離婚時の家の査定方法は？注意点や財産分与の手順について解説！

離婚時に家の査定は必要？

結婚後に購入した家を所有している場合、離婚時の財産分与に伴う家の査定が必要です。財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築き上げた財産を離婚時に分け合うことを指し、この期間に購入した家も財産分与の対象となります。家のほかには、預貯金や家財、車などの財産も含まれます。ただし、独身のときに購入したものや、片方が親から相続したもの、贈与されたものは含まれません。

家の財産分与を行うためには、その家の価値を把握する必要があります。そのために行うのが家の査定です。トラブルなく財産分与を行うためにも、家の査定についての知識を身に付けておくとよいでしょう。

今回は、離婚時の財産分与の際に必要となる家の査定や財産分与について、査定方法や注意点、財産分与の手順について解説します。

三井のリハウスでは、無料の不動産査定を承っております。離婚で家の売却を検討している場合は、お気軽にご相談ください。

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離婚時に家の査定が必要なケース

離婚の際に家の査定が必要になるのは、財産分与をする場合です。婚姻後に購入した家は夫婦の共有財産にあたるため、均等に分け合うには適正価格を把握しておかなければなりません。離婚時の財産分与では、特に以下のケースで家の査定が必要です。

・家を売却して売却代金を分け合うケース
・片方が家に住み続けるケース

それぞれのケースについて解説していきます。

家を売却して売却代金を分け合うケース

離婚時に家の査定が必要なケースとしては、家を売却して得た代金を夫婦で分け合う場合が挙げられます。不動産会社に査定を依頼し、査定額（査定価格）を提示してもらいましょう。その後、査定額をもとに売り出し価格を決定します。

ただし、査定額よりも住宅ローン残債が多い状態（オーバーローン）の場合は、足りない分を自己資金で補って残債を返済する必要があります。なぜなら、家を第三者に譲渡するには住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければならないためです。抵当権とは、住宅ローンを債務者が返済できなくなった際に、債権者である金融機関が担保の不動産をもとに優先的に債務の弁済を受ける権利を指します。

なお、自己資金で返済できない場合は任意売却という方法があります。任意売却とは、債権者である金融機関の許可が得られた場合に、住宅ローンの残債がある状態で売却できる方法です。この売却方法では、特別に金融機関の許可を得て抵当権の抹消を行います。ただし、その住宅ローンの滞納によって信用情報に滞納情報が登録されるため、任意売却の判断は慎重に行いましょう。

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片方が家に住み続けるケース

離婚時に家の査定を必要とするケースとして、夫婦のうちどちらかが家に住み続ける場合も挙げられます。これは、一方が住み続ける代わりに、もう一方へ家の価値に応じた代償金を支払う方法です。住宅ローンが残っている場合は、家の評価額から住宅ローン残債を差し引いた金額の半分を目安に代償金を算出するため、家の査定が欠かせません。子どもの通学の関係で引越しを避けたい場合や、気に入った家を手放したくない場合などに適した方法です。

また、住宅ローンがそのまま残る場合は連帯保証の有無を確認しましょう。片方が連帯保証人になっている場合、名義人の返済が滞ると連帯保証人に返済義務が生じる可能性があります。このようなトラブルを避けるためには、連帯保証の解消を検討することが望ましいでしょう。方法の1つに住宅ローンの借り換えがありますが、債務者の条件によっては利用できないこともあるため、事前に金融機関に確認しておくことが大切です。また、名義人が家を出るケースでは、住宅ローンの返済状況も確認しておきましょう。返済が滞ると、競売にかけられてしまう可能性があります。

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家の査定方法

家の査定方法には、大きく分けて、不動産会社に依頼する方法と不動産鑑定士に依頼する方法の2つがあります。不動産売却のためであれば、法的に有効な書類が必要なケースを除き、無料で査定を受けることができ、査定にかかる日数も少ない不動産会社への依頼がおすすめです。それぞれどのようなケースの人が合っているのか詳しく説明します。

不動産会社に依頼する

離婚時に家を売却して売却代金を分け合う予定なら、不動産会社への依頼がおすすめです。無料で受けられる査定方法で、売却を前提とした査定価格を得ることができます。不動産会社の査定方法は3種類あります。それぞれ見ていきましょう。

AI査定
AI査定とは、AI（人工知能）を用いた不動産の査定方法です。マンションの物件情報やメールアドレス、名前を入力するだけで手軽に行えます。さらに、ネットで完結し、結果が即時に分かるため、財産分与で受け取れる金額を概算でも早く知りたい場合におすすめの方法です。ただし、AIによる査定である分、精度はほかの査定に比べると低くなります。売却について具体的に決まってはいないものの、いくらぐらいで売却できそうなのかざっくりと知りたい方におすすめです。

累計取引件数100万件以上の実績を持つ三井のリハウスでは、実際の成約データを使用した「リハウスAI査定」を無料で行っています。マンションの売却を検討されている方は、ぜひご利用ください。

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簡易査定
簡易査定は、各不動産会社のサイトなどを通して受けられる査定方法です。不動産会社の営業担当者によって公示価格や、路線価、不動産会社の取引事例をもとに査定額が算出されます。AI査定と同様に結果が出るのが早く、数日程度で分かります。

簡易査定は、不動産会社の営業担当者が数多くの物件情報をもとに査定を行うため、AI査定よりは高精度といえるでしょう。家の財産分与の方法を迷っている場合は、比較的高精度な査定結果を短期間で得られる簡易査定を受けてみるのがおすすめです。

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訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に売却予定の物件を訪れ、建物の状態や敷地の形状などを直接確認して行う査定です。実際に物件を確認して査定するため精度が高く、売却を具体的に検討している方に適した方法といえます。ただし、査定結果を得られるまでに早ければ2日～3日、最大1週間ほどかかるため、早めに不動産会社と日程を調整しておきましょう。

離婚時に、家を売却して売却代金を分け合う形での財産分与をする方針なら、より精度の高い査定額が提示される可能性があるためおすすめといえます。また、不動産会社の担当者が家を訪れて対応するため、売却の仲介を依頼できる信頼性のある会社かどうかを見極める判断材料にもなり得るでしょう。

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不動産鑑定士に依頼する

不動産の価値を知る方法には、不動産会社に依頼する無料査定のほか、不動産鑑定士に依頼して判断してもらう不動産鑑定があります。不動産鑑定士とは、不動産の適正な価値を判定する国家資格を有する専門家です。不動産鑑定士に鑑定を依頼することで、客観的で適正な評価額が分かるため、公平な分与に役立ちます。夫婦のどちらかが家に住み続ける場合も、相手は適正な評価額にもとづいた代償金を受け取れます。

また、不動産鑑定では「不動産鑑定評価書」という法的効力を有する書類が作成されるため、調停や裁判の際にも有力な証拠書類として利用可能です。この公的な書類があることで、財産分与の際に起こりうる問題や、揉め事などを事前に回避できます。

ただし、不動産鑑定士に依頼する場合には不動産会社の査定とは異なり、20万～30万円程度の費用が発生することに留意しましょう。

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離婚に伴う家の査定時の注意点

離婚時の家の査定では、査定額と成約価格に差が生まれる可能性があること、共有名義の家の売却には両者の合意が必要なことといった注意点があります。ここからは、それぞれの注意点についてご紹介します。

査定額＝成約価格ではない

不動産会社に査定を依頼した場合、提示された査定額が最終的な成約価格と一致するとは限りません。査定額を参考に売主が決める売り出し価格は、その後、取引の間に買主との交渉が行われ、成約価格が下がる可能性もあります。そのため、離婚後の資金計画を練る際は、売却で受け取れる金額が少なくなる可能性があることを理解しておきましょう。

共有名義の場合は双方の売却同意が必要

登記上、夫婦で共有名義となっている場合は、家を売却するために双方の同意が必要です。どちらかが勝手に売却することはできないため、夫婦間での話し合いは避けられません。離婚後はこまめに連絡を取りにくくなることもあるため、早めに話し合って売却の同意を確認しておきましょう。

家を財産分与する際の手順

ここからは家を財産分与する際の手順について解説します。手続きがスムーズに進むよう、あらかじめ把握しておきましょう。

1．名義人を調べる

まず、家の名義人が誰かを把握しましょう。名義人は、法務局で登記簿謄本を取得する、またはネットで請求することによって調べられます。併せて、抵当権が設定されているかどうかも確認しておきましょう。抵当権が設定されたままでは、家を第三者に譲渡できません。

2．住宅ローンの返済状況を確認する

住宅ローンの残債があると抵当権を抹消できません。住宅ローンの残債がある場合には、不動産査定を受けて査定価格をもとにローンの返済が可能かを確認しましょう。査定価格をもとに計算し、それでも返済できないオーバーローンは、足りない金額を自己資金から充てなくてはなりません。ただし、査定価格はあくまで推定価格であり、実際にいくらで売れるかは買主との調整によって決まるため、増減する可能性があることを覚えておきましょう。

残債を確認すると同時に、住宅ローンの契約名義は誰か、連帯保証人がいる場合は誰か、融資条件の変更に関する制約があるかなどをチェックしましょう。

3．査定を依頼する

名義人と残債の確認が終わったら、不動産会社の査定、または不動産鑑定士の鑑定を依頼します。その際、それぞれのメリットと気を付けるべき点を比較し、ご自身や状況に合った査定方法を選ぶとよいでしょう。不動産会社の査定は無料で受けられます。そのため、夫婦間で話し合いができる状況であれば、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産鑑定士による査定結果は法的に利用できるため、トラブルが発生したり、裁判に発展したりした際に活用できます。

4．特有財産の有無を確認する

特有財産とは、夫婦の協力以外で取得した財産を指します。片方の親族から譲り受けたものや、どちらか一方が独身時代から所有していたもの、または独身時代の貯蓄を使って購入したものなどが対象です。これらの特有財産は、財産分与の対象に該当しないため、事前に確認しておくことが大切です。

5．夫婦間で話し合う

住宅ローンの残債や査定結果をもとに、夫婦間で話し合いを行いましょう。財産分与の話し合いは時間がかかるものです。冷静に話し合うために第三者を立てることも1つの方法です。また、話し合いで決めたことは書面に残すようにして、後にトラブルにならないよう対策しましょう。

よくある質問

売却意思がなくても家の査定だけ受けてもよいのか、査定を依頼する不動産会社を選ぶコツなど、離婚時の家の査定に関する疑問をご紹介します。

離婚時に家の査定だけ受けて、売らないことは可能？

査定はあくまで不動産の適正価格を算出するものであり、査定を受けたからといって必ず売却しなければならないということはありません。査定を受けた物件を実際に売りに出すかどうかは売主が決めることです。また、不動産会社による査定は、宅地建物取引業法にもとづき原則として無料で行われるため、気軽に査定を申し込んでみましょう。

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信頼できる不動産会社を選ぶコツは？

信頼できる不動産会社を選ぶ際は、取引実績の豊富さで判断するのがおすすめです。取引実績の多い不動産会社のほうがデータを多く持っているため査定の精度が高いといえます。また、該当物件の地域に詳しい不動産会社であるとなおよいです。当該地域の取引実績があるか、当該地域に店舗があるかなどの情報を調べて選びましょう。

特に、不動産会社に訪問査定を依頼する場合には、担当者の対応をよく見ておくことが大切です。不動産を売却することが決まった場合には、不動産会社とのやりとりが長く続くため、信頼して売却を任せられるかを判断しましょう。

ここで、離婚時に三井のリハウスを利用してマンション売買を成功させた方の体験談をご紹介します。

【30代・離婚に伴いマンションの売買をされた方の体験談】
この度、離婚に伴う売却と購入でお世話になりました。購入時に女性名義でマンションを買うと住宅ローン金利が緩和されるキャンペーンがあるとご紹介いただき、そのため売るときと買うときで名前が変わるなどかなり臨機応変な対応が求められましたが、三井のリハウスのご担当の方がかなり優秀な方で柔軟に対応いただきスムーズに取引できました。マンション売買とは別ですが、ご訪問いただいた際にお話を聞いてもらい、プライベートなことなので不安もありましたが、安心して進めることができました。購入後のマンションで不備があった際にもすぐにご返信をいただき相変わらず長い付き合いですが、また売却する機会があれば同じ担当の方にお願いしたいです。

夫婦での話し合いはなるべく早めに！

離婚で財産分与を行う場合、家の査定を含め行わなければならない手続きが多数あります。スムーズに進めるために、事前に流れや査定方法を知っておくとよいでしょう。

離婚の際は、家を売却する場合と、どちらかが家に住み続ける場合で財産分与の方法が異なります。離婚後はなかなか連絡が取れなかったり、話し合いの機会が作れなかったりするため、財産分与の手段についてもなるべく離婚前に決めておきましょう。

三井のリハウスでは、無料の不動産査定を承っており、ご紹介したAI査定、簡易査定、訪問査定の全てに対応可能です。離婚で家の売却を視野に入れている場合は、お気軽にお問い合わせください。

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