住まいの買い替え相談・売却や住宅ローンの疑問にお答えします

買い替えについて相談したい…

住まいの買い替えを考え始めている人のなかで、疑問や不安を誰かに相談したいけれども誰に相談すればよいのか分からないという人もいるのではないでしょうか？基本的には、住まいのことについてはその道のプロである不動産会社に相談するのがおすすめです。無料で気軽に、さまざまな相談や質問に答えてくれます。

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とはいえ、「悩みが漠然としすぎていてどのように相談してよいか分からない」「相談をしに行くのは腰が重い」と考えている人もいるかもしれません。そこで今回は、買い替え時に挙がる代表的な疑問や相談事である「住宅ローン」「今住んでいる家の売却タイミング」「資金計画」について解説していきます。

[ 1 ] 住宅ローンが残っている

住まいの買い替えを検討している人のなかには、今の家の住宅ローンが残っている人もいるでしょう。住宅ローンが残っている家を売却したい場合は、前提としてローン残債を一括返済して、抵当権を抹消する必要があります。具体的にどういった作業が発生するのか、一般的な手順をご紹介します。

[ 1 ] ローン残債を確認する

まずは、自分の住宅ローンの残債がいくらなのかを確認しましょう。もともと住んでいる旧居を売却したお金だけで、返済できるかを確認する必要があるためです。旧居の売却だけで住宅ローンの残債が返せない場合は自己資金を充てる必要が出てくるため、資金計画を立てるためにもローン残債の確認は大切です。

住宅ローン残高は、返済予定表や残高証明書をもとに確認するようにしましょう。なかには、ネットで確認できる場合もあります。

[ 2 ] 旧居の価格を査定する

次に旧居はどれくらいで売れそうか不動産会社に査定を依頼してみましょう。査定してもらうことで、旧居の売却益で住宅ローンの残債を支払えるかどうかの目安が付きます。

また、物件情報サイトで同じような物件がどのくらいの価格で売り出されているのかを確認したり、「土地総合情報システム」で過去の取引価格を調べたりすることも目安の把握に役立ちます。土地総合情報システムは、国土交通省が公開している不動産の取引価格や公示価格を閲覧できるシステムを指します。

[ 3 ] オーバーローンの場合は対策を

住宅ローンの残債と旧居の売却額の目安を比較したとき、住宅ローンの残債のほうが上回っている「オーバーローン」の場合には、売却額だけで一括返済ができない恐れがあります。その場合には、ほかにローン返済のための資金を用意しなければなりません。その方法としては、自分の手持ち資金を充てたり、親族に資金を援助してもらったりといったことが挙げられます。

また、自己資金が用意できない場合は、「住み替えローン」を利用することで、対応できる可能性があります。住み替えローンとは、売却費で返済しきれなかったローン残債を、新しく購入する物件の購入費に上乗せして借り入れするローンを指します。住み替えローンは、たとえば「買い替えローン」といったように、金融機関によって名称は異なります。

住み替えローンのメリットは、自分の資金を切り崩さずに住宅ローン残債を一括返済できることです。ただし、住み替えローンは、一般的な住宅ローンと比べて、審査条件が厳しい傾向にあり、住み替えローン自体を取り扱っている金融機関が少ないため、注意が必要です。

オーバーローンで自己資金を調達できないときの対処法として、ほかにも、「任意売却」という方法があります。任意売却とは、債権者の許可のもと、ある程度売主の希望条件で一般市場にて不動産を売却することです。この場合、債権者とは住宅ローンを組んでいる金融機関になります。

ただし、任意売却を行うと、その後一定期間は金融機関から融資を受けることができなくなるため注意が必要です。

●住宅ローン返済中の家を売るための注意点に関する記事はこちら
ローン中の家を売るには？必要条件や注意点を解説

[ 2 ] 今の住まいを売却するタイミングが分からない

家の買い替えは、具体的にいつがよいタイミングといえるのでしょうか？買い替えの流れには、新しい家の購入を先に行う「購入先行」と、今住んでいる家の売却を先に行う「売却先行」の2つがあります。ここでは、どういった人がどちらに向いているかも踏まえて見ていきます。

●家の買い替えのポイントに関する記事はこちら
家の買い替えのポイント！タイミング、お金、流れについて解説

資金に余裕がある人は購入先行

購入先行にするメリットの1つとして、新居を焦らずに探せることが挙げられます。自分の納得のいく新居が見つかるまで、売却を待つことができるので、妥協することなく次の新居を選ぶことができるでしょう。

また、仮住まいを用意しなくとも旧居から新居にそのまま移り住むことができます。仮住まいへの入居を挟むと、引越しを2回行わなければなりません。引越しにかかるコストや時間などの負担を軽減できるという点では購入先行が適しているといえます。

加えて、旧居が空き家になってから売却できるといった点もメリットです。購入を先行する場合、次の住居に移ってから旧居を売却するという流れとなります。そのため、旧居の購入希望者が現れた場合に、きれいな状態の物件で内覧を行うことができます。

また、空き家になってからの内覧は、一般的に不動産会社が立ち会いを行うため、売主が必ずしも立ち会う必要はありません。そういった負担が少ない点もメリットです。

しかし、購入先行には注意しておきたい点があります。旧居の住宅ローンが残っており、さらに売却に時間が掛かってしまうと、新しい家の住宅ローンと旧居の住宅ローンが二重で掛かってしまう場合があります。これを「二重ローン」と言います。購入先行は一時的に金銭的負担が大きくなっても問題ない人におすすめの方法といえます。

売却代金を購入費用に充てるなら売却先行

売却先行の場合は、売却代金を新居の購入費用に充てることができます。そのため、購入先行と比較すると資金計画が立てやすいといえます。

購入を先行した場合は、新居購入後はやめに売却したいと焦るあまり、納得のいかない額で売却してしまう可能性もあります。しかし、売却先行であれば、時間の制約が少なく自分の希望する条件に近い形で売却することができます。

しかし、売却先行にも注意しておきたい点があります。それは、新居が見つかるまでは仮住まいが必要になるという点です。売却先行は、旧居を売ってしまうため、新居が見つかるまでの仮住まいを探す必要があります。

仮住まいに住むとなると、引越しが2回必要になり、2回分の時間と労力がかかります。さらに仮住まいが賃貸物件であれば敷金礼金がかかることもあるでしょう。賃貸で毎月の家賃の出費を抑えるために仮住まいに住む期間を短くしようと考え、妥協して新居を決めてしまうと、入居後に後悔する恐れもあります。

また、売却先行は、購入希望者への内覧は、旧居に住んでいる状態で行うことになるでしょう。その場合、家具や日用品がある状態で内覧をすることになり、生活感のある狭い空間のイメージを購入希望者に与えてしまうことも考えられます。そのため、内覧の際は、できるだけ部屋を片付けてきれいな状態で行う必要があります。

さらに、売却金を利用して新居の購入を考えている場合、買主が決まらずに売却期間が長くなり、新居の購入費用が用意できない状態になる可能性も視野に入れておきましょう。

●高く早く売れやすい「売り時」を知りたい場合はこちら
マンションの売り時はいつ？タイミングを見極めるポイントを徹底解説

住み替えのタイミングについて、2つのパターンをご紹介しましたが、購入先行でも売却先行でも、購入と売却の時期はなるべく期間を空けないほうがよいでしょう。そのためには、売却価格の設定を適正なものにしたり、売買条件に「先行引き渡し」や「引き渡し猶予」を付けたりなどの工夫が必要です。

[ 3 ] 資金計画の立て方が分からない

家を買い替える際に、どのように資金計画をしたらよいか分からないという人もいるでしょう。旧居の売却と新居の購入のそれぞれで費用が発生します。そのため諸費用を想定したうえで、資金をいくら確保できるかを確認し、売却先行にするのか購入先行にするのかを決める必要があります。

[ 1 ] 買い替えの諸費用を把握する

買い替えの際に必要となる費用を、売却と購入のそれぞれで見ていきましょう。

売却
売却する際は、一般的に仲介手数料、登記費用、印紙税などがかかります。

●仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して売却をする場合は、売買成立時に報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が以下のように定められています。

●仲介手数料に関する記事はこちら
不動産の売却には手数料がかかる？仲介手数料の相場やポイントを解説

●登記費用
住宅ローンを組むときには、債務者がローン返済できなくなった場合の担保として、金融機関が対象の不動産に対して抵当権を設定します。不動産を売却する際は、抵当権を抹消してから売却しなければならず、その手続きとして抵当権抹消登記費用が必要となり、登録免許税がかかります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件あたり1000円です。加えて、登記手続きは一般的に司法書士に依頼するため、司法書士への報酬も必要となるでしょう。

●印紙税
不動産の売買契約を行う際に必要となる不動産売買契約書には、収入印紙を貼付して印紙税を納めなければなりません。収入印紙の額は、売買価格により異なります。収入印紙にかかる税率は以下の通りです。

また、2024年3月31日までは、印紙税の軽減措置が適用され、負担が軽くなります。

●不動産売却にかかる税金に関する記事はこちら
不動産売却にかかる税金はいくら？必要な費用の計算や節税対策をご紹介

購入
購入する際には、売却と同様に仲介手数料や登記費用に加えて、頭金の支払いと、不動産取得税が発生します。なお、頭金がゼロ円の場合も購入は可能です。

●仲介手数料
売却時と同様に購入時にも、不動産会社へ仲介を依頼した場合は成果報酬として仲介手数料を支払います。

●登記費用
購入時には「所有権移転登記」に対して登記費用がかかります。登記費用の内訳は売却時と同様に登録免許税と司法書士報酬になりますが、物件購入時の所有移転登記にかかる登録免許税は物件の評価額によって変化します。

●頭金
住宅ローンを利用して新居を購入する場合は、購入代金として、住宅ローンのほかに最初にある程度まとまった頭金を用意するのが一般的です。頭金がなくても新居の購入は可能ですが、住宅ローンの返済負担を軽くするためにはできるだけ用意しておいたほうがよいでしょう。

●不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に一度だけ課される税金です。税額は、不動産の評価額によって変わります。

また上記のほかに、引越し費用や仮住まいの家賃なども必要になってきます。

[ 2 ] 資金を確認する

買い替えをより現実的なものにするために、資金がどれだけあるかの確認をしましょう。売却益はどれくらいになるか、手元資金はどれほどあるかなどを確認します。実際の売却金額と、不動産会社から提示される査定額は必ずしも一致するとは限りません。そのため、査定を行う際は、複数社に見積もりを依頼し、妥当な査定額を把握しておくとより安心でしょう。

なお、新規借り入れローンを組む場合は、返済期間と借り入れ額は無理のないように決めることが重要です。返済期間は今の年齢から逆算し、退職までの期間に応じて決めるとよいでしょう。一方、借入額は、返済額をこれまでよりも増やさないようにし、退職時期を考慮して返済可能額を見極めることをおすすめします。

[ 3 ] 購入先行、売却先行を選ぶ

自分は購入と売却のどちらを先行するか選びましょう。前述したように資金に余裕がある場合は、購入先行がよいでしょう。しかし、売却益が確定していない段階で新居を購入することになるため、当初予定していた資金計画が崩れてしまう可能性もある点には、注意が必要です。

一方、売却先行は購入先行に比べて、資金計画を立てやすいといえます。ただし、新居の購入に時間がかかることを想定して、仮住まいにかかる費用や引越し費用をきちんと資金計画に組み込むことが大切です。

買い替えの相談は不動産会社へ！

家の買い替えや住み替えは人生で何度も経験することではないため、不安に感じるのは当然のことです。自分で調べるのも大切ですが、プロである不動産会社に聞いてみるのもおすすめですよ。信頼できる不動産会社であれば、疑問に答えるだけでなく、資金計画に関するアドバイスもしてくれるでしょう。資金計画の正しい知識や情報を得て、自分の予算を把握することでスムーズな買い替えや住み替えにつながります。

一度相談したからといってその不動産会社で売却をしなければいけないわけではありません。店舗へ行って相談することに抵抗がある人は、オンラインや電話で気軽に相談してみてはどうでしょうか？具体的な予定が決まっていない人でも、無料なので気軽に相談できますよ。

正しく資金計画を立てるには、適正な売却査定を行ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。三井のリハウスでは、簡易査定や訪問査定も無料で行っているので、気になる人はぜひこの機会にチェックしてみてくださいね。