登記簿謄本とは？記載内容や見方、取得方法について解説！

登記簿謄本（登記事項証明書）とは？

家の購入や売却を行う際、準備が必要な書類のうちの1つに登記簿謄本があります。登記簿謄本とは、建物（家屋）や土地といった不動産の所有者についての情報が記載されている公的な書類のことです。所有権を移転したり、建物を新築したりしたときには、「登記（登記簿に記録する手続き）」を行い、不動産の所有者を明確にすることで、所有者の権利を第三者に主張できます。

第三者に権利を主張することを法律用語で「対抗（たいこう）」といい、不動産は登記簿謄本に権利を登記することで、第三者に権利を対抗できる要件（対抗要件）を満たします。そのため、不動産を買っても登記簿謄本の所有権を移転していない場合、対抗要件を備えていないことになり、二重に売買が行われ、先に登記をした第三者に対しては、所有者である自分の権利を主張できないのです。

登記簿謄本は名称が変更され、現在は「登記事項証明書」といわれています。記録方法が紙からデータへと移行された際に名称が変更されましたが、証明内容に違いはないため今でも登記簿謄本と呼ばれることがあります。

なお、今回ご紹介する登記簿謄本（登記事項証明書）と、企業が基本情報を登記する法人登記の際に用いる登記簿謄本（履歴事項全部証明書）は別物なので、混同しないように注意しましょう。

登記簿謄本では、不動産の所有者のほかに所在地や抵当権の状況などが分かります。必要な手続きを行うことで、誰でも取得・閲覧が可能です。

登記簿謄本は主に、以下のようなタイミングで必要となります。

登記簿謄本について聞いたことがあるものの、取得方法や見方などは詳しく知らないという方もいるのではないでしょうか？この記事では、登記簿謄本の基礎知識についてご紹介します。

登記簿謄本の種類

登記簿謄本には4つの種類があります。それぞれの記載内容は次の通りです。

全部事項証明書

登記記録にある不動産の記録が全て記載されているものです。ただし、後述する閉鎖記録に関する記載は含まれません。

現在事項証明書

登記記録のなかで、現在も効力を持つ記録のみが記載されているものです。なお、過去の所有者や抹消された権利などは記載されていません。

一部事項証明書

登記記録のなかで、一部の記録のみが記載されているものです。大規模マンションのように多数の権利者がいて全部事項証明書が膨大になりやすい場合は、一部事項証明書を用いることで自分の記録だけを請求できます。

閉鎖事項証明書

閉鎖された登記記録が記載されているものです。コンピュータ化される以前の謄本や滅失した建物などが記録されています。

不動産の売却や相続で登記簿謄本の提出を求められた場合には、以上のうち、どの証明書が必要なのか確認しておきましょう。

また、登記簿謄本に記載されている登記内容を要約したものとして、登記事項要約書と呼ばれる書類があります。「所有者だけを知りたい」といった限定的な用途の場合、登記簿謄本と比べ安い費用で取得できる点がメリットです。

登記簿謄本を取得・閲覧する方法と費用は？

では、実際に登記簿謄本はどのようにして取得・閲覧するのでしょうか？ここでは、取得・閲覧方法や費用について解説します。

取得・閲覧の前に知っておきたいこと

登記簿謄本を取得または閲覧するには、土地であれば地番（権利の範囲や土地の場所を示す番号）、建物であれば家屋番号（建物を示す番号）などが必要です。

都市部の不動産は、地番が住居表示と異なる場合も多くあります。そこで、地番が分からない場合には、「ブルーマップ」を閲覧してみましょう。ブルーマップとは、住宅地図と法務局が管轄する「公図」を重ね合わせたもので、図書館やインターネット、法務局窓口を利用すれば無料で閲覧することが可能です。なお、公図とは土地の位置や状況を図示するもので、地番が記載されています。

また、地番の把握が難しい場合には、不動産番号（土地や建物ごとに付与された不動産特定のための13桁の番号）を使用して、登記簿謄本の取得・閲覧をすることも可能です。

取得や閲覧を行う際は、スムーズに手続きを行えるように、事前に地番や家屋番号、不動産番号を調べておくことをおすすめします。

法務局の窓口で取得する

法務局の窓口で登記簿謄本を取得する場合は、法務局（登記所）に直接出向く必要があります。窓口で取得する場合、手数料は1通ごとに600円です。手数料分の収入印紙を窓口備え付けの申請書に貼付して納めます。なお、手数料分の収入印紙は、コンビニや法務局、郵便局などで購入できます。

法務局（登記所）ごとに、管轄している物件は決まっていますが、法務局の「登記情報交換サービス」を利用することで、最寄りの登記所などから遠方の物件の登記簿謄本も取得可能です。

郵送で取得する

郵送で登記簿謄本を取得する場合は以下のような手順となります。

[ 1 ] 法務局のホームページから申請書を印刷し、必要事項を記入する
[ 2 ] 切手を貼った返信用封筒を同封し、手数料600円分の収入印紙を貼った申請書を法務局窓口宛に郵送
[ 3 ] 返送を待つ

郵送にかかる費用は、1通の登記簿謄本を取り寄せた場合にかかる手数料600円と申請用、返送用の切手代です。なお、法務局からの返送にかかる日数は数日から1週間程度かかるのが一般的です。

オンラインを利用して取得する

オンラインで登記簿謄本の交付請求をする場合は以下のような手順となります。

[ 1 ] 法務局のサイトに情報を登録する
[ 2 ] 登記事項証明書の申請書を作成し、送信する
[ 3 ] 手数料をペイジー、インターネットバンキング、モバイルバンキングなどで電子納付する
[ 4 ] 登記簿謄本を窓口か郵送で取得する

オンライン請求した際にかかる手数料は、受け取り方法が窓口か郵送かによって異なります。オンラインで請求し、法務局の窓口で受け取る場合は登記簿謄本1通で手数料が480円、法務局から郵送してもらう場合は500円かかります。

●登記簿謄本をオンラインで取得する場合はこちらから
法務局 | オンライン申請のご案内

登記情報提供サービスで閲覧する

登記簿謄本は、法務局（登記所）へ出向かなくても、一般財団法人 民事法務協会が提供するオンラインの「登記情報提供サービス」で閲覧可能です。先ほどご紹介した全部事項を請求する場合、 1件につき手数料332円がかかります。閲覧には利用者登録する方法と登録しない方法の2つがあり、登録しない方法では使う度に利用者情報を入力しなければなりません。

登記簿謄本の交付申請書の書き方

上記でご説明したように、登記簿謄本を入手するには、交付申請書（登記事項証明書　登記簿謄本・抄本　交付申請書）に必要事項を記載して、提出する必要があります。ここでは交付申請書の書き方と注意事項をお伝えします。

※1

まずは申請を行う人の住所、氏名、土地もしくは建物の種別、不動産がある地番や家屋番号、入手したい書類の枚数を記載します。

共同担保目録が必要な場合には、共同担保目録の欄にも記載が必要です。共同担保目録には、現在有効な分が記載されている「現に効力を有するもの」と、現在有効ではない、抹消された抵当権の履歴も分かる「全部」の2種類があります。共同担保目録の取り寄せには別途料金が発生しないため、いずれかを取り寄せてみるのもよいでしょう。共同担保目録を必要としていない場合でも、抵当権の状況を把握するのに役立ちます。

最後に登記簿謄本のなかでも、どういった種類のものが欲しいのかを明確にしましょう。ひと口に「登記事項証明書　登記簿謄本・抄本」といっても、書類によって情報量が異なるため、状況に応じて必要な書類も変わってきます。

以下の表を参考に、それぞれの書類の詳細をチェックしましょう。

登記簿謄本を正しく取得するには「不動産売却のために所有権の所在をはっきりさせたい」「住宅ローンを組むために抵当権の状況を金融機関に知らせたい」など、取得する理由を明確にする必要があります。どれを取得すればよいのか分からない場合は、不動産会社や法務局窓口で相談してみましょう。

登記簿謄本の見方

登記簿謄本は、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」の4つの欄に分かれており、それぞれに不動産の情報が記載されています。ここでは、各欄に記載されている情報の内容と、その見方を解説します。

※2

表題部

不動産登記簿の表題部には、土地や建物など不動産の概要が記載されています。まずは土地の登記簿謄本から解説します。

建物の登記簿謄本では上記に加えて、以下の事柄が記載されています。

・家屋番号：法務局が定めた建物の番号
・種類：居宅や共同住宅といった建物の用途
・構造：建築の主な材料や屋根の種類及び階数
・床面積：建物の各階の床面積

権利部（甲区）

権利部（甲区）には、不動産の所有権の状況が記載されており、主に所有者の住所、氏名や登記の目的などが書かれています。登記の目的には、売買や相続などで所有者が変わる「所有権移転」や注文住宅の新築や新築マンションを購入した際の「所有権保存」などがあります。

権利部（乙区）

権利部（乙区）には、不動産の所有権以外の権利が記載されています。所有権以外の権利とは、抵当権や賃借権、地上権などのことです。マンションや一戸建てといったマイホームを購入する際に住宅ローンを組んだ場合は、融資元の金融機関が抵当権の権利者となり、「抵当権設定」がなされます。

共同担保目録

共同担保目録には、共同担保の状況が記載されています。共同担保目録とは、1つの抵当権に対して担保に入っているほかの物件の一覧のことです。たとえばマイホームとして土地と建物を購入した場合に住宅ローンを組むと、土地と建物の2つが1つの抵当権に対して担保に入ることになります。

登記簿謄本に必要な書類の取得は計画的に！

ここまで登記簿謄本の取得方法、見方などについて解説してきました。登記簿謄本が必要となる場面の1つは家を売却するときです。家の売却を希望する場合は、事前に準備を進めておくとよいでしょう。また、売却をスムーズに進めるには、売却の最初のステップである査定を早めに行っておくことがおすすめです。

三井のリハウスでは、累計取扱件数100万件の実績に基づいた精度の高い無料査定を行っています。売却を検討している方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

●不動産の無料査定はこちらから

●家の売却ガイドはこちら
【家の売却ガイド】初めて不動産を売る人向けの基礎知識

※1出典：登記事項証明書 登記簿謄本・抄本交付申請書,法務局
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/category_00002.html
（最終確認日2023年12月20日）

※2出典：全部事項証明書　見本,法務省
https://www.moj.go.jp/content/001309855.pdf
（最終確認日2023年12月20日）