マンション売却で手元に残る金額はいくら？手取り額の計算方法や税金、費用も解説

マンション売却の際に手元に残る金額を算出するには

マンション売却後の手取り額は、「成約価格－（諸費用＋税金＋ローン残債）」で計算できます。マンション売却で最終的に手元に残るのは、売却から得られた金額全てではありません。成約価格から税金や現在の住宅ローン、そのほかの諸費用を差し引いた金額が手取り額であるため、資金計画を立てる際はあらかじめ理解しておきましょう。

またマンションの売却をお考えの方は、成約価格の目安を知るために、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。三井のリハウスでは、AI査定、簡易査定、訪問査定の3つの査定方法を無料で受け付けていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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マンション売却にかかる手数料

マンション売却で手元に残る金額をシミュレーションする際は、いくつかの手数料を計算する必要があります。以下でそれぞれ見ていきましょう。

・仲介手数料
・司法書士への報酬費用（抵当権抹消手続き）
・住宅ローンを一括返済する場合の手数料

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して、売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払います。不動産売却時の手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められています。成約価格に応じて手数料の上限が異なるため、下記の表をご参照ください。

なお、物件価格が低い不動産売却の手数料には特例が設けられています。物件価格が800万円以下の不動産の場合は「低廉な空家等の媒介の特例」により、不動産会社と依頼者との間で事前の合意が得られた際には媒介に要した費用を勘案して上限30万円（＋消費税）の1.1倍まで仲介手数料として請求できます。

ただし、手元に残る金額を増やしたいために不動産会社を仲介手数料だけで選ぶことは得策とはいえません。なぜなら、仲介手数料の高くない不動産会社ではサポートが不十分であったり、販売の優先順位を下げられたりする可能性があるためです。つまり、手数料の額ではなく信頼できるかを重視して不動産会社を選ぶことが、マンション売却を成功させるために大切だといえます。

●仲介手数料の相場についてはこちら

●仲介手数料の消費税についてはこちら

●不動産売却の手数料が低い場合の注意点についてはこちら

司法書士への報酬費用（抵当権抹消手続き）

抵当権の抹消手続きは自分でも行えますが、専門家である司法書士に依頼することが一般的です。費用の相場は1万5,000円～2万円程度で、抵当権抹消手続きをする際には税金も支払う必要があります。税金に関する詳細は後述します。

なお抵当権とは、住宅ローンを組んだ債務者がローンを支払えなくなった場合に、債権者（金融機関）がローンを組んだ不動産を担保として弁済を受ける権利のことです。住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければ基本的に第三者への引渡しはできません。

●抵当権についてはこちら

住宅ローンを一括返済する場合の手数料

マンションの売却に伴って抵当権を抹消するために住宅ローンを一括返済する場合、借入先の金融機関によっては手数料が発生することがあります。無料の場合もありますが、窓口での手続きで3万5,000円程度かかることもあるため、自身が借り入れている金融機関の手数料をチェックしておきましょう。

マンション売却にかかる税金

マンション売却で手元に残る金額を計算する場合は、税金も考慮しなければなりません。売却に関連する費用のなかで、税金は大きな割合を占めるためしっかり把握しておきましょう。具体的には、以下のような税金が挙げられます。

・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得にかかる税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）

印紙税

印紙税とは、売買契約書をはじめとした「課税文書」と呼ばれる書面に課せられる税金です。書面に記載された契約金額によって税額は異なります。

課税文書のなかでも「不動産譲渡契約書」と「建設工事請負契約書」には、2027年3月31日までの間、軽減税率が適用されています。たとえば、成約価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、通常の税率では2万円ですが、軽減税率を適用すると1万円です。

登録免許税

不動産の売買や相続による所有権の移転・保存の登記、あるいは抵当権の設定・抹消を申請する場合、登録免許税を納める必要があります。登記・申請の内容によって登録免許税の税額は異なります。たとえば、住宅ローンで購入した不動産を売却する場合は、抵当権の抹消登記が発生し、土地、建物といった不動産1つにつき1,000円の登録免許税が必要です。マンションを売却する場合は、建物と土地分を売ることになるため、基本的には2,000円を納めます。

譲渡所得にかかる税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）

譲渡所得にかかる税とは、不動産の売却によって利益が生じた場合に課税される税金のことで、「譲渡所得税」とも呼ばれます。これには所得税、住民税、復興特別所得税が含まれます。特に、復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源に充てられる税金であり、2037年12月31日まで通常の所得税に上乗せされます。

所得税、住民税、復興特別所得税をまとめた合計の税率は、売却した不動産の所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％と定められています。（※1）

●譲渡所得についてはこちら

なお、譲渡所得にかかる税は、以下の計算式で収支がプラスになった場合に課税されます。

「譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」

そして、譲渡所得にかかる税金の額は、上記の計算式で算出した金額に先ほどご紹介した税率をかけることで算出できます。なお、上記の計算方法での算出が面倒な場合は、以下のページから売却時の税金をシミュレーションしてみましょう。

●売却時にかかる税金のシミュレーションはこちら

マンション売却で手元に残る金額の算出に必要なそのほかの費用

マンション売却にかかる費用には、仲介手数料や税金、住宅ローンのほかに、引越し費用や証明書類発行費用などがあります。

「マンション売却で手元に残る金額をより具体的に把握したい」と考えている方には、引越しの費用や証明書類発行費用まで含めて算出することがおすすめです。引越し費用は場合によって異なり、証明書類発行費用は数百円程度です。しかし、これらの細かい費用まで把握して計算に入れることで、予想される金額と実際に手元に残る金額の差がより少なくなるでしょう。

引越し費用

国土交通省の関東運輸局は、一人暮らしの場合では5万円～6万円、家族で引越す場合は10万円～12万円を引越し費用のモデルとしています。しかし、実際の費用は、時期や移動距離、荷物の量、業者によって大きく異なります。そのため、複数の業者に見積もりを依頼することがおすすめです。

証明書類発行費用

売却契約時や住所、所有権変更の際には、印鑑証明書や住民票、固定資産評価証明書などの証明書類を用意する必要があります。取得にかかる費用はそれぞれ400円～500円程度です。売却がスムーズに進むように、事前に必要書類を確認しておきましょう。

マンション売却で手元に残る金額を実際にシミュレーションで検証！

マンション売却で手元に残る具体的な金額を知るには、シミュレーションを行うことが効果的です。手元に残る金額は「成約価格－（諸費用＋税金＋ローン残債）」で求められます。

以下で、具体的な数値を使ってシミュレーションを行います。マンションを売却する前に、詳しい手取り額を把握したい場合は、ご参考にしてください。

なお、マンション売却で利益が発生した際は、譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税を原則として翌年の確定申告で申告・納付します。売却直後に資金が多く見えても、後日納税資金が必要になる可能性があります。また、住民税も後日課税されるため、売却代金の一部を納税資金として確保しておくことが大切です。

成約価格が3,000万円のケース

マンションを3,000万円で売却した場合の、手元に残る金額をシミュレーションで検証します。物件の概要は以下の通りです。

・成約価格：3,000万円
・築年数：15年
・購入時の諸費用：150万円
・ローン残債：なし
・購入価格：4,000万円

以下の一覧表に、売却にかかる費用とその金額の例をまとめました。

●引越し費用についてはこちら

以上の一覧表より、諸経費の合計は128万6,000円です。次に、譲渡費用を106万6,000円（仲介手数料＋印紙税）として、譲渡所得を計算します。

譲渡益＝成約価格3,000万円－｛取得費（4,000万円＋150万円）＋譲渡費用（106万6,000円）｝＝－1,256万6,000円

譲渡所得はマイナスになりました。譲渡所得税は、譲渡益が出た場合に発生するため、今回は課税されません。（※2）

よって、このケースで手元に残る金額は以下の通りです。

成約価格3,000万円－諸費用の合計128万6,000円＝2,871万4,000円

成約価格が5,000万円のケース

次に、マンションを5,000万円で売却した場合の、手元に残る金額を検証していきます。物件の概要は以下の通りです。

・成約価格：5,000万円
・築年数：6年
・購入時の諸費用：200万円
・ローン残債：1,500万円
・購入価格：4,500万円

売却にかかる費用とその金額の例は、以下の一覧表の通りです。

以上の一覧表より、諸経費の合計は194万6,000円です。続いて、譲渡所得を計算していきます。

譲渡益＝5,000万円－｛（4,500万円＋200万円）＋（171万6,000円＋1万円）｝＝127万4,000円（※2）

ここで、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用すると、譲渡所得はなくなります。それに伴い、譲渡所得税の課税もなくなります。なお、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」に関してはこの後解説します。

今回のケースは、住宅ローン残債が1,500万円あるため、住宅ローン完済後の手元に残るお金は以下の通りです。

成約価格5,000万円－諸費用の合計194万6,000円－住宅ローン残債1,500万円＝3,305万4,000円

手元に残る金額の算出時にハウスクリーニング・リフォーム費用は必須で考慮すべき？

マンション売却で手元に残る金額を知るために、細かい費用まで確認することは大切です。しかし、ハウスクリーニングやリフォーム費用は必ずしもかかるとは限りません。

基本的には、ハウスクリーニングが不動産会社の査定額アップにつながるとはいいきれません。また、リフォームも、費用分を成約価格に上乗せできるとは限らないため、必ずかかる費用として考慮する必要はないでしょう。ただし、クリーニングやリフォームを行い、設備や間取りを整えることで「内覧の際に印象がよくなる」「入居者の引越しがスムーズになる」といったメリットを感じられる場合もあります。ハウスクリーニングやリフォームを行う際は、その目的や費用対効果を踏まえ、自分にとって本当に必要かどうかを十分に検討したうえで判断しましょう。

売却前のリフォームを検討する場合は、まず不動産会社に相談してみましょう。三井のリハウスでは、累積取扱件数100万件以上の実績で得た経験や知見を活かし、リフォームが必要かどうかも含め、最適な売却プランを提案します。不動産・マンションの売却やリフォームについてお悩みの方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

●ハウスクリーニングの相場についてはこちら

●マンションのリフォーム費用についてはこちら

マンション売却の手取り額を上げる方法は？

マンション売却の手取り額を上げるには、「成約価格を上げる」「売却にかかる諸費用を抑える」という2種類の方法があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

成約価格を上げる方法

成約価格を上げる方法は以下の通りです。

・不動産会社と仲介で媒介契約を結ぶ
・売却のタイミングを考える

不動産会社と仲介で媒介契約を結ぶ
不動産会社に依頼して売却する方法には、主に仲介と買取があります。仲介とは、不動産会社が一般個人に対して売却活動を行い、売却を進めるものです。不動産の条件や市場の相場を踏まえたうえで、売主が売り出し価格を設定できるため、買取よりも高値で売れる傾向があります。

対して買取は、不動産買取業者が売主から不動産を直接買い取るものです。不動産買取業者は、買い取った後にかかるリフォーム費用を差し引いて査定するため、成約価格は仲介の約6割～8割になるのが一般的です。成約価格を重視したい方は、仲介での売却を検討してみるとよいでしょう。

売却のタイミングを考える
売却のタイミングは、マンションの購入需要が多くなる2月～3月を目標に備えるのがベストといえます。2月～3月は新学期や新卒入社のタイミングの時期で、引越す人が増える傾向があるためです。2月～3月の売却を目指すなら、11月ごろには売却活動を始めるとよいでしょう。

●マンション売却のコツについてはこちら

売却にかかる諸費用を抑える方法

売却にかかる諸費用を抑えるには、以下の方法があります。

・「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用する
・「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用する
・必要書類を自分で用意する
・抵当権を自分で抹消する

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用する
住居用の不動産を売却する際、条件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用でき、大幅に納税額を抑えられる可能性があります。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、売却時に利益が出た場合、諸条件を満たせば最大3,000万円までを譲渡所得から差し引ける制度です。条件を満たすことに加えて、確定申告をする必要があります。詳しくは以下の記事をご覧ください。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用する
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、条件を満たしていれば譲渡所得に課税される税金を減らせる制度です。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と併用でき、3,000万円を差し引いた譲渡益のうち6,000万円まで軽減税率が適用されます。

●マイホームを売ったときの軽減税率の特例についてはこちら

必要書類を自分で用意する
必要書類を自分で用意することで、司法書士への報酬費用を節約できます。書類は多岐にわたるため、不動産会社と相談しながら漏れがないように用意しましょう。必要書類は以下の記事でご紹介しています。

●不動産の売却に必要な書類についてはこちら

抵当権を自分で抹消する
抵当権の抹消手続きも、司法書士に依頼すると報酬がかかりますが、自分で手続きを行うことで費用を抑えられます。ただし、買主が決まっている場合などはスケジュールを確認し、不備なく正確に手続きを進める必要があります。以下の記事では、抵当権抹消手続きを自分で行う4つのステップをご紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

●抵当権抹消手続きを自分で行う方法についてはこちら

【体験談あり】マンション売却で手取り額を上げるためには不動産選びが重要

マンション売却で手取り額を上げるためには、知識や経験が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。なぜなら、媒介契約を結ぶ不動産会社によって、成約価格に差が生じることがあるためです。

手元に残る金額を増やす方法としては、費用を減らすか成約価格を上げるかの2つがあります。費用を減らすには限界があるため、成約価格を上げることも意識しましょう。成約価格を上げるためには、不動産会社選びが重要です。査定の際のやりとりや対応を通じて、信頼できる会社を選びましょう。

累積取扱件数100万件以上の実績を持つ三井のリハウスでは、信頼できる経験豊富な営業担当者がお客さまのご希望やご事情に合わせて売却をサポートします。また、AI査定、簡易査定、訪問査定を無料で行っています。不動産売却を検討している方は、ぜひ三井のリハウスにご相談ください。

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、マンションを売却した方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【50代・自宅を売却した方の体験談】
自宅の購入時と売却時、共にお世話になりました。売却においては、媒介契約翌日、市場に出回る前に購入希望者を数名見つけてくださり大変驚きました。他社の想定価格よりも高い金額でお取引でき、解体工事等の流れもスムーズで安心してお任せできました。

【40代・相続した家を売却した方の体験談】
最初に不動産売却を考えたときに複数の不動産屋さんの一括査定をしてみて、三井のリハウスの方が1番丁寧で知りたい情報の資料を詳しく送ってくださり、三井のリハウスにお願いしようと決めました。その営業の方に担当していただきたいと思ったのがきっかけです。親世代の家を三姉妹が売却ということで担当の方には三姉妹の住む遠方の各地にも行っていただき、スムーズに売却できたのでとても感謝しています！またほかの物件もその方にお願いしたいと思っています。

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マンション売却で手元に残る金額を増やそう！

マンションの売却の際に手元に残る金額を増やすには、成約価格を上げることや、諸費用を抑えることに加え、いくらほど残るかを事前にシミュレーションすることが大切です。シミュレーションを通して手取り額や費用の内訳を把握しておくことで、売却時の資金管理がスムーズに行えるでしょう。なお、シミュレーションをする際は、査定で具体的な数値を把握したうえで行うことが効果的です。

三井のリハウスは、100万件以上の取引実績で積み上げた知見を活かした精度の高い不動産査定を行っており、実績豊富な営業担当者が、売却を丁寧にサポートします。「マンション売却での手取り額を知りたい」という方は、まずは三井のリハウスで査定を行い、提示された査定額でシミュレーションを行うことがおすすめです。AI査定、簡易査定、訪問査定の3つの査定を無料で受け付けておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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※1：土地建物等の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日における所有期間により、長期・短期を判定します。長期・短期で税率が異なるため、「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうか」により判定されます。

※2：簡便化のため、建物の減価償却費相当額は考慮しておりません。