買ったばかりの家を売ると損する？損をしないための対策も解説

買ったばかりの家を売る理由

買ったばかりの家を売る背景には、購入時には予想していなかった出来事が関係していることが少なくありません。たとえば、購入者の急なライフスタイルの変化や資金計画の見直し、購入前に抱いていた住まいのイメージと実際の暮らしとのギャップなどが挙げられます。具体的なケースは、以下の通りです。

・突然の離婚や転勤
・収入や家計状況の変化による住宅ローン返済の負担増
・周辺道路の交通量や騒音が予想以上だった

なお、さまざまな理由により買ったばかりの家を売りたいとなった場合、売却で損をしてしまうケースは多くあります。

買ったばかりの家を売ると損をする理由

買ったばかりの家は、売却すると損をしやすい傾向があります。その理由として、購入時は新築物件だった家が売却時には築浅物件（中古物件）として扱われることや、所有期間が短いことで税金の負担が大きくなりやすいことなどが挙げられます。

以下で、それぞれの理由について詳しく解説します。

新築物件から築浅物件になるから

買ったばかりの家を売って損をする理由は、購入したときは新築物件だったとしても売却の際は必然的に築浅物件（中古物件）になるためです。

新築とは、建物が完成してから1年以内かつ未入居の状態の物件のことです。一方、築浅は法律上の明確な定義はありません。一般的には建物完成後1年以内で入居済み、または建物が完成してから5年以内の物件を指します。たとえ築1か月だとしても、一度でも人が住めば築浅物件として扱われます。つまり、中古物件という枠組みのなかに築浅物件が含まれるイメージです。

新築物件は、新築であること自体に価値が付く「新築プレミアム」によって、価格が高めに設定される傾向があります。しかし、購入した物件が完成してから1年以上たっていたり、一度でも人が住んだりすれば、その物件は「築浅物件」として扱われます。新築プレミアムは適用されないため、一般的には購入時よりも低い価格での売却になりやすいでしょう。

●新築の家を売却するコツについてはこちら

所有期間5年以下で売却すると税金の負担が増えるから

買ったばかりの家を売ると損しやすい理由には、所有期間が短いため、譲渡所得にかかる税率が高くなることも挙げられます。短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税率は、長期譲渡所得（所有期間5年超）の倍近くと、納税額が高くなるため、売却による利益を得にくくなります。そのため、所有期間が5年前後の場合は、5年を超えてから売却するほうがよいでしょう。なお、所有期間が5年以下か、5年を超えるかは、譲渡した年の1月1日時点の所有期間で判断されます。

譲渡所得にかかる税金（譲渡所得税と呼ぶこともある）とは、不動産を売却して生じた利益（譲渡所得）に対して課税される所得税と住民税のことです。2037年までは、東日本大震災からの復興財源を確保するために、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が課されます。詳しい税率は以下の表をご参照ください。

●譲渡所得にかかる税金についてはこちら

●不動産売却にかかる費用についてはこちら

ただし、マイホームを売却した際は、要件を満たせば特別控除によって売却益の3,000万円までは非課税となり、3,000万円を超える利益があった場合のみ納税の必要が生じます。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。なお、この特例を受けるための条件の1つとして、売却した年の前年および前々年に同じ特例を受けていないことが挙げられています。また、確定申告を行わなければ控除は適用されません。忘れずに申告手続きを行いましょう。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

譲渡所得が発生するかどうかや、3,000万円の特別控除が適用されるかどうかによっては、買ったばかりの家でも損をせずに売却できる可能性があります。売却のタイミングは、不動産会社とよく相談したうえで決めましょう。

買ったばかりの家を売っても損をしないケース

買ったばかりの家を売る場合、必ず損をするというわけではありません。損をしないケースとして、周辺地域の相場が維持されている場合や資産価値が上がった場合、ニーズの高い物件の場合などが挙げられます。以下でそれぞれ詳しく解説します。

周辺地域の相場が維持されている場合

購入後も周辺地域の不動産相場に大きな変化がなければ、買ったばかりの家を売却しても損失を抑えられる可能性があります。

特に中古物件は、購入時点で市場相場を反映した価格で取引されていることが多いため、周辺地域の相場が維持されていれば、購入時に近い価格で売却できるケースもあるでしょう。

資産価値が上がった場合

購入から売却までの数年の間に、周辺エリアの不動産相場が上昇した場合は、買ったばかりの家を売却しても損をしない可能性があります。たとえば、メディアで「魅力のある街」として取り上げられたり、購入時にはなかった商業施設や駅が建設されたりというように、周辺エリアのイメージや利便性が上がったケースです。また、周辺の類似条件の不動産の成約価格が上昇している場合も同様です。

このような場合は、不動産の市場価値が購入時より高まっていることがあり、成約価格が購入価格を上回ることで、損をせずに売却できる場合もあります。

ニーズの高い物件の場合

コンビニやスーパーなどの商業施設、学校・病院といった生活に必要な施設が近く、需要が高い家は、購入後すぐ売却しても損が出にくい可能性があります。生活に便利な立地の不動産は人気があり、高値が付きやすいためです。また、駅までの距離が近い、主要都市へアクセスしやすいなど交通利便性に優れた物件も、需要が高いといえるでしょう。

「新築」から「中古」になると価格が下がることが一般的です。しかし、このように利便性から需要がもともと高い不動産で、かつ供給数が少ない場合、買主が見つかりやすく相場に近い価格で売却できる可能性があります。

買ったばかりの家を売るとき、住宅ローンはどうする？

買ったばかりの家を売る際には、原則として住宅ローンを完済しなければなりません。家を購入する際は、住宅ローンを利用することが一般的です。住宅ローンを利用する場合、金融機関は不動産に「抵当権」を設定します。抵当権とは、ローンの返済ができなくなった場合に備えて、不動産を担保にする権利のことです。住宅ローンを利用して購入した不動産を売却し、第三者に譲渡するには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

買ったばかりの家を売却する場合、住宅ローンの返済が始まって間もないため、ローン残債が多く残っているケースが一般的です。住宅ローンの残債が売却代金を下回る状況を「アンダーローン」、上回る状況を「オーバーローン」といいますが、買ったばかりの家ではオーバーローンになるケースも少なくありません。オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。

●住み替えローンについてはこちら

●住宅ローンを完済できない場合の対処法についてはこちら

●残債がある場合の不動産売却についてはこちら

買ったばかりの家を売って損をしないための対策

買ったばかりの家を売る際に損をしないためには、売却すると決めたら早めに動くことや、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが挙げられます。具体的に見ていきましょう。

売却を決めたら早めに行動する

買ったばかりの家は住宅ローンの残債が多く残っているため、売却価格によってはオーバーローンになる可能性があります。とはいえ、売却すると決めたのであれば、できるだけ早く行動することが大切です。家の価値は、築年数の経過に伴い下落する傾向があるため、売却活動を先延ばしにすると、成約価格が下がる可能性があります。

特に、新築・築浅の物件は状態がよいことから、購入希望者の需要が見込めます。売却を決めている場合は、早めに売却活動を始めるとよいでしょう。

なお、売却時期によっては、税金の負担が異なる場合があります。成約価格だけでなく、最終的な手取り額も踏まえて売却のタイミングを判断しましょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

買ったばかりの家を売る際に損をしないようにするためには、実績豊富な不動産会社に仲介を依頼することも重要です。仲介を依頼する不動産会社の力量次第では、売却に有利に働くことがあります。売却実績が豊富で、市場動向に精通した不動産会社に効果的な販売戦略を立ててもらい売却することで、損を最小限に抑えられるかもしれません。

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【体験談あり】タイミング問わず家を売るならプロに相談しよう

家の売却を検討する場合、まずは資産価値を把握することが重要です。「損をするのでは？」と売却をあきらめる前に、不動産査定を受けてみることをおすすめします。不動産会社による査定は無料で受けられるため、気軽に問い合わせてみましょう。

以下では、実際に三井のリハウスを利用して売却を行った方の体験談もご紹介します。

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