土地売却にかかる税金は？節税対策や計算方法について解説

土地売却にかかる4つの税金

土地売却では売買契約の締結や登記など、売却を進めるなかで生じる税金と、土地を売って利益が出た場合に生じる税金があります。具体的には以下の4つがあります。

・印紙税
・登録免許税
・所得税
・住民税

これから土地を売却する予定のある方は、土地売却の流れを理解し、4つの税金についての知識を深めておくとよいでしょう。まずは、それぞれの税金について解説していきます。

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印紙税

印紙税とは、売買契約書に課せられる税金で、納税額は契約書に記載された金額（成約価格）に応じて異なります。印紙税相当額の収入印紙を、売買契約書をはじめとする課税文書に貼付して納付します。2014年4月1日から2027年3月31日までに作成されたものは軽減措置として、以下の税額が適用されます。

登録免許税

登録免許税とは、土地や建物の登記を行う際に課税される税金です。抵当権付きの土地や建物を売却する場合に、不動産1件につき1,000円課税され、一戸建ての場合には土地1筆（「筆」は土地を数える単位のこと）と建物のそれぞれに課されます。抵当権抹消登記を司法書士に依頼する際の相場は、1万5,000円～2万円程度ですが、住所変更登記を含むと3万円～5万円になることもあります。

また、売却によって不動産の所有権が移転する「所有権移転登記」にも登録免許税がかかりますが、通常は買主の負担となり、売主が対応する必要はありません。

所得税と住民税

所得税と住民税は、土地を売却してプラスの譲渡所得が発生した場合に課される税金です。譲渡所得とは、土地や建物などの資産を売却して得た所得のことで、譲渡所得にかかる所得税と住民税をまとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。譲渡所得が発生しない場合には、これらの税金も発生しません。譲渡所得にかかる所得税と住民税の計算方法は以下で詳しく解説します。

所得税
所得税の納め方には複数あり、現金での納付以外に、銀行の口座振替やクレジットカードなどの方法があります。また、所得税と併せて「復興特別所得税」も納める必要があります。復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に必要な財源を確保するための特別税で、2013年から2037年の25年間、所得税額に2.1％を上乗せして納税します。

住民税
住民税には、「普通徴収」と「特別徴収」という2つの納税方法があります。

普通徴収は、納付通知書に従い、自ら納税の手続きを行う方法です。一括払いのほかに、6月、8月、10月、翌1月の4回に分割して支払う方法もあり、納税課の窓口や銀行、コンビニなどで支払えます。自治体によって支払い方法が異なるので、自治体のホームページを確認しましょう。

一方の特別徴収は、会社員をはじめとする給与所得者が対象で、勤めている会社が住民税を計算して、給与から天引きする方法です。なお、所得税の確定申告や年末調整を済ませていれば、住民税の申告は不要です。

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土地売却で支払う税金の節税方法

土地売却にかかる税金は、特例や控除を活用したり、税率が下がるタイミングを加味して売却時期を検討したりすることで、節税できるケースがあります。

損益通算を活用する

土地売却における節税方法として、損益通算の活用が挙げられます。損益通算とは、一定期間に生じた所得の損失（赤字）をほかの利益（黒字）から差し引き、課税対象となる所得を圧縮できる節税制度です。

土地や建物の売却によって損失（譲渡損失）が生じた場合、同じ譲渡所得のなかで損失分をほかの利益分から相殺できるということです。たとえば、長期譲渡所得で損失が出ても、短期譲渡所得で利益が出ていれば両方を合算して相殺できます。しかし、給与所得や事業所得など、ほかの所得と相殺することは原則として認められていません。なお、売却対象がマイホーム（居住用財産）であり、買換え等の特例など一定の要件を満たす場合には、例外的に給与所得などのほかの所得との損益通算が認められるケースがあります。

また、損益通算とは別に、赤字を翌年以降に繰り越して控除する「繰越控除」という制度もありますが、土地や建物の売却による損失については、この繰越控除も原則として適用されません。一般的な土地（投資用不動産や更地など）の売却損失については、翌年以降に繰り越してほかの所得と相殺できない仕組みです。ただし、売却した資産がマイホーム（居住用財産）であり、一定の要件を満たす場合には、特例として最大3年間の繰越控除が認められるケースがあります。

なお「譲渡損失」とは、株式や不動産など、資産を売却した際に出る損失のことです。今回の場合は、土地を売却して発生した損失が該当します。たとえば、1,000万円で購入した土地を1,200万円で売却できたとしても、売却のための費用が300万円かかっていた場合は、100万円の譲渡損失になります。

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売却のタイミングを検討する

売却予定の不動産は、どのくらいの期間所有していたかによって、売却後の譲渡所得にかかる税率が変わります。具体的には、5年超の場合、または5年以下の場合で異なります。

所有してから5年を超えた土地を売却した際の所得を「長期譲渡所得」といいます。それに対し、所有して5年までの土地を売却した際の所得を「短期譲渡所得」といいます。

なお、譲渡所得を分ける際の所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で決まります。たとえば5年前の3月に購入した不動産を、5年が経過した年の8月に売却しても、この年の1月1日から見れば5年は超えていないため短期譲渡所得となります。

長期譲渡所得にかかる税率のほうが低いため、たとえば、所有して4年の土地を売却しようと検討している場合は、もう1年待ち、5年がすぎてから売却したほうが節税できます。

特例を活用する

土地を売却した際の節税方法として、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」などを活用する手段もあります。

以下でそれぞれの特例について解説します。

3,000万円特別控除の特例
自宅または土地を売却した際に活用できる特例の1つが、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例です。不動産を所有していた期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円まで控除可能です。

ただし、この特例を利用するには、敷地の建物を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るといったことをはじめ、複数の要件を満たす必要があります。

●3,000万円特別控除についてはこちら

マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売る際には、一定の要件を満たすことで軽減税率の特例が適用され、所得税と住民税の税率が軽減されます。

この特例が適用されると、後ほどご紹介する長期譲渡所得の場合の20.315％よりも一部低い税率で所得税と住民税を算出できます。

なお、土地売却でこの特例を受けるためには、建物を取り壊して1年以内に譲渡契約を結んでおり、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売るといったことをはじめ、複数の要件を満たす必要があります。詳細について、あらかじめ確認しておきましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例は、先に挙げた3,000万円特別控除の特例との併用が可能です。

●マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用要件はこちら

ご紹介してきた各特例を利用するためには、確定申告が必要です。土地を売却した翌年の、2月から3月の定められた期間内に必ず行いましょう。土地の売却で利益を得た場合、申告期限をすぎると無申告加算税や延滞税が課税されることがあり、さらに特例も利用できなくなってしまいます。

【納付時期】土地売却にかかる税金はいつ払う？

土地売却にかかる税金は、それぞれ納付するタイミングが異なります。具体的には、以下の一覧表の通りです。

上記4つの税金は、いつ払うかはもちろん、納付額や納付方法も異なるため、売却前にあらかじめ把握しておきましょう。

土地売却にかかる税金の計算方法

土地を売って譲渡所得（売却益）が出た場合、所得税と住民税が課税されます。所得税・住民税は、譲渡所得に一定の税率をかけて算出しますが、税率は土地の所有期間によって変わります。

ここでは、譲渡所得の算出方法と、所有期間によって異なる税率について解説します。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得とは、譲渡収入額（不動産を売却したときに得られる収入）から、物件の取得費と、諸費用（購入時と売却時にかかった仲介手数料、土地の測量費、登記費用など）を差し引いたものです。

以下の画像のようなイメージを持つと分かりやすいでしょう。なお、取得費が分からない場合は、譲渡収入額の5％を取得費とします。

所有期間による税率の違い

所得税と住民税の税率は、土地の所有期間によって異なります。短期譲渡所得と長期譲渡所得、それぞれの税率は以下の通りです。

土地の所有期間が5年以下か5年超かは、売却した年の1月1日時点での所有年数で決まります。たとえば、2021年3月に取得した土地を2026年8月に売却した場合、実際の所有期間は5年5か月ですが、譲渡した年の1月1日でカウントされるため、4年10か月と見なされます。この場合には短期譲渡所得に該当するため、適用される税率は39.63％です。

●譲渡所得にかかる税金についてはこちら

土地売却にかかる税金のシミュレーション

譲渡所得の算出方法や税率を踏まえて、土地を売却する際にかかる税金を計算してみましょう。成約価格（売却価格）1,000万円で、所有期間4年および7年の土地を例に挙げて、それぞれ解説していきます。

成約価格1,000万円・所有期間4年の土地のシミュレーション

まずは、所有期間が4年の1,000万円で売却した土地の条件を以下の通り設定し、かかる税金を求めてみます。

譲渡所得を求める
税金の計算をする際はまず、譲渡所得を算出しましょう。譲渡所得は、土地の取得費（購入価格）と経費を成約価格から差し引いた価格なので、以下の計算式で求められます。

1,000万円－（700万円＋100万円）＝200万円

税率をかける
今回の場合、土地の所有期間が5年以下であるため、譲渡所得にかかる税率は39.63％です。従って、所得税・復興特別所得税・住民税の合計は以下の通りです。

200万円×0.3963＝79万2,600円

たとえば、住宅ローンの残債があった場合は、上記で算出した金額に、抵当権の抹消登記にかかる登録免許税と印紙税を合わせたものが、所有期間4年の1,000万円で売却した土地にかかる税金です。

成約1,000万円・所有期間7年の土地のシミュレーション

次に、所有期間7年の1,000万円で売却した土地にかかる税金について見ていきましょう。売却する土地の条件を以下の通りとして、実際にかかる税金を求めてみます。

譲渡所得を求める
上記条件の場合、譲渡所得を求める計算式は以下の通りです。

1,000万円－（700万円＋100万円）＝200万円

税率をかける
今回の場合、土地の所有期間が5年を超えているため、譲渡所得に適用される税率は20.315％です。従って、所得税・住民税・復興特別所得税の合計は以下の通りです。

200万円×0.20315＝40万6,300円

たとえば、住宅ローンの残債があった場合は、上記で算出された金額に、抵当権の抹消登記にかかる登録免許税と印紙税を加えたものが、所有期間7年の1,000万円で売却した土地にかかる税金の総額です。

なお、これまでご紹介した2つのシミュレーションの場合、土地の売却時にかかる税金は、前述した「3,000万円特別控除の特例」が適用される場合は、譲渡所得はなしと見なされ譲渡所得にかかる税金は発生しません。

●不動産売却時の税金シミュレーションはこちら

相続した土地の売却時にかかる税金と特例

相続した土地の売却時にかかる税金は、通常の土地売却と同様に、取得費や譲渡所得をもとにした計算で求められます。また、相続を条件に適用できる特例は2つありますが、これらは併用ができないため、どちらが自分のケースに合っているか事前に確認しておきましょう。

【計算方法】相続した土地の取得費が分からない場合

相続した土地の取得費が分からない場合は、先述の通り、不動産の売却時に得られる譲渡収入額の5％を取得費として計算します。たとえば、土地の譲渡収入額が4,000万円の場合、取得費は以下のように求められます。

物件取得費の求め方
4,000万円×0.05＝200万円

譲渡所得の求め方
さらに、物件を売るためにかかった費用（譲渡費用）が150万円の場合、譲渡所得は譲渡収入額－（物件取得費＋譲渡費用）で求められるため、課税譲渡所得は以下の計算式で算出できます。

4,000万円－（200万円＋150万円）＝3,650万円

相続した土地の売却で利用できる特例

相続した土地を3年以内に売却する際には、以下の2つの特例を利用できます。

・取得費加算の特例
・相続空き家の3,000万円特別控除

それぞれ詳しく見ていきましょう。

取得費加算の特例
相続した土地を売却する場合、相続税を支払う人に適用される「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。この特例は、相続税額の一部を取得費に加算することで譲渡所得を減らせる制度で、結果的に税金も抑えられます。

●取得費加算の特例についてはこちら

相続空き家の3,000万円特別控除
相続により取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の利用が可能です。この特例が適用されると、譲渡所得から最大3,000万円が控除されることがあります。ただし、利用するには一定の要件を満たす必要があるため、事前に国税庁のWebサイトで詳細を確認しておきましょう。

注意したいのは、上記でご紹介した2つの特別控除は併用ができないことです。また、相続した不動産を売却する際には、相続登記をしなければなりません。相続登記の申請は、2024年4月1日より義務化が開始されたため、忘れずに行いましょう。

●相続空き家の3,000万円特別控除についてはこちら

●相続登記の義務化についてはこちら

【体験談あり】土地売却にかかる税金に関するよくある質問

ここからは、土地売却にかかる税金に関するよくある質問や体験談をご紹介します。ふるさと納税や確定申告について、体験談と併せて解説していきます。

ふるさと納税で節税できる？

土地売却で譲渡益が発生し、税負担が増える見込みがある場合、ふるさと納税を活用することで、本来支払う所得税・住民税の一部を返礼品付きの寄付に振り替えることができます。

ふるさと納税は、寄付した金額から自己負担分（2,000円）を差し引いた金額が、所得税と住民税から控除される制度です。たとえば、10万円寄付した場合、9万8,000円が所得税と住民税から控除されます。それに加え、返礼品を受け取ることができます。

ただし、税額そのものが減るわけではありません。あくまでも税金の使い道を有利に選べるということです。

土地を売却したときの確定申告は？

土地を売却したとき、譲渡所得が発生した、特例を利用したいという場合は確定申告が必要です。特に譲渡所得が発生せず、損益通算や特例も利用しない場合は、確定申告の必要はありません。

売却後に確定申告をする際は、信頼できる不動産会社にアドバイスをもらうのも1つの方法です。以下は、三井のリハウスで不動産売却に成功した方の体験談です。

【60代・不動産を売却した方の体験談】
問い合わせた不動産会社のなかで三井のリハウスさんが一番丁寧で感じのよい連絡をくださいました。その後、納得のいく現実的なご提案が印象的でした。最初のお問い合わせから売却手続き完了、翌年の確定申告説明ビデオまで、丁寧で分かりやすく対応いただきました。初めての経験で、遠方でもあり、ご迷惑もおかけいたしましたが、ご担当者の経験豊富な知識と細やかで穏やかな対応で、改めて売却を振り返ってみても、三井のリハウスさんでよかったと感謝しております。

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土地売却に迷ったら不動産会社に相談しよう！

土地売却の際には、税金の納付時期や計算方法をしっかりと理解しておくことが重要です。また、売却時に高額な税金が発生することもあるため、特別控除について知っておくと、資金計画が立てやすくなり、手元に残る金額も増えることがあるでしょう。

土地売却を検討されている場合、まずは不動産会社に査定を依頼し、土地をどのくらいで売却できるかを把握することがおすすめです。三井のリハウスでは、取扱件数100万件以上の実績にもとづく、豊富な経験と知識で不動産売却をサポートしています。また、数多くの店舗を展開しており、地域に密着したサービスを提供しています。無料査定も行っていますので、土地売却をご検討の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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