土地の名義変更とは？手順や必要書類、不動産売却までスムーズに進めるコツを解説

【この記事で分かること】
・所有権移転登記など名義変更の法的な意味
・名義変更を自分で行うか司法書士に依頼するかの判断基準
・売買や相続などケース別の手続き方法とかかる費用

土地の名義変更とは？

土地の名義変更とは、土地の売買や土地の相続などが行われた際、土地の所有者が変わったことを法的に証明するために、「所有権移転登記」という手続きを行うことです。名義変更を行うと、不動産の状況や権利関係を法的に示す「登記簿」という書類が更新されます。現在、登記情報は法務局で電子管理されているので、手元に情報を置いておきたい場合は登記事項証明書を交付してもらいましょう。

売買や贈与などは任意ですが、相続による名義変更は2024年4月1日より義務化されています。具体的には、不動産の取得を知った日から3年以内に名義変更をすることが義務付けられています。正当な理由がない場合の違反には10万円以下の過料が科されるため、忘れず手続きを行いましょう。

また、2026年4月1日からは、住所や氏名などに変更があった場合の変更登記も義務化されました。変更日から2年以内に手続きを行う必要があります。

登記していない場合は、その土地を利用・管理していたとしても、実務上はほかの人に対して土地の所有者であることを主張したり、売却したりすることができません。

土地の名義変更は司法書士に頼むべき？自分でできる？

土地の名義変更は司法書士に依頼する以外にも、自分で行う方法もあります。自分で行えば5万円～10万円ほどかかる依頼料を大きく節約できる一方、手続きが煩雑になった際に苦労することが多いでしょう。また、自分で名義変更を行っても、不動産登記に要する登録免許税は支払う必要があります。

自力でできるかどうかの条件としては、権利トラブルがないことや、平日に十分な時間を確保できることなどが挙げられ、それ以外の場合は司法書士に任せることが推奨されます。以下、各ケースについて詳しく説明していきます。

自力での名義変更が現実的なケース

以下のような場合は、自力での名義変更が可能なことが多いでしょう。

・当事者同士の関係が良好で、権利を巡るトラブルが発生していない
・平日に法務局や市区町村役場へ通う時間が確保できる
・1対1での贈与や売買のように、権利関係がシンプルである

司法書士に任せるべきケース

以下のような場合は手続きが煩雑になりがちなので、無理せず司法書士などのプロに任せましょう。

・相続人が多い、または疎遠な親族がいる
・土地の筆数が多い場合や、登記対象となる不動産が複数ある
・平日に動ける時間がない、または確実にミスなく終わらせたい

土地の名義変更の手続き方法

土地の名義変更の手続きは、国の機関である法務局で行います。基本的に以下のような流れで進めていきます。

1．名義変更の原因となる事実（登記原因）を確定させる
2．必要書類の収集と申請書類の作成
3．管轄の法務局への申請・税金の納付
4．完了後の書類の受け取り

所有権移転登記が完了した後に、法務局から発行される「登記識別情報」は大切に保管しましょう。登記識別情報は、かつての「登記済権利証」（権利証）にあたるもので、土地を将来売買する際などに必要となる重要な暗号情報です。

手続きの煩雑さや必要書類は、土地の名義変更の原因によって異なります。以下、ケース別に手順と必要書類を解説します。

なお、土地の名義変更を進めるにあたっては、事前に「その土地の現在の価値（評価額・売却目安額）」を把握しておくことが非常に重要です。土地の価値を知ることで、登記時に納める登録免許税の目安がつくほか、売買・贈与・財産分与など各ケースに応じた適切な方針を立てやすくなります。

土地の価値を把握するための不動産査定は不動産会社に依頼することで受けられます。三井のリハウスでも不動産査定を無料で行っているので、ぜひご活用ください。

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売買で土地の名義変更を行う場合

土地を所有している人が所有地を売る場合や、土地を購入して所有者になる際には、土地の名義変更を行います。売買の仲介をする不動産会社が登記のプロである司法書士を紹介してくれることが多く、司法書士に名義変更を依頼するとスムーズに手続きが進みます。

売買による土地の名義変更は、売買契約の締結と必要書類の準備を行ったうえで、代金決済・土地引渡しと同時に法務局へ登記申請する手順で進めます。また、買主は住民票などの住所を証明する書類を、売主は登記識別情報（権利証）や印鑑証明書など所有権の証明や本人確認のための書類を用意する必要があります。以下、詳しく解説していきます。

売買の場合の手順

売買で土地の名義変更を行う際の手順は以下の通りです。

1．売買契約を結ぶ
2．必要書類を集める
3．残代金の決済と土地の引渡しを行う
4．法務局へ登記申請する

なお、買主が購入した土地と住宅を担保にして住宅ローンを組む場合は、登記簿上でその土地の所有者が買主であることが必須条件です。そのため、不動産の引渡しと名義変更は同日に行うのが一般的です。また、手続きをする際は、売主と買主が共同で申請するのが一般的です。

売買で必要な書類

売買の名義変更の際に必要な書類は以下の通りです。

なお、上記書類のほか、名義変更の登記を法務局に申請するための書類「登記申請書」が必要です。登記申請書は、売買だけでなく贈与・相続・財産分与のいずれの名義変更にも必要な書類です。不動産登記に関する申請書は、法務局のホームページでダウンロードできます。

●土地の売却の流れや費用についてはこちら

●不動産の売却についてはこちら

売買の場合にかかる費用

名義変更の際は「登録免許税」がかかります。売買の場合、登録免許税額は「固定資産税評価額×2.0％（2029年3月31日までは1.5％）」がかかり、買主が負担するのが一般的です。また、売却時の時価が購入時の費用を上回り、利益（譲渡所得）が出ている場合、所得税や住民税の課税対象となります。

ただし、売却するのが「自宅（家屋とその敷地）」である場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できるため、利益が3,000万円以内であれば税金はかかりません（土地のみの売却は原則適用外です）。そのほか、売買契約書に記載されている金額に応じて印紙税が課せられるほか、不動産会社に仲介を依頼した場合は仲介手数料がかかります。また、戸籍謄本や固定資産評価証明書の準備には、一般的に5,000円～1万円ほどかかります。

相続で土地の名義変更を行う場合

相続によって親や親族の土地を引き継ぐときに、名義変更の手続きが必要になります。通常の名義変更は土地の所有者が行いますが、相続の場合は土地の所有者が亡くなっているため、土地を相続する人が名義変更の申請を行います。

相続による土地の名義変更は、手続きが複雑で時間がかかる場合が多々あります。遺言書や被相続人（土地を所有していた故人）との関係性を証明する戸籍や、相続人全員で作成する遺産分割協議書など、ほかのケースに比べて必要な書類が多いため、司法書士への依頼を検討してみることがおすすめです。

相続による土地の名義変更は、戸籍等の書類収集や遺産分割協議によって名義人を特定したうえで、登記申請書を作成し法務局へ申請する手順で進めましょう。また、必要な書類は、「遺言による相続」「遺産分割協議による相続」「法定相続分による相続」の3つの場合でそれぞれ異なります。

以下、詳しく解説していきます。

相続の場合の手順

相続で土地の名義変更を行う際の手順は以下の通りです。

1．不動産関連の情報や関係者の戸籍関連の書類を収集する
2．固定資産評価証明書を発行してもらう
3．必要に応じて遺産分割協議を行う
4．登記申請書の作成を行う
5．法務局へ登記申請する

相続で必要な書類

相続登記に必要な書類は、相続の3つの方法によって異なります。1つ目は「遺言による相続」、2つ目は相続人全員で遺産の分け方を話し合いで決める「遺産分割協議による相続」、3つ目は法律で定められた相続分の割合に従って相続する「法定相続分による相続」です。それぞれに必要な書類は下の一覧表をご確認ください。

法改正に伴って、2024年より相続登記に期限が設けられ、相続人は相続を知った日から3年以内に相続登記を行わなければならなくなりました。相続をする、相続人になる場合には注意しましょう。

●不動産相続の手続きや流れについてはこちら

●相続税の基礎控除額についてはこちら

相続の場合にかかる費用

相続の場合の登録免許税は「固定資産税評価額×0.4％」です。別途「相続税」が課されることもありますが、遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を下回る場合はかかりません。そのほか、戸籍謄本や固定資産評価証明書の準備で一般的に5,000円～1万円ほどがかかります。

贈与で土地の名義変更を行う場合

土地を贈与された場合にも、名義変更手続きが必要です。この場合、土地を贈った側と土地を受け取った側、両者の本人確認書類等を提出します。なお、原則として年間110万円を超える贈与を行うと贈与税の課税対象になります。生前贈与を考えている場合は、申告や納税の準備もしておくとよいでしょう。

贈与による土地の名義変更は、当事者間での贈与契約の締結と必要書類の準備・作成を行ったうえで、法務局へ登記申請する手順で進めましょう。また、贈与される人は住民票などの「新所有者としての身元を証明する」書類を、贈与する人は登記申請書や固定資産評価証明書などの「所有権の証明や権限・本人確認を行う」書類をそれぞれ用意し、双方が贈与の合意を証明する契約書を用意する必要があります。以下、詳しく解説します。

贈与の場合の手順

贈与で土地の名義変更を行う際の手順は以下の通りです。

1．贈与の手続きを行う
2．必要書類を集める
3．登記申請書を作成する
4．付属している書類を作成する
5．法務局へ登記申請する

贈与で必要な書類

贈与での名義変更の際に必要な書類は以下の通りです。

贈与の場合にかかる費用

贈与で名義変更する場合、登録免許税の税率は「固定資産税評価額×2.0％」です。また、贈与を受ける際には「贈与税」と「不動産取得税」が発生します。贈与税は110万円までの基礎控除があり、婚姻期間20年以上の夫婦間であれば、基礎控除（110万円）と配偶者控除（最高2,000万円）を合わせて最大2,110万円まで控除されます。そのほか、戸籍謄本や固定資産評価証明書の準備で一般的に5,000円～1万円ほどがかかります。

財産分与で土地の名義変更を行う場合

財産分与の際にも、名義変更手続きが必要になります。財産分与とは、夫婦が離婚する際に2人が婚姻中に築いた財産を、それぞれの貢献度に応じて分け合うことです。共有名義だった土地や建物をどちらかの名義に変更する場合、原則として夫婦で共同申請します。

この場合、離婚前後に連絡を取り合って名義変更を行う必要があるため、夫婦間の話し合いが難しい場合は、弁護士を通して協議を進めるほうがスムーズに行えるでしょう。

財産分与による土地の名義変更は、当事者間での話し合いと合意にもとづき必要書類および登記申請書を準備したうえで、法務局へ登記申請する手順で進めます。取得する側は「新所有者としての身元証明（裁判時は権利確定）」の書類を、譲渡する側は「所有権の証明や権限・本人確認・離婚事実」の書類をそれぞれ用意し、手続きの形式（協議か裁判か）に応じた証明書類を準備する必要があります。

なお、注意点として、名義変更したい土地に住宅ローン（抵当権）が残っている場合、名義変更をするには金融機関の承諾が必須です。離婚時の名義変更トラブルとして多いため、ローン残債がある場合は金融機関に確認しましょう。

また、住宅ローンの残債がある場合に金融機関の許可を得ることは簡単なことではありません。無理に土地の所有権を夫婦のどちらかにするよりも、売却したお金を財産分与として2人で分けるほうが手間もかからずトラブルのリスクも抑えられるでしょう。土地の売却の際は、まず実績が豊富で信頼できる不動産会社へ査定を依頼することが大切です。

三井のリハウスは、取扱件数100万件以上の実績を活かした高精度な査定を行っています。ぜひ、一度ご相談ください。

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財産分与の場合の手順

財産分与で土地の名義変更を行う際の手順は以下の通りです。

1．財産分与について話し合い、合意する
2．必要書類を集める
3．登記申請書を作成する
4．法務局へ登記申請する

財産分与で必要な書類

財産分与の名義変更の際に必要な書類は以下の通りです。

●離婚に伴う財産分与についてはこちら

財産分与の場合にかかる費用

財産分与で名義変更をする場合、税率は「固定資産税評価額×2.0％」です。また、財産分与で不動産を渡した場合でも、譲渡所得税がかかることがあります。これは、財産分与した側が不動産を時価で譲渡したとみなされるためです。譲渡時の時価が購入時の費用を上回り、利益（譲渡所得）が出ている場合、課税対象となります。

ただし、分与するのが空き地ではなく「自宅（家屋とその敷地）」である場合、通常の売却時と同様に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できるため、利益が3,000万円以内であれば税金はかかりません。なお、注意点として、この特例は「夫婦間の譲渡」には適用されません。特例を利用して税金を抑えるためには、必ず「離婚が成立した後（元夫婦の関係になってから）」に財産分与と名義変更の手続きを行う必要があります。

そのほか、戸籍謄本や固定資産評価証明書の準備で一般的に5,000円～1万円ほどがかかります。

土地の名義変更を行う際の注意点

土地の名義変更を行う際には、税金が発生することや登記権利者と登記義務者が共同で申請する必要があることなどの注意点があります。具体的に解説します。

税金が発生する

所有権移転登記を行う際には、登録免許税が課税されます。土地の価値に応じて数万円～数十万円単位での税金になり、登記の手続きをする際に納付する必要があります。登録免許税の課税額は「固定資産税評価額×税率＝登録免許税の課税額」の計算式で算出可能です。なお、税率は名義変更の目的によって異なります。

・売買の税率…2.0％（2029年3月31日までは1.5％）
・相続の税率…0.4％
・贈与の税率…2.0％
・財産分与の税率…2.0％

登録免許税のほかにも、追加で発生する税金は、以下の表でご確認ください。

表に記載されている通り、財産分与の場合は、原則税金はかかりませんが、取得した財産が過剰な場合や、贈与税や相続税の支払いを避けることを目的とした離婚であると判断された場合は贈与税がかかることがあります。また、税金は要件を満たすことで、軽減措置が受けられるケースがあるため、支払いの前に一度調べておくとよいでしょう。

●譲渡所得にかかる税金や特別控除についてはこちら

●不動産取得税についてはこちら

登記権利者と登記義務者による共同申請が必要

土地の名義変更の手続きを行う際、「売買」「贈与」「財産分与」の場合には共同申請が必要です。この場合、登記権利者と登記義務者が申請意思を示して、共同で名義変更の手続きを行う必要があります。

ただし、離婚による財産分与で相手方と直接やりとりしたくない場合などは、司法書士に依頼することで代理人として名義変更の手続きをしてもらうことが可能です。

各種手続きを代理人に依頼する際には委任状が必要となることがあります。必要の有無を事前に確認し、必要な場合は用意しておきましょう。

なお、土地を売却する際には、豊富な実績のもとで信頼できる不動産会社に査定を依頼することが大切です。

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土地の名義変更は専門家に依頼するべき？

土地の名義変更は自分で行うこともできますが、登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。相続税など税務上の手続きについては、税理士に相談できます。これは、複雑な手続きが多いため時間がかかったり、書類に不備があった場合は、訂正して再度提出しなければならなかったりするためです。

専門家への依頼費用は書類の取得費用にも左右されますが、5万円～10万円程度が一般的な金額です。決して安い額ではないので、手続きを依頼した場合には疑問点や懸念点をまとめて相談してみるのもおすすめです。

なお、土地を売却する場合は自分がその土地の名義人でなければなりません。土地の売却を検討している方は、売却活動をスムーズに進めるためにも、専門家に依頼して事前に名義変更を行ってもらいましょう。

名義変更と併せて土地の売却を検討されている方は、手続きを進めると同時に「その土地がいくらで売れるのか」という最新の市場価値を把握しておくことが大切です。事前に売却想定額を知っておけば、専門家への相談時にも具体的な方針を決めやすくなり、その後の売却活動や資金計画もスムーズに進められるでしょう。

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手順や必要書類を知って土地の名義変更をしよう

ここまで土地の名義変更を行う際の手順や必要書類、注意点などについて解説してきました。土地の名義変更は用途や目的に応じて、手順や必要書類が異なります。土地の名義変更に関する知識を得て、目的に合った手順と必要書類をリサーチしておくことで、スムーズに手続きを進められるでしょう。

土地の名義変更をして売却する場合、次のステップは不動産査定を受けて土地にどのくらいの価値があるか知ることです。土地の価値を知るための不動産査定は不動産会社に依頼することで受けられます。三井のリハウスでも不動産査定を無料で行っているので、ぜひご活用ください。

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