金を回収できる権利）を解除する必要がありますが、解除するにはローンを完済しなければなりません。しかし任意売却なら、ローンを完済できなくとも、金融機関の了承のもと抵当権を解除して売却できます。

ただし、任意売却は住宅ローンが返済できなくなってしまった場合の最終手段とされているため、金融事故として信用情報に履歴が残ってしまう恐れがあります。そのため、任意売却を選択する際には慎重な判断が必要です。

●任意売却に関する記事はこちら
任意売却とは？住宅ローンの支払いが厳しくなったら知っておくべき基礎知識を解説

住まいを片方に譲り、もう片方は現金を受け取る

夫か妻のどちらか一方がそのまま住み、他方には現金を渡すという方法です。この場合は、固定資産税の納税通知書を確認する、不動産鑑定士に依頼するといった方法で自宅の評価額を調査します。その後、片方は自宅を引き取り、他方は算出された評価額の半分を現金で受け取るという流れになります。

たとえば、引越しによる子どもの転校を避けたい場合には、そのまま同じ家で生活を続けられるため有効な方法です。しかし、ここで問題になるのは、住宅ローンがそのまま残ってしまうことです。次は残った住宅ローンをどうするのかについて解説します。

離婚後に片方が住む場合、住宅ローンはどうなる？

離婚後、どちらかが家に住み続ける場合の住宅ローンの残債は、「住宅ローンの債務者はどちらか」「住まいに残るのはどちらか」といった状況によって対応方法が異なります。ここでは、一般的なパターンを3つご紹介しましょう。

債務者が住み続ける場合

離婚時に住宅ローンの名義人が、持ち家に住みながら支払いを続けるというパターンです。最もシンプルなケースですが、片方が連帯保証人になっている場合、名義人のローン返済が滞ると連帯保証人に支払い命令が下ってしまう場合があります。このような事態を避けるには、連帯保証人を変更する手続きを行いましょう。

債務者が夫（妻）で、妻（夫）が住み続ける場合

離婚後も妻（夫）が住まいに残り、住宅ローンは夫（妻）が支払い続けるというパターンです。「離婚後に妻（夫）が家を確保しにくい」「妻（夫）が子どもを引き取る」といった場合に、この方法が選択されることがあります。

住まいに残るほうにとっては有利に見える方法ですが、片方の住宅ローン返済が滞ると金融機関が差押えの申し出を行います。すると、住まいが競売にかけられ、立ち退きを迫られる恐れがあるので注意が必要です。万が一、返済が滞った場合に備えて、離婚する際に住宅ローンに関する条件を公正証書に記しておくとよいでしょう。公正証書は、全国にある公証役場で作成できます。

夫婦共同で住宅ローンを借りている場合

夫婦で住宅ローンを支払っている家からどちらかが出ていくと、契約違反になってしまいます。そのため、「共有名義になっている住宅ローンを、家に残るほうの単独名義に変更したい」と望む夫婦は少なくありません。

ところが、審査を通して決めた契約内容に対して条件が変わってしまうため、住宅ローン返済中の名義変更は、原則として認められないことになっています。そこで、単独名義に変更したい場合は、住宅ローンの借り換えを検討するとよいでしょう。

●住宅ローンの借り換えに関する記事はこちら
住宅ローンの借り換えでよくある失敗例とは？成功しやすい条件や注意点も解説

●共有名義の不動産売却に関する記事はこちら
共有名義不動産の売却はできる？方法や流れについて解説！

離婚の財産分与のために住まいを売る際の注意点

ここからは、離婚に伴い、家や土地を売却する際の注意点をお伝えします。トラブルを防ぐためにも、事前に以下の注意点をよくチェックしておきましょう。

協議が決裂したら調停を申し立てよう

財産分与は、互いが冷静かつ誠実に話し合えばスムーズに進みますが、離婚する夫婦の場合、なかなかそのようにはいかない場合も多いでしょう。

もし話合いが難航するようであれば、離婚前は「離婚調停」、離婚後は「財産分与請求調停」を家庭裁判所に申し立てられます。ただし、「財産分与請求調停の場合は離婚後2年以内の請求が必要」「調停で合意に至らなかった場合は審判で争うことになる」という2点に注意が必要です。

調停をスムーズに進めるのが難しい場合は、専門的な知識があり、信頼できる弁護士に依頼するとよいでしょう。

●財産分与請求調停の申立書についてはこちら
裁判所 | 財産分与請求調停の申立書

家を同意なく売却されることがある

財産分与は夫婦が話し合って進めなければなりませんが、なかには相手が共有財産である家を同意なく売却してしまうケースがあります。そのような事態に備えたいときは、民事保全のなかの「仮差押え」という手続きを家庭裁判所に申し立てておきましょう。

仮差押えとは、判決が確定する前に資産を仮に差し押さえることで、相手が一方的に資産を処分できないようにする手続きを指します。不動産に対して仮差押えの登記が行われれば、「この物件は係争中なので購入を避けたほうがよい」と不動産会社や買主に分かるようになり、相手の勝手な売却を食い止められます。

仮差押えには担保金がかかるのが一般的ですが、担保金が用意できない方向けの方法もあるので、そのような場合は専門家に相談しましょう。

●物件の仮差押えに必要な書類についてはこちら
裁判所 | 第2-3　保全命令申立ての必要書類等（不動産仮差押命令申立事件）

離婚に伴う財産分与の話合いは早めに行おう

ここまで、財産分与の基礎知識や方法、対象やよくあるトラブルなどについて解説してきました。財産の形はさまざまで複雑ですが、特に家や土地などの不動産は財産分与の方法が複雑なため、事前に夫婦でよく話し合って、トラブルなく分け合うことが大切です。

なお、財産分与を行うために不動産を売却した場合には、「含み益」が発生すると所得税・住民税などの譲渡所得税と呼ばれる税金が課せられるので注意しましょう。含み益とは不動産の価格が上昇し、売却したことで得られる、会計帳簿には現れない利益のことです。

不動産を売却するには、まず査定を行う必要があります。不動産会社に査定を依頼し、査定額を把握したうえで、適切な財産分与の方法を考えましょう。

三井のリハウスでは、手軽にできる「AI査定」や「簡易査定」、精度の高い査定結果が期待できる「訪問査定」をそれぞれ無料で承っております。離婚を機に不動産の売却を検討している方は、取引実績が豊富な三井のリハウスへお気軽にご相談ください。

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「古い家」とはどのような状態の家のことを指すのでしょうか？古い家に明確な定義や判断の基準は存在しませんが、判断の目安として考えられるのは以下の2点です。

・法定耐用年数 ・耐震性

順番に解説していきましょう。

法定耐用年数

古い家か否かを判断する目安の1つは、「築年数が法定耐用年数を超えているかどうか」です。法定耐用年数とは、固定資産の資産価値が会計上なくなるまでの期間を定めた年数のことで、建物の寿命とは異なり、主に税額を計算するうえで、減価償却費を求める際に用います。

法定耐用年数は、あくまで税務上で定められた使用可能期間であり、実際に使用できる期間とは異なります。家自体は、きちんと修繕して維持管理していれば、耐用年数を超えているからといって一概に古い家とはいえません。ただし、法定耐用年数が税務だけでなく、金融機関でも建物の価値判断の目安となることは覚えておきましょう。

たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年です。実際は、22年が経過したからといって住めなくなるわけではありませんが、住宅ローンを利用する際に、金融機関が法定耐用年数を参考にして融資条件を判断することがあります。金融機関によっては、法定耐用年数をすぎていると、ローンの審査が厳しくなる可能性があることに注意しましょう。

●耐用年数について詳しくはこちら

耐震性

古い家の目安として、現在の建築基準法で定められている耐震基準を満たしているかどうかも挙げられます。

現在の耐震基準が導入される前の基準（旧耐震基準）では、10年に一度発生すると想定される中規模の地震動（震度5程度の揺れ）でも建物が倒壊せず、破損の程度も補修可能な範囲の構造であることが条件とされていました。

一方、1981年（昭和56年）6月から導入されている現在の新耐震基準では、震度6～7程度の揺れで損傷はしても、倒壊・崩壊しない耐震性があることが条件とされています。建築基準の変更により、新耐震基準を満たしていない家は「旧耐震基準で建てられた古い家」と見られることが多く、特に住宅ローンの審査において厳しく判断されることがあります。

古い家（空き家）を所有することのリスク

古い家のなかでも、特に人が住まなくなった空き家を、管理もせず放置することには、いくつかのリスクがあります。人が住まなくなった、古い空き家を放置した場合の主なリスクは以下の3点です。

・税金が高くなる ・倒壊の危険性がある ・衛生面や治安の悪化を招く

それぞれのリスクについて具体的に見ていきましょう。

税金が高くなる

空き家となった古い家を放置すると、固定資産税が高くなるリスクがあります。通常、居住用の建物が建っている土地には特例が適用され、固定資産税において以下のような軽減措置が認められています。

しかし、令和5年12月、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、周囲に著しい悪影響を及ぼす「特定空家等」だけでなく、特定空家等となる恐れのある「管理不全空家等」であると自治体から指定され勧告を受けると、上記の固定資産税の軽減措置の対象から除外されることになりました。そのため、古い家に住まず、かつ維持管理を怠っていると、税負担が最大6倍になる恐れがあります。維持管理に手間や費用をかけたくない場合は、早めの売却が望ましいでしょう。

倒壊の危険性がある

空き家となった木造の古い家を長い間適切な管理をせずに放置すると、建物が倒壊するリスクが高まります。人が住んでいない家は、室内に風が通らず湿気がたまり、カビ・結露などが発生しやすくなるのに加え、風雨による侵食やシロアリ被害などもあってより老朽化が進みやすくなり、思っているより早く建物の倒壊する可能性が高まるのです。

衛生面や治安の悪化を招く

空き家となった古い家を管理せず放置すると、敷地に雑草が生い茂り、近隣からクレームが来る恐れがあります。それだけでなく、ゴキブリや白アリ、ムカデなどの害虫が大量に発生したり、ねずみやハクビシンなどの害獣の巣になったりすることも。害虫や害獣の被害が近隣に及ぶと、対応に追われてしまうこともあるでしょう。

また、空き家となった古い家は、犯罪者の拠点となるリスクもあります。たとえば、禁止植物の栽培拠点や、犯罪者や不審者の潜伏場所となることもあり得るため注意が必要です。

古い家を上手に売る方法

それなりの築年数を経過した「古い」とされる家は、住宅として売却する場合、ハードルが高くなります。しかし、古い家に適した売り方をすれば、購入希望者を見つけることは可能です。ここでは、古い家を上手に売る2つの方法をご紹介します。

・古家付きの土地として売る ・空き家バンクを利用する

古家付きの土地として売る

古い家を売却するときは、土地に焦点を当て、「古家付きの土地」として売る販売手法が挙げられます。もちろん、建物を解体して更地として売るほうが売りやすいですが、解体には費用も手間もかかります。現状のまま建物のある土地として売ることで、費用や手間を省けるのは売主にとって利点といえるでしょう。また、土地が欲しい人と、今ある建物に少しの間だけ住み、その後新築の家を建てたい人の両方が購入対象者となるため、売りやすくなります。

空き家バンクを利用する

特に地方や郊外の空き家の場合、自治体やNPOなどが運営する空き家バンクを利用すれば、不動産会社に仲介や買取を依頼せず古い家を売りに出すことができます。空き家バンクとは、空き家の賃貸・売却希望者の情報を集め、空き家を利用したい人に紹介する仕組みです。

空き家バンクは、一般的に仲介手数料が発生せず、不動産会社に断られてしまった物件でも登録が可能です。ただし、売却価格は著しく低くなる傾向があり、場合によっては無償となるケースもあります。また、ほとんどの場合、売買契約は当事者同士で行うことになるため、物件や取引条件についてトラブルが発生する恐れがあることに注意しましょう。

上記以外にも、家をリフォームして売るといった選択肢がありますが、リフォーム費用と売却価格とのバランスを考えることが大切です。詳しくは、以下をご覧ください。

●古い家の売却方法に関して詳しくはこちら

古い家の売却については、その家の状態に合わせた売り方があるため、不動産会社の担当者とよく相談し、売却の方法を検討しましょう。

古い家を売るためのコツ

古い家を売る方法はありますが、築年数が浅い家と比べると、売却のハードルは高くなる傾向にあります。ここでは、古い家を売るための主なコツとして、以下の2点について紹介します。

頼れる不動産会社を選ぶ

古い家に限らず、家を売却するときは、頼りになる不動産会社を選ぶことが大切です。特に古い家を一般的な仲介で売却する場合、不動産仲介会社の営業力が成約価格や売却期間に大きく影響します。そのため、仲介を依頼する不動産会社は慎重に選びましょう。

不動産会社を選ぶときのポイントは、以下の通りです。

・担当者の対応が誠実で丁寧か ・古い家の販売実績があるか ・査定額に根拠があるか ・その地域を理解しているか

古い家は、どのような売り方をするかによって査定額が変化します。査定額について納得のいく説明があり、物件の状況に合わせた売却プランを提案してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

三井のリハウスでは、地域密着型の店舗展開と豊富な取引実績から、古い家の売却も手厚くサポートしております。ぜひ一度査定をお試しいただき、気になることはお気軽にお問い合わせください。

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ホームインスペクションを実施する

古い家の購入を検討している人は、物件の耐震性や欠陥の有無と程度について不安に思うものです。そのようなときは、ホームインスペクションを受けて物件の状態を明らかにすると検討している人の不安が軽減され、取引がスムーズになりやすくなります。

ホームインスペクションとは、住宅診断とも呼ばれ、家の劣化や欠陥などをインスペクター（住宅診断士）が調査してくれるサービスです。古い家でも現状に問題がないと分かれば、買い手が現れやすくなります。たとえば、一戸建てであってもRC造や重量鉄骨造の家で、かつきちんと維持管理ができていれば、築30年であってもまだ十分に住むことが可能です。ただし、一般の人が見ても判断がつかないため、インスペクションによる報告書があると安心材料になります。

また、インスペクションを受けて不具合があった場合も、その旨を買主へ伝えておくことで、売却後のトラブルを避けることができるでしょう。住宅診断を行いたい場合は、不動産会社に相談して住宅診断の専門会社を紹介してもらうこともできます。

●ホームインスペクションに関する記事はこちら

古い家を売るときに使える税制優遇措置とは？

古い家を売却した場合、物件の譲渡価格（売却価格）から、取得費用と譲渡費用を差し引いた額を「譲渡所得」と呼びます。譲渡所得がプラスの場合には、所得税や住民税などの税金が課されます。

古い家を売ってプラスの譲渡所得が発生し、要件を満たした場合、これらの税を軽減する優遇措置を利用することが可能です。古い家を売却する際に活用できる税制優遇措置は、主に以下の3つです。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 ・マイホームを売ったときの軽減税率の特例 ・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産とは、この場合マイホームのことを指します。マイホームを売却してこの特例が適用されれば、所有している期間に関係なく、売却益が発生しても3,000万円まで控除され、所得税と住民税（合わせて譲渡所得税と呼ばれる）の節税が可能です。

適用されるためには、さまざまな要件を満たす必要があり、確定申告が必要なので、国税庁のサイトを確認し、当てはまるかチェックしてみましょう。

●3,000万円の特別控除の要件はこちら

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、もう1つ特例を受けられる可能性があります。要件を満たすと、上記の3,000万円の控除に加えて、長期譲渡所得（所有期間が5年を超える不動産を売ったときの譲渡所得）の6,000万円以下の部分について、通常より低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。

適用要件については、以下のページをご確認ください。

●軽減税率の特例の要件はこちら

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

この特例は、自宅以外でも相続によって取得した空き家を売却したとき、要件を満たせば、プラスとなった譲渡所得から最大3,000万円を控除できるというものです。この特例の要件の1つは、昭和56年5月31日以前に建築された区分登記建物ではない古い家であることで、古い一戸建てが対象となっています。ほかの要件については、以下の国税庁のページで確認しましょう。

●被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例について詳しくはこちら

古い家の場合、建物の価値が低くても土地の評価が高く、高値で売却できることもあります。売却益が高額になる場合は、上記2つの特別控除のいずれか、もしくは軽減税率の特例が利用できるか確認し、所得税や住民税を軽減できるか検討しましょう。

ほかにも、古い家を売却し、別の家を購入した場合は「特定の居住用財産の買換えの特例」、譲渡損が生じた場合は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といった税の優遇措置を利用できる可能性があります。それぞれの要件を確認しておきましょう。

古い家の上手な売却は査定から

これまで、古い家を管理せずに放置するリスクや、売却時の選択肢、売却時に活用できる税制の優遇措置について紹介してきました。

最適な売却プランを立てるためにも、まずは査定を受け、不動産会社に売却方法や節税について相談してみてはいかがでしょうか？不動産の知識を持つプロが、売却する家や土地の、資産価値や状態を考慮し、最適な売却方法を提案してくれます。

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初めて不動産売買を検討する人のなかには、慣れない不動産用語に戸惑ってしまう方は多いのではないでしょうか？たとえば、売買でも賃貸でも耳にすることの多い「媒介（ばいかい）」や「仲介」といった言葉もその1つでしょう。一般的に媒介とは、両者の間に入って仲立ち（なかだち）をすることです。

不動産取引においての媒介とは、売主や貸主などの「不動産を売りたい・貸したい人」と、買主や借主などの「不動産を買いたい・借りたい人」の間に入り、売買契約や賃貸借契約を成立させることを意味します。今回は、不動産売買を検討している方に向けて、媒介についての基礎知識や、媒介契約の選び方などについて解説していきます。

媒介と仲介の違い

不動産取引において仲介とは、売主や貸主と、買主や借主との間に立って手続きや契約をきちんと成立させることであり、調査や手続きといった行為を含む点に媒介との意味の違いがあります。不動産仲介会社は、こうした売買や賃貸に関連するやりとりをサポートする存在です。なお、媒介契約を結び契約が成立した場合に発生する成功報酬のことは、「媒介手数料」ではなく、「仲介手数料」といいます。

マンションや一戸建て、土地などの不動産を売却したいときは、売主は買主を探してもらうため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。このときに不動産会社と取り交わす契約が「媒介契約」となります。

不動産会社と媒介契約を結ばずに個人間で取引を行うことも可能です。また媒介契約を締結した場合でも契約の種類によっては、売主が自ら買主を見つけて売買契約する「自己発見取引」が可能です。しかし、不動産の専門知識のない一般個人間で取引を行うのにはリスクが伴います。必要な確認や告知事項、条件などに不備があり、買主とトラブルにつながる恐れもあるため、媒介契約を結び、不動産会社に仲介を依頼することがおすすめです。

媒介契約は3種類

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。売主が、売却の仲介を不動産会社に依頼する際、3種類のなかから自分に合った媒介契約を選択します。

上記の表をもとに、それぞれの媒介契約の特徴を見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、媒介（仲介）の依頼先や取引方法、契約期間に制限がなく、売主の自由度が高い一方で、レインズへの登録や不動産会社からの売主への進捗報告も任意であることが特徴です。複数の不動産会社へ媒介（仲介）を依頼することができるため、自分に合った不動産会社を見つけやすく、1社に情報を独占されて囲い込みをされることもないうえ、媒介契約を途中で解約することもできます。

さらに、複数の不動産会社から広く物件の情報を公開できるため、人気物件であればより希望額に近い価格で売却できる可能性があります。また、不動産会社間で物件情報を共有できるシステムある「レインズ」への登録義務がないため、逆に物件情報を公開しないようにすることも可能です。

ただし、一般媒介では複数の不動産会社へ依頼ができる一方、進捗状況の整理や依頼先への伝達については、自身で管理しなければならないという注意点があります。なお、レインズへの登録は任意となっていますが、登録したほうが広く物件情報が流通して商談の機会が増えるため、特段の事情がなければ一般媒介契約であってもレインズへの登録を不動産会社にお願いする方がよいでしょう。

一般媒介契約に適している方は以下の通りです。

・売却活動を1社に任せるのが不安
・信頼できる特定の不動産会社を見つけられない
・売却活動を自分でコントロールしたい
・事情があって広く物件情報を公開したくない
・自己発見取引の可能性がある

上記のような理由がある場合は、一般媒介契約を選ぶのがよいでしょう。また、一般媒介契約でしばらく買主が決まらなかった場合や、一般媒介契約を依頼した先で「ここに任せたい」という会社が見つかった場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約へ切り替えることもできます。

なお、一般媒介では、売主が「明示型」と「非明示型」のどちらかを選びます。その違いは、不動産会社と媒介契約を結ぶ際、ほかの不動産会社との媒介契約の有無を知らせるか知らせないかにあります。明示型のほうが不動産会社からのサポートが得られやすく、売買の取引がスムーズに進む可能性が高まるため、知らせたくない理由が特にないという方は明示型を選択しましょう。

●一般媒介契約について詳しくはこちら
一般媒介契約のメリットとは？専任媒介との違いや注意点を分かりやすく解説！

専任媒介契約

一般媒介契約とは異なり、専任媒介契約の契約期間は最長3か月です。また、不動産会社からの売却活動の業務報告は2週間に1回以上、レインズへの情報登録は媒介契約を結んだ翌日から7営業日以内と義務付けられています。専任媒介契約は、自己発見取引が可能な分、専属専任媒介契約よりも売主自身の販売活動の自由度があり、報告義務や情報登録義務は緩いといえるでしょう。

専任媒介が向いているのは、以下のような方です。

・売却活動にかかる手間を少なくしたい
・信頼できる特定の不動産会社が決まっている
・活動報告をきちんと受けたい
・自分で買主が見つけられる可能性がある

上記のような理由を持つ場合は、専任媒介契約を選ぶのがよいでしょう。また、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、不動産会社の特典サービスを受けられることもあります。なお、専任媒介契約で依頼して、最長3か月経過しても売却できなかった場合、他社へ依頼先を変えたり、一般媒介契約へ変更したりすることもできます。

●専任媒介契約について詳しくはこちら
専任媒介契約とは？一般媒介や専属専任媒介との違いも併せて解説

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、売主の自己発見取引ができない分、専任媒介契約と比べても不動産会社への依存度がより高い媒介契約といえます。従って、仮に自分で買主を探すことができたとしても直接取引はできず、不動産会社を通さなければなりません。

また、専属専任媒介契約の契約期間も専任媒介と同じく最長3か月となりますが、業務の活動報告の義務は1週間に1回以上、レインズへの物件情報登録は媒介契約を結んだ日の翌日から5営業日以内です。そのため、専属専任媒介契約が3つの媒介契約のなかで最も不動産会社が負う義務も強く、不動産会社の売却活動に対する責任も重くなっています。専属専任媒介契約は、以下のような方に向いているでしょう。

・売却活動にかかる手間を少なくしたい
・信頼できる特定の不動産会社が決まっている
・高い頻度で活動報告をしてほしい
・自己発見取引の予定がない

上記のような理由がある場合は、専属専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。専属専任媒介も依頼後、最長3か月経過しても売却できなかった場合には、他社へ依頼先を変えたり、専任媒介、一般媒介契約へ変更したりすることができます。

媒介契約後の費用

媒介契約後、不動産会社に販売活動してもらう場合でも活動中に費用は発生しません。ただし、売却活動中に売主が特別な広告を依頼した場合の費用は、依頼者の負担になります。また、上記3種類の媒介いずれの場合も、不動産会社経由で売買（取引）が成立した場合には、仲介手数料が請求されます。なお、仲介手数料は成功報酬であるため、成約しなければ不動産会社への支払いは発生しません。

仲介手数料の金額は、どの媒介契約であっても、宅地建物取引業法（宅建業法）により定められている上限までになります。具体的には以下の計算式で上限金額の算出が可能です。

仲介手数料がこの上限額を超えると、法令違反にあたります。なお、仲介もサービスの提供にあたるため、別途消費税が必要です。仲介手数料の詳しい計算方法については下記の記事でご紹介しています。

●仲介手数料に関する記事はこちら
不動産売買にかかる仲介手数料とは？計算の仕方や負担を抑える方法を解説！

契約は信頼できる不動産会社としよう

不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却する場合、まずは媒介契約の種類によって何が違うのか、自分に合った媒介契約はどの契約なのか、ご紹介した内容を踏まえて検討しましょう。そのうえで、所有する不動産が納得いく形で売却できるよう、信頼できる不動産会社と自分に合った媒介契約を結んでくださいね。

不動産会社が自分に合っているか、信頼できるかどうかは、不動産査定の際に担当者の対応で見極めましょう。根拠のある査定額を提示してくれるか、担当者の対応は丁寧か、自分の質問や疑問に対して納得のいく回答が得られるかといった観点から判断できます。

三井のリハウスでは、100万件を超える累計取り扱い件数と三井不動産グループの総合力を生かして、精度の高い無料査定を行っています。各地域に密着して展開しているため、それぞれのニーズや特性に合わせてお客さまに合った不動産取引のご提案が可能です。ぜひ一度ご活用ください。

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媒介について、リアルな実態をプロにインタビュー

媒介について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

不動産の媒介契約はどれがおすすめ？

やりとりが大変でもよいのでとにかく早く売りたい方や仲介会社を競わせたい方は一般媒介契約がよいでしょう。一方で、やりとりは最小限に抑えたいという方は専任媒介契約、専属専任媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約の一番の違いは、売却活動のやりとりを複数社とするか1社とするかです。一般媒介契約の場合、複数社とやりとりする必要があり、特に大変なのが内覧（内見）でしょう。内覧の数が多いのはよいことではありますが、その分、日時のやりとりや希望時間がかぶったときの調整が大変です。また、複数の会社・複数の買主さまから内覧の希望をいただいた場合、優先順位を付けにくいという難点もあります。一方で、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、1社とやりとりすればよいので、コミュニケーションが煩雑にならずに済みます。

一般媒介契約のメリットは、各社のポータルサイトに物件が掲載されるので情報の広がりが早く、購入はA社からしかしないという各社お抱えの買主さまにも目に入るという点です。これまでの経験だと、7～8割くらいの売主さまが専任・専属でご契約されますが、A社と専任・専属で契約したものの売れず一般媒介契約に切り替えるパターンもありますね。

査定結果がすごく高い会社と低い会社、どっちがいいの？

査定結果では、まず査定額が提示されたうえで、売り出し価格が提案されます。査定額は、不動産会社各社が基本的には同じ方法（査定額原価法・取引事例比較法・収益還元法）で算出するので大きく変わることはありません。一方で、売り出し提案価格は各社の販売戦略や営業担当者によって異なります。

たとえば、査定価格が5,000万円の物件の場合、下記のような具合です。

A社：売り出し提案価格 5,480～5,680万円
B社：売り出し提案価格 5,580～5,880万円
C社：売り出し提案価格 5,980～6,280万円

極端に高い売り出し提案価格を参考に売り出し価格を決めても、買い手が見つからなければ売り出し価格を下げることになるので、単純に売り出し提案価格が高いというだけで媒介契約する会社を選ぶのは禁物です。高値に惑わされず、金額の根拠を説明できる会社を選ぶのがおすすめです。

マンションの住み替えを検討している方にとって、住宅ローンの残債（残高）は大きな悩みではないでしょうか？ですが、ローンが残っていたとしても、マンション売却で得た資金または自己資金でローンを完済できれば住み替えは可能です。

住んでいるマンションを第三者に売却して引き渡すには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。つまり、マンションを売却してお金を得るか、銀行からお金を借りるなどして、残ったローンを完済しないと「住み替え」はできないのです。

購入したときには新築マンションでも、人が住み始めた時点で「中古物件」となり、不動産価値は下がっていきます。中古物件の場合、売却で得られる収入が想定通りになるとは限らず、仲介手数料や税金などもかかるため、売却代金を全て充てても、残った住宅ローンが完済できない状況に陥るケースもあり、この状況を「オーバーローン」と呼びます。

この記事では、住み替えをしたいけれどもオーバーローンになってしまった場合の対処法について解説します。

●抵当権について詳しくはこちら
抵当権とは？基礎知識から抹消手続きまで分かりやすく解説

住宅ローンの残高はどうやって調べる？

住宅ローンの残高はどのように確認するのでしょうか？以下の4つの方法について順番に解説します。

・金融機関のウェブサービス
・返済予定表
・残高証明書
・金融機関の窓口

金融機関のウェブサービス

借入先の金融機関によっては、インターネット上で住宅ローンの残高照会を行えるウェブサービスを提供している場合があります。このサービスを活用することで、パソコンやスマートフォンから24時間いつでも住宅ローンの残高照会を行うことが可能です。

ただし、金融機関によってはこのようなサービスがない場合や、サービスの用意があったとしても、自身の利用形態や加入プランによっては対象でない可能性もあります。自身がサービスを利用できるかどうか分からない場合は、金融機関に問い合わせて確認しましょう。

返済予定表

返済予定表とは、住宅ローン契約時に、ローン支払いの全体像をつかむために発行される返済計画書のことです。返済計画書では、支払いの開始から終了まで、そのたびごとの借入残高や返済額の予定が記載されており、該当の時期を見ればローンの残債が分かるようになっています。

また、変動金利でローンを組んでいる場合は定期的に金利が見直されるため、金利が変更された場合は返済計画もその都度変わっていくことになります。この場合、新しい返済計画書が金融機関から発行されるため、最新のものを確認するようにしましょう。

残高証明書

残高証明書とは、年末調整や確定申告にて住宅ローン控除の適用を受ける場合に必要になる書類を指し、年末時点での残高や、利息と元金の推移を確認することができます。住宅ローン控除の適用を受けたい場合に手数料を支払うことで、毎年おおよそ10～11月ごろに発送されるのが一般的です。

金融機関の窓口

金融機関の窓口では、ローン残高の確認ができるほか、返済予定表・残高証明書を紛失した場合の再発行も可能です。再発行には通帳や本人確認書類、印鑑や手数料が発生する場合もあるため、事前に金融機関に確認しておくとよいでしょう。

ローンが残っているマンションを住み替える方法

オーバーローンの状態でマンションを住み替えたい場合、預貯金をはじめとする自己資金を使ってローンを完済する以外にもいくつかの方法があります。資産状況やローンの残債を踏まえ、以下にあるそれぞれの特徴を比較して自分に合った方法を選びましょう。

住み替えローン

住み替えローンとは、大手銀行といった金融機関が、住み替えのための新たな住宅ローンと、残ったローンを完済するための資金を合わせて融資してくれるローンのことです。

住み替えローンを利用すれば、1つの住宅ローンで済むため、管理が楽というメリットがある一方で、以下の点が注意点として挙げられます。

・審査の基準が厳しくなる
・毎月多額の返済が必要
・通常の住宅ローンと比べ金利が高い

審査が厳しくなる理由は、旧居と新居の住宅ローンが合わさることで金融機関の融資額が大きくなるためです。また、住み替えローンの金利は、通常の住宅ローンに比べて高く設定されています。融資額の大きさとも相まって、毎月の多額の返済が負担となる可能性があるでしょう。

ほかにも、「旧居の売却」と「新居の購入」のタイミングをそろえなくてはならないため、スケジュール調整を慎重に行う必要があるといった注意点もあります。これらから、住み替えローンは収入にゆとりがある人や、住宅ローンの残債と、マンション売却で得られる金額に大きな差がない方に向いているローンといえます。

ダブルローン

ダブルローンとは、現在支払い中のローンに加えて、新しくローンを借りることです。

ダブルローンでは二重でローンが発生するため、毎月の返済額が今以上に増えます。対応する金融機関は限られており、融資条件も厳しくなるため、住宅ローンに比べて審査のハードルが高くなることや、申請しても、審査に通らないケースが多いことを覚えておきましょう。

売却の先延ばし

支払い中の住宅ローンをしばらく払い続けて、ローンの残債を減らしてからマンションを売却するという選択肢もあります。

この場合、ローンの残債を減らすことで、マンション売却で得たお金でローンを返済できるようになる可能性があります。すぐに住み替えをしなくてもよい場合や、所有するマンションの売却価格が今後も大きく下がらないと予測できる場合は、売却の先延ばしを検討してみましょう。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、住んでいるマンションを売却する前に、新居を購入するための融資を一時的に受ける制度のことです。後に、旧居（住んでいたマンション）が売れたとき、売却額をつなぎ融資の返済に充てるという流れになります。

融資の期限は3か月から1年以内が一般的で、期限内に売却できない場合は、不動産会社が相場の8割程度の値段で買い取ることになります。住み替えローンと同様、通常の住宅ローンに比べて金利が高く、借入期間が長引けば最終的に出費が大きくなってしまうため、利用する際は慎重に検討しましょう。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンを融資している金融機関の許可のもと、住宅ローンの残債があるまま抵当権を解除してもらい、一般市場にて売却することです。

任意売却で得られた資金は、住宅ローンの返済に優先的に充てられ、返済できなかった分は引き続き返済し続けなければなりません。なお、任意売却には期限があり、期限以内に完済できないと競売によって低価格で売却されることになるため、慎重に判断しましょう。

●任意売却について詳しくはこちら
任意売却とは？住宅ローンの支払いが厳しくなったら知っておくべき基礎知識を解説

●競売について詳しくはこちら
不動産競売とは？リスクやメリット、回避策を解説！

住宅ローンが残るマンションを買い替える際に利用したい控除

住宅ローンが残っているマンションを売却し、損失が出た場合、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を活用することで負担を軽減することができます。

この特例を活用すれば、居住用の家を売却して「譲渡損失」が出た場合、赤字分を給与所得のようなほかの所得から差し引いて税金を軽減する「損益通算」が可能です。それでもなお、損失（赤字）があるときは、翌年以降、最長3年間にわたって、ほかの所得から繰り返して差し引ける「繰越控除」の適用も受けられます。

ただし、この特例でできる譲渡損失の損益通算には限度額があります。通常、5,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却した場合、譲渡損失は2,000万円です。しかし、この特例の場合、たとえば売却の前日に4,000万円の住宅ローンが残っていると、4,000万円（ローン残債）から3,000万円（売却代金）を引いた1,000万円が損益通算（控除）の限度額となります。

また、この特例は、新しく不動産を購入（買い替え）しなくても適用されますが、適用にはさまざまな条件があるため、詳しくは国税庁のウェブサイトを確認しましょう。

●特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について詳しくはこちら
国税庁 | No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

残債がある家を住み替えるには、まずは査定から

現在住んでいるマンションを売って住み替える際は、自己資金がどれくらいあるかや住宅ローンの残債に加えて、現在住んでいるマンションがどれくらいの価格で売却できそうかによっても住み替えの方法が大きく異なります。

特に住宅ローンが残っている方は、いくらくらいで売却できそうか、その目安を確認するために、早めに不動産会社に査定を依頼し、資金計画を立てることが大切です。査定額を参考に、オーバーローンの場合は、住み替えローンやダブルローンを比較して、自身に合った方法を検討しましょう。

三井のリハウスの無料査定は、100万件以上の累計実績を生かした精度の高さが特長です。また、地域に根差して展開しているため、個人の状況に合わせて売却をサポートできます。ぜひ、お気軽にご相談ください。

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ライフステージや環境の変化などから、現在住んでいる家を売却し、住み替えを検討するとき、どの不動産会社に依頼すべきか悩む方も多いのでないでしょうか？結論としては、売却・購入とも同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。同じ不動産会社に依頼すると、売却までの手続きがスムーズで、住み替えローンといった資金計画の選択肢の幅も広くなります。

この記事では、住み替えの際に同じ不動産会社を選ぶメリットや注意点、賃貸物件から住み替える場合のポイントなどについて解説します。

同じ不動産会社に住み替えを頼むとよいケース

同じ不動産会社に住み替えを依頼するとよいケースは、旧居の売却と新居の購入を同時に行いたいときです。つまり、旧居を退去する日と、新居に入居する日を「同じ日」にしたい場合です。

旧居の売却と新居の購入を同時に行うメリットは、主に以下の3点です。

・住み替えにかかる手間が減る ・仮住まい用の賃貸物件を用意する必要がない ・住み替えローンを活用できる

手間が減る

住まいを売却・購入する際には、さまざまな手続きが発生します。そのため、書類の提出先や、相談・進捗報告の窓口を1つの不動産会社に一本化することで、やりとりの手間が減り、スムーズに取引を進めることができます。

加えて、同じ不動産会社で物件の売却・購入をすると、仲介手数料の割引といった特典が用意されている場合もあります。三井のリハウスでは、仲介・賃貸のいずれにおいても特典をご用意しています。詳細については、以下のサイトをご覧ください。

●三井のリハウスお得意様特典について詳しくはこちら

仮住まい用の賃貸物件を用意する必要がない

旧居の退去と新居の入居のタイミングを合わせることで、旧居を売却後、新居に入居するまでの仮住まいが必要なくなります。仮住まいの場合、賃貸物件に住むケースがほとんどであるため、毎月の賃料はもちろん、旧居から仮住まいへ、仮住まいから新居へと2回引越しすることになり、その分費用もかかります。対して、売却する旧居と新居の引渡しを同日にすれば、仮住まいを探す手間や費用が発生しません。

住み替えローンを活用できる

住み替えローンとは、大手都市銀行をはじめとする金融機関が、旧居の住宅ローン残債と、新居の購入資金を合わせて融資してくれるサービスです。住み替えローンを利用できれば、住み替えの際、旧居の売却によって得られる代金よりも、ローンの残債が多い、いわゆる「オーバーローン」の状態でも住み替えを行うことができます。

ただし、住み替えローンを利用するには、原則として「旧居の売却」と「新居の購入」の決済日をそろえなくてはなりません。同じ不動産会社に住み替えを依頼すれば、売却と購入を同時進行できるため、決済日の調整がしやすくなります。

●住み替えローンについて詳しくはこちら

新居に入居する日までに旧居を必ず売却したい人は、仲介で家が売却できなかった場合に、事前に決めた金額で不動産会社が買い取ってくれる買取保証を付ける選択肢もあります。ですが、不動産会社によっては取り扱っていないこともあるので、仲介を依頼する不動産会社に確認しましょう。

同じ不動産会社に住み替えを頼まなくてもよいケース

住み替えにおいて、必ずしも同じ不動産会社に依頼しなくてよいケースもあります。新居に引越ししてから旧居を売却する場合と、仮住まい先で新居を探す場合です。なお、旧居の売却前に新居を購入することを「購入先行（買い先行）」、現在の住まい（旧居）や仮住まいに住みながら新居の購入よりも先に旧居を売却することを「売却先行（売り先行）」といいます。

以下では、「購入先行」「売却先行」が向いている人の特徴をそれぞれ見ていきます。

購入先行が向いている人

購入先行が向いている人は、十分な資金があり、気に入った新居を先に押さえておきたい人です。

人気の高い物件は、自分のほかにも購入希望者が多数いるため、旧居の売却活動を始める前に、新居を購入せざるを得ないこともあります。また、売却活動中の内覧対応を負担に思う方は、先に新居を購入し住み替えることで、空き家になった旧居の売却活動を不動産会社に任すことが可能です。いずれにしても、旧居のローン残債や維持費が負担にならない人に向いているといえるでしょう。

売却先行が向いている人

売却先行が向いている人は、時間をかけてよりよい条件で物件を売却し、堅実な資金計画を立てたい人です。

購入先行で自宅を売却する場合、早く売らなければと焦ってしまい、好条件で売るチャンスを逃してしまうことがあります。ですが、売却額が確定してから新居探しができる売却先行の場合、不動産の取引が盛んな時期に売却のタイミングを合わせられるといった、柔軟な対応ができるのが魅力です。

賃貸の物件を住み替える際のポイント

賃貸の旧居から賃貸の新居へ住み替える際のポイントは、住み替え時に2重の家賃がかからないように注意することです。旧居の賃貸契約の解約については、事前の連絡が必要なため、何か月前に解約の意思を伝えなければならないのか、契約書を見ておきましょう。併せて、新居の家賃はいつから発生するのか、不動産会社や貸主への早めの確認をおすすめします。

住み替えに活用できる税制上の特例

住み替えでマイホームを売却・購入する場合は、さまざまな税金が発生します。代表的な税金は以下の通りです。

自分の持ち家にはどのような税金がどの程度かかるのか、詳しい情報は以下のリンクからご確認ください。

●住み替えにかかる税金についての詳しい記事はこちら ●不動産にかかる税金について詳しくはこちら

また、上記の税金に対して負担を軽減できる特例があります。代表的な特例は以下の通りです。

これらの特例は、適用要件が決まっており、併用できないものもあります。詳細については、以下の国税庁のWEBサイトを確認しましょう。自身にはどの特例が適用されるか、どの特例を選ぶとより節税できるかを慎重に検討し、判断や選び方に迷う場合は、不動産会社の担当者や、税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してくださいね。

●3,000万円の特別控除の特例について詳しくはこちら ●マイホームを売ったときの軽減税率の特例について詳しくはこちら ●特定のマイホーム（居住用財産）を買い換えたときの特例について詳しくはこちら

住み替えを不動産会社に依頼する前に査定を受けよう

ここまで、住み替えを同じ不動産会社に頼んだほうがよいケース、必ずしも頼まなくてもよいケースについて解説してきました。どのような住み替えをする場合も、必ず旧居を売却することになり、その第一歩は旧居の査定です。

査定の精度が高いと、資金計画の見通しが立てやすくなります。住み替えをする場合、売却・購入のタイミングを問わず査定は重要なため、自宅の相場を知っておくと、後々役立ちます。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績から導き出される精度の高い査定と、地域密着型の店舗展開を強みに、お客さまの売却・購入活動をサポートしております。住み替えをご検討の方は、売却と購入それぞれについて、きめ細かく丁寧に対応いたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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リースバックとは、自宅を売却することでまとまった資金を調達し、買主と賃貸借契約を結ぶことで毎月賃料を支払いながら売却後もこれまでと同じ自宅に住むことができる方法です。リースバックは、生活資金の確保をしたい人、住宅ローンの返済が苦しいものの引越しはしたくない人、また高齢者施設への入居金を確保したい人などを中心に利用されています。

そのほか、まとまった資金を必要としながらも、仕事や子どもの学業のため「今の家から離れたくない」「近所に家を売却したことを知られたくない」などの理由で、今の家から引越すことなく、同じ家に住み続けたい人が利用するケースが多い傾向にあります。

今回はリースバックを検討中の人に向けて、リースバックの気になる買取価格や家賃相場について詳しく解説していきます。リースバックを検討する際は、メリットと注意点を理解しておくことが大切です。まず、メリットについてお伝えします。

リースバックのメリット

リースバックにはいくつかのメリットがありますので、見ていきましょう。

周囲に知られず住み慣れた家に住み続けられる
一番大きなメリットは、家を売却して資金を得ながら、引越すことなく住み慣れた家に住み続けられる点です。一般の売却であれば、売却後に自分の住まいから引越さなくてはならず、費用と手間がかかります。また、子どもの通学エリア内で新居を探した場合は、引越した理由を詮索されることもあるでしょう。しかし、リースバックは、周囲の人に知られることなく、同じ家にこれまでと同じように住み続けることができます。

借金をせずまとまった資金を手にできる
老後の生活費を確保したいときや事業資金が必要なとき、住宅ローンの返済が厳しいときなどに、借金をせずにまとまった資金を得られる点も大きなメリットです。

さらに、まとまった資金を早く手にできるというメリットもあります。買主を探すことから始まる通常の売却の場合は、現金化するまでに時間がかかりますが、リースバックは不動産会社やファイナンス会社が買い取るため、現金化に時間がかかりません。

将来、自宅を買い戻せることも
「買戻し特約」が付いたリースバックであれば、売却した住まいを買い戻すこともできます。買い戻し特約は、全ての事業者が提供するサービスではありませんが、買戻し特約が付いている場合、定められた期間内に契約で決められた金額を支払えば、住まいを買い戻すことが可能です。ただし、賃料を滞納すると買い戻す権利が消失してしまいますから、注意しましょう。

所有コストが不要になる
不動産を所有している間は、固定資産税や都市計画税などの税金、火災保険料を毎年支払わなければなりません。しかし、リースバックを利用すると、税金や火災保険料は所有者が支払うことになります。自分の不動産ではなくなるため、これまでの支払いが不要になり、所有コストが軽減されます。

リースバックの注意点

リースバックはメリットだけではなく、注意点もありますので、お伝えします。

家賃を毎月支払う
リースバックを利用すると、リース料として毎月家賃を所有者に支払うことになります。賃料は住宅の状態や立地、環境などによって変わってきますが、一般的に売却価格を基準にして利回りや周囲の相場を鑑みて決まります。

売却価格が相場を下回る場合もある
一般的な売却と比較した場合、売却価格が安くなる傾向があります。気になる場合は、一般の査定価格とリースバックの買取価格との見積額を比較してみるとよいでしょう。

住宅ローンの残債によっては利用できない
住宅ローンの残債よりも売却価格が上回っている場合は、住宅ローンを完済できるため、リースバックを利用できます。しかし、売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は、抵当権を外すことができないため、自宅の売却ができず、リースバックを利用できません。

賃貸借期間は無期限ではない
賃貸借契約の条件によって、住み続けられる期間が定められているケースがあります。この場合の賃貸借契約は、「定期借家契約」と呼ばれ、設定された期間の満了により賃貸借契約が終了すると、貸主が再契約を認めない限り、引越しをしなくてはなりません。リースバックで長く住み続けたいのであれば、賃貸借契約期間を更新できる「普通賃貸借契約」で契約できる事業者を探すことをおすすめします。

●リースバックのメリット・注意点に関する記事はこちら
住まいのリースバックとは？メリットや注意すべきトラブル事例を解説

リースバックの買取価格の相場はどれくらい？

リースバックの買取価格の相場は、エリアによりますが一般的に市場価格の60～70％ほどになっています。理由は買取を行う不動産会社が投資用不動産として、利回りを考慮しているためです。利回りとは、投資額に対する収益の割合を指し、収益率とも呼ばれます。

買取価格に影響するのは、築年数や住まいの状態、地域の環境や市場価値などです。そのほか、買主が支払う固定資産税や維持管理費、また、最終的に居住者が賃貸をやめた後のリフォーム費などの経費を考慮したうえで、買取価格は決められます。

リースバックの買取価格が一般市場の価格より低いからといって、必ずしも損とはいえません。なぜなら、その分、家賃が安くなったり、買い戻しする際の価格が安くなったりする場合もあるからです。

リースバックの家賃の相場はどれくらい？

気になるリースバックの家賃相場はどのくらいなのでしょうか？リースバックの家賃は、多くの場合、物件の買取価格や利回り、周辺相場などから算出されます。ここからは、リースバックの家賃が決まる仕組みや計算方法をご紹介します。

リースバックの家賃は買主が決める

リースバックの家賃を決定するのは、物件の買主（新たな所有者）です。家賃は、一般的に売却価格と期待利回り、周辺の家賃相場を考慮して決定されます。期待利回りとは、その不動産が1年間にどのくらいの収益を見込めるかを、投資した費用をもとに割り出すものです。期待利回りを考慮するため、ときには家賃が高く設定されることもあります。さらに社会情勢や経済状況、地価の変動なども考慮されます。

期待利回りから算出する家賃は？

家賃は基本的に売却価格と期待利回りをもとにして決定されます。期待利回りで算出する家賃は、以下の計算式で求められます。

家賃 ＝ 買取価格 × 期待利回り（6～8％） ÷ 12か月

この計算式を使って、家賃はどのくらいになるのか、具体的にシミュレーションをしてみましょう。

買取価格1000万円の場合の家賃相場

買取価格3000万円の場合の家賃相場

買取価格5000万円の場合の家賃相場

上記の表から、買取価格が高いと、家賃が高くなることが分かります。

ただし、家賃は期待利回りだけで決定されるものではなく、物件、周辺の家賃相場、また不動産会社などによって、家賃の算出方法は変わってきます。あくまで目安として、以上の家賃相場を知っておくとよいでしょう。

リースバックの家賃を抑える方法は？

リースバックは、住み慣れた家に住み続けられますが、毎月家賃を支払うことになります。継続的に支払うことを考えると、家賃はできるだけ抑えたいものです。「リースバックを利用したのに、毎月の家賃が高過ぎて、支払いが滞ってしまった…」ということにならないためにも、ここからは家賃を抑える方法をいくつかご紹介します。

実績が豊富な不動産会社に査定を依頼する

リースバックの取引実績が多い不動産会社に査定を依頼しましょう。実績豊富な不動産会社であれば、信憑性の高い査定を行ってもらえます。

リースバックの取引実績豊富な不動産会社は、各個人の状況にあった対応をしていますから、査定の依頼とともに自分の状況について相談することをおすすめします。

物件の買取価格を下げる

家賃は物件の買取価格に比例するので、買取価格を下げれば月々の家賃も下がります。家賃の負担を軽減するために、買取価格を低めに設定してもらうこともできます。その場合、当然ながら売却価格は少なくなります。資金を多く受け取りたいのか、あるいは毎月の家賃の負担を少なくしたいのかについて、まずは希望を整理し、不動産会社に相談してみましょう。

定期借家契約を締結する

リースバックの「普通借家契約」では、「定期借家契約」よりも期待利回りが高い傾向にあります。そのため、普通借家契約のほうが定期借家契約より、月々の賃料が高くなる傾向にあります。

普通借家契約とは、賃貸借期間を更新できる借家契約のこと。定期借家契約とは、契約期間の満了によって賃貸借関係が終了する借家契約のことです。数年後に家を買い戻す予定がないのであれば普通借家契約をおすすめしますが、買い戻す計画を立てているなら、定期借家契約のほうが、利回りが低く、家賃を抑えることができるでしょう。ただし、契約で定めた期間が満了すると、不動産会社の同意がない限り住み続けることができないため、契約期間内に自宅を買い戻す必要があります。

リースバックの相場について、リアルな実態をプロにインタビュー

リースバックの相場について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

普通の賃貸より家賃は高い？

通常の賃貸と異なるのは、リースバックの家賃は、買取価格（売主にとっては売却価格）と期待利回りが考慮されるという点です。つまり、物件の買主（新たな所有者）が、物件をいくらで買って、どのくらいの利回りを期待しているかによって、家賃は変わるということです。従って、家賃は一概に高くなるとはいえません。リースバックの家賃の例はこちらで紹介しています。

リースバックを利用する人の傾向は？

住宅ローンの支払いが厳しいけれど、どうしても今の家に住み続けたいという方が多いです。たとえば、子どもの転校を避けるために同じところに住み続けたいご家庭や、老後の生活に不安を抱えるシニアの方です。シニアの方の利用法としては、老人ホームへの入居や子どもとの同居を予定している方が、リースバックで不動産を売却して資金を作り、数年今の家に住み続けながら準備を進めるという例が見られます。

後悔することもある？

リースバックは、家の売却価格が市場価格より安くなる傾向にあり、市場価格の60～70％程度とされています。場合によっては、普通に売るより数千万円も損をすることになります。また、月々の家賃を支払うことになるため、リースバックで資金を得られても、毎月の家賃の支払いが負担になることもあるでしょう。コストパフォーマンスを考えるならば、今の家を通常の方法で売却して、賃貸物件に引越すことをおすすめします。

一方で、リースバックは、リースバック業者が自宅を一括で買い取るため、短期間で資金を調達できるのが利点です。さらに、リースバック付きの売買契約を締結する際は、ある程度賃貸で入居するときの条件も決めるので、「思っていたのと違う」ということが比較的少ないのではないかと思います。これまでの家に住み続けられるということもあり、売却価格が相場より安くなることを許容できれば、メリットも多いと思います。

リースバックと通常の売却、どちらにするか判断に迷う場合は、プロに相談してみるとよいでしょう。三井のリハウスのWEBサイトでは、マンションの相場価格や購入検討者情報を地域ごとに調べることができます。間取りや築年数ごとにも見ることができるので、ぜひ下記からご自身のエリアの相場を見てみてください。

【エリアごとのマンションの相場価格をを調べる】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 ・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 ・中部  愛知県 岐阜県 三重県 ・他のエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

住宅ローンの返済に困ったら物件の売却を検討しよう

ここまでリースバックの売却価格の相場や家賃相場について説明してきました。リースバックを検討する際は、手元に残る資金はどのくらいか、売却後に家賃を支払いながら長く住み続けられるかという点について確認することが大切です。

リースバックを検討中の人のなかには、売却した資金を住宅ローンの返済に充てたいという人もいることでしょう。資金調達の方法はリースバックのほかに、「不動産担保ローン」や「リバースモーゲージ」などがあります。

不動産担保ローンとは、所有している不動産を担保にお金を借りる融資のこと。リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてまとまった資金を借り、資金を借りた人が亡くなったときや、約束の期限が来たときに自宅を売却して、借りた資金を返す方法です。

これまで住んでいた家に住み続けることにこだわらないのであれば、「任意売却」という選択肢もあります。任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関の合意を得てローン残債のある不動産を売却する方法です。以上のように資金調達方法は複数あるため、自分にどの方法が合っているのかをよく調べたうえで、検討してみるとよいでしょう。

●任意売却に関する記事はこちら
任意売却とは？住宅ローンの支払いが厳しくなったら知っておくべき基礎知識を解説

リースバックをはじめ、不動産の売却を検討する際は、プロに相談することをおすすめします。三井のリハウスでは、不動産売却にかかわる無料サポートを行っていますから、相談してみてはいかがでしょうか。

●三井のリハウス不動産売却・査定・相談はこちら

家の売却を検討している方のなかには、住み替えや離婚、年収が下がったなどの理由で、まだ住宅ローンの返済が残っている家を手放したいと思う方もいるのではないでしょうか？

住宅ローンの返済中でも、一定の条件を満たしていれば不動産売却は可能です。また、不動産の価値は経年につれて下がることが一般的なので、完済の前に売却したほうが高く売れることが多いというメリットもあります。

今回は、住宅ローンが残っている家を売るために必要な準備や、知っておきたいケース別の注意点についてご紹介します。住宅ローンの残債がある家を売りたいという方はぜひ参考にしてくださいね。

●不動産売却に関する記事はこちら
不動産売却に失敗しないためには？不動産売却に関する質問から対策方法を解説！

ローン返済中の家を売る前に！

上記でもお伝えしたように、住宅ローンが残っている家を売却するためには一定の条件を満たす必要があります。その条件とは、以下の2つです。

・住宅ローンを完済すること
・不動産に設定されている抵当権の登記を抹消すること

この2つを満たすことで、住宅ローン返済中の家の売却が可能となります。抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸し付ける際に、返済が行われなかった場合に備えて不動産を担保にする権利のことです。一般的には抵当権が付いたままだと家を売却することができないため、売却と同時に抵当権を抹消する必要があります。

●抵当権に関する記事はこちら
抵当権とは？基礎知識から抹消手続きまで分かりやすく解説

住宅ローン返済中に家を売却するには、一定の条件を満たせるか見極めるために、ローンの残債がいくらなのか、売却益や自己資金で完済は可能なのかを確認する必要があります。家を売る前に、以下のステップでチェックしていきましょう。

[ 1 ] 残債を確認する

住宅ローンの残債を確認する方法には次の3つがあります。

返済予定表を見る
返済予定表とは、毎月の返済額やその元金と利息の内訳、借入金残高などが記載されている書類です。「返済計画表」や「償還予定表」と呼ばれるケースもあります。これは、住宅ローンを契約した金融機関から発行されるもので、郵送やWebなど金融機関ごとに形態は異なります。返済予定表がどの書類に当たるのかが分からない場合は金融機関に確認しましょう。

残高証明書を見る
残高証明書とは、年末時点で住宅ローンの返済額がどれくらい残っているのかを公的に証明する書類です。「融資額残高証明書」と呼ばれるケースもあります。多くの金融機関は10～11月頃に郵送してくれますが、発行には手続きが必要な場合もあるので注意しましょう。発行の手続きをした場合、通常は1～2週間程度で届きます。

ネットで確認する
インターネットバンキングを導入している金融機関であれば、住宅ローンの残高照会をWeb上で行うことも可能です。住宅ローン借入先の金融機関のインターネットサービスに加入し、リアルタイムの残債を確認してみましょう。

[ 2 ] 家の売却見込み価格を調べる

次に、家をいくらくらいで売却できそうかを調べる必要があります。家の売却見込み価格を調べるには、一般的に不動産会社に査定を依頼します。不動産会社に査定額を提示してもらうことで成約価格のイメージがつかめるでしょう。

また、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を確認すれば、過去実際に行われた取引の情報をもとに、相場価格を知ることも可能です。

●不動産の相場に関する記事はこちら
不動産の相場を知りたい！サイトを利用して自分で調べる方法

[ 3 ] 完済できるか確認する

売却見込み価格を確認したら、その金額で住宅ローンの残債を完済できるのか確認しましょう。売却時には、仲介手数料や印紙税などの費用もかかるため注意が必要です。ほかにも引越し代や、登記費用などの諸費用の目安は不動産成約価格の4％弱（譲渡所得にかかる税金を除きます）といわれています。さらに売却時に利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税とも呼ばれる所得税や住民税が課されることもあります。

●一戸建てやマンションの住み替え費用に関する記事はこちら
住み替えの方法や費用など、戸建て・マンション別に解説

●不動産売却の仲介手数料に関する記事はこちら 不動産売却の仲介手数料はいくら？そのほかの売却費用を抑える方法についても解説

●不動産売却にかかる税金に関する記事はこちら 不動産売却にかかる税金は？税金の計算方法と税金対策をご紹介

住宅ローンの残債が売却見込み価格よりも低いことを「アンダーローン」といいます。アンダーローンの場合、売却代金を充てれば住宅ローンの完済が可能です。一方で、住宅ローンの残債が売却見込み価格よりも高いことを「オーバーローン」といいます。オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済することができません。しかし、オーバーローンでも売却できることもありますよ。ここからは、オーバーローン、アンダーローンそれぞれの場合の売却方法や、売却の流れを見ていきましょう。

オーバーローンの家を売る場合

住宅ローンの残債が売却見込み価格を上回っているオーバーローンの場合は、何か対策を講じて住宅ローンを完済しなければなりません。オーバーローンになってしまうケースの多くは、頭金が少なく、返済期間も短い状態で売却していることが考えられます。一方で、所有期間が長いことで築年数が古くなった物件は、その分、返済も十分に進んでいる可能性が高く、逆にオーバーローンにはなりにくい傾向にあります。

ここでは、オーバーローンの家を売る場合の3つの方法についてご紹介します。

手持ちの資金を足す

1つ目は、手持ちの資金を足す方法です。これは最もシンプルな方法で、売却金に自分の預貯金を追加して残債を一括返済します。住宅ローンを完済した後は、通常の物件を売却するのと同様に売却活動を行ったり、抵当権の抹消を行ったりします。

●マンション売却の流れに関する記事はこちら

●中古住宅の売却の流れに関する記事はこちら 中古の家を売るには？査定・流れ・費用など気になる点を徹底解説

住み替えローンで返済する

新しい住宅を購入する際に、「住み替えローン」という形で再度ローンを借り入れることで、今ある住宅ローンを返済する方法もあります。

しかし、住み替えローンの審査は通常の住宅ローンと比べると厳しいことが一般的です。なぜなら、住み替えローンは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債分と新たな家を購入するための資金分を併せて借り入れするローンだからです。新居の担保に当たる額に加えて、旧居の住宅ローン残債額までの借り入れを行うので、高い返済能力が求められます。住み替えローンの審査では、年収や勤務先などの情報のほか、過去の支払い状況や現在の借り入れ状況によっては融資を受けられないこともあります。また、クレジットカードのキャッシングも借金であると判断されるため、注意が必要です。

さらに、住み替えローンを利用するには、「売却物件の抵当権の抹消」、「購入物件の抵当権の設定」を同時に行う必要があります。つまり、売却物件の引渡し日と購入物件の引渡し日が同時でなければならないため、スケジュールの調整を綿密に進めることが求められます。

住み替えローンを利用する場合は、以上のような点に気を付けながら、慎重に検討することをおすすめします。住み替えローンのメリットと注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

●住み替えローンに関する記事はこちら 住み替えローンとは？利用の注意点や手順を解説

任意売却する

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合に、住宅ローンを借り入れている金融機関の了承のもと、所有者の希望条件をある程度反映させた形で、一般市場で不動産を売却することを指します。

住宅ローンの返済が厳しい状態が続くと、いずれローンを滞納してしまう恐れがあります。家の売却代金や自己資金を充てても完済できない場合、そのまま放置しておけば、本来なら住宅ローンの返済が滞ってから半年ほどで、担保とされていた住宅はローンの借入先から差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。しかし、任意売却を選ぶことで、強制的な売却を防ぐことができるのです。

ただし、任意売却をすると今後一定期間、融資が受けられなくなり、信用情報に必ず登録されます。そのため任意売却は、よほどの理由がない限り利用しないようにしましょう。

●任意売却に関する記事はこちら 任意売却とは？住宅ローンの支払いが厳しくなったら知っておくべき基礎知識を解説

アンダーローンの家を売る場合

アンダーローンの見込みがある場合は、住宅ローンの残債が売却価格より低いので、売却によって得られた利益の一部をローン返済に充てればよく、売却するうえで特に支障は起きません。一般的な売却の流れは以下の通りです。

[ 1 ] 売却にかかる費用を計算する

前述した通り、不動産を売却する際はさまざまな諸費用がかかります。加えて、新しい家に買い替える際は、購入にあたっても諸費用が必要になります。

売却の場合
不動産売却には主に以下の諸費用がかかります。

・仲介手数料
・譲渡所得にかかる所得税（復興所得税を含む）や住民税（発生しないケースもある）
・登記費用
・印紙税　など

上記でもお伝えしたように、不動産売却にかかる諸費用は、譲渡所得にかかる税金を除くと成約価格の4％弱とされています。資金計画は、この諸費用も含めて立てておくことが大切です。

購入の場合
新しく不動産を購入する際には、主に以下の諸費用がかかります。

・仲介手数料
・火災/地震保険料
・固定資産税
・都市計画税
・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税　など

マンション購入を例に挙げると、新築マンションの場合は購入価格の4〜5％、中古マンションの場合は購入価格の7〜10％の諸費用がかかるといわれています。

●不動産売却にかかる費用に関する記事はこちら 不動産売却の仲介手数料はいくら？そのほかの売却費用を抑える方法についても解説

[ 2 ] 売却活動を行う

売却活動を行う際は、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことが一般的です。媒介契約とは、不動産の売買や賃借などの契約に関して不動産会社に仲介を依頼することです。媒介契約には次の3種類があります。

一般媒介契約
一般媒介契約であれば、同時に複数の不動産会社へ依頼が可能なため、不動産会社選びで失敗しにくいことが利点です。一方で、複数の会社へ依頼していることから、場合によっては不動産会社の担当者が積極的に売却活動を行ってくれないというリスクもあります。

専任媒介契約
「専任」と名前がついている通り、1社のみ契約でき、ほかの不動産会社とは契約できません。専任媒介契約は、2週間に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられるため、販売状況を把握しやすいメリットがあるほか、自己発見取引と呼ばれる、個人で買主を見つけてくることも可能です。その一方で、1社のみとの契約になるため、その不動産会社の力量次第で売却期間や金額が左右される可能性があります。

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、1社のみの契約となり、ほかの不動産会社とは契約できません。専属専任媒介契約は、週に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられるため、販売状況を把握しやすく、積極的な販売活動を行ってもらいやすいというメリットがあります。ただし、専任媒介契約と異なり、専属専任媒介契約は自己発見取引ができません。

媒介契約を結んだ後は、本格的に売却活動がスタートします。まずは、契約した不動産会社が広告や宣伝活動で購入希望者を募ります。購入希望者が現れたら、売主が内覧対応を行って実際に物件の確認をしてもらいます。内覧での購入希望者の印象をよくするためには、水回りや玄関の掃除、スリッパの用意などを事前に済ませておくことがおすすめです。場合によっては、ハウスクリーニングを依頼することも検討しましょう。

●媒介契約に関する記事はこちら 媒介とは？仲介や一般媒介などの違いを一挙解説！

[ 3 ] 売買契約、引渡しと同時に抵当権抹消手続きを行う

購入希望者が現れて売買契約が結ばれると、後日、引渡しが行われます。引渡しでは、同時に抵当権抹消手続きも行います。引渡しの際は、買主と売主、司法書士が同席し、ローン完済と売買を同時に成立させます。

●抵当権抹消の手続きに関する記事はこちら 抵当権抹消手続きを自分で行う方法を4つのステップで解説！

離婚、住み替え…ケース別の注意点は？

住宅ローン返済中に家を売却する際、知っておきたい2つのケースに関する注意点をご紹介します。

離婚時の売却に伴う注意点

夫婦が離婚する場合、住宅ローン残債も財産分与の対象となります。そのため、アンダーローンの場合は、売却代金を山分けすれば精算が簡単な一方で、オーバーローンの場合は、ローン返済を夫婦のどちらかがどの程度負担するかを決める必要があります。債務を引き受ける側が預貯金を多めにもらい、全体として財産が半々に分与できるように調整されることが一般的です。

また、離婚しても住宅ローンが残っている状態であれば、連帯保証人を解除することは難しいとされています。これは、名義人の離婚は住宅ローンの返済に関係がないためです。

アンダーローンであれば、住宅ローン返済後、連帯保証人を解除できるものの、オーバーローンの場合はそれができないため、解除したい場合は任意売却を検討せざるを得ないこともあります。ただし、売却する際に所有している不動産が夫婦の共有名義だと、名義人全員の同意がなければ売却することができないので注意が必要です。

●財産分与に関する記事はこちら 離婚に伴う財産分与について詳しく解説！

住み替えに伴う注意点

住み替えする場合は、「売り先行」「買い先行」のどちらにするか自分の状況に応じて判断しましょう。売り先行とは、今の住居を売ってから新居を買うことです。一方で、買い先行とは、先に新居を購入してから今の住居を売却することです。

売り先行は、先に売却するため、「資金計画を立てやすい」「売却代金を新居の住宅ローンに充てられる」というメリットがありますが、内見対応で忙しくなったり仮住まいが必要となったりするケースがあるため注意が必要です。

買い先行は、次に住む家をじっくり探すことができたり、空き家の状態で売却活動をできたりするメリットがある一方で、売却価格が確定しないことから、「資金計画を立てにくい」「新居を購入したものの家が売れない」といったリスクがあるため注意しましょう。

●マンションの買い替えに関する記事はこちら マンション買い替えの基礎知識。タイミングやローン、税金や手順について解説

住宅ローン中の家を売ることについて、リアルな実態をプロにインタビュー

住宅ローンを返済中の家を売ることについて、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

残債がどのくらいなら売却に出してもよいでしょうか？

「査定額が、住宅ローンの残債 + 売却時の諸経費を上回るかどうか」が売りに出す判断基準の1つになると思います。下回る場合は、不動産の売却額だけでは抵当権を抹消できないため、追加で自己資金が必要になります。

どれくらいで売れれば、自己資金で補填する必要がないですか？

不動産会社に支払う仲介手数料や引越し代など、売却にかかる諸費用として、一般的に売却金額の約4％が必要とされます。つまり、売却額の約4％以上の金額が手元に残れば、自己資金を補填する必要はないと考えられます。

【例】売却額：5,000万円の場合の売却にかかる諸費用

・仲介手数料：171万6,000円（税込） ・抵当権抹消費用：約2万円（司法書士に依頼した場合） ・引越し：約30万円 ＝合計：203万6,000円（売却額の約4％）

上記の場合、5,000万円（売却額） - 203万6,000円（諸費用合計） ＝ 4,796万4,000円となりますので、ローン残債が4,796万4,000円を下回る場合は、自己資金を補填する必要はありません。ただし、上記はあくまで目安であるため、不動産会社に費用に関するご相談をしていただくのがおすすめです。

●三井のリハウスへの相談はこちら

三井のリハウスのWEBサイトでは、マンションの相場価格や購入検討者情報を地域ごとに調べることができます。住宅ローン返済中の家の売却を検討している方は、ぜひ下記からご自身のエリアを選択してみてください。

【マンションの相場価格をを調べる】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 ・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 ・中部  愛知県 岐阜県 三重県 ・他のエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

税金対策も忘れずに！

家を売却すると原則として所得税と住民税を支払う必要があります。これらの税金は一般的に「譲渡所得税」と呼ばれており、不動産を売却して発生した「譲渡所得」にかかる税金です。譲渡所得にかかる税金を支払う際には、さまざまな軽減措置を利用することができます。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」もその1つです。

これは、マイホームを売却した際に、譲渡所得から3,000万円の控除が受けられる特例です。そのほかにも、オーバーローンで売却損が出てしまった場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用することもできます。これは、住宅ローン残債があり、マイホームを売却して損失が出た際に、オーバーローンの部分を3年間にわたって所得金額から繰り越して控除ができる特例です。※

これまでにご紹介した特例以外にも、住宅に関する税金にはさまざまな特例があります。また、それぞれの特例を利用する場合は、一定の条件を満たしている必要があるので、それぞれの条件をしっかりと把握しておきましょう。譲渡所得にかかる税金の税率や計算、特例を利用できる条件については以下の記事で詳しくご紹介しているので参考にしてくださいね。

●譲渡所得にかかる税金の基礎知識に関する記事はこちら 不動産譲渡税とは？税金額の計算方法も併せて詳しく解説

●長期譲渡所得に関する記事はこちら 長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや計算方法、税金を抑える方法について解説

●居住用財産3,000万円控除に関する記事はこちら 居住用財産3000万円控除｜不動産売却時に活用できる控除とは？

なお、住宅ローン返済中の家を売却する場合、特にオーバーローンの場合はどのように返済していくか、信頼できる不動産会社に相談しながら進めていくのがおすすめです。

不動産売却を検討しているなら、まずは査定を受けてみてはいかがでしょうか？査定は、成約価格のイメージをつかむのに重要な手順です。累積取引件数100万件以上の実績を持つ三井のリハウスでは、豊富な取引データを生かしたリハウスAI査定や、簡易査定、訪問査定をご用意しています。ほかにも、不動産売却を検討中の方に向けたさまざまなサポートを行っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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※出典：国土交通省「居住用財産の譲渡に関する特例措置」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000029.html
（最終確認：2023年7月31日）

不動産の匿名査定とは、「AI査定」ともいわれ、過去の成約事例のデータをもとにして、AI（人工知能）が査定額（査定価格）を算出する方法です。

不動産を売却するとき、「どのくらいの価格で売れるか」は、誰もが気になりますよね。また、査定額は知りたいけれど、売却を決めていない段階で、不動産会社とやりとりをしたり、個人情報を入力したりすることに抵抗がある方もいるのではないでしょうか？

そのような方にぴったりなのが匿名査定です。不動産会社とやりとりをしなくても、簡単な手続きだけで査定結果が分かり、気軽な方法で査定額の目安や相場が知りたい場合に適しています。

この記事では、匿名査定の特徴やメリット、注意点、申し込み方法などについて解説します。まずは、不動産会社が行う「匿名査定」「簡易査定」「訪問査定」の特徴と違いを見ていきましょう。

匿名査定

匿名査定は、一般的に不動産会社のサイトで受けることができ、基本的な物件情報とメールアドレスを入力することで気軽に査定額を知ることが可能です。査定結果を即時に得られるため、おおよその価格を気軽に知りたいときにぴったりといえます。また、電話番号の入力が不要なため、不動産会社から営業の電話がかかってきたり、やりとりをしたりする必要がないことも匿名査定のメリットの1つです。ただし、この匿名査定は、過去の成約事例といった限られた情報をもとにして査定額を算出するため、ほか2つの査定よりも精度が低い傾向にあります。

●AI査定に関する記事はこちら
マンションAI査定とは？利用時のメリットや注意点、おすすめの物件もご紹介

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簡易査定と訪問査定

匿名査定のほかには、簡易査定と訪問査定があります。簡易査定とは、物件の所在地や築年数、間取りなどの情報に加え、類似物件の取引価格や公示価格、路線価をもとに査定額を算出する方法で、「机上査定」とも呼ばれます。簡易査定では不動産会社を家に招きませんが、匿名査定と異なり、不動産会社とのやりとりが発生します。

訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に物件を見て、建物の状況や土地の状態、近隣の環境などを含めて査定する方法です。訪問査定では、不動産会社の担当者が現地を訪れて物件の細かい部分まで調査するため、匿名査定や簡易査定に比べて精度の高い査定額が算出されます。

●簡易査定に関する記事はこちら
簡易査定を受けるメリットは？不動産売却を成功させるコツや匿名査定も解説

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以上、3つの査定方法をご紹介しましたが、前述の通り、不動産売却に興味を持ち始めたばかりの方や、査定額を知ってから売却するかを決めたいという方には、最も手軽に査定結果が得られる匿名査定がおすすめです。では、匿名査定では具体的にどんな情報が必要になるのでしょうか？次項でご紹介します。

不動産の匿名査定を受ける際に必要な情報一覧

匿名査定は、一般的に不動産会社のサイトから依頼できます。物件の基本的な情報とメールアドレスを入力するだけで査定額を算出してもらえるので、名前や電話番号などの個人情報を入力する必要はありません。匿名査定に必要となる物件情報には、以下のような項目が挙げられます。

・住所
・建物名
・階数
・間取り
・広さ
・築年数　など

不動産匿名査定のメリット

匿名査定のメリットとして、簡易査定や訪問査定に比べて気軽に依頼できることに加えて、以下の2点が挙げられます。

・24時間365日査定額が分かる
・不動産会社とのやりとりが発生しない

たとえば、家を売ることを決めていない段階で不動産会社に査定を依頼するのは気が引けたり、そこまでの手間や時間をかけたくないと感じたりすることがあるかもしれません。そのようなときでも、匿名査定であれば、24時間、知りたいタイミングで査定結果を得られます。

また、匿名査定は前述の通り、電話番号を入力しないで依頼できるため、その後も不動産会社から営業電話がかかってこないというメリットもあります。なかにはメールアドレスの入力を求められるサイトもありますが、システム上で情報を受け、査定額を送信するためであることがほとんどです。

●リハウスAI査定はこちら

不動産売却における匿名査定の注意点

匿名査定のメリットについてお伝えしてきましたが、その一方で匿名査定を依頼する際には知っておきたい注意点もあります。注意すべき点は、前述したように、簡易査定や訪問査定に比べて査定結果の精度が下がることに加えて、以下の2点です。

・一戸建てに不向き
・不動産会社やエリアによって査定の精度が異なる

一戸建てに不向き

匿名査定は、過去の成約事例から査定額を導き出すため、類似の成約事例が多いマンションの査定に適しています。たとえば、同じマンション内で過去に取引された事例がある場合、立地や建物の品質などに差が少ないことから、機械的な計算によって適切な価格を算出しやすくなります。ただし、戸数の少ないマンションや築後間もないマンションの場合は、過去の取引事例が少ないことから査定の精度が低いこともあります。

一方、一戸建ては、過去の取引事例のデータから機械的に査定額を導き出すことが難しく、匿名査定にあまり向いていません。なぜなら、一戸建ての物件は、広さや間取り、施工会社など、物件によってそれぞれ異なる要素が多く、事例と単純な比較をしにくいからです。また、一戸建ては匿名査定に不向きな面があることから、一戸建ての匿名査定システム自体が多くありません。一戸建ての売却を検討していて、おおよその査定額を知りたい場合は、不動産会社を家に招かなくても依頼できる簡易査定を利用するとよいでしょう。

不動産会社やエリアによって査定の精度が異なる

蓄積されたデータをもとにAIが査定額を算出する匿名査定では、特にデータの少ないエリアに物件がある場合、精度が落ちやすくなってしまいます。

また、査定に使用しているデータベースがサイトごとに異なることから査定を依頼する不動産会社によって査定結果に大きな差が出る場合もあります。これは、不動産会社が持つ実績の数が会社によって異なり、査定の精度に大きな影響を及ぼすためです。

不動産売却のための匿名査定は気軽に行おう

「不動産査定を依頼したら、物件を売却しなければならないの？」という疑問をお持ちの方もいるでしょう。不動産査定を依頼したからといって、査定した物件を売却しなければいけないわけではありません。たとえば、自宅のマンションや一戸建ての売却を検討している段階で査定のみを依頼して、査定額を見てから売却するかどうかの判断を行うことも可能です。

売却するか、賃貸住宅として利用するかを迷っている場合は、不動産査定の結果を検討材料とすることもできます。検討するための材料を増やすという意味で、気軽に査定の依頼をしてみてはいかがでしょうか？

ネットでできる不動産AI査定の流れをチェック

不動産査定には3つの種類があるとお伝えしましたが、三井のリハウスでは、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」、これら3つの査定を受けられます。ここでは、インターネットでできるAI査定の流れを見ていきましょう。

三井のリハウスの「リハウスAI査定」では、マンションの立地や階数といった条件を入力することで瞬時に査定結果を得ることが可能です。以下の手順に従って記入を行い、査定結果の確認をたった数分で行えます。

[ 1 ] マンション名または住所から物件を検索する

マンション名で検索する方法と住所から検索する方法があり、好きなほうを選んで必要情報を入力し検索します。

[ 2 ] 階数や部屋番号を記入

分譲時の情報をもとに、階数や部屋番号を選択します。

[ 3 ] メールアドレスを入力

三井のリハウスのAI査定では、メールアドレスと氏名を入力しますが、電話番号の入力は必要ありません。

[ 4 ] メールで届いた査定結果をチェック

入力したメールアドレス宛てに査定結果が届きます。

●リハウスAI査定はこちら

簡易査定もインターネットで申し込むことができます。担当者とやりとりすることもできますので、AI査定よりも精度の高い査定結果を知りたい方はぜひご利用ください。

●簡易査定のお申し込みはこちら

匿名査定だけでなく不動産売却のために相場を調べよう

物件を売却する際に提示する「売り出し価格」は、査定額をもとに設定されます。そのため、不動産売却を検討している場合は、所有する不動産の相場を知ることが最初のステップです。ここでは、不動産の相場を知る方法を3つご紹介します。

査定を依頼して確認する

不動産会社に査定を依頼すれば、査定額から不動産がどのくらいの価格で売却できそうなのか目安が分かります。査定額は過去の取引事例といった情報から導かれたものであるため、実際に物件を売り出すときの参考となります。ご紹介した3つの査定から売却の検討度に合ったものを選びましょう。

自分で相場を調べる

売却相場は、自分で調べることもできます。その際に役立つのが国土交通省の提供する「土地総合情報システム」です。このサイトでは、実際に取引された不動産の価格や、基準地の価格を調べることができます。ただし、土地総合情報システムで得られる売却相場は、あくまで目安であるため、売却目的であれば多くの売買を仲介する不動産会社に査定を依頼しましょう。

●土地総合情報システムはこちら
国土交通省 | 土地総合情報システム

周辺相場・購入検討者情報の確認

三井のリハウスのWEBサイトでは、周辺の相場や購入検討者数を簡単に知ることができ、売りどきの見極めに役立ちます。また、マンションや一戸建てのほかに、土地の周辺相場や、指定した地域の購入検討者数、購入希望価格帯などの情報も知ることができます。具体的な手順は以下の通りです。

[ 1 ] エリアと物件の種類を選ぶ
都道府県と、「一戸建て」「マンション」「土地」から不動産の種別を選択します。

[ 2 ] 行政区または沿線から物件のある地域を選択
次に、行政区または沿線から物件のある地域を選択します。

[ 3 ] 周辺相場を確認
選択したエリア内で、三井のリハウスによって売り出されている物件の価格相場や、購入検討者情報が表示されるので、チェックしておきましょう。確認後、同じページから無料査定に進むことも可能です。

※2023年12月時点の相場情報

●周辺相場や購入検討者の確認はこちら

不動産売却の匿名査定について、リアルな実態をプロにインタビュー

不動産売却の匿名査定について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

結果はどのように届きますか？

三井のリハウスに査定を依頼した場合、メールと郵送それぞれ以下の内容が届きます。

【メールの場合】 ・売却サポートページのURL（売主さま向けのサイト、所有する不動産の近隣の売り出し物件の確認や、諸費用の計算、査定書の確認ができるページ） ・近隣の売り出し事例や成約物件の資料一式

【郵送の場合】 ・査定書 ・パンフレット一式（『売却の手引き』『税金の手引き』『360°サポート（設備保証サービス）』）

訪問査定の場合は、当日簡易査定結果をお渡しし、後日訪問査定を踏まえた査定結果をお渡しすることもあります。

●三井のリハウスへの相談はこちら

家の査定で注意すべきことは？

売主さまが一番注意すべきことは、売主さまご自身でも売却相場を調べることだと思います。特に匿名査定の場合、訪問査定とは異なり、限られた情報から査定結果を算出するため、訪問査定より精度が落ちるケースがあります。だからこそ、ご自身で相場感を把握し、匿名査定の結果が妥当であるか確認する視点が重要です。

不動産の売却相場を調べる方法はさまざまありますが、三井のリハウスのWEBサイトでは、エリアごとにマンションの相場価格や購入検討者情報を調べることできます。ぜひ下記からご自身のエリアを選択してみてください。

【マンションの相場価格をを調べる】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 ・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 ・中部  愛知県 岐阜県 三重県 ・他のエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

匿名に限らず自分にあった不動産査定を依頼しよう

ここまで匿名査定のメリットや注意点、使い方などについてご紹介してきました。売却の意思が固まっておらず、不動産会社とやりとりをしたくない場合には匿名査定がおすすめですが、売却の意思が固まっている場合には、初めから訪問査定を依頼することをおすすめします。

また、訪問査定であれば、不動産会社や担当者と査定時に対面するため、安心して任せられるかどうかを見極めることができます。不動産を売却する際、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することも重要です。訪問査定を受ける際には、担当者の対応が適切かどうかもぜひチェックしてみてください。

三井のリハウスでは、今回ご紹介したAI査定、簡易査定、訪問査定を行っております。不動産売却を検討中の方だけでなく、不動産の資産価値を知りたい方はぜひご自身の状況に合った査定を受けてみてくださいね。

●リハウスAI査定はこちら

●無料査定 はこちら

土地売却を検討し始めた方のなかには、「いくらで売り出せばよいだろう？」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか？土地を売り出す金額は高過ぎると買い手が付きにくくなり、安過ぎると損をしてしまうため、適切な金額を設定することが大切です。

適切な売り出し価格を設定するには、土地の相場を正確に把握することが重要です。土地の相場を把握するには、以下のような方法があります。

・実際の取引価格から知る
・公的機関の評価から知る
・査定価格から知る

この記事では土地の売却相場を調べる3つの方法について詳しく解説します。また、記事の後半では、土地の売却相場を調べる際の注意点や、土地の売却にかかる費用・税金についてもお伝えするので参考にしてくださいね。

土地の売却相場の調べ方：実際の取引価格から知る

実際に取引されている不動産の情報から相場を知るには、「実勢価格」を調べましょう。実勢価格とは、実際に土地の売買が成立した価格のことです。　

実勢価格は、国土交通省が運営するホームページ「土地総合情報システム」内の「不動産取引価格情報検索 」にアクセスすると確認できます。取引時期や土地の種類、地域などの条件を選択した後、表示されるリストにある取引総額を見てみましょう。公共事業から民間での売買まで、リアルな土地の取引価格を知ることが可能です。ただし、情報のボリュームが少ない、情報が古いといった場合があるので、あくまで相場価格の傾向をつかむ際の参考にするとよいでしょう。

三井のリハウスのホームページでは、地域ごとの相場を公開しています。ぜひご利用ください。

●土地の相場を知りたい方はこちら

土地の売却相場の調べ方：公的機関の評価から知る

相場の参考になる公的機関の評価は主に以下の4つです。

・公示地価
・基準地価
・路線価
・固定資産税評価額

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

公示地価

公示地価は公示価格の1つで、国土交通省が発表する土地の価格を指し、対象区域は都市およびその周辺地域です。毎年1月1日時点における都市部の標準地点（基準地点）の1㎡あたりの評価額を、国から委託された不動産鑑定士が算出し、3月の下旬に発表します。

基準地価

基準地価も公示価格の1つで、都道府県が主体となって調査し、発表する土地の価格のことです。基準地価は公示地価の補完的な役割を果たします。対象区域は、都市部や、そのほかの住宅地、商業地、工業地、林地などで、毎年7月1日に標準地点の1㎡あたりの評価額が毎年9月の下旬に発表されます。

公示地価や基準地価といった公示価格は、「土地総合情報システム」内の「標準地・基準値検索システム 」にアクセスすることで確認可能です。所有している土地の都道府県を選択した後、条件を入力すると公示地価が表示されます。上記でお伝えした実勢価格は、公示価格の1.1倍が目安とされているため、それらの価格からも相場をつかめますよ。ただし、都市部の実勢価格は公示価格の2倍以上になる場合もある点に注意しましょう。

●公示価格に関する記事はこちら
公示価格とは？調べ方や路線価・実勢価格との違いをわかりやすく解説

路線価

路線価とは、道路に面した1㎡あたりの土地を1,000円単位で評価した価格のことで、国税庁のホームページ「財産評価基準書」で確認ができます。主に「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があり、毎年1月1日時点での評価額が7月1日に発表されます。

路線価は公示地価と基準地価などを参考にして算出され、相続税路線価は公示地価の8割程度、固定資産税路線価は公示地価の7割程度になります。なお、土地の相場を知る際は相続税路線価を利用しましょう。人やものの流れとなる道路を基準に土地を評価することで、土地の本質的な価値や、将来性も鑑みることができます。

相続税路線価は公示地価の8割程度で、実勢価格は公示地価の1.1倍程度とされているので、相続税路線価から相場を予測するには、以下のように計算します。

実勢価格 = 相続税路線価 ÷ 0.8 × 1.1

ただし、この計算式から導き出される金額は、あくまで目安である点に注意してください。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税の算出に使われる評価額のことで、各市町村（都内23区は東京都）が不動産ごとに算出します。郵送される固定資産税の納税通知書や、各市町村の役所での閲覧や窓口での申請で、その土地の評価額を知ることが可能です。なお、固定資産税評価額は、3年に1度見直しがされています。

固定資産税評価額は公示価格の7割程度で、実勢価格は公示価格の1.1倍程度とされているので、固定資産税評価額から相場を予測するには、以下のように計算します。

実勢価格 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

ただし、こちらもあくまで目安であり、実勢価格は土地の条件や不動産市場の状況により変動します。売却のためのより詳細な相場価格を把握したい場合は、次にご紹介する不動産査定がおすすめです。

土地の売却相場の調べ方：査定価格から知る

査定価格（査定額）とは、不動産会社が算出する売却推定価格のことです。不動産会社に依頼すれば無料で受けられます。土地の売り出し価格の設定に直結するため、ぜひ基礎知識を知っておきましょう。土地査定には「簡易査定」「訪問査定」の2種類があります。ここからはそれぞれについて解説しましょう。

簡易査定

簡易査定とは、基本的な物件情報に加えて、類似物件の取引価格や公示価格、路線価なども加味して不動産会社が査定価格を算出する方法です。不動産会社を招かずに、手軽に査定を受けられる点がメリットといえるでしょう。ただし、訪問査定に比べると精度が下がるため、簡易査定で算出された査定価格はあくまで参考として考えるのがおすすめです。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社が実際に土地を訪れて詳細な調査を行い、査定価格を算出する方法です。簡易査定に比べて精度の高い査定結果が得られるため、土地を売却する意思が固まっている方におすすめです。

三井のリハウスでは豊富な実績を生かした簡易査定と訪問査定を実施しています。精度の高い土地の相場を知りたいという方は、ぜひご利用ください。

●無料査定はこちらから

土地の売却相場を調べるときの注意点

ここまで土地の売却相場の調べ方についてお伝えしましたが、相場を調べる際には気を付けたいこともあります。あらかじめ、以下の注意点を把握しておきましょう。

売り出し価格と成約価格は異なる

売り出し価格は、土地が実際に売却された価格を意味する「成約価格」とは異なるので、売却相場を調べる際は、混同しないように注意しましょう。不動産会社のホームページやチラシに掲載されているのは売り出し価格であり、実際に土地が売れた価格とは必ずしも一致するとは限りません。購入希望者からの値下げ交渉があった場合に備えて、売り出し価格を高めに設定している
可能性もあるため、相場情報を集めるときは掲載されている価格が売り出し価格と成約価格のどちらなのかをよく確認しましょう。

自分で調べた相場は参考程度に捉える

土地の細かな条件によっても成約価格は異なります。そのため、自分で調べた相場をうのみにせず、参考程度に捉えることが大切です。また、自分で調べた相場のみだと情報が不十分なこともあるため、売却の意思が固まったら、売却のプロである不動産会社に相談し、査定を依頼しましょう。

最新の査定を受ける

過去に土地の査定を受けたことがあっても、売却する場合は再度査定を受けるようにしましょう。土地の価格は常に変動します。前回の査定から時間がたっている場合は、もう一度査定を受けて最新の相場をつかみましょう。

土地を売却するときにかかる費用は？

土地の売却を検討している方のなかには、「売却時にどんな費用が発生するの？」と疑問に思う方もいるのではないでしょうか？ここからは土地の売却にかかる費用と、税金について解説します。

測量費用

測量費用とは、土地の「地積測量図」や「境界確認書面」の作成を依頼した土地家屋調査士に支払う費用のことです。地積測量図とは、所有する土地の面積を明確にする図面のことであり、境界確認書面は、隣地境界線を明確に記した書面です。費用の目安は40万～50万円になります。

仲介手数料

仲介手数料とは、土地の売却が成功した際に仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料のことです。仲介手数料は上限が決められています。たとえば、取引額が400万円を超える場合、仲介手数料は「取引物件価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」で計算されます。

●仲介手数料に関する記事はこちら
不動産売却の仲介手数料はいくら？そのほかの売却費用を抑える方法についても解説

解体費用

土地にマンションや一戸建てなどの建物が建っている場合は、解体費用が発生します。解体費用は建物によって異なりますが、150万円前後が目安です。

●解体費用に関する記事はこちら
家の解体費用の相場は？費用を左右するポイントや安く抑える方法について詳しく解説

繰り上げ返済手数料

繰り上げ返済手数料とは、住宅ローンを繰り上げで返済する際に金融機関に支払う手数料のことです。売却する際に住宅ローンが残っている場合は、一括返済する必要があります。繰り上げ返済手数料としてかかる費用の目安は5,000～3万円前後が多いでしょう。金融機関によっては無料の場合もあるため、借り入れ先に確認することをおすすめします。

税金

土地を売却して利益が出た場合、その譲渡所得（売却益）に対して所得税と住民税が発生し、税額は売却益の20〜40％程度と定められています。そのほか売買契約書の作成にかかる印紙税や、抵当権を抹消する際にかかる登録免許税などの税金も発生します。詳しくは以下の記事をご覧ください。

●不動産売却にかかる税金に関する記事はこちら
不動産売却にかかる税金にはどんなものがある？計算方法と節税対策について解説

土地の売却金額について、リアルな実態をプロにインタビュー

土地の売却金額について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

相場よりも高く売れやすい土地の特徴は？

相場よりも高く売れやすい土地の特徴は「希少性の高さ」です。主に以下の特徴が挙げられます。

【高く売れやすい土地の特徴】 ・エリア内でめったに売り出されない ・人気の学区 ・駅から近い ・角地 ・接道面が広い ・整形地（長方形や正方形など形が整っている土地） ・前面道路から駐車しやすい（十分な道幅のある整備された道路に面している）

一方、近隣に騒音や振動、悪臭を発生させたり、危険物を取り扱ったりする「嫌悪施設」がある場合は、査定額が下がる可能性があります。ただし、あくまでも主観的な判断となることが多いため、実際に現地に足を運び、騒音や振動などがどの程度かを確認することになります。

【査定額を下げるポイント】 ・近くにごみ集積場がある ・近くに焼却施設がある ・高速道路や幹線道路に近く、車の騒音がする ・線路に近く、電車の通過音がする ・付近に高圧線がある

土地の売却相場の調べ方は？

相場の調べ方はさまざまな方法がありますが、三井のリハウスのWEBサイトでは、土地の相場価格や購入検討者情報を地域ごとに調べることができます。ぜひ下記からご自身のエリアの土地の相場を把握してみてください。

【エリアごとの土地の相場価格をを調べる】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 ・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 ・中部  愛知県 岐阜県 三重県 ・他のエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

土地売却の金額を知りたいときは不動産査定がおすすめ

ここまで土地の売却相場を調べる方法や注意点、土地の売却にかかる費用や税金について解説してきました。土地売却において、売り出し価格を最終的に決めるのは売主であり、適切な判断を下すためには、売却前にできるだけ詳細な売却相場を把握しておく必要があります。

また、売却活動のパートナーとなる不動産会社選びも、売却を成功させるために重要なポイントです。信頼できる不動産会社を選ぶには査定価格の妥当性のほか、土地売却の実績は豊富か、親身に相談に乗ってくれる担当者がいるかといった点をチェックしてみるとよいでしょう。

三井のリハウスでは、土地の無料査定をご用意しております。まだ土地の売却を迷っている場合でも、査定を受けてから売却するかどうかを判断していただけますので、ぜひお気軽にお問い合わせくださいね。

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リースバックとは、不動産を売却したもとの所有者が、売却した不動産を買主から借りて引き続き利用できる仕組みをいいます。特に近年話題となっているのが、自宅を売却した後、買主（リースバック事業者）と建物賃貸借契約を結ぶことで、売却した自宅にそのまま住み続けるリースバックです。この場合、リースバックを利用することで自宅を売却し、現金化した後もそのまま住み続けられるため、特に下記のような悩みを抱えている方に適しているといえます。

・住宅ローンの返済が苦しいけれど、今の家に住み続けたい
・老後の資金が足りないけれど、住み慣れた今の家を離れたくない
・まとまった資金が必要なものの、引越ししたくないので家の売却ができない

しかし、リースバックは大切な住まいを手放すことになるため、「失敗しないか心配」「売却後に後悔したらどうしよう…」と不安を感じる方もいるのではないでしょうか？そこでこの記事では、リースバックの仕組みやメリット、後悔しないためのポイントなどを分かりやすく解説します。リースバックを検討中の方は、ぜひ参考にしてくださいね。

リースバックの仕組み

近年話題のリースバックは、自宅を売却した後にもとの所有者がその自宅を借り戻すといった仕組みであることから、「セール・アンド・リースバック」ともいわれています。まずは、下記の図解を用いて仕組みを詳しく見ていきましょう。

[ 1 ] リースバック利用者（居住者）は自宅を売却し、リースバック事業者は売買代金を支払う
[ 2 ] リースバック利用者は売却後、リースバック事業者と「建物賃貸借契約」を結ぶ
[ 3 ] リースバック利用者はリースバック事業者に家賃を支払う

リースバックを利用する場合、買主は主にリースバックを行う不動産会社、ファイナンス会社（クレジットやローンなどを取り扱う会社）といったリースバック事業者です。リースバックでは売買契約が成立すると、ほとんどの場合、売買代金は一括で売主（リースバック利用者：もとの所有者）に支払われます。また、売主は、売却と同時に建物賃貸借契約を結ぶことで、家賃を支払いながらもとの住まいに住み続けることが可能です。

リースバックのメリット

では、リースバックのメリットにはどのようなものがあるのでしょうか？1つずつご紹介しますので、リースバックを利用するかどうか、検討する際の参考にしてくださいね。

売却後も住み慣れた家に住める

前述の通り、リースバックの最大のメリットは売却後も住み慣れた家に住めることです。通常の不動産売却であれば、所有権が第三者に渡った時点でその家から退去する必要があり、引越し費用や手間がかかることに加えて、新しい生活環境に慣れるまで家族に負担がかかってしまいます。

また、通学や通勤を考慮して同じエリア内の賃貸住宅に引越した場合には、「賃貸住宅へ引越した理由」を詮索されたり、噂されたりすることを心配する方もいるかもしれません。しかし、リースバックでは売却後も同じ住宅を借りて住み続けられるため、引越し費用や手間はかからず、通学や通勤にも影響しません。また、よほどのことがなければ、自宅の売却を周囲にも知られることがないため、安心して生活することができます。

家を所有するコストがなくなる

不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税、建物の修繕費、建物の火災保険料といった不動産を維持するためのコストがかかり続け、それらを負担する必要があります。

一方、リースバックでは家を売却し、賃貸住宅として借りるため、入居後は毎月の家賃や管理費を支払うのみで、家を所有しているとかかる税金や建物の修繕費といったランニングコストは、新たな所有者が負担します。

ただし、賃貸住宅であっても、家財に対する火災保険、保証料などの費用がかかります。また、リースバック事業者によっても異なりますが、入居時には敷金・礼金がかかるケースが多いため、事前に確認しておくとよいでしょう。

家を所有するリスクがなくなる

マンションや一戸建てといった不動産を所有することには、さまざまなリスクを伴います。たとえば、「災害や事故で建物が壊れることで資産を失う」「築年が古くなると建物の修繕に大きな費用がかかる」「金利変動型の住宅ローンを借りている場合には金利が上昇する」といったことがあり、このようなリスクを予測あるいは回避することは難しいでしょう。

リースバックを活用すれば、同じ家に住み続けながらも家を所有していないので、これらのリスク負担はなくなります。

借金せず資金を調達できる

リースバックでの不動産売却は、資金の確保にも有効です。たとえば、老後資金を確保するために家を売却したくても、年齢を重ねると売却活動や引越しが負担になったり、長年住み慣れた地域から離れることに抵抗を感じたりすることがあります。しかし、リースバックであれば住み慣れた家に暮らしながら、まとまった資金を確保することが可能です。

また、リースバックで得た売却資金は使途を制限されないので、老後資金以外でも事業資金や学費、医療費などまとまった資金が必要なときに、自由に活用できるのもリースバックの利点といえるでしょう。

現金化まで時間がかからない

不動産を売却して現金化するまでの時間が短い点も、リースバックを活用するメリットの1つです。

一般的な仲介によって売却する場合、買主を探すことから始まり、さまざまな手続きにも時間がかかるため、現金化するには早くても数か月は必要です。また、買い手がいつ見つかるか分からないだけでなく、売却したい期限までに買い手が見つからないといったケースも考えられます。

一方でリースバックは、不動産会社やリースバック事業者などの専門業者が買主となって買い取るため、条件さえ整えば、現金化までの時間を短縮できます。

ローン返済の不安から解放される

マイホームを購入する際に、多くの人は住宅ローンを利用しています。しかし、住宅ローンの返済は35年といった長期にわたることが多いため、返済中に収入が減少したり、事故や病気で一時的に働けなくなったりして、返済が困難になるケースがあります。そのような事態に陥った場合でも、リースバックを利用して家を売却することで、住宅ローンを完済できれば、家に住み続けながらも住宅ローンの不安を解消できます。

●住宅ローンが支払えない場合の対処法についてはこちら
住宅ローンを払えないとどうなる？対処法や返済方法、住み続けることは可能か解説

売却した家を買い戻せる場合がある

リースバックのなかには、一定の条件を満たせば売却した住まいを買い戻せる「買戻し特約」を付けられる場合があります。この特約は、定められた期間内に契約で定めた金額を支払えば、もとの住まいを買い戻せるというものです。

しかし、買戻しの特約期間中であっても、たとえば家賃を数か月滞納するといった契約条件の違反があると、買い戻す権利が消失してしまいます。そのため、毎月の家賃を滞りなく支払うことのほか、契約違反がないようにすることが重要です。

リースバックで後悔しないために知っておきたいポイント

リースバックにはさまざまなメリットがありますが、注意したいポイントもあります。リースバックの利用を後悔しないためにも、以下のような点を踏まえて利用するかどうか検討するとよいでしょう。

売却価格が相場より安くなる傾向がある

リースバックを活用して不動産を売却する場合は、家の売却価格が相場より安くなる傾向にあります。リースバック業者は、リースバック利用者との契約が終了した後、買い取った不動産（家）を売却して利益を得ることを最終的な目的としており、なるべく取得価格（買取価格）を抑えようとするためです。

家がどのくらいで売れるか気になる場合は、仲介による不動産査定価格とリースバックによる買取査定価格を比較してみるとよいでしょう。

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所有する資産ではなくなる

リースバックでは不動産を売却することになるので、不動産（家）の所有権は買い取ったリースバック事業者のものになります。家を子どもへ相続したい、あるいは子どもが家を引き継ぎたいと考えている場合は、家族でよく話し合ってからリースバックの利用を検討することが大切です。

また、売却後は所有する住宅ではなく賃借人として賃貸住宅に住み続けるため、新しい所有者によって決められた賃貸住宅としてのルールを守る必要があります。新しい所有者のルールに従わないと建物賃貸借契約を解除されてしまうこともあるので注意しましょう。

家賃が発生する

リースバックでは、家を売却した後も建物賃貸借契約を結ぶことでそのまま住み続けることができますが、毎月決まった家賃を支払わなければなりません。

家賃は、物件の築年数や立地などの条件にもよりますが、一般的に家を売却した価格を基準にその地域の家賃相場から期待される利回りで決まります。そのため、買取価格が高くなると、家賃の金額も高くなることに注意しましょう。また、買主との交渉によっては、家賃の相場より高くなってしまう恐れもあるので、売却する前の交渉は慎重に進めましょう。

●リースバックの家賃相場に関する記事はこちら
リースバックの家賃相場はどれくらい？リースバックの家賃の計算方法も併せて解説

住宅ローンを完済する必要がある

家の売却代金が住宅ローンの残債を下回る場合、自己資金等で住宅ローンが完済できなければ、リースバックの利用ができない点に注意が必要です。住宅ローンを完済できないと、融資先の金融機関から抵当権を外してもらえず、家の引渡しができないためです。

また家の売却代金が住宅ローンの残債を上回っていれば、住宅ローンを完済できるため、リースバックの利用も可能ですが、完済はできても、ローン残債が多い場合は売却後に手元に残る資金が少なくなるという点にも注意しましょう。

ずっと住み続けられるとは限らない

リースバック事業者との建物賃貸借契約の条件によっては、住み続けられる期間が定められることがあります。このような賃貸借の期間が定められる賃貸借契約は「定期借家契約」といい、所定の賃貸期間が満了すると、貸主が再契約を認めない限り、借主は退去しなければなりません。

リースバックを活用した売却後も長く住み続けたい場合は、賃貸借契約を更新できる「普通賃貸借契約」を採用しているリースバック事業者と契約するとよいでしょう。

連帯保証人が必要な場合がある

リースバックを利用するには、一般の建物賃貸借契約と同様に保証人が必要な場合があります。連帯保証人が準備できない場合は保証会社を利用することがあり、その場合は保証会社に支払う保証料が発生します。連帯保証人が必要かどうか事前に確認しておきましょう。

税金が発生する場合がある

リースバックを利用して家を売却し、譲渡益が出ると、一般の不動産売却と同じように税金が発生することがあります。譲渡益とは不動産売却によって得た利益のことです。ただし、不動産譲渡益にかかる税金には、「3,000万円の特別控除」をはじめとした特例を利用できる可能性があるため、事前に調べておくとよいでしょう。

なお、法人が売主となってリースバックを行うと消費税が発生することがありますが、一般の個人が売却した場合、建物の売却にかかる消費税は発生しません。また、賃貸住宅の家賃も消費税は非課税となります。

●不動産売却にかかる税金と節税対策についてはこちら
不動産売却にかかる税金にはどんなものがある？計算方法と節税対策について解説

リースバックのトラブルを防ぐには？

まとまった額の資金確保や住宅ローン、不動産の維持費などの支払いがなくなる点がメリットとなるリースバックですが、利用後に思わぬトラブルが発生することもあります。よくあるトラブルは以下の通りです。

・リースバック後の家賃が高く、支払いの継続が困難になった
・建物賃貸借契約の更新ができず、退去することになった
・家賃を値上げされた

賃貸住宅の条件は、建物を所有するオーナーが設定します。リースバック後のトラブルを未然に防ぐためには、リースバックの条件、特に賃貸借契約の種類や家賃、賃貸入居の条件などを契約前に細かく確認・交渉することが大切です。

また事前相談の段階で、買主であるリースバック事業者が信頼できるかどうかを見極めることも、リースバックで不動産売却を成功させる重要なポイントになります。

リースバックの流れ

ここからは、一般的なリースバックの流れについて解説します。主な流れは以下の通りです。

[ 1 ] リースバック事業者に相談
[ 2 ] 自宅の査定
[ 3 ] 買取金額の提示とリースバック条件の提案
[ 4 ] リースバック事業者との売買契約
[ 5 ] 決済
[ 6 ] リースバック事業者との建物賃貸借契約
[ 7 ] 家賃の支払い開始

リースバックを利用するには、通常の不動産売却と同じく、不動産権利証（登記識別情報）、不動産の資料、本人確認書類、住民票、印鑑証明書などさまざまな書類が必要です。当然ながら、書類に不足があると、手続きがスムーズに進まなくなってしまいます。必要書類はリースバック事業者によって異なるため、事前に確認して準備しておきましょう。

リースバック以外の資金調達方法は？

不動産を活用した資金調達方法は、リースバックのほかに「リバースモーゲージ」と「不動産担保ローン」があります。ここでは2つの資金調達方法についてそれぞれ解説します。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、住み続けたまま自宅を担保にしてお金を借りる不動産担保ローンの一種です。毎月利息のみを支払い、お金を借りた人が亡くなった時点で、担保となっていた自宅を処分して借りたお金の元金を返金することになります。リバースモーゲージは、空き家が増えている現代にマッチした資金調達方法として注目されています。

リバースモーゲージは多くの場合、対象年齢が定められており、60代以降の方が利用するケースが一般的です。老後の資金に不安を持っている方や、まとまった資金が必要で住み続けた自宅を売却することに抵抗のある方などにおすすめの方法となります。

リバースモーゲージで調達した資金の使い方は基本的に自由ですが、制限されるケースもあるので、確認しておきましょう。

なお、リバースモーゲージでは、自宅を担保とするため、所有者が亡くなった際、借りた資金を返せなければ、子どもに自宅を資産として残せません。そのため、金融機関によっては、相続人全員の同意が必要な場合があります。受けられる融資の限度額は不動産の価値によって異なり、希望した金額が借りられなかったり、そもそも融資を受けられなかったりすることもあるので注意が必要です。

リースバックとリバースモーゲージは、「自宅に住み続けながら、まとまった資金を手に入れることができる」という点で共通していますが、自宅を売却するかしないか、借り入れか否かという点で大きく異なります。

●リバースモーゲージに関する記事はこちら
リバースモーゲージとは？シニアのための資金調達方法を解説

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、所有している不動産を担保にお金を借りる融資のことです。通常のカードローンのような無担保ローンよりは担保があるため、低金利で借りられるといったメリットがあります。自宅を担保にお金を借りるという点では、リバースモーゲージと同様です。

不動産担保ローンは借入金の使途に制限がないため、自由に使うことが可能です。金利は金融機関によって1～15％程度と幅があり、3～4％程度のリバースモーゲージに比べると、やや高くなる傾向があります。なお、担保となる不動産の種類や状況、借入金額、借入期間などで異なることが一般的です。

返済期間は、リバースモーゲージと比較すると不動産担保ローンのほうが短くなります。物件に対する融資額は不動産担保ローンのほうが高くなりますが、毎月元金と利息を返済するので、毎月の返済額も高くなることが一般的です。

なお、最終的に不動産担保ローンの返済ができない場合は、担保となっている不動産は差し押さえられ、競売によって強制的に売却されることがあります。

リースバック、リバースモーゲージ、不動産担保ローンの違いは以下の比較表をご覧ください。

リースバックについて、リアルな実態をプロにインタビュー

リースバックについて、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

よくあるトラブルは？

リースバックでよくあるトラブルは、建物の不具合に関することです。本来、建物の不具合は、オーナーである不動産会社やリースバック事業者が負うべき責任です。ですがリースバックの場合、建物の売主（もとのオーナー）が継続して住んでいるため、「売却前から壊れていたのではないか」「使い方が悪かったのではないか」といった理由で、修繕を誰が行うかでトラブルに発展することがないとはいえません。1つの可能性として頭に入れておきましょう。

リースバックするのはどんな人？

ローンの支払いが厳しいけれど、子どもが小学校を卒業するまでは住み続けたいという方や、シニアの方が多い傾向にあります。また、シニアの方がリースバックを選ぶときは、まとまったお金が欲しいけれど、引越しが面倒といった理由が経験上多いです。リースバックで不動産を売却して資金を作り、2～3年今の家に住み続けながら高齢者施設に入居する準備をしたり、子どもと同居するために引越したりという例が見受けられます。

後悔しないために気を付けるべきことは？

家財保険や借家人賠償責任保険への加入を忘れないことです。リースバックの場合、建物にかける火災保険は、オーナーである不動産会社やリースバック事業者が負担します。ですが、建物は補償されても、家具や家電製品などは補償されません。地震や水害などで被害を受けるリスクを考え、加入しておくようにしましょう。

正直おすすめですか？

時間と労力をかけられるのであれば、正直ほかの方法をおすすめします。ただし、少ない時間と労力で不動産を売却したい場合は、リースバックを選ぶのも一案です。とはいえ、リースバックは、家の売却価格が市場価格より安くなる傾向にあります。一般的に市場価格の60～70％程度とされるため、たとえば通常の売却であれば4,000万円で売れる物件が、リースバックだと2,400万～2,800万円程度となり、1,200万～1,600万円損することになります。加えて月々の家賃を払うことになるので、今の家にどうしても住み続けたい理由がなければ、売却して、賃貸物件に引越すほうがコストパフォーマンスがよいでしょう。

相場の調べ方はさまざまありますが、三井のリハウスのWEBサイトでは、マンションの相場価格や購入検討者情報を地域ごとに調べることができます。間取りや築年数ごとにも見ることができるので、ぜひ下記からご自身のエリアの相場を見てみてください。

【エリアごとのマンションの相場価格をを調べる】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 ・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 ・中部  愛知県 岐阜県 三重県 ・他のエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

リースバックを利用するなら売却相場を知ろう！

リースバックは、一般的な不動産売却とは異なり、売却後も家賃を支払いながらそのまま自宅に住み続けることができます。生活費や住宅ローン返済に不安がある方、リバースモーゲージや不動産担保ローンのように借金はしたくない方、あるいは条件が合わない方で、早くローンを返済したい方や資金調達を急ぐ方におすすめです。

「仲介による売却をするか」「リースバックを利用するか」「賃貸として貸し出すか」など、所有する家について悩んでいる方は、まずその家の売却相場を知ることが大切です。

売却相場は一般的な不動産のポータルサイトや、不動産会社のホームページなどで販売されている類似の不動産の価格を見たり、「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」などのサイトを利用したりして調べられます。三井のリハウスのホームページでも物件周辺の売却相場を確認することができますので、ぜひご利用ください。

●三井のリハウスホームページはこちら

●レインズマーケットインフォメーションはこちら
成約価格を基にした不動産取引情報提供サイト REINS Market Information

●土地総合情報システムはこちら
国土交通省 | 土地総合情報システム

また所有する家のより適正な売却相場価格を知りたい方は、不動産会社に不動産査定を依頼することがおすすめです。不動産会社は無料の不動産査定を提供しています。

三井のリハウスでは、100万件を超える取扱件数で積み重ねた知見を生かして、AI査定、簡易査定、訪問査定の3つの無料査定を提供中ですのでお気軽にご活用ください。そのほか不動産売却や賃貸に関する無料相談、売却のサポートも承っております。住まいについてお困りのことがあれば、いつでも三井のリハウスにご相談くださいね。

●無料査定のお申し込みはこちら

●不動産売却に関するご相談はこちら

一戸建てやマンションといった不動産の売却を検討し始めたとき、少しでも高い金額で売却したいと考える方は多いのではないでしょうか？不動産を売却する際には、「売り出し価格」を決める必要があります。そして売り出し価格を決定するうえで重要なプロセスとなるのが、「不動産査定」です。

不動産査定とは、その物件にどれくらいの価値があり、いくらで売却できそうかを調査して、推定売却価格を算出することです。査定価格（査定額）が分かると、適切な売り出し価格を設定したり、資金計画を立てたりする際に役立ちます。つまり、不動産査定は売却のスタートラインであり、買い替えを検討している方にとっては、新居を準備する予算に影響を与える重要なポイントとなるのです。

不動産査定の結果は不動産会社によって異なることがあります。査定価格が妥当か判断するためにも、売主自身が不動産査定について理解しておくことが大切です。この記事では、売主が知っておくべき不動産査定の基礎知識をご紹介します。査定方法や流れ、査定額が決まるポイントなどを把握して不動産売却に役立てましょう。

ちなみに、不動産会社に売却を依頼すると成約時に仲介手数料がかかりますが、査定は無料で受けられます。まだ売却を迷っている方も、一度受けてみることをおすすめします。

●無料査定はこちらから

不動産売却にかかわる3つの「価格」

売却する不動産の価格には、「査定価格」「売り出し価格」「成約価格」という異なる3つの価格があります。まずはこの3つの価格について整理しておきましょう。

先ほどご紹介した通り、査定価格とは不動産査定時に提示される価格のことです。

売り出し価格とは、建物や土地などの不動産を実際に売り出す価格のことをいいます。売り出し価格は査定価格をもとに設定されますが、買主を探すなかで修正することがあります。たとえば、買主が見つからない場合に、売り出し価格を下げるといったケースです。

そして、買主と売主によって実際に取引された最終的な価格のことを成約価格といいます。

このように、3つの価格はそれぞれ異なる意味を持っています。事前に理解しておくと、売却活動を行う際に混同せずに済むでしょう。査定価格とそのほかの価格の違いについて理解したところで、次は査定の種類についてお伝えします。

不動産査定の種類

不動産査定には、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」という3つの種類があります。ここからは、それぞれの特徴を見ていきましょう。また、所有する不動産や売主の状況によって適した査定方法は異なるため、査定の種類を選択する際のポイントについてもお伝えします。

AI査定

AI査定とは、過去の成約事例をもとにAI（人工知能）が不動産の査定価格を算出する方法です。基本的には個人情報を伝えずに受けることができ、住所、築年数、面積などの物件情報とメールアドレスを入力することで査定額を算出してもらえます。

ただし、そのほかの情報の入力を求められる場合もあるため、どのような団体がサイトを運営しているのか確認してから入力するとよいでしょう。

AI査定が特に適しているのは、中古マンションの査定です。マンションの場合、建物の品質や性能に大きな差がなく、類似物件が多いので、取引事例のデータを集めやすいことがその理由です。特に都心部はマンションが多い分、データも豊富な傾向があり、精度の高い査定結果を期待できます。一方で、一戸建ての場合は、物件によって土地の広さや建物の状況などの条件が異なる場合が多いため、データが十分にそろっていないと精度が落ちることがあります。

ほかの査定と比較した場合のAI査定のメリットは、即時に査定結果を得られる点、また電話番号を入力せずに受けられるので営業電話の心配がない点です。ただし、過去のデータのみを参考に査定価格を算出するため、簡易査定や訪問査定に比べると精度が下がるということを把握しておきましょう。AI査定は、手軽にマンションの価値を知りたい方や、営業担当者とのやり取りを避けたい方におすすめの査定方法となります。

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簡易査定

簡易査定は、不動産会社が物件の基本情報に基づいて査定を行う方法です。「机上査定」ともいわれており、Webや電話、メールで依頼することができます。査定結果は数日以内で得られるのが一般的です。

類似物件の取引価格のほか、公示地価（国土交通省によって毎年発表される土地の価格）、路線価（国税庁によって毎年発表される道路に面している1㎡あたりの土地の価格）なども加味して査定価格を算出します。

簡易査定はマンション、一戸建てどちらにも対応しています。実際に不動産会社の担当者が査定を行っており、過去のデータだけでなく最新の市場の動向なども加味されるため、AI査定と比べて精度の高い査定結果を得られるというメリットがあります。ただし、実際に現場を訪れて査定価格を算出する訪問査定に比べると、細かい情報が不足しているため精度が下がる傾向があります。以上の点から、おおまかな査定価格を知りたい方や、一戸建ての査定におすすめです。

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訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を実際に訪れて、現地調査をすることで査定額を算出する査定方法です。建物や室内の状態、近隣との境界、周辺環境などを加味して評価されます。

Webや電話、メールで依頼でき、実際に査定を行うのは1時間程度ですが、結果が出るまでの期間は1週間程度が目安となります。

訪問査定は、物件や周辺環境の細かい情報が査定価格に反映されるため、精度の高い査定結果が期待できます。そのため、売却の意思が固まっている方におすすめの査定方法です。

また、訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に物件を訪れるため、コミュニケーションを取れる機会でもあります。査定時には積極的に質問や会話をして、営業担当者が信頼できるかどうか確かめるとよいでしょう。

査定価格の計算方法

不動産の査定価格を算出する方法は、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の主に3つです。不動産会社では、不動産の種類に応じてこれらを使い分けています。ここからは、それぞれの方法について解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、周辺の似ている物件の取引事例をもとに査定価格を算出する方法です。主にマンションや土地（一戸建ての土地部分も含む）の査定に利用されます。

取引事例比較法では、まず対象物件と似ている物件の過去の取引事例を集め、それらの成約価格を比較して査定価格を決定します。その後、駅からの距離や室内の状態など、物件固有の状況を見て、価格を修正していくことになります。

類似性が高く、新しい事例を用いるほど精度の高い査定結果が得られるため、査定は取引実績の豊富な不動産会社に依頼するのが重要です。

原価法

原価法とは、所有している不動産を再度建築した場合に必要となるコストをもとに算出する方法です。主に一戸建ての建物価格を算出する際に利用されます。

原価法で査定価格を算出するには、再建築した場合のコスト計算、さらに築年数に応じた減価修正が必要です。計算式は「査定価格 = 単価 × 総面積 × （耐用年数－築年数） ÷ 耐用年数」となります。以下の条件で実際に計算してみましょう。

〈例〉面積20坪、築10年の木造一戸建てで、再建築した際の費用が坪50万円の場合

坪50万円 × 20坪 = 1,000万円
1,000万円 × （22年 - 10年） ÷ 22 = 約545万円

よって査定価格は、約545万円となります。

木造住宅の耐用年数は築22年です。そのため、建築されてから22年が経過すると建物の価値はゼロになります。

収益還元法

収益還元法とは、その不動産が将来生み出すと予想される利益をもとに算出する方法です。収益物件としてのアパートやマンション、オフィスなどの査定に利用されます。収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」という2つの方法があります。

直接還元法
その不動産が1年間で出す利益を、近隣の似ている条件の物件の還元利回り（不動産の収益性を表す利率）で割って、物件の収益価格（査定価格）を求める方法です。直接還元法の計算式は「査定価格 = 1年間の純利益 ÷ 還元利回り」となります。以下の条件で、直接還元法を利用して計算してみましょう。

〈例〉家賃15万円のワンルームマンションで1年にかかる経費が12万円、還元利回りが5％の場合

（15万円 ×12か月） - 12万円 = 168万円
168万 ÷ 5％ = 3,360万円

よって査定価格は、 3,360万円となります。

DCF法
DCF法は、将来得られる収益と売却価格を現在価格に換算し、それらを合計して査定価格を求める方法です。主に投資用不動産の査定に用いられています。

なおDCF法は計算方法が複雑なため、直接還元法を利用する不動産会社のほうが多いようです。

査定を受ける前の準備

査定を受ける際には、事前の準備も大切です。特に訪問査定の場合、書類や準備を整えておくことで査定結果がプラスに働く可能性があります。ここでは、それぞれの査定方法で必要な準備についてお伝えします。

AI査定・簡易査定に必要な情報

AI査定や簡易査定を受ける際に必要となる情報は以下の通りです。

・住所
・物件の種類
・面積
・築年数
・間取りなど

訪問査定にあるとよい書類

訪問査定を受ける際に準備しておくとよい書類は、一戸建てとマンションで異なります。一戸建ての場合の用意しておくとよい書類は以下の表の通りです。

登記簿謄本とは、土地や家といった不動産の所有者について公的に記録されたものです。手続きを行うことで誰でも取得することが可能です。登記簿謄本については、以下で詳しくご説明しています。

●登記謄本に関する記事はこちら
登記簿謄本とは？記載内容や入手方法について解説！

固定資産評価証明書とは、固定資産の評価額を証明する書類です。固定資産の評価額は、固定資産評価基準に基づき、市町村が決める土地や物件の評価額のことで、3年に1回のタイミングで見直しが行われます。固定資産評価証明書は、毎年4～6月に地方自治体から郵送されてくる「固定資産価格決定通知書」で代用可能です。固定資産評価証明書については、以下でご紹介しています。

●固定資産評価証明書に関する記事はこちら
固定資産評価証明書とは？手数料や取得の方法などを分かりやすくご紹介

一方で、マンションの訪問査定では運転免許証や保険証などの本人確認書類を用意しておくとよいでしょう。

訪問査定における事前準備

訪問査定を受ける際にやっておくとよい準備は以下の通りです。

屋内・屋外を掃除する
訪問査定を受ける前には、屋内・屋外を掃除しておきましょう。特に水回りは状態を見られやすい箇所となります。また、ベランダや庭がある場合にも、事前に手入れしておくことがおすすめです。

土地の境界線を確認する
一戸建ての場合は、隣との土地の境界線についても確認しておく必要があります。境界線が曖昧なままだと正しい査定価格を出せないうえ、近隣トラブルに発展しやすいので市場でも売れにくくなる傾向があります。

周辺環境の魅力をまとめる
物件や周辺環境の魅力について整理しておくとよいでしょう。間取りや動線の生活利便性、教育機関や商業施設の充実度など、訪問査定のときに不動産会社の営業担当者にアピールすることができます。

不動産査定の流れ

ここからは、不動産売却に向けた査定の流れについて、順を追って解説していきます。

[ 1 ] AI査定・簡易査定を依頼する

所有する不動産の売却を検討している場合は、まず手軽にできるAI査定や簡易査定を受けることがおすすめです。これらの査定は、Webや電話、メールで依頼することができます。

[ 2 ] AI査定・簡易査定の結果を受け取る

AI査定の場合は即時に、簡易査定の場合は数日以内に結果が得られます。査定結果を参考に、売却活動を進めるかどうか検討していきましょう。

[ 3 ] 訪問査定を依頼する

不動産売却の意思が固まったら、不動産会社に訪問査定を依頼し、営業担当者と訪問査定を実施する日程を決めます。依頼はWebや電話、メールで可能です。

なお、不動産を売却する意思が固まっていたり、引越しの関係で既に売却期日が決まっていたりする場合には、AI査定や簡易査定を受けずに訪問査定を受けることがおすすめです。

[ 4 ] 訪問査定当日

一般的に調査時間は1時間程度です。ただし、物件の状態によっては時間がかかることもあるため、時間に余裕を持って対応するとよいでしょう。

訪問査定は、不動産会社の営業担当者と直接コミュニケーションを取ることができる機会となります。不動産会社の営業担当者とは、売却活動を行ううえでかかわることが多くなるため、疑問や相談がある場合には遠慮なく伝えて、信頼できるかどうかをよく確認しましょう。

[ 5 ] 訪問査定の結果を受け取る

不動産査定で見られるポイント

不動産の査定では、物件そのものから周辺環境までさまざまなポイントで評価されます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

築年数

査定で見られるポイントの1つは築年数です。建物は築年数によって売却価格が変わります。たとえば、木造の一戸建ての場合、築10年でその価値は新築物件の半分程度、築20年で1割程度の評価となります。さらに、耐用年数の築22年を超え、築30年にも達すると「古家付きの土地」と評価されて、建物自体の価値はほとんどなくなります。

一方で、アパートやマンションの場合は、鉄筋コンクリート造が多いため、一戸建てに比べて築年数が増しても価値が落ちにくい傾向があります。

室内や設備の状態

建物の状態も査定価格を左右するポイントです。壁や床、水回りの劣化具合のほか、雨漏りやシロアリ被害といった瑕疵（かし）があるかどうかも影響します。一方、太陽光発電やエネファームなど、付加価値となる設備が付いている場合は、評価が上がる可能性があります。

建物の評価を高めるためには、劣化や故障が見られる部分の修繕のほか、リフォームやリノベーションを行うという手段があります。ただし、かかる費用が不動産の売却資金で回収できるかどうか事前に調査する必要があるでしょう。また、リフォームやリノベーションを行った物件が、買主のニーズと合わないと購入者が見つかりにくくなる場合もあるため、修繕やリフォームを行うべきか迷ったときには不動産会社に相談することがおすすめです。

建物の外装

外壁や屋根などが劣化していないか、破損はないかといった建物の外装の状態も細かくチェックされます。購入希望者にとって、外観は物件の第一印象となります。破損している箇所が放置されていると管理状態が悪いと思われる恐れがあるため、外観も十分に管理しておくようにしましょう。

土地の条件

土地の条件も重要なチェックポイントで、広さや形状が査定価格に影響します。土地の広さは査定価格に大きく影響する要素ですが、広いほど高いというわけではありません。広い土地でも、マンションやビルなど大きな建物を建てられないエリアや、もともと需要が低い地域にある場合は安くなりやすい傾向があります。

また、いびつな形状の土地に比べて、正方形や長方形は建物を建てやすいので好評価になりやすく、間口（入り口）が広い土地も利便性の高さから評価が上がる傾向があります。

さらに、建物の前面と背面どちらも道路に面している二方路地や、角地も、評価が高くなりやすい条件の1つです。道路に面している範囲が広いと日当たりや風通しがよくなるため、洗濯物が乾きやすかったり、カビ対策になったりするメリットがあるためです。

周辺環境

建物や土地だけでなく、周辺の環境も査定額を左右します。日常生活に必要なスーパーマーケットや商店街があるか、学校や病院があるかなどが評価に影響します。反対に工場や墓地、パチンコ店などの嫌悪施設があったり、ごみ集積場の管理が悪かったりすると評価が下がってしまうことがあります。

まとめると、暮らしやすいエリアや治安のよい場所であれば、査定額が高くなりやすいということです。

立地の条件

建物や土地の立地条件も、生活のしやすさにつながるため評価に影響します。最寄り駅から近いと評価が高まる傾向があり、徒歩圏内であればなお評価されやすくなるでしょう。また、最寄り駅に複数の路線が走っている場合や、急行列車が停まる駅、人気の沿線は好評価につながります。

住宅ローンの残債

基本的に住宅ローンが残っている不動産の売却はできないため、ローンの残債は必ず確認されるポイントです。もし、ローンの残債がある場合には、手持ちの資金と売却益で返済するか、任意売却を検討する必要があります。ローンの残債の有無は、正直に伝えるようにしましょう。

●任意売却に関する記事はこちら任意売却とは？住宅ローンの支払いが厳しくなったら知っておくべき基礎知識を解説

市場状況

査定価格は、ここまで解説したポイントによる評価値に加えて、不動産市場の状況にも左右されます。ちなみに、2023年も不動産市場は好調な勢いを持続しています。

また、株価が不動産の売却価格に影響を与えることもあります。株価の変動によって半年～1年後の不動産価格が変動し、売却価格が安くなることがあるため、株価動向も注視しておきましょう。

不動産査定での注意点

不動産査定を受ける際には、注意しておくべきポイントがいくつかあります。ここからは、査定の注意点を具体的に見ていきましょう。

売却する時期や金額の目標を把握しておく

売却する意思がある場合は、不動産査定の段階で、売却スケジュールの目安を把握しておくことが大切です。査定が終わり買主が決まるまでの販売期間は一般的に3か月、売買契約から引渡しまでは1～2か月かかるとされています。転勤や子どもの通学といった都合で新居に引越す時期が決まっている場合は、余裕を持って査定を始めるよう心がけるとよいでしょう。主な売却スケジュールは以下のようになります。

また、住宅ローンの残債は、家の売却益と預貯金を併せて一括返済するのが一般的です。売却価格が低過ぎると返済ができなくなり、売却自体ができなくなってしまうこともあるため、住宅ローンの返済やそのほかの出費から逆算して、売却価格の目標値を決めておくとよいでしょう。

不具合や瑕疵（かし）を確認する

査定時には、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障といった家の不具合や瑕疵について、隠さず申告しなければなりません。不具合や瑕疵は不動産の査定価格を下げてしまう恐れがありますが、不動産を売却した後にこれらが発覚した場合、売主は「契約不適合責任」を問われることがあります。契約不適合責任とは、不動産売却後に契約書に記載されていない不具合や瑕疵が判明した場合に問われる責任のことです。

不動産査定を受ける際は、物件の不具合や瑕疵をしっかりと把握し、不動産会社に伝えるよう心がけましょう。現状の不具合を記録するため、写真に収めておくこともおすすめです。

不具合や瑕疵がないか不安という方は「ホームインスペクション」を受けるとよいでしょう。ホームインスペクションとは、取引前の不動産の状態を専門家に診断してもらうことです。ホームインスペクションを行うことで、後から問題が見つかるリスクが下がることはもちろん、買主にとっても安心材料になるでしょう。

三井のリハウスの不動産売買サポートサービス「360°サポート」では、売買契約前のホームインスペクションを無償で行っています。また、売却前の建物や設備の調査だけでなく、引渡し後に契約不適合が発覚した場合の交換・補修等も三井のリハウスが負担するので安心ですよ。詳しくは下記よりご確認いただけます。

相場と査定価格を比較する

査定価格は、売却するかどうかの決断や、売り出し価格を決定する際に重要な判断材料になります。売り出し価格が高過ぎると買主が見つからず、低過ぎると十分な売却益を得ることができず損をしてしまうケースもあるため、不動産会社から提示された査定価格と相場を比較することが大切です。

相場は、物件情報サイトでエリアや物件の種類、間取り、広さなど、売却したい不動産と類似する条件で絞り込み検索することで把握できます。

不動産会社によって査定価格は異なる

不動産査定の流れは、どこの不動産会社でも基本的には同じです。ただし、同じ方法を使っていても、不動産会社ごとに保有している取引事例の内容や数は異なるため、査定価格も異なることが一般的です。

たとえば、同じ取引事例比較法を利用して不動産査定を行っても、会社によって比較する事例が違えば査定価格も変わります。そのため、取引事例が多い不動産会社を選ぶことで精度の高い査定結果を得ることにつながります。

不動産売却を成功させるポイント

不動産査定を終えると、媒介契約や売却活動といった次のステップに進みます。ここからは、不動産売却を成功させるためのコツをご紹介します。

信頼できる不動産会社を選ぶ

売却活動をするうえでパートナーとなる不動産会社選びは重要です。不動産の知識が豊富で、取引実績の多い不動産会社を選択することがポイントとなります。売却活動中、不動産会社の営業担当者とコミュニケーションを取る機会は多いため、話しやすく信頼できる営業担当者を選びましょう。

余裕のある売却計画を立てる

売却活動は3か月〜1年近くかかる場合もあることを考慮して、長期的なスケジュールを立てて行うようにしましょう。時間に追われると売却条件を妥協しなければならない場合も出てくるため、希望価格での売却を目指すのであれば、余裕を持った計画を立てることが大切です。

また、訪問査定の際には不動産会社の営業担当者、内見の際には購入希望者を家に招くため家の片付けや管理が必要となります。このような時間も考慮して売却スケジュールを立てるようにしましょう。

不動産査定について、リアルな実態をプロにインタビュー

不動産査定について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

査定だけしたいのですがしつこく営業されないか心配です

査定後に営業からかかってくる電話が苦手であれば、「メールにしてください」のようにご要望を伝えるとよいと思います。土日に必ず電話連絡をする営業マンもいれば、メールやSMS（ショートメール）で連絡する営業マンなど、不動産会社や営業マンによって連絡方法はさまざまです。また、売主さまの売却に対する意思の強さによっても連絡の頻度は変わってくると思います。たとえば、売却の時期が未定および数年後という場合よりも、売却の意思が固まっている場合のほうが頻繁に連絡が来る可能性が高いでしょう。

WEBで申し込んでから結果を受け取るまでの流れを詳しく教えてください

無料で行える査定には、大きく分けて「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」があり、それぞれの流れは以下の通りです。なお訪問査定では、訪問までに簡易査定を行い、「おおよそこれくらいの金額で売れそうです」と訪問時にお伝えしたうえで、実際の物件を見て査定書を作り直すことが多いです。訪問査定のほうが査定額の精度が高いため、売却の意思がある程度固まっている方は訪問査定がおすすめです。

【簡易査定の場合】 1. WEBで査定申し込み 2. 電話がかかってくる（相談の理由や物件について） 3. 査定結果がメールで届く

【訪問査定の場合】 1. WEBで査定申し込み 2. 電話がかかってくる（相談の理由や物件、訪問査定の日程について） 3. 訪問査定 4. 査定結果がメールで届く

また、三井のリハウスに査定を依頼した場合、査定結果で送られてくるものは以下です。

【メールの場合】 ・売却サポートページのURL（売主さま向けのサイト、ご所有不動産近隣の売り出し物件の確認や、諸費用の計算、査定書の確認ができるページ） ・近隣売り出し事例や成約物件の資料一式

【郵送の場合】 ・査定書 ・パンフレット一式（『売却の手引き』『税金の手引き』『360°サポート（設備保証サービス）』）

●三井のリハウスへの相談はこちら

再建築不可物件の場合、査定額は下がりますか？

新築への建て替えができず、増築や改築も難しい再建築不可物件は、査定額が相場より大きく下がる可能性が高いです。特に、今ある建物が利用できない場合は、購入後の用途が駐車場や物置などに限定されるため、買い手が付きにくく、その分査定額も下がる傾向にあります。土地の価値や立地条件次第では、市場価格の半額となることもあります。

なお、再建築不可物件は、不動産業者が買い取るケースが多いです。再建築不可となる理由は、道路に敷地が接しておらず、建築基準法で定められた「接道義務」に反していることが多いのですが、買い取った不動産業者が土地を接道させ、建物を再建築できるようにしてから販売するのが一般的です。

三井のリハウスでは、家を売りたい方に向けて不動産の無料査定や、AI査定を含むさまざまなサービスをご提供しています。査定額に不安がある方は、豊富な取引実績のある三井のリハウスにぜひお問い合わせください。

一番の注意点は何だと思いますか？

査定をするにあたり売主が一番注意すべきことは、相場を調べたうえで仲介する不動産会社との打ち合わせに臨むことだと思います。相場よりも高過ぎると販売期間が長引いてしまいますし、安過ぎると早く売れますが損になってしまいます。こうしたことを防ぐには、売主さま自身で相場を知っておくことが大切です。

三井のリハウスのWEBサイトでは、マンションの相場価格や購入検討者情報を地域ごとに調べることができます。間取りや築年数ごとに見ることもできるので、ぜひ下記からご自身のエリアを選択してみてください。

【エリアごとの相場価格をを調べる】 ・首都圏  東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県 ・関西  大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県 ・中部  愛知県 岐阜県 三重県 ・他のエリア  北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

査定価格を参考に適切な売り出し価格を設定しよう！

ここまで、不動産査定の種類や流れ、査定価格が決まるポイントなど不動産査定の基本的な知識をご紹介してきました。

不動産査定は、不動産売却の最初のステップであり、査定価格は売り出し価格を設定するもとになる価格となるため、非常に重要です。ただし、査定価格はあくまで参考価格であるため、査定価格が高いからといって、高く売れるわけではないということを覚えておきましょう。

また先ほどご説明したように、査定価格を参考に売り出し価格を決めますが、売り出し価格が相場に合っていなければ、買い手が見つからず不動産の売却がスムーズに進まないケースもあります。そのような事態を回避するためにも、不動産売却に関する知識が豊富で、取引実績が多い不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。そのような会社であれば精度の高い査定結果が期待でき、相場と乖離のない売り出し価格を決めやすいため、スムーズな売却活動につながるでしょう。

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一般的に、中古マンションの売却にかかる期間は3か月といわれています。3か月を過ぎても買い手が付かない場合は「長引いている」といえるでしょう。物件がなかなか売れない状態が続くと、ストレスがたまってしまいます。また、家の買い替えや離婚、まとまった現金が必要といった事情がある場合にはいっそう深刻です。しかも、売れないまま放置してしまうと、リスクも生じます。どのようなリスクがあるのか、以下で詳しく見ていきましょう。

管理費・修繕積立金がかかり続ける

マンションは一戸建てと異なり、月々の管理費と修繕積立金が発生します。管理費と修繕積立金の合計額は月2～3万円程度のマンションだと、年間20万円以上の費用がかかり続けることになります。これらは居住していなくても発生する費用です。

固定資産税がかかり続ける

マンションが売れない期間も、当然のことながら固定資産税はかかり続けます。固定資産税の税額は、所有するマンションによって異なりますが、管理費や修繕積立金と合わせると、かなりの負担になるでしょう。

不動産の価値が下がり続ける

管理費・修繕費、固定資産税と費用が発生する一方で、マンションの価値は、築年数が経過するほど下がり続けます。売れないまま放置しておくと、市場価値が下がり、ますます希望の価格で売れにくい状況になるでしょう。売りに出して3か月以上たったら、放置せずに早く売るための方法を検討したほうがよいといえます。

マンションが売れない理由

マンションは、立地条件のよい物件や築浅物件に人気が集中する傾向にありますが、それでも条件によっては売れにくいケースもあります。中古マンションが売れない場合の主な理由は以下です。

・価格が適正でない
・築年数が古い
・立地条件がよくない
・エリアの需要が低い
・周辺に競合物件が多い
・時期的に需要が少ない
・管理状態が悪い
・設備が古い
・部屋が汚れている
・内覧時の対応がよくない

高過ぎる・古過ぎるマンションは、どうしても買い手が付きにくくなります。また、嫌悪施設が近い・ハザードマップで危険性が高いなどの不利な立地、人口が少ないエリアも、やはり需要は低くなるでしょう。

一方、物件や立地に問題はなくとも、周辺に競合物件が多かったり、購入者の少ない時期だったりすると、思うように売れないことがあります。さらに、内覧時に管理状態の悪さや設備の古さ、部屋の汚れが目立つと、なかなか購入に結び付きません。内覧希望者に、物件の魅力をきちんとアピールできているかどうかも重要です。

マンションが売れないという場合、そこには何らかの理由があります。所有しているマンションが売れない理由はどこにあるのかを知り、適切に対処することが大切です。次は、売れない原因別の対処法を見ていきましょう。

マンションが売れない場合の対処法

マンションがなかなか売れないという場合、原因別の対処法は以下の通りです。

売り出し価格が高過ぎる

売却活動を開始してから3か月たっても売れない場合は、売り出し価格が高過ぎる可能性があります。売るなら少しでも高く売りたいものですが、築年数や立地条件に見合っていない場合、高過ぎて売れず、売却期間の長期化につながる恐れがあります。

対策：価格を見直す
売り出し価格が適切でないと思われる場合は、不動産会社と相談しながら価格設定を見直しましょう。見直す際は、物件の査定額に加えて、同じエリア内の条件が似ている物件の成約価格、市場の動向などを参考にします。ただし、値下げをすれば必ず売れるというものではありません。一度価格を下げてしまうと価格を戻すことは困難なので、どのようなスケジュールで、どのくらい価格を変更するのか、知見のある不動産会社と慎重に相談する必要があります。そのため、売却は実績のある不動産会社に依頼することが大切です。

三井のリハウスでは、精度の高い無料査定から、グループ力を生かした売却サポートまで、マンション売却に関するご相談を幅広く承っています。マンション売却をお考えの方は、ぜひ三井のリハウスにへお問い合わせください。

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周辺に競合が多い

売却したい中古マンションと似た条件の競合物件が周辺にある場合、売れにくくなることは否めません。買い手にとって選択肢が多いと、ほかの物件に流れてしまいやすくなります。競合物件が多くて売れない場合の具体的な解決策は、以下の通りです。

対策1：長所を見つけてアピールする
同じエリアで売り出し中の物件を調査して、売却したい中古マンションと比較し、差別化できるポイントを挙げてみましょう。たとえば、築年数が浅い、共用施設が充実している、日当たりがよいなど、競合物件にはない魅力をアピールすることで、買い手が見つかることもあります。改めて見直すと何かよいポイントが見つかるはずです。粘り強く長所を洗い出してみましょう。

対策2：売り出すタイミングを変更する
エリア内に競合となるマンションが多かったり、同じマンション内で売り出しがあったりする場合には、不動産需要に合わせて売り出し時期を変更するのも有効です。中古マンションの需要が増えるのは、入学や就職、転勤などで4月から新生活をスタートする人が多い2～3月頃である一方で、中古マンションの需要が減少するのが1月、8月、新生活スタート後の4～5月です。需要が少ない時期に売れなかった場合はタイミングを見直して、需要が増える時期に売却を再スタートするとよいでしょう。

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物件の魅力が伝わっていない

中古マンションの買い手は、物件広告をもとに、内覧するかどうかを決めます。内覧希望者が少ない場合は、広告が原因かもしれません。広告に魅力がなくて売れない場合、できる対策は以下の通りです。

対策1：広告写真を充実させる
魅力をしっかり伝えるために、広告写真を充実させましょう。掲載枚数が少ない部分は、写真を増やします。また、部屋をきれいに片付けて写真を撮り直せば、印象がよくなることもあるでしょう。特に、水回りを中心にハウスクリーニングをしておくと、写真映りがよくなるうえに、内覧時の印象もアップします。

三井のリハウスでは、まるで内覧しているかのようにバーチャルで物件の様子を確認できる「3Dウォークスルー」、部屋の画像にバーチャルで家具や小物を配置できる「バーチャルステージング」など、より分かりやすく物件の魅力を伝えるサービスもご用意しています。「遠方に住んでいて内覧に行けない」「忙しくて内覧の時間を作れない」といった購入検討者の要望にも答えられるため、中古マンション売却をご検討中の方におすすめです。

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対策2：販売戦略を見直す
物件写真を充実させたら、次は販売戦略を見直してみましょう。物件の間取りやエリア住民の傾向などを踏まえてターゲットを絞り込み、そのターゲットに響くようなアピールポイントを前面に打ち出します。たとえば、ファミリーなら「幼稚園や保育園が近い」「公園が近くにある」、単身者や若いカップルなら「交通アクセスがよい」などが挙げられます。ターゲットが分からない場合は、不動産会社に相談するのがおすすめです。

対策3：内覧前にハウスクリーニングや修繕を行う
内覧希望者がいるのにもかかわらず、売却につながらない場合は、内覧時の印象が原因かもしれません。水回りや部屋の臭いなど、室内の衛生面が原因として考えられる場合は、ハウスクリーニングや部分的な修繕を行うのがおすすめです。本格的な清掃や修繕を行うことで、内覧時の印象が大きく変わることもあります。ただし、大規模なリフォームを行うことは得策ではありません。なぜなら、リフォーム費用を売却価格で回収できるとは限らないためです。

三井のリハウスではハウスクリーニングのほか、「お片づけサービス」「家財保管」など、ご要望に応じてサービス提供会社をご紹介するプランをご用意しています。お気軽にお問い合わせください。

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対策4：内覧で魅力を伝える
「教育施設が近い」「スーパーや薬局などの商業施設が充実している」「閑静な住宅街」など、住んでいるからこそ分かる物件の強みを内覧時に伝えましょう。内覧は、購入検討者と実際にコミュニケーションが取れるチャンスです。できるだけ多くの購入検討者に物件の魅力を伝えられるように平日の夜や休日にも内覧対応ができるとよいでしょう。

マンションが売れないとどうなるか不安ならプロに相談

売り出し価格やタイミングの見直し、ハウスクリーニングの実施など、上記の対策を行っても売却につながらない場合は、不動産会社の見直しも検討してみましょう。物件の価値は時間の経過とともに下がるうえ、月々の積立金や税金は発生し続けるため、早めに実績豊富な不動産会社へ相談することをおすすめします。

三井のリハウスでは、中古・新築問わず、マンション売却のご相談を受け付けています。100万件を超える豊富な実績に基づいた無料査定も行なっているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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マンションの売り出し価格とは、マンションを売り出すときに設定する価格のことです。売り出し価格は不動産会社が査定した査定価格（査定額）をもとに売主が設定するのが一般的です。

マンションを売却する際、買主は売り出し価格を参考に内覧を申し込むため、売り出し価格をいくらに設定するかは売却を成功させるための重要なポイントとなります。ただ、売り出し価格と成約価格がどう違うかよく分からない方や、適正な売り出し価格とはどのようなものか、調べ方や決め方を知りたいという方もいるでしょう。

今回は、マンションの売り出し価格と成約価格の違いや相場価格の調べ方、売り出し価格の決め方、注意点を具体的に解説します。まずは、売り出し価格と成約価格の違いから見ていきましょう。

●マンションの売却相場についての詳しい記事はこちら
【2023年最新】マンションの売却相場は？自分で調べる方法や高く売るコツも解説

マンションの売り出し価格と成約価格の違い

成約価格（取引価格）とは、実際に契約するときの価格のことです。マンションを売買する際、買主が購入希望額を売主に提示し、売主が合意した金額が成約価格になります。

なお、中古マンションを売買する場合、金額交渉によって、売り出し価格と成約価格の金額に差が生まれることがあります。売り出し価格と成約価格の違いとして、売り出し価格は売主の希望が反映されている価格であるのに対し、成約価格は売主と買主がお互いに合意して取引する価格である点が挙げられます。

●売却に関連する価格についての詳しい記事はこちら
売却価格とは？査定価格、売り出し価格など不動産価格の種類と意味、価格の決め方を解説！

マンションの相場価格や成約価格の調べ方

マンションの売り出し価格が適正かを判断する方法の1つに、所有する物件に類似する物件の相場価格や過去の成約価格（取引価格）を調べる方法があります。具体的に見ていきましょう。

不動産取引情報検索で調べる

まず、類似する物件の成約価格（取引価格）を調べる方法として、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」のサイトがあります。トップページから「不動産取引情報検索」をクリックし、「都道府県」「市区町村」「地区」を選ぶと、実際に不動産の取引を行った人を対象にしたアンケート結果をもとにした取引情報を見ることができます。

REINS Market Informationで調べる

マンションの相場価格は、不動産流通機構が運営している「REINS Market Information（レインズ　マーケット　インフォメーション）」のサイトでも調べることができます。REINS Market Informationは、実際に取引された価格を「都道府県」「地域」ごとに検索できるデータベースです。「最寄り駅」や「駅からの距離」「専有面積」「間取り」「築年数」といった条件を指定し、所有するマンションの条件に近い物件の取引情報を閲覧することができます。

不動産会社のWEBサイトで調べる

売却を検討する物件周辺の相場は、不動産会社が運営するサイトで調べることもできます。たとえば、三井のリハウスのWEBサイトでは、物件の所在地と物件の種類を選択して、周辺地域の売り出し中物件情報を知ることが可能です。所有するマンションの条件に近い周辺地域の物件情報を調べることで相場の目安を知ることができますよ。

マンションの売り出し価格の決め方、決めるコツ

続いて、適正な売り出し価格を設定するための方法や決めるコツをご紹介します。それぞれを具体的に見ていきましょう。

不動産の査定依頼をして、査定価格を把握する

相場に見合った売り出し価格を設定するために、まずは不動産会社にマンションの査定依頼をして、査定価格を把握しましょう。査定価格とは、不動産会社が売却可能と見積もる価格のことです。査定価格は、近隣の類似物件の成約価格をもとに、物件の築年数や方角、間取り、不動産市場での状況などを踏まえて算出され、売主は査定価格をもとに売り出し価格を決めるのが一般的です。

マンションは類似した条件の物件が多く、査定の材料となるデータがそろいやすいことから、一戸建てに比べて比較的安定的な査定結果を得やすいという特徴があります。ただし、不動産会社によっては、契約を取るために査定価格を高く提示する会社もあるので、価格の根拠を聞くことが大切です。査定を依頼するなら、取引実績が豊富で、信頼できる不動産会社をおすすめします。

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●マンションの査定方法について詳しい記事はこちら
マンションを売却する際の見積もりはどうする？査定の種類や注意点を解説

不動産の相場価格を把握する

売り出し価格を決めるとき、「条件に近い物件がどのくらいの価格で取引されているのか」を把握しておきましょう。売り出し価格が相場より高過ぎる場合、売れずに売却期間が長引いてしまう可能性があるためです。マンションをスムーズに売却したい方には、相場価格に準じた売り出し価格を設定することをおすすめします。マンション売却に関する相場価格や取引情報の調べ方は前述しました。ご紹介した情報を参考に、所有する物件の条件に近い物件の相場価格をリサーチしてみてください。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンを利用している方は、売り出し価格を決める前に、住宅ローンの残債を確認しましょう。住宅ローンを利用している場合、売却代金で住宅ローンの残債を一括返済して抵当権を抹消しないと、マンションを売却することができません。売却代金が住宅ローンの残債額を下回ると、自己資金を充てたり、住み替えローンを利用しなければならなかったりするため、住宅ローンの残債を上回る価格で物件が売却できることが理想です。

ただし、住宅ローンの残債を一括返済する目的で、相場よりも高過ぎる売り出し価格を設定するのはおすすめできません。売り出し価格が適正でないと売却できなくなる可能性が高まってしまうため、残債の確認はあくまでも資金計画の参考にするぐらいの認識でいることが大切です。

最低成約価格を決めておく

売り出し価格を決めるとき、値下げ可能な限界の価格を事前に決めておくとよいでしょう。売却期間が長引くと、焦りが生じて早く売りたいという気持ちが強くなり、必要以上に大幅な値下げをしてしまう場合がありますが、事前にシミュレーションしておけば不要な値下げをしなくて済むかもしれません。特に住宅ローンを利用している方は、ローンの残債や住み替え先の物件の購入に必要な費用など、今後の資金計画に基づいて最低成約価格を決めておきましょう。

売却期間に余裕があるときはチャレンジ価格にトライする

マンションを高く売りたい方で、売却を急いでいない場合は、少し高めのチャレンジ価格で売り出すという方法もあります。チャレンジ価格とは、当初は少し高めの価格で売り始めて、一定の期間に売れなかったら価格を下げていくという売り方をするときに、やや高めに設定する売り出し価格のことです。

ただし、チャレンジ価格では買い手が見つからないことも十分考えられます。売れる可能性が低いケースでチャレンジ価格を設定しても、時間が無駄になってしまうため、不動産会社に相談し、チャレンジ価格での売却にトライするかを判断しましょう。

マンションの売り出し価格を決めるときの注意点

マンションの売り出し価格を決めるときは、チャレンジ価格にトライするときを除いて、高過ぎる価格を売り出し価格に設定しないようにしましょう。なぜなら、高い価格を設定してもマンションが売れなければ、売却期間が長くなり、売却期間が長引けば長引くほど、成約価格が下がっていく傾向があるからです。

高過ぎる価格ではなく、相場価格を把握して、適正な売り出し価格を設定することが結果的に値引きしないで売却するコツであることを押さえておきましょう。

●マンションをスムーズに売るコツについての詳しい記事はこちら
中古マンションの査定で見られるポイントは？流れや不動産売却をスムーズに進めるコツも解説

マンションの売り出し価格は不動産会社に相談しよう

ここまで、マンションの売り出し価格と成約価格の違いや適正な売り出し価格の決め方、注意点をご紹介してきました。高過ぎる売り出し価格を設定すると売却期間が長引いて成約価格が下がる傾向が見られますが、適正な売り出し価格を設定すればあまり値引きすることなく売却できる可能性が高まります。ご紹介した情報を参考にし、売り出し価格は慎重に検討して設定しましょう。

また、査定価格は、売り出し価格を決めるときに重要な情報の1つです。査定を依頼した後、売却の仲介を任せたいと思える不動産会社と媒介契約を結ぶことになりますが、その際は、取引実績が豊富で、査定価格の根拠をきちんと説明してくれる不動産会社を選ぶことをおすすめします。信頼できる不動産会社と媒介契約を結べば、マンション売却についてのさまざまな疑問はもちろん、売り出し価格についても的確なアドバイスがもらえますよ。

三井のリハウスは、100万件を超える取引実績や豊富な経験で培われた精度の高い「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」を無料で提供しています。マンションの売り出し価格を決める際には、ぜひご相談ください。

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不動産賃貸を行っていた親族を亡くし、不動産を相続することになったものの、「賃貸中の物件がどのように相続されて、どのような手続きが必要になるのか分からない」という方もいるのではないでしょうか？

結論からいうと、相続は、賃貸借契約の終了事由に該当しないため、賃貸権、貸主（賃貸人）としての地位は相続人が承継します。この記事では、貸主が死亡した場合の相続の対応や手続き、また相続した不動産を賃貸に出すことのメリットなどについてご紹介します。

賃貸借契約中に貸主が亡くなったときは相続登記が必要

不動産の賃貸借契約期間中に貸主が亡くなった場合、まずは相続登記の手続きが必要です。その後、貸主としての地位は、相続人に継承されます。地位を承継することについて、相手方（借主）からの承認や同意は必要ありません。ここからは、賃貸借契約に関する相続手続きの一連の流れについて解説しましょう。

2024年4月からは相続登記での名義変更が義務化される

相続登記とは、亡くなった方から自宅や賃貸物件などの不動産を相続した際に必要となる名義変更の手続きのことです。これまでは法的なルールがなかったものの、2024年4月から義務化がされ、「相続により不動産の所有権を取得したと知った日から3年以内」に登記を完了させなければなりません。なお、改正日前に取得した不動産も登記の対象です。正当な理由もなく期間内に相続登記を行わなかった場合は、10万円以下の過料が求められますので、必ず行うようにしましょう。

遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合、貸主としての地位は相続人全員で継承し、遺産分割協議を行う必要があります。遺産分割協議書を作成する際は、相続人全員の実印および印鑑証明書が必要です。なお、「誰が相続するか」については、賃借人の承諾は不要です。

遺産分割協議を行っている間の賃料は遺産とは別個の財産であり、相続人がその相続分に応じ、分割単独債権として取得するものとされています。賃借人は、各相続人に割合に応じた賃料を支払わなければなりませんが、実際に各相続人に賃料を支払うのは面倒です。そのため、相続人の間で代表を決定し、賃借人は、その相続人代表者に支払うのが一般的です。

相続登記に必要な書類を準備する

相続が発生したら、不動産の名義変更をするための相続登記を行います。相続登記を行う際は、登記事項証明書、被相続人・相続人の戸籍謄本、相続人の住民票、遺産分割協議書などの書類が必要になるので、請求が必要なものは早めに準備しておきましょう。必要書類の詳しい内容は、法務局の案内をご覧ください。

登記申請書を作成する

登記事項証明書や相続人の戸籍謄本、住民票などの必要書類がそろったら、登記申請書の作成を行います。登記申請書の作成には細かい記載ルールが定められているため、必要事項を漏れなく記載しましょう。記載方法に不安がある場合は、法務局のホームページに記載例があるので、ぜひ参考にしてください。

登記申請書を作成したら法務局へ提出しますが、提出方法は、書類一式を直接法務局の窓口に持っていく方法、郵送する方法、オンラインでデータを送る方法から選べます。申請から1～2週間後、登記識別情報通知を受領し、正しく名義変更が行われているか確認できたら、登記完了です。

賃貸借契約を結んでいる賃借人に対して必要な手続き

次に、相続登記が完了した後の、賃借人に対して必要な手続きをご紹介しましょう。

賃料の振込先を変更する

被相続人が亡くなると、故人の預金口座は凍結されて入出金ができないため、相続人は振り込まれる賃料を受け取れません。そのため、なるべく早めに賃貸借契約に記載されている賃料の振込先を相続人代表の指定する口座に変更する必要があります。振込先の変更は、貸主から賃借人への通知で変更可能な場合が一般的です。

新しい貸主になったことを賃借人に報告する

遺産分割協議後、新しい貸主が相続人の間で決まったら、名前・住所・連絡先などを賃借人に報告しましょう。相続人（新しい貸主）の連絡先が分からなかったために生じてしまうトラブルを回避するためにも、賃借人にはなるべく早く通知することが大切です。

貸主変更に関する覚書を締結する

貸主が変更されても、既に締結されている賃貸借契約の内容、賃借人の賃借権に変更はありません。そのため、契約書に再度記入したり、契約解除のうえ締結し直したりする必要はないのが一般的です。

とはいえ、契約者間でトラブルが起き、弁護士を立てる必要が生じたときのために、相続で貸主が変更されたことを記録に残しておくのが理想です。具体的にいうと、相続人が貸主の地位を承継したことを確認する覚書（おぼえがき）を締結するのがよいでしょう。覚書とは、締結済みの契約に関して追加・変更する事項を記載し、その内容に対して契約者の双方が合意したことを証明する書面のことです。

三井のリハウスの賃貸管理サービスでは、このような賃料振込先の変更、覚書の締結などの煩雑な業務を貸主さまに代わって対応し、貸主さま、相続人さまを万全にサポートさせていただきます。ご親族に相続財産を残すことをご検討されているオーナーさまはぜひご相談ください。

賃貸借契約物件の経営を継続するメリット

賃貸物件を相続したら、賃貸物件のままで今後も継続するのか、それとも物件を売却したほうがよいのか、迷う方もいるでしょう。ここでは、売却せずに賃貸を続ける場合のメリットについて解説します。

家賃収入により不労所得が得られる

賃貸を継続する最大のメリットは、家賃収入が得られることです。物件を手放すことなく、継続的に一定の収入が得られるのは経済的な安心にもつながるでしょう。

なお、賃貸中の物件を売却すると、それはオーナーチェンジ物件となります。オーナーチェンジ物件とは、入居者と賃貸借契約を交わしたままの状態で売りに出される物件のことです。一般的には、物件周辺の利回り（売買価格に対する年間賃料の割合）に合わせて売却価格が算出され、その価格は空室の状態で売却する際よりも低くなる傾向にあります。さらに、借主（入居者）の退去が決まっていない場合などは居住用としての購入は難しく、投資用として購入することが一般的になるため、買い手が限られることも懸念点として挙げられます。

一方、賃貸管理会社に委託すれば、賃貸中の物件管理の手間や面倒もなく、家賃収入を得られます。賃貸物件として所有しながら、解約が出て空室になった時点で売却することも1つの選択肢ですが、売却せずに資産として持ち続けるのもよいでしょう。

●賃貸経営のメリットや注意点について詳しくはこちら
賃貸経営とは？マンション・アパート経営をするメリットや注意点について徹底解説

●不動産の賃料収入を得た際の確定申告について詳しくはこちら
不動産所得の確定申告はマスト？書き方や必要書類、経費まで分かりやすく解説

将来的に活用できる不動産・相続財産として残る

マンションやアパート、一戸建て住宅などの家を売却することは、自分が持っている資産を手放すことを意味します。ですが、それらを賃貸に出せば、家賃収入によって収益が得られるだけでなく、将来的に活用できる資産・相続財産として後世に残すことができます。空室になった際には自身や家族が住むこともできるので、将来的に住みたいと思っている場合や自宅とは別に住居が必要になった場合も安心でしょう。加えて、家は誰も住んでいないと急速に劣化しますが、賃貸に出し、誰かに住んでもらうことで、室内環境を維持することもできます。

さらに家を賃貸に出すことで、所得税の節税効果が期待できるのもメリットです。不動産投資を行うことで、1年の所得に対してかかる税額を減らせる場合があります。

●不動産投資と節税について詳しくはこちら
不動産投資は節税につながる？その仕組みと注意点を解説

賃貸借契約の相続で困ったら不動産会社に相談しよう

ここまで、貸主が亡くなったときの賃貸借契約と相続について解説しました。不動産の相続は、書類の作成や手続きなど、行うことが多岐にわたるため、困ったら不動産のプロに相談するのがおすすめです。

三井のリハウスでは、不動産オーナーのために賃貸管理サービスを提供しており、相続が発生した場合の賃貸借契約に関するさまざまな変更手続きや通知など、貸主さまをトータルサポートいたします。また、全国に広がる独自のネットワークを活用した強力な集客力で、空室対策や売却活動も万全です。相続財産として賃貸物件をお持ちの貸主さまや、相続した物件の賃貸管理会社をお探しの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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投資用マンションには、家賃という不労所得を得られたり、所得税や住民税を軽減できたりなど、さまざまなメリットがあります。

しかし、投資用マンションを所有している方のなかには、売却を検討している方もいるのではないでしょうか？投資用マンションは、一般的な不動産とは売却のタイミングやポイントが異なるため、必要な情報、知識を事前に押さえておくことが大切です。

まずは、投資用マンションを売却するきっかけとなるいくつかの理由についてご紹介します。

相続した不動産を現金化したいため

相続人が複数いる場合、不動産を平等に分けるのは難しく、どう分割するかでトラブルに発展することがあります。スムーズに遺産分割するには、不動産を相続した後に売却し、売却代金を相続人で分ける換価分割という方法を取るのがおすすめです。換価分割は、ほかの遺産分割の方法に比べて手続きが簡単であることから、不動産を相続した人によく選ばれています。

まとまった資金が必要になったため

まとまった資金が必要になったときも、不動産のような高額な資産は売却の対象とされやすいものです。たとえば、家の買い替えのための資金、事業資金、子どもの教育費、事故や病気などによる医療費が必要になったときは売却の可能性が出てくるでしょう。また、転勤や親の介護などで引越しの必要が出てきたとき、所有している投資用マンションを売却して、新生活のための資金に充てるケースも考えられます。

空室が続くため

投資用マンションを賃貸物件として人に貸す場合、空室になるリスクは避けられません。特にワンルームや1Kなどの単身者用マンションの場合、ファミリータイプのマンションに比べて賃貸期間が短いため、空室のリスクが高くなる傾向にあります。

空室が続くと、家賃収入を得られなくなるばかりか、ランニングコストだけがかかることになるでしょう。借り手が長期間見つからない場合は、費用がかさんで赤字になってしまうので、売却してしまったほうがよい場合もあります。

投資用マンションの売り時

投資用マンションを売却する際は、できるだけ高値で売却したいですよね。そのためには、売却のタイミングが重要です。ここからは、売却するのにおすすめのタイミングと、その理由について解説します。

金利の低い時期に売却する

金利の低い時期に売却すると、投資用マンションを高く売りやすくなります。その理由は、金利が低いとローンの利息額も低くなり、不動産を購入しやすくなることで、あらゆる不動産の需要が高まるからです。つまり、投資用マンションも高く売れやすいということになります。

所有期間が5年をすぎてから売却する

投資用マンションを売却するのは、所有期間が5年をすぎてからがおすすめです。投資用マンションは、売却時に利益が発生すると税金がかかることがありますが、所有期間が5年以下か超えるかによって、税率がおよそ2倍異なります。

売却する年の1月1日の時点において、所有期間が5年を超えるときは「長期譲渡所得」、5年以下のときは「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率は以下の通りです。

そのため、売却して譲渡益が発生しそうな場合は、投資用マンションの所有期間が5年をすぎてから売却すると税額を抑えることができます。

大規模修繕中は売却を避ける

マンションは、約12年に一度、大規模修繕が行われるのが一般的です。

この大規模修繕が行われている、または近いうちに行われる予定がある場合、売却時期を再検討したほうがよいでしょう。工事の間は、マンションにかけられるカバーによって日当たりが悪くなったり、騒音が発生したりと、内覧をしても物件の魅力が伝わりにくい状態になってしまうためです。

売却のタイミングは先になりますが、大規模修繕によってきれいになった物件は、買い手が見つかりやすくなる傾向にあります。同時に、当分の間、大規模修繕が行われないことは、購入希望者に対するセールスポイントにもなります。次の大規模修繕が行われるのはいつ頃かを確認し、大規模修繕中はなるべく売却を避けるようにしましょう。

投資用マンションの査定方法

査定方法にはさまざまなものがありますが、投資用マンションは「収益還元法」で計算されるのが一般的です。収益還元法とは、「将来どれくらいの利益を得られるか？」という収益力を基準に不動産の査定額を算出する方法です。

さらに、収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類があり、計算方法の難易度と、精度の高さが異なります。

今回は、自分でも計算しやすい直接還元法の計算方法をお伝えします。直接還元法とは、1年間の家賃収入から管理費や、修繕費、税金といった運用コストを差し引いた純利益を還元利回り（不動産の収益性を表す利率）で割る計算法で、不動産価格は以下の式で求められます。

不動産価格 = 1年間の純利益 ÷ 還元利回り

不動産会社に査定を依頼する前に、指標の1つとして計算してみてくださいね。

投資用マンション売却の流れ

投資用マンションを売却する流れは、以下のようなステップを踏んでいきます。

[ 1 ] 査定の依頼
[ 2 ] 媒介契約の締結
[ 3 ] 売却活動開始
[ 4 ] 売買契約の締結
[ 5 ] 引渡し・決済
[ 6 ] 賃貸人の地位承継通知

また、通常のマンション売却と異なる点は以下の通りです。

内覧は行われないこともある

居住用マンションを売却する際は、購入検討者のために内覧を行うのが一般的です。一方、投資用マンションの場合は、入居者がいる状態で売りに出されることもあり、その場合は基本的に内覧が行われず、書類のみで売買契約が完了することになります。

なお、入居者が居住している状態で売却することを「オーナーチェンジ」といい、入居者は変わらず、オーナー（所有者）だけが変わります。投資用マンションでよく使われる売買形態なので、ぜひ覚えておきましょう。

賃料の精算を行う

投資用マンションの場合、引渡し時に固定資産税の精算だけでなく、賃料に関しても精算を行うケースがあります。

通常、賃料については、翌月分が前月払いとなっているため、不動産の売買時、売主は翌月の家賃を既に受け取っていることが多くなります。売主が賃料を受け取り過ぎている場合は、その分を精算する必要があることを覚えておきましょう。

賃貸人変更通知書を発行する

投資用マンションをオーナーチェンジ物件として売却する場合、売主は「賃貸人変更通知書」を発行し、入居者にオーナーが変更することを知らせるのが一般的です。その際は、賃料の新しい振込先や、管理会社の変更の有無などを記載して通知します。

法的に、賃貸人変更通知書を出さなければならないという決まりはありませんが、管理会社や家賃の振込先が変わったことを入居者が知らずにいると、トラブルを招く恐れもあります。詳しい手続きが分からない場合は、委託先の賃貸管理会社に相談してみましょう。

投資用マンション売却にかかる費用

投資用マンションの売却が完了するまでには、さまざまな費用が発生します。なかでも主な費用は以下の通りです。

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消のために必要な費用

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に売却の仲介を依頼した場合に発生する成功報酬です。ただし、あくまで成功報酬なので、支払うのは投資用マンションの売買が成立したときのみとなります。

一方、不動産会社に直接買い取ってもらう買取を選んだ場合、仲介手数料は発生しません。しかし、仲介で売却する場合に比べて、成約価格が相場の6～8割程度になってしまうことには注意する必要があります。

印紙税

印紙税とは文書に課税される税金で、印紙税法で定められているものです。不動産売買では、売買契約書に定められた金額の印紙を貼り、印紙の再使用を防止するために消印（割印）をします。印紙税額は、契約書に記載されている売買価格によって決まり、売買契約書は2通作成され、通常は売主と買主が1通分ずつ負担します。

●印紙税についてはこちら
国税庁 | No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

抵当権抹消費用

投資用ローンを組んで投資用マンションを購入している場合は、売却にあたり、残債を一括返済して抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権の抹消登記には、不動産1件につき登録免許税が1,000円かかります。一般的なマンションの場合、土地と建物それぞれに登録免許税がかかるため、合計2,000円が抵当権抹消登記に必要となります。加えて、司法書士に登記を依頼する場合は、別途費用が必要です。

●抵当権抹消の手続きについてはこちら
抵当権抹消手続きを自分で行う方法を4つのステップで解説！

投資用マンションの査定を受ける不動産会社選びのポイント

上記で説明した通り、投資用マンションの売却は査定を受けるところから始まります。重要なのは、どの不動産会社に査定を依頼するかで査定額が異なることです。

不動産会社を選ぶときは、以下の点が決め手となります。

・査定額に根拠がある
・不動産の売却実績が豊富である
・対応が誠実でスピーディーである

査定額に根拠がある

信頼できる不動産会社かどうかを見極める1つの方法が、算出する査定額にしっかりした根拠があるかどうかです。

投資用マンションのような収益物件の査定は、収益還元法が用いられることもあり、一般的な居住用マンションに比べて査定額の算出が難しいとされます。提示された査定額の妥当性を確かめるために、どのように算出しているかを聞いてみるとよいでしょう。

不動産の売却実績が豊富である

投資用マンションの査定額の算出は難しいこともあり、投資用マンションの取引件数が多い不動産会社と媒介契約を結ぶことをおすすめします。

投資用マンションの取引実績が豊富な不動産会社のほうが、多くの知見やノウハウを持っており、売却がスムーズにいく傾向があるためです。

対応が誠実でスピーディーである

査定を依頼する際は、不動産会社の営業担当者の対応を見るようにしましょう。やり取りのスムーズさや、疑問に対する説明の分かりやすさなどから、任せて安心な人物であるかがある程度判断できるはずです。

投資用マンションの査定を依頼してみよう

ここまで、投資用マンションの売却のポイント、注意点について紹介してきました。

投資用マンションの売却を検討中の方は、まずは不動産会社に査定を依頼し、所有する不動産の価値を把握することから始めてみましょう。三井のリハウスでは、100万件を超える取引事例に基づいた査定を実施しており、その後の売却サポートも行っておりますので、お気軽にお申し込みください。

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賃貸物件を探していたり、持ち家を賃貸に出すために情報収集したりしていると、「賃貸借契約（建物賃貸借契約）」という言葉に出会うことがあります。「家の貸し借りのために結ぶ契約のことだろうな」と何となくイメージできていても、どのようなことを決める契約なのか、詳しく理解している方は少ないのではないでしょうか？

不動産における賃貸借契約とは、「一方が物件の使用および収益を相手方にさせるという約束を行い、これに対して相手方が賃料を支払うことで効力が生じる契約」を意味します。賃貸借契約を交わすとき、物件を貸す人を「貸主」「賃貸人」と呼び、借りる人を「借主」「賃借人」のように呼称することが一般的です。

賃貸借契約は、住まいやオフィスの貸し借りを行ううえで必要不可欠な契約です。契約内容に不備があったり、貸主と借主の間で認識のずれがあったりすると、後々トラブルに発展する恐れがあるのです。

不動産の賃貸借契約については、民法や借地借家法、消費者契約法に詳しく規定されています。民法（債権法）の改正では、2020年4月1日前後で、不動産の賃貸借中の修繕に関する要件や、賃貸借契約終了時における原状回復・収去義務、敷金、契約書にかかわる部分など不動産賃貸のルールに変更が加えられています。

なお、建物の賃貸借契約には、「普通賃貸借契約（普通借家契約）」と「定期賃貸借契約（定期借家契約）」の2種類があり、契約期間や更新方法などが異なります。

賃貸物件を貸す側も借りる側も不動産の賃貸にかかわるうえでは、賃貸借契約の基本的な知識を頭に入れつつ、都度情報をアップデートしていくことが重要といえるでしょう。

そこで今回は基本的な情報として、不動産の賃貸借契約について、貸主・借主両方の視点から解説していきます。これから不動産賃貸にかかわる方はぜひチェックしてくださいね。

普通賃貸借契約の特徴

普通賃貸借契約（普通借家契約）とは、賃貸借の期間が1年以上（一般的には2年）あり、貸主・借主ともに解約意思の通知がない限りは、賃料をはじめとした諸条件に双方が合意のうえで更新され続ける契約方法をいいます。

契約を解消するには、貸主または借主のどちらかが、事前に申し入れる必要があります。解約の申し入れは、借主からは希望日の1か月前または2か月前までに行うのが一般的な規約であるのに対し、貸主からは6か月前までに行わなければなりません。また、貸主からの自己都合での解約は困難であり、借主の同意を得られなければ契約解消ができないため、注意が必要です。

次に、普通賃貸借契約のメリットと注意点について、貸主と借主それぞれの視点で見ていきましょう。

メリット

貸主側のメリットとしては、借りたい人が集まりやすいという点が挙げられます。その理由は、借主が希望すれば原則として更新ができることから、借主にとって有利な契約形態であるためです。

一方、借主にとっては、通常2年間で設定する契約期間満了後も、更新すれば継続して入居し続けられるというメリットがあります。正当な理由がない限り、貸主の都合で退去を迫られることはありません。ただし、契約更新の際に更新料を支払う必要があったり、更新時に賃料が改定されたりするケースがあることを把握しておきましょう。賃料改定の理由としては、貸主の収支計画の意向、または賃料相場の推移や再開発・マンション建設など周辺環境の変化などが挙げられます。

注意点

貸主は、契約解除や期間満了時の更新の拒絶、また賃料の値上げなど、いずれも借主の同意を得なければ行えないという点に注意が必要です。

借主にとっての注意点は、次にお伝えする定期賃貸借契約の物件に比べて賃料が高い傾向にあるということです。普通賃貸借契約は、前述の通り貸主としては負担の多い契約形態であるため、相場に合った賃料設定ではありますが、定期賃貸借契約と比較すると割高に感じてしまうかもしれません。

上記のメリットや注意点を踏まえると、普通賃貸借契約は、長い期間同じ借主に貸したい貸主や、同じ物件に長く住み続けたい借主におすすめです。また、一般的に普及している契約形態のため、「できるだけ早く借主を見つけたい」「相場に合った賃料や条件で借主を見つけたい」という貸主や、幅広い条件で賃貸物件を探している借主にも向いているといえます。

定期賃貸借契約の特徴

定期賃貸借契約（定期借家契約）は、設定されている契約期間の満了時点で契約終了となり、退去が必要になる契約です。同じ物件で賃貸借を続けたい場合には、貸主と借主双方の合意のうえで、再度契約を結ぶ必要があります。また、借主は転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情が生じた場合には、契約期間中であっても中途解約をすることができます。

貸主・借主それぞれから見た定期賃貸借契約のメリットと注意点は以下の通りです。

メリット

まず、貸主にとってのメリットは、定期賃貸借契約は契約期間が事前に定められているため、物件の利用計画や、売却の計画が立てやすいことが挙げられます。たとえば、転勤で一定期間自宅を利用しない状況でも、その期間だけ定期賃貸借契約で貸し出すことで自宅を有効活用できます。また、借主（入居者）が退去してからは空室物件として売却することも可能なため、「〇年後には売買相場が上昇していると見越して売却する」という資産運用の計画も立てられます。

借主側のメリットは、定期賃貸借契約だと、相場よりも安い賃料で借りられる可能性があることです。また、普通賃貸借契約と異なり、2年ごとの更新がないため、更新料が発生しない点もメリットだといえるでしょう。そのため、転勤・通学などで入居期間が決まっている借主や、転々としてもよいので割安な賃料の物件に住みたい借主におすすめです。

注意点

貸主側の注意点としては、定期賃貸借契約は、貸し出す年数によっては普通賃貸借契約の相場よりも賃料を下げなくてはならない可能性があることです。これは、定期賃貸借契約は期間に定めがある契約であることから、普通賃貸借契約の物件と同等相場の賃料では検討してもらえない恐れがあるためです。また、重要事項説明書とは別に、定期賃貸借契約に関する説明を貸主から借主に対して行う必要がある点にも注意しましょう。この説明は、不動産会社へ委託することも可能です。

借主側は、定期賃貸借契約を結ぶ際に契約期間満了後に住み続けるため再契約をしたくても、貸主に再契約の意思がなければ契約終了となる点に注意が必要です。

上記のメリットや注意点を踏まえると、定期賃貸借契約は期間を限定して物件を貸したい貸主や、短い期間だけ安く借りたい借主におすすめといえます。自身の状況とメリット、注意点をそれぞれ踏まえたうえで、普通賃貸借契約または定期賃貸借契約のどちらを選ぶか検討してくださいね。

賃貸借契約の流れとチェックポイント

実際に賃貸借契約が結ばれる際には、借主に対して契約内容の重要事項説明が行われた後に、賃貸借契約の内容を確認し、契約書に署名捺印を行います。ここでは、賃貸借契約において大事なポイントとなる「重要事項説明」と「賃貸借契約書の確認」の2つの手順について、詳しく見ていきましょう。

重要事項説明

重要事項説明とは、不動産の賃貸借や売買を行うにあたり、宅地建物取引業者が借主（買主）に対して、契約上重要な条項を説明することです。重要事項説明は、不動産取引を専門としない通常の消費者であっても、契約成立後に予期せぬ形で不利益を被ることがないように、権利関係や取引条件の認識をすり合わせる目的で行われます。

賃貸物件の重要事項説明は、賃貸借契約締結前に必ず行われます。借主に説明されるポイントの一部は以下の通りです。

・賃料等契約条件の概要
・各種設備の整備の状況
・建物の管理・連絡先に関する事項

これらの項目について、貸主と借主の間で認識の食い違いがあると、契約成立後や入居後、退去時のトラブルに発展する恐れがあります。そのため、重要事項説明を受けて疑問が残る場合は必ず質問し、解決したうえで契約に進みましょう。疑問点が解決しない場合は、借主から賃貸借契約を断ることができます。

また、貸主は、物件の不具合や劣化などの瑕疵（かし）がある場合、あらかじめ入居者募集をする前に不動産会社に伝え、可能であれば修繕・交換したうえで貸し出すようにしましょう。賃貸借契約を結んだ後に瑕疵が発覚してしまうと、借主から「契約不適合責任」を問われ、損害賠償や賃料の減額、契約の解除などを求められる恐れがあるため、注意が必要です。

重要事項説明が終わったら、借主が重要事項説明書に署名を行います。重要事項説明書は、宅地建物取引業者から説明を受けた旨を証明する書類で、不動産会社から交付されます。

賃貸借契約書の確認

重要事項説明の後に、賃貸借契約書を確認して署名をすると、契約成立です。賃貸借契約書は貸主と借主双方が署名・捺印のうえ当事者同士が原本を保管します。

契約の最終段階となるので、確認漏れがないように注意しましょう。賃貸借契約書で借主がチェックすべきポイントは以下の通りです。

・賃貸借の対象となるもの（物件の名称・所在地・構造）
・契約期間
・賃料・敷金・共益費の金額や支払い先
・貸主および管理業者
・借主および同居人
・家賃債務保証業者または連帯保証人
・解約の申し入れ期間や違約金の有無
・明け渡し時の原状回復の取り決め
・入居中の修繕負担区分
・禁止行為
・特約事項　など

貸主側は、契約期間や更新のルール、徴収する金額とその受け取り方、滞納時のルール、原状回復の範囲と内容などを特にチェックしておきましょう。

●賃貸借契約の流れや注意点について詳しくはこちら
賃貸借契約の流れは？手続きに必要な書類や注意点について徹底解説

賃貸借契約のポイント

ここからは、賃貸借契約のポイントについて、貸主側と借主側に分けて解説します。

【貸主側】中途解約や契約内容を変更したいとき

原則として、中途解約や契約内容の変更を、貸主が一方的に行うことはできません。これらを行いたい場合は、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約のどちらであっても、正当事由があるうえで借主に合意を得る必要があります。しかし、中途解約や契約内容の変更について、借主から合意を得るのは、実際には困難であることが一般的です。

また、正当事由で中途解約する場合であっても、本来借主が負担する引越し費用や原状回復費用などを、貸主側が立ち退き料として支払わなければならない可能性があります 。このように、中途解約には手続きや費用の面で負担がかかる点に注意が必要です。

【借主側】契約時に必要な書類

賃貸借契約を交わすにあたり、必要な書類は、仲介している不動産会社や、貸主によって異なりますが、借主側が準備しなくてはならない書類がいくつかあります。契約を円滑にするためにも、契約を結ぶ前に、必要書類についてしっかりと確認するようにしておくと安心です。一般的に必要な書類は以下の通りです。

・収入証明書類
・本人確認書類（健康保険証、住民票、印鑑証明書など）
・保証人関連書類

1つずつ詳しく見ていきましょう。

収入証明書類
賃料における支払い能力を確認するために、「源泉徴収票」「納税証明書」「確定申告書」などの提出が必要です。これらの書類は申し込み時から求められることが一般的ですが、賃貸借契約時に必要になることもあるため、どのタイミングで必要かあらかじめチェックしておきましょう。

本人確認書類
運転免許証や健康保険証のような、本人確認ができる書類が必要です。また、続柄確認のために、住民票を提出することもあります。

保証人関連書類
連帯保証人は、借主に賃料が支払えなくなった際、代わりに支払いを求められます。保証人関連書類の多くは、保証人が用意しなくてはならず、郵送する手間が発生することもあるため、早めに依頼しましょう。

最近では、連帯保証人を立てる代わりに、入居者の家賃を貸主に保証する「家賃保証会社」を利用することを必須条件としている物件が非常に多くあります。保証料の相場は、初年度の契約時に支払うものとして賃料の0.5～1か月分程度、2年目以降は年1万～2万円程度となっています。ただし、保証料（保証委託料）や支払うタイミングは、家賃保証会社によって異なりますので、利用する会社に確認するようにしましょう。

賃貸借契約におけるインボイス制度の影響

不動産経営を検討している人のなかには、2023年（令和5年）10月1日より導入されたインボイス制度の影響を受けるのではないかと不安を抱える方もいるでしょう。インボイス制度とは、一定の事項が記載されている適格請求書（インボイス）の発行や保存をすることによって、仕入れ税額控除が適用される制度です。

結論からお伝えしますと、住宅の家賃は消費税の課税対象にならないため、住居用の物件を貸し出している場合はインボイスによる影響を受けません。ただしインボイス制度は、消費税が発生しない売り上げには影響しませんが、マンション付帯設備（駐車場等）は課税対象となる場合があるため注意が必要です。

●賃貸経営におけるインボイス制度と注意点についてはこちら
インボイス制度とは？不動産の賃貸経営に役立つ情報や注意点を詳しく解説

賃貸借契約で大切なのは疑問点を残さないこと

ここまで、賃貸借契約の種類や必要書類などについてご紹介してきました。貸主と借主のどちらにとっても、賃貸借契約の重要なポイントを押さえ、内容を正しく把握しておく意識を持つことが大切です。

貸主であれば、物件を貸し出す前に、普通賃貸借契約にするか、定期賃貸借契約にするかをまず選ぶことからスタートするとよいでしょう。また、それぞれの契約のメリットと注意点を押さえ、賃料の相場や契約期間、契約更新の有無といった条件を十分に把握し、自身の状況をもとに検討しましょう。

さらに賃貸借契約に併せて、マイホームを貸す方法や手続きの流れ、メリットと注意点を知っておくことで、賃貸運営を安心して始められます。信頼できる不動産会社へ賃貸管理を依頼することも、契約後の大きな安心材料となり、トラブルの回避に役立ちます。

●マンションを貸すメリットと注意点や方法についてはこちら
マンションを貸す際のコツとは？流れや節税方法を紹介

●賃貸管理を依頼する不動産会社の選び方についてはこちら
賃貸管理とは？分譲マンションを貸す際の基礎知識＆管理会社の選び方

借主側は、収入証明書類や本人確認書類といった、賃貸借契約を交わすための必要書類を早めに準備するようにしましょう。また、不明点を残したままにすることなく、分からないことは都度不動産会社へ相談してくださいね。

三井のリハウスでは、安心・安全に賃貸借契約を締結できるように、物件の賃料査定と調査から条件の設定と募集を行っているだけでなく、契約・引渡し後の賃貸管理まで幅広く貸主さまをサポートしています。また、賃貸物件についても豊富な情報を提供しており、物件探しのサポートを行っておりますので、物件を貸したい方も、借りたい方も、お気軽にご相談ください。

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マイホームを購入するとき大半の方が利用する住宅ローンですが、住宅ローンの利用で避けては通れないのが、「住宅ローン審査」。住宅ローン審査とは、新居の購入資金を融資する金融機関が、融資をしても問題がないかを判断することです。住宅ローン審査には事前審査と本審査の2種類があり、審査項目や必要書類が異なります。また、本審査は事前審査よりも判断が慎重になるため、事前審査が通ったからといって、本審査も必ず通るわけではない点に注意が必要です。

住宅ローンのなかでも特色があるのは、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と民間の金融機関が提携して融資を行う「フラット35」です。フラット35は、住宅の規格や構造などに一定の基準を有し、収入が安定していない自営業者や病気で団体信用生命保険に加入できない人も利用できるといった、民間の金融機関にはない特色もあります。

今回は、住宅ローン審査の基準をご紹介しながら、住宅ローン審査で落とされないようにするための対策を解説します。

住宅ローンの審査基準とは？

多くの金融機関が住宅ローンを取り扱っていますが、審査基準はそれぞれ異なります。そのため、ある金融機関で審査に落ちたとしても別の金融機関では通る可能性もあります。ここでは、多くの金融機関が設けている住宅ローンの審査基準にはどのようなものがあるのか、「借主の状況」「連帯保証の状況」「借りる際の資金状況」の3つに分けてお伝えします。

借主の状況

令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書※1によると、借主における住宅ローンの審査基準と、その審査項目を取り入れている金融機関の割合は以下の通りです。

・完済時の年齢 98.7％
・健康状態 97.9％
・借入時の年齢 97.2％
・勤続年数 93.2％
・連帯保証 93.1％
・国籍 73.3％
・雇用形態 71.6％
・業種 34.4％
・雇用先の規模 25.4％
・家族構成 29.8％
・性別 21.2％

年齢・健康状態
上記のことから、多くの金融機関で借主の年齢や健康状態を審査内容に取り入れていることが分かります。住宅ローンの平均返済期間は30年程度であるため、完済時の年齢や、返済期間中に借主が元気に働き続ける見通しが立つかが重視されているのです。

雇用状況
借主の雇用状況は、住宅ローンの返済能力を判断する1つの指標となっています。先述の通り、金融機関は長期にわたって安定して返済ができるかどうかを判断しているので、離職率が低い業種ほど評価が高い傾向にあります。また雇用先の評価においては、企業規模よりも、景気に左右されず長期にわたって安定した経営がなされているかという点が重視されます。

国籍・家族構成
さらに、国籍や家族構成も審査基準となります。金融機関では、住宅ローン融資の条件として日本の永住権を設けているケースが多く見られます。また、家族構成を審査基準とする理由は、扶養する家族がいることで収入が安定する傾向があることや、働いているパートナーがいると、当人が返済できなくなった場合のリスクヘッジになると見なされるためです。ただ一方で、就学中の子どもが多い場合は、安定的な返済に支障を来すと判断され、審査が通りにくい場合もあります。

連帯保証の状況

住宅ローンの審査では、9割以上の金融機関が連帯保証の状況をチェックしているとされます。連帯保証人の設定が必要なのは、「収入合算」や「ペアローン」を利用するケースです。収入合算とは、家族の年収を合算した世帯年収をもとにして、金融機関に借り入れ可能額を算出してもらうことで、ペアローンとは、親子または夫婦のペアで住宅ローンの融資をしてもらうことです。収入合算では世帯年収として合算した人、ペアローンでは互いに連帯保証人となります。連帯保証人が安定的な雇用状況で勤続年数が長いと、審査に通る可能性が高まります。

なお、上記ケースに当てはまらず、保証会社を利用して住宅ローンを借り入れる場合は、連帯保証人を設定する必要はありません。

借りる際の資金状況

住宅ローン審査では、当然ながら借りる際の資金状況も見られます。たとえば、資金状況の調査結果として以下のような評価が下されます。

・担保評価　96.1％
・年収　92.9％
・返済負担率　93.0％
・融資可能額　71.7％

担保評価
住宅ローンでは、ローンが返済不能となった場合、金融機関が担保物件を売却して返済に充てます。そのため、いざというときの換金性はどれくらいか、担保評価を見る金融機関が多いようです。

年収・返済負担率
経済状況は、ローンの返済能力に直結します。単純に「年収が高ければよい」というわけではなく、年収と返済負担率を関連付けて評価されるのがポイントです。返済負担率とは、年収に占める返済額の割合のことで、基準を超えると融資してもらえなかったり、借入額に影響したりすることもあります。先ほどご紹介したフラット35では、年収に対する年間の返済負担率を提示しています。それによると、年収400万円未満の返済負担率は30％以下、年収400万円以上の返済負担率は35％以下が基準となっています。

融資可能額
金融機関は、融資可能額もチェックしています。融資可能額は、年収や返済負担率、不動産の購入金額などの条件によって決められることが一般的です。

住宅ローン審査への対策7選

住宅ローンは、長期にわたって返済していきます。つまり、住宅ローンの審査に通過するためには、「安定して返済できる状況である」ことを金融会社に伝えることが重要です。では、具体的な対策を見ていきましょう。

メインバンクに申し込む

メインバンクに住宅ローン融資を申し込むと、住宅ローン審査の際にプラスに働く可能性があります。預貯金の残高が高かったり、給与振込の口座を持っていたりすると、返済能力が高いと判断され、住宅ローン審査が通りやすくなることもあります。

無理のない返済計画を立てる

先ほどお伝えしたように、金融機関では年収と年間の返済負担率を見ています。返済が長期にわたる住宅ローンでは、無理のない返済計画が必要になるため、金融機関に融資を希望する前に、自分で年収と返済負担率を計算しておきましょう。あらかじめ適切な融資可能額を算出することで、スムーズな審査が望めます。

●住宅ローンの毎月の返済額や借入可能額のシミュレーションはこちら

ほかの借り入れを完済しておく

住宅ローンの融資を希望する際は、ほかのローンを完済しておきましょう。住宅ローン以外の借り入れは、住宅ローンの返済を妨げる要因と見なされます。車やスマホのローンはもちろん、クレジットカードのキャッシング利用枠もなくしておいたほうがベターです。金融機関によっては、実際にキャッシングを利用していなくても、キャッシング利用枠があることを「借り入れる余地」と見なす場合があるため注意しましょう。

住み替えをするために住宅ローンを借りたい場合は、旧居のローンを全額繰り上げ返済しておくことがおすすめです。繰り上げ返済に不安がある場合は、「住み替えローン」を利用するという選択肢もあります。

●住み替えローンについて詳しくはこちら
住み替えローンとは？利用の注意点や手順を解説

団体信用生命保険に加入できない場合はフラット35を検討する

団体信用生命保険（団信）に加入できない場合は、フラット35を検討しましょう。通常、住宅ローンでは、返済ができなくなったときのために団信への加入が求められます。ところが健康状態が思わしくないと、団信への加入が難しいかもしれません。フラット35なら、団信の加入なしでの利用が可能です。

物件購入価格30％の現金を用意する

自己資金がなくても住宅ローンだけで物件を購入することは可能ですが、頭金と諸経費、合わせて物件購入価格の30％は現金として調達しておいたほうが無難です。2022年度の調査※2では、分譲戸建住宅の購入者は、平均で物件購入価格の27.5％を自己資金として用意しています。

頭金とは、当初支払う物件購入費用の一部のことです。頭金を用意してある程度経済的な余裕を作ったうえで、住宅ローンの融資を希望したほうが住宅ローン審査に通りやすいといえるでしょう。

●住宅購入にかかる費用について詳しくはこちら
不動産、住宅購入にかかる諸費用、税金について説明します

自分の信用情報を把握する

住宅ローン審査の前に、自分の「信用情報」を把握しておきましょう。信用情報とは、車やスマホの所持、クレジットカードやローンでの買い物、家賃、公共料金の支払いといった個人の支払い状況のことです。住宅ローン審査を希望すると、金融機関は融資先となる契約希望者の信用情報を取り寄せます。

個人信用情報を把握したところで、その履歴を消すことはできませんが、信用に傷がつく金融事故が起きた際の状況を伝えることは可能です。「海外の長期滞在で支払いが遅くなってしまった」「突然病に倒れて一時的に経済的に困難な状況になったが、今は体調も経済も回復している」といった支払いの延滞理由や状況を伝えることで金融機関が理解を示してくれる可能性があります。

複数の金融機関に依頼する

住宅ローンの融資を希望する際、複数の金融機関に借り入れを申し込みましょう。上記でもお伝えしましたが、ある金融機関では審査が通らなくても、別の金融機関では審査が通る可能性があるためです。たとえば、普段メインバンクとしている銀行、住宅ローンに有利なプランを提案している銀行、都市銀行や地方銀行といった、タイプの違う銀行に同時に依頼してみるとよいかもしれません。

住宅ローン審査の流れと必要書類

ここからは、実際に住宅ローン審査をするときの流れをお伝えします。住宅ローン審査の事前審査は住宅ローンを融資する金融機関のみ、本審査は金融機関だけでなく、住宅ローンの支払いを保証する保証会社も含めて行われ、準備する書類も異なります。借り入れまでの一般的な流れは以下の通りです。

［ 1 ］ 事前審査
［ 2 ］ 正式申し込み
［ 3 ］ 本審査
［ 4 ］ 借り入れ決定、契約

［ 1 ］ 事前審査

本審査前の事前審査では、3〜4日、遅くとも1週間で審査結果が分かります。この段階では、融資を希望する人の年収や、雇用状況に加えて、返済負担率を基に審査が行われます。事前審査の段階で必要となる書類は下記の通りです。

契約希望者に関する書類
運転免許証や健康保険証などの身分証明書、源泉徴収票、勤務先の会社案内など

住宅に関する書類
パンフレットや物件概要書など

［ 2 ］ 正式申し込み

事前審査に通ったら、正式に住宅ローン融資を申し込みます。事前審査に通ると、家の売買契約も本格的にスタートします。本審査の申し込みには事前審査よりも詳細な資料が必要となり、提出書類に不備があると本審査が通らない可能性もあるため、慎重に記載しましょう。参考として以下をご覧ください。

［ 3 ］ 本審査

住宅ローンの本審査は1〜2週間、遅くとも1か月で審査結果が分かります。フラット35を希望する場合は住宅金融支援機構も審査に加わります。

［ 4 ］ 借り入れ決定、契約

本審査に通ると、金融機関と住宅ローン融資の契約が成立します。これで家を購入する資金の調達は完了となり、同時に売主との売買契約も成立し、不動産の登記簿謄本も変更できます。

●登記簿謄本について詳しくはこちら
登記簿謄本とは？記載内容や見方、取得方法について解説！

住宅ローンの審査では自分に合ったプランを選ぼう

住宅ローンでは、金融機関を選ぶことはもちろんですが、返済負担率や金利などを考慮して自分に合ったローンプランを選びましょう。特に、住宅ローンを組んだ当初と経済状況が変わった場合は、住宅ローンのプランを見直すほうが返済しやすくなる可能性があります。

また、前述の通り、旧居の住宅ローンを完済できない場合は、住み替えローンを利用するという方法があります。

なお、住み替えを検討しており、旧居の住宅ローンを完済するための資金計画を立てるためには、まずは査定が必要です。三井のリハウスでは無料で査定を行っており、三井不動産グループの総合力と、累計取扱件数100万件の豊富な取引実績から、地域やお客さまのニーズに合った不動産売買のサポートを行っております。ぜひ、ご活用ください。

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※1出典：「令和4年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001597952.pdf
（最終確認：2024年2月13日）

※2出典：「令和4年度　住宅市場動向調査報告書」国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001610299.pdf
（最終確認：2024年2月2日）

自宅としてマンションを購入後、転勤が決まった方や、転勤までにできるだけ早くマンションを売る方法が知りたいと考えている方もいるでしょう。

転勤でマンションを売却する際に注意すべきことは、不動産売却にかけられる時間が限られることです。マンションの売却では、以下のステップを踏む必要があり、一般的に、3～6か月かかります。

[ 1 ] 事前準備
[ 2 ] 査定
[ 3 ] 媒介契約の締結
[ 4 ] 売却活動
[ 5 ] 売買契約
[ 6 ] 引渡し・決済
[ 7 ] 確定申告

●マンション売却の手順と流れはこちら

マンションを売却するタイミングには転勤前と転勤後があり、それぞれのタイミングにメリットと注意点があります。

今回は、転勤が決まり、賃貸ではなく、マンションの売却を検討されている方に向けて、転勤前と後に売るそれぞれのメリットと注意点、早く売却するためのコツなどを具体的に解説します。

マンションを転勤前に売却するメリットと注意点

まずは、転勤前にマンションを売却するメリットと注意点から見ていきましょう。

メリット

転勤前にマンションを売却するメリットは以下の通りです。

・転勤先での住み替え時に住宅ローンが利用しやすい
・売却手続きの立ち会いがしやすい

転勤先での住み替え時に住宅ローンが利用しやすい
メリットの1つ目は、転勤先で住宅ローンを利用して新しい物件を購入しやすいことです。売却するマンションに住宅ローンの残債があっても、転勤前にマンションを売り、売却代金を得ることで一括返済できれば、転勤先で新たな家を購入するための住宅ローンが利用しやすくなります。

売却手続きの立ち会いがしやすい
2つ目は、売買契約や物件引渡しのときに立ち会いがしやすいことです。転勤後に売却すると、手続きに立ち会うために新居と転勤前の住所を往復しなければなりませんが、転勤前であれば時間と手間をかけずに立ち会うことができます。

注意点

転勤前にマンションを売却するときの注意点は以下の通りです。

・売却活動を行う十分な時間がない
・内覧対応が大変

売却活動を行う十分な時間がない
注意点の1つ目は、売却活動に十分な時間が取れないことです。特に、急な転勤が決まったようなケースで転勤前に売却しようとすると、十分な時間がないことが焦りにつながり、納得のいかない価格でマンションを売却してしまうことがあるので注意が必要です。

内覧対応が大変
2つ目は、内覧を行う準備や対応に時間と手間がかかることです。内覧とは購入検討者にマンションを実際に見てもらう販売活動のことで、物件の印象をよくするために掃除や修繕などの準備や対応を、転勤前の限られた時間のなかで行うのは大変だと感じる可能性があります。

マンションを転勤後に売却するメリットと注意点

転勤後にマンションを売却する主なメリットと注意点をそれぞれ見ていきましょう。

メリット

転勤後にマンションを売却するメリットは以下の通りです。

・時間をかけて売却活動ができる
・引越しが1回で済み、仮住まいを用意する必要がない

時間をかけて売却活動ができる
メリットの1つ目は、時間をかけて売却活動ができることです。転勤後に売却できれば、転勤や引越しの時期にかかわらず、売却金額に納得がいくまで十分な期間を使って売却活動ができます。

引越しが1回で済み、仮住まいを用意する必要がない
2つ目は、引越しが1回で済むことです。もし転勤先の家が決まる前に住んでいる家が売れた場合、一時的に住む家を準備する必要がありますが、転勤後の売却ではその必要がありません。

注意点

転勤後にマンションを売却するときの注意点は以下の通りです。

・住宅ローンを利用している場合、負担が大きくなる可能性がある
・売却するまで物件の維持管理費がかかり続ける

住宅ローンを利用している場合、負担が大きくなる可能性がある
注意点の1つ目は、住宅ローンを利用している場合、負担が大きくなる可能性があることです。マンションを売却するまで、住宅ローンの支払いは毎月続きます。転勤後に売却すると、住宅ローンの返済と転勤後の住まいにかかる費用とで負担が二重に発生するケースがあることに注意が必要です。

売却するまで物件の維持管理費がかかり続ける
2つ目は、マンションを売却するまで物件の維持管理費もかかり続けることです。住宅ローンと同様に、今の住まいを売却するまで、空き家の状態でも、固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金などの維持管理費を払い続けなければならないことも注意点として押さえておきましょう。

転勤時にマンションを早く売却するコツ

転勤前にマンションの売却を行う場合、売却活動にかけられる時間が十分にないため、早く売る必要があります。ここでは、転勤時に時間をかけずマンションを売却するコツをご紹介します。

必要書類を早めに準備する

マンションを売却する際、以下のような書類が必要です。

・登記済証（権利証）または登記識別情報
・本人確認書類
・物件の間取り図
・固定資産税、都市計画税納税通知書の写し
・実印・印鑑証明書
・固定資産評価証明書
・住民票

マンションを早く売却したいと考えている方は、必要な書類をリスト化して確認し、早めに準備しましょう。

●マンション売却に必要な書類リストはこちら
不動産の売却に必要な書類は？種類と取得方法をご紹介！

信頼と実績のある不動産会社を選ぶ

マンションを早く売却できるかどうかは「どの不動産会社を選ぶか」にかかっています。不動産会社にはそれぞれ得意分野があるため、マンションの売却に実績のある不動産会社を選びましょう。

また、査定額の高さのみで不動産会社を選ぶことは避けましょう。マンションを早く売るためには、売り出し価格を相場に基づく適正な価格に設定することも大切です。不動産会社のなかには、あえて相場よりも高過ぎる査定額を出して契約をとろうとする会社もありますが、相場より高い価格で販売すれば購入希望者は現われにくく売却活動が長引いたり、結果的にかなり値下げしないと売れなかったりということになりかねません。そのようなことを避けるためにも、実績に基づく査定や売主が必要な情報を開示して売却活動をサポートしてくれる不動産会社を選びましょう。

適切な媒介契約を選ぶ

マンションを早く売りたい方は、適切な媒介契約を選びましょう。媒介契約とは、家を売るとき、買主を探してもらうために不動産会社と取り交わす契約のことで「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できます。しかし、不動産会社に売却活動の報告義務がなく、複数の不動産会社と契約した場合、売主は自分で確認しなければ活動の状況が分からない点に注意が必要です。

一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、売主が選んだ不動産会社1社と契約します。そのため、複数の不動産会社と契約する一般媒介契約よりも積極的に売却活動をしてもらえる可能性があります。

3つの媒介契約それぞれの特徴を把握したうえで、信頼できる不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶことを検討してみましょう。

●媒介契約について詳しくはこちら
媒介とは？仲介や一般媒介などの違いを一挙解説！

内覧対応に気を配る

マンションを早く売りたいときは、内覧対応にも気を配りましょう。マンションが早く売れない要因の1つとして、内覧の準備や対応が万全でないことが挙げられます。部屋が散らかっていたり、水回りに汚れやカビがあったりすれば、購入検討者の購入意欲が下がってしまいますので、チャンスを逃さないよう、しっかりと準備しましょう。

転勤で売却したいマンションに住宅ローンの残債があるとき

転勤の際に売却したいマンションに住宅ローンの残債がある場合は、マンションの査定額から見当を付けて売却代金で住宅ローンの残債が返済できるかどうか見極めるようにしましょう。

物件の査定額から売却にかかる諸費用を差し引いた額が住宅ローンの残債を上回っていれば、マンションの売却代金で物件の売却が可能です。しかし、査定額から諸費用分を差し引いた額が、ローンの残債を下回っていると、売却代金だけでは一括返済できないため、足りない分を自己資金で充てなければなりません。というのは、住宅ローンを組んで購入した物件には金融機関の抵当権が付いており、抵当権はローンを完済するまでは抹消できないからです。

売却代金で住宅ローンを完済できなさそうなときは、住み替えローンを利用する方法があります。住み替えローンとは、利用している住宅ローンを完済する費用と新しい住宅を購入する費用を合わせて借り入れるローンのことです。ただし、住み替えローンは、金融機関の審査がより厳しくなる傾向があります。また、住み替えローンは、借り入れする金額が高額であるため月々返済する金額が大きくなるリスクもあります。

マンションを転勤で売却するなら、信頼と実績のある不動産会社を選ぼう

ここまで、転勤前と転勤後にマンションを売却するメリットと注意点や早く売るためのコツなどをご紹介してきました。転勤後に売れば売却活動に時間をかけられますが、金銭的負担が大きくなる可能性があります。一方、転勤前に売るときの注意点は、売却に時間がかけられないことです。

マンションを早く売りたい方には、マンション売却に実績のある不動産会社を選ぶことをおすすめします。早く売るためには、売り出し価格を相場に基づく適正な価格に設定することも大切です。

なお、三井のリハウスでは100万件を超える取引実績と積み重ねてきた知見をもとにした精度の高い「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」を無料で提供しています。経験豊富な担当者が限られた時間のなかで早く売却するためのアドバイスやサポートを行いますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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中古マンションがずっと売れない場合、どのくらいの期間を目安に売却方法を見直すべきなのかお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？まずは、中古マンションの売却にかかる平均的な日数を見てみましょう。

下の表は、公益財団法人東日本不動産流通機構が公開した「首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）」※1に記載されている、中古マンションの売却登録（「レインズ」への登録）から成約までにかかった平均日数です。この表から、中古マンションの登録から成約までには平均して3か月程度かかることが分かります。

そのため、現在の売却活動が適切かどうかを見直すタイミングは、売り出してから3か月以上を指標とするのがおすすめです。

この記事では、中古マンションがずっと売れずに困っている方に向けて、その原因や対処法をご紹介していきます。ぜひ、参考にしてみてくださいね。

中古マンションがずっと売れないとどうなるの？

中古マンションがずっと売れないと、どのようなことが起こるのかでしょうか？ここでは、売却期間が長引いてしまった際に起こり得るリスクをいくつかご紹介します。

資産価値が下がる

建物は一般的に、築年数が経過するにつれて内部設備の不具合や故障といった経年劣化が目立つようになるため、マンションの資産価値は下落する傾向にあります。下の表は、中古マンションの平均価格の推移を築年数ごとに表したものです。この表からは、中古マンションの価格が築年数の経過につれて徐々に下落していき、特に築25年を経過すると大きく下落することが分かります。

※2 公益財団法人　東日本不動産流通機構

そのため、売却期間が年単位で延びてしまうと、当初に想定していた売り出し価格では売却しづらくなってしまう恐れがあります。このようなリスクを防ぐためにも、思うように売却が進まない場合には、放置せずに不動産会社に相談するのがおすすめです。

維持費がかさむ

中古マンションを売れないまま放置し続けると、出費がかさみ、損をしてしまう恐れがあります。

不動産を所有していると使用の有無にかかわらず、固定資産税が発生します。つまり、売れないマンションを放置していると、たとえ既に別の物件に住んでいたとしても、固定資産税の支払いが生じてしまうのです。

さらに、マンションの場合には、毎月、管理費や修繕積立金の支払いもあります。これらの費用は、固定資産税の支払いと合わせると多額の出費になるため、売れないマンションを放置し続けるのは金銭面から見ても、あまり得策とはいえないでしょう。

中古マンションがずっと売れない原因は？

中古マンションがなかなか売れない場合、一体何が原因なのか気になる方も多いのではないでしょうか？ここでは、マンションが売れづらくなってしまう原因をいくつかご紹介します。現在の売却方法が適切かどうか見直す際に、参考にしてくださいね。

競合が多い

同じマンション内や、周辺でも売りに出されている物件が多い場合は、価格や、物件の状態といったさまざまな要素を購入検討者に比較される可能性が高くなるため、売却活動が難航してしまうことがあります。

そこで、なかなか売却活動が進まない場合には、競合物件が少ない時期にタイミングをずらしてから、再度売り出すことを検討してみるのもよいでしょう。

広告宣伝が適切でない

購入希望者を集めるためには、広告宣伝も重要です。そこで、物件があまりにも売れない場合には、契約している不動産会社に相談して、現在の広告宣伝が適切かどうかを見直してみるのもよいでしょう。

不動産の宣伝には、サイトへの掲載のほかに、チラシやパンフレットの配布などさまざまな方法があります。どの宣伝方法に力を入れてほしいかや、物件のどのような点をアピールしたいかなど、宣伝に関する要望があれば、営業担当者に積極的に伝えてみるのがおすすめです。

売り出し価格が高過ぎる

高過ぎる売り出し価格は、購入希望者が集まりにくくなってしまう原因の1つです。そのため、マンションがなかなか売れない場合には、売り出し価格が適切かどうかを一度見直してみることをおすすめします。売り出し価格が適切かどうかを判断するには、周辺マンションの価格相場を基準にするとよいでしょう。

三井のリハウスでは、ネット上で簡単に周辺相場を調べられるサービスを提供しています。相場を知りたい方はぜひお気軽にご利用ください。

●相場を調べたい方はこちら

とはいえ、できるだけ値下げは避けたいという方も多くいらっしゃるはずです。そのため、値下げをするか否かは、ここまでご紹介してきた原因が当てはまっていないかどうかを全て確認したのちに、あくまで最終手段として検討するのがよいでしょう。

中古マンションがずっと売れない場合の対策は？

ここまで、中古マンションの売却を難航させる主な原因についてご紹介してきました。では、一体どうすれば売れるようになるのか、ここではその対策についてお伝えしていきます。

不動産会社の契約方法を見直す

現在、複数の不動産会社に販売活動を依頼する「一般媒介契約」を結んでいる場合には、1社の不動産会社のみに依頼する「専属専任媒介契約」への変更を検討するのも、1つの手段です。

専属専任媒介契約では、不動産会社が1週間に1回以上、販売状況を売主に報告する義務があります。そのため、法令上の報告義務がない一般媒介契約よりも、販売動向をこまめにチェックできます。また、売却活動について相談したい場合、一般媒介契約では複数の不動産会社に連絡する必要がありますが、専属専任媒介契約では1社のみと連絡を取ればよいので、手間が省けるといったメリットもあり、おすすめです。

それぞれの媒介契約の違いについて詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事をご覧ください。

●媒介契約の違いについてはこちら
専任媒介契約とは？一般媒介や専属専任媒介との違いも併せて解説

実績のある不動産会社に依頼する

不動産売却に関する得意分野は、不動産会社ごとに異なります。そのため、事前に不動産会社の得意なエリアや物件タイプについて確認し、所有物件に近い分野で実績のある会社に依頼するのが大切です。販売活動が難航した際にも、実績の豊富な会社ほど、知見を生かして適切な対処を行ってくれる可能性が高いでしょう。

三井のリハウスは数多くの店舗を展開しているため、その地域に根ざした売却活動のサポートが可能です。中古マンション売却でお悩みの方はお気軽にご相談ください。

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内覧時の対応を見直す

内覧希望者はいるのに、なかなか成約に至らない場合は、内覧時の対応に問題があるのかもしれません。内覧前の掃除や整頓は行き届いているか、希望者が訪れた際にきちんと物件の魅力を伝えられているかといった点を、今一度見直してみるとよいでしょう。特に、家の第一印象を左右する玄関周りや、清潔感を気にする人が多い水回りの掃除を入念に行うのがおすすめです。

また、そもそも内覧希望者の数が少ない場合は、内覧を行う日時を見直してみましょう。たとえば、平日を中心に内覧を行っている場合には、土日の日程を追加したり、平日なら夕方や夜といった時間帯の枠を追加してみたりするのも効果的です。

中古マンションがずっと売れない事態を避けるには

ここまで、中古マンションがずっと売れない場合の原因やその解決策についてご紹介してきましたが、そもそもマンションの売却が長引くような事態を防ぐ方法はないのか、と気になる方もいるのではなでいしょうか？

マンション売却を長引かせないためには、信頼できる不動産会社に査定を依頼することが大切です。マンションの売却を難航させる大きな要因は、不適切な売り出し価格にあります。売り出し価格は、査定結果をもとに決めることが多いため、算出された査定額が相場から大きく乖離していると、売り出し価格も不適切な額になってしまいやすいく、買主を見つけにくい事態につながる恐れがあります。このような事態を防ぐには、査定の段階から、実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。

三井のリハウスでは、無料のAI査定・簡易査定・訪問査定を提供しています。累計取扱件数100万件の実績に基づいて査定を行っているため、精度の高さも安心できるポイントです。中古マンションの売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご利用ください。

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※1 出典：首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）,公益財団法人東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/
（最終確認：2024年2月24日）

※2 出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年度）,公益財団法人東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/
（最終確認：2024年2月24日）

不動産を売却する方法には、不動産会社に物件の買い手を見つけてもらう一般的な売却方法の「不動産仲介」のほかに、物件を買取業者に買い取ってもらう「不動産買取」があります。不動産買取は、仲介より早く売却できたり、仲介では売却しにくい物件でも売却できる可能性が高かったりするメリットがあることから、買取での不動産売却を検討されている方もいるでしょう。

しかし、買取で不動産を売る場合、注意すべきデメリットがいくつかあります。今回、不動産買取を選んで後悔しないために知っておきたい、不動産買取のデメリットやよくあるトラブル事例などをご紹介します。

不動産買取のデメリット3選

まずは、不動産買取で注意したいデメリット3選をご紹介します。それぞれ見ていきましょう。

成約価格が安くなる

デメリットの1つ目は、買取で不動産を売る場合、一般的に成約価格が仲介で売る場合の6～8割の額になってしまうことです。買取では、不動産会社が物件を買い取った後にリフォームやリノベーションをして再販売することを前提としており、リフォーム・リノベーション費用を差し引く必要があることから、買取での成約価格は仲介での相場より安い価格になることに注意しましょう。

買取をしている不動産会社が少ない

2つ目は、買取を行う不動産会社が仲介を行う不動産会社に比べて少ないことです。地方の町村部で買取をしている不動産会社を探そうとする場合、なかなか見つからずに苦労する可能性があることを押さえておきましょう。

買取対象にならない場合がある

全ての物件が買取の対象になるわけではない点にも注意しましょう。前述したように、不動産会社は買い取った物件を再販売することを前提としているため、売りにくい物件やリフォームができない物件の買取を避けることがあります。たとえば、老朽化によってリフォームが難しい物件や地盤沈下で傾いている物件、法律の制限により再建築ができない物件などは不動産会社が敬遠して買い取らない可能性があります。

不動産買取のメリット

不動産買取には、不動産仲介にはないメリットもあります。それぞれ見ていきましょう。

現金化に時間がかからない

不動産買取のメリットの1つ目は、売却に必要な期間が短く、現金化が早いことです。不動産買取では直接不動産会社に売却することから買い手を探す時間を省き、まとまった金額を素早く手にすることができます。また、買取では早期に売却価格を把握できるため、住み替えの資金計画を立てやすいというメリットもあります。

契約不適合責任を免除できる可能性がある

契約不適合責任とは、売買契約時に伝えられていなかった不具合や瑕疵が見つかった場合、売主が負わなければいけない責任のことです。買主が一般の個人ではなく不動産会社である買取だと、契約で契約不適合責任が免除される場合があります。

仲介手数料が発生しない

不動産買取では、買取業者に直接売却することから、仲介手数料が発生しないこともメリットです。ただし、買取では仲介手数料を差し引いた金額以上に成約価格自体が安くなるケースがあるため、必ずしも金額面でメリットがある方法ではないことに注意しましょう。

不動産買取でよくあるトラブル

不動産買取のデメリットを前述しましたが、買取では個人の売主がプロの買取業者と直接契約をするため、悪質な業者と取引してトラブルに遭うケースがあります。具体的にどのようなトラブルがあるか、事例を見ていきましょう。

買取価格を極端に低く提示された

トラブル事例の1つ目は、買取価格が仲介で売る場合の5割や5割以下の額で提示されるケースです。買取価格の相場は仲介で売る場合の6～8割の額になることを前述しました。早く売却したいために買取を選ぶような場合、買取業者がその状況を利用し、より高く売却できる可能性がある物件に対して意図的に低い査定額を出すこともあるため、注意が必要です。

契約内容を理解せずに契約してしまった

不動産買取では、早く売却したいと思うがあまり、契約内容をよく理解せずに契約してトラブルに遭うケースもあります。契約内容をよく理解しないまま悪質な買取業者と取引してしまうと、買取業者側に有利な条件の契約になっていたり、契約書に重要事項が書かれていなかったりといったトラブルに巻き込まれる可能性があります。

契約後に想定外の費用を請求された

不動産買取で売却後、不動産会社から想定外の高額費用を請求されたというトラブルもあります。たとえば、物件引渡し時に置いていた家具や家電などの処分費用を請求されるケースです。不動産会社によって物件の引渡し条件が異なり、家具や家電を置いたまま買い取ってくれる業者がいれば、処分費用を請求する業者もいることを押さえておきましょう。

また、買取では基本的に手数料はかかりませんが、悪質な業者から契約後に高額な手数料を要求されたケースもあるようです。このようなトラブルを防ぐために、かかる費用について、買取業者と事前に確認しておくとよいでしょう。

不動産買取におけるデメリットへの対策方法

ご紹介した不動産買取にかかわるトラブルは、事前に対策しておけば防ぐことができます。ここでは対策方法について具体的に見ていきましょう。

契約内容をきちんと確認する

トラブルを防ぐため、まず契約する前に契約内容をしっかりと確認しましょう。契約後は契約内容を簡単には変更できません。特に、成約価格や代金の入金日、オプションやそのほかにかかる費用があるかなどはトラブルの原因になりやすいポイントです。契約書の内容について、疑問点や不明点があれば不動産会社に確認し、明確にしておきましょう。

事前に売却相場を調べておく

買取での成約価格は、前述のように、仲介で売る場合の6～8割になることが一般的です。よって、仲介で売却する場合の査定額を調べておけば、買取業者から提示された買取価格が適正かを判断できます。

三井のリハウスでは100万件を超える取引実績をもとにした精度の高い査定を無料で提供しています。所有する不動産の売却相場を知りたい方は下記のリンクから無料査定のお申し込みができますので、ぜひご活用ください。

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不動産買取業者の評判・口コミを確認する

不動産買取業者の評判や口コミを調べることもトラブルを防ぐ方法の1つです。評判や口コミには利用者のリアルな声が反映されています。不動産会社を選ぶ際は、ネガティブな評価やコメントがないかを事前にチェックしておくとよいでしょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

トラブルを防ぐ1番の方法は、信頼できる不動産会社と取引を行うことです。前述したように、買取では売主がプロの業者と直接取引するため、不利な条件で取引しないように注意する必要がありますが、信頼できる不動産会社を選べば、そのようなトラブルを回避できます。

なお、三井のリハウスでは、買取を行っている複数の不動産会社から条件に合った会社をご紹介する「買取サポートシステム」というサービスを行っています。信頼できる買取業者をお探しの方はぜひご利用ください。

●買取サポートシステムについて詳しくはこちら

不動産買取のデメリットが不安なら査定をしてみよう

ここまで、不動産買取のデメリットやトラブル事例についてご紹介してきました。不動産買取には家を早く売却できるというメリットがある一方で、成約価格が仲介で売る場合の6～8割になってしまう可能性があります。そのため、不動産をできるだけ高く売りたいと考えている方には、仲介での売却がおすすめです。

三井のリハウスでは100万件を超える取引実績と積み重ねてきた知見をもとに不動産売却の仲介を行っています。仲介と買取、どちらの方法にするかお悩みの方は、検討材料を得るために、まずは査定を受けて不動産の価値を把握してみるのはいかがでしょうか？

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中古物件の売却を検討するとき、売却には一体どれくらいの期間がかかるのか、気になる方も多いのではないでしょうか？

立地や築年数といった物件の条件によっても異なりますが、売却開始から成約に至るまでの期間は、平均するとおおよそ3～6か月程度とされます。

しかし、しっかりと計画を立てないと、なかなか買い手が見つからず、売却に6か月以上かかってしまうこともあります。そこで、この記事では、家をなるべく早く売却するためのコツや、売却が長引いてしまった際の対処法についてご紹介します。

不動産売却期間のスケジュール

では、不動産売却にかかる平均期間は、一般的にどれくらいなのでしょうか？

以下の表は、「売却前」「売却中」「売却後」それぞれにやることと、所要期間をまとめたものです。売却までのスケジュールを考えるときの参考にしてみてください。

中古マンションや一戸建てを少しでも早く、希望額で売却するためには、売却のスケジュールや流れを理解して、事前の情報収集、準備をしっかり行うことが大切です。準備不足だと、たとえば相場よりも高く売り出し価格を設定してしまい、買い手がつかず、住み替え先の自宅を購入する際に売却代金が手元にないという事態を招く恐れもあります。

なお、家の売却代金が手に入るのは、家の決済・引渡しが完了したときです。まとまった金額を受け取れるのは、成約してから約1～2か月後になるため、余裕を持ったスケジュールを見ておくことが大切です。

不動産売却の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

●不動産売却の流れについてはこちら
不動産売買はどんな流れで進む？必要書類と費用もチェック

不動産の売却期間を早めるためのコツ

通常、家の売却には3～6か月程度かかりますが、なるべく短期間で済ませたいですよね。ここでは、売却をより早く終わらせるコツについてご紹介します。

売却を希望する物件やエリアに強い不動産会社に依頼する

どの不動産会社に媒介契約を依頼するかで、買い手の見つけやすさや、希望する売却価格（成約価格）で売れるかどうかが異なります。不動産会社は、それぞれ得意とする物件やエリアが異なるため、各社のホームページなどで以下の情報をチェックするようにしましょう。

・売却したい物件と似た条件での売買契約実績があるか
・売却したい物件と同じエリアに店舗があるか

特に不動産売却においては、取引実績の豊富な不動産会社に依頼すると安心です。

中古住宅の売却は、不動産会社の選定から始まります。売買実績が少なかったり、全国に店舗を持っていなかったりする不動産会社の場合、売却にかかる期間が通常より長くなることもあるため、準備段階でどの会社に査定を依頼するか慎重に検討しましょう。

適切な相場を把握する

市場の相場からかけ離れた売り出し価格の設定も、不動産売却にかかる期間を長引かせる一因となります。買い手が見つかりにくくなる事態を防ぐためにも、売却したい物件の周辺エリアの相場を調べて、売り出し価格を設定するようにしましょう。

周辺エリアの相場を調べるときは、実際に売買が成立した一戸建て・マンションの取引事例を閲覧できる「レインズ・マーケット・インフォメーション」を参考にするのがおすすめです。

また、売り出し価格は査定額（査定価格）を参考にして決めることが多いため、査定の精度が高い不動産会社に依頼することも大切です。三井のリハウスでは、累計取扱件数100万件の実績に基づいた精度の高い査定を無料で行っており、全国に店舗があるため、地域に根差した売買取引をサポートすることが可能です。まずはお気軽にお問い合わせください。

●三井のリハウス無料査定はこちら

中古住宅が売れない場合、値下げは必要？

家の買い手がなかなか見つからないときは、値下げをするのも一案ですが、希望の売り出し価格を下げることはできるだけ避けたいですよね。ここでは、家がなかなか売れない場合の、値下げ以外の効果的な方法をご紹介します。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ

不動産会社との媒介契約には3種類あり、同時に複数の会社と契約を結ぶ「一般媒介」と、1社とのみ契約を結ぶ「専任媒介」「専属専任媒介」があります。

複数の会社が競う「一般媒介」は、より好条件で売却できる可能性が高くなるのが魅力です。ですが、物件情報が複数の不動産会社から出ているため、売り急いでいるかもしれないと思われて値下げ交渉をされかねないという注意点があります。

一方で、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は1社のみと契約するため、販売活動を熱心に行ってもらえることが期待でき、売却期間の短縮につながりやすくなります。

「一般媒介」を選択したものの、販売活動がうまくいかない場合は、契約期間の3か月が経過した後、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」に切り替えると、売却の可能性が広がるかもしれません。

●媒介の種類ついてはこちら
媒介とは？仲介や一般媒介などの違いを一挙解説！

売却しやすい時期に売り直す

6か月以上買い手が見つからない場合には、いったん物件の宣伝広告を取り下げ、時期を変えて再び売却し直すことを検討してみるとよいでしょう。

不動産が売れやすい時期は2～3月といわれます。その理由は、4月の入学や入社に伴い、その前に引越しを済ませたいと考える人が増えるためです。また2～3月には劣るものの、9～10月も、新学期や会社の異動のタイミングから不動産が売れやすいとされています。

一方で、販売活動が進みにくいとされるのが1月と8月です。1月は年始の休暇があり、実際に内覧に行けるのが月の半ば以降になるため売却活動が滞りやすくなります。また、8月は夏休み期間で普段とは異なるスケジュールとなるため、買い手が集まりにくい傾向にあります。

内覧対応を見直す

なかなか売却へ至らないときは内覧を見直すことも1つの方法です。たとえば、内覧の希望者が思ったほど現われていない場合は、内覧を行っている日時が適切かどうかを考えてみましょう。

内覧できる日時を平日に限定している場合は、土日も内覧できるように調整すると内覧希望者が増える可能性があります。内覧可能な曜日・時間帯には幅を持たせて、できるだけ買い手の希望に沿うようにしましょう。

また、購入検討者への内覧を随時行っているのに、なかなか買い手が決まらないという場合は、内覧の対応が適切かどうかを見直してみましょう。たとえば、内覧時は、内覧者が物件をじっくり見られるように配慮しながら、さり気なくアピールするのも効果的です。実際に住んだ人でないと分からない物件の魅力や、売り手が購入を決めた魅力はアピールポイントとなるため、文章にまとめておき、内覧者に伝えてみてはいかがでしょうか？

また、家の清潔感は物件の印象を大きく左右します。内覧前にはかならず掃除し、特に最初に目にする玄関や、キッチン、バス、トイレなどの水回りは入念に掃除しておきましょう。自分では落とせない汚れがあり、費用に余裕がある場合は、ハウスクリーニングのプロに依頼するのもおすすめです。また、広く見せるためになるべく収納や片付けに徹し、部屋をすっきりとさせましょう。

不動産が売れるまでの期間に困ったら不動産会社に相談

不動産売却にかかる期間や、売却が長引いてしまった場合の対処法などについてご紹介してきました。

売却活動をなるべく早く終わらせるためには、依頼する不動産会社の手腕が重要になってきます。取引実績が豊富で、売却活動が滞った場合の相談にも親身に乗ってくれるような不動産会社を選びましょう。

三井のリハウスでは、累計取扱件数100万件の実績に基づいた精度の高い無料査定を行っており、売り出しの適正価格を提示することが可能です。また、物件の設備チェックをはじめとした各種サービスを取りそろえた「360°サポート」を行っているので、売買取引がスムーズに進みやすくなります。不動産売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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家を売るタイミングを見極める要素の1つに、不動産価格指数が挙げられます。不動産価格指数とは不動産価格の動向を指数化したデータのことであり、国土交通省が発表した令和5年10月・第3四半期分の不動産価格指数（住宅）によると、不動産価格は2013年頃より全体的に上昇傾向にあります。※1よって自身の所有している家の売却を検討している場合は、この上昇傾向が続いているうちに、家を売るという選択肢を検討してみるのがおすすめです。

今回は、家を売るベストタイミングについて、さまざまな観点から解説していきます。不動産の売却を検討している方や家を売るタイミングについて悩んでいる方、できるだけ高値で売却したい方は、ぜひ参考にしていただき、必要な知識を身に付けてくださいね。

●不動産価格指数について詳しくはこちら
不動産価格指数とは？推移と見方を分かりやすく解説

家を売るタイミングを左右する要素

所有しているマンションや一戸建ての売却を検討しているものの、「売却に適したタイミングや条件が分からない」といった方も多いのではないでしょうか？家を売る際に考慮すべき要素は、主に以下の4点です。順番に解説していきます。

・築年数
・税金
・市況
・金利

築年数

住宅の価値は、築年数が経過するに伴い減少するため、一般的に築浅の物件ほど高く売れる傾向にあります。なお、マンションと一戸建ての場合では売却に適したタイミングが異なるため、ここからは築年数の観点から、それぞれに適した売却のタイミングについて解説していきます。

マンション
マンションの売却は、築25年以内がおすすめです。東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」※2によると、中古マンションの築年数別平均価格は年数がたつにつれ徐々に下がる傾向にあり、特に築25年超はそれが顕著です。

一戸建て
一戸建てを売却する場合、築30年以内がおすすめです。東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」※2によると、中古戸建ての築年数別平均価格は年数がたつにつれ徐々に下がる傾向にあり、特に築30年超はそれが顕著です。

しかし、マンション・一戸建てに共通して、売れやすい築年数帯というものがあります。東日本不動産流通機構によると、2021〜2022年における新規登録（新たに売りに出す物件）に対する成約率は、マンション・一戸建てを問わず築6～10年の物件が最も高い結果となっています。※2これは設備・内外装の状態が新築とほとんど遜色ないためです。また、近年は新築物件の専有面積が年々狭くなってきており、築浅物件の方が広めの専有面積の物件を購入しやすいことも築浅物件が高値で売却されている理由です。

税金

不動産を売却したことで得られる所得（売却益）のことを譲渡所得といい、譲渡所得には一般的に譲渡所得税と呼ばれる所得税や住民税が課せられます。譲渡所得は、住んでいた家の所有期間によって2つに分けられ、売却した年の1月1日時点において家の所有期間が5年を超えていた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。長期譲渡所得の税率は、短期譲渡所得の約2倍です。

細かい税率や期間の定義などは以下の記事をご覧ください。

●譲渡所得にまつわる税金について詳しくはこちら
長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや計算方法、税金を抑える方法について解説

市況

市況とは、市場で行われている不動産取引の状況のことです。不動産市況の動向を踏まえ、取引が活性化する季節や、相場が上昇しているタイミングで売り出すことが、好条件で家を売るコツとなります。以下では、市況を把握するうえでチェックしておくべき季節と相場についてご紹介しましょう。

季節
不動産取引が最も盛んな時期は2～3月です。これは子どもの新学期や新年度（企業の決算期以降の人事異動）に伴う引越しが多いためと考えられています。加えて9～10月も、企業の決算期の後、人事異動の機会が多くなることもあって取引が盛んです。このように需要の高まる季節を知っておき、これらの時期の1～2か月前に家を売りに出すことで、早期に買い手が付きやすくなるでしょう。

相場
売却価格の相場が上昇しているときは、家を売るタイミングの1つです。国土交通省が発表した不動産価格指数によると、2023年10月時点で、不動産の市場価格は上昇傾向にあります。※1特にマンションは、2010年の不動産の価格指数が100であるのに対し、2023年10月には約190まで上昇しています。そのため現在自分の住まい、特にマンションの売却を考えている人にとっては、今がまさに売却を検討するよいタイミングといえるでしょう。

実際に家を売るときは、自分で売却予定の物件の相場についても調べておきましょう。事前に相場を調べておくことで、売り出し価格の参考にすることができます。調べる際は、「レインズマーケットインフォメーション」「土地総合情報システム」などを用いて調べてみるとよいでしょう。これらのサイトでは、実際の物件の取引相場を調べることができます。

●自分の家の相場を知りたい人はこちら

●レインズマーケットインフォメーションについて詳しくはこちら
成約価格を基にした不動産取引情報提供サイト REINS Market Information

●土地総合情報システムについて詳しくはこちら
国土交通省 | 土地総合情報システム

金利

金利とは、お金を借りた人が貸した人に対して支払う利息の割合のことです。金利には変動金利と固定金利の2種類があります。変動金利は銀行の金利のレートに合わせて、返済中でも利率が変わる金利であり、固定金利は、借入時から完済時まで利率が変わらない金利のことを指します。

住宅ローンの金利は、不動産需要に影響します。なぜなら、一般的に住宅ローンの金利が低いときのほうが返済の総支払額が少なくなるため、買い手の住宅購入に対するハードルが下がり、購買意欲の高まりにつながるからです。

なお、住宅ローンの固定金利は既に徐々に上昇し始めています。日本銀行による2022年12月の金融政策決定会合では、長期金利の変動幅を0.25％から0.5％に上昇させ、2023年7月の同会合で、長期金利の上限の目途は 1.0％としたことで、既に固定金利は上昇し始めました。

固定金利は上がり始めたものの、2024年2月現在のところ価格に大きな影響は出ていません。ただし、さらに金利が上昇してインフレが収まるようであれば、価格が下がる可能性はあります。そのため、家を売るタイミングを見極める際は、金利もチェックしておきましょう。

家を売るタイミングで活用できる控除

先ほど譲渡所得税についてご紹介しましたが、譲渡所得税には利用できる控除や特例がいくつかあるため、併せて確認しておきましょう。それらを適切に用いることで、家の売却をお得に行うことができますよ。具体的な控除や特例には、大きく以下の3種類が挙げられます。

・3,000万円の特別控除
・空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例
・マイホームの軽減税率

それぞれについて見ていきましょう。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、不動産を売却したときの利益から最大3,000万円分の利益を、課税の対象から差し引くことができる特例です。この特例を受ける場合には、いくつかの適用条件があります。詳しくは以下の記事で解説しておりますのでご覧ください。

●3,000万円の特別控除について詳しい記事はこちら
居住用財産の3,000万円控除とは？適用要件や必要書類も併せて解説！

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

売却する家が空き家の場合は、適用条件を満たしていれば、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けることができます。この特例は、相続で取得した空き家を売却したときに得る譲渡所得の金額から、3,000万円分にかかる税金が控除される特例です。

適用条件については、以下の国税庁のサイトを確認しましょう。

●空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の要件について詳しくはこちら
国税庁 | No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

マイホームの軽減税率

所有期間が10年を超える場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用されると、譲渡所得税の税率が、長期譲渡所得に課せられる税率20.315％（復興特別所得税を含む）より一部低く設定されます。具体的には以下の通りです。

・譲渡所得額の6,000万円以下の部分
譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得額 × 14.21％

・譲渡所得額が6,000万円を超える部分
譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得額 × 20.315％

●マイホームの軽減税率の要件について詳しくはこちら
国税庁 | No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

なお、ご紹介した控除や特例は、いくつかの要件を満たすことに加えて、確定申告を行うことが求められるので注意が必要です。このほかにもマイホームを買い替えたときの特例といったものもあるため、自分が利用できる控除や特例を探してみましょう。

家を売るタイミングを見極めて売却を成功させよう！

家を売るのであれば、より高く売りたいものです。しかし今回ご紹介したように、タイミングの違いによって、売却額に大きく差が生まれてしまうことがあります。納得できる売却につなげるためには、売却のベストタイミングをよく知ることと、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。信頼できる不動産会社に相談することで、納得のいく売却につながるでしょう。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績を生かしながら、不動産のプロとして査定から売却まで、市況を踏まえた最適なプランをご提案します。家の売却にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

※1出典：不動産価格指数 （令和5年10月・令和5年第3四半期分）を公表～不動産価格指数、住宅は前月比 0.2％上昇、商業用は前期比 1.1％上昇～ ,国土交通省　不動産・建設経済局不動産市場整備課
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001720749.pdf
（最終確認：2024年2月24日）

※2 出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）, 公益財団法人　東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/
（最終確認：2024年2月24日）