Column / 2021 06,24

不動産売却を失敗しないために!査定やお金などよくある質問にお答え

初めて不動産売却を行う人は、知りたいことや疑問に思うことがたくさんあるでしょう。今回は、初めて不動産を売却する人に向けて、不動産売却の基本的な知識のほか、査定やお金に関することなど、よくある質問にお答えします!

村田洋一

さくら事務所 不動産コンサルタント。宅地建物取引士、行政書士。消費者にとっての最良の不動産取引を目指し、多岐にわたる不動産トラブルの相談を受ける。
https://www.sakurajimusyo.com/

不動産売却は6つの流れで進めよう!

親の家を相続することになった、住み替えが必要になったなどの事情で「今の住まいを売却しようか?」と、初めての不動産売却を考え始める人もいることでしょう。

初心者にとって不動産売却は分からないことだらけで戸惑いがちですが、不動産売却を成功させるための大切なポイントは、自ら積極的にノウハウを身に付け、売却活動にしっかりかかわっていくことです。不動産会社に任せきりにせず、不明点は質問したり、情報収集したりすることで「知らずに損した…」という後悔を防ぐことができますよ。

積まれた現金と戸建ての模型

まずは、不動産売却の流れを把握しましょう。不動産売却は一般的に、下記の6つのステップで進んでいきます。

[ 1 ] 事前準備

売却の希望条件の整理、住宅ローンの残額の確認、必要書類の用意など、事前の準備が必要です。まずはいつまでに、いくらぐらいで売却したいのか、住宅ローンが残っている場合は残債金額も参考に考えてみましょう。

[ 2 ] 査定・媒介契約

売却する不動産の価格査定を、不動産会社に依頼します。査定は、複数の不動産会社に依頼しましょう。その結果や説明を参考に、売り出し価格と、仲介してもらう不動産会社を決めます。このとき、不動産会社と取り交わす契約が「媒介契約」です。

●媒介契約に関する記事はこちら
媒介とは?媒介契約の種類や選び方を紹介

[ 3 ] 販売活動

いよいよ販売活動の開始です。この段階では、購入希望者に物件を確認してもらう内覧の準備や対応などの作業が発生します。

[ 4 ] 売買契約

購入の意思が固まった買主から、不動産会社を通じて「購入申込書」を受け取ったら売買契約を行います。買主と売主の双方で物件の確認や、重要事項説明書についての質疑応答、契約条件の確認などが行われ、問題なければ契約書に署名・捺印します。このとき、買主からは「手付金」として売買代金の一部が支払われます。

[ 5 ] 決済・引渡し(住宅ローン完済)

契約が完了したら、決済と引渡しです。不動産の最終的な売買代金を決済して、物件のカギを渡します。不動産の所有権移転登記(不動産の所有者が変わったことを法務局に届け出る手続き)を行い、晴れて物件の引渡し完了です。※決済と同時に住宅ローンも完済します

[ 6 ] 確定申告

不動産を売却したら、翌年には確定申告を行いましょう。売却によって得た利益を申告するほか、利益が出なくとも控除を受けるためには確定申告が必要です。

不動産売買契約書と印鑑

不動産売却の流れは以上です。各ステップのより詳しい内容や、マンション・一戸建てそれぞれのポイントについては、下の記事でご紹介しています。

●不動産売却に関する記事はこちら
マンションの売却を成功させる!流れとポイントが分かる完全ガイド
マンション売却で失敗しない9つのポイント!成功させるには準備が大切!
一戸建て売却を成功させるには?高く売るためのコツを伝授!

流れを把握できたら、次は不動産売却にかかる費用についてチェックしましょう!

不動産売却の費用についてのQ&A

「住まいを売れば、買主からお金が入る!」と期待している人は多いでしょう。しかし、不動産売却をすると出ていくお金もあるので注意が必要です。ここでは、不動産売却の費用について、よくある質問とその回答をご紹介します。

貯金箱と電卓

Q. 不動産売却にはどんな費用がかかるの?

A. 不動産売却には、一般的に仲介手数料や司法書士への報酬、測量費用、抵当権抹消費用、引越し費用などがかかります。それぞれの内容は以下をご覧ください。

●仲介手数料
不動産売却を仲介してくれた不動産会社に支払うお金です。「成功報酬」として支払うものなので、必要になるのは不動産の売買契約が成立したときです。詳しい金額は実際の売買価格によりますが、仲介手数料には法律で定められた上限があり、その上限を超えて請求されることはありません。

●司法書士への報酬
不動産の登記の手続きを司法書士に依頼する場合に支払うお金です。不動産売却には、抵当権の抹消や住所変更など、登記に関する作業が発生します。一般的には、司法書士に依頼することが多いため、この費用も想定しておくとよいでしょう。

●測量費用
土地の売却をする際に、土地の広さを算出するためにかかるお金です。土地の売却では、対象となる土地の範囲を明示しなければなりません。専門業者に依頼して、対象となる土地の位置や面積を確定する測量図を作成するためにこの費用が発生します。

●抵当権抹消費用
売却したい不動産の抵当権を抹消する手続きにかかる費用です。抵当権とは、住宅ローンを利用して不動産を購入するときに、借主が住宅ローンを返済できなくなった場合に備えて、金融機関が担保としてその不動産に設定する権利のことをいいます。
抵当権を抹消させないと売却しづらくなったり、後々トラブルになる可能性が高まるため、必ず抹消の手続きを行う必要があります。

●引越し費用
引越し費用は、売却する物件に住んでいる場合に発生します。買主への引渡しまでには、物件から引越さなければなりません。引越しの見積もりは、売却の目途が付いたら早めに行っておきましょう。

●不動産売却の仲介手数料に関する記事はこちら
不動産売買にかかる仲介手数料とは?上限と計算例、ポイントを解説
不動産売買の仲介手数料に消費税はかかる?費用を抑える経過措置とは?

Q. 不動産売却にはどんな税金がかかるの?

A. 不動産を売却するときには、譲渡所得にかかる所得税や住民税、印紙税といった税金が課せられます。

●譲渡所得税
不動産を譲渡して得た利益を「譲渡所得」といい、所得税・住民税・復興特別所得税が課せられます。課税額は、売却した不動産の種類や、その不動産を所有していた年数によって異なります。ただし、次のような特例を利用すれば、税金を安く抑えることは可能です。

・3000万円特別控除の特例
・10年超所有軽減率の特例
・特定居住用財産の買換え特例

いずれも、利用するには確定申告が必要なので、忘れずに行うようにしましょう。

●譲渡所得税の特例に関する記事はこちら
節税のために利用したい特別控除・特例4つ!

●印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書に貼付する収入印紙代(租税)のことです。金額は、売却する不動産の額によって変わってきます。

●不動産売却にかかる税金に関する記事はこちら
不動産売却の手続きにかかる税金と計算方法

家の模型と確定申告書

Q. 不動産売却によって戻ってくる費用はある?

A. 不動産を売却すると、これまで支払った費用や税金から一部お金が戻ってくることがあります。一般的なものを紹介しましょう。

●銀行保証料
銀行保証料は、住宅ローンの借入の際、銀行に保証料として支払ったお金のことです。売却に伴う抵当権の抹消によって返金されます。

●火災保険料
火災保険は、最長10年の長期一括契約をすることが可能です。長期で契約する方が保険料が安くなるため、このような契約をしている人も多くいます。この場合、契約期間よりも早く不動産を売却すると、残りの年数分の保険料が戻ってきます。ただし、解約手続きを行わないと返金されませんので、必ず手続きするようにしましょう。

●マンション管理費や修繕積立金
マンションを売却した場合は、引渡し後の分まで前払いしていた管理費や修繕積立金を返金してもらうことができます。

●固定資産税や都市計画税
毎年1月1日に不動産を所有している人に課せられる固定資産税や都市計画税も、売却したときに一部戻ってくることがあります。年の途中で売却する場合は、不動産の売買契約をする際に買主との話し合いによってそれぞれの負担額を決定します。多くは、売却後の税を買主が負担するため、事前に日割り計算した金額を買主から受け取るのが一般的です。

不動産売却の査定についてのQ&A

不動産売却において特に気になるのは、「我が家はどのくらいの値段で売れるの?」という点ですね。売却価格を決めるステップ「査定」についても、知識を深めておきましょう。ここでは不動産査定のよくある質問と、その回答をご紹介します。

虫眼鏡と家の模型

Q. 査定価格はどのように算出するの?

A. 不動産の査定価格を算出する方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。

●取引事例比較法
取引事例比較法とは、{過去に取引された周辺の売却事例と比較して算出する方法}です。査定する不動産の周辺にあって、直近1年前までに取引された、条件が似た不動産の実績から算出します。周辺環境や築年数、日当たりなど、幅広い項目について評価して査定価格を割り出す方法です。

●原価法
原価法とは、「同じ不動産をもう一度建築したらどのくらいかかるのか」という観点から算出する方法です。土地や建物を現在の価値で評価して数値を導き出します。土地の価値は、路線価(道路に面した土地の評価額)や公示価格(国土交通省が定める土地の価格)をベースに算出するものです。建物の価値は、もう一度新築した場合の価格をベースに算出します。

●収益還元法
収益還元法とは、将来期待できる収益から算出する方法です。主に投資用の不動産の評価方法に使用されています。

●売却の相場に関する記事はこちら
家の売却の相場はいくら?値段の調べ方や調べるときの注意点とは?

Q. 査定はどんな方法で行われるの?

A. 査定方法には、大きく分けて「簡易査定」と「訪問査定」があります。

●簡易査定
売却する不動産を見ずに、過去の売買データから大体の売却価格を算出していく方法です。現地に行かずに行われる査定のため「机上査定」と呼ばれることもあります。似た物件が過去にどのくらいの価格で取引されたかを見ながら、路線価や公示地価の変化を加味して価格を決めていきます。

●訪問査定
現地に行って詳細な調査を行うことで、売れる価格を算出する方法です。敷地の形や隣の敷地との境界、上下水道やガスの配管についての状況、建物の傾きや歪みをはじめ、多くの要素について実際に目で見てチェックしていきます。簡易査定よりも信頼性の高い査定となりますが、その分調査には時間がかかり、査定額が出るまでに数日間待つ場合もあります。

まずは、相場を把握することから始めたい人には簡易査定がおすすめです。具体的に進めたいという人には、より精度の高い訪問査定がよいでしょう。

●不動産査定に関する記事はこちら
不動産査定とは?スムーズな売却のために知っておきたい基礎知識
うちはいくらで売れる?売却前に知っておきたいマンション査定のポイント

Q. 訪問査定の際に必要なものは?

A. 不動産を購入したときに入手したパンフレット類があるとよいでしょう。パンフレット類には、物件の間取り図が記載されているため、査定の際に役立ちます。さらに、土地の形状や正確な面積などが記載されている測量図があるとよりスムーズに査定が進むでしょう。もちろん、これらのものが用意できなくても訪問査定は可能ですよ。

Q. 査定額はどの不動産会社でも同じ?

A. 査定額は、不動産会社によって変わってきます。その理由は、不動産会社それぞれの査定方法によって査定額が決まるからです。

多くの不動産会社では、先に挙げた取引事例比較法を使って査定を行っています。過去に取引された事例をもとに査定額を算出する方法のため、取り扱った事例が不動産会社によって異なり、査定額にも差が出るのです。

そのため、査定は複数の不動産会社に依頼して比較するのがおすすめですよ。

不動産売却をスムーズに進めるためのQ&A

不動産を売却するなら、なるべく「早く・高く」売りたいものですよね。スムーズな売却を実現させるために、いつ売り出すか、どのような準備をしておけばよいかなど、不動産売却に必要なコツも身に付けておきましょう。

ここでは不動産売却をスムーズに進めるために、よくある質問とその回答をご紹介します。

ビジネスマンと夫婦

Q. 期間はどのくらいを見ておけばよい?

A. 不動産売却には、3か月〜半年程度かかるのが一般的です。これを目安に、売却スケジュールは十分な余裕を持って立てるようにしましょう。焦ってストレスに悩まされたり、急ぐあまり売却価格を不必要に値下げしてしまったりといった失敗を防げます。

Q. 売却に最適な時期は?

A. 不動産は、相場や季節、税制など、複数の状況によって最適な売却時期が異なります。まず、不動産の市場が活発になるのは、一般的に転勤や入学などで人が動く春(3月前後)や秋(9月前後)です。しかしこの時期は、同じような条件の不動産が多く売り出されるため、価格競争が起きる可能性があります。

また売却する時期は、自分の状況や売る物件に合わせて考えなければならない場合もあります。たとえば、自分が住んでいる家を買い替える場合なら、新居に入居するタイミングに合わせなければなりません。

最適な時期に売却をするには、その不動産の売りどきを明確に提案してくれるような、信頼のおける不動産会社を選ぶとよいでしょう。

Q. 用意しておいたほうがよいものは?

A. 不動産売却では、不動産会社に相談するときに本人確認書類や売却したい不動産についての詳細が分かるもの、権利に関するものを用意しておくと作業がスムーズに進みます。

不動産についての詳細が分かるものとは、建物の図面や土地の測量図面、販売された当時のパンフレットなどです。権利に関するものとは、所有している不動産の登記名義人であることを証明する登記済証(権利証)や登記識別情報が挙げられます。

また、不動産会社への査定依頼時には、これらの必要書類についても教えてくれます。「準備できているか分からない」「そろっていなかったらどうしよう…」などと不安にならなくても大丈夫ですよ。

Q. 不動産仲介業者にお願いするメリットは?

A. 不動産会社は、売主と買主がスムーズに売買契約できるよう販売活動や売買契約に関するサポートをしてくれます。不動産売買で分からないことがある場合も、不動産売買のプロに相談できるというメリットがありますよ。

Q. 売却価格はどうやって決める?

A. 売却価格は、住まいの客観的な価値を知ったうえで決めましょう。客観的な価値を知るには、上記のように複数の不動産会社で査定を受けるほか、似たような物件がいくらで売れているかを調べて相場を把握するのがおすすめです。

相場を把握することで、安すぎる売却価格を付けてしまったり、買主からの価格交渉に適切に対応できなかったりといった失敗を防げるでしょう。

不動産売却を失敗しないために!

大きなお金が動く不動産売却で失敗しないためには、基本的な知識を深めていくことが重要なカギです。相場に見合った価格設定や売り出しのタイミング、内覧の際にいかに物件を魅力的に見せるかといった工夫など、失敗しないために押さえておきたいポイントはいろいろあります。

また「頼れる不動産会社に依頼する」というのも、大切なポイントの1つです。複数の不動産会社に査定の依頼をしたら、どの会社が最も安心して仲介を依頼できそうか、じっくりと比較検討しましょう。査定額だけではなく、豊富な経験・実績があるか、担当者の対応は誠実かといった点にも要注目です。

これらのポイントをしっかり踏まえたうえで、余裕あるスケジュールを組んで進めていけば、初めての不動産売却は成功にグンと近づきますよ!

家を眺めるシニア夫婦