不動産の売却額を試算するには？シミュレーション方法や手取り額を増やす方法を解説

不動産の売却額の試算には査定がおすすめ

不動産売却を検討する際、実際にどれくらいの金額で売れるのか、手取り額はいくらになるのか気になる方は多いのではないでしょうか？不動産売却時の試算には、不動産会社が行う査定と、シミュレーションサービスを活用する方法があります。

査定とは、物件を売り出してから3か月程度で成約に至るであろう価格を、不動産会社が算出することです。一方、不動産会社が行うシミュレーションサービスとは、売却金額や購入金額、不動産の種別などの情報をもとに手取り額や税額を試算できるものが一般的です。不動産売却の手取り額を試算したいときは、まずは査定を申し込み、推定の売却金額が分かった段階でシミュレーションサービスを活用することをおすすめします。

また、売却相場や税金などについても自ら把握しておくことで、より適切な試算ができ今後の資金計画を立てやすくなります。そこでこの記事では、不動産売却における手取り額の試算方法や、かかる税金、手取り額を増やす方法について解説します。

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不動産売却後の手取り額を自分で試算する方法

シミュレーションサービスを用いなくても、不動産査定だけ依頼しておおよその売却金額が分かれば自分でも手取り額を試算できます。手取り額を求めるための計算式は以下の通りです。

不動産売却後の手取り額 ＝ 売却金額 – （売却諸費用 + 税金）

そして、売却諸費用に含まれるものは以下の通りです。

・修繕費
・解体費用
・測量費用
・立ち退き料
・仲介手数料 など

続いて、不動産売却にかかる税金について解説します。

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不動産売却にかかる税金

不動産売却の際にはいくつかの税金が発生する場合があります。手取り額を求める際に考慮する税金は以下の通りです。

・譲渡所得にかかる所得税と住民税
・印紙税
・登録免許税

ここからは、各種税金がどのようなものなのかご説明します。

譲渡所得にかかる所得税と住民税

譲渡所得とは、財産を売却（譲渡）して発生する所得のことです。不動産売却における譲渡所得は以下の計算式で求めることが可能です。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 – （物件の取得費 + 譲渡費用） – 特別控除額

上記計算式によって算出された金額がプラスの場合は、利益が発生したとして所得税と住民税がかかります。なお、それぞれの税率は、売却する年の1月1日時点における不動産の所有期間によって異なります。5年を超える場合の税率は、所得税15.315％と住民税5％で合計20.315％、5年以下の税率は、所得税30.63％と住民税9％で合計39.63％です（※復興特別所得税を含む）。

印紙税

印紙税とは、売買契約書や領収書など経済取引に伴う課税文書にかかる税金です。不動産売買では、売主と買主の間で取り交わされる売買契約書を作成する際に発生し、収入印紙を契約書に貼り、消印をすることで納付が可能です。印紙税は、売買契約書に記載されている契約金額ごとによって以下のように異なります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記を行う際にかかる税金です。不動産1つにつき1,000円かかります。たとえば、土地1つの上に建物が建っている場合は土地、建物それぞれを1つの不動産としてカウントし、登録免許税は2,000円となります。

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不動産売却で手取り額を増やすには？

不動産売却において、手元に残る金額を少しでも多くしたいと思う方は多いでしょう。手取り額を増やす方法としては以下の2つが挙げられます。

・売却金額を上げる
・税金や諸費用の負担を減らす

ここからは、上記に挙げた手取り額を増やすための方法について、1つずつ詳しくご紹介します。

売却金額を上げる

売却金額を上げるには、以下のような方法があります。

仲介で売却する
不動産を売却する方法には仲介と買取の2つがあります。仲介とは不動産会社が売主と買主の間をとりもつ売却方法で、手数料がかかります。一方、買取とは不動産会社が不動産を直接買い取るというもので、手数料はかかりません。手数料がかからない分、買取のほうが手取り額を高くできそうですが、買取の場合の成約価格は一般的に仲介の場合の6～8割程度であるため、高値で売却したい場合はできるだけ仲介で売却するようにしましょう。

また、実績の豊富な不動産会社に仲介を依頼することにより、好条件で売却できる可能性が高まります。三井のリハウスでは、100万件を超える知見を生かした不動産売却が可能です。お気軽にお問い合わせください。

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●タイミングを見極める
売却のタイミングによって売れやすさや成約価格は変動します。たとえば、近くに似た条件の物件がある場合は、価格競争に巻き込まれ価格が下がりやすくなるため、近隣の売り出し状況も確認しておきましょう。また、新生活が始まる前の2～3月は、不動産需要が高いため比較的好条件で売れやすくなります。

税金や諸費用の負担を減らす

手取り額を増やすには、税金や諸費用を抑えることも有効です。税金の特例や、売却に必要な費用を抑える工夫についてご紹介しましょう。

●3,000万円の特別控除の特例
3,000万円の特別控除の特例とは、要件を満たすことで譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる制度のことです。すなわち、譲渡所得が3,000万円以下の場合には譲渡所得にかかる所得税や住民税はかかりません。ただし、3,000万円の特別控除の特例を受けるには、いくつかの要件があるほか確定申告を行うことが必須ですので注意しましょう。

●3,000万円特別控除について詳しくはこちら

●所有期間10年超の軽減税率の特例
所有期間10年超の軽減税率の特例とは、マイホームとして使用した不動産の所有期間が10年を超えている場合、所得税率が軽減される制度のことです。一定の要件を満たすことで、譲渡所得額のうち6,000万円以下の部分に対しては、税率が14.21％（復興特別所得税を含む）まで軽減されます。

また、先ほど述べた3,000万円の特別控除の特例と併用できるため、譲渡所得から3,000万円を差し引いた額に軽減税率を適用することが可能です。たとえば、譲渡所得額が1億円で3,000万円特別控除が適用された場合、差し引かれた7,000万円のうち6,000万円の部分に14.21％の所得税が課税されます。そして、残りの1,000万円の部分には通常の20.315％の税率が適用されます。

●所有期間10年超の軽減税率の特例について詳しくはこちら

●売却にかかる費用を削減する
売却にかかる費用を削減することでも手取り額を増やすことが可能です。たとえば、抵当権の抹消といった登記手続きを司法書士に依頼せず自分で行ったり、必要書類を自分で用意したりすることで費用を削減でき、結果的に手取り額を増やせます。

不動産売却の試算は査定から

今回は、不動産売却後の手取り額を試算する方法や、手取り額を増やすための方法をご紹介しました。

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